오는 4일 판교 신도시 당첨자 발표를 앞두고 자금계획을 세우지 못한 청약자들이 발을 구르고 있다. 전문가들은 20평형과 30평형의 청약자 가운데 실수요자의 경우 계약금만 마련돼 있으면 중도금과 잔금은 은행 대출로 보충할 수 있을 것으로 보고 있다. 입주자금을 총 100%로 볼 때 계약금 20%만 보유하고 있다면 판교 청약에 당첨돼도 자금 조달이 가능할 전망이다. 무난하게 자금을 조달하는 방법은 은행의 중도금 대출을 활용하는 것. 투기지역에서 은행대출은 담보인정비율(LTV) 한도가 40%이다.하지만 6억원 이하 아파트에 대해 10년 이상 원리금분할상환 주택담보대출을 받으면 실수요자로 인정돼 LTV 한도가 60%로 올라간다. 시가 6억원 이상인 주택은 총부채상환비율(DTI) 규정까지 적용되지만 이번에 당첨자가 나오는 20∼30평형대에선 해당사항이 없다. 결국 대출한도가 부족하다면 10년 이상 장기대출 상품을 통해 LTV 한도를 일단 60%까지 채워놓고 다른 곳에서 나머지 자금을 융통하는 것이 좋다. 한편 주택금융공사의 보금자리론(모기지론)은 투기지역 여부를 가리지 않고 LTV를 70%까지 적용해 준다.30평형대의 경우 총분양대금이 4억 1000만원이라고 가정하면 2억 8000만원까지 대출이 가능하다. 대출기간 내내 고정금리라는 장점이 있지만 시중은행의 변동금리부 주택담보대출에 비해 금리가 높다. 모기지론은 6억원 이하 주택만을 대상으로 해 8월에 분양되는 40평형대는 적용되지 않을 가능성이 크다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

최고 2073대1의 경쟁률을 뚫은 행운아라도 판교신도시에 무사히 입주하려면 꼼꼼한 자금조달계획을 세워야 한다. 민간 분양 아파트에 당첨됐다면 대략 8000만원가량은 손에 쥐고 있어야 한다. 분양가의 20%를 계약금으로 내야하기 때문이다. 민영 아파트 분양가를 평당 1200만원으로 계산하면 32평형의 분양가는 3억 8400만원이다. 결국 32평형의 계약금은 7680만원에 달한다. 중도금(60%)은 5개월 단위로 3840만원씩 5∼6차례 나눠 내야 한다. 업체마다 착공 시기가 달라 중도금 납부일은 서로 다르다. 잔금은 20%다. 중도금 대출은 업체가 집단으로 연계해 준다. 대출 금액은 분양대금의 40%인 1억 5360만원까지다. 판교신도시는 투기지역이어서 분양대금의 40%까지만 대출이 되기 때문이다. 결국 분양대금의 60%인 2억 3040만원은 다른 데서 조달해야 한다. 우선 고려할 수 있는 것은 주택금융공사의 모기지론(보금자리론)이다. 주택구입자금을 20년 장기대출로 받은 뒤, 매달 원리금을 갚아나가는 방식이다. 평형에 관계없이 6억원 이하의 주택이면 대출이 돼 이번 판교 분양에서는 모든 평형이 해당된다. 보금자리론은 입주 때까지 시중은행 금리가 적용되다가 입주와 동시에 담보대출(보금자리론)로 전환되면서 금리가 6.8∼6.85%로 바뀐다.최고 3억원까지 빌릴 수 있는 게 장점이다. 하지만 매달 갚아야 할 원리금이 자기 월소득의 3분의1을 넘지 못한다. 아파트 분양가가 3억원 이하면서 부부 연소득을 합쳐 3000만원을 넘지 않으면 생애 최초 주택자금 대출을 받을 수 있다. 하지만 판교신도시 30평형대는 분양가가 3억원을 넘어 대광건영 23평형과 주공 24평형만 대상이 된다. 우리은행의 ‘아파트 파워론Ⅱ’는 20세 미만 자녀가 3명 이상인 가정의 경우 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있도록 설계됐다.최저금리는 연 4.87%. 전세자금대출을 해주는 ‘우리홈론’도 판교 분양을 받아 입주할 때까지 전세자금 대출을 받을 수 있기 때문에 유용하게 활용할 만하다. 하지만 대출기간은 최대 6년으로 다른 주택담보대출에 비해 짧고, 금리도 최저 연 6.47%(변동)로 비교적 높은 편이다. 아파트 완공시점에 잔금을 치를 때는 시중은행 담보대출도 이용할 수 있다.현재 은행권 주택담보대출 평균 금리는 연 5.3∼6.4%(3개월 변동금리 기준)다. 하지만 주거래 은행이거나 본인의 신용도, 급여 및 공과금이체, 신용카드 가입 등에 따라 각종 할인혜택이 주어지므로 잘 알아보고 유리한 쪽을 고르는 게 좋다. 민간 임대아파트에 청약하는 수요자도 임대보증금이 모자랄 경우 대출을 이용할 수 있다. 대방건설, 모아건설, 진원이앤씨는 회사가 연대보증하는 형식으로 보증금의 40∼50%까지 금융기관 대출을 알선해준다. 금리는 5% 안팎이다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

종부세 부과 기준일(6월1일)을 앞두고 당초 기대와 달리 부동산 거래가 ‘올스톱’됐다. 종부세 부담을 우려해 집주인들이 앞다투어 매물을 내놓아 집값이 떨어질 것이라던 정부의 예상이 빗나가고 있는 것이다. 새 아파트 입주 예정자들은 종부세를 피하기 위해 일부러 잔금을 연체하는 기현상도 벌어지고 있다. 토지 시장은 늘어나는 매물에 비해 수요가 없어 거래가 완전히 끊겼다. ■ 입주아파트-잔금 6월이후 미뤄 ‘기준일 넘기기’ 은행원 강모(37)씨는 다음달 서울 서초구 방배동 현대I-PARK아파트 입주를 앞두고 고민이다. 강씨는 입주에 맞춰 잔금을 준비했지만 6월1일 이후로 미룰 생각이다. 살고있는 사당동 아파트(3억원)가 팔리지 않아 2주택자가 되는 동시에 두 주택 보유액이 공시가격 기준 8억원을 넘어 종부세와 재산세를 더해 376만원을 내야 하기 때문이다. 지난 3월 입주한 도곡렉슬은 3002가구 중 무려 120여가구가 잔금을 치르지 않고 있다. 지난 1월 입주한 강남구 역삼동 대우푸르지오 아파트에도 아직 잔금 미납 가구가 있다. 강남 고급 아파트를 분양받은 만큼 잔금을 치를 돈이 없어서라기보다는 종부세 대상에서 빠져나갈 궁리를 찾기 위해 일부러 입주를 미루는 것으로 업체는 보고 있다. 재정경제부 부동산실무기획단 관계자는 “6월1일 현재 잔금 청산이 되지 않으면 미분양 주택으로 간주돼 종부세가 부과되지 않는다.”고 밝혔다. ■ 강남아파트-“일단 내고 더 오르면 판다” 매물 거둬 종부세 부과를 앞두고 강남 비싼 아파트, 다주책 보유자들의 매물이 쏟아질 것이라는 예상도 빗나갔다. 강남 아파트를 사려는 수요는 줄서 있지만 집주인들이 움직이지 않고 있기 때문이다. 강남구 대치동과 서초구 서초동에 집을 갖고 있는 김모(48)씨는 은행을 찾아 종부세 부과 시뮬레이션을 받아보았다. 두 채를 합쳐 공시가격이 19억원이지만 재산세와 종부세는 1803만원에 이른다는 것을 확인한 뒤 매물을 거둬들였다. 지난해 세금으로 980만원을 냈지만 예상 밖의 무거운 양도세를 내느니 차라리 종부세를 내겠다는 생각에서다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 전망도 매물을 거둬들이게 했다. 종부세율이 매년 10%씩 100%(2009년)까지 오르더라도 해마다 200만원만 더 내면 그만이다. 종부세와 양도세 부과를 비교한 결과 차라리 종부세를 내다가 처분하지 않고 자식에게 증여하기로 마음을 굳혔다. ■ 토지거래-내년 양도세 중과 부담… 급매물 쇄도 땅을 사고파는 데 따른 규제가 강화되면서 일부 지역을 빼곤 토지 시장도 썰렁하다. 비사업용 나대지, 잡종지, 부재소유자 농지 등 토지에 대한 양도세가 현행 9∼36%에서 내년부터 60%까지 중과됨에 따라 땅을 싸게 처분하려는 지주는 늘었지만 매수세가 없기 때문이다. 토기거래허가구역으로 지정된 곳은 아예 거래가 끊겼다. 여모(70)씨는 충남 태안군 이원면 내리 관리지역 임야 2000여평을 내놓았지만 지난해 8월 토지거래허가구역으로 지정되면서 아예 사려는 사람이 없어 울상을 짓고 있다. 춘천 동신면 관리지역 일대도 8·31 당시 20만원대이던 평당 가격이 4월 현재 17만원으로 내렸다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지난 3월 분당 K아파트(50평형)를 매매가 10억원에 계약한 직장인 김모(연소득 6000만원)씨는 오는 5월 말까지 잔금을 치르면 되기 때문에 대출을 가능한 천천히 받으려 했다. 그러나 지난 30일 발표된 부동산 대책에 따라 총부채상환비율(DTI)이 적용되면 대출액이 절반 이상으로 떨어진다는 사실을 알고 31일 서둘러 은행을 찾았다. 김씨는 “4월4일까지 대출 승인을 받으면 괜찮다.”는 은행측의 설명에 가슴을 쓸어 내렸다. 주택담보대출에 대한 DTI 적용 소식이 전해지면서 시중은행에는 문의 전화가 빗발쳤다.6억원 이상 아파트의 분양권을 소유한 사람들이나 매매 계약이 체결된 사람들은 서둘러 대출을 신청하기 위해 은행으로 달려갔다. 재테크 전문가들은 “빚으로 강남에 진입해 ‘대박’을 터뜨리려는 생각을 이젠 버려야 한다.”고 강조했다. 신한은행 고준석 부동산 재테크팀장은 “현금 흐름과 상환 능력을 고려하는 DTI 방식은 선진화된 금융기법이지만 급여가 확연하게 드러나고 따로 부수입이 없는 특정 직업군에게는 불평등한 제도”라고 말했다. 고 팀장은 “굳이 강남에 진입하고 싶다면 이번 6억원 이하 아파트를 중심으로 전략을 다시 짜거나,6억원 이상의 경우 만기 15년 이상 장기분할 방식을 택하게 되면 만기 3년의 경우보다 대출액이 4배 정도 많기 때문에 실수요자라면 이 방식을 고려할 필요가 있다.”고 조언했다. 한편 시중은행의 주택담보대출이 막히자 주택금융공사의 장기모기지론(보금자리론)에 관심을 갖는 사람들이 많다. 그러나 보금자리론은 6억원 초과 아파트에 대한 대출이 원천적으로 불가능하다. 또 전세를 끼고 집을 사는 경우 DTI를 적용받지 않고 종전의 주택담도대출인정비율(LTV)을 적용받아 대출금액을 늘릴 수 있다는 얘기도 나오고 있다. 하지만 금융회사가 인위적으로 DTI를 회피한 것으로 확인될 경우 징계를 받을 것으로 보여 이 방법으로 대출금액을 늘리기는 쉽지 않을 것으로 보인다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

대구지역 아파트 분양시장에 적신호가 켜졌다.30일 대구시에 따르면 이날 현재 지역 미분양아파트는 3303가구에 이른다. 지난해 7월 700여가구에 불과하던 미분양 아파트가 이후 급증한 것이다. 실제로 올 들어 분양에 들어간 8개아파트단지 가운데 초기 계약률이 60%를 넘은 단지는 동구 각산동 대우 푸르지오와 북구 칠곡 화성파크드림 등 2개 단지에 불과하다. 나머지 단지들 가운데 일부는 초기 계약률이 10%에도 미치지 못해 사실상 재분양에 들어가야 하는 실정이다. 이같은 현상은 정부의 부동산억제정책에다 고분양가까지 겹쳤기 때문이라는 분석이다. 더구나 올해는 2000년 이후 가장 큰 규모인 4만여가구가 분양 예정이다. 분양된 기존 아파트들의 프리미엄도 떨어지고 있어 미분양을 더욱 부채질하고 있다. 입주를 앞둔 수성구 황금동 ㄹ 아파트의 경우 분양가보다 2000만∼3000만원 싼 매물이 나오지만 거래는 거의 되지 않고 있다. 이에 따라 분양하는 업체들마다 실수요자를 잡기 위해 분양조건을 예전보다 크게 완화하고 있다. 이미 일부 업체들은 초기 계약금을 5%로 낮추고 입주 때 내는 잔금을 20∼30%에서 40∼50%로 확대했다. 또 최근 분양에 나선 ‘ㄱ’ 주택은 대구지역에 분양한 업체 가운데 유일하게 중도금 전액 무이자 융자를 실시 중이다. 평균 1000만원이 넘는 발코니 확장비용도 절반 수준으로 낮추는 등 각종 혜택을 제시하고 있다.대구 한찬규기자 cghan@seoul.co.kr

판교 신도시 아파트 청약자격·일정이 최종 확정됐다. 무조건 청약했다가는 당첨되더라도 당첨이 취소되고 청약통장 자격을 잃을 수 있다. 청약자격, 무주택자 여부, 재당첨금지조항 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 청약에 임해야 한다. 또 인터넷 청약이 원칙인 만큼 미리 인터넷뱅킹을 신청, 공인인증을 받아야 청약 혼란을 막을 수 있다. 민간 분양·임대 아파트와 주공 분양·임대 아파트 청약일정과 주의점을 소개한다. ●모델하우스 사이버·케이블TV 공개 대한주택공사 사이버모델하우스는 지난 24일부터 개관했고,10개 민간건설업체의 사이버모델하우스는 29일부터 열었다. 그러나 당첨자 발표 이전까지는 일반인 관람이 허용되지 않는다. 그러나 다음·야후 등 대용량 포털사이트에서 동영상, 가상현실영상(VR) 등을 볼 수 있으며, 부동산정보업체 홈페이지 및 해당 건설회사 홈페이지 등에서도 확인할 수 있다.24일부터는 mbn과 한국경제TV(wow) 등 케이블TV로도 볼 수 있다. 이번에 확정된 청약일정, 분양가 등 정보도 추가돼 방영될 예정이다. ●바뀐 일정·조건 주의해야 주공 분양 및 임대아파트 청약일정과 조건이 변경됐기 때문에 주의해야 한다. 예전에 발표됐던 청약일정에 따라 청약했다가는 당첨되더라도 ‘부적격자’로 분류될 수 있기 때문이다. 청약자 본인은 물론 배우자, 동일 주민등록표상 직계존·비속 가구원 가운데 한 명이라도 과거 5년내 아파트 당첨 사실이 있으면 1순위 자격을 잃게 된다. 따라서 청약 전 금융결제원(www.apt2you.com) 홈페이지에서 과거 5년 내 당첨 사실을, 대한민국 전자정부(www.egov.go.kr)에서 가구주 기간을 미리 확인하는 것이 좋다. ●자금출처 조사대비 조달계획 꼼꼼하게 정부가 당첨자 전원에 대해 자금출처 조사를 벌이기로 한 만큼 자금마련 계획을 꼼꼼히 세워야 한다. 주공은 분양가의 15%를 계약금,50%를 중도금,35%를 잔금으로 받는다. 중도금 납입은 12.5%씩 내년 1월부터 7개월 간격으로 네 차례다. 민간 분양아파트는 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 조건 등으로 정해졌다. 업체마다 착공 시기가 달라 중도금 납부일이 서로 다른 만큼 확인하는 것이 필요하다. ●공인인증서 발급받아 모의 청약해 보도록 인터넷청약을 하려면 미리 인터넷뱅킹에 가입하고 공인인증서를 발급받아야 한다. 또 각 청약 사이트에서 모의청약을 해 보면 청약 과정의 실수를 줄일 수 있다. 궁금한 사항은 건교부 판교종합상황실(전화 1577-8982)로 문의하면 된다. 국민은행도 인터넷 청약 관련 인터넷뱅킹 및 공인인증서 안내를 해주고 있다.(www.kbstar.com,1588-9999)

시누이가 서울 강남에 집을 샀다. 강남 집을 팔고 강북 집을 사서 수억원 손해를 봤다며 몇차례 분통을 터뜨린 뒤였다. 1997년 마포에서 2억원에 분양받은 아파트(32평형)를 최근 3억 7000만원에 급히 처분하고 강남 삼성동 아파트(40평형)를 9억원에 샀다. 분양받은 마포 아파트의 잔금을 치르기 위해 2000년 당시 송파구 오금동 아파트(32평형)를 2억 3500만원에 팔았는데 지금은 6억원이 넘게 거래된다. 그나마 최근 산 집도 지난 연말보다 수천만원 올랐으니 더 이상 미루면 손해라는 생각도 무리는 아닐 듯싶다. 8·31대책이 없었을 때에도 강남 집값은 계속 올랐다.8·31대책으로 달라진 점이라면 비인기지역은 정체되거나 오히려 내리고 있다는 점이다. 국민은행에 따르면 금천구 독산동 한신 35평형은 8월 말 2억 8000만원에서 올 들어 2억 7500만원이 됐다. 비인기지역은 오르지 않고 있음에도 불구하고 3억원 이하 주택 구입자를 상대로 빌려주는 생애최초주택구입대출은 불티나게 나간다. 빌릴 수 있는 사람의 소득 조건을 낮추고 금리도 올리는 등 원래 있던 근로자·서민주택구입대출보다 자격을 강화하고 혜택을 줄였지만 수요는 여전히 폭발적이다. 세차례에 걸쳐 2조여원이나 증액했지만 정부는 연말까지 이를 운용하기 위해 추경 예산도 편성한다는 방침이다. 전문가들은 양도세와 종부세가 본격 적용되는 하반기부터 비인기지역 집값이 더 빠질 것이라고 말한다. 강북 집값 하락이 뚜렷해질 것으로 보이는 하반기부터 이 대출을 운영했더라도 늦지 않았다는 얘기다. 전망대로라면 부자들은 비인기지역의 집을 팔아 손해를 피하고 있지만 서민들은 빚을 내 값이 더 내릴 집을 사고 있는지도 모른다. 생애최초 대출은 조건이 여러번 바뀌면서 이용자들이 수차례 골탕을 먹어 왔다. 서민들이 빚을 내 산 집값이 빠지기라도 하면 책임은 누가 져야 할까. 집값을 끌어내리겠다는 정부는 대책없는 생애최초의 무리한 운용으로 이제 집값이 빠지지 않기만을 바라는 처지에 놓인 셈이다.2억원에 사서 이제라도 3억원에 팔고 나간 시누이는 밑지는 장사를 한 것만은 아닌 것 같다. 주현진 산업부 기자 jhj@seoul.co.kr

‘땅 주인은 돈벼락, 세들어 있는 상인은 날벼락’ 울산지역에 재개발 붐이 일면서 시세의 몇배에 땅을 판 지주들은 하루아침에 돈방석에 앉은 반면 세입자들은 당장 가게를 비워줘야 할 처지에 내몰리는 등 명암이 교차하고 있다. 7일 관련업계 및 상인들에 따르면 D개발에서 재개발을 추진하고 있는 울산시 남구 무거동 울산대학 주변 세입 상인 40여명으로 구성된 ‘영세업자 보상대책위원회’는 7일 시행자 및 지주들에게 영업권 보상을 요구하며 울산시청 앞에서 농성을 했다.D개발은 무거동 일대 1만 8000여평에 주상복합건물을 짓기 위해 지주들과 지난해 말 계약을 마무리하고 현재 교통영향평가를 받고 있다. 대책위 상인들은 시행자와 지주 측에서 영업권 보상대책 없이 지난해 11월부터 내용증명 등을 통해 가게를 비워달라고 통보해 시설투자비·권리금 등을 모두 날리게 됐다고 주장했다. 상인들은 청와대와 국민고충처리위원회 등에 지난달 말 보상대책을 요구하는 탄원서를 보내기도 했다. 시행사 측은 지주들과 계약을 할 때 세입상인들의 영업권 보상비를 감안했기 때문에 지주 측에서 해결해야 할 문제라며 지주와 세입자 다툼을 우려해 세입자 이주합의서가 있어야 지주들에게 잔금을 지급키로 했다고 밝혔다. 임대차보호법 등에 따르면 세입자는 계약기간까지 가게를 비워주지 않을 수는 있지만 시설비나 권리금 등을 보호받기 어렵다. 울산지역 곳곳에 재개발이 추진되면서 해당지역 지주들은 땅값으로 시세보다 3∼5배, 일부는 버티기로 10배 가까이 많이 받는 것으로 알려졌다. 무거동 재개발지역의 경우 단독주택은 평당 800만∼1000만원, 도로변 상업지역은 2000만∼4000만원에 계약이 이루어진 것으로 전해졌다.울산 강원식기자 kws@seoul.co.kr

판교 신도시 청약 접수가 20일 앞으로 다가왔다. 오는 24일 분양공고를 거쳐 29일 접수가 시작된다. 판교 신도시는 서울 강남까지 차로 20분이면 도착할 만큼 가깝다. 자연환경도 뛰어나다. 때문에 판교 신도시가 집 없는 서민에게 내집마련의 기회인 것은 분명하다. 하지만 이달에 접수하는 아파트는 10년 동안 전매가 금지된다. 당장의 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 분양 및 임대아파트의 수익성과 청약통장별 당첨확률 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 결정하는 것이 중요하다. ●당첨되면 곧바로 1억 6000만원 시세차익 판교 신도시가 뜨는 이유는 간단하다. 주변시세보다 평당 분양가가 싸기 때문에 당첨되면 그만큼 시세차익을 볼 수 있다. 변수는 이달에 분양되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트는 10년 동안 전매가 금지된다는 점이다. 당첨됐더라도 당장 팔 수가 없고,10년 동안 분양대금을 묶어놔야 한다.10년 뒤의 부동산 시세는 장담할 수 없다. 극단적인 경우지만 10년 뒤 아파트를 팔 시점에는 분양가보다 시세가 떨어질 수도 있다. 또 판교 신도시의 아파트값 상승률이 다른 지역보다 현저히 떨어질 수도 있다. 대한주택공사는 25.7평 이하 아파트의 평당 분양값을 1084만원으로 예상하고 있다. 평당 분양값 1084만원을 감안하면 33평형은 3억 6000만원 안팎이 된다. 성남 분당 서현동과 구미동의 같은 평형대 시세가 5억 2000만원인 점을 감안하면 최초 분양자는 당첨 즉시 1억 6000만원 수준의 시세차익을 거두게 된다. 부동산뱅크 길진홍 팀장은 “1억 6000만원이란 시세차익에 현혹될 수 있지만 이는 분양 시점의 미실현 시세차익을 추정한 것일 뿐이다.”면서 “지금까지의 경험칙으로 볼 때 판교 신도시 아파트에 3억 6000만원을 투자하는 것이 최선일 수 있지만 앞으로는 달라질 수 있다는 점도 고려해야 한다.”고 말했다. ●임대아파트는 10년 뒤 8억원 돼야 시세차익 기대 분양 아파트의 최초 시세차익은 계산하기 쉽지만 임대 아파트는 다소 복잡하다. 전용면적 18∼25.7평 이하의 임대 아파트는 시중 전세가의 90% 선에서 임대료가 책정된다. 이를 감안하면 30평형대 임대 아파트의 보증금은 1억원선이며, 매월 내는 임대료는 50만원 안팎이 될 것으로 전망된다. 임대아파트는 10년 뒤에 시세의 85%선에서 분양전환될 예정이다. 1억원의 보증금 중 3000만원은 융자를 받은 A씨의 시세차익을 예상해보자.A씨는 10년 동안 매달 임대료 50만원을 내야 한다. 은행에서 빌린 3000만원에 대한 이자도 내야한다. 이같은 비용을 모두 합치면 A씨는 10년 동안 1억 1700만원 가량의 비용을 감수해야 한다. 때문에 A씨가 임대로 들어가 살고 있는 30평형대 아파트가 10년 뒤 8억원은 넘어야 시세차익을 거둘 수 있다.A씨는 10년 뒤 시세 8억원의 아파트를 85% 수준인 6억 2000만원에 분양받을 수 있다. 시세보다 1억 2000만원 가량 싸게 산 것이다.8억원이 돼야 그동안 A씨가 10년 동안 낸 임대료 등 1억 1700만원을 비용을 상쇄하게 된다. ●전매금지 기한내 부득이하게 팔더라도 이자비용만 건져 이달에 공급되는 판교 아파트는 모두 10년동안 전매가 금지된다. 그러나 불가피한 이유로 팔아야 할 경우에는 주공이 되산다. 주공은 시세와 관계없이 중도금이나 잔금 등 그동안 해당 당첨자가 낸 금액의 이자비용만 더한 가격으로 사게 된다. 전매기간 내 주택공급규칙에 명시돼 있는 분양권이나 아파트를 팔 수 있는 경우는 ▲생업이나 질병 등으로 수도권 이외 지역으로 이사하거나 ▲상속받은 주택으로 이전할 경우 ▲해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류를 위한 이전 ▲이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우 등이다. 이 경우라 하더라도 입주민은 시세차익을 얻을 수 없게 된다. 주공이 사들인 아파트나 분양권은 입주자 모집공고를 내고 재분양한다. ●당첨확률은 최소 3.9대1에서 최대 2300대1 청약예금·부금 가입자들은 민간이 분양하는 25.7평 이하 아파트에만 청약할 수 있다. 민간분양 물량은 3660가구다. 이 중 30%인 1098가구는 2001년 12월26일 이전에 성남 거주자에게 우선 배정된다. 또 1098가구 중 40%인 439가구는 40세 이상 10년 이상 무주택가구주에게 우선 공급된다. 성남 1순위 8만 5469명 중 40세 이상 10년 무주택자가 2%인 1709명으로 감안하면 경쟁률은 3.9대1이 된다. 반면 서울 수도권 1순위 148만 6324명이 일반 1순위자에게 배당되는 640가구에 모두 지원할 경우에는 2300대1까지 경쟁률이 치솟는다.‘판교 로또’라고 불리는 이유도 여기에 있다. 주공 분양 아파트에 청약이 가능한 청약저축 가입자는 예·부금보다는 경쟁률이 낮다. 주공분양 중 성남거주자에게 우선 분양하는 경우는 46대1, 임대아파트 중 성남거주자에게 우선 분양하는 경우는 30대1로 예상된다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

내 집 마련은 서민의 꿈이다. 공무원은 일반인보다 조금 더 그 희망에 가까이 다가서 있다. 공무원연금관리공단이 해마다 상당한 물량의 아파트를 분양·임대하고, 대한주택공사가 짓는 공공 분양·임대 아파트도 알선하고 있기 때문이다. 공급가격도 주변보다 저렴한 덕분에 투자 가치도 상당하다. ●올해, 부산·파주·용인에 분양 공무원연금공단이 공급하는 공무원아파트는 무주택 가구주인 공무원과 연금수급권자를 대상으로 한다.▲1순위 무주택기간 5년 이상 ▲2순위 3∼5년 ▲3순위 3년 미만 ▲4순위 무주택 공무원 ▲5순위 무주택 연금수급권자 등으로 분양 자격이 주어진다. 공무원아파트는 주택 청약예금이나, 청약저축, 청약부금과 관계없이 분양한다. 청약제도에 가입한 무주택 공무원이라면 내 집 마련 기회가 훨씬 넓은 셈이다. 연금관리공단이 1982년부터 지난해까지 직접 건립·분양한 아파트는 서울 및 수도권과 광역시를 중심으로 모두 2만 4194가구에 이른다. 올해는 모두 1500여가구를 분양한다.▲파주 교하에 31평과 33평형 373가구 ▲부산 만덕에 23평,25평,33평형 663가구(24일 현재) ▲용인 삼가에 33평,45평,48평형 468가구이다. 교하와 만덕은 공무원연금관리공단이 직접 건립해서 분양하고, 삼가는 건설회사와 공동 개발하는 사업이다. 교하와 만덕은 지난해 분양이 시작됐다. 당초 교하는 644가구, 만덕은 882가구가 나왔다. 만덕의 분양가는 23평형이 1억 400만원,25평형이 1억 1400만원,33평형이 1억 5500만원이다. 만덕은 오는 4월 입주를 앞두고 선착순 분양한다. 잔금을 모두 치르면 총분양가의 10%를 깎아준다. 내년 5월 입주하는 파주 교하는 서울 및 수도권의 무주택 공무원들이 눈여겨 봐야 할 곳이다. 지난해 8·31조치 이후 분양시장이 얼어붙은 상황에서 처음 공급되어 주변 민영아파트보다 낮은 공급가격에도 불구하고 실적이 좋지 않았지만 최근 교하지구는 침체기를 벗어나 상승세를 타고 있다. 3월중 분양공고가 다시 나간다. 판교신도시 열기와 함께 아파트값이 고공행진을 벌이고 있는 용인지역의 삼가는 하반기에 분양을 공고한다. 특히 삼가는 공무원 아파트로는 드물게 중대형 평형이 포함되어 눈길을 끈다. ●판교 등 주택공사 특별공급도 공무원연금공단은 대한주택공사의 국민주택도 분양·임대를 알선한다. 무주택 공무원을 위해 주공의 특별공급물량 가운데 일부를 배정받는다. 지난해 분양 167가구, 공공임대 31가구 등 모두 198가구를 공급했다. 분양에 841명, 공공임대에 198명이 신청했을 만큼 인기가 높았다. 특히 인천 송도와 부천 여월 등 인기 지역 분양주택은 경쟁률이 20대1을 훌쩍 넘겼다. 성남 판교신도시가 포함되는 올해 주공의 주택공급 계획은 이달 말쯤 확정된다. 임대주택은 전국 16개 시·도에 87개 단지 1만 8986가구가 있다. 기관별로 배정된 가구 범위에서 자체적으로 입주자를 선정한다. 보증금은 주변의 70% 수준이다. 파주 교하와 화성 동탄에도 각각 734가구,707가구의 임대주택을 짓는다. 특히 동탄은 임대주택으로 드물게 32평형이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

서울시내 마지막 노른자위 땅으로 불리 뚝섬 상업지구에 대한 개발이 제자리걸음을 걷고 있다. 매각공고 때보다 2∼3배 높은 가격에 낙찰될 만큼 관심을 끌었지만 정작 낙찰을 받은 업체들은 시공사 선정에 어려움을 겪는 등 사업진행에 속도를 내지 못하고 있다. 낙찰받은 3개 업체 중 2개 업체는 지난해 6월 계약금만 낸 뒤 잔금도 못내 지연이자만 계속 불어나고 있는 상황이다. 인피니테크는 지난해 6월 1구역을 2699억원에 낙찰 받고도 계약금 269억원만 낸 뒤 잔금을 치르지 못하고 있다. 그러나 인피니테크측은 조만간 잔금을 납부할 계획이라고 강조하고 있다. 인피니테크 관계자는 “국내 대형 건설업체와 시공사 계약을 맺기 위해 막바지 협상을 진행 중이며, 수일내로 계약 여부가 결정될 것”이라고 말했다. 하지만 구체적인 마스터플랜은 서지 않은 상태다. 이런 가운데 1구역 일부에는 12개 스크린의 멀티플렉스가 들어서는 것으로 알려졌다. 엔터테인먼트 사업 및 영화 상영관 사업에 적극 나선 이노츠가 인피니테크측으로부터 멀티플렉스 운영권에 대한 가계약을 한 상태다. 대림산업은 지난해 6월 뚝섬 3구역을 3824억원(평당 6943만원)으로 낙찰받았다. 대림산업은 계약금뿐만 아니라 잔금까지 모두 치렀지만 사업진척은 제자리에 서있다. 특히 대림산업은 지난해 4월 서울 마포구 성산동 재건축아파트 사업을 하면서 관련 공무원에게 뇌물을 주는 등 재건축 비리가 적발돼 7개월 동안 국세청으로부터 강도 높은 세무조사를 받는 등 내우외환을 겪었다. 특별세무조사를 통해 지난해 총 790억원대의 법인세가 추징됐다. 하지만 대림산업은 세무조사가 끝난 만큼 뚝섬 3구역에 대한 구체적인 개발계획에 본격 착수한 것으로 전해졌다. 4구역을 낙찰받은 P&D홀딩스 역시 그동안 대형 건설사들과 시공참여를 놓고 협상했으나 결론을 내리지 못했다.4구역에 대한 평당 낙찰가가 7700만원선에 이르러 분양가를 높게 매기지 않으면 사업성이 떨어져 이익을 내기가 쉽지 않다는 판단에서다. 문제는 현재까지 지연이자가 나중에 평당 분양가에 반영될 수밖에 없다는 점이다. 갈수록 사업성이 악화되는 것이다. 원금 외에도 인피니테크는 300억원대,P&D홀딩스는 500억원대의 이자가 밀려 있다. 업계에 따르면 지난해 인피니테크는 모 건설업체와 시공권을 협상하면서 제시된 주상복합아파트의 평당 분양가는 3600만원이었던 것으로 알려졌다. 일부 대형 평형의 경우 4000만원을 넘길 수 있다는 분석까지 나오고 있는 상황이다. 뚝섬지구내 주상복합아파트의 분양가가 오르면 주변 아파트 시세도 함께 뛸 가능성도 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 실제로 용산파크타워나 여의도자이 등 서울시내 요지에서 고급 주상복합아파트가 공급될 때마다 주변 아파트값이 뛰었다는 것이 이를 증명한다. 서울시 관계자는 “6월말까지 잔금과 지연 이자를 내면 되기 때문에 별도로 독촉하지는 않는다.”면서 “6월까지 잔금 및 이자를 내지 못하면 계약은 취소된다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

서울 송파구에 사는 L씨는 지난해 12월 고향에 있는 상속받은 임야 2필지를 판 뒤 잔금을 모두 받고 등기를 이전해 줬다. 올해부터 토지 관련 양도세가 대폭 강화된다는 말을 듣고 매도를 서둘렀던 것. 하지만 고향은 토지투기지역이어서 지난해나 올해 초의 세금계산이 달라진 점이 없었다. 만약 L씨가 양도세의 계산과정에 대해 약간의 상식이 있었다면 많은 세금을 절세할 수 있었을 것이다. 모든 세금은 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 양도세의 과세표준은 매도가격에서 취득금액과 기타 필요경비를 차감한 뒤 보유기간별 장기보유특별공제와 기본공제를 제하는 방식으로 계산된다. 양도소득세는 과세표준이 높을수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 구조를 가지고 있다. 양도세의 세율은 매년 단위로 양도한 자산을 합산해 적용한다. 양도세가 연도별로 과세표준을 합산해 계산하는 구조라는 점을 L씨가 알았다면 어떻게 했을까? 양도자산이 두 개의 필지니까 한 필지는 지난해에, 또 다른 한 필지는 올해 양도했을 것이다. 그러면 1287만원의 누진공제(주민세 포함)와 양도소득기본공제 250만원을 필지별로 각각 적용받아 최대 1386만원의 세금을 절약할 수 있었을 것이다. 양도세는 자본이득에 대한 과세이기 때문에 보유기간에 따라, 양도자산에 따라 다소 복잡한 세율 체계를 가지고 있다. 이런 점에서 양도세의 세율을 정확하게 이해하는 것이 양도세 절세의 첫걸음이다. 부동산을 2년 미만 보유하고 양도한 경우, 등기하지 않고 양도한 경우,1가구 3주택인 사람의 주택 양도는 양도차익이 얼마인가에 관계없이 모두 단일세율이 적용된다.1가구 2주택, 비사업용 토지는 투기지역에 관계없이 양도세를 실거래가로 과세하는 것은 올해부터지만 중과세는 2007년부터 적용한다. 단일 세율이 적용되는 경우 이외에는 해당 세율 구간에서 누진공제를 차감하면 내야 할 세금을 계산할 수 있다. 예를 들어 계산된 과세표준이 3000만원이면 해당 세율 18%를 곱한 뒤 90만원을 차감하면 된다. 세율 차이가 얼마나 중요한가는 양도가액 등 다른 모든 조건이 같을 경우 11개월 보유하고 양도한 경우와 12개월 1일을 보유한 경우 20%나 되는 세금차이가 발생하는 점을 보면 알 수 있다. 부동산의 보유기간에 따라 세율이 달라지므로 양도세를 절세하려면 세법에서 인정하는 보유기간을 계산할 줄 알아야 한다. 보유기간은 양도시기에서 취득시기를 차감해 계산한다. 양도시기와 취득시기는 타인의 부동산을 매입하는 경우와 직접 건물을 짓는 경우가 다르다. 부동산을 매매하는 경우는 잔금을 모두 지불한 날과 등기를 이전해 준 날 중 빠른 날이다. 직접 건물을 짓는 경우(재건축·재개발 조합원 주택 포함)는 사용검사필증 교부일이 취득시기가 된다. 자산을 증여하면서 보증금이나 은행의 금융채무를 자녀에게 넘기는 부담부 증여를 하면 무조건 세금이 절세되는 것으로 알고 있는데 그렇지 않은 경우도 많다. 부담부 증여를 하게 되면 인수시키는 채무에 대해서는 자녀에게 유상으로 양도한 것으로 간주되기 때문에 양도세가 과세된다. 이때 부담하는 양도세도 일반적인 양도세율과 동일하기 때문에 고율의 양도세율이 적용되는 자산은 세금은 줄이지 못하면서 자녀에게 채무를 지우는 결과를 가져올 수 있다.1가구 3주택이나 내년 이후 비사업용 토지 등은 부담부 증여를 생각하지 않는 편이 좋다. 안만식 조흥은행 PB사업부 팀장

집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’이 수도권 지역을 중심으로 확산되고 있다. 최근의 역전세난은 대단위 아파트 단지가 들어서거나 들어설 경기도 파주·용인 등지에서 시작해 주변 지역으로 번질 조짐이다. 실제 수요보다 많은 물량이 한꺼번에 쏟아졌고, 세입자들의 자금 사정이 여의치 않은 것이 큰 원인이다. 세입자를 구하지 못한 일부 집주인들은 급매물까지 내놓고 있어 시세 하락까지 나타나고 있다. 이들 지역의 아파트값 하락은 주변지역 시세까지 낮추는 ‘도미노 현상’으로 이어지고 있다. ●입주율이 30%에도 못미쳐 최모씨는 얼마전 파주 교하지구 동문굿모닝힐 35평형 전세를 6000만원에 내놨다. 시세보다 1000만원 이상 싼 가격이다. 아파트를 살 때 은행에서 빌린 1억원 중 일부라도 갚기 위해서는 어쩔 수 없었다. 세입자를 찾지 못하면 가격을 더 내릴 예정이다. 최씨가 산 굿모닝힐 단지는 3000가구에 달한다. 지난달부터 입주를 시작했지만 현재 800여가구만 집들이를 마쳤다. 입주율이 30%에도 못 미친다. 내집마련정보사 관계자는 “입주자를 찾지 못한 아파트 주인의 상당수는 투자 목적으로 샀기 때문에 매매나 임대가 아니면 당분간 빈 집으로 둘 수밖에 없다.”고 말했다. 다음달 3600여가구가 입주할 용인 동백지구도 사정은 비슷하다. 세입자를 구하지 못한 집주인들이 시세를 낮춰잡아 내놓고 있다.33평형 한라비발디의 경우 전셋값이 8000만원선으로 지난달보다 1000만원 이상 떨어졌다. 이같은 현상은 수도권은 물론 최근 아파트 물량이 초과 공급된 부산·대구로 확산되고 있다. ●주변 아파트값 하락 주도 파주 교하지구의 전셋값 하락은 주변 운정지구에 직격탄을 날리고 있다. 운정지구에서 5년된 32평의 아파트 전셋값이 8000만원이지만 같은 평형의 교하지구 새 아파트 전세는 6000만∼7000만원이면 구할 수 있다. 하지만 운정지구 세입자들이 교하지구로 옮기고 싶어도 주인집으로부터 전세금을 빼내지 못해 이사를 못하고 있다. 인근 S부동산 관계자는 “교하지구의 굿모닝힐의 전셋값이 떨어지면서 운정지구의 전셋값도 하락세를 걷고 있다.”면서 “전세 수요자들은 운정지구보다는 교하지구를 택하면서 운정지구 세입자들이 다음 세입자를 구하지 못해 이사가 연쇄적으로 지연되기도 한다.”고 말했다. ●실수요자도 입주 못해 발만 동동 김모씨는 어렵게 서울 마포구 대림아파트를 샀지만 입주를 못하고 있다. 자신이 살고 있는 전세금(6000만원)으로 아파트 잔금을 치를 계획이었지만 세입자를 구하지 못한 것이다.8·31 대책으로 서울 강북지역과 수도권의 전셋값이 떨어지면서 집주인이 떨어진 시세대로는 전세금을 빼줄 수 없다는 것이다. 부동산114 관계자는 “올해에도 수도권에만 14만 2000여가구가 공급될 예정이지만 서울 강남권이나 판교신도시 등 노른자위를 제외한 다른 지역에서는 역전세난이 계속될 가능성이 있다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

33세 노처녀 A씨는 인생계획을 다시 짜고 있다. 원래는 지금 사귀는 남자친구와 올 7∼8월쯤 결혼하면서 생애최초 주택구입자금으로 집을 마련한다는 계획이었다. 그러나 지난 12일 35세 미만 단독세대주에게는 대출이 제한된다는 보도 나간 이후부터 고민을 거듭하고 있다. 은행측에서는 오는 27일까지는 35세 미만도 대상이 되니까 계약서를 가져오라고 했다. 결국 A씨는 결혼은 늦게 하더라도 우선 집부터 장만하자는 생각에 퇴근 뒤 인근 부동산을 찾아가볼 생각이다. 그러나 자신이 원하는 집을 27일까지 구해 계약까지 마칠 수 있을지 걱정이 태산이다. 정부의 조변석개식 행정으로 서민들이 골탕을 먹고 있다. 서민들의 내집마련 기회를 준다면서 생애최초 주택구입자금 대출을 2년 만에 전격 부활하더니 불과 한달 만에 다시 요건을 강화한 것이다. 일각에서는 대출 요건이 강화돼 ‘진짜’ 서민들에게 더 많은 혜택이 돌아갈 것이라고 기대하고 있다. 그러나 정부 정책만 믿고 내집 마련을 위해 장기 계획을 세웠던 35세 미만 단독세대주나 맞벌이 부부들이 혼란을 겪고 있다. 남편과 이혼한 뒤 두 자녀를 키우고 있는 40대 B씨. 친정에 아이들을 맡겨가면서 어렵게 직장생활을 했지만 다음달이면 드디어 자신의 집을 계약한다는 생각에 잠을 이루지 못했다. 중도금은 생애최초 주택구입자금으로 내고, 잔금은 지금 붓고 있는 적금으로 낼 계획이었다. 그러나 다음달부터는 3억원 이상의 신규 주택에는 대출이 중단되는 바람에 계획에 차질이 생겼다. 주인이 있는 아파트가 아니라면 계약일자를 앞당긴 뒤 대출을 신청하겠지만 분양 신청일이 다음달 초라서 계약서를 쓸 수가 없다. 맞벌이 부부 C씨도 사정은 마찬가지. 이들도 요즘 부동산중개업소는 물론 각종 부동산사이트를 샅샅이 뒤지고 있다. 생애최초 주택구입 자금의 혜택을 보기 위해서는 어떻게든 27일까지는 집을 찾아야 한다.27일이 넘으면 부부합산 소득이 5000만원을 넘어 대상에서 제외되기 때문이다. 27일 이후부터 가능한 주택구입의 상한선에서도 혼선이 빚어지고 있다. 정부의 발표대로라면 3억원이 넘는 주택은 대출이 중단된다. 그러나 최우선변제금이나 소액임차보증금이란 개념이 있기 때문에 실제로는 3억 3200만원짜리 아파트(방 3개 기준)도 대출을 받을 수 있다. 일선 은행에서는 이같은 상담전화가 폭주하고 있다. 회사원 박모씨는 “부부 연소득이 1억원이 되는 사람들이 생애최초 자금의 혜택을 받는 것은 형평성에 어긋나 기준을 강화한 것은 이해가 된다.”면서도 “정책이 일관성없이 하루 아침에 바뀌면 누가 정부를 신뢰하겠느냐.”고 꼬집었다. 은행 관계자는 “강화된 기준 때문에 불이익을 받는 시민들에게는 금리는 조금 높지만 다른 대출상품을 안내해주고 있다.”면서 “그러나 정부 정책에 대한 불만은 일선 은행이 모두 뒤집어 쓰고 있다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

내년 1월1일부터 부동산 매매 계약 체결 이후 30일 이내에 시·군·구청에 실거래가를 신고하는 부동산 실거래가격 신고제가 시행된다. 허위로 신고하거나 30일을 넘겨 신고하면 취득세의 3배 이하 과태료가 부과된다.▶신고 대상은.-모든 토지와 건축물이다. 분양권 매매·증여, 교환, 판결, 신탁·해지는 제외되지만 검인신고는 해야 한다.▶신고 방법은.-인터넷이나 지자체를 방문해야 한다. 인터넷으로 한다면 시·군·구청 홈페이지에서 부동산거래관리시스템에 접속한다. 접속하려면 실명인증과 공인인증을 받아야 하는데, 공인인증은 인터넷 뱅킹을 사용할 때 받은 인증을 쓰면 된다. 중개업소에서 거래하면 중개업자가 대신 신고해준다. 인증을 받은 후 부동산거래계약신고서에 매도자·매수자 인적사항, 거래대상 물건의 면적·용도, 실제거래가 등을 기재하고 전자인증서에 서명한다. 관할관청은 정부가 데이터베이스화한 기준가를 통해 신고가를 검증하고, 그 결과를 ‘적정’ ‘부적정’ ‘판정보류’ ‘판정불가’ 등으로 나눠 국세청과 지자체에 통보한다.▶올해 계약을 체결하고 내년에 잔금을 지급해도 신고해야 하나.-아니다. 내년 1월1일 제도 시행후 최초로 거래계약서를 작성한 때부터 적용된다. 신고후 계약이 취소되면 신고서에 서명 또는 날인한 후 시·군·구청에 낸다.▶대리 신고도 되나.-방문신고의 경우 거래당사자 중 한 사람의 위임을 받은 사람이 대리 신고할 수 있다. 주민등록증과 대리권 증명 서류 및 거래당사자의 인감증명서가 필요하다. 중개업자의 경우 자신의 공인중개소에 소속된 다른 공인중개사에게 대리 신고를 시킬 수 있다.▶종전처럼 검인신고를 해야 하나.-신고필증을 받았다면 검인은 필요없다. 외국인 거래도 신고 대상이다.▶신고하지 않을 때 벌칙은.-매도자ㆍ매수자 및 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받는다. 거래 당사자가 중개업자에게 신고를 하지 못하게 하거나 허위 내용을 신고하도록 요구했다면 500만원 이하의 과태료 처분을 받는다. 중개업자가 거래계약서를 허위 기재하거나 이중계약서 등을 작성했다면 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받는다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

1가구가 1주택을 3년 이상 보유(서울 및 수도권 신도시는 2년 이상 거주)하고 있다가 팔면 양도소득세를 내지 않아도 된다는 것은 웬만한 사람이면 모두 알고 있다. 그런데 제대로 알고 있는 사람은 드물다.1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 한 집에 살고 있는 가족이 주택을 파는 시점에서 집을 1채만 가지고 있어야 한다. 가족의 일부가 학업이나 요양 또는 직장과 사업 형편상 일시적으로 따로 살고 있는 경우는 같이 사는 것으로 보아 1가구 1주택 비과세 요건을 적용한다. 자녀가 따로 살고 있어도 연령이 만으로 30세 미만이면서 소득이 없거나, 결혼하지 않은 경우는 독립된 세대로 보지 않으므로 주의해야 한다. 즉, 이러한 자녀에게 집이 있다면 부모가 가지고 있는 집과 합산해 비과세 요건을 따지기 때문에 임시변통으로 자녀 명의로 집과 주소를 옮기는 것은 효과가 없다. 보유기간과 거주기간은 어떻게 계산하는지도 잘 알아두자. 보유기간은 주택의 등기부등본 또는 토지건축물대장등본에 의해 확인되며 잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날을 기준으로 계산한다. 거주기간은 주민등록상의 전입일자부터 전출일까지의 기간으로 판정한다. 보유기간과 관계없이 1주택이면 비과세를 받는 경우도 있다. 첫째, 거주하던 임대주택을 분양받은 경우다. 분양받은 날짜 즉, 보유기간에 관계없이 당해 임대주택에서 5년 이상 살았으면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 둘째, 한 채만 가지고 있던 집이 수용된 경우다. 셋째, 해외로 이주하거나 취학, 직업상의 이유로 1년 이상 계속해 외국에 살게 돼 주택을 파는 경우다. 1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우가 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이주할 때다. 반드시 가구 전원이 이주해야 하지만 주택 소유자가 아닌 가구원 중 일부가 잠시 주거를 옮기지 못해도 비과세 혜택을 준다. 살고 있던 집이 재건축·재개발되는 동안 다른 주택을 취득해 살고 있다가 재건축·재개발이 완료돼 잠시 살고 있던 집을 팔아도 비과세에 해당된다. 이때는 재건축·재개발 아파트가 준공된지 1년 안에 팔아야 한다. 본래 살고 있는 집 외에 여러 사람이 공동으로 집을 소유하는 경우가 있다. 이때 공동지분으로 소유하는 집도 각 사람 별로 각 1주택을 소유한 것으로 보기 때문에 2주택자가 된다는 점에 유의해야 한다. 상가주택은 주택이 차지하는 면적에 따라 주택 해당 여부가 달라진다. 주택부분이 상가부분보다 크면 전체 건물을 주택으로 본다. 주택부분이 상가부분과 같거나 작으면 주택부분만 주택으로 본다. 만약 1가구 1주택 비과세요건이 갖춰진 상태이고 거래금액이 6억원 이하면 주택부분이 상가부분보다 커야 절세가 된다. 거래금액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당되므로 실거래가를 기준으로 양도소득세를 계산하되 6억원을 초과하는 금액에 대한 세금만 내면 된다. 반면 다른 주택이 있는 사람은 상가건물에 조금이라도 주택으로 사용하는 면적이 있으면 크기에 상관없이 2주택이 되어 양도소득세가 과세된다. 안만식 조흥은행 PB사업부 스페셜서비스 팀장·세무사

한국토지공사는 오는 15∼16일 시흥능곡지구 상업용지 24필지를 입찰에 부친다. 필지당 178∼419평으로 평당 516만∼685만원.누구나 입찰에 참가할 수 있다. 입찰 참가는 토공 홈페이지(www.iklc.co.kr)에서 받는다. 입찰보증금은 입찰 희망가의 5% 이상을 공사에서 지정하는 CMS계좌로 입금하면 된다. 계약시 10%를 대금으로 내야 한다. 잔금은 6개월마다 4회에 걸쳐 나눠 납부하면 된다. 땅값의 70%까지 중도금 대출이 가능하다. 시흥능곡지구는 29만평으로 2007년 12월 사업 준공 예정이다.

서해안 갯벌을 매립, 군용 화약류 종합시험장으로 사용하던 시흥시 정왕동 ㈜한화건설 소유 ‘군자매립지’가 시흥시에 매각된다. 시흥시는 지난 4월부터 시작된 한화측과의 협상을 통해 매립지 123만 9000평을 평당 42만 1000원씩 모두 5600억원에 매입하기로 합의했다고 28일 밝혔다. 양측은 또 한화건설이 매립지 가운데 7만 5000평을 시흥시에 무상으로 기부, 매매계약 체결시 등기이전하기로 합의했다. 시는 내년에 매매대금의 10∼20%를 현금으로 지급하고, 잔금은 개발 후 대물로 보상하기로 했다. 양측이 합의한 금액은 공시지가(평당 59만 4450원)의 70.8%, 감정가(9562억원)의 57.9% 수준이다.

8·31대책 발표 이후 서울지역의 아파트 공급이 줄어드는 등 분양시장이 위축되면서 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 미분양 아파트는 혜택이 많다. 청약통장이 없어도 살 수 있다. 무주택자가 전용면적 18평형 이하의 미분양 주택을 사면 취·등록세를 감면받는다. 특히 업체들이 각종 금융 혜택을 내세우고 있어 눈여겨 볼 만하다. 24일 부동산정보제공업체 스피드뱅크에 따르면 서울지역 미분양 물량 중 2006년 8월 입주하는 강남구 삼성동 동일파크스위트는 51∼61평형 2∼3가구가 남아 있다. 주상복합인 마포구 공덕동 롯데캐슬프레지던트는 일부 저층 미분양 물량이 있다. 중도금 40% 무이자 융자에 5ㆍ6차 중도금은 잔금을 치를 때 내면 돼 계약금 5%만으로 분양이 가능하다. 지하철 5·6호선 환승역인 공덕역이 바로 앞에 있다. 9개동 총 445가구로 구성된 동대문구 휘경동 동일스위트리버는 중도금 전액을 무이자로 융자해 준다. 지난 5월 분양한 방배 아크로타워는 취ㆍ등록세가 감면되는 21·24평형에 잔여 가구가 남아 있다. 송파구 풍남동 한진로즈힐은 중도금 4회 무이자 융자 혜택이 있다. 입주는 2006년 6월. 종로구 견지동 대성스카이렉스는 지하철 1호선 종각역이 도보로 5분 거리에 있는 역세권 주상복합으로 청계천이 가깝고, 계약금 10%와 함께 중도금의 절반은 이자후불제가 적용된다. 스피드뱅크 김은경 팀장은 “대출 규제, 분양가 규제, 기반시설부담금 부과, 전매 제한 등으로 내년 주택 공급 물량도 줄어들 전망”이라면서 “서울지역 미분양 중에 좋은 층, 향, 동을 잘 골라 선정하는 것도 내집 마련을 위한 좋은 방법이 될 것으로 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

국세청은 21일 올해 도입된 종합부동산세 신고, 납부와 관련해 홈페이지(www.nts.go.kr)에 안내시스템을 마련했다. 종합부동산세를 일문일답으로 간추린다. ▶과세 기준일은. -매년 6월1일 현재 과세대상 부동산을 보유한 개인이나 법인이다. 양도나 취득 시기는 잔금청산일과 등기(등록)일중 빠른 날이다. 과세기준일 매매가 이뤄져 취득시기가 성립한 경우는 매수자가 납세의무자가 된다. ▶과세대상은. -전국의 주택과 토지를 유형별로 구분, 합산한 가격을 기준으로 한다. 공시가격(아파트는 기준시가) 9억원 이상 주택 소유자, 공시지가 6억원 이상의 나대지나 잡종지 소유자(종합합산토지분), 공시지가 40억원 이상 사업용 토지 소유자(별도합산토지분)다. 올해는 인별(人別)로 합산한 것을 기준으로 부과하지만 내년부터는 가구별 합산으로 바뀔 가능성이 높다. ▶종부세 대상이 아닌 것은. -주거용 건물로 휴양·피서용으로 사용되는 별장, 일정한 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 상가, 사무실 등이다. 골프장, 고급 오락장용 토지도 대상이 아니다. 별장, 골프장, 고급오락장용 건축물과 그 부속토지의 경우는 고율의 단일세율(4%)로 재산세를 부과하기 때문에 종부세는 과세되지 않는다. ▶종부세 과세표준은. -공시가격의 50%가 재산세 과세표준이 되는 게 원칙이다(공익 및 비영리사업 등 특수한 경우 감면되는 게 있다). 재산세 과세표준에서 주택분의 경우는 4억 5000만원, 종합합산토지는 3억원, 별도합산토지는 20억원을 각각 빼준다. 이렇게 해서 남는 게 종부세 과세표준이 된다. 과세표준 구간별 세율은 다르다. 누진공제액이 있다. ▶가령 주택가격이 24억원인 경우 내야할 종부세는. -재산세 과세표준(12억원)에서 4억 5000만원을 뺀 7억 5000만원이 종부세 과세표준이다. 이 구간의 경우 세율은 2%이므로 1500만원을 내야 하지만, 누진공제액 550만원을 빼주면 950만원이 된다. 여기서 이미 재산세로 낸 세금 중 199만원을 넘는 부분은 공제받는다. 재산세로 576만원을 냈다면 573만원이 낼 세금이 된다. ▶12월15일까지 자진해서 신고, 납부할 경우 혜택은. -세액 3%를 공제받는다. 따라서 위의 사례에서는 555만 8000원을 내면된다. 종부세로 낼 세액의 20%는 농어촌특별세를 추가로 내야 한다. ▶종부세도 세부담 상한제가 있나. -과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분해 적용한다. 올해의 재산세와 세부담 상한 적용 전의 종부세액 합계가 전년도에 낸 것보다 50%를 초과할 수 없다. 예컨대 전년에 주택분 재산세 150만원, 종합토지세 50만원을 냈고 올해 주택분 재산세 250만원, 종부세(세부담 상한 적용전)는 100만원이라면 실제 종부세는 50만원만 내면 된다. ▶물납(物納)이나 분납(分納)은. -세액이 1000만원을 초과하면 종부세 과세대상인 주택 및 토지 중에서 관리·처분이 가능한 재산의 공시가격을 기준으로 물납을 할 수 있다. 곽태헌기자 tiger@seoul.co.kr