“모든 집을 한꺼번에 밀어버리고 고층 아파트로 짓는 방식의 재개발은 구시대적 발상”이라면서 “앞으로 지역 공동체를 복원시키고 원주민 정착율을 높이는 ‘도시재생’으로 낡은 서울을 고쳐나가겠다” 박원순 서울시장이 2012년 이렇게 주장하며 오도가도 못하는 ‘뉴타운’ 정책의 새로운 대안을 제시했다. ‘뉴타운’으로 대표되던 과거 ‘대규모 철거 후 신축개발’에서 ‘서울형 도시재생’으로 과감히 방향을 튼 것이다. 창신·숭인 지역을 시작으로 가리봉 지구, 세운상가 등 본격적인 도시재생이 한창이다. 이는 도시 개발은 1973년 ‘주택개량 촉진에 관한 임시조치법’이 제정된 이래 40년간 민간 주도의 전면 철거 재개발에서 전환을 의미한다. 서울시는 2014년 7월 뉴타운이 첫 해제된 창신·숭인 일대를 주민 주도의 재생에 나서고 있다. 또 창신·숭인 일대 재생에 이어 1970년대 수출산업단지 1호인 구로공단의 배후주거지인 가리봉 지구의 도시재생 계획도 발표했다. 또 1968년 세워질 당시엔 ‘미사일도 만든다’는 소문이 돌만큼 활성화됐다가 용산·강남 개발에 밀려 낙후된 세운상가의 재도약 계획도 실행 중이다. 하지만 문제점도 나타나고 있다. 주민참여도가 낮을뿐 아니라 의견수렴 과정에 많은 시간이 필요하고 ‘아파트’를 원하는 일부 주민과의 갈등 등이다. 서울신문은 지난 28일 한국프레스센터 19층에서 ‘서울 도시재생, 미래를 말하다’란 주제의 제5회 정책포럼을 열고 변창흠 SH공사 사장과 배웅규 중앙대 교수, 양재섭 서울연구원 도시공간실장, 김성훈 서울 강북마을 대표 등 전문가의 열띤 토론으로 서울시 도시재생의 현주소와 문제점, 해법 등을 알아봤다. 지면 제약이 없는 인터넷에는 토론의 전체 내용을 올린다. 입말을 글로 바꾸는 과정에서 최소한만 수정했다. ●사회자 오늘 제5회 정책포럼에 오신 것은 감사드린다. 토론자들이 돌아가면서 오늘 포럼의 의미 등을 간단하게 설명해 달라. ●변창흠 SH 사장 =그동안 전면철거형 재개발 사업에 대해 여러 문제점이 유발돼 도시재생사업이 시작됐다. 4~5년이 지났다. 저층 주거지가 아파트가 되기 위한 대기 장소로 인식됐다가 더불어 살 수 있는 공간으로 어떻게 태어날지 관심이 많다. 실행될 수 있는 사업 모델 찾는 것이 관건이라고 생각한다. 사업성 부족하기 때문에 제도적 인센티브 찾아내야만 사업이 시작될 수 있다. ●김성훈 강북구지역공동체네트워크 강북마을 대표 =철거 중심의 사업에서는 여러 가지 문제 많았다. 도시 재생으로 전환되는데 강조하고 싶은 것은 주민 주도다. ●배웅규 중앙대 도시공학과 교수 =도시재생이 모든 것을 해결해줄 도깨비 방망이처럼 얘기하고 싶지 않다. 우리가 지금까지 서울의 성장은 과거의 경험이 축적된 것이다. 이제는 서울이 세계 도시로 영향력을 가지려면 기반이 중요하다. 종합적인 측면에서 재생이 필요하다. 물리적 정비 중심의 재생에서 이제는 보다 사회 문화를 경제를 포괄하는 새로운 도시 재생 시대를 열어야 한다. 세계 도시가 많은 사람이 함께 모여 사는 지혜를 갖추었듯이 그 이상향을 향해 나아가야 한다. 작은 것부터 하나하나 실천하는 도시 재생을 기대한다. ●양재섭 서울 연구원 도시공간실장 =전면 철거 재개발에서 도시 변화 방식을 지역주민 참여를 통해서 환경을 고려하는 방향으로 전환한 것은 큰 의미가 있다. 문제들도 나타난다. 13개 지역 도시 재생 진행되는 것 모니터링 중이다. 오늘 세미나가 발전방향을 모색하는 자리 됐으면 한다. ●사회 =도시재생 선도지역으로 뽑힌 창신·숭인지구와 가리봉 지구 등이 성과로 나타나고 있다. 전면철거 위주의 재개발 사업이 가져오는 폐해가 있었다. 예컨대 부동산 광풍과 지역의 사회·문화적 여건을 완전히 바꿔놓고 원주민이 떠나야 하는 상황이 만들어지는 단점이 있었다. 이를 보완하려는 게 도시재생의 목표다. 서울시의 도시재생이 어디쯤 와 있고 어디로 가고 있는지, 또 지금껏 드러난 사업의 문제점은 무엇인고 어떻게 보완해야할지 얘기해 보고자 한다. 또, 이 과정에서 서울시 등 자치단체의 역할을 뭔지 짚을 예정. 우선 도시재생 1호 사업 창신·숭인에 대해 얘기하고 해보고 싶다. ●변 사장 =창신·숭인 지역은 서울시로보면 도시재생1호사업지다. 그동안 도심 정비는 재개발 혹은 뉴타운 사업이라는 이름으로 전면 철거 뒤 아파트 만드는 사업에 초점 맞춰져왔다. 창신·숭인지구는 서울에서 진행 중인 뉴타운 지구 중 가장 늦게 만들어진 곳이다. 뉴타운 지구 해제 요구가 가장 격렬했던 곳이기도 하다. 다른 도시재생 사업이 주거지역 중심으로 진행됐으나, 창신·숭인지구와 왕십리지구는 중심 시가지를 끼고있는 특수성이 있다. 또, 동대문 시장에 납품하는 봉제공장이 몰려 있다. 낙산공원을 중심으로 서울성곽이 지나가는 특수 지역이기도 하다. 이런 역사, 지역 주민의 특수성과 입지 특수성 고려없이 고급 아파트를 짓는다는 계획 자체가 실현성이 없었다고 생각한다. 그래서 서울 내 뉴타운 중 가장 먼저 해제됐고 2014년 7월 국토교통부의 도시재생 선도 구역으로 서울에서 유일하게 선정됐다. 이제 2년이 지났다. 도시재생사업은 전면 철거식 뉴타운 사업의 문제점 극복을 위해 만든 것이다. 과거에는 비용 최소화 등을 위해 짧은 시간 내 아파트를 다 지어 분양하면 사업이 끝나지만, 도시재생 사업은 여러 주체가 역사, 문화, 생태, 환경 등 지역의 다양한 요소를 고려해 다양한 경관이나 자원을 만드는 과정이다. 도시재생 사업은 과거 전면철거 뒤 아파트 짓는 방식의 정비와 비교하면 속도가 늦다. 지금 현재 있는 자원들을 찾아 발굴하고 어떤 방식으로 만들 것인지 합의하는 방식이 세계적으로도 벌어지고 있다. 재생사업지에 도시재생센터 만들어져 지역 자원을 여럿 발굴해서 국·시비 지원을 통해 만들고 있다. 백남준 기념관, 채석장 명소화, 봉제특화거리 조성 등의 계획이 확정했다. 현재 공동작업장이나 주민 이용시설을 만드는 일이 진행 중이다. 지역 공동 자산을 활성화하는데 초점 맞춰져 있다. 그게 되면 이후에는 자원 중심으로 지역 주민들이 지역을 어떻게 발전시킬지 고민해야 한다. 그때서야 주민들이 원하는 주거환경개선 등에 관심 집중되지 않을까 생각한다. ●양 실장 =도시재생특별법은 (서울시가 뉴타운 출구전략을 준비하던) 2013년 6월 제정됐다. 하지만 도시재생이 본격적으로 시작된 건 서울시에 담당 조직인 ‘도시재생본부’가 만들어진 2015년 1월 이후의 일이다. 2년이 채 안됐다. 도시재생을 진행하려면 서울시 전체의 도시재생 전략계획 세워야 한다. 서울연구원이 시와 함께 2015년 3월에 계획 수립을 완료했다. 계획을 통해 어디를 재생지역으로 할지 정했다. 서울은 13곳이 재생지역으로 지정됐는데 경제기반형이 2곳, 중심지형이 3곳, 나머지는 주거지 근린형이다. 이 계획 수립을 하는데 1년여 정도 소요됐다. 13개 지역 중 계획 확정 지역은 2곳이다. 창신·숭인과 장안평이다. 2곳은 막 사업을 시작한 단계다. 나머지 11개 지역은 공청회를 하고 계획안을 다듬고 있다. 계획안조차 확정 안된 상황이다. 지난 2~3년간 서울시가 한 일은 시 전체 도시재생 추진 조직 만들고 큰 계획 세우고 재생추진기반을 만들었다. 이제 시작 단계다. ‘도시재생한다고 하면서 지난 2년동안 뭘 했나’ 할 수도 비판할 수도 있지만, 아직 평가하기에도 이른 감이 있다. 도시재생을 통해 지역 주민 의식도 변해가고 공무원 의식 변한다. 1970년 이후 지금까지는 쇠퇴 지역을 전면 철거로 하는 게 유일한 지역 환경 변화 방법이었다. 도시재생은 주민이 역량을 발휘해 이들의 주도 하에 변화시킬 수 있는 새 가능성이 열렸다는 게 큰 의미가 있다. ●사회 시장이 바뀌는 등 지방자치단체의 리더십이 바뀌면 도시재생사업 기조가 예전의 철거위주의 재개발사업으로 다시 돌아갈 수 있는 것은 아닌가. ●배 교수 재생사업은 하늘에서 뚝 떨어진 개념이 아니다. 흔히 도시재생하면 기존 재개발, 재건축이 현시대적 관점에서 보면 잘못되고 부족한 게 많아 그 대체 수단으로 나온 것이라고 생각한다. 이는 일부만 맞는 얘기다. 도시를 정비하는 방법이 1970년대 처음에는 ‘수복형’(소단위 맞춤 정비)으로 진행했다. 그러다가 빠르게 늘어가는 인구와 경제개발 속도에 맞춰 국민 삶의 질을 보장하기 어려워 철거 뒤 재개발 방식으로 바뀐 것이다. 빠르게 부족한 주택도 늘리고 도심 인프라도 공급할 수 있었다. 즉, 긍정적 효과도 컸다는 얘기다. 시장이 바뀌면 도시 정비 기조가 재생에서 재개발로 정책이 변화하지 않을까 우려할 수 있지만 시대 요구에 부응해서 시장이 진행하는 것이기 때문에 그렇게 되지는 않을 것이다. 수복형 방식이 다시 등장한 건 2009~2010년 사이의 일이다. 오세훈 당시 서울시장이 ‘휴먼타운’이라는 이름으로 수복형 정비 사업을 진행했다. 지금 사회에서는 철거 방식을 통한 정비는 얻는 것보다 잃는 것이 많다는 문제의식이 있었다. ‘아파트에서 누리는 삶의 질을 저층 주거지에서도 누릴 수 없을까’라는 고민 속에서 주민 재산권을 건드리지 않고 개발하는 방식을 찾은 것이다. 국토부에서 추진했던 내용은 서울시에서 단독주택지를 철거하지 않고 정비하는 방식을 논의하는 과정에서 나왔다. 재개발 재건축 한계 인정하고 당시 3개의 법으로 진행했다. 도시재생기본법, 주거환경재생법, 주거환경재생법. 기존에 있던 법과 합쳐서 다시 3개의 법제로 재편하는 추진을 했다. 그러다가 국회 과정에서 성사가 안되고 도정법(도시 및 주거환경 정비법)과 도촉법(도시재정비 촉진을 위한 특별법)을 개정하는 수준에서 정리가 됐다. 그 이후 주거재생법 등을 합쳐서 2013년에 만들었다. 2012년 개정된 도정법에 주목해야 한다. 과거에는 생활권 개념 없었는데 생활권 계획이 도입됐다. 도정법에서 가장 문제된 게 예정구역 제도다. 예정구역에 묶이면 주민 재산권이 제한된다. 신축, 증축, 개축이 안된다. 예정구역 지정 하지않고 정비할 수 있는 방법 고민하다가 생활권 계획이 도입됐다. 또하나는 미니 재개발이 있다. 대규모 재개발하니까 문제가 되니 도로로 둘러싼 지역, 소규모 정비 사업(가로주택정비사업)을 해서 보완하자는 것이다. 과거에는 물리적 정비만 했는데, 지역 문화를 고려하고 거주자들의 요구를 반영하자고 해서 만들어졌다. 이것이 주거환경관리사업이라는 이름으로 활성화되고 있다. 그런 흐름으로 도시재생사업의 범위가 아주 커졌다. 재개발이 보통 5만 제곱미터 미만이었다면, 도시재생사업은 기본이 10만 제곱미터, 크게는 30~40만 제곱미터 정도다. 규모가 커졌다. 물리적인 내용보다는 사회, 경제, 문화 등이 조금 더 강조돼서 진행되는 것 같다. 도시재생사업이 지속가능하려면 과거 물리적 정비와 실제 주민의 삶을 개선하는 방향이 병행할 수 있는 지혜가 나와야 한다고 생각한다. ●김 대표 =과거 재개발 뉴타운 중심으로 갔다. 그것은 여러 가지 문제가 있다. 예를 들면 그 지역의 주민들이 다 쫓겨야 하는 문제가 있다. 주거비를 감당해야 한다. 아파트가 들어서면 주민들이 와야 하는데 대부분이 융자를 받아서 사기 때문에 주거비 확 올라가고 생활에 문제가 있다. 실제로 분양이 안되고 빈집들이 많다. 이런 개발 방식에 문제가 있다. 서울시뿐만 아니라 국토부도 도시재생사업을 중요하게 생각한다. 개발 시대에서 재생시대로 왔다. 시장이 바뀌면 어떻게 되나. 재생시대가 왔는데 정치적인 거 생각하면 또 어떤 사람들이 와서 바꿀 수 있을지도 모른다는 걱정이 든다. 물리적 환경 변화 탓에 생기는 문제로 도시 재생이 굉장히 중요한 대안이라고 생각한다. 현장에서 볼 때 피해가 컸다. 도시재생이 대안이지만, 아직 주민들이 이해가 없다. 재개발 중요하다고 하는 주민들과 재개발 하면 안된다는 주민들이 여전히 갈등을 빚고도 있다. 창신·숭인과 관련해서도 여전히 개발 세력과, 개발로는 안된다는 비상대책위원회 세력 간의 갈등이 있다. 지역 주민들이 재개발과 같은 방식은 아는데 도시 재생은 이해가 부족하다. ●사회 =지금 말씀하신대로 이 법을 통해서 진행한 게 얼마 안됐기 때문에 잘 모르고 성과 확보는 어렵다. ●양 실장 =철거 재개발이 부분적으로 필요한 지역이 있을 거다. ‘모 아니면 도’ 식으로 바뀌는 건 아니니까. 경제 상황 자체가 이제 과거와 같은 재개발로 돌아가기는 힘들다. 2010년 이후에 한국이 저성장시대에 접어들었다. 성장률 1% 전망도 계속 나오기 때문에 과거의 고개발 시대와 달라졌다. 고령화 문제도 빠르게 진행이 되고 있는데 2017년이면 고령화 사회가 되고, 2026년에 초고령화 사회가 된다. 베이비붐 세대가 65세 이상이 됐을 때 한국이 빠르게 고령화 사회로 진입할 거다. 이는 개발 수요의 감소를 말한다. 성장률이 떨어지고 고령화가 되니 신규 개발수요가 당연히 떨어질 수밖에 없다. 과거보다 빠른 속도로 떨어질 것이란 전망과 예측이다. 재개발 방식이 더 많이 지어서 사업비를 만들어내는 사업성에 근거하는 방식이었는데 지금은 통용될 수 있는 지역이 몇 곳에 불과하다. 재개발을 하고 싶어도 못하는 상황이라고 보면 된다. ●사회 =김 대표의 말을 보면 재개발 방식이 무엇인지는 알지만 도시 재생이라는 것을 모르기 때문에 주민들은 시세차익을 내는 게 좋다고 생각한다는 것인가. ●변 사장 =제가 설명을 드리겠다. 사람들이 혼란스러워 한다. 처음 배 교수 말한대로 처음에 재생법을 만들 때는 재개발을 규정하는 법률이 도정법, 뉴타운법이 따로 있어 이를 포괄하는 법을 만들려고 했다. 그런데 새로 만들어진 특별법이 앞에 있는 뉴타운법 재개발법 등을 포괄하지 못했다. 얘는 얘대로 하고, 쟤는 쟤대로 하는 것이다. 서울시 기준으로 보면 뉴타운 출구 전략 전까지 뉴타운 지역이 1200개 구역이 있었고 430개는 뉴타운이 완료됐다. 뉴타운 사업을 못한 800개가 남았는데 여기가 이제 정비구역으로 지정될 예정이거나 일부는 조합설립 마치고 관리 처분 마친 데도 있다. 이를 해제하지 않으면 이전 법에 해당하는 것이다. 2012년부터 시행된 뉴타운법 재개발법 개정안 등에 예외 규정을 줬다. 그게 주거환경관리사업과 가로수 정비사업 등이다. 정비사업은 1만 제곱미터 이상이다. 작으면 잘될줄 알았는데 잘 안된다. 법체계가 아주 애매하게 돼 있다. 이제는 전면철거 뉴타운 개발 없다고 얘기할 수도 없다. 민간 기업이 시장 수요에 따라 하는 것이다. 문제는 재개발로 가고 싶어도 갈수 없는 경우에 대안을 만들어야 한다. ●사회 =결론은 이 흐름을 되돌릴 수 있느냐. 결국에는 서울의 많은 곳에서 전면 철거 방식 도입이 어렵기 때문에 어떤 지자체장이 와도 흐름을 뒤집을 수는 없다. 그런데 수요가 있는 경우, 강남은 할수 있겠지만 여러 곳은 쉽지 않고, 도시 재생 흐름을 누구와도 막을 수 없다는 것이냐. ●배 교수 =도시재생 ‘사업’이라고 사람들이 이름을 붙인다. 우리가 일컫는 것은 앞으로 이 지역을 위해서 여러가지 사업을 진행할 것인데 패키지로 하나 덩어리로 ‘계획’을 만드는 것이다. 그런데 마치 뭔가 큰 사업이 일어나는 것처럼 오해하는 것이다. 하나하나 개별법에 따라 사업이 이뤄지는 것이라 오해를 하면 안된다. 그 간극을 메우려면 별도의 사업법 없이 조그마한 활동을 나중에 조금 규모가 있는 것들하고 연계해서 활성화 시킬 수 있는 연결고리 필요할 것 같다. ●사회 =김 대표가 강북에서 활동 중인데 어떤 일들이 벌어지고 있는지. 기대와 우려는 무엇인가. ●김 대표 =최근 ‘희망지’라고 해서 서울형 도시재생 사업이 20개가 진행되고 있다. 활성화 전에 6~10개월간 준비예비기간을 주는 것이다. 주민들 도시재생 이해가 부족한 상황에서 주민들이 뭐냐고 할때 재생사업에 대한 인식이 중요하다. 주민들을 조직해내고 주민들이 계획부터 실행까지 할 수 있도록 주체를 형성하게 하는 과정으로 희망지 사업을 진행하고 있다. 강북구에도 2개 지역이 희망지로 선정돼서 진행되고 있다. 수유1동, 송중동이다. 중심지 사업으로는 4·19 일대, 전체적으로 보면 희망지 2개, 중심지 1개 등 지역에서 진행되고 있다. 그동안 물리적인 환경의 재개발로 피해가 컸다. 사람들이 쫓겨나고 주거비용은 상승됐다. 서울시의 도시재생 사업 환영했다. 주거와 관련된 단체들은 TF 구성해서 사업이 잘되도록 지원하자고 만든 것이 삼양동 지역 재생 기획단도 만들고 주거환경정비사업에 사회적 경제에 대한 계획을 수립하고 주민들 의견만 듣는 게 아니라 주민 주체로 할 수 있는 조직화를 하고 있다. 희망지 2곳에 대해서도 적극적으로 지원해서 주민 조직화, 사업에 대한 주민들의 이해와 인식 넓히는 일 진행 중이다. 지역이 활성화되면 관도 관심을 보이고 전문가들도 들어올텐데 주민들을 잘 묶어 세우고 역량을 강화하는 일 중요하게 생각한다. 물리적 환경의 변화, 주거 환경 개선하는 것 등 하드웨어적인 것 정비해야하는 것 사실이다. 노후화 되고 길도 좁고 낙후됐으니까 이는 전문용역과 함께 개선 작업들도 해야한다. 주민들이 같이 관과 함께 만들어가고, 아이들 키우는 문제든, 어른들 쉼터 하는 것들 같이 해야 한다. ●양 실장 =전국적으로 도시재생사업이 진행 중인데 서울시가 가장 잘한 건 준비단계 뒀다는 점이다. 서울은 도시재생의 여러 후보지가 있는 상태에서 예산 등 제약으로 13곳을 선정했다. 계약을 맺는 과정에서 시는 ‘주민들의 공감대가 밑에서부터 생기지 않으면 위에서부터 진행하는 사업 방식은 의미가 없다’는 생각을 하게 된다. 주민들의 역량 강화를 위해서는 지구 지정부터 먼저 할 게 아니라 후보 지역의 역량을 키워주는 게 중요하다고 판단해 재생 2단계에서는 준비단계를 뒀다. 바로 진행해봐야 분란만 있고 진전이 안된다. 도시재생은 우리에게 익숙한 원포인트 사업 방식의 재개발을 벗어나 시와 지역주민, 센터 등이 여러 이해관계자가 들어가서 진행하는 것이다. 그래서 속도는 늦을 수 밖에 없다. 이런 식의 일은 우리가 해본 적 없어서 숙성되는데 시간이 더 필요하다. ●김 대표 =우연한 기회로 ‘서울형 3+5 도시재생 사업지’를 방문했다. 민·관이 협력하고 시민단체(NGO)도 들어와서 사업계획 잘 세워 추진 중이었다. 다만, 문제는 사업 추진 때 주민들이 안보였다는 점이다. 주민이 사는 지역에, 주민 위한 도시 재생사업을 하는데 주민에 의한, 주민의 사업은 아니었다. 전문가들이 와서 보고 어떻게 바꿔보자고 하는데 정작 주민들이 의사가 얼마나 반영됐는지는 의문이다. 도시재생의 지역을 선정하기 전 반드시 주민들이 등장 해야한다. 주민들에게 공청회에 참여하라고 하는데 그치지 않고 계획과 실행, 관리까지 전 과정에 참여해야 한다. ●배 교수 =제가 가리봉 도시재생사업의 총괄계획가(MP)를 맡고 있는데 저희 지역도 초기 그런 맥락에서 지적당했다. 도시재생 선도사업지로 뽑혀 2014년에 진행했다. 국토부에서 10여 개를 지정하고 그 이후 확대하고 있다. 선발 기준이 있었다. 지역이 아주 쇠퇴한 경우 뽑았다. 즉, 뽑힌 곳을 보면 낙후한 곳이라는 특수성이 있었다. 1차 선도 지역에 포함된 곳이 서울은 창신·숭인지구였다. 2015년 두번째 선정·발표된 곳이 서울 가리봉동과 해방촌 지구였다. 가리봉이라는 곳은 여러 특징이 있는 곳이다. ‘1호 공단’이 만들어지고 공장다니는 젊은층이 많이 살던 곳이다. 지금은 중국 동포가 많이 산다. 공식 통계로는 거주자의 40%가 중국동포라고 하는데 실제로는 80% 정도 된다고 평가한다. 상황이 이렇다보니 도시재생 과정에 참여하는 주민이 적다고 느낄 수 밖에 없다. (중국 동포가) 한국 처음 오면 무조건 가리봉으로 온다. 기착지다. 여기서 돈벌어서 대방동 등으로 나간다. 돈 벌려고 온 사람들이니 새벽5~6시 남구로역 인력시장에 가서 일자리 구해 돈 번다. 지역 일에 참여하기 어려운 이유다. 이 사람들이 불편하지 않는 범위에는 참여할 수 있도록 해야 한다. 왜 도시재생은 모든 주민을 활동가로 만들려고 하나. 주민들이 활동가 수준의 역량을 발휘하고 역할을 해야할 이유는 없지 않나. 주민 중 자신의 여건에 맞을 때 도시재생활동에 참여한다. 주민의 참여를 2가지로 구분해서 해야 한다. 그래야 재생사업이 지속 가능하다. 모든 사람이 활동가 수준을 원하는건 금방 지치게 만든다. ●김 대표 =가리봉 상황은 저도 잘 이해하고 있다. 그런데 재생지역에서 사업을 주도하는 사람은 크게 세 부류로 나눌 수 있다. 첫번째는 주민, 두번째는 주민 중 좀 더 적극적인 리더, 세번째는 재생 활동가이다. 여기서 주민들이 주민협의회에 참여해서 계획 수립과 시행에 있어서 참여할 수 있는 의사결정구조를 만들어져야 한다. 주민들도 다 자기 생활이 있기만 그 중 리더 그룹이 있다. 지역에 대한 관심과 사랑이 많고 지역의 주인이라고 생각하는 주민들이 있다. 이 사람과 활동가가 결합해 활동해야 한다. 재생사업 초기에는 활동가가 지역 주민들에게 재생사업에 대해 충분히 이해시켜야 한다. 리더 그룹 만이라도 그렇게 해야 한다. 그래서 리더그룹이 주민협의체를 조직하고 주민이 여러방식으로 결합해야 해야 한다. 도시재생은 일자리, 먹고 사는 문제까지 포함해서 진행되는 것이다 그런데 엔지니어는 계획 세우고 떠난다. 결국 이를 운영하는 건 지역 주민이다. 그래서 이런 주민들이 주체로 세워져야 한다. 원론적인 것 같아도 그렇다. ●변 사장 =뉴타운 지정이 안된 지역은 사업성이 없어서 못된 곳으로 봐야 한다. 어쨌든 (뉴타운 지정이 안되면) 이곳 주민들은 아파트로 갈 꿈을 버리고 살아야 한다. 그런데 요즘 지은 아파트 보면 너무 잘 짓는다. SH공사에서 짓는 저소득층 임대주택도 너무 좋다. 지하주차장과 1층 공원, 어린이집, 작은 도서관, 커뮤니티 시설, 무인 택배센터 등이 다 들어간다. 그런데 단독주택 지구는 주차장 문제가 해결 안되고 공원이 없다. 낮에는 택배 받을 사람이 없는데 택배를 맡길 장치도 없다. 관리실도 없다. 이런 걸 개선하려면 누군가 지원을 해줘야 한다. 재생 선도지역으로 지정돼서 100억원씩 지원받는다면 좋겠지만 그렇지 못하면 주민들이 아무리 노력해도 100억원이 생길 수가 없지 않나. 사업성이 없는 데는 아무리 고민해도 사업성이 없는 것이다. 그렇다면 방법은 첫째 정부가 돈을 지원해주는 것이다. 둘째, 시가 돈을 지원해주는 것이다. 또다른 방법은 인센티브를 주는 것이다. 용적률을 높이든, 시유지를 활용하든, 다른 자금을 빌려서 하든 하는 방식이다. 이런 인센티브가 없으면 매일 주민들이 회의해도 나올 게 없다. 도시재생 선도사업이라고 한다면 다른 지역에서 따라할 수 있는 모델을 만들어야 한다. 적은 돈으로 삶을 개선할 수 있는 모델을 만들어야 한다. 사업모델을 아주 정교하고 적은 돈 들이면서 공공성 실하고 주민들이 원하는 것을 이룰 수 있도록 설계해야 한다. ●배 교수 =동의한다. 사업의 방식이 정교해지고 작아지면서 주민들이 쉽게 할 수 있는 구조의 사업을 만들어줘야 한다. 지금의 방식은 키 큰 친구 뽑아서 국가대표 훈련소에서 키우는 방식이다. 이제는 보편적인 몸무게, 키의 친구를 키워야 한다. 도시자생해야 한다는 얘기를 하는데 자생 구조가 주민이 참여해 마을기업 운영하는 식으로만 이뤄지고 있다. 근데 주민이 여기에 다 참여할 수 없다. 주민들이 재생사업을 일상생활 영유하면서 부담없이 가져갈 수 있는 방안이 필요하다. 그 중 가장 필요한게 중요한 게 주거 정비라고 생각한다. 물리적 정비다. 주민 만나면 못살겠다고 한다. 예전에는 재개발, 재건축은 (큰 단위로) 몽땅 고쳐줬다. 지금은 한 집도 좋고, 두 집도 좋고 세 집도 좋다. 이렇게 해서 정비를 할 수 있어야 한다. 그게 부담없이 가는 방법이다. ●변 사장 =제가 1~2년 동안 저층 주거지 모델을 만드는 작업을 하고 있다. 이제 개략적 초안은 나왔다. 아파트가 아닌 동네는 아파트를 꿈꾸는 것 자체가, 그런데 너무 아파트가 갖고 있는 장점이 있어. 단점은 폐쇄 공간이라는 것이다. 소유하면 좋지만, 주변에는 장애물이다. 지향할 것은 아파트가 아닌 지역에서 열린 단지가 돼서 아파트 장점을 갖추도록 하는 것이 중요하다. 저는 사업 단위와 계획의 단위, 편의시설 갖추는 단위를 다르게 봐야 한다는 것이다. 사업단위는 작게 하더라도 일정하게 편의시설 확보할 규모는 돼야 한다. 필지 별로 해보면 8~10집인 경우에 일반 주거지역에서 용적률 가장 많이 받을 수 있다. 주차장도 가장 많이 확보할 수 있다. 10집 정도 모이면 30~40세대가 된다. 이를 사업단위로 하자. 여기서는 공동시설 주민 편의시설 무인택배센터 1개정도 넣을 수 있다. 다른 집도 10개 집 모여서 그곳에는 어린이집 넣고 하는 거다. 이런 계획은 100필지 정도 300~400세대 정도이다. 이것보다 큰 것은 1000필지에서 3000세대 정도로 해서 큰 계획과 중간 계획이 결합되면 아파트 단지와 비슷한 효과를 낼 수 있다. 사업성이 없는 곳이라도 자금지원을 하고 인센티브까지 주면 공공이 들어가서 미분양을 임대주택으로 돌려준다든지 도움을 주면 위험이 없어진다. 공공이 들어가서 도시재상 사업 그림을 그려줘야 한다. 그래야 사업성이나 개발 가능성이 높아진다. 사업성이 없어서 잘 안되는 곳에서 20년 동안 주민들이 이야기한다고 개발이 되나. ●사회 =이사를 자주 다니는 데 무슨 의미가 있나. 지금 거주하는 분들이 도움을 받을 수 있는 방식으로 나아가야지. 젠트리피케이션도 고민해야 한다. ●양 실장 =재개발에서 재생으로 가는 과도기다. 재개발은 누구나 상상이 되지만 재생은 미지의 세계다. 주민들 참여와 역량 위주로 한다고 하지만 먹고 살기 바쁜 주민들이 투표 정도의 참여만 했지, 지역 논의한 적도 없고 서울 주민들이 오랫동안 애착 갖고 사는 분들도 점점 줄어드는 상황에서 주민 참여가 가능하냐는 반론도 많다. 재개발이라는 게 한번 들어와서 조합 참여한 분도 있고 한 상황에서 해제가 되면 재개발 찬성파와 잔존파들 사이에 갈등 양상이 지속적으로 있을 수밖에 없다. 도시사업의 변화라는 것이 시간을 갖고 기다려달라고만 말할 수 없다. 성과를 바라는 목소리도 있기 때문이다. 지역특성이나 여건에 따라서 소단위로 가는 부분에 대해서는 상당 부분 동의가 있는 것 같고 지역의 변화들을 급격하게 변화시키지 않으면서 비교적 현재 사는 분들과 유사한 계층들이 지속적으로 살 수있는 물리적 환경을 만드는 모형도 있다. 일부 필요한 지역에 대해서는 부분적인 철거라든지 이런 상황이 나올 수도 있는 것이다. 복합적으로 돼 있어 어렵다. 여러 가지가 섞여 있는 종합적인 상황이다. 우리가 해봐야만 한다. 양극단에 정답 없다는 거 알고 있다. 공공이 해야 할 일 중 가장 큰 것은 변화의 속도를 조금 늦추는 것이다. 재개발이 그토록 활성화 됐던 것은 시장 상황이 받쳐줬다. 지금은 시장상황은 바뀌었는데 정교한 사업모델 갖고 있지 않다. 소단위로 개발하는 것이 당연하다. 지역 사회 여건에 맞는 아이템을 발굴하는 길 아닌가. ●배 교수 =젠트리피케이션은 부정적 측면을 강조하는데 오해 진실을 알아야 해. 지역이 고급화되는데 얘기하는데 원래는 학술적인 이름으로 명명한 것이다. 나쁘냐. 저는 그렇게 보지는 않는다. 지역이 발전되고 고급화되는 현상을 나타내는 학술적 용어인데 이게 왜 나쁘냐. 젠트리피케이션 효과를 통해 긍정적인 부분도 있다. 젠트리피케이션은 누가 많이 일으키는지 살펴봐야 한다. 물론 자생적으로 나타나는 부분도 있다. 하지만 공공 프로젝트를 하게 되면 지역에 젠트리피케이션을 일으켜서 지역발전을 유도하려고 공공이 공공계획을 수립하고 사업을 하는 거다. 정책적인 부분이 필요하다면 지역의 문제를 해결하는 것이 젠트리피케이션인데, 부정적인 부분은 낮추고 긍정적인 부분은 유지하는 대책이 필요하다. 행복주택하면서 임대료 상승하는 것을 막기위해 주변의 80%로 한다든가 하는 등의 대책이 있는데, 자율적으로 해서 주민이 합의를 하고 전파를 통해 유지하는 것이 필요하다. 공공 사업을 할 때 지구단위계획 같은 것 좀 수립해서 지정용도라든지 오래된 사업체들이 안쫓겨나도록 하는 방안도 필요하다. 경의선 주변에 연남동 지역이 많이 활성화하면서 주변 변화가 급격히 일어난다. 지금 국회 대로변 같은 데는 민자투자 사업 일어나기 전에 공공이 투자하는 그런 지혜도 필요할 것 같다. ●변 사장 =정비 사업이 전면 철거에서 아파트로 많이 올릴 때 속도감 때문에 천천히 하자는 얘기가 대세일 수 있다. 정비가 시급한 지역도 많다. 이런 사람들한테 고통 참고 견디라는 주장은 잔인하다. 10년을 기다려보자, 속도를 늦춰보자는 것은 잔인할 수 있다. 지역마다 다를 수 있지만 필요한 데는 빨리 속도를 높여야 한다. 집값이 오르는 걸 막기 위한 장치가 있었다. ‘리모델링 지원형’, ‘전세금 지원형’ 두 가지가 서울시에서 하는 것이다. 리모델링 지원형은 잘안된다. 리모델링비 1000만원 지원해주고 6년간 임대료를 못올리도록 했던 탓이다. 집주인 입장에서 전세금 천정부지로 올라가는데 혼자만 못올리니까 활성화가 안된다. 활성화 노력하는데 물가상승률 정도로 올리는 정도로 하는 방법이 하나 있고 또 하나는 저층 주거지 모델이 있다. 용도 변경 해주는 대가로 집주인은 임대수익이 높아진다. 과도한 이익 줬다고 하면 제한을 줄 수 있게 하는 것이다. 이걸 해주는 대가로 당신은 6년간 임대로 올리지 마라. 대신 이 사람은 다른 곳에 가 있어야 하잖는가. 이런 식으로 협상이 가능하다는 것이다. 전세금 줄 여력도 안되고 내 돈으로 수리해야 하는 상황이었는데, 잠깐만 집 비웠다가 돌아와도 새집이 되니 협상할 여력이 된다. ●배 교수 =주거권 유지나 이런 측면에서는 임대료 통제 방법인데, 지역의 환경을 유지하는 것은 용도의 문제다. 서촌에 프랜차이즈 들어가는 등 환경 차원에서는 지정 용도를 육성하는 방안이 필요하다. 초기에 인사동에 화랑 같은 것들이 임대료 등 때문에 밀려나는데. 당시에 문화지구 지정을 해서 특정한 용도가 들어와야 한다고 했어야 했다. 특정지구로 지정해서 활용하는 게 필요하다. 도시 재생이 사업단위고 단순한 사업을 하는 종류를 정하고 금액은 어느 정도 범위에서 한다는 것을 정하다 보니까 지역을 전체적으로 컨트롤할 부분은 담고 있지 않다. 만약에 연계해서 문화지구라든지 특정용도를 지속할 수 있는 내용이 담기면 젠트리피케이션 효과를 긍정적으로 유도할 수 있지 않겠나. ●사회 =일반 주거지역에서는 낮에 주민들을 보기 힘들기 때문에 주민 의견 수렴은 물론 주민 참여를 이끌기 어려운 형편이다. 이런 상황에서 주민들이 바라는 것은 뭐고, 현재 겪는 문제점을 극복하려면 서울시에서 도울 일이 뭔가. ●김 대표 =도시재생 때 주민들이 원하는 것은 따로 있다. 예컨대, 주차장이 필요하거나 소방도로를 내는 것이 절실하다. 하지만, 이일을 하기에는 턱없이 예산이 부족하다. 주민들에게는 정말 필요하지만 한계가 있는 것이다. ‘도시 재생 사업을 하면 동네가 진짜 좋아지느냐’는 의문이 많다. 사실 도시 재생을 해도 엄청나게 좋아지지는 않는다. 젠트리피케이션(임대료 상승으로 원주민 등이 쫓겨나는 현상)이 얼마나 일어나겠느냐. 예컨대 사업비 100억원이 있다고 해도 도로 하나만 지으면 10억원 들어간다. 도로 좀 색칠하고 폐쇄회로(CC)TV 달면 돈 다쓴다. 주민들은 ‘뭐가 얼마나 좋아졌느냐’고 생각할 수 밖에 없다. 하지만, 전면 철거를 하면 (비싸지기 때문에) 그들은 여기서 계속 살 수가 없다. 그들이 재개발을 기다리는 이유는 빨리 팔고 나가려는 것이다. 도시 재생사업을 통해 이를 어떻게 해결할 것인가를 고민해야 봐야 한다. 관이 좀 더 지원을 해야 한다. 예산을 일괄적으로 정해 ‘100억원 짜리로 하자’라는 식으로 하지 말고 예컨대 주차장과 도로는 어떻게 해야할 지 등 장기적 비전을 가지고 해야 한다. 초기단계는 물론 5년뒤, 10년 뒤에 어떻게 할지에 대한 장기적 비전을 세우고 추진해야 한다. 주민 주도와 관련해서 덧붙일 말이 있다. 도시재생에는 관과 주민모임, 전문가 등 세 집단이 관여한다. 관은 이 제도를 잘 만들고 예산을 잘 지원할 수 있도록 해야 필요하다. 주민들은 전문성이 부족하기 때문에 사는 지역이 어떻게 됐으면 좋겠는지 정밀하게 계획 세울 수 없다. 이런 부분을 도시공학 등을 전공한 전문가가 적극적으로 제안해줘야 한다. 주민들은 지역 모임을 만들고, 협의해서 함께 만들어가는 것이 중요하다. ●변 사장 =김대표가 세 주체를 말했지만 나는 SH공사같은 공공사업자도 중요 주체로 생각해야한다. 예를 들어보자. 각자 자기 집의 이익만 생각하면 지역에 도로를 낼 수 없다. 하지만 열 집이 모였다고 치자. 그러면 도로를 낼 수 있다. 예컨대 4억 자리 집을 전세 1억 5000, 월 100만원에 세준 집주인이 있다고 하자. 이 사람에게 “마을을 정비해서 동일 평형으로 임대수입도 1.5배 정도 받을 수 있는 새집을 주겠다”고 한다면 반대할 이유가 없다. 또, 세입자에게도 6개월만 다른 곳에 가서 살면 6년간 거주할 수 있도록 해주겠다고 하면 반대할 이유가 없다. 이런 주민 주도의 정비가 이뤄지려면 주민 중 누군가 앞장서서 해보자고 하고 설계도 하고 해야 한다. 주민이 하기에는 쉽지 않다. 그래서 (이런 부분을 해결해줄 수 있는) SH가 중요한 이해관계자가 될 수 있다. ●김 대표 =정비가 필요한 열악한 지역이 있다고 치자. 제일 먼저 빌라업자가 들어온다. 빌라업자가 들어와서 막 차지하고 길도 조금 넓힌다. 정비가 이런 식으로 진행되면 엉망이 된다. 그런데 주민들은 지역이 워낙 낡았으니 누구라도 나서 뭔가 빨리 변하기를 원한다. 하지만 본인이 직접 할 힘은 없다. 그런 의미에서 주민과 SH가 만나 얘기하면 주민들이 희망을 가질 수 있을 것 같다. ●변 사장 =지금 저층 주거지에서 가장 효과적인 방법은 아파트다. 그런데 아파트를 못지을 만큼 사업성 없는 동네에 우리보고 사업을 하라고 하면, 우리도 기업인데 할 수 없다. 결국 정비를 위해서는 이 동네에 줄 수 있는 게 필요하다. 용적률 완화랄지, 높이 제한, 주차장 완화, 자금 지원 등이 필요하다. 이런 지원 없이 도시재생을 하라고 하면 민간은 말할 것도 없고, SH도 할 수 없다. ●사회 =마무리 발언 부탁한다. ●양 실장 =도시재생은 쇠퇴지역의 환경 변화를 위한 실험이다 이렇게 비유하고 싶다. 자전거를 타고 싶은 사람이 있다면 처음에는 뒤에서 힘껏 잡아줬다가 패달 돌리는 속도에 맞춰 잡았다가 놨다가 해야 한다. 그러다보면 나도 모르게 자전거를 타게 된다. 도시재생도 마찬가지다. 자전거 타고 싶은 사람(도시 재생을 원하는 지역민)이 있다면 주민 역량을 우선 강화하고 현실적으로 작은 단위 또는 중간 단위의 사업모델을 해나갈 수 있도록 해주는 게 중요하다. ●배 교수 =도시재생이 앞으로 더 잘되려면 세 가지가 필요하다. 도시 재생은 주민들이 일상 속에서 부담없이 참여할 수 있도록 해야한다. 주민들에게 모든 역할을 하도록 할 게 아니다. 또, 도시재생이 지속가능하려면 하드웨어적인 정비가 반드시 있어야 한다. 그 이후 환경 개선 사업나 공동체 활성화가 이어져야 한다. 세번째는 이미 다문화, 글로벌 사회에 대비한 도시재생사업을 해야 한다. ●김 대표 =행정과 주민, 전문가가 거버넌스 통해 미래 도시를 만들어가는 과정이 도시재생이라고 생각한다. 당장 효과가 아니라 10~20년뒤 비전을 세우고 진행해야 한다. 단순히 도시를 바꾸는 것이 아니고 사람의 생활 양식을 바꿔가는 것이다. 물리적 환경 바꾸기 전에 사람의 가치를 바꾸는 것이 중요하다고 본다. ●변 사장 =저는 현재 도시재생사업이 상당히 지연, 정체되고 혼란스러운 것이 과거에 느꼈던 과도한 속도감에 익숙한 탓이다. 그러나 제대로 안되고 있는 부분을 두고 ‘원래 도시 재생은 이런 것이다’라는 식으로 합리화 해서는 안된다. 그 지역에 사는 사람이 너무 불편하고 환경 개선이 필요하다면 거기에 맞는 주거나 가로 환경 정비를 해야한다. 예전에는 다 그렇게 살아다는 식으로 해서는 안된다. 도시재생을 할 때 낭만적이거나 원칙적인 생각만 해서는 한발짝도 움직일 수 없다. 수익성 모델만 봐도 한발짝도 움직이기 어렵다. 주민이 모든 것을 하기는 어렵다. 큰 돈이 없고, 역량이 안된다. 공공주체를 활용해야 한다. SH도 중요 주체다. 적절한 인센티브, 자금 지원. 권한을 줘야 하고, 이를 법적으로 보장할 필요가 있다. 사회·진행 한준규 기자 hihi@seoul.co.kr 정리 유대근·이범수 기자 bulse46@seoul.co.kr

인구 100만 이상의 지방 대도시에서 분양하는 신규 아파트의 인기가 뜨겁다. 지방 인구 100만 도시는 교통, 교육, 편의, 문화 등 생활 인프라가 다른 지방 중소도시에 비해 풍부하기 때문에 주택 수요가 꾸준하다. 2015년 기준 행정자치부 인구현황 자료에 따르면 현재 수도권을 제외한 지방에서 인구 100만이 넘는 도시는 울산, 대구, 부산, 광주, 대전 등 5대 광역시와 경남 창원시 등 총 6곳이다. 이들 지역은 수도권 부동산시장이 호황이었던 지난 2000년대 중후반까지 아파트 공급이 최근 5년간 공급물량의 절반 수준인 3~5만여 가구에 불과했을 정도로 공급가뭄에 시달렸던 곳이다. 이러한 공급부족 상황 속에서 전셋값까지 가파르게 상승하면서 실수요자들이 내 집 마련에 적극 나서고 있고, 이에 따른 집값 상승과 시세차익을 기대하는 투자자들까지 대거 가세하면서 부동산시장이 호황을 이어가고 있는 상황이다. 실제로 금융결제원 자료에 따르면 올해 울산, 대구, 부산, 광주, 대전, 창원에서 분양한 단지는 총 98개 단지로 이 중 83개 단지(84.69%)가 1순위에서 모집가구수를 모두 채웠다. 100만 인구에서 분양한 단지들의 웃돈도 높게 형성 되어 있다. 지난 해 11월 울산광역시 남구 야음동에서 분양하여 평균 121.41대 1의 경쟁률을 기록한 ‘대현 더샵’은 분양 10개월여가 지난 현재 3000~4000만원의 웃돈이 형성되어 있는 것으로 나타났다. 부동산 관계자는 24일 “지방 대도시에서 분양한 단지들은 1순위 마감은 물론 분양권에도 수천만원의 웃돈이 형성돼 있을 정도로 수요자들의 관심이 높다”며 “연내에도 이들 지역에서 대규모 브랜드 아파트가 공급될 예정에 있어 치열한 청약경쟁이 지속될 것으로 예상된다”고 설명했다. 100만 인구 이상의 지방대도시 신규분양 물량 중 뛰어난 입지로 수요자들의 이목을 사로잡고 있는 곳이 있다. 현대엔지니어링이 울산 남구 야음동 야음주공2단지를 재건축하여 공급하는 ‘힐스테이트 수암’이 그 주인공. ‘힐스테이트 수암’이 들어서는 울산 남구 야음동은 울산의 도심권으로 교육, 교통, 생활편의시설, 업무시설 등의 기본 생활인프라가 잘 갖춰져 있어 주거선호도가 높은 곳이다. 특히 최근에는 야음동 일대가 재개발, 재건축 등이 한창 진행중에 있어 향후 주건환경이 정비되는 것은 물론 미래가치 역시 상승할 것으로 기대되는 곳이다. 단지 북쪽 앞으로 위치한 수암초Ÿ울산중앙중을 비롯해 단지를 기점으로 주변 1km 내에 초중고교 12개교가 위치해 있다. 학원 밀집지역인 옥동 학원가도 인접해 공교육과 사교육을 모두 편리하게 누릴 수 있는 조건을 갖춘 만큼 학령기 자녀를 둔 수요자들에게 관심이 높을 전망이다. 편의시설로는 홈플러스, 롯데마트, 이마트, 롯데백화점, 현대백화점, 수암시장 등이 가깝고 울산시청, 울주군청, 울산지방법원, 울산세관, 울산문화회관, 중앙병원, 강남동강병원, 울산병원등 각종 병원 및 공공시설이 단지 주변으로 자리잡고 있어 편리한 주거여건을 자랑한다. 주거 쾌적성도 뛰어나다는 평가다. 단지에서 도보권에 369만㎡여 규모의 울산대공원이 위치해 있어 자녀들이 뛰놀 수 있는 청정 주거 인프라를 갖췄다. 울산대공원은 대규모 수영장과 테마파크, 야외공연장, 다목적구장 등을 갖춘 생태형 도심공원이다. 이외에도 신선산, 선암호수공원, 태화강 등 크고 작은 녹지공간도 많다. ‘힐스테이트 수암’의 견본주택은 울산광역시 남구 달동에 위치한다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

마포·서대문·은평 ‘블루칩’ 관심 “주변 시세·입지 등 잘 살펴야” “강남 재건축·재개발은 실수요자보자 차익을 노린 투자 수요가 많지만, 강북은 실거주를 목적으로 하는 수요층이 많습니다.”(서울 마포구 아현동 A부동산) “경기와 인천은 2008년 글로벌 금융위기를 촉발한 미국 서브프라임 모기지(비우량주택담보대출) 이전 가격을 아직 회복하지 못한 곳도 많은데, 서울은 대부분이 당시보다 가격이 더 올라 있습니다. 그렇다 보니 서울에서 분양하는 아파트에 대한 기대가 더 클 수밖에 없죠.”(서울 성북구 장위동 B부동산) 뜨거워진 강남 재건축 시장 열기가 강북으로 옮겨 붙고 있다. 부동산 업계의 오랜 금언 중의 하나가 ‘강남의 돈은 한강을 넘지 않는다’이다. 하지만 최근 서울에 내 집을 마련하고 싶어 하는 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 가지면서 분위기가 달라졌다. ●내 집 마련 수요에 더해지는 투자수요 올해 강북에서 진행된 재개발·재건축 아파트들의 분양가는 3.3㎡당 1500만~2200만원대다. 이는 최근 강남에서 인기를 끈 ‘디에이치 아너힐즈’(개포 주공3단지 재건축 아파트)와 ‘반포 아크로리버뷰’(신반포 5차 재건축 아파트)의 평균 분양가인 3.3㎡당 4100만원대의 절반 수준이다. 한 건설사 관계자는 “의사·변호사 등 전문직들도 재산을 증여·상속받지 않으면 강남 아파트를 사는 게 쉽지 않다”면서 “당장 집을 사기는 어렵지만 집을 사야겠다고 마음먹은 중산층들이 집값이 더 뛰기 전에 분양을 받아야겠다고 생각하는 경우가 많아지고 있다”고 설명했다. 강북 지역 부동산 관계자들은 강북이 강남에 비해 전세가율이 높아 초기 투자비용이 적다는 점에서 투자자들에게 인기를 끌고 있다고 입을 모은다. 은평구 응암동의 한 공인중개사는 “서대문 홍제동과 홍은동, 은평구 녹번동과 응암동의 재개발·재건축 사업으로 철거에 들어가는 주택이 늘어나면서 집이 부족한 상황이라 집값에 비해 전셋값이 상대적으로 높아 초기 투자금이 적게 든다”면서 “지난 봄부터 ‘강남 사모님’들이 관리처분인가를 받아 이사를 한 집들을 몇 개씩 사 가는 경우가 있었다”고 귀띔했다. ●도심·여의도·DMC 일자리 증가 영향 강북 재개발·재건축 중에서도 마포·서대문·은평 등의 재개발 지역에 관심이 쏠리고 있다. 신한은행 부동산투자자문 고준석 팀장은 “공덕·아현의 경우 아현뉴타운 사업이 어느 정도 정리되면서 강북권에 사는 주민들 사이에 인기가 높고 이에 주변도 덩달아 관심을 받고 있는 상황”이라고 말했다. 또 “서대문과 은평도 지하철 3호선을 따라 진행되는 재개발·재건축의 인기가 높다”고 전했다. 마포와 서대문, 은평 등 지역의 인기가 높아진 데는 광화문·종로 등 도심권과 여의도, 상암디지털미디어시티(DMC) 등을 중심으로 일자리가 늘어나고 있는 것과도 관련이 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “광화문과 여의도를 중심으로 새 오피스 공급이 늘어나면서 이곳에 입주하는 기업들도 많이 늘어났다”면서 “이들 기업에 다니는 직장인들 수요가 강북 재개발·재건축으로 향하는 것 같다”고 분석했다. 한 개발사 관계자는 “서쪽(마포·서대문·은평구)에 대한 관심이 상대적으로 높지만, 장위뉴타운 등 대단위 개발 계획이 진행되고 있는 곳도 실수요층이 두텁다”면서 “특히 길음뉴타운과 인접한 지역은 이미 상업시설과 학교 등 편의시설이 상당히 많이 갖춰져 인기가 높다”고 전했다. 이달부터 마포·용산·성북·서대문구 등에서 재개발·재건축 아파트 공급이 쏟아진다. 먼저 GS건설은 마포구 대흥동 대흥2구역을 재개발한 ‘신촌그랑자이’ 아파트(1248가구)를 이달 분양한다. 신수1구역에 들어서는 신촌숲 아이파크도 이달 분양 예정이다. 신촌숲 아이파크는 지하 3층~지상 35층, 7개동 전용 59~137㎡, 총 1015가구로 이 중 568가구가 일반분양 물량이다. 이달 분양을 준비하고 있는 마포6구역 SK뷰도 입지가 좋다는 평가다. ●대흥·수색동 등 신규 분양 러시 11월에는 롯데건설이 은평구 수색동에서 ‘롯데캐슬 수색4구역’(1182가구)을, KCC건설은 중구 신당동에서 ‘신당11구역 KCC스위첸’(176가구)을 분양한다. 12월에는 노원구 월계동에서 ‘월계2구역 아이파크’(771가구)와 동대문구 전농동에서 ‘청량리4구역 롯데캐슬’(1900가구)이 분양을 준비하고 있다. 최근 분양을 했다 하면 수십 대 1은 기본이고 때로는 몇백 대 1의 대박도 터지고 있어 서울 재개발·재건축 분양은 무조건 성공하는 게 아니냐는 인식이 커지고 있다. 한 건설사 관계자는 “분양가가 주변 집값에 비해 지나치게 비싸면 되팔 때 손해를 볼 수 있는 만큼 분양을 받으려는 단지와 주변 지역에 공급된 아파트 몇 곳의 위치와 시세를 비교해 봐야 한다”고 조언했다. 뉴타운과 같은 대규모 정비 사업이 아닌 소규모 재개발·재건축이라면 주변에 편의시설이 잘 갖춰졌는지도 챙겨 봐야 한다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “아파트는 브랜드보다 입지”라면서 “학교, 교통, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있는지를 봐야 한다”고 강조했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

일시적인 부동산 침체를 겪었던 울산 부동산 시장이 회복세을 보이고 있다. 연내에만 6000여가구가 분양에 나설 예정으로, 올해 앞서 분양한 단지보다도 많은 물량이 단기간에 쏟아질 전망이다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 울산에서 연내 분양 예정인 아파트는 6097가구다.이는 올해(1~8월) 분양에 나선 3670가구 1.6배에 이르는 물량이 4개월내에 나온 것이다. 업계전문가는 30일 “지난 해 비해 급격하게 시장이 냉각되며 우려를 낳았던 울산 시장에 단기간 많은 분양 물량이 공급되는 것은 긍정적인 효과로 볼 수 있다”며 “각 건설사들마다 사업지에 대한 사업성 평가를 통해 분양이 이루어지는 만큼 시장회복의 긍정적인 신호탄으로 보인다”고 말했다. 여기에 올해 들어 전세가율도 꾸준히 상승세에 있다. KB국민은행 자료에 따르면 지난해 12월 71.1%의 전세가율을 보였던 울산은 1월 들어 70.7%로 하락세를 보였다. 하지만 2월 들어 바로 오름세를 보이기 시작하며, 7월 71.9%의 전세가율을 보이고 있다. 전세가율이 다시 지속적으로 상승함에 따라 전세거주자들의 매매전환도 가속화 될 것이라는 것이 중론이다. 이에 현대엔지니어링이 울산 남구 야음주공2단지를 재건축하여 공급하는 ‘힐스테이트 수암’ 이 9월 수요자들에게 선보일 예정이다. 힐스테이트 수암 분양 관계자는 “연내 울산에서 공급 예정인 아파트들은 모두 북구 쪽의 택지개발지에 집중되어 있다”며 “반면 힐스테이트 수암은 주거선호도가 가장 높은 남구에 위치한 재개발 단지로 풍부한 생활인프라와 선호도를 바탕으로 높은 청약열기가 기대된다”고 말했다. 단지가 들어서는 울산 남구 야음동은 울산의 도심권으로 교육, 교통, 생활편의시설, 업무시설 등의 기본 생활인프라가 잘 갖춰져 있어 주거선호도가 높은 곳이다. 특히 최근에는 야음동 일대가 재개발, 재건축 등이 한창 진행중에 있어 향후 주건환경이 정비되는 것은 물론 미래가치 역시 상승할 것으로 기대되는 곳이다. 단지 북쪽 앞으로 위치한 수암초, 울산중앙중을 비롯해 단지를 기점으로 주변 1km 내에 초중고교 12개교가 위치해 있다. 학원 밀집지역인 옥동 학원가도 인접해 공교육과 사교육을 모두 편리하게 누릴 수 있는 조건을 갖춘 만큼 학령기 자녀를 둔 수요자들에게 관심이 높을 전망이다. 주거 쾌적성도 뛰어나다는 평가다. 단지에서 도보권에 369만㎡여 규모의 울산대공원이 위치해 있어 자녀들이 뛰놀 수 있는 청정 주거 인프라를 갖췄다. 울산대공원은 대규모 수영장과 테마파크, 야외공연장, 다목적구장 등을 갖춘 생태형 도심공원이다. 이외에도 신선산, 선암호수공원, 태화강 등 크고 작은 녹지공간도 많다. 사통팔달의 교통환경도 주목할 만하다. 단지 인근에 위치한 31번 국도와 울산 중심을 통과하는 번영로, 신선로, 수암로 등이 있어 중심 상업지역으로 접근이 수월하고, 울산고속버스터미널도 인접해 전국 각지로 이동이 편리하다. 도심에 위치한 만큼 대중교통 여건도 좋다. 배후수요도 풍부해 직주근접 단지로도 주목받고 있다. 먼저 128만7000㎡ 규모의 울산 테크노일반산업단지가 2018년 완공을 앞두고 조성 중이다. 여기에는 연구와 생산 및 주거기능 등이 융합된 지식기반형 첨단산업단지 형태로 산업시설용지, 지원시설용지, 주거시설용지 등으로 구성되어 있다. 또 주변에는 울산 미포국가산업단지, 울산석유화학단지, 울산용연공업단지, 울산자유무역지역 등을 비롯해 온산공단, 효문공단, 현대자동차, 현대중공업 등 배후수요가 매우 탄탄하다. 분양홍보관은 울산광역시 남구 달동에 위치하고 있으며, 견본주택은 10월 개관 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

서울시가 ‘제2의 옥바라지 골목 강제철거 갈등’을 막기 위해 사전협의체 구성을 법제화하겠다고 19일 밝혔다. 이는 주민협의가 없는 강제철거를 방지하려는 노력이다. 서울시는 2013년 재개발·재건축 등 정비사업 추진 시 조합, 세입자 등 5인 이상이 사전협의체를 구성해 충분하게 협의하도록 행정지침을 내렸지만, 법적 구속력이 없어 주민 갈등이 지속적으로 발생했다. 사전협의체 운영 세부 방안이 논의를 거친 뒤 서울시 조례에 명시되면 주민 갈등이 줄어들 거라고 서울시는 보고 있다. 서울시 조례가 법적 효과를 발휘하려면 상위법인 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정을 통해 처벌조항이 들어가야 한다. 그러면 도정법 개정안의 두 축이 ‘행정지침의 법제화’와 ‘처벌 조항의 명시’가 될 수 있다. 서울시는 오는 29일 종합대책을 발표하기에 앞서 이런 내용을 포함한 토론회를 20일 국회 의원회관에서 열어 다양한 목소리를 청취한다. 또한 서울시는 25개 지자체 구청장이 직권으로 도시분쟁조정위원회(조정위)를 열 수 있도록 하는 내용의 도정법 개정안도 제안한다. 현재 도정법에는 조합이나 세입자 등 갈등 당사자만 조정위 개최를 신청할 수 있게 돼 있다. 서울시 관계자는 “사전협의체가 무산되면 조정위를 열 수 있지만, 법 내용을 모르는 주민이 대다수라 구청장이 직권으로 조정위에 안건을 상정해 강제철거를 방지할 길을 열어야 한다”고 말했다. ‘옥바라지 골목’은 서대문형무소(서울구치소)에 수감된 독립운동가, 민주화운동가들의 가족들이 옥바라지를 하며 묵었던 역사적인 공간으로, 재개발돼 아파트 4동이 들어서게 되자 이를 추진하는 재개발조합과 보존을 요구하는 주민·사회단체가 큰 갈등을 빚어 논란이 됐다. 이범수 기자 bulse46@seoul.co.kr

평생 배움 - 똑똑 플레이스·도서관서 질 높은 교육… 평생학습 대상가족 키움 - 10월 육아지원센터 개관… 맞춤 보육·놀이 공간 갖춰 연제의 꿈 - 복지 사각 민간 안전망 구축… 더불어 사는 도시로 부산 연제구는 ‘살고 싶은 도시, 살맛 나는 연제’라는 슬로건 아래 일자리 창출을 통한 지역경제 활성화, 함께 나누고 더불어 사는 사회 복지 확립, 삶의 가치를 높이는 평생학습 문화 체육 도시 조성에 힘쓴다. 2006년 민선 4기 구청장으로 취임한 이위준(73) 연제구청장은 29일 “첫 취임 때부터 구민의 편에서 생각하고 구정을 펼치겠다고 다짐했다”며 “남은 2년 임기 안에 공약사항을 완료하는 등 구민과의 약속을 반드시 지키겠다”고 밝혔다. 연제구를 전국 최고의 행복 자치구로 만들려는 이 구청장으로부터 구정 운영방안과 인생철학, 비전 등을 들어봤다. 그는 매사에 긍정적이다. 검소하고 부지런함이 몸에 배었다. 출퇴근 등 가까운 거리는 걷는다. 생활 속 습관이 건강을 지탱하는 원동력이다. 함께 부대끼며 ‘울고 웃고 더불어 살아가는 좋은 이웃’이 되고 싶었다. 그가 정치에 발을 내디딘 이유다. 동장과 구의원, 시의원 등을 거치면서 행정 경험을 쌓았다. 구청장이 되고서는 ‘뚜벅이’처럼 한눈팔지 않고 앞만 보며 뚝심 있게 달려 왔다. 초등학교 3학년인 10살 때 부모 손을 잡고 경주에서 부산으로 내려왔다. 공부를 곧잘 했지만 어려운 가정형편 탓에 학비가 면제되는 동래원예고교로 진학했다. 동아대 농대 원예학과를 졸업하고 학군장교(ROTC 5기)로 임관했다. 군 제대 후 교사, 철도공무원, 예비군 중대장, 독서실 운영, 안보강사, 양초공장 운영 등 다양한 직업을 거쳤다. 1978년 연산4동 동장(별정직)을 하면서 공직에 첫발을 내디뎠다. 4년간 근무했다. 이는 뒷날 구·시의원, 구청장직을 수행하는 데 큰 도움이 됐다. 1995년 그에게 인생의 터닝포인트가 찾아왔다. 당시 부산시의원이었던 박대해 전 국회의원의 권유로 연제구 구의원에 출마해 당선됐다. 2002년에는 구의회 의장을 역임했다. 이어 부산시의원을 한 차례 하고 민선 4기인 2006년 제7대 연제구청장에 출마해 당선됐다. 4년 뒤 민선 5기 때에는 여당 공천을 받지 못해 무소속으로 출마, 승리했으며 민선 6기에는 새누리당 후보로 출마해 3선 구청장이 됐다. 이 구청장은 취임 후 구민 삶의 질 향상을 위해 많은 노력을 기울였다. 그 결과 2014년 법률소비자연맹에서 발표한 민선 5기 전국 기초단체장 공약이행률 평가에서 부산시 1위를 차지했다. 같은 해 서울대 행정대학원이 실시한 지자체 평가에서 주거상태만족도 전국 1위, 직장생활만족도 전국 1위를 차지했다. 또 교육과학기술부(현 교육부) 평생학습대상, 행정안전부(현 행정자치부) 여성공무원 정책 대통령 표창, 11년 연속 친절 최우수 구로 선정되는 등 전국 최고의 기초자치단체로 자리매김했다. 이와 함께 차별화된 평생학습 추진으로 명실상부한 전국 최고의 평생학습도시로 성장했다. 2006년 7월 평생학습도시 선정과 함께 기반을 착실히 다져 4년 만인 2010년에 대한민국 평생학습 대상을 받는 값진 성과를 거뒀다. 주민과 함께하는 복지 시책도 자랑거리다. 사단법인 연제이웃사랑회와 ‘민간사회안전망’ 구성은 연제구가 대표적으로 내세우는 복지 시책 중 하나이다. 평소 “가정이 행복해야 지역사회도 발전할 수 있다”는 게 그의 지론이다. 그 결과물이 2006년 탄생한 연제이웃사랑회이다. 주민들이 십시일반 기금을 내놓으면서 규모가 커졌다. 이어 2009년 12개 전 동에 민간사회안전망을 구성했다. 연제이웃사랑회와 연계해 지금까지 67억원을 모금해 49억 5000만원을 지원했다. 매년 위기가정, 저소득층 주민 등 1300여 가구가 도움을 받는다. 이 구청장은 “주민이 자발적으로 참여하는 사회안전망 조성을 통해 복지사각지대 주민들의 어려움을 해소하고 기부문화를 더욱 확산시켜 나갈 계획”이라고 설명했다. 여성 등 가족 모두가 살기 좋은 여성친화도시 조성에도 애정을 쏟는다. 2009년 위기가정에 대한 종합복지서비스와 취약계층 아동을 위한 ‘드림스타트센터’를 만들어 가정친화형 기반을 구축했다. 2012년 11월에는 여성친화도시로 선정됐으며 2014년 보육분야 대통령 표창, 여성친화도시 국무총리 표창을 받는 등 큰 성과를 냈다. 지난해 7월에는 건강가정지원센터를 확장, 이전해 건강가정, 다문화 가정, 공동육아나눔터 운영, 워킹맘·워킹대디 지원 사업 등 가족통합서비스를 제공한다. 여성 및 영유아를 위한 맞춤형 육아지원 거점기관인 육아종합지원센터가 최근 준공을 끝내고 오는 10월 가동한다. 각종 보육관련 정보 제공과 상담은 물론 놀이체험실, 장난감도서관 등 복합놀이문화 공간 등을 갖췄다. 전국 최고 수준의 평생학습도시답게 주민들에게 다양한 평생학습 기회를 지원한다. 2006년 7월 평생학습도시 선정과 함께 기반을 착실히 다진 결과 4년 만인 2010년에 대한민국 평생학습 대상 수상이란 값진 성과를 거뒀다. 2014년에 개관한 연제도서관은 하루 평균 1000여명이 이용하는 등 주민들로부터 많은 사랑을 받는다. 여기에 그치지 않고 권역별마다 만든 작은 도서관과 민간시설의 유휴공간을 활용한 ‘똑똑 플레이스’ 등 특화된 교육프로그램을 통해 명품 교육도시로서 위상을 높였다. 2006년 평생학습도시를 선언하고 구민에게 공평하고 양질의 교육보장과 평생학습 증진을 위해 평생학습 네트워크 구축 등 다양한 시책을 추진한 결과 2010년 정부로부터 제7회 평생학습 대상을 받았다. 지난 7월에는 유네스코 글로벌 학습도시 네트워크 회원으로 가입, 명실상부한 세계적인 평생학습도시로 발돋움했다. 영국 스완지 등 세계 19개 도시가 회원도시이며 부산에서는 연제구가 처음이다. 알자리 창출에 도움을 주는 ‘연제형 맞춤 일자리만들기 사업’도 빼놓을 수 없다. 2011년 3800여개, 지난해 8200여개의 일자리를 만드는 등 매년 일자리가 늘어나고 있다. 청년 취업을 위한 ‘창조적 행정서비스 인력양성 프로그램’은 부산 자치구 중 유일하게 S등급을 받았다. 이 구청장은 “임기 내 2만개 이상의 일자리 발굴을 목표로 연제일자리 박람회, 구인·구직자 만남의 날 개최 등 수요자 중심의 맞춤형 취업 지원으로 구민이 체감하는 지역경제 활성화에 행정력을 집중한다”고 귀띔했다. 1995년 동래구에서 분리된 연제구는 1998년 부산시청이 이전한 후 부산지방검찰청, 부산지방법원, 부산지방노동청, 부산지방국세청 등 공공기관들이 속속 이전해 오면서 부산의 행정요충지로 우뚝 섰다. 요즘에는 중장비 소리가 끊이지 않는다. 최근 재개발·재건축 붐에 힘입어 크고 작은 아파트 건설현장이 들어서는 등 도시재생 작업이 한창이다. 거제동의 5000여 가구 규모의 대단지 아파트 공사를 비롯해 시청 인근과 연산동 물만골 일대 등 재개발 사업이 한창이다. 주민 숙원사업인 거제지구 자연재해위험지 정비사업도 차질 없이 진행되고 있다. 275억원을 투입해 내년 1월 완공 예정이다. 이와 함께 연산동 고분군과 배산성지를 연계하는 역사관광벨트도 조성하고 있다. 완료 후 시민들이 즐겨 찾는 도심 속 역사문화공간으로 자리매김할 전망이다. 99억원을 들여 연제문화원을 내년 3월 준공하고 기존 거제1동 주민센터는 보훈회관으로 새롭게 단장 중이다. 이 구청장은 “변화의 시대, 구민의 행복을 최우선으로 살기 좋은 도시, 살맛 나는 연제의 꿈을 이루기 위한 행복한 도전은 계속된다”며 “남은 임기 동안 공약사항을 완료하는 한편 구민과의 약속을 충실히 지켜 나가겠다”고 힘줘 말했다. 부산 김정한 기자 jhkim@seoul.co.kr

“서울 재개발, 재건축 시장이 어디 안 뜨거운 곳이 있나요? 특히 장위뉴타운은 구역이 전체적으로 평지라 더 인기를 끌 것 같아요.”(서울 성북구 장위동 A부동산) 강남권에서 시작된 서울 재개발·재건축 시장의 열기가 강북권으로 옮겨붙고 있다. 최근에는 정부가 강남 재건축 아파트 시장에 대한 규제를 강화하겠다는 사인을 보내면서 강북 지역과 수도권 택지지구로 투자자들이 몰리고 있다. 지난 26일 부동산 관계자는 “기존에 있던 실수요층에 투자자들까지 몰리면서 요즘은 강북권 재개발·재건축도 프리미엄이 수천만원씩 붙고 있는 상황”이라며 “특히 서울 서북쪽인 마포·서대문·은평과 동북쪽인 성북·노원의 재개발·재건축 물건은 블루칩으로 평가받는 상황”이라고 설명했다. ●마포·서대문·은평, 성북·노원 ‘인기’ 지난 26일 모델하우스를 연 장위1주택재개발구역의 ‘래미안 장위’의 분위기도 뜨겁다. 2005년 재정비촉진지구로 지정된 장위뉴타운은 면적 187만여㎡, 2만 4000여 가구 규모로 구역만 15개다. 인근 부동산 관계자는 “워낙 규모가 커서 구역마다 사업 속도가 다르다. 일단 사업성이 좋다는 평가를 받는 곳이 먼저 가는 분위기”라며 “요즘에는 분양시장이 달아오르면서 상대적으로 소외됐던 곳들도 문의가 많이 온다”고 귀띔했다. 래미안 장위는 전용면적 59~101㎡, 939가구로 이 중 490가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1540만원으로 책정됐다. 전용면적 84㎡는 5억 900만~5억 3900만원이고, 입주는 2019년 6월 예정이다. 9월 분양하는 바로 옆 5구역(1562가구)의 시공도 삼성물산이 맡았다. A공인중개사는 “장위뉴타운 안에 2500가구 규모의 래미안 브랜드 타운이 만들어지는 것”이라면서 “분양시장의 열기에 래미안의 인기까지 더해져 분양이 성공적으로 끝날 것 같다는 전망이 많다”고 말했다. 장위뉴타운 개발이 본격화되면서 이미 분양한 아파트에도 웃돈이 붙고 있다. 지난해 4월 분양한 ‘꿈의숲 코오롱 하늘채’ 분양권에는 2500만~3000만원의 프리미엄이 형성됐다. 장위1·5구역 다음으로 사업 진척이 빠른 장위7구역 조합원 물건에는 벌써 수천만원의 웃돈이 붙었다. 부동산 관계자는 “(감정평가액에서) 최고 6000만원까지 프리미엄을 부르기도 한다”면서 “지난해만 하더라도 반신반의하던 투자자들이 최근에는 적극적인 분위기”라고 말했다. 현대산업개발이 시공은 맡은 이곳은 지난 6월 관리처분총회를 마치고 관리처분인가를 기다린다. 지역의 한 부동산은 “래미안 일반분양가가 나오면서 기대감이 더 커지고 있다. 가격이 더 오를 것이라는 기대감이 커지고 있는 것은 사실”이라며 “매물이 잘 나오지 않고 있는 상황인데, 나오는 매물도 거래가 빨리 되고 있는 상황”이라고 전했다. ●4·6구역 사업 지연 주의를 하지만 2005년 시작된 사업이 길어지면서 지역 내의 갈등도 크다. 특히 추가 분담금을 둘러싼 조합원 간 갈등으로 사업이 제자리걸음인 곳도 적지 않다. 장위4·6구역은 지하철 6호선 돌곶이역과 지하철 1호선 석계역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 지역이다. 그러나 조합과 비상대책위원회 간 갈등으로 사업이 진행되지 않고 있다. 4구역은 지난 6월 관리처분총회가 예정돼 있었지만 비대위의 가처분 신청으로 한 차례 무산됐다. 인근 공인중개사는 “감정평가액과 사업비를 둘러싼 조합원들의 반발이 심해 생각보다 사업이 늦어지고 있다”면서 “사업 진행을 살펴보면서 들어가는 것이 안전하다”고 조언했다. 장위12·13구역도 2008년 조합 추진위원회를 구성한 이후 역시 주민 갈등으로 조합 설립·추진위 단계에서 더 나아가지 못하다가 2014년에는 정비구역에서 해제됐다. 정비구역이 해제된 지역에는 빌라 건물이 들어설 준비를 하고 있다. 한 건설사 관계자는 “뉴타운의 장점이 지역 전체가 바뀌는 것인데, 장위뉴타운은 중간중간에 사업이 해제된 곳이 있는 것이 단점이라면 단점”이라며 “최근 빌라 등의 건축이 늘어나면서 새로 사업이 추진되기도 어렵게 돼 가고 있다”고 전했다. ●사업 실제 진행 여부·입지 따져 봐야 일각에서는 앞으로 부동산 경기가 나빠지면 장위뉴타운 안에서도 입지에 따라 차별화가 나타날 수 있다고 말한다. 한 개발사 관계자는 “90%에 육박하는 전세가율이 나타나는 서울 동북권의 공급은 예전이나 지금이나 넉넉하지 않다. 이 지역은 결국 공급에 대한 고민보다 뉴타운 사업이 실제 진행될 것인가에 대한 고민과 입지에 대한 고민이 더 필요하다”며 “역세권과 학군 지역, 그리고 공원 등 생활 편의성이 높은 지역과 그렇지 않은 곳의 성적표가 크게 차이가 날 것”이라고 조언했다. 특히 교통이 문제다. 한 건설사 관계자도 “출퇴근 시간대에 동부간선도로와 동일로 등의 정체를 보면 도로 교통이 좋다고는 이야기하기 힘들다”면서 “(주택 가격이) 조정을 받는 시기가 온다면 지하철 등 대중교통이 편리한 곳이 상대적으로 유리하지 않겠느냐”고 전망했다. 서울시가 경전철 동북선 사업을 추진하고 있지만 이제 시작 단계다. ●학군 등 장기적 전망은 나쁘지 않아 장기적으로는 나쁘지 않다는 평가도 있다. 한 건설사 관계자는 “학군을 비롯해 다양한 편의시설이 뉴타운을 중심으로 늘어나고 있다”면서 “시간이 지나면서 주변 길음뉴타운과 미아뉴타운도 자리를 잡아 가는 모습이다. 장위뉴타운도 결국 사업성이 있는 곳이 먼저 치고 나가면 결국 동네가 바뀌는 곳이 될 것”이라고 말했다. 서울 동북권은 몇 년간 주택 공급이 부족한 지역이라 최근 제기되고 있는 과잉 공급 우려에서도 비켜나 있다. 그러나 입주 시기에 대한 고민은 여전하다. 한 건설사 관계자는 “서울은 더이상 개발할 곳이 없이 주택 공급이 제한적이지만 서울을 둘러싼 주변의 택지에서 주택 공급이 계속되고 있다. 이번에 정부가 브레이크를 걸었다고 하지만 지난해와 올해 수도권 공급 물량의 입주 시점이 장위뉴타운 입주 시점과 비슷하다”며 “서울의 공급이 그렇게 많지 않다고 해도 수도권 시장 전체가 공급 과잉에 시달리게 되면 장위뉴타운도 힘든 시간을 거쳐야 할 수 있다”고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

2014년 7월 취임한 이흥수(56) 인천 동구청장은 이듬해 첫날 구내식당을 폐쇄했다. 600여명에 달하는 구청 직원들이 주변 식당에서 식사하면 인천 구도심 가운데 가장 낙후된 동구의 상권 활성화에 적지 않은 도움이 된다는 판단 때문이었다. 일부 직원들이 불편을 호소했지만 “그래도 공무원이 서민보다 형편이 나으니 고통을 분담하자”고 설득했다. 음식점 업주들이 대대적으로 환영하고 나선 것은 물론이다. 이 구청장 스스로도 지역 식당에서 점심을 해결하고 있다. 가급적 구청에서 멀리 떨어지고 장사가 잘되지 않는 곳을 이용한다. 지난 16일에는 비빔밥을, 17일에는 불낙전골을, 인터뷰가 이뤄진 18일에는 삼계탕을 들었다. 그는 구청장이 되기 전에도 서민적인 음식을 좋아했다. 2014년 서울신문이 펴낸 단체장 인명록을 보면 이 구청장이 좋아하는 음식은 김밥과 떡볶이로 돼 있다. 전국 자치단체장 가운데 기호 음식으로 이런 종류를 꼽은 단체장은 이 구청장이 유일하다. 그는 지금도 가끔 단골 분식점을 찾는다. 이 구청장은 취임 후 ‘꿈드림’ 장학회를 만들어 130억원을 조성했다. 이 기금을 활용해 지난해 10월 동구에 사는 고등학교 1학년생 전체(494명)에게 장학금 45만원을 지급했다. 올해는 고등학교 1학년생뿐 아니라 대학교 1학년생까지 확대해 대학생의 경우 1인당 50만원을 지원했다. 전체 학생을 대상으로 장학금을 지급한 것은 전국적으로 유례를 찾기 힘들다. 이 구청장도 직접 장학금 기금 조성에 참여하고 있다. 매월 셋째 주 토요일에는 동인천역 광장에서 붕어빵 장사를 한다. 붕어빵 달인에게 기술을 배워 맛이 좋은 데다 취지가 알려져 사람들이 줄을 잇는다. 본래 가격보다 많은 돈을 놓고 가는 이들도 있어 하루 평균 150만∼170만원의 매상을 올린다. 부인 조명순(54)씨도 남편의 뜻에 동참해 옆에서 떡볶이를 판다. 부부가 번 돈은 모두 장학기금으로 기탁되는 것은 물론이다. 이 구청장 부부는 더위가 기승을 부린 20일에도 동인천역 광장으로 나가 오전 11시부터 오후 4시까지 장사해 200여만원 벌었다. 앞서 17일 오전 11시에는 동구통장연합회 등 3개 단체가 구청을 찾아와 장학금을 기탁했다. 재정이 풍부하다고 보기 어려운 단체들이다. 이 같은 상황은 동구의 현실을 대변하고 있다. 전국에서 유일하게 달동네박물관이 있고, 서민들의 고단한 삶을 생생하게 다룬 ‘괭이부리말 아이들’이 베스트셀러가 될 정도로 낙후된 지역이다. 인천의 대표적인 구도심으로 행정구역 상당 부분이 재개발·재건축 대상일 정도로 주택의 노후화가 심각하다. 개발 열풍이 몰아쳤을 당시 외지인들이 매입한 집들이 흉가로 방치돼 있기도 하다. 재개발을 추진하고 있지만 부동산경기 침체로 인천지역 다른 자치단체들과 마찬가지로 고전하고 있다. 이 구청장은 “구도심은 신도심보다 개발비용이 2배 이상 소요돼 민간업체들이 쉽게 달려들지 않는다”고 설명했다. 이 와중에 지난 2월 송림초등학교 주변 4곳이 국토교통부로부터 기업형 임대주택(뉴스테이) 연계형 사업지구로 선정되는 쾌거를 올렸다. 6곳을 신청했는데 4곳이 선정돼 대박 수준이다. 구 측은 이들 지역 주거환경 개선사업을 시작으로 1960∼1970년대 수준에 머물러 있는 주거지를 개선해 나갈 계획이다. 이 구청장은 “이 사업을 통해 낙후된 주택들이 재정비돼 동구가 다시 살아날 수 있는 계기가 마련됐다. 뉴스테이 사업 효과로 도시 개발은 물론 경제 활성화에도 탄력을 받을 수 있도록 행정력을 집중할 방침”이라고 밝혔다. 이 구청장은 동구에 대한 자부심이 대단하다. 구도심이라는 말 대신 원도심이라는 말을 주로 사용한다. 인천 문물의 상당부분이 동구에서 태동해 인천 전체 인구가 50만명이던 시절 동구 인구가 20만명에 달했다고 한다. 현재 동구 인구는 7만명에 불과하지만 동구에 호적을 둔 인구는 44만명이다. 그래서인지 동구를 가리켜 ‘인천의 정신적 모태이자 발상지’라고 강조한다. 이 구청장은 “인천 출신 정치인이나 학자·운동선수·연예인의 절반이 동구 출신”이라며 이러한 전통을 살려 자신의 임기 중 ‘그 옛날’로 돌아갈 수 있도록 노력하겠다고 다짐했다. “솔직히 말해 도시 발전 차원에서 신도시를 따라잡을 수 없겠지만 구민들의 자존심만큼은 동구가 인천의 중심지였던 때로 되돌리고 싶습니다.” 이 구청장은 ‘떠나가는 동구’가 아닌 ‘찾아오는 동구’를 만들 수 있는 가장 중요한 사업으로 문화관광벨트화를 꼽았다. 이 사업의 핵심으로 동인천역 광장을 언급했다. 그는 “인천에는 여러 역이 있지만 그중에서도 동인천역 광장은 사람이 가장 많이 모일 수 있는 장소”라며 “지난해부터 이곳에서 각종 축제와 나눔장터가 열리고 스케이트장·발광다이오드(LED)전광판 등을 조성, 젊음이 넘치고 활력 있는 광장으로 바뀌어 많은 사람들이 찾고 있다”고 밝혔다. 유동인구가 4만명에 달하는 동인천역에 볼거리와 즐길거리를 만들면 주변 상권이 살아나 지역경제가 활성화되는 계기가 된다는 설명이다. 송림아뜨렛길과 달동네박물관도 같은 맥락에서 조명되고 있다. 수년간 방치된 지하보도였던 송림아뜨렛길은 문화예술 공간으로 재탄생됐으며, 달동네박물관은 전국에서 사람들이 찾을 정도로 명물이 됐다. 그는 “구청장에 부임했을 때부터 노력했던 관광벨트화 사업의 성과가 조금씩 드러나고 있다”면서 “개별적인 관광자원을 연계하면 더 큰 효과를 낼 수 있을 것”이라고 강조했다. 그는 지자체가 단순히 민원처리나 하는 행정서비스 역할에 머물러서는 안 된다는 지론을 갖고 있다. 그래서 여건이 어렵더라도 주민들이 먹고사는 데 도움을 주는 적극적인 역할을 직원들에게 주문한다. “우리 구가 더이상 낙후되고 침체된 구도심이 아닌, 비전과 경쟁력이 있는 도시로 거듭나 주민들이 동구에서 거주하는 것을 자랑스럽게 여길 수 있도록 최선을 다하겠습니다.” 이미지 쇄신을 위해 구 명칭을 새로운 이름으로 바꾸는 방안도 추진하고 있다. 동구라는 명칭은 방위 개념에 맞지 않을뿐더러 전국 광역자치단체에 동구라는 지명이 6개나 있어 혼동을 주고 있기 때문이다. “새로운 도시 브랜드와 이미지를 창출하는 차원에서도 구 명칭을 바꿔야 된다는 생각에서 인천시와 함께 명칭 개정을 추진하고 있습니다.” 구민들을 대상으로 새 명칭을 공모한 결과 ‘화도진구’ 선호도가 가장 높았다. 화도진은 구한 말 인천 최초의 군사방어기지가 있던 곳으로 화도진공원에서는 27년째 화도진축제가 열리고 있다. 인천시 및 행정자치부와의 협의를 거쳐 내년 7월부터 이 명칭을 사용할 방침이다. 이 구청장은 “구 명칭이 변경되면 침체된 도시라는 부정적인 이미지를 벗고 역동적인 미래도시로 거듭나는 데 발판이 될 것”이라며 기대를 나타냈다. 그는 “동구에 많은 변화가 오기 시작했고 지금도 계속해서 변화를 꾀하고 있다. 지속적인 도전과 열정으로 주민들에게 꿈과 희망을 주는 것이 중요하다. 소외계층을 위한 질 좋은 일자리, 재미와 맛이 있는 야시장, 꽃마을 만들기 등 작지만 주민들에게 도움이 될 수 있도록 행정력을 발휘해 나가겠다”고 강조했다. 김학준 기자 kimhj@seoul.co.kr

→주상복합, 주거용 오피스텔도 해당되나. -모두 적용받는다. 대신 오피스텔은 업무용에 한해 제외된다. →같은 단지에 9억원 초과 주택이 있으면 보증을 못 받나. -중도금 대출과 달리 보증은 개인별로 심사하기 때문에 가능하다. →보증 한도는 가구별 합산인가. -1인당 2건이다. 때문에 부부가 각각 2건씩 1가구당 최대 4가구까지 중도금 보증을 받을 수 있다. →부부가 공동명의로 아파트를 분양받으면 어떻게 되나. -공동명의로 분양을 받으면 1명이 주계약자이고, 나머지 1명이 연대보증을 서는 형식의 계약이 된다. 때문에 공동명의로 분양을 받는다고 해서 보증금액이 2배로 늘어나는 것은 아니다. 공동명의로 분양을 받아도 보증금액 최고액은 여전히 6억원이다. →재개발·재건축 조합의 조합원들에게도 보증 제한이 적용되나. -주택도시보증공사(HUG)는 조합원들 이주비와 부담금에 대해서는 중도금 대출과 별도로 ‘정비사업자금대출보증’을 제공한다. 따라서 이번 보증 제한 대상이 아니다. →분양권 전매를 받아 중도금 대출을 승계받을 경우에는. -7월 1일 이후 입주자 모집 공고를 내고 분양한 주택만 보증 제한 건수 및 한도에 반영한다. 기준일 이후 분양한 아파트 분양권을 팔 때 사려는 사람이 HUG 보증을 이미 6억원 받은 상태라면 한도 초과로 승계가 불가능하다. 하지만 기준일 이전 분양한 아파트를 기준일 이후 전매받는다면 보증 제한에 걸리지 않는다. 소급 적용을 피하기 위한 조치다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

기존의 ‘삶의 터전’과 그곳의 ‘사람들’을 지키면서 마을을 바꿔 나가는 것. 이것은 서울시가 재개발·재건축의 대안으로 내놓은 ‘서울형 도시재생’의 시발점이었다. 그러나 도시재생 사업 역시 완전하진 않았다. 일부 지역에선 인위적인 계획이나 일방적인 추진으로 크고 작은 문제가 불거졌다. 그래서 강동구는 생각을 바꿨다. 큰 틀을 정해 놓고 그에 맞춘 세부계획을 실행하는 방식이 아니라 각 지역의 특색을 충분히 살려 시너지를 내고자 했다. ‘아래로부터의 도시재생’을 진행해 보자는 것이었다. 더 많이 손이 가고 더 오래 기다려야 했다. 그러나 각각의 구심점들은 자연스럽게 하나로 연결돼 인근 지역까지 활기와 생동감을 불러왔다. 추진 과정에서 반대하는 등 잡음이 없었던 건 물론이다. ‘천호·성내 문화예술 거리’ 이야기다. 천호·성내 문화예술 거리의 출발점은 성내동 ‘강풀 만화거리’였다. 강 작가의 ‘당신의 모든 순간’을 그린 벽화 앞에서 최근 이해식 강동구청장을 만났다. 뜨거운 볕을 피할 생각도 않고 그는 골목골목의 벽화와 스토리를 자랑하기에 여념이 없었다. 그림이 좋아서일까, 아니면 방문객이 많아서 좋은 것일까. 이 구청장은 “둘 다 아니다. 우리 주민들이 좋아한다. 그래서 기쁘다”며 웃었다. 강풀 테마거리 조성 사업은 낡은 도시 재정비와 지역 이미지 제고를 위해 2013년 1월 시작됐다. 지역에 유명 웹툰 작가 강씨가 살고 있다는 점에 착안해 강동구는 강풀의 웹툰 작품들을 삶의 공간에 담기 시작했다. 애초 주택 담벼락이 대상이었지만, 인근 상점 등에서 “우리 가게에도 해 달라”는 요청이 많아지며 일대가 만화거리가 됐다. 인근 성내 전통시장 안에서도 강 작가의 친숙한 웹툰 장면을 볼 수 있다. 이 구청장은 “지역의 이미지가 밝아지며 젊은 사람들이 많이 찾게 됐고 주민 유대 강화와 일자리 창출까지 도움이 되고 있다”고 전했다. 실제로 강풀 테마거리 조성 뒤 골목 상권이 살아났다. 다양한 유형의 가게들이 들어서고 있다. 청년 커뮤니티도 생겼다. 자발적인 모임으로 지역의 현안을 나누고 함께 고민한다. 구는 일대의 보행환경 개선과 주민커뮤니티센터 마련, 젠트리피케이션(임대료 상승으로 원주민 등이 쫓겨나는 현상) 방지 등에 노력을 기울이며 돕고 있다. 올 10월에 지상 3층 규모의 ‘승룡이네 집’이 들어설 예정이다. 만화가들의 예술 창작소이자 커뮤니티센터다. 카페, 만화 도서관, 작업실 등으로 구성된다. 강동구는 강풀 만화거리를 시작으로 성내동 주꾸미 골목, 천호동 로데오거리와 문구·공구 거리, 한강변을 잇는 문화예술 거리를 완성해 가고 있다. 모든 것은 각 지역 주민들의 주도로 이뤄진다. 이 구청장은 “시간은 걸리지만, 인위적이 아니라 자연적으로 공동체와 상권이 형성되니 소위 말하는 ‘부작용’이 없다”며 웃었다. 성내동의 명물이 된 ‘주꾸미 골목’도 자연발생적으로 생겨났다. 언제부턴가 하나둘 주꾸미 가게들이 들어서더니 입소문을 타고 찾는 이가 많아졌다. 구에서는 이 명물 골목의 성공을 뒷받침해 주고 있다. 구는 다음달까지 주꾸미를 형상화한 조형물과 간판을 제작해 입구에 설치하고 올 8월 공식적인 개장식을 열 예정이다. 테이프 커팅식과 각종 행사로 주민이 함께하는 축제의 장을 만든다는 계획이다. 이 구청장은 “천호·성내 문화예술 권역의 하나인 음식문화 명소로서 지역경제 활성화의 한 축이 될 것”이라고 기대했다. 길 건너 천호동엔 로데오거리와 문구·공구 거리가 있다. 그러나 성내동과 천호동을 이어 주는 지하보도는 어둡고 음침한 느낌 때문에 이용자가 뜸했다. 그래서 구는 지하보도 역시 문화예술 공간의 하나로 어우러지도록 새로 단장했다. 기본계획과 디자인 단계부터 주민협의체를 구성, 의견을 수렴했다. 그렇게 천호지하보도는 ‘문화갤러리 오르락() 내리락’이라는 새 이름을 얻었다. 예술작품을 전시하는 갤러리와 누구나 칠 수 있는 피아노, 강동의 특징과 만화거리 등을 알리는 게시판 등 어두웠던 지하보도는 재밌고 볼거리 많은 이색 공간으로 재구성됐다. 주민 송영화(65·여)씨는 “우선 여자들이 다니기에 안전하고 노인들도 오다가다 볼거리가 있으니 얼마나 좋으냐”면서 “지나다니는 사람도 전보다 훨씬 많아졌다”고 전했다. 지하보도를 나가면 천호 ‘로데오거리’가 펼쳐진다. 밤이면 젊은이들로 북적대는 곳이다. 의류, 잡화, 카페 등 없는 게 없고 가격대도 저렴해 부담 없는 쇼핑 천국이다. 여기서 천호역 1번 출구 쪽으로 내려가다 보면 그냥 지나칠 수 있는 곳에 ‘천호 문구·완구 거리’가 있다. 서울에서 가장 큰 문구·완구 도매거리인 창신동에서 이주해 1980년대부터 조성된 역사 깊은 곳이다. 주로 도매 위주지만 정상 가격에서 30~40% 할인된 가격에 소매로도 판다. 자녀의 손을 잡고 다니는 부모들을 심심치 않게 본다. 로데오 거리 인근의 ‘천호 공구거리’는 20년 전 청계천 상가 정비에 따라 이전하며 형성됐다. 각종 공구와 기계장비를 수리, 판매하고 있고 차량 부품을 파는 상점도 혼재돼 있다. 80여개의 상점이 230m 정도 늘어서 있다. 구는 완구거리와 공구거리에 각각 상인회를 만들고 특화 거리로 육성, 지원할 예정이다. 이 구청장은 “거리가 고유의 특색을 잃지 않고 성장해 하나로 연결된다면 더 큰 시너지가 난다”면서 “주민이 원하는 도시재생이 이뤄지도록 강동구가 최선을 다해 거들 것”이라고 말했다. 최지숙 기자 truth173@seoul.co.kr

서울시의회 이석주의원은 6월 15일(268차) 정례회의 본 회의에서 서울시 전역에서 신축아파트 층수를 35층으로 규제중인 2030 서울도시기본계획의 문제점을 집중 질문했다. 또한, 주거정비사업의 시공사 선정시기와 아파트 디자인혁신 및 융자제도 등 규제완화를 목표로 서울시장과 부시장에게 강도 높은 시정질문을 했다. 현재 서울의 주거정비(재개발・재건축) 사업장 600여개 중 반수 이상이 시작단계(조합설립) 이전에 사업 취소되는 가장 큰 사유가 사업성 부족과 서울시 행정규제임을 밝히고 대책을 요구했다. 아울러, 2030 서울플랜 기본계획을 구실로 서울시 전체 주거용 건물높이의 획일적 규제로 SKY Line과 조망축이 폐쇄되고 있는 실례와 대안을 시뮬레이션을 통해 명확하게 설명했고, 동일내용 질문을 3년씩 반복한다며 조치 요구와함께 유감을 표했다. 지금 문제가 되고 있는 2030 서울플랜에 대한 법적근거와 수립기준, 국토부 수립지침, 국내와 세계 대도시 기본계획 비교분석 및 법률전문가 자문 등을 모두 검토해봐도 서울시처럼 최고층수까지 규제하는 사례가 없음을 확인하면서 강력한 대책을 촉구하자 재검토 의지를 남겼다. 층수와 공공기여 등 재정비사업 규제정책에 반발하여 일어난 해당 지역주민들 5,000여명의 대규모 시청집회에 대한 사유와 대책을 묻고 답변을 들었으며, “35층 높이규제는 지역특성에 따라 심의를 거쳐 완화할 수 있다”는 전 부시장과 박시장의 답변을 동영상을 통해 재확인했고 약속이행을 촉구했다. 이어서 이의원은 동남권 코엑스 일대 국제교류 복합지구와 세택부지 및 영동대로 지하 원샷 개발은 미래 문화유산, 국제도시 경쟁력 상승의 메카로 그동안 발표된 추진 일정을 차질 없이 진행할 것을 요청했다. 또한, 건설밀도 상승과 교통 등 기반시설 태부족으로 지역이 받는 각종 피해 재고와 함께 대규모 주거단지로 둘러싸인 세택부지 일대는 문화시설용도 위주의 저밀도 개발을 신속히 추진하도록 하는 청원성 질문에는 공감을 표했다. 박시장 주변에는 멘토 역할을 하는 공공 및 총괄건축가 등 도시 및 건축분야 거장들이 많은데 층수까지 규제하는 현정책을 그분들도 공감하느냐는 뼈있는 질문에는 답변을 흐렸고, 이날 방청석에는 서울 전역에서 참석한 300여명의 재정비 지역주민들이 신중히 지켜보는 가운데 진행됐다. 끝으로, 이의원은 건축물은 구조물이기 전에 예술품으로 단지와 디자인특화를 통해 서울의 모습을 재창조해가자면서 지난날 박시장님 면담 시에도 국제현상공모 등을 통한 디자인 혁신을 시장이 먼저 제시했음을 첨부된 실례로 뉴욕 배터리파크 등의 사진설명과 함께 강조했다. 아울러, 너죽고 나살자는 구시대 행정 편의적 고정관념을 버리고 도시와 주민과 행정이 서로 윈윈하며 함께 잘살 수 있는 사고전환을 요구하면서 질문을 마쳤다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

‘지하철역에서 10분거리, 반경 500m’ 부동산을 살 때 역세권 입지의 중요성은 늘 강조된다. 하지만 부동산 전문가들은 “역 주변에 있다고 모두 똑같은 역세권이 아니다”라고 입을 모은다. 옥석 가리기가 중요하다는 얘기다. 업계에서 역세권 아파트로 구분하는 일반적 기준은 역에서 최대 5~10분 거리다. 통상 단지에서 지하철역까지 걸어서 5분 안에 이동하려면 지하철역 반경 500m 안에 있어야 한다. 500m 거리 안의 진짜 역세권 아파트들은 지어질 수 있는 부지도 한정적이고 수요자들의 선호도가 높아 높은 매매가는 물론 분양시장에서 인기도 상당하다. 실제로 KB국민은행 부동산시세 자료에 따르면 지하철 4호선 길음역에서 300m 떨어져 있는 길음뉴타운래미안6단지’(2006년 11월 입주)의 전용면적 84㎡의 아파트 평균 매매가는 4월 기준 5억 5500만원대로 형성되어 있는 반면 길음역과 1.1㎞ 떨어져 있는 ‘길음뉴타운5단지’(2006년 6월 입주)는 입주시기가 비슷함에도 불구하고 같은 면적 아파트가 5억4500만원 1000만원 가량 차이다. 청약결과에서도 역세권과 비역세권 단지의 차이가 두드러진다. 실제로 동탄2신도시 분양한 아파트 중 역과 가까운 단지일수록 청약성적이 좋았다. 포스코건설의 ‘동탄역 더샵 센트럴시티(A102블록)’는 KTX 동탄역이 가장 인접해 있는 초역세권 단지로 평균 5.98대 1의 청약경쟁률을 기록하며 순위내 마감했다. 또한 역과 가까운 반도건설의 ‘반도유보라 아이비파크’(A18블록)도 평균 2.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 그러나 역과 떨어져 있었던 A33블록, A32블록, A9블록 등의 단지는 순위내 마감하지 못하고 미달됐다. 업계전문가는 “아파트의 미래가치를 결정하는 가장 중요한 요인은 결국 지하철 이용의 편의성에 있다”면서 “초역세권 아파트는 공급이 한정적일 수 밖에 없지만 서울의 재개발·재건축을 통해 공급되는 역세권 신규분양 단지를 눈여겨 볼 필요가 있다”고 말했다. 서울 동작구 상도1 주택재건축 정비구역에 들어서는 ‘e편한세상 상도 노빌리티’의 관심이 높아지는 역세권 입지 덕이다. 이 단지는 지하철 7호선 상도역 초역세권 단지로 강남·여의도·강북 등 서울 주요 도심권으로의 뛰어난 접근성으로 직주근접이 우수하고 강남4구 상도동에서도 8년만에 선보이는 메이저 브랜드의 재건축 아파트로 수요자들의 관심이 높다. ‘e편한세상 상도 노빌리티’는 지하 4층~지상 29층, 8개동, 전용면적 59~108㎡, 총 893가구 규모로 이중 조합원 분을 제외한 406가구가 일반에 분양될 예정이다. 이중 선호도 높은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 물량이 100%로 구성돼 수요자들의 관심이 높다. 교육환경도 편리하다. 반경 1km 이내에는 강남초등학교, 영본초등학교, 본동초등학교, 장승중학교, 동양중학교를 비롯해 중앙대학교와 숭실대학교 등 국내 유명대학도 가까워 교육환경이 우수하다. 더욱이 노량진 학원가가 인접해 있어 이용이 편리하다. 녹지가 풍부한 것도 장점이다. 인근에 상도근린공원, 서달산 자연공원, 사육신공원, 노량진 근린공원 등이 위치하여 쾌적한 주거환경을 자랑하며 한강변으로의 접근도 용이해 향후 미래가치까지 기대되는 단지다. 한강대교를 이용하면 용산역 민자역사로의 이동이 편리해 내부에 있는 아이파크몰 쇼핑센터, 이마트, CGV 용산 등 편리한 생활 인프라 시설도 누릴 수 있다. 풍부한 개발호재로 향후 미래가치도 높다. e편한세상 상도 노빌리티 인근으로 2019년 장재터널이 개통되면 강남으로의 접근성이 더욱 향상될 전망이다. 지난해 10월 착공에 들어간 장재터널은 서초와 강남을 연결시키는 터널로 2019년 2월 개통을 목표로 하고 있다. 이 터널이 개통되면 동작에서 강남까지의 이동시간이 20분이상 단축될 전망이다. 여기에 서울 서북권과 서남권을 직선구간으로 연결해 새로운 교통축으로 주목받고 있는 경전철 서부선이 개통되면 교통여건이 더욱 개선될 것으로 보인다. 인근 장승배기역을 통과하는 경전철 서부선을 이용하면 지하철 1호선(노량진역)·2호선(서울대입구역)·9호선(노량진역)의 이용이 편리하다. e편한세상 상도 노빌리티 당첨자는 22일(수) 발표되며 계약은 모델하우스에서 6월 27일(월)부터 29일(수)까지 3일간 진행된다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

답십리 파크자이·목동 롯데캐슬 e편한 상도 노빌리티 분양 임박 이달 초 서울시 도시계획위원회가 ‘2025 도시·주거환경정비기본계획’(도시환경정비사업부문안)을 통과시키며, 서울시의 3도심(한양도성, 여의도, 강남)에서 새 아파트 찾기가 더 힘들어질 것이란 전망이 나오고 있다. 보존할 곳은 확실히 보존하고, 낙후 지역에 초점을 맞춰 개발한다는 정책 방향이 세워져서다. 세부적으로는 시청·광화문 일대인 한양도성권역은 보전을 위한 규제에, 여의도는 국제금융중심지로 개발하는 데, 강남은 국제업무중심지로 개발하는 데 무게가 실렸다. 기존 개발 방식이던 철거를 통한 아파트 공급 흐름은 위축될 전망이다. 사실 지금도 이 지역에서 새 아파트를 찾거나 구입하기가 쉽지 않다. 행정구역상 한양도성 도심권인 종로구·중구의 아파트 분양 실적은 미미하다. 부동산114는 최근 10년(2006~2015년) 동안 이곳에서 분양한 아파트가 총 1만 5592가구라고 29일 집계했다. 같은 기간 서울 전역에서 60만 9587가구가 분양된 것과 비교하면, 전체의 약 2.56% 수준이다. 더욱이 한양도성권역 내 보전 방침에 무게가 실리며, 서울시는 이 권역 내 110만㎡에 해당하는 도시환경정비 예정구역을 해제하고 신축건물 최대 높이를 90m가 넘지 않도록 제한하는 등 관리를 강화할 예정이다. 금융·상업·주거시설로 복합 구성된 여의도권역에서도 당분간 신규 분양 물량을 찾기 어렵기는 마찬가지다. 부동산114는 영등포구 여의도동 내 아파트 1만 121가구 중 재건축 기한(30년)이 지난 아파트가 7746가구로 76.53%에 달한다고 계산했다. 하지만 서울시 클린업시스템(재개발·재건축)을 보면 영등포구 여의도동 내 재건축 조합이 현재 설립된 곳은 전무하고 재건축 추진위원회만 5곳 설립됐을 뿐이다. 5곳 모두 안전진단도 진행하지 못한 상태다. 강남은 ‘규제’보다 ‘가격’ 때문에 접근이 어려운 권역이다. 강남·서초권역 재개발·재건축 아파트의 3.3㎡당 신규 분양가는 2014년 3153만원, 3152만원에서 지난해 3950만원, 4102만원으로 상승 중이다. 도심 진입이 갈수록 어려워지면서 도심 근처 지역 신규분양 아파트들이 도심보다 상대적으로 낮게 책정되는 분양가 덕분에 반사이익을 누리는 중이다. 대림산업이 다음달 7호선 상도역 근처에 분양하는 ‘e편한세상 상도 노빌리티’, 동작구 흑석동에서 다음달 분양하는 ‘아크로 리버하임’ 등이, 분양이 임박한 도심 주변 단지로 꼽힌다. 여의도와 가까운 양천구 목동에서는 롯데건설이 다음달 ‘목동 롯데캐슬 마에스트로’를 선보인다. 한양도성 도심권 근처에서는 GS건설이 다음달 5호선 답십리역에 가까운 ‘답십리 파크자이’를 분양한다. 홍희경 기자 saloo@seoul.co.kr

市 30% 인정 전망… 매년 늘 듯 “민간사업 돕는 건 의문” 반론도 인천시가 도시정비사업(재개발·재건축 사업) 해제구역에 대한 매몰비용을 지원하기로 하자 논란이 일고 있다. 매몰비용은 재개발사업 추진위원회나 조합이 사업을 추진하면서 경비 명목으로 시공사 등에서 빌려 쓴 비용을 말한다. 이 때문에 ‘재정난을 겪는 시가 실패한 민간사업까지 시민 돈으로 메워주는 게 타당하냐’는 반론이 제기된다. 인천시는 매몰비용 지원을 신청한 도시정비사업 해제구역을 검증용역한 후 심의를 거쳐 매몰비용을 지원할 계획이라고 21일 밝혔다. 매몰비용 신청 대상은 도시정비사업 해제구역과 지자체장 직권으로 추진위원회나 조합 단계에 있는 재개발사업을 해제한 구역 등 57곳에 달한다. 현재까지는 용현9구역, 부개삼이구역, 신흥3구역 등 3곳이 신청했다. 이들이 주장하는 매몰비용은 용현9구역 7억 2800만원, 부개삼이구역 40억 500만원, 신흥3구역 14억 5100만원 등 모두 61억 8400만원이다. 시는 지난해 말 시작한 검증용역 기간이 6개월에서 1년 정도 걸릴 것으로 보고 하반기쯤 매몰비용 지원이 가능할 것으로 예상한다. 매몰비용은 검증액의 최대 70%까지 지원할 수 있지만 신청 금액을 전액 인정받기 어려워서 실제 지원액은 서울시와 경기도 수준인 신청액의 30% 정도에 이를 전망이다. 인천시는 사업성이 없거나 지지부진하게 진행하는 도시정비구역에 대한 구조조정을 실시, 2011년 212곳에 이르던 정비구역을 125곳으로 축소했다. 시는 매몰비용 지원이 본격적으로 시작되면 지원 신청도 늘어나 매년 지급해야 할 지원금이 급증할 것으로 내다보고 있다. 문제는 이미 민간 법인체가 설립된 조합설립 인가 이상 단계까지 거친 정비구역까지 매몰비용 신청이 가능하다는 점이다. 조모(48·인천 구월동)씨는 “매몰비용 책임은 기본적으로 계약 당사자인 조합과 시공사에 있다고 생각한다”면서 “세금으로 민간 조합에 대한 매몰비용을 지원하는 게 적합한지는 의문”이라고 말했다. 김학준 기자 kimhj@seoul.co.kr

인천시가 도시정비사업(재개발·재건축사업) 해제구역에 대한 매몰비용을 지원하기로 하자 논란이 일고 있다. 매몰비용은 재개발사업 추진위원회나 조합이 사업을 추진하면서 경비 명목으로 시공사 등에게서 빌려 쓴 비용을 말한다. 이 때문에 ‘재정난을 겪는 시가 실패한 민간사업까지 시민 돈으로 메워주는 게 타당하냐’는 반론이 제기된다. 인천시는 매몰비용 지원을 신청한 도시정비사업 해제구역을 검증용역한 후 심의를 거쳐 매몰비용을 지원할 계획이라고 21일 밝혔다. 매몰비용 신청 대상은 도시정비사업 해제구역과 지자체장 직권으로 추진위원회나 조합 단계에 있는 재개발사업을 해제한 구역 등 57곳에 달한다. 현재까지는 용현9구역, 부개삼이구역, 신흥3구역 등 3곳이 신청했다. 이들이 주장하는 매몰비용은 용현9구역 7억 2800만원, 부개삼이구역 40억 500만원, 신흥3구역 14억 5100만원 등 모두 61억 8400만원이다. 시는 지난해 말 시작한 검증용역 기간이 6개월에서 1년 정도 걸릴 것으로 보고 하반기쯤 매몰비용 지원이 가능할 것으로 예상한다. 매몰비용은 검증액의 최대 70%까지 지원할 수 있지만 신청 금액을 전액 인정받기 어려워서 실제 지원액은 서울시와 경기도 수준인 신청액의 30% 정도에 이를 전망이다. 인천시는 사업성이 없거나 지지부진하게 진행하는 도시정비구역에 대한 구조조정을 실시, 2011년 212곳에 이르던 정비구역을 125곳으로 축소했다. 시는 매몰비용 지원이 본격적으로 시작되면 지원 신청도 늘어나 매년 지급해야 할 지원금이 급증할 것으로 내다보고 있다. 문제는 이미 민간 법인체가 설립된 조합설립 인가 이상 단계까지 거친 정비구역까지 매몰비용 신청이 가능하다는 점이다. 조모(48·인천 구월동)씨는 “매몰비용 책임은 기본적으로 계약 당사자인 조합과 시공사에 있다고 생각한다”면서 “세금으로 민간 조합에 대한 매몰비용을 지원하는 게 적합한지는 의문”이라고 말했다. 김학준 기자 kimhj@seoul.co.kr

재개발이나 재건축 등 주택정비사업에서 현금 기부채납이 가능해진다. 또 가로주택정비사업 대상도 확대된다. 국토교통부는 이 같은 내용의 도시주거환경정비법 시행령 개정안을 19일 입법예고한다고 18일 밝혔다. 개정안은 전체 기부채납액의 50%까지 현금 납부를 허용하되 녹지나 진입도로 등 꼭 확보해야 하는 기반시설은 현금 납부 대상에서 뺐다. 기부채납은 정비사업을 할 때 조합이 전체 사업 부지의 8% 범위에서 진입도로, 공공시설 등을 지어 지자체에 무상으로 주는 것을 말한다. 그동안은 기부채납액으로 모두 시설물 등을 설치하도록 했기 때문에 중복 투자가 잇따랐고 지자체가 사업과 관계없는 불필요한 건축물 등을 요구하는 등 부작용이 발생했다. 개정안은 한쪽만 도시계획시설인 도로와 접하고 나머지는 도시계획시설이 아닌 도로(폭 6ｍ 이상)에 닿은 주택가에서도 가로주택정비사업을 허용, ‘미니 재건축’이 활성화될 것으로 보인다. 또 정비사업에서 용적률을 완화받고자 짓는 임대주택은 원칙적으로 20년 이상의 장기공공임대주택으로 짓도록 했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

국토교통부에 무인기(드론)와 자율주행차를 담당하는 조직이 생긴다. 국토부는 새로운 산업을 지원하기 위해 도시경제과, 첨단자동차기술과, 첨단항공과 등 3개 과를 만들기로 했다고 30일 밝혔다. 민자철도사업팀과 수자원산업팀 등 2개 팀도 만든다. 국토부는 이런 내용을 담은 직제 시행규칙 개정안을 다음달 초 입법예고할 예정이다. 정부 조직을 담당하는 행정자치부와는 큰 틀에서 협의를 마쳤다. 조직 개편 방향은 올해 중점 추진 업무로 선정한 7대 신산업을 지원하는 데 맞춰졌다. 7대 신산업은 자율주행차, 드론, 공간정보, 해수담수화, 스마트시티, 제로에너지빌딩, 리츠 등이다. 도시경제과는 주택도시기금 가운데 도시계정을 운영하는 것이 주요 업무다. 주택도시기금 도시계정은 주거환경개선·재개발·재건축·도시환경정비·가로주택정비사업 등에 융자되거나, 도시재생사업에 출자·투자·융자된다. 산업단지 재생사업과 스마트도시 활성화·해외수출도 담당한다. 첨단자동차기술과는 자율주행차와 미래형자동차 등 자동차 관련 첨단기술과 자동차 안전 관련 업무를 맡는다. 첨단항공과는 드론 등 무인비행장치 정책을 총괄한다. 무인비행장치와 관련한 인프라를 구축하고 기술개발을 지원하는 조직이다. 수자원산업팀은 국내 물 산업의 해외진출과 해수담수화 기술개발을 지원한다. 국토부는 올해 물 산업 기술·인력·해외진출을 지원할 ‘수자원산업육성법’ 제정을 추진하기로 했다. 민자철도사업팀은 민자철도사업 관련 업무를 총괄한다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

그동안 재개발·재건축 사업에 있어 추진위원회가 승인된 상태에서 정비구역이 확대 지정될 경우, “일몰제”적용에 대한 논란이 제기 되어왔다. 논란의 초점은 정비구역이 지정되고 추진위원회가 승인되어 있는 상태에서 정비구역이 확대 지정된 경우 확대된 정비구역의 추진위원회로 변경승인 신청을 하지 아니한 경우에도 일몰제가 적용되느냐 하는 것이다. 그런데 이러한 논란에 대해 법제처는 “기존 추진위원회가 변경승인을 신청할 수 없도록 한 판결이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 지자체장(시장, 군수 또는 구청장)은 광역단체장(특별시장, 광역시장 또는 도지사)에게 정비구역의 해제를 요청하여야 한다”고 해석하고 있어 유사 사례에 대한 갈등이 해소될 것으로 기대된다. 실제로 현재 관악구 신림1 재정비촉진구역의 경우, 정비예정구역의 추진위원회가 승인되어 있는 상태에서 재정비촉진구역으로 정비구역이 확대 지정되자, 기존 추진위원회가 변경승인 신청을 해야 한다는 의견과 새로운 구역으로 보고 신규로 추진위원회 승인을 신청해야 한다는 의견이 상호 대립하고 있는 상태이며 관악구청은 기존 추진위원회가 변경승인 신청을 하는 것이 옳다고 판단하여 신규로 제출된 추진위원회 동의서 연번부여 신청 건을 반려한 바 있고, 신규로 동의서 연번부여 신청을 한 주민들은 관악구청의 반려처분에 반발하여 결국 소송까지 제기한 바 있다. 1·2심에서 관악구청이 패소하여 기존 추진위원회가 변경승인 신청을 할 수 없게 되었으나, 2012년 2월 일몰제를 골자로 한「도시 및 주거환경정비법」이 개정된 이후 일몰제(법 제4조의3제1항)가 시행되고, 대법원에서는 기존 추진위원회가 변경승인 신청을 할 수 있다는 최종판결이 나왔다. 이에 따라, 기존 추진위원회는 변경승인 신청을 위해 동의서를 교부받아 동의율을 달성한 후 작년 8월 중순 추진위원회 변경승인 신청을 하였으나, 서울시는 법 시행일 이후 2년이 경과하였음에도 추진위원회 변경승인 신청을 하지 아니하였으므로 일몰제 적용대상에 해당하여 정비구역 해제절차를 진행하도록 관악구에 하달하자 관악구는 관련소송으로 인해 추진위원회가 변경승인 신청을 할 수 없는 사유가 있었으므로 기회를 부여해야 한다는 입장이 대립되어 추진위원회 승인이 지연되어 왔다. 결국 추진위원회와 주민들 그리고 관악구는 법제처에 신림1재정비촉진구역이 일몰제 적용대상이 되는지 아닌지 밝혀달라고 법령해석을 의뢰하게 되었고, 법제처의 법령해석은 법 시행일 이후 2년 동안 추진위원회 변경승인 신청을 하지 아니한 경우에도 일몰제의 적용대상이 되나, 신림1재정비촉진구역처럼 법원의 결정으로 추진위원회가 변경승인 신청을 할 수 없었던 경우에는 법원의 확정판결로 추진위원회가 변경승인 신청을 할 수 있게 된 날로부터 2년이 경과했을 때 일몰제를 적용하는 것이 옳다라고 회신한 것으로 확인된다. 따라서 신림1재정비촉진구역은 기한내 추진위원회 변경승인 신청을 한 상태이므로 추진위원회 변경승인을 받아 사업을 추진할 수 있게 되었다. 서울시의회 신언근 의원(관악4, 더불어민주당)은 재정비 촉진사업을 현재 계획대로 계속하거나 중단하거나 또는 사업범위를 조정하는 것도 중요한 문제일 것이나 그동안 추진위원회 승인과 관련되어 사업이 지체된 만큼 현 시점에서는 추진위원회 갈등과 관련된 문제는 반드시 정리되어야 할 주요사안이라고 지적하였다. 아울러 이해 당사자간 문제해결의 속도가 지역주민의 쾌적한 주거환경을 확보하고, 재산권을 보장하는 핵심이라는 의견을 제시하였다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

서울시가 다음 달부터 사업이 지지부진한 뉴타운 지역을 직권해제한다고 10일 밝혔다. 시 관계자는 “재개발·재건축 사업의 직권해제 관련 기준·절차와 매몰비용 보조 기준을 담은 ‘서울시 도시 및 주거환경 정비조례 개정안’이 지난 9일 서울시의회 본회의를 통과했다”면서 “4월부터 사업 추진 상황과 주민들의 의견을 수렴해 해제 절차를 진행하겠다”고 설명했다. 개정 조례안에 따르면 정비계획상 추정비례율이 80% 미만인 사업장은 직권해제 대상이 된다. 추정비례율은 사업 이익(총수입에서 총지출을 뺀 금액)을 분양대상 토지의 감정 평가액으로 나눈 것이다. 감정평가액 1억원의 토지 소유자가 공사비 등 1억 2000만원을 들여 2억원짜리 아파트를 분양받으면, 추정비례율은 80%다. 토지 등 소유자 3분의 1 이상이 해제를 요청한 곳과 구청장이 주민 조사를 한 결과 사업 찬성이 50% 미만이어도 직권해제 대상이다. 추진 상황이 지정 목적을 달성할 수 없다고 판단돼도 직권해제된다. 진희선 서울시 도시재생본부장은 “이번 조례개정으로 직권해제 기준이 마련됨에 따라 옥석 가리기를 해 사업성이 있는 곳은 적극 지원하고, 사업성이 없다고 판단되는 곳은 직권 해제해 주민들이 재산권을 행사할 수 있게 돕겠다”고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

서울시 4층 이하 노후주거지 재생 활로는? 　서울시가 노후화 된 4층 이하 주거지 재생 방안 찾기에 나선다.　　서울시는 4일 전체 주거지 면적의 35%를 차지하는 저층주거지에 대한 관리 및 재생모델 개발 용역을 한다고 밝혔다. 서울의 저층주거지는 111㎢에 이른다. 시 관계자는 “저층주거지의 72%가 20년 이상된 노후 건물”이라면서 “단독·다가구·다세대 주택밀집지역 노후화를 막고 지역별 특성에 맞게 관리하기 위한 모델이 필요하다”고 말했다. 이번 용역 중에 시범지역 2곳을 정해 다양한 주거재생기법도 적용해본다. 용역기간은 10개월이고 용역비는 4억8000만원이다. 　사실 4층 이하 주거지는 이제까지 재개발·재건축 등 개발에 대한 기대심리로 주민들이 주변 환경 관리에 소홀한 측면이 있다. 시 관계자는 “지역에 따라 다르겠지만, 이제 전면 철거방식의 재개발·재건축으로 수익을 낼 수 있는 곳이 많지 않다”면서 “하지만 아직도 　재개발과 재건축 등 개발에 대한 기대심리로 관리에 소홀하다 보니 노후화 속도가 다른 주거지역보다 빠르게 진핸된다. 　2000년대 중반 주택가격이 급등하면서 무분별하게 지정됐던 뉴타운 구역이 해제되고 난 뒤 관리대책도 필요하다. 시 관계자는 “지역별 현황 분석은 물론 기존 재생사업을 다시 점검하고, 저층주거지에 대한 보편적 관리 방안을 도출할 계획”이라면서 “뉴타운 해제지역과 주거재생활성화지역, 특성화지역 등을 정밀 분석해 맞춤형 개발 방안을 찾고 있다”고 말했다. 　시는 재생모델 개발 과정에서 에너지 효율성 개선과 주차장, 쓰레기 처리 등 생활기반 시설 정비 방안도 마련한다. 또 자투리땅을 이용한 협소주택, 쉐어하우스 등 서울형 소단위 재생기법도 마련한다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr