용산구 후암동 일대 특별계획구역의 평균 높이가 12층 이하로 상향 조정되면서 정비 사업이 본격화된다. 용산구는 이 같은 내용을 담은 ‘후암동 특별계획구역 제1종 지구단위계획 변경결정안’을 공고했다고 24일 밝혔다. 결정안에 따르면 이 구역의 최고 높이는 기존 5층(20ｍ) 이하에서 평균 층수 12층 이하로 상향되며, 용적률도 200%에서 250%로 높아진다. 용도 지역은 제1종과 제2종(7층 이하)에서 제2종 일반주거지역(12층 이하)으로 변경되고, 공공용지 순부담률은 20% 이상이다. 후암동과의 결합 개발이 추진돼 온 용산 2가동 해방촌 일대에 대해 토지 등 소유자의 찬반 조사를 거쳐 평균 층수를 14~18층으로 상향 조정하는 내용도 담겨 있다. 이번 결정안은 한달간의 열람 공고와 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 올 상반기 중 확정된다. 자세한 내용은 도시계획과(2199-7413)로 문의하면 된다. 송철호 도시계획과장은 “이번 결정안이 확정되면 재개발·재건축 사업이 본격화될 전망이다.”라고 말했다. 이경원기자 leekw@seoul.co.kr

경기 수원시는 14일 주택 과잉공급에 따른 부작용을 막기 위해 ‘순차식 도시재개발’ 방식을 도입, 2018년까지 도심 재정비사업을 마무리할 계획이라고 밝혔다. 순차식 도시개발은 재개발·재건축지구 개발 순서를 정해 진행하는 것으로, 주택 과다 공급 시 발생할 수 있는 미분양 사태와 주민 이주로 인한 전세대란 등을 방지하기 위한 조치다. 현재 수원시에서 재개발·재건축 사업이 추진되고 있는 22개 구역 가운데 19곳이 정비구역으로 지정됐고, 18개 구역은 조합을 설립했다. 또 설립된 조합 중 13곳은 이미 시공자를 선정했으며, 2개 조합은 사업 시행인가를 받은 상태로 이르면 올 하반기부터 단계적 이주가 시작된다. 지금대로라면 이미 추진되고 있는 광교 등 대규모 택지개발사업과 민간주도 사업 등으로 10여 만가구의 주택이 단기간에 공급될 것으로 보인다. 김병철기자 kbchul@seoul.co.kr

정부가 ‘1·13 전·월세대책’의 후속조치를 마련하는 데 골몰하고 있다. 전세난 해결에 역부족이라는 시장의 평가를 뒤집기 위해 조심스럽게 세부안을 다듬고 있지만 시장의 불신을 씻어낼지는 여전히 알 수 없는 상황이다. 국토해양부의 고위 관계자는 19일 “다음주 초 올 1분기 입주 예정 물량을 단지나 주택 규모별로 상세하게 발표할 예정”이라며 “공공 부문에서 소형 분양·임대주택 9만 7000가구를 공사기간 단축 등을 통해 조기에 공급한다는 방침에는 변함이 없다.”고 밝혔다. 1분기 공급 물량에는 서울 강일 1989가구(1월), 마천 1542가구(2월), 세곡 1168가구(3월) 등이 포함된다. 서울시 산하 SH공사가 공급하는 아파트로, 소형 공공분양과 20년 장기전세주택(시프트), 30년 공공임대 물량 등이 섞여 있다. 국토부 관계자는 “서울시와 협의를 마쳤고 추후 한국주택협회 등으로부터 민간 아파트 입주 물량 정보를 넘겨받아 공유할 예정”이라고 말했다. 국토부는 또 임대로 전환한 판교 순환용 주택 1300여 가구와 한국토지주택공사(LH)가 사들여 수리를 끝낸 다가구 매입·전세 임대주택 6000가구에 대해서는 올 3월 입주를 목표로 잡았다. 도시형 생활주택, 다세대·다가구, 소형 오피스텔 등 도심 소형 주택을 지을 때 연말까지 주택기금에서 1조원을 2%의 저리로 특별 지원하는 제도는 국민주택기금 운용 계획을 바꿔 이달 말부터 본격적인 대출이 가능하도록 할 계획이다. 서민 전세자금 대출 조건 중 ‘6개월 이상 무주택’ 조항도 기금 운용 계획 변경 때 함께 폐지된다. 아울러 도시형 생활주택의 가구 수 제한을 완화하는 주택법 개정안과 재개발·재건축이 지역·시기별로 집중되지 않도록 시·도지사에게 조정권을 부여하는 도시 및 주거환경정비법 개정안 등은 2월 국회에서 처리될 수 있게 여야와 협의를 강화할 방침이다. 민간이 건설하는 5년 임대주택에 대해서도 공공택지의 공급을 재개하는 방안을 관련 절차를 밟아 4월부터 시행하기로 했다. 하지만 업계에선 정부 대책이 단기적인 전세 공급 확대안만 담아 매매 거래 활성화를 통한 전세난 해결은 여전히 어렵다는 분석을 내놓고 있다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

내년 주택시장의 ‘뜨거운 감자’는 단연 집값 상승이다. 추락하던 집값이 안정세를 유지하느냐, 다시 고개를 들고 상승하느냐가 관심사로 떠올랐다. 또 내년 3월 종료되는 8·29주택거래활성화대책의 후속안이 무엇인지 벌써부터 궁금증을 자아내고 있다. 신분당선과 용인경전철 개통이 주변 부동산시장에 얼마나 영향을 미칠지와 역세권, 한강변 고층아파트, 소형주택이 내년에 인기를 이어갈지도 의문이다. ‘신묘년’ 부동산 시장을 정리해 본다. ●입주 물량 줄고 구매 심리는 회복 26일 부동산 업계에 따르면 건설산업연구원 등 민간연구소들은 내년 주택 시장이 서울과 소형 주택을 중심으로 전반적으로 상승할 것으로 보고 있다. 예상 상승폭은 1~2% 안팎이다. 근거는 크게 줄어드는 공급량. 아파트 입주 물량이 예년의 3분의2에도 미치지 못하는 반면 구매 심리는 회복될 것이란 설명이다. 아울러 서울 도심재개발 사업이 활기를 띠면서 90여개 단지에서 동시다발적인 정비 사업이 벌어질 것으로 보인다. 3만 가구 이상의 멸실도 예상된다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “멸실이 늘어 주택 수요도 그만큼 증가할 것”이라고 전망했다. 다만 추가 금리인상 가능성이 크고 여전히 수도권 전세가 비율이 낮은 점은 매수세가 본격화하기 어려운 장애물로 인식된다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “회복 신호가 강하다면 내년 하반기 주택 시장이 전환점을 맞을 수도 있다.”고 전망했다. ●내년 3월 이후가 변수 내년 3월이면 한시적 총부채상환비율(DTI) 완화를 담은 8·29대책이 종료된다. 정부가 어떤 후속책을 내놓을지는 여전히 의문이다. 1월 재연장되는 취등록세 감면 혜택은 2011년 말, 다주택자 양도세 중과 완화는 2012년 말 종료된다. 4월에는 지방 미분양주택 양도세 감면혜택이 종료된다. 정부는 내년에 친수구역 개발을 본격화하고 민간택지 분양가 상한제 폐지를 본격적으로 추진할 것으로 알려졌다. 보금자리주택을 소형 위주로 공급하고, 보금자리택지 개발에 민영 자본을 투입하는 방안까지 고려하면서 민영주택시장은 다소 활기를 띨 것으로 전망된다. 내년 주택시장에도 핵심은 역세권, 한강변 고층아파트, 소형주택으로 요약된다. 업계에서 보는 가장 좋은 재료는 신분당선과 용인경전철 개통이다. 이중 서울 강남역과 분당신도시 정자역을 오가는 신분당선 주변은 주택 수요가 꾸준한 곳들이다. 서울 왕십리와 수원까지 연계되면 역세권 개발이 호재로 등장하게 된다. 서울시가 잠실·반포·당산지구 등의 지구단위정비계획 수립 용역을 발주하면서 한강변 재개발·재건축에 대한 관심도 높아졌다. 이르면 내년 말 용역이 마무리되면 후속 절차가 이어진다. 주변 집값은 내년 상반기부터 들썩일 수 있다. 소형주택은 꾸준히 수요가 몰릴 것으로 보인다. 전세난이 이어지면 소형 주거시설에 실수요자가 몰릴 수밖에 없는 구조로 해석된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

“두껍아! 두껍아! 헌 집 줄게 새 집 다오~” 김우영 은평구청장이 23일 구청 기획상황실에서 (사)나눔과미래, (사)녹색연합, (사)환경정의와 ‘두꺼비하우징 사업 시행에 관한 투자 및 업무협약’을 체결하고 민선 5기 주거복지사업 본격 추진에 나섰다. ‘두꺼비하우징’ 사업은 아파트 위주로 건설되는 기존의 재개발·재건축 방식에서 벗어나 단독·다가구·다세대 주택을 한꺼번에 아파트처럼 관리하는 서비스를 제공하려는 취지이다. 낙후된 주거환경을 개선하는 과정에서 경제 활성화를 도모하는 등 지역공동체 형성에도 목적이 있다. 김 구청장은 “현재의 재개발·재건축 등 도시정비방식은 재산증식의 수단으로 전락해 주민 간 갈등을 빈번하게 발생시킨다.”면서 “이 문제점을 개선하고, 서민층의 낡은 주택을 개·보수하려는 게 두꺼비하우징 사업”이라고 밝혔다. 또한 아파트 공급 위주로 진행되는 주거유형의 획일화를 개선하고, 도시경관의 훼손과 지역공동체의 와해를 막겠다는 것이다. 두꺼비하우징 사업의 시행은 ㈜두꺼비하우징이 맡는다. 은평구와 민간단체가 지방공기업법에 따라 공동 출자한 법인이다. 구는 사업수행에 필요한 관련 조례의 제정과 예산을 지원하고, 민간단체는 법인을 ‘사회적기업’으로 인정받기 위해 노력해야 한다. 주된 사업으로 ‘주택관리사업’은 관리비 납부 주택 또는 저소득층 주택, 동 청사·공중화장실 등 시설물에 대해 소모품 교환·청소·방역 등을 대행한다. ‘주택개보수사업’은 사전에 등록된 관내 업체가 건축자재 수급과 시공을 맡고 두꺼비하우징이 감독하는 방식으로 진행된다. ‘주거복지지원사업’은 주민 간 분쟁 예방, 저소득 취약계층에 대한 주거복지 상담 등을 실시할 예정이다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

대형 건설사들이 불황 극복을 위한 ‘몸만들기’를 하고 있다. 내년에도 경기침체가 예상되는 공공수주와 주택사업 부문의 비중은 줄이고 해외건설과 개발사업의 비중을 늘리고 있다. 전문가들은 단순한 조직개편을 넘어 고부가가치 사업의 신규 개척이 필요하다고 충고한다. 9일 건설업계에 따르면 사장단과 임원 인사를 마친 삼성물산 건설부문은 내부 조직개편을 통해 해외건설 수주와 개발사업에 치중할 것으로 예상된다. 김진구 개발사업본부장의 부사장 승진도 이런 맥락에서 진행된 것이라는 말이 나온다. 삼성물산 관계자는 “불황에 시달리고 있는 주택사업은 축소될 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 대우건설도 지난 6일 플랜트사업 확대, 개발사업본부 신설 등을 담은 조직개편을 실시했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 담당하는 개발사업본부를 신설하고 플랜트사업본부에 발전사업실과 석유화학사업실을 별도로 설치, 부문별 특화를 추진하고 있다. 반면 주택사업은 몸집을 줄였다. 주택사업본부와 건설사업본부로 나뉘어 있던 아파트, 주상복합, 오피스텔 사업 등은 주택사업본부로 통합했다. 대우건설 관계자는 “해외수주 확대를 위해 플랜트, 토목 부문을 강화하고, 산업은행과 시너지 효과를 내기 위해 개발사업도 확대했다.”고 설명했다. GS건설은 플랜트신사업팀을 신설하고 바이오디젤, 담수화설비, 해상플랜트 등 미래 신성장 사업을 발굴하는 조직개편을 단행했다. 주로 석유화학·가스 등 에너지 플랜트에 집중해온 해외 사업을 다각화하고 주택사업은 인력을 감축하는 대신에 따로 정비사업관리팀을 신설해 종전에 수주한 재개발, 재건축 사업 등을 맡기기로 했다. 대림산업은 원자력발전, 해외 교량 등 토목사업을 확대하는 방향으로 조직개편을 추진 중이다. 대림산업은 지난 7월 주택 분야에 재개발·재건축 수주팀을 4개에서 2개로 줄였다. SK건설도 올해 50% 정도였던 해외 사업 비중을 내년에는 더 확대할 방침이다. 내년에는 토목, 건축의 해외진출을 확대함으로써 국내 공공수주와 주택사업의 공백을 메운다는 계획이다. SK건설 관계자는 “인력활용 차원에서 해외사업의 토목 및 건축 조직이 더 커질 것”이라고 전했다. 건설사들의 이런 변화에 대해 더 근본적인 체질개선이 필요하다는 지적도 있다. 국내 건설경기가 과거처럼 호황을 누리기 어려운 구조로 가고 있기 때문에 설계, 주택관리 및 유지보수, 공간활용 서비스 등 고부가가치 사업으로 산업 자체의 이동이 필요하다는 것이다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “건설사들이 국내 건설사업에서 새로운 부가가치를 창출하기 위한 준비가 필요하다.”면서 “중장기적으로 국내 건설은 짓는 사업 중심에서 아파트의 공간이용 변경, 유지보수, 성능향상 등 관리하는 서비스로 움직여야 한다.”고 말했다. 한 대형건설사 관계자는 “사업장의 위치를 해외로 바꾸는 것을 넘어 물관리 등 친환경 고부가가치 사업의 확대가 필요하다.”고 했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

서울시가 재개발·재건축 조합에 대한 대출조건 완화에 나선다. 3일 서울시에 따르면 재개발·재건축 정비사업 추진위원회와 조합에 대한 신용대출 조건을 추진위원이나 조합임원 5인 연대보증에서 추진위원장이나 조합장 1인 보증으로 완화하기로 했다. 이는 공공관리제도를 본격 시행한 이후 운영자금을 낮은 이자로 대출해 주는 제도를 운영하고 있지만 담보나 신용 조건이 엄격해 대출 신청이 많지 않았기 때문이다. 금리와 대출한도는 담보대출이 연 4.3%에 담보가액 이내이며, 신용대출이 연 5.8%에 10억원이다. 시는 대출 조건을 완화하면서 올해 대출 신청 기한을 12월 말까지로 한 달 연장했다. 대출을 희망하는 조합과 추진위원회는 신청서와 자금 사용 계획서 등을 작성해 해당 구에 신청하면 된다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

부동산 경기 침체로 인해 올해 서울시내에서 재개발이나 재건축 사업을 추진할 정비예정구역 지정을 해제해 달라는 주민들의 신청이 늘고 있다. 11일 서울시에 따르면 마포구 서교동 460-25의 정비예정구역 지정을 해제하는 내용을 담은 ‘서울시 도시·주거환경 정비기본계획 변경안’이 최근 주민공람에 들어갔다. 마포구 관계자는 “부동산 경기가 좋지 않다 보니 주민들이 그동안 사업 추진에 적극적이지 않았다.”며 “추진위원회도 해산됐고 구역 지정을 해제해 달라는 주민 요청이 많아 시에 해제를 신청했다.”고 설명했다. 올 2월에는 마포구 연남동과 상수동의 정비예정구역이 해제됐고, 동대문구 제기동과 성북구 상월곡동 등 4곳의 자치구가 구역 해제를 신청해 시에서 관련 절차를 밟고 있다. 정비예정구역 해제 신청은 그동안 한 해에 1∼2건씩 드물게 있었지만 올해에만 7곳이 해제됐거나 관련 절차를 진행 중이다. 정비예정구역 해제 건수는 2008년 은평구 갈현동 1건, 2009년에는 동대문구 용두동과 성북구 종암동 등 2건에 불과했다. 서울시는 10년마다 ‘도시·주거환경정비 기본계획’을 수립하고 재개발·재건축 사업을 추진할 정비예정구역을 대규모로 지정해 왔다. 현재 시내 정비예정구역은 모두 618곳이다. 한 자치구 관계자도 “정비예정구역으로 지정된 이후 실제 추진된 사항이 거의 없었다.”며 “최근에는 부동산 경기가 악화되면서 사실상 사업에 나서는 주민이 없다.”고 분위기를 전했다. 이처럼 올해 정비예정구역 해제 신청이 늘어난 것은 주민들 사이의 이해관계 대립으로 재개발 움직임이 저조하고, 부동산 경기 침체로 재개발·재건축에 대한 기대치가 낮아졌기 때문으로 풀이된다. 시의 한 관계자는 “아직 시 차원에서 특별히 정비예정구역 축소나 제도 개선을 검토하고 있는 부분은 없다.”고 말했다. 서울뿐만 아니라 부산시와 인천시, 대전시도 올 하반기에 들어 잇따라 정비예정구역 해제나 축소 방침을 밝힌 바 있다. 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

은평구는 11일 구청 대회의실에서 재개발·재건축 등 주택정비를 지원하는 공공관리제도의 안정적 정착을 위한 워크숍을 연다. ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안에 따라 지난 7월 16일부터 시행된 공공관리제도는 주택정비사업의 계획수립 단계에서부터 사업완료 때까지 사업진행 관리를 공공에서 지원하는 제도를 말한다. 해당 정비구역의 구청장 또는 LH공사·SH공사 등의 대행자가 공공관리자가 돼 추진위원회 구성, 조합임원 선출, 용역업체 선정 등 정비사업의 주요 결정을 투명하고 공정하게 할 수 있도록 ‘도우미’ 역할을 한다. 구청은 재개발·재건축 등 주택정비 업무를 담당하고 있는 직원 60여명을 대상으로 공공관리제도에 대해 설명하고, 더욱 합리적이고 투명한 주택정비사업을 추진하겠다는 의지다. 서정신 도시환경국 팀장은 “은평에는 재개발·재건축과 관련한 사업장이 56개이고 이 중 45개 사업장이 공공관리를 받게 된다.”면서 “최근 법이 시행됐고, 지난 9월 인사에서 주택과·도시기획과·건축과 등에서 직원들이 많이 교체돼 이런 교육 프로그램을 만들게 됐다.”고 설명했다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

서울시는 27일 역세권 재개발과 재건축 정비구역에도 장기전세주택(시프트)을 건립할 수 있도록 도시·주거환경정비기본계획을 28일 변경·고시한다고 밝혔다. 역세권 정비사업을 하는 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 대신 개발이익의 일정 부분을 시프트로 돌려 시가 매입하고 공급하는 것이다. 지금까지는 지구단위계획을 세워야만 역세권 시프트를 지을 수 있었다. 시는 재개발·재건축 구역 18㎢의 4%인 0.8㎢에 이번 변경 계획을 적용하면 시프트 1만 3000가구를 추가 공급할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 시는 역세권 시프트를 확대하기 위해 역에서 250ｍ 이내인 1차 역세권은 용도지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 500%까지 완화하고, 반경 250∼500ｍ인 2차 역세권은 제3종 일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 높일 계획이다. 대신 법적 상한용적률에서 정비계획으로 결정된 용적률을 뺀 용적률 증가분의 절반을 개발이익 환수 차원에서 역세권 시프트로 짓도록 한 다음 표준건축비 등을 적용해 매입한 뒤 주변 전세시세의 80%로 무주택자에게 공급할 방침이다. 난개발을 막기 위해 역세권이라도 도시자연공원구역과 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구, 전용주거지역 등과 접해있거나 택지개발지구와 아파트지구 등 별도 관리계획이 수립된 구역, 전용·제1종 일반주거지역은 대상에서 제외한다. 윤호중 시 장기전세팀장은 “다음 달 ‘역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준’이 제정되면 재건축정비사업에서는 변경 계획을 바로 시행할 수 있을 것으로 보고 있다.”면서 “재개발정비사업의 경우 소형주택 건립이 가능하도록 도시 및 주거환경정비법이 개정되는 내년 상반기 이후에 가능할 것으로 보인다.”고 말했다. 송한수기자 onekor@seoul.co.kr

19일 오후 2시 서대문구 해발 215m 백련산 중턱 맨위에 있는 정원여중에서 내려다본 홍은4 재건축 추진 구역은 마치 다닥다닥 붙은 ‘성냥갑촌’과 같았다. 산기슭에 낡은 집들이 아슬아슬하게 붙어 있었다. 경사도가 60도는 족히 돼 보였다. 비탈길에 어떻게 주차할까 하는 생각까지 품게 만들었다. ●취임하자마자 강행군 문석진 구청장은 “지난 13일 이곳을 방문했는데 비탈길과 계단길을 오르락내리락하느라 힘들었지만 주민들로부터 요구사항을 듣고 있자니 언제 그랬느냐는 듯 피로가 싹 가셨다.”면서 “우회도로를 만들어 달라는 힐튼호텔 뒤쪽 산길 1㎞를 점검하는 한편 재건축 지역의 주택 상태를 확인하는 것도 빼놓을 수 없었다.”고 말했다. 언제 무너져 내릴지 모를 정도로 벽에 균열이 심하게 나 있기 때문이다. 문 구청장은 지난 7월 취임하자마자 매주 수요일을 ‘지역순방의 날’로 정한 뒤 오전 10시부터 오후 7시까지 재개발·재건축 지역을 찾고 있다. 자칫 구정활동에 발목을 잡을 수 있는 재개발·재건축 문제 해결에 정면 승부수를 던진 셈이다. 현장 방문을 통해 주민들 속내를 읽고 분쟁과 갈등을 해결하는 실마리를 찾겠다는 복안이다. 7월 7일 남가좌1동을 시작으로 10개 동을 돌았다. 남은 곳은 홍제3·신촌·남가좌2·북가좌2동 등 4곳이다. ●올해 10개동 돌아… 주민 호의적 주민들 반응은 호의적이다. 홍은2동 13통장 백인성(59)씨는 “당장 어떤 해법을 제시하지는 못하지만 이렇게 매주 일일이 현장을 찾아 주민 여론을 듣는 구청장은 처음”이라며 “속 타는 주민들의 마음을 달래 줘 희망이 보이는 듯하다.”고 말했다. 문 구청장이 제시하는 대안은 공공관리제 도입이다. 그는 조합원과 조합 간 분쟁과 갈등을 해소할 방법은 공공관리제 시행밖에 없다는 입장이다. 공공관리제에서는 ‘공공관리자’인 구청장이 재개발·재건축사업을 컨설팅하는 정비업체를 선정하고 조합설립추진위원회 구성을 관리하는 등 사실상 ‘사업시행자’ 역할을 해 신뢰를 줄 수 있기 때문이다. 문 구청장은 “개발이란 미명 아래 삶의 터전을 파괴할 수도 있어 조합과 비상대책위원회의 중간자 입장에서 조율할 수밖에 없다.”며 “공공관리제에 대한 주민설명회를 열어 혼선이 더 이상 빚어지지 않도록 하겠다.”고 약속했다. ●“공공관리제 주민설명회 열것” 현재 서대문구에는 재개발·재건축을 추진하는 곳이 64곳이 있다. 뉴타운, 재정비촉진사업지구와 균형촉진지구를 제외해도 22곳으로 성북(29곳), 은평(25곳) 다음으로 많다. 옛 도심 지역이어서 낡고 오래된 집들이 많은 데다 홍은동, 홍제동, 북아현동 등 ‘달동네’가 즐비해 재개발·재건축 추진 관련 민원이 빗발친다. 법적 소송 중인 건수만 북아현동·가재울 등 뉴타운지구 16건, 재개발지구 6건, 재건축 8건 등 30건에 이른다. 이 가운데 연희1구역, 홍제1·2·3구역, 홍은 2·5·6구역 재건축 지역에서는 조합설립추진위 취소 소송, 인가취소 소송이 진행되고 있다. 글 사진 강동삼기자 kangtong@seoul.co.kr

방범대장 출신 구청장이 재개발·재건축에 따른 빈집을 관리하는 데 옷소매를 걷어붙였다. 조길형 영등포구청장은 “지난 11일부터 관내 공가(空家)에 대한 간부 합동단속을 시작했는데, 효과를 봐 12월 31일까지 계속하기로 했다.”고 18일 밝혔다. 전남 영광 출신인 그는 1971년 영등포구 신길동에 자리를 잡은 뒤, 1988년 당시 일반인로서는 아주 드물게 자율방범대를 조직했다. 열악한 주변환경 탓에 아이들이 도둑질을 하는 등 삐뚤게 자라는 모습을 보고 나서였다. 이번 활동은 재개발·재건축 추진에 따른 공가 주변 범죄와 화재 발생 등 위험요소를 사전에 파악, 시정함으로써 불미스러운 사고를 예방하기 위해 마련됐다. 구는 조 구청장을 필두로 행정·재정국장과 관할 과장 및 실무진 등 15명이 참여하는 간부진 순찰대를 구성했다. 주 1회 이상 오후 7시30분부터 10시30분까지 순찰지역을 점검한다. 역효과가 나타나지 않도록 불시에 한다는 뜻이다. 특히 눈여겨 볼 주요 순찰지역은 영등포·신길재정비촉진지구 84가구, 도림동 재개발구역 276가구, 당산동 광성연립 재건축 26가구, 기타 18가구 등 모두 404가구이다. 화재발생 요인 파악·대처, 청소년 출입 등 출입문 폐쇄 여부 확인, 가로등·보안등·폐쇄회로텔레비전(CCTV) 등 작동상태 점검, 기타 공가관리 미흡사항과 개선사항 등을 중점적으로 점검하고 안전사고가 우려되는 지역엔 추가 순찰도 실시한다. 발견된 지적사항은 도시계획과, 주택과 등 담당 부서로 통보해 곧장 보완한다. 영등포구뿐 아니라 재건축·재개발 예정지구엔 한밤 청소년들이 들어가 본드를 흡입하는 등 탈선을 일삼는가 하면, 건설회사에서 아직 이주하지 않은 가구를 겨냥해 계획한 것으로 추정되는 원인 모를 화재가 잇따르는 등 문제가 적잖다. 송한수기자 onekor@seoul.co.kr

재개발·재건축 지역에 포함된 도로와 공원 등 공유지를 빌려 쓴 조합이 임대료를 내지 않아도 수수방관하고, 공유지의 가치를 평가할 기준도 없는 실정이다. 법 조항을 어떻게 해석하느냐에 따라 정반대 상황이 빚어지는 ‘같기도 법’ 때문이다. 법을 관리하는 중앙부처와 이를 현실에 적용하는 지방자치단체 간 엇박자도 한몫한다. 그동안 7년 넘게 방치된 탓에 바로잡는 데도 여기저기 한계가 엿보인다. 논란을 없애려면 재개발·재건축 현장에서 이뤄지는 관행을 법에 맞추든, 법에 관행을 반영해야 한다. 중앙부처와 지자체 모두 공감대가 형성돼 있다. 문제는 누가 총대를 멜 것이냐다. 관계기관들은 “권한 밖”을 내세운다. 이는 ‘책임 떠넘기기’로 비쳐질 수 있다. ●문제는 알지만 나설 입장이 아니다? 재개발·재건축 사업의 근간인 ‘도시 및 주거환경정비법’을 담당하는 국토해양부 관계자는 “법을 손질하려면 관계기관 간 협의가 필요하며, 언제든 응할 용의가 있다.”면서 “하지만 현장(지방자치단체)에서 법령 개정을 위한 건의나 협의 요청이 전혀 없는 상황”이라고 선을 그었다. 국·공유지 관리의 기준인 ‘공유재산 및 물품관리법’을 주관하는 행정안전부 관계자도 “이미 공유지에 임대료를 부과토록 지침을 개정하는 등 취할 수 있는 조치는 했다.”면서 “재개발·재건축 과정에서 불거지는 모든 문제를 주도적으로 해결할 수는 없다.”고 한발 물러섰다. 지방자치단체들이 내는 목소리도 중앙부처와 유사하다. 서울시 관계자는 “서울에만 국한된 문제가 아니다.”면서 “법령을 다루는 중앙부처에서 조율해야 할 사안”이라고 해명했다. 서울시 자치구 관계자도 “관리·감독 권한이 있는 상급기관에서 그동안 아무런 지적이 없었다.”면서 “이제 와서 현장이 주도해서 문제를 해결해야 한다는 것은 앞뒤가 안 맞는 얘기”라고 반박했다. ●소급적용 가능여부, 사안따라 다르다 법에 관행을 반영하기는 쉽지 않다. 그동안 법이 잘못됐다는 점을 관계기관 스스로 인정하는 꼴이 되기 때문이다. 반대로 법에 맞춰 관행을 바꾸는 것도 어려운 문제다. 그동안 사업 허가(사업시행인가)를 내준 지역에 대한 처리 문제가 ‘뜨거운 감자’가 될 수 있어서다. 조합에 사업시행인가를 내줬어도 공유지 가치를 재평가하고, 임대료를 나중에 부과할 수 있는 길은 열려 있다. 무작정 소급 적용할 수는 없다. 지방재정법은 지자체가 금전 지급 등을 목적으로 하는 권리를 5년 동안 행사하지 않으면 자동 소멸되도록 규정하고 있다. 따라서 5년 이내에 사업시행인가를 받은 지역만 소급 적용할 수 있다. 2003년 7월 도정법 시행 이후 2005년 9월 사이에 사업시행인가를 받은 지역은 법적으로 소급 적용할 수 없다. 법이 아닌 현실적인 이유로 소급 적용하기 힘든 지역도 있다. 2005년 10월 이후 사업시행인가를 받았어도 사업이 모두 끝나 조합이 해산된 곳이 여기에 해당된다. 소급 적용할 대상이 사라진 것이다. 조합원들을 일일이 찾아내 개별적으로 부과·징수하기란 쉽지 않다. 서울시 관계자는 “원칙적으로는 소급 적용하는 데 문제가 없다고 해도 자칫 형평성 논란과 조합 측 반발을 불러올 수 있어 쉽게 결론내릴 수 있는 문제는 아니다.”라고 말했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

재개발·재건축 지역의 공유지를 다루는 법이 현장에서 혼선만 부추기고 있다. 일차적으로는 첫 단추를 잘못 꿴 게 문제로 지적된다. 서울시 자치구 관계자는 “도시 및 주거환경정비법이 만들어질 때 의도였든 실수였든 맹점이 생긴 것”이라면서 “또 현장에서는 법을 정확하게 해석하지 않고 관행에 따라 업무를 추진해도 무리가 없었기 때문”이라고 털어놨다. 이후에도 논란을 잠재울 기회가 있었지만, 이를 번번이 놓쳤다. 우선 서초구는 2008년 기존 관행을 깨고 재건축 아파트에 속한 공유지 가치를 재평가하고, 임대료도 부과했다. 하지만 법을 관리하는 국토해양부와 행정안전부 등은 별다른 반응이 없었다. 또 지난해에는 행정안전부가 공유지에 대한 임대료를 부과토록 지침을 바꿨다. 그러자 이번에는 지방자치단체들이 움직이지 않았다. 이 관계자는 “기존 관행과 정반대 행정처분을 내릴 경우 조합원 등의 반발이 불보듯 뻔한 상황에서 이를 의식하지 않을 수 없었다.”고 덧붙였다. 관계기관 간 엇박자가 생긴 원인을 공무원 인사·업무 시스템에서 찾는다. 잦은 인사 이동이 비리를 사전 차단하는 데는 효과적일지 몰라도 업무에 대한 전문성을 쌓는 데는 방해 요인으로 작용했다는 것이다. 또 협력이나 견제가 어려운 공직사회의 칸막이 문화가 여전한 것도 원인으로 꼽힌다. 또 다른 관계자는 “문제가 있다는 사실을 알고도 눈과 귀를 막았던지, 이를 바로잡을 책임자가 없었던지 둘 중 하나”라면서 “원인이 전자에 있다면 책임지지 않으려는 조직의 폐쇄성이 문제이고, 후자에 있다면 잦은 인사가 문제”라고 꼬집었다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

부동산을 팔려는 사람의 의사와 무관하게 사려는 사람이 자신의 입맛대로 거래하겠다고 우긴다면 어거지라고 할 수 있다. 그러나 재개발·재건축 현장에서는 이러한 어거지 같은 일이 당연한 것으로 받아들여진다. 도로와 공원 등 공유지에 대한 소유권 이전 방식이 매각에서 양도로 바뀐 게 원인이다. 2003년 6월 이전까지 재건축 사업은 ‘주택건설촉진법’(이하 주촉법)에 따라 이뤄졌다. 주촉법은 조합이 아파트를 짓기 전에 공유지를 매입(A)하고, 아파트를 지은 뒤에는 새로 만든 공유지도 기부채납(B)하도록 했다. 이어 2003년 7월1일 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)은 조합이 기존 공유지 땅값에서 새 공유지 설치비용(땅값+공사비)을 뺀 만큼만 지자체에 보상하도록 했다. 이에 따라 조합의 부담은 ‘A+B’에서 ‘A-B’로 줄었으며, 이 과정에서 공유지에 대한 소유권 이전 방식도 ‘매각·기부채납’에서 ‘양도·귀속’으로 바뀌었다. 예컨대 기존 공유지가 100억원일 경우 주촉법 적용 당시에는 조합이 공사에 앞서 지자체에 100억원을 내고 땅을 매입하고, 공사가 끝난 뒤에는 새 공유지도 비용에 상관없이 기부채납해야 했다. 반면 도정법 이후에는 기존 공유지 땅값과 새 공유지 설치비용이 각각 100억원과 70억원일 경우 공사가 끝난 뒤 조합이 지자체에 30억원만 내면 기존 공유지는 조합에 양도되고, 새 공유지는 지자체에 귀속됐다. 이렇듯 공유지에 대한 소유권 이전 방식이 매각에서 양도로 바뀌면서 땅값을 누가 어떤 기준으로 평가할지에도 영향을 미친 것이다. 또 새로 조성한 도로·공원의 설치비용을 산정하는 방식도 문제점을 내포하고 있다. 조합이 제출한 비용을 거의 그대로 인정할 수밖에 없는 구조이기 때문이다. 익명을 요청한 관계자는 “검증 절차가 있지만, 공사가 다 끝난 다음에 서류를 바탕으로 적정성 여부를 따지기 때문에 부실한 측면이 있다.”면서 “공유지 가치는 낮추고 공사비를 부풀린다는 게 공공연한 비밀”이라고 털어놨다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

재개발·재건축 관계 법령에 ‘구멍’이 있는 것으로 드러났다. 지방자치단체 소유의 도로와 공원 등 공유지의 가치를 평가하는 방식이 사실상 무법(無法) 상태이다. 이에 따라 공유지 땅값을 부담하는 재개발·재건축 조합이 자신에게 유리한 방식으로 평가를 주도하고 있다. 수천억원 이상의 이른바 ‘제로섬(한쪽이 이익을 얻으면 다른 쪽이 손해를 보는 것) 이익’이 조합 측에 넘어간 것으로 추정된다. 허술한 법 체계 탓에 조합의 배만 불려 주고 있는 형국이다. 11일 서울시 등에 따르면 지자체가 재개발·재건축을 추진하는 조합에 공유지를 매각하려면 반드시 직접 감정평가를 의뢰해야 한다. 2003년 6월 ‘주거정비촉진법’ 적용 당시만 해도 도로·공원은 매각 대상이었기 때문에 지자체가 평가를 맡겼다. 하지만 2003년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법) 시행 이후 도로·공원은 양도 대상이 됐으나, 이에 대한 처리 기준은 없다. 이에 따라 조합이 제시한 평가 결과를 지자체가 인정해 주는 관행이 자리 잡았다. ●지자체 나설 근거없어 법령에 ‘구멍’ 이 과정에서 땅값을 평가하는 기준 시점까지 바뀌었다. 도정법은 매각 대상 공유지에 대해 지자체가 조합에 사업 허가를 내줬다는 사실을 공표한 사업시행인가고시일을 기준으로 평가하도록 규정하고 있다. 반면 공유지 중 도로·공원은 평가 시점에 대한 별도 기준이 없는 양도 대상이다. 때문에 대다수 조합들은 자신들이 사업 허가를 요청한 사업시행인가신청일 등을 기준으로 공유지의 가치를 평가한 뒤 이를 근거로 해당 지자체와 땅값을 정산하는 절차를 밟고 있다. 인가신청일로부터 인가고시일까지는 수개월에서 1년 이상의 시간차가 발생한다. 개발 추진 지역에서는 사업 단계별로 땅값이 급등한다는 점을 감안하면 평가 기준일에 따라 큰 차이가 날 수 있다. 익명을 요구한 관계자는 “매각이든 양도든 소유권이 바뀐다는 점에서는 같지만, 용어가 달라지면서 기준이 사라진 꼴이 됐다.”면서 “현 평가 관행은 조합 측에 일방적으로 유리한 기준이며, 이는 위법이 아니라 무법이 문제”라고 강조했다. 안진걸 참여연대 민생희망팀장은 “적잖은 재개발·재건축 이익을 보장해 주는 상황에서 조합에 지자체 주민의 재산까지 헐값으로 넘겨 추가 이익을 안겨 주는 것과 다름없다.”면서 “적정 가격으로 공유지가 거래될 수 있도록 입법적으로 보완책을 마련해야 한다.”고 지적했다. 이러한 허점을 지닌 도정법이 시행된 이후 지금까지 사업시행인가가 난 재개발·재건축 지역은 서울에서만 216곳 1410만 4373㎡이다. 전국적으로는 훨씬 더 많다. 그러나 공유지 가치를 조합이 아니라 지자체가 평가 시점을 인가신청일 대신 인가고시일로 삼은 사례는 극히 드물다. 서초구 재건축 아파트 3곳 정도가 고작이다. 그러나 재평가차액은 이들 3곳에서만 182억원에 이른다. ●서울 200여곳 평가기준 인가신청일로 A아파트는 전체 사업부지 19만 9653㎡ 가운데 2만 2868㎡가 도로와 공원 등 공유지였다. B아파트는 13만 3060㎡ 중 3만 5150㎡의 공유지가 포함돼 있었다. C아파트는 전체 2만 686㎡ 중 공유지가 6144㎡였다. A아파트는 2004년 10월, B아파트는 2004년 12월, C아파트는 2005년 4월 각각 시업시행인가를 받았다. 이는 인가를 신청한 날로부터 5~6개월 이상 뒤였다. 조합 측이 인가신청일을 기준으로 평가한 공유지의 가치는 A아파트 1120억원, B아파트 1582억원, C아파트 263억원 등이었다. 하지만 서초구는 2007년 9월 공사가 한창이던 이들 3개 단지의 공유지에 대해 인가고시일을 기준으로 다시 평가했다. 같은 해 12월 재평가 결과 조합 측이 제시한 평가액에서 A아파트 224억원, B아파트 240억원, C아파트 50억원이 각각 증가했다. 이에 따라 조합이 서초구에 지불해야 하는 공유지 평가차액(기존 공유지 땅값-새 공유지 설치비용)도 A단지 78억원, B단지 68억원, C단지 36억원 등 모두 182억원이 늘어났다. 조합 이익은 182억원 감소하고 서초구의 재정이 그만큼 늘어난 것이다. 또 다른 관계자는 “지자체 몫이 돼야 할 공유지 처분에 따른 개발이익을 조합이 챙기고 있으며, 지금까지 적어도 수천억원이 넘을 것”이라면서 “공유지 평가 주체와 시점 등을 명확히 해야 논란을 차단할 수 있다.”고 지적했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

“서울시의 주택정책 패러다임을 전면 철거 방식의 도심 재생 사업 대신 역사·문화 유적을 철저하게 보존하는 쪽으로 바꾸고 있다.” 김효수 서울시 주택본부장은 10일 서울의 도심 주택개발 정책을 이렇게 밝혔다. 김 본부장은 “2008년 12월 ‘서울 한옥선언’이 서울 도심 개발의 개념을 바꾸는 분기점이었다. 이전에는 무조건 낡은 것을 부수고 새로운 건축물을 지었다고 해도 과언이 아니다.”라며 서울에서 우리 전통 역사와 문화를 상징하는 건물들이 하나둘씩 사라져 가는 것을 아쉬워했다. 서울시는 한옥선언을 기점으로 우리 전통 가옥인 ‘한옥’을 보존하겠다고 나섰다. 그는 “2000년부터 서울 북촌 일대의 한옥을 보존하면서 우리 전통문화를 이어갔고 지금은 서촌까지 확대하고 돈화문과 운현궁 주변까지 한옥 보존 지역을 점차 늘렸다.”면서 “이로써 율곡로를 중심으로 서울 사대문 안에서는 함부로 한옥을 허물 수 없게 됐다.”고 강조했다. 이어 “고려시대부터 내려온 1000년 도읍의 역사 문화를 이어가겠다.”며 “서울 4대문 안에 있는 한옥 3600여채 중 2500채와, 4대문 밖에 있는 1만여채의 한옥 가운데 2000채를 보전할 것”이라고 말했다. 도심정비계획도 획기적으로 바꾼다. 김 본부장은 “서울은 오랜 역사를 지녔고 주거와 산업 기반 등이 혼재된 도시 형태”라면서 “주거생활권 단위에 따라 도심정비 계획을 세우는 주거지 종합 관리 체계를 도입하기로 했다.”고 설명했다. 철거·재개발·재건축으로 물리적 환경 변화에 중점을 둔 것이 ‘뉴타운 정책’이었다면 ‘주거지 종합 관리’는 정비와 보전, 관리 방식을 통합 적용해 사회·문화·경제·환경 등을 모두 아우르는 주택정책이다. 김 본부장은 “서울시의 도심 주택정책은 낡은 것을 무조건 부수고 고층 빌딩을 짓는 것이 아니라 깨끗하게 정비하고 다듬어서 역사와 문화가 살아 있는 도시로 만드는 데 초점을 맞췄다.”면서 “주택법의 정비, 새로운 개발 방식 도입을 준비하고 있다.”고 덧붙였다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

국민들에게 돌아가야 할 대다수 재개발·재건축 지역 개발이익을 조합원들이 부당하게 챙기고 있는 것으로 드러났다. 사업 부지에 포함된 도로와 공원 등 공유지에 대한 임대료를 내야 하는데도 무상으로 빌려 쓰는 것이다. 이렇게 ‘번지를 잘못 찾은’ 개발이익만 조(兆) 단위에 이를 것으로 추산된다. 7일 서울시 등에 따르면 재개발·재건축 사업 시행자가 사업 부지에 포함된 공유지를 독점 사용하려면 임대료 성격의 사용료나 점용료, 대부료를 내야 한다. 공사용 가림막 설치 등이 독점 사용 기준인 만큼 공사 기간에 임대료 부과·납부가 이뤄져야 한다. 지난해 8월 이러한 내용으로 ‘지방자치단체 공유재산 관리·처분 기준’이 바뀌었지만, 지금까지 임대료를 부과·납부한 사례는 없다. 다만 재개발·재건축 추진의 근거가 되는 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 도정법)은 사업 과정에서 부과되는 수수료 등을 면제할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 이 법의 주무부처인 국토해양부는 2008년 서울시 등에 질의회신한 문서에서 “공유지에 대한 사용료나 대부료는 ‘수수료 등’에 포함되지 않는다.”고 명시했다. 도정법이 시행된 2003년 7월 이후 사업 허가(사업시행인가)가 난 재개발·재건축 지역은 서울시내에서만 216곳 1410만 4373㎡이다. 이 중 지방자치단체가 조합 측에 공원과 도로 등에 대한 임대료를 부과한 사례는 2008년 서초구 재건축 아파트단지 3곳(35만 3399㎡)에 불과하다. 3곳 부과액이 650억여원에 이른다. 익명을 요구한 서울시 관계자는 “도정법 시행 이전에 존재하던 임대료 면제 규정이 사라졌지만, 관행으로 자리 잡은 탓”이라면서 “임대료를 제대로 부과했다면 전국적으로 조 단위가 될 것”이라고 말했다. 지자체가 재개발·재건축 조합의 ‘개발이익 챙기기’를 눈감아 준 셈이다. 앞으로가 더 큰 문제다. 재개발·재건축 수요가 큰 폭으로 증가하기 때문이다. 9월 말 현재 서울에서 사업시행인가를 받기 위해 사전절차를 밟고 있는 재개발·재건축 단지는 모두 637곳 3037만 5319㎡에 이른다. 이 사안은 서울만의 문제가 아니다. 입주 30여년 안팎에 다다른 수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳)를 비롯해 전국의 대규모 아파트 단지가 재건축을 기다리고 있기 때문이다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

재개발·재건축 지역에 포함된 공유지의 임대료 부과에 대한 법원 판단도 엇갈리고 있다. 조만간 있을 대법원 판결이 분수령이 될 전망이다. 7일 서울시와 서초구 등에 따르면 공유지 중 도로 임대료와 관련된 판결은 지금까지 모두 3차례 나왔다. 이 가운데 2개 재판부(2008구합18885, 2008가합27412)는 도로 임대료 면제를 인정하지 않았다. 반면 1개 재판부(2008가합22431)는 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)에서 면제할 수 있다고 규정한 ‘수수료 등’에 도로 임대료가 포함된다는 취지로 판결했다. 또 공원 임대료에 대한 6차례 판결도 사정은 마찬가지다. 이 가운데 4개 재판부(2008구합10485, 2008구합18885, 2008가합27412, 2009구합21932)는 임대료를 내야 한다고, 나머지 2개 재판부(2008나115064, 2010누8913)는 낼 필요가 없다고 각각 판결했다. 이렇듯 도로와 공원의 임대료 부과 여부와 관련한 판결은 모두 1심이거나 항소심이다. 아직 대법원의 최종 판단은 나오지 않은 상태다. 다만 현재 대법원에서 상고심 심리가 진행되고 있어 귀추가 주목된다. 어느 쪽으로 결론이 나든 파장이 만만치 않을 것으로 보인다. 익명을 요구한 관계자는 “대법원에서 임대료 부과가 옳다는 판결이 나올 경우 그동안 행정기관의 소홀한 업무처리가 문제로 불거질 수밖에 없다.”면서 “반대로 임대료 부과가 잘못된 것이라는 판결이 나오면 도정법과 공유재산 관리지침 등을 고쳐야 한다.”고 강조했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

부동산 소유자와 사용자가 다르면 임대차 계약을 체결한 뒤 부동산 가격에 합당한 임대료를 주고받는다. 도로와 공원 등 공유지도 마찬가지다. 하지만 공유지를 소유한 지방자치단체는 임대료를 받을 생각이, 공유지를 빌려쓴 재개발·재건축 조합은 임대료를 낼 마음이 각각 없는 기이한 상황이 벌어지고 있다. 복잡·모호한 법 체계가 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 이를 바로잡지 않은 관련 공무원들의 책임도 무시할 수 없다. 개발이익 환수에 대한 정부 당국의 의지마저 의심받게 만드는 대목이다. ① 임대료 부과문제 왜 불거졌나 2003년 6월 이전에 적용됐던 ‘주택건설촉진법’(이하 주촉법)에 따르면 재건축 조합은 공사 이전에 있던 공유지를 ‘착공 전’ 매입해야 했다. 또 아파트를 지은 뒤 새로 만든 공유지는 ‘준공 후’ 기부채납해야 했다. 따라서 조합은 공사가 이뤄지는 기간(착공~준공) 공유지에 대한 소유권을 갖고 임의로 사용할 수 있었다. 그러나 2003년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)이 주촉법을 대체하면서 상황이 달라졌다. 지자체와 조합이 기존 공유지 땅값과 새 공유지 설치비용을 상호 정산하도록 바뀐 것이다. 기존 공유지가 지자체에서 조합으로, 새 공유지가 조합에서 지자체로 각각 소유권이 넘어가는 정산 시점은 ‘준공’ 때이다. 따라서 착공부터 준공까지 기존 공유지에 대한 소유권은 지자체에 있는 반면 사용권은 공사를 주도하는 조합이 행사하는 구조가 됐다. 즉 조합은 공유지를 빌려 공사를 진행하는 만큼 땅주인인 지자체에 임대료를 내야 한다는 얘기다. ② 임대료 면제규정 있나 없나 도정법은 정비사업에서 수수료 등을 면제할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 국토해양부가 2008년 서울시 등에 질의회신한 문서에서는 “공유지에 대한 사용료나 대부료는 ‘수수료 등’에 포함되지 않는다.”고 명시했다. 지방자치법에서도 수수료와 사용료의 개념을 엄격히 구분하고 있다. 같은 맥락에서 행정안전부 역시 2009년 8월 ‘지방자치단체 공유재산 관리·처분 기준’을 개정해 재개발·재건축 지구 내 공유지를 사업시행자가 독점 사용하려면 사용료 등을 납부해야 한다는 조항을 추가했다. 또 ‘공유재산 및 물품관리법’과 ‘도로법’ 등에 따르면 공유지를 공공 목적으로 사용할 경우 사용료 등을 감면할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 재개발·재건축은 공공 목적으로 추진되는 사업이 아닌 만큼 면제 대상이 될 수 없다. 아울러 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 개발행위 허가를 받은 자는 공유지에 대한 사용료 등이 면제된 것으로 봐야 한다는 규정이 있다. 문제는 과거 주촉법에서는 도시계획법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)의 이 규정을 따르도록 명시한 조항이 있었지만, 도정법에서는 이러한 조항이 삭제됐다. 서울시 관계자는 “임대료 부과가 정당하다고 전제할 경우 이를 먼저 이행하지 않은 지자체 책임이 조합보다 더 크다고 할 수 있다.”고 꼬집었다. ③ 개발이익 환수기회 놓쳤나 공유지를 사용하면 임대료에 해당하는 사용료 또는 대부료, 점용료를 내야 한다. 연간 부담액은 일반적으로 개별공시지가의 5%이다. 예컨대 개별공시지가 1억원인 땅을 3년간 빌렸다면 1500만원을 임대료로 내는 것이다. 실제 서초구의 A재건축단지는 전체 사업부지 13만 3060㎡ 중 3만 5150㎡(26.4%), B재건축단지는 19만 9653㎡ 중 2만 2868㎡(11.5%), C재건축단지는 2만 686㎡ 중 6144㎡(29.7%)가 각각 도로와 공원이었다. 2006년 공사가 시작된 이후 임대료 문제가 불거져 지금은 소송으로 확대됐지만, 이들 단지에 부과된 임대료 총액은 600억~700억원 수준이었다. 이는 서초구 한해 예산의 10~20%에 해당한다. 다른 지자체들도 임대료를 부과했다면 개발이익 일부를 재정수입으로 전환해 주민들에게 다시 골고루 혜택을 돌려줄 수 있다. 하지만 이를 부과하지 않아 소수 조합원의 몫이 되고 있다. 익명을 요구한 한 관계자는 “임대료를 부과하지 않은 것은 법 조항을 조합에 유리하게 해석한 탓이라고 볼 수밖에 없다.”면서 “법에 따라 공유지에 대한 임대료를 부과하든 현실에 맞게 법을 바꾸든 둘 중 하나는 해야 불필요한 논란을 없앨 수 있을 것”이라고 지적했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr [용어 클릭] ●도시 및 주거환경정비법 다양한 주택재정비사업을 ‘선계획 후개발’ 원칙에 따라 체계적으로 관리하기 위해 2003년 7월 시행됐다. 법 시행 이전에는 ‘도시재개발법’에 따라 재개발과 도시환경정비사업, ‘주거환경개선사업을 위한 임시조치법’에 따라 주거환경개선사업, 주택건설촉진법에 따라 재건축사업이 각각 이뤄졌다. ●사용·점용·대부료 행정재산인 도로와 공원을 사용하려면 각각 ‘도로법’과 ‘공유재산 및 물품관리법’에 따라 점용료와 사용료를 낸다. 행정재산의 용도가 폐지된 일반재산(잡종재산)은 공유재산 및 물품관리법에서 정한 대부료를 부과한다. 명칭은 다르지만 요율(개별공시지가의 연 2.5~5.0%)은 같다. ●변상금 사용·점용·대부료를 정해진 절차에 따라 제때 내지 않을 때 부과한다. 과태료 성격의 가산금 20%를 추가로 물게 된다. ●사업시행인가 재개발·재건축 조합이 사업을 시행할 수 있는 권리를 해당 기초자치단체로부터 부여받는 행정처분이다.