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  • [지방시대] 지방도시의 지역성을 살리자/장희순 강원대 부동산학과 교수

    [지방시대] 지방도시의 지역성을 살리자/장희순 강원대 부동산학과 교수

    지방의 도시들이 안고 있는 공통적인 문제는 정주인구의 감소, 재정 악화, 수도권보다 급속히 진행되는 고령화 및 지역 내의 산업 쇠퇴 등이다. 이러한 현상은 지방의 광역권과 생활권 거점도시는 물론 농·산·어촌지역의 정체 및 쇠퇴를 지속시키고 있는데, 이는 인구의 지속적인 유출과 일자리의 부족, 교육 및 문화기반의 취약 등이 주된 원인이다. 인구의 고령화와 지자체의 재정여건 악화는 이러한 현상을 가속화시키고 있다. 재정자립도 면에서 지방자치단체의 자체수입만으로는 공무원 월급도 주지 못하는 시·군·구가 2000년 28개 자치단체에서 2005년에는 41개로 늘어났다. 그런데 최근에는 일부 광역시에서도 똑같은 현상이 발생하고 있다. 빚을 내 공무원의 월급을 줘야 하는 실정인 것이다.  이러한 지방도시 문제는 이웃 일본의 경우에도 심각하다. 지자체가 재정파탄으로 중앙정부의 통제하에 놓여 사실상 자치단체로서의 기능을 수행하지 못하는 도시도 나타나고 있다. 일본 총무성에서는 최근 지자체의 재정상황 파악기준을 2007년도 결산에 적용한 결과, ‘파탄’에 이른 지자체는 홋카이도 지방의 유바리(夕張)시 외에 아카비라(赤平)시, 나가노현의 오타키무라(王滝村) 등 3시·촌이 해당되는 것으로 나타났다. 또 ‘황신호의 상태’는 40개의 시·정·촌(市町村)에 이른다고 발표한 바 있다.  여기서, 우리는 유바리 시를 조목조목 살펴볼 필요가 있다. 석탄산업의 역사를 가진 도시로 에너지사업 합리화정책에 따라 석탄산업에서 관광산업으로 전환한 도시다. 그러나 도시의 쇠퇴과정을 거쳐 2006년 6월에 결국 파탄에 이르렀다. 유바리 시는 기간산업인 석탄산업을 잃고, 이로 인한 급격한 인구감소와 지역경제의 침체를 극복하기 위해 석탄산업 대신 관광산업을 육성하고자 하였지만, 지역의 고유산업으로 정착시키지 못하고 재정적으로 백기를 들면서 ‘디폴트’를 선언한 전형적인 사례다.  우리는 유바리 시의 사례에 주목할 필요가 있다. 시사하는 바가 대단히 크기 때문이다. 재정파탄의 원인은 기채 발행을 통한 무리한 관광시설 투자와 높은 인건비 발생, 인구에 비해 많은 공무원 수, 시설의 노후화 및 진부화에 의한 경쟁력 약화, 각 지방자치단체들 간 집객산업 위주의 과도한 투자와 경쟁 등이다.  이러한 현상은 현재 우리나라의 지방도시에도 여과 없이 되풀이될 위험이 크다. 줄어드는 인구를 상쇄시키기 위한 대안으로 각 지자체들은 집객산업에 역량을 집중하고 있다. 전국적으로 이들이 시행하고 있는 사업들이 조그만 공원 조성에서부터 대규모 테마파크에 이르기까지 헤아릴 수 없을 정도로 그 수와 종류도 다양하다.  그러나 옆 동네에 있으니 우리도 하나 가져야 한다는 식의 발상은 위험하다. 특히 지방도시에서는 더욱 그렇다. 시설 및 공간사용에 지자체 간 협업기능과 협소한 공간을 넓게 쓰기 위한 지혜가 필요하다. 시설의 중복투자를 막고, 지역 내 공간사용의 효율성을 극대화하기 위한 노력을 게을리해서는 안 된다.  현재 각 지자체에서 계획하고 있는 사업의 재조정과 지자체 간 협조체제의 구축, 지역 내 자원의 공동개발을 통한 자생적 성장모델의 개발 등이 필요하다. 외부의 지원이나 전국적인 차원의 유치활동보다는 지역의 생활안정과 여가 진흥, 인근지역 간 교류 활성화에 중점을 두어야 한다. 과밀과 고층으로 대표되는 지역과 대조되는 지방도시의 지역성을 살리기 위한 지혜를 모을 때다.
  • [사고] 오피니언 필진 바뀝니다

    [사고] 오피니언 필진 바뀝니다

    새해 서울신문 오피니언 면이 새로워집니다. ‘특별칼럼’ ‘열린세상’ ‘생명의 창’ ‘글로벌 시대’ ‘CEO 칼럼’ ‘옴부즈맨 칼럼’ ‘지방시대’ ‘문화마당’의 필진이 새해 1월 1일부터 일부 바뀝니다. ‘특별칼럼’에는 박명재 CHA의과학대 총장과 최종찬 전 건설교통부 장관이 새로 참여합니다. ‘열린세상’에는 15명의 각 분야 전문가들이 합류합니다. 각 분야 전문가들이 날카로운 진단과 함께 해법도 제시할 것입니다. 독자 여러분의 관심과 성원을 부탁드립니다. ■새 필진 명단(가나다순) ●특별칼럼 박명재 CHA의과학대 총장(전 행정자치부 장관), 최종찬 전 건설교통부 장관 ●열린세상 강대희 서울대 교수, 곽금주 서울대 교수, 김용호 인하대 교수, 김종회 경희대 교수, 문명재 연세대 교수, 박광철 법무법인 태평양 고문, 서재진 통일연구원장, 이민규 중앙대 교수, 이상건 서울대 교수, 이성규 서울시립대 교수, 이세섭 문화재보호재단 이사장, 이희수 한양대 교수, 장제국 동서대 부총장, 전현수 경북대 교수, 최원목 이화여대 교수 ●생명의 窓 이광수 가톨릭의대 교수, 차동엽 신부(인천 가톨릭대 교수) ●글로벌 시대 고토 노부유키 홍익대 교수, 류진즈 베이징대 교수. 장홍 프랑스 알자스주정부개발청 자문위원 ●CEO 칼럼 기옥 금호건설 사장, 박환규 한국가스안전공사 사장 ●옴부즈맨 칼럼 김동극 행정안전부 인사정책관, 임종섭 서강대 교수 ●지방시대 김형균 부산시 창조도시본부장, 박경량 순천대 교수, 이지훈 지역희망디자인센터 상임이사, 장희순 강원대 교수, 최영출 충북대 교수 ●문화마당 공선옥 소설가
  • [사고] 오피니언 필진 바뀝니다

    [사고] 오피니언 필진 바뀝니다

    새해 서울신문 오피니언 면이 새로워집니다. ‘특별칼럼’ ‘열린세상’ ‘생명의 창’ ‘글로벌 시대’ ‘CEO 칼럼’ ‘옴부즈맨 칼럼’ ‘지방시대’ ‘문화마당’의 필진이 새해 1월 1일부터 일부 바뀝니다. ‘특별칼럼’에는 박명재 CHA의과학대 총장과 최종찬 전 건설교통부 장관이 새로 참여합니다. ‘열린세상’에는 15명의 각 분야 전문가들이 합류합니다. 각 분야 전문가들이 날카로운 진단과 함께 해법도 제시할 것입니다. 독자 여러분의 관심과 성원을 부탁드립니다. ■새 필진 명단 (가나다순) ●특별칼럼 박명재 CHA의과학대 총장(전 행정자치부 장관), 최종찬 전 건설교통부 장관 ●열린세상 강대희 서울대 교수, 곽금주 서울대 교수, 김용호 인하대 교수, 김종회 경희대 교수, 문명재 연세대 교수, 박광철 법무법인 태평양 고문, 서재진 통일연구원장, 이민규 중앙대 교수, 이상건 서울대 교수, 이성규 서울시립대 교수, 이세섭 문화재보호재단 이사장, 이희수 한양대 교수, 전현수 경북대 교수, 장제국 동서대 부총장, 최원목 이화여대 교수 ●생명의 窓 이광수 강남성모병원 신경외과 과장, 차동엽 신부(인천 가톨릭대 교수) ●글로벌 시대 고토 노부유키 홍익대 교수, 류진즈 베이징대 교수, 장홍 프랑스 알자스주정부개발청 자문위원 ●CEO 칼럼 기옥 금호건설 사장, 박환규 한국가스안전공사 사장 ●옴부즈맨 칼럼 김동극 행정안전부 인사정책관, 임종섭 서강대 교수 ●지방시대 김형균 부산시 창조도시본부장, 박경량 순천대 대학원장, 이지훈 지역희망디자인센터 상임이사, 장희순 강원대 교수, 최영출 충북대 교수 ●문화마당 공선옥 소설가
  • 아파트 실거래 가격지수 첫 발표

    아파트 실거래 가격지수 첫 발표

    아파트의 실거래 가격을 바탕으로 한 ‘주가(住價)지수’가 처음으로 발표됐다. 국토해양부는 실거래 가격을 활용해 개발한 월간 아파트 실거래 가격지수를 23일 공표했다. 실거래 가격지수는 기준시점(2006년 1월)을 지수 100으로 놓고 매월 가격변동을 상대값으로 표시한 수치다. 실거래 가격지수는 2008년 6월 148.9로 상승했다가 글로벌 금융위기가 닥쳤던 지난해 12월에는 126.4로 15.1포인트 하락했다. 그러나 올해 9월 현재는 147로 전년 말 대비 16.3포인트 상승, 금융위기 이전 수준으로 회복했다. 서울은 2008년 6월 144.1에서 그해 12월 116.9로 하락했다가 올해 9월 144.6으로 올랐다. 특히 상대적으로 아파트값이 쌌던 동북권(노원·도봉·강북 등 8개 자치구)은 9월 지수가 163.9로 가장 많이 뛰었다. 반면 동남권(강남·서초·송파·강동구)은 128.4에 그쳐 전국 평균치를 밑돌았다. 아파트 실거래 가격지수는 주택가격과 관련한 첫 국가 통계라는 점에서 의미를 찾을 수 있다. 호가(呼價) 통계에 의존하던 주택시장 왜곡현상을 바로잡고 정확한 주택시장 진단의 출발점이라는 점에서 기대가 크다. 그러나 정확한 아파트 가격 흐름을 최단 기간에 분석, 선제적인 주택정책 수립에 도움을 주고자 개발한 실거래 가격지수가 기대에 못 미친다는 지적도 받고 있다. 실거래가 지수는 주택시장 침체기에는 급매물이, 회복기에는 수익성 높은 재건축이나 입지 좋은 우량 매물 위주로 거래가 이뤄진다. 이 때문에 시장 평균가(호가)가 발표되는 국민은행 지수보다 변동성이 매우 크게 나타난다. 예를 들어 올 9월 국민은행이 발표한 주택가격지수는 102.3으로 지난해 말(100)보다 2.3포인트 올랐지만, 실거래가 지수는 올해 9월 144.6으로 지난해 말(116.9)보다 23.7포인트 상승했다. 정부가 공식 통계로 사용하는 아파트값 통계 지수가 20포인트 차이가 났다. 이 때문에 집값이 상승할 때는 집값이 상대적으로 폭등한 것으로, 집값 하락기에는 폭락한 것으로 인지될 수 있어 정확한 시장을 읽는 데 한계가 따른다는 지적이다. 실거래가를 시·군·구에 신고해야 하는 기간이 최장 60일이나 돼 거래 시점과 지수 발표 시점 간 차이가 석 달 가까이 발생하는 것도 문제로 지적되고 있다. 도태호 주택정책관은 “30일 이내에 신고된 자료로 집계한 잠정치라도 우선 공개하는 방안을 검토하고 있다.”고 밝혔다. 반면 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “거래 시점과 통계 발표 시점의 차가 커 자칫 통계연보 제작용이라는 지적을 받을 수 있다.”면서 “거래신고기간을 앞당기고 세부 지역별 분석통계가 나와야 제대로 활용될 수 있다.”고 밝혔다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • [30일 TV 하이라이트]

    ●책 읽는 밤(KBS1 밤 12시35분) 신윤주 아나운서와 고정패널 탁석산, 정경순, 김영철씨, 초대손님 개그맨 조원석, 아나운서 임수민이 ‘나는 내가 싫다’라는 주제로 이야기 한다. ‘책 권하는 대한민국’ 코너에서는 대학교수, 방송사 사장 등 다양한 이력을 쌓아온 주철환씨가 ‘창조자들’이라는 책을 소개한다. ●대결! 노래가 좋다(KBS2 오후 9시) 봄 개편을 맞아 기존에 개인전으로 진행되던 노래대결이 2인 1조 짝꿍 대결로 바뀌었다. 8명의 도전자들은 노래의 제왕에 도전하기 위해 먼저 짝꿍 짝짓기 시간을 갖는다. 짝꿍이 정해지고 본격 대결이 시작되면 짝꿍은 서로 호흡을 맞춰 노래를 완성해야 노래의 제왕으로 갈 수 있다. ●사주후愛(MBC 오후 6시50분) 끊임없이 일하며 생계를 짊어진 아내, 괴로움을 술로 달래며 가장으로서 역할을 못하는 무능한 남편. 평소 자상하다가도 술만 먹으면 폭군으로 돌변하는 두 얼굴의 남편. 상처 입고 등을 돌려버린 아내와 자녀들 그리고 소외당하는 남편. 벼랑 끝 기로에 놓인 부부의 최종 선택은? ●시티홀(SBS 오후 9시55분) 미래는 밴댕이 아가씨 선발대회에 나가보겠다고 결심한다. 실내수영장에서 수영을 하던 조국과 수인 앞에 수영복을 입은 미래가 나타나 자신의 섹시함을 보여준다. 다음날 인주시의 홈페이지에는 밴댕이아가씨를 성 상품화하느냐는 성토의 글들이 올라오고, 이에 고부실 시장은 빨리 조치하라고 지시한다. ●하나뿐인 지구(EBS 오후 11시10분) 세차게 흐르는 강물이 버거워도 어미는 온 힘을 다해 올라가야 한다. 영롱한 빛을 발하던 어린 황어는 2주 정도가 지나자 모래 틈에서 어느새 수면위로 부상을 시작해 어엿한 물고기 모습을 갖추기 시작한다. 세찬 물살을 헤치고 고향까지 거슬러 오르기 위한 황어의 치열한 집념, 아름다운 여정을 소개한다. ●글로벌 코리안(YTN 오전 10시35분) 얼마 전 캐나다 상원의원으로 당선된 연아마틴 씨에 이어, 이번에는 또 다른 동포가 다음달 치러지는 주의원 선거에 출사표를 내 동포들의 기대를 모으고 있다. 최근 브리티시컬럼비아 주의원 선거에 출마한 동포 장희순씨. 버나비 교육청 교육위원 출신의 장씨는 녹색당 후보로 다음 달 주의원 선거에 나선다.
  • [부고] 애국지사 장희순 선생 별세

    항일운동을 하다 2년간 옥고를 치른 애국지사 장희순 선생이 9일 오후 9시30분 별세했다. 88세. 1921년 경기 화성에서 출생한 장희순 선생은 인천상업학교(현 인천고)를 졸업한 뒤 일본 메이지대학으로 유학, 재학 중 일제의 강제 학병모집에 항거해 결의문 작성을 주도했다. 잠시 귀국한 선생은 인천상업학교 졸업생들에게 결의문을 전달하고 강제 학병모집의 부당성을 설파하다가 일본 경찰에 체포돼 옥고를 치렀다. 정부는 선생의 공훈을 기리어 2005년 대통령표창을 수여했다. 가족은 부인 신임성씨와 3남2녀. 발인은 11일 오전 10시30분. 서울보훈병원 장례식장. (02)483-3320.
  • [도시재생 업그레이드](상)재개발 등 문제점과 개선 방향

    [도시재생 업그레이드](상)재개발 등 문제점과 개선 방향

    주택정책 패러다임이 바뀌고 있다. 새 정부는 자연을 훼손하고 아파트를 짓는 기존 택지개발사업을 최대한 자제하기로 했다. 대신 기존 도심의 재개발·재건축을 활성화할 방침이다. 도시 재생(再生)을 통해 주택 공급을 늘리고 도시 주거환경도 개선하는 두 마리 토끼를 잡겠다는 전략이다. 주택시장의 화두로 떠오른 도시 재생사업의 바람직한 추진 방안을 3회에 나눠 싣는다. 도시재생사업은 주거환경이 나쁜 기존 낡은 도시에 활력을 불어 넣어 쾌적한 삶의 공간으로 개발하는 사업이다. 주거환경개선사업, 재개발·재건축, 도시환경정비사업 등이 해당한다. 그동안 도시재생사업은 민간이 주축을 이뤘다. 도시 주거환경 개선과 주택공급 확대에 도움을 준 것도 사실이다. 그러나 민간 중심의 도시 재생사업은 적지 않은 문제점을 안고 있어 ‘비리 복마전’으로도 불린다. 일부 사업지구에서 부정과 비리로 얼룩져 사회적 문제를 야기했다. 조합과 시공사의 배를 불리기 위해 일반 분양 아파트에 바가지를 씌우고 있다는 비난의 목소리도 높다. 주민 이해관계가 달라 갈등도 끊이지 않는다. 사업이 10년 이상 걸리는 것도 다반사다. ●행정관청도 인·허가와 공사편의 대가 수뢰 재개발·재건축 비리는 사업비 증가를 가져와 분양가 상승으로 이어진다. 피해는 고스란히 일반 소비자들이 뒤집어 쓰고 있다. 비리 연결 고리는 조합과 컨설팅 업체, 시공사, 행정관청이 복잡하게 얽혀 있다. 조합은 조합원을 대리해 많게는 수천억원이나 수조원이 넘는 사업을 움직인다. 서울 강남 아파트는 중소형 아파트라도 10억원 가까이 된다.1000가구를 짓는 지구에서는 사업 규모가 1조원이 된다. 반면 견제장치는 허술한 편이다. 조합 간부들이 불법·탈법 유혹에 노출돼 각종 이권에 개입하는 경우가 적지 않다. 서울 서대문구의 한 재개발 조합장은 “대부분의 조합은 재개발·재건축 사업에 대한 지식이 부족해 컨설팅사나 대형 시공사가 볼 때는 아마추어에 불과하다.”며 “시행자가 되레 컨설팅사와 시공사에 끌려다닐 수밖에 없는 구조”라고 털어놨다. 시공사의 입맛대로 조합을 운영해 주고 받는 반대급부는 ‘운영자금’이다. 서울 마포구의 한 재건축 조합은 시공사가 수억원의 비자금을 챙길 수 있도록 편의를 주는 대신 뒷돈을 받았다가 적발되기도 했다. 서울의 다른 재건축 조합장은 특정 업체에 철거공사를 밀어 주고 금품을 받기도 했다. 경기 광주시에서는 재건축 관련 업체로부터 금품을 받은 정치인이 구속되기도 했다. ●조합·건설팅사·시공사, 비리 ‘한통속´ 조합·건설사간 비리 고리 연결책은 컨설팅사가 맡는 경우가 많다. 조합이 사업의 복잡한 절차와 까다로운 법률 등을 잘 모르는 약점을 악용하는 경우가 다반사다. 전국에 100여개의 컨설팅 업체가 난립하고 있다. 일부 컨설팅사들은 조합원의 이익보다는 조합 집행부·시공사의 입맛에 맞게 일을 몰고 간다. 건설사를 대신해 시공권을 따내기 위한 대리전을 치르는 경우도 흔하다. 시공사도 한통속이다. 건축비를 부풀려 분양가를 올리거나 하도급 과정에서 비자금을 마련한다. 비자금은 각종 인·허가와 공사편의를 봐주는 이곳저곳 행정관청으로 들어가기도 한다. 조합 간부들을 마음대로 움직이기 위한 기름칠로도 사용한다. 사업에 시비를 걸거나 반대하는 조합원들의 별도 입막음으로도 사용된다. 재건축 사업감독권은 기초 지방자치단체가 쥐고 있지만 형식적인 감독으로 조합과 컨설팅사, 시공사의 비리를 키우는 꼴이다. 적지 않은 지자체는 조합과 업체가 짜맞춰 신고한 분양가를 제대로 검증하지 않은 채 승인해 주고 있다. 이런 문제점을 극복하고 도시재생사업을 활성화시키려면 모든 사업 과정의 투명성 확보가 필요하고 공공기관의 참여가 확대돼야 한다. 공공기관의 참여 확대가 민간 부문 사업을 위축시킬 수 있다는 반대 논리도 따른다. 그러나 민간 부문의 사업이 제한받지는 않는다. 공공부문이 광역 도시재생 큰 그림을 그리고 민간 업체는 시공을 맡으면 된다. 민간 부문의 역할 축소라기보다는 상호 역할 분담이 되는 셈이다. 공공기관이 전문 능력과 경험이 부족한 조합을 대신해 사업을 추진하면 필요한 자금의 원활한 조달과 책임있는 사업 추진도 가능하다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “도시재생사업의 투명성 확보를 위해선 주택공사나 감정원, 도시개발공사와 같은 공공기관이 적극 참여해야 한다.”고 지적했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 공공기관 참여 장점 재개발·재건축 사업에서 비리가 생길 수 있는 것은 사업의 모든 과정이 유리알처럼 깨끗하게 드러나지 않기 때문이다.4일 현재 서울에만 300여곳의 재개발·재건축 단지가 있다. 사업을 민간에만 맡긴다면 지금과 같은 문제점을 해결하기는 쉽지 않다. 재개발·재건축 사업에 공공기관을 적극 참여시켜야 하는 이유다. 공공기관이 참여하면 사업 과정이 투명해져 폭력, 뇌물 등의 재개발 비리를 줄일 수 있다. 조합원 갈등도 줄여 사업 추진도 활발해진다. 공사비 부풀리기나 자격 없는 조합원 끼워 넣기, 상가 분양 비리 등을 근본적으로 막을 수도 있다. 재개발 컨설팅업체들의 ‘장난’도 막을 수 있다. 재개발·재건축 사업이 추진된 곳은 삶의 질이 향상되지만 주변 주거 환경은 오히려 나빠지는 경우도 많다. 사업 이익이 조합과 시공사에만 돌아가기 때문이다. 하지만 공공기관이 참여하면 대규모 단지로 묶어 개발할 수 있다. 도시기반시설과 편익시설이 잘 갖춰지는 미니 신도시급 조성이 가능하다. 조합과 시공사에만 돌아갔던 개발 이익을 지역 발전에 사용할 수 있다는 얘기다. 공공기관의 도시재생사업 참여 확대는 서민주거안정을 가져오고 사업의 투명성을 확보하는 데 도움이 될 수 있다. 종합적·체계적인 도시재생사업을 벌여 도시 균형 발전과 도시 경쟁력을 가져올 수도 있다. 기존 소규모 도시재정비 사업은 도시 전체의 큰 그림을 그리지 못하고 개발이익에 눈이 멀어 고밀화를 가져오는 부작용을 가져왔다. 작은 단위로 쪼개 시행되다 보니 공공시설은 턱없이 부족하다. 공공이 참여하면 주변 지역과 연계해 계획적이고 충분한 기반시설을 먼저 설치함으로써 개별사업을 촉진·지원하는 역할을 한다. 지구별 비용 분담·분쟁을 조정해 사업 추진을 원활하게 추진, 조기에 마무리짓는 순기능도 있다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “재개발·재건축 사업의 개발이익 수혜자가 누구인지 정확히 따지고 공공의 이익을 가져올 수 있는 방향으로 도시재생사업이 이뤄지는 게 바람직하다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 주공의 주거환경개선사업 도시재생사업에 적극 참여하는 공공기관으로 주택공사를 꼽을 수 있다. 주공이 참여하는 재생사업은 주거환경개선사업, 재개발·재건축사업, 도시환경정비사업 등 다양하다. 주거환경개선사업은 대부분 주민 스스로 조합을 구성해 시행하는 현지개량방식으로 추진된다. 대규모 재개발사업이 아니라 현재 상태에서 도로를 내거나 일부 편익시설을 개선하는 사업이다. 그러다 보니 재정부족, 주민 참여 의지 약화로 추진 실적은 지지부진하다. 사업성이 떨어져 민간 업체는 참여하지 않는다. 주공은 저소득층의 주거안정을 위해 주거환경개선사업을 비수익사업으로 참여하고 있다.12개 시범지구를 선정, 국고를 지원하고 있다. 인천 가정오거리(97만 2000㎡), 서울 금천구(86만 8000㎡)에서는 광역재정비사업을 추진하고 있다. 부산 범일, 서울 마포·가리봉 일대의 도시환경정비사업도 맡고 있다. 주공은 대전·성남·부천시 등 전국의 지방자치단체와 열악한 환경에 놓인 구 도심을 광역·체계적으로 개발하는 재정비촉진지구 사업의 총괄사업관리 협약을 맺었다. 갈등과 분쟁을 막고 사업을 투명하고 신속하게 진행시키기 위해 지자체들이 주공을 사업 파트너로 고르는 현명한 선택을 한 것이다. 주공은 이들 지역에서 사업을 벌이기 전에 주민들이 이주할 집을 먼저 짓고 있다. 판교·도촌지구에 짓고 있는 임대주택 4200여가구에 성남시를 비롯해 수도권 재개발 사업 추진과정에서 생기는 세입자와 주민들을 임시 수용할 계획이다. 세입자 보호와 주민 정착률을 높이기 위한 조치다. 그러나 공공기관이 적극 참여하기에는 걸림돌도 적지 않다. 원칙대로 투명하게 사업을 진행하다 보니 일부 조합 간부들이 이익을 챙기기 위해 일부러 민간 추진 방식으로 몰고 가는 경우도 있고 컨설팅사나 민간 업체가 방해하는 경우도 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 통폐합 단골 메뉴 주공·토공 운명은?

    통폐합 단골 메뉴 주공·토공 운명은?

    정부 조직을 대폭 손질한 새 정부 인수위원회가 다음 차례로 298개 공공기관을 찍었다. 인수위는 주택공사-토지공사 구조조정이 공공기관 혁신의 상징성을 보여 준다는 점에서 민영화·통폐합 논의를 먼저 수술대에 올릴 것으로 보인다. 하지만 당사자인 주공-토공은 정치적 사정보다 경제 논리로 풀어야 한다고 주장한다. 정권이 바뀔 때마다 등장했던 공기업 구조조정, 특히 주공-토공 통폐합 논의가 이번에는 어떤 식으로 결론날지 주목된다. ●주공-토공 통폐합, 공기업 구조조정 상징 인수위가 공기업 개혁 수술대에 1차로 주공-토공 구조조정을 올려놓으려는 이유는 간단하다. 두 기관 구조조정은 전체 공기업 구조조정의 상징이다.1993년 이후 정부는 여섯 차례나 주공-토공의 기능조정·통폐합·민영화를 추진했으나 번번이 실패했다. 주공-토공 구조조정만 해결하면 다른 공기업은 손을 대기 쉽다는 계산이 깔려 있다. 인수위가 지적하는 주공-토공 통합 논리는 이렇다. 우선 기능이 중복된다. 토공은 택지개발사업, 산업단지 조성, 행복도시와 같은 국책사업을 추진하는 것이 주요 업무다. 주공은 택지개발사업과 서민주택공급·관리가 주된 업무다. 두 기관의 핵심인 택지개발사업이 중첩된다. 그동안 추진된 구조조정의 가장 큰 빌미는 바로 기능 중첩이었다. 조직의 비대화로 인한 방만경영과 경쟁력 저하를 막기 위해서도 칼을 대야 한다는 것이 구조조정 이유다. 사업이 늘면서 공룡조직이 돼버렸고, 민간에 맡겨도 될 택지개발사업을 두 기관에 특혜를 줬기 때문에 몸집만 키우고 경쟁력은 떨어진다는 것이다. 그런데도 내부혁신은 게을리 하고 부채가 증가하고 있어 경영부실이 커지기 전에 손을 대야 한다는 논리다. ●두 기관 반대, 대안 없는 통폐합 걸림돌 하지만 두 기관의 생각은 다르다. 두 기관이 나서지 않았다면 과연 대규모 신도시 개발이나 서민주택 공급을 할 수 있었겠느냐고 반문한다. 공사 관계자는 “때로는 손해 보는 것을 뻔히 알면서도 국책사업·역점 추진정책이라는 이유로 사업 참여를 강요하더니 이제 와서 방만경영·부채증가를 통폐합의 빌미로 몰아붙이는 것은 잘못됐다.”고 주장한다. 통폐합이든 민영화든 공공기관 노조를 중심으로 조직적인 반발도 예상된다. 설령 통폐합이나 민영화에 합의하더라도 만만치 않은 과제가 가로막는다. 두 기관을 합치면 부채가 50조원이 넘는다. 직원만 7200여명에 이른다. 돈 되는 사업을 민영화하거나 지자체로 넘겨줄 경우 이자도 갚지 못하는 부실기업이 될 우려가 있다. 새 대통령 당선인이 내놓은 국책사업이나 주택공급 확대 차질도 걱정한다. 예컨대 서민주택 공급·관리는 수익이 나지 않는 사업이다. 이를 지자체나 민간에 넘기면 서민 주택공급 확대정책을 수행할 수 있는 기관이 없어진다는 것이다. 두 기관은 동시에 ‘네탓’공방도 벌인다. 주공은 택지개발과 주택건설 업무를 동시에 진행하고 있는 만큼 택지·도시개발사업은 주공으로 넘기면 된다고 우긴다. 반면 토공은 주공이 택지개발에서 손을 떼고 주택건설 사업은 민간으로 넘기라고 떼밀고 있다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “두 기관의 물리적인 통폐합·민영화보다는 기관 특성에 따라 기능조정과 강도 높은 내부 혁신·조직 슬림화가 먼저 이뤄져야 한다.”고 지적했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • ‘집값 광풍’ 총체적 책임

    건설교통부가 부동산 정책 실패 책임을 뒤집어썼다. 정치권과 정부의 여러 부처에서는 부동산 정책 실패를 건교부에 덤터기 씌우고 있다는 지적이 일고 있다. 하지만 부동산 정책 실패에 자유로운 부처는 하나도 없다. 우선 전반적인 컨트롤 부재에 따른 책임은 청와대에 있다. 적재 적시 수급조절에 실패, 강남발 주택 대란이 전국으로 번지는 양상이 되풀이된 책임은 건교부에 있다. 신도시 건설 시기와 개발 밀도 등을 둘러싼 협상에서 환경부나 국방부, 시민단체 등을 상대로 소신있게 대처하지 못하고 맥없이 밀렸던 것도 건교부의 한계다. 실거래가 통계 등을 완벽하게 구축하지 못해 일어나는 부동산 거래 왜곡현상을 잡지 못한 책임도 면하기 어렵다. 그러나 주택 수급관리가 주택정책의 전부는 아니다. 건교부는 이미 공급된 아파트값 폭등에 대해 마땅하게 손을 쓸 수 있는 실질적인 수단이 거의 없다. 장희순 강원대 교수는 15일 “기존 아파트에 대한 안정적인 관리와 투기 방지는 세제·금융 제재, 지방자치단체의 노력이 맞아떨어져야 효과를 거둘 수 있다.”며 “그런 점에서 금융·세제·세정당국이나 지자체 등도 집값 폭등과 투기를 잡지 못했다는 비난에서 자유롭지 못하다.”고 지적했다. 기존 주택의 투기는 가(假)수요에서 시작된다. 가수요를 막을 수 있는 주택담보대출 옥죄기 정책이 제때 나왔다면 투기는 줄었을 수도 있다. 예를 들어 1가구 2주택 이상 소유자에게는 주택담보대출을 최대한 억제했다면 모든 국민이 은행 빚으로 집을 늘려가는 일상적인 투기는 막을 수 있었다. 가수요에 따른 불로소득을 조기에 환수하고 투기꾼의 발목을 잡아 불을 꺼야 할 국세청, 현실성 없는 보유세로 주택 소유욕을 키운 행정자치부 등도 정책 실패 책임에서 벗어나기 어렵다. 소리만 요란한 투기단속, 투기꾼들이 법망을 교묘하게 빠져나가도록 방치한 사법당국 역시 책임이 있다. 신도시·택지지구 개발 과정에서 부처이기주의에 발목 잡혀 사사건건 물고 늘어지고 관련단체를 설득하지 못한 환경부도 반성해야 한다. 지자체도 무한 책임을 져야 한다. 신도시나 택지지구를 개발하면 이익을 보는 곳은 지자체다. 입주 후 인구가 늘고 지방 재정도 두둑해져 새로운 사업을 투자할 수 있는 여력이 생긴다. 토지공사와 주택공사 택지개발 담당 임원들은 “지자체가 택지개발 사업에 딴죽 걸지 않고 과도한 요구만 자제해도 사업일정을 크게 앞당길 수 있다.”고 말했다. 정쟁에 휘둘려 투기 방지 입법에 뒷짐지던 정치권도 가슴에 손을 얹고 반성해야 한다. 한 공무원은 “여의도 계신 분들 때문에 되는 게 하나도 없다.”며 “일 터지면 정부만 탓하는 국회가 원망스럽다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 투기는 불로소득… 거래차익 환수책 필요

    이번이 마지막이다. 정부는 부동산 추가 대책 발표를 앞두고 어떤 내용을 담을지 고민이다. 이를 지켜보는 국민들의 눈과 귀도 온통 정부 대책에 쏠려 있다. 하지만 시간에 쫓기듯이 내놓는 정책보다는 투기의 뿌리를 잘라낼 수 있는 근본적인 정책이 필요하다. 부동산 전문가들은 정책이 효과를 거두려면 원활한 공급과 거래 활성화를 유도하고, 투기성 거래를 철저히 가려내 제재하는 맞춤 정책이 필요하다고 입을 모은다.●은행돈으로 집사서 배 불리기 투기 잡아야 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 13일 “투기의 뿌리가 무엇인지 찾아내 이를 뽑아내는 정책이 필요하다.”면서 “단순 물량 공급이나 타깃(목표)이 없는 무차별적인 투기단속만으로는 집값 안정을 기대할 수 없다.”고 지적했다. 부동산 투기의 요체는 단기간에 걸친 시세차익(불로소득)이다. 따라서 ‘투기성 거래’에 대한 기준을 정한 뒤, 거래 차익 중 상당부분을 세금으로 환수하는 정책도 필요하다. 예를 들어 투기성이 짙은 단타 거래, 다주택보유자의 집 사재기. 거래 횟수가 많은 사람에게는 양도차익을 사실상 모두 거둬들이는 과감한 정책을 펴야 한다는 것이다. 물론 투기성 거래에 대한 기준은 사회적 합의가 있어야 지지받는다. 금융제재도 투기성 거래 여부를 따져서 하는 게 바람직하다는 견해가 지배적이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “불특정 다수에 대한 주택담보대출 제한 등은 자칫 실수요자인 일반 서민들만 피해를 준다.”며 “1가구 2주택 이상 주택 거래나 단타 거래 경험이 있는 수요자에게는 주택마련 대출을 제재하는 조치가 따라야 손쉽게 은행 돈으로 집을 사서 배 불리는 투기심리를 잡을 수 있다.”고 말했다.●개발과정의 투명성 확보 아파트 고분양가 논란은 개발 과정의 투명성이 확보되지 않아 생기는 문제다. 장희순 강원대 교수는 “개발사업의 모든 과정을 유리알 보듯이 점검할 수 있는 시스템이 마련돼야 한다.”고 말했다. 개발이익의 귀속 주체를 명확히 드러낼 수 있는 체제도 필요하다. 주택개발사업이 투명해지면 시행자와 건설사 중 누가 이익을 가져가는지 드러난다. 그런 다음 개발이익에 대한 정당한 세금을 물려야 한다. 운 좋아 싼 분양가로 아파트를 당첨돼 불로소득을 챙기는 사람에게도 사전에 이를 막을 수 있는 조치가 필요하다.김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “시장가는 비싼데 무조건 원가에 맞춰 공급하라는 요구는 무리”라면서 “사업시행자나 건설사의 이윤은 충분히 보장하되 사업 이익에 대한 적정한 세금 환수가 이뤄지는 시스템이 정착돼야 한다.”고 주장했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • “뉴타운도 상한제 적용을”

    “뉴타운도 상한제 적용을”

    고삐가 풀린 고(高)분양가를 잡기 위해서는 분양가상한제를 확대 적용해야 한다는 주장이 들끓고 있다 서울 은평 뉴타운이나 경제자유구역 등에서 나오는 아파트는 사실상 공공택지지구 아파트와 마찬 가지로 공공사업의 성격을 띠고 있음에도 불구하고 적용 법규가 다르다는 이유만으로 분양가상한제·채권입찰제·분양가 검증과 같은 규제를 받지 않고 있다. 공공택지지구 아파트는 판교신도시에서 공급한 아파트처럼 분양가상한제가 적용된다.‘택지공급가격+건축비+부대비용+적정이윤’을 기준으로 분양가를 결정한다. 전용면적 25.7평 초과 아파트는 시행사와 당첨자의 불로소득을 막기 위해 채권입찰제를 적용하고 있다. 또 분양가의 적정 여부를 따지는 검증위원회 검증도 거치는 등 과도한 분양가 인상 제동장치가 마련돼 있다. 반면 서울시가 추진하는 뉴타운사업은 SH공사를 내세워 해당 지역 땅을 일괄 사들인 뒤 아파트를 지어 분양한다는 점에서 택지지구 공공 아파트사업과 별반 다르지 않다. 관련 법규만 도시개발법을 따를 뿐이다. 그렇지만 뉴타운 아파트는 SH공사 자체적으로 분양가를 결정할 뿐 아무런 규제를 받지 않는다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “사실상 공공택지나 마찬가지이지만 규제 사각지대에 있는 뉴타운, 공영개발지구, 경제자유구역지구 등도 분양가 규제 대상에 포함해야 한다.”고 주장했다. 두루뭉술하게 운영되는 분양가 공개 항목도 늘리는 것이 바람직하다. 특히 건축비는 공법을 조금만 달리하거나 어떤 마감재를 사용하느냐에 따라 큰 차이가 나 구체적으로 밝힐 필요가 있다. 경실련은 “민간 아파트 역시 이미 감리자 모집공고 단계에서 58개 공종별 공사비 세부내역을 공개하고 있는 만큼 지자체장이 원가를 공개해야 한다.”고 지적했다. 다만 순수 민간사업으로 공급되는 아파트에 대해선 현행 분양가 규제의 잣대를 대기 쉽지 않다. 민간이 조성하는 택지에 짓는 아파트까지 분양가를 규제하면 공급 위축 등 또 다른 부작용을 낳을 수 있기 때문이다. 따라서 주택사업 과정의 투명성을 확보하고 분양가 검증을 거치는 등 업체의 과도한 이익을 막는 장치가 마련돼야 할 것으로 지적된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • [시론] 부동산정책이 실효를 거두려면/장희순 강원대 부동산학과 교수

    [시론] 부동산정책이 실효를 거두려면/장희순 강원대 부동산학과 교수

    8·31부동산정책이 시행된 지 1년이 지났다. 정부는 부동산시장이 안정세라고 발표했다. 그러나 우려의 목소리가 더 크다. 특히 주택 건설업과 부동산서비스업 종사자들은 붕괴 직전이라며 보완책을 요구하고 있다. 서울과 일부 수도권지역을 제외한 지방 부동산 시장의 충격은 더욱 크다. 이렇게 보면 정책 효과는 단단히 본 셈이다. 하지만 무차별적 정책으로 시장을 죽이는 결과를 초래하는 것은 곤란하다. 부동산시장도 하나의 살아있는 유기체다. 시장을 살리면서 정책의 실효를 거두려면 무엇이 필요한가. 우선, 부동산정책의 일관성과 지속성이 절실하다. 참여정부 출범 이후 수많은 정책이 발표·변경되면서 정책의 신뢰성에 의문이 제기된 바 있다. 그러나 8·31대책의 후속인 3·30대책이 나오면서 정부의 정책이 바뀌지 않을 것이란 신뢰를 주었고 이에 따라 집값 상승률이 무뎌진 것으로 나타났다. 둘째, 부동산시장에 대한 정보의 체계화다. 최근 일부 지역의 실거래가격이 공개됐다. 이에 따라 시장이 잠시 혼란을 겪는 듯 보이지만 이는 거래 침체기 현상이지, 실거래가 공개 탓이 아니다. 앞으로 실거래가 공개 범위를 최대한 늘려 시장을 유리알처럼 들여다볼 수 있게 하는 한편 이를 시장동향 파악의 기초로 삼아야 한다. 셋째, 주택정책 기조의 전환이다. 우리나라는 1960년대 이후 ‘자가소유촉진정책’을 유지해 왔다. 이 정책은 ‘주택은 소유가 최선’이란 점을 강조한 것이다. 그러나 참여정부에선 주택을 ‘소유’가 아닌 ‘사용’의 개념으로 끌고 나간다는 방침이다. 중대형 등 임대 주택을 늘려 주거비 부담을 완화한다는 게 골자다. 그러나 재원 조달 문제도 함께 고려해야 한다. 넷째, 부동산 투자상품의 다양화다. 부동산증권화나 부동산펀드를 활성화해 부동자금을 건전한 투자상품에 투자할 수 있는 여건을 제공해야 한다. 또 다주택 보유자들에 대한 중과세 조치도 중요하지만, 이들을 임대주택 사업자로 양성할 수 있는 제도적 뒷받침도 필요하다. 임대주택사업이 건전한 부동산투자의 하나로 자리잡고, 사적 임대주택시장의 확대에도 기여할 것으로 생각된다. 다섯째, 행정구역 단위별 주택종합계획이 필요하다. 건교부가 장기주택종합계획(2003∼2012년)을 만들어 거시적인 계획을 세우는 것도 중요하지만, 각 행정구역 단위별로 매분기·매년 단위의 구체적인 주택통계의 작성이 절실하다. 여기에는 인구의 변동·기존 재고·신규 공급·멸실 규모·증개축 현황, 장래 주택수요의 단계별 예측 등을 담도록 한다. 이는 지역내 인·허가 조절, 주거의 양적·질적 관리는 물론, 주택의 공급부족으로 인한 급격한 가격상승 등에 대비할 수 있어 주택가격 안정효과를 거둘 수 있다. 마지막으로, 서울·수도권과 지방에 각각 다른 부동산정책을 수립, 대응해야 한다. 지방 시장은 마비 상태다. 일부 지방 도시의 경우 혁신도시, 기업도시, 각종 법률에 의한 특구지정 등 여파로 지가가 상승한 것은 사실이다. 하지만, 지역내 수요의 절대적 부족과 각종 규제로 인한 주택수요 억제로 주택 미분양의 속출과 지역경제의 마비가 초래되고 있다. 서울·수도권과 다른 정책으로 대응해야 한다. 종부세·개발부담금 강화, 실거래가 공개 등의 정책은 방향을 제대로 잡은 듯하다. 그러나 지속적인 추진과 보완이 따라줘야 ‘집값은 못 잡고 시장만 잡았다.’는 비난을 면할 수 있을 것이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수
  • 아파트값 20~30% 거품

    아파트값 20~30% 거품

    정부의 아파트값 ‘버블(거품)’ 우려가 현실로 다가오고 있다. 전국 집값 상승을 이끌었던 수도권 주요 지역 아파트 매수세가 사라지고 값 오름세도 멈췄다. 천정부지로 치솟던 서울 강남 재건축 아파트값은 가구당 호가가 3000만∼4000만원씩 빠졌다. 특히 버블 우려가 짙다고 거론된 ‘버블 세븐’지역에선 거래가 완전히 끊기는 등 시장이 전반적으로 하향 안정세로 돌아섰다.‘버블 세븐’은 최근 집값이 크게 오른 서울 강남·서초·송파·목동, 경기 용인·분당·평촌 지역이다. 정부의 버블 경고는 단순히 심리적인 집값 안정 효과를 노린 발언이 아니라 시장 흐름을 반영했다는 점에서 시사하는 바가 크다. 서울 송파구 잠실 주공5단지 34평형은 지난주 11억 3000만∼11억 4000만원을 불렀으나 17일 현재 11억원으로 떨어졌다. 강남 개포동 주공1단지 17평형 아파트 호가는 12억 6000만원. 그러나 시세는 이보다 낮은 12억 3000만원에 형성돼있다. 양천구 목동 5단지 27평형은 6억 7000만원을 부르지만 거래가 끊겨 시세가 제대로 형성되지 않고 있다. 분당·평촌 등 신도시 아파트값도 호가 오름세가 멈추고 매수세가 완전 실종되면서 가격이 하향 안정세로 돌아섰다. 정부의 아파트값 거품 제거 목표는 ‘10·29대책’이전 수준에 맞춰졌다. 지난 16일 추병직 건설교통부장관이 “집값을 10·29대책 이전 수준으로 낮추겠다.”고 밝힌 데 이어 김용민 재정경제부 세제실장도 17일 MBC 라디오 프로그램에 출연,“부동산 대책을 꾸준히 추진하고 주택 공급을 늘리면 아파트값은 10·29 대책 이전 수준, 즉 지금보다 20∼30% 가량 내려갈 것”이라고 말했다. ‘버블 세븐’지역에서는 아파트값이 단기간에 10·29대책 이전 수준으로 떨어지면 거품 제거를 넘어서 폭락 사태로 이어질 수 있다. 정부의 아파트값 거품 경고에 부동산 전문가들도 한 목소리를 내고 있다. 장희순 강원대 교수는 “정부가 추진 중인 부동산대책이 먹혀들면 강남 재건축 아파트값은 조정을 거칠 것 같다.”고 내다봤다. 장 교수는 그러나 “단기간 아파트값 급락은 금융권 부실로 이어질 수 있는 만큼 연착륙시켜야 한다.”고 주장했다. 집값 거품 제거는 공급대책이 함께 뒤따라야 효과를 거둘 수 있다는 주장도 잇따르고 있다. 송영민 리얼티소프트 사장은 “집값이 조정기를 거치고 있는 과정임에는 틀림없지만 공급대책이 병행되지 않으면 일시적인 현상에 그칠 수 있다.”고 말했다. 김영진 내집마련정보사 사장도 “집값을 잡겠다는 정부의 의지와 구두개입으로 매수심리가 위축된 것은 사실이지만, 추가로 집값이 안정될 것이라는 확실한 근거를 제시하지 못하면 집값이 다시 오를 수도 있다.”며 ‘요요현상’을 경계했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 백두산 일출을 보다

    백두산 일출을 보다

    낯선 남녀가 서로 만나 100번째 되던 날, 대부분 조촐한 기념식을 하겠지요. 더욱 사랑하자는 뜻에서 말입니다.‘주말매거진 We’가 이번호로 독자와 만난 지 꼭 100번째가 됐습니다. 하여 어떤 좋은 선물이 없을까 고민하던 중 문득 눈덮인 백두산을 떠올리게 됐습니다. 혹 가고 싶어도 여유가 없어서 못가는 독자 여러분에게 간접 체험이나마 선사하려는 뜻에서이지요. 아울러 한 해를 보내고 새해를 맞이하면서 ‘백두’의 기(氣)를 흠뻑 느껴 보자는 취지이기도 하지요. 정말이지 하얀 눈보라가 휘날리는 겨울 백두산은 똑바로 서서 걷기조차 힘들 정도의 바람과 영하 30∼40도의 차가운 날씨였습니다. 이런 까닭에 쉽게 오르지 못할 것으로 생각했지만 간단한 장비만 갖추면 등산의 묘미를 만끽할 수 있다는 것을 새삼 알게 됐습니다. 백두산 북쪽 천문봉에서 만주벌판을 향해 솟구쳐 오르는 신천지 새벽의 붉은 태양은 말 그대로 장관이었습니다. 또한 드넓은 얼음평야처럼 꽁꽁 얼어 버린 천지의 장엄함 앞에서는 절로 머리가 숙여지더군요. 자 함께 가보실까요. 백두의 계곡으로 말입니다. 글 한준규기자 hihi@seoul.co.kr 사진 류재림기자 jawoolim@seoul.co.kr “백두산은 정말 춥데.”,“겨울에 백두산은 못간데.”라는 사람들의 걱정을 뒤로 하고 속초에서 배를 타고 출발했다. # 백두로 향하다 백두산에 가는 방법이 몇 가지 있는데 이번에는 속초에서 배를 타고 러시아를 거쳐 중국으로 들어가 훈춘에서 연길로 해서 가는 방법을 택했다. 속초에서 러시아 자루비노항구까지는 585㎞이며 1만 4000t급 동춘호로 무려 열여섯 시간이 걸린다. 처음에는 배에서 장시간을 보내야 한다는 생각에 걱정이 앞섰다. 하지만 동춘항운 김세광 과장은 “말이 열여섯 시간이지 금방 지나갑니다. 오후 3시에 출항해 짐 풀고 저녁 먹고 한잠 자면 러시아에 도착해요. 어쩜 아침에 씻고 짐 챙기느라 바쁩니다.”라고 안심시킨다. 정말이지 막상 타고 보니 배의 위용에 놀라지 않을 수 없었다. 멀미는 없겠구나 하는 생각이 들었다. 방을 배정받았다.4인실.2층 침대 2개와 TV, 화장실까지 설치돼 있었다. 추운 동해의 바람을 맞으며 멀어지는 속초를 바라보았다. 김 과장의 말대로 저녁을 먹고 카페에서 맥주를 한잔 마시고 TV를 보다가 잠이 들었는데 어느새 아침이 밝아왔다. # 전혀 다른 세상에 갑판에서 사진을 찍었다. 난생 처음 보는 러시아. 낡은 배, 녹슨 공장의 굴뚝, 눈덮인 야산이 눈에 들어온다. 한국과 가장 다른 것은 ‘기온’이다. 부는 바람이 차가운 것이 아니라 콕콕 바늘로 찌르는 듯한 동통(冬痛)이 느껴진다.‘우와 추워!’ 정말 1분 이상 갑판에 서 있지 못할 지경이다. 이윽고 배가 접안했다. 자루비노항에서 동춘항운의 셔틀버스로 중국 훈춘의 장영자 세관으로 이동했더니 버스로 약 2시간 걸렸다. 하얀 눈이 덮인 불모의 땅을 가로지르는 도로가 끝없이 이어진다. 오고 가는 사람은 물론이거니와 마주 오는 차도 거의 없었다. 어느덧 버스 유리창에 서리는 차가운 얼음장으로 변해 버렸다. 밖의 기온은 영하 25도란다. 러시아 군인들이 지키는 크라스키노 세관에서 러시아 출국수속을 마치고 드디어 중국 장영자 세관에 도착했다. 장영자는 ´긴고개 들로 이어진 끝´이란 뜻의 마을 이름이다. 연변 지역은 고구려, 발해시대의 먼 조상들이 말 달리며 지배했던 땅이고 일제시대에는 많은 항일 독립투사들이 조국 독립의 꿈을 키웠던 곳이어서 새삼 감회에 젖어본다. 연길 등을 거쳐 백두산의 관문인 이도백화(조그마한 시골 마을)까지 약 300㎞. 버스로 꼬박 5시간이다. # 민족의 영산을 마주하며 우리나라는 백두산에서 일어나 지리산에서 마치고 그 세는 물(水)을 근본으로 하고 나무(木)를 줄기로 한다고 풍수지리의 대가 도선은 말했다. 또한 백두산은 우리 국토의 시작이며 백두대간을 품고 있는 민족의 영산이 아닌가. 또 한민족의 발상지인 단군신화를 잉태한 가장 성스럽고 고결한 산이다. 오는 길이 멀고 힘들다 할지라도 우리 민족의 시작점에 설 수만 있다면 그 정도 수고는 감내하고도 남음이 있지 않을까. 날씨가 구름 끼고 추운 탓인지 이도백화에서 그 모습이 보이지는 않지만 어렴풋이 가슴속에 느껴지는 맑고 성스러운 기운이 온몸에 짜릿한 전율로 다가온다. 새벽 3시에 일어나 호텔을 나섰다. 강원도청 환동해 출장소 직원들과 현지 가이드를 포함해 우리 일행은 모두 16명. 환동해 출장소 직원들은 동해바다의 어업과 해로를 관리하기 위해 강원도청에서 파견됐다. 이들과 함께 백두산의 일출을 보기 위해 지프에 나누어 타고 어둠 속을 달렸다. # 민족의 아픔을 간직하고 자고로 백두산에서 일출을 본 사람은 별로 없다. 특히 영하 30도, 체감온도를 측정할 수 없는 그런 겨울에는 더욱 그렇다. 그래도 불가능한 것만은 아니다. 조금만 부지런하면 된다. 한겨울에도 백두산 천문봉까지 차가 다닌다. 물론 일반 승용차는 아니고 중국에서 특수하게 불도저를 개조해서 만든 특수 버스인 ‘설령차’를 타면 천문봉 입구까지 누구나 쉽게 갈 수 있다. 새벽 5시, 장백산(張白山)이라고 써 있는 아치형 문을 통과한다. 이제 정말 백두산의 품에 들어왔다. 하지만 무엇인가 석연치 않다. 장백산이라니. 이 산에 숨쉬고 자라고 있는 풀 한 포기, 나무 하나 우리 조상의 손길과 정성이 미치지 않은 것이 없건만 어찌하여 이곳을 장백산이라 부르며 내 나라를 거치지 못하고 남의 땅을 밟아야 이곳에 도착할 수 있는가. 반쪽짜리 나라의 아픔이 전해진다. # 찬란하다, 백두여 설령차에 올랐다. 이미 중국인 관광객이 의자에 앉아 있었다. 얼어서 닫히지 않는 창문 틈 사이로 무서운 백두산의 울부짖음이 들리는 듯하다.‘휘잉∼잉 휘∼잉’하며 눈보라가 칠 때면 앞이 보이지 않는다. 간혹 새벽 달빛 사이로 백두산의 자태가 스친다. 목도리, 마스크, 귀마개, 장갑 등으로 온몸을 칭칭 둘렀건만 손끝과 발끝에는 여전히 한기가 느껴진다. 아침 6시가 넘어서자 동녘 하늘에 붉은 기운이 조금씩 올라온다. 마음이 조급해진다.‘이렇게 어렵게 올라가는데 혹시 해가 불쑥 나와버리면 어떡하나, 빨리 가야 하는데.’ 하는 마음이 앞선다. 굉음을 내며 설령차는 계속 백두산을 오른다. 출발한 지 한 시간이 지나자 드디어 차문이 열리면서 내렸다. 다행히 아직 해가 뜨지 않았다. 백두산에 첫발을 내딛는 순간 거세게 몰아치는 눈보라에 앞이 보이지 않는다. 기상대가 있는 주차장에서 천문봉까지는 걸어서 10여분. 일행은 앞서거니 뒤서거니 하면서 천문봉을 향해 발걸음을 옮겼다. 중학생을 둔 주부 홍복순(46)씨, 겨울산이 난생 처음이라는 정준호(47)씨도 고개를 숙인 채 천문봉을 향해 기어오른다. 만주벌판 저쪽 흐린 하늘이 점점 붉게 물든다. 대륙의 저쪽에서 시작된 차고 거친 바람은 백두의 16개 봉우리를 타 넘어 천지에 부딪치고 솟구치며 눈과 함께 얼굴을 강타한다. 그래서 눈썹에는 하얀 고드름이 생기고, 덜덜 떨린다. 어느 누구 하나 바람과 추위를 피해 내려가자고 이야기하는 사람은 없었다. 발 아래 천지는 한치 앞을 가늠할 수 없을 정도의 눈보라가 소용돌이치며 우리의 아픈 역사를 뱉어내고 또 뱉어냈다. 모두 천문봉에 손을 잡고 섰다. 갑자기 누군가 “동해물과 백두산이 마르고 닳도록…” 어느덧 차가운 백두의 머리끝에서 하얀 입김을 뿜어내면서 모두가 한마음으로 애국가를 불렀다. 장엄하게 펼쳐지는 백두대간의 첫머리에서 새로운 시작을 알리는 붉은 태양을 기다리며 우리의 가슴은 뜨겁게 달아올랐다. 말로 표현할 수 없는 추위 속에서 그 애틋한 기다림 끝에 먼 구름 사이로 거짓말처럼 붉은 덩어리가 솟는다. 자신의 몸을 열어 고귀한 생명을 품듯 시뻘건 태양이 나타난다. 숨이 멎고 맥이 풀린다.‘와’하는 탄성조차 지를 수 없는 신성함에 고개가 먼저 숙여진다. 이날 백두의 아침은, 아니 한반도의 신새벽은 이렇게 찬란하게 시작했다. 광활한 붉은 바다를 향해 “대한민국 만세”를 외치고 내려왔다. 뜨거워진 가슴으로 추위조차 느껴지지 않는다는 박욱기(33)씨, 추위의 고통이 떠오르는 태양과 함께 날아갔다는 김남순(39)씨, 평생에 잊지 못할 아침을 맞았다는 김용국(45)씨. 함께했던 모든 이들의 가슴속에 저마다 아름다운 추억을 간직한 채 백두산 천문봉을 내려왔다. # 하얗게 변한 천상의 호수 아침을 간단하게 먹고 천지를 보러 나섰다. 산장 주변에는 일반인들을 위해 옷, 신발, 장갑 등을 빌려준다. 아이젠이 달린 털장화와 털점퍼는 각각 3000원,4000원에 빌려주며 마스크는 1000원, 장갑은 3000원에 판다. 그러니 장비 걱정은 안 해도 된다. 백두산 온천지역에서 장백폭포를 거쳐 천지까지 왕복 3시간이 걸린다. 매표소 입구부터 백두산의 이름이 실감난다. 산 정상 부위가 화산활동으로 인한 부식토로 하얗게 뒤덮여 ‘머리부분이 하얗다’해서 붙여진 이름처럼 순백으로 변한 백두산은 입구부터 아름답다. 10여분을 오르자 깎아지른 듯한 절벽에 매달린 거대한 얼음 사이로 굉음을 내며 물줄기가 떨어진다. 이름하여 장백폭포. 이렇게 추운 겨울에도 거의 물이 얼지 않고 흐른다. 장백폭포 산장을 지나자 터널이 시작된다. 터널 속 ‘가파른 천 개의 계단’을 올라야 천지를 만날 수 있다. 문을 열고 터널로 들어섰다. 좀 답답하다. 하지만 차디찬 눈보라를 맞지 않고 천지까지 갈 수 있다는 데야 어디 문제인가. 천지로 가는 터널은 관광객을 위해 한국인이 5년여 걸친 공사 끝에 2003년에 완성했다고 한다.35년간을 사용하고 중국측에 기부채납을 한단다.‘참 우리나라 사람은 불가능을 모르는 민족이야. 이렇게 가파른 곳에 터널을 만들 생각을 했으니.’ 가파른 천 개의 계단은 40분 정도면 오를 수 있다. 차가운 바람이 느껴지지 않아 이마에 땀이 송글송글 맺히고 등산을 하는 기분이 든다. 어느덧 터널의 끝쪽 문에서 휴식을 한다. 밖의 기온이 낮아 몸에 난 땀을 식히고 나가야지 그렇지 않으면 감기에 걸리기 십상이다. 문을 열고 나서자 기다리고 있던 눈보라가 세차게 몰아친다.‘역시 쉽게 발길을 허락하지 않는구먼.’ 하지만 난간 옆으로 물이 흐른다. 참 대단하지 않은가. 영하 30도에도 얼지 않고 이렇게 물이 흐르다니. 바로 이 물이 천지에서 흘러 ‘승사하’를 이루고 중국 송화강의 출발점이다. 승사하를 지나자 본격적인 백두의 품이다. 양쪽으로 깎아지르는 용문봉과 천문봉이 우뚝하고 곳곳에 작은 바위들이 시베리아의 벌판을 연상케 한다. 세찬 눈보라에 신기루처럼 사라졌다 나타나는 잊지 못할 광경에 연신 입이 다물어지지 않는다. 그 정상에 이런 거대한 봉우리들과 천지라는 커다란 호수를 품고 있으니 경이롭다는 생각밖에 들지 않는다. 거센 눈보라를 맞으며 20여분 걷자 공룡 동상이 나온다.“와∼천지다.”하며 모두가 하얀 얼음판으로 뛰어든다. 맞다. 바로 여기가 백두산 천지, 하늘의 연못이라는 이곳은 하얗게 변해 있었다. 무려 둘레가 14.4㎞, 최대 너비가 3.6㎞, 최대 깊이가 384m인 연못. 어떻게 이런 산 정상에 커다란 호수가 있다고 누가 상상을 할 수 있겠는가. 모두 천지에 뛰어들어 한바탕 난리가 났다. 아예 드러누운 장희순(39)씨는 “만세 만세”를 외치며 “여기가 천지예요.”라며 북받쳐 오르는 감격에 말을 잇지 못한다. 바람에 연신 눈을 비비며 “한번이라도 더 봐야지. 내가 평생에 언제 다시 여기를 밟아 볼 수 있겠어요.”라는 유현진(53)씨의 눈에는 이슬이 맺힌다. 친구들과 함께 중국 여행을 한다는 천안 나사렛대 문성진(21)씨는 “남쪽의 산들과 달리 웅장하고 위엄있는 모습에 고개가 절로 숙여집니다.”라며 “좀 춥지만 정말 오지 않았으면 너무 후회할 뻔했습니다.”고 감격스러워했다. 이렇게 다들 백두산의 정기와 천지의 성스러움은 우리를 감동에 빠지게 했다. # 색다른 백두산의 별미 백두산의 또 하나 명물은 온천이다. 온천물의 온도가 섭씨 82도로 아주 뜨거워 계란을 담가 놓으면 자동적으로 삶아진다. 이렇게 삶은 계란은 정말 특이하다. 손으로 계란의 반을 잘라보면 흰자위는 반숙, 노른자위는 완숙이다. 먹기가 부드럽고 좋다. 온천수의 효능 때문이란다.3개에 1000원이다. 아주 맛있다. 주변에는 온천장이 몇 개 있다. 입장료는 1만원. 비싸다고 생각하지 말고 들어가면 정말 색다른 경험이 기다린다. 물이 좋은 것은 기본이고 노천으로 나가보라. 고드름과 흰눈이 쌓인 탕에 몸을 담그고 백두산의 이름 모를 봉우리를 바라보고 있노라면 1분도 안 돼 머리카락이 얼어버린다. 그러면 탕에 얼굴을 담가 녹이면 된다. 바람이라도 불라치면 하얀 눈가루가 탕을 휘감아 신선놀음이 따로 없다. 이 정도면 겨울 백두산의 참맛을 만끽했다고 할 것이다. # 민족의 혼이 서려 있는 연변 예전에 만주로 불렸던 연변지역에는 우리 동포들이 많이 살고 있다. 곳곳에 항일 독립투사들의 발자취를 느낄 수 있으며 두만강을 사이에 두고 북한 땅을 바라볼 수 있는 곳이다. 또한 이 지역에는 우리 조선족을 위해 간판에 모두 한글과 중국어가 병행 표기돼 있어 외국이라는 느낌이 들지 않는다.‘한국 돈’이 거의 모든 식당과 상점에서 통용이 될 정도로 한국적인 곳이다. 다만 거리 풍경과 사람들의 모습이 우리나라 70년대를 보는 듯하다. 훈춘 주변에 안중근 의사 유적지는 안중근 의사가 한달 동안을 머무르며 거사를 준비했던 집이 그대로 보존돼 있으며 마당에 유적비도 있다. 연길 근처인 용정에는 우리 가곡 ‘선구자’의 일송정과 해란강을 만날 수 있다. 연길에서 용정으로 가는 길 오른쪽으로 보이는 야트막한 산 위에 자리잡은 조그만 정자가 바로 일송정. 전에는 늠름한 자태의 소나무가 서 있었다고 하나 일제에 의해 고사당하고 지금은 작은 소나무 한 그루와 정자가 그 자리를 대신하고 있다. 또한 민족시인 윤동주가 다녔던 대성중학교가 있다. 현재 용정 제일중학교로 명칭이 바뀌었으며 현지 학생들이 공부를 한다. 옛모습을 그대로 간직하고 있는 구관 앞에는 윤동주 시비가 세워져 있고 건물 2층에는 사진, 화보, 책자 등 윤동주 시인의 기념전시관이 꾸며져 있다. 두만강을 사이에 두고 북한의 남양시와 중국 도문을 연결하는 도문대교, 북한의 나진 선봉과 훈춘을 연결하는 권하대교 등이 있어 멀리서나마 북한땅을 바라볼 수 있다. 지금은 훈춘시청으로 쓰이는 간도 일본총영사부는 ‘토지’드라마에서 길상이가 폭파하려고 했던 건물이다. 밀강 민속마을에 강운학(79) 박옥선(80)씨 노부부의 집은 60년 전 모습 그대로를 간직하고 있다. 함북 흑룡군과 연결된 사만자대교는 2차 세계대전 당시 구소련군 폭격으로 끊어진 채로 있었다. 이처럼 백두산을 가는 길에 둘러볼 만한 유적지와 역사적인 흔적이 많아 산 교육장으로도 손색이 없다. #백두산 관광의 선두는 동춘항운은 2000년 4월 28일 우리나라의 속초에서 러시아의 자루비노 항을 경유하여 중국의 훈춘시를 연결하는 최초의 해륙을 연계한 카페리 항로.즉 ‘백두산항로’라는 이름 아래 매년 여객 및 컨테이너 화물 등을 운송한다.또한 2003년 11월 6일부터 러시아 연해주의 수도이자 물류의 중심지인 블라디보스톡항까지 연장 운항을 하고 있다. 동춘항운 부설 준여행 에서는 이 카페리를 이용해 중국 백두산과 러시아 등을 여행하는 다양한 상품을 판매하고 있다.겨울철에 중국 연변지역 관광과 백두산을 오를 수 있는 6박7일 상품이 39만9000원,백두산을 서쪽에서 북쪽을 종주하는 5박6일 상품이 68만원,러시아 블라디보스톡과 하바로프스크 등을 열차로 여행하는 6박7일 상품이 79만원 등이다.www.dongchunferry.co.kr ,(02)720-0271
  • [토지 공개념 도입 추진] 토지공개념 이렇게 본다/전문가 진단

    ■ 전강수 대구가톨릭대 교수-‘토지는 공공재산’ 헌법정신과도 부합 행정자치부가 지난 15일 토지소유 분포 통계치를 공개한 이후 토지공개념 제도가 공론화되자 이미 위헌이나 헌법 불합치 판정을 받아 역사의 뒤안길로 사라진 제도를 왜 다시 끄집어 내느냐고 반발하는 사람들이 있다. 반대로 토지공개념 제도 아니고는 심각한 토지소유의 편중 현상을 해결할 방도가 없다고 생각하는 사람들도 적지 않다. 실제로 1990년대의 토지공개념 제도는 토지소유에 대해 국가가 규제하고, 미실현 자본이득에 대해 과중한 세금을 부과하는 등 자본주의적 시장경제의 원리에는 맞지 않는 내용이 일부 포함되어 있었다. 그래서 택지소유상한제는 1999년에 위헌 판결을 받아 폐지되었고, 토지초과이득세는 1994년에 헌법불합치 판정을 받은 후 98년에 폐지되고 말았다. 90년대의 토지공개념 제도에 일부 문제가 있었다고 해서 정신까지 부정해서는 안 된다. 왜냐하면 토지가 공공성을 갖고 있고, 따라서 공공의 복리를 위해 그 소유와 처분에 일정한 제한을 가할 수 있다는 토지공개념 정신은 우리나라 헌법 23조 2항이나 122조의 정신과 부합하기 때문이다. 사실 위헌 혹은 헌법불합치 판정을 받은 것은 토지공개념의 정신이 아니라,90년대 토지공개념 제도가 채택한 잘못된 정책 수단들이었다. 많은 사람들이 토지공개념의 정신이 위헌적이라고 생각하지만, 그것은 틀린 생각이다. 토지공개념의 정신은 사유재산제도와 시장경제의 원리와 조화를 이룬다. 자본주의 사회에서 개인이 만드는 상품들은 전적으로 만든 개인의 것이 되어야 하고, 자유로운 시장 거래를 통해 다른 상품과 교환될 수 있어야 한다. 그러나 천부자원인 토지는 다르다. 로크, 루소, 아담 스미스, 존 스튜어트 밀, 헨리 조지 등 사유재산제도와 시장경제의 원리를 발전시킨 자유주의 사상가들은 한결같이 이러한 토지의 특수성을 인정했다. 시장친화적인 방식으로 토지공개념 제도를 실시할 수 있다. 방법은 간단하다. 토지는 공공의 재산이라는 성격을 가진 만큼, 그것을 사용하는 사람으로 하여금 그 가치에 상응하는 대가를 사회에 지불하도록 하면 된다. ■ 장희순 강원대 교수-개발 감소로 부동산값 되레 상승 우려 부동산시장 안정대책 발표를 앞두고 유명무실해진 ‘토지공개념’까지 거론되고 있어 우려되는 바가 크다. 부동산값을 잡으려다 경제전반에 악영향을 미칠 수 있다. 현재 요구되는 것은 부동산문제의 본질을 정확히 짚어내는 것이다. 왜 상위 1%가 사유지의 절반을 차지하도록 방치해 두었는가, 강남 집값을 폭등시킨 원인은 무엇인가, 전국적으로 왜 지가가 상승하고 있는가와 같은 문제에 대한 정확한 진단이 필요하다. 부동산을 사회적인 문제로 해결하려고 해서는 안 된다. 부동산 문제는 기본적으로 경제적인 문제로 보고 토지와 주택이 국가경제에서 차지하는 비중과 생산요소의 기반이라는 인식 하에서 정책 대안을 마련해야 한다는 점이다. 둘째, 공공의 이익을 목적으로 적정한 수준의 개발이익을 환수한다는 것은 국민 모두가 찬성할 수 있다. 중요한 것은 적정한 수준의 기준에 대한 것이다. 누구나 용인할 정도의 수준을 유지하기란 결코 쉽지 않은 일이다. 하지만 사회 통념을 벗어난 수준의 개발이익의 환수는 오히려 토지소유자나 개발사업자의 토지이용 욕구를 감소시켜 상대적 공간수요 증가로 이어지고 부동산가격을 상승시킬 우려가 있다. 셋째, 부동산 상품성을 인정해야 한다. 토지와 주택은 공공재로서의 성격이 강하나, 반면에 사유재이면서 상품성을 가지고 있다. 현 정부에서 추진하는 정책은 부동산의 상품성을 부정하면서 공공성만을 강조하려는 경향이 강한 것 같다. 넷째, 부동산 개발방식의 전환이 요구된다. 전국적으로 기업도시, 혁신도시, 행정중심복합도시, 복합개발지구 등과 같이 개발을 전제로 한 막대한 보상금의 지급은 주변 지역의 새로운 토지수요로 작용해 지가를 상승시킨 요인으로 지적되어 왔다. 따라서 토지의 보상에 따른 현금의 유동성을 제약할 수 있는 보상시스템의 개발이 요구된다. 부동산시장의 안정은 절대적인 과제이지만 어떤 수단을 가지고 안정화시키느냐는 선택의 문제이다. 공개념과 같은 극단적인 새로운 대안의 마련보다는 시장충격을 흡수하면서 시장원리를 살릴 수 있도록 무수히 많은 기존 대안 중에서 지혜롭게 선택해야 한다.
  • 새달 ‘깜짝 놀랄 투기 대책’ 전문가들 주문

    새달 ‘깜짝 놀랄 투기 대책’ 전문가들 주문

    8월 중 발표될 부동산 대책에는 어떤 내용을 담아야 할까. 노무현 대통령이 깜짝 놀랄 만한 대책을 마련하겠다고 천명한 이상 강력한 처방이 나올 것으로 기대된다. 부동산 전문가들은 이 기회에 투기의 뿌리를 잘라낼 수 있는 근본 대책을 마련해야 한다고 주장했다. 차별화·양극화를 막기 위해 규제·거래억제 중심의 부동산 정책보다는 시장 기능을 회복시키는 대책도 주문했다. ●거래 투명성 확보, 불로소득 차단해야 전문가들은 무엇보다 거래의 투명성을 확보, 불로소득을 철저히 환수할 수 있는 장치가 마련돼야 한다고 입을 모은다. 투명성 확보의 첫 수단으로는 실거래가 확보를 꼽았다. 거래는 자유롭게 보장하되 부동산을 사고파는 사람이 실거래가를 의무적으로 신고토록 하고 이를 검증할 수 있는 시스템을 마련해야 한다는 것이다. 호가 위주의 사설 인터넷 가격 정보를 뛰어넘는, 공공기관이 운영하는 가격 통계 시스템을 갖추는 것이 시급하다. 실거래가 신고는 세금부과와 연계된 만큼 부동산중개업법뿐 아니라 세법에도 강력한 실천 규정을 마련하고, 이를 어길 경우 조세 포탈죄를 엄격히 적용하는 방안도 적극 검토해야 한다. 다음에는 투기성 거래 여부를 가려내 실거래가를 적용한 고율의 양도세를 물려야 한다고 입을 모은다. 단타 거래나 1가구2주택 이상 주택 거래, 이용목적에 맞지 않는 땅 구입자에게는 높은 양도세를 매겨야 한다는 것이다. 1가구1주택 양도라도 ‘이익 있는 곳에 과세 있다.’는 원칙을 적용하되, 실수요자에게는 공제혜택을 줘 사실상 비과세 효과를 보도록 하면 된다. 장희순 강원대 교수는 “실거래가를 기반으로 예외없는 양도차익을 환수하면 당장은 엄청난 반발이 따르겠지만 투기 심리의 싹을 자를 수 있을 것”이라고 말했다. ●거래 활성화로 시장기능 살려야 전문가들은 원활한 거래를 촉진하는 정책도 주문했다. 기존 주택 거래가 활성화되면 신규 주택 공급 이상의 효과를 가져올 수 있다고 말한다. 호가만 뛰고 거래는 이뤄지지 않는 비정상적인 현상을 막고, 신규 주택시장도 활성화시킬 수 있다는 판단에서다. 부동산 투자를 무조건 죄악시하거나 비도덕적인 행위로 몰고가는 처방은 바람직하지 않다. 투자 이익에 대해 공정하고 예외없는 환수 대책을 마련하는 것이 시장을 옥죄는 정책보다 우선돼야 한다. 이를 위해 부동산을 사고팔 때 내는 세금을 줄여주는 것이 필요하다. 취득·등록세가 1.5% 인하됐어도 과표가 시가표준액에서 기준시가로 2∼3배 올랐기 때문에 세부담은 오히려 늘어나게 된다. 지방 세수 확보는 다른 차원에서 접근해야 한다. 지자체 등의 반발을 우려, 세정을 다잡지 못하면 부동산 투기 심리를 차단할 수 있는 기회를 잃게 된다. 조세 저항은 세율을 조정하지 않은 채 실거래가를 적용, 과표만 상향조정하거나 과세 형평성을 잃었을 때 발생한다. 유예기간을 둬 양도세 부담을 완화, 거래를 활성화하는 방안도 검토해 볼 수 있다. 다만 실거래 신고는 예외를 줘서는 안된다. ●수급 불균형 해소와 동시에 공급 확대 최근의 부동산투기는 절대적으로 공급이 부족해서 생기는 현상이 아니다. 서울 강남 재건축 문제도 규제만 한다고 해결되지 않는다. 지역 실정에 맞는 시장기능을 인정하는 동시에 수요를 분산시킬 수 있는 대책, 예컨대 강북 개발 등을 활성화하는 방안을 검토해야 한다. 김현아 건설산업연구원 부연구위원은 “총량 확대 정책보다는 지역적 수요에 맞는 주택정책을 제시해야 한다.”고 밝혔다. 치솟는 분양가도 어떤 식으로든지 손을 대야 한다. 공영개발 방식을 확대, 개발이익을 적극 환수하는 것도 한 방법이겠지만 업체를 몰아 붙이거나 경제논리를 무시한 감정적 대응은 자제해야 공감을 얻는다. 주택 개발 과정의 투명성을 확보하는 차원에서 개발업체가 수긍하는 분양원가 공개나 분양가 상한제 도입을 적극 검토해 볼 수 있다. 아울러 인하된 분양가로 공급된 주택에서 시세차익이 발생, 투기를 불러오는 악순환을 막기 위한 투자이익 환수방안이 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • “신도시, 도심공동화·외곽팽창 부추길 뿐”/장희순 강원대 부동산학과 교수

    “신도시, 도심공동화·외곽팽창 부추길 뿐”/장희순 강원대 부동산학과 교수

    강남 집값 폭등이 다시 도마에 올랐다. 전국 땅값도 들썩이고 있다. 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 전문가조차 뭐가 뭔지 이해하기 어렵다. 부동산 개발과 관련한 정책들 때문에 정부가 부동산 가격 올리기에 열을 올리고 있다는 비판을 받고 있는 실정이다. 그 속을 알기 어렵다. 강도높은 대책들이 수없이 쏟아졌는데 왜 부동산 시장은 잡히지 않는 것일까. 특히 강남은 왜 이렇게 시끄러울까. 부동산 시장의 안정을 도모하기 위한 정책의 발상전환, 정책목표 설정이 필요한 때이다. 우선 강남 대체 신도시 개발로 강남 집값을 잡겠다는 것은 설득력이 부족하다. 새로운 신도시 개발은 무질서한 도시의 연담화 및 확산을 초래할 가능성이 크다. 기존 도심이 공동화되고, 노후·슬럼화하고 있는데 고작 재래시장 활성화 방안을 내놓는 정도다. 강남 집값 안정을 빌미로 기존 도심을 버려둔 채 새로운 신도시를 개발한다는 것은 아직도 경제논리·개발논리로 일관하고 있는 처사다. 이제는 도시 외곽 개발보다 기존 도심을 살려야 할 때이다. 재개발·재건축을 통한 기존 시가지를 활성화시키는 것이야말로 두 마리 토끼를 잡는 길이다. 둘째, 설령 신도시를 개발한다고 해서 강남 지역에 몰려 있는 수요, 즉 강남지역만 고집하는 수요를 차단할 수 있다고 보기 어렵다. 강남에 집을 둔 채 신도시에 집 한채 더 구입해 시세차익을 기대하는 수요가 태반이라면 신도시개발 또한 의미를 상실해 버린다. 이는 부동산 수요가 토지의 개별성·지역성에 의존하고 있다는 기본조차도 모르는 발상이다. 강남 대체 신도시보다는 강남을 묶고 있는 규제완화가 더 필요하다. 규제들이 강남지역 공간의 희소성을 높여줘 오히려 가격상승을 부추기는 꼴이다. 공간에 대한 공급과 수요는 시장조절기능에 맡겨야 한다. 몇 조원의 돈을 들여 강남 대체 신도시를 건설하기보다는 강남지역에 살고 싶은 사람은 자신의 경제적 수준에 맞춰서 살 수 있도록 하면 될 일이다. 그것까지 정부가 간섭할 일이 아니다. 대신 그들에게는 자산보유가치에 상응하는 부담을 철저하게 부과하면 된다. 빈익빈 부익부가 갈수록 심해지는 것은 부동산 보유에 따른 불로소득이 개인 호주머니로 들어가기 때문이다. 따라서 정부는 이익 있는 곳에 반드시 세금을 부과한다는 과세원칙에 철저해야 한다. 셋째, 부동산 가운데 특히 주택산업은 고용효과, 부가가치 유발효과, 생산파급효과가 크다. 투기를 부추기지 않는 범위에서 건설산업을 통한 경기부양을 유도하는 것도 좀처럼 살아나지 않고 있는 경제를 조금이나마 살릴 수 있는 길이다. 대신 건설업계는 투자 수요의 다양한 욕구를 파악, 그에 맞는 상품개발에 앞장서야 한다. 부동산 시장에 공급하는 상품의 다양성을 통해 투자 수요를 진작시켜야 하고, 시중의 부동자금을 재생산이 가능한 투자 상품으로 유인해야 시장을 안정시킬 수 있다. 마지막으로 해외투자자금의 단기 사용 억제와 장기적인 자금운용이 되도록 유도할 필요가 있다. 정부는 해외투자자금에 대해서 너무 관대한 정책을 펴는 것 같다. 지금은 외환위기 시기가 아니다. 부동산 시장은 살려야 한다. 부동산 시장 참여자들을 무조건 투기꾼으로 모는 것 또한 바람직하지 않다. 이것이 부동산시장의 안정을 도모하는 길이다.
  • “강남집값 바닥 안쳤다”

    “강남집값 바닥 안쳤다”

    아! 옛날이여. 강남 아파트 주민들이 깊은 시름에 빠졌다. 주택 거래를 죄는 대부분의 정책 칼끝이 강남 아파트를 향하면서 투자 메리트가 사라지고 가격 거품이 점점 빠지고 있기 때문이다. 매물이 늘고 있지만 거래가 이뤄지지 않아 가격 하락은 당분간 이어질 것으로 전망된다. 강남 아파트가 인기를 유지하는 데 버팀목이 됐던 각종 호재도 사라지면서 이래저래 아파트 보유 부담이 커지고 있다. 강남 아파트값 하락을 부채질하는 큰 원인은 늘 붙어 다녔던 각종 호재가 사라져 강남 불패신화가 깨지고 있기 때문이다. 무엇보다 재건축사업 강화, 보유세제 개편 등 주택 거래를 규제하는 각종 부동산 정책이 강남 아파트 투자자의 발길을 묶어두고 있다. 강남 아파트값 하락을 주도하는 아파트는 한때 최고 인기를 누렸던 재건축 아파트. 하지만 개발이익환수제 도입이 확실시되면서 재건축 대상 아파트는 더이상 ‘황금알을 낳는 거위’ 대접을 받지 못하고 있다. 매물이 증가하고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않는다. 보유세 강화와 주택거래신고제, 주택거래 투명성 확보 정책도 강남 아파트 인기를 끌어내리는 요인이다. 장희순 강원대 교수는 “거래 가격이 노출되고 양도차익에 대한 세원이 드러나면서 관행처럼 굳어진 가격 숨기기가 더이상 용인되지 않을 전망”이라면서 “높은 거래 관련 세금과 양도세를 내면 큰 차익을 기대하기란 여간 어렵지 않다.”고 분석했다. 강남 아파트값 고공 행진을 지탱해 줬던 다른 한 켠의 호재 또한 점점 사라지고 있다. 수능시험 대비 교육방송이 실시되는 등 대입 제도가 바뀌면서 강남 아파트 시장에서 교육 특수가 사라진 것이 대표적인 경우다. 예년에는 수능시험 이후 강남 아파트시장이 들썩거렸으나 올해는 조용하다. 수능 이후 불어닥쳤던 전세 구입난도 올해는 전혀 일어나지 않고 있다. 김영순 공인중개사는 “대입제도 개편으로 강남 유명 학원 프리미엄이 사라지고, 대신 수능방송의 위력이 살아나면서 교육특수가 눈에 띄게 감소했다.”면서 “수능시험 이후 나타났던 거래 증가와 가격 상승을 더이상 기대하기 힘들 것 같다.”고 예상했다. 각종 호재가 사라지면서 강남 아파트 시장은 ‘엄동설한’이 계속되고 있다. 인기를 끌었던 대치동 은마아파트, 개포동 주공아파트 등은 거래 중단과 가격 하락이 그치지 않고 있다. 황한섭 반석부동산 사장은 “지난해 봄 5억 6000만원 하던 개포 주공 13평형 아파트값이 최근에는 3억 9000만원까지 떨어졌다.”면서 “규제정책이 잇따라 발표되면서 수요자들이 값이 더 빠질 것을 기대, 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다. 황 사장은 “강남만이 누렸던 갖가지 특수가 사라져 가격 하락 기울기는 더욱 가파르게 진행될 것 같다.”고 전망했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • [부동산 in] 아파트값 바닥 확인 연말쯤?

    [부동산 in] 아파트값 바닥 확인 연말쯤?

    아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다. 각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다. ●주택거래규제 당분간 유지될듯 적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다. 일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다. 주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다. 집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다. 전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다. 장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다. 콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다. ●수도권 일부지역 빈집 늘어나 올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다. 서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다. 풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다. 집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다. 하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다. 이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다. 역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다. ●매수 타이밍은 연말 지나야 올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다. 그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다. 실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다. 김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 수렁 빠진 주택시장

    수렁 빠진 주택시장

    주택시장을 지탱하는 기둥 4개가 모두 흔들리고 있다. 기존 주택 거래 중단은 물론 신규 공급도 중단 위기에 처했다.미분양 아파트 증가와 청약·계약률 저조는 자금난에 허덕이는 건설업체를 더욱 옥죄고 있다. 지난해 말 나온 ‘10·29대책’등 정부의 잇단 주택시장 안정대책 조치로 부동산 경기가 꼼짝달싹 못하게 된 데 따른 것으로 분석된다.‘강력한 규제→거래위축→분양침체→공급 포기’라는 악순환이 이어지고 있는 것이다. ●미분양 증가,자금압박으로 이어져 1일 건설교통부에 따르면 6월 말 현재 전국의 미분양 아파트는 5만 97가구로 5월말 4만 5164가구와 비교,한달 만에 무려 5000여가구 늘었다. 미분양 아파트는 작년 10월 이후 2∼3개월 동안 월 4000∼5000가구 늘어나다가 올봄 이사철 수요가 몰리면서 잠시 주춤했다.그러나 주택거래신고제가 도입된 4월 이후 다시 급증세로 돌아섰다. 미분양 아파트 적체현상은 특히 수도권에서 심각하다.팔리지 않은 아파트는 1만 464가구로 5월보다 20.1% 늘어났다.2002년 이후 줄곧 1000∼2000가구대의 낮은 수준을 유지했으나 지난해 10월에 3000가구를 넘어선 뒤 급증하기 시작했다. 미분양 아파트 증가는 건설사 자금압박으로 이어지고 있다.김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “미분양 아파트로 인해 적어도 3조∼4조원이 묶여있는 것으로 파악된다.”면서 “시장경제원리를 무시한 정책들로 인한 폐해가 드러나기 시작한 것”이라고 말했다. ●수요 감소,거래 실종 기존 주택거래도 부진을 면치 못하고 있다.특히 주택경기를 앞서 끌고가는 서울 강남 아파트 거래는 주택거래신고지역 지정 이후 ‘실종’상태다.신고지역 지정 이전과 비교해 거래가 70% 이상 감소하고 가격도 바닥을 기고 있다. 신고지역 거래건수는 ▲강남구 140건▲송파구 218건▲강동구 122건▲성남시 분당구 140건(이상 4월26일 지정)▲용산구 34건▲과천시 15건(이상 5월28일 지정)등 모두 669건에 불과했다.신고지역 지정이 투기수요를 막고 집값을 잡는 데는 일단 성공했지만 실수요 거래까지 중단시켰기 때문으로 풀이된다. 장희순 강원대교수는 “정상적인 거래와 투기 수요를 명확하게 가려내기는 어렵겠지만 실수요자 거래마저 끊기게 하는 신고제의 제도적 모순이 빚은 결과”라고 지적하고 “부동산 거래의 투명성 확보 차원에서 접근하는 한편 지정 단위를 읍·면·동,또는 단지별로 묶어 지정을 최소화하는 것이 바람직하다.”고 말했다. ●청약·경쟁률 하락,공급 포기 수도권 일부 택지지구를 빼고는 신규 청약·계약률도 떨어지고 있다. 경기도 남양주 덕소에서 아파트를 분양 공급하는 건설업체는 “당초 계획대로라면 모델하우스 오픈과 동시에 100%청약이 예약돼야 하는데 분위기가 딴판”이라면서 “어렵사리 분양을 해도 실제 계약으로 이어질지 미지수”라고 말했다. 건설업계는 재건축개발이익환수제가 실시되고 분양가 연동제·원가공개,택지채권입찰제가 실시되면 시장은 더욱 가라앉을 것으로 전망했다. 신규 공급도 더욱 줄어들고 있다.8월 신규 아파트 물량은 4만여가구에 불과한 것으로 집계됐다.서울7차동시분양에 참여하는 업체는 단 2개사에 불과하다.비수기를 맞은 탓도 있지만 이보다는 미분양을 우려,공급을 꺼리고 있기 때문으로 보인다. 고철 주택산업연구원장은 “신고제 등 강력 규제가 거래를 급감시켰고,급기야 수요자들마저 시장을 떠나게 한 것이 원인”이라고 진단했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
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