●張炳琪(iTV 전무)씨 별세 8일 오후 6시 삼성서울병원,발인 11일 오전 6시30분 (02)3410-6915 ●金榮藏(공영전력 이사)榮喆(KBS 제작위원)榮善(해영상사 대표)씨 모친상 8일 낮 12시32분 서울대병원,발인 10일 오전 9시 (02)760-2022 ●崔世烈(송파구 사회복지과 계장)雲奎(수원권선지구재건축조합 총무이사)正烈(삼성물산 건설부문 차장)씨 부친상 白康夫(자영업)씨 빙부상 8일 오후 9시18분 삼성서울병원,발인 11일 오전 6시 (02)3410-6906 ●金秀英(프로바둑기사 8단)秀壯(〃 9단)씨 모친상 鄭東壽(회사원)安在圭(대한한의사협회장)씨 빙모상 9일 오전 6시16분 삼성서울병원,발인 11일 오전 7시 (02)3410-6914 ●沈良燮(한나라당 부대변인)씨 모친상 9일 오전 2시 경기 수원시 아주대병원,발인 11일 오전 6시 (031)219-4110 ●李龍基(유피아이워터 명예회장)씨 별세 松石(유피아이워터 대표)松勳(〃 총무부장)씨 부친상 李廷賢(삼성전자 대리)金裕成(EPC렌딩 대표)씨 빙부상 9일 낮 12시45분 서울대병원,발인 11일 오전 9시 (02)760-2091 ●鄭燦宇(하동정씨 문성공파 종친회 총무)씨 별세 秀蓉(법무법인 세종 변호사)泰京(회계법인 삼정 통계팀 직원)씨 부친상 李光淑(법무법인 화우 변호사)씨 시부상 9일 오전 11시10분 서울 신촌세브란스병원,발인 11일 오전 8시 (02)392-3299 ●吳京綠(월드산업정보센터 대표)씨 모친상 8일 오후 8시15분 서울 신촌세브란스병원,발인 10일 오전 5시 (02)392-1699 ●權奭明(전 동양제철화학 부회장)씨 별세 純暎(고려대 의대 이비인후과 조교수)純湖(미국 거주)씨 부친상 9일 오후 1시30분 서울아산병원,발인 12일 오전 9시 (02)3010-2270 ●安珍雨(경성대 전기전자공학 교수)祥潮(부산 안상조치과 원장)씨 모친상 洪在辰(도요엔지니어링코리아 울산소장)씨 빙모상 9일 오전 11시 부산 침례병원,발인 11일 오전 10시 (051)583-8906 ●趙成振(교보증권 압구정지점장)씨 부친상 9일 오후 3시30분 충남 공주시 백제장례식장,발인 11일 오전 9시 (041)857-3499

경기 과천지역에 전세대란이 예고되고 있다.지은 지 20년 넘은 아파트단지가 올해부터 수천가구씩 연차적으로 재건축에 들어가기 때문이다.일부에서는 전세부족 사태가 예상되면서 공인중개사 사무실에 아예 전세예약을 하는 사태까지 벌어지고 있다. 14일 과천시에 따르면 지난해 12월 재건축사업계획 승인을 신청한 중앙동 주공 11단지(640가구)의 경우 교통영향평가 등을 거쳐 이르면 오는 3월 중순쯤 재건축 허가가 날 것으로 예상된다.11단지 재건축조합은 오는 6,7월쯤 조합원 이주를 시작으로 내년 초 착공,2008년쯤 입주한다. 갈현동 주공3단지(3110가구)도 이달 중 건축심의를 신청,6월쯤 사업계획 승인을 받아 연내 조합원 이주를 마칠 예정이다. 이 때문에 전체 아파트가 1만 3000여가구에 불과한 과천지역에는 올부터 3750가구가 재건축을 위해 집을 비우게 됨에 따라 벌써부터 전세부족 현상이 일어나고 있다. 중앙동 대영부동산 관계자는 “주공 11단지 주민들로부터는 전세물량이 모자라 전세예약까지 받아놓은 상태”라며 “주택소유자들이 지하실까지 고쳐 전세입주자를 받을 준비를 하고 있지만 넘쳐나는 전세 수요를 감당하기는 힘든 실정”이라고 말했다. 또 오는 2008년에는 현재 재건축추진위원회를 구성해 사업을 추진 중인 갈현동 주공2단지(1620가구)와 별양동 주공6단지(1262가구)가 재건축에 들어갈 예정이어서 과천지역의 전세난은 상당기간 지속될 것으로 예상된다. 과천시 관계자는 “3년 정도의 시차를 두고 2개 단지씩 재건축을 진행할 방침이지만 전세난은 어쩔 수 없을 것 같다.”고 말했다.과천지역의 아파트는 모두 12개 단지 1만 3000여가구로 1981∼84년 사이에 입주했다. 과천 윤상돈기자 yoonsang@

앞으로 지역·직장 주택조합도 재건축조합처럼 조합원 임의탈퇴가 원칙적으로 금지된다. 조합원의 권리 및 의무에 관한 사항을 변경할 때에는 해당 사항을 조합 사무실 또는 조합 인터넷 사이트에 3개월 이상 올려놓아야 한다.조합원 자금관리는 조합과 시공사 공동명의로 하되 통장은 조합이 보관해야 한다. 건설교통부는 이 같은 내용의 ‘지역·직장주택조합 표준규약 및 표준공사계약서’를 만들어 이달중 보급키로 했다고 12일 밝혔다. 표준규약은 조합원이 마음대로 탈퇴하는 것을 막되 부득이한 경우 총회 및 대의원대회 의결로 허용토록 했다.추가 모집 조합원 수가 설립 당시의 조합원 수를 초과할 경우 기존 조합 임원에 대한 신임 여부를 다시 묻도록 했다.또 조합원 5분의 4 이상 동의를 얻은 서면합의는 총회의결로 간주키로 했다. 사업핵심 내용을 총회 의결을 거쳐 대의원회 등에 위임하기 전에는 다른 조직이나 기관에 총회 권한을 대행할 수 없도록 했다. 표준공사계약서는 시공사로 하여금 착공신고일 전까지 시공보증서를 조합에 제출토록 의무화했다.건교부는 시공사 부도로 인한 조합원 피해를 최소화하기 위해서라고 설명했다.하자담보 책임기간에 공사와 관련된 하자가 발생할 경우 보수 책임은 시공사가 책임져야 한다는 내용도 명확히 했다. 건교부는 “주택조합제도가 건설회사 주도로 운영되면서 각종 피해가 발생하고 있다.”면서 “표준규약 및 표준공사계약서가 본격적으로 적용되면 조합원들의 권익 향상과 시공사·조합간의 분쟁도 크게 줄어들 것”이라고 기대했다. 류찬희기자 chani@

재건축조합원의 명의변경 제한 조치가 조합원들의 자의적인 해석과 일선 자치단체의 제도 이해 부족으로 혼선을 겪고 있다. 특히 명의변경 허용과 관련한 양도·양수일 기준,미동의 조합원의 추가가입 인정여부 등이 잘못 해석되는 경우가 많다.건설교통부는 지자체에 세부운영기준을 보내 민원을 줄이도록 했다. 1회에 한해 명의변경이 허용되는 양도·양수 기준은 잔금청산일과 소유권이전등기 신청일 가운데 빠른 날이다.계약체결일이나 중도금납부일,조합원변경 신고일로 판단해서는 안된다.잔금청산일은 계약서상 청산예정일이 아닌 실제 잔금청산일을 기준으로 한다. 예를 들어 지난해 12월25일 매매계약을 하고 올 1월3일 잔금을 완납했다면 양수 일자는 1월3일이 된다. 이 때 산 사람은 조합원이 될 수 있으나,다시 매도하는 경우 매수인은 조합원자격 취득이 금지돼 현금 청산자로 분류된다.그러나 지난해 12월31일에 소유권 이전등기를 마치고 다만 조합원 변경신고를 올들어 했다면 양수기준일은 12월31일이 된다.따라서 이 아파트는 1회에 한해 조합원자격이전을 할 수 있다. 조합설립 인가일로부터 소유권보존 등기일까지이다. 조합설립 인가전에는 양도·양수 제한이 없다.투기과열지구 지정이 해제되면 명의변경 제한조치도 해제된다.그러나 지구해제 이전에 이미 현금청산자로 분류되면 투기과열지구 해제 여부와 관계없이 현금청산 대상이 된다.상속받은 아파트에 대해서는 조합원자격이 인정된다. 그러나 상속받은 아파트를 다시 팔면 매수자의 조합원 명의변경이 허용되지 않고 현금청산자로 분류된다. 또 재건축에 동의하지 않은 사람은 현금청산 대상자가 아닌 매도청구 대상자이므로 재건축에 동의할 경우 조합원으로 추가 가입할 수 있다. 류찬희기자 chani@

내년 1월부터 투기과열지구에서는 재건축 설립인가 이후에 지분을 사더라도 조합원 명의변경이 금지된다. 건설교통부는 ‘도시및주거환경정비법’(도정법) 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 이 법이 시행되는 내년 1월 중순부터 재건축 조합원의 명의변경이 제한된다고 21일 밝혔다. 도정법에 따르면 투기과열지구에서 아파트 재건축조합 설립인가가 난 뒤에 재건축단지 주택이나 토지를 사들일 경우 조합원 자격을 취득할 수 없게 된다. 다만 위헌시비를 없애기 위해 조합설립 인가 여부 등을 모르고 주택을 샀을 경우에는 조합이 150일 이내에 조합인가일 당시 주택가격을 기준으로 현금 청산해 주도록 했다.집값 산정에 이의가 있으면 감정평가업자 2명이 평가한 감정평가액(일반 매매가의 80% 수준)을 산술평균한 금액으로 협의토록 했다. 지역·직장조합 전매 제한 위반자와 마찬가지로 허위 또는 부정한 방법으로 조합원 자격을 취득하거나 조합원 자격을 취득하게 해 준 조합 임직원 등은 3년 이하의 징역,또는 3000만원 이하의 벌금을 물게 된다. 한창섭 건교부 주거환경과장은 “재건축 조합원 명의변경 제한 조치가 시행되면 단기차익을 노린 투자는 사실상 금지된다.”면서 “따라서 집값도 어느 정도 안정될 수 있을 것으로 본다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

수도권을 중심으로 재건축·재개발 시공권 뺏기가 성행하고 있다. 겉으로는 조합원간의 다툼처럼 보이나 속으로는 건설사들이 조합원 분담금 인하 등의 ‘미끼’를 던지면서 ‘작업’을 진행하는 경우가 대부분이다. 재건축 수주가 줄어들면서 과열수주→수익률 하락→조합갈등→시공사 교체 등으로 이어지는 악순환은 계속될 것으로 전망된다.일감 확보도 중요하지만 상도의를 무시한 처사라는 지적이다. ●부평한양 대우서 금호·이수건설로 인천 부평 한양 1단지 아파트 재건축조합은 지난달 시공사를 대우건설에서 금호·이수건설로 바꿨다.97년 사업승인을 받아낸 대우가 워크아웃 상태에서 사업 추진이 지지부진하고 당초 내건 지분율을 제대로 지키지 못하자 금호와 이수건설로 시공권이 넘어갔다. 대우건설도 보복에 나섰다.지난해 10월 금호건설이 어렵게 따낸 인천 산곡동 재개발 시공권을 뺏기 위해 우선 조합 집행부를 변경하고 시공사를 바꾸도록 조종했다.금호에 뺏긴 한양아파트 단지에서 불과 100m 떨어진 곳이다.금호와 대우는 법정 다툼을 벌이고 있다. 인천 가좌주공아파트 재건축조합은 올 4월 사업승인을 받고 당초 현대건설을 시공사로 선정했었다.최근 한신공영이 달려들면서 파트너가 바뀔 조짐을 보이고 있다. 인천 이화아파트 조합도 지난 7월 신동아건설을 시공사로 선정했으나 최근 조합 비상대책위원회(비대위)가 시공사 변경 및 조합임원 변경을 요구,총회에서 이를 통과시켰다.새 조합은 신동아건설이 조합의 요구를 받아들이지 않을 경우 시공사를 갈아치울 준비를 하고 있는 것으로 알려졌다. 시공사 교체는 조합원들이 분담금을 낮추기 위한 경우가 많다. 성남 목화 아파트는 동부건설을 시공사로 선정했다.그러나 최근 조합원 분담금 인하를 놓고 집행부가 불신임을 받아 새 집행부가 구성됐다.새 집행부는 동부건설이 분담금 인하를 받아들이지 않을 경우 시공사를 교체하기로 했다.성남 올림픽아파트,인천 구월 주공아파트,잠실 주공4단지도 분담금 문제로 시공사와 갈등을 빚었다.업체의 양보로 가까스로 사태가 수습됐다. ●도시정비법 시행이전 시공사 교체가능 지난 7월 시행에 들어간 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합은 사업인가 이전에 시공사를 선정할 수 없도록 돼 있다. 설령 사업인가 이전에 시공사를 뽑았더라도 조합원총회 의결을 거치면 언제든지 바꿀 수 있다. 조합설립인가를 받았더라도 사업승인까지 2년 이상 걸리는 점을 감안하면 건설업체는 앞으로 2∼3년 동안 재건축 일감이 사라지는 셈이다. 조영중 금호건설 팀장은 “시공권 뺏기 싸움은 관련 법 시행 이전에 일감을 따고 보자는 욕심으로 사업을 제대로 추진하지 못해 일어나는 경우가 대부분”이라고 말했다. 재건축 분쟁 전문가인 김길천 변호사는 “시공사 갈아치우기는 무리한 수주,조합분쟁,업체간 오기 싸움이 원인”이라면서 “건설사의 피해뿐 아니라 사업 지연으로 인한 조합원 피해도 커지고 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

지난 2일 오후 서울 잠실동 영동여고가 있는 잠실 3단지에 들어서자 적막감이 감돌았다.재건축에 따른 아파트 철거로 인적조차 드물었다.5층짜리 아파트 주변에는 깨진 창문 유리조각과 쇠파이프,각목 등이 나뒹굴었다.철쭉이 피었던 아파트 화단에는 잡초만 무성했다. 아파트 바깥 벽은 ‘철거’‘XX’등의 문구가 붉은색과 검은색 스프레이로 어지럽게 휘갈겨져 있었다.빈 아파트에서는 노숙자가 소주병을 기울였다.단지 전체가 흉가였다.100여m를 더 들어가자 학교 정문이 모습을 드러냈다.단지 한 가운데 자리잡은 이 곳에서는 42학급 1550명의 학생이 한창 수업을 받고 있었다. ●불안에 떠는 학생들 매일 이 길을 따라 등하교해야 하는 학생들은 불안하기만 하다.2학년 김모(17)양은 “최근 등교 때나 하교 때 따라오는 부랑자 때문에 같은 반 친구가 공포에 떨었다.너무 무섭다.”고 했다.흉가로 변한 학교의 진입길 탓에 요즘 신경이 무척 날카로워졌다는 2학년 오모(17)양은 “아예 여러 친구들과 함께 등교해야 안심이 된다.”고 털어놓았다. 권용란(여)교감은 “학생들의 이같은 호소에 지난달부터 오후 5시 정규수업만 마치고 학생들을 귀가시키고 있다.”고 밝혔다. ●학교와 조합은 ‘줄다리기’,뒷짐진 교육청 불안한 등하교 및 어수선한 수업 분위기 등 학생들의 피해는 4년 전에 예견됐었다.재건축조합은 출범에 맞춰 학교 및 서울시교육청과 학생들의 안전 문제를 논의했지만 비용 문제로 4년 동안 합의점을 찾지 못하고 있다.학교측은 재건축에 따른 학교의 피해가 막대한 만큼 다른 곳으로 임시 이전하더라도 현 부지의 학교 신축비용은 조합측이 부담해야 한다고 주장한다.영동여고 하정 행정실장은 “학교 옆에 17∼22층의 고층 아파트가 들어서게 되면 지반침하로 학교 건물이 붕괴 위험이 있다.”고 강조했다. 재건축조합 신현화 부조합장은 “조합에 신축 비용까지 떠넘기는 것은 말도 안 된다.”며 손사래를 쳤다.신축 비용은 학교와 교육청이 해결할 문제라는 것이다. 시교육청은 최근 사태가 해결될 조짐을 보이지 않자 뒤늦게 “내년 3월 개교 예정인 인근 문정고교의 개교를 늦춰 이 곳으로 이전하는 방안을 적극 검토하겠다.”고 밝혔다.그러나 재건축 비용에 대해서는 “학교와 조합측이 해결해야 한다.”고 못박았다. ●“교육청이 나서라” 문제는 이와 비슷한 학생들의 피해가 잇따를 것이라는데 있다.조만간 재건축에 들어갈 서울 강남의 잠실·주공 시영아파트 단지와 서울시 뉴타운 사업이 추진되는 강북 지역에서도 학생들의 피해가 예상된다. 그러나 시교육청은 재건축에 따른 학생들의 예상 피해파악은 물론 대책조차 세우지 못하고 있는 실정이다. 학부모들은 학교와 교육청,조합측의 책임 떠넘기기에 잔뜩 화가 난 상태이다.박종순(45·여) 학교운영위원장은 “우선 학생들이 안심하고 공부할 수 있는 해결책이 선행돼야 한다.”며 교육청에 학교 이전을 강력히 촉구했다. 학부모대표 김기자(48·여)씨는 “당장 이달 말에 신입생 모집이 끝나면 내년 3월 개교 예정인 문정고로의 임시 이전도 물거품이 될 것”이라면서 “교육청이 적극적으로 대책을 마련해야 한다.”고 강조했다. 김재천기자 patrick@

내년부터 재건축조합 설립인가 이후 조합원 지분을 팔지 못하도록 제한하는 조치가 시행됨에 따라 재건축 아파트 시장에 큰 파장이 예상된다.주요 내용을 문답으로 알아본다. ●모든 재건축 아파트에 해당되나 투기과열지구에서는 아파트 입주 때까지 모든 분양권과 입주권을 팔 수 없게 된다.소형 의무비율이 적용되지 않는 재건축 아파트도 적용된다.재건축 아파트 후분양,일반 분양분 명의변경 금지에 이어 조합원 아파트까지 사고 팔 수 없도록 해 주택투기가 진정될 전망이다. ●위헌 소지가 있다는 주장이 나오는데 법률전문가 6명에게 위헌 가능성을 자문한 결과,헌법상 용인되는 사유재산권 제한이라는 의견이 나왔다.서민주거안정이라는 공공목적을 달성하기 위한 조치로 받아들여져 재산권을 과도하게 침해한다고 보기 어렵다는 견해다. ●전국적으로 시행하지 않는 이유는 과열된 재건축시장을 진정시키는데 목적이 있다.때문에 집값이 많이 오르고 투기성 거래가 많은 투기과열지구에만 시행한다. ●현금 청산 절차는 주택이나 토지 등 지분을 사들인사람이 조합에 현금청산을 요구하면 조합은 150일 이내에 조합설립 인가일 당시 주택값을 내줘야 한다.가격 산정에 이견이 있으면 감정평가금액으로 정한다.재건축 사업은 조합이 모든 가구의 소유권을 확보해야 사업시행인가를 받을 수 있다.때문에 입주 전에 조합원을 포기하는 경우는 조합이 이를 현금으로 사들여 사업을 추진토록 한 것이다. 류찬희기자

건설교통부는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’의 후속 조치로 투기과열지구에서 재건축조합의 조합원 지분을 사고파는 행위를 제한하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 마련,2일자로 입법예고한다고 1일 밝혔다.개정안은 이번 정기국회를 거쳐 내년 초 시행될 예정이다. ▶관련기사 22면 개정안에 따르면 투기과열지구에서 아파트 재건축조합 설립인가 이후 재건축 단지의 주택이나 토지를 사들일 경우 조합원 자격 취득이 금지된다.조합 설립인가 여부를 모르고 주택 등을 사들일 때는 조합이 150일 이내에 조합인가일 당시의 주택가격을 기준으로 현금 정산토록 했다. 이번 조치로 수도권 재건축 아파트 가운데 9만 1768가구는 조합원 명의변경이 금지된다. 다만 재건축단지의 주택을 상속받거나 재건축 단지 밖의 주택을 상속받아 그 주택으로 가구원 전원이 이전하는 경우는 예외가 인정된다.또 결혼 등으로 가구원 전원이 다른 행정구역으로 이전하거나 가구원 전원이 해외로 이주할 때는 예외를 인정하기로 했다. 법 시행 전에 조합설립 인가를 받은 단지는 한 차례에 한해 조합원자격 취득이 허용된다.17만 2857가구가 이에 해당된다. 류찬희기자 chani@

서울시의회가 아파트 재건축 허용 연한을 완화해 비판받고 있는 가운데 주택재개발 사업지구 내의 ‘지분 쪼개기’ 규제마저 완화한 것으로 밝혀져 논란이 일고 있다. 시의회는 지난 4일 열린 본회의에서 ‘도시및주거환경정비조례’를 통과시키면서 주택재개발사업지구 내에서 하나의 주택 또는 토지를 여러 명이 소유하더라도 ‘조례 시행일 이전부터’ 공유지분으로 소유한 토지면적이 90㎡ 이상인 경우,각각의 소유자를 분양 대상자로 인정키로 했다. 서울시가 애초에 제출한 조례안에는 ‘기본계획 고시일 이전부터’ 공유지분을 소유해야 각각 분양권을 인정해주고,계획고시 이후 지분을 소유했을 경우 비록 여러 명이 분양을 신청했더라도 한 명으로만 인정키로 했었다. 현재 재개발 구역으로 지정된 지역은 1998년 기본계획이 수립됐다.원안대로라면 98년 이후 하나의 토지나 주택을 여러 명이 사들였다면 재개발 뒤 아파트 분양을 한 사람만 받을 수 있다.그러나 수정조례안은 조례가 시행되는 이달말 이전까지만 지분을 사들이면 여러 명이 다같이 분양받을 수 있게 된다. 시의회는 또 기본계획 고시일 이후 한 필지의 토지를 여러 필지로 분할한 경우,분양대상자를 한 명으로 본다는 조항도 ‘조례 시행일 이후’로 완화,무분별한 지분쪼개기를 오히려 부추긴 것 아니냐는 비판을 받게 됐다. 동일인 소유의 토지와 주택을 건물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리한 경우도 수정 조례의 혜택을 받게 됐다. 다행히 단독 또는 다가구 주택이 건물 준공 이후 분할등기를 통해 다세대주택으로 전환했을 경우, 다수인의 분양신청자를 한 명으로 본다는 조항은 원안대로 유지됐다. 한편 이같은 수정 조례안을 통과시킨 시의회 도시관리위원회에는 재건축조합장,건설회사 대표,토건회사 관계자 등 주택정책에 이해관계가 맞물린 의원이 다수 포함,조례안 수정 배경에 의혹이 일고 있다. 경실련 김건호 간사는 “아파트 재건축 연한 완화,임대주택 건립 규모 축소,재개발지구내 토지분할 인정 연장 등 수정조례안의 내용은 지역의 이해에 휘둘려 무분별한 재건축 방지와 서민주거 안정이라는 본연의 책무를 저버린 것”이라면서 “이미 서울시장에게 재의를 요구할 것을 전달했고 뜻있는 시의원들을 설득,조례 개정 운동에 나설 것”이라고 말했다. 류길상기자 ukelvin@

서울 등 수도권 과밀억제권역에서 아파트를 재건축할 때는 신규 아파트의 60% 이상을 25.7평 이하 국민주택규모로 지어야 한다.또 재건축조합 인가가 난 뒤에는 조합원 아파트 전매가 금지된다. 건설교통부는 5일 이같은 내용의 재건축안정시장대책을 발표했다.중소형 아파트 의무비율 확대는 이날부터 적용하고,조합원분 아파트 명의변경 금지는 내년 초부터 적용된다.이번 조치는 서울 강남·서초지역 재건축 아파트와 수도권 재건축 사업을 크게 위축시켜 재건축 아파트값이 크게 떨어지는 효과가 기대된다. 대책은 수도권 과밀억제권역에서 사업계획승인을 신청하는 20가구 이상 재건축 아파트는 조합원분과 일반분양분을 합쳐 새로 짓는 아파트 가운데 60% 이상을 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 국민주택 규모로 건설하도록 의무화했다.지금은 300가구 이상 단지에 한해 전용면적 60㎡(18평) 이하를 20% 이상 건축하도록 하고 있다.1대1 재건축 아파트는 이마저 적용되지 않고 있다. 그러나 앞으로 서울과 인천,경기 과천·광명·고양·수원·안양·성남 등 과밀억제권역에서 재건축을 하려면 18평 이하를 최소한 20%,18∼25.7평 40% 이상 각각 지어야 한다. 류찬희기자

서울 강남 아파트시장이 깊은 ‘공황’에 빠져들고 있다. 정부가 5일 재건축 아파트 규제 등 주택시장에 찬물을 끼얹는 조치를 내놓자 강남 아파트촌에는 한숨소리가 넘쳐났다. 부동산중개업소들은 투자자들로부터 ‘어떻게 해야 하느냐.’는 전화 문의에 온종일 시달렸다.재건축 조합과 시공사들은 이해득실을 따지느라 분주한 하루를 보냈다.직격탄을 맞은 대치동 은마 아파트는 금방 4건의 매물이 쏟아지기도 했다. ▶관련기사 3·16면 ●대치동등 매물 쏟아질 듯 최근 은마 아파트를 구입한 윤범석씨는 이날 “급한 마음에 부동산중개업소에 들렀다가 ‘빨리 처분하는 것이 상책’이라는 말을 듣고 정신이 아찔했다.”며 발을 동동 굴렀다.윤씨처럼 강남 재건축 아파트시장에서 ‘상투’를 잡은 투자자들은 대부분 정부의 기습적인 시장 안정대책으로 재산이 날아가는 것 아니냐는 우려와 함께 극심한 정신적 공허감에 시달렸다. 역삼동 한양 아파트 주민 박모씨는 “자본주의 국가가 맞느냐.”며 “차라리 주택공개념을 도입해 정부가 내집을 사가라.”고 목청을 높였다. 또 다른 주민은 “정부가 집값 상승을 빌미로 세제를 입맛에 맞게 바꾸더니 이제는 재산권까지 침해하려 든다.”면서 “헌법소원도 고려해 보겠다.”고 밝혔다. 부동산전문가들은 은마 아파트 등은 값이 5000만원 이상 떨어질 것으로 내다봤다.이 아파트는 당초 31,34평형으로 구성된 단지를 38,42평형으로 재건축하려 했으나 소형의무 비율 강화 조치로 사업성이 떨어져 사실상 재건축이 불가능해질 것으로 예상되기 때문이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “대형 아파트 건립을 기대하고 재건축 아파트를 샀던 투자자들은 심한 허탈감에 빠질 것”이라면서 “묻지마 투자도 문제지만 장기간 투기 시장을 방치한 정부도 책임을 져야 한다.”고 꼬집었다. ●사유재산권 침해 논란도 이미 사업승인을 받은 아파트를 비롯해 ‘직격탄’을 피할 수 있는 아파트의 값이 천정부지로 치솟는 부작용도 우려된다. 사유재산권 침해 논란도 일고 있다.중간에 아파트를 사들인 사람도 있지만, 10∼20평형대 아파트를 몇년씩 보유한 사람들은 이제 와서 아파트 지분 전매를 금지하는 것에 대해 재산권 침해라며 크게 반발하고 있다. 개포 시영아파트 이승희 재건축조합장은 “정부 조치로 앞으로 최소한 4∼5년 동안은 재산권을 행사하지 못하게 됐다.”면서 “헌법에 보장된 거주이전의 자유를 막는 것 아니냐.”고 분통을 터뜨렸다. 류찬희 김성곤기자 chani@

“며칠전에 계약해 잔금을 아직 지불하지 않았는데 해약해야 할까요.” 한 주부가 자동차를 타고 가다 라디오 뉴스를 듣고 부동산중개업소에 전화 문의한 내용이다. “재건축조합 간부들이 일을 제대로 못하는 바람에 사업추진이 늦어져 이 지경이 됐으니 책임지세요.” 서울 강남의 한 재건축단지 조합원이 조합간부에게 전화로 쏘아붙인 말이다. 정부의 ‘9·5대책’이 나온 5일 강남 아파트 주민 및 부동산시장은 쇼크상태에 빠졌다.정부가 조합원의 지분매각 규제를 골자로 하는 재건축대책과 투기단속,1가구 1주택 양도세 과세 강화 등 3가지 매머드급 대책을 한꺼번에 쏟아냈기 때문이다. 문제는 이같은 대책으로 서울의 집값이 잡히겠느냐는 것.대체로 전문가들은 집값이 잡힐 수 있을 것이라고 조심스럽게 진단한다.그러나 ‘아직 모른다.’는 분석도 만만치 않다. ●상승심리 차단에는 성공 지금까지 집값에 관한 한 ‘백약이 무효’라는 인식이 지배적이었다.따라서 손익계산 없이 계속 매수세가 유입되면서 집값이 계속 올랐다. 그러나 이번 고강도 조치로 그런 인식이 상당부분 사라질 것으로 보인다.내집마련정보사 김영진 사장은 “이전의 어떤 대책보다 파급효과가 크다.”면서 “조합인가 이전의 조합원 지위 양도금지 조치는 투기성 거래 자체를 금지하겠다는 것으로,재건축시장에 직접적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. ●가격 차별화 극심할 듯 이번 조치로 가격 차별화가 커질 것으로 전망된다.조합설립인가를 받지 못한 아파트는 타격을 받을 것으로 보인다. 대치동 은마아파트나 청실,잠실 5단지는 앞으로 가격이 떨어질 가능성이 크다.실제로 그동안 찾아볼 수 없었던 은마아파트 매물이 나오고 있는 것이 이를 입증한다. 반면 이미 사업승인을 받고 건축 중에 있는 아파트는 소형 의무비율 적용을 받지 않아 가격이 상대적으로 뛸 것으로 전망된다.이들 단지는 1회에 한해 전매가 가능한데다 입주시기도 가까워 실수요가 살아 있기 때문이다. ●기존 아파트 가격대책도 필요하다 RE멤버스 고종완 대표는 “재건축 시장은 실망 매물이 나올 수 있지만 상대적으로 다른 일반 아파트는 가격이 오를 수있어 대책이 필요하다.”고 말했다. 기존 주상복합아파트 등의 가격상승도 예상된다.시중의 여유자금을 끌어들일 마땅한 대상이 없는 상태에서 이번 규제에서 빠지는 아파트를 중심으로 투자자금이 유입될 공산이 크기 때문이다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “기존 재건축 아파트에서는 대형 평형에 입주할 수 있는 지분이 인기를 끌 것으로 보인다.”면서 “중대형 주상복합아파트단지 등은 가격이 크게 오를 것”이라고 전망했다. 부동산 전문가들은 “이번 대책이 효과적이고 재건축에 충격적인 것은 사실이지만 집값을 잡으려면 앞으로 후속 대책이 더 중요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울시의 일반주거지역 종(種)세분화가 11개 자치구에서 마무리됐다.그러나 자치구들이 요청한 종별 비율이 대부분 하향 조정돼 재개발·재건축 등을 추진 중인 일부 지역에서는 용적률 하락과 이에 따른 분담금의 증가로 주민(조합원)들의 반발이 예상된다. 서울시는 도시계획위원회의 심의 및 현장답사 등을 통해 자치구가 요청한 일반주거지역의 종세분화를 수정,가결했다고 25일 밝혔다. 가결된 자치구는 종로·중·용산·성동·광진·동대문·강북·구로·금천·영등포·송파구 등 11개 자치구다.가결안은 이달 말까지 결정고시되고 다음 달부터 적용된다. 강남구 등 심의 중인 나머지 14개 자치구는 차기 도시계획위원회에서 재심의할 예정이다. 세분화의 기준은 공원·자연경관지구 등 이미 도시계획적으로 관리되고 있는 지역과 공원 인접지,구릉지 등은 저층주택지인 1종으로 분류됐다.평지에 입지한 내부 주택가는 2종,간선도로변과 이미 고밀도로 지어진 고층아파트 단지 등은 3종으로 각각 분류됐다. 재개발·재건축 추진지역은 현재의 입지특성을 고려해 세분화하되,지구단위계획 등을 통해 기반시설의 추가 확보 및 지역여건에 따라 상향 조정할 수 있도록 했다. 이에 따라 그동안 일반주거지역에 무분별하게 들어서던 ‘나홀로 아파트’ 등 도시경관을 훼손하는 난개발을 원천적으로 막을 수 있게 됐다. 하지만 종세분화 가운데 선호도가 가장 높은 3종의 경우 송파구를 제외한 대부분 자치구에서 하향 조정돼 자치구와 주민들의 반발이 터져나오고 있다.당초 원하던 대로 용적률을 적용받은 단지가 있는 반면,기대와 달리 용적률에서 손해를 본 단지가 있기 때문이다. 용산구 이촌동 한강맨션과 송파구 가락동 가락시영의 경우,당초 250%대의 3종을 희망했다가 2종(200% 이하)으로 결정나 50%의 용적률을 손해봤다.이에 따라 조합원들의 분담금이 늘어나 재건축조합과 시공사간 분쟁도 예상된다.분양가 상승도 불가피할 전망이다. 서울의 경우 용적률이 10%가량 낮아지면 조합원 추가분담금은 1000만∼1500만원가량 늘어나고,일반분양가는 3∼4%가량 상승한다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.또 수익성 하락으로 재건축 대신 리모델링으로 전환하는 단지가 나올 수도 있다. 건설업계는 종세분화에 따른 용적률 하락으로 조합원들과의 분쟁을 우려하고 있다.가락시영 시공을 맡고 있는 건설업체의 관계자는 “용적률이 낮아져 조합원 분담금이 늘어나는 등 부정적 영향이 우려된다.”면서 “가뜩이나 사업추진이 어려운데 악재를 만났다.”고 말했다. 용적률 하락에 따른 투자자들의 피해도 예상된다.가락시영의 경우 서울시에서 이미 2종으로 종세분화가 결정된 지난 23일에도 가격 상승세가 지속됐으며,거래가 성사된 경우도 적지 않았다. 김성곤 이동구기자 sunggone@

서울시내 아파트 분양가가 들쭉날쭉인 데다,주택건설업체(시공사)와 재건축조합들이 분양신청시 일단 턱없이 높은 분양가를 제시했다가 자치구로부터 조정권고를 받으면 마지못해 약간씩 내리는 시늉만 하는 것으로 드러났다.따라서 겉으로는 소폭 인하한 것처럼 보이지만 실제로는 이런 수법으로 분양가를 올리고 있다는 지적이다. 시내 아파트 분양가는 최근 강서구가 3억 2000여만원으로 과다 책정된 31평형 아파트의 가격을 2340여만원이나 낮춰 화제가 됐다. 강서구의 사례 이전에도 다른 자치구들이 업체에 분양가 인하를 권고,최고 5700만원이나 내리도록 하는 등 당국의 권고로 분양가를 내린 사례가 여러차례 있었던 것으로 밝혀졌다. 20일 서울시와 ‘소비자 문제를 연구하는 시민의 모임’(소시모)에 따르면 지난달 7차 동시 분양을 신청한 서초구 서초동 H빌라 재건축 70평형의 경우,애초 13억 1400만원을 분양가로 책정했다가 서초구의 인하 권고를 받고 12억 5700만원으로 5700만원을 내렸다.평당 81만 2000원이 내린 것으로,강서구의 평당 75만원보다인하 폭이 더 크다. 6차 동시 분양 때는 서대문구 S주택조합 32평형이 평당 51만원인 1600만원을 내렸다.종로구 평창동 G빌리지,강동구 천호동 D재건축도 각각 1000만원을 인하했다.반면 나머지 아파트들은 평당 2만∼10만원을 낮추는 데 그쳤다. 서울시는 지난해 4월부터 소비자단체인 소시모에 의뢰,동시분양 아파트 분양가를 평가한 뒤 이를 각 자치구에 전달,자치구가 주택업체에 분양가를 조정하도록 권고하고 있다. 분양가는 원칙적으로 자율이기 때문에 직접적인 규제를 하기 어려워 권고 형식의 ‘우회전법’을 사용한 것이다. 하지만 이같은 분양가 인하가 실질적인 가격 인하로 이어지기보다는 조합과 시공사들이 조정 가능한 금액을 미리 분양가에 더해 신청한 뒤 조정 권고를 받으면 생색을 내는 수준에 그치고 있어 좀더 확실한 제재 수단이 필요하다는 지적이다. 소시모 김자혜 사무총장은 “매번 평가 때마다 업체들이 분양가를 조금씩 낮추기는 했지만 처음부터 거품 분양가인 경우가 많았다.”면서 “분양가 자율화 정책을 한번에 바꾸기는 어렵겠지만 일선 구청도 의지만 있으면 어느 정도 분양가를 낮출 수 있는 만큼 이에 대한 제도적인 근거 마련이 시급하다.”고 말했다. 류길상기자 ukelvin@

서울시는 23일 서초구 서초동 현대빌라1·2 재건축 등 6개 단지 723가구 가운데 381가구를 동시분양한다고 밝혔다. 29일 입주자 모집공고가 나가고 청약접수는 다음달 5일로 예정됐다. 구로구 고척동 능골재건축조합이 209가구로 가장 많고 서초동 현대빌라 80가구,강동구 천호동 동서·제일연립 35가구,서초동 그린연립 34가구,용산구 한남동 한일연립 23가구 등이다. 분양가는 서초동 현대빌라 14층 82평형이 17억 2800여만원(평당 2113만원)으로 가장 높았다. 고척동 능골의 10∼23층 24평형은 1억 7500만원(평당 735만원)으로 가장 싸다. 규모별로는 18평 이하가 130가구,26평 이하 145가구,41평 이하 23가구,41평 이상이 83가구다. 한편 시는 다음달 강서구 화곡동 ‘롯데낙천대’ 1164가구 등 18개 단지 56개동 3220가구가 입주할 예정이라고 밝혔다. 류길상기자 ukelvin@

아파트 재건축 사업의 이권을 둘러싼 조합간부와 고위 공무원,하도급 업체간의 ‘뇌물 커넥션’이 검찰에 적발됐다.시중은행 노조위원장이 비리 폭로를 미끼로 금품을 갈취하고 조직폭력배가 개입한 사실도 드러났다. 서울지검 형사4부(부장 梁在澤)는 21일 경기도 안양시 비산동 아파트 재건축 사업과정에서 인·허가 청탁과 함께 금품을 받은 안양시 도시교통국장 강철원(54)씨를 특정경제가중처벌법상 뇌물 혐의로 구속했다. 또 하도급 업체로부터 수억원대의 뇌물을 상납받은 재개발조합장 홍성부(50)씨와 총무이사 전승윤(39)씨를 배임수재 혐의 등으로 구속기소하고 조합 비리를 폭로하겠다며 조합측을 협박해 금품을 뜯어낸 국민은행 노조위원장 김병환(46)씨와 강남 C음식점 대표 이장곤(31)씨를 구속기소했다.조합 간부에게 돈을 건넨 감리회사 사장 도모(54)씨와 건설사 대표 남모(48)씨 등 4명은 배임증재 혐의로 불구속 기소했다. 강씨는 2000년 7월과 9월 안양시 인·허가 업무의 책임자라는 직위를 이용,전기공사 감리업체 선정 등의 청탁과 함께 재건축조합으로부터 1500만원을 받은 혐의를 받고 있다. 조합장 홍씨는 지난해 4월 감리회사로부터 편의제공 명목으로 7000만원을 받는 등 하도급업체 선정 및 공사 시공권과 관련해 1억 7000여만원 상당의 금품과 외제 골프채 등을 상납받았다. 총무이사 전씨는 지난해 12월 허위 조합원 자격을 만들어 아파트를 분양받을 수 있도록 해주겠다며 분양 희망자 2명으로부터 3억 6000만원을 받은 혐의를 받고 있다.검찰은 전씨가 하도급업체로부터 업체 선정 명목으로 20억원대의 뇌물을 받은 단서를 포착,수사를 확대하는 한편 자금 추적에 나섰다. 현역 노조위원장인 김씨는 안양시 비산동 지점에 근무하면서 조합 비리를 알게 돼 2000년 2월부터 2001년 3월까지 총무이사 전씨를 협박해 15차례에 걸쳐 3억 9200만원을 뜯어냈다. 또 조합장 명의의 대출서류를 위조하고 고객이 맡긴 대출 상환금을 횡령해 모두 1억 2500만원을 챙기는 한편 조직폭력배를 동원해 동료 노조원을 협박했다는 것이다. 서울 강남에서 유명 한식집을 운영하는 이씨는 2000년 10월 전씨에게 2억원을 주며 전기공사 하도급을 부탁했다가 무산되자 이자까지 붙여 2억 3000만원을 돌려받은 뒤 비리 폭로를 미끼로 9500만원을 더 챙긴 것으로 드러났다. 검찰은 ▲재건축 사업이 실질적인 공공사업임에도 사적 계약관계로 인식되는 점 ▲감독기관의 무책임과 공공규제 결여 ▲재건축 사업에 대한 조합원의 비전문성 ▲조합과 시공사의 힘의 불균형으로 인한 횡포 등의 문제 때문에 비리의 온상이 되고 있다고 설명했다. 검찰 관계자는 “공사시행 과정상의 회계감독권을 강화해 공사비의 투명한 집행을 확보해야 하며,조합임원뿐만 아니라 조합 추진위원회 임원에게도 공무원 신분을 적용해 처벌을 강화해야 한다.”고 말했다. 안동환기자 sunstory@

재건축 조합간부,고위 공무원,하도급업체 그리고 조직폭력배로 이어지는 안양시 비산동 재건축 사업의 비리사슬에 시중 대형은행의 노조위원장까지 가세한 것으로 드러났다. 2001년 9월 국민은행 노조위원장에 선출된 김병환(46)씨는 대출사기·횡령·협박·갈취 등으로 5억여원을 가로챈 데 이어 폭력배를 동원해 동료 노조원을 협박하는 등 모럴해저드의 수준을 넘어선 것으로 밝혀졌다. 98년 안양시 비산동 지점에 근무할 당시 월급을 가압류당하고 본사로부터 채무과다로 특별감찰을 받고 있던 김씨는 1200억원의 재건축조합 이주비를 유치하기 위해 조합 총무이사 전승윤씨를 접촉하면서 조합의 비리를 알게 됐다. 김씨는 98년 3∼4월 재건축 조합장 명의로 대출서류를 위조해 자신이 근무하는 지점으로부터 8000만원을 사기 대출받은 데 이어 같은 해 10월에는 고객의 대출 상환금 4500만원을 횡령했다. 더욱 대담해진 김씨는 2000년부터는 아예 조직폭력배를 동원했다.폭력배를 통해 “재건축 조합의 비리 내용을 청와대에 알리겠다.”고 조합 총무이사를 협박해 15차례에 걸쳐 3억 9200만원을 빼앗았다. 노조위원장이 된 이후에는 폭력배를 시켜 인터넷에 자신을 비난하는 글을 올린 동료 직원을 협박하기도 했다. 검찰은 금융권 파업 등과 맞물려 노조탄압으로 비춰질 것을 우려해 김씨에 대해 출퇴근 조사를 벌이고 영장청구를 고지했다.그러나 김씨는 지난 10일 사전 구속영장이 청구되자 곧바로 도주,일주일 만에 뒤늦게 검거됐다. 안동환기자

대한주택공사는 다음달부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법과 관련,재건축조합·건설사·재건축 관련 공무원 등을 대상으로 7월3∼4일 경기도 분당 주공 국제회의실에서 실무교육을 개최한다.2일까지 전화로 신청을 받는다.수강료 무료.(031)738-4888.

강남권 요지로 그동안 재건축 허용 여부가 논란이 돼 왔던 개포동 개포지구의 재건축에 파란불이 켜졌다. 서울 강남구는 최근 재건축 안전진단 심의위원회를 열고 올초 정밀안전진단 용역에서 위험등급인 D급 판정을 받은 개포주공 1단지(5040가구)의 재건축을 허용키로 했다고 27일 밝혔다. 주공 2단지(1400가구),3단지(1160가구),4단지(2840가구)와 개포시영(1970가구)에 대한 예비안전진단에서는 이들 아파트의 정밀안전진단을 실시키로 했다.정밀안전진단은 7월1일 시행되는 ‘도시및주거환경정비법’에 따라 변경된 기준에 의해 진행되며,결과가 나오려면 4∼5개월 걸릴 전망이다. 개포시영은 지난해 10월 예비안전진단에서 탈락한 적이 있고 2·3·4단지는 개포시영과 은마아파트가 잇따라 안전진단에서 탈락하자 자진해서 안전진단 신청을 취하하는 등 신중한 행보를 보여왔다. 이번 안전진단 심의 결과로 이 일대 재건축사업 추진이 한층 빨라져 개포주공 1단지의 경우 이르면 연내에 조합설립과 사업계획 승인까지도 받을 수 있을 것으로 보인다. 그러나지난해 6월 서울시가 정한 도시계획에 따르면 개포지구의 평균 상한 용적률이 200% 이하여서 평균 250% 이상을 요구하고 있는 재건축조합과 시의 갈등이 예상된다.조합측은 서울시를 상대로 도시계획 결정정지 가처분 소송을 제기한 상태다. 한편 1982∼1983년 준공된 이들 아파트에 대한 안전진단이 통과되거나 실시가 결정되면서 79년 준공된 대치동 은마아파트의 재건축도 다시 수면위로 부상할 전망이다.그동안 2차례나 예비안전진단에서 탈락한 은마는 현재 구에 안전진단을 신청한 상태지만 이번 심사에서는 제외됐다. 강남구 정종학 주택과장은 “개포지구는 5층 저층아파트인데다 연탄난방으로 배관이 낡고 건물도 심하게 낡아 예비안전진단을 통과하게 됐다.”면서 “안전진단심의위원회에서 비록 준공연도는 은마아파트보다 늦지만 건물안전도는 더 열악한 것으로 평가했다.”고 밝혔다. 류길상기자 ukelvin@