분양가상한제와 각종 규제 등으로 재개발·재건축 사업의 사업성이 급속히 나빠지고 있다. 이에 따라 이들 사업에 섣부른 투자를 했다가는 손해를 볼 수도 있어 주의할 필요가 있다.1일 관련 조합 및 업계 등에 따르면 서울 강북 지역의 재개발 사업은 분양가 상한제로, 강남의 재건축 사업은 각종 규제 및 조합원간 갈등으로 사업성이 떨어지거나 사업에 제동이 걸리는 현장이 늘고 있다. ●답십리발 재개발 투자주의보 뉴타운 가운데 분양가 상한제가 첫 적용된 서울 동대문구 전농·답십리 뉴타운내 답십리 16구역의 조합원 부담이 크게 늘면서 뉴타운과 재개발 투자에 경고등이 켜졌다. 이 구역은 최근 조합원 총회를 열어 분양가 상한제 등을 감안한 분양가를 113㎡ 기준 3.3㎡(1평)당 조합원은 1294만원, 일반분양분은 1394만원으로 잠정 책정했다. 주변시세보다 오히려 200만원가량 낮다. 문제는 이렇게 분양을 하면 조합원 부담이 커진다는 점이다. 일반분양 가격이 낮아지면서 113㎡를 기준으로 하면 조합원이 추가로 2억원 이상을 부담하게 된다. 이렇게 되면 이 주택형의 총 부담은 5억원을 넘는다. 주변시세 등을 감안하면 손해를 볼 수도 있다. 답십리 뉴타운의 수익성 악화가 드러나면서 다른 재개발단지와 뉴타운에서도 투자자들이 빠져 나가고, 가격도 떨어지고 있다. 실제로 답십리 16구역의 경우 지분 프리미엄이 6월 초 만해도 한 채당 1억 2000만원선이었지만 요즘은 9000만원대로 떨어졌다. 인근의 용두 6구역이나 성북구 월곡 4지구 등 인근 지역의 지분값도 20∼30%가량 떨어졌다. 최근 강북의 재개발지역 지분값이 급등한 점을 고려하면 투자를 할 경우 손해를 볼 가능성도 없지 않다. 이런 단지는 20여곳이나 된다. ●덫에 걸린 가락시영 재건축 서울 동부지방법원이 지난달 27일 가락 시영아파트 조합원인 윤모씨 등이 ‘가락 시영아파트 주택 재건축 정비사업조합’을 상대로 낸 업무집행정지 가처분 신청을 받아들여 이 아파트의 재건축 사업 일정에 차질이 빚어지고 있다. 조합원 수가 6600명으로 국내 최대 재건축 단지인 가락 시영은 지난 4월 사업시행인가를 받은 뒤 현재 재건축 조합원에 대한 분양신청접수와 이주가 진행 중이다. 오는 9∼10월쯤 조합원 평형배정과 분담금을 확정하는 관리처분총회를 열 계획이었다. 하지만 이번 결정으로 사업시행계획승인결의 무효확인 청구소송이 확정판결될 때까지 관리처분계획수립, 이주 및 철거, 분담금 징수, 평형배정, 동호수 추첨 및 분양계약의 체결 등의 업무가 모두 중단됐다. 사업일정이 최소한 4개월 이상 늦어질 것으로 보인다. 가락시영 재건축 사업은 주민들간의 이견이 큰 데다 용적률 규제, 임대아파트 의무건립, 소형평형 의무비율 등의 강화된 재건축 규제를 모두 적용받게 되면서 수익성이 나빠졌다. 관리처분을 앞두고 공개된 추가부담금(예상)도 높게 나와 조합원들의 반발도 거세다. 이 아파트 1차 43㎡ 조합원이 109㎡에 입주하는 데 드는 추가부담금은 2억 5000만원으로 강동구 고덕주공 114㎡(5000만원 안팎)의 5배나 된다. 강남이나 강동구 등지의 사업추진이 늦은 재건축 단지들도 이같은 채산성 악화에 시달리고 있다. 부산에서는 조합원들이 분양을 앞둔 관리처분 단계에서 집 대신 현금청산을 요구해 조합이 와해 위기에 처하기도 했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 1일 “재개발·재건축은 지분쪼개기와 분양가 상한제 등 각종 규제 때문에 수익성이 없을 수 있다.”면서 “기존 주택을 사는 게 나은 경우도 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

1일부터 정부 부처별로 달라지거나 새로 시행되는 법률과 이에 따른 시행령, 제도 등이 적지 않다. 꼼꼼히 챙겨 피해를 보거나 손해를 입지 않도록 하는 게 중요하다. 주요 제도 등을 정리한다. <부처 종합> ■ 금융 ●자동차사고 과실비율 인정 기준 변경 9월부터 자동차 사고 발생시 과실이 얼마나 있는지 따지는 기준이 바뀐다. 휴대전화를 쓰다 사고가 나면 운전자 과실비율이 10%가 되고, 주차장에서 후진차와 직진차가 충돌했을 경우 후진차가 75%, 직진차가 25% 책임이다. 스쿨존과 실버존에서 사고시 운전자의 과실비율이 일반 성인을 상대로 낸 사고보다 5% 높아지던 것에서 15%로 상향 조정된다. ●은행권 개인대출 연대보증 폐지 신규 가계대출에 대한 개인 연대 보증제도가 모든 은행에서 폐지된다. 연대보증제도는 대출자가 빚을 갚지 못할 경우에 대비해 가까운 친지나 지인 등 제3자를 보증인으로 세우는 제도. 그러나 기존대출에 대한 연대보증은 그대로 유지된다. ●기명식 선불카드 발행·충전 한도 확대 기명식 선불카드, 교통카드, 전자화폐의 장당 발행 또는 충전 한도가 50만원에서 200만원으로 늘어난다. 무기명은 한도가 늘지 않는다. ■ 교통 ●경부고속도로 평일버스 전용차로 시행 경부고속도로 한남대교 남단∼오산 IC 44.8㎞ 구간에서 평일에도 오전 6시부터 오후 10시까지 버스전용차로제가 시행된다.9월까지 3개월동안 시범 운영 후 10월부터 본격 시행된다. ●국내·국제선 항공요금 인상 국제선 항공요금에 유류할증료 변동폭이 확대 적용된다.16단계인 국제선 여객 유류할증료는 33단계로 넓어지며 노선에 따라 요금이 3.4∼5.7% 오른다. 국내선도 유류할증료가 부과되면서 7∼8월에는 25단계인 유류할증 체계 중 12단계가 적용된다. ■ 보건복지 ●노인요양보험 서비스 시행 치매와 중풍 등 각종 노인성 질환으로 혼자서는 일상 생활이 어려운 노인들을 국가가 돌보는 노인장기요양보험 서비스가 시행된다. 거동이 불편해 혼자 생활할 수 없는 만 65세 이상 노인과 65세 미만이라도 치매나 뇌혈관성 질환 등 노인성 질환이 있는 성인의 경우 신청하면 심사를 거쳐 간병, 수발, 가사 지원 등을 받는다. ●기초노령연금 지급대상 65세 이상으로 확대 만 70세 이상 노인에게 지급되던 기초노령연금 지급대상이 65세 이상으로 넓어진다.65세 이상이라도 월소득이 40만원 이하거나 소득이 없더라도 재산이 9600만원을 넘지 않아야 한다. 노인 부부는 합산 소득이 65만원 이하(재산만 있을 경우 1억 5360만원 이하)일 때 연금이 지급된다. 노령연금 수혜자로 선정되면 매달 8만 4000원(부부는 13만 4000원)을 받는다. ■ 건설·부동산 ●주택분양가에 단품슬라이딩제 도입 주택 분양가에 포함되는 기본형 건축비를 6개월마다 조정하도록 한 규정과 상관없이 자재값이 급등하면 6개월이 안돼도 반영되는 단품 슬라이딩 제도가 주택 건축비에 도입된다. ●소형분양주택 30% 신혼부부용으로 공급 전국에서 공급되는 소형 분양주택의 30%가 저소득 신혼부부에게 우선 공급된다. 자격은 혼인(재혼도 포함) 5년 이내며, 이 기간내에 출산(입양 포함), 자녀가 있는 무주택 가구주 등이다. 월 평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(맞벌이일 경우 100%) 이하이면서 청약통장 가입기간이 12월 이상(올해 말까지는 6월 이상)인 경우다. 혼인 3년 이내에 출산한 경우가 1순위,5년 이내 출산이 2순위다. ●택지개발 절차 간소화 절차 간소화로 30개월이면 택지개발이 끝난다. 택지지정단계와 개발계획 수립 단계에서 모두 지방자치단체와 협의하도록 한 규정이 변경돼 개발계획 수립 단계에서는 협의를 하지 않아도 된다. ■ 통신 ●휴대전화 USIM 잠금 해제 WCDMA(광대역 코드분할다중접속) 3G(세대) 휴대전화 단말기의 가입자 확인칩(USIM) 잠금 설정이 전면 해제된다.SK텔레콤과 KTF 가입자끼리는 통신회사를 바꾸더라도 기존 단말기를 그대로 쓸 수 있게 된다. ●인터넷전화 번호이동 인터넷전화의 번호이동이 시행돼 기존 집전화 번호를 인터넷 번호로 쓸 수 있다. ■ 교육 ●학교 정보공시제 시행 모든 초·중·고교와 대학은 학교운영에 관한 규정, 학생변동 상황, 학년·교과별 학습에 관한 사항, 국가수준 학업성취도 평가결과, 학생 충원율, 취업률 등의 정보를 인터넷에 공시해야 한다. 구체적 시행날짜는 정해지지 않았다. ●대입전형 기본계획 대교협이 발표 매년 교육과학기술부 장관이 정하던 대입전형 기본계획을 하반기부터 한국대학교육협의회가 결정한다.2010학년도 대입전형 일정, 방법, 행정사항 등 기본계획은 8월 중 발표된다. ●대학생 학자금 대출 금리 추가인하 대학생 학자금 대출 금리(7.65%)가 소득 하위 3∼7분위에 한해 1%씩 인하된다. 소득 3∼5분위 학생은 4.65%,6∼7분위 학생은 6.65%의 이자율을 적용받는다. ●중·고교생 학교운영지원비 지원대상 확대 기초생활수급자 중·고교생 자녀에 대해서만 학교운영지원비를 전액 지원해 왔으나 2학기부터 차상위 계층 자녀까지 지원된다. ●학습환경보호위원회 구성·운영 8월부터 학교가 재개발·재건축 등 정비구역 주변에 있을 경우 시·도교육감 소속의 학습환경보호위원회를 구성, 운영해야 한다. ●외국인 유학생 야간대학원 입학 허용 우수 인재 유치 차원에서 외국인 유학생의 야간대학원 입학이 허용된다. 야간대학은 여전히 금지된다. ■ 법무 ●특정 성폭력사범 위치추적제 시행 ‘특정 성폭력범죄자에 대한 위치추적 전자장치 부착에 관한 법률’(전자발찌법)이 9월부터 시행, 최대 10년까지 전자발찌가 부착되며 외출제한·출입금지·피해자 접근금지와 같은 특별준수사항이 부과된다.24시간 위치가 추적되며 상담치료도 병행된다. ●아동상대 성폭력범죄자 치료감호제 시행 소아 성기호증 등 정신적 장애를 가진 성폭력범죄자가 치료감호 대상에 포함돼 치료감호소에 최장 15년까지 수용·치료되며, 먼저 치료한 후 남은 형기가 집행된다. ■ 환경·식품 ●폐기물 수출입 신고제 ‘폐기물의 국가간 이동 및 그 처리에 관한 법률’이 규정한 수출입 허가 대상 품목이 아닌 일부 폐기물에 대해서도 8월 시행된다. ●환경측정분석사 검정제도 도입 환경측정분석사 검정제도가 10월부터 시행된다. 검정 분야는 대기환경측정분석 및 수질환경측정분석 2종류에 한해 실시된다. ●모든 식당·급식소 쇠고기 원산지 표시 식당·뷔페·예식장 등 일반음식점, 패스트푸드·분식점 등 휴게음식점, 학교·기업·기숙사·공공기관·병원 등 집단급식소는 모두 쇠고기와 그 가공품을 조리, 판매할 때 원산지를 의무적으로 표시해야 한다. 돼지고기와 닭고기는 12월22일부터 적용된다. ■ 노동·공정·산업 ●법정 근로시간 단축 법정근로시간을 주 40시간으로 줄이는 개정 근로기준법이 상시 근로자 수 20인 이상 사업장으로 확대된다. ●차별시정제도 확대 100∼299인 사업장으로 확대돼 동일 사업장에서 차별받는 비정규직 근로자는 노동위원회에 차별시정을 신청할 수 있다. ●배우자 출산휴가제도 아내가 출산을 한 남성 근로자는 3일(무급)의 배우자 출산 휴가를 쓸 수 있다. ■ 문화·관광 ●잡지법 시행 잡지와 기타간행물은 11월부터 새로 제정된 ‘잡지 등 정기간행물 진흥에 관한 법률’(잡지법)에 의해 규율된다. ●골프장 입지기준 환화 특별시·광역시 또는 도를 기준으로 총 골프장 면적이 총 임야면적의 5%를 넘을 수 없도록 한 규정이 폐지돼 임야 편입 비율에 따른 골프장 입제제한이 없어진다. ■ 행정 ●외국인 채용 범위 확대 계약직 공무원에 한정됐던 외국인 채용 범위가 정무직·별정직 공무원까지 넓어진다. 국가안보 및 보안, 기밀에 관계되는 분야를 제외하고 채용할 수 있다. ●주민등록증을 재발급 기관 확대 주민등록증 재발급을 거주지(주민등록지) 읍·면사무소 또는 동주민센터뿐만 아니라 전국 어디서나(읍·면사무소 또는 동주민센터) 신청할 수 있다.

서울시는 구릉지와 문화재 인근 지역 등에서 이뤄지는 재개발·재건축 사업에서 경관 관리를 담당할 ‘특별 경관관리 설계자’ 9명을 선정했다고 13일 밝혔다. 시는 정비사업 계획이 사업성을 중심으로 수립됨에 따라 구릉지 개발 등이 도심의 미관을 해치는 악재로 작용하는 등 여러 문제점이 노출되는 것을 막고자 경관관리 설계자를 선정하게 됐다고 설명했다. 특별 경관관리 설계자는 지난 달 21일부터 이달 10일까지 관련 학회와 협회 등의 추천과 공개모집을 통해 접수된 51명의 후보 중에서 최종 선정된 건축가들이다.이에 따라 앞으로 자치구 등에서 특별 경관관리가 필요하다고 판단되는 지역을 정비할 때 ‘경관관리 설계자’에게 자문을 구해 경관설계를 하고 결과를 토대로 계획을 수립해야 한다고 설명했다.유영규기자 whoami@seoul.co.kr

오는 10월부터 단독주택 재건축 정비구역 지정 요건이 1만㎡ 이상에서 5000㎡ 이상으로 완화된다. 또 시·도 등 광역자치단체가 조례로 단독주택 재건축 분양권을 제한할 수 있도록 해 ‘지분 쪼개기’에 제동이 걸릴 전망이다. 국토해양부는 이 같은 내용의 주거정비환경법 시행령·시행규칙 개정안을 마련,13일 입법예고할 계획이라고 8일 밝혔다. 국토부는 현재 200가구 이상 또는 1만㎡ 이상으로 돼 있는 단독주택 재건축 정비구역 지정 요건이 지자체의 여건을 반영하기 어렵다고 판단해 5000㎡ 이상에서 시·도 가 조례로 정할 수 있도록 했다고 설명했다. 또 단독주택 재건축 관리처분 기준을 조례로 정해 지자체가 실정에 맞게 분양권을 제한할 수 있도록 했다. 재개발·재건축 사업의 기본계획 변경, 예정구역 분할·합병, 최고 높이 층수 변경과 같은 업무는 주민공람·지방의회 의견청취·위원회 심의·토지 소유자 동의 절차를 거치지 않아도 되도록 절차를 간소화했다.10%미만의 사업 범위 확대 및 축소, 정비 사업자 선정, 개략적인 사업시행계획서 작성 등도 토지 소유자의 서면 동의를 거치지 않고 주민총회 의결로 대신할 수 있게 했다. 조합이 조합원 수를 자율적으로 정할 수 있고, 지자체가 재건축·재개발 추진위원회나 조합의 운영경비를 지원할 수 있는 근거도 마련했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

재개발·재건축을 할 때 기부채납되는 공원에 지하주차장 등이 설치된다.25일 서울시에 따르면 시는 재개발·재건축 사업 등 정비사업 구역 내 공원 지하공간을 지하주차장과 저류지로 활용하는 방안을 마련한다. 자치구별로 공원 지하를 주차장으로 이용하는 경우는 있었지만, 서울시 차원에서 이같은 방안을 추진하는 것은 처음이다. 시는 정비사업을 할 때 구역 면적의 5% 또는 가구당 2㎡씩 기부채납하는 공원이나 녹지의 지상에 공원을 조성하고 지하 1층에는 공용 지하주차장, 지하 2층에는 저류조를 만든다는 계획이다. 정비사업으로 서울에 조성된 녹지는 2006년 14만 8862㎡,2007년 13만 2385㎡로 시청앞 서울광장(1만 3207㎡) 10배 규모다. 이같은 규모라면 한 해 약 2000대의 자동차를 세우는 주차공간이 설치돼 주택가 주차난 해소에 큰 도움이 될 것으로 보인다.최여경기자 kid@seoul.co.kr

재개발·재건축을 할 때 기부채납되는 공원에 지하주차장 등이 설치된다.25일 서울시에 따르면 시는 재개발·재건축 사업 등 정비사업 구역 내 공원 지하공간을 지하주차장과 저류지로 활용하는 방안을 마련한다. 자치구별로 공원 지하를 주차장으로 이용하는 경우는 있었지만, 서울시 차원에서 이같은 방안을 추진하는 것은 처음이다. 시는 정비사업을 할 때 구역 면적의 5% 또는 가구당 2㎡씩 기부채납하는 공원이나 녹지의 지상에 공원을 조성하고 지하 1층에는 공용 지하주차장, 지하 2층에는 저류조를 만든다는 계획이다. 정비사업으로 서울에 조성된 녹지는 2006년 14만 8862㎡,2007년 13만 2385㎡로 시청앞 서울광장(1만 3207㎡) 10배 규모다. 이같은 규모라면 한 해 약 2000대의 자동차를 세우는 주차공간이 설치돼 주택가 주차난 해소에 큰 도움이 될 것으로 보인다. 주차장 부지 매입 등에 드는 예산 2000여억원도 절감할 수 있을 것으로 시는 예상했다. 또 지하주차장 아래에는 버려지는 빗물을 저장했다가 재사용하는 저류조가 만들어진다. 이 빗물을 인공하천, 분수 등 친수공간에 사용하거나 소화 용수로 활용할 예정이다.최여경기자 kid@seoul.co.kr

서울시가 구릉지와 문화재, 성곽 인근에서 진행되는 재개발·재건축 사업에서 별도의 경관 관리를 담당할 ‘특별 경관관리 설계자’ 제도를 도입한다. 서울시는 23일 지역 특성에 맞는 다양한 주거지 조성과 창조적 디자인 개발을 위해 특별 경관관리 설계자 20∼30명을 공모한다고 밝혔다. 지원 대상은 건축사 자격증을 소지하고 건축사 사무소에서 일하는 사람이다. 저명한 건축가들이 많이 참여할 수 있도록 협회 추천과 일반 공모를 병행할 예정이다. 기간은 다음달 10일까지다. 자세한 내용은 서울시 주거정비과(02-3707-8238)로 하면 된다. 서울시 관계자는 “구릉지 등 경관 관리가 필요한 지역에 건축설계와 주거 형태의 차별화를 유도하기 위해 설계자를 공모한다.”면서 “설계자로 선정된 사람들은 자치구의 재개발·재건축 정비계획 수립에 참여시킬 계획”이라고 말했다.김경두기자 golders@seoul.co.kr

올해 전국에서 주택 50만 1000가구가 건설(인허가 기준)된다. 지난해(55만 6000가구)보다 10% 정도 줄어든 물량이다. 공공택지 공급량은 30.7㎢로 지난해(65.2㎢)의 절반에도 미치지 못한다. 신규 지정될 택지개발지구는 16㎢로 지난해(54㎢)의 3분의1도 되지 않는다. 국토해양부는 이같은 내용을 담은 올해 주택종합계획을 19일 발표했다. 이미 지정된 공공택지지구는 차질없이 개발하되 신규 지정은 억제한다는 방침이지만 택지공급이 줄면 중장기적으로 주택공급 여건이 나빠질 수 있다. 올해 지역별 공급량은 ▲수도권 30만가구 ▲광역시 8만 8000가구 ▲지방 11만 3000가구 등이다. 수도권에 공급되는 물량은 지난해와 비슷하다. 지방의 분양주택 물량은 미분양을 감안, 지난해보다 27% 줄어든다. 민간 업체들이 지난해 분양가 상한제를 피해 인허가를 서둘러 미분양이 급증한 것과 관련이 깊다. 유형별로는 분양주택이 39만 8000가구, 임대주택은 10만 3000가구로 확정했다. 민간 분양물량이 줄지만 주택공사 등 소형 공공분양 물량은 6만가구로 지난해보다 15% 늘어난다. 임대주택은 국민임대 7만가구와 공공임대 3만 3000가구를 인허가해줄 방침이다. 국민임대는 지방 미분양 등을 감안해 지난해보다 줄어든 7만가구만 공급하는 대신 공공임대 아파트를 3만 3000가구로 늘려 잡았다. 공공택지 공급물량은 줄지만 도심 주택공급을 확대하기 위해 도시재정비촉진지구, 역세권 개발, 재개발·재건축 아파트 공급은 확대된다. 서울 도심 주택은 지난해 6만 3000가구에서 올해는 7만가구로 늘어난다. 도시재정비촉진지구 시범지구도 5∼6곳을 추가 지정할 방침이다. 도시 외곽 산지·구릉지·한계농지 개발도 본격화된다. 올해 시범지구를 지정,5000가구를 공급할 계획이다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

구로구가 ‘지분쪼개기’ 방지를 위해 건축 심의를 강화하기로 했다. 12일 구에 따르면 아파트 분양권을 얻기 위해 다가구주택을 헐고 다세대주택을 짓는 이른바 지분쪼개기가 늘고 있다는 지적에 따라 구청 건축위원회의 심의를 대폭 강화한다. 이번 심의 강화는 ‘서울시 건축조례 6조 건축위원회 기능 및 절차’에 ‘구청장이 위원회 자문이 필요하다고 인정하여 부의하는 사항은 구 건축위원회의가 심의할 수 있도록 규정하고 있다.’에 근거, 건축위원회가 투기성이 있다는 판단을 내리면 건축허가를 제한할 수 있도록 했다. 이에 따라 재개발·재건축 정비추진예정지역 56개소, 광역개발계획추진예정지역 16개소, 뉴타운식 광역개발계획추진예정지역 4개소에 대한 지분쪼개기가 사실상 불가능하게 됐다. 구는 건축위원회를 통해 ▲지역개발 시기 ▲전용면적 ▲실제로 주민이 거주할 수 있는 평면도 제작여부 ▲신축 때 도시미관 및 지역주변에 미치는 영향 ▲신축·변경 건축계획의 적정성 등을 기준으로 엄격하게 투기성 여부를 판단하기로 했다. 전용 면적은 기본적으로 서울시에서 방침으로 정한 60㎡를 참고하되 더 넓더라도 투기성이 있다는 판단이 들면 건축허가를 제한한다.한준규기자 hihi@seoul.co.kr

노원구 전체를 푸른 숲으로 가꾸는 ‘그린 시티’ 프로젝트가 가동된다. 노원구는 2018년까지 푸른 도시로 새단장하는 ‘방패연형 녹지축 조성계획’을 29일 발표했다. 이노근 구청장은 “산과 하천, 폐선 부지, 근린공원 등으로 도심 녹지축을 복원해 연결하면 방패연 모습이 그려진다.”면서 “10년 후에는 녹지로 둘러싸인 노원구를 기대해도 좋다.”고 설명했다. 서울시정개발연구원에 용역 의뢰해 이날 밝힌 ‘방패연형 녹지축 조성계획’에 따르면 위쪽은 수락산, 오른쪽 불암산, 왼쪽 중랑천, 아래쪽은 경춘선 폐선 부지를 4개 면으로 삼아 외곽 녹지축을 조성한다. 구를 가로지르는 동일로와 당현천을 도심의 ‘십자 녹지축’으로 만든다. 또 중계근린공원과 등나무근린공원이 내부 환상형 녹지축으로 꾸며진다. ●2018년까지 그린시티로 새단장 도심권 녹지축은 3가지 테마로 추진된다. 도시 외곽에 위치한 초안산근린공원, 영축산근린공원과 도심 내에 있는 마들근린공원, 노해근린공원, 상계근린공원이 재정비된다. 창동차량기지 이전 부지와 육군사관학교 일대도 공원화된다. 경춘선 폐선부지와 당현천길 그린웨이, 동일로 등이 가로 공원화로 꾸며진다. 또 도심 내에 녹지 연결의 디딤돌을 맡는 자투리땅 녹화와 옥상 공원화, 벽면 녹화 등도 진행된다. 산림 녹지축으로는 수락산과 불암산 도시자연공원이 연결된다. 하천 녹지축으로 중랑천 생태하천 조성과 하천변 녹화, 당현천 복원 등이 이뤄진다. 이를 위해 현재 수락산과 불암산 일대의 산림을 국립공원 수준으로 복원한다. 또 주변 일대의 토지 보상도 진행되고 있다.3.15㎞ 구간의 당현천에 벚나무 녹지화 추진과 생태공원 조성, 동일로에 ‘녹화 업그레이드’ 사업, 중랑천의 수변공원화 사업 등도 추진된다.2011년 폐선 예정인 6.3㎞의 경춘선 부지(녹지율 70%)에 대한 테마파크 공원도 조성할 계획이다. ●녹지비율 43.3%→60%로 개선 이와 함께 재개발·재건축 사업을 진행할 때 아파트단지 녹지율을 30% 이상으로 끌어올린다. 창동차량기지 이전에 따른 녹지 공간을 40% 가량 확보할 예정이다. 더불어 ‘푸른 노원’ 기금 조성 등 주민 참여를 통한 도심녹지 재생 운동도 벌일 계획이다. 구 관계자는 “방패연형 녹지축 조성 계획이 성공적으로 이뤄지면 현재의 녹지 면적 비율이 43.3%에서 60%로 개선된다.”면서 “특히 구민 1인당 공원 면적이 크게 늘어 쾌적한 ‘그린 시티’로 재탄생될 것”이라고 말했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

“물건 다 들어갔어요. 혹시 나오면 연락 드릴 테니 연락처 남겨주세요.”(노원구 H부동산 관계자) 서울 강북 집값이 천정부지로 치솟고 있다. 부동산114 조사에 따르면 올 들어 4일 현재 노원구의 아파트값은 12.30%, 도봉구 8.25%, 중랑구 5.23%, 강북구 4.44% 올랐다. 이 기간 서울은 평균 1.77% 상승했다. 오래된 소형 아파트는 일주일 새 2000만∼3000만원이 오른 곳도 있다. 하지만 매물은 자취를 감췄다. 이런 집값 상승세는 서울은 물론 경기 의정부와 양주 등지로 확산되고 있다. 중형 아파트로 옮겨갈 조짐도 보인다. 부동산 전문가들은 “2005∼2006년 경기 용인처럼 시장이 흥분상태”라면서 매입에 신중할 것을 주문한다.‘버블붕괴’ 가능성도 제기했다. 정부의 규제완화 ‘로드맵’ 조기 확정도 촉구했다. 공급 부족과 규제 완화에 대한 기대감이 커진 가운데 투기세력까지 가세해 이상과열을 불렀다는 것이다. ●소형 수요↑ 공급은 ↓ 강북권의 소형아파트 가격 급등은 수급 불균형에서 찾을 수 있다. 지난해 분양가상한제 도입을 앞두고 강북의 재개발 단지들은 앞다퉈 사업승인을 받았다. 이들 사업이 추진되면서 이주 수요가 급증했다. 건설산업연구원은 강북에서는 올해 3만가구, 내년엔 2만가구가량 이주 수요가 발생할 것으로 전망했다. 반면 국토해양부에 따르면 전국 소형아파트(60㎡·18평형) 공급은 2002년 14만 4564구에서 2006년엔 5만 3929가구로 줄었다. 여기에 6억원 이상의 고가 주택에 종합부동산세 등 세제 규제가 가해지면서 상대적으로 가격이 싼 소형아파트에 투자자가 몰린 것도 한몫했다. ●개발 기대감에 가수요 촉발 강북지역 중개업소엔 ‘국회의원 선거가 끝나면 재개발·재건축 등의 규제가 확 풀린다더라.’ 등의 풍문이 떠돌고 있다. 새 정부의 용적률 완화 등에 대한 기대심리를 반영한 것이다. 한 중개업소 관계자는 “용적률은 물론 안전진단 기준의 완화 얘기까지 나온다.”고 말했다. 서울시의 경전철 건설계획, 드림랜드 공원화, 자치구별로 추진하는 각종 개발사업 등도 집값에 영향을 줬다. 용적률 완화를 통해 역세권에 ‘시프트’(장기전세주택) 2만가구를 짓겠다는 서울시의 계획도 여기에 포함된다. ●정부가 로드맵 조기 확정해야 부동산 전문가들은 우선 정부가 부동산 규제완화에 대한 로드맵을 조기에 제시해야 한다고 입을 모은다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “정부가 조기에 규제완화에 대한 로드맵을 확정, 쓸데없는 기대감을 없애야 한다.”면서 “소형 주택 수요자들이 중대형으로 옮겨갈 수 있도록 고급주택 기준의 상향 조정 등 제도적인 정비도 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

전북 전주시에서 추진 중인 재개발, 재건축 사업이 활기를 띨 전망이다.24일 전주시에 따르면 지난달 26일 도시 및 주거환경정비법이 국회를 통과함에 따라 인구 50만명 이상 대도시는 주택재개발과 재건축사업 정비구역 지정권자가 광역단체장에서 기초단체장으로 바뀌었다. 이에 따라 재개발사업 정비구역 지정절차가 간소화돼 사업추진 기간이 예전 12개월에서 8개월로 4개월 이상 단축될 전망이다. 개정 법률안은 오는 28일 공포돼 3개월이 지난 6월 하순부터 적용될 예정이다.전주 임송학기자 shlim@seoul.co.kr

‘쪽방촌’‘기지촌’이 환골탈태하려고 애를 쓰고 있다. 지방자치단체마다 구(舊) 도심을 첨단 복합단지로 변모시키는 도시정비사업을 벌이고 있다. 하지만 사업 추진은 더디기만 하다. 지역이 넓은 데다 주민들의 이해관계가 복잡하기 때문이다. 초대형 사업인 데도 전문가가 부족하고 도시계획 차원의 마스터플랜이 마련되지 않은 것도 사업을 우왕좌왕하게 만든다. 지자체와 주민들은 도시재생 경험이 풍부하고 전문가가 모인 공공기관에 손을 내밀 수밖에 없는 구조다. 서울 구로구 가리봉동 125 일대.1960∼70년대 한국 수출산업의 중추 기지로 구로공단의 배후도시였다. 구로공단은 2002년 디지털산업단지로 이름이 바뀌면서 첨단 빌딩들이 들어서고 있지만 주변 주거지역은 여전히 60,70년대 수준이다. 낡은 주택이 빼곡하게 들어선 서울의 대표적인 쪽방촌이다. 골목길은 승용차 한대 겨우 지나갈 수 있을 정도로 비좁다. 이른 아침 근로자들이 쏟아져나오면서 골목길은 금방 꽉 찬다.‘작은 골몰에 이렇게 많은 사람이 살고 있을까.’ 하는 의문은 집에 들어가면 금방 사라진다. 다닥다닥 붙은 집은 많은 사람을 들이기 위해 방을 작게 나눴다. 한 집에 10가구 이상 살고 있는 경우가 태반이다. 외국인 근로자들이 많이 거주하고 있다. 주민들은 오래전부터 재개발을 추진했다. 면적이 28만 5000㎡에 이르는 대규모 사업이다. 그래서 블록을 4개로 나눠 추진했다. 무려 5000여가구에 이른다. 이 중 주택 소유자는 1700여가구이다. 나머지는 세입자 가구다. 구역이 넓고 주민 이해관계도 얽히고설켰다. 사업이 오랫동안 제자리를 맴돌았지만 전체를 이끄는 전문가는 없었다. 일반적으로 주택 위주의 재개발사업은 규모가 아무리 크더라도 주변 도시 인프라 구축에는 신경쓰지 않는다. 단지내 편익시설만 설치하면 그만이라서 사업성도 높다. 주거개선 위주의 뉴타운사업은 규모가 크더라도 사업성이 뛰어나 민간 업체들이 경쟁적으로 뛰어든다. 그러나 가리봉 일대는 주거와 업무·상업 시설을 동시에 개발해야 하는 데다 블록간 이익 배분 등도 복잡하다. 도시 인프라와 편익시설 투자는 블록별 조합 차원에서 해결할 수 없는 문제였다. 더욱이 업무·상업시설로 개발하는 곳은 위험이 크다는 이유로 민간기업이 사업참여를 꺼리고 있다. 재개발을 추진하더라도 반쪽짜리 사업에 그칠 공산이 크다. 지지부진한 사업에 불을 댕긴 기관은 대한주택공사였다. 주공의 역할은 도시계획 차원의 큰 그림을 그리고 갈등을 해결하는 일이다. 예를 들어 주공은 사업을 추진하면서 부족한 녹지공간을 확보하기 위해 남부순환도로 1㎞를 지하로 묻고 그 위에는 공원을 만들 방침이다. 만약 4개 블록별로 사업이 추진된다면 이 같은 사업은 추진하기 어렵다. 주민 대표회의 정문식 감사는 “복합개발방식이라서 민간이 추진하기는 어려운 곳이었다.”며 “인·허가, 주민 갈등 조정, 인프라 구축 등을 위해 주공을 사업 시행사로 선정했다.”고 말했다. 주공은 구로구와 함께 4개 블록을 하나의 사업지구로 묶어 추진키로 방향을 세웠다. 지역 특성에 맞춰 2개 블록은 공동주택단지로,2개 블록은 주택과 함께 업무·상업 지역으로 개발하는 마스터플랜도 내놨다. 사업비가 2조원대에 이른다. 그렇다고 주공이 4개 블록 사업을 독차지하겠다는 것은 아니다. 전체 사업 조율과 단지 기반시설 설치 등은 주공이 책임지고 민간이 잘하는 것은 민간에 맡긴다는 것이 기본 방침이다. 개별 블록은 민간자본을 유치키로 하고 설명회까지 열었다. 주공은 사업 방향을 미래형 첨단도시로 잡았다. 공동주택 5000여가구와 상업·업무시설이 들어선다. 최고 60층짜리 초고층 빌딩과 20∼30층 주상복합 아파트도 짓는다. 백화점·컨벤션센터·멀티플렉스 등도 건립된다. 첨단기업들이 많이 입주한 디지털 1·2·3단지와 연계해 서울 서남부 디지털 비즈니스 시티로 개발하는 것이다. 5∼6월 도시정비계획을 변경하고 연말쯤 설계·시공사를 선정할 방침이다. 이르면 내년 상반기 사업시행인가를 받을 계획이다. 사업시행인가 이후 아파트를 분양하면 2011년쯤 입주할 수 있다. 임대 아파트 1000여가구도 건립, 기존 세입자들에게 우선 공급한다. 도시마다 가리봉동과 비슷한 지역이 많다. 서울에는 홍제동 유진상가 주변, 청량리 역세권, 마포 합정동 먹자골목 주변 등이다. 인천 가좌동, 부천, 대전 등의 기존 도심지는 도시 확산과 함께 쇠퇴의 길로 접어들었다. 도시 형성이 오래돼 기반시설이 턱없이 부족하고 인구가 빠져나가는 등 상대적인 낙후지역으로 변해 재정비 사업을 추진하고 있지만 사업 추진은 아직 초보단계다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■윤병천 주공 도시재생사업 이사 “지역 균형 발전과 도시에 생명력을 불어주기 위해서는 도시재정비사업이 활성화돼야 합니다.” 윤병천 대한주택공사 도시재생사업 이사는 6일 “도시재생 사업은 작은 규모의 주택 재개발 사업과 달리 복잡하고 주민 이해관계가 복잡하다.”며 “사업의 원활한 추진을 위해서는 투명하고 공정한 사업 모델을 제시해야 한다.”고 말했다. 그는 “기존 재개발·재건축사업 컨설팅은 행정 업무를 대행해주는 역할에 그치고 있으며, 과열 수주전과 온갖 비리의 온상이 되고 있다.”며 공공 전문 기관의 역할을 강조했다. 주공이 재개발 등 도시재생 사업에 참여하는 취지는 민간과 경쟁하기보다는 시장의 투명성 확보, 리스크(위험)가 큰 도시정비사업의 위험 요인을 사전에 없애 조합원 권익을 보호하기 위한 조치라고 설명했다. 윤 이사는 “도시재생사업 시장에 주공의 역할이 커지고 있지만 참여 비율은 2%에 불과하다.”며 “불합리한 제도를 개선해야 한다.”고 주장했다. 그는 “주공이 사업자 지정을 받기 위해서는 주민의 3분의2 이상의 동의를 받아야 하지만 조합방식처럼 추진위를 구성할 수 없다.”며 “일반 조합이 정비구역지정 전부터 추진위를 구성하듯이 주공도 이런 활동을 할 수 있게 길을 터야 한다.”고 말했다. 또 “총괄사업관리자로 참여해 궂은 일을 도맡아 처리해주고도 직원의 인건비 정도만 받고 있다.”며 “사업 추진 절차를 간소화하고 주민 투표에 의한 시공사 선정도 조합 방식에서 적용하는 시공사 선정기준을 따를 수 있도록 해야 한다.”고 말했다. 윤 이사는 “공공기관의 도시재생사업으로 민간 부문의 역할이 축소된다는 주장은 사실과 다르다.”며 “공공기관이 전체 그림을 그리고 민간부문은 개별 사업을 맡는 것이 바람직하다.”고 덧붙였다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■’총괄사업관리자’란 복잡한 도시정비 사업을 추진하기 위해서는 전체를 컨트롤하는 믿음직한 기관이 필요하다. 재정비촉진사업법에 따라 이를 대행하는 기관이 ‘총괄사업관리자’다. 개별 조합에서 하기 어려운 일을 도맡아 처리하는 기관이라고 보면 된다. 시장·군수를 대행해 재정비촉진계획을 수립 지원하고 사업을 총괄 관리하는 역할을 한다. 기반시설 설치 및 계획 자문, 기반시설 비용 분담금·지원금 등을 관리하는 일도 맡는다. 지역 주민 의견을 수렴하고 관공서와 민간 업체의 가교 역할을 하는 셈이다. 사업이 부진한 곳에서는 시행사로 나서기도 한다. 총괄사업관리자가 개별 사업을 시행하는 경우는 재정비계획 결정·고시 이후 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나 3년 이내에 사업승인인가를 받지 못하는 경우다. 토지·건축물 소유주 과반수가 공공기관을 사업시행사로 고르는 경우도 해당한다. 총괄사업관리자는 사업 추진이 부진하거나 문제가 많은 곳의 정비사업을 지휘하는 ‘오케스트라’인 셈이다. 총괄사업관리자로 지정받기 위해서는 도시 재정비 노하우가 풍부하고 도시계획·건축·개발·시공 전문가를 충분히 확보해야 가능하다. 도시재생 사업을 투명하고 안전하게 이끌 수 있는 자격을 갖춰야 한다. 주택공사는 현재 부천 소사·고강지구, 부산 시민공원주변 등 전국 10개 지구에서 총괄사업관리자로 지정받았다. 올해도 7개시 10개 지구에서 추가 총괄사업관리자로 지정받을 계획이다. 총괄사업관리자를 지정하면 사업을 효율적으로 추진, 개발 속도가 빨라지고 투명하게 진행할 수 있다. 사업 초기 자금 확보가 쉽고 공공기관이 추진하다보니 주민들이 믿고 따르며 사업 인지도도 올라간다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

지난달 26일 경기 성남 도촌지구에서는 뜻있는 행사가 열렸다. 성남 구 시가지 단대·중3동 재개발지구 주민들이 임시 거처할 ‘순환이주용 주택’에 보금자리를 트느라 부산했다. 재개발 공사가 끝나면 그동안 정 붙이고 살던 고향으로 돌아갈 수 있다는 희망 때문에 입주 행사는 축제 분위기였다. 성남시에서 추진되는 26곳 재개발 사업지구 주민들은 이들처럼 이주할 집을 걱정하지 않아도 된다. 지난 2000년 성남시와 대한주택공사가 순환재개발 방식의 도시정비사업 협약을 맺었기 때문이다. 순환재개발 방식은 사업지구 인근에 새로운 주택을 건설하거나 기존 주택을 활용해 재개발·재건축과 같은 도시정비사업으로 주택이 철거되는 주민을 이주용 주택으로 이주시킨 뒤 개발이 완료되면 현지에 다시 정착할 수 있도록 하는 사업방식을 말한다. 서울 신림동 재개발사업에서 시범 적용했다. 도시 전체를 순환재개발 방식으로 도시정비사업을 진행하는 곳이 있다.5일 성남시에 따르면 수정·중원구 일대 도시재정비 대상은 26개 지구 303.9㏊(92만평)에 이른다. 주거환경개선사업 6곳, 재개발사업 15곳, 재건축사업 3곳, 도시환경정비사업 2곳으로 구 도심 대부분이 정비 대상이다. 이곳에는 2020년까지 판교 신도시의 배에 이르는 6만여가구의 아파트가 새로 들어선다. 그런데 사업 방식이 일반 재정비사업과 다르다. 개별 지구마다 민간업체를 끌어들여 사업을 벌이지 않고 성남시와 주택공사가 공동 개발한다. 사업 속도도 주택시장·자금 동원 등을 감안해 순차적으로 추진키로 했다. 공사 착공에 앞서 가구주와 세입자가 임시 거처할 수 있는 이주 단지를 먼저 마련한 뒤 사업을 시작하는 것도 다른 지역과 다르다. 성남시가 순환재개발 방식을 선택한 것은 이유가 있다. 성남시는 1970년대 서울 청계천 철거민들이 이주 정착하면서 형성된 도시다. 많은 이주민들이 급하게 집을 짓다 보니 대지 지분이 60∼70㎡로 코딱지만하다. 산을 깎아 주택단지를 조성해 도로나 집터의 기울기가 심하고 교통·주차·공원과 같은 도시편익시설도 형편없을 정도로 부족하다. 재개발 대상 면적에 비해 조합원 수가 많아 사업 수익성도 떨어진다. 세입자 비율은 가옥주의 3배 가까이 된다. 이주 비용이 많이 들고 세입자용 임대주택 수요가 늘어날 수밖에 없는 구조적인 문제점을 안고 있다. 민간업체들이 사업 참여를 꺼릴 수밖에 없고 설령 뛰어들더라도 수익성 위주의 재개발사업 추진으로 주민 부담이 만만치 않을 것으로 예상됐다. 성남시는 이런 문제점을 해결하기 위해 ‘2010성남시 도시·주거환경정비기본계획’을 마련하면서 순환재개발 방식을 추진할 수 있는 공공기관과 손을 잡았다. 이도현 성남시 도시개발과장은 “비리와 사업 지연 등을 막고 투명성을 확보하기 위해 공공기관과 손을 잡게 됐다.”면서 “순환재개발 방식을 추진하는 데 선결조건인 이주용 주택을 확보한 주공을 파트너로 골랐다.”고 말했다. 주공은 성남시 도시정비사업을 본격적으로 추진하기에 앞서 이주단지를 조성하고 있다. 순환재개발 사업 1단계(단대·중동3구역) 이주대상 가옥주 및 세입자를 위해 성남 도촌지구에 순환이주용 주택 2225가구를 지었다. 이주단지 입주를 희망하는 단대구역 550가구, 중동3구역 362가구 등 1082가구가 입주했다. 판교지구에도 1990가구를 추가로 짓고 있으며, 여수지구 등에도 추가 건설할 방침이다. 모두 9000여가구에 이르는 이주용 주택을 확보, 단계별로 추진되는 도시정비사업의 보상과 이주가 순조롭게 이뤄질 것으로 예상된다. 사업이 마무리되면 성남 구 도심은 다시 살아난다. 남한산성 일대는 여가기능 활성화구역으로 지정돼 유원지를 중심으로 휴식공간이 조성된다.2·3산업단지 주변은 생산기능 활성화구역으로 첨단산업을 유치하고 기술집약형 벤처기업단지로 탈바꿈한다. 단대오거리나 모란사거리는 교통 요충지의 장점을 살려 새로운 랜드마크를 조성하고 업무·상업지구로 변모한다. 정윤희 주택공사 도시재생사업처장은 “성남시 2∼3단계 재개발사업을 원활하게 추진하기 위해 순환이주용 주택이 추가로 필요하다.”며 “성남시와 협의해 위례(송파)신도시에도 이주용 주택을 충분히 확보하겠다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 순환재개발 확대 어떻게 최근 서울 강북의 서대문구 일대는 전세난을 겪고 있다. 대규모 뉴타운사업이 추진되면서 이사를 가야 하는 주민들이 한꺼번에 쏟아져 나왔기 때문이다. 이런 현상은 대부분의 재개발·재건축 사업 주변에서 나타난다. 그러나 순환재개발 사업으로 추진하면 이런 부작용이 줄어든다. 순환재개발 방식의 이점은 대규모 이주에 따른 전세 수요 급증과 전셋값 폭등을 막을 수 있다. 순환이주용 주택의 임대료는 인근 전셋값의 60∼70% 수준이라서 부담도 적다. 세입자는 최장 30년까지 장기 거주도 가능하다. 흔히 재개발·재건축 사업의 큰 걸림돌 가운데 하나는 세입자 문제. 이주를 앞두고 집단 반발이나 격렬한 몸싸움이 일어나 사업이 지연되기 일쑤다. 그러나 순환재개발 사업으로 추진하면 조합원이나 세입자들의 이주 가옥이 미리 준비됐기 때문에 이주 갈등을 줄일 수 있다. 자금과 전문 인력 투입으로 신속한 사업 추진도 가능해진다. 사업비 절감 효과도 기대할 수 있다. 이주 아파트가 제공돼 이주비와 이주비 지급에 따른 이자를 줄일 수 있어 사업비 절감으로 이어진다. 사업성이 커져 원활한 도시정비사업이 가능해지는 셈이다. 주거생활 안정도 기대된다. 이주용 주택이 들어선 곳이 먼저 살던 곳과 같은 생활권역이라서 통근·통학도 가능하다. 조합원들이 같은 곳으로 이사를 하기 때문에 오랫동안 정들었던 생활공동체를 깨뜨리지 않아도 된다. 단대지구 변상환 위원장은 “다시 원 거주지로 돌아와 정착하는 비율이 높아져 재개발 사업이 투기 일색으로 번지는 것을 막는 효과도 기대된다.”며 반겼다. 큰 차원의 도시계획으로 접근하고 장기적으로 추진하는 것이 바람직하다. 사업 추진이 쉽다고 작은 단위로 쪼개 재개발 사업을 추진하지 말고 재정비 지역을 넓게 포함시켜 순차적으로 개발하는 전략이 필요하다. 그래야 수익성이 낮아 개발이 지연되고 저소득 주민의 주거환경이 열악해지는 것을 막을 수 있다. 순환이주용 주택을 상설 운영할 수 있도록 도심에 일정 분량의 주택을 확보해야 늘어나는 도시 재생사업 추진에 애를 먹지 않는다. 순환이주 수요에 대응하는 한편 빈 집이 발생하면 다른 공공사업에서 나오는 철거민 임시 이주 주택으로 사용할 수 있도록 탄력적으로 운영하는 것이 바람직하다. 순환이주 주택을 필요로 하는 계층은 저소득층이다. 주거복지 차원에서 순환이주용 주택 건립을 정부가 지원하는 것이 필요하다. 순환이주용 주택을 짓는 도시정비·택지개발·도시개발사업지구 등에는 용적률 완화, 세금 감면 등의 인센티브를 주는 방안도 필요하다. 순환이주용 주택의 원활한 확보를 위해 사업지 인근의 국·공유지나 군부대 이전지 등을 우선 사용하거나 무상으로 받을 수 있도록 법 개정도 고려해볼 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 신림1지구 순환재개발 이후 서울 관악구 신림동 관악산 아래 신림2의1지구와 신림1지구 재개발사업은 대한주택공사(주공)가 순환재개발을 도입한 시범 지역이다. 주공은 1994년 신림2의1지구 사업 시행자로 지정된 이후 인근에 주민들이 사업기간 동안 거처할 이주단지 아파트 960가구를 먼저 지었다. 원주민 802가구는 먼 곳으로 이사하지 않고 인근 이주단지로 옮겨 미래의 보금자리가 지어지는 과정을 지켜보며 기다렸다.2000년 8월 2의1지구 재개발 사업이 완료됨과 동시에 주민들은 이주단지에서 나와 새 아파트로 이사했다. 주공은 이미 확보한 이주단지를 활용키로 하고 2000년 6월 인근 신림1지구 사업시행자로 나섰다.2002년 신림1지구 원주민 886가구는 신림이주단지 및 신림2의1지구 임대아파트로 이주시켰다. 신림1지구 관악산 휴먼시아 아파트가 완공된 것은 2006년. 주민들은 이주단지에서 나와 자신들의 보금자리로 돌아갔다. 신림1지구 원주민 1342가구 중 886가구(66%)가 신림이주단지 및 신림2의1지구에 다시 정착하는 효과를 보았다. 개발기간뿐만 아니라 개발이 끝난 뒤에도 주민들의 생활공동체가 유지되고 있다. 또 2개 지구 1688가구에 이르는 대규모 재개발 사업이 진행됐지만 순차적 시행으로 대규모 이주에 따른 주변 전셋값 파동도 무사히 넘겼다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주택정책 패러다임이 바뀌고 있다. 새 정부는 자연을 훼손하고 아파트를 짓는 기존 택지개발사업을 최대한 자제하기로 했다. 대신 기존 도심의 재개발·재건축을 활성화할 방침이다. 도시 재생(再生)을 통해 주택 공급을 늘리고 도시 주거환경도 개선하는 두 마리 토끼를 잡겠다는 전략이다. 주택시장의 화두로 떠오른 도시 재생사업의 바람직한 추진 방안을 3회에 나눠 싣는다. 도시재생사업은 주거환경이 나쁜 기존 낡은 도시에 활력을 불어 넣어 쾌적한 삶의 공간으로 개발하는 사업이다. 주거환경개선사업, 재개발·재건축, 도시환경정비사업 등이 해당한다. 그동안 도시재생사업은 민간이 주축을 이뤘다. 도시 주거환경 개선과 주택공급 확대에 도움을 준 것도 사실이다. 그러나 민간 중심의 도시 재생사업은 적지 않은 문제점을 안고 있어 ‘비리 복마전’으로도 불린다. 일부 사업지구에서 부정과 비리로 얼룩져 사회적 문제를 야기했다. 조합과 시공사의 배를 불리기 위해 일반 분양 아파트에 바가지를 씌우고 있다는 비난의 목소리도 높다. 주민 이해관계가 달라 갈등도 끊이지 않는다. 사업이 10년 이상 걸리는 것도 다반사다. ●행정관청도 인·허가와 공사편의 대가 수뢰 재개발·재건축 비리는 사업비 증가를 가져와 분양가 상승으로 이어진다. 피해는 고스란히 일반 소비자들이 뒤집어 쓰고 있다. 비리 연결 고리는 조합과 컨설팅 업체, 시공사, 행정관청이 복잡하게 얽혀 있다. 조합은 조합원을 대리해 많게는 수천억원이나 수조원이 넘는 사업을 움직인다. 서울 강남 아파트는 중소형 아파트라도 10억원 가까이 된다.1000가구를 짓는 지구에서는 사업 규모가 1조원이 된다. 반면 견제장치는 허술한 편이다. 조합 간부들이 불법·탈법 유혹에 노출돼 각종 이권에 개입하는 경우가 적지 않다. 서울 서대문구의 한 재개발 조합장은 “대부분의 조합은 재개발·재건축 사업에 대한 지식이 부족해 컨설팅사나 대형 시공사가 볼 때는 아마추어에 불과하다.”며 “시행자가 되레 컨설팅사와 시공사에 끌려다닐 수밖에 없는 구조”라고 털어놨다. 시공사의 입맛대로 조합을 운영해 주고 받는 반대급부는 ‘운영자금’이다. 서울 마포구의 한 재건축 조합은 시공사가 수억원의 비자금을 챙길 수 있도록 편의를 주는 대신 뒷돈을 받았다가 적발되기도 했다. 서울의 다른 재건축 조합장은 특정 업체에 철거공사를 밀어 주고 금품을 받기도 했다. 경기 광주시에서는 재건축 관련 업체로부터 금품을 받은 정치인이 구속되기도 했다. ●조합·건설팅사·시공사, 비리 ‘한통속´ 조합·건설사간 비리 고리 연결책은 컨설팅사가 맡는 경우가 많다. 조합이 사업의 복잡한 절차와 까다로운 법률 등을 잘 모르는 약점을 악용하는 경우가 다반사다. 전국에 100여개의 컨설팅 업체가 난립하고 있다. 일부 컨설팅사들은 조합원의 이익보다는 조합 집행부·시공사의 입맛에 맞게 일을 몰고 간다. 건설사를 대신해 시공권을 따내기 위한 대리전을 치르는 경우도 흔하다. 시공사도 한통속이다. 건축비를 부풀려 분양가를 올리거나 하도급 과정에서 비자금을 마련한다. 비자금은 각종 인·허가와 공사편의를 봐주는 이곳저곳 행정관청으로 들어가기도 한다. 조합 간부들을 마음대로 움직이기 위한 기름칠로도 사용한다. 사업에 시비를 걸거나 반대하는 조합원들의 별도 입막음으로도 사용된다. 재건축 사업감독권은 기초 지방자치단체가 쥐고 있지만 형식적인 감독으로 조합과 컨설팅사, 시공사의 비리를 키우는 꼴이다. 적지 않은 지자체는 조합과 업체가 짜맞춰 신고한 분양가를 제대로 검증하지 않은 채 승인해 주고 있다. 이런 문제점을 극복하고 도시재생사업을 활성화시키려면 모든 사업 과정의 투명성 확보가 필요하고 공공기관의 참여가 확대돼야 한다. 공공기관의 참여 확대가 민간 부문 사업을 위축시킬 수 있다는 반대 논리도 따른다. 그러나 민간 부문의 사업이 제한받지는 않는다. 공공부문이 광역 도시재생 큰 그림을 그리고 민간 업체는 시공을 맡으면 된다. 민간 부문의 역할 축소라기보다는 상호 역할 분담이 되는 셈이다. 공공기관이 전문 능력과 경험이 부족한 조합을 대신해 사업을 추진하면 필요한 자금의 원활한 조달과 책임있는 사업 추진도 가능하다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “도시재생사업의 투명성 확보를 위해선 주택공사나 감정원, 도시개발공사와 같은 공공기관이 적극 참여해야 한다.”고 지적했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 공공기관 참여 장점 재개발·재건축 사업에서 비리가 생길 수 있는 것은 사업의 모든 과정이 유리알처럼 깨끗하게 드러나지 않기 때문이다.4일 현재 서울에만 300여곳의 재개발·재건축 단지가 있다. 사업을 민간에만 맡긴다면 지금과 같은 문제점을 해결하기는 쉽지 않다. 재개발·재건축 사업에 공공기관을 적극 참여시켜야 하는 이유다. 공공기관이 참여하면 사업 과정이 투명해져 폭력, 뇌물 등의 재개발 비리를 줄일 수 있다. 조합원 갈등도 줄여 사업 추진도 활발해진다. 공사비 부풀리기나 자격 없는 조합원 끼워 넣기, 상가 분양 비리 등을 근본적으로 막을 수도 있다. 재개발 컨설팅업체들의 ‘장난’도 막을 수 있다. 재개발·재건축 사업이 추진된 곳은 삶의 질이 향상되지만 주변 주거 환경은 오히려 나빠지는 경우도 많다. 사업 이익이 조합과 시공사에만 돌아가기 때문이다. 하지만 공공기관이 참여하면 대규모 단지로 묶어 개발할 수 있다. 도시기반시설과 편익시설이 잘 갖춰지는 미니 신도시급 조성이 가능하다. 조합과 시공사에만 돌아갔던 개발 이익을 지역 발전에 사용할 수 있다는 얘기다. 공공기관의 도시재생사업 참여 확대는 서민주거안정을 가져오고 사업의 투명성을 확보하는 데 도움이 될 수 있다. 종합적·체계적인 도시재생사업을 벌여 도시 균형 발전과 도시 경쟁력을 가져올 수도 있다. 기존 소규모 도시재정비 사업은 도시 전체의 큰 그림을 그리지 못하고 개발이익에 눈이 멀어 고밀화를 가져오는 부작용을 가져왔다. 작은 단위로 쪼개 시행되다 보니 공공시설은 턱없이 부족하다. 공공이 참여하면 주변 지역과 연계해 계획적이고 충분한 기반시설을 먼저 설치함으로써 개별사업을 촉진·지원하는 역할을 한다. 지구별 비용 분담·분쟁을 조정해 사업 추진을 원활하게 추진, 조기에 마무리짓는 순기능도 있다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “재개발·재건축 사업의 개발이익 수혜자가 누구인지 정확히 따지고 공공의 이익을 가져올 수 있는 방향으로 도시재생사업이 이뤄지는 게 바람직하다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 주공의 주거환경개선사업 도시재생사업에 적극 참여하는 공공기관으로 주택공사를 꼽을 수 있다. 주공이 참여하는 재생사업은 주거환경개선사업, 재개발·재건축사업, 도시환경정비사업 등 다양하다. 주거환경개선사업은 대부분 주민 스스로 조합을 구성해 시행하는 현지개량방식으로 추진된다. 대규모 재개발사업이 아니라 현재 상태에서 도로를 내거나 일부 편익시설을 개선하는 사업이다. 그러다 보니 재정부족, 주민 참여 의지 약화로 추진 실적은 지지부진하다. 사업성이 떨어져 민간 업체는 참여하지 않는다. 주공은 저소득층의 주거안정을 위해 주거환경개선사업을 비수익사업으로 참여하고 있다.12개 시범지구를 선정, 국고를 지원하고 있다. 인천 가정오거리(97만 2000㎡), 서울 금천구(86만 8000㎡)에서는 광역재정비사업을 추진하고 있다. 부산 범일, 서울 마포·가리봉 일대의 도시환경정비사업도 맡고 있다. 주공은 대전·성남·부천시 등 전국의 지방자치단체와 열악한 환경에 놓인 구 도심을 광역·체계적으로 개발하는 재정비촉진지구 사업의 총괄사업관리 협약을 맺었다. 갈등과 분쟁을 막고 사업을 투명하고 신속하게 진행시키기 위해 지자체들이 주공을 사업 파트너로 고르는 현명한 선택을 한 것이다. 주공은 이들 지역에서 사업을 벌이기 전에 주민들이 이주할 집을 먼저 짓고 있다. 판교·도촌지구에 짓고 있는 임대주택 4200여가구에 성남시를 비롯해 수도권 재개발 사업 추진과정에서 생기는 세입자와 주민들을 임시 수용할 계획이다. 세입자 보호와 주민 정착률을 높이기 위한 조치다. 그러나 공공기관이 적극 참여하기에는 걸림돌도 적지 않다. 원칙대로 투명하게 사업을 진행하다 보니 일부 조합 간부들이 이익을 챙기기 위해 일부러 민간 추진 방식으로 몰고 가는 경우도 있고 컨설팅사나 민간 업체가 방해하는 경우도 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울시내 연립·다세대주택의 재개발·재건축 연한이 연와조·조적조(벽돌) 건물에 한해 20년으로 완화된다. 서울시의회 도시관리위원회는 20일 이 같은 내용의 ‘서울시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례안’을 가결했다. 조달현 의원이 대표 발의한 개정안은 연립·다세대 주택 중 철근 콘크리트·강구조 건축물에 대해서는 재개발·재건축 연한을 기존대로 30년으로 하되 연와조·조적조(벽돌) 구조물은 20년으로 완화했다. 도시관리위원회는 또 재개발사업 때 조합원이 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족해 현금으로 대신 지급해야 하는 경우 일반 분양할 주택을 그 부족분에 한해 권리가액이 많은 순서대로 조합원에게 추가로 공급할 수 있도록 조례안을 개정했다.한준규기자 hihi@seoul.co.kr

새 정부의 재개발·재건축 단지 층고(고도)제한 완화 방침에 주택업계와 해당 주민들은 “늦었지만 올바른 결정”이라며 환영하는 분위기다. 하지만 재개발·재건축 단지의 층고제한을 풀었을 때 필연적으로 부딪치는 집값상승의 역풍을 어떻게 막느냐가 관건이다. 집값불안 때문에 재개발·재건축 규제 완화 속도를 조절해온 서울시와의 조율도 과제다. 층고제한을 풀면 강북의 25개 뉴타운(재정비촉진지구)이나 강남의 재건축 추진 단지들이 혜택을 보게 된다. 단지가 커야 혜택도 크다. 강남구의 개포주공과 서초구의 반포지구, 강동구의 고덕지구 등 저층 대규모 단지들이 혜택을 볼 수 있다. 강남구 압구정동도 혜택이 예상된다. 하지만 초고층을 추진하는 도심의 세운구역 등은 혜택을 보기가 쉽지 않다. 이곳은 도심부관리계획에 따라 층고가 90m로 제한돼 있는 등 2중3중의 제약이 뒤따르기 때문이다. 층고제한을 풀면 단지는 동간거리가 넉넉해지는 등 쾌적해진다. 살기가 좋아지는 만큼 집값도 올라간다. 그렇지만 아파트가 고층화되면 건축비는 훨씬 더 들어 분양가 상승으로 이어진다. 이복남 건설산업연구원 건설관리연구실장은 “100층 아파트의 평당 건축비는 50층 아파트보다 50% 정도 더 든다.”고 말했다. 재개발·재건축단지 등은 조금만 규제가 풀려도 가격이 뛴다. 따라서 규제완화를 하기 전에 집값불안을 막을 수 있는 장치를 마련해야 한다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

새로 짓거나 증·개축하는 건물은 새주소를 부여받아야 준공검사가 나온다. 중구는 내년부터 신·증축, 개축하는 건물에 대해 부여한 새주소의 건물번호판을 설치해야 준공검사를 해준다고 26일 밝혔다. 이에 따라 재개발·재건축·도시환경정비구역 내의 신축 건물은 사용검사 전까지 도로 구간·도로명을 결정하고 건물번호를 부여받아야 한다. 이어 사용검사를 신청할 때 도로명판·건물번호판의 설치 사진을 첨부해야 한다. 신·증축, 또는 개축되는 일반 건물은 사용승인 전까지 건물번호를 부여받아 사용승인을 신청할 때 건물번호판의 설치 사진을 첨부해야 한다. 이와 함께 관광·보행자·버스정류장·지하철역사 안내도 등을 제작할 때에도 새주소를 표기하도록 할 예정이다. 옥외 간판도 허가할 때에 간판 하단에 새주소를 표기하도록 권고할 계획이다. 한편 중구는 새주소 활용 촉진을 위해 전입하는 구민들에게 새주소 지도를 안내해 주는 서비스를 시행하고 있다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

“우리 동네는 임대아파트와 분양아파트의 구분이 안돼요.” 성북구는 21일 재개발이나 재건축 과정에서 의무적으로 지어야 하는 임대아파트를 분양아파트와 섞어 지어 거주자끼리 위화감을 느끼지 않도록 하는 내용의 ‘임대아파트 혼합배치 방안’을 마련, 시행한다고 밝혔다. 지금까지 임대아파트는 개발구역의 구석이나 고지대 등에 배치하고 옹벽 등으로 분리해 거주자의 소외감을 유발한다는 지적을 받아왔다. 성북구는 주민과 재개발·재건축 추진위원장,SH공사, 관련 전문가 등의 의견을 물어 혼합배치 방안을 만들었다. 혼합배치 방안은 앞으로 정비구역으로 지정되는 단지부터 적용하며, 모두 4가지로 이뤄져 있다. 재개발·재건축 추진시 이들 4가지 안 가운데 하나를 선택해 사업계획에 반영해야만 구역지정 절차를 밟을 수 있도록 의무화했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

오는 12월부터 서울에서는 자치구가 재개발·재건축 정비계획을 직접 수립하게 된다. 서울시는 17일 조례·규칙심의회를 열고 ‘도시 및 주거환경 정비조례’를 개정, 주민들이 재개발·재건축 정비계획을 수립해 구청장에게 건의하는 제도를 폐지키로 했다고 18일 밝혔다. 현재도 정비계획 입안권은 구청장에게 있으나 실제로는 주민들이 건축설계사, 건설사 등에 맡겨 계획을 수립한 뒤 구청장이 이를 서울시에 제출만 하는 형태로 운영되고 있는 실정이다. 개정안은 다만 단계별 정비사업 추진계획상 정비계획 수립시기가 1년 이상 넘으면 주민의 피해가 발생할 수 있다는 점을 감안해 예외적으로 정비구역지정 주민제안을 인정하기로 했다. 또 그동안 임대사업자 등록이 돼 있는 소유주에게 임대주택 수만큼 주택을 공급토록 했던 조항을 삭제, 주택재건축 사업시 임대사업자도 집을 한 채만 받도록 했다. 서울시 관계자는 “구청이 계획을 세워도 공람공고 등 주민 의견을 반영할 수 있는 절차가 있어 주민 재산권이 침해받는 일은 없을 것”이라며 “앞으로 정비사업이 좀 더 투명해질 것으로 기대한다.”고 말했다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr