◎입주지연 불만 범행 가능성 지난 3일 하오 11시55분쯤 서울 송파구 가락동 177의 9 한양빌라 앞길에서 서울 강동구 명일동 재건축조합 조합장 김홍준씨(43·송파구 가락동)가 20대 남자 4명이 휘두른 흉기에 찔려 중태에 빠졌다. 주민 박모씨(50)는 『베란다에서 담배를 피우고 있는데 김씨가 나타나자 부근에서 서성이던 20대 남자 4명이 갑자기 달려들어 흉기로 마구 찌른 뒤 달아났다』고 말했다. 경찰은 김씨가 최근 완공된 조합 아파트에 대해 『공사 부실로 입주할수 없다』며 강동구청에 정밀안전진단을 의뢰,입주가 늦어졌다는 주변 인물들의 말에 따라 이에 불만을 품은 조합원들의 범행일 가능성이 높은 것으로 보고 수사중이다.

◎건축업자·주민들 투자수익 가능성에 기대 「사야 하나,팔아야 하나」「과연 재건축이 되는 건가」 서울시가 잠실·반포 등 5개 저층아파트의 고밀도재건축방침을 발표한 이후 언론의 비판적인 보도가 쏟아지는 가운데 아파트소유자와 매수희망자는 투자수익성을 저울질하느라 한창이다.한마디로 돈 적게 들이고 많은 평수를 늘리려는 전략이다.단지별 수익성은 지분율·용적률·사업기간·이주비·전세비율 등 많은 요인에 따라 결정된다.따라서 지구별 또는 단지별 현황과 평수의 분포도 등을 꼼꼼히 따져 분석해야 한다.다만 5개 저밀도지구는 고밀도재건축을 예상한 기대심리가 반영돼 가격이 몇년 전부터 이미 오를대로 올랐고 교통·환경영향평가와 경관심의 등을 서울시가 엄격히 적용할 경우 용적률상한선인 285%를 채우기가 사실상 어려워 「투자수익」이 그리 크지 않을 것이라는 게 부동산전문가의 분석이다.특히 7∼10년이 소요될 장기간에 걸친 시차개발과 공공용지의 확보에 따르는 추가부담이 클 것으로 예상되고 세입자문제에 대한 대책이 전무해섣불리 투자수익성을 점치지 못하게 하는 요인이 잠복해 있다.서울시의 보완대책에 따른 세부개발기본계획에 따라서는 사업성이 떨어지는 등 지구별 또는 단지별로 명암이 극도로 엇갈릴 가능성마저 엿보이고 있다.주요지구별 입지조건·재건축추진현황·투자전망 등을 분석한다. ◎잠실지구/용적률 상한선 285% 적용이 변수 지하철과 올림픽대로와 바로 연결되는 등 교통여건이 좋고 한강시민공원·올림픽공원·롯데월드 등 생활편익시설이 몰려 있는 부도심이어서 투자자가 가장 군침을 흘리는 곳이다. 물량도 5개 저밀도지구의 전체가구수의 절반 가까운 물량인 501개 동 2만1천250가구가 집중돼 있다. 5천390가구의 주공1단지는 잠실지구내에서 가장 작은 평형의 아파트로 이뤄져 있다.현대건설 등 4개 사가 컨소시엄을 이뤄 시공을 맡는다.잠실2·3·4단지는 조합추진위원회가 사업추진을 서두르고 있다. 서울시의 재건축완화조치로 주공1단지의 15평형소유자는 40평대,13평형은 40평 또는 30평대를 분양받을 수 있다는 전망이다.재건축되면 시세는 20평형대(전용면적 18평이하)는 1억7천만∼1억8천만원대,30평형대(전용면적 25.7평이하)는 2억4천만∼2억5천만원대,40평형대는 4억원에 근접할 것으로 예상된다. 반면 사업성에 대해 회의적인 시각도 만만찮다.대부분 단지가 한강변에 인접해 있어 서울시의 경관심의·교통영향평가 등에서 불이익을 받을 가능성이 크고 인근에 고층빌딩이 잇따라 건설되면서 사업승인과정에서 용적률이 크게 내려갈 것으로 우려되기 때문이다. 용적률상한선 285%를 적용하더라도 조합원이 1만5천250명인 주공 1∼4단지의 경우 최대 2만2천여가구를 지을 수 있어 일반분양분은 조합원수의 절반수준인 7천여가구에 불과하다는 것이다. 특히 가구당 대지지분이 큰 편이 아니어서 중형평형을 배정받는 조합원의 추가부담액은 지하주차장을 포함할 경우 1억원에 이를 것이란 전망이다. ◎청담·도곡지구/「AID」 22평기준 44평형 배정 예상 강남요지에 위치해 5개 지구중 택지감정가격이 가장 비쌀 것으로 예상되고 있다.규모도 잠실지구에 이어 두번째다. 주민은 경기·영동·휘문고와 숙명여고가 위치한 명문학군인데다 녹지도 풍부해 어떤 지구보다 여건이 좋다고 자랑한다. 그러나 13평형의 거래가격이 2억원에 달하는 등 가격이 크게 올라 있고 단지위치가 높아 경관심의 때 높이제한을 받을 소지가 많아 투자수익을 점치기에는 변수가 많은 곳이라는게 부동산업자의 설명이다. 대지지분이 작은 단지는 무상지분율이 떨어져 기존평수의 1.4배에 그칠 것으로 보이는 반면 영동 AID아파트는 용적률이 94.4%로 낮아 사업성이 보장될 것으로 보고 있다. 영동 AID아파트는 지리적으로도 테헤란로·영동대로 등과 인접한 등 폭 30∼40m의 간선도로망도 잘 갖춰져 있다.지난 94년 사업타당성조사까지 끝내고 시공사와 구체적인 세부계획수립에 들어갔다.17∼21층짜리 아파트 30개 동을 지어 15평형 주민에게는 32평형,22평형 주민에게는 44평형 아파트를 배정할 계획이다. 도곡 주공아파트도 재건축조합설립인가를 구청에 이미 냈으며 현대·쌍용 등과 시공가계약을 맺었다.10평형 주민에게는 33평형을,13평형은 43평형을 각각 배정하고 나머지 33평형과 소형평형 1천500가구는 일반분양할 것으로 알려졌다. 영동2단지는 대지가 좁아 용적률 285%에서는 13평형 840가구 대부분이 전용면적 18평정도의 아파트를 분양받을 것으로 보인다. ◎반포지구/사업추진 지연되면 추가부담 늘듯 5개 단지 244개 동 9천143가구에 이르며 투자전망이 극도로 엇갈리고 있다.주공1단지를 제외한 나머지 단지는 최근 들어 재건축동의서를 받고 있는 등 전반적으로 사업추진이 더딘 상태다.주민 대부분이 11·13·17·19평 등 소형평형에 거주하고 있어 중대형평수의 고층아파트건립을 희망하고 있다. 낙관적인 전망은 이 지구가 5개 저밀도아파트지구중 대지지분이 가장 넓어 재건축여건은 가장 좋다고 평가한다.현재 평형에서 최소한 1.5배이상의 중형아파트를 무상으로 분양받을 수 있다는 것이다. 주공1단지 재건축추진위원회는 반포지구를 용적률 285%로 재건축할 경우 약 1만5천가구로 늘어날 것이라고 분석했다.5천800여가구나 일반분양이 가능하다는 설명이다. 정반대의 견해도 있다.뛰어난 입지여건에도 불구하고 한강변이어서 다른 지역보다 높이제한이 엄격히 적용될 것으로 예상되면서 재건축이 늦어져 투자메리트가 낮다는 것이다.비교적 사업추진이 빠른 주공1단지의 경우 용적률 285%를 적용하더라도 현재 예상되는 추가부담액은 지하주차장을 포함해 1억원선으로 어림되며 사업추진이 지연될수록 추가부담이 더 늘어날 것으로 분석한다. 더구나 재건축이 완료돼 입주되는 시점이 빨라야 2005∼2010년 사이일 것으로 예상되는 만큼 선투자에 따른 이자비용을 감안하면 단기투자목적으로 적합하지 않다는 설명이다. 이같은 견해차이는 서울시의 향후 정책에 큰 영향을 받게 된다는 점을 뜻한다.현재 주공1단지 22평형은 2억3천만원,32평형은 3억5천만원을 호가하고 있으며 주공2단지도 18평형이 1억7천만원,25평형이 2억7천5백만원에 이르는 등 집값이 상당히 오른 상태다. ◎암사·명일지구/“늦게 출발”… 내집마련 투자자 유리 강동 시영아파트 1·2단지의 82개 동 4천400가구로 사업추진현황은 최근 재건축추진위원회를 구성하거나 재건축동의 인감증명서를 접수하는 등 사업초기단계다. 70년대말에 준공된 잠실·반포 등과 달리 모두 80년초에 준공돼 서울시의 저밀도지구 재건축아파트 연차착공방침에 따라 가장 늦게 사업이 시작될 것으로 보인다. 강동 시영아파트1단지는 학교부지와 공원부지가 딸려 있는 데다 서울시 소유의 11평형 임대아파트가 500가구정도 있어 재건축사업을 추진하기 위해 풀어야 할 과제가 많은 점도 골칫거리다. 입지여건도 서울시 5개 저밀도지구중 화곡지구와 더불어 처지는 것으로 평가받고 있다.이에 따른 시세도 다른 지역의 재건축예정아파트보다 훨씬 낮게 형성돼 있다.투기목적보다는 앞으로 내집마련을 위해 투자하기를 원하는 사람에게는 그리 큰 부담이 되지 않을 것이란 전망이다. 강동 시영아파트1단지 11평형이 6천만∼7천만원,13평형이 8천8백만∼9천1백만원,15평형이 1억∼1억1천만원선에 가격이 형성돼 있다. ◎화곡지구/공항인접… 고도따라 수익도 차이 주공2단지 내발산주공·우신·세림아파트단지,양서1·3단지 등이 있다.우장산 기슭에 위치해 생활환경은 괜찮으나 교통여건 등 전반적인 입지여건이 다른 지역에 비해 떨어진다.78∼82년 사이에 건립돼 암사·명일지구와 마찬가지로 사업시기가 뒤로 밀릴 것으로 전망된다. 화곡 주공2단지 내발산주공 등 일부단지를 제외하고는 300가구미만의 소형단지인 점도 선호도를 떨어뜨리는 요인이 되고 있다.단지규모가 가장 큰 화곡 주공2단지와 바로 옆에 붙어 있는 양서1단지가 현대산업개발을 시공사로 선정한 상태다.이곳도 아파트가격이 오를 만큼 오른 상태다. 사업추진이 가장 빠른 화곡 주공2단지의 경우 단일평형인 13평형이 1억∼1억3백만원에 거래되고 있다.이 아파트의 대지지분은 13.9∼14.3평으로 적은 편이다.용적률 285%가 적용될 경우 무상지분율은 140%대가 될 것으로 추정되고 있다. 김포공항에 인접해 높이제한이 어느 정도까지 풀리느냐가 사업추진의 시기와 투자수익의 전망에 큰 변수가 될 전망이다.

서울시의 저밀도지구 아파트재건축 보완대책에 대한 주민들의 반발이 확산되고 있다. 반포,화곡,청담·도곡,암사·명일지구 등 4개 저밀도지구 재건축협의회 대표들은 20일 서울 강남구 삼성동 AID아파트 재건축조합 사무실에서 모임을 갖고 서울시의 보완대책에 대한 반대입장을 밝혔다. 주민들은 『서울시가 발표한 후속대책가운데 재건축가구수를 매년 1만가구안팎으로 제한키로 한 것과 도로확보및 공원조성에 드는 비용을 수익자부담원칙에 따라 100% 주민들이 부담토록 한 것은 시와 주민대표사이에 전혀 합의되지 않은 새로운 내용』이라며 『받아들일 수 없다』고 말했다.

◎10대 분야 100개 총선공약 발표/주요내용­상근예비역 복무 26개월로 단축/해외여행경비 한도 99년에 폐지/지가안정된 곳 거래허가지역 해제 신한국당은 8일 규제개혁기본법 제정과 소득세법 개정,과학기술특별법 제정,군복무기간 단축등을 담은 「10대 분야 1백개 총선공약」을 공식 발표했다. 신한국당은 이날 밝힌 공약에서 기업활동및 민생과 직결된 각종 규제를 없애기 위해 규제개혁기본법을 제정하고 공정거래위원회와 유사한 권한을 갖는 규제개혁특별위원회를 상설기구로 설치키로 했다. 또 현역병은 군복무기간을 현행 26개월에서 24개월,상근예비역은 28개월에서 26개월로 각각 단축하고 소득세법을 대폭 개정,봉급생활자는 근로소득세액 공제한도를 현행 20%에서 30%로 확대하고 식대등 복지후생 급여에는 비과세하기로 했다. 특히 94년 소득세법 개정시 근로소득세가 오히려 늘어난 독신자나 부양가족수가 적은 일부 계층에 대해서는 올 1월부터 소급적용할 방침이다. 일반국민의 해외여행경비,증여성 송금,해외외화보유등의 한도를 99년까지 단계적으로 자유화하고 기업의 해외직접투자업종제한,법인의 해외부동산취득한도등도 99년까지 대부분 자유화하기로 했다. 지가가 안정되고 투기가 없는 지역은 토지거래허가지역 지정을 해제하고 택지초과소유부담금은 제도시행전부터 살던 1채의 주택택지에 한해서는 일정기간만 부과토록 했다. 신한국당은 또 탈북동포의 정착을 위해 탈북 북한동포지원법을 제정하고 비무장지대와 접경지역을 세계평화구역과 환경보호구역으로 설정할 계획이다. 또 보상없이 사용중인 군점유 사유지는 시가로 보상하고 국가보위입법회의 특별조치령에 의한 수용재산을 환매하기 위해 대체입법을 추진키로 했다. 주택할부금융업 활성화와 주택자금융자를 통해 집값의 50%만 준비하면 내집마련이 가능토록 하고 재건축조합원의 동의비율을 하향조정했다. 이와함께 무등록공장 양성화와 입지지원 특별법을 제정하고 소규모 기업이 가업을 상속할 경우 상속세부담을 완화하기로 했다. 신한국당은 이밖에 ▲96년 위성방송 허가 ▲공정거래위 확대개편 ▲보건복지부내 식품약품안전본부 설치 ▲동성동본 불혼범위 재조정 ▲군사시설보호구역내 건축물 증·개축 허용 및 영농활동 보장 ▲수도권 중심부 반경 7.2㎞내 건축고도제한지역 조정 ▲노후차량외 정기검사제 폐지 ▲98년까지 주민등록등초본제 폐지등도 공약에 포함시켰다.

서울지법 민사합의50부(재판장 권광중부장판사)는 8일 서울 성북구 석관동 A지구 재건축조합이 이모씨 등 조합원 4명을 상대로 낸 부동산명도 단행 등 가처분 신청사건에서 『이씨 등이 조합에서 탈퇴하기를 바라고 있으나 나머지 대다수 조합원의 이익을 위해 탈퇴를 인정할 수 없다』고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 『재건축조합의 결성은 조합원들의 생활권 등 많은 무주택자들의 이해관계가 걸린 문제』라고 전제하고 『비록 조합에의 가입과 탈퇴가 개인의 자유의사이기는 하나 탈퇴를 인정하면 아파트 건설이 불가능해지므로 다수 조합원들의 권익을 보호하기 위해 이씨 등은 조합을 탈퇴할 수 없으며 소유 부동산을 조합측에 넘겨줘야 한다』고 밝혔다.

서울 성북구 삼선동 재건축조합이사 이상헌씨(59)피살사건을 수사중인 성북경찰서는 17일 숨진 이씨를 둔기로 때려 살해한 것으로 드러난 신상훈씨(23·전북 고창군 고창읍 읍내리 681의16)를 검거,범행일체를 자백받고 살인혐의로 구속영장을 신청했다. 신씨는 경찰조사에서 『지난 8월말 평소 알고지내던 선배 박모씨(26)로부터 이씨를 손봐달라는 부탁을 받고 사건당일인 8일 서울로 올라와 미리 준비한 야구방망이로 귀가하던 이씨를 살해했다』고 진술했다. 경찰은 신씨와 함께 사건당일 범행을 저지른 김모씨(22)등 공범4명에 대한 소재와 함께 청부폭력을 부탁한 배후에 대해서도 집중조사하고 있다.

8일 하오 8시40분쯤 서울 성북구 안암동 3가 132 삼선동4가 재건축조합 상근이사 이상헌씨(59)집앞 골목길에서 이씨가 머리에 피를 흘리고 쓰러져있는 것을 동네주민 박춘식씨(32·상업)가 발견,인근 병원으로 옮겼으나 숨졌다. 박씨는 『밖에서 「퍽」하는 소리가 3∼4차례 나 뛰어나가보니 이씨가 머리에 피를 흘린채 쓰러져있고 누군가가 골목길로 달아나는 소리를 들었다』고 말했다. 경찰은 숨진 이씨의 소지품이 그대로 있고 머리에 둔기로 맞은듯한 상처가 있으며 최근 재건축관련 이권문제로 이씨와 조합간부들이 자주 말다툼을 했다는 이 조합이사 이모씨(38)의 말에 따라 조합간부들과의 갈등으로 빚어진 살인으로 보고 조합간부 3명을 소환,관련여부를 추궁중이다.

실수요자가 아닌 사람이 되팔 목적으로 재건축조합측과 상가 분양계약을 맺고 계약금과 대금일부를 지급했더라도 이 계약은 부동산투기를 막는 주택건설촉진법에 위배되므로 무효라는 판결이 나왔다. 서울지법 동부지원 민사합의5부(재판장 박성철)는 5일 조합원이 아닌 김한수씨등 2명이 서울 송파구 풍납동 월성연립 재건축조합의 조성묵 조합장을상대로 낸 상가 1백53평에 대한 소유권이전등기 청구소송에서 이같이 판시하고 원고의 청구를 기각했다. 재판부는 판결문에서 『김씨 등은 실수요자가 아니면서도 전매를 목적으로 상가 분양계약을 맺은 것으로 드러나 주택건설촉진법을 위반했으므로 이 계약은 무효』라고 판시했다.

◎건설부,국세청에 명단 통보 지난해 8월23일부터 지난 1월말까지 전국에서 3차례이상 토지 거래를 한 사람(법인 포함)은 모두 8백7명이다.이들 명단은 국세청에 통보돼 투기여부 조사를 받는다. 7일 건설부가 지난해 금융실명제 실시 직후인 8월 23일부터 연말까지의 토지거래 허가내용과 전국 토지거래에 대한 전산화가 실시된 지난1월1일부터 한달동안의 토지거래 전산자료를 분석한 결과에 따르면 3회이상 거래자가 각각 3백15명(5백30만5천1백81㎡)과 4백92명(면적 7백57만6천㎡)이다. 특히 지난 1월중 토지 거래건수가 가장 많은 거래자는 농어촌진흥공사로 영농규모 확대를 위해 농지 6백62건(2백79만6천㎡)을 사들였다.다음은 4백76건(1만4천㎡)을 거래한 서울 강동구 재건축조합,71건(7만9천㎡)의 수자원공사 등 순이다.또 ▲71건(7만9천㎡) 1명 ▲32건 각 2명(1만7천〃) ▲28건(3천㎡) 1명 ▲27건(1천〃) 1명 등이다. 건설부는 지난달부터 거래 면적이 크거나 회수가 많은 거래자 명단을 월 2회 국세청에 통보하기로 한데 따라 이들 명단을 국세청에 두차례 통보했다.국세청 조사에서 자금출처가 불분명하거나 위장취득 또는 신고한 목적대로 이용하지 않을 경우에는 세금 추징은 물론 과태료가 부과되고 2년이상 토지를 버려 둘때에는 유휴지로 지정,개발토록하거나 처분의무를 통보한다.

◎채권제외 이태원 등 평당분양가 6백41만원으로 서울시는 26일 공동주택 분양가격심의위원회를 열어 다음달초 동시분양되는 16개사업 2천7백61가구 가운데 과열투기가 우려되는 13개사업 2천37가구에 대한 채권상한액을 결정했다. 우면택지개발지구 3백가구와 중계동 불암연립재건축조합 24가구및 이태원 대림아파트 4백가구는 18평이하의 소형 국민주택과 주변 아파트와의 시세차익 30% 미만지역으로 채권상한액 대상에서 제외됐다. 분양가격이 가장 높은곳은 채권상한액이 적용되지 않은 이태원동·대림동의 53평형으로 평당 6백41만원이며 분양가격은 3억4천4백21만여원이다. 시내에서 채권상한액이 적용되지 않는곳 가운데 평당 분양가격이 6백만원을 넘기는 이번이 처음이다. 채권상한액이 적용된 아파트 가운데 홍제1구역 재개발조합아파트 42평형(17가구 분양)이 8천8백85만원으로 가장 높은 채권상한액을 기록,예상최고당첨액이 2억2천5백만원(평당 5백31만원)이다. 또 채권상한액이 가장 낮은곳은 1천69만원을 기록한 관악구 신림동 신림5구역 재개발조합 26평형으로 예상당첨액은 8천4백91만원이다.

다음달부터 아파트등 공동주택을 제외한 단독주택은 재건축이 전면 금지된다. 18일 건설부에 따르면 최근 개정돼 오는 3월1일부터 시행되는 주택건설촉진법 시행령에 따라 앞으로 재건축조합 결성을 통해 재건축이 가능한 노후·불량주택의 범위를 아파트와 연립주택등으로 국한하고 단독주택은 재건축 허용대상에서 제외시키기로 했다. 이같은 조치는 단독주택 등의 소유자들이 기존 주택을 헐고 고층아파트를 짓는데 따른 차익을 얻기 위해 교통·환경여건 등을 고려하지 않고 무질서하게 재건축을 추진하고 있어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 자원낭비를 초래하고 있는 점등을 막기위한 것이다. 건설부는 그러나 지형여건이나 주변환경 등의 요인에 따라 아파트 또는 연립주택의 재건축사업 시행에 불가피하다고 판단되는 단독주택의 경우에는 일부 사업대상에 포함시키는 것을 허용하기로 했다.

◎무자격자 있으면 직권해산/무주택·거주·근무기간 엄격 적용 건설부는 26일 최근 주택조합을 둘러싼 물의가 잇따라 일어나고 있는 것과 관련,주택조합의 인가 및 해산과 조합원자격 등을 엄격히 하기로 했다. 건설부는 특히 주택조합이 주택건설업자의 땅을 매입한 경우에는 사업승인을 내주지 않도록 한 「주택조합지침」중 「주택조합이 주택건설사업자로부터 택지를 매입한 경우 조합주택건설승인을 아니할 수 있다」는 조항이 애매해 건영사건이 발생했다고 보고 지침의 내용을 명백히 하기로 했다. 건설부는 주택건설촉진법 시행령을 개정,지금까지는 지역·직장·재건축조합을 구분하지 않고 모두 같은 주택조합으로 보고 가입자격 등을 제한해 왔으나 앞으로는 조합별로 무주택·거주·직장근무기간 등에 의한 구체적인 기준을 따로 정하는 등 조합가입을 엄격히 제한하기로 했다. 특히 무자격 조합원이 다수 포함돼 있거나 위법사항의 시정조치에 불응하는 등 불법적인 조합에 대해서는 직권으로 해산을 시킬수 있는 규정을 신설하고 주택조합의 설립인가요건과 절차도 구체화,지방에서 조합을 결성한 후 서울을 비롯한 대도시 지역에서 조합주택을 건설하는 행위 등도 규제키로 했다. 건설부는 이밖에 조합의 운영과 관리에 대한 세부적인 기준을 시행령에 규정,조합이 부실화되거나 불법화되는 것을 사전에 점검할 수 있는 제도적 장치를 마련키로 했다.