◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎대법,세입자­경락자 임대차계약 존속 인정 세입자가 살던 주택이 경매에 넘어가 임차보증금을 다 배당받지 못했다면 세입자는 낙찰자가 보증금 잔액을 모두 줄때까지 집을 비워주지 않아도 된다는 대법원의 판결이 내려졌다.임대차보호법의 보호를 받는 소액 세입자가 아니더라도 전세보증금 모두를 돌려받을수 있는 길을 열어준 판결이어서 주목된다. 대법원 민사3부(주심 신성택 대법관)는 1일 경매를 통해 집을 낙찰받은 나모씨(전남 함평군)가 세입자 김모씨(전남 목포시 용당동)를 상대로 낸 건물명도 소송에서 이같이 판시,원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택 임대차 보호법은 일정 요건을 갖춘 임차인에게 전세 보증금을 받을 때까지 임대차 관계 유지 및 우선 변제권을 요구할 수 있도록 하기 위해 만든 법”이라고 지적하고 “세입자가 이 가운데 우선 변제권을 선택해 보증금에 대한 배당을 요구했다가 다른 저당권 등에 순위가 밀려 보증금 전액을 받지 못했다면 나머지 잔액을 돌려받을때까지 경락자와의 임대차 계약이 존속된다고 봐야 한다”고 밝혔다. 나씨는 95년 목포시 용당동 2층 주택을 경매를 통해 낙찰받았으나 세입자 김씨가 전세보증금 1천5백만원 가운데 5백만원만을 변제받았다며 집을 비우지 않자 건물 명도소송을 냈었다.김씨는 95년 개정 전의 임대차 보호법에 따라 5백만원을 우선 변제받았으나 다른 저당권 등에 순위가 밀려 나머지 1천만원은 돌려받지 못했다. 지금까지 대부분의 하급심은 전세 입주자가 경매 과정에서 소정의 배당액을 우선 변제받으면 임대차 관계가 끝난 것으로 간주했었다.

대법원은 19일 임대차계약서의 확정일자를 읍·면·동사무소에서도 받을수 있도록 제도를 개선,오는 9월1일부터 시행키로 했다. 그동안 확정일자는 법원이나 등기소·공증 사무실에서만 부여받을 수 있었다. 임대차 계약서상 확정일자를 받으면 임차인은 주택임대차 보호법에 따라 민사소송 등에 따른 임차주택의 경매시 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을수 있다. 대법원 관계자는 『연간 1백만건이 넘는 확정일자 부여업무중 상당부분이 일선 행정기관으로 이관될 경우 등기소 업무량이 크게 줄 것으로 예상된다』면서 『확정일자 부여업무에 투입됐던 인력과 시간을 다른 업무에 할애할 수 있어 법원의 민원서비스가 보다 충실해 질 것』이라고 말했다.

◎임대수익 높여주고 모든 관리 대행 다른 나라로 이민을 떠나거나 장기간 외국에 체류해야 할 경우 토지·주택 등 부동산의 관리문제로 고민하는 사람들이 많다. 다음달 해외로 투자이민을 떠나는 서울 강동구의 K씨는 임대 중인 강남의 20평형 아파트 3채(연간 임대소득 5천7백60만원)를 이민 후에도 자식들을 위해 계속 소유하고 싶었지만 관리에 문제가 많았다.남에게 맡기자니 확실하게 관리해줄지 걱정되고 관리인을 두더라도 임대보증금 및 월세의 징수,임차인관리,제세공과금 납부 등이 제대로 될지 우려되는 점이 한 두가지가 아니었다. 바로 이럴때 공신력을 갖춘 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁의 「갑종관리신탁제도」를 이용하는 것이 편리하다.이는 건물을 한국토지신탁에 맡기면 소유권이 토지신탁으로 넘겨져 부동산에 대한 모든 관리를 대행해 주고 임대 등으로 생기는 수익금을 원소유자(위탁자)에게 돌려주는 제도이다. 다만 소유권 이전시 등록세 및 교육세를 등기 물건당 1만800원만 내면 된다.다른 세금은 모두 면제된다. 이 경우임차인은 한국토지신탁과 임대차계약을 맺어 안심하고 입주할 수 있고 임대율도 높여 임대수익을 높여주는 효과도 있다. 관리신탁에는 갑종관리신탁과 을종관리신탁이 있다.갑종은 소유권 뿐만 아니라 유지·보수,임대차관리,세제관리 등 모든 사항을 대행해주는 상품이다.을종은 소유권만을 관리하는 제도이다.임야 등의 신탁시에 적절하며 국내 장기부재시나 해외이민시 부동산 사기에 대한 염려를 하지 않아도 된다.(도움말 한국부동산신탁 이태수 조사부장,(02)3451­1122)

◎새달부터 계약만료땐 즉시 보증금 반환 빠르면 다음달부터 백화점 점포 임차인의 권한이 대폭 강화된다. 공정거래위원회는 8일 백화점 업주와 점포 임대차 계약을 맺을때 일방적으로 불리하게 돼 있는 점포 임차인의 지위를 보호하기 위해 백화점 점포 임대차 표준약관을 마련,이달중 위원간담회 등을 거쳐 5월부터 실시하기로 했다. 공정위가 마련한 표준약관에 따르면 임대차 계약기간이 끝나도 60∼90일 등 일정기간이 지나거나 새 임차인이 입주해야 보증금을 반환하던 것을 앞으로는 점포를 비워주면 바로 임대보증금을 돌려 주도록 했다.임대료 지연에 따른 연체료도 이자제한법상의 연리 25%를 넘지 않도록 해 과도한 연체료를 물지 않도록 했다.또 백화점 이미지 개선 및 판촉을 위해 임차인에게 비용을 전가하는 행위를 할수 없도록 했으며 임차인의 관리 및 준수의무사항을 합리적으로 정해 백화점 업주가 임의로 계약을 변경하거나 해지할 수 없도록 했다. 공정위는 또 상반기중 은행수신거래 표준약관을 제정,시행하기로 했다.전국은행연합회의 요청에 따라 공정위가 심사중인 은행수신거래 표준약관은 고객의 권익보호를 위한 통지의무를 강화하고 분쟁발생때 고객의 이의제기권을 명시하며 변동금리 금융상품의 이자율적용 조항을 신설하는 것 등을 주요 내용으로 하고 있다.

◎북한이 몰수한 토지소유권 통일후 어떻게/반환원칙설­개인토지 반환·예외적 보상/보상원칙설­장기임대후 임차인에 매입권/전면적 보상설­원소유주에 반환않고 보상/반환보상 불요설­일체의 반환과 보상 부정 법원행정처가 17일 발간한 「북한의 부동산 제도」에 대한 연구보고서는 통일 이후 북한이 몰수했던 토지 소유권에 대한 처리 문제를 종합적으로 정리했다는 점에서 주목된다. 연구보고서 내용을 간추린다. ◇반환 원칙설=분단후 북한이 개인으로부터 몰수한 토지를 민법상 원칙적으로 반환하고 예외적으로 보상해야 한다는 주장이다.독일의 미해결 재산 처리 원칙과 동일하다. ▲견해1=북한을 이적단체로 보면 원칙적으로 소유권 반환청구소송을 제기해야 하고,법원은 소송에 따른 업무부담을 줄이기 위해 특별절차법을 제정해야 한다.이 경우 북한 주민들의 생존권 보호를 위해 통일정부가 막대한 재정부담을 지게된다. 그러나 북한을 대등한 정부로 인정하면 북한의 국유화 조치에 대해서는 반환청구 소송 등을 낼 수 없다.다만 옛 소련 점령군의 몰수 조치에 대해서만 옛 소련을 승계한 러시아공화국을 상대로 국제법상 손해배상 청구소송을 낼 수 있다. ▲견해2=우리나라 현행법에 따르거나 통일 협상 과정에서 특별법을 제정해야 한다.월남한 지주에 대해서는 남한의 실정법에 따라 문제를 해결하고 우리나라 토지 소유 제도가 안고 있는 투기조장 등의 문제점이 북한지역에 확대되지 않토록 해야 한다.몰수 토지 중 국가소유는 원상 회복시키고 개인에게 분배하거나 협동단체에 출연한 토지는 현재의 상태를 당분간 유지하면서 해결책을 모색해야 한다. ▲견해3=독일과 같이 원칙적으로 반환하고,반환이 불가능할 때만 보상해야 한다.반환받을 때는 원소유자가 일정한 돈을 지급해야 한다.공공청사는 국유화하고 국유화된 토지의 매각대금을 통일비용으로 충당한다.이는 남한에 의해 통일이 주도되거나 통일국가의 경제질서가 독일처럼 사회적 시장경제체제를 취하는 경우 우리 헌법질서에 가장 합치되는 견해다.그러나 몰수 토지 소유 관계가 장기간 확정되지 않아 갈등을 초래할 수 있다. ◇보상 원칙설=원칙적으로 보상하고 예외적으로 반환해야 한다는 설이다.북한주민의 토지 이용권을 철저하게 보장하고 통일후 즉시 사유화하기보다는 사유화를 위한 준비기간이 완료될 때까지 협동농장 형태로 두면서 장기임대했다가 임차인에게 우선 매입권을 인정하자는 것이다.이 견해는 원소유자를 어느 정도 보호하면서 부작용을 줄일수 있지만 우리 민법에 어긋나고 법적 안정성을 해친다는 단점이 있다. ◇전면적 보상설=원소유자에게 반환하지 말고 보상만 해야 한다는 견해다.이 방식은 소유권 관계를 신속하게 결정짓고 북한 주민들의 이용권을 철저하게 보장한다는 장점이 있다.그러나 막대한 통일비용이 든다. ▲견해1=북한의 토지 소유권을 농업부문과 상공업·서비스 부문으로 나눠 보상한다.농지는 개인소유와 경자유전의 원칙을 적용하고 상공업·서비스부문은 국가나 지방자치단체 소유로 한 다음 무상 임대한다.원소유자에게는 과거 남한의 토지개혁 때처럼 북한주민이 부담을 갖지 않는 수준에서 보상한다. ▲견해2=원소유자와 이용자간의 분쟁해결을 위해토지소유권 중재원 같은 기구를 설치한다.원소유자에게는 몰수토지의 매각대금으로 금전보상만 한다. ▲견해3=북한 토지를 모두 국유화 하고 원소유자가 분명한 경우 소유권은 토지관리조합과 같은 조합에 귀속시킨 뒤 이용자에게 이용권을 부여한다.원소유자가 조합 가입을 거부하면 채권을 발행,이용자로부터 징수한 수수료로 현금 보상한다. ▲견해4=북한주민의 공동소유로서 공평한 분배를 통하여 사유화를 추진하고 원소유자에게는 입증이 가능한 부분에 대해 최소한 보상한다. ◇반환·보상 불요설=독일의 실패를 거울삼아 일체의 반환과 보상을 부정하는 견해다.통일 비용이 들지 않고 북한 주민들의 토지 이용권을 철저히 보장한다는 장점이 있다.그러나 사회적 시장경제체제에는 정면으로 배치된다. ▲견해1=통일헌법에 몰수토지 소유권의 원상회복과 보상 등 법적 구제가 불가능하다는 것을 명시한다.국유화한 뒤 이용권자에게 우선권을 준다. ▲견해2=국유화해 매각하되,대금의 일부를 북한 주민에 분배하고 나머지는 북한 지역 경제 재건에 활용한다.

내년 3월부터는 임대아파트에 살다가 이사를 가야 할 경우 아파트를 임대사업자에게 명도하고 해약당시의 청약저축 불입금액을 한꺼번에 재불입하면 새로운 임대아파트를 분양받을 수 있게 된다. 13일 건설교통부가 마련한 임대주택법시행령개정안에 따르면 임대아파트 임차권의 불법전대와 양도 등을 막기 위해 임차인이 이사를 갈 경우 임차권을 해당 임대아파트 사업자에게 명도토록 하되 이 아파트를 분양받을 당시 자동 해약됐던 청약저축의 최종 불입금액을 재불입하면 청약저축이 해약되지 않은 것으로 간주키로 했다. 이에 따라 임대아파트를 분양받을 당시 5백만원을 주택청약저축에 가입했던 임차인은 이사를 가더라도 5백만원을 주택은행에 청약저축으로 다시 불입하면 곧바로 새로운 임대아파트나 일반아파트를 분양받을 수 있게 된다.

◎“투기혐의 임대인 색출… 전세값 잡겠다”/급등지역 임대소득 누락자 등 우선 세무조사 전세값이 크게 올라 서민들이 울상이다.뛰는 전세값을 잡기 위해 국세청이 나섰다.전세를 많이 올리는 임대인 가운데 임대소득을 탈루했거나 부동산투기 혐의가 있는 사람은 세무조사를 받게 된다.부당한 임대료에 대한 신고를 받는 국세청의 민원봉사실과 지방청의 부동산조사관실,세무서장실에서는 요즘 민원인들의 문의 전화 소리가 계속 울리고 있다. 전세값 단속의 지휘탑인 국세청 김성호 재산세국장(50)은 『전세값이 오르는데는 심리적 요인이 크게 작용한다』며 『전세값을 안정시키고 자제분위기를 유도하기 위한 단기처방으로 세무조사에 나서게 됐다』고 배경을 설명했다. 김국장은 현재의 전세값 상황에 대해 『임대차보호법의 규정대로라면 1년에 5% 인상이 한도인데도 두배 이상 오른 것은 지나친 것으로 본다』고 말하고 『지금 안정시키지 못하면 이사철에는 더 올라갈 것이 분명해 국세청이 고심끝에 나서게 된 것』이라고 밝혔다. 그는 조사 방법에 대해 『1가구 2주택 이상 가진 사람을 가려내 많이 오른 지역에 아파트를 갖고 있을 경우 우선 조사 대상이 되고 부동산중개업소에서 5∼8월 사이에 전세계약을 한 사람의 명단을 발췌,조사할 것』이라고 덧붙였다. 김국장은 그러나 『모든 임대인을 다 조사하지는 않고 조사대상자 가운데 임대소득을 누락했거나 부동산 투기 혐의가 있는 사람을 중점 조사하고 있다』고 강조했다. 서울에서는 상계동 아파트 밀집지역을 끼고 있는 강북구와 강남 지역에서 국민주택규모의 아파트가 많은 개포동·대치동이 있는 강남구,서초구 일대가 주된 조사지역이 될 것이라고 김국장은 말했다. 국세청은 민원봉사실 등에서 전세값에 불만이 있는 임차인의 신고를 받으면 조사 착수 여부를 결정하고 조사의 필요가 없을 경우에도 임대차인간의 중재역할을 해줄 방침이다. 그는 『전세값 단속이 물가안정과 집값 상승 등 부동산투기 분위기를 미리 막는 효과도 노리고 있다』며 『전세값 인상을 부추기는 중개업소는 이미 4백여 곳을 단속했다』고 말했다. 김국장은 조선대부고와서울대 경영학과를 졸업하고 행시10회에 합격,국세청에 발을 들여놓은뒤 서울 남대문세무서장·중부청 징세조사국장·본청 기획관리관를 역임했으며 바둑이 4급 실력으로 국세청 기우회장을 맡고있다.

◎무면허자 무단사용중 사고 피해자 보상/산재제외 업체도 업무중 재해 보상 가능 자동차보험 약관이 피해자보호를 강화하고 약관해석의 명확성을 높이는 방향으로 고쳐져 8월1일이후 계약체결자부터 적용된다.개정내용을 문답으로 알아본다. ­친구로부터 차량을 빌린 사람이나 피보험자 본인이 배우자를 태우고 음주운전을 하다가 사고를 일으켜 상대방 운전자와 본인이 모두 인적·물적 피해를 입었을 경우 보상은. ▲현재는 음주운전의 경우 본인 및 본인차량 파손피해에 대해 보상하지 않고 상대방의 인적피해와 차량피해에 대해서는 전액 보상해준다.그러나 앞으로는 음주운전에 대한 경각심을 높이기 위해 상대방 피해액중 인적피해 2백만원,차량피해 50만원을 음주운전자가 부담해야 한다.인적피해에 한해 책임보험 한도인 3천만원을 초과할 경우에만 우선적으로 2백만원 한도내에서 부담하게 된다. ­무면허인 A공장 직원이 업무종료후 사용자의 허락을 얻지않고 책상위에 방치된 회사 업무용 차량의 열쇠를 몰래 꺼내 운행하다가 사고낸 경우는. ▲현재는 무면허 운전사고는 일체 보상하지 않고,단지 차를 훔친 자가 무면허운전중 사고로 형사처벌을 받은 경우에만 예외적으로 보상해 주었다.그러나 앞으로는 피해자 보호를 위해 보험계약자가 명시·묵시적으로 승인했을 경우에 한해서만 보상하지 않고 무단사용이나 절취사용의 무면허운전자 사고(형사처벌에 관계없이)에 대해서는 보상한다.위의 경우는 피해자가 보상받는다. ­근로기준법 적용대상업체이나 산업재해보상보험에 가입하지 않은 B은행의 직원이 출장명령 수행을 위해 회사차량을 타고가던중 사고를 당해 본인이 다친 경우는. ▲현재 은행은 자동차보험약관상 보험금 지급대상이 아닌 근로기준법 적용대상인데다 산재보험 대상도 아니어서 은행측이 자체처리해왔다.그러나 앞으로는 금융·보험·사회복지·교육·보건 등 산재보험 적용제외대상업체의 근로자가 자동차를 사용한 근로업무 수행중 재해를 당했을 경우 자동차보험에서 보험금이 지급된다.산재보험 적용대상 업체로 업주가 산재보험에 가입하지 않은 경우 소속직원이 차량이용 업무수행중다친 경우에는 미납보험료를 납부하고 산재보험 가입이 가능하기 때문에 종전처럼 자동차보험금은 지급되지 않는다. ­렌터카회사로부터 운전기사와 함께 차량을 빌려 운행중 사고를 당해 본인과 본인가족이 부상한 경우 보상은. ▲현재는 차량임차인을 「배상책임의무가 있는 피보험자」로 보고 대인배상에 의한 보험금을 지급하지 않고 보상한도가 적은 자기신체사고로만 보상해왔다.그러나 앞으로는 전적으로 운행지배를 행사하지 못하는 렌터카 임차인은 대인배상으로 보험금을 지급받는다. ­남편이 가족을 태우고 음주운전중 사고로 가족까지 다친 경우 보상은. ▲현재는 음주운전 사고시 모든 피보험자에 대해 자기신체사고 보험금이 지급되지 않아왔다.그러나 앞으로는 본인이외의 가족에 대해서는 대인배상이 아닌 자기신체사고에서 보험금이 지급된다.〈김주혁 기자〉

◎임차인 우선분양·의무평형 폐지 민간 임대주택의 공급방법이 자율화되고 임대주택의 규모별 공급 의무비율이 폐지된다. 건설교통부는 17일 중산층에 대한 임대주택 공급을 확대하기 위해 민간 임대주택에 대한 규제를 이같이 대폭 완화키로 하고 올해 하반기부터 관련법령을 개정키로 했다고 발표했다. 이에 따라 민간 임대주택사업자는 입주자 자격제한 등 주택공급규칙의 적용을 받지 않고 임차인을 선정할 수 있고 수요에 맞게 자율적으로 임대주택을 공급할 수 있게 된다.또 임대주택을 분양으로 전환할 때 임차인에게 우선 매각토록 하는 의무조항을 없애 임대사업자가 매각 대상자를 골라 분양할 수 있게 된다. 건교부는 그러나 민간건설업자가 공공택지를 분양받아 임대주택을 지어 공급할 때는 청약예금가입자에게 우선 공급토록 하고 임차인 보호를 위해 임대의무기간(5년)과 임대조건 신고의무는 그대로 유지키로 했다.〈육철수 기자〉

◎보증금 용지+건설비의 10% 못넘게/임차중기 안정적 기업활동 부축 오는 7월부터 공장임대업이 허용되지만 임대보증금은 임대사업자가 취득한 산업용지 가격에 공장건설비를 합한 금액의 10%를 넘지못하며 산업용지 및 공장 등의 임대기간은 5년이상으로 의무화 된다. 통상산업부는 15일 공장을 임대한 중소기업이 안정적으로 기업활동을 할 수 있도록 하기 위해 이같은 내용을 담은 공업배치 및 공장설립법 시행령 개정안을 마련,관계부처간 협의에 들어갔다. 개정안에 따르면 임대사업자가 공장 등을 자주 사고 파는 부동산투기행위를 하지 못하게 하기 위해 임대개시일로부터 10년이 지나야 부동산을 팔 수 있도록 했다.그러나 다른 임대사업자에게 공장 및 공장부지를 넘기거나 임대사업자의 파산 및 기타 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없어 관리기관의 승인을 얻은 경우에는 예외를 인정받을 수 있다. 임대사업자가 임대사업을 계속하지 못할 상황이 되면 해당 산업용지를 임차한 사람이나 임대사업 관리기관에 양도하도록 했다. 이밖에 임대사업자 또는 임차인은 계약기간 만료 3개월전에 상대방에게 임대계약의 경신을 청구할 수 있고 상대방은 특별한 사유가 없으면 이에 응하도록 했다.임대사업자가 임대계약 경신을 거절한 경우 임차인은 임대사업자에 대해 해당용지 및 공장 등의 매수를 청구할 수 있게 했다.〈임태순 기자〉

감사원은 17일 회사 부동산의 무단 전대를 방치한 책임등을 물어 한국담배인삼공사 고위간부 9명에 대해 문책을 요구했다고 밝혔다. 감사원은 지난해말 전매사업 재산관리실태 감사결과 담배인삼공사 대구제조창등 3개기관은 보유건물 8개와 부지 3만9천㎡를 담배인삼공제회등에 임대했으나 임차인들이 계약조건을 어기고 건물을 3∼4단계에 걸쳐 무단 전대한 사실을 확인했다.〈서동철 기자〉

◎1가구 1주택 3년 보유하면 양도세 면제/분양보증제 강화… 업체 부도나도 입주자 보호/우선변제 전세보증금 1,200만원으로/연30일이상 농사지으면 농지취득 가능/18평이하 미분양주택 2,500만원 대출/옵션비용 표준건축비의 15%까지 늘려 금융실명제에 버금가는 혁신적인 제도로 일컬어지는 부동산실명제가 지난해부터 실시되면서 부동산 관련제도도 크게 변하고 있다.올해부터 달라지는 제도를 살펴본다. ◇개정된 소득세법 시행령=재정경제원이 지난해 12월11일 확정,올해부터 실시하는 「세법시행령 개정」에 따르면 1세대 1주택의 경우 3년만 보유하면 거주여부와 관계없이 양도세가 면제된다. 또 새 집을 산 뒤 일시적으로 1세대 2주택이 됐을 경우 새 집으로 주민등록을 옮기지 않더라도 새 집을 취득한 날로부터 1년 안에 옛 집을 팔면 양도세를 비과세한다. 그러나 지난해까지만 해도 질병이나 사업상 형편등으로 이사할 경우 「1세대 1주택 양도세 비과세요건」을 충족시키지 못해도 양도세가 비과세됐으나 올해부터는 사업상 형편이 과세예외사유에서삭제되는등 비과세요건이 강화됐다. ◇개정된 농지법=개정된 농지법에 따라 농지취득이 쉬워진다.종전까지는 농지를 구입하기 위해서는 농지매매증명을 반드시 받아야 했으나 올해부터는 농지취득자격증명만 있으며 가능하다. 또 지난해까지는 토지소재지에 가구원 모두가 주민등록을 옮겨 6개월이상 거주하고 통작거리도 20㎞를 넘지 말아야 됐으나 1년중 30일이상 또는 주요농작업에 3분의 1이상만 종사하면 농지취득자격증명을 받을 수 있다.공동주택용지 전용가능면적도 5천㎡에서 1만㎡(3천3백평)까지로 늘어났다. ◇개정 주택공급에 관한 규칙=입주자는 시공업체가 부도가 나더라도 주택보증제가 주택사업공제조합이 준공 때까지 1백% 보장하는 분양보증제로 일원화돼 보호를 받을 수 있게 됐다.개정규칙이 시행되기 전에는 착공보증제와 분양이행보증제로 나눠져 있었다. 주택을 이미 갖고 있더라도 60세이상 부모를 모시고 있으면 주택청약자격을 인정하는등 주택청약 인정범위도 확대됐다.전용면적 18평이하 소형주택에 당첨됐더라도 분양일로부터 10년이지나면 1순위자격을 회복,다시 청약신청을 할 수 있다. ◇개정된 주택건설촉진법 시행령·시행규칙=분양주택 임대제한규정이 폐지됨에 따라 분양받은 뒤 곧바로 세를 놓을 수 있게 됐다.주상복합건물의 아파트면적비율도 종전 50%미만에서 70%미만으로 상향조정됐다. 또 「주상복합건물 2백가구이하 건설시 사업승인제외」규정이 폐지됨에 따라 2백가구이상을 지을 경우 사업승인을 받지 않아도 된다. ◇개정된 임대주택법 시행규칙=올해부터 분양전환 사전예고제가 시행됨에 따라 임대아파트사업자는 입주자모집때 분양전환시기·전환자격·산정기준등을 입주공고 전에 밝혀야 한다. 임대주택 분양전환은 총임차인의 3분의 2이상이 합의하면 가능하며 분양가격은 입주당시 분양가와 분양전환시점의 감정가 사이 차액을 절반으로 나눠 추가부담하면 된다. ◇주택임대차 보호법 개정=지난해 10월19일부터 시행한 「주택임대차보호법」에 따라 소액주택세입자의 우선변제금액과 우선변제대상 전세보증금이 크게 올랐다. 우선변제금액의 경우 상한액이 서울등 직할시는 2천만원,기타지역은 1천5백만원에서 모두 3천만원으로 상향조정됐으며 우선변제대상 전세보증금도 서울·광역시 1천2백만원,기타지역 8백만원으로 각각 올랐다. ◇주차장설치비 현실화=지하주차장 설치비를 현행 건축비의 70%에서 80%로 올려 현실화했다.사양선택제도 전용면적 18평이하 주택까지로 확대했으며 사양선택에 따른 추가비용은 표준건축비의 9%이내에서 15%이내로 범위를 넓혔다. 소비자가 스스로 내장제를 설치할 수 있는 마이너스옵션제를 도입하고 아파트 발코니에 섀시 창문을 주택사업자가 설치할 수 있도록 했다. ◇미분양주택 구입시 특혜=지난해 11월8일 발표한 「주택시장안정대책」에 따라 올해 안에 미분양아파트를 구입하면 각종 금융 및 세제혜택이 주어진다. 금융상 혜택으로는 18평이하 주택은 가구당 1천6백만원에서 최고 2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.금리는 12평형이 연 7.5%,15평형은 연 8.5%,18평이하는 9.5%로 1년 거치,19년 분할상환이며 18평초과 25.7평이하는 주택은행의 일반자금으로 가구당 3천만원까지 대출이가능하다. 세제상 혜택은 주택매입 관련 대출금의 상환이자 30% 상당액을 연말소득정산때 세액에서 공제해준다.세액공제를 받을 수 있는 기간은 대출금을 모두 갚을 때까지다. 예컨대 2천5백만원을 연 10%로 빌려쓴다면 연 75만원의 혜택이 있다.대상은 무주택자 또는 현재 주택 1채를 보유하고 있고 미분양아파트를 구입한 뒤 보유주택을 파는 대체취득자에 한한다. 미분양아파트를 올해 안에 구입해서 5년이상 임대한 뒤 매각하는 경우에는 양도세 특별세율인 20% 또는 종합소득세 과세세율중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.

◎공정위 표준약관 마련 앞으로 아파트 입주때 등기면적이 분양계약 당시의 면적보다 좁을 경우 입주자가 그 차액에 해당하는 금액을 돌려받을 수 있다. 근무지 변경이나 해외 이주,질병치료 등 불가피한 사유가 생기면 위약금을 물지 않고 아파트 분양계약을 해제할 수 있으며,임차인의 귀책사유로 임대차계약을 해제할 때는 이제까지 임대보증금의 10%를 물었으나 앞으로는 연간 임대료의 10%만 물면 된다. 공정거래위원회는 7일 이같은 내용의 「아파트 분양 및 주택 임대차에 관한 표준약관」을 대한주택협회 등과 마련,주택건설업체들이 사용토록 했다.새 표준약관은 93년 개정된 「약관의 규제에 관한 법률」에 따라 만들어진 최초의 표준약관으로 아파트 공급업자의 횡포를 막고 임차인 등 약자의 권리보호에 초점이 맞춰졌다. 표준약관은 아파트의 경우 전용면적과 공용면적 등으로 면적표기를 구체화하도록 했다.

◎새달부터 「분양 사전예고제」 실시 새달부터 주택임대사업자가 입주자를 모집할 때는 임대가격과 함께 임대 당시 분양가도 공고해야 하는 등 분양 사전예고제가 실시된다. 건설교통부는 24일 주택 임차인의 권익보호를 위해 이같은 내용의 「임대주택법 시행규칙 개정안」을 확정,시행한다고 발표했다.지금까지 임대사업자는 분양전환 시기와 분양가격 산정기준만 일간지나 잡지 등에 공고해 왔다. 최종 분양가는 임대입주자를 모집할 때 공고한 분양가와 나중에 실제 분양될 때의 분양가를 합한 액수를 나눈 금액으로 하도록 했다.또 임차인이 충분한 시간을 갖고 분양신청금을 마련할 수 있게 시장·군수가 임대차기간 만료 6개월전에 분양전환을 임대사업자에게 권고토록 했다.

□지난 1월 정부의 교육개혁안이 발표된 이후 세부 추진방안에 대한 여러가지 언론보도가 많아 혼란스럽다.세부계획이 어떻게 추진되고 있는가=교육부는 교육개혁의 차질없는 추진을 위해 차관을 위원장으로 하는 교육개혁추진위원회를 발족,실천계획의 수립과 추진업무를 총괄하면서 교육개혁추진 실무작업반을 별도로 구성해 운영하고 있다. 또 시·도 교육청에도 교육개혁추진위원회를 구성했으며 개혁방안의 책자 2만여부를 각급 학교와 기관에 배포했다. 97년부터 국어 영어 수학 위주의 대학별 고사를 폐지하고 사립대에 입시자율권을 보장함에 따라 각 대학은 자체 입시방안을 마련하고 있다. 96년부터 시행되는 평준화 해제 문제도 교육청별로 마련하고 있어 곧 발표될 것이다.서울의 경우는 학군을 5∼6개로 묶는 방안도 고려되고 있지만 학군은 그대로 두고 인접학군에도 지원할 수 있게하는 안도 유력하다.8월말까지는 확정,발표할 것이다. 학교운영위원회의 운영 방안과 구성 문제는 이미 공청회와 전문가 협의를 거쳤으므로 이달 안에 운영방안을 확정해 2학기부터 시범 운영할 계획이다. 5살 어린이의 국민학교 취학은 수용능력에 따라 생년월일이 빠른 순으로 선별 취학시키면 내년부터라도 시행할 수 있으나 구체적인 시행방안과 취학아동 선발 등의 문제는 11월쯤까지 공청회 등을 통해 여론을 수렴해 결정할 방침이다. ◎“공무원 부정·무사안일” 비난 높은데/사회봉사교육 강화… 공익정신 함양 □삼풍백화점 붕괴사고를 비롯한 대형사고가 있을 때마다 공무원들의 부정과 안일한 근무자세를 비난하는 소리가 높다.공무원들의 공익 정신을 높이는 조치는 없는가=이번 삼풍백화점 붕괴사고에서 보여준 국민들의 헌신적인 봉사활동은 공직사회에 자극제가 되었다. 이번 사고에도 일부 공직자의 비리가 연루된 것으로 드러나 공직자들의 기강확립은 물론 공익정신을 함양해야 한다는 목소리가 높다. 내무부는 삼풍사고를 계기로 일선 공직자들의 도덕 재무장 노력이 절실하다고 보고 지방 공무원을 대상으로 하는 3주 이상의 모든 교육·훈련 과정에 사회봉사 활동 과목을 넣어 「인성 교육의 장」으로 활용키로 했다. 실제로 지난 7일 지방행정연수원(경기도 수원)에서 5월부터 6개월 코스로 「중견간부 양성과정」 교육을 받는 교육생 50명이 수원시 감천동 중앙양로원을 찾아 주변을 말끔히 청소하고 빨래를 해주는 등 2시간 동안 봉사활동을 했다. 또 지난 3월부터 1년 일정으로 「고급간부 양성과정」을 밟고 있는 시·도 과장급의 고위 공직자 36명도 오는 21일 수원시 정자동의 아동복지시설인 효행원을 찾아 주변 청소,어린이 목욕시키기,공부지도 등 봉사활동을 갖기로 했다. 내무부는 교육생은 물론 일선의 모든 공직자들에게도 사회봉사 활동을 적극 권유하는 한편 새로 공개 채용하는 공직자들도 임용에 앞서 사회봉사 교육을 반드시 받도록 함으로써 공익정신을 키우기로 했다. ◎주택임대업자 양도세 감면요건은/5가구이상 5년넘게임대해야 혜택 □주택임대 업자에게는 주택을 팔때 양도소득세를 감면해 준다는 보도가 있었는데 주택을 임대하면 무조건 양도소득세가 감면되는가=아니다.우선 5가구 이상을 임대해야하고 관할구청에 주택임대사업자로 등록해야 주택을 팔 때 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.그리고 요건별로 감면율도 다르다. 85년 말 이전에 지은 주택 중 단독주택(다가구 주택 포함)은 장기임대에 따른 양도세 감면 혜택이 없다.아파트등 공동주택은 감면대상이 된다. 감면율은 95년 이전에 신축된 공동주택과 86년부터 94년말 사이에 지은 단독주택은 5년 이상 임대할 경우 50%,10년 이상 임대할 경우 양도세 전부를 면제해 준다. 95년 이후에 신축된 주택은 5년 이상만 임대해도 전액 면제다.그리고 95년 이후에 지어진 주택에 한해 등록하지 않더라도 5년이상 임대하면 양도세 50%를,10년이상 임대한 경우에는 전액 감면해준다. 임대업자 등록은 임대를 시작한지 3개월내에 주택임대 신고서를 관할 세무서장에게 제출하면 된다.주택을 양도한 뒤에는 임대사업자등록증,임대차계약서 사본,임차인의 주민등록 등본 또는 주민등록증 사본,임대주택에 대한 등기부등본이나 토지및 건축물 대장등본을 첨부해 세액면제 신청서를 내야 한다.

◎남북 잇는 내륙간 수로망 건설/도시철도 중심 대중교통 확립 정부는 12일 서·남해안 일대를 중화학 산업기지로 만들고 전 국토를 녹지 축으로 연결하는 등 6개 부문의 제 3차 국토종합 개발계획 수정 지침을 마련했다. 건설교통부는 지난 2월23일 세계화와 지방화 및 통일에 대비해 중장기 국토개발 계획을 새로 짜겠다고 밝히고 그 골격만 제시했었다.수정 지침은 지역개발 및 국토이용관리,교통,물류 및 정보통신,산업입지,주택도시,자원 및 환경 등 6개 부문의 추진 사항을 제시했다.주요 내용을 요약한다. ▷지역개발 및 국토이용관리◁ 경부 축에 대응한 새로운 국토 축을 개발한다.낙후 지역을 개발촉진 지구로 지정하고 도서 지역은 육지와 연결,개발을 촉진한다.준농림 지역의 자연 경관과 환경이 훼손되지 않도록 토지의 개발 기준을 설정한다. ▷교통◁ 북한 지역을 잇는 고속도로와 철도망을 구축,시베리아 횡단철도(TSR) 및 중국 횡단철도(TCR)와 연계한다.서해안 고속도로를 조기 완공하고 국토를 순환하는 도로와 광역권 연계 도로를 새로 뚫는다.항만을 기능별로 특화하고 도시철도 중심의 대중교통 체계를 확립한다.영종도 국제공항을 동북아의 거점 도시로 육성하며 혼잡 통행료를 부과,자가용 승용차의 도심 진입을 억제한다. ▷물류 및 정보통신◁ 항만과 공항·산업기지를 잇는 연계 교통망을 구축하고 남북을 잇는 내륙간 수로망을 건설한다.2015년까지 음성·데이터·영상 등을 전송할 수 있는 「정보 고속도로망」을 구축하고 한반도를 중심으로 한 해저 광케이블을 건설한다.저궤도 위성사업에 참여하는 한편 세계화 전략 기지로 국제 정보도시를 건설한다. ▷산업입지◁ 아산만·광양만·목포 및 군산·장항 지역을 원재료 및 소재,중기계,수송기계 등의 산업기지로 육성한다.대도시와 지방의 중소도시는 정보·지식·첨단산업 위주로 지원하고 농촌지역은 일상 생활용품이나 전문 부품 위주의 생산시설을 갖추도록 한다. ▷주택 및 도시◁ 매년 55만 가구의 주택을 짓는 한편 임대 주택을 많이 공급한다.임차인의 권리를 보장하고 생활 방식의 변화에 맞춰 노인 주택과 독신자 주택을 공급할 수 있는 제도적 기반을 다진다.국민주택기금의 지원 대상을 최저소득 계층으로 넓히고 공공주택 금융은 저소득 계층에만 지원한다.민간 주택금융은 자율화한다.주택채권의 발행을 확대하고 공해 방지와 환경 보호를 위한 환경도시(에코폴리스)를 시범적으로 개발한다. ▷자원관리와 환경◁ 경인운하의 건설과 함께 남한강과 다른 수계를 잇는 내륙운하의 건설을 검토한다.천연가스(LNG)의 공급망을 전국으로 확대하고 금강산과 설악산 및 중서부 민통선 지역의 관광자원을 북한과 공동 개발한다.전 국토를 생태적으로 연결하는 녹지 축을 조성하고 야생 동식물과 이들의 서식지를 보호한다.

◎서울지법,“무조건 집비우라” 다세대주택 세입자가 층과 호수를 밝히지 않고 전입신고를 하면 경매 등으로 집이 다른 사람에게 넘어갔을 때 전세보증금을 돌려받지 못한다는 판결이 나왔다. 서울지법 합의21부(재판장 손기식 부장판사)는 17일 경매에서 서울 성북구 돈암동 다세대주택을 낙찰받은 조모씨(서울 성북구 정릉동)등 5명이 최모씨등 전세입주자 5명을 상대로 낸 가옥명도청구소송에서 이같이 밝히고 『층과 호수를 기재한 최씨등 3명은 전세보증금을 돌려받고 집을 비우되 이를 기재하지 않은 김모씨는 무조건 집을 비우라』고 밝혔다. 현행 주택임대차보호법은 전세등기를 하지 않아도 전입신고만 하면 임차권을 보호받도록 규정하고 있으나 이번 판결은 전입신고규정을 엄격히 해석한 것으로 주목된다. 재판부는 판결문에서 『주택임대차보호법 3조1항에 「임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 입주와 전입신고만 하면 제3자에 대해 효력이 생긴다」고 규정하고 있다』고 전제,『그러나 동·호수를 기재하지 않고 전입신고를 했다면 제3자가임대차관계를 명확히 알 수 없는만큼 이 조항의 보호를 받지 못한다』고 밝혔다. 최씨 등은 93년11월 황모씨 소유의 다세대주택을 경락받은 뒤 황씨가 계약한 임대차기간이 끝나자 92년부터 이 건물에 전세입주해온 최씨 등을 상대로 『집을 비워달라』며 소송을 냈다.

◎공정위/현대·삼성 등 불공정계약 시정령/과다 연체료·임차권 담보금지등 대상/임차인 4만3천여명 보호 장기 임대주택의 보증금을 일방적으로 올리거나 위약금 또는 연체료를 과다하게 물리고 임차권의 담보제공을 금지하는 등 서민들을 상대로 횡포를 부리던 주택건설업체들이 무더기로 적발돼 공정거래위원회의 시정명령을 받았다. 공정위는 15일 장기 임대주택의 임대차계약중 일부 내용이 불공정하다는 진정에 따라 31개 건설업체의 계약서를 심사한 결과 19개 조항이 약관규제법에 위반되는 불공정조항임을 밝혀내고 이들 회사에 해당 조항들을 삭제 또는 수정하라고 지시했다.이 조치로 모두 4만3천10여명의 임차인들이 주거안정을 위한 권익을 보호받게 됐다. 삼성·우성·한양·동아·태영 등 8개 업체는 임대조건을 일방적으로 올린뒤 이를 임차인들이 수락하지 않으면 계약이 자동적으로 해지되도록 했다.현대·삼성·대우·선경·동아·경일 등 27개 업체는 ▲주택관리를 위해 사업자가 금지하는 행위 ▲공익성을 저해하는 행위 ▲입주자들에게 피해를 주는 행위 등 막연하고 포괄적인 사항을 어기면 일방적으로 계약을 해지했다. 공정위는 특히 롯데·건영·삼익 등 27개 업체가 계약의 중도해지시 6∼12개월치 임대료를 위약금으로 받거나,한신공영·벽산 등 5개 업체가 임대료와 관리비의 연체료를 5%씩 물리는 조항은 고객에게 지나치게 부담을 지우는 행위라고 지적,각각 월 1개월분과 이자제한법의 최고한도인 연 25%이하로 낮추라고 지시했다. 임차권의 담보제공을 금지한 현대·삼성·선경 등 28개 업체의 계약서 조항도 불공정한 것으로 지적됐다. 회사별로는 경일건설이 15개로 가장 많고 삼성·롯데(각 14개),건영·동남주택산업·남영토건·시대종합건설(각 12개)의 순이다.

◎임대사업자엔 면세 혜택 앞으로 임대주택에 하자가 발생하거나 집주인이 하자를 제대로 고치지 않을 경우 세입자도 임대차계약을 해지할 수 있다. 개인이나 법인이 5가구이상의 주택을 새로 짓거나 타인으로부터 사들여 임대사업자로 등록하면 양도세·취득세·등록세 등의 세금을 면제받으며 주택임대사업을 할 수 있다. 건설부는 1일 이같은 내용의 임대주택계약법 시행규칙개정안을 공포,2일부터 시행한다고 밝혔다.개정안은 주택의 하자책임이 임대인에게 있을 경우 임대차계약을 세입자(임차인)가 해지할 수 있는 권한을 명문화했다. 또 임차인이 1년이상 해외에 머물거나 생업·질병·상속 등으로 거주지를 옮길 경우 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 있도록 했다.임차인이 임대주택을 분양받으려면 공공임대주택의 경우 입주 때부터 매각할 때까지 무주택이어야 하나,민간임대주택은 매각당시만 무주택이면 된다. 임대사업자로 등록한 뒤 5년간 임대하고 주택을 팔면 양도세는 전액면제된다.또 18평이하의 주택을 5년이상 임대하면 취득세와 등록세가 면제되고 재산세는 50% 감면,종합토지세는 분리과세한다.