송파·용산·구로 등서 상승 주도 강남·강동·서초구는 여전히 하락 서울 아파트값이 다시 오름세로 전환됐다. ‘8·2 부동산 시장 안정대책’ 발표 이후 6주 만이다. 그러나 본격적인 상승 전환 국면과는 거리가 있다. 8·2 대책에 따른 큰 충격을 시간이 지나면서 시장이 어느 정도 흡수한 정도로 봐야 할 것 같다. 17일 한국감정원에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 상승했다. 거래가 활발하게 이뤄지지 않고 급매물이 어느 정도 소화되자 집주인들이 일단 지켜보기 위해 더이상 급매물 투매를 자제하고 있기 때문이다. 대책의 충격에서 벗어난 실수요자들이 이사철을 맞아 구매를 재개하고 잠실 주공5단지 아파트값이 오르면서 일부 지역 아파트값이 오른 것도 원인이다. 입지가 빼어난 서울 강남 지역 재건축 아파트단지에서 높은 청약 경쟁률을 기록한 것도 집값 추가 하락을 막고 있다. 재건축 아파트값도 6주 만에 상승세로 돌아섰다. 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 0.11% 상승했다. 잠실 주공5단지 재건축 기대감으로 송파구 아파트값은 0.09% 올라 2주 연속 상승세를 나타냈다. 반면 다른 강남 지역 아파트값은 강남구(-0.03%), 강동구(-0.03%), 서초구(-0.01%) 등으로 여전히 하락세를 보였다. 다만 낙폭은 줄었다. 서울 집값 상승을 견인한 것은 비강남권 아파트들이다. 용산구는 0.04% 상승했고 영등포구도 0.04% 상승해 2주 연속 오름세를 보였다. 구로, 금천구 등에서도 아파트값이 상승세를 타고 있다. 상승폭이 가장 컸던 구로구는 역세권 중소형 85㎡ 미만 아파트를 중심으로 가격 오름세가 눈에 띄었다. 하지만 전문가들은 주택 시장이 이미 침체기로 접어들어 거래량이 줄어들고 있기 때문에 가격 폭등 현상을 기대하기는 어려울 것으로 전망하고 있다. 추석 이후 정부의 ‘주거복지 로드맵’ 발표 이후 주택시장의 향배가 앞으로 집값 추이를 가늠해 볼 수 있는 지표가 될 것으로 보인다. 장희순 강원대 교수는 “상승 전환을 주택 시장 전체의 방향 전환으로 해석하기에는 무리가 따른다”며 “가계부채대책의 구체적인 내용이 나온 뒤 다주택자들의 움직임이 시작되고 이후 시장 흐름을 지켜볼 필요가 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

부동산 시장에서 다주택자 규제가 연일 입에 오르내리고 있다. 다주택자 규제·양성화 방안도 ‘백가쟁명’식이다. 공공임대주택이 부족한 상황에서 다주택자는 엄연히 사적 임대시장을 떠받쳐 온 큰 축이다. 이들을 부도덕한 투기꾼으로 몰아붙이기에 앞서 수수방관한 정부의 책임도 크다고 하겠다. 정부는 다주택자를 제도권으로 끌어들여 임대인의 횡포를 막고 주택시장을 정상화하겠다고 천명했다. 음성적으로 이뤄지는 사적 임대시장을 양지로 끌어올리기 위한 방안으로 주택임대사업 등록 유도를 꺼냈다. 하지만 전문가들은 주택임대사업 등록 유도에 앞서 다주택자를 보는 시각, 개념부터 바꿔야 한다고 조언한다. 관련 통계 구축, 부작용을 해소할 수 있는 인센티브도 뒤따라야 한다. 성공적인 주택임대사업 등록 환경을 조성하기 위한 과제를 살펴본다.1 다주택자 개념 - 가구별 소유 현황 기준 다주택자 개념 정립이 무엇보다 시급하다. 겉으로는 가구당 2채 이상을 보유하면 다주택자로 분류된다. 주택 보유수는 개인별 소유 현황이 아닌 가구별 소유 현황을 기준으로 한다. 부부와 자녀 명의로 된 집은 가구별 주택수에 포함된다. 남편 명의로 된 집 한 채와 부인 명의로 된 집 한 채를 갖고 있다면 1가구 2주택자로 분류된다. 하지만 2주택자라도 임대소득이 발생하지 않는 경우가 있다. 정부세종청사의 중앙부처 A차관은 서울과 세종에 주택을 보유한 2주택자다. 그는 최근 세종 아파트를 급매물로 내놓았다. 다주택자에 대한 규제 강화 대책 이전에 매물로 내놓았지만 팔리지 않고 있던 중에 차관으로 승진했고 ‘8·2 부동산 대책’을 맞았다. A차관의 경우 부부 공무원이다. 아내는 서울에서 근무한다. 그동안 서울 집은 아내가, 세종 집은 A차관이 사용했다. 세종 아파트는 부처 지방 이전에 따라 이사하면서 마련했다. A차관은 고위 공직자 재산공개 때 다주택자 보유자로 드러나면서 여론으로부터 곱지 않은 시선을 받았다. 직장이나 사업상 이유로 부부가 떨어져 거주하는 경우는 두 채를 모두 실제 본인 거주용으로 사용한다. B씨는 20여년 전에 고향 농촌 마을에 있는 농가 주택 한 채를 상속받았다. 이 주택에서는 현재 어머니가 살고 있다. 세종청사 파견근무 때는 어머니와 함께 거주했다. B씨는 30년 전 서울로 올라와 직장생활을 하면서 10여차례 이사를 거듭한 뒤 지금은 수도권(경기 성남시 판교)에 국민주택 규모 아파트 한 채를 보유하고 있다. 하지만 농촌 주택과 판교 아파트를 갖고 있어 겉으로는 1가구 2주택자임에 틀림없다. A차관이나 B씨의 경우 임대소득과 집값 상승을 노린 투기와 전혀 관계 없는 2주택자이다. 하지만 아직은 다주택자 규제에 대한 명확한 기준이 없기 때문에 같은 잣대의 규제를 받아야 한다. 방송국 PD로 근무하다 정년퇴직한 C씨는 서울 용산의 한 재건축 대상 연립주택 2채를 보유하고 있다. 현재 거주하는 집에서는 15년째 살고 있고, 퇴직금으로 같은 단지에 전세를 끼고 소형 연립주택 한 채를 구입해 2주택자가 됐다. C씨는 8·2 대책이 발표되기 전 전세를 주고 있는 집을 매물로 내놓았지만 팔리지 않다가 8·2 대책을 맞았다. 그는 8·2 대책에서 재건축 조합원 지위양도 금지로 집이 팔리지 않아 이러지도 저러지도 못하고 2주택자가 됐다. 5년 전 정년 퇴직한 D씨는 서울에서 본인이 살던 집과 함께 퇴직금으로 국민주택 규모 아파트를 한 채 더 마련해 임대수입으로 생활을 이어 가는 다주택자(재산가액 8억원)다. 대신 본인은 임대료가 싼 용인에 연립주택을 전세로 얻어 살고 있다. 퇴직 이후 별다른 수입이 없어 아파트 두 채에서 나오는 임대수입이 소득의 전부다. D씨는 노후 생계용 주택까지 같은 잣대로 다주택자 규제를 들이대는 것은 가혹하다고 하소연하고 있다. 2주택자의 사연은 가지가지다. 임대소득과 집값 상승을 노린 다주택자가 있는가 하면 본의 아니게 2주택자가 된 경우도 많다. 2주택자라지만 별도의 임대소득도 발생하지 않는다. 이처럼 투기나 임대소득과 무관하게 다주택자가 된 경우를 명확하게 구분하지 않고 투기세력으로 몰아 붙이면 무리가 따른다. 다주택자를 규제하려는 취지는 임대소득을 제대로 납부하지 않거나, 단기간 보유한 뒤 되팔아 시세차익을 챙기는 것을 막기 위한 것이다. 따라서 다주택자를 무조건 죄악시하기에 앞서 개념을 분명히 정의해야 한다. 겉으로 드러나는 주택 보유현황만 놓고 다주택자로 몰아붙이거나 강도 높은 규제를 들이대기보다는 세밀한 규제 기준(정책)을 먼저 마련해야 한다. 실제 임대소득을 얻으면서도 제대로 세금을 내지 않는 다주택자를 가려내고, 이들을 규제하는 데 정책 포커스를 맞춰야 한다. 주택을 보유하고 실제 임대소득을 올리는 것을 기준으로 다주택자 여부를 구분해야 하는 이유다. 2 다세대주택 관리 - 실제 임대용… 사실상 다주택자 이런 취지에서 여러 가구가 살고 있는 다세대주택에 대한 규정도 정리해야 한다. 상가주택이나 다세대주택은 실제 임대용으로 사용된다. 수도권 신도시에 공급된 상가주택의 경우 1층을 뺀 2~4층(다락방 별도)을 주거용으로 사용한다. 예를 들어 경기 안양 동편마을의 경우 상가주택은 1층만 상업용이고 2~4층은 주거용이다. 층마다 2~3가구가 거주할 수 있게 설계됐고, 실제 임대용으로 사용된다. 이런 상가주택도 법적으로는 한 채로 분류돼 1가구1주택자이다. 하지만 실제는 8~9가구에게 임대를 줄 수 있는 집이다. 소형 연립주택 한 채나 8~9가구가 사용할 수 있는 상가주택이 법적으로는 같은 한 채로 분류된다. 꼼꼼한 통계와 세밀한 구분 없이 단순한 주택 보유 현황만 놓고 다주택자 여부를 구분지어서는 안 되는 이유다. 3 임대소득 통계구축 - 투기 차단·집값 안정 필수조건 다주택 보유 현황과 임대소득을 정확히 파악할 수 있는 통계 시스템 확보도 필수적이다. 이는 다주택자 규제를 통한 투기수요 차단과 집값 안정이라는 정책 목표를 달성하기 위한 필수조건이다. 통계 시스템 없이는 정부가 추진하는 주거복지 대책을 수립하기도 힘들다. 계약갱신청구권제나 전·월세 상한제를 도입하기 위한 전제조건이기도 하다. 개인별·가구별 다주택자 통계는 현재 구축된 주택보유 통계만으로도 얼마든지 가능하다. 다만 다주택자들이 얻는 임대소득에 대한 통계는 전무하다시피 하다. 현재는 주택임대사업자로 등록된 경우만 임대소득이 파악된다. 2015년 기준 무주택 가구주(임차가구)는 전체 가구의 44%에 해당하는 841만 2000가구다. 이 중 193만 7685가구(공공임대 125만 7461가구 포함)만 주택임대사업으로 등록된 집에 살고 있다. 세입자의 77%인 647만 4315가구는 상대적으로 보호가 약한 사적(미등록) 임대주택시장에 살고 있다. 사적 임대차 시장이 사실상 음성적으로 이뤄지고 있는데도 정부는 이를 방치하고 있다. 집주인 우위 시장에서 집주인과 세입자 간 권리 균형이 깨지고 서민들의 주거안정이 위협받을 수밖에 없는 구조다. 4 주택임대사업자 양지로 - 세금 감면 등 당근 줘야 다주택자를 떳떳한 임대사업자로 양성하는 것도 필요하다. 이를 위해 채찍과 당근이 함께 따라야 한다. 다주택자가 주택임대사업자로 등록할 경우 재산세(취득·등록세)와 양도세 등 각종 세금 감면 혜택을 주고 있음에도 등록을 꺼리는 이유는 크게 4가지다. 부동산 보유 현황과 임대소득 노출에 대한 부담감, 소득세 인상, 건강보험료 같은 사회보험료 인상, 복잡한 등록 절차 등이다. 정부의 강력한 등록 유도가 따라야 하는 이유다. 따라서 참여정부 시절 도입한 주택 실거래가 신고제와 같은 투명한 임대소득 통계를 구축해 개인·가구별 임대소득을 정확히 파악하는 것이 시급하다. 임대 유형이 다양해 통계의 틀이 복잡해질 수도 있지만 그래도 구축해야 한다. 통계가 마련되면 단순히 주택 임대소득을 들여다보는 것에 그치지 않고 다양한 복지를 제공하는 데도 쓸모 있게 사용할 수 있다. 임대소득에 대한 세금도 제대로 부과해야 한다. 눈앞에 보이는 주택 투기를 막기 위한 조치라기보다는 조세 형평성 확보라는 큰 원칙에서 접근할 필요가 있다. 임대사업 절차를 간단히 정비할 필요도 있다. 현재는 단 한 채의 작은 집이라도 임대사업을 펼치려면 사업자가 일일이 시·군·구와 세무서를 들락거리면서 복잡한 신고 업무를 처리해야 한다. 소규모 임대사업자의 경우 주민센터 등에서 간이신고를 할 수 있게 제도를 개선하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 임대사업등록을 유도하기 위해서는 세제도 함께 손을 봐야 한다. 장희순 강원대 교수는 “임대소득 이외에 다른 소득이 없는 은퇴자나 집주인에게는 세금을 달리 부과하고 임대주택사업 등록 의무화 대상과 소득세 부과 기준 등에 대한 사회적 합의 도출도 필요하다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

단순 수급조절 문제 아닌 구조 문제…일방적 주장보다 시장 상황 주시를 “공급 늘려도 구매 못하는 계층 존재 …맞춤형 주거복지 시스템 마련 시급”‘가수요 구매 증가 vs 공급 부족’. 주택시장 과열의 원인을 놓고 전문가들이 벌이는 논쟁이다. ‘8·2 주택시장 안정대책’을 놓고 정치권의 엇갈린 평가이기도 하다. 지루한 논쟁은 이념과 경제논리 싸움으로 번지는 양상이다. 하지만 주택시장 과열은 단순 수급조절만의 문제가 아닌 구조적인 문제를 안고 있기 때문에 일방적인 주장이나 논쟁보다는 일단 8·2 대책 이후 시장 상황을 면밀히 관찰한 뒤 추가 대책을 마련해야 한다는 목소리도 많다. ●정부 “다주택자들 가수요 구매 늘어” 먼저 정부는 주택시장 과열이 투기 목적의 다주택자들이 시장에 들어와 가수요 구매가 크게 증가했기 때문이라고 판단하고 있다. 서울과 수도권의 아파트 입주 물량은 이미 예년 전체 물량을 넘어섰고 앞으로도 꾸준히 이어지기 때문에 공급 부족을 탓해서는 안 된다는 것이다. 서울 아파트 입주 물량은 10년 평균 6만 2000가구, 5년 평균 7만 2000가구인 데 비해 올해는 7만 5000가구가 준공된다. 내년에도 7만 4000가구가 집들이를 한다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 입주 물량도 5년 평균 1만 7000가구에 불과했지만 올해는 1만 9000가구가 입주하고 내년에도 2만 4000가구가 입주할 것으로 전망된다. 수도권으로 넓히면 올해 28만 6000가구가 입주하는 데 이어 내년에는 31만 6000가구가 준공된다. 전국적으로는 내년까지 새 아파트 80만 가구가 시장에 쏟아져 나온다. 2015년 수도권 역대 최대 분양 물량이 올해부터 본격적으로 입주하기 시작했다. 사상 최대 물량이 쏟아지기 때문에 주택 공급량이 부족해 시장이 과열됐다는 주장은 설득력을 얻지 못하고 집값이 본격적으로 떨어질 수밖에 없다는 게 정부 입장이다. 정부는 대신 주택시장 불안의 원인을 투기수요 증가에서 찾는다. 대출·세제·거래 규제가 완화되고 저금리가 지속되면서 투기 목적의 다주택자 주택 거래가 증가해 시장이 과열됐다고 본다. 국토교통부는 “거래된 주택 가운데 유주택자가 구입한 비중이 2006~2007년에는 31.3%였는데 2013~2017년에는 43.7%로 늘었다”며 “다주택자의 투기 수요를 막는 게 시장을 안정시키는 선결과제”라고 밝혔다. 여기에 전세가율(매매값 대비 전셋값 비율) 상승, 단기 차익을 노린 분양권(입주권) 전매 완화 등도 시장 과열의 원인으로 보고 있다. 실수요자가 아닌 다주택자들의 투기 거래가 주택 시장을 흐린 주범이라고 판단한다. ●공급론자 “재건축 규제로 시장 가격 상승” 반면 공급론자들은 정부가 맥을 잘못 짚었다고 지적한다. 가수요 차단과 함께 공급 확대가 이뤄져야 비로소 시장이 안정될 수 있다는 논리를 편다. 단순한 공급 통계만으로는 설명할 수 없는 문제가 따른다는 지적이다. 세대를 분리하지 않은 ‘사실상 1인 가구’의 증가, 낮은 자가보유율 등이 집값을 끌어올리기 때문에 물량 공급을 확대하는 게 집값 문제를 풀 수 있는 열쇠라고 주장한다. 특히 서울에서는 재건축·재개발 사업이 대규모 주택 공급원인데 이를 규제하면 추가 공급이 뒤따르지 않아 가격 상승으로 이어질 수 있다고 강조했다. 한 대형 건설사 임원은 “재건축 사업이 움츠러들면 신규 공급은 사실상 끊긴다고 봐야 한다”며 “시장 가격은 수급 논리에 따라 결정되는 만큼 공급이 중단된 상태에서 수요만 억제한다고 해서 시장이 잡히지는 않는다”고 말했다. 이런 상황에서 정치권의 공방도 치열하다. 정부의 투기수요 억제 정책에 대해 야당은 거래 절벽과 연관 산업 침체를 우려하면서 공급 확대 정책을 먼저 내놓아야 한다고 공격하고 있다. 8·2 대책과 관련된 각종 법률 개정 과정에서 진통도 예상된다. 서울 강남만의 특수한 상황도 수요 억제만으로 해결할 수 없다고 주장한다. 기반시설이 잘 갖춰졌고 각종 편의시설이 몰려 있어 고소득층의 주거 수요가 계속 이어질 것이기 때문에 수요 억제책만으로는 집값을 잡는 데 한계가 따른다는 것이다. 따라서 양질의 주거 서비스를 제공해 강남 수요를 분산시킬 수 있는 주거단지 개발도 필요하다. 하지만 공급을 늘리면 주택시장이 안정될 것이라는 시장주의자들의 주장에 대한 반론도 만만치 않다. 구매 욕구와 구매 능력이 반드시 일치하는 것은 아니기 때문이다. 1970년대부터 현재까지 서울의 주택보급률은 30% 포인트 정도 올랐지만 자가보유율은 4% 포인트 오르는 데 그쳤다. 장희순 강원대 교수는 “아무리 공급량을 늘려도 구매 능력이 따르지 않는 계층은 존재하기 마련이며 이들을 위한 맞춤형 주거복지 시스템 마련이 시급하다”고 말했다. 한편 정치적 공격이나 극단적인 주장보다는 이성적으로 접근해야 한다는 지적도 나오고 있다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “단순히 주택공급이 부족해서 시장이 과열된 것만은 아니었다”며 “일종의 개발이익이 포함된 기대가치가 올라가면서 생긴 현상이지만 공급이 증가하면서 하반기부터 집값 오름세가 잡힐 것”이라고 전망했다. 이어 “무조건 8·2 대책을 흔들 것이 아니라 시장 참여자들이 적응할 수 있는 시간을 주고 기다린 뒤 경제 논리에 따라 대책을 평가해야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

집값이 정부 생각처럼 쉽게 잡히지 않고 있다. ‘6·19 부동산 대책’에도 불구하고 집값은 대책 발표 이전 수준으로 회복됐고, 여전히 강세를 이어 가고 있다. 부동산114에 따르면 서울 지역 주간 집값 상승률은 대책 발표 이후 2주 동안만 상승률이 둔화됐고 이후에는 계속 올랐다. 부동산 전문가들은 6·19 대책이 ‘반짝 효과’에 그친 이유를 편중된 정책에서 찾는다. 정부가 수요 억제를 강조한 나머지 수급 불일치를 가볍게 봤고 시중 유동자금의 마땅한 투자처가 없는 상황이 지속되기 때문이라고 지적한다.① 수급 불일치·지역편차 간과 집값은 현재뿐만 아니라 미래의 수급 상황에도 민감하게 작용한다. 그런데 6·19 대책은 현재의 공급 부족분 외에 장차 공급 확대에 대한 시그널을 주지 못해 효과가 반감됐다는 분석이 나온다. 주택시장은 수요와 공급이 탄력적이지 못하다. 그래서 집값 급등기에는 수요가 조금만 증가해도 가격 움직임이 크다. 특히 서울 강남지역은 지난 정부의 부동산 부양책, 저금리, 풍부한 자금 유동성, 우수한 교육·주거 환경 등 요인 때문에 웬만한 대책에는 수요가 사그라들지 않던 곳이다. 강남권은 수요가 많이 몰리면서 집값 상승이 두드러지게 나타나고 있지만 신규 아파트를 지을 수 있는 택지는 고갈된 상태다. 유일한 신규 아파트 공급원인 재건축·재개발 사업도 각종 규제에 묶여 활발하지 못하다. 신규 아파트 공급원이 사실상 끊겼기 때문에 집값은 불안하기 마련이다. 장희순 강원대 교수는 “수급 불일치로 기존 아파트는 물론 웃돈을 주고라도 재건축 아파트 입주권이나 분양권을 구입하려는 수요가 끊이지 않아 정부 대책에도 불구하고 집값이 쉽게 잡히지 않고 있다”고 분석했다. ② 정보 굴절현상… 상승 심리 역반응 올해 말로 유예가 끝나는 재건축 초과이익환수제의 부활도 시장에서는 역(逆)반응으로 나타났다. 재건축 투자수요를 억제해 시장을 안정시키겠다는 취지지만, 시장에서는 재건축 사업 추진이 어려워져 신규 아파트 공급이 경색될 것으로 보고 있다. 일종의 ‘정보 굴절’ 현상이 나타난 것이다. 한 부동산 전문가는 “재건축 사업이 지지부진해지면 새 아파트 공급이 끊기고, 기존 집값도 오를 것이라는 기대심리가 작용하고 있다”며 “가수요를 차단할 수 있는 강력한 대책이나 공급 확대 의지가 수요 심리를 따라가지 못해 집값이 쉽게 잡히지 않는 것 같다”고 진단했다. 이런 가운데 무뎌진 학습효과도 대책의 실효성을 떨어뜨렸다. 지난해 ‘11·3 대책’을 통해 지역 맞춤형 수요억제 정책을 폈지만 결과는 풍선효과(한 곳이 눌리면 다른 곳이 팽창되는 것)로 이어졌다. 퇴로가 뻔히 보이는 수요억제 대책은 시장이 충격을 흡수하는 데 걸리는 시간만 단축시킬 뿐이라는 지적이다. ③ 정권초 리스크 소멸… 새달 대책 주목 정권 초기의 불확실성이 사라진 것도 한몫했다는 게 시장 전문가들의 분석이다. 시장에서는 보유세 강화, 임대시장 투명성 확보 같은 강도 높은 대책이 나올 것으로 예상했지만, 6·19 대책에서는 일단 이런 내용이 빠졌다. 부동산 전문가들은 이번 주에 나올 예정인 정부의 하반기 경제운용 방향과 다음달 발표될 가계부채 종합대책에 담길 대책의 강도에 따라 집값 움직임이 영향받을 것으로 보고 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

사적임대시장 세입자 77% 거주, 보호장치 미흡… 주거 안정 위협 집주인은 세금인상 탓 등록 꺼려… 복잡한 신고절차·세제 등 손봐야 계약갱신청구권제나 전·월세 상한제를 정착시키기 위해서는 주택임대사업 투명성 확보와 사업 간편화, 조세제도 개선 등이 우선돼야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있다.정부는 문재인 대통령의 공약에 따라 계약갱신청구권제와 전·월세 상한제를 도입하기로 했다. 국토교통부도 새 제도를 도입하기 위한 법적 절차와 제도 정착 방안 모색에 들어갔다. 새로운 제도 도입에 따른 부작용, 각국의 제도도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 전문가들은 계약갱신청구권이나 전·월세 상한제를 도입하기 위해서는 임대가구 현황, 즉 가구별 임대가구 수와 임대 수입, 임대 기간 등이 정확히 드러나야 한다고 지적한다. 공공임대주택의 경우 임대가구 현황이 정확하게 드러나고, 개인도 임대사업자로 등록하면 임대사업 현황이 모두 노출된다.하지만 국내 사적 임대차 시장은 사실상 음성적으로 이뤄지고 있으며, 정부도 이를 방치하고 있다. 국내 무주택 가구는 전체 가구의 44%에 해당하는 841만 2000가구지만, 193만 7685가구(공공임대 125만 7461가구 포함·2015년 기준)만 주택임대사업으로 등록된 집에 살고 있다. 세입자의 77%인 647만 4315가구는 상대적으로 보호가 약한 사적 임대시장에 놓여 있다. 집주인 우위 시장에서 집주인과 세입자 간 권리 균형이 깨지고 서민들의 주거안정이 위협받는 것도 사적 임대시장에서 세입자 보호 장치가 완벽하지 않고 임대주택 재고량이 부족하기 때문이다. 임대사업등록자에게 재산세(취득·등록세)와 양도세 감면 혜택을 주고 있음에도 임대인이 등록을 꺼리는 이유는 크게 4가지다. 먼저 부동산 보유 현황과 임대소득 노출에 대한 부담감이다. 임대사업자로 등록하면 개인별 주택 소유 현황과 수입이 드러난다. 임대수입 노출이 고스란히 소득세, 건강보험료 같은 사회보험료 인상으로 이어지는 것도 등록을 꺼리는 이유다. 여기에 복잡한 등록사업 절차도 무등록자를 양산하고 있다. 소득에는 세금이 따른다는 조세 형평 원칙이 지켜지지 않는 것도 무등록자 양산의 원인이다. 정부의 강력한 등록 유도가 따라야 하는 이유다. 따라서 주택임대사업 등록을 실거래가 신고제 의무화와 같은 수준으로 강력하게 유도해야 계약갱신청구권이나 전·월세 상한제를 정착시킬 수 있다. 임대차가 음성적으로 이뤄지는 무등록자는 의무를 위반해도 제재할 수 있는 마땅한 방법이 없다. 예를 들어 계약갱신을 지키지 않거나 임대료를 상한 이상으로 올리기 위해 일시적으로 빈집으로 두거나 신고하지 않는 경우도 생길 수 있다. 다가구주택 정의도 손질해야 한다. 10가구 이상의 세입자가 딸린 다가구주택도 1주택으로 분류된다. 다가구주택은 사실상 임대 목적의 주택이기 때문에 실제 임대 현황을 모두 신고하도록 하는 것이 바람직하다. 임대사업등록을 유도하가 위해서는 세제도 함께 손을 봐야 한다. 장희순 강원대 교수는 “임대소득이 유일한 은퇴자나 다른 소득이 없는 집주인에게는 세금을 달리 부과하고, 임대주택사업 등록 의무화 대상과 소득세 부과 기준 등에 대한 사회적 합의 도출도 필요하다”고 말했다. 임대사업 절차를 간단히 정비할 필요도 있다. 현재는 단 한 채의 작은 집이라도 임대사업을 펼치려면 사업자가 일일이 시·군·구와 세무서를 들락거리면서 복잡한 신고 업무를 처리해야 한다. 소규모 임대사업자의 경우 주민센터 등에서 간이 신고를 할 수 있게 제도를 개선해야 등록을 유도할 수 있다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

LTV·DTI 강화 여부 본격 논의…내년 종교인 과세 차질없이 준비새 정부의 주택정책을 펼칠 주무 장관과 경제부총리 후보자가 진보 성향의 주택정책 도입을 밝혀 주택시장에 미칠 파장이 클 것으로 예상된다. 김현미 국토교통부 장관 후보자에 이어 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 5일 ‘전·월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권제’를 도입하겠다고 밝혔다. 이 제도는 문재인 대통령의 대선 공약이다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화하는 논의도 본격화됐다. 계약갱신청구권제는 주택임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원하면 2년 추가로 재계약을 요구할 수 있는 권리다. 현재 주택임대차보호법은 세입자에게 2년간 주거권을 보장하고 있다. 계약갱신청구권이 도입되면 세입자는 같은 집에서 살 수 있는 기간이 4년으로 늘어나 그만큼 주거권이 보장된다. 전·월세 상한제 도입도 거론된다. 전·월세 상한제는 집주인이 세입자와 재계약을 할 때 전·월세 가격을 5% 넘게 올리지 못하게 하는 제도다. 계약갱신청구권제와 함께 전·월세 상한제까지 도입되면 세입자는 임대료를 5% 범위에서 올려주고 4년 동안 안정적으로 살 수 있다. 계약갱신청구권제와 전·월세 상한제는 더불어민주당이 야당 시절에 도입할 것을 주장했던 정책이다. 당시 박근혜 정부는 ‘계약 자유의 원칙’이라는 큰 틀에서 임대인에게 과도한 의무를 부여하고 주택임대차 시장에 왜곡 현상이 나타날 수 있다는 우려 때문에 도입을 꺼려했다. 다만 계약갱신청구권제에 대해서는 무조건 반대하지 않았다. 현재 2년인 임대차 계약에서 1년 또는 2년 갱신하거나 임대차 기간을 3년으로 연장하는 것을 검토할 수 있다는 입장이었다. 반면 전·월세 상한제의 경우 주택임대시장에 불안감이 커질 수 있다는 우려 때문에 반대했다. 국토부는 최근 과열된 주택 시장을 진정시키는 동시에 새 정책 도입을 위한 검토를 시작한 것으로 알려졌다. 김 후보자는 부동산시장 과열과 관련해 “모니터링한 뒤 필요하면 시장 안정 조치를 강구하겠다”면서 “LTV·DTI 기준을 환원하는 것은 가계부채 추이를 봐 가며 결정하겠다”고 밝혔다. 또 “내년 종교인 과세 시행에 차질이 없도록 준비하겠다”고 말했다. 장희순 강원대 교수는 “사적 임대시장 규모가 큰 상황에서 임대료 규제로 이어지면 초기 임대료가 급등하고 임대주택 사업이 위축될 수 있다”면서 “세입자에게는 장기간 거주할 수 있는 거주권이 보장되는 대신 임대인에게는 세제 혜택 등으로 불안감을 해소해 줘야 제도가 정착될 수 있다”고 지적했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘뉴스테이’(기업형 임대주택)는 전세가 줄고 월세가 증가하면서 임대료 부담을 느끼는 중산층의 주거 안정을 위해 지난해 도입됐다. 임대아파트에 대한 부정적 이미지를 불식시키는 데 도움이 됐다. 또 공급 목표를 상향 조정할 정도로 시장 반응도 좋다. 그러나 최초 임대료 책정에 제한이 없다 보니 임대료가 비싸다는 지적도 따른다. 서울신문은 31일 서울 중구 뉴국제호텔에서 ‘값싼 뉴스테이 공급 어떻게 풀어갈까-지속 가능한 뉴스테이 정책 방향’이라는 주제로 제6회 정책포럼을 열었다. 박순신 이너시티 대표와 김상문 국토교통부 뉴스테이정책과장의 주제 발표, 장희순 강원대 교수의 사회로 진행된 전문가들의 집중 토론으로 해법을 찾아봤다. 김경두 기자 golders@seoul.co.kr영상팀 seoultv@seoul.co.kr

‘뉴스테이’(기업형 임대주택)는 전세가 줄고 월세가 증가하면서 임대료 부담을 느끼는 중산층의 주거 안정을 위해 지난해 도입됐다. 임대아파트에 대한 부정적 이미지를 불식시키는 데 도움이 됐다. 또 공급 목표를 상향 조정할 정도로 시장 반응도 좋다. 그러나 최초 임대료 책정에 제한이 없다 보니 임대료가 비싸다는 지적도 따른다. 서울신문은 31일 서울 중구 뉴국제호텔에서 ‘값싼 뉴스테이 공급 어떻게 풀어갈까-지속 가능한 뉴스테이 정책 방향’이라는 주제로 제6회 정책포럼을 열었다. 박순신 이너시티 대표와 김상문 국토교통부 뉴스테이정책과장의 주제 발표, 장희순 강원대 교수의 사회로 진행된 전문가들의 집중 토론으로 해법을 찾아봤다. 전문가들은 저출산 고령화와 1~2인 가구 증가로 임대주택 수요가 계속 늘어나는 만큼 뉴스테이가 지속적으로 공급돼야 한다고 입을 모았다. 반면 공공성 강화에서는 의견이 엇갈렸다. “사업 참여를 늘리기 위해서는 어느 정도의 수익성을 보장해야 한다”는 주장과 “정부 지원에도 불구하고 임대료가 너무 높다”는 의견이 팽팽히 맞섰다. 김태섭 주택산업연구원 실장은 “임대주택이 절대적으로 부족한 상황에서 뉴스테이는 하나의 중요한 대안으로 떠오르고 있다”면서 “지금은 아파트형 뉴스테이가 대부분인데 리모델링한 다세대주택과 오피스텔 등도 뉴스테이로 포함한다면 다양한 뉴스테이 공급이 이뤄질 것”이라고 제안했다. 이어 “주택 가격이 오르면 건설업체들은 일반분양에 관심을 집중하고 수요자도 임대보다는 내 집 마련에 눈길을 돌릴 수밖에 없을 것”이라면서 “뉴스테이 정책이 지속적으로 이어지려면 정부 정책의 조화가 필요하다”고 설명했다. 윤영호 LH토지주택연구원 선임연구위원도 “주택의 다양성이 없었던 우리에게 뉴스테이는 임대주택과 일반 분양을 연결해주는 사다리 역할을 하고 있다”고 강조했다. 공공성과 관련해서는 박환용 가천대 교수는 “사회 변화에 맞춘 새로운 개념의 임대주택으로 임대료 상한선을 동결하고 임대주택 공급을 늘려주는 계기가 됐지만 그럼에도 형평성 차원에서 영구임대와 국민임대보다 정부 지원이 많으면 안 된다”고 말했다. 류찬희 서울신문 선임기자도 “뉴스테이는 공공임대주택과 마찬가지로 택지공급, 주택도시기금 지원, 취득·등록세 혜택이 주어지고 간접비용까지 지원받고 있다”며 “사회적 비용이 지원되는 만큼 공공성도 요구된다”고 밝혔다. 현재 뉴스테이에 대한 공공성은 8년 임대 조건만 맞추면 된다. 초기 임대료 책정도 제한이 없다. 최근 공급된 수도권 뉴스테이의 경우 보증금을 월세로 전환하면 월 임대료가 월 80만~229만원에 이른다. 반면 김광수 금성백조건설 이사는 “사업 참여자가 보다 쉽게 진입할 수 있도록 수익모델을 내놓지 않으면 결국 일정 규모 이상의 공급을 지속적으로 하기 어렵다”면서 “임대사업자의 출자금 비중을 줄여주고 기금의 확정수익률을 낮추어주며 임대사업자 선정 시기와 선정방법을 개선할 필요가 있다”지적했다. 사회자인 장희순 강원대 교수는 뉴스테이가 지속되려면 “고가의 임대료 논란과 입지의 편향성, 리츠나 펀드에 적정한 수익성을 보장해야 하는 사업구조의 문제점. 용적률 완화 등 인센티브 구조를 어떻게 가져가느냐가 중요하다”고 말했다. 김경두 기자 golders@seoul.co.kr

청약통장 가입자들 비정상 매매 분양권 전매 금지기간에도 거래 가족 이름 통장 여러개 가입도 ‘단타족’과 ‘떴다방’들이 주택청약시장을 왜곡시키고 있다. 주택시장 활성화 차원의 청약 규제가 되레 시장을 혼탁하게 했다는 지적도 나오고 있다. 청약시장 과열로 떴다방이 활개치고 분양권 폭탄 돌리기 피해도 나타나기 시작했다. ‘청약 규제 완화→청약 대박→웃돈 형성→비정상 거래 증가→실수요자 피해’로 이어질 수 있다는 것이다. 23일 부동산업계에 따르면 지난 주말 수도권 아파트 분양 모델하우스마다 수만명이 몰렸다. 지방 아파트 분양 현장도 구경꾼들로 발 디딜 틈이 없었다. 떴다방도 몰려들었다. 단타를 노린 청약통장 가입자들과 이를 겨냥한 비정상 거래가 판을 치고 있다. 세종시의 한 현장에서는 당첨자 발표 이전부터 분양권을 팔면 웃돈 2000만~3000만원을 보장하겠다며 접근하는 떴다방도 있었다. 주택청약시장 혼탁은 청약 규제 완화에 따른 부작용이라는 지적이 많다. 2012년부터 주택시장이 침체되자 정부는 아파트 청약 1순위자 자격을 완화하고 분양권 전매 제한 기간을 단축하는 등 청약 규제를 대폭 완화했다. 지난해 연간 주택 거래량이 사상 최고를 기록하는 등 주택시장은 살아났지만 동시에 단타족들이 기승을 부리는 부작용도 키웠다. 지난 1월 최고 분양가를 기록했던 서울 서초구 신반포 자이아파트 일반분양분(153가구)은 60% 정도가 분양권 전매로 처분됐다. 같은 시기에 (주)삼호가 대구 중구 대신동에서 공급한 e편한세상 일반분양 아파트(305가구) 역시 80% 넘게 손바뀜이 일어났다. 인기 지역 아파트는 분양권 전매 금지 기간이 아직 끝나지 않았는데도 웃돈을 붙여 파는 불법 거래가 음성적으로 이뤄지고 있다. 서울 송파구 가락동 일대 부동산 중개업소에는 다음달 분양권 전매 제한이 풀리는 가락시영아파트 재건축 일반분양분 거래 문의가 활발하게 이뤄지고 있다. 이 아파트들은 분양 당시 청약 경쟁률이 수십대1, 수백대1이었다. 청약자 상당수가 몇 달 안에 수천만원을 쥘 수 있다는 기대에 묻지 마 청약을 한 것이다. 최근에는 가족 이름으로 여러 개의 청약통장에 가입하는 현상도 나오고 있다. 누구나 청약통장 가입 1년만 지나면 1순위자가 되기 때문에 분양권 웃돈을 노린 통장 가입이 유행처럼 번지고 있다. 단타 피해는 실수요자에게 돌아간다. 청약 경쟁률이 과열되고 단타자가 늘어나면 실수요자들의 당첨 확률은 그만큼 떨어진다. 사실상 분양가 상한제 폐지로 분양가가 오른 데다 수천만원의 거품(웃돈)까지 떠안고 내 집을 마련할 수밖에 없다. 장희순 강원대 교수는 “시장 활성화에 따른 부작용을 면밀히 살펴보고, 단기 투자를 노린 거래는 일반 거래와 잣대를 달리 댈 필요가 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전셋값 상승→구매 패턴도 붕괴 전월세 거래량도 2.2% 줄어들어 주택시장이 침체기로 들어섰다. 거래량이 크게 감소하고 가격도 제자리다. 전문가들은 L자형 주택경기 침체가 시작됐다고 진단했다. 국토교통부는 지난달 주택거래량은 7만 7853건으로 지난해 같은 달보다 30.4%가 감소했다고 14일 밝혔다. 수도권이 3만 8311건, 지방이 3만 9542건으로 각각 34.2%, 26.3%가 줄었다. 주택시장 흐름의 바로미터라고 할 수 있는 서울 강남(6424건)은 40.9%가 감소했다. 대구(1992건) 63.3%, 광주(2213건) 49.0% 감소 등 대도시 주택 거래량이 큰 폭으로 줄었다. 1분기 누계 주택 거래량은 19만 9483건으로 지난해보다 26.1%가 줄었고, 최근 5년(2011∼2015년·20만 7000여건) 거래량과 비교해도 3.5%가 감소했다. 수도권은 9만 6100건으로 26.1%, 지방은 10만 3383건으로 26.2%가 줄었다. ‘전셋값 상승→구매 전환 증가’ 패턴도 무너졌다. 전셋값이 큰 폭으로 오르고 전셋집이 부족하면 전세입자들이 구매로 돌아서는 수요가 이어졌지만 올 들어서는 이 같은 현상이 약해지고 있다. 무주택자가 주택을 구매하고 싶은 욕구는 있지만 실질 소득이 증가하지 않아 구매 능력으로 이어지지 못해 생기는 현상으로 풀이된다. 집값이 오르지 않을 것이라는 기대 심리가 팽배해지면서 투자 목적의 주택 구입도 이뤄지지 않고 있다. 투자·환금성이 강한 아파트의 거래 감소 폭이 연립·다세대나 단독·다가구주택보다 훨씬 높은 것이 이를 증명한다. 지난해와 비교해 1분기 연립·다세대주택은 12.3%, 단독·다가구주택은 11.3%가 줄었지만 아파트는 38.0%나 줄었다. 전월세 거래도 줄어들었다. 1분기 전월세 거래량은 39만 413건으로 지난해 같은 기간보다 2.2%가 줄었다. 전세 물건 부족 탓에 보증금을 올려 주고라도 이사를 포기하고 눌러앉는 경우가 많았기 때문으로 보인다. 장희순 강원대 교수는 “주택 거래량 감소는 주택보급률 확대와 주택가격 상승 기대감이 사라지면서 나타나는 현상”이라며 “주택경기가 L자형 장기 침체기로 접어들었음을 의미한다”고 분석했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

아파트값이 떨어지기 시작했다. 한국감정원이 지난 15일 기준으로 조사한 전국 아파트값은 전주보다 0.01% 떨어졌다. 이어 22일 조사에서도 전주 대비 0.01% 하락했다. 1년 8개월 만에 하락세로 돌아선 이후 2주 연속 떨어졌다. 비록 낙폭은 크지 않았지만 하락세 반전이 주는 메시지는 여느 때와 다르다. 아파트 재고량 증가, 신규 아파트 공급 폭증 등으로 주택시장이 침체에 빠질 수도 있다는 경고가 심심찮게 나오는 상황에서 2주 연속 가격 하락은 장기 주택시장을 부정적으로 전망하기에 충분하다. 집값이 장기간 보합 내지 소폭 하락하는 L자 행보를 이어가는 것 아니냐는 전망이 조심스럽게 나온다. 2014년 하반기 이후 아파트값 하락이 본격화될 것이라는 주장이 나오기 시작했지만 시장은 소폭이나마 오름세를 보이거나 제자리를 걸었다. 이를 근거로 지난해 말 주택 관련 연구기관들은 올해 아파트값이 2~3% 오를 것이라며 긍정적인 전망치를 내놨다. 각종 악재가 가로막고 있지만 시장의 자율조정, 무주택자의 내 집 마련 욕구 등으로 활황세는 아니더라도 큰 폭의 하락은 없을 것으로 내다봤다. 하지만 연초부터 시장은 얼어붙고 전망이 빗나가기 시작했다. 안팎으로 경제 불확실성이 지속되는 가운데 수도권에서 우선 시행된 대출규제 정책으로 가격상승에 대한 기대감이 크게 위축됐다. 내 집 마련 실수요자들도 선뜻 구매에 나서지 않고 여전히 지켜보는 형국이다. 이사철 특수에 따른 거래량 증가도 나타나지 않았다. 지방 아파트값은 과잉공급 징후가 나타난 지역을 시작으로 지난해부터 하락하기 시작됐지만, 수도권 아파트시장이 버텨주는 바람에 전체 시장은 오랜 기간 보합세를 유지했다. 그러나 하락 방지턱에 걸려 있던 수도권마저 대세를 견디지 못하고 가격이 떨어지기 시작했다. 전문가들은 수도권 아파트값 하락은 시사하는 바가 크다며 장기간 보합 내지 하락세를 점쳤다. 특히 지난주에는 집값 움직임을 이끄는 서울 강남권 아파트값도 0.01% 하락했다. 서울 강남 아파트값 하락은 전체 시장이 가라앉을 조짐과 같다. 강남 집값 하락은 재건축 아파트가 주도하고 있다. 강동구 둔촌 주공 4단지 아파트 99㎡는 11월에 8억 2000만원 나가던 것이 최근에는 7억 6000만원까지 떨어졌다. 강남구 개포 주공1단지 아파트 42㎡도 11월 초 10억원에 거래됐으나 최근에는 9억원 정도에 나와 있다. 강남 재건축 아파트는 대표적인 투자 상품으로 주택시장 움직임의 바로미터 역할을 한다. 부동산114에 따르면 지난해 11월부터 떨어지기 시작한 재건축 대상 아파트값은 지난주에도 0.06% 하락했다. 투자심리가 얼어붙었다는 방증이다. 대출심사가 강화되면서 매수심리가 얼어붙어 급매물이 나오고 가격 하락으로 이어지고 있는 것이다. 신규 밀어내기 분양 물량 증가도 아파트값 움직임에 큰 영향을 줄 것으로 보인다. 정부는 공급 폭증에 따른 아파트값 급락사태는 오지 않을 것이라고 전망하고 있지만 당장 3~4월이 걱정이다. 새달에는 2000년 이후 3월 분양물량치고 가장 많은 4만 가구가 넘을 것으로 보인다. 지난해 같은 달보다 54% 급증한 수치다. 최근 수도권 아파트 분양시장에서도 청약 미달사태가 나오고 있어 미분양 물량 증가가 뻔히 보인다. 장희순 강원대 교수는 “집값은 금융 규제와 공급량 증가에 민감하게 작용한다”며 “이사철 특수 같은 반짝 경기도 찾아보기 힘들어 당분간은 보합 내지 하락세가 이어질 것으로 보인다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

지난해 사상 최대 물량이 쏟아지면서 주택 공급과잉 우려가 확산되고 있다. 집값 하락과 미분양 급증으로 주택시장이 큰 혼란에 빠지고 장기간 침체기로 접어들 것이라는 주장이 나오고 있다. 하지만 많은 부동산 전문가는 시뮬레이션을 거친 분석이 아닌 막연한 우려라고 주장한다. 정부도 시장에서 자율 조정이 이뤄지고 집값 폭락 같은 사태는 오지 않을 것이라고 분위기를 가라앉히고 있다. 공급과잉론은 지난해 새로 분양된 아파트가 적정 공급량보다 많다는 주장에 근거를 둔다. 최종 통계가 집계되지 않았지만 지난해 공급(인허가 기준) 물량은 70만 가구를 넘을 것으로 보인다. 새로 분양된 민영 아파트만 50만 가구에 이른다. 2017년에는 입주 아파트 물량이 50만 가구에 달한다. 이들 아파트에 입주하는 2017~2018년이 되면 준공 아파트 증가→ 매물 증가→가격 폭락·거래 감소로 이어질 수 있다는 것이다. 그러나 부동산 전문가들은 공급과잉에 따른 집값 폭락이나 시장 붕괴 우려는 기우라고 주장한다. 지난해에는 예년과 달리 일시적으로 아파트 공급이 증가했지만, 올해부터는 신규 물량이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 부동산114가 주요 민간 건설업체의 올해 민영 아파트 분양계획을 조사한 결과 업체들은 전국적으로 약 32만 가구를 내놓겠다고 답했다. 지난해 민영 아파트 분양 물량 42만 9000여 가구보다 25% 정도 감소할 것으로 보인다. 신규 분양 물량 감소는 어쩔 수 없는 현상이다. 먼저 아파트를 지을 땅이 줄어들었다. 택지개발촉진법이 폐지돼 대규모 공공택지 공급줄이 끊겼다. 그동안 건설사들이 분양한 아파트는 이미 확보했던 공공택지에서 나왔다. 하지만 한국토지주택공사가 확보한 공공택지 대부분이 팔렸고, 신규 택지 공급도 원활하지 않을 것으로 보인다. 건설사들이 자체 개발사업을 벌이기 위해 부지를 확보하는 데는 적어도 3~4년 걸린다. 업체들의 자율적인 물량 조절도 기대된다. 건설사 주택담당 임원들은 한결같이 “지난해 공급 홍수는 주택시장을 살리기 위해 2013년부터 본격적으로 실시된 각종 주택시장 활성화 대책의 약발이 이어졌기 때문에 가능했다”고 분석했다. 이어 청약 가입자격 완화 등 각종 규제 완화로 지난해 분양시장이 가열됐지만 새해에는 약발이 떨어질 것으로 보고 있다. 건설사들도 미분양 리스크를 줄이기 위해 스스로 물량 조절에 나설 수밖에 없고 공급량은 2014년 수준에 머무를 것으로 내다봤다. 따라서 일시적인 아파트 공급과잉의 지나친 확대해석을 경계하는 전문가도 많다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “공급과잉에 따른 지나친 시장 불안은 가정에 따른 주택공급 수준 진단에서 시작됐다”며 새로운 분석이 필요하다고 말했다. 신규 주택수요의 가변성, 장기 추정치의 불확실성, 특정 시점의 주택공급진단 한계, 관찰되지 않은 수급균형 상태 등에 의해 기존 주택수급불균형 진단 방법은 잘못된 정보를 생산할 가능성이 높다는 것이다. 채 원장은 주택의 생애주기상 교체가 필요한 주택 수는 2011~2020년까지 최대 45만가구, 최소 33만 6000가구에 이를 것으로 내다봤다. 멸실주택 증가, 무주택자의 구매전환 수요 증가, 가구 분화에 따른 수요 증가 등을 고려한 예상치다. 따라서 향후 2~3년간 예상되는 주택공급증가분은 2011년 이후 이어졌던 주택공급부족분을 충분히 상쇄시키는 수준이라고 주장했다. 2015~2017년 지역별 가구 수 대비 예상 준공 물량은 과거 안정적인 수치인 2006~2010년 수치와 유사하며, 각 지역시장에서 소화시킬 만한 수준이라는 것이다. 채 원장은 “일시적 공급과잉 충격이 시장에서 흡수되기까지는 다소 시일이 걸리겠지만, 단기간의 변화로 주택수급불균형 진단을 하지 말고 시장을 지나치게 부정적으로 해석하는 것도 자제할 필요가 있다”고 강조했다. 정부도 아파트 공급과잉, 미분양 물량 증가에 대해 시장을 위협할 만한 수준은 아니라고 진단했다. 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 최근 “지난해 11월 미분양 물량이 4만 9724가구로 급증했지만, 준공 후 미분양은 오히려 줄어 2005년 이후 최저 수준으로 주택시장에 악영향을 줄 만큼 우려할 정도는 아니다”라고 말했다. 대부분의 부동산 관련 연구기관도 시장 침체 불안요소가 상존하지만 상승세가 둔화되고 전반적으로 소폭 상승 수준을 유지할 것으로 내다봤다. 장희순 강원대 교수는 “주택시장은 지역성이 강한 만큼 지방 도시에서는 미분양 물량이 증가하고 가격도 떨어지겠지만 전반적으로는 안정세를 띨 것”이라고 밝혔다. 한국감정원은 지난해 가격 상승에 대한 부담, 일시적인 공급과잉 우려, 가계부채 관리 등에 따른 가격 하락 우려가 있지만 베이비부머의 자녀세대인 에코세대의 시장 진입, 전세가격 상승 및 저금리 기조에 따른 매매 전환 수요로 집값은 안정세를 띠고, 거래량은 10% 안팎 줄어들 것으로 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

속수무책, 불가항력. 최근 공황에 빠진 수도권 아파트 시장을 두고 하는 말이다. 전반적인 경기 침체 속에 아파트값·전셋값만 치솟고 있다. 20일 한국감정원에 따르면 올해 들어 8월까지 전국 아파트값 평균 상승률은 3.33%, 전셋값 평균 상승률은 4.73%로 기록됐다. 이게 정부의 공식 아파트값·전셋값 변동률이다. 하지만 피부로 느끼는 아파트값·전셋값 상승 폭은 이보다 훨씬 크다. 특히 수도권은 전국 평균 상승률보다 2~3배 폭등했다. 2년 동안 감정원 공식 통계로도 전국은 10%, 서울은 18% 정도 상승했다. 3억원 아파트 전셋집이라면 5000만~6000만원을 더 내야 계속 거주할 수 있다. 최근 입주한 새 아파트 전셋값은 더 올랐다. 부동산114에 따르면 서울·수도권에서 2013년 9월 입주한 새 아파트의 전셋값 상승률은 평균 35.7%였고 가구당 평균 1억원 이상 올려 줘야 재계약이 가능한 것으로 분석됐다. 더욱이 전세 구하기는 하늘의 별 따기만큼이나 어렵다. 8월 전국 전·월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 45.6%로 1년 전보다 5.5% 포인트 증가했다. 월세 거래 비율이 낮았던 서울도 36.2%로 급증했다. 1년 전보다 10% 포인트 이상 증가했다. 전·월세 전환율은 조금씩 떨어지고 있지만 아직도 7.40%에 이른다. 예금 금리(신규) 1.54%와 비교해 집주인이 월세 전환을 강요하는 이유다. 매매가격 대비 전셋값 비중이 73%까지 치솟으면서 아예 구매로 돌아서는 수요도 많이 늘어나 수도권 중소형 아파트값이 큰 폭으로 올랐다. 저금리→월세 급증→전세 물량 급감→전셋값 상승→기존 아파트값 인상 고리가 형성되고 있다. 전·월세 시장의 혼란에 대해 전문가들은 구조적인 문제라고 진단했다. 장희순 강원대 교수는 “우리나라에만 존재하는 전세 제도가 급격히 무너지고 월세 시대를 맞이하기 위해 ‘홍역’을 치르고 있는 것”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “금융시장의 급격한 변화로 주택 시장이 자산 시장화되면서 일어나는 현상”이라며 “자산 시장에서는 집값 예측이 어렵고 불규칙적으로 움직이기 때문에 공급을 늘려 집값·전셋값을 안정시키려는 정책도 잘 먹혀들지 않는다”고 밝혔다. 정부가 임대주택 공급 확대 대책을 내놓고 있지만 당장 효과를 거두기는 어려울 것으로 보인다. 주택 시장은 심리적 요인에 크게 흔들리는 데다 대량의 임대주택이 완공되기까지는 장기간이 소요되기 때문이다. 전문가들은 아파트 입주량이 늘어나는 2017년까지는 주택 시장 불안이 이어질 것으로 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr ▶관련기사 3면

속수무책, 불가항력. 최근 공황에 빠진 수도권 아파트 시장을 두고 하는 말이다. 전반적인 경기 침체 속에 아파트값·전셋값만 치솟고 있다. 20일 한국감정원에 따르면 올해 들어 8월까지 전국 아파트값 평균 상승률은 3.33%, 전셋값 평균 상승률은 4.73%로 기록됐다. 이게 정부의 공식 아파트값·전셋값 변동률이다. 하지만 피부로 느끼는 아파트값·전셋값 상승 폭은 이보다 훨씬 크다. 특히 수도권은 전국 평균 상승률보다 2~3배 폭등했다. 2년 동안 감정원 공식 통계로도 전국은 10%, 서울은 18% 정도 상승했다. 3억원 아파트 전셋집이라면 5000만~6000만원을 더 내야 계속 거주할 수 있다. 최근 입주한 새 아파트 전셋값은 더 올랐다. 부동산114에 따르면 서울·수도권에서 2013년 9월 입주한 새 아파트의 전셋값 상승률이 평균 35.7%였고 가구당 평균 1억원 이상 올려 줘야 재계약이 가능한 것으로 분석됐다. 더욱이 전세 구하기는 하늘의 별 따기만큼이나 어렵다. 8월 전국 전·월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 45.6%로 1년 전보다 5.5% 포인트 증가했다. 월세 거래 비율이 낮았던 서울도 36.2%로 급증했다. 1년 전보다 10% 포인트 이상 증가했다. 전·월세 전환율은 조금씩 떨어지고 있지만 아직도 7.40%에 이른다. 예금 금리(신규) 1.54%와 비교해 집주인이 월세 전환을 강요하는 이유다. 매매가격 대비 전셋값 비중이 73%까지 치솟으면서 아예 구매로 돌아서는 수요도 많이 늘어나 수도권 중소형 아파트값이 큰 폭으로 올랐다. 저금리→월세 급증→전세 물량 급감→전셋값 상승→기존 아파트값 인상 고리가 형성되고 있다. 전·월세 시장의 혼란에 대해 전문가들은 구조적인 문제라고 진단했다. 장희순 강원대 교수는 “우리나라에만 존재하는 전세 제도가 급격히 무너지고 월세 시대를 맞이하기 위해 ‘홍역’을 치르고 있는 것”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “금융시장의 급격한 변화로 주택 시장이 자산 시장화되면서 일어나는 현상”이라며 “자산 시장에서는 집값 예측이 어렵고 불규칙적으로 움직이기 때문에 공급을 늘려 집값·전셋값을 안정시키려는 정책도 잘 먹혀들지 않는다”고 밝혔다. 정부가 임대주택 공급 확대 대책을 내놓고 있지만 당장 효과를 거두기는 어려울 것으로 보인다. 주택 시장은 심리적 요인에 크게 흔들리는 데다 대량의 임대주택이 완공되기까지는 장기간이 소요되기 때문이다. 전문가들은 아파트 입주량이 늘어나는 2017년까지는 주택 시장 불안이 이어질 것으로 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

상가 권리금의 법적 보호가 강화되면서 임차인들이 적극 환영하고 있다. 반면 임대인은 자신이 받지도 않은 권리금까지 반환해야 하는 상황이 펼쳐질 수도 있다며 불안감에 싸여 있다. 건물주가 임대차 기간 만료 이후 직접 다른 업종의 장사를 하기 위해 신규 임차인과 계약을 거절할 경우도 임차인에게 권리금을 내줘야 하기 때문에 재산권 침해, 임대료 상승 전가 등의 부작용이 우려된다. 권리금 전문가인 김승종 국토연구원 책임연구원과 장희순 강원대 교수의 도움을 받아 쟁점 내용을 문답으로 정리했다. →기존에 지불한 권리금도 보호되나. -법 개정 취지는 악의적인 임대인의 횡포를 막는 데 있다. 임대인이 임차인에게 권리금을 보상하지 않고 자신이 직접 영업하거나, 임차인이 받을 수 있었던 권리금을 임대인이 직접 받아 챙기는 것을 막기 위한 것이다. 기존 임차인이 새로운 임차인과의 협상을 통해 안정적으로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장할 뿐이지 기존에 지불한 권리금 자체를 임대인이 주장할 수는 없다. →계약 만료 후 임대인이 직접 다른 업종의 영업을 할 때도 임차인의 권리금을 보장해야 하나. -이 부분은 입법 과정에서도 논란이 됐다. 임대인이 직접 상가를 이용할 때 동종·이종 등 업종을 가리지 않고 권리금을 보장해야 한다는 주장과 임대인이 이종 업종으로 상가를 운영할 경우는 권리금 보장 의무에서 제외하자는 주장이 제기됐다. 하지만 개정 법률은 이를 구분하지 않아 건물주가 다른 업종으로 직접 상가를 이용할 때도 기존 임차인이 형성해 놓은 권리금을 주는 것으로 해석된다. →임대인이 직접 상가를 이용할 때도 권리금을 줘야 한다면 다툼의 여지가 많지 않나. -임차인끼리 주고받는 권리금은 당사자 간 이익이 상충하지 않고 시장가격에서 결정되기 때문에 문제가 되지 않는다. 그러나 건물주가 다른 업종을 영업하기 위해 상가를 돌려받는 경우는 이익이 상충되기 때문에 분쟁의 가능성이 크다. 그동안 받은 임대료보다 보전해 줘야 할 권리금이 더 많아질 수도 있다. 추후 논의가 필요한 부분이다. →임대료 인상으로 이어지지 않을까. -앞으로 다가올 권리금 반환 때문에 장기적인 임대수익을 예상하기 어렵게 된다. 임대인이 받지도 않은 권리금을 반환하게 되면 실질소득이 줄어든다. 임대료 인상으로 이어질 수 있다는 우려가 나오는 이유다. →재개발·재건축으로 인한 상가 보상은. -권리금 보호 대책은 임대인의 약탈행위를 방지하는 사법적(私法的) 문제를 해결하는 데 초점을 두고 있다. 재개발·재건축 등에 대한 보상 문제는 공법적(公法的) 문제다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

음성적으로 거래되던 상가 권리금이 법적으로 보장돼 임차인의 권리가 크게 신장된다. 임차인의 노력으로 형성된 권리금을 임대인이 가로채는 횡포도 어느 정도 사라질 것으로 기대된다. ●임대차계약 방해·임대료 횡포 제재 12일 국회 본회의를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정법률안은 임차인에게는 권리금 회수 기회를 보장하고 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 것이 주요 내용이다. 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해할 수 없게 했고, 이를 위반할 경우 손해를 배상하는 규정도 신설됐다. 이렇게 되면 건물주가 세입자를 내보낸 뒤 새로운 임대차계약을 맺으면서 직접 권리금(바닥 권리금)을 받거나 임차인이 형성한 영업 가치를 대가 없이 사용하려는 횡포가 어느 정도 사라질 것으로 보인다. 법적으로 권리금이 인정돼 투명성 확보도 기대된다. 현재 상가 임대차는 주택과 달리 2개의 계약서를 작성한다. 건물주와 세입자 간에는 보증금 및 월세를 정한 건물 임대차계약을 맺고, 현재 임차인과 신규 임차인 간에는 권리(시설)양수·양도계약서를 작성한다. 권리양도·양수계약서는 영업집기 및 시설과 함께 권리금(영업권) 내용이 들어가지만 건물주가 인정하지 않기 때문에 임차인 간 음성적으로 이뤄지고 있다. 임차인의 권리금이 인정되면 권리금을 유추해 해당 영업의 매출액 파악과 상가의 가치, 유망 업종 파악도 지금보다 쉬워질 것으로 보인다. 하지만 임차인에게 불리한 경우도 생길 수 있다. 권리금이 법적으로 인정되면 권리금도 투자 재원으로 계산된다. 권리금 노출은 매출액, 소득 노출로 이어져 세원이 모두 드러난다. ●보증금·임대료 상승 부작용도 부정적인 효과도 나올 수 있다. 장희순 강원대 교수는 “일부러 계약조건을 현재보다 훨씬 까다롭게 하거나 임대료를 터무니없이 올려 받는 악덕 건물주를 제재하려는 취지는 좋지만, 건물주가 직접 상가를 이용할 경우에도 임차인이 권리금 보상을 요구할 경우 자칫 재산권 행사에 피해를 볼 수 있다”고 말했다. 권리금 인정이 보증금 및 임대료 상승을 부추길 수 있다는 지적도 나온다. 유통산업발전법에 따른 대규모 점포 또는 준(準)대규모 점포는 법률 적용에서 제외돼 백화점이나 3000㎡ 이상 대형 상가 건물주의 횡포는 막을 수 없다는 한계도 따른다. 권리금을 낮게 신고하는 다운계약서 작성의 부작용도 우려된다. ●소득세법 등 3건만 국회 문턱 넘어 여야는 이날 국회 본회의에서 상가건물 임대차보호법 개정안 외에 ‘연말정산 파동’에 따른 환급 대책을 담은 소득세법 개정안, 누리과정(만 3~5세 무상보육) 예산 확보를 위해 지방채를 최대 1조원까지 발행하도록 한 지방재정법 개정안을 의결했다. 이날 처리된 법안은 이들 3건이 전부다. 법제사법위원회의 문턱을 넘고도 본회의 상정이 무산된 법안만 54건에 달한다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr 이범수 기자 bulse46@seoul.co.kr

수도권 아파트 청약 시장이 ‘완판’(100% 계약) 행진을 이어 가고, 감정가 이상으로 낙찰되는 아파트가 속출하는 등 과열 양상을 보이고 있다. 대림산업은 인천 서창2지구 ‘e편한세상 서창’ 아파트가 5일 만에 100% 계약이 이뤄졌다고 5일 밝혔다. 지난달 28일부터 이달 2일까지 5일간 진행된 계약 기간 동안 835가구가 모두 팔렸다. 청약 접수 결과 순위 내 마감되고 최고 5.84대1의 경쟁률을 기록, 계약률은 높을 것으로 예상했지만 완판까지는 반신반의했었다. 이 회사가 지난달 경기 용인 풍덕천동에서 공급한 ‘e편한세상 수지’ 아파트 역시 3일 만에 100% 계약 마감됐다. 수도권 인기 단지에서 100% 계약 마감되는 아파트가 늘고 있다. 지난달 경기 화성동탄2신도시에서 공급된 금성백조주택 ‘예미지’ 아파트와 아에이스동서 ‘에일린의 뜰’ 아파트는 4일 만에 완판됐다. 앞서 반도건설이 분양한 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크 5.0과 6.0’ 아파트 역시 모두 팔리는 기록을 세웠다. 오피스텔 청약시장도 뜨겁게 달아올랐다. 현대엔지니어링이 경기 수원 광교신도시에서 공급한 ‘힐스테이트 광교’는 계약 이틀 만에 주인이 결정됐다. 서울 강서구 마곡지구에 나온 ‘안강 프라이빗 타워’는 하루 만에 모두 계약을 끝냈다. 완판 단지가 속출하면서 분양권 시장도 뜨겁다. 분양권 거래가 늘고 웃돈까지 붙어 거래된다. 서울 강남에 재건축된 아파트는 2억~3억원의 웃돈도 붙었다. 장기 미분양 물량도 덩달아 팔리고 있다. 신규와 미분양을 가리지 않고 아파트 완판 행진이 이어지는 것은 실수요자는 물론 투자 세력도 가세하고 있기 때문으로 풀이된다. 신규 청약시장뿐 아니라 경매시장도 뜨겁게 달아올랐다. 지지옥션에 따르면 지난달 수도권에서 감정가보다 높은 가격으로 낙찰된 아파트는 234건으로 전체 낙찰건수(756건)의 31%를 차지했다. 경매 개시 1차에 낙찰된 비율도 17.3%나 됐다. 부동산 시장이 활황이던 2007년 3월(52.5%) 이후 8년 1개월 만에 최고치를 기록했다. 지난달 28일 입찰한 경기 광명시 하안동 주공아파트 36.3㎡는 첫 입찰에서 45명이 달려들어 감정가(1억 3700만원)의 122%인 1억 6677만 7000원에 낙찰됐다. 첫 번째 입찰에서 낙찰되는 비율이 많다는 것은 수요자들이 한두 차례 유찰까지 기다리지 않고 경매 물건이 나오자마자 달려들고 있다는 뜻이다. ‘묻지마 투자’를 걱정하는 목소리도 나온다. 높은 청약률이나 계약률, 낙찰률 수치에 조급해하거나 시세차익을 노린 투자를 경계해야 한다는 것이다. 장희순 강원대 교수는 “청약제도 개편으로 1순위자가 급증해 청약경쟁률이 높아지고, 분양가 상한제 폐지로 분양가 상승을 걱정해 미리 분양받으려는 수요자가 증가한 결과”라면서 “공급 과잉으로 인한 시장혼란, 금리인상 가능성도 배제할 수 없는 만큼 신중해야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

■기획재정부 ◇국장급△대외경제국장 정규돈△국회 기획재정위원회 파견 이상율 ■외교부 △개발협력과장 장도환 ■해양수산부 ◇임용 <기관장급>△국립수산과학원장 강준석◇승진 <국장급>△국제원양정책관 조신희△국립해양조사원장 손건수◇전보 <국장급>△어촌양식정책관 오운열△여수지방해양수산청장 정복철△인천지방해양안전심판원장 장영준◇파견 <부이사관급>△허베이 스피리트 피해지원단 부단장 류재형 ■법제처 ◇고위공무원 승진△법제심의관 백문흠◇과장급 승진△행정법령해석과장 배개나리△법제정책총괄담당관 김한율△법제지원단 법제관 박명금◇과장급 전보△법제지원단 법제관 김성웅△행정법제국 법제관 이상수△제주특별자치도 파견 김연신◇서기관 전보△경제법제국 김태원△처장실 김종훈△창조행정인사담당관실 이경준 ■강원대 △기획처장 성환우△교무부처장 장희순 ■강원랜드 ◇부장급△경영기획팀 박성수△대외협력팀 이태화△테이블영업A팀 김석관△머신영업팀 신재섭△조리팀 김종수 ■한국피자헛 △대표이사 스티븐 리

착시현상에 가려 주택시장을 제대로 읽지 못하고 있다는 지적이 조심스럽게 나오고 있다. 주택 거래증가, 아파트 청약경쟁률 상승, 일부 지역 집값 오름세 등 겉으로 드러난 화려한 통계 이면에는 위험 요인도 포함돼 있다는 사실이 간과되고 있다. 부동산 전문가들은 거래가 증가하고 집값을 꾸준히 끌어올릴 만한 기본 펀더멘털이 부족해 안정적인 주택시장 활황을 기대하기 어려운데도 표면상 지표만으로 주택시장 활성화 기대에 매몰됐다고 지적한다. 또 이럴 때일수록 부화뇌동하지 말고 분수에 맞는 신중한 판단을 주문한다. 주택 시장 통계·흐름 속에 잠재한 리스크 요인은 무엇인지 알아본다. 지난해 주택 거래량은 100만건을 넘어서면서 2006년 이후 최고치를 기록했다. 올해 들어서도 매달 거래량 최고치를 갈아치우고 있다. 통계만 보면 주택시장이 활황기로 접어든 것으로 보인다. 하지만 속을 들여다보면 사정이 다르다. 정확한 통계 분석은 어렵지만 ‘비자발적’ 거래가 상당 부분을 차지하는 것은 사실이다. 비자발적 거래는 주택시장 활황기 진입 과정에서 나타나는 주택 거래량 증가와는 질적 차이가 있다. 주택시장이 활황기로 진입하는 시기에는 거래 증가와 함께 집값이 오른다. 이 과정에서 시장은 실수요자보다 투자자가 주도한다. 투자자가 주도하는 시장은 파급효과도 크고 환금성이 좋은 아파트 거래가 증가하는 특징을 보인다. 그렇다면 최근 주택 구매 수요층은 누구일까. 부동산 전문가들은 지금의 주택 거래 수요층은 구매욕구와 구매능력이 맞아떨어져 집을 사는 사람들이 아니라, 상당수가 심리적 압박에 쫓겨 어쩔 수 없이 구입하는 서민층으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “자산가가 주택 구입에 나서는 것이 아니라 전셋값 상승을 감당하지 못하는 세입자들이 벼랑 끝에서 집을 사는 경향이 짙다”고 말했다. 주택 유형별 매매거래 현황도 이 같은 상황과 무관치 않아 보인다. 지난해 서울, 경기, 인천 등 수도권 다세대 주택 거래는 전년대비 25.2%, 연립은 32.1% 증가했다. 전세난에 지친 서민들이라도 수익성·환금성이 유리한 아파트를 사고 싶지만 구매능력이 뒷받침되지 않자 상대적으로 저렴한 주택으로 옮겨 탔다고 보면 된다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “주택 시장이 실수요자 중심으로 재편되고 세입자들이 전셋값 상승 압박을 견디지 못해 전세 보증금 수준과 비슷한 가격으로 살 수 있는 연립·다세대·다가구 주택으로 눈을 돌린 것”이라고 분석했다. 집값 움직임도 다른 모습을 띠고 있다. 지난해 주택거래량이 전년 대비 18% 증가하는 등 사상 최고치를 기록했지만 집값 상승률은 1.71% 상승에 그쳤다. 주택거래량이 비슷했던 2006년 집값이 12% 상승했던 것과 달리 글로벌 금융위기가 닥쳤던 2009년 상승률(1.46%)과 비슷한 수준에 머물렀다. 통상 주택 거래량이 6개월 정도 증가하면 가격 상승이 뒤따랐던 패턴도 나타나지 않았다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “거래량은 증가하고 있지만 집값 상승현상은 눈에 띄게 나타나지 않고 있어 주택시장 활황기에 일어나는 현상과는 거리가 있다”며 “거래량이 증가한 팩트(통계)는 맞지만 주택시장 활황기 진입으로 해석하기에는 무리가 따른다”는 의견을 내놓았다. 비자발적 주택 거래 증가로는 주택시장을 오랫동안 튼튼하게 지탱하는 데 한계가 따른다는 지적도 나온다. 일반 경제지표가 개선되고 실질 소득이 늘어 주택 거래량이 증가할 때 비로소 주택시장도 장기간 안정을 찾을 수 있다. 따라서 비자발적 거래에 따른 주택거래량 증가만으로는 주택시장 회복을 단정 짓기 어렵다는 것이다. 거래량 증가가 안정적인 주택시장 활황기로 접어들었을 때와 다른 양상인 만큼 무턱대고 주택 구매에 나서는 것은 자제해야 한다는 주장이 그래서 설득력을 얻는다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “거래량 증가는 전셋값 상승과 대출여건 개선 등 주택경기 활성화 대책의 효과이고, 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다. 김 연구위원은 그러나 “거시경제 펀더멘털이 취약해 큰 폭의 가격 상승이나 거래량 증가를 기대하기 어렵다”며 “단기간 가격 상승을 노린 주택 구입자는 신중하게 판단해야 한다”고 말했다. 아파트 모델하우스마다 구름 인파가 몰리는 현상을 눈에 보이는 그대로 받아들이는 것도 경계해야 한다. 최근의 청약열기는 주택청약자격 완화, 분양가상한제 폐지 등에 따른 일시적인 청약쏠림이기 때문에 무턱대고 청약 대열에 뛰어들었다가는 낭패를 볼 수 있다. 경기 화성 동탄2신도시 등 신도시나 택지지구 등 인기지역에서 분양되는 아파트는 ‘청약광풍’이 이어지고 있지만 절반 정도는 2순위 청약에서조차 채우지 못하고 3순위로 넘기고 있다. 실제 닥터아파트 조사에 따르면 올해 1분기 수도권에서 청약접수를 한 아파트 25개 단지 가운데 1순위에서 청약을 마감한 단지는 7곳(28%)에 불과하다. 2순위 마감 단지는 4곳(16%)이다. 2순위에서 미달된 단지도 14곳(56%)이나 됐다. 분양 단지 절반 이상은 순위 내 미달을 기록했다. 분양 물량 홍수, 사업인허가 물량 증가를 주택시장 회복의 청신호로만 받아들이는 것도 어리석은 판단이다. 3~4년 뒤 일시에 입주 물량이 증가하면서 집값 하락 등 시장 혼란도 예상된다. 주택업체들도 이런 상황을 알고 있지만 멈출 수 없다. 건설사들이 물량을 서둘러 쏟아내고 있는 것은 최근 불어닥친 청약 열풍 분위기를 놓치지 않기 위해서다. 그동안 끌어안고 있던 사업을 털어내려는 속셈도 들어 있다. 국제 유가 인하로 해외공사 수주가 어려워지자 국내 주택시장으로 눈을 돌린 것도 분양 물량 증가를 가져왔다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “아파트 분양 물량은 당분간 증가하겠지만 공급 물량 증가에 따른 후유증도 만만치 않을 것 같다”며 “미분양 물량이 늘어나거나 입주 시기에 집값이 뒷받침되지 않으면 건설사나 입주 예정자 모두 위험을 떠안아야 한다”고 말했다. 급기야 대형 주택건설업체들의 모임인 한국주택협회는 최근 회원사들에 과도한 분양가 인상 자제와 함께 과잉공급을 자제해 줄 것을 당부했다. 연초부터 아파트 분양 물량이 급증하고 있는 것에 대해 건설업계 스스로 후폭풍을 우려하고 있는 셈이다. 그러나 협회의 당부는 강제성이 없어 실효성이 미지수다. 아파트 공급은 건설사들이 사업성 여부를 따져 스스로 결정하는 것이기 때문에 행정규제로도 막을 수 없다. 월세 증가를 바라보는 시각도 왜곡됐다. 흔히 전세에서 월세로 전환하는 것을 선진 임대차 시장 구조변화로 잘못 해석하고 있다. 최근의 월세 증가는 주택임대차시장이 선진국형으로 전환되는 과정에서 일어나는 현상이 아니라 금리 인하에 따른 구조적인 변화로 해석된다. 집값이 오르고 금리가 높을 때는 지금과 같은 극심한 전세난이나 급격한 월세 전환을 걱정하지 않아도 된다. 저금리가 계속되자 집주인들이 전세 대신 월세를 고집하는 바람에 전세난이 가중되고 전월세 전환이 급격히 이뤄지는 것은 맞다. 국토교통부에 따르면 지난해 전체 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중이 사상 처음으로 40%를 넘어섰다. 서울에서조차 40%를 넘어선 곳이 나오고 있다. 이런 현상은 올해 들어 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다. 하지만 급격한 월세 전환을 금융시장 변화에 따른 어쩔 수 없는 현상으로만 받아들이기에는 문제가 심각하다. 상당 부분의 월세 전환이 세입자의 의도와 무관하게 비자발적으로 이뤄지고 있는 데다 월세 전환 이후 세입자의 주거비 부담이 커지기 때문이다. 우리나라 주택시장에서 주거비용 부담은 월세>자가>전세 순이다. 따라서 월세 세입자를 위한 주택정책에도 관심을 가져야 한다는 지적이 나온다. 채미옥 원장은 “월세 증가를 구조적인 문제로만 방치해서는 안 된다”며 “내집을 마련할 수 있는 능력을 가진 보증금 3억원 이상의 전세 세입자를 뺀 비자발적 월세 전환으로 내몰리는 세입자에게 서민주택정책의 초점이 맞춰져야 한다”고 피력했다. 한국은행이 지난달 기준금리를 전격 인하하자 부동산업계는 즉각 기대감을 내비치며 반겼다. 대출 이자 부담이 줄어들어 빚을 내서라도 집을 살 수 있는 길이 넓어졌기 때문이다. 주택 거래량 증가와 청약시장 과열에 기름을 부은 격이 됐으니 주택시장이 본격적으로 불붙을 것으로 예상했다. 하지만 경고의 목소리도 나온다. 실질 소득이 증가해 집을 살 수 있는 수요층에게는 저렴한 이자로 자금을 마련하고 내집마련 기회로 이어질 수 있지만, 구매능력이 따라주지 못하는 서민들에게는 주택시장의 급격한 변화로 인한 부작용도 걱정해야 한다. 금리 인하는 전월세 전환을 더욱 부채질해 전세난을 부추기고 서민들의 주거비 부담이 더욱 커지는 역효과도 가져올 수 있다는 것이다. 금리가 오르고 집값이 떨어지면 ‘하우스푸어’가 증가해 모처럼 살아난 주택경기를 다시 침체로 빠뜨릴 수 있다는 우려도 나온다. 당장은 낮은 이자로 주택을 구입할 수 있는 기회가 확대되는 긍정적인 효과가 있지만 장기적으로 독이 될 수도 있다. 지난해부터 올해까지 대거 분양된 아파트의 입주 시기가 다가오는 3~4년 뒤에는 공급 과잉과 집값 하락을 걱정해야 하기 때문이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전셋값이 연일 폭등하면서 전월세 상한제가 또다시 ‘뜨거운 감자’로 부상했다. 주택 거래를 활성화하기 위해 정부가 선택한 저금리 정책이 전세대란으로 불똥이 튀었기 때문이다. 전세금을 은행에 넣어서 얻는 이자 수익보다 월세를 통한 임대 소득이 낫다고 판단한 집주인들은 일제히 전세에서 월세로 전환하고 있다. 이는 봄 이사철과 재건축·재개발 이전 수요 등이 겹치면서 전세 매물 부족으로 이어져, 전셋값이 천정부지로 치솟는 결과를 낳았다. KB국민은행 발표에 따르면 3월 전국 아파트 매매가격 대비 전세가 비율(전세가율)은 전달보다 0.4% 포인트 오른 71%에 달했다. 야당을 중심으로 전세와 월세의 인상률을 제한하는 전월세 상한제를 도입해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 그러나 부동산 시장의 가격을 직접 통제하는 데 대한 부작용이 일 수 있다는 지적도 만만치 않다. [贊] “임대계약시 집주인 권리가 더 세… 임차권 지켜줄 법적장치 꼭 필요” 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수 전월세난의 지속적인 악화는 매매 활성화에 집착해 온 정부 정책의 총체적 실패와 무관치 않다. 매매에서 임대 중심으로 시장의 수요 구조가 바뀌었지만 매매시장 정상화에만 신경쓰느라 정부는 임대차 시장을 사실상 방치했다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 주택정책 레짐에 관한 비교 연구를 보면, 한국은 공공임대주택이 가장 적고 민간임대차시장에 대한 사회적 관리가 전혀 이뤄지지 않는 유일한 나라다. 전체 가구의 6할이 전월세로 살고 있을 정도로 국민의 보편적 주거 안정은 임대차 관계의 안정과 직결돼 있지만 한국의 임대차시장은 제3세계에서나 볼 수 있는 ‘거대한 블랙마켓’ 그 자체다. 세계적인 베스트셀러 토마 피케티의 ‘21세기 자본’을 보면 서구 선진국들은 대부분 1910년대부터 자본규제의 한 수단으로 임대료 통제를 실시해 왔다. 지금도 이들 국가는 다양한 임대료 관리제도를 운영하고 있다. 영국 공정임대료제, 독일의 표준임대료 방식의 지역차임제, 프랑스 물가연동형 임대료상한제 등이 대표적이다. 상한제로 대표되는 임대료 관리가 결코 반시장적인 것이 아니라는 것은 임대료 상승 문제를 일찍이 겪었던 선진국의 정책사에서 입증되고 있는 셈이다. 매매시장과 달리 임대차시장은 임대인과 임차인의 권리관계가 대등하고 공정할 때 바로 선다. 임대료 상한제 혹은 적정 임대료제는 이러한 임대차 관계를 설정하는 한 수단이다. 하지만 전월세 상한제를 단순히 임대료 통제의 한 방편으로만 생각하면 오산이다. 우리나라의 임대관계에서는 임대인의 권리가 우선적으로 관철되고 있어 공정한 시장거래가 근본적으로 불가능하다. 따라서 헌법과 민법에 보장된 갑과 을의 대등한 계약관계를 임대차 관계에도 설정하도록 해 어느 일방의 권리행사에 따른 관계의 불안정을 막는 장치가 전월세 상한제다. 즉 상한제는 우월적 지위를 이용해 임대인이 시장의 적정가격 이상으로 전월세를 임의적으로 올리지 못하도록 제한하는 것을 통해 임차인의 대항력 행사를 돕는 법적 장치다. 정교하게 설계된 전월세 상한제는 한국의 후진적 임대차시장을 안정화시키고 정상화시키는 견인차 역할을 할 수 있다. 전월세 상한제 도입의 필요성은 최근 들어 더욱 절실하다. 전세의 성격변화 때문이다. 최근 들어 전세금은 금융운용의 한 방법에서 일반적인 임대료로의 변화를 강제받고 있다. 전세가가 집값 가까이 오르거나 고율의 월세로 전환하는 것은 집값에 상응하는 적정 이자율을 반영하는 임대료로 성격이 바뀌고 있는 것과 관련된다. 전세금을 시장임대료로 바꾸기 위해서는 임대료 상한제가 반드시 필요하다. 그 상한을 기계적인 한도로 정하기보다 시장 흐름을 반영하는 적정 수준으로 정한다면, 이는 법리적으로나 시장원리 면에서 문제가 될 수 없다. 집값 대비 적정 이자율을 반영하면서 물가와 연동되는 임대료의 인상(액수 혹은 인상률의) 제한은 임대인의 적정 이윤을 담보할 정도로 시장친화적이다. 적정 임대료 개념의 전월세 상한제는 임대인의 재산권 행사를 제한하는 것이 아니라 재산의 운용에서 발생한 이익금의 실현 규모를 공공복리 차원에서 규율하는 것이다. 따라서 이런 의미의 상한제는 친시장적일 뿐 아니라 위헌적인 것은 더욱 아니다. 임대료(전월세) 상한제를 공정 임대료제나 적정 임대료제로 운용하다 보면 하나의 표준요율(예를 들어 집값의 60%를 전세, 이의 3%를 월세)을 가지고 전세와 월세 수준을 동시에 정할 수 있다. 또한 임대료는 강제적인 것보다 표준이자 기준으로 활용하도록 해야 한다. 임대인과 임차인이 제시된 표준임대료 혹은 적정임대료를 받아들이지 않을 때 임대료분쟁조정위원회가 이를 조정할 수 있도록 하면 된다. 기대수익 저하로 공급이 감소하고 전세가 상승을 부추기며 편법 등의 우려가 있지만 이는 별도의 정책기법으로 풀 수 있다. [反]“임대인에게 집은 수익창출 도구… 과도한 규제는 공급감소 부를 것” 장희순 강원대 부동산학과 교수 현재의 임대주택 시장은 은행의 저금리 기조 유지, 임대인의 월세 선호, 중대형 주택 가격의 하락과 서민형 주택인 소형 주택 가격의 고가 안정화, 고령화에 따른 주택 수요의 질적 변화 등 과거와 전혀 다른 양상에 직면해 있다. 특히 전세보증금의 급격한 상승으로 인한 임차인의 주거 불안이 문제로 지적되고 있다. 여기에 은행 대출금리의 인하는 전세보증금을 올려 줘야 할 입장의 임차인에게 주택 구매를 강요하는 듯한 인상이고, 임대인은 저금리와 현금 유동성의 증가로 인해 보증금 운용 수익이 하락하고, 이를 방어하기 위해 전세보증금을 다시 올리는 악순환이 연속되고 있다. 또한 전월세 상한제가 정책적으로 논의되면서 임대인의 ‘일단 보증금을 올려놓고 보자’는 심리까지 나타나고 있다. 임대인 입장에서 주택은 수익 획득의 도구에 불과하다. 임대인은 기대한 수익률을 밑돌게 되면 수단과 방법을 가리지 않고 적정한 수익률을 유지하기 위해 애를 쓴다. 임차인 배려는 그 다음 문제다. 더욱이 전월세 상한제와 같이 임대인의 수익률에 영향을 줄 만한 제도의 도입은 수익률 하락의 불안감을 더욱 가중시킨다. 임대료가 규제되면 임대주택 수요자들은 시장 임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 선호하게 되고, 결국 임대사업자의 수익률을 떨어뜨리게 된다. 이는 임대주택 공급 감소로 이어지게 되고, 임대주택의 감소는 임대료를 상승하게 하는 원인이 된다. 이러한 악순환이 임차인을 더욱 힘들게 할 우려가 있다. 2015년 2월 현재 전세보증금 상승률은 전국이 0.60%이고, 수도권은 0.86%다. 전세 가격은 30개월 연속 오르고 있는 실정이다. 주택 가격 대비 전세보증금 비율은 2012년 1월 58%에서 2015년 2월 64%로 상승했고 아파트는 평균 70%를 넘어섰지만, 월세는 물건의 공급 증가로 인해 꾸준히 하락하고 있다. 이와 맞물려 전세의 월세 전환율도 동반 하락하고 있다. 이와 같은 임대주택 시장의 혼란은 주택 공급량의 절대 부족으로 인한 문제라기보다는 임대차 형태의 구조적인 변화에 기인한다는 점을 인지해야 한다. 현재 임차인의 계약갱신 청구권이나 임대차 기간의 연장 등이 논의되고 있다. 하지만 계약 만료 시점에서 임차인의 거주권 보호 규정이나 임대인의 과도한 임대료 상승 욕구를 제재할 수 있는 제도적 장치가 마련되지 않는다면 정책 효과는 제한적일 것이다. 따라서 임대시장에서 임대료를 직접 규제해 임차인의 주거 안정을 도모하겠다는 정책은 실효성을 거두기 어렵다. 주택임대차보호법에 정당한 사유가 없는 한 임대차 계약 갱신의 거절이나 해지 통고를 임대인이 할 수 없도록 규정을 마련해 임차인의 거주권을 보호해 주는 게 보다 현실적이다. 사적 임대주택 시장의 안정은 임차인의 입장보다는 임대인의 불안감을 해소해 주는 게 중요하다. 결국 임대료는 임대인이 결정하고, 임대인의 재산권 행사에 대한 과도한 침해는 새로운 문제로 비화될 수 있다. 주택시장의 구조 변화는 임대인의 사회적 지위를 약화시켰고, 주택은 약화된 임대인의 사회적 지위를 유지시켜 주기 위한 역할을 충실히 수행해야 하는 도구로 전락했다. 또한 이러한 변화는 임차인의 사회적·경제적 지위를 더욱 약화시켰다. 전월세 상한제와 같은 직접적인 규제보다는 간접적인 제도 개선을 통해 시장 참여자의 사회적 체질 개선이 요구된다. 주택시장의 구조 변화는 주택자본주의 사회로 나아가는 신호다. 공공 개입에 의한 서민주택 공급의 확대와 서민의 거주권 실현을 위한 사회적 합의가 필요한 때다.