◎서울지법 “계약기간중 1,000만원 깍아주라” 서울지법 민사92단독 黃迪和 판사는 4일 전세보증금 1억2,000만원짜리 아파트 임차인 양모씨가 “전세금을 깎아 달라”며 집주인 장모씨를 상대로 낸 민사조정에서 전세금 1,000만원의 감액을 인정,당사자간 합의조정이 성립됐다. 재판부는 “집주인은 다음달 말까지 감액분을 돌려주고 임차인은 나머지 1억1,000만원만 계약종료 시점에 지급키로 양자간 합의가 이뤄졌다”면서 “전세금 하락폭을 일정정도씩 상호 분담한다는 권유가 받아들여져 조정이 성립됐다”고 밝혔다. 양씨는 지난해 8월 서울 광진구 구의동 32평 아파트를 2년간 전세계약했으나 올들어 전세금이 7천만∼8천만원으로 떨어지자 집주인에게 4천만원을 감액해 줄것을 요구하며 조정을 신청했다. 현재 서울지법 임대차 및 조정 전담재판부에는 10여건 이상의 전세금 감액조정 신청이 접수돼있다.

◎7,500만원 상한액 폐지 앞으로 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)를 가진 집 주인은 전세금액에 관계없이 전세계약만 끝나면 주택은행에서 전세 반환자금을 빌릴 수 있다. 지금까지는 국민주택 규모의 주택을 7,500만원 이하에 전세놓은 집 주인에게만 반환자금을 빌려줬다. 건설교통부는 전세금 반환자금의 대출자격이 까다로워 대출이 지지부진함에 따라 1일부터 전세금 액수 제한을 폐지,25.7평 이하의 주택 보유자에 대해서는 모두 반환자금 융자자격을 주기로 했다.또 지금까지는 임차인이 전세계약 만료자로서 △새 주택으로의 입주 △직장 이동 △실직 등의 사유가 있을 때에만 집주인에게 반환자금을 빌려 줬으나,앞으로는 이에 관계없이 전세계약이 끝난 사람이면 자금을 대출해 주기로 했다. 건교부는 급증하는 전세금 분쟁을 해결하기 위해 총 3,000억원의 전세 반환자금을 조성,지난 18일부터 자금을 융자해 주고 있으나 까다로운 조건 때문에 지금까지 지원 실적이 1,033건(113억원)에 불과하다.지난 23일에는 반환자금 융자를 활성화하기 위한조치로 ‘98년 이후 전세계약이 끝난 사람’에 대해서만 자금을 융자해 주던 것을 ‘신청일 현재 전세계약이 끝난 사람’으로 융자조건을 완화했었다. 전세 반환자금은 집주인에게 연리 16.5%로 가구당 최고 전세계약 금액의 30%(최고 2,000만원),1인당 3가구까지 빌려 주고 있다.1년이내에 모두 갚거나,매년 대출금의 20%씩 갚으면서 3년까지 연장할 수 있다.

◎계약만료자 모두 포함… 제출서류도 간소화 전세금 반환자금의 융자대상이 확대돼 전세계약이 끝난 사람은 모두 대상이 된다.이제까지는 올 1월 1일 이후에 전세계약(계약기간 2년)이 끝난 사람만 해당됐다.소송 등 부득이한 사유로 반환자금이 필요할 때는 2년 이하의 전세계약이라도 주택은행장의 판단에 따라 대출받을 수 있다. 건설교통부는 24일 전세금 반환자금의 대출요건을 이같이 완화해 25일부터 시행한다고 발표했다. 실직이나 회사부도로 지금보다 값이 싼 전세 집 등으로 옮겨야 할 형편인 경우 일용근로자나 영세업체 등의 근로자는 실직 등을 입증할 수 있는 서류제출을 생략토록 했고,기타 제출서류도 담보와 임차인요건을 확인할 수 있는 범위에서 주택은행장이 판단해 최대한 간소화하도록했다.

◎주변보다 보증금 비싸면 적정수준 감액 청구 가능/2년 계약 명시했을땐 중도해지 요구 못해/저당잡힌 전셋집 보증금 일반채권에 우선 전세값 폭락으로 주택 임대차를 둘러싼 분쟁이 크게 늘고 있는 가운데 대법원이 21일 일상생활에서 자주 일어나는 임대차 분쟁 사례를 묶어 ‘알기 쉬운 주택 임대차’라는 소책자를 발간했다.임대차와 관련한 기초적인 법률지식 62개 항목을 문답 형식으로 풀어 써 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 했다. 대법원은 이 책자를 각급 법원 및 등기소,읍·면·동 사무소 등 일선 행정관서에서 무료 배포하고 대법원 인터넷 홈페이지(www.scourt.co.kr)에도 싣는다.주요 상담 사례를 소개한다. □97년 10월 임대기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결했는데 그후 얼마 안돼 주택가격 및 임대보증금이 큰 폭으로 하락했다.집주인에게 계약기간이 끝나기 전에 임대보증금의 감액을 청구할 수 없나=주택임대차보호법 제7조 규정에 따르면 세입자는 경제상황의 변화로 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교해 부당하게 높을 때 집주인에게 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액해 주도록 청구할 수 있다.그러나 아직 이에 관한 법원의 판례가 없기 때문에 어느 정도 임대보증금이 하락해야 감액 청구가 인정되는지 단정해서 말하기 어렵다. □임대기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 얘기를 들었는데 사실인가=그렇지 않다.임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 가능하다.단 2년으로 계약을 했을 때 세든 사람이 전세값 하락 등을 이유로 중도 해지를 요구하는 것은 안된다. □전세집에 이사해 주민등록전입신고를 마친 뒤 등기부를 열람해보니 이미 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 저당권을 설정해 놓은 상태였다.만일 저당권실행을 위한 경매절차가 개시되면 어떤 방법으로 임대보증금을 돌려받을 수 있나=주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정돼 있었기 때문에 경락인에게 임차 권리를 주장할 수 없다.그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 해 선순위 근저당권자의 채무변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

◎임대주택 임대 의무기간 5년으로 단축키로/공공개발 택지 공급 다른시도 업체 참여 허용 정부 규제개혁위원회가 8일 의결한 주택건설관련 규제개혁 방안은 빈사상태에 빠진 주택건설업체를 지원하는 것이 골자다.이는 주택수요자인 국민에게 단기적으로는 부담이 될 수도 있다.그러나 침체된 경제를 활성화하기 위해서는 주택경기 부양이 불가피하다는 것이 당국자들의 설명이다.이날 의결된 주택관련 규제완화 내용은 다음과 같다. ▷분양가격◁ 수도권 공공개발택지에 건설하는 민영아파트 분양가를 자율화한다.이로써 수도권 주택분양가의 자율화율은 45.3%로 확대된다.이에따라 표준건축비는 수시로 조정된다.장기적으로는 국민주택의 분양가도 자율화한다.또 택지대금 선납 이자율을 연리 11.5%에서 12∼13% 수준으로 조정해나간다. ▷공공개발택지 공급◁ 공공개발택지 공급때 일정규모 이상의 사업은 다른 시·도의 업체도 참여하는 방안을 마련한다.공공개발택지 선수협약서에 토지사용시기를 반드시 명기,토지사용시기 지연때 발주자가 책임을 지도록 한다.공공개발택지 대금의 계약금 비중을 30∼50%에서 10%로 완화한다.공공택지개발 시행자의 귀책사유가 인정되면 건설업체가 선수협약을 해약할 수 있도록 한다. ▷주택공급◁ 분양가격이 자율화된 민영주택은 재당첨금지기간을 폐지한다.아파트 분양후 입주일자를 15개월에서 18개월로 연장한다. ▷임대주택◁ 근로자용 임대주택의 임대의무 기간을 10년에서 5년으로 단축한다.미분양주택을 임대주택으로 전환할 경우 임대의무기간에 관계없이 임차인이 원하면 분양이 가능하도록 한다.또 주택소유 여부에 관계없이 임차인으로 선정되면 분양전환때까지 무주택 세대주의 자격을 갖출 경우 우선 매각대상에 포함시킨다.

◎전세금 낮춰서 세준뒤 차액에 이자붙여 변제 정부의 전세금반환 지원금을 대출받지 않고 전세분쟁을 해결할 방법은 없을 까. 전문가들은 집주인과 세입자의 화해에 의한 해결이 최상이겠지만 여의치않으면 이사 때 전세금의 일부만 돌려받고 나머지는 일정기간 이자로 받는 방법을 권장하고 있다.또 세입자가 시세를 고집하거나 현금을 달라고 조르면 전세금을 낮춰 새 세입자를 찾은 뒤 집주인이 전세가 하락으로 생긴 차액을 갚을 때까지 일정 이자를 옛 세입자에게 주는 ‘역월세’도 고려해 볼만하다고 조언한다.이 경우 세입자가 임대인으로,집주인이 임차인으로 입장이 바뀐 임대차계약을 맺는 셈이다. 이렇게 하면 전세분쟁으로 법정에 설 경우 경매나 소송비용부담 등 집주인과 세입자가 모두 볼 수 있는 피해를 막을 수 있다. 세입자가 이사하지 않아도 된다면 떨어진 전세차액을 집주인에게 돌려받는 ‘감액전세’로 다시 계약하는 것도 한 방법.이 때 세입자가 집주인의 입장을 고려해 시세보다 조금 더 높은 값에 재계약하면 집주인의 부담을 다소덜어줄 수 있다.예를 들어 7천만원에 계약했는 데 전세가가 5천만원으로 떨어졌다면 6천만원 정도에 다시 계약함으로써 원만한 타결을 볼 수 있다.

◎국민주택 가구당 최고 2천만원/연리 16.5% 1년 상환… 일부 갚으면 최장 3년 연장 사회문제로 번진 전세대란을 막기 위해 정부가 집주인에게 전세금 반환자금을 지원한다.지원자금 규모는 총 3천억원이며 빠르면 오는 18일부터 집주인에게 전세 1가구당 최고 2천만원까지,다가구의 경우 3가구까지 융자를 해준다. 李廷武 건설교통부 장관은 6일 열린 국무회의에서 “외환위기 이후 부도와 실업자의 급증,금융경색 등으로 확산되고 있는 전세금 분쟁을 해결하기 위해 정부가 국민주택기금에서 2천억원,주택은행 차입금 1천억원 등 3천억원의 전세금 반환자금을 조성해 지원키로 했다”고 밝혔다. 융자는 집주인의 경우 85㎡ 이하의 주택으로 전세계약 금액이 7천5백만원 이하일 때 받을 수 있다.세입자는 올해 1월1일 이후 전세계약이 끝난 경우 가운데 ▲신규 분양주택의 입주일이 지났을 때 ▲지방 등으로 근무지가 바뀌었을 때 ▲실직자 또는 부도회사 근무자로서 이사를 통해 부득이 거주비용을 줄여야 하는 경우 ▲전세관련 민사조정 또는 민사소송의 확정판결을 받은 사람 등이 혜택을 받을 수 있다. 융자금액은 전세계약 금액의 30% 이내에서 가구당 최고 2천만원까지 가능하고 집주인이 여러 가구를 세놓은 경우이면 3가구(6천만원)까지 융자해 준다.지원조건은 연리 16.5%로 1년 이내에 상환해야 한다.1년 후에 융자원금의 20%를 갚으면 3년까지 상환기간이 연장된다. 전세금반환 지원자금은 전국 주택은행 본·지점에서 취급하며 융자를 신청하려면 임대인과 임차인이 건물 등기부등본(소유자 확인용),임대차 계약서,임차인 주민등록본(전입사실 확인)을 제출해야 한다.또 임대인은 해당 주택을 담보로 제공하거나 다른 부동산을 담보로 제출해야 한다. 건교부는 올해 국민주택기금 운용계획을 변경,지원근거를 마련하고 구체적인 융자지침을 수립한 뒤 본격적으로 시행할 계획이다.그러나 전세금 분쟁이 기본적으로 개인간의 문제이기 때문에 정부의 개입을 최소화한다는 방침이다.

◎소액임차인 등 배당요구해야 우선 변제 앞으로 세입자들은 세든 집이 경매에 넘어갈 경우 빠짐없이법원의 통보를 받을 수 있게됐다. 대법원은 26일 경매법원이 모든 세입자에게 경매개시 여부를 즉시 통지하도록 ‘경매절차통지’에 관한 송무예규를 개정,일선 법원에 시달했다. 지금까지 경매법원은 실제거주 및 임차인 여부가 확인된 경우 경매사실을 통지,이같은 사실이 확인이 되지않거나 권리신고만 한 때에는 통지를 받지못하는 세입자가 많았다. 개정예규는 또 소액임차인(광역시 3천만원,기타 2천만원 이하)과 계약서상의 확정일자를 받은 세입자는 반드시 법원에 배당요구를 해야 보증금을 근저당권에 우선해 변제받을 수 있도록 했다. 서울지법 경매재판부 관계자는 “경매실무상 통보를 받지 못하는 세입자가 생길수 있다”면서 “통지예규를 명문화함으로써 세입자의 사정에 따라 불가피하게 피해를 보는 사례들이 거의 사라질 것으로 기대된다”고 말했다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

경제난으로 축제속에 치러져야할 15대 대통령선거와 내년 5월17일로 예정된 제2기 지방자치단체 선거 및 제3기 지방의원선거가 우울한 분위기 속에서 치러질 것 같다.경제가 되살아나 모든 선거가 축제분위기 속에 치러지길 기대해 본다. 95년 6·27지방선거때는 30년만에 부활된 지방자치의 설레임 속에 투표장에 나갔던 기억이 지금도 생생하다.지방자치는 주민들이 지역의 일을 스스로 해결하고 삶의 질을 향상시켜 나가는 풀뿌리민주주의 바로 그 자체다. 주민자치가 뿌리를 내리고 성공을 거두기 위해 무엇보다 중요한 것은 주민들의 참여기회를 확대하고 이를 보장해줄수 있는 선거제도라고 생각한다. 우리나라에서는 모든 선거에 참여하는 유권자를 “만20세 이상으로 그 선거구에 주민등록이 되어 있는 자”로 규정하고 있다. 하지만 대통령선거와 국회의원선거와는 달리,지방선거의 유권자 범위는 보다 폭넓게 인정해주는 방안을 적극 검토해야 한다. 우리구의 종합토지세 과세현황을 보면 타지역 주민과 법인이 부담하는 세액이 91.7%에 달한다.그러나이들이 유권자로서 구정에 참여하고 싶어도 방법이 없다.이들에게 송구스런 마음을 갖고 있던 중 호주의 지방선거에서는 유권자의 범위를 확대 적용하고 있다는 사실을 확인하게 됐다. 호주에서는 정부와 주정부 선거에서는 주민등록상의 1투표권만 갖지만 지방선거에서는 선거구에 과세할 토지를 가진자나 세금납부 임차인에게 선거권을 주고 있다.여러 사람의 공동 등기 또는 법인인 경우에는 한 사람의 유권자만 지명,등재하도록 하고 있다.다만 어떠한 경우에도 1인1투표권을 부여,투표의 평등성과 등가성 원칙을 지켜나가고 있다. 지금은 지방자치시대다.수도 서울의 심장이라고 할 수 있는 도심에 위치,주민등록인구가 13만명에 불과한 우리구는 유동인구가 3백50만명에 달해 행정수요가 폭증하고 있다.이러한 사정을 고려하지 않고 선거의 종류 및 지역실정과 관계없이 획일적인 제도와 법령으로 선거제도를 운용하는 것은 합리적인 방안이라고 할 수 없다. 우리도 호주의 선거제도를 참고하여 선거제도를 보완·발전시켜 나간다면 멀지않아 지방선거가 지방자치의 한마당으로 승화되고,주민들은 납세에 대한 뿌듯함을 느끼게 될 것이다.

다가구 주택 세입자가 주민등록 전입신고를 하면서 호수는 기재하지 않고 지번만 기재했더라도 주택임대차 보호법상 대항력이 인정돼 전세금을 우선 변제받을수 있다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선 대법관)는 17일 다가구 주택의 세입자 김모씨가 근저당 설정권자인 정모씨를 상대로 낸 배당이의 신청 사건 상고심에서 이같이 판시,“대항력이 없다”는 원심을 깨고 사건을 서울지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “다가구 주택은 공동주택과 달리 등기부나 건축물 관리대장에 층과 호수를 구분해 등기토록 되어 있지 않기 때문에 주민등록 전입신고때 호수를 기재해야할 법적 근거가 없다”면서 “따라서 지번만 정확히 기재했다면 대항력을 취득한 것으로 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 “다가구 주택 등기부에 호수별로 지분이 기재되어 있으나 이는 소유자들의 편의를 위해 등기 공무원이 임의로 기재한 것에 불과하다”면서 “임차인이 지번을 기재해 전입신고를 했다면 사회통념상 해당 건물에 주소 또는 거소를 가진자로 인식할 수 있으므로 임대차의 공시방법으로 유효하다”고 덧붙였다.

◎대법원 판결 전세든 집이 경매에 넘어가면 낙찰될 때까지 주민등록을 옮기지 않아야 전세보증금을 우선 돌려받을수 있다는 대법원의 판결이 내려졌다. 대법원 민사3부(주심 지창권 대법관)는 23일 김모씨(서울 동대문구 제기2동)가 세들어 살던 집의 담보권자인 신용보증기금 등 2개 회사를 상대로 낸 배당이의 소송 상고심에서 이같이 판시,원심을 깨고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다.원심은 낙찰 전에 주민등록을 옮긴 김씨에게도 보증금을 우선 변제하라고 판결했었다. 대법원은 그러나 낙찰 뒤에 전출한 또다른 김모씨(서울 관악구 봉천동)에게는 우선 변제권을 인정,7백만원을 배당받도록 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차 보호법은 경매신청 등기 전에 주민등록 등 대항요건을 갖춘 임차인은 우선 변제받을수 있다고 규정하고 있으나 경매 도중 새로운 세입자가 나타나 배당을 요구하는 등 이해 관계인에게 피해를 주는 부작용이 있을수 있으므로 법규정을 엄격히 해석해야 한다”고 밝혔다.

◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎대법,세입자­경락자 임대차계약 존속 인정 세입자가 살던 주택이 경매에 넘어가 임차보증금을 다 배당받지 못했다면 세입자는 낙찰자가 보증금 잔액을 모두 줄때까지 집을 비워주지 않아도 된다는 대법원의 판결이 내려졌다.임대차보호법의 보호를 받는 소액 세입자가 아니더라도 전세보증금 모두를 돌려받을수 있는 길을 열어준 판결이어서 주목된다. 대법원 민사3부(주심 신성택 대법관)는 1일 경매를 통해 집을 낙찰받은 나모씨(전남 함평군)가 세입자 김모씨(전남 목포시 용당동)를 상대로 낸 건물명도 소송에서 이같이 판시,원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택 임대차 보호법은 일정 요건을 갖춘 임차인에게 전세 보증금을 받을 때까지 임대차 관계 유지 및 우선 변제권을 요구할 수 있도록 하기 위해 만든 법”이라고 지적하고 “세입자가 이 가운데 우선 변제권을 선택해 보증금에 대한 배당을 요구했다가 다른 저당권 등에 순위가 밀려 보증금 전액을 받지 못했다면 나머지 잔액을 돌려받을때까지 경락자와의 임대차 계약이 존속된다고 봐야 한다”고 밝혔다. 나씨는 95년 목포시 용당동 2층 주택을 경매를 통해 낙찰받았으나 세입자 김씨가 전세보증금 1천5백만원 가운데 5백만원만을 변제받았다며 집을 비우지 않자 건물 명도소송을 냈었다.김씨는 95년 개정 전의 임대차 보호법에 따라 5백만원을 우선 변제받았으나 다른 저당권 등에 순위가 밀려 나머지 1천만원은 돌려받지 못했다. 지금까지 대부분의 하급심은 전세 입주자가 경매 과정에서 소정의 배당액을 우선 변제받으면 임대차 관계가 끝난 것으로 간주했었다.

대법원은 19일 임대차계약서의 확정일자를 읍·면·동사무소에서도 받을수 있도록 제도를 개선,오는 9월1일부터 시행키로 했다. 그동안 확정일자는 법원이나 등기소·공증 사무실에서만 부여받을 수 있었다. 임대차 계약서상 확정일자를 받으면 임차인은 주택임대차 보호법에 따라 민사소송 등에 따른 임차주택의 경매시 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을수 있다. 대법원 관계자는 『연간 1백만건이 넘는 확정일자 부여업무중 상당부분이 일선 행정기관으로 이관될 경우 등기소 업무량이 크게 줄 것으로 예상된다』면서 『확정일자 부여업무에 투입됐던 인력과 시간을 다른 업무에 할애할 수 있어 법원의 민원서비스가 보다 충실해 질 것』이라고 말했다.

◎임대수익 높여주고 모든 관리 대행 다른 나라로 이민을 떠나거나 장기간 외국에 체류해야 할 경우 토지·주택 등 부동산의 관리문제로 고민하는 사람들이 많다. 다음달 해외로 투자이민을 떠나는 서울 강동구의 K씨는 임대 중인 강남의 20평형 아파트 3채(연간 임대소득 5천7백60만원)를 이민 후에도 자식들을 위해 계속 소유하고 싶었지만 관리에 문제가 많았다.남에게 맡기자니 확실하게 관리해줄지 걱정되고 관리인을 두더라도 임대보증금 및 월세의 징수,임차인관리,제세공과금 납부 등이 제대로 될지 우려되는 점이 한 두가지가 아니었다. 바로 이럴때 공신력을 갖춘 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁의 「갑종관리신탁제도」를 이용하는 것이 편리하다.이는 건물을 한국토지신탁에 맡기면 소유권이 토지신탁으로 넘겨져 부동산에 대한 모든 관리를 대행해 주고 임대 등으로 생기는 수익금을 원소유자(위탁자)에게 돌려주는 제도이다. 다만 소유권 이전시 등록세 및 교육세를 등기 물건당 1만800원만 내면 된다.다른 세금은 모두 면제된다. 이 경우임차인은 한국토지신탁과 임대차계약을 맺어 안심하고 입주할 수 있고 임대율도 높여 임대수익을 높여주는 효과도 있다. 관리신탁에는 갑종관리신탁과 을종관리신탁이 있다.갑종은 소유권 뿐만 아니라 유지·보수,임대차관리,세제관리 등 모든 사항을 대행해주는 상품이다.을종은 소유권만을 관리하는 제도이다.임야 등의 신탁시에 적절하며 국내 장기부재시나 해외이민시 부동산 사기에 대한 염려를 하지 않아도 된다.(도움말 한국부동산신탁 이태수 조사부장,(02)3451­1122)

◎새달부터 계약만료땐 즉시 보증금 반환 빠르면 다음달부터 백화점 점포 임차인의 권한이 대폭 강화된다. 공정거래위원회는 8일 백화점 업주와 점포 임대차 계약을 맺을때 일방적으로 불리하게 돼 있는 점포 임차인의 지위를 보호하기 위해 백화점 점포 임대차 표준약관을 마련,이달중 위원간담회 등을 거쳐 5월부터 실시하기로 했다. 공정위가 마련한 표준약관에 따르면 임대차 계약기간이 끝나도 60∼90일 등 일정기간이 지나거나 새 임차인이 입주해야 보증금을 반환하던 것을 앞으로는 점포를 비워주면 바로 임대보증금을 돌려 주도록 했다.임대료 지연에 따른 연체료도 이자제한법상의 연리 25%를 넘지 않도록 해 과도한 연체료를 물지 않도록 했다.또 백화점 이미지 개선 및 판촉을 위해 임차인에게 비용을 전가하는 행위를 할수 없도록 했으며 임차인의 관리 및 준수의무사항을 합리적으로 정해 백화점 업주가 임의로 계약을 변경하거나 해지할 수 없도록 했다. 공정위는 또 상반기중 은행수신거래 표준약관을 제정,시행하기로 했다.전국은행연합회의 요청에 따라 공정위가 심사중인 은행수신거래 표준약관은 고객의 권익보호를 위한 통지의무를 강화하고 분쟁발생때 고객의 이의제기권을 명시하며 변동금리 금융상품의 이자율적용 조항을 신설하는 것 등을 주요 내용으로 하고 있다.

◎북한이 몰수한 토지소유권 통일후 어떻게/반환원칙설­개인토지 반환·예외적 보상/보상원칙설­장기임대후 임차인에 매입권/전면적 보상설­원소유주에 반환않고 보상/반환보상 불요설­일체의 반환과 보상 부정 법원행정처가 17일 발간한 「북한의 부동산 제도」에 대한 연구보고서는 통일 이후 북한이 몰수했던 토지 소유권에 대한 처리 문제를 종합적으로 정리했다는 점에서 주목된다. 연구보고서 내용을 간추린다. ◇반환 원칙설=분단후 북한이 개인으로부터 몰수한 토지를 민법상 원칙적으로 반환하고 예외적으로 보상해야 한다는 주장이다.독일의 미해결 재산 처리 원칙과 동일하다. ▲견해1=북한을 이적단체로 보면 원칙적으로 소유권 반환청구소송을 제기해야 하고,법원은 소송에 따른 업무부담을 줄이기 위해 특별절차법을 제정해야 한다.이 경우 북한 주민들의 생존권 보호를 위해 통일정부가 막대한 재정부담을 지게된다. 그러나 북한을 대등한 정부로 인정하면 북한의 국유화 조치에 대해서는 반환청구 소송 등을 낼 수 없다.다만 옛 소련 점령군의 몰수 조치에 대해서만 옛 소련을 승계한 러시아공화국을 상대로 국제법상 손해배상 청구소송을 낼 수 있다. ▲견해2=우리나라 현행법에 따르거나 통일 협상 과정에서 특별법을 제정해야 한다.월남한 지주에 대해서는 남한의 실정법에 따라 문제를 해결하고 우리나라 토지 소유 제도가 안고 있는 투기조장 등의 문제점이 북한지역에 확대되지 않토록 해야 한다.몰수 토지 중 국가소유는 원상 회복시키고 개인에게 분배하거나 협동단체에 출연한 토지는 현재의 상태를 당분간 유지하면서 해결책을 모색해야 한다. ▲견해3=독일과 같이 원칙적으로 반환하고,반환이 불가능할 때만 보상해야 한다.반환받을 때는 원소유자가 일정한 돈을 지급해야 한다.공공청사는 국유화하고 국유화된 토지의 매각대금을 통일비용으로 충당한다.이는 남한에 의해 통일이 주도되거나 통일국가의 경제질서가 독일처럼 사회적 시장경제체제를 취하는 경우 우리 헌법질서에 가장 합치되는 견해다.그러나 몰수 토지 소유 관계가 장기간 확정되지 않아 갈등을 초래할 수 있다. ◇보상 원칙설=원칙적으로 보상하고 예외적으로 반환해야 한다는 설이다.북한주민의 토지 이용권을 철저하게 보장하고 통일후 즉시 사유화하기보다는 사유화를 위한 준비기간이 완료될 때까지 협동농장 형태로 두면서 장기임대했다가 임차인에게 우선 매입권을 인정하자는 것이다.이 견해는 원소유자를 어느 정도 보호하면서 부작용을 줄일수 있지만 우리 민법에 어긋나고 법적 안정성을 해친다는 단점이 있다. ◇전면적 보상설=원소유자에게 반환하지 말고 보상만 해야 한다는 견해다.이 방식은 소유권 관계를 신속하게 결정짓고 북한 주민들의 이용권을 철저하게 보장한다는 장점이 있다.그러나 막대한 통일비용이 든다. ▲견해1=북한의 토지 소유권을 농업부문과 상공업·서비스 부문으로 나눠 보상한다.농지는 개인소유와 경자유전의 원칙을 적용하고 상공업·서비스부문은 국가나 지방자치단체 소유로 한 다음 무상 임대한다.원소유자에게는 과거 남한의 토지개혁 때처럼 북한주민이 부담을 갖지 않는 수준에서 보상한다. ▲견해2=원소유자와 이용자간의 분쟁해결을 위해토지소유권 중재원 같은 기구를 설치한다.원소유자에게는 몰수토지의 매각대금으로 금전보상만 한다. ▲견해3=북한 토지를 모두 국유화 하고 원소유자가 분명한 경우 소유권은 토지관리조합과 같은 조합에 귀속시킨 뒤 이용자에게 이용권을 부여한다.원소유자가 조합 가입을 거부하면 채권을 발행,이용자로부터 징수한 수수료로 현금 보상한다. ▲견해4=북한주민의 공동소유로서 공평한 분배를 통하여 사유화를 추진하고 원소유자에게는 입증이 가능한 부분에 대해 최소한 보상한다. ◇반환·보상 불요설=독일의 실패를 거울삼아 일체의 반환과 보상을 부정하는 견해다.통일 비용이 들지 않고 북한 주민들의 토지 이용권을 철저히 보장한다는 장점이 있다.그러나 사회적 시장경제체제에는 정면으로 배치된다. ▲견해1=통일헌법에 몰수토지 소유권의 원상회복과 보상 등 법적 구제가 불가능하다는 것을 명시한다.국유화한 뒤 이용권자에게 우선권을 준다. ▲견해2=국유화해 매각하되,대금의 일부를 북한 주민에 분배하고 나머지는 북한 지역 경제 재건에 활용한다.

내년 3월부터는 임대아파트에 살다가 이사를 가야 할 경우 아파트를 임대사업자에게 명도하고 해약당시의 청약저축 불입금액을 한꺼번에 재불입하면 새로운 임대아파트를 분양받을 수 있게 된다. 13일 건설교통부가 마련한 임대주택법시행령개정안에 따르면 임대아파트 임차권의 불법전대와 양도 등을 막기 위해 임차인이 이사를 갈 경우 임차권을 해당 임대아파트 사업자에게 명도토록 하되 이 아파트를 분양받을 당시 자동 해약됐던 청약저축의 최종 불입금액을 재불입하면 청약저축이 해약되지 않은 것으로 간주키로 했다. 이에 따라 임대아파트를 분양받을 당시 5백만원을 주택청약저축에 가입했던 임차인은 이사를 가더라도 5백만원을 주택은행에 청약저축으로 다시 불입하면 곧바로 새로운 임대아파트나 일반아파트를 분양받을 수 있게 된다.

◎“투기혐의 임대인 색출… 전세값 잡겠다”/급등지역 임대소득 누락자 등 우선 세무조사 전세값이 크게 올라 서민들이 울상이다.뛰는 전세값을 잡기 위해 국세청이 나섰다.전세를 많이 올리는 임대인 가운데 임대소득을 탈루했거나 부동산투기 혐의가 있는 사람은 세무조사를 받게 된다.부당한 임대료에 대한 신고를 받는 국세청의 민원봉사실과 지방청의 부동산조사관실,세무서장실에서는 요즘 민원인들의 문의 전화 소리가 계속 울리고 있다. 전세값 단속의 지휘탑인 국세청 김성호 재산세국장(50)은 『전세값이 오르는데는 심리적 요인이 크게 작용한다』며 『전세값을 안정시키고 자제분위기를 유도하기 위한 단기처방으로 세무조사에 나서게 됐다』고 배경을 설명했다. 김국장은 현재의 전세값 상황에 대해 『임대차보호법의 규정대로라면 1년에 5% 인상이 한도인데도 두배 이상 오른 것은 지나친 것으로 본다』고 말하고 『지금 안정시키지 못하면 이사철에는 더 올라갈 것이 분명해 국세청이 고심끝에 나서게 된 것』이라고 밝혔다. 그는 조사 방법에 대해 『1가구 2주택 이상 가진 사람을 가려내 많이 오른 지역에 아파트를 갖고 있을 경우 우선 조사 대상이 되고 부동산중개업소에서 5∼8월 사이에 전세계약을 한 사람의 명단을 발췌,조사할 것』이라고 덧붙였다. 김국장은 그러나 『모든 임대인을 다 조사하지는 않고 조사대상자 가운데 임대소득을 누락했거나 부동산 투기 혐의가 있는 사람을 중점 조사하고 있다』고 강조했다. 서울에서는 상계동 아파트 밀집지역을 끼고 있는 강북구와 강남 지역에서 국민주택규모의 아파트가 많은 개포동·대치동이 있는 강남구,서초구 일대가 주된 조사지역이 될 것이라고 김국장은 말했다. 국세청은 민원봉사실 등에서 전세값에 불만이 있는 임차인의 신고를 받으면 조사 착수 여부를 결정하고 조사의 필요가 없을 경우에도 임대차인간의 중재역할을 해줄 방침이다. 그는 『전세값 단속이 물가안정과 집값 상승 등 부동산투기 분위기를 미리 막는 효과도 노리고 있다』며 『전세값 인상을 부추기는 중개업소는 이미 4백여 곳을 단속했다』고 말했다. 김국장은 조선대부고와서울대 경영학과를 졸업하고 행시10회에 합격,국세청에 발을 들여놓은뒤 서울 남대문세무서장·중부청 징세조사국장·본청 기획관리관를 역임했으며 바둑이 4급 실력으로 국세청 기우회장을 맡고있다.