서울 강남권 최대 재건축 단지인 개포지구의 단지별 정비구역 지정이 미뤄지면서 부동산 시장에선 실망하는 분위기가 역력했다. 다만 강남 재건축 단지를 중심으로 이미 집값이 크게 떨어진 상황이라 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 것이란 전망이 지배적이다. 개포지구 주민들도 “올 2월 이후 개포지구 지구단위계획 변경안이 두 차례나 보류된 뒤 세 번 만에 통과된 적이 있다.”면서 “굳이 수장이 바뀐 서울시 재개발 정책의 변화와 연관지을 필요가 있겠느냐.”고 되물었다. 17일 부동산업계에 따르면 전날 도시계획위원회에서 재건축 심의안이 모두 보류된 개포주공 2단지, 4단지, 개포시영 아파트 일대는 의외로 조용한 분위기였으나 주민들은 실망감을 감추지 못했다. 그러면서도 이들은 심의안 통과까지 최소 2~3개월이 추가로 걸릴 것으로 내다봤다. 개포2단지 인근 G공인 관계자는 “도시계획위에 처음 상정된 재건축 심의안이 곧바로 통과될 것이라고 생각한 주민은 거의 없었다.”면서 “오히려 심의가 보류된 구체적인 이유를 묻는 전화가 많았다.”고 전했다. ●“市長 바뀌어 그런가”… 우려도 A공인중개업소 관계자는 “개포지구 재건축 시장은 이미 얼어붙어 문의 전화도 거의 없는 상태”라며 “재건축에 대한 기대감이 예전만 못한 데다 2000만~3000만원 정도 호가가 싼 급매물 위주로 겨우 거래가 이뤄지고 있다.”고 말했다. 다만 주민 최모씨는 “동네가 이미 슬럼화돼 재건축이 필요한 시점”이라며 “이번에 통과됐다면 내년쯤 조합설립인가를 받은 뒤 이주할 생각이었다.”고 전했다. 이번에 지정이 보류된 재건축 대상 아파트들은 2006년에 견줘 평균 30%가량 가격이 떨어졌다. 2006년은 재건축에 대한 기대감으로 재건축 아파트 값이 정점을 그리던 때다. 현재 개포주공 2단지는 공급면적 52㎡ 기준 7억 4000만원, 4단지는 49㎡ 기준 8억원 선에서 시세가 형성돼 있다. 개포시영은 44㎡가 5억 9000만원 선이다. 개포시영의 J공인 관계자는 “박원순 시장 취임 뒤 가격이 떨어졌다기보다 이전부터 거래가 주춤한 상황”이라고 전했다. 함영진 부동산써브 실장은 “시장에선 여전히 노후 아파트의 재건축이 필요하다는 입장과 전반적인 재건축 아파트 가격이 하락하는 가운데 투자수요와 구매력이 떨어졌는데 이를 강행할 필요가 있느냐는 의견이 엇갈린다.”면서 “이번 보류결정도 이 같은 고민이 일부 반영된 결과로 보인다.”고 설명했다. ●“통과 2~3개월 더 걸릴 것” 함 실장은 분담금은 낮추고 용적률은 높이려는 입주민들과 이를 조율하려는 서울시와의 줄다리기가 당분간 계속될 것으로 내다봤다. 하지만 일각에서는 이번 조치가 일대 재건축 단지의 가격 하락을 더욱 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 유럽발 재정위기와 박 시장 취임 뒤 정책적 불확실성이 겹쳐 침체된 시장의 분위기를 가중시키지 않겠느냐는 판단에서다. 박 시장이 순환형 정비방식을 도입해 사업장별로 순차적으로 재개발·재건축을 진행한다고 밝힌 직후, 공교롭게도 처음으로 상정된 강남권 재건축 단지 심의안이 모두 보류됐기 때문이다. 적어도 향후 사업추진 순위에서 강남 주요 재건축 단지가 밀릴 가능성이 크다는 분석도 나온다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

서울 강남 아파트 재건축에 일단 제동이 걸렸다. 박원순 시장 취임 이후 처음 열린 서울시 도시계획위원회에 상정된 재건축정비구역지정안이 모두 보류된 것이다. 이는 박 시장이 재개발·재건축의 속도를 조절하겠다고 밝힌 뒤 나온 결과여서 주목된다. 서울시는 지난 16일 오후 열린 ‘제19차 도시계획위원회’에서 5건의 심의 안건 중 도시계획시설(학교) 변경안을 제외한 4건을 모두 보류했다고 17일 밝혔다. 또 동작1주택 재건축과 정릉골 주택재개발 정비구역지정안 등 2건도 상정은 됐으나, 심의조차 되지 않았다. 올해 위원회에 상정된 안건은 모두 148건으로, 지금까지는 31건만 보류됐다. 평소 10건 안팎의 안건 중 2~3건이 보류되는 것과 비교하면 이번 심의 결과는 이례적인 것이다. 보류된 안건 가운데 3건은 ▲개포주공 2단지(1841가구) ▲개포주공 4단지(3129가구) ▲개포시영(2148가구) 등 강남 주요 재건축 단지인 개포지구의 아파트이다. 강북에서는 동대문구의 ▲제기1주택재건축 정비지정안이 포함됐다. 이에 따라 앞으로 재개발·재건축 심의가 까다로워질 것이라는 전망이 나온다. 박 시장이 순차적으로 재개발·재건축을 추진하겠다는 ‘순환형 정비방식’을 공약한 데다 16일 열린 취임식에서도 “뉴타운 정책에 대한 새로운 해법이 필요하다.”고 언급, 정책 전환이 있을 것임을 시사했기 때문이다. 여기에 박 시장 취임 이후 도시계획위원장을 맡은 문승국 행정2부시장은 도시계획 분야의 전문가로서, 재개발·재건축과 용적률 등에 대해 까다로운 것으로 알려졌다. 위원회에는 외부 전문가 21명과 서울시 직원 4명, 서울시의원 5명 등 모두 30명의 위원이 활동하고 있다. 시 관계자는 “재건축 심의안들은 전체적인 주택계획과 해당 구역의 대중교통 접근성, 보행자 연계도로 확보 등이 부족한 경우 보류되는데 이번에도 그런 차원에서 보류된 것이지 정책변화는 아니다.”라면서 “부결된 안건들은 지적사항 개선 후 위원회에 재상정될 것”이라고 밝혔다. 조현석기자 hyun68@seoul.co.kr

서울 동대문구의 공공관리제 활성화 대책이 빛을 뿜어내고 있다. 구는 서울시 자치구 인센티브 사업인 공공관리제도의 안정적 정착 및 서민주택 공급 분야에서 최우수구로 선정됐다고 16일 밝혔다. ●재개발 예측사업비 공개 최고 점수를 받게 된 배경에는 서울시가 투명한 재개발·재건축을 추진하기 위해 도입한 클린업 시스템 활용이 주효했다. 조합 설립 때 추진위원회나 조합이 예측한 사업비와 추정분담금 내역을 공개하는 프로그램이다. 시스템에 회원으로 가입하면 재개발·재건축 사업장의 설립 단계, 추진위 구성 현황, 조합원 명단, 사업시행 인가, 관리처분 인가 등 조합원들이 속한 구역의 사업 전반을 한눈에 알 수 있다. 구는 타 자치구에 비해 클린업 시스템 회원 가입률에서 두드러진다. 주택과 공공관리팀이 매주 두 차례 조합을 방문, 클린업 시스템의 장점을 홍보하고 조합원 가입을 독려했다. 그 결과 타 자치구의 가입률이 평균 12%에 그치는 데 반해 44%라는 값진 성과를 일궈 냈다. 대상자 1만 5182명 가운데 6667명이 가입했다. ●기간 단축·비용절감 효과도 최우수구 선정으로 한껏 고무된 유덕열 구청장은 “일부 조합에선 조합원들의 정보가 새나가는 이유로 꺼리지만 ‘묻지마’ 재개발·재건축 추진을 막을 수 있기 때문에 조합원 재산권 행사를 위해서도 필요한 시스템”이라고 설명했다. 정비사업의 투명성 제고뿐 아니라 사업 기간을 단축할 수 있고, 비용 절감까지 일석삼조 효과가 있다는 얘기다. 구는 또 매월 한 차례 주민소통회의를 열어 정비사업 관련 공무원 및 재개발·재건축 사업장별 조합장, 추진위원장들과 소통의 시간도 갖고 있다. 조합장과 정비업체 관계자가 모인 가운데 서울시가 추진하는 주택정책의 방향을 전달하고 조합원들의 애로사항을 듣고 풀어 주는 자리다. 한상석 주택팀장은 “비대위의 반대로 사업이 지연될 경우 갈등을 조정하고 해법을 제시하는 통로”라며 “불만이 쏟아지기는 하지만 주민 대부분이 정보를 공유하고 경험을 들을 수 있어 언제 또 열리는지 문의할 정도로 반응 짱”이라고 귀띔했다. 도시형생활주택(30㎡ 이하)과 장기전세주택(시프트) 등 서민주택 공급도 이번 최우수구 선정에 한몫 거들었다. ●역세권 시프트 공급도 인정 구는 경희대, 한국외대, 서울시립대 등 대학촌을 이룬 지역 여건을 감안해 도시형생활주택 공급에 앞장섰다. 10월 말 현재 장안동 400여 가구를 비롯해 답십리·휘경동 등에 851가구를 공급했다. 특히 최근 전세난 극복을 위해 역세권을 중심으로 시프트 1200가구 공급을 추진하는 등 서민 주거 안정을 위한 노력을 공인받았다고 자부한다. 유 구청장은 “이번 수상에 만족하지 않고 투명하고 효율적인 재개발·재건축사업을 위한 공공관리제도 활성화에 매진, 구민의 삶의 질을 향상시키도록 하겠다.”고 강조했다. 이번 평가에서는 송파·중랑·강동구가 우수구, 동작·용산·은평·강북·영등포구가 모범구, 노원구는 노력구를 차지했다. 강동삼기자 kangtong@seoul.co.kr

“한국이 반세기 만에 세계적인 경제 대국으로 부상한 것은 서울에 모여든 인적자본을 혁신적으로 연계하고 학습시켜 성공의 발판으로 삼은 덕분이다.” 얼마 전 ‘도시의 승리’라는 책의 저자인 에드워드 글레이저 하버드대 교수가 출판기념회에서 한 말이다. 우리는 대한민국 수도 서울의 중요성을 종종 간과하지만 한강의 기적을 만든 것이 바로 서울이라는 석학의 평가를 곱씹어 볼 일이다. 이제 세계는 도시의 시대가 됐다. 현재 전 세계 인구의 50%가 도시에 거주하며, 2050년이 되면 그 비율이 80%까지 높아진다고 한다. 좋은 일터와 편리한 시장, 편안한 집, 즐겁게 쉬고 놀 수 있는 곳을 갖춘 도시에 사람들이 몰려든다. 도시경쟁력이 곧 국가경쟁력이 된 것이다. 서울시는 605.25㎢의 면적, 1057만명의 인구, 26만명의 거주 외국인, 422만 가구, 252만 주택을 가진 세계적인 대도시로 성장했다. 세계 도시들의 국제적 영향력을 측정하는 ‘글로벌 파워도시 지수’(GPCI) 조사에서 올해 서울시가 뉴욕·런던·파리·도쿄·싱가포르 등에 이어 7위를 기록했다고 한다. 도시의 경쟁력을 뒷받침하는 요소 중 하나가 주택이다. 여의도에 서울국제금융센터가 올라가는 등 서울은 국제도시로서의 면모를 갖추고 있지만 밀려드는 외국인들을 수용할 수 있는 양질의 주택은 턱없이 부족한 상황이다. 새로운 서울 시장 체제가 들어서면서 주택 정책에 대대적인 변화가 예고되고 있다. 전임 시장이 추진했던 한강르네상스사업, 뉴타운사업 등이 도마에 올랐고 재개발·재건축 문제, 뉴타운 사업도 새로운 접근이 시도되고 있다. 이뿐 아니라 전세가 폭등, 도심 소규모 주택 수급 문제, 급증하는 외국인 주거문제 등도 풀어야 할 과제로 떠올랐다. 박원순 서울시장은 뉴타운, 재개발·재건축 단지에 대해 지역주민과 시민단체가 참여해 낡은 단독·다세대주택 등을 유지·보수하는 ‘두꺼비하우징’ 사업 등을 확대할 방침이라고 한다. 이에 따라 서울은 물론 수도권 주택 시장도 술렁이고 있다. 한편에서는 재개발·재건축이 서울 시내의 사실상 유일한 주택공급원인 상황에서 유지·보수 중심의 뉴타운 대안은 지나친 이상론이라는 지적도 제기하고 있다. 뉴타운식 재개발은 1980~90년대 중반까지의 달동네 정비 방식이므로 현재 무리가 있는 것이 사실이다. 당시에는 다 허물고 새로 짓는 것이 효율적이었지만 주택 내구성이 높아진 현재는 다른 방식이 필요한 것이 사실이다. 개별 주택에 대한 주택의 생애주기비용, 즉 LCC(Life Cycle Cost)를 따져보고 개별 재개발·재건축의 사회적 편익분석을 통해 선택적으로 하는 것도 좋은 방법이다. 새로운 시장 체제가 당면한 난제를 다양한 요구를 담는 섬세한 방식으로 해결해 나가길 바란다. 이를 위해서는 전문가들과 현장의 소리를 생생하게 듣고 여러 분야의 아이디어와 의견이 수렴돼야 한다. 전시성 토건 사업은 걷어내야 한다. 하지만 토건사업을 무조건 백안시하는 것도 우려된다. 좋은 주택을 짓는 토건 없이 살기 좋은 도시를 만들고 유지할 수는 없다. 대부분의 인류문화유산은 토건의 결과물이다. 어떻게 하는 것이 바른 토건인지 구체적인 방법을 찾는 것 또한 필요하다. 서울시장의 남은 임기 2년 8개월은 짧다. 하지만 계획을 잘 만들어 토대를 다지기에는 충분한 시간이다. 획일적인 방법이 아니라 처해진 환경에 따라 다양성을 녹여내는 창의적 방법을 적용할 수 있어야 한다. ‘불도저식’보다는 개성과 창의성을 바탕으로 미학적인 접근이 가능한 디벨로퍼(부동산 개발자)의 아이디어와 실행력이 필요한 대목이다. 서울이 명실상부하게 세계적인 도시로 성장하기 위해서는 “한국이 지속적으로 성장하려면 여전히 한국적 색채가 강한 서울이 보다 글로벌화된 도시로 거듭나야 한다.”는 이 석학의 고언도 귀담아 둘 필요가 있겠다.

부동산 시장의 관망세가 두드러지고 있다. 서울 강남지역 재건축 아파트값의 하락세가 굳어지는 등 올 하반기 집값이 바닥을 찍고 서서히 오르리라던 예상은 빗나간 것으로 풀이된다. 6일 한국공인중개사협회 등 업계에 따르면 지난주 재건축 규제 우려로 서울 강남과 강동, 송파 지역의 재건축 아파트값이 일제히 떨어졌다. 박원순 서울시장의 취임에 따라 재개발·재건축 정책의 수정이 불가피하다는 예상이 시장에 짙게 깔리면서 심리적 변수로 작용하는 분위기다. 박 시장의 ‘순환형 정비방식’ 도입이 전임 오세훈 시장의 정책과 크게 다르지 않다는 지적에도 불구하고, 사업초기 단계의 재건축 단지를 중심으로 호가가 하락하는 현상이 빚어졌다. 예컨대 강동구 상일동 고덕주공3단지(52㎡)는 5억~5억 4000만원 선으로 지난 주보다 1000만원가량 내렸다. 개포동 주공4단지(49㎡)는 500만원 내린 8억 1000만~8억 5000만원에 시세가 형성됐다. 일반 아파트의 매매값은 신도시를 제외하고 모두 떨어졌다. 김은진 부동산1번지 팀장은 “서울은 강동, 강북, 송파, 양천, 성북, 용산, 은평, 강남, 중구, 서초 등이 내림세를 보였다.”면서 “현장 중개업소에서도 별 다른 움직임 없이 가끔씩 매수자들의 가격 문의만 이어지고 있다.”고 전했다. 양천구 목동 목동신시가지2단지(115㎡)는 9억 2000만~9억 9000만원 선으로 1000만원가량 하락했다. 서초구 서초동 신동아1차(109㎡)도 지난주보다 1000만원 내린 7억 9000만~8억 4000만원 사이에 호가가 형성됐다. 전셋값은 수요 감소에 따라 변동률이 급격히 약화됐다. 신도시도 거래가 한산해진 모습이다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

10·26 서울시장 보궐선거가 코앞으로 다가오면서 부동산시장의 관심이 온통 정치권에 쏠리고 있다. 누가 되느냐에 따라 서울지역 재건축·재개발시장 등에 미치는 영향이 크기 때문이다. 나아가 이번 선거는 내년 말 대선 레이스로 이어지는 전초전 성격을 띠고 있어, 중장기 주택·부동산 정책의 방향을 가늠할 수 있는 잣대가 될 것이라는 게 전문가들의 의견이다. 20일 부동산업계에 따르면 최근 시장의 최대 관심사는 재건축사업과 한강르네상스 등 오세훈 전 시장의 역점 개발 사업들의 향배다. 김규정 부동산114본부장은 “두 후보가 타당성 판단 등에서 미묘한 입장 차이를 보여 당선 결과에 따라 사업 속도와 규모, 진행 등에서 다소 차이를 보일 것”이라며 “시장의 주요 변수 중 하나가 바로 정책과 제도의 변화”라고 설명했다. 나경원 한나라당 후보와 박원순 야권 단일후보의 부동산 정책은 모두 ‘공공성’을 추구하지만 재개발·재건축과 임대주택 공급방식 등 세부안에선 각을 세운다. 가장 첨예한 대립은 아파트 재건축 연한 완화다. 부동산시장의 장기침체로 과거 ‘뉴타운 공약’과 같은 효과는 기대하기 어렵지만 어느 정도 영향을 미칠 것이란 평가도 나온다. 나 후보는 “신규 주택공급이 현저히 적은 자치구 등을 중심(비강남권)으로 재건축 연한을 완화하겠다.”는 입장이다. 비강남권 재건축 연한을 최장 40년에서 20년으로 단축하겠다는 뜻으로, 서울시는 시장안정을 이유로 이를 거부해 왔다. 반면 박 후보는 “재건축·재개발의 과속추진을 방지하고 새로운 임대정책을 도입해 전세난을 최소화하겠다.”고 말했다. 순환정비 방식을 지지하고, 재개발·재건축 현장에 기반시설 공공지원을 강화하겠다는 것이다. 사실 박 후보의 공약은 개발보다는 세입자 위주의 주거안정대책에 초점이 맞춰졌다. 임대인과 임차인 간 분쟁을 막기 위한 전세보증금센터 설립도 같은 맥락이다. 전·월세 대란 해소를 위한 대책으로 두 후보 모두 주택바우처제를 꼽았다. 나 후보는 아울러 비강남권의 소형주택 공급과 순환용 임대주택, 주거자립을 위한 주춧돌 프로그램 등을 내세웠다. 박 후보는 시프트와 공공임대, 매입임대, 원룸텔, 협동조합주택 등 다양한 방식의 공공임대주택 8만 가구를 2014년까지 공급하겠다고 밝혔다. 나 후보보다 3만 가구 많은 수치다. 하지만 오 전 시장의 공세적 시프트 건설로 SH공사의 부채가 급증한 것을 감안하면 재정 건전성과 어떻게 조화를 이루느냐가 관건이다. 반면 한강변 아파트를 통합 개발해 초고층으로 짓고 남는 땅에 공공시설을 만드는 한강르네상스에 대해선 정도의 차이는 있으나 모두 부정적이다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

대법원의 반대 취지 판결에도 불구하고 정부가 재개발·재건축 조합에 특혜와 편의를 제공할 수 있는 법안을 추진해 논란이 예상된다. 16일 국토해양부와 서울시에 따르면 재개발·재건축 조합이 지방자치단체 소유의 도로와 공원 등 공유지를 사용하고도 사용료를 내지 않는 ‘도시재정비 및 주거환경정비법(가칭)’ 제정안이 18일 국무회의 안건으로 상정되는 것으로 확인됐다. 도시 및 주거환경정비법 등을 정비하는 새 법안의 46조는 ‘조합에 공유지의 사용료와 점용료 등을 모두 면제하는 조항’을 두도록 했다. 앞서 지난 2월과 9월 대법원은 재개발·재건축 조합이 지난 10여년간 지자체 공유지를 무료로 사용한 것에 대해 사용료(점용료·사용료·대부료)를 내야 한다고 판결했다. 두 차례의 대법원 판례는 조합의 행정재산과 일반재산(잡종재산) 등 공유지 사용에 대한 기준을 제시한 것이다. 이에 따라 새 법안은 정부가 앞장서 지자체와 조합원 이외 주민들의 재산권을 침해하고, 개발이익환수 제도를 포기하는 것이라는 지적이 나온다. 법안이 시행되면 전국 1500여곳 재개발·재건축 조합이 수천억원에서 조 단위의 공유지 사용료를 내지 않아도 된다는 것이다. 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

지방자치단체의 공유지 소유권과 이용에 관한 규정은 1970년대부터 시행된 주택건설촉진법(주촉법)과 2003년 도시 및 주거환경정비법(도정법)을 거치면서 재개발·재건축 조합의 이익을 보전해 주는 쪽으로 바뀌어 왔다. 국토해양부가 18일 국무회의에 올리는 ‘도시재정비 및 주거환경정비법’(가칭)은 주촉법과 도정법을 근간으로 하면서 한 단계 더 조합의 이익을 강화해 주고 있는 법안이다. 이를테면 2003년 6월 이전의 재개발·재건축 사업은 주촉법에 따라 이뤄졌다. 조합이 아파트를 짓기 전에 도로, 공원, 녹지 등 공공시설을 사들이고, 이후 조합이 새로 만든 공공시설은 기부채납하도록 한 것이다. 2003년 7월부터는 도정법을 적용했다. 지자체는 기존의 공공시설을 조합이 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용 범위 안에서 조합에 무상으로 양도하고, 반면 조합은 새 공공시설을 지자체에 무상 귀속시키도록 했다. 또 조합은 착공시점부터 준공인가 때까지 ‘공유지 사용료’를 납부해야만 했다. 다시 말해 2003년 이후에 설립된 조합은 지자체의 공유지를 매입하지 않고도 연간 5%의 사용료만 납부해야만 했다. 그러나 지금까지 조합들은 이 ‘공유지 사용료’마저 법의 허술한 점을 유리하게 해석해 납부하지 않은 것이다. 서울 강남의 한 재건축조합은 재건축 과정에서 추가분담금 납부 대신 최대 2억원의 현금을 받고 평수를 넓혀가는 등 개발이익을 챙기는 경우도 있었다. 그러나 당시 서울 서초구에서 이 같은 도정법의 문제점을 발견, 조합을 상대로 2008년 1월에 변상금을 부과하고, 이어 ‘공유지 사용료’도 부과했다. 이에 조합 측은 “전례가 없다.”며 소송을 제기했다. 대법원은 판결을 통해 재개발·재건축 공사가 진행 중인 기간에는 공유지에 대한 소유권이 여전히 지자체에 귀속돼 있기 때문에 조합이 공유지를 점유하는 것은 사실상 빌려 쓰는 것인 만큼 지자체에 사용료·점용료·대부료를 내야 한다고 밝혔다. 대법원의 판결은 앞으로 전국 자치단체가 재개발·재건축 조합이 공사 기간에 사용하는 공유지에 대해 사용료를 부과할 수 있는 근거가 되는 것이다. 그럼에도 국토해양부는 ‘공유지 사용료’ 면제 조항을 새 법안에 추가함으로써 이 근거마저도 없애버리려고 하는 것이다. 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

10·26 서울시장 보궐선거에 나선 나경원 한나라당 후보와 박원순 야권 단일 후보의 지지율 격차가 좁혀지는 가운데 승패를 가를 ‘3대 핵심 정책’에 관심이 쏠리고 있다. 주택 정책과 한강 르네상스 사업, 서울시 부채 대책 등에서 두 후보의 입장이 엇갈리고 있어 후보 선택의 중요한 잣대가 될 수 있기 때문이다. 슬로건(나 후보 ‘가가호호’ VS 박 후보 ‘희망둥지’)은 큰 차이가 없다. 개발방식이 문제다. 나 후보가 내세운 대표적 정책은 ‘비강남권 재건축 연한 완화’이다. ‘도시 및 주거환경 정비법’에서 정한 재건축 연한은 최소 20년이지만, 서울시는 조례를 통해 더 엄격한 잣대를 들이대고 있다. 규제가 완화되면 은평·노원·도봉·강서·구로구 등 비강남권에서 1985~1991년에 준공된 아파트가 수혜를 입을 것으로 예상된다. 나 후보는 “80년대 지어진 아파트가 많은 노원, 도봉 쪽은 40년이 지나야 재건축할 수 있다는 규제 때문에 녹물이 나오는 등 주민들의 삶이 불편한 곳이 많다.”고 설명했다. 박 후보는 지역별로 재개발·재건축 시기를 조절하는 순환정비에 초점을 맞추고 있다. 늘어나는 주택 수요에 대비한 공급량 조절에 무게가 실려 있다. 또 개발을 할 경우 주민 의견을 조사한 뒤 합리적 기준에 따라 우선순위를 정하고 세입자 보호대책을 마련하는 등 수익성보다는 공공성을 확대해야 한다는 것이다. 박 후보는 “서울시장의 권한으로 (주택 개발) 속도 조절은 얼마든지 가능하다.”며 “주택 멸실이 점진적으로 이뤄질 수 있도록 하겠다.”고 말했다. 전성인 홍익대 경제학과 교수는 “나 후보는 투기를 조장할 수 있다는 비난에서 자유롭지 못하다.”면서 “박 후보는 공공성 확대를 위한 재원 마련 문제에 보다 구체적인 대안을 제시해야 한다.”고 지적했다. 나·박 후보 중 누가 서울시장이 되느냐에 따라 한강 개발사업도 중대 기로에 놓였다. 우선 한강 르네상스 사업과 서해 뱃길 사업 등에 대해 나 후보는 “전시성은 있지만 잘한 것은 계승해야 한다.”, 박 후보는 “전시성 사업으로 전면 재검토해야 한다.”고 주장하고 있다. 양화대교 구조개선공사와 관련, 나 후보는 “공사가 80% 완성됐는데 한쪽 교각을 그대로 두고 공사를 중단하자는 것은 문제”라며 찬성한다는 입장이다. 반면 박 후보는 “뱃길 사업을 하지 않는 마당에 공사는 불필요하며 시민 불편만 크다.”면서 “추가 비용 100억원도 큰돈”이라고 반대 입장을 밝히고 있다. 또 세빛둥둥섬과 한강예술섬 등의 사업에 대해서도 나 후보는 “이미 완공된 세빛둥둥섬은 (민간에 넘겨) 활용도를 높이는 게 중요하며, 한강예술섬도 민간에 맡겨 추진하겠다.”고 민간사업으로의 전환을 시사했다. 그러나 박 후보는 “수익성 낮은 사업에 누가 나서겠느냐.”면서 사업 자체에 부정적인 인식을 나타냈다. 배준호 한신대 경제학과 교수는 “사업에 투자된 금액과 추진 정도 등을 따져 명확한 사업 조정안을 제시해야 한다.”고 지적했다. 서울시 부채에 대한 상황 인식과 이를 줄이려는 셈법에서도 두 후보 간 차이가 있다. 나 후보는 서울시와 산하 공기업 부채가 오세훈 전 시장 재임 기간 동안 7조 8931억원(2006년 11조 7174억원에서 2010년 19조 6105억원) 늘었으며, 이 중 절반 이상인 4조원을 갚겠다는 것이다. SH공사가 송파구 문정지구와 강서구 마곡지구에 선투자한 3조 5000억원을 회수하고, 현행 부가가치세의 5%인 지방소비세가 2013년부터 10%로 확대됨에 따라 생기게 되는 세수 증가분 3000억원 등을 활용할 계획이다. 박 후보가 계산한 부채는 서울시 4조 9795억원, 산하 공기업 20조 4958억원 등 모두 25조 5364억원이다. 이 중 30% 정도인 7조원을 줄이겠다는 것이다. 마곡·문정지구 용지매각 3조원, 체납 지방세 징수와 재산 임대수입 확대 2조원, 전시성 토건사업 중단 1조원, 경영혁신 1조원 등을 제시했다. 전 교수는 “두 후보 모두 현실성이 떨어진다.”면서 “예산 편성과 집행이라는 전체 틀에서 대책이 제시돼야 한다.”고 꼬집었다. 장세훈·강주리기자 shjang@seoul.co.kr

관악구(구청장 유종필) 노후 주택단지 4개 구역에 대한 재개발·재건축 정비계획을 직접 수립하고자 용역을 발주한다. 봉천동(청림동) 1번지 일대(74,000㎡), 봉천동(청림동) 14번지 일대(31,000㎡), 신림동(미성동) 1482번지 일대(67,000㎡), 봉천동(중앙동) 459번지 일대(22,000㎡)의 주택지건축예정구역 등 4개 구역이다. 주택과 880-3564.

정부는 서울과 수도권에서 1주택 소유자가 임대주택을 추가로 매입하면 다양한 세제 혜택을 주기로 하는 등 전세난 해소를 위해 임대사업의 문턱을 대폭 낮춘 전·월세 안정화 방안을 발표했다. 민간 공급을 늘려 전·월세난을 비켜 가겠다는 뜻이지만 자칫 투기 수요를 불러올 수 있다는 우려도 제기된다. 전·월세 대책은 올 들어서만 1·13 대책과 2·11 대책에 이어 세 번째다. 권도엽 국토해양부 장관은 18일 정부 과천청사에서 브리핑을 갖고 임대주택 공급 활성화와 전세수요 분산관리, 세입자 부담 완화 등을 담은 ‘8·18 전·월세시장 안정 방안’을 내놓았다. 권 장관은 “관계 부처 협의를 통해 마련했다.”면서 “여당에선 (전·월세 상한제 등) 시장에 대한 규제 방안 도입을 제의했으나 공급 위축과 같은 부작용이 우려되고 집행상 문제점이 커 신중한 검토가 필요했다.”고 말했다. 대책은 우선 현행 수도권 매입임대주택 사업자에 대한 세제지원 요건을 기존 3가구 이상에서 1가구 이상으로 완화했다. 세제지원은 양도소득세 장기보유 특별공제와 종합부동산세 비과세, 재산세와 취득세의 면제 혹은 감면(25~50%) 등이다. 임대주택의 범위에 오피스텔이 새롭게 추가됐다. 또 임대사업자가 거주하는 주택 1가구에 대해서는 보유기간(3년 이상) 등 요건이 충족되면 양도세를 부과하지 않도록 했다. 현행 법규에선 수도권 1주택자가 주택을 추가로 구입해 임대하면 다주택자가 돼 주택을 팔 때 양도세가 중과되고 장기보유 특별공제도 받지 못하도록 했다. 양도세 중과만 내년 말까지 한시적으로 유예된 상태다. 규제가 완화됨에 따라 수도권 1주택자의 임대 사례는 늘 전망이다. 앞서 정부가 2·11 대책으로 세제혜택 대상을 5가구에서 3가구로 낮추면서 상반기 임대주택 사업자는 1100여명까지 늘어난 상태다. 박상우 국토부 주택토지실장은 “전·월세 시장 안정을 위해선 누군가 주택을 구입해 서민들에게 임대주택을 공급할 필요가 있다.”면서 “가구 수 요건이 완화되더라도 세제지원을 받기 위해선 5년 이상 의무적으로 임대해야 하고 가격 기준도 있어 투기 수요는 크지 않을 것”이라고 말했다. 일각에선 이번 조치로 고가의 임대주택을 보유한 수도권 3주택 소유자가 가장 큰 수혜자가 될 것으로 보고 있다. 다만 임대주택 세제지원을 받으려면 수도권은 취득가액이 6억원 이하, 면적은 149㎡ 이하여야 한다. 아울러 정부는 현재 2주택 이상 소유자의 보증금 합계가 3억원을 초과하면 초과분에 소득세를 과세했으나 소형주택 전세보증금은 대상에서 한시적으로 배제하기로 했다. 또 한국토지주택공사(LH)는 민간사업자의 신축 다세대주택 2만 가구를 하반기에 매입해 전세주택으로 공급할 예정이다. 민간 임대주택을 관리·운영하는 전문 임대주택 관리회사제가 도입되며 저소득 대학생을 위한 전세임대 1000가구도 추가 공급된다. 대학이 자체 부지에 일정비율 이상 돈을 내 기숙사를 건설하면 주택기금에서 60%의 건설비를 장기 저리로 대출해 주는 방안도 제안됐다. 이 밖에 재개발·재건축 단지의 이주수요 분산과 전·월세 소득공제 대상을 연소득 3000만원에서 5000만원으로 확대하고, 전세자금 지원대출 상환 기간을 8년까지 연장하는 안도 나왔다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

영등포구가 대규모 재개발·재건축 지역의 변경 전·후 지번과 개별공시지가를 한번에 조회할 수 있는 시스템을 선보인다고 11일 밝혔다. 그동안 대규모 개발 사업지의 공시지가를 확인하려면 구청을 방문해 환지확정조서와 토지이동결의서 등을 열람해야만 변경 전·후의 지번확인이 가능해 민원인들의 불편이 컸다. 이에 따라 구는 지난해 12월 주거환경 개선지구 5곳에 대한 개별공시지가 열람서비스를 구축해 올해 1월부터 구 홈페이지(www.ydp.go.kr)에서 무료로 열람할 수 있도록 했다. 이번 개편을 통해 서비스 지역을 확대, 양평동 재개발사업지 등 총 1만 8413필지의 재개발·재건축지역에 대한 지번과 개별공시지가를 현재 지번이나 옛 지번만으로도 열람할 수 있도록 한 게 특징이다. 원클릭 시스템으로 열람 가능한 필지는 양평 2가 벽산아파트 구역, 대림3-1지구 주거환경 개선사업 구역, 영등포 대우 드림타운 구역, 당산 제1주택재개발구역, 제왕연립주택 재건축 정비 구역 등이다. 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

서울시가 주거정비 사업에 혼란을 일으키는 부적격 정비업체 퇴출에 나선다. 시는 31일 주거 정비사업의 효율적인 추진과 투명성을 확보하기 위해 지난 4~6월 등록된 정비업체 217곳을 대상으로 일제 점검을 벌여 56개 부적격 정비업체를 적발했다고 밝혔다. 이들 업체에는 청문·공시송달 등의 절차를 거쳐 영업정지 및 등록이 취소된다. 이들 업체는 등록증을 비롯해 해당 인력의 기술 자격증 등 업체 유지에 필수적인 서류를 제출하지 않은 38곳과 5억원 이상인 자본금 기준에 미달한 업체 18곳으로 시에 등록한 업체의 25.8%에 해당한다. 정비업체 제도는 지난 2003년 7월부터 시행된 도시 및 주거환경 정비법에 의해 도입된 이후 전문지식이 부족한 조합 등을 대신해 행정업무를 담당하고 있다. 시는 또 정비업체와 추진위원회, 조합을 대상으로 운영자금 조달 실태를 조사한 결과, 공공관리 융자 대상인 136개 추진위원회와 조합의 46.3%인 63곳이 기존 정비업체로부터 운영 자금을 무이자로 차입해 사용하는 것으로 확인됐다. 이에 따라 시는 운영자금은 시가 지원하는 공공 융자를 적극 이용해 줄 것을 권고했다. 추진위나 조합 등이 정비업체로부터 운영자금을 차입할 경우 재개발·재건축 사업의 투명성 제고에 지장을 미칠 수 있기 때문이다. 시는 지난해 7월 공공관리제도의 법제화 이후 사업자금 마련을 돕기 위해 추진위에는 6억원, 조합에는 5억원 한도로 공공융자를 지원하고 있다. 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

올 하반기 뉴타운 정비구역을 해제하는 ‘일몰제’의 법제화를 앞두고 해당 지역 주민들의 의견이 엇갈리고 있다. 일몰제 도입으로 ‘뉴타운지정구역’이 해제될 경우 ‘뉴타운촉진구역’ 수립 이전에 시·도지사가 도시재정비위원회 심의를 받아 해제하면 된다. 그러나 이미 주민동의 절차를 밟은 것을 시·도지사가 임의로 결정할 수는 없다. 다만 주민의 동의 아래 조합해산 절차를 밟을 경우 조합 규칙에 따라 해산 절차를 밟으면 된다. 서울시 관계자는 28일 “이미 관련법에 의거해 토지주 동의를 받고 조합설립에 따른 주민동의 75%를 받는 등 절차를 밟아온 해당 주민들이 큰 혼란을 겪을 것이 불보 듯하다.”며 “국회에서도 발의안이 불러올 파장 때문에 상임위원회에서 논의가 주춤한 것으로 안다.”고 말했다. 뉴타운 지역 관계자들은 대부분 일몰제에 대해 부정적인 의견이 많다. 뉴타운 자체가 지역민의 의지와 무관하게 진행됐거나 다양한 이유로 갈등을 겪고 있는 상황에서 일방적인 일몰제 시행은 받아들이기 어렵다는 입장이다. 오병천 전국재개발재건축연합회 회장은 “뉴타운은 원주민 정착이나 지역주민 인식, 공공재 활용 문제 등 정부가 나서 풀어야 할 갈등 탓에 사업이 지연되고 있다.”며 “이를 해결하기 위한 제도적 뒷받침 없는 일몰제 도입은 협박과도 다름없다.”고 말했다. 일몰제의 필요성을 인정하는 가운데 실효성이 없을 것이란 반응도 나왔다. 서울시내 한 뉴타운추진위원회 관계자는 “사업이 지지부진해서 재산권 행사에 지장을 주거나 개발 근거 없이 사업을 추진해 갈등을 일으키는 것보다는 일몰제를 시행하는 게 낫다.”면서도 “일몰제가 적용될 지역이 얼마나 될지는 의문”이라고 전했다. 용산구 관계자는 “뉴타운 지역은 자발적으로 개발 속도를 높이려는 게 대부분”이라며 “소규모 정비사업이 아니고서는 실제 일몰제 적용이 되는 경우가 드물 것”이라고 말했다. 서대문구 북아현뉴타운은 사업인가를 낼 경우 전세난 등 주택난이 심각해질 우려가 있어 사업시행인가 시기를 저울질하고 있다. 6월 말 현재 서울에서 뉴타운 사업 대상지 245개 구역(존치구역 129개 제외) 중 조합추진위원회가 구성된 곳은 171곳(69.8%)이며 나머지 74곳 중 재개발·재건축 15곳을 제외한 59곳은 도시환경정비구역(58곳)이나 시장정비구역(1곳)이어서 조합설립이나 추진위원회 구성 없이도 사업시행이 가능한 곳이다. 단계별로 추진현황을 보면 조합설립인가를 받은 곳은 121곳에 이르며 사업시행인가를 받은 곳은 63곳(25.7%), 관리처분 인가 42곳(17.4%), 착공 32곳(13.1%), 준공 19곳(7.8%) 등이다. 강동삼·강병철기자 kangtong@seoul.co.kr

정부와 한나라당은 뉴타운을 비롯한 재개발·재건축 사업이 3년 동안 진척이 없으면 정비구역 지정을 해제하는 ‘일몰제’를 도입하기로 합의했다. 대신 사업의 수익성을 높이기 위해 임대주택 의무 건립 비율을 현재의 절반 이하로 낮출 계획이다. 서병수 당 도시재생특별위원회 위원장은 28일 “지역 갈등 요인을 차단하기 위해 ‘정비사업 종합대책’을 마련했다.”면서 “당정 간 실무협의는 마무리했고, 다음 주 당정회의를 거쳐 최종 발표할 것”이라고 밝혔다. 종합대책에 따르면 뉴타운 등 사업 단계별로 3년간 재개발 또는 재건축 사업이 정체되면 해당 지역은 정비구역에서 자동 제외된다. 또 뉴타운의 임대주택 의무 공급 비율 하한선을 재건축과 같은 수준으로 낮출 계획이다. 현재는 재건축의 경우 용적률 인센티브를 받기 위해 늘어나는 용적률의 30~50%를 임대주택으로 지어야 하는 반면 뉴타운 사업은 50~75%를 임대주택으로 내놔야 한다. 정부는 특히 보금자리주택지구가 인근에 있는 뉴타운 등에 대해서는 하한선을 15~20%까지 인하할 계획이다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

28일 정부와 한나라당이 마련한 도시 정비구역 종합대책의 핵심은 ‘뉴타운 구조조정’이라고 할 수 있다. 옥석을 가려 사업 추진 여부를 원점에서 재검토하겠다는 것이다. 지금까지 정비구역 지정은 지방자치단체가 주도했다. 집값 상승을 부추길 호재로 여기는 성향이 강해지면서 사실상 ‘묻지마’식 지정이 이뤄졌다. 주거환경 개선이라는 취지는 뒷전으로 밀렸다. 사업이 제대로 추진될 리 만무했다. 실제로 지난달 기준 전체 뉴타운 73곳 중 80~90%가량은 공사가 이뤄지지 않은 채 답보 상태에 빠져 있다. 전국 1500여개 재개발·재건축 지역 중 40% 정도는 사업이 지연되거나 중단돼 있다. 개발 규모가 클수록 용적률·세제 혜택도 확대해 준 탓에 ‘외형 부풀리기’가 지나치게 이뤄진 영향도 크다. 따라서 부동산 경기 침체와 맞물려 사업 추진 자체가 불가능한 지역은 ‘출구 전략’이 필요하다는 얘기다. 이를 위해 당정이 이른바 ‘3년 일몰제’를 도입키로 했다. 예컨대 정비구역으로 지정된 뒤 3년 안에 추진위원회 설립 신청을 못하거나, 추진위 승인 후 3년 안에 조합 인가를 신청하지 못하거나, 조합을 만든 뒤 3년 안에 사업 인가를 신청하지 못하면 각각 자동 해제되는 방식이다. 조합원 3분의2나 토지 소유자 2분의1 이상의 동의가 있어도 정비구역을 해제할 수 있도록 했다. 또 다른 문제는 이미 투입한 비용이다. 뉴타운 등을 추진하는 과정에서 추진위와 조합이 쓴 비용은 주민들이 전적으로 부담해야 한다. 추진위·조합을 해산할 때도 마찬가지다. 때문에 현재와 같은 구조에서는 지구 지정 해제가 또 다른 갈등의 불씨가 될 수 있다. 한나라당 도시재생특별위원회 소속 차명진 의원은 “지구 지정 해제가 보다 용이하게 이뤄질 수 있도록 추진위·조합 지출 비용을 정부와 지방자치단체, 주민이 분담하는 방식으로 전환하기로 했다.”고 설명했다. 퇴로는 열어주되, 지방자치단체가 정비구역을 무더기 지정하는 폐해를 차단하기 위해 ‘진입 장벽’도 높였다. 지정 요건을 신설키로 한 것. 여기에는 노후·불량 건물이 연면적 기준 전체의 3분의2를 넘어야 한다는 내용 등이 담기게 된다. 구조조정에서 살아남은 정비구역에 대해서는 사업 추진에 힘을 실어주기 위해 지원이 강화된다. 임대주택 의무건립 비율 완화가 첫손에 꼽힌다. 예를 들어 용적률 인센티브를 적용 받아 100가구를 추가로 짓게 된다고 가정할 때 뉴타운의 경우 지금은 50~75가구를 임대주택으로 내놔야 한다. 앞으로는 최소 15~20가구만 임대주택으로 짓고, 나머지 80~85가구를 일반 분양할 수 있다. 그만큼 분양 수입은 늘고 조합원 부담은 줄어들게 된다. 게다가 8월 임시국회에서 ‘분양가 상한제 철폐’ 법안이 통과할 경우 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 보금자리주택지구 인근 지역을 중심으로 사업 추진에 탄력이 붙을 수 있다. 서병수 특위 위원장은 “뉴타운을 비롯한 재개발·재건축 사업 추진이 어려워지는 상황에서 불필요한 사업은 정리하고 필요한 사업을 집중 지원할 필요가 있다.”고 강조했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

도시빈민문제가 심각하다. 전통적 빈민도 문제지만 도시개발 과정에서 발생하는 이른바 ‘신 빈민층’의 문제는 더욱 심각하다. 신 빈민층의 발생은 도시개발 및 정비사업과 관련이 있다. 현재 전국의 2239곳이 재개발·재건축 등 각종 정비사업구역으로 지정되어 있다. 이는 도시면적의 평균 10% 이상을 차지하는 엄청난 넓이다. 그러나 이 가운데 38% 정도가 사업이 지연되거나 중단돼 있다. 특히 지방으로 갈수록 심하다. 정비사업의 절반이 넘는 55%가량이 잘 진행되지 않고 있다. 사정이 이렇다 보니 정비제도의 취지와는 영 딴판의 부작용이 속출하고 있다. 원래 재개발·재건축 사업의 근거가 되는 도시 및 주거환경정비법이 2003년에 제정된 배경은 1970년대 건설된 공동주택들이 본격적으로 노후화됨에 따라, 재건축사업에 대한 관리 필요성이 제기되었기 때문이다. 이에 따라 도심의 낙후지역을 중심으로 지정되었고, 나아가 이는 소규모 단위사업의 한계를 극복하기 위해 도시재정비촉진법(2006년)으로 발전하였다. 그러나 문제는 이러한 정비사업이 제도의 취지와는 다르게 주민들의 빈민화를 가속화시켰다는 것이다. 그것은 사업이 추진되지 못하면서도 나타나고, 추진되어도 문제로 나타났다. 사업이 추진되지 못하는 이유는 다양하다. 과도한 정비구역의 지정, 건설경기에 민감하게 반응하는 사업성 저하, 국가의 재정지원 미흡, 이해당사자 간 갈등 등 한두 가지가 아니다. 사업이 지연되면서 해당 지역의 주거여건은 더 열악해지고 더 낙후될 수밖에 없었다. 또 사업이 추진되어도 원주민의 재정착률은 10%를 넘지 못하고, 이들 원주민은 또 다른 빈민으로 전락하게 되었다. 이제 새로운 방식의 정책과 제도가 필요하다. 재개발에서 재생방식으로의 정책전환이 절실하다. 도시재생은 획일화된 방식이어선 안 된다. 지역의 특성에 따라 신축과 보존의 병행, 공공시설 적극 도입을 통한 소단위 재생, 공동주택과 단독주택의 혼합, 수익성 있는 곳과 수익성은 없지만 반드시 정비해야 할 곳의 결합개발 등 다양한 방식을 동원한 재생기법을 적용해야 한다. 이른바 ‘재생의 지역특화’가 필요하다. 이를 위해서는 기존 정비구역의 출구전략으로서 사업조정 및 해제를 쉽게 하고 무엇보다 공공의 역할을 늘려야 한다. 이러한 도시재생이 제대로 진행되려면 보존, 보충, 보완이라는 ‘3보’의 원칙이 필요하다. 낡았지만 가치 있는 것은 ‘보존’해야 한다. 그러나 단순히 보존하는 것으로는 부족하다. 이들 취약지역에 부족한 공공기능과 시설을 적극적으로 ‘보충’해야 한다. 이를 추진하는 데 있어서 공공기능과 민간기능의 상호 ‘보완’이 이루어져야 한다. 문제는 공공의 역할을 담보할 재원과 제도를 규정하는 법이 만들어져야 한다는 것이다. 기존의 도정법과 도촉법의 민간주도적 틀로는 이러한 도시재생의 제도적 지원을 담보하기 어렵다. 더욱이 이들 법을 적당히 버무려서는 더욱 힘들다. 도시정비와 도시재생은 지향하는 목표와 수단이 전혀 다르다. 지난 1990년대, 농어촌 주거환경개선에 관한 다양한 법제도 지원을 통해 오늘날 농어촌의 면모를 일신했듯이, 이제는 도시빈민문제에 국가가 적극적으로 나서야 한다. 도시빈민과 서민의 주거복지를 위한 ‘도시재생특별법’ 제정이 해답이다.

지역 주민들의 반대로 난항을 겪고 있는 보금자리주택 사업이 급물살을 탈 전망이다. 정부가 보금자리주택지구가 지정된 시·군·구에서 건설되는 뉴타운과 재개발·재건축 사업에 대해 용적률 인센티브에 따른 임대주택 건립의무비율을 50% 완화해 주기로 했기 때문이다. 이에 따라 재개발·재건축 등 도시재정비 사업의 일반 분양분이 증가해 보금자리주택지구 인근 과천시와 서울 강동구 등의 재건축 사업성 개선에 도움이 될 것으로 보인다. 국토해양부는 보금자리주택지구 소재 시·군·구에서 시행하는 뉴타운, 재개발·재건축 등 재정비 사업의 용적률 인센티브에 따른 임대주택 건립 의무비율을 50% 범위에서 완화해 주는 방안을 추진 중이라고 25일 밝혔다. 현재 뉴타운, 재개발·재건축 조합이 정비계획 용적률에서 ‘국토의계획및이용에관한법률’의 상한선(최고 300%)까지 용적률 인센티브를 받기 위해서는 늘어나는 용적률의 30~75% 범위에서 임대주택을 지어 지자체에 공급해야 한다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

주택시장에서 비수기로 꼽히는 7월에도 서울의 전세시장이 들썩이고 있다. 매물이 나오기가 무섭게 계약이 이뤄지고, 일부 지역 중개업소에는 전세 대기자들도 수십 명에 이르는 실정이다. 중소형 주택을 중심으로 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 데다가 재건축 등에 따른 이주 수요도 만만치 않기 때문이다. 실제로 부동산리서치 전문 리얼투데이에 따르면 8월 수도권에서 입주가 예정된 물량은 총 4368가구로 지난해 같은 달(1만 5001가구) 대비 1만 633가구(71%)가 줄었다. 이번달 입주 물량보다는 1618가구(27%) 감소했다. 이는 입주 물량이 3922가구에 불과했던 2008년 3월 이후 최저치다. 게다가 정부가 전세시장 안정과 주택시장 활성화를 위해 추진 중인 대책들이 6월 임시국회에서 처리되지 않아 전셋값 강세는 당분간 지속될 전망이다. ●134㎡형 1주일새 5000만원 올라 “지금 전세 시세는 아무 의미도 없어요. 집주인이 부르는 게 값입니다.” 13일 기자가 방문한 서울 구로구 S중개업소 관계자는 “전주에 3억원 하던 구로동 대림2차 아파트 134㎡(전용면적) 전셋값이 지금 3억 5000만원까지 치솟았다.”고 말했다. 워낙 공급보다 수요가 많다 보니 집주인이 몇 천만원씩 올려 내놓는 일도 흔하다. 세입자들은 울며 겨자 먹기로 계약을 할 수밖에 없다. 비단 이곳뿐만이 아니다. 서울 노원구 중계동 우성공인 관계자는 “85㎡(전용면적)대 전세가는 올 초보다 5000만원 이상 올라 2억원이 넘었고 소형 평형은 아예 물건이 없어 대기자가 줄을 섰다.”고 말했다. ●전셋값 저렴한 빌라로 이주 늘어 다세대와 빌라 밀집지역인 서울 강서구 화곡2동 일대도 마찬가지다. 이곳은 치솟는 아파트 전세가 때문에 상대적으로 저렴한 빌라로 옮기는 사람들이 많은 곳이다. 이계영(36·서울 강서구)씨는 “물가도 전세가도 하늘 높은 줄 모르고 오른다.”면서 “복비를 두배로 주는 뒷거래로 간신히 집을 구했다.”고 말했다. 강남지역은 재개발·재건축 이주로 전세난이 시작됐다. 대치동 청실아파트(1446가구)와 우성아파트(354가구)가 연말까지 이주를 계획하고 있다. 또 반포동 신반포 한신1차(790가구), 가락동 가락시영1·2차(6600가구), 상일동 고덕주공4단지(568가구) 등도 하반기에 이주 일정을 잡아 놓고 있다. 이미 대치동은 청실아파트 이주 영향으로 전셋값이 뛰기 시작했다. 동아공인 관계자는 “계절적인 영향도 있지만 아예 전세는 물건이 없다.”면서 “85㎡는 5000만~1억원씩 올려도 들어오려는 사람들이 줄을 섰다.”고 말했다. ●부동산 법안 처리 무산 전세난 더해 6월 임시국회가 전세난을 부채질했다. 정부의 주택거래 활성화를 위한 분양가 상한제 폐지와 보금자리주택 민간참여, 한국토지주택공사(LH)의 재무구조 개선을 지원하는 법안 등 부동산 주요 쟁점 법안 처리가 무산됐다. 분양가 상한제 폐지와 민간도 보금자리주택을 지을 수 있도록 하는 법령들이 처리되지 못하면서 주택시장 활성화에 대한 시장의 기대가 무너졌다. 이로 인해 집 장만보다는 전세로 눌러앉겠다는 심리가 지속되고 있다는 분석이다. 게다가 올 하반기 서울에서 도시정비사업에 따른 멸실 주택 가구 수만 해도 2만 가구가 넘는다. 이에 따른 전세시장의 혼란을 막기 위해 시·도지사가 재개발·재건축 추진 시기를 조정할 수 있도록 한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안은 법사위조차 통과하지 못했다. 함영진 부동산써브 실장은 “주택 관련 법안 처리가 줄줄이 지연돼 전세난이 가중될 수밖에 없다.”면서 “주택정책은 1~2년에 효과를 볼 수 있는 것이 아니므로 중장기 정책을 꾸준히 추진해야 한다.”고 말했다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “서울시의 시프트 정책이나 임대주택 정책을 발 빠르게 정부가 도입해야 한다.”고 말했다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

‘작은 것은 과연 아름다울 수 있을까.’ 소규모 블록 단위로 노후 주택단지를 재개발하고 ‘자투리땅’을 활용해 보금자리주택을 짓는 정부의 새로운 주택 정책 변화에 우려의 목소리가 커지고 있다. 축소 지향의 변화만 보이고 거시적인 대안은 뚜렷하게 제시되지 않았다는 이유에서다. ●사업추진 속도는 빨라질 듯 4일 국토해양부 및 관련 업계에 따르면 권도엽 국토부 장관은 최근 한 언론과의 인터뷰에서 “대규모 부지를 한꺼번에 개발하는 현행 뉴타운 방식은 개발 기간이 길고 정착률이 떨어지는 단점이 있어 블록 단위로 재개발하기 위해 합리적으로 제도를 개선하겠다.”고 밝혔다. 추후 도심 재개발·재건축 사업을 30~100가구 규모의 저층 주거단지 위주의 재생사업으로 변모시키겠다는 것이다. 권 장관은 아예 “앞으로는 뉴타운과 같은 대규모 정비 사업만 고집하면 안 된다.”고 강조했다. 아울러 국토부는 4일부터 시행되는 보금자리주택 업무 처리 지침 개정안을 통해 30만㎡ 미만의 소형 보금자리주택지구 조성이 가능하도록 했다. 이에 따라 국토부는 재개발·재건축 사업과 보금자리주택 사업의 추진 속도가 빨라질 것으로 기대하고 있다. 하지만 이러한 변화에 대한 우려도 적지 않다. 그동안 대규모 뉴타운식 재개발은 집값이 상승하고 저소득 주민의 재정착률이 낮다는 단점에도 불구하고, 기존 기반시설을 확충해 쾌적한 주거 환경을 조성하고 용적률을 높일 수 있다는 이유로 주목받아 왔다. 주민 분담금을 낮출 수 있는 장점도 있었다. 소규모 보금자리주택지구 육성은 추후 보금자리주택의 주거 수준을 떨어뜨릴 수 있다는 우려를 낳는다. 좁은 도로에 인접한 소규모 주거지는 높이 제한 등으로 실용적인 건축이 어렵고 주차장, 어린이 놀이터 등에 대한 주택건설 기준을 충족하기 어렵기 때문이다. 또 현재도 부실한 보금자리지구 인근의 광역 교통망이 더욱 악화될 수 있다. 소규모 정비사업과 개발이 마구잡이 개발(난개발)을 불러올 수 있다는 우려가 대표적이다. 정부는 2005년 8·31 부동산종합대책을 발표하면서 강북 광역·공영 개발과 뉴타운 등 이른바 ‘도심 광역 재개발’을 추후 정부의 도시 정비 표준으로 제시했다. 개발 구역을 최소 49만 5000㎡(15만평)로 넓혀 광역화하고 공공 부문이 시행하는 재개발 사업지에는 각종 규제를 완화해 주는 혜택을 제공한다는 내용이 담겼다. ●기반시설 개선효과는 제한적 당시 정부는 광역 개발의 당위성으로 그동안 재개발 면적이 작아 기반시설 개선 효과가 제한적이었다는 이유를 들었다. 과거 업계에서도 99만㎡ 규모로 이뤄지던 수도권 토지 구획 정리 사업에서 기반시설 개선이 부족했다면서 오히려 더 큰 규모의 광역 개발 필요성을 역설해왔다. 김경환 서강대 교수는 “소규모 개발을 선택할 때 기반시설 확보의 어려움은 감내해야 할 부분”이라며 “인접 구역 간 패턴이 맞지 않으면 더욱 심화될 수 있다.”고 말했다. 다만 그는 “기존 뉴타운식 개발과 소규모 개발은 옳고 그름의 문제라기보다 도시 정비 속도를 높이기 위해 한쪽을 택한 것으로 봐야 한다.”고 말했다. 소규모 도심 정비 사업이 부각되는 것은 ‘조삼모사’식 정책 변화라는 비난도 있다. 익명을 요구한 한 주택 전문가는 “정부는 그동안 민간·소규모 개발의 단점을 보완한다며 강북 지역을 중심으로 관 주도의 뉴타운 개발을 추진해 왔다.”면서 “소규모 정비는 재개발·재건축에 대한 여론이 악화되자 그동안의 태도를 급작스럽게 180도 틀어버린 포퓰리즘적 성격이 강하다.”고 비판했다. 또 8·31대책에 “민간 재개발은 강제성이 없어 사업이 지지부진하고 도심 주거 개선에 공공 부문의 역할 확대가 필요하다는 게 정부의 근본 인식”이라는 설명을 담았으나 불과 6년도 안 돼 상황은 완전히 바뀌었다. ●난개발 문제 되면 정책 또 바뀔 것 권순형 J&K부동산투자연구소 대표는 “정부 정책의 ‘소규모화’는 초점을 이동하겠다는 뜻”이라며 “올해 초 나온 서울시의 주거지종합관리계획을 상당 부분 벤치마킹하고 있다.”고 분석했다. 권 대표는 “어차피 재개발 관련 정부 정책은 반복되는 측면이 많아 추후 소규모 개발의 단점인 난개발 문제가 제기되면 다시 기반시설 확대 쪽으로 방향이 바뀔 수밖에 없다.”고 설명했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr