박근혜 정부의 지난 2년간 주택정책은 절반의 성공으로 평가된다. 깊은 수렁에 빠져들던 주택 거래 시장을 정상화시켜 내수 활성화에 긍정적인 영향을 줬다는 평가를 받는다. 반면 전세난의 선제적 대응에 실패했고 대표 주택 공약인 행복주택 추진도 삐걱거려 서민 주거난 완화는 낙제점 수준에 그쳤다는 지적을 받고 있다. 2012년에는 주택 거래량이 73만 5000건으로 2006년 이후 최저치를 기록했다. ‘하우스푸어’라는 신조어가 생겨날 정도로 거래가 극도로 위축돼 경제·사회 문제가 심각했다. 하지만 2013년에는 중반부터 거래가 늘어나기 시작해 80만건을 넘겼다. 이어 지난해 주택 거래 건수는 100만건이 넘었다. 이는 전년 대비 18% 증가한 물량이며 2006년 이후 최대치다. 특히 주택시장을 견인하는 수도권의 주택 거래량이 전년 대비 27.3% 증가했고, 서울에서는 14만 8000건으로 전년 대비 32.5%나 증가했다. 정부가 내놓은 각종 주택시장 활성화 대책의 약발이 먹혔다는 것으로 볼 수 있다. 국토교통부도 주택 거래량 증가를 주택시장 정상화 대책(7.24), 주택시장 활력회복 및 서민 주거 안정 강화 방안(9.1) 등에 따른 시장 활성화 기대감과 매매 가격 회복세로 분석했다. 주택 거래량 증가와 집값 회복은 하우스푸어 양산에 제동을 걸어 사회 문제를 줄이는 데도 일조했다. ‘깡통주택’으로 인한 하우스푸어 양산을 막았고, 거래 중단으로 인한 ‘자금 경색형’ 하우스푸어로 전락하는 것도 크게 줄였다는 평가를 받는다. 주택시장의 각종 규제 완화 정책도 주효했다. 주택 투기가 만연하던 시절 도입됐던 낡은 규제를 과감하게 풀어 거래 활성화를 뒷받침했다. 재건축 완화, 각종 입지규제 철폐 등으로 서울 강남3구 아파트는 지난해 2만 3143가구가 거래돼 전년 대비 39.1%나 증가했다. 재건축사업 규제 완화에 따른 오래된 아파트 거래 증가가 서울 지역 주택 거래 증가를 유도했다는 것을 알 수 있다. 하지만 대표 주거복지정책인 행복주택을 비롯해 서민 주거난 완화가 기대에 크게 미치지 못한 것은 주택 거래 시장 정상화라는 긍정적인 평가를 퇴색시키기에 충분했다. 2013년 5월 발표된 행복주택 시범지구 7곳(서울 목동·오류·가좌·공릉·송파·잠실, 경기 고잔) 가운데 4곳은 주민과 해당 지방자치단체의 반대로 갈등이 촉발되면서 사업 추진이 지지부진한 상태다. 좋은 상품임에도 불구하고 숫자(공급 목표)에 집착한 나머지 시행착오를 겪은 것이다. 뒤늦게나마 다양한 공급 방안을 마련한 것이 다행이다. 서민주거난을 부채질하고 있는 전·월세 문제에 선제적으로 대응하지 못해 주택정책의 신뢰를 떨어뜨렸다는 지적도 받는다. 정부는 전·월세시장 불안이 저금리·저성장 기조 등 임차시장의 구조적 변화에 따른 어쩔 수 없는 결과라고 항변하고 있다. 보증부 월세 가구 지원 강화, 기업형 주택임대사업 육성, 버팀목 대출 도입 등의 대책을 내놓았지만 서민 주거난을 잠재우기에는 역부족이라는 평가를 받는다. 장희순 강원대 교수는 “정부 출범 초기 주택임대차 시장의 흐름을 꿰뚫지 못해 전·월세난에 대응하지 못했다는 지적을 피하기 어려울 것”이라며 “남은 임기 동안 서민 주거 안정 묘책을 찾아야 한다”고 평가했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택 공급 물량은 꾸준히 증가하는데 전세난은 쉽게 풀리지 않고 있다. 서민들은 작은 집으로 옮기거나 전세 보증금이 싼 외곽으로 내몰리고 있다. 정부는 뾰족한 전세대책을 마련하지 못하고 있다는 지적에 곤혹스럽기만 하다. 하지만 최근의 전세난은 임대주택 부족에 따른 원인이라기보다는 구조적 문제라는 점에서 쉽게 풀리지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 저금리와 월세 전환 증가, 새 아파트 입주 물량 감소, 재건축 이주수요 증가 등이 내년도 전세시장을 불안하게 하는 요인이다. 저금리와 월세 전환 증가는 전세난을 가중시키는 기본 요인이다. 연 2% 선으로 떨어진 초저금리가 주택 임대차 시장의 패턴을 바꾸고 있는 것이다. 박형렬 KDB대우증권 연구원은 “지금 같은 저금리 기조가 장기화할 경우 전세를 월세로 전환하는 속도는 더욱 빨라질 것”이라고 전망했다. 집주인들이 전세 대신 월세로 전환하는 속도가 빨라지면서 전세 물량도 줄어들고 있다. 주택 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중이 거의 절반에 이르렀다. 전세 비중은 2011년 67.1%에서 최근에는 58.4%로 감소했다. 전세 가격이 급등하는 가운데 보증금 인상분을 월세로 전환하는 사례도 잇따르고 있다. 서울·수도권 부동산중개업소에는 절반 정도가 월세를 포함한 반전세 형태다. 서울 강남은 물론 강북지역 중개업소에도 반전세 주택이 늘어나고 있다. 단독·연립주택에서 유행하던 월세는 아파트로 확산하고 있다. 특히 서민들이 많이 찾는 59㎡ 안팎 소형 아파트의 월세 전환 속도가 85㎡ 초과 아파트보다 두 배 정도 빠르다. 저금리가 장기화하면서 전세의 월세 전환은 당분간 이어질 것으로 전망된다. 단기적으로는 내년 신규 아파트 입주 물량이 부족, 당장 봄 이사철을 앞두고 전세난이 걱정된다. 전셋집은 새 아파트 집들이를 하면서 많이 나오는데 다음달 전국에서 입주를 앞둔 아파트는 1만 7000여가구. 지난해 같은 달의 절반 수준에 불과하다. 부동산114에 따르면 12월 전국 아파트 입주 물량은 지난해 같은 달보다 45.3% 줄어든 1만 7764가구다. 이달 입주 물량보다 30.1% 줄어들었고, 최근 5년간 12월 입주 물량 가운데 가장 적다. 특히 전세난이 심각한 수도권 입주 물량은 35.1%나 줄어든다. 내년 상반기 아파트 입주 물량도 올해보다 줄어들어 전셋집 구하기는 당분간 지속될 것으로 전망된다. 내년 상반기 입주 아파트는 10만 8144가구로 추산되며, 이는 올 상반기보다 17.1% 적은 물량이다. 재건축 아파트 이주 증가도 서울·수도권 전세난을 부추기는 요인이다. 내년 초 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서 발생하는 재건축 수요는 2만 4000여가구에 이른다. 과천·성남·의왕시 등 수도권에서도 1만 5000여가구의 재건축·재개발 이주수요가 나온다. 입주 물량 부족과 함께 재건축 이주 수요가 겹쳐 최악의 전세대란이 우려된다. 국토교통부는 서울시 등 지방자치단체와 재건축 이주시기를 조정해 전·월세시장 불안을 완화시키겠다고 밝혔지만 인위적인 조정이 쉽지만은 않다. 서울시는 재건축 사업 모니터링 체계 구축, 수급 상황을 고려한 이주시기 분산, 임대주택 조기 공급 및 전세·세입 임대 확보 등을 담은 대책을 내놓았지만 전세난을 막기에는 역부족이다. 장희순 강원대 교수(부동산학과)는 “최근의 전세 문제는 저금리와 집값 상승 기대감 붕괴 등에 따른 구조적인 현상이라는 것을 받아들여야 한다”면서 “당장의 대책보다는 다양한 방식의 임대주택 공급과 함께 월세 가구의 보호 대책도 함께 마련해야 할 것”이라고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

부동산 관련 불공정 관행을 시정하는 방안도 경제혁신 계획에 담겼다. 우선 전·월세 시장을 안정시키기 위해 2017년까지 공공임대주택 50만 가구를 공급하고 민간기업의 임대 시장 참여를 확대·지원하기로 했다. 월세 소득공제를 세액공제로 바꾸고, 통계 기반·정보 체계도 갖추기로 했다. 임대차 계약의 중개수수료 체계를 합리적으로 조정하는 방안을 담고 있다. 현실적으로 거래되는 상가권리금을 제도적으로 보호받을 수 있게 법적인 보호장치와 분쟁조정 기구를 두는 것도 포함됐다. 이런 대책을 놓고 시장은 기대 반 우려 반이다. 월세 세액공제 확대는 월세 세입자의 주거비 부담을 덜어 주는 동시에 월세 소득자에 대한 세원 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 제도로 평가된다. 물론 월세 거래에 대한 투명하고 객관적인 통계 기반이 갖춰질 때 가능한 일이다. 그래서 정부가 월세 통계 기반을 갖추려 하고 있다. 전세를 월세로 돌리려는 집주인들의 욕구를 누그러뜨려 전세 물건 부족 현상을 해소하는 데도 도움이 될 것으로 기대된다. 임대수입만 생각한다면 월세가 유리하지만 임대수입 노출을 꺼리는 집주인도 많기 때문이다. 장희순 강원대 교수는 “투명하지 못했던 월세 시장의 투명성 확보라는 효과 외에도 고액 월세 소득자들의 세원 노출로 공평과세 원칙을 달성할 수 있다”고 말했다. 우려도 적지 않다. 아직까지 임대차 시장의 갑(甲)은 임대인이다. 임대인이 부담해야 할 세금이 세입자에게 전가될 공산이 크다는 것이다. 전·월세 상한제가 도입된다면 모를까 자리를 잡기 전까지는 임대인 우월 시장에서 세입자와 소득공제 신청을 반대하는 집주인 간의 갈등이 깊어질 수 있다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “월세 거래의 투명성 확보는 분명 세입자에게 유리한 제도이지만 시장에서는 부작용도 생길 수 있다”며 “취지에 맞게 세입자가 덤터기를 쓰지 않도록 해야 한다”고 말했다. 상가 임차인의 권리금 보호 강화도 취지는 좋지만 부작용을 줄이는 것이 관건이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “상가 세입자들이 권리금을 챙기지 못하고 쫓겨나는 경우가 많았는데 법적인 보호대책을 만들기로 한 것은 환영한다”고 말했다. 그러나 권리금 보호제도는 말처럼 쉽지 않다. 보이지 않는 권리관계를 사고파는 것이라서 법적 틀을 갖추기 어려울 뿐만 아니라 실제 적용에도 복잡한 문제가 따를 것으로 전망된다. 권리금의 성격·범위 등을 어디까지 인정하고 취득세·양도소득세·재산세 등의 세금을 어떻게 부과하느냐가 논쟁거리가 될 전망이다. 한편 정부는 26일 경제장관회의를 열고 전·월세 선진화 방안을 발표할 예정이다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

임대차시장에서 월세는 거스를 수 없는 대세로 자리 잡았다. 2012년 기준 주거 실태 조사에 따르면 자기 집에 거주하는 경우는 53.3%에 불과하다. 나머지는 전세(21.8%), 월세(21.6%·보증부 월세 포함) 거주자다. 최근에는 10가구 중 4가구가 월세로 거주하고 있다. 순수 월세의 경우 정확한 통계가 잡히지 않는다는 점을 감안하면 월세 가구는 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다. 저금리 기조로 인해 월세를 선호하는 집주인이 늘어나고 1인 가구, 고령화 등 인구구조 변화에 따라 월세 비중은 더욱 증가할 것으로 예상된다. 전통적인 임대차 형태인 전세가 줄어들고 월세시장으로 주거 형태가 옮겨 가고 있는 것이다. 최근의 전세난도 집주인의 월세 선호가 가장 큰 요인으로 꼽힌다. 하지만 정부의 주택정책은 기존 주택 거래와 전세시장에 초점이 맞춰졌고 비상정상적인 월세시장을 바로잡기 위한 정책은 여전히 제자리를 맴돌고 있어 서민들의 고충은 더욱 커지고 있다. 월세시장이 비정상적으로 형성된 데는 많은 이유가 있다. 무엇보다 통계가 미비하기 때문에 문제가 생겨도 주먹구구식 처방밖에 할 수가 없다. 공공임대를 뺀 민간 임대시장은 사실상 사각지대나 마찬가지인 셈이다. 2000년대 천정부지로 치솟던 집값을 잠재우고 단기 시세 차익을 노린 투기 수요를 잠재울 수 있었던 수단은 주택거래신고제였다. 시·군·구별 전수조사가 이뤄져 가격 흐름이나 거래 동향을 한눈에 파악할 수 있었기에 적절한 정책을 세울 수 있는 기반이 됐다. 그러나 전·월세시장은 신고 의무화가 아니기 때문에 전수조사가 이뤄지지 않는다. 세입자들이 전세보증금을 지키기 위해 확정일자인을 받은 것으로 추정치 통계를 내고 있을 뿐이다. 보증금이 많지 않거나 순수 월세는 확정일자인을 받지 않는 경우가 많기 때문에 아예 통계에 잡히지 않는다. 민간 임대 활성화 대책을 내놓고 있지만 시장 반응이 신통치 않은 것도 통계 미비가 원인이다. 임대 사업자로 등록해 봤자 과세 표적만 되고 실익이 많지 않아서다. ‘수익 있는 곳에 세금 있다’는 조세 형평성이 무너진 것도 같은 이유다. 가구별 주택 소유 현황 통계가 정립돼 있는데도 불구하고 월세 수입에 대한 소득세를 물리지 못하는 것은 전·월세 통계 기반 부족과 세정 당국의 의지가 문제다. 2가구 이상 다주택자는 월세 수입을 신고해야 하지만 현실은 딴판이다. 월세 거주자가 세액공제를 받기 위해 월세 지출 내역을 요구해도 집주인이 소득세원이 드러나는 것을 꺼려 응하지 않는 게 현실이다. 90만채에 이르는 다가구주택은 사실상 전·월세 집이지만 1채 보유로 분류돼 세금을 내지 않아도 된다. 여러 채를 임대해도 임대 사업자로 등록하지 않으면 세원이 드러나지 않는다. 보증부 월세시장의 소득 현황은 확정일자인 신고 내역만 봐도 훤히 알 수 있다. 확정일자를 받기 위해 주민센터에 방문하는 세입자들의 정보를 가공하면 단순 동향이 아닌 실제 전·월세가를 기반으로 하는 통계를 추출할 수 있다. 과세 당국이 의지만 있다면 언제든지 과세 자료로 활용할 수 있다는 얘기다. 이를 위해서는 주택임대 사업자 등록을 의무화해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 현행 임대주택법에서는 임대주택 사업자 등록이 임의 규정이다. 장희순 강원대 교수는 “제도권 밖의 임대 사업자를 제도권으로 끌어들여야 한다”며 “국세청이 고액 주택 월세입자와 소득자를 정확하게 파악하고 있다는 신호만으로도 월세시장의 심리적 안정을 가져올 수 있다”고 지적했다. 조심스러운 견해도 있다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “과세 형평성 차원에서 임대 정보를 파악할 수 있는 시스템을 구축하려는 시도는 바람직하지만 자칫 정책 일관성을 해치거나 징벌적 과세, 세원 확보가 세입자에게 전가되는 우를 범해서는 안 된다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘8·28 전월세 대책’은 주택 취득세를 영구적으로 1~3% 인하해 주택 구입에 따른 비용을 줄여 주고, 구매 수요를 일으키기 위해 국민주택기금의 1%대 저리 대출자금으로 전셋값 수준의 주택을 살 수 있는 새로운 주택구입 모기지제도를 도입하는 것이 핵심이었다. 하지만 이런 대책이 중장기적으로 주택 시장 구조를 바꿔 전월세 시장을 안정시킬 수는 있지만 치솟는 전셋값을 잡기에는 역부족이다. 전월세 대책이라기보다는 사실상 매매활성화 대책에 가깝다는 지적이 많다. 장희순 강원대 교수는 “정확한 대책을 마련하기 위해서는 객관적인 통계가 필요하다”고 주장했다. 주택 거래와 가격은 실거래 가격 의무 신고 이후 정확히 잡히고 있지만 전월세 시장은 정확한 통계가 없다. 확정일자인 신고를 기준으로 전세 시장 통계를 내고 있지만 반전세나 월세는 확정일자인 신고를 하지 않기 때문에 통계가 전무하다. 주택 시장은 심리적인 요인이 다분하다. 전월세 수입에 따른 소득 과세를 하는 것만으로도 심리적으로 전셋값을 잡을 수 있다. 조정식(민주당) 의원은 기획재정부 국정감사에서 “전세 공급자들에게 세제 혜택을 강화하고 임대사업자 등록 의무화와 함께 이들에 대한 월세 소득에 대해 소득세를 강화할 필요가 있다”고 밝혔다. 분양을 전제로 한 장기임대주택 공급 확대도 필요하다. 전세는 우리나라만의 독특한 주택 금융이다. 집값이 오르는 것을 전제로 발달했다. 고금리 시대에 전세 보증금으로 수익을 올리던 시대에 정착된 제도다. 하지만 집값이 하락하면서 전세는 월세로 바뀌고 있다. 따라서 공공임대주택 공급 확대로 전세 수요를 누그러뜨리는 정책이 바람직하다. 전세자금 지원 사각지대에 있는 차상위 계층을 위한 촘촘한 대책도 필요하다. 동시에 대한주택보증이 실시하고 있는 전세보증금 반환보증제도도 정착돼야 한다. 이 상품은 대주보가 판매하고 있는데 전국에 영업점이 10곳에 불과하다. 영업점을 늘리거나 은행권에 판매를 위탁하는 방안이 요구된다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

최근 주택시장에서 아파트값 거품 제거, 전세시장 붕괴 등과 같은 논점이 부각되고 있다. 주택시장 전환기에 나타나는 현상이지만 단순 수요·공급만으로 설명할 수 없는 주택시장의 특성 때문에 그동안 믿었던 ‘정설’이 깨지기도 한다. 주택시장의 5대 논점에 대해 전문가들의 의견을 들어본다. ■아파트값 거품 제거? - 수도권 집값 올해 말부터 하락세 진정 아파트값의 거품이 상당 부분 제거됐다는 주장에 의견이 엇갈린다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 서울 아파트값의 거품이 최근 거의 제거되고 있는 과정이라고 주장했다. ‘주택순환국면 이론’으로 볼 때 가격은 하락하나 거래량이 증가하는 ‘제5국면’ 양상이 뚜렷하다는 것이다. 이어 연말에는 거래가 증가하고 가격도 더 떨어지지 않는 ‘6국면’으로 진입할 것으로 내다봤다. 다만 가격이 오르고 거래도 증가하는 ‘1국면’으로 진입하는 시기와 가격 상승폭에 대해서는 변수가 많다고 진단했다. 김리영 주택산업연구원 책임연구원도 같은 입장을 취했다. 김 연구원은 수도권 집값이 소득 수준보다 높은 편이지만, 추가 하락폭은 크지 않다고 판단했다. 주택보급률이 100%를 넘어 총량은 충분하지만 소비자들이 선호하는 지역의 주택은 부족한 상태라서 거품을 말하기는 어렵다는 것이다. 이런 근거를 들어 그는 수도권 집값이 올해 말, 또는 내년 초 정도에는 하락세가 진정될 것이라고 예상했다. 특히 정부가 내놓은 정책이 원활하게 추진되고 경제 여건이 개선된다면, 내년 상반기에는 가격 하락세에서 벗어날 수 있다고 확신했다. 이해광 한국공인중개사협회장은 최근 주택시장 움직임으로 보아 아파트값 거품이 거의 빠졌다고 확언했다. 이 회장은 수도권 아파트값은 거의 바닥 수준이라고 생각한다며 수도권 일부 지역에서는 거래가 부쩍 증가한 곳도 있다고 주장했다. 반면 장희순 강원대 교수는 의견을 달리했다. 장 교수는 거품의 실체를 우선 파악해야 한다고 주장했다. 수도권 아파트값 거품이 단순히 시장의 수요·공급 과정에서 끼었다고만 할 수 없다는 것이다. 분양가격 산정 단계에서 거품 수준의 시장 가격이 포함됐기 때문에 아파트값의 거품 논쟁은 의미가 없다고 보았다. 아파트 분양가격이 원가 개념이 아닌 주변 시세를 기준으로 판단하는 분양가격 산정의 구조적인 문제 때문이다. 시세를 기준으로 분양가를 산정하고, 이 가격이 시장 가격으로 굳어진 뒤 또 다른 아파트 분양가 산정의 기준으로 작용하고 있는 구조에서는 가격이 지속적으로 오를 수밖에 없다는 것이다. ■전셋값 매매가 올릴까 - 정책 불확실성 여전… 구매 제한적 전셋값이 상승하면 매매가를 끌어올린다는 일반적인 주장에는 전문가들 모두 동의하지 않았다. 최근 전세가 비율이 높은 것은 인정하지만 시장 여건이 다르다는 것이다. 장희순 교수는 전셋값 고공행진이 무조건 매매가격 상승으로 이어진다는 것은 잘못된 판단이라고 말했다. 전셋값 비율이 과도하게 높은 수준에서 금융완화 조치는 잠재적 구매수요를 자극해 주택 구매를 선택하게 할 수 있지만, 가격 상승 기대감이 현저히 떨어진 상황에서는 적극적인 구매수요 전환을 기대하기 어렵다는 것이다. 김선덕 소장은 서울 아파트 전셋값 비율은 60% 정도로 외환위기 이후 가격이 본격적으로 상승하던 2001년 6월(64%)보다 낮아 전셋값이 매매가 상승을 견인하는 데는 다소 무리가 따른다고 판단했다. 전셋값만 상승하고 매매가는 하락 또는 보합세를 보이는 ‘전세 선행기’는 대개 3~4년을 주기로 일어난다. 하지만 집값에 거품이 많이 형성됐을 때는 전세 선행기가 길게 나타난다고 그는 내다봤다. 김리영 연구원도 부정적으로 봤다. 우선 정부가 시장 정상화 대책을 내놓았지만 법률 개정안 통과 여부에 따라 시장이 출렁거릴 수 있다는 것이다. 정책의 불확실성이 여전히 존재하고, 충분한 구매력이 뒷받침되지 않고 있다고 분석했다. 경제회복 이후 소비자의 소득이 증가해도 주택 구매에 적극 가담하는 수요는 제한적일 것이라는 주장이다. 이해광 회장도 전셋값이 매매가격 상승을 밀어낸다는 주장에는 주저했다. 그는 전셋값 고공행진이 계속되고는 있지만 부동산 시장에 대한 비관론이 지배적이라서 전세수요를 매매수요로 전환하기에는 역부족이라고 보았다. ■전세수요가 매매로? - 특정계층 위한 금융완화… 수요 한정 장 교수는 전세수요의 매매수요로의 전환은 금융완화 조치에 따른 일시적인 현상이고 30~40대 거주안정지향층에 한정된 것이라고 보았다. 매매수요 전환의 한계 요인으로 우선 고용불안을 들었다. 고용안정은 더 나은 집으로 이사하는 ‘주거 필터링’을 이끌지만 현재 노동시장은 이를 뒷받침하지 못한다는 것이다. 주택 구매력과 계층의 한정성도 꼽았다. 특정 계층에 한정된 금융완화 조치로는 수요 발생이 한정적이라는 것이다. 또 주택수요자의 성향이 소유이익보다는 이용이익을 중시하는 형태로 변하고 있는 사회상을 지적했다. 집값이 오를 가능성이 희박한 상황에서 굳이 주택을 살 필요가 없다는 인식이 확대되고 있다는 것이다. 김 연구원도 본격적인 매매수요 전환이 이루어지지는 않을 것이라고 판단했다. 각종 정책이 본격적인 효과를 보기 위해서는 법률이 뒷받침돼야 하는데 국회 통과가 불확실하다는 것이다. 또 매수에 참여하는 수요층, 즉 지원받을 수 있는 실수요자와 대출을 받아 금융비용을 감당할 수 있는 실수요자가 제한적이라는 것이다. 경제여건 개선으로 소비자의 구매력이 증가할 것이라는 전망이 우세하거나 실제 소득이 증가해야 매매 전환이 이뤄지는데, 변화 폭을 과거 수준만큼 기대하기는 어렵다고 분석했다. 이 회장도 ‘8·28대책’ 발표 이후 주택시장이 조금씩 살아나고 있지만 전셋값 상승에 따른 실수요자의 움직임에 불과하다고 선을 그었다. 집값 상승에 대한 기대감이 떨어지기 때문에 분명히 한계가 있다는 것이다. ■전셋값 계속 오르나 - ‘깡통 전세’ 우려… 폭등현상 없을 듯 장 교수는 전셋값 수준이 정점에 이르렀다고 판단했다. 전셋값이 계속 오르면 전세 수요의 외연적 확산을 초래해 또 다른 주택 문제를 양산할 우려가 있다고 지적했다. 김 연구원은 전셋값이 조금 더 오를 것으로 예상했다. 그러나 상승세는 이전보다 약해지고 올 하반기부터 전세 강세가 주춤해지면서 상승폭은 점차 줄어들 것으로 보았다. 전세수요를 감당하기에 충분치는 않지만 하반기부터 입주물량이 증가하고, 정책적 효과로 전세 가구가 어느 정도 매매로 돌아서 전셋값 상승을 저지할 수 있다는 것이다. 그러면서도 전·월세시장 역시 정책이 얼마나 적기에 이행될 수 있을지, 국회 통과가 중요한 변수로 작용할 것이라고 판단했다. 이 회장은 현재 전셋값이 최고조에 달했다는 데는 이견이 없다고 말했다. 더 오를 수는 있겠지만, ‘깡통전세’에 대한 우려의 목소리가 높아지면서 더 이상의 폭등 현상은 나타나지 않을 것으로 보았다. ■전세시장 붕괴? - 집값 상승 불투명… 월세 전환 가속화 전세의 월세 전환 현상이 대세라는 데는 모두 동감했다. 또 당장 붕괴되지는 않을 것으로 전망했다. 장 교수는 전세시장 붕괴는 계속 진행형이라고 답했다. 전세를 놓아 거둬들였던 임대 수익이 급격히 하락함에 따른 대체 수단으로 월세를 선택하는 ‘주택자본주의 사회’로 진입하기 시작했다는 것이다. 월세 수익이 기존 전세 수익보다 크다면 월세로의 전환은 지속될 것으로 전망했다. 김 연구원도 월세시장이 중장기적으로 확대될 것으로 보았다. 다만 당분간 월세 가구의 증가 속도가 빠르게 진행되기는 어렵다고 판단했다. 그는 전세시장이 붕괴되기 위해서는 자본이득(매매차익)이 거의 0(제로)에 가까이 되거나, 집값이 떨어져 전셋값과 매매가격 간의 차이가 거의 없을 정도가 돼야 한다고 보았다. 일부 지역·평형에서 전셋값 상승으로 이런 현상이 나타나고 있지만 전반적인 상황으로 굳어지기는 어렵고, 설령 붕괴된다고 해도 상당히 많은 시간이 걸릴 것으로 판단했다.이 회장도 부정적인 입장을 견지했다. 집값 상승에 대한 전망이 불투명하고 은행 금리가 낮기 때문에 전세 비중은 갈수록 줄어들고 반전세나 월세의 증가세는 계속 증가할 것으로 보았다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택거래 활성화를 위한 부동산 대책은 여유 자금을 끌어들일 수 있는 수단이 포함되고 법안이 제때 따라줄 때 비로소 ‘약발이 먹힌다’는 분석이 나왔다. 9일 부동산114가 2008년 글로벌 금융위기 이후 쏟아져 나온 부동산 대책에 따른 시장 변동성을 조사한 결과 정책이 미봉책에 그치거나 법안 마련이 지연되면 되레 내성만 키우는 것으로 분석됐다. 금융위기 이후 나온 주택경기 활성화 대책은 모두 30건에 이른다. 이 중 이명박 정부가 27건, 현 정부가 3건을 발표했다. 2008년 ‘11·3대책’은 효과가 컸다. 서울 강남 3구를 뺀 수도권 전 지역 투기지역 및 투기과열지구 해제, 수도권 전매제한 기간 완화, 재건축사업 소형주택의무 비율과 임대주택건립 완화 정책은 시중 여유자금을 주택시장으로 끌어들이는 효과를 가져왔다. 이에 따라 2009년 초부터 거래량이 증가하고 가격도 오르면서 주택시장이 빠르게 회복됐고, 약발은 3분기까지 이어졌다. 하지만 2010년 4월 유럽 국가부채 위기로 전국 집값이 다시 급락했다. 정부는 ‘4·23 미분양 해소대책’을 발표했지만 효과는 미미했다. 결국 총부채상환비율(DT) 은행권 자율 조정, 생애 최초 주택구입자금 신설, 다주택자 양도세 중과 완화 2년 연장, 취등록세 감면 1년 연장 등이 포함된 ‘8·29 주택거래 정상화 대책’이 발표되면서 시장은 다시 회복돼 다음 해 상반기까지 효과를 냈다. 하지만 2011~2013년 글로벌 경제위기 이후 수차례 나온 대책은 약발이 먹히지 않았다. 현 정부 출범 이후에는 여유자금 유인과 수요 진작 수단을 포함하는 ‘4·1 대책’, ‘7·24 대책’(4·1 후속조치), ‘8·28 전월세 대책’ 발표 이후 효과가 나타나기 시작했다. 거래량 증가, 청약경쟁률 상승, 경매 낙찰률 상승 등이 이를 뒷받침한다. 전문가들은 본격적인 효과를 보기 위해서는 정책의 신뢰성 확보와 획기적인 자금 유인책이 뒤따라야 할 것이라고 지적했다. 장희순 강원대 교수는 “다주택자 양도소득세 중과 폐지, 분양가 상한제 축소, 리모델링 수직증축 허용, 취득세율 영구 인하 등 주요 부동산 관련 법안이 통과될 때 약발이 제대로 먹힐 것”이라고 지적했다. 임병철 책임연구원은 “미국·일본 등에서는 주택경기를 살리기 위해 파격적인 정책이 시행되고 있다”며 “일본의 주택 증여세(최대 1500만엔) 비과세, 미국의 양도소득세 과세 이연제 등을 검토해 볼 만하다”고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

비수기에도 수도권을 중심으로 전세난이 확산되고 있다. 전세보증금 상승도 문제지만 물건이 없어 더 아우성이다. 10~11일 서울 송파구 잠실 대규모 아파트 단지 부동산중개업소. 중개업소마다 싼 전셋집을 찾는 수요자들로 북적거렸다. 대부분 전세 수요자이지만 중개업소에는 월세 물건만 수두룩하게 쌓여 있다. 그렇다 보니 전세보증금도 초강세를 띠고 있다. 잠실 트리지움 59㎡ 아파트의 경우 매매 호가는 6억 4000만~6억 9000만원에 형성됐지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 전셋값은 3억 8000만~4억원을 부른다. 연초와 비교, 매매가는 오르지 않은 반면 전세보증금은 3000만원 정도 올랐다. 심각한 것은 전세 물건이 많지 않다는 것. 9월에 결혼하는 자녀의 신혼집을 구하러 왔다는 김성호씨는 “싼 전셋집을 찾다 보니 위험을 무릅쓰고라도 융자가 낀 전셋집을 구했다”고 말했다. 서초구 반포동 퍼스티지 아파트 59㎡짜리는 5억 4000만원을 부른다. 반전세는 1억 5000만원에 200만원을 줘야 얻을 수 있다. 연초 대비 3000만~4000만원이나 올랐다. 서울 강남의 비싼 아파트는 전세보증금이 비싸서 그렇지 물건은 그다지 달리지 않는 편이다. 문제는 수도권 중소 도시 소형 아파트. 싼 전세를 찾아 서울을 벗어난 주민들이 몰리면서 전세 물건의 씨가 마르고 가격도 천정부지로 치솟고 있다. 경기 성남시 분당구 야탑동 매화주공 아파트 3단지 46㎡ 전셋값은 1억 4000만원을 호가하지만 물건이 없다. 간혹 월세로 돌리는 아파트만 나오고 있을 뿐이다. 물건이 없다 보니 가격은 연초보다 1000만~2000만원 올랐다. 평촌 향촌마을 현대4차 61㎡ 아파트 전세는 2억 3000만원, 84㎡는 2억 5000만~2억 8000만원을 부른다. 연초보다 3000만~4000만원 이상 상승했지만 물건이 없어 중개업소마다 세입자들이 줄을 대고 있다. 소형 아파트 전세 품귀가 이어지면서 중대형 아파트로 발길을 돌리는 경우도 비일비재하다. 분당 중개업소에서 만난 최성규씨는 “서울 양천구 아파트 전셋집 주인이 보증금을 5000만원이나 올려 달라는 요구에 분당으로 내려왔다”며 “작은 아파트를 찾다가 물건이 없어 울며 겨자 먹기로 85㎡짜리 아파트 전세를 계약했다”고 말했다. 상가주택, 연립주택 전셋값도 덩달아 올랐다. 안양시 관양동 동편마을 상가주택 55㎡ 주택의 전세보증금은 연초보다 20%가량 올랐다. 연초 1억 8000만원 하던 물건이 이달 들어 2억원을 넘었다. 그나마 물건도 거의 동났다. 중개업자들은 전세난 원인을 거래 부진에서 찾는다. 김미정 래미안114 공인중개사는 “전세를 살던 세입자가 집을 장만하면서 새로운 전세 물건이 나오는 선순환 구조가 이뤄져야 하는데 세입자들이 보증금을 올려 주고라도 재계약을 하다 보니 전세 물건이 달리는 것”이라고 말했다. 또 “집주인들이 수익이 높은 월세로 돌리는 바람에 전세난이 가중되고 있다”고 덧붙였다. 전문가들은 전세 수요를 매매 수요로 돌리는 유인책이 나오지 않는 한 전세난은 쉽게 해결되지 않을 것으로 내다봤다. 장희순 강원대 교수는 “다가구주택자에게 양도소득세를 무겁게 물리는 제도를 폐지하고 공급량을 조절해 집값이 더 떨어지지 않을 것이라는 객관적인 신호를 주는 게 필요하다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

새 정부의 주택정책은 오랜 침체에 빠진 경기 회복과 ‘주거복지’ 확대로 요약된다. 상충되는 부분 같지만 새 정부는 ‘두 마리 토끼’를 모두 잡겠다고 나섰다. 주택 거래 활성화 정책이 자칫 안정된 주택가격에 기름을 끼얹는 것 아니냐는 지적도 따르지만, 전문가들은 거래 실종으로 인한 경제 전반의 피해가 눈덩이처럼 커지고 있는만큼 시장기능 정상화 대책이 시급하다고 입을 모은다. 불필요한 제도, 징벌적 규제를 과감히 풀어 거래 숨통을 틔워주자는 것이다. 17일 부동산업계에 따르면 주택 투기는 압축성장으로 도시화가 촉진되는 과정에서 수급불균형이 가져온 부작용이다. 단기간에 수급을 조절할 수 없게 된 정부는 급한 대로 거래를 차단하는 악수(惡手)를 둘 수밖에 없었다. 하지만 공급이 수요를 초과하는 지금은 투기억제 수단이 되레 정상적인 거래를 옥죄는 수단으로 변질됐다. 주택 디플레이션 부작용이 전체 경제의 발목을 잡을 수도 있는 지경에 이르렀다. 조주현 건국대 교수는 시장이 깊은 침체에서 빠져나오지 못하는 원인은 잘못된 규제 탓이라고 진단하고 즉각적인 철폐를 주장했다. 그는 “거래 활성화 차원에서 취득세는 제로(0)로 가져가고 양도세 면제 폭도 넓혀야 한다”고 말했다. 아파트 분양가상한제 역시 주택 가격을 낮추는 것이 아니라 되레 가격을 높이는 측면이 있는 만큼 폐지하는 것이 바람직하다는 입장이다. 김현아 건설산업연구원 연구실장도 “소득·세대·지역별로 금리나 금융규제를 달리해야 한다”고 거들었다. 구매력이나 상환능력을 따져 금융규제를 다양하게 적용해야 한다는 것이다. 금융규제는 근본적으로 금융권에 맡기고, 주택 구매능력과 욕구가 맞아떨어지는 수요자에게는 금융규제를 과감히 풀어야 시장이 살아날 수 있기 때문이다. 하지만 설익은 정책, 임시방편적인 대책은 오히려 화를 불러올 수 있다. 내성만 키우고 자칫 주택시장을 교란시킬 수 있다는 점에서 신중론도 설득력을 얻는다. 반짝 대책보다는 시장 불확실성에 대한 우려가 걷힐 때 비로소 안정적인 거래 증가로 이어진다는 것이다. 정남수 선대인경제연구소 자산경제팀장은 “이명박 정부에서 거래관련 세금을 감면해줬지만 거품이 빠지는 것을 막을 수 없었다”며 재정투입에 신중해야 한다고 지적했다. 부동산대책 때마다 단골로 등장하는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)도 무조건 폐지하는 것은 바람직하지 않다는 주장이 대세다. 시장에서 요구하는 것과는 상반된 내용이다. 구매력이나 상환능력을 따지지 않고 일률적으로 규제하는 것은 개선해야 하지만, 그렇다고 완화·폐지하는 것도 바람직하지 않다는 것이다. 서승환 국토부장관도 “금융 건전성 차원에서 금융대책으로 봐야지 부동산 대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다”고 선을 그었다. 전문가들은 ‘하우스푸어’, ‘렌트푸어’ 대책도 필요하지만 신중하게 접근해야 한다고 조언했다. 말처럼 쉽게 풀리지 않고 부작용도 따를 수 있기 때문이다. 생계·생업자금 대출로 생긴 대출은 주택구입 때문에 생긴 하우스푸어보다 악성이다. 하우스푸어 대책이 자칫 도덕적 해이라는 비판을 받지 않도록 세심한 설계가 필요하다. 새 정부가 추구해야 할 주택정책의 또다른 축은 보편적 주거복지 확충이다. 장기적으로 무주택자 5분위 이하 550만 가구 모두를 주거복지 정책 대상으로 삼기 위해서는 계층에 맞는 적정한 임대주택 공급이 전제돼야 한다. 이를 해결하기 위한 수단으로 내놓은 것이 ‘행복주택’ 건설이다. 전문가들은 임대주택 공급정책이 성공하기 위해서는 양적 지원도 중요하지만 소득수준을 기준으로 한 점진적인 업그레이드 정책이 필요하다고 지적한다. 장희순 강원대 교수는 “서민주택이라고 무조건 저가 주택을 공급해야 한다는 사고에서 발상의 전환이 필요하다”고 말했다. 이어 “양질(주거면적, 입지, 주거환경)의 주택을 적정한 가격으로 공급하되, 초기 입주시점에는 공공임대 아파트 수준으로 살게 하고 시간이 경과되고 소득이 증대하면서 일정 기간 이후에는 임대료를 올려 분양 아파트 수준으로 공급하는 방식을 펴야 한다”고 제안했다. 조주현 교수도 “임대주택 공급을 확대하되 임대와 임대보조 방식을 동시에 적용, 이를 해결해야 한다”며 “시장에 진입하지 못하는 계층이 있는 만큼 지원체계를 세분화하는 정책이 필요하다”고 강조했다. 행복주택의 개발 방향도 바로 잡아야 한다고 조언했다. 서두르지 말고 체계적으로 개발하고 상품을 잘 구성해 필요한 계층에게 공급돼야 한다는 것이다. 단순한 임대주택 공급확대 차원을 벗어나 지역 발전정책과 연계개발해야 할 것도 주문했다. 장희순 교수는 “도시공간 차원에서 철도로 단절된 지역을 연결하고 도시재생의 새로운 모델을 개발하는 계기를 만들어야 한다”고 말했다. 보금자리주택제도의 개선과 함께 이뤄져야 한다는 지적도 나왔다. 김현아 연구실장은 “보금자리주택의 구조조정을 하지 않고 추진하면 과잉공급 문제가 발생할 우려가 있어 균형을 맞추는 것이 필요하다”고 말했다. 주택문제를 종합적으로 다룰 컨트롤타워도 필요하다. 사전에 방향을 이끌고 이견을 조율할 수 있는 기구가 필요하다. 국토부가 내놓은 대책은 주로 신규 주택 수급조절 정책이다. 조세·금융분야는 아무런 권한이 없다. 때문에 국토부가 주도하는 대책은 반쪽짜리 대책일 수밖에 없다. 신설된 경제부총리가 종합 컨트롤타워를 맡고 복지, 금융, 조세 분야 등 범부처 차원의 부처를 아우르는 것이 필요하다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 김동현 기자 moses@seoul.co.kr [용어 클릭] ■하우스푸어(House Poor) 비싼 집에 사는 가난한 사람들이란 뜻. 소득에 비해 무리하게 대출을 받아서 집을 샀다가 대출이자와 빚에 짓눌려 힘겹게 살고 있는 사람. ■렌트푸어(Rent Poor) 하우스푸어에 빗댄 말로 치솟는 주택 임대비용을 감당하는 데 소득의 상당액을 지출해 저축 여력이 없는 사람.

집값이 더 떨어질까 아니면 바닥을 치고 상승세로 돌아설까. 빈사상태에 빠진 주택 거래시장에 숨통은 트일까. 새 정부 출범 이후 주택시장 향배에 세간의 이목이 집중돼 있다. 그동안 새 정부가 출범할 때마다 집값은 상승했고, 거래도 증가하는 양상을 띠었다. 선거 과정에서 쏟아져 나온 각종 개발공약 실천에 대한 기대감과 새 정권 출범에 따른 경기부양책이 주택시장 활성화로 이어졌기 때문이다. 또 여전히 부족한 주택공급량과 집값이 오를 것이라는 수요자 심리 또한 부동산 활황을 불러왔다. 국내 소비, 투자도 활발한 데다 투자처를 잃은 여유자금이 부동산 시장으로 몰렸기 때문으로 분석됐다. 참여정부 기간에는 한 해를 빼고는 해마다 집값이 상승해 정권 유지에 큰 부담으로 작용했다. 이런 현상은 특히 서울, 수도권에서 두드러졌다. 국민은행 아파트값 시세 분석 자료에 따르면 참여정부 출범 첫해인 2003년에는 전년도 대비 전국 아파트값은 9.6% 상승했다. 서울지역 아파트값은 10.2%나 올랐다. 국민의 정부시절과 비교하면 상승폭은 크게 줄었지만 여전히 집값 상승세는 꺾이지 않았고 전국적으로 투기광풍이 불었다. 결국 참여정부는 각종 주택투기억제 대책을 내놓았고, 그로 인해 2004년 한 해는 전년 대비 집값이 0.6%(서울 1.0%) 하락했다. 하지만 다음 해부터는 다시 상승세로 돌아섰고, 상승폭도 우리 경제가 감내하기 어려울 정도로 가팔랐다. 2006년 전국 아파트값은 13.8%, 서울 아파트값은 24.1%나 폭등했다. 이로 인해 참여정부는 임기 내내 ‘주택투기와의 전쟁’을 벌일 정도로 부동산 대책을 쏟아냈지만 집값 안정에는 실패했다. 현 정부도 출범 당시에는 집값 상승이 부담이었다. 정권 교체 첫해인 2008년에도 전국 아파트값은 2.3%, 서울지역 아파트값은 3.2% 올랐다. 이듬해에도 상승 폭은 둔화됐지만 여전히 1.6%, 2.6% 상승했다. 하지만 글로벌금융위기 이후 전반적으로 경기가 침체에 빠지고, 투자가 위축되면서 집값은 서서히 빠지기 시작했다. 집권 3년차(2010년)부터는 집값이 큰 폭으로 올랐던 서울 강남과 수도권 주요 도시를 중심으로 집값이 폭락하면서 급기야는 ‘하우스 푸어’ 등 경제·사회 전반에 걸친 문젯거리로 비화됐다. 시장 움직임에 탄력적으로 대응하지 못하는 바람에 집값 상승을 막는 정책부터 주택거래 활성화 대책까지 냉탕과 온탕을 오가는 정책을 펼칠 수밖에 없었다. 주택거래량도 급감했다. 국토해양부에 따르면 2003년 167만건(일반거래, 상속 등 포함)에 이르던 주택 거래량은 지난해 103만 7000건으로 감소했다. 참여정부 출범 이후 최근까지 일관되게 유지됐던 거래 억제대책이 낳은 부작용이다. 일반 주택거래 통계를 시작한 2006년과 비교해 전국에서 108만 2000건, 수도권에서는 69만 8000건이 거래됐지만 올해는 11월 말 현재 전국 62만 7000건, 수도권은 23만 3000건으로 3분의1 수준으로 감소했다. 그렇다면 새로운 정부 출범 이후 집값은 어떻게 될까. 주택정책은 어떤 기조를 띨까. 국민은 시원한 답을 바라고 있지만, 전문가들조차 섣불리 전망치를 내놓지 못하고 있다. 지금의 집값 흐름은 단순 주택 수급 논리만으로 풀기 어려운 복합적인 문제이기 때문이다. 부동산 전문가들은 새 정부가 출범해도 과거 정부 출범 초기와 달리 집값은 상승세로 돌아서기 어렵다고 전망한다. 주택시장을 움직일 만한 개발공약이 없고, 10년 전과 비교해 주택 공급량도 크게 증가해 구매 수요가 감소했기 때문이다. 집값이 더 떨어질 것이라는 막연한 불안감이 팽배한 것도 집값 회복을 더디게 하는 요인으로 꼽는다. 주택 거래 침체 역시 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 주택시장 침체가 이어질 것으로 보는 근거는 참여정부 때 양산된 투기억제 대책이 시장환경 변화에도 불구하고 여전히 시장을 옥죄고 있기 때문이다. 전반적인 경기침체가 지속될 것이라는 전망도 주택시장 전망을 흐리게 한다. 주택산업연구원도 새해 주택시장을 부정적으로 전망했다. 근거로 주택담보대출 금리 하락세가 이어지고 있지만, 가계부채 증가가 지속되는 등 소비자의 구매력이 낮아지고 구매심리 회복이 지연되고 있는 점을 들었다. 연구원은 또 지속되는 유럽재정위기, 미국 재정절벽의 문제, 중국의 경제성장 둔화와 같은 외부 불안요인으로 국내 경제회복 속도가 더디고, 이로 인해 주택경기 활성화도 기대하기 어려울 것으로 예상했다. 그렇다고 새로 출범할 정부에 인위적인 집값 회복정책을 기대하는 것도 무리일 것 같다. 전문가들은 새 정부가 집값 하락에 따른 심각성은 인식하고 있지만 섣부른 주택 활성화 대책을 꺼내지는 못할 것으로 보고 있다. 기껏해야 현 정부가 추진했던 활성화 대책을 연장하는 등의 소극적인 대책에 그칠 것이라는 전망이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “당분간 집값은 더 떨어질 것으로 전망되지만, 인위적인 집값 방어보다는 거래 활성화와 주택시장 연착륙 정책에 중점을 둘 것”이라고 말했다. 장 교수는 “새 정부가 고민해야 할 것은 집값 하락의 원인이 정책문제인지, 심리문제인지, 아니면 금융권 방어 문제인지를 따져보는 게 중요하다”고 말했다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원도 “새 정부 출범 이후에도 가격, 거래량 모두 침체에서 벗어나기 어렵다.”며 “주택시장 침체 지속으로 인한 경착륙 방지대책, 주택시장이 경제나 지방정부의 재정에 미치는 영향을 고려할 때 주택 거래 활성화 대책도 소홀히 할 수 없을 것”이라고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

국민 두 명 중 한 명은 스스로를 ‘하우스푸어’(주택만 갖고 있고 별도의 자산이 별로 없는 서민)라고 생각하고 있는 것으로 나타났다. 자칭 하우스푸어는 2년 전보다 급증했다. 세입자 4명 중 3명은 집을 구입할 능력이 있더라도 당장은 구입하지 않겠다고 했다. 서울신문·잡코리아가 시민 421명을 대상으로 지난 4일부터 실시한 공동 설문조사를 8일 마감한 결과에 따르면 자가주택 소유자(218명)의 48.2%가 ‘나는 하우스푸어’라고 응답했다. 이는 2010년 8월에 잡코리아가 481명을 대상으로 자체 실시한 설문의 29.9%보다 거의 20% 포인트 높은 것이다. 2010년은 리먼브러더스 사태로 촉발된 글로벌 금융위기 직후이자 수도권의 부동산 가격이 2004년 이후 6년 만에 마이너스를 기록했던 때다. 집값 하락과 대출 상환에 대해 주택소유자들이 느끼는 부담과 불안의 정도가 당시보다도 커졌다는 의미다. 특히 하우스푸어가 생기는 원인에 대해 52.3%가 ‘정부의 불안정한 부동산 정책’ 때문이라고 했다. 2년 전의 54.9%보다 약간 줄었지만 응답자의 절반이 넘는다. ‘개인의 과도한 투자 욕심’ 때문이라는 응답은 35.3%로 약간 증가했다. 반면 ‘세계적인 경제불황 때문’이라는 대답은 10.6%로 2010년 설문 당시의 5.6%보다 크게 증가했다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “정부는 이미 부동산 정책 도구를 모두 썼지만 1·2인 가구의 증가로 패밀리형 주택이 팔리지 않아 거래가 줄어드는 구조는 방법이 없다.”면서 “그나마 주택 소유 비중이 높은 고소득층이 주택을 내놓도록 유도해 이를 공공임대 등의 용도로 활용해야 한다.”고 말했다. 주택소유자 중 지난 1년간 소유한 주택 가격이 보합세였거나 10% 이상 하락했다는 응답자는 69.2%였다. 주택담보대출이 주택비용의 30% 미만인 이들이 55.9%였지만 30% 이상을 빚진 이들도 44.1%로 적지 않아 주택담보대출은 여전히 가계대출문제의 뇌관이었다. 반면 설문에 참여한 전·월세 세입자(203명) 중 지난 1년간 10% 이상 가격이 올랐다고 응답한 경우는 10명 중 6명(59.6%)에 달했다. 10% 이상 하락했다고 답한 이들은 4.4%에 불과했다. 하지만 이들 중 능력이 있더라도 당장 집을 구입하겠다는 이들은 4명 중 한 명(25.6%)꼴에 그쳤다. 향후 집값이 상승할 것으로 보지 않아서다. 주택소유자와 세입자 모두(421명)가 응답한 향후 1년간 주택 가격 전망은 62.3%가 보합세나 하락으로 예측했다. 정부의 부동산 정책이 하우스푸어를 양산했다고 하면서도 응답자의 40.4%가 모든 지역의 집값을 더 내리는 정책을 펴야 한다는 이중적인 태도를 보였다. ‘시장에 맡겨야 한다’가 18.5%였고 ‘서울 강남 3구(강남·서초·송파) 등 고가지역의 집값만 더 잡으면 된다’는 응답이 17.1%로 뒤를 이었다. ‘모든 지역에 부동산 부양책을 써야 한다’와 ‘강남 3구를 제외하고 부양책을 써야 한다’는 응답은 각각 13.8%, 10.2%였다. 거주지역을 중심으로 볼 때 강동·관악구 등 강남 3구 주변지역의 경우 자신들을 하우스푸어라고 지칭한 이들이 73.3%로 서울 지역 평균(51.3%)보다 월등히 높았다. 월 가구소득 대비 원리금 비율이 20% 미만인 가구 비율도 강남 3구와 강북이 각각 66.7%, 68.3%인 반면 강남 3구 주변지역은 33.3%에 불과했다. 반면 원리금 비율이 50% 이상인 가구는 26.6%로 강남 3구(0%)나 강북(2.4%)보다 크게 높았다. 이경주·오달란·이성원기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

지난달 비상경제대책회의에서 이명박 대통령은 “인구변화로 1인가구가 늘어나는 등 사회환경 개념이 바뀌고 기본적으로 주택 개념이 바뀐 만큼, 시대에 따라 주택정책의 개념도 변해야 한다.”고 말했다. 반가운 일이다. 하지만 이러한 정책전환에 대한 사고가 집권 초기에 있었더라면 하는 아쉬움이 남는다. 주택사정은 실로 다양하다. 수도권은 수도권 나름대로, 지방도시는 지방도시 나름대로 제각각이다. 지방도시는 주택이 남아돌아서, 반면에 서울은 주택이 모자라서 문제다. 이처럼 지역 간 주택문제의 불균형은 심각하다. 더욱 심각한 것은 지방도시 중에서도 과소 지역이다. 대도시 위주의 개발정책은 대도시로의 자본과 노동력, 정책 집중현상을 가져왔고, 농·산촌 지역은 지속적인 인구 감소와 고령화로 심각한 지역쇠퇴의 길을 걷고 있다. 지난 1975년 전국인구 대비 농·산촌 인구 비율은 48.9%였으나, 2010년 현재 농·산촌 인구는 18% 수준이다. 지역별로는 전체 1407개 읍·면 가운데 4000명 미만의 읍·면지역은 882개(62.7%)이며, 2000명 미만의 초소형 읍·면지역도 354개(25.2%)에 달하고 있는 실정이다. 그런데 이러한 양적 과소화보다 더 심각한 것이 인구의 고령화 현상이다. 농·산촌 지역의 65세 이상 고령자의 비중은 35.3%로 초고령사회 기준인 20%를 훨씬 초과하고 있는 실정이다. 이러한 상황임에도 주택 관련 정책은 대부분 도시지역의 문제에만 국한되어 있고, 농·산촌 지역의 정주여건을 둘러싼 문제에 대해서는 거의 방치하고 있는 상태다. 특히, 지방자치단체의 재정 악화가 현실화되면서 농·산촌 정주여건의 개선을 기대하기는 더욱 어려운 실정이다. 현재 중앙정부에서 농·산촌을 살리기 위한 여러 가지 정책들을 시행하고 있지만, 정작 그 지역에서 오랫동안 살고 있는 지역주민을 위한 정주여건 향상에는 크게 미치지 못하고 있는 것이 현실이다. 주목할 것은, 그런데도 이 과소 지역 주민의 정주 의사가 매우 높다는 사실이다. 강원도 내 과소 지역을 연구한 결과에 따르면, 해당 지역에서 계속 거주하겠다는 응답자가 전체의 92.6%로 조사되어 압도적으로 높은 정주 의사를 보였다. 반면, 노인전용주택이나 시설로 이주를 희망하는 주민은 겨우 0.2%에 불과했고, 도시중심부로의 이주희망자는 1.7%에 불과한 것으로 나타났다. 또 지속적인 정주에 필수적인 지원으로는 통원 등 외출 시의 교통편 서비스가 35.6%로 가장 높았고, 재해 발생 시 피난책이 16.3%, 안부 확인이나 안전 확인이 12.9%, 방문 등에 따른 대화상대 지원이 9.3%로 나타났다. 그리고 일상생활에서의 만족도는 이웃주민과의 친밀도가 가장 중요하다고 나타났으며, 경제적 여건 및 생활형편에 대한 것은 가장 낮은 항목으로 조사됐다. 주택문제와 관련된 우리 모두의 관심사는 서울·수도권에 집중되어 있다. 서울의 주택문제가 곧 대한민국의 주택문제인 것처럼 여겨지고 있다. 하지만 지방도시 과소 지역의 주거환경 및 정주여건은 열악해도 그곳에 계속 머물고 싶은 욕망과 실제 만족도는 대도시보다 매우 높다. 이렇게 보면 정주여건을 둘러싼 과제는 정부가 해결해야 할 과제도 있지만, 결국은 그 안에 살고 있는 사람들이 해결해야 할 과제다. 주택의 개념도 사람에 의해 정해지기 때문이다.

공간을 빌려주고 돈을 받는 형태의 비즈니스를 공간임대업이라 한다. 부동산 공간임대는 사무실, 공동주택, 점포, 공장, 창고, 농지, 광업용 토지, 기타 여러 가지의 부동산권리를 임대하고 임대료를 받는 부동산업의 하나다. 임대 형태에 따라 월세·사글세·전세·선납제 등으로 나뉘어지고, 집을 빌려주는 주체가 누구인가에 따라 공공임대와 민간임대로 구분할 수 있다. 주택시장에 임대주택이 나오는 경우는 자신이 살던 집을 남에게 빌려주는 경우, 별도로 소유하고 있는 집을 빌려주는 경우, 또 자신의 집을 빌려주고 자신은 남의 집을 빌려 사는 형태 등 시장에 공급되는 주택유형이나 임대사정도 다양하다. 하지만 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고 임대주택의 개념과 그 밑바탕에는 비즈니스적 사고가 깔려 있다. 공공임대주택은 사회적 약자를 위한 복지적 의미가 강하지만, 민간임대주택은 복지개념보다는 사업적 개념이 강하다. 즉, 수익률이 전제된다. 임대주택의 전형은 매달 월세를 지불하고 일시적으로 거주하는 방식이다. 주택의 임대방식은 매월 들어오는 수입에 대해 집주인이 어떻게 생각하는가에 따라 다르다. 매월 일정액의 월세 수입을 선호하기도 하고, 전세보증금처럼 목돈을 원하는 집주인도 있으며, 대학가처럼 학생들의 입·퇴거가 빈번한 지역에서는 1년치 선세를 선호하기도 한다. 이렇게 집주인이 어떤 형태의 임대를 선택하는가는 개인적인 사정에 따라 다르지만, 보통 시장상황에 의존해서 의사결정을 하는 경우가 대부분이다. 집주인들은 시장이 어떤 형태로 변하고 있는가에 주목하고, 그 변화에 어떻게 행동해야 하는가를 염두에 두는 것이다. 최근 정부의 전세 대책 발표에도 불구하고 전세금이 계속 오른다고 한다. 일부에서는 이러한 문제의 발생 원인으로 전세 대책의 현실성 결여나 통계의 오류, 부동산중개업소의 담합 등을 들고 있다. 그렇다고 부동산중개업소를 두들겨서 마녀사냥식의 분풀이라도 해야 할까. 안타까운 일이지만, 이러한 인식은 전세난 해결에 도움을 주지는 못한다. 우선, 지금의 전세 문제는 주택 공급의 부족에 기인한다기보다는 주택 수는 고정된 채 전세에서 월세로 임대형태만 바뀜으로써 전세형의 주택이 시장에서 사라진 데 있다고 본다. 즉, 집주인이 선호하는 임대방식이 바뀌었고, 이는 주택가격 하락과 전세보증금 운용에 따른 자본가치의 하락에 대한 집주인들의 불안감이 동시에 작용한 결과라 생각된다. 다음으로 재건축 등 일시적인 주거이전 수요의 발생과 보금자리주택에 기존 임차인들이 흡수될 경우 임대인들이 받을 시장 충격에 대한 반발심리가 작용한 복합적인 결과에 기인한 것으로 판단된다. 집주인들이 본격적으로 주택을 비즈니스 대상으로 인식하고 수익률을 고려하기 시작한 것이다. 이러한 시장 변화를 규제나 행정적 조작으로 해결하려 해선 안 된다. 전세문제 해결의 가장 근본적인 대책은 집주인의 불안감을 해소시켜 주는 일이다. 이를 위해서는 전세보증금의 운용에 대한 완화, 혹은 전세보증금의 수익률을 유지시킬 수 있는 금융조치가 필요하다. 이와 더불어 주택임대에는 높은 사회성이 요구된다는 점을 집주인들에게 인식시키고, 주택이 필요한 사람에게 합리적인 조건으로 임차가 가능하도록 행정조치를 강구해야 한다.

104년 만에 처음이라는 최근의 기록적인 집중호우는 소중한 생명과 재산을 앗아갔다. 더욱이 산사태와 해마다 되풀이되는 저지대 주택 침수. 그저 일상처럼 당연시되는 듯한 터라, 복구가 한창인데도 입맛은 씁쓸하다. 그런데 개인의 토지이고 주택이니 스스로 알아서 하든지, 못 살겠으면 다른 곳으로 이사 가면 되는 것 아니냐는 식의 발상과 대응은 곤란하다. 토지와 주택은 개인의 재산이기도 하지만, 사회적 자산으로서의 성격과 가치를 지니고 있기 때문이다. 또 집중호우 등의 자연재해는 이젠 더 이상 그저 몇 년에 한 번씩 오는 것이 아니라는 데 문제의 심각성이 있다. 자연재해는 생태계를 비롯한 식량자원, 수자원 및 건강에 이르기까지 광범위하게 영향을 미치기 때문에 어느 부문을 특정해서 개선하고 대안을 마련하는 건 매우 어려운 과제다. 하지만, 기후변화의 징조로 나타나는 국지성 호우나 해수면 상승과 같은 현상은 이미 비일비재하고, 익숙한 일이 됐다. 부동산 정책도 이에 맞춰 패러다임을 변화시켜야 한다. 개발에서 벗어나 보존 관리를 위한 정책으로 전환해야 한다. 부동산 개발을 통한 가치 창조도 중요하지만, 기존의 커뮤니티를 잘 보존하고 관리함으로써 가치를 유지해 갈 수 있는 지혜가 필요한 것이다. 부동산의 재산가치는 국가는 물론이고 개인에게도 매우 중요하다. 따라서 급격한 가치하락이나 상승을 방지하고, 안정적으로 그 가치를 유지할 수 있도록 시장을 통제하기 위한 시스템이 필요하다. 우선, 부동산정책은 도시지역과 비도시지역 간에 차원을 달리해 접근해야 한다. 도시지역은 신개발 위주의 정책에 따른 난개발로 환경 부담이 되고 있는 지역이나 예전의 저지대나 습지였던 지역을 원래의 모습대로 환원시키는 ‘도시재생정책’으로의 전환이 요구된다. 콘크리트 포장의 도로나 광장 등에는 녹지대를 조성해 자연유수의 지표 흡수율을 높여야 한다. 콘크리트로 피복된 도시는 그야말로 죽은 토지 위에 사람들이 살고 있는 것과 마찬가지다. 따라서 도심지 내 농업적 토지이용에 대한 제도적인 검토가 절실히 요구된다. 농지는 토양 보존, 대기 정화, 지하수 저장 등의 역할을 톡톡히 하고 있다. 도시지역 내 콘크리트를 걷어 내고 농지나 녹지로 환원하는 작업은 기후변화에 대응하기 위한 시발점이 될 것이다. 비도시지역은 무분별한 농지나 산지의 전용을 제한해야 한다. 한번 훼손된 토지는 원래의 상태로 환원하기 매우 어렵다. 따라서 농지와 산지는 미래 세대를 위한 담보로서 잘 보존하고 유지돼야 한다. 이와 함께 비도시지역 내 토지 이용 개발규제 완화 및 각종 개발 사업 시 규제 간소화 등도 재검토되어야 하며, 도시용지 공급확대 정책보다는 도시용지의 효율적 관리정책으로의 전환이 필요하다. 호우 피해주민의 상실감을 회복시켜주기 위해 중앙정부나 지자체 차원의 노력은 반드시 필요하지만, 토지와 주택의 상실은 인간의 존엄권 상실과 직결된다는 점을 인식해야 한다. ‘안거낙업’(安居業)이라는 말이 있다. 집이 편안해야 생업과 노동도 즐겁다는 뜻이다. 인간다운 삶의 보장은 ‘안거’와 ‘안전’이라는 주거문제의 해결에서 시작된다. 부동산정책의 방향전환이 필요한 이유다.

“40년간 개발제한구역에 묶여 주민들이 재산권 행사를 못 했는데, 보금자리주택으로 풀어야 한다.”(찬성 주민) “과천에 국민보급형 주택이 들어서면 전원도시로서의 가치가 훼손된다.”(반대 주민) 인구 7만 2000여명의 조용한 도시인 과천시가 개발제한구역인 ‘지식정보타운’ 부지에 추진 중인 보금자리주택 문제로 시끌벅적 요란하다. 주민들끼리 찬반으로 나뉘어 빚고 있는 갈등을 해소하려면 차별화된 보금자리 조성과 신규 주택 공급이 우선적으로 이뤄져야 한다는 대안이 나오고 있다. 17일 과천시에 따르면 시와 한국토지주택공사(LH)는 2009년 11월부터 갈현동과 문현동 일대 127만 4000여㎡에 지식정보타운 조성을 추진해왔으나, LH의 자금난으로 사업이 사실상 무산됐다. 이에 국토해양부와 경기도, 과천시, LH는 갈현·문현동의 부지를 포함한 135만 3000㎡(위치도)에 보금자리주택을 새로 건설하기로 방향을 바꿨다. 국토부와 과천시는 오는 11월까지 지구지정 및 지구계획 수립을 마치고 2015년까지 9600가구의 아파트를 건설하기로 했다. 과천시는 보금자리주택 전환으로 정부청사의 이전에 따른 도시 공동화에 효과적으로 대응할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 찬성 측 주민들로 구성된 ‘과천지식정보타운 보금자리주택지구대책위원회’는 “재산권 행사를 위해 차질 없이 추진돼야 한다.”는 입장을 보이고 있다. 그러나 보금자리주택 건설을 반대하는 주민들은 최근 ‘보금자리반대 비상대책위원회’를 꾸리며 집단행동에 들어갔다. 이들은 “과천시가 시민의 전체 뜻을 묻지 않고 보금자리 지구지정을 수용하는 등 전원도시인 과천의 가치를 훼손했다.”며 지난 12일 과천시선거관리위원회에 여인국 시장에 대한 주민소환 투표를 청구했다. 비대위는 “보금자리주택을 수용하면 안양 인덕원까지 국도 47호선 양쪽으로 고층아파트가 들어서 교통 체증과 환경 파괴가 우려된다.”고 주장했다. 보금자리주택 문제를 놓고 주민 갈등이 심화되자 과천시는 지난 11일 국토부에 보금자리 지구지정 보류를 요청했다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “보금자리주택을 둘러싼 찬반 갈등은 다른 곳에서도 상존하던 것으로, 보금자리주택 조성에 따른 주변 집값 하락은 잠재적인 요소일 뿐 시장경제에 미치는 실제적 영향은 미약할 것”이라고 설명했다. 그는 또 “차별화된 보금자리주택을 건설함으로써 주변 집값에 영향을 주지 않는 방향으로 진행하는 것이 바람직하며, 보금자리와 별도로 일반 입주자를 위한 신규 아파트를 동시에 분양해 파장을 최소화하라.”고 조언했다. 김병철기자 kbchul@seoul.co.kr

토지는 공기나 물과 같은 자연물로 인간을 포함한 모든 생물의 에너지대사에 빠져선 안 되는 필요불가결한 것이다. 또, 지구상의 모든 생물이 함께 살 권리를 공유하고 있는 존재다. 땅에는 지구상의 모든 산 것들이 얽히고 설켜 있다. 그런데 이 본래적이고 기본적인 관계가 붕괴하고 있다. 근본적인 원인은 인간에 의한 무분별한 토지 이용과 개발에 있다. 국제해양생태계연구프로그램(IPSO)은 인간의 무분별한 남획과 훼손, 농가에서 흘러나오는 화학비료 등에 따른 오염, 이산화탄소 배출에 의한 해양 산성화 등으로 땅이 망가지고 있으며, 또 이로 인해 기후변화 요인과 더불어 바다도 급격한 속도로 파괴되고 있다고 경고하고 있다. 해수면 상승과 해류의 변화에 의해 제주도를 비롯한 해안가 마을이나 도시에까지도 엄청난 피해가 있을 것이라는 사실은 매체를 통해 이미 잘 알려져 있다. 가장 최근의 일을 돌아보자. 구제역 가축 매몰지 주변의 침출수로 인한 토양 및 지하수 오염 등은 바다는 물론, 토지까지도 오염원으로 뒤범벅되어 있다는 것을 시사한다. 금수강산이라는 말을 쓰기가 부끄러울 지경이다. 지역별 토지 이용의 형태는 역사·문화, 천연자원, 기후, 지형, 지세 등에 따라 각각 다르다. 우리나라는 산간내륙지역과 하천유역 및 해안지역을 중심으로 마을과 도시들이 주로 분포되어 있다. 최근, 하천유역이나 해안에 근접한 도시들은 홍수 등에 의한 침수 피해가 반복적으로 발생하고 있다. 따라서 지역별 특성에 맞는 토지 이용이 필요하며, 해당 도시의 공간구조나 이용밀도, 도시·비도시의 구분기준 등에 따라 다르게 적용해야 한다. 즉, 하천형과 해안형 도시는 방재적 관점에 입각해 수해에 대응할 수 있도록 계획돼야 한다. 또 산악·내륙형 도시는 저탄소·녹색도시화가 가능하도록 녹지율에 대한 강력한 규제를 실시할 수 있는 법·제도의 개선이 요구된다. 이를 위해서는 몇 가지 원칙이 필요하다. 우선, 토지이용의 다목적성이다. 이는 현재의 토지 이용 상황만을 고려해서는 안 되며, 그것이 가진 잠재적인 생산능력과 환경 대응 능력을 포함해 토지공간 자원이 최대한 유효하게 이용될 수 있도록 해야 한다는 것이다. 둘째는 토지용도의 복합성이다. 기후변화에 따른 녹색성장을 도모하기 위해서는 토지 이용의 질적 향상과 개선에 주력해야 하며, 이를 위해서는 토지 이용의 복합화를 도모해야 한다. 타용도 간의 토지를 어떻게 복합적으로 이용할지 여부와 해당 토지 이용의 잠재성을 최대한으로 극대화시킬 수 있는지 여부가 중요한 과제다. 복잡한 토지 이용 규제에 대해 종합적·조직적 정비가 필요하다. 셋째, 토지 이용의 선택성이다. 법률에 규정되어 있는 획일적인 용도 규제에 의존해서는 안 되며, 지역특성이 반영된 토지 이용이 이루어져야 한다는 점이다. 관주도형의 공공성에 기초한 토지 이용 규제가 아니라, 기후 변화에 순응하기 위해 토지 이용을 주민 스스로 결정할 수 있도록 주민 주도의 공적책임성(共的責任性)에 입각한 토지 이용이 이루어지도록 유도해야 한다. 기후 변화에 순응하기 위한 새로운 토지정책의 패러다임은 어디를 어떻게 얼마나 개발해서 편익을 증진할 것인가의 문제가 아닌, 인류 생존을 위한 토지이용정책이어야 한다는 점을 인식해야 한다.

지역균형 발전정책의 하나로 추진되는 공공기관의 지방 이전을 둘러싼 불협화음이 계속되고 있다. 한국토지주택공사(LH) 본사를 경남 진주로 일괄이전하고 과학벨트 입지를 대전 신동·둔곡지구로 결정한 정부 발표가 있자마자 이해관계를 갖고 있던 지방자치단체 간 갈등 조짐이 확산되고 있다. 설마했는데 역시나다. 과학벨트나 공공기관의 지방 이전과 관련해 지자체들이 왜 그렇게 유치를 열망하고 있는가 되짚어 볼 필요가 있다. 지자체장들의 정치적 욕심을 떠나서 지방도시는 현재 인구·경제·교육·문화·산업시설 등 모든 인프라가 수도권으로 집중된 결과 자생력을 상실한 지 오래다. 수도권과 비수도권의 격차는 더욱 확대되고 있다. 중앙정부와 지방정부 간 대립과 갈등구조는 심화됐고, 지방도시 간 불균형도 커졌다. 지방의 인구 감소와 고령화 및 산업 쇠퇴로 인해 발전의 원동력이 될 수 있는 에너지원도 찾기 어려운 상황이다. 대다수 지방도시는 정주생활권의 중심지로 공간적·기능적 역할을 하지 못하고 있다. 이런 상황에서 대형국책사업의 유치나 규모가 큰 공공기관의 이전은 지역 재생을 위한 종잣돈을 만드는 일인 셈이다. 과학벨트의 입지 선정이나 LH의 본사 이전 결정을 지방도시 부활을 위한 관점에서 본다면 직접적인 이해관계에 놓인 지자체로선 간절한 일이다. LH로 통합되기 전 토지공사는 전북 전주혁신도시로, 주택공사는 경남 진주혁신도시로 이전하기로 돼 있었다. 또 과학벨트사업은 정부가 2017년까지 총 5조 2000억원을 지원하는 계획으로 기초연구진흥과 우수 이공계 인력 육성을 위해 마련됐다. 공공기관의 지방 이전은 지역적 특성을 고려한 균형발전의 도모라는 대명제 하에 이뤄진 것이며, 과학벨트와 같은 국책사업은 국가의 백년대계를 위한 결정이다. 정부는 이런 대명제를 실현하기 위해 국책사업의 ‘경제성 제고’와 ‘정책의 효율성 증대’라는 두 가지 관점을 명확히 해야 한다. 즉, 이번 결정이 정치논리를 배제하고 경제성과 효율성의 관점에 입각해서 이뤄졌음을 충분히 설명하고, 국가적·대승적 차원에서 수용하도록 각 지자체에 이해를 구해야 한다. LH 본사 이전의 경우, 지역에 미칠 영향에 대해선 누구도 장담할 수 없다. 현재 LH가 처해 있는 상황을 고려하면 장밋빛만은 아닐 것이다. LH의 총부채는 지난해 말 125조원에 달한다. 하루 이자만 무려 100억원에 이르는 천문학적 금액이다. LH 스스로도 사업 구조조정, 인력 감축, 임금 반납, 경비 절감 및 기술 선진화 등에 안간힘을 쓰고 있다. 경제성과 효율성을 고려한다면 분산배치보다는 어느 한 곳으로 집중하는 것이 낫다고 판단된다. 두 집 살림을 할 여력이 없다는 점을 고려해야 한다. 이같이 현재 LH가 놓여 있는 상황과 경제성·효율성의 관점에서 봤을 때 답은 명확하다. 여러 상황을 종합해 정부가 고심 끝에 내린 결정일 것이다. 국책사업의 입지 결정을 둘러싸고 앞으로 남겨진 과제는 정부의 정책결정이 경제성과 효율성을 중시하는 원칙에 입각해서 나온 것인 만큼 지자체와 지역주민, 정치인 등 모든 이해관계인들을 어떻게 설득해 갈등을 최소화할 것인가에 대한 지혜를 모으는 일이다. 국책사업의 유치 경쟁이나 LH 이전지 선정에서 승자와 패자가 있을 수 없다. 지역 재생을 위한 주민의 눈물겨운 노력과 뜨거운 열정이 확인됐다는 점과 아름다운 승복만이 남아 있다. 그러나 최근 돌아가는 상황을 보면 지역 균형발전과 국가 백년대계를 위한 국책사업이 그 의미가 퇴색된 채 지자체장의 공적 쌓기나 정치적인 도구로 전락한 것은 아닌지 우려스럽다. 지방도시 살리기가 시급한 때에 지역 간 분열을 조장하거나 불필요한 과열경쟁을 부추기는 일은 더 이상 없어야 한다. “경쟁에서 최선을 다하고 결과에 승복하는 아름다운 사회를 만들자.” 스포츠 경기가 끝나면 으레 나오는 싱거운(?) 말이지만 새삼 새겨야 할 필요가 있다.

신축주택은 하루라도 살았다면 시장에서 중고주택의 가격으로 거래되는 것이 일반적이다. 자동차와 마찬가지다. 미국의 경우 중고주택은 신축주택가격의 85% 정도 낮은 수준이고, 일본은 2003년 조사에 따르면 중고 아파트 가격이 신축 아파트 평당 구입가격의 64% 정도 된다는 연구 보고가 있다. 신축주택의 가격은 당연히 중고주택의 가격보다 높다. 너무나 뻔하고도 지당한 얘기다. 하지만 이러한 세계 각국의 주택시장에서 당연한 얘기가 우리나라에서는 그렇지 않다. 물론 일부지역에서는 중고주택에 비해 신축주택의 가격이 높지만 일반적으로 그 가격 차가 그다지 크지 않고, 오히려 중고주택의 가격이 신규 분양주택의 새로운 가격기준이 되기도 한다. 현재, 우리나라의 주택가격 형성에 있어서 나타나는 기이한 문제의 본질은 중고품이 신상품보다 높은 가격으로 형성된다는 점이다. 이러한 주택가격의 전복 현상은 개인의 자산 축적 욕구와 공공의 정책적 판단 오류에 의한 결과로 볼 수 있다. 또, 주택가격이 일정수준으로 유지돼야만 하는, 다시 말해 금융상품화 및 주택의 자본예속화로 인해 주거로부터 자유를 박탈하는 사회풍토에도 있다고 본다. 이러한 맥락에서 분양가상한제가 도마 위에 올랐다. 분양가상한제는 공공택지 내 아파트, 재개발, 재건축, 주상복합 등을 포함한 민간주택 등도 원가에 적정수익률을 더해 분양가를 정하는 것이다. 즉, 주변 주택가격의 시가보다 낮게 신규분양가격을 책정하도록 유도하는 제도다. 이는 주택가격이 폭등하는 시점에서는 어느 정도 정책적·심리적 실효성이 있다고 생각된다. 하지만, 부동산시장의 침체 국면에서는 주택사업자의 공급의욕 감소, 재개발·재건축사업의 수익성 악화로 인한 사업 지연 및 공급물량 감소, 중고주택에 비해 저렴한 신축주택을 기대하는 투기 수요의 양산으로 인한 주택시장 내 수요 왜곡 현상 등을 발생시킬 수 있다. 따라서 분양가상한제의 적극적인 개선 및 폐지가 요구된다. 물론, 전면 폐지하는 것은 문제가 될 수도 있지만, 85㎡를 초과하는 분양주택에 대해서 폐지하는 것은 무방할 것이다. 적어도 이 규모의 주택을 분양받고자 하는 수요층은 어느 정도 구매력을 확보하고 있는 계층이며, 일정요건의 금융조건에 부합하면 충분히 주택을 구매할 수 있다. 하지만 60~85㎡ 미만의 주택이나, 60㎡ 미만 소형분양주택의 경우에는 일정한 제한을 두는 방향으로 개선하는 것이 바람직하다. 최근 1인가구, 2인가구의 증가나 고령화로 인해 노인세대비율이 급증하고 있는 시점에서 소형주택은 복지적 주택개념에 입각해 신규분양가격을 통제하는 것이 바람직할 것이다. 60~85㎡ 미만의 주택은 지방자치단체에 위임해 부동산시장의 국지적 특성을 살리고, 지역실정에 맞는 분양가상한제를 탄력적으로 운용하는 것이 바람직하다.. 일괄적이고 무차별적인 분양가상한제는 반드시 개선돼야 한다. 서민형의 소형주택은 강력한 가격통제정책을 실시하고, 중·대형의 주택은 민간사업자의 자율성과 경쟁력이 확보될 수 있도록 하기 위해 적합한 가격수준으로 시장에서 결정되도록 유도해야 한다. 이 모든 것이 주택자본주의사회로 가는 길목에서 가장 먼저 정비해야 할 과제다.

산업혁명 이후 급속하게 늘어난 에너지 수요, 석탄·석유와 같은 화석연료 연소의 결과물인 이산화탄소의 증가, 여기에 유해물질인 에어로졸의 증가까지 보태져 대기 구성 성분의 변화가 기후변화에 막대한 영향을 끼치고 있다. 결국 이로 인한 지구온난화는 빙하 해빙, 북극 해양빙의 퇴각, 북반구의 적설 면적 감소, 해수면 상승과 같은 결과를 초래한다. 이는 IPCC(기후변화에 관한 정부 간 협의회) 4차보고서가 예측한 것보다 훨씬 더 빠른 속도로 진행될 것이라는 보고도 있다. 지구온난화는 인류의 산업활동은 물론, 생존까지 위협하게 될 것이다. 따라서 기후변화에 순응하기 위한 녹색성장은 선택의 문제가 아니다. 지구생태계의 보존과 인간생존을 위해 필요불가결한 당면과제다. 특히, 기후변화와 관련한 토지문제는 식량생산을 위한 농지의 관리, 주거지의 침수에 따른 새로운 안전·안정적 택지의 공급, 도시용 토지이용의 최소화와 비도시적 토지용도의 확대, 지구 온난화의 저지와 대기정화능력의 향상을 위한 산림자원 보존 등 복잡다양하다. 토지이용과 보전은 늘 대립적 관계를 유지해 왔지만, 앞으로는 상생의 관점에서 바라봐야 한다. 유한한 공간자원인 토지를 최대한 유효하게 이용하고 이산화탄소의 배출을 최소화하면서, 이용과 보전 모두를 조화롭게 이뤄내기 위한 정책방향의 모색이 필요한 시기다. 우리나라는 1970~80년대 급격한 도시화와 산업화에 필요한 용지가 충분히 공급되지 못해 투기현상을 경험하기도 했다. 토지의 사유화에 의한 소유의 편중현상이 나타나고, 자본이 토지를 투자대상으로 보고 막대한 개발이익을 향유하기 위한 도시용지 공급 확대와 토지이용 규제 완화로 인한 난개발 등의 문제를 일으켰다. 2008년 3월 이명박정부가 출범하면서 기업활성화를 명분으로 내세운 각종 규제완화 정책들을 실시했다. 실용정부 이념을 정부정책의 주요 목표로 토지규제 완화(개발행위허가제, 공장규제완화제도 등의 토지 이용·개발규제 완화 및 각종 개발 사업 시 규제 간소화)와 도시용지 공급확대 정책이 더욱 강조됐다. 2008년 3월~2020년까지 3000㎢, 매년 250㎢의 도시용지를 공급하겠다는 정책을 발표하면서, 다양한 분야에서 토지이용 규제완화가 추진되고 있다. 이것은 비도시지역 내 토지의 도시적 이용을 강화하는 것이며, 이로 인해 생태계 및 자연식생의 파괴는 복원하기 어려운 지경에 이를 것이 자명하다. 기업투자 활성화를 통해 국민경제를 부흥하고자 하는 정부의 토지이용 규제완화 노력을 비판하는 것은 아니다. 그렇지만, 기존 녹지대를 형성하고 있던 농지와 산지, 그리고 군사시설보호구역 및 개발제한구역 등을 개발해 도시용지로 공급하는 정책들은 작금의 저탄소화 노력과는 상반되는 것이라 매우 우려된다. 기본적으로 쾌적한 정주공간의 제공은 공공의 역할이기도 하지만, 보전 또한 공공에서 주도적으로 시행해야 하는 부분이다. 정부가 주도하는 실용주의 정책은 파괴적으로 국토의 난개발을 조장할 수 있으며, 개발 조장을 위한 규제완화는 저탄소 녹색성장시대에 어울리지 않는다. 기후변화에 순응하기 위한 토지이용은 인간을 위한 토지이용을 최소화하는 길밖에 없다. 과감한 토지정책 패러다임의 전환이 요구되는 이유다.

가족과 가구의 개념이 요동치고 있다. 불과 10년 전에 견줘 본다면 가히 상전벽해다. 가구원 수가 감소하는 대신 1인 가구가 증가하고, 공가(空家)는 넘쳐나고 있다. 이러한 현상은 앞으로 부동산시장의 커다란 지각변동을 예고하고 있으며, 특히 지방도시의 경우에는 더욱 그렇다. 사회구조의 변동이 주택수요를 변화시키고 있는 것이다. 2010년 인구주택센서스에 따르면, 2010년 12월 현재 우리나라의 총가구 수는 1733만 4000가구로 2005년보다 144만 7000가구가 증가한 것으로 조사됐다. 1인 가구 비율은 전체 가구 수 대비 23.3%인 403만 9000가구로 2005년 조사 당시 20.0%에서 3.3% 증가했다. 이러한 1인 가구 비율을 시·도별로 살펴보면 경북이 28.4%로 가장 높고, 전남 28.2%, 강원 27.2%, 충북 27.4%, 충남 26.0%의 순이었다. 서울·수도권을 제외한 지방에서 1인 가구 비율이 높게 나타난 것이다. 또 빈집이 2005년에 전국적으로 72만 8000호였던 것이 2010년에는 85만 1000호로 늘어 무려 16.9%나 증가했다. 지역별로는 서울이 7만 9800호, 경기가 12만 6581호에 이르고, 나머지 52만 1619호는 지방에 분포했다. 현재 지방도시에서는 저이용 상태로 방치되고 있는 토지가 점차 늘어나고 있다. 신규택지 개발 수요의 감소, 기존 공급된 택지의 미분양 상태 지속, 특정 지역의 특정 위치에 대한 수요만이 상존할 뿐, 그 외의 공간에 대한 수요 감소는 결국 토지시장의 침체를 초래할 우려를 안고 있다. 주거 외에 별장이나 리조트 콘도를 갖든지, 교외에 주된 주택을 두고 도심에 오피스텔과 같은 주거공간을 소유하는 등 복수의 수요 창조도 생각할 수 있지만 한정된 수요에 지나지 않을 것이라는 판단이다. 결국 절대인구 감소에 의한 공간 수요의 감소는 부동산시장의 장기침체로 이어질 수 있다는 점에 유의해야 한다. 이에 더해 지방의 고령화는 더욱 심각하다. 이제껏 지방도시는 서울 및 수도권의 주택수요 공급처 역할을 해 온 것이 사실이다. 그러나 고령화와 저출산에 따른 인구 감소는 주거를 중심으로 한 이동 수요를 억제하는 요인이다. 그리고 1인 가구의 급격한 증가는 기존 공급된 가족형 주거공간의 수요를 줄이고 원룸과 같은 기형적인 형태의 생활공간을 요구하고 있으며, 1인 가구의 증가는 가족형 생활중심의 단독주택이나 아파트 수요를 감소시켜 장기적으로는 공급과잉이나 ‘공가’를 발생시킬 수 있다. 증가하고 있는 빈집들이 이를 말해주고 있다. 1인 가구의 증가, 고령화, 저출산 등에 대한 대책은 지방과 대도시권에서도 면밀한 대응이 필요하다. 지방도시 부동산시장의 양극화 현상은 종전과는 다른 형태로 나타날 것이다. 환경이 양호한 일부 지역이나 이용가치가 높고 수익 창출 가능성이 높은 지역은 가치를 유지하겠지만, 그렇지 않은 곳의 상품가치는 급격하게 떨어질 것이다. 향후 지방도시의 부동산시장은 극심한 양극화를 보일 것으로 보인다. 사회구조의 변화를 수용하기 위한 부동산대책과 80만채에 달하는 공간자원의 효율적인 이용, 지역의 특성을 살릴 수 있는 차별화된 부동산대책 마련이 필요하다.