포스코가 북한으로부터 나진항 2호 부두 사용권을 확보한 사실이 확인됐다. 북한은 나진항 1호 부두는 중국에, 3호 부두는 러시아에 장기 사용권을 줬지만 2호 부두와 관련해서는 그동안 ‘직접 운영한다’, ‘스위스에 임대됐다’ 등의 소문만 무성했다. 11일 베이징의 정통한 대북 소식통에 따르면 포스코는 북한이 1호와 3호 부두 사용권을 각각 중국과 러시아에 주기로 한 2010년 북한 측으로부터 2호 부두 사용권을 확보했다. 이 소식통은 “2010년에 이미 포스코와 북한 측이 2호 부두 사용권과 관련한 사안을 마무리 지었다.”면서 “남북 관계 경색에도 불구하고 양측이 계속 접촉하면서 정부의 허가를 기다리고 있다.”고 말했다. 포스코는 나진항 2호 부두를 개발한 뒤 향후 50년간 임차 방식으로 사용권을 갖기로 했다. 부두 개발비는 500억~1000억원 정도로 추산된다. 포스코는 기존 중국의 훈춘(琿春)과 나진을 연결하는 최단 통로인 중국 취안허(圈河) 세관~북한 원정리 세관 루트를 이용하는 것과 동시에 훈춘과 나진을 직선으로 잇는 새 도로를 건설한다는 계획도 세워 놓고 있다. 취안허~원정리 루트를 이용할 경우 훈춘에서 나진까지 거리는 약 70㎞다. 포스코는 중국 동북 3성의 ‘물류 허브’로 급부상한 훈춘에 국제물류단지 개발을 계획하면서 북한 측과 나진항 부두 사용권을 논의해 왔다. 본계약이 성사되면 북한의 풍부한 석탄과 철광석 등을 손쉽게 국내로 반입할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 북한의 나진항은 현재 포스코가 확보한 2호 부두를 제외하면 전체 6개 부두 가운데 5개가 중국과 러시아에 모두 넘어간 상태다. 중국 랴오닝(遼寧)성 다롄(大連)의 촹리(創立)그룹은 2008년 나진항 1호 부두 10년 사용권을 따냈고 보수와 확장 공사를 통해 이미 일부 시설을 사용하고 있다. 2010년에는 사용권 계약을 20년으로 늘렸다. 중국은 2010년 나진항 4~6호 부두를 개발해 50년간 사용할 권리도 확보했다. 가장 시설이 좋은 3호 부두는 러시아에 넘어갔다. 중국의 나진항 개발은 장기적으로 북한 원자재 ‘싹쓸이’ 공정과도 맥이 닿아 있다는 점에서 우려된다. 중국의 나진항 이용이 본격화될 경우 북한의 원자재를 상하이 등 남쪽으로 이송해 갈 수 있다는 점에서 중국은 북한의 항구 개발에 군침을 흘리고 있는 것이다. 포스코가 2호 부두 사용권을 획득했지만 언제까지 계약을 늦출 수 있을지는 불투명하다. 남북 관계 경색의 장기화로 계약 체결이 늦어지면서 자칫 북한 측이 사용권을 중국이나 러시아에 넘길 가능성도 배제할 수 없어 시급한 대책 마련이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 베이징 주현진특파원 jhj@seoul.co.kr

포스코와 현대그룹이 중국 동북3성의 ‘물류 허브’로 급부상하고 있는 중국 지린(吉林)성 훈춘(琿春)에 ‘교두보’를 마련했다. 두 기업 합작으로 건설되는 훈춘 국제물류단지는 동해로 쏟아져 나올 중국 동북지방의 막대한 물류를 겨냥한 것으로, 장기적으로는 대북사업 진출을 위한 거점기지 역할까지 할 것이란 평가를 받고 있다. 포스코와 현대그룹은 10일 중국 지린성 옌볜(延邊)조선족자치주 훈춘의 국제합작시범구에서 포스코·현대국제물류단지 착공식을 가졌다. 총사업비는 2000억원으로 포스코가 80%를 대고, 공동투자사인 현대그룹이 20%를 투자한다. 정준양 포스코 회장은 착공식에서 “이번 사업은 중국 정부의 창지투(長吉圖·창춘~지린~두만강유역) 개발 프로젝트에 동참한다는 점에서 의미가 있다.”면서 “향후 동북3성 내 물류거점으로서 경제교역 활성화에 큰 기여를 하게 될 것”이라고 밝혔다. 훈춘은 낙후된 동북3성 개발의 핵심인 동해 출구를 열어줄 북한 나선(나진·선봉), 청진 그리고 러시아의 하산·자루비노항으로 연결되는 요충지다. 훈춘 국제합작시범구 한가운데에 건설하는 물류단지에는 물류창고, 컨테이너 야적장, 집배송 시설 등이 들어선다. 물류단지에서 자루비노항·나선항·청진항까지는 각각 약 60㎞·70㎞·150㎞ 떨어져 있다. 포스코 측은 향후 50년간 ㎡당 175위안(약 3만원)에 이 부지를 임차해 사용하기로 했다. 사업은 시장 여건 등 리스크를 감안해 3단계로 나눠 추진한다. 이날 착공한 1기 공사는 내년 말 완공돼 2014년 1월부터 운영된다. 2, 3기 공사는 2019년까지 완공될 예정이다. 단지 전체 150만㎡(약 45만평) 부지 가운데 1단계 개발규모는 30만㎡다. 아직까지 북한 나진항 이용이 가시화되지 않아 현재로선 러시아 자루비노 항구를 이용할 것으로 전망된다. 동해 출항로가 막혀 있는 지린성과 헤이룽장(黑龍江)성의 물류를 수송하는 데 초점을 맞추고 있다. 이들 지역은 현재 1000㎞가 넘는 내륙 노선을 돌아 랴오닝(遼寧)성 다롄(大連)과 잉커우(營口)를 통해서만 바다로 나갈 수 있다. 하지만 나선항이 열리면 물동량이 향후 8년간 210% 정도 성장할 것이라는 조사 결과가 나와 있다. 남북관계 개선 이후에는 대북사업의 거점이 될 것이란 기대감도 크다. 북한의 석탄, 철광석 등 원자재를 직접 개발해 나진항을 통해 국내로 들여오는 것이 골자다. 현대그룹 현정은 회장도 착공식에서 “훈춘에 대한 투자는 동북아 태평양 해양물류 시대를 대비하는 동시에 미래 한반도 경제에 긍정적인 효과를 미칠 것으로 확신한다.”고 말했다. 훈춘 주현진특파원 jhj@seoul.co.kr

방위사업청 산하 기관들이 전직 고위 관료들에게 매월 수백만원의 자문료를 월급 형식으로 지급한 것으로 드러났다. 한 달에 기껏해야 한두 차례 회의에 나오는 자문위원에게는 고급 승용차를 전용차량으로 제공하고 기름값까지 대줬다. ●月1~2회 회의 300만원 월급 6일 감사원이 공개한 ‘방위사업청 기관운영 감사’ 결과에 따르면 국방기술품질원은 국방 관련 전직 고위 인사들을 자문위원으로 앉힌 뒤 자문 실적과 상관없이 다달이 230만~300만원을 정액제로 지급했다. 감사원은 “이 기관은 국방 관련 교수 등 전문가 29명으로 구성된 자문기구(전문위원제도)가 있는데도 자문위원단을 또 뒀다.”고 지적했다. 2009년 이후 자문위원을 맡았던 20명 중 4명은 방위사업 관련 업체나 법무법인 고문까지 겸하고 있어 국방기밀 누설 등의 우려도 컸다. ●방산업체 고문도… 기밀 누설 우려 자문위원에 대한 월정액 지급 기준까지 따로 만들어 뒀다. 장·차관과 4성 장군, 국방기술품질원 원장 출신이면 300만원, 국방기술품질원 이사와 3성 장군, 정부기관 1급 이상 출신이면 270만원을 무조건 지급한다. 이런 묻지마 지급 방식으로 새나간 예산은 해마다 2억~3억원이나 됐다. ●고급차에 기름값까지 대줘 국방과학연구소는 자문위원 전관예우에서 한술 더 떴다. 지난해의 경우 육·해·공군과 연구소 출신 고위직으로 구성된 6명의 자문위원단 중 매월 회의에 1~2회만 참석하는 3명에게 연간 각각 790만~1300만원의 임차료가 들어가는 고급 승용차를 전용으로 지원했다. 한 연구자문위원에게는 1100만원의 유류비까지 따로 챙겨 줬다. 이 연구소 역시 실적을 따지지 않고 월정액을 자문료로 주는 관행은 마찬가지였다. 지난해 자문위원 6명에게 들어간 돈은 매월 300만원씩 모두 2억 1600만원이었다. 황수정기자 sjh@seoul.co.kr

서울시는 2일 저소득 서민주거 안정을 위해 이달부터 서초구 우면지구 등 공공임대주택 2963가구의 조기공급을 추진하는 내용을 골자로 한 ‘전·월세 안정화 대책’을 발표했다. 당초 10~11월 공급물량을 한두 달 앞당겨 공급하는 것이다. 시는 세입자의 주거권을 보호하기 위해 임대차 보호기간을 2년에서 3년으로 강화하고, 임차인의 계약갱신 청구권을 신설하는 주택임대차보호법 개정도 적극 추진할 계획이라고 덧붙였다. 아울러 시는 송파구 가락 시영아파트 6600가구 가운데 조합원 1200가구에 대해 11월까지 네 차례에 걸쳐 분산 이주하도록 하고, 나머지 4200가구도 임대인과 협의를 통해 순차적으로 이주하도록 유도할 방침이다. 시는 서초구 잠원 대림아파트 637가구와 신반포 1차 아파트 790가구 등 인근 재건축 단지 주민 일부도 하반기 이주가 예정돼 있어 강남권 전·월세 시장에 일시적 수급 불균형이 우려된다고 설명했다. 다만 강동구 고덕 2·3·4·7단지는 건설경기 위축 등으로 사업이 1~2년 늦춰져 수급에 큰 차질은 없을 것으로 예상했다. 시는 시장동향 점검과 이주실태 점검, 부동산중개업소 단속을 위한 전·월세 태스크포스(TF)팀을 구성, 전세난 우려 지역에 대한 상시 모니터링 체제를 갖출 계획이다. 전세를 월세로 전환할 때 환산율과 보증금을 올릴 때 물가나 금리 등을 고려하는 ‘공정임대료’ 제도 도입도 추진한다. 정현용기자 junghy77@seoul.co.kr

전세 계약의 첫 단계는 등기부등본 열람부터 시작한다. 인터넷(www.iros.go.kr)에서도 열람과 발급이 가능하다. 우선 계약을 하려는 집의 동, 호수와 등기부등본사항 동, 호수가 일치하는지 확인해야 한다. 등기부 갑구에서는 계약 당사자와 소유자가 일치하는지, 가압류나 가처분이 있는지 체크해야 한다. 을구에서는 금융권 담보 대출에 따른 근저당권 설정 현황을 확인해야 한다. 근저당권이 없는 집이 바람직하지만, 근저당권이 있더라도 전세 보증금을 합한 금액이 시세의 70% 미만이라야 안전하다. 경매 때 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서다. 집이 공동명의라면 계약할 때 함께 참석하거나 위임장과 인감증명서를 첨부해 계약하는 게 바람직하다. 중개수수료를 아끼겠다고 당사자 계약을 하는 것은 위험하다. 중개업자는 과실에 따른 손해를 배상할 수 있게 공제 가입이 의무화되어 있다. 확정일자도 반드시 받아야 한다. 재계약을 했을 때 전세금을 증액했다면 그에 대한 확정일자를 다시 받아야 한다. 계약을 이행하지 않아 중도해지 등 다툼도 종종 발생한다. 보증금을 돌려받지 못할 경우 이사를 가지 않고 거주해야 대항력이 있다. 실제 거주해야 전입신고와 확정일자 효력을 살릴 수 있다. 다만 전세권을 설정했다면 거주하지 않아도 보증금의 우선변제권을 갖는다. 보증금을 돌려받지 않았는데 꼭 이사를 해야 하는 경우는 임차권 등기를 한 뒤 이사해야 안전하다. 세입자가 집을 나가고 싶다면 적어도 3개월 전에 통보하는 게 좋다. 다른 세입자가 빨리 들어와 보증금을 돌려받으면 좋겠지만, 전세가 나가지 않는 경우도 있다. 이때는 통보 이후 3개월이 지나야만 임대차 기간이 종료되고 전세금을 받을 수 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

류현진(25·한화)이 감독 퇴진으로 분위기가 어수선한 상황에서 귀중한 승리를 거두며 시즌 6승을 올렸다. 류현진은 31일 광주에서 열린 프로야구 KIA와의 경기에서 선발 등판, 8이닝 동안 3안타, 2볼넷, 4탈삼진, 무실점의 완벽투를 선보이며 3-0 승리를 이끌었다. 8회까지 106개를 던진 류현진은 완봉승도 넘볼 수 있었지만 9회 들어 박정진에게 마운드를 넘겼다. 류현진은 올 시즌 16차례의 퀄리티스타트(6이닝 3자책 이하)를 기록했지만 들쭉날쭉한 투구력으로 5승8패를 기록 중이었다. 이름값에 어울리지 않는 모습이다. 특히 이날 KIA전은 두 자리 승수를 쌓느냐 마느냐 하는 중요한 기로에 놓인 상황이었다. 더욱이 미국 프로야구 메이저리그 스카우트들이 나와 유심히 지켜보고 있었다. 7시즌 동안 두 자리 승수를 올렸던 류현진은 앞으로 많아야 6차례 등판이 가능해 자칫 올 시즌 한 자리 승수에 그치며 최악의 시즌을 보낼 수도 있었다. 그러나 역시 ‘괴물’은 달랐다. KIA 타선을 완벽하게 제압하며 한용덕 감독대행에게 2연승을 선사했다. 류현진은 7월 29일 KIA전 이후 33일 만에 승리를 거두며 시즌 10승의 불씨도 되살렸다. 반면 KIA 선발 앤서니(30)는 호투를 펼치고도 패배의 쓴잔을 마셨다. 6이닝 동안 6피안타 3볼넷 2탈삼진 2실점(1자책점)으로 잘 던졌지만 팀 타선의 지원을 받지 못하며 시즌 10번째 패배를 당했다. 3회 유격수 실책으로 1점을 내준 앤서니는 6회 2사 1·3루 상황에서 이대수-오재필에게 연속 볼넷을 허용하며 밀어내기로 허탈하게 점수를 내주고 말았다. 대구에서는 넥센이 1위 삼성을 5-3으로 꺾고 포스트시즌 진출 희망을 이어갔다. 6위 넥센은 5위 KIA를 0.5게임차로 바짝 추격했다. 각자 옛 소속팀을 상대로 승수 쌓기에 나선 선발 장원삼(삼성)과 나이트(넥센)의 대결이 관심을 끌었지만 열흘 만에 등판한 장원삼은 3이닝 7피안타 1탈삼진 3볼넷 4실점하고 일찍 마운드를 내려왔다. 3회에 볼 10개를 연속 던지는 등 제구력이 흔들렸고, 시즌 15승 달성을 다음으로 미뤘다. 반면 나이트는 13승째를 거두며 다승 단독 2위로 올라섰다. 사직에서는 롯데와 LG가 연장 12회까지 가는 접전을 펼쳤지만 0-0 무승부를 기록했다. 롯데는 12회말 2사 만루 찬스를 잡았으나 전준우가 삼진으로 물러나며 무승부에 만족해야 했다. 임주형기자 hermes@seoul.co.kr

오는 12월 19일 대통령 선거와 동시에 치러지는 경남도지사 보궐선거는 정치인 출신과 행정관료 출신 후보들 간의 대결 구도로 진행되는 분위기다. 이번 보궐선거는 김두관 전 지사가 민주통합당 대선 후보 경선에 나서기 위해 지사직을 사퇴, 실시된다. 여야는 도지사 후보가 대선 후보의 러닝메이트가 됨에 따라 지역 대선 표심에도 영향을 미칠 수 있어 시너지 효과를 극대화할 수 있는 인물을 후보로 내세운다는 방침이다. 현재 새누리당 공천을 노리고 출마를 선언했거나 뜻을 가진 예비 후보는 10명이 넘는다. 자·타천 한다고 거론되는 인물까지 포함하면 20명을 웃돌 정도로 후보가 난립하고 있다. 여당 성향이 강한 지역인 데다 야권 단일후보로 당선됐던 김 전 지사의 중도사퇴에 대한 비판적인 분위기가 있어 여당 후보의 당선 가능성이 높아서다. 정치인 출신으론 권경석 전 의원이 출마 선언을 했다. 김학송·김정권·홍준표·안상수 전 의원 등은 뜻이 있는 것으로 확인된다. 국회의원 낙천·낙선 인사들이 도지사 욕심을 내는 데 대한 부정적인 여론이 많은 게 변수다. 권 전 의원은 경남도 행정부지사를 거쳐 2선 국회의원(창원)을 지냈다. 지난 총선에서 공천을 받지 못했다. 행정·관료 출신으로는 하영제 전 농림수산식품부 차관이 출마 기자회견과 출판기념회를 한 뒤 바쁘게 뛰고 있다. 3선 단체장인 이학렬 고성군수는 지난 8월 25일 창원에서 출판기념회를 열고 뜻을 밝혔다. 박완수 창원시장도 오는 16일 출판기념회를 하며 출마를 선언한다. 박 시장은 각종 여론조사 등에서 유력한 후보로 부각되나 현직 단체장이란 점이 걸림돌이다. 보궐선거를 유발하기 때문이다. 현직 단체장 가운데 권민호 거제시장과 조유행 하동군수도 출마 가능성이 높다. 경남도 행정부지사를 지낸 조윤명 특임차관도 12일 출판기념회를 가진 뒤 선거전에 뛰어든다. 김현태 전 창원대 총장과 이기우 전 부산시 경제부시장도 출마를 선언했다. 경남도지사 권행대행을 맡은 임채호 행정부지사도 본인이 고사하지만 경쟁력 있는 후보로 꼽힌다. 야권 쪽은 민주당에서 장영달 전 의원과 행정자치부 장관을 지낸 이근식 전 의원, 허성무 현 경남도 정무부지사, 통합진보당 권영길 전 의원, 강기갑 전 의원 등이 거론된다. 아직 출마를 선언한 인사는 없다. 민주당은 10월 중순쯤 후보를 결정할 방침이다. 유권자들도 정치인 출신과 행정관료 출신 후보에 대한 선호도가 엇갈린다. 김모(52·창원)씨는 “중앙 정계로 진출할 기회를 엿보는 정치인 출신보다는 행정 전문가가 도지사가 돼 도정에 전념했으면 좋겠다.”고 말했다. 또 다른 한 유권자는 “신망 받고 능력 있는 정치인 출신이 도지사가 되면 중앙 정부와 협조해 도정을 이끄는 데 도움이 될 것”이라고 밝혔다. 창원 강원식기자 kws@seoul.co.kr

전국 지방자치단체들이 기부채납을 받는 조건(수익형 민자사업·BOT)으로 앞다퉈 유치 중인 모노레일이 사업자 배만 불리는 것으로 드러났다. 28일 경기 포천시에 따르면 한국모노레일㈜은 지난 2009년 폐채석장을 리모델링한 시 소유의 포천아트밸리에 30억원을 들여 420m 길이의 모노레일을 설치해 운영 중이다. 20년 동안 사용한 뒤 시설물 일체를 포천시에 기부채납하기로 약정했기 때문에 취득세 등의 부동산거래세를 부과받지 않았고, 시유지인 토지 임차료도 내지 않고 있다. 지방세법 제106조 2항 규정이 적용된 것이다. 그러나 포천시는 자체 감사에서 “모노레일 시설물이 매년 5%의 비율로 감가상각될 경우 기부채납이 이루어질 20년 후 모노레일의 경제적 가치는 0원이 돼 비과세 대상인 실질적 기부채납으로 볼 수 없다.”며 2010년 7월 건축물인 승·하차장을 제외한 모노레일 차량 본체와 주행레일, 전기시설에 대해 취득세와 농어촌특별세 6781만원을 부과했고, 한국모노레일 측은 부당하다며 소송을 제기했다. 1심에서는 한국모노레일이 승소했지만, 2심에서는 일부 승소했다. 의정부지법은 지난해 11월 “이 모노레일은 피고에게 무상 기부하는 조건으로 취득한 부동산에 해당한다.”며 원고 승소 판결을 했고, 서울고등법원은 지난 17일 포천시가 낸 항소심에서 원고 일부 승소 판결을 했다. 모노레일 차량은 부동산이 아니므로 비과세 대상으로 볼 수 없다고 본 것이다. 항소심 판결이 그대로 확정될 경우 포천시는 고정시설물을 제외한 모노레일 차량에 대해서만 1300여만원의 취득세와 130여만원의 농어촌특별세를 징수할 수 있게 된다. 한국모노레일 측은 취득세 등을 일부 내더라도 막대한 이득을 보장받고 있다. 지난해 14만명이 모노레일을 이용했으며, 매출은 5억원을 기록했다. 강원 삼척시의 사정은 더하다. 삼척시는 2010년 4월 한국모노레일과 환선굴에 모노레일을 설치 운영할 수 있도록 약정을 체결했지만, 포천시와 달리 취득세 등을 부과하지 않았다. 모노레일을 설치한 후 이듬해 관람객 수는 오히려 전년도보다 4220명 줄었다. 삼척시는 포천시 판결문을 입수하는 대로 비과세했던 취득세를 부과하는 방안을 검토할 예정이다. 결국 지자체는 17~20년 후 모노레일 시설물을 기부채납 받더라도 낙후된 시설물의 유지 관리비용만 부담할 가능성이 커져 유사 사업을 추진할 때 세심한 주의가 필요하다는 지적을 받고 있다. 한상봉기자 hsb@seoul.co.kr

총부채상환비율(DTI) 완화 혜택을 받게 될 주택 40%가 ‘강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)’에 집중된 것으로 나타났다. 대출 한도를 늘릴 수 있는 20~30대 무주택 정규직은 100명 중 4명에 불과한 것으로 추정되는 등 DTI 완화가 실효는 적고 위화감만 키운다는 논란을 낳고 있다. 19일 금융당국과 부동산업계 등에 따르면 DTI 우대비율 혜택이 확대 적용되는 6억원 이상 아파트는 서울과 수도권에 약 48만가구가 있다. DTI가 50%에서 65%로 높아질 수 있는 서울이 36만1천가구, 60%에서 75%로 높아질 수 있는 경기와 인천이 각각 11만1천가구, 8천가구다. 서울에선 강남구가 8만2천가구로 가장 많고 송파구와 서초구가 6만3천가구, 6만2천가구다. 이들 강남 3구에 있는 6억원 이상 아파트는 모두 20만7천가구다. 수도권 전체의 43.1%를 차지한다. 경기 지역에선 성남(4만6천가구), 용인(1만6천가구), 고양(1만2천가구), 과천(9천가구) 등이 우대 혜택을 많이 받는다. DTI 우대비율 혜택은 정부가 권장하는 고정금리, 비거치식, 분할상환 대출을 받으면 DTI 한도를 5%포인트씩 최고 15%포인트 높여주는 것이다. 금융당국 관계자는 “아무래도 고가 주택이 많은 곳이 혜택을 보게 됐다”며 “이들 지역에서 부동산이 거래되도록 심리적 유인책을 만드는 취지에서 DTI를 완화했다”고 설명했다. 그러나 지나친 레버리지(차입)를 일으킨 투기를 막고자 도입한 게 DTI인데 규제의 예외가 결과적으로 ‘부촌(富村)’에 집중된 건 온당치 못하다는 지적이 있다. 강남 3구를 투기지역에서 풀어 DTI가 40%에서 50%로 높아졌음에도 거래가 활성화하지 못한 마당에 이를 더 높여도 효과는 제한적이라는 회의론마저 나온다. 한 시중은행 관계자는 “정책의 실효는 얻지 못하고 자칫 지역간 위화감만 조장한다는 비판을 받을 수 있다”고 우려했다. 이번 완화 정책의 가장 큰 수혜자로 꼽히는 20~30대 무주택 직장인도 정부의 기대만큼 많지는 않을 것으로 보인다. 은행권의 20~30대 가계대출 잔액은 123조원, 대출자는 370만명이다. 전체 가계대출은 1천37만명에게 576조원이 나갔다. 20~30대가 이미 가계대출에서 잔액 기준으로는 21.4%, 대출자 기준으로는 35.7%를 차지해 대출을 더 늘릴 만한 사람이 얼마나 될지 미지수다. ‘2011년도 가계금융조사’를 보면 40세 미만 가구주는 전체의 23.9%다. 무주택자는 조사 대상의 42.4%다. 이 가운데 적어도 10년 이상 일정한 소득이 보장되는 정규직에 대출한도 확대가 적용될 수 있다. 상용직 가구주는 전체의 38.0%다. 이들 3가지 조건을 모두 만족해 대출한도를 늘릴 수 있는 잠재적 대출 수요자는 3.9%에 불과할 것으로 추산된다. 자산가의 순자산(자산-부채)을 소득으로 환산하는 것 역시 큰 효과를 거두기 어렵다는 견해가 적지 않다. 60세 이상 가구주의 순자산은 평균 2억7천만원이다. 이 가운데 자산소득으로 인정받을 수 있는 부동산과 임차보증금은 2억3천만원(84.9%)이다. 정부는 2억3천만원에 은행권 평균 예금금리를 곱해 소득으로 인정한다. 지난해 예금금리 3.69%를 적용하면 자산소득으로 인정받는 금액은 약 850만원이다. 부동산114 김규정 본부장은 “자산가들은 주택에서 수익상품으로 갈아타는 추세여서 소득을 조금 더 인정받는다고 주택 거래에 나설 가능성은 작다”고 전망했다. 은행의 역모기지 대출(주택담보대출로 노후자금을 받는 연금상품)에 DTI 적용을 면제하는 것도 실제 혜택은 거의 없다. 국민ㆍ우리ㆍ신한ㆍ하나 등 대형은행 가운데 자체 역모기지 상품은 국민과 신한에만 있다. 두 은행이 판매한 역모기지는 351계좌, 275억원에 불과하다. 1만계좌 넘게 팔린 주택금융공사 보증 주택연금은 애초 DTI 적용 대상이 아니다. 게다가 은행 자체 역모기지는 주택연금과 달리 연금을 받는 기한이 정해져 있어 담보가치(집값)가 하락하면 오히려 도중에 상환 부담을 져야 할 수 있다. 삼성경제연구소 정영식 수석연구원은 “DTI 완화는 현재의 가계부채 문제를 뒤로 미루는 셈이다”고 지적했다. 대출을 일으켜 집값을 떠받치는 임시방편이라는 비판이다. 연합뉴스

다음 달부터 적용되는 ‘총부채상환비율(DTI·Debt To Income) 규제 보완방안’은 일자리가 있는 젊은 층과 자산을 보유한 은퇴자를 위한 것이다. 1년간 시행한 뒤 보완 여부를 재검토하게 된다. DTI는 현재 서울 50%, 인천·경기 등 수도권은 60%다. 젊은 층의 미래예상소득과 은퇴자의 자산을 소득에 반영해 대출한도를 늘려주자는 것이 이번 대책의 핵심이다. 예를 들어 월급 200만원을 받는 25살의 무주택 근로자 A씨는 앞으로 10년간 52.1% 소득이 증가할 것으로 기대된다. A씨의 기존 DTI에 따른 대출 한도는 1억 5000만원이지만 미래예상소득을 적용하면 1억 9000만원으로 대출 가능액이 26.1%나 늘어난다. 근로소득이 없는 B씨는 자산으로 서울지역에 시가표준액 10억원의 부동산과 1억원의 임대보증금이 있다. B씨에게 지금의 DTI를 적용하면 소득이 0원으로 간주돼 대출한도는 1억원이다. 하지만 다음 달부터는 자산에 은행 정기예금 가중 평균금리(2011년 3.69%)를 곱해 2922만원의 소득이 인정된다. DTI 50%, 금리 연 5%의 조건으로 10년 만기 원리금 균등상환대출을 받으면 B씨는 1300만원이 늘어난 1억 1300만원을 빌릴 수 있게 된다. DTI 규제가 완화되는 ‘젊은 층’ 기준은 40세 미만 무주택 근로자로 만기 10년 이상 비거치식 분할상환 대출을 받을 때 해당된다. 미래예상소득은 국세통계연보의 평균소득증가율에 따라 추산된다. 20~30대 때는 10년간 52.1%(연평균 4.3%), 30~40대 때는 31.8%(연평균 2.8%) 소득이 늘어나는 것으로 계산됐다. 40~50대 때는 0.1%로 거의 제자리이고, 50~60대 때는 -36.0%로 되레 소득이 감소한다. DTI 산출 때 소득으로 환산되는 자산은 대출자 본인과 배우자의 자산이다. 즉 토지, 건축물, 주택, 임차보증금 등이다. 단, 부채는 제외된다. 정부가 권장하는 주택담보대출 방식인 고정금리, 비거치식, 분할상환 조건으로 대출을 받으면 최대 15% 포인트 DTI 우대가 주어지는데 6억원 이상의 주택을 살 때도 이 혜택을 받을 수 있다. 수도권에서 6억원 이상의 집을 살 때 이 세 가지 대출조건을 만족하면 최대 75%까지 DTI를 인정받을 수 있게 되는 것이다. 보완책의 효과가 제한적일 것이라는 지적도 있다. 임채우 국민은행 부동산팀장은 “집값이 오르리란 기대가 적어 대출을 끼고 아파트를 사려는 수요 자체가 줄어드는 추세”라며 큰 기대를 보이지 않았다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

전·월세 보증금과 관련된 갈등을 한방에 해결해 주는 민원 창구가 서울시에 개설됐다. 서울시는 집주인과 세입자 사이의 임차보증금과 관련한 갈등을 원스톱으로 해결해 주는 ‘전월세보증금지원센터’를 을지로청사에 개설, 9일 활동에 들어갔다. 센터에는 변호사·법무사·공인중개사 등 전문가 9명이 상담위원으로 상주해 ▲임대차 상담 ▲분쟁조정 ▲보증금 대출 융자 추천 ▲법적 구제 지원과 관련한 모든 민원을 돕는다. 센터는 임대차 계약 기간이 끝난 뒤에도 집주인에게 보증금을 받지 못해 이사를 못 가는 세입자가 상담을 신청하면 임대차분쟁조정위원회를 통해 집주인과 세입자의 원만한 합의를 중재한다. 합의에 실패한 세입자에게는 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하도록 안내하고, 보증금 대출을 희망하면 ‘융자 추천서’를 발급해 줘 은행이 신규 임차주택 집주인에게 전세자금을 입금해 주도록 지원한다. 융자 대상은 부부합산 연소득 5000만원 이하에 보증금 2억 5000만원 미만의 주택 세입자이며, 최대 2억 2200만원까지 연 5.04%의 금리로 대출받을 수 있다. 전 집주인으로부터 보증금을 받은 뒤 한 달 안에 전액 상환하면 된다. 최저생계비 120% 이하 차상위계층 시민은 증빙서류를 내면 연 0.5%의 주택금융공사 보증보험료와 은행금리 5%를 초과하는 이자비용도 지원받을 수 있다. 정현용기자 junghy77@seoul.co.kr

다음 달 15일 행정중심복합도시 세종시 시대가 본격 개막한다. 국무총리실은 9월 15일부터 12월 16일까지 세 차례에 걸쳐 세종시로 이전한다고 6일 밝혔다. 정부 부처 가운데 정확한 이전 날짜가 나온 것은 처음이다. 다음 달 27일까지 계속되는 1단계에서는 기획단, 임차사무실 사용부서, 독립업무 수행 부서가 이사한다. 새만금사업추진기획단, 세종시지원단, 주한미군기지이전지원단, 지식재산전략기획단, 공직복무관리관실 등이 이전 대상이다. 공무원 수는 140명이다. 2단계 이전은 11월 17~30일이다. 부처 조정업무 관련 부서가 대상이다. 국정운영 1·2실, 사회통합정책실, 규제개혁실, 정책분석평가실, 조세심판원, 민정민원비서관실 등으로 공무원 448명이 이전한다. 마지막인 12월 1~16일에는 총리 보좌 부서로 정무실·공보실·의전관실 등이 대상이며 104명이 옮긴다. 총리실은 “세종시 청사는 올 4월 5일 완공됐으며 현재 칸막이 등 마무리 공사가 한창”이라고 밝혔다. 한편 총리실을 비롯해 기획재정부와 환경부 등 36개 중앙행정기관은 올해부터 2014년까지 이전하기로 계획됐다. 김양진기자 ky0295@seoul.co.kr

부동산 시장이 위축되면서 집값이 분양가를 밑도는 ‘깡통아파트’가 속출하는 가운데, 수도권에서만 앞으로 4만여 가구가 더 입주를 앞두고 있어 ‘담보가치인정비율(LTV) 공포’가 확산되고 있다. LTV 공포란 집값(담보가치)의 일정비율 안에서 대출 받아 집을 샀는데 집값 하락으로 LTV 비율이 상대적으로 높아져 한도 초과분만큼 대출금을 갚아야 하는 상황에 몰리는 것을 말한다. 금융당국은 LTV 초과분을 장기간 나눠 갚도록 하거나 신용대출로 바꿔서 ‘하우스푸어’의 상환 부담을 덜어주도록 유도할 방침이지만 근본적인 해결책은 아니라는 지적이 나온다. 5일 금융권과 부동산 업계에 따르면 판교, 동탄, 김포, 광교, 파주 등 수도권 2기 신도시의 입주물량은 12만 2860가구다. 2008년부터 지난해까지 8만 34가구가 입주했고, 올해부터 2015년까지 4만 2826가구가 입주 예정이다. ●분양가 대비 평균 10%가량 하락 이 지역의 아파트 가격은 대부분 분양가보다 10%가량 하락했다. 2009년 입주가 시작된 판교신도시 아파트 2만 1410가구의 3.3㎡당 가격은 현재 2270만원이다. 2010년 9월(2603만원)보다 약 13% 내렸다. 동탄신도시(2만 308가구)와 파주신도시(2만 6238가구)의 매매가격도 고점 대비 5~6% 하락했다. 이렇다 보니 분양가보다 10% 이상 싸게 내놔도 사겠다는 사람이 없어 매매거래는 자취를 감췄다. 신도시 아파트 입주자 대부분은 수도권 LTV 최고 한도인 50%를 꽉 채워 돈을 빌렸다. 분양가가 3억원이라면 50%인 1억 5000만원을 은행에서 대출받아 중도금과 잔금 등을 치렀다는 얘기다. 하지만 시세가 급락하면서 LTV 한도를 초과한 대출이 속출하고 있다. 분양가 3억원짜리 아파트 가격이 2억 4000만원으로 20% 내리면, 은행 대출금 1억 5000만원의 LTV는 62.5%로 한도를 12.5% 포인트 초과한다. 대출 만기가 돌아오면 한도 초과분인 3000만원의 원금을 일시에 갚아야 한다. 이 때문에 곳곳에서 은행과 대출자 사이에 실랑이가 벌어지고 있다. ●대출 만기땐 원금 일시상환 불가피 금융당국은 이러한 문제점을 의식해 은행들로 하여금 LTV 한도 초과분을 장기분할 상환방식 대출 또는 신용대출로 전환하도록 지도하고 있다. 하지만 일각에서는 빚 부담을 미루는 ‘미봉책’에 불과하다고 지적한다. 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 “집값이 아무리 내려가도 사겠다는 사람이 없어 주택담보대출 상환에 발목을 잡힌 대출자들이 많다.”면서 “부동산 거래세를 낮춰서 주택 매매 거래를 활성화하는 것이 궁극적으로 주택 가격 급락을 막고 부동산 경기를 살릴 수 있는 방법”이라고 주장했다. 새누리당과 정부는 주택 거래세율(취득세율)을 현 4%에서 2%로 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. ●신용대출·장기분할 상환 효과 의문 주택담보대출 원리금을 갚기 어려운 가정의 주택 소유권을 은행이 넘겨받는 ‘리스 전환 프로그램’도 대안으로 거론된다. 서브프라임모기지론(비우량 주택담보대출) 사태 때 미국 뱅크오브아메리카(BoA)가 도입한 제도로, 주택담보대출 연체자 가운데 희망자에 한해 주택 소유권을 은행으로 넘기고 임대 계약을 체결하는 방식이다. 최소 3년간 임차한 뒤 다시 사들일 기회도 준다. 하지만 국내법은 은행의 비업무용 부동산 취득을 제한하고 있어 단기간에 도입하기 어렵다는 지적을 받고 있다. 오달란기자 dallan@seoul.co.kr

1972년 8월 도시 주변의 녹지공간을 보존하기 위해 도입된 그린벨트(개발제한구역)가 중대한 도전을 받고 있다. 허가는 박물관·미술관으로 받았으나 실제로는 음식점으로 운영하거나, 이축권을 사들여 캠핑장·야구장 등 불법시설을 허가 없이 만들어 운영하는 등 이루 다 헤아릴 수 없다. 마당을 조금 넓히고, 화장실을 개축하는 수준을 넘어 이제 ‘제멋대로식’ 불법행위가 일반화된 실정이다. 단속권을 갖고 있는 지자체 공무원들은 “불법 사례가 너무 많아 손을 댈 수 없을 지경”이라며 사실상 두 손을 들고 있다. 존폐의 기로에 선 그린벨트 불법 훼손 현장을 집중 조명한다. 경기 고양시 덕양구 신원동 곡릉천변 O시설. 레스토랑과 캠핑장, 야구장 등이 들어서 있다. 농지를 불법용도 변경해 야구장으로 사용하다 적발되자 최근에는 캠핑장으로 멋대로 사용하고 있다. 화정동에 들어선 B테마파크는 대형 레스토랑과 카페, 민속박물관, 연못, 식물원 등을 갖추고 있지만 대형 주차장이 농지다. 관할 덕양구가 지난 6월 불법행위 사실을 적발하고 우선 원상복구 명령을 내렸으나 아직 그대로다. 서울시계와 경계지역인 서오릉 주변 음식점들도 지난 4월 서울신문 보도<4월 6일자 16면> 이후 세 차례나 적발돼 원상복구 명령을 받고 사법기관에 고발됐으나 아직 그대로다. 남양주시 조안면 조안리에서는 한 건설업자가 팔당상수원과 접한 자신의 임야 약 2만㎡에 건물을 짓고, 진입로를 무단 개설하는 등의 불법행위를 한 사실이 2006년과 올 5월 시에 적발됐다. 모두 10여건의 법규 위반 사실이 적발됐으나 단 한 번도 이행강제금이 부과되거나 원상복구되지 않다가 최근 2건이 복구됐다. 최근에는 원두막형 농가주택 2채를 미혼 자녀 명의로 편법으로 허가받은 사실이 문제가 돼 감사원 특별조사를 받고 있다. 박물관·미술관들도 음식점 영업 비중이 크고 농지 불법전용 등과 관련해 여러 차례 단속됐지만 고쳐지지 않고 있다. 특히 포천에서는 지역구가 다른 현역 국회의원이 불법투성이 박물관을 인수해 운영하면서 여러 차례 원상복구 명령을 받고도 이행하지 않고 있다. 수원 광교산 입구에서는 35곳의 이른바 ‘보리밥집’이 수십년째 불법영업 중이지만, 근절되지 않고 있다. 이 지역은 상수원보호구역과 그린벨트로 지정돼 음식점이 들어설 수 없지만 주택을 개조하거나 천막, 비닐하우스 등을 치고 영업 중이다. 식당마다 매년 수백만원에 달하는 이행강제금이 부과되고 있지만 업주들은 아랑곳하지 않고 있다. 그린벨트 지역에서 불법행위를 하는 업종은 음식점이 대부분이다. 교외에 위치한 그린벨트 내 음식점 임차료가 도시 지역보다 저렴하고, 주차장(대부분 농지)도 넉넉히 확보할 수 있기 때문이다. 덕양구 박종민 그린벨트관리팀장은 “사법기관에 고발되더라도 원상복구하면 처벌받지 않기 때문에 원상복구와 불법행위가 반복되고 있다.”고 밝혔다. 이런 가운데 국토해양부는 그린벨트에 농구장·야구장·야영장 등 여가 시설이 들어설 수 있도록 개발제한구역법 시행령 개정안을 지난달 13일 입법예고했다. 전문가들은 “정부가 일관성 없이 규제를 연차적으로 완화하고 있고, 지자체에서는 주민 반발을 이유로 단속을 소홀히 해 불법행위가 근절되지 않고 있다.”며 “법과 원칙을 일관성 있게 지켜야 한다.”고 조언한다. 한상봉기자 hsb@seoul.co.kr

●20여개 지자체 등 실태조사 공공기관장들의 전용 차량이 기관의 규모나 재정상황 등과 상관없이 대형화되고 있어 혈세 낭비가 큰 것으로 지적됐다. 전체 정원이 50명도 안 되는 기관장이 배기량 3600㏄ 안팎의 대형 차량을 출퇴근용으로 타는 곳도 많았다. 국민권익위원회는 최근 20여개 지방자치단체와 공직유관단체 등을 대상으로 실태조사한 결과 기관장 전용 차량의 배기량 기준(장관급 3300㏄, 차관급 2800㏄)이 2008년 폐지된 뒤 전용 차량 대형화가 심각한 것으로 파악됐다고 25일 밝혔다. ●재정자립 10% 지자체도 혈세 펑펑 조사에 따르면 인구 2만~3만명에 불과한 자치단체장이 3300㏄급 전용 차량을 두고 있는 사례는 비일비재했다. 강원 A군(3778㏄), B도의회(3778㏄), 서울 C구(3342㏄), 경남 D시(3342㏄) 등은 재정자립도가 10% 안팎의 열악한 형편인데도 도를 넘어선 대형 차량을 사용했다. 규모가 너무 작아 기관장 전용 차량을 배정하는 것 자체가 곤란한데도 기관장들은 앞다퉈 대형 승용차를 탔다. 인천 E기관(3600㏄·정원 49명), 부산 F기관(3342㏄·17명), 전북 G기관(3000㏄·16명) 등은 전체 정원이 50명이 채 되지 않았다. ●배우자에게도 관용차·운전사 공용차량을 개인 용도로 쓰는데도 관리·감독은 전혀 되지 않았다. 기관장의 배우자에게 5개월간 관용차량과 전속 운전기사를 제공하거나 명절이나 주말에 관용차량을 쓰면서 행선지를 기재하지 않은 경우 등이 적발됐다. 공용차량 보험을 수의계약하는 관행으로 특혜 시비 소지도 컸다. 경기도의 한 기초단체는 관용차량 126대의 보험을 연간 3600만원으로 경쟁입찰할 수 있는데도 수의계약을 했다. 권익위는 “공용차량을 구입하면 7년간 의무사용해야 하는 규정을 피하려고 2년여간 단기 임차해 차량을 자주 교체하는 등 낭비도 심각했다.”고 지적했다. 이에 권익위는 기관장 전용 차량의 지원 기준을 내부 자율로 정하되 대형화를 억제하고, 일정 규모 이상의 차량보험은 경쟁입찰을 의무화하는 등의 제도 개선안을 마련해 관계 기관에 권고했다. 황수정기자 sjh@seoul.co.kr

한국토지주택공사(LH)가 ‘주거복지’의 격을 한 단계 높이는 품질경영에 뛰어들었다. 임대주택 200만 가구 시대를 앞두고 삶의 질 향상을 위한 ‘주거복지 거버넌스(관리)제’를 올해부터 도입해 본격 시행 중이다. LH가 주축이 돼 공급해 온 임대주택은 내집 마련에 나선 서민들의 징검다리이자 저소득층의 사회안전망 역할을 해 왔다. 지금까지 모두 146만 가구가 공급되면서 500만명 안팎의 국민이 소중한 삶의 터전으로 삼았다. 이 중 LH는 49% 수준인 71만 5000여 가구의 임대주택을 건설했다. 10년 이상 장기임대주택 89만 가구의 경우 80%에 이르는 수치다. LH 관계자는 “취약계층의 높은 지속 거주율(93%)과 입주자들의 장기거주 희망비율(48.5%)은 임대주택이 저소득층 주거복지에 기여하고 있음을 방증한다.”고 말했다. 최근에는 편안한 주거 제공이란 1차적 목표 외에 임대주택 입주민들이 원하는 삶을 설계할 수 있도록 유아기에서부터 노년기에 이르는 주거복지 서비스 제공에 나섰다. 입주민의 삶을 ‘업그레이드’해 자발적 공동체 문화를 활성화시키겠다는 뜻이다. ‘주거복지 거버넌스’란 임대주택 안에서 발생하는 다양한 문제를 해결하고 입주자의 복지 증진을 위해 LH, 지방자치단체, 관리사무소, 임차인, 지역 사회복지관, 시민단체 등 다양한 기관이 상호 협력·지원하는 협의체를 이른다. 이 협의체를 통해 임대주택단지를 일자리와 교육, 복지서비스가 결합된 삶의 터전으로 탈바꿈시킨다는 복안이다. 올해부터 서울중계3 영구임대단지 등 49개 임대주택단지를 시범단지로 선정했다. 지자체의 사회복지 프로그램과 연계해 공공근로 알선, 직업교육, 공부방 운영 등 주민복지 지원을 극대화 하고 있다. 아울러 LH는 임대주택단지별로 접수를 받아 5개 단지에 마을형 사회적기업을 설립했다. 80개 단지에는 어린이 급식을 지원하고, 12개 단지에선 공부방을 설치했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

주택시장에 ‘깡통아파트’가 늘어나면서 집주인이나 세입자 모두 어려움을 겪고 있다. 깡통아파트가 화제이지만 사실 어제오늘의 일은 아니다. 경기가 어려울 땐 어김없이 나타나는 것이 깡통아파트다. 아파트 외에도 단독주택이나 연립, 다세대 등도 깡통 신세로 전락한 경우가 많지만 그중에서도 가장 요란한 소리를 내는 게 바로 아파트다. 단독주택과 달리 아파트는 주택경기에 따라 가격이 크게 출렁이기 때문이다. 깡통주택이 나타나면서 전셋값이 일부 조정되는 긍정적인 현상도 나타나고 있다. 하지만 깡통주택에 세를 든 세입자들 입장에서는 불안하기만 한 것이 사실이다. ●어려울 때마다 등장하는 깡통아파트 온 나라의 주택이 깡통이 됐던 1997년 외환위기를 제외하면 깡통아파트의 원조는 2000년대 초 카드대란 이후 등장한 아파트들이다. 2003년 당시 7억 8000만원쯤 하던 반포주공3단지(현재 반포자이) 53㎡(16평형)의 가격이 5억원대 초반까지 떨어지는 등 강남권 재건축 아파트까지도 깡통아파트가 속출해 화제가 되기도 했다. 이후 부동산 시장이 다소 회복되면서 이들 깡통아파트가 한동안 사라졌다가 2008년 글로벌 금융위기 이후 잠시 나타나더니 최근 들어서는 더 확대되는 양상이다. ●전셋값 내려가는 긍정적 현상도 서울 송파구의 한 아파트에 4년째 살고 있는 세입자 P씨는 만기를 한 달 앞두고 고민에 빠졌다. 다른 곳으로 이사를 해야 하는데 세입자를 구할 수 있을지 걱정이 되기 때문이다. 자신이 세를 살고 있는 집이 다름 아닌 깡통전세가 됐기 때문이다. 이 집은 현재 전세보증금 1억 8000만원에 은행 근저당이 1억 6000만원 설정돼 있다. 2008년 금융위기 이전에는 매매 시세가 3억 8000만원까지 갔었지만 최근 서울시 실거래 정보망에는 중간층이 3억 2000만원대에 거래되는 등 집값이 3억원대 초반으로 낮아진 상태다. 집주인이 만약 기존 전세금액을 고집할 경우 세입자를 구하기 쉽지 않아 P씨는 자칫 이사를 가지 못할 수도 있는 상황에 처한 상태다. ●세입자는 이런 점 주의하자 김규정 부동산 114 리서치센터 본부장은 “깡통전세가 나타나는 지역에서는 전셋값이 내려가는 긍정적인 조짐도 나타나고 있다.”면서 “세입자 입장에서는 전셋집을 구할 때 시가 대비 근저당 금액을 확인해 보고 전세등기도 해놔야 한다.”고 말했다. 하지만 이미 세를 든 세입자의 경우는 뾰족한 수가 없는 상태지만 지금이라도 임차권 등기를 할 필요가 있다. 이때 임대차계약 만료 시에는 집주인의 동의 없이 임차권 등기가 가능하지만 만료시점 이전이라면 집주인의 동의가 필요하다. 또 만기가 됐는데도 집이 나가지 않아 전세보증금을 받지 못할 경우 보증금반환소송을 제기하는 것도 한 방법이다. 우선 집주인에게 집을 비우겠다는 내용증명을 보낸 뒤 법원에 소장을 접수해야 한다. 만약 계약 만료기간이 다 됐는데도 이사를 하겠다고 통보를 하지 않으면 계약을 자동으로 연장한 것으로 간주돼 이 같은 절차를 밟을 수 없는 경우도 있다. 이 밖에 법원에 민사조정신청을 하는 방법도 있다. 조정안은 판결과 같은 효력이 있어서 전세금 반환날짜를 지키지 않으면 소송절차를 거치지 않고 경매절차에 들어갈 수 있다. 하지만 선순위 근저당이 있을 경우 경매를 해도 실익이 없을 수 있는 만큼 최후의 수단으로 활용하는 것이 좋다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

# 지난해 서울 용산구의 한 오피스텔을 2억원대 중반에 구입한 주부 최모(43)씨. 세탁기와 주방기구 등이 ‘풀옵션’으로 갖춰져 월세 100만원은 챙길 수 있다는 중개업소의 말만 믿고 덜컥 계약했지만 요즘 월세 80만원을 받기에도 벅차다. 여름철 비수기에도 불구하고 오피스텔 공급이 활황기를 맞고 있다. 대형 건설사까지 가세해 서울 강남과 경기 분당·판교·광교 신도시 등에서 대단지 소형 오피스텔 공급의 포문을 잇따라 열어젖혔기 때문이다. 베이비붐 세대의 노후 설계 등과 맞물려 대표적인 수익형 부동산으로 떠오른 오피스텔은 수익률과 세금, 공실률 등을 꼼꼼히 따져 투자해야 한다는 의견이 만만찮다. ●연평균 수익률 5%대로 주저앉아 15일 부동산업계에 따르면 최근 오피스텔의 기대 수익률은 계속 떨어지고 있다. 부동산114의 최근 조사에선 전국 오피스텔의 연평균 수익률이 2010년 6.2%에서 올해(6월 기준) 5%대로 하락했다. 오피스텔 공급이 집중됐던 서울지역의 경우 서초(5.3%)·강남(5.2%)·송파(4.8%)구 등의 수익률이 특히 낮았고, 경기 분당신도시(4.9%)도 사정은 비슷했다. 전문가들은 오피스텔 임대수익률이 최소 5% 선을 유지해야 은행금리와 비교해 경쟁력이 있다고 설명한다. 예컨대 분당신도시의 한 오피스텔(전용면적 27㎡) 매매가는 2억 2500만원으로, 월세 77만원을 고려하면 수익률은 4% 중반에 그친다. 월세에서 중개수수료, 취득세 등 부대비용과 재산세, 추후 공실에 따른 손실 가능성까지 제하면 실제 수익률은 은행 이자보다 낮다고 볼 수 있다. 공급은 느는데 분양가가 되레 상승하는 추세도 경계해야 한다. 최근 오피스텔 수익률이 하락하는 데는 수익형 부동산의 인기에 편승해 물량을 쏟아낸 건설업체들의 행태도 한몫하고 있다. 분위기에 휩쓸리지 않으려면 오피스텔 투자 전 어느 지역에 투자할지와 임차인의 특성, 공실률, 월세 수준 등을 꼼꼼히 따져야 한다. ●전용면적은 ‘계약면적’의 40~60% 불과 서울지역 오피스텔의 3.3㎡당 평균 분양가는 2006년 959만원에서 올 상반기 1316만원으로 뛰었다. 경기지역도 608만원에서 1038만원으로 급등했다. 가파른 상승곡선에도 불구하고 오피스텔 가격이 그리 높게 보이지 않는 것은 일종의 착시현상 때문이다. 오피스텔 분양시 제시하는 ‘계약면적’에는 전용면적 외에 승강기, 주차장, 복도, 피트니스센터·옥상공원 등 공용면적까지 두루 포함된다. 아파트의 계약면적 대비 전용면적 비율이 80% 선인 데 비해 오피스텔은 40~60%로 크게 낮다. 서울 송파와 강남 등에서 분양되는 오피스텔은 계약면적 기준 분양가가 3.3㎡당 1400만~2000만원 선이지만 이를 전용면적으로 환산하면 3000만원을 훌쩍 넘기기 일쑤다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

집주인과 세입자 양측이 전·월세금 책정, 집수리 비용 부담 등을 놓고 다툼을 벌일 때 이를 중재하는 제도를 서울시에서 운영한다. 서울시는 사회적 약자인 임차인의 권리보호와 주거안정을 위해 ‘간이분쟁조정제도’를 도입해 16일부터 무료로 운영한다고 13일 밝혔다. 시 주택임대차상담실에서 운영하는 이 제도는 분쟁 초기부터 전문가가 원만한 해결방안을 제시하고, 자발적 합의를 유도해 법적 다툼까지 갈 소지를 사전에 줄일 수 있도록 한 것이다. 분쟁 조정은 집주인과 세입자 양측이 모두 참여의사를 밝혀야만 가능하며, 경매 시 배당관계, 최우선 변제금 등 법률상 명확히 규정된 사항은 조정 대상에서 제외된다. 분쟁 조정은 한국가정법률상담소에서 파견한 전문 상담위원 3명과 한국공인중개사협회에서 파견한 공인중개사 1명 등 4명이 맡는다. 분쟁 조정이 접수되면 상담위원들이 피신청인의 조정 신청 수락 여부를 확인한 후 당사자와 상담위원 2~3명이 참석한 가운데 조정회의를 개최해 분쟁의 경과, 조정을 신청한 취지 등 양 당사자의 의견을 듣고 조정 권고안을 작성한다. 이때 상담위원이 양 당사자가 합의하는 범위 내에서 조정 권고안을 작성하고, 상담위원과 함께 조정 권고안에 서명함으로써 당사자 합의의 효력을 갖게 된다고 시는 설명했다. 분쟁 조정을 원하는 시민은 주택임대차상담실로 전화(02-731-6720)하거나 시 을지로별관 1층 전세보증금상담센터의 상담실을 방문해 신청하면 된다. 여장권 시 주택정책과장은 “임대차 분쟁은 주거 안정 문제와 직결돼 있기 때문에 이 제도의 도입으로 세입자의 고통을 줄일 수 있을 것”이라고 말했다. 조현석기자 hyun68@seoul.co.kr

주택시장 침체가 길어지면서 이를 대체할 투자상품으로 신규분양 상가가 주목받고 있다. 대표적인 수익형 부동산으로 투자에 성공하면 시장 수익률을 상회하는 월세와 함께 시세차익까지 얻는다. 8일 부동산업계에 따르면 올해 초까지만 해도 서울 강남과 경기 판교·광교 신도시, 세종시 등에서 공급된 한국토지주택공사(LH)의 단지 내 상가는 100% 낙찰됐다. 가장 보편적이고 안정적인 상가 유형이기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “투자 패턴이 서울지역 단지 내 상가에서 최근 신도시와 택지지구로 범위가 확대됐다.”면서 “배후단지가 500가구 이상의 중소형 아파트라면 유리하지만 자동차로 10분 거리 안에 대형마트가 자리하면 경쟁력이 크게 떨어진다.”고 설명했다. 근린상가의 연면적은 배후단지 1가구당 1.3~1.65㎡가 적당하다. 예컨대 600가구 규모 단지에 연면적 790㎡를 초과하는 근린상가라면 공급과잉일 가능성이 크다. 택지지구 근린상가의 경우 입주가 지체될 수 있어서 입주 6개월 전이 적당한 투자 타이밍으로 꼽힌다. 상가 투자를 처음 시도하는 사람일수록 독점 업종과 기본 수요층 확보를 확인해야 한다. 분양률과 배치 현황, 업종별 구성, 소비 수준도 꼭 따져봐야 한다. 또 55% 이상의 전용률 확보는 기본이다. 상가를 분양받기로 결정했다면 수의계약보다는 되도록 공개 경쟁입찰을 택한다. 영업환경이 좋은 곳일수록 경쟁입찰이 진행된다. 아울러 은행 대출에 지나치게 의존한 투자라면 피해야 한다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 “금리가 상승 기조를 보여 보수적 접근이 필요하다.”고 조언했다. ‘싼 것이 비지떡’이란 속담은 상가 분양에도 그대로 적용되고 있다. 분양가는 비싸지만 상대적으로 운영이 쉬운 1층에 투자자의 눈길이 쏠리는 이유다. 1층은 유동인구 흡수가 수월한 데다 환금성이 뛰어나다. 하지만 서울지역 1층 점포의 3.3㎡당 평균 분양가는 3층보다 2.5배가량 비싸다. 임차인에게 그만큼 높은 보증금과 임대료를 요구해야 하는 부담이 생긴다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “시간이 흘러 상권이 형성되면 1층이 반드시 최고의 가치를 유지하는 건 아니다.”면서 “임차인의 능력, 안정적인 업종 선택도 상가가치 형성에 중요한 요소”라고 말했다. 최근 은행들이 현금자동입출금기(ATM)가 설치된 자동화코너만 1층에 두고 2층으로 지점을 옮기는 것이 좋은 사례다. 상가분양 현장에선 1층보다 2~5층 상가의 수익률을 더 안정적으로 제시하곤 한다. 만약 2층 이상 상가에 투자한다면 어떤 업종이 입점할지를 염두에 두고 승강기·계단의 위치와 모양 등을 미리 점검하는 노력이 필요하다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr