충남 천안시 서북구 성거읍 성거길 일원에 위치한 ‘북천안자이 포레스트’가 4일까지 정당계약을 진행한다. 북천안자이 포레스트는 5년 공공건설 임대 아파트로, 임차인이 분양을 포기하거나 부적격으로 발생한 잔여물량을 공급 중으로, 3.3㎡당 평균 분양가는 666만원으로 책정돼 눈길을 끌고 있다. 부동산R114 자료에 따르면, 지난해 천안 아파트 평균 분양가는 3.3㎡ 1304만원으로 집계됐다. 북천안자이 포레스트 분양가와 비교하면 2배가량 높은 수준이다. 또한 2013년 천안 아파트 평균 분양가인 731만원와 비교해도 오히려 65만원이 저렴해 ‘비교불가 분양가’라는 말이 나오고 있을 정도다. 업계에서는 천안과 같은 대도시에서 전용 59㎡가 1억원대, 전용 84㎡가 2억원대 초반으로 나오기가 쉽지 않아 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하다는 측면에서 높은 인기를 끌 것으로 분석하고 있다. 특히 실거주 의무 기간이 없다 보니 당첨 이후에 전세를 놓으면 자금을 충당하고도 시세 차익이가능한 수준이라는 측면에서 투자자들까지 끌어 모을 전망이다. KB부동산시세 자료에 따르면 성거읍에 위치한 입주 5년차 ‘직산역 꿈에그린’의 3월 전용 59㎡의 평균 전세 시세는 2억 500만원으로, 같은 금액에 임차를 놓게 되면 오히려 분양대금을 다 납부해도 수천만원이 남는다고 분양업체 측은 설명했다. 또 1억원 초반대에 공급되는 전용 43㎡ 타입의 경우 공시가격이 1억원 미만으로 취득세 중과 대상에서 배제돼 기본세율인 1.1%를 적용 받는다. 현재 1억원 이상 주택을 법인명의로 취득할 시 12%의 취득세가 적용되는 것과 비교하면 매우 낮은 세율이다. 단지 주변으로 8개의 산업단지와 7개의 대학교가 위치해 약 6만여명에 달하는 배후수요를 갖추고 있어 임차 수요 또한 넉넉할 것으로 전망된다. 분양 관계자는 “공공건설 임대주택이지만 ‘자이’ 브랜드인 만큼 조경시설, 커뮤니티시설 등 완성도 높은 상품성을 갖추고 있는 데다 천안 내에서 지난 10년간 보지 못했던 낮은 분양가로 공급돼 실수요는 물론 투자수요까지 끌어들일 전망”이라며 “단지 인근으로 산업단지가 조성 중에 있고, 우회도로 건설사업 등 교통망 확충도 활발하게 진행되는 등 앞으로 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보여 시세 차익도 기대해볼 만하다”고 말했다. 한편, 북천안자이 포레스트는 지하 2층~지상 최고 29층, 10개동, 전용면적 43~84㎡ 총 1348가구 규모의 대단지 브랜드 아파트다. 지난 2015년 ‘북천안자이에뜨’라는 이름으로 임차인을 모집한 5년 공공건설 임대아파트로 의무 임대기간 만료 후 단지명을 변경하고 임차인 우선 분양전환을 진행했다. 단지는 계약 후 전매가 가능하며 이미 준공된 아파트로 잔금 납부 시 바로 입주도 가능하다. 더불어 청약 및 계약하기에 앞서 주변 입지를 살펴보는 것과 동시에 단지 내 조경과 녹지면적, 커뮤니티 시설, 동간거리에 따른 조망권이나 채광 조건 등도 직접 꼼꼼하게 확인해 볼 수 있다. 북천안자이 포레스트에 대한 자세한 사항은 홈페이지에 안내돼 있다.

서울·인천 등 전국에서 전세사기 사건이 잇따르고 있는 가운데 수도권에 빌라 수십 채를 보유한 20대가 임차인들에게 보증금을 돌려주지 않은 혐의로 경찰의 수사를 받고 있는 것으로 확인됐다. 경기남부경찰청 반부패경제범죄수사대는 사기 혐의로 임대인 A씨와 브로커 2명 등 3명을 형사 입건해 조사 중이라고 3일 밝혔다. A씨는 서울과 인천, 경기 등에 빌라 수십 채를 보유한 인물로, 임대차 계약이 만료됐는데도 임차인들에게 보증금을 돌려주지 않은 혐의를 받고 있다. 경찰은 지난해 9월 전세 사기 의심 사례를 조사해 온 국토교통부로부터 A씨에 대한 수사 의뢰를 받아 정식 수사에 착수했다. 경찰 확인 결과 현재까지 파악된 피해자는 20여 명에 이른다. 피해 금액은 40억원 상당으로 추산된다. A씨가 보유한 빌라가 수십 채에 달하는 점을 고려하면 피해 규모는 추후 더 늘 것으로 전망된다. 피해자들은 A씨와 연계한 브로커를 통해 A씨가 보유한 빌라에 대해 1억9000만원~3억원 초반에 임대차 계약을 맺었다. 그러나 피해자들은 계약 기간이 만료됐는데도 임대차 보증금을 반환받지 못한 것으로 알려졌다. 경찰은 A씨가 임차인이 지불한 임대차 보증금으로 다른 주택을 매입하는 계약을 동시에 진행해 돈을 한 푼도 들이지 않고 주택 소유권을 취득하는 속칭 ‘무자본 갭투자’를 해 온 것으로 보고 있다. 경찰 관계자는 “현재 A씨가 연락이 닿지 않아 소재를 파악하고 있는 상황이다”며 “공범인 브로커 2명을 상대로 사건 경위를 조사함과 동시에 추가 피해 여부를 확인할 방침이다”고 말했다. 한편 A씨는 주택도시보증공사(HUG)로부터 대위변제금(집주인 대신 보증금을 돌려준 금액) 13억1150만원을 청구 받은 상태다.A 씨 소유의 일부 빌라들은 국세 체납 등을 이유로 가압류·압류 등이 설정됐다.

전세보다 연세가 일반화된 제주 부동산시장에도 전세사기와 비슷한 사고가 잇따라 대책마련이 필요하다는 지적이다. 제주특별자치도는 전세사기 피해 대응을 위해 전담반을 구성하고 피해예방·지원·관리 등 전방위적 통합 대응에 나선다고 3일 밝혔다. 지난 3월 기준 제주지역 전세보증금 반환보증 사고 건수는 총 3건으로, 주택도시보증공사(HUG)가 대신 보증금을 반환한 금액은 7억 7000만 원으로 집계됐다. 최근 3개월간 피해액이 30억여원으로 지난 2월 보증사고 4건 7억 9500만원, 지난 1월 보증사고 9건 14억 4000만 원의 피해를 입었다. 보증사고란 ▲보증채권자가 전세계약 해지 또는 종료후 1월내에 정당한 사유없이 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우 ▲전세계약기간 중 전세목적물에 대해 경매 또는 공매가 실시돼 배당 후 보증채권자가 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우를 일컫는다. 최근 전국적으로 전세사기 피해 사례가 속출함에 따라 다양한 전세 피해 유형을 파악하고 유형별로 신속하고 효율적으로 대응하도록 통합창구를 마련해 지원할 방침이다. 도 주택토지과장이 총괄하는 전담팀은 ▲피해예방 ▲피해지원 ▲피해관리 3개팀으로 구분해 유관기관과의 협력을 강화하고, 전세피해 확산 방지와 피해회복을 지원한다. 우선 피해예방을 위해 홍보물·안심전세 앱 등을 통한 정보 제공과 공인중개사 지도·감독 강화, 청년 전세보증금 반환 보증 지원 등에 주력한다. 피해 지원 상담과 함께 피해 임차인 저리대출, 주거지원을 위한 피해확인서 접수·발급, 긴급 주거지원을 추진한다. 현재 전세피해 임차인은 전국 17개 시도에서 저리대출 등을 위한 전세피해확인서 발급과 긴급 주거지원 신청을 할 수 있도록 국토교통부와 지자체, 공공기관의 전세피해 대응 협력체계가 마련돼 있다. 전세피해 임차인은 주택도시기금 수탁 은행(우리, 국민, 농협, 신한, 하나)에서 신규 거주지 마련을 위한 저리(1.2%~2.1%) 전세자금 대출을 신청하거나, 주거 이전이 필요한 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공임대주택의 긴급 주거지원을 받을 수 있다. 이에 따라 6개월간(최장 2년) 보증금 없이 시세 30% 수준의 임대료로 거주할 수 있다. 제주의 경우 한국토지주택공사(LH) 공공임대주택 5호가 확보돼 있으며, 피해 확대 시 추가 확보 계획도 마련했다. 도는 피해 예방을 위해 전세사기 위험이 상대적으로 큰 청년층에게 보증료를 지원하는 전세보증금 반환보증 가입을 적극 유도할 계획이다. 전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 후 1개월 내 전세보증금을 받지 못하거나 경매(공매)로 보증채권자가 전세보증금을 돌려받지 못한 경우, 주택도시보증공사(HUG)에서 임대인을 대신해 보증금을 책임지는 제도다. 지원 대상은 연 소득 5000만원 이하 만 19~39세 무주택 임차인이며, 전세보증금 3억 원 이하로 가입하는 보증에 대한 보증료 전액을 지원한다. 양창훤 도 건설주택국장은 “제주지역은 전세사기 집단피해 사례가 아직 나타나지 않았지만 전국적으로 피해가 속출하고 있는 만큼 전담반을 통해 지속적으로 모니터링하고 피해예방부터 지원, 관리까지 통합 대응할 계획”이라고 말했다. 한편 지난해 제주도 주거실태조사에 따르면 도는 본인주택 소유 자가 비율이 57.6%에 달하는 반면 전세비율이 6.7%에 불과한 것으로 나타났다. 연·월세 비율은 28.5%(무상 7.2% 미포함)에 달하는 것으로 파악됐다.

최근 빌라와 오피스텔의 전세사기, 보증금 미반환 문제가 심각한 가운데 아파트 시장 역시 전셋값이 2년 전보다 큰 폭으로 하락하면서 역전세난 우려가 커지고 있다. 특히 주택 수요가 많은 대도시나 주거 선호도가 높은 신축일수록 위험이 큰 것으로 나타났다. 2일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 2021년과 올해(지난달 26일까지) 전국 아파트 전세 거래를 분석한 결과 동일 단지·면적의 전세 계약(3만 2022건)임에도 2년 전보다 전세 최고가격이 낮아진 하락 거래는 전체의 62%(1만 9928건)로 조사됐다. 권역별로는 수도권 66%(1만 9543건 중 1만 2846건), 비수도권 57%(1만 2479건 중 7082건)로 수도권 비중이 높았다. 시도별로는 대구(87.0%), 세종(78.4%), 대전(70.8%), 인천(70.5%), 부산(69.6%), 울산(68.2%), 경기(66.0%), 서울(64.2%) 순이었다. 전세 하락 거래는 수도권 등 주택 수요가 많은 대도시에서 더 늘었다. 전셋값이 상대적으로 큰 폭으로 내렸고, 낮은 가격으로 신규 계약한 사례가 많았던 영향으로 분석된다. 특히 신축 아파트일수록 역전세 우려가 큰 것으로 나타났다. 최근 2년간 전국 연식 구간별 아파트 전셋값 변동률은 5년 이내(-5.85%), 6~10년 이내(-4.70%), 10년 초과(-0.40%) 순으로 신축의 전셋값 하락폭이 컸다. 2년 전과 비교해 올해 전세 하락 거래 비중도 5년 이내 신축이 70.9%(4324건 가운데 3066건)로 가장 높았다. 특히 2021년 가격 급등 이후 아파트 입주 여파로 전셋값 약세가 이어진 인천에서 하락 거래 비중이 79%로 가장 컸다. 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 “전셋값 약세 현상이 이어지는 가운데 가격이 고점이었던 2021년~2022년 초 계약한 임차인들의 전세 만료 시점이 속속 도래하면서 역전세 이슈는 한동안 이어질 것”이라고 말했다.

국토교통부가 2일 인천 미추홀구 전세사기 피해자 대부분이 지원받을 수 있도록 피해자 적용 범위를 넓힌 전세사기 특별법 수정안을 전날 국회 국토교통위원회 법안소위에 제시했다고 밝혔다. 국토부는 나아가 단순 보증금 미반환 사태라고 선을 그었던 경기 동탄신도시와 구리시 피해 임차인도 특별법상 피해자로 볼 수 있는지 들여다본다는 방침이다. 국토교통부와 한국부동산원은 수정안대로 완화된 요건을 적용해 인천 미추홀구의 전세사기 피해 현황을 분석한 결과 대부분의 피해 임차인은 완화된 피해 지원 적용 대상 범위에 포함된다는 결론을 내렸다. 미추홀구 전세 피해 예상 가구수는 2484가구, 이 중에 선순위 근저당권 등이 설정된 가구는 1885가구다. 정부가 전세사기 특별법 피해자 인정 요건 여섯 가지를 네 가지로 줄인 수정안을 적용해 보면 보증금 요건 최대 4억 5000만원을 모두 충족하는 것으로 나타났다. 미추홀구 피해 임차인 4분의3은 임차 보증금이 1억원 미만이고, 최고가 보증금도 3억 7000만원이다. 보증금 상당액 규정도 삭제되며 자력 회수가 가능한 소수 가구를 제외하고 모든 임차인이 지원 요건에 포함됐다. 수사 시작과 관련해서도 임대인 등의 기망, 동시진행 등이 사기 의심 요건에 추가됐다. 미추홀구 피해가 주로 동시진행 방식으로 이뤄진 점을 감안하면 향후 전세사기피해지원위원회에서 미추홀구 피해가 사기 의심 요건을 갖췄다고 판단할 여지가 커진 셈이다. 동탄과 구리 피해 임차인들의 특별법 적용 여부도 향후 위원회에서 폭넓게 검토할 예정이다. 만약 동탄과 구리 지역도 피해자로 인정되고 깡통전세로 인한 보증금 미반환 사례라도 대규모 피해로 이어졌다면 특별법 혜택을 받을 수 있어 대상자가 크게 늘어난다. 애초 정부는 두 지역의 경우 집값 하락기와 ‘깡통전세’가 맞물리며 나타난 보증금 미반환 사고로 특별법 적용 대상에서 제외될 수 있음을 시사해 왔다. 그러나 수정안대로 특별법 적용 범위가 넓어지면 동탄과 구리 사건도 전세사기 피해로 인정할 수 있는지 들여다본다는 방침이다.

전세사기 특별법 피해자 적용 범위를 수정안대로 넓히면 인천 미추홀구 피해자 대부분이 특별법 지원을 받을 수 있다고 정부가 설명했다. 나아가 단순 보증금 미반환 사태라고 선을 그었던 경기 동탄신도시와 구리시 피해 임차인도 특별법상 피해자로 볼 수 있는지 들여다본다는 방침이다. 2일 국토교통부와 한국부동산원이 완화된 요건을 적용해 인천 미추홀구의 전세사기 피해 현황을 분석한 결과, 대부분의 피해 임차인은 완화된 피해지원 적용 대상 범위에 포함되는 것으로 판단됐다. 정부는 전날 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 전세사기 특별법 피해자 인정 요건 6가지를 4가지로 줄인 수정안을 제시했다. 수정안에는 대항력·확정일자 요건을 충족 못 해도 임차권 등기를 마친 경우, 경·공매가 개시되지 않았더라도 임대인이 파산·회생 절차를 개시한 경우도 특별법 대상에 포함했다. 또 서민 주택의 면적 요건은 삭제하고 보증금 수준은 시세의 3억원을 기준으로 하되, 전세사기피해지원위원회에서 150% 범위에서 조정해 최대 4억 5000만원까지 인정하도록 했다. 피해 임차인의 ‘보증금 상당액 손실’ 규정은 삭제했다. 기존에는 ‘수사 개시 등 전세사기 의도 존재’가 인정되어야 했지만, 임대인 등의 기망과 건축주가 임대차계약 체결 동시에 바지 사장 등에게 매도 계약을 체결하는 동시진행 사례도 특별법상 피해 대상으로 넓혔다. 특별법상 전세사기가 형법상 사기와 달리 폭넓게 인정되도록 고친 것이다.조사에 따르면 미추홀구 전세 피해 예상 세대수는 2484세대다. 이 중에 선순위 근저당권 등이 설정된 세대는 1885세대다. 미추홀구 피해 임차인 4분의 3은 임차 보증금이 1억원 미만이고, 최고가 보증금도 3억 7000만원이어서 수정안의 보증금 요건을 모두 충족하는 것으로 나타났다. 보증금 상당액 규정도 삭제되며 자력 회수가 가능한 소수 세대를 제외하고 모든 임차인이 지원 요건에 포함됐다. 수사 개시 관련해서도 임대인 등의 기망, 동시진행 등이 사기 의심 요건에 추가돼 동시진행 방식으로 이뤄진 미추홀구 피해도 위원회에서 고의성 등 사기가 있었다고 판단될 것으로 전망된다. 동탄과 구리 피해 임차인들의 특별법 적용 여부도 향후 위원회에서 폭넓게 검토할 예정이다. 애초 정부는 두 지역의 경우 집값 하락기와 ‘깡통전세’가 맞물리며 나타난 보증금 미반환 사고로 특별법 적용 대상에서 제외될 수 있음을 시사했다. 그러나 수정안대로 특별법 적용 범위가 넓어지면 동탄과 구리 사건도 전세사기 피해로 인정할 수 있는지 들여다본다는 방침이다. 정부는 동탄과 구리 사례는 전세사기와 성격이 다르다고 보고 있지만, 대규모 피해가 발생한 두 지역에 대해 경찰은 강제수사에 나선 상황이다. 만약 동탄과 구리 지역도 피해자로 인정된다면 깡통전세로 인한 보증금 미반환 사례라도 대규모 피해로 이어졌다면 특별법 혜택을 받을 수 있어 대상자가 크게 늘어난다. 일부 야당 의원들은 깡통전세로 인한 보증금 미반환 피해도 특별법 지원 대상이 돼야 한다고 요구하고 있다.

한국토지주택공사(LH)가 경매와 공매로 넘어간 전세사기 피해 주택의 우선매수권을 임차인으로부터 양도받아 행사할 때 ‘매입가격 상한 가이드라인’ 적용을 검토하고 있는 것으로 1일 알려졌다. 피해 주택이 제3자에 의해 비싸게 낙찰된 경우 LH가 임차인에게 우선매수권을 위임받았다 하더라도 우선매수권 행사를 포기할 수 있다는 것으로 고가 낙찰을 피하기 위한 조치다. 정부는 지난달 27일 공개한 전세사기 피해지원 특별법안에서 피해자의 주택이 경·공매에 넘어간 경우 피해 임차인에게 우선매수권을 부여하고, 임차인이 요청하는 경우 LH나 지방공사 등이 피해 주택을 대신 낙찰받아 이를 임차인에게 거주할 수 있도록 했다. 이때 우선매수권 행사 금액이 싼 경우는 문제가 없지만 제3자에 의해 비싸게 입찰이 들어오면 LH가 굳이 비싼 값에 대신 매입할 명분이 떨어진다는 지적이 많았다. 앞서 LH는 준공 후 미분양 주택인 강북구 ‘수유 칸타빌’을 매입임대주택으로 사들였다가 고가 매입 논란에 휘말려 결국 준공 주택에 대해서는 ‘원가 이하’ 매입을 하기로 했었다. 이에 따라 국토교통부와 LH는 우선매수 금액에 대한 내부 가이드라인을 두고, 적정 매입가격이라고 판단되는 경우에 한해 우선매수권을 행사한다는 방침이다. 일정 가이드라인 이상으로 응찰자가 나설 경우 제3자가 낙찰받도록 두는 것이다. LH는 자사가 우선매수권을 포기할 경우 확보하고 있는 다른 매입 임대주택을 피해자 거주 안정을 위해 지원할 예정이다. 국토부 등은 해당 지역의 평균 낙찰가율을 바탕으로 아파트, 빌라 등 유형별 특수성과 주변 여건·선호도 등을 고려해 적정 매입 상한 기준을 정할 것으로 알려졌다. 다만 LH 관계자는 전날 열린 전세사기 피해자 설명회에서 “국토부와 협의해 피해주택 우선매수권 행사를 위한 매입 가격은 기존의 매입임대 가격보다는 완화된 기준을 적용할 것”이라고 말했다. 한편 경찰은 이날 기자간담회를 열고 미추홀구를 중심으로 범행을 벌인 ‘건축왕’ 일당뿐 아니라 다른 지역 전세사기범들에게도 범죄단체조직죄를 적용하는 방안을 적극 검토한다고 밝혔다. 경찰은 지난해 7월 이후 지난달 9일까지 수사 대상이 된 전세사기 사건의 피해자는 1878명, 피해 금액은 3167억원에 이른다고 밝혔다. 경찰은 같은 기간 전세사기 764건을 수사해 2251명을 검거하고 211명을 검찰에 구속 송치했다. 현재 470건(1791명)을 수사 중이다.

무주택 청년들을 위한 전세대출 제도의 허점을 악용해 가짜 전세 계약서로 수억원의 대출금을 가로챈 20대에게 실형이 선고됐다. 울산지법 형사3단독 노서영 부장판사는 사기 등의 혐의로 기소된 A씨에게 징역 3년 6개월을 선고했다고 1일 밝혔다. A씨는 2021년 10월 일당 3명 등과 함께 경기 수원시의 한 빌라를 임차한 것처럼 허위계약서를 꾸며 은행으로부터 1억원의 대출금을 타내는 등 수도권 지역에서 3차례 대출 사기를 통해 총 3억원을 받아챙긴 혐의로 기소됐다. A씨는 범행 과정에서 임차인 역할을 할 사람을 모집하고, 허위 문서를 작성하게 하거나 실제 임대인 역할을 하는 등 주도적인 역할을 했다. 이와 별도로 A씨는 인터넷 중고거래 사이트를 통해 신형 휴대폰이나 명품 가방, 게임머니 등을 판다고 속여 6명으로부터 300여만원을 가로채고, 무면허 운전한 것을 경찰에 신고하겠다며 미성년자를 협박해 30만원을 뜯어내기도 했다. 재판부는 “피고인은 사기죄로 인한 누범 기간에 다시 동종 범죄를 저질러 죄질이 매우 불량하다”며 “가담 정도가 크고, 피해회복도 되지 않아 실형을 선고했다”고 밝혔다.

정부가 발의한 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법 지원 대상에 서울 강서구와 인천 미추홀구 피해자는 포함되고 경기 화성시 동탄신도시와 구리시 피해자는 제외될 전망이어서 불만 기류가 커지고 있다. 지원 대상에 속하더라도 사실상 보증금 회수가 힘들어 ‘보여 주기식’ 대책에 불과하다는 분통 섞인 주장도 이어지고 있다. 국회 국토교통위원회는 1일 국토법안심사소위원회를 열고, 정부·여당이 발의한 전세사기 특별법을 포함해 3건의 특별법을 병합 심사한다. 전세사기 피해자가 살던 집에서 당장 쫓겨나는 것을 막기 위해 특별법 제정이 속전속결로 진행되는 중이다. 그러나 집주인이 보증금을 미반환해 대규모 피해가 발생한 경우라도 사안에 따라 특별법 지원 여부가 갈린다. 대표적으로 경기 동탄과 구리시의 피해 임차인들은 특별법을 적용받지 못할 가능성이 높다. 서울 강서구와 인천 미추홀구는 각각 ‘빌라왕’, ‘건축왕’으로부터 전세사기 피해를 당한 지역이지만, 경기 동탄과 구리시 피해는 전세사기보단 ‘깡통전세’ 문제가 집값 하락기와 맞물려 벌어진 단순 보증금 미반환 사고로 정부가 성격을 달리 보고 있기 때문이다. 당정은 특별법에 피해자 인정 요건으로 6가지를 내걸었다. 이 중에 특별법 지원 대상이 되려면 ‘수사 개시 등 전세사기 의도 존재’가 인정되어야 하는데 경기 동탄과 구리시 피해는 이에 해당하지 않는다고 보는 것이다.동탄시 피해자들은 분통을 터뜨리고 있다. 이들은 “역전세나 깡통전세라는 사실을 고지받지 못했다”면서 “임차인이 정당하게 지급한 전세 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실은 같은 것”이라고 임대인의 의도된 사기 행위가 있었다고 주장했다. 만약 당정이 발의한 특별법이 그대로 국회를 통과하면 전세사기 피해자 인정 요건을 두고 분쟁이 계속될 것으로 예상된다.

정부가 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법을 발의했지만, 지원 대상에 서울 강서구와 인천 미추홀구 피해자는 포함되고 경기 화성시 동탄신도시와 구리시 피해자는 제외될 전망이다. 지원 대상에 속하더라도 사실상 보증금 회수가 힘들어 피해자들은 ‘보여주기식’ 대책에 불과하다며 분통을 터뜨리고 있다. 30일 정치권 등에 따르면 국회 국토교통위원회는 다음 달 1일 국토법안심사소위원회를 열고, 정부·여당이 발의한 전세사기 특별법을 포함해 3건의 특별법을 병합 심사한다. 전세사기 피해자가 살던 집에서 당장 쫓겨나는 것을 막기 위해 특별법 제정은 속전속결로 진행되고 있다. 그러나 집주인이 보증금을 미반환해 대규모 피해가 발생한 경우라도 사안에 따라 특별법 지원 여부가 갈린다. 정부는 대표적인 전세사기 피해 발생 지역 중에 서울 강서구와 인천 미추홀구 피해 임차인들의 경우 특별법 지원 대상에 포함될 것으로 본다. 반면 경기 동탄과 구리시의 피해 임차인들은 특별법을 적용받지 못할 것으로 판단한다. 서울 강서구와 인천 미추홀구, 경기 동탄과 구리시는 대규모 보증금 미반환 사태가 발생했다는 공통점이 있지만, 정부는 성격을 달리 본다. 서울 강서구와 인천 미추홀구는 각각 ‘빌라왕’, ‘건축왕’으로부터 전세사기 피해를 당한 지역이지만, 경기 동탄과 구리시 피해는 전세사기보단 ‘깡통전세’ 문제가 집값 하락기와 맞물려 벌어진 단순 보증금 미반환 사고로 본다. 당정은 특별법에 피해자 인정 요건으로 6가지를 내걸었다. 이 중에 특별법 지원 대상이 되려면 ‘수사 개시 등 전세사기 의도 존재’가 인정되어야 하는데 경기 동탄과 구리시 피해는 이에 해당하지 않는다고 보는 것이다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 28일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “강서구와 미추홀구 피해자들은 거의 다 해당되지만, 동탄과 구리는 성격이 다르다”면서 “너무 폭넓게 잡으면 진짜 피해자들이 구제받지 못할 수도 있어 불가피하게 구분 선을 짓는 것”이고 말했다.동탄시 피해자들은 분통을 터뜨리고 있다. 이들은 “역전세나 깡통전세라는 사실을 고지받지 못했다”면서 “임차인이 정당하게 지급한 전세 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실은 같은 것”이라고 임대인의 의도된 사기 행위가 있었다고 주장한다. 만약 당정이 발의한 특별법이 그대로 국회를 통과하면 전세사기 피해자 인정 요건을 두고 분쟁이 계속될 것으로 예상된다. 당정 특별법은 6가지 조건을 모두 충족해야 해 지나치게 까다롭다는 지적과 함께, ‘전세사기 의도’, ‘다수 피해자’, ‘보증금 상당액 미반환 우려’ 등 조건이 애매모호하다는 비판을 받고 있다. 특별법의 피해자 인정 요건은 국토부 내 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거친다. 정부는 다양한 개개별 피해 사례를 구제할 수 있도록 포괄적 조건을 제시한 것이라는 입장이다. 하지만 전세사기 의도만 해도 형법상 기망행위, 고의성, 불법영득의사 등이 입증되어야 하는 사기죄를 위원회에서 명확히 심의하고 이를 피해 임차인들이 수용할 수 있을지 의문이라는 시각이 많다. 아울러 특별법 지원 대상이 되더라도 여전히 보증금 회수가 힘들어 피해자들은 반발하고 있다. 이들은 특별법에 피해자들이 요구한 사기 피해 보증금에 대한 국가 예산을 활용한 ‘선지원, 후구상’ 대책이 빠졌다며, 차라리 특별법을 폐기하라고 강하게 비판했다.

충북 음성에서 오피스텔 월세 세입자 160여명이 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 상황이 발생해 경찰이 수사에 나섰다. 음성경찰서는 탄동새마을금고 등 7개 금융기관이 오피스텔 시행사 대표 A씨를 사기 혐의로 고발했다고 28일 밝혔다. 이들 금융기관은 부동산 중개업자 3명도 함께 고발한 것으로 전해졌다. 경찰에 따르면 A씨는 이들 금융기관으로부터 빌린 205억원으로 음성 맹동면 혁신도시에 오피스텔을 신축해 임차인을 모집한 뒤 월세 보증금을 가로챈 혐의를 받고 있다. A씨는 신탁회사에 오피스텔 소유권을 맡긴 뒤 이를 담보로 돈을 대출하는 담보신탁 방식으로 오피스텔 건립 자금을 마련한 것으로 알려졌다. 금융기관들은 A씨가 지난해 여름부터 원리금을 갚지 않자 최근 오피스텔에 대한 공매 절차에 들어갔다. 이 과정에서 세입자 162명은 퇴거 안내 문자를 받은 것으로 알려졌다. 세입자들이 떼일 수 있는 월세 보증금은 1가구당 500만원가량으로 전해졌다. 경찰 관계자는 “고발이 접수됐고, 조만간 본격적으로 조사에 나설 것”이라고 말했다.

“국가가 ‘선구제 후회수’ 기어이 빠져”“각자 상황 맞게 대책 선택 가능해야”“보여주기식… 피해자 요건 완화하라”“6가지 요건 중 2~3개만 돼도 지원해야”2년 시한에 “기한내 인정 못 받을 수도”“채권 매입·피해자 폭넓게 인정해야” 전세사기 피해자들이 정부가 전날 발표한 특별법으로 추진하는 피해자 지원 및 주거 안정 방안에서 피해자들이 요구한 사기 피해 전세 보증금에 대한 국가 예산을 활용한 ‘선지원, 후구상’ 대책이 빠지자 실효성 없는 ‘보여주기식’ 대책에 불과하다고 강하게 비판했다. 원희룡 국토교통부 장관은 ‘선지원, 후구상’에 대해 국민적 동의의 필요성과 예산 과다 투입, 다른 유형의 사기 피해자들과의 형평성 문제를 언급하며 불가 입장을 거듭 밝혔었다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 28일 국회 앞에서 기자회견을 열어 이렇게 지적하면서 “문제 해결도, 피해자의 요구도 반영되지 않은 특별법을 차라리 폐기하라”고 요구했다. 이들은 정부가 피해자에 우선매수권을 부여하고 한국토지주택공사(LH)의 매입임대 방안 등을 내놓은 데에는 다행이라면서도 보증금을 직접 지원하는 방안이 빠진 데 대해서는 반발했다. 대책위는 “정부의 대책에 피해자들이 요구해온 ‘선구제 후회수’ 방안이 기어이 빠졌다”면서 “(이러한) 채권매입 방안을 포함해 피해자들이 각자가 처한 상황에 맞게 대책을 선택할 수 있게 해야 한다”고 지적했다.“지원대상 너무 협소하고 모호”元 “너무 넓으면 진짜 피해자 구제 못해”정부 27일 전세사기 피해지원 특별법 이들은 특벌법의 피해자 요건도 완화해야 한다고 주장했다. 대책위는 “지원 대상이 되는 피해자 범위를 너무 협소하거나 모호하게 규정하고 있다”면서 “피해자로 인정되기 위한 6가지 조건 중에서 2~3가지 조건만 충족해도 피해자로 인정해야 한다”고 말했다. 특별법 시한이 2년으로 설정된 데 대해서도 “피해자들이 다양한 변수로 인해 기한 내에 피해 요건을 인정받지 못할 수 있다”고 우려한 뒤 “채권 매입과 피해자를 폭넓게 인정하는 특별법이 필요하다”고 촉구했다. 전날 정부는 2년간 적용되는 한시적 특별법으로 전세사기 피해자를 지원하겠다고 밝혔다. 특별법에 따른 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한 등이 부여된다. 정부가 발표한 ‘전세사기 피해 지원을 위한 특별법’ 지원대상 요건은 ‘대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인’, ‘임차주택에 대한 경·공매(집행권원 포함)가 진행’, ‘전용면적 85㎡, 시세 3억원 이하 서민 임차주택’, ‘수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우’, ‘다수 피해자 발생 우려’, ‘보증금의 상당액 미반환 우려’ 등 6가지를 모두 충족시켜야 한다. ‘전세사기’라는 예외적 상황에 대해서만 국가 개입을 원칙으로 하고 역전세로 인한 보증금 미반환까지 구제할 수는 없다는 게 정부 원칙이다. 원 장관은 이날 국회 상임위원회에서 다른 사기 피해 유형들도 있는만큼 국가의 보증금 직접 지급이 안된다는 원칙을 언급하며 “(적용 대상을) 너무 폭넓게 잡으면 진짜 피해자들이 구제를 못 받을 수 있기 때문에 불가피하게 구분 선을 짓는 것”이라고 말했다.

野 “전세사기 피해 상당, 사회적 재난특별법 만들어 보증금 구제해야” 압박元 “피해 만회 가능한 방법 총동원하나수많은 사기 피해에 국가 대납 적용 안돼”‘특별법 적용 대상 협소하다’ 지적에“강서·인천 미추홀 피해자 거의 다 적용” 원희룡 국토교통부 장관이 28일 야당과 피해자들이 채권 매입을 통한 전세 보증금 반환 요구에 대해 “모든 사기 피해는 평등하다”며 받아들일 수 없다고 거듭 밝혔다. 원 장관은 “전세사기가 사회적 재난이라는 데도 동의하지 않는다”고 강조했다. 元 “보증금 직접 지급, 원칙 지킬밖에” 원 장관은 이날 ‘전세사기 피해 지원을 위한 특별법’ 논의를 위해 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 ‘보증금 반환 방안은 전혀 고려 대상이 아니냐’는 맹성규 더불어민주당 의원의 질의에 이렇게 답했다. 원 장관은 “전세사기는 우리가 처한 삶의 조건이나 사회적 상황 속에서 나온 것이기 때문에 실질적으로 피해를 만회할 수 있도록 모든 방법을 다 동원하겠지만, 사기 피해 금액을 국가가 대납해주는 제도는 수많은 사기 유형에 적용할 수 없다”고 말했다. 이어 “보증금 직접 지급에 대해서는 (불가하다는) 확고한 원칙을 지킬 수밖에 없다”고 강조했다.원 장관은 전날 관계부처 합동 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’ 발표 직후 기자간담회에서 “주가조작이나 보이스피싱 같은 사기 피해도 국가가 세금으로 피해금을 대납, 반환해주고 나중에 채무자나 경매 절차에서 물건 가격을 환수해오는 경우는 현재 있지도 않다”고 밝혔었다. 허영 민주당 의원이 “전세사기 피해 규모가 상당하기 때문에 사회적 재난 수준으로 인정하고 특별법을 만들어 구제하자는 것인데, 이런 인식 전환 없이 어떻게 이 사건을 해결할 수 있겠느냐”고 쏘아붙이자 원 장관은 “그런 용어를 갖고 제도를 설계하면 안 된다고 생각한다”고 반박했다. 민주당과 정의당은 ‘선지원·후구상’을 핵심으로 한 전세사기 특별법 제정안을 발의한 상태다. 정부·여당은 보증금 채권 매입은 불가능하다는 입장을 고수하고 있다. 원 장관은 지난 26일에도 야당에서는 채권 매입 후 주택을 경매·공매·매각하는 방식을 통해 투입 자금을 회수할 수 있다고 주장하는 데 대해 “회수는 사실상 불가능하다”면서 “‘선반환·무(無)구상’”이라고 비판했다. 보증금 반환 후 주택의 소유권을 확보하기 위해서는 선순위 채권자들의 부채까지 모두 갚아야 해 정부 재정이 과도하게 투입돼야 한다는 것이다.화성 동탄·구리 사건은 특별법 제외元 “너무 넓으면 진짜 피해자 구제 못해”전세사기·깡통전세 대책위 “폐기하라” 원 장관은 이날 정부가 특별법 적용 대상으로 둔 6가지 조건이 협소한 것 아니냐는 지적에는 “서울 강서구와 인천 미추홀구 피해자들은 거의 다 특별법 적용 대상에 해당한다”고 밝혔다. 다만 경기 화성 동탄과 구리 사건은 보증금 미반환의 성격이 강해 특별법 적용 대상에서 제외될 수 있다는 점을 시사했다. 원 장관은 “(적용 대상을) 너무 폭넓게 잡으면 진짜 피해자들이 구제를 못 받을 수 있기 때문에 불가피하게 구분 선을 짓는 것”이라고 설명했다. 정부가 발표한 ‘전세사기 피해 지원을 위한 특별법’ 지원대상 요건은 ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차주택에 대한 경·공매(집행권원 포함)가 진행 ▲면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택(전용면적 85㎡, 시세 3억원 이하) ▲수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 ▲다수의 피해자가 발생할 우려 ▲보증금의 상당액이 미반환될 우려가 있는 경우 등 6가지를 모두 충족시켜야 한다. ‘전세사기’라는 예외적 상황에 대해서만 국가 개입을 원칙으로 하고 역전세로 인한 보증금 미반환까지 구제할 수는 없다는 것이다.이에 대해 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회는 “피해 대상 심사 및 인정 절차조차 매우 까다롭고 장시간이 소요될 것으로 보인다”면서 “피해자를 지원하기 위한 법안이 아니라 걸러내기 위한 법안”이라고 비판했다. ‘다수 피해’, ‘보증금 상당액 미반환’, ‘전세사기 의도’ 등 주관적 판단이 개입될 여지가 있고 명백히 전세사기를 당했더라도 사기를 입증하기 어렵거나, 피해자가 소수라면 지원 요건을 충족하지 못하는 문제도 있다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 이날 국회 앞에서 기자회견을 열고 ‘보여주기식’이라고 비판한 뒤 “정부의 대책에 피해자들이 요구해온 ‘선구제 후회수’ 방안이 기어이 빠졌다”며 “문제 해결도, 피해자의 요구도 반영되지 않은 특별법을 차라리 폐기하라”고 요구했다. “사기 피해 국가가 떠안는 선례 남겨선 안돼…국민 동의하겠나” 원 장관은 앞서 25일 부산전세피해지원센터를 방문한 자리에서 부산지역 청년 전세 피해자들이 국가가 전세 피해를 먼저 보상해달라는 요청에 대해 “국민적 동의가 되겠느냐”고 불가능하다는 뜻을 전했다. 한 피해자는 “어제 (원 장관은) ‘선보상 후구상권 청구’에 대해 선례를 남길 수 없다고 했는데 이 부분에 대해서 시각을 좀 바꿔주셨으면 좋겠다”고 말했다. 그러자 원 장관은 “결국은 국민들이 낸 세금으로 하는 건데, 세금 낸 사람들이 과연 동의하고 국민적인 동의가 되겠느냐”면서 “세입자 입장에서 ‘이왕이면 보증금까지 돌려주지’ 하는 마음은 이해하지만 예산으로 가능하지 않다”고 언급했다.원 장관은 피해자에게 낙찰 대금을 융자해주거나 임대료를 지원하는 등이 납득 가능한 정책을 준비하고 있다고 설명했다. 원 장관은 “대금 융자의 경우 지방자치단체의 지원까지 더해지면 사실상 무이자가 될 수 있고 (경매로 낙찰 받은 뒤) 나중에 가격이 오를 때까지 기다렸다가 팔고 하면 사실상의 부채 부담이 거의 없을 수가 있다”면서 “(낙찰 후 가격상승 때까지) 기다려야 한다는 부담을 본인이 지거나 한국토지주택공사가 지면 그 위험을 국민들에게 다 떠넘긴 게 아니기 때문에 그 정도를 지원해주는 것에는 국민들이 동의한다고 생각한다”고 말했다. 원 장관은 그 전날 인천 전세피해지원센터에서 피해자들을 만나 민주당과 정의당이 지지하는 ‘선보상 후구상권 청구’에 대해 “안타깝고 도와주고 싶어도 안 되는 것은 선을 넘으면 안 된다”면서 “(전세사기 외) 전반적인 사기 범죄에 대해 앞으로는 국가가 떠안을 것이라는 선례를 대한민국에 남길 수는 없지 않으냐”고 부정적 입장을 취했었다.

무자본 갭투자 방식으로 보증금 144억원을 가로챈 전세사기 사건을 수사 중인 경찰이 사기 매물이 올라왔던 부동산 애플리케이션(앱)으로 수사를 확대하고 있다. 서울경찰청 금융범죄수사대는 약 1만 차례 정도 다운로드된 중소규모의 부동산 앱 업체 대표 40대 A씨를 사기 방조 혐의로 입건해 수사 중이라고 28일 밝혔다. 경찰에 따르면 A씨는 자신이 운영하는 앱에 등록·홍보된 전세 사기 매물을 방치한 혐의를 받는다. 경찰은 주택 380채를 보유한 임대사업자 최모(35·구속기소)씨와 공범을 수사하는 과정에서 해당 앱이 이용된 정황을 포착했다. 경찰은 부동산 컨설팅 업체를 차려 임차인을 모집한 정모씨도 지난 26일 사기·부동산실명법 위반 등 혐의로 구속 송치한 바 있다. 이들은 2019년 6월부터 지난해 4월까지 서울·인천·경기 등 수도권에서 무자본 갭투자 방식으로 임차인 70명에게 보증금 144억원을 가로챈 혐의를 받는다.

경기 부천시는 최근 사회적인 문제가 되고 있는 전·월세 사기 피해 예방을 위해 임대인 미납 지방세 열람권을 확대하여 시행한다. 이달부터 보증금 1000만원을 초과하는 주거·상가 건물 전·월세 임차인들은 임대인의 동의 없이도 거주지 관계없이 시청이나 동 행정복지센터(주민지원센터)에서 임대인의 미납 지방세를 열람할 수 있다. 그동안은 임대인의 동의가 있을 때에만 소재지 관할 지자체에서 미납 지방세 열람 신청이 가능했다. 또 계약 전까지만 열람할 수 있어 전세 사기 피해 예방에 한계가 있다는 지적이 있었다. 이에, 지난 1일부터 지방세 징수법 개정으로 임차인은 전국 어디에서나 임대인의 미납 지방세를 열람할 수 있다. 예비 세입자는 임대차계약서, 신분증을 지참해 직접 시청이나 동 행정복지센터(주민지원센터)를 방문하여 계약일부터 임대차 기간 시작일까지 미납된 지방세를 자유롭게 열람할 수 있으며, 시는 열람 사실을 임대인에게 통보하게 된다. 특히, 주택의 경우에는 ‘주택임대차 보호법’을 근거로 임대인은 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등의 정보와 납세 증명서를 임차인에게 제시하도록 개정돼 지난 18일부터 시행하고 있다. 이외에도 부천시는 시민들의 피해를 최소화하기 위해 상담 운영 지원센터 운영, 개업공인중개사 지도 감독, 임대사업자 의무사항관리, 중개사무소 불법 중개행위 지도·단속 등 전방위적인 예방과 피해지원방안이 포함된 종합대책을 마련해 대응할 계획이다.

“선배, 저 위험할까요?” 친한 후배 A가 얼마 전 전세 계약과 관련한 고민 상담을 해 왔다. A는 26㎡(약 8평) 원룸에 2년 전세 계약을 하며 보증금 2억원을 냈는데, 오는 6월 계약 갱신일이 돌아온다고 한다. 그런데 건물주인 집주인(임대인)이 보증금을 1억 5000만원으로 낮추는 대신 남은 보증금 5000만원을 A가 집주인에게 빌려준 것으로 해 차용증을 쓰자고 제안했다는 것이다. 앞서 정부는 전세사기 피해를 막기 위해 빌라 시세 기준을 최근 매매가 아닌 공시가의 140%로 잡고 다음달부터 매매가 대비 전셋값의 비율도 90% 안에 들어와야만 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증보험에 가입할 수 있도록 기준을 강화했다. 반환보증보험에 가입하려면 전세가격이 ‘공시가×150%’까지이면 됐는데, 이제부터는 ‘공시가×126%(140%×90%)’ 내로 들어와야 가입할 수 있는 것이다. 올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 평균 18.6% 하락한 점을 고려하면 과거엔 150%에 해당하는 전세금 1억 5000만원(공시가 1억원 기준)까지 반환보증보험에 가입할 수 있던 물건이 이제는 1억 255만원(올해 하락한 공시가 8140만원 기준×126%)까지만 가능해지는 것이다. 세입자들은 반환보증보험 가입이 안 되는 물건을 계약하려고 하지 않기 때문에 집주인들은 이 조건에 맞게 전세금을 내려야 한다. 그런데도 A의 집주인은 마치 선심 쓰듯이 “보증금을 계약서상으론 낮추되 남은 금액은 내가 빌린 것으로 하겠다”고 한 것이다. 5000만원에 대한 이자도 안 주면서 이렇게 하면 이사 가지 않아도 되고 딱히 더 돈을 내는 것도 아니니 좋지 않냐면서. 심지어 옆집 총각도, 윗집 아가씨도 다 그렇게 했다는 얘기와 함께 말이다. 마음이 흔들린 A는 조만간 차용증을 쓰기로 했단다. 하지만 A의 집주인에게 설령 악의가 없다고 해도 법적으로 봤을 때 A의 선택은 위험하다. 집주인이 바뀐다면 A는 임대차 보증금 1억 5000만원만 새 집주인에게 보전받을 수 있다. 5000만원은 이전 집주인과의 ‘개인 간 거래’에 불과해서다. 혹시나 지금 집주인이 파산 등으로 문제가 생겨 집이 경매로 넘어간다면 A가 선순위 채권자로 보호받을 수 있는 범위 역시 계약서에 명시된 보증금 1억 5000만원뿐이다. 그럼에도 전세보증금을 낮추고 돈을 빌리는 형태로 계약을 변경하려면 대여금 5000만원에 대한 부동산 저당권을 설정할 필요가 있다. 물론 다른 선순위 저당권자가 있다면 후순위로 밀릴 수 있다. 전세금은 상당수 이들에게 전 재산이다. 다들 전세사기 같은 큰 사건의 피해자가 될 것으로 예상하지 않는다. 지난해 말 법정에서 만난 ‘세 모녀 전세사기’ 사건의 피해자도 법정에서 뒤늦게 이렇게 토로했다. “공인중개사와 집주인, 감정평가사까지 다 같이 짜고 한 사람을 바보 만드는데 사회 경험이 부족한 우리가 어떻게 빠져나갈 수 있겠느냐.” 사기범들은 우리가 생각하는 것 이상으로 촘촘하게 판을 짠다. 선량한 MZ세대가 전세사기를 당해 자신의 미래를 포기하지 않도록 정부가 안전망을 더 촘촘하게 설계해야 한다. “불법이 아니다”라며 당당한 A의 집주인에게도 말하고 싶다. 공시가와 시세가 떨어지면 전세금을 내리는 게 맞다. 정책의 빈틈을 찾아 임차인에게 그 손해를 메우게 하라고 정부가 제도를 만든 게 아니다. 이런 편법이 쌓여 불법이 될 수 있다.

전세사기 피해자 특별법상 피해자로 인정되면 1년 이내까지 직접 경매 유예·정지 신청을 할 수 있다. 경매를 미뤄 살던 집에서 당장 쫓겨나는 상황을 피한 상태에서 임차인은 경매를 통해 살던 집을 매입하거나 임대로 거주하는 두 가지 선택지가 가능하다. 정부는 관계부처 합동으로 27일 발표한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 이같이 각종 피해에 대응할 수 있는 다양한 지원책을 담았다. 경매를 통해 거주 중인 주택을 사려는 피해 임차인에겐 우선매수권이 부여된다. 단 피해자는 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 집을 낙찰받아야 한다. 최고가 입찰자가 없어 유찰된 경우엔 여러 번 우선매수 신고가 가능하지만, 우선매수권은 입찰 전 혹은 입찰일에 한 번만 행사할 수 있다. 조세채권 안분은 서울 강서구 ‘빌라왕’ 사건의 피해자를 지원할 수 있는 핵심 대책이다. 빌라왕 사건에선 선순위 근저당권이 없어 경매로 넘어가 낙찰받을 경우 피해 임차인의 보증금 회수가 가능하지만, 임대인의 세금 체납이 많아 경매가 개시조차 안 되고 있다.예를 들어 1000채를 보유한 임대인이 세금 100억원을 체납했을 경우 주택이 1억원이라고 가정하면 현재는 첫 100채에 대한 경매 대금이 전부 세금 반환에 쓰여 법원에서 경매 개시를 막는다. 100억원의 조세채권을 주택별로 배분하면 한 채당 1000만원씩만 징수해 경매 진행이 가능해진다. 기존 주택 매입을 꺼리는 피해 임차인을 위해선 공공이 대신 매입해 저렴하게 임대로 제공한다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 경·공매로 매입한 후 공공임대로 공급하는 방식이다. 전세사기 피해자는 소득이나 자산 요건 고려 없이 매입임대 입주 자격을 갖는다. 임대료는 시세 대비 30~50%, 거주 기간은 최대 20년 등 현행 요건과 같다. 피해 주택이 불법건축물 등이어서 LH가 매입하기 힘든 경우엔 인근 지역에 있는 유사한 조건의 공공임대주택에 입주할 자격을 준다. 그러나 특별법상 피해자 인정 요건이 지나치게 까다롭고 장시간 소요될 여지가 있어 곳곳에서 사각지대가 발생할 수 있다는 지적이 나온다. 전세사기 피해자로 인정받으려면 여섯 가지 요건을 모두 충족해야 한다. 또 전세사기 피해자 인정 신청을 해 시도에서 기본 요건을 조사·확인하고 전세사기피해지원위원회에서 심의·의결한 뒤 국토교통부에서 최종 결정하는 과정을 거쳐야 한다. 이는 최장 75일까지 걸릴 수 있다. 전세사기 피해자 측은 이날 “여섯 가지 요건을 모두 충족하는 피해자가 얼마나 될지 의문”이라고 토로했다. 이와 관련해 원희룡 국토부 장관은 “전세사기와 단순 보증금 미반환을 구분 지어야 한다”면서 “전세사기라는 명백한 범죄에 준하는 경우로 한정해 국가 개입이 최소화돼야 한다”고 말했다. 아울러 야당과 피해자 측에서 주장하는 보증금 반환 채권 매입 후 회수하는 ‘선보상 후구상’ 방안은 제외돼 반쪽짜리 특별법이란 비판이 있다. 이는 국회 상임위원회에서 함께 논의될 예정이지만, 정부는 강경히 반대하는 입장이라 진통이 예상된다. 특별법은 즉시 발의되며 공포 후에 즉시 시행된다. 국토부는 특별법 시행 1개월 이내에 하위법령을 제정하고, 이 밖의 법령 개정 사항 등도 즉시 착수한다는 계획이다.

정부가 전세사기 피해자 지원을 위해 27일 발의한 특별법에는 경매나 공매가 이미 끝난 ‘낙찰 피해자’에 대한 지원 방안도 포함됐다. 같은 사기 피해를 입었는데도 구제받지 못하는 형평성 문제를 해소하기 위한 조치다. 또 정부는 전세사기 피의자 처벌을 강화하는 방안도 추진한다. 경·공매가 끝나 이미 집이 넘어간 낙찰 피해자가 지원을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 한다. 대상은 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고, 경·공매 완료 시점에서 특별법상 피해자 인정 요건을 모두 충족한 임차인이어야 한다. 지원 여부는 전세사기 피해지원위원회가 증빙자료 등을 종합 감안해 확정된다. 지원이 확정되면 이들 역시 ▲공공임대 우선 입주 기회 ▲다른 주택 구입 시 금융지원 ▲긴급복지와 신용 대출 지원을 받을 수 있다. 특별법 일몰 시점인 시행 이후 2년이 지나더라도 적용 기간 내에 피해자로 인정받았다면 특별법 혜택을 계속 적용받을 수 있다. 전세사기 피의자 처벌 강화 방안도 마련된다. 380억원대의 전세사기 혐의를 받는 이른바 ‘건축왕’ 일당을 ‘범죄단체’로 규정해 처벌하더라도 최고형이 징역 15년에 그칠 것이란 전망이 나옴에 따라 마련된 방안이다. 검경은 건축왕 일당 61명이 현재까지 저지른 전세사기 혐의 액수를 388억원, 피해자 수를 481명으로 보고 있지만 이와 같은 대규모 피해에도 15년 징역형보다 더 무거운 처벌을 내리기 어려운 상황이라고 법조계는 보고 있다. 사기죄의 법정형이 징역 10년이고, 2건 이상의 사기를 저질렀다면 경합범 가중에 따라 법정 최고형의 2분의1인 5년형까지 더할 수 있어서다. 이에 당정은 특정경제범죄가중처벌법에 사기죄 등 이득액 합산 규정을 신설해 전세사기 등 대규모 재산범죄 가중처벌을 추진하기로 했다. 또 검찰에 송치된 전세사기 혐의자에 대해 공인중개사법, 부동산거래법 등 관련법에 따른 행정처분을 병행하기로 했다. 전세사기 피의자들의 은닉재산 확보 노력에 대해서도 피해자들의 요구가 이어질 것으로 보인다.

정부가 전세사기 피해자 지원을 위해 2년간 한시적으로 적용하는 특별법을 27일 발의했다. 전세사기 피해자로 인정받으면 경매 우선매수권을 통해 살던 집을 낙찰받을 수 있고, 경락자금을 4억원까지 저리 대출받을 수 있다. 주택 매입을 꺼릴 경우엔 공공이 대신 사들여 저렴하게 임대로 제공한다. 원희룡 국토교통부 장관은 “예방책은 강도 높게 수립돼 있지만, 이미 경매가 끝났거나 퇴거당한 피해자 지원 제도에는 부족한 부분이 있었다”며 특별법 제정 필요성을 강조했다. 특별법 적용 기간은 시행 이후 2년이다. 통상 임대차계약 기간이 2년인 점이 고려됐다. 특별법 지원 대상은 ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차 주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함) ▲면적·보증금 등 고려한 서민 임차주택 ▲수사 개시 등 전세사기 의도 존재 ▲다수의 피해자 발생 우려 ▲보증금 상당액 미반환 우려 등 6가지다. 이를 모두 충족해야 전세사기 피해자로 인정받는다. 특별법엔 조세채권(세금징수권리) 안분 방안도 담겼다. 이는 임대인의 세금 체납액이 많아 경·공매가 진행되지 않는 상황을 막기 위해, 전체 세금 체납액을 임대인 보유 주택별로 고르게 나눠 경·공매 절차에 들어가도록 법제화하는 방안이다. 이미 경·공매가 끝난 피해 임차인도 전세사기 피해자로 인정한다. 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고 완료 시점에서 특별법상 피해자 인정 요건을 모두 충족하는 임차인이 대상이다. 이들에겐 공공임대 우선 입주 기회와 다른 주택 구입 시 금융지원 등을 제공한다.

정부가 전세 사기 피해자 구제를 위해 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’을 발표한 가운데 전문가들은 “임차인의 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적인 방안이 마련됐다”는 입장과 “구제책이 아닌 혜택으로 나아가서는 안 된다”는 반응을 내놨다. 정부가 27일 발표한 특별법에는 정해진 6개 요건을 충족하면 월 100만원 이상의 긴급 복지 지원 등을 받을 수 있으며, 우선매수권 또는 피해 주택의 임대주택 매입 등 특례가 지원된다. 또 조세채권 안분도 담겼다.이날 발표에 대해 함영진 직방 데이터랩장은 “전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원보전이나 전세 사기 피해자에 대한 재난지원금 지급 등 파격 혜택은 없었지만, 피해자가 살던 주택에서 계속 거주가 가능하도록, 임차인 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적 방안이 마련됐다”고 평했다. 다만 “특별법의 특성상 지원 대상과 2년이라는 적용 기한에 제한을 두고 있는 만큼 주택경기 위축과 공급과잉 이슈로 이전 계약보다 보증금이 낮아진 역전세 사례나 임대인의 전세 사기 및 기망 의도를 찾기 어려운 경우는 특별법 혜택을 받지 못할 것으로 보인다”고 말했다. 덧붙여 “과거에 체결된 전세 계약 만료 도래로 당분간 전세 사기 피해가 지속될 수 있는 만큼 관련 시장에 대한 꾸준한 모니터링이 필요해 보인다”고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전세 사기 피해자들의 당장의 주거 안정에 큰 도움이 되기에 긍정적인 시도”라면서도 “부동산은 물론 다른 부문에서도 사기를 완벽하게 차단하기는 어려운 만큼 전세 사기 재발 방지 방안부터 시행하고 실행 과정에서 제기되는 추가 문제를 보완·수정하는 것이 필요하다”고 설명했다. 송승현 도시와경제 대표는 “정부가 특별법 지원대상을 제시한 6개 요건을 모두 충족한 임차인으로 한정한 것을 두고 (지원의) 진입장벽이 높아졌다는 비난이 있을 수 있지만, 어디까지나 ‘구제책’이지 ‘혜택’이 돼서는 안 된다는 입장에서 바람직하다”고 말했다. 이어 “앞으로 하반기 전세 사기 우려가 더 큰 상황에서 예산을 다 소진해버리면 뒤에 피해를 본 사람들이 혜택을 못 받을 수도 있다”고 덧붙였다. 송 대표는 또 “정부가 지원한다는 점을 이용해 또 다른 도덕적 해이가 생길 수 있기 때문에 ‘실효성’과 ‘형평성’ 사이의 중심을 잡는 게 중요하다”고 강조했다.