전세자금을 마련할 때 도움을 받을 수 있는 방법은 크게 두 가지다. 국민주택기금에서 낮은 이자로 대출금을 빌리거나, 은행에서 전세자금대출 상품을 통해 마련하는 방법이 있다. 담보 없이도 주택금융공사에서 보증을 받아 대출할 수 있다. 전세자금 대출을 받기 전에 가장 주의를 기울여야 할 부분은 대출 대상이 되는지 사전 확인하는 것이다. 일반적으로 전세대출은 등기부등본, 건축물관리대장 등 공부상 주택으로 돼 있어야만 대출을 받을 수 있다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않는다. 옥탑방, 지하실 등도 상거래상 전세거래를 하지만 대출 대상은 아니다. 임차인도 모르게 전세목적물에 압류가 되어있는 경우도 있기 때문에 전세계약 전에 부동산등기부등본을 확인해 보아야 한다. 전세자금을 가장 싸게 마련할 수 있는 방법은 국민주택기금을 활용하는 것이다. 낮은 금리에 부채비율과 무관하고 중도상환에 따른 수수료가 없다. 전용면적 85㎡ 이하의 주택만 해당되며, 우리·농협·신한·하나·기업은행에서만 취급한다. 근로자·서민 주택전세자금 대출은 최근 연도 또는 최근 1년간 소득(급여)이 3000만원 이하인 사람만 신청할 수 있다. 수당, 상여금 등은 제외한 급여만 계산하므로 이보다 소득이 많은 사람도 대출을 받을 수 있다. 대출 신청일 현재 만 20세 이상 가구주 또는 가구주로 인정되는 사람 가운데 가구원 모두 6개월 이상 무주택자여야 한다. 전세금의 70% 이내에서 최고 6000만원까지 대출을 받을 수 있고, 3자녀 이상 다자녀가구는 8000만원까지 가능하다. 대출기간은 2회 연장이 가능하며 최장 6년까지 쓸 수 있다. 현재 금리는 연 4.5%로 변동금리다. 저소득가구 전세자금대출은 지방자치단체장의 추천을 받은 사람만 할 수 있다. 전세보증금의 70% 이내에서 2800만~4900만원 대출이 가능하고, 다자녀가구는 3500만~5600만원 가능하다. 금리는 연 2.0%(변동금리)로 15년간 장기 대출이고, 대출금액의 50% 내에서 만기일시상환이 가능하다, 일반 시중은행들도 최근 전세대출 상품을 내놓고 있다. 시중은행의 전세대출 상품은 주택의 규모와 상관없이 대출해주기 때문에 85㎡ 이상의 중대형 아파트의 경우 적합하다. 유주택자도 가능하다. 시중은행의 평균 금리는 7.03%다. 주택금융공사는 별도의 담보나 연대보증 없이 은행에서 전세자금을 대출받을 수 있도록 신용보증을 서준다. 만 20세 이상 부양가족이 있는 가구주만 가능하고, 결혼 예정자나 소득이 있는 단독가구주도 이용할 수 있다. 연간소득의 최대 2배, 1억원 이내에서 전세보증금의 70%까지 보증 지원을 받을 수 있다. 단 대출금리 이외에 보증금액 0.3~0.4%를 부담해야 한다. 신용등급이 낮은 사람이나, 금융채무불이행자(예전의 신용불량자) 기록이 있는 사람은 발급 대상에서 제외될 수 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

이명박 대통령이 대선 후보때 살았던 서울 가회동 한옥이 1년 반째 주인을 찾지 못한 채 빈집으로 남아 눈길을 끈다. 　이 대통령은 한옥 밀집지인 북촌(北村)에 있는 이 주택에 서울시장 퇴임을 앞둔 지난 2006년 6월부터 살았다.강남 논현동에 살던 이 대통령은 “서울 한옥에 대한 관심을 높이고 역사를 보존하는 데 도움이 될 것 같다.”는 이유로 이사를 결정했다.그러나 “대선을 앞두고 풍수지리학적으로 기(氣)가 좋은 가회동을 임시 거처로 삼은 것”이라는 소문도 돌았다. 　이 대통령은 대선에서 승리를 거둔 뒤 지난해 2월 “제2의 고향”이라는 말을 남기고 가회동을 떠났다.보증금 7억원에 전세로 살았던 이 집의 계약은 지난해 7월말까지였던 것으로 알려졌다. 　집주인은 20여년째 인사동에서 음식점을 운영한 이모(50)씨로 지난달 말 한 언론매체와의 인터뷰를 통해 “이 대통령과는 10여 년 전부터 같은 삼청로타리 회원으로 알게 됐다.”고 전했다. 　이씨는 지난해 6월쯤 이 주택을 전세와 매매로 동시에 내놓았다. 　당시 가회동 인근 한 부동산중개업소는 “그 한옥이 50억원에 매물로 나왔다.”며 “처음에는 전세로 내놨지만 임차인이 나서지 않자 집주인이 매물로도 내놓은 것 같다.”고 말했다. 　가회동 주택은 대지 약 363㎡에 한옥 두 채와 별채 한 채 등 3개 건물로 구성됐다.50억원이라는 가격을 기준으로 하면 3.3㎡(1평)당 4500만원 선이다. 　인근 부동산 중개업자는 인터뷰에서 “집주인이 처음엔 50억원이라고 불렀다가 40억원까지 내렸고,매매가 체결되려면 또 값을 올리는 식으로 이랬다 저랬다 하는 바람에 팔리지 않은 것”이라고 말했다. 　같은 골목 다른 집의 시세인 3.3㎡(1평)당 2500만~3000만원과 비교해 비싸다는 것이다. 　이에 대해 인사동에서 20년째 음식점을 운영한 집주인 이모(50)씨는 인터뷰를 통해 “50억원에 내 놓은 적은 없고,40억원이 좀 넘는 가격으로 내놓았다.”며 “주변 시세대로 한 것이지 ‘대통령 프리미엄’이 붙었다는 건 말도 안 된다.”고 말했다.이 대통령이 살았을 때 7억원이던 전세보증금에 대해 “10억원으로 올렸다가 나가지 않아서 8억5000만~9억원 정도로 내렸다.”고 전했다. 　이씨는 “30명 넘는 사람들이 집을 보러 왔지만 “’남들의 시선을 받게 되는 거 아니냐.’ ‘안기부(국가정보원)에서 조사를 받는 것 아니냐.’고 걱정을 하며 부담을 느낀 것 같다.”고 말했다. 　이 대통령은 지난 3월 재산을 공개할 때까지도 이 집에 대한 전세 보증금을 돌려받지 못했다.집주인 이씨는 “당시 여유 자금이 없어 4월에 모두 돌려 드렸다.”고 말했다. 　한편 이씨는 집을 팔지 않고 9월쯤에 입주해 음식 공방이나 요리연구실로 활용할 계획이라고 밝혔다. 　인터넷서울신문 최영훈기자 taiji@seoul.co.kr

정부가 저소득층의 주거비 부담을 줄이기 위해 월세 비용에 대해 연간 300만원 한도에서 소득공제를 해 주기로 한 조치<서울신문 6월21일자 1·8면>가 월세 인상 등 엉뚱한 부작용으로 이어질 가능성이 우려되고 있다. 월세를 놓으면서도 이에 따른 임대소득세를 내지 않기 위해 당국에 신고하지 않는 사람들이 많았던 터라 이들이 월세 인상 등의 방법으로 세금 부담을 벌충하려 들 가능성이 높기 때문이다. 21일 기획재정부에 따르면 이번 소득공제 조치의 혜택을 입는 저소득 근로자 가구는 100만가구 정도로 추산된다. 정부는 이들에게 평균 9만원 안팎의 세금경감 혜택이 돌아갈 것으로 보고 있다. ●100만 저소득 근로자 수혜 기대 현행법상 ▲기준시가 9억원 초과 주택을 갖고 있거나 ▲2주택 이상을 갖고 있는 사람은 월세를 놓을 경우 임대소득세를 내야 한다. 연간 임대 수입이 1200만원 이하인 경우, 6% 세율이 적용돼 한 달치 월세의 70% 정도를 세금으로 내야 한다. 하지만 월세를 놓고 있는 집주인들이 당국에 신고를 하지 않는 경우가 많은 게 현실이다. 하지만 저소득 근로자들이 소득공제를 받으려면 국세청에 신청을 해야 한다. 결과적으로 월세를 꼬박꼬박 받으면서도 세금을 피해 당국에 신고를 하지 않고 있던 집주인들은 세원이 노출될 수밖에 없다. 이는 세원 확대를 위해 정부가 의도했던 것이기는 하지만 집주인들이 세입자들에게 무리한 요구를 하는 상황이 우려되고 있다. 집주인들이 세입자의 소득공제 신고 때문에 새롭게 내게 된 자신의 임대소득세 만큼을 세입자에게 떠넘길 가능성이 있다는 것이다. 다가구·다세대 월세 주택이 많은 서울 보라매동의 공인중계사 관계자는 “집주인들은 기회가 없어서 월세를 더 못 올리는 판국인 만큼 오른 세금보다 더 많이 월세를 받으려고 하거나 월세를 전세로 돌릴 것”이라면서 “저소득층에 대한 지원은 당연히 좋지만 요즘처럼 어려운 시절에 없는 사람만 자칫 더 힘들어질 수 있다.”고 말했다. ●월세로 세금 벌충 부작용도 정부도 부작용의 가능성은 있다고 본다. 기획재정부 관계자는 “일부 집주인이 세금을 내게 된 부분만큼을 월세에 전가할 수 있다는 점을 주시하고 있다.”고 말했다. 하지만 부작용이 크지 않을 것이라는 관측도 많다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등을 제외하고 기준시가 9억원 이상인 주택을 찾기 쉽지 않다는 것이다. 또 다른 재정부 관계자는 “세입자가 소득공제 신청을 올해 당장 하더라도 집주인이 이를 알 수 없고, 만일 집주인이 세원을 숨기고 있다면 이듬해 가산금을 포함한 세금을 납부해야 한다.”면서 “소득세에 가산금까지 내야 한다는 불안감에 집주인들이 대거 임대 소득을 신고할 가능성도 높다.”고 말했다. 한국공인중개사협회 부동산정책연구소 관계자도 “이번 대책은 임대 소득세를 새로 걷겠다는 게 아니라 임차인들의 소득공제 혜택을 넓혀주는 데 초점을 맞추고 있어 임대료 상승 등 직접적인 영향은 없을 것”이라면서 “다만 1, 2년 뒤에는 문제가 발생할 수 있는 만큼 정부의 관련 대책이 추가돼야 한다.”고 조언했다. 이두걸 이경주기자 douzirl@seoul.co.kr

최근 전세난이 심화되는 가운데 은행권이 전세대출 상품을 잇달아 내놓고 있다. 세입자들의 어려움을 덜어주겠다는 취지를 내세우고 있지만, 주택담보대출 영업 위축으로 새로운 고객 확보가 필요한 은행들의 속사정도 깔려 있다.17일 금융권에 따르면 IBK기업은행은 전날 ‘아파트 전세대출’ 상품을 내놓았다. 서울보증보험의 보증서를 담보로 하되 전세보증금의 60% 안의 범위에서 대출해 준다. 대출 최대한도는 전세자금은 2억원, 생활자금은 1억원이다. 대출기간은 최고 2년이며 전세계약 연장 땐 대출 연장도 된다. 대출을 받으려면 가구주가 부동산중개업소를 통해 전세계약을 체결하고 전세금의 10%를 계약금으로 지급하고 나서 집주인의 전세자금 채권양도에 대한 동의를 받으면 된다.경남은행도 비슷한 상품을 내놨다. 만 20~60세 이하 가구주의 전국 모든 아파트가 대상이며, 역시 임차보증금의 10% 이상을 계약금으로 내야 대출자격을 준다. 부동산 등기부등본상 임대인 소유권 행사에 제한이 없어야 하고 임대계약서상 임차인과 대출신청인도 같아야 한다. 대출 한도는 기업은행 상품과 같다. 이자만 갚다가 만기(최대 2년) 때 원금을 한꺼번에 갚으면 된다.다른 은행들도 기존에 출시한 전세보증대출 상품 홍보를 강화하고 있다. 신한·우리 은행, 농협은 각각 ‘신한전세보증대출’, ‘우리V전세론’, ‘NH아파트전세자금대출’을 판매 중이다. 대출 한도(2억원)와 계약금 조건은 기업은행과 같다. 단 이들 상품은 일반적으로 은행에서 판매하는 국민주택기금 대출이나 주택금융공사 보증 상품보다 상대적으로 대출액이 높아 총부채상환비율(DTI) 40% 안에서만 대출이 가능하다. 수도권과 광역시 아파트로 대출 대상 제한도 따른다. 군(郡) 이하 지역 아파트는 대출대상이 아니다.전세대출액이 최대 3억원인 상품도 있다. 하나은행에서 취급하는 ‘아파트 전세론’은 전세보증금 70% 범위 안에서 신규 전세자금은 최고 3억원, 생활안정자금은 1억원까지 빌려준다. DTI 기준이 30%로 다른 은행보다 엄격하다. 만기 연장 없이 최대 2년까지만 대출 가능하다.최재헌기자 goseoul@seoul.co.kr

도급공사를 맡겼다 부실 시공으로 세입자가 침수피해를 봤다면 집 주인도 80%의 배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사43단독 차은경 판사는 문구류 도매업체인 M사가 임대한 건물이 침수되면서 문구류가 파손됐다며 건물주인 이모씨 등을 상대로 낸 손해배상청구 소송에서 “피고는 손해액의 80%인 1억 4300만원을 지급하라.”고 원고 승소 판결했다고 17일 밝혔다.M사는 2006년 4월 이씨 등과 임대차계약을 맺고 서울 논현동 건물을 사용하면서 지하 1층에 문구류를 보관해 왔다. 그런데 2007년 8월 이씨 등이 1층 싱크대 수도배관공사를 시공업체에 맡겼다가 부실시공으로 지하 1층으로 물이 흘러 들어가 문구류가 침수됐다.재판부는 “임대인이 제3자에게 건물 수선을 맡겼다 부실시공으로 임차인에게 손해를 입힌 경우 임대인에게도 귀책사유가 있다.”면서 “임대차계약에 따른 채무불이행으로 손해배상 책임을 져야 한다.”고 판단했다. 하지만 재판부는 “원고도 건물 지하층에 침수 피해를 입기 쉬운 문구류를 보관하면서 방수재질의 덮개를 씌우는 등 보관상의 주의의무를 다하지 않았고, 침수 피해 후에도 피해를 줄이기 위한 적극적인 노력을 하지 않았다.”면서 책임을 제한했다.유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr

회사원 A씨는 최근에 직장을 그만둔 뒤 장사를 하기 위해 서울의 한 상가를 임차보증금 1억원, 차임 월 100만원에 임차했다. 하지만 상업에는 종사해본 적이 없는 A씨가 막상 장사를 시작하려니 두려운 마음부터 든다. 어떤 권리를 보호받을 수 있는 것인지, 따로 등록할 서류는 없는지 궁금하다. Q 상가건물 임대차보호법은 무엇이고, 어떤 부분에 있어 보호를 받을 수 있나. A 상가건물 임대차보호법은 소상인을 보호하기 위한 법으로 보증금이 일정한 범위 이내인 임대차에 한해 적용된다. 현재 기준은 ▲서울 2억 6000만원 ▲수도권 중 과밀억제권역 2억 1000만원 ▲광역시 1억 6000만원 ▲그 밖의 지역 1억 5000만원 이하다. 다만 임차보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임에 100을 곱한 금액을 합산해야 한다. 사례의 경우 임차보증금이 1억원이고 차임 100만원에 100을 곱하면 1억원이기 때문에 이를 합하면 보증금액은 2억원이 된다. 상가가 있는 지역이 서울이고 보증금이 2억 6000만원 이하이므로 A씨는 법의 보호를 받을 수 있다. 법상 보호받을 수 있는 구체적인 권리는 다음과 같다. ●상가의 양수인에 대한 대항력 취득 A씨가 상가를 인도받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 발생한다. 따라서 그 이후에 그 상가를 양수한 사람에게 임대차의 존속을 주장할 수 있다. 양수인이 임대인의 지위도 승계하기 때문이다. 임대차가 종료된 경우에는 양수인에게 임차보증금을 돌려달라고 청구할 수 있다. ●우선변제권 취득 임대차계약서에 확정일자가 있을 때는 전세권 내지는 근저당권 등기가 없어도 공매 절차에서 우선변제를 받을 수 있다. 확정일자는 관할 세무서장으로부터 받을 수 있다. 다만 확정일자 이전에 성립한 담보권보다는 후순위이다. ●소액보증금 최우선변제권 취득 보증금이 일정액 이하인 임대차일 때는 영세한 상인을 보호하기 위해 선순위 담보권이 있는 경우에도 보증금 중 일정한 금액을 우선 변제받을 수 있다. 이를 위해서는 앞서 살펴본 대항력, 즉 상가의 인도와 사업자등록 신청을 임대차건물에 대한 경매신청 등기 전에 갖춰야 한다. 최우선변제를 받을 수 있는 임대차의 보증금 기준은 ▲서울 4500만원 ▲수도권 3900만원 ▲광역시 3000만원 ▲그 밖의 지역 2500만원이다. 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 ▲서울 1350만원 ▲수도권 1170만원 ▲광역시 900만원 ▲그 밖의 지역 750만원이다. 하지만 사례의 경우 환산 보증금이 2억원으로 서울 지역의 기준인 4500만원을 넘기 때문에 A씨는 최우선변제권은 취득할 수 없다. ●임대차기간의 보호 임대차계약에서 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정했어도 임대차기간은 1년으로 간주된다. 또 임차인이 임대차기간이 만료되기 전 1~6개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하면 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없다. 단 이는 전체 임대차 기간이 5년 이내인 경우에 해당한다. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 크게 임차인의 의무위반과 임대차계약의 종료가 불가피한 경우로 나눌 수 있다. 임차인의 의무위반으로 볼 수 있는 경우로는 3기 이상 차임 연체, 부정한 방법으로 임차, 임대인의 동의 없이 임차목적물 전대, 임차인이 임대목적물을 파손한 때 등을 들 수 있다. 임대차계약의 종료가 불가피한 경우로는 임차목적물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없을 때와 임대인이 임차목적물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축할 때가 해당된다. 김정호 서울중앙지법 부장판사

하반기 주택시장은 상반기와 마찬가지로 지역별, 상품별 양극화가 지속될 것으로 보인다. 강남 재건축, 한강변, 버블세븐, 신역세권, 업무지구, 인기학군 등 국지적으로 재료가 있는 지역의 가격 상승세가 뚜렷할 것이라는 분석이다. 김규정 부동산 114 부장은 “서울·수도권의 주요개발지역 등 재료가 있는 지역을 중심으로 소폭 오름세가 이어지면서 가격 격차가 다시 벌어지고 지역간 양극화가 심화될 가능성이 크다.”면서 “전반적인 부동산경기 회복이 뒤따르기에는 대내외 경기 여건이 아직 불안하다.”고 진단했다. 게다가 정부가 지난 7일 수도권의 주택담보대출 규제를 강화한 것도 투자환경에 변수로 작용할 전망이다. 수도권의 주택담보대출인정비율(LTV)을 50%로 낮춰 단기 투자성 수요를 걸러내고 대출 건전성 관리에 나섰기 때문이다. 실거주 목적의 중저가 주택시장에는 영향이 덜할 것으로 보이지만 투자 성향이 강한 상품이나 지역은 매수심리 위축으로 거래가 소강상태를 보일 가능성이 높다. 대출규제가 강화되면 자금마련 압박이 커져 주택 구매력도 위축이 불가피하다. ●대규모 뉴타운 여전히 매력적 이런 때에는 무엇보다도 중장기적인 느긋한 투자 자세가 필요하다. 단기차익보다는 개발 수혜지를 중심으로 앞으로 서울·수도권의 주거 중심지가 될 곳을 골라서 투자해야 한다. 지역간 가격 격차도 빠르게 다시 벌어지고 있는 만큼 실수요자들이 선호하는 지역의 저가매물 위주로 투자에 나서야 한다. 우선 강남권과 ‘버블세븐’ 등 가격 선도지역이다. 한동안 서울·수도권 주거시장의 ‘랜드마크(상징건물)’ 역할을 유지할 것으로 보이는 만큼 중장기 투자에도 적합하다. 지난해 급락한 가격에 연초부터 급매물 매입 수요가 몰렸다. 최근까지도 호가가 급등하고 이미 고점에 근접한 만큼 하반기 가격급등은 어려워 보이지만 일시적인 가격 등락 과정에서 나오는 저가매물을 길게 보고 매입하는 전략이 필요하다. 자금여력이 있다면 강남권은 사업간소화나 용적률 상향 조정으로 수혜가 예상되는 주요 재건축 단지들을 살펴보고 대표적인 새 아파트와 한강변 개발 수혜가 예상되는 단지들도 살펴볼 만하다. 최근 9호선 개통 호재까지 겹치면서 중소형 가격이 크게 오른 목동 일대는 학군 수요와 강남 직장인까지 관심을 보이고 있다. 분당, 평촌, 용인 등 수도권 버블세븐도 강남 상승 영향으로 가격은 상당부분 회복세를 보였다. 판교 입주를 앞두고 분당~용인 저가 중대형 매물도 공략 대상이다. 장기적으로 주거환경이 크게 개선될 주요 개발 거점지역에 투자하는 것이 현명하다. 여의도, 반포, 압구정 일대를 비롯해 성수, 마포, 용산, 광진구 등지를 폭넓게 살펴볼 수 있다. 사업이 가시화된 대규모 뉴타운 지역도 향후 가격이 오를 가능성이 있다. 재개발 수익성이 많이 떨어지긴 했지만 서울 도심 접근성이 좋은 대규모 뉴타운은 여전히 매력적인 주거지이다. 주택 가격에 많은 영향을 미치는 교통환경이 개선되는 곳도 관심 대상이다. 이미 개통 프리미엄이 붙은 9호선 외에도 3호선 연장구간, 서울~용인고속도로 등 굵직한 교통호재 지역의 중소형 물건을 살펴볼 만하다. ●상품별 차별화 투자전략 더욱 중요 상품별로도 차별화 전략이 필요하다. 아파트 등 주택 투자는 2000년 이후 가격대가 많이 올라 투자성이 낮아졌고, 지난해까지 가격이 많이 빠졌던 급매물도 올 들어 소진됐다. 아파트 투자로 과거와 같은 고수익을 기대하기 어려워졌다는 것이다. 따라서 수익형 부동산을 노리는 것도 한 방법이다. 최근 은행금리가 낮아지면서 오피스텔, 원룸과 같은 전통적인 임대상품 외에도 소형 역세권 아파트나 단독주택, 빌라, 연립 등도 임대를 염두에 두고 매입하는 경우가 늘었다. 주의할 점은 임대사업의 경우에도 안정적인 수익률과 임차인이 확보되는 지역이 따로 있다는 점이다. 수요자 개인의 투자-매입 목적과 여건에 따라서도 상품을 달리해야 한다. 세대 거주가 아니라면 투자 부담이 큰 중대형을 고집할 필요가 없고, 자금 여유가 없다면 내집마련보다는 임대아파트나 서울시 시프트 같은 장기임대상품이 적합하다. 청약통장이 없다면 3순위나 미분양 물량, 계약포기 물량을 살펴볼 수도 있다. ●무주택세대주는 보금자리 등 소형 노려야 새 아파트를 분양받을 때도 지역 선별 원칙은 적용된다. 올 상반기 신규분양시장은 인천 청라지구, 송도신도시 등 투자성 높은 곳에 청약통장이 몰렸지만 전국 미분양 물량이 지난 3월 최고치를 경신하는 등 지방을 중심으로 해소되지 못한 미분양아파트가 지역 분양시장의 걸림돌이 되고 있다. 김학권 세중코리아 대표는 “분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양물량을 고르되 인천 경제자유구역처럼 지역개발에 따른 가치 상승효과가 뚜렷한 곳을 선택해야 한다.”면서 “하지만 가장 중요한 것은 입지인 만큼 분양가에 현혹되지 말고 입지를 따져서 선택해야 한다.”고 말했다. 첫 내집마련을 원하는 젊은층이나 무주택세대주라면 은평뉴타운, 한강신도시 등 중소형 공급이 많고 저렴한 지역을 눈여겨 보고, 9월 사전예약제를 통해 처음 공급되는 강남권 보금자리주택도 적극 공략할 만하다. 중대형 새 아파트로 갈아타기를 시도하는 유주택자라면 현재 입지가 양호한 강남 인근이나 한강변 등을 고르는 게 좋다. 서울의 재개발 단지 중 향후 주거환경이 개선돼 장기 투자가치가 높은 곳도 실거주와 투자를 겸해 살펴볼 만하다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

포스코건설은 인천 송도국제업무단지 D1~4블록에 들어서는 커낼워크(조감도) 상업시설의 임차인을 모집 중이다. 지상 1~2층, 면적 49~345㎡의 340여개 점포로 구성돼 있으며, 상업시설은 길이 800m의 대형 스트리트형 복합 쇼핑몰로 중앙에 길이 540m 규모의 인공수로가 설치된다. 입점은 오는 10월 예정. D1블록에는 대형 시계광장 등 상징시설이 들어서게 되며, D2블록에는 고급 의류 및 브랜드 숍과 함께 패션쇼 등 이벤트가 가능한 가설 수상무대가 설치된다. D3블록은 노천카페와 세계 요리 전문점들이 입점한다. 1566-8900.

나도 농장을 갖게 됐다. 도봉산 자락을 낀 제법 호젓한 곳에 8평 밭뙈기, 주말농장의 임차인이 된 것이다. 주말농장을 생각해 낸 것은 장인 어른 때문이다. 지난해부터 ‘옥상 농사’에 흠뻑 빠진 장인에게 일종의 소일거리를 만들어 드린 셈이다. 농장에 들러 잔일을 하시면서 도봉산에 오르면 건강에도 좋을 것이란 생각도 스쳤다. 지난달 초 상추와 쑥갓 등 손쉽게 기를 수 있는 종자들을 심었다. 푸석푸석한 밭을 갈고 이랑과 고랑을 만들어 씨를 묻고 조심스레 물을 뿌렸다. 처음에는 반신 반의했다. ‘이렇게 해도 싹이 나올까.’ 씨앗을 덮고 있는 흙들이 천근만근 콘크리트 더미처럼 내 마음을 눌렀다. 지난 주말, 첫 수확 날이다. 처갓집 가족들이 모였다. 멀리 수락산이 보이는 원두막에서 가지고 온 음식들을 풀었다. 그리고 한달간 장인어른이 고생해서 기른 무공해 푸성귀의 등장…. 왁자지껄 유쾌한 웃음꽃이 핀다. 돈주고 살 수 없는 행복이다. 시장에서 이 푸성귀를 사면 얼마치가 될까. 삶 속에는 화폐 가치로 계산할 수 없는, 그 무엇이 있는 것 같다. 오일만 논설위원 oilman@seoul.co.kr

법원이 재개발 사업 계획이 인가되면 고시가 있을 때까지 세입자의 건물·토지 사용 및 수익권을 정지하는 법률 조항이 헌법이 보장한 재산권을 침해할 소지가 있다며 헌법재판소에 위헌법률심판을 제청했다. 서울서부지법 민사합의12부(부장 김천수)는 22일 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제49조 6항에 대해 “정비사업 구역 임차인들의 재판권을 침해하는 차별적 조항”이라고 규정하고 “재산권 침해에 대한 정당한 보상규정이 없어 위헌성이 의심된다.”며 제청 사유를 밝혔다. 공익사업상 필요 때문에 개인의 재산권을 침해할 수밖에 없는 경우 그에 대한 보상을 법률로 정하도록 규정한 헌법 제23조 제3항에 위반된다는 것이다. 또 도시정비법은 임차인의 성격에 따라 임차권을 유지할 수 있는 경우와 없는 경우로 나누어 규정하고 있어 평등 원칙에도 위배된다고 재판부는 덧붙였다. 정비사업의 조속한 시행을 위해 이 조항이 제정됐다는 점을 인정하더라도 “법률이 세입자의 재산권, 주거권, 인간다운 생활을 할 권리 등의 사익을 과도하게 제한한다.”고 판단한 것이다. ‘용산역 전면 제2구역 도시환경정비사업조합’이 지난해 11월7일 세입자 이모씨 등 22명을 상대로 건물인도 청구소송을 내자 이씨 등은 지난 2월 이 조항이 헌법상 보장된 재산권과 보상권을 침해한다며 위헌법률심판 제청을 신청했고 이날 법원이 받아들였다. 이에 따라 헌재가 해당 법률 조항이 위헌인지 여부를 결정할 때까지 용산 재개발 제2구역 조합 측이 세입자들을 상대로 낸 건물 명도 소송 재판은 물론 철거작업도 중단된다. 반면 세입자들은 영업을 계속할 수 있다. 법원의 이번 결정은 지난 1월 ‘용산 참사’가 발생한 용산 재개발 4구역 건물 등에 대한 명도 소송을 포함, 30여건의 관련 소송에도 영향을 미칠 것으로 전망된다. 특히 이 가운데 15건에는 위헌법률심판 제청 신청이 들어온 상황이라서 대부분의 재판부가 헌재 결정이 나올 때까지 선고를 미룰 가능성이 높다. 서울지역의 한 판사는 “개별 사건을 맡은 재판부가 독자적으로 판단할 문제이지만, 위헌법률심판이 헌재에서 진행되는 이상 당사자가 재판 중단을 요구하면 받아들일 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 또 다른 법원의 유사 사건에서도 세입자들의 위헌법률심판 제청 신청이 잇따를 수 있다고 덧붙였다. 조동환 변호사는 “용산 참사가 일어난 남일당 건물의 명도 소송에서도 세입자 40여명이 위헌법률심판제청을 신청했고 조만간 법원의 결정이 나올 것”이라고 말했다. 용산참사 범국민 대책위원회는 이날 성명서를 내고 법원의 위헌제청을 환영한다.”고 밝혔다. 정은주 오달란기자 ejung@seoul.co.kr

정부가 무주택 서민의 주거 안정을 위해 빌려주는 국민주택기금(전세자금)을 서류 위조 등의 수법으로 100억여원을 가로챈 일당 840명이 적발됐다. 경기지방경찰청 수사과는 6일 주택전세자금을 허위로 타낸 혐의(사기 등)로 대출 총책 이모(46)씨 등 대출 브로커 5명, 임모(46)씨 등 건물주 5명 등 모두 10명을 구속했다. 또 서모(42)씨 등 부정대출의 임차인, 보증인 등 가담자 481명을 같은 혐의로 불구속 입건하고 349명을 수사 중이다. 이들은 2006년 11월부터 지난해 10월까지 국민주택기금을 취급하는 6개 시중 금융기관에 위조한 전세 계약서와 재직증명서, 근로소득원천징수 영수증 등을 제출해 460차례에 걸쳐 100억여원의 국민주택기금을 대출받은 혐의를 받고 있다. 조사결과 브로커들은 생활정보지에 낸 대출광고를 보고 찾아온, 급전이 필요한 사람들을 임차인·보증인·건물주로 각각 역할을 분담시킨 뒤 서류를 가짜로 꾸며 대출금을 받아내는 수법을 썼다. 이들은 전세자금 1000만원을 부정대출 받을 경우 임차인 400만원, 건물주 400만원, 보증인 200만원씩 나눠 갖고 브로커는 이들로부터 각각 15%의 알선 수수료를 챙긴 것으로 드러났다. 이들은 대출 자격이 안되는 임차인과 보증인을 대출 자격자인 근로자로 위장하기 위해 재직증명서 등도 허위로 만들었다. 또 전세주택자금을 취급하는 금융기관들이 대출 신청자인 임차인 외에 건물주에 대한 정보는 공유하지 않는다는 점을 악용, 동일한 전세 물건을 여러차례 대출에 활용한 것으로 드러났다. 김병철기자 kbchul@seoul.co.kr

경기 판교신도시에서 공공건설임대주택사업자 4곳이 임대주택법 규정을 어기고 임차인을 모집했는데도 성남시가 이를 부당하게 승인한 것으로 감사원 감사 결과 드러났다. 감사원에 따르면 이들 사업자는 임차인 동의 없이 임대료를 임대보증금으로 전환해 임차인을 모집하고 입주자 모집공고를 하면서 주택가격도 공시하지 않았다. 그런데도 성남시는 지난 2006년 3월 모집을 승인했다. 현행 임대주택법에 따르면 임대료 일부를 임대보증금으로 전환해 표준임대보증금보다 비싼 임대보증금으로 임차인을 모집하고자 하는 경우 표준금액과 전환금액을 모두 공고해 임차인을 모집한 후 전환금액에 동의하는 임차인에 한해 임대차계약을 체결해야 한다. 성남시청은 또 입주자 모집공고 승인을 할 때 업체들이 주택가격을 공고에 포함하도록 해야 함에도 이를 어긴 입주자 모집승인 신청을 그대로 승인해줬다. 그 결과 임차인들은 임대보증금 산정기준인 주택가격을 모르는 채 임대차계약을 맺게 되었다는 게 감사원측 설명이다. 감사원은 이에 따라 “관련 업무를 철저히 하고 관련자에게 주의를 촉구하라.”며 성남시장에게 통보했다. 감사원 관계자는 “징계시효(2년)가 지나 징계가 불가능해 주의조치만 내렸다.”면서 “부당 승인으로 입주자들이 어느 정도 피해를 입을지는 현재 시점에선 예상하기 어렵다.”고 말했다. 강국진기자 betulo@seoul.co.kr

지난해 5월 제주도로 졸업여행을 떠난 대학생 A씨는 C렌터카 회사에서 차량을 빌렸다. 함께 간 친구 B씨도 공동임차인란에 서명을 했다. 하지만 B씨가 운전을 하다 사고가 나 차량이 폐차될 지경에 이르자 C사는 “서명만으로는 B씨를 공동임차인으로 인정할 수 없다.”면서 차값 3300여만원을 물어내라고 이들을 상대로 서울남부지법에 손해배상 청구 소송을 제기했다. B씨는 “렌트할 때 직원이 자차보험에 들라고 권유해 보험료 5만원을 냈다.”며 “차량이 자차보험에 가입돼 있는데 왜 우리에게 차값을 물어내라고 하느냐.”고 주장했다. 하지만 C사는 B씨가 가입한 것은 사고로 자기 차량이 파손됐을 때 보험사가 이를 보상해 주는 일반적인 ‘자차보험(자기차량손해 보험)’이 아니라 C사가 자체적으로 운영하는 보상 제도인 ‘차량손해 면책제도’이며, 이를 충분히 설명했다고 반박했다. ●렌터카 회사 자차보험 가입률 10% 본격적인 봄 행락철을 맞아 관광지에서의 렌터카 이용이 늘고 있는 가운데 사고 발생시 보상 문제로 낭패를 보는 이용자들이 속출하고 있다. 이는 보험 및 보상 관련 사항을 제대로 설명하지 않는 렌터카 회사의 책임이 크다는 지적이다. 렌터카 회사들은 대부분 C사처럼 자차보험에 가입하지 않고 있다. 렌터카 회사 명의로 자차보험에 가입하면 누가 운전을 하든 보험처리가 가능하지만, 보험료와 사고가 날 경우 보험 할증까지 감안하면 비용 부담이 크기 때문이다. 금감원의 2006년 10월 조사에서 렌터카 회사의 자차보험 가입률은 10% 정도에 불과했다. 대다수 렌터카 업체들은 자차보험에 드는 대신 자체적으로 이와 비슷한 보상 제도를 운영하고 있다. 면책금 5만원을 내면 사고가 나도 수리 비용을 물지 않게 해주는 식이다. 하지만 고객에게 이를 ‘자차보험’이라는 용어로 소개하고 차이점을 설명하지 않아 혼동을 주는 경우가 적지 않다. 보험소비자연맹 정책개발팀 최낙현 간사는 “보험이 아닌데도 자차보험이라는 용어를 써서 고객을 헷갈리게 하는 것은 위법 소지가 크다.”면서 “심지어 종합보험에 가입했으면서도 할증을 우려, 사고가 나면 고객에게 면책금 수십만원을 내야 수리비용을 물지 않게 해주겠다고 하는 경우도 있다.”고 지적했다. ●“차 빌릴 때 보험가입 꼭 확인을” 이런 피해를 막기 위해서는 우선 렌트를 하면서 자차보험 가입 여부를 확인하고, 미가입시에는 렌터카 회사가 자체적으로 운영하는 보상 제도에 가입하되 약관에 대해 구체적인 설명을 요구해야 한다. 대인·대물·자손(자기신체사고) 등 종합보험 가입 여부도 확인하고, 보험사가 어디인지도 알아놓도록 한다. 대인·대물 사고에 대해 면책금을 요구하면 렌터카 업체의 등록지인 해당 구청에 부당 행위 시정을 요구하면 되고, 한국소비자원에 피해구제를 신청할 수도 있다. 대한법률구조공단 최정규 변호사는 “차량 렌트도 엄연히 임차계약이기 때문에 본인의 권리와 의무를 꼼꼼히 확인한 뒤 서명하지 않으면 사고 발생시 책임 비율이 커질 수 있다.”고 조언했다. 유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr [서울신문 다른 기사 보러가기] 잠자던 뭉칫돈 깨어나, 수익찾아 꿈틀 광화문 세종대왕 동상 밑에 생기는 것은 국회의원들 김연아 짝사랑 G20 정상부인 ‘패션 배틀’ 선생님 12명 곗돈 부어 유럽 간 까닭 北 로켓 발사 주말이 D-데이? 한지혜 이태리서 뭐하나

올 10월2일부터 음주운전을 하거나 음주측정을 거부한 운전자에 대한 처벌이 강화된다. 31일 경찰청에 따르면 음주운전을 하거나 단속 경찰의 음주 측정 요구를 거부한 행위에 대한 처벌이 ‘2년 이하 징역 또는 500만원 이하 벌금’에서 ‘3년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금’으로 상향조정된 도로교통법 개정안이 4월1일 공포된다.이 규정은 공포 6개월 후인 10월2일부터 시행된다. 또 새 도로교통법에 따라 리스(lease) 차량이 교통법규를 위반했을 때는 대여 회사가 아닌 차량 임차인에게 과태료가 부과된다. 박건형기자 kitsch@seoul.co.kr

# 사례 결혼을 앞둔 A씨는 신혼집에 들어가기 위해 전세로 혼자 살던 오피스텔에서 곧 나오기로 했다. 그런데 새로운 세입자가 구해지면 바로 보증금을 돌려주겠다던 오피스텔 주인이 갑자기 말을 바꿔 임대차 기간이 만료되기 전에는 보증금을 돌려줄 수 없다고 버티기 시작했다. ‘역전세난’ 때문에 전세 가격이 내려가 A씨가 들어왔던 금액으로는 오피스텔 전세가 나가지 않기 때문이었다. 자신의 이름으로 신혼집 전세 계약을 하고 입주를 앞두고 있는 A씨는 고민에 빠졌다. 주민등록을 신혼집으로 옮기려니 보증금을 돌려받지 못하게 될까 걱정이 되고, 그대로 두자니 자칫 신혼집의 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것은 아닐까 불안하기 때문이다. Q A씨가 기일에 맞춰 신혼집으로 이사도 가고, 살던 오피스텔의 보증금도 받을 수 있는 방법은 없을까. A 보증금 지급 분쟁이 발생할 경우에 대비해 가장 먼저 생각할 수 있는 것은 ‘임차권 등기’가 있겠다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차주택이 있는 곳의 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있다. 임차권 등기를 마치면 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 있다. 이런 권리는 이사를 하고 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 사라지지 않는다. 따라서 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 처분하거나, 임차주택에 대한 경매가 진행되더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있다. 하지만 이런 임차권 등기 명령은 임대차 기간이 끝난 뒤에 신청할 수 있는 것이기 때문에 전세기간이 남아 있는 A씨의 경우에는 임차권 등기 명령을 신청할 수 없다. 그렇다면 A씨는 어떻게 해야 할까. 원칙적으로는 보증금을 돌려받을 때까지는 오피스텔 임대인에게 열쇠를 반환하거나 주민등록을 옮기지 말아야 한다. 주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추려면 임차인이 주민등록 전입신고를 한 뒤 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 하기 때문이다. A씨의 경우에는 일단 자신의 주민등록은 살던 오피스텔에 남겨두고, 이사를 한 뒤 새로 들어갈 신혼집에는 배우자 명의로 주민등록 전입신고를 하면 된다. 이렇게 되면 A씨는 양쪽 집 모두에 대해 주택임대차보호법상 대항력을 가질 수 있게 되는 셈이다. 대법원도 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록으로도 대항력을 가질 수 있다고 판단하고 있다. 만약 집 주인이 A씨의 남은 전세기간 동안 오피스텔을 다른 사람에게 다시 월세로 임대하는 것에 동의한다면, A씨는 오피스텔에서 자신의 주민등록을 이전해도 된다. 월세 임차인(전차인)이 오피스텔을 점유하고 주민등록 전입신고를 하는 것으로도 A씨의 주택임대차보호법상 대항력은 계속 유지되기 때문이다. 다만 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 오피스텔을 임차해서 주민등록을 이전한 경우나, A씨의 주민등록을 남겨둔 채 월세 임차인이 전입신고를 하지 않고 들어와 사는 경우에는 A씨가 대항력을 갖지 못한다. 김주원 서울중앙지법 부장판사

서울시는 26일 시 소유 지하도상가 입찰과 관련, 기존 입점 상인들의 반발에도 불구하고 경쟁입찰 방침을 재확인했다. 시는 이날 보도자료를 통해 “시민의 공유재산인 지하도상가의 임차인 선정을 경쟁입찰로 진행한다는 것이 기본 원칙”이라며 “그동안 수의계약으로 기존 상인들이 과도한 혜택을 받아온 점을 개선할 것”이라고 밝혔다. 이에 따라 강남역, 강남터미널 1~3구역, 영등포역 등 5개 상가는 상가 개·보수, 지하보도 개선 및 휴게공간 확충을 조건으로 경쟁 입찰에 부쳐질 예정이다. 서울시는 “상가 단위로 입찰을 진행하되, 기존 상인을 승계할지를 평가항목에 담겠다.”면서 “낙찰 업체에 대해선 시가 정한 임대료 인상 가이드라인을 어기지 못하도록 할 것”이라고 말했다. 5개 상가의 입찰 기준은 이르면 다음달 초 공고될 예정이다. 서울시는 그러나 시내 나머지 24개 지하도상가에 대해서는 경기침체 등을 감안해 3년간 연장 계약을 한 뒤 계약이 만료되면 경쟁입찰 절차를 밟기로 했다. 전광삼기자 hisam@seoul.co.kr

삼성중공업이 태안 기름 유출 사고와 관련해 56억원까지만 피해 배상 책임을 지면 된다는 법원 결정이 나왔다. 피해 주민들은 이에 불복, 즉시 항고하겠다는 뜻을 밝혔다.서울중앙지법 파산합의1부(수석부장 고영한)는 2007년 12월 발생한 태안 기름 유출사고와 관련, 삼성중공업 주식회사에 대해 선박책임제한절차 개시를 결정했다고 24일 밝혔다.홍콩 유조선 허베이 스피리트호와 충돌한 예인선단은 삼성중공업이 빌린 선박이었고, 당시 상법에는 선박 임차인이 선박을 운항하다 물적 손해가 발생할 경우 일정 금액까지만 배상하면 되도록 임차인의 책임을 제한해 주는 규정이 있었다. 이때 한도액은 선박의 무게 등 규모에 따라 정해진다. 즉 엄청난 사고가 났다고 해도 배의 t 수에 따라 감당해야 할 책임금액은 정해져 있는 셈이다. 재판부는 “태안 기름 유출 사고의 경우 선박 임차인에게 무한대로 책임을 물을 수 있는 예외적인 사정이 있는 것으로 보이지 않는다.”면서 “주민들이 주장하는 손해배상액은 당시 상법이 정한 책임제한액 한도를 초과한다.”고 설명했다. 법원은 책임한도액 및 법정이자를 56억 3400여만원으로 산정했으며, 삼성중공업은 이 금액을 공탁했다. 피해주민들은 삼성중공업 등을 상대로 200억원대 손해배상 청구소송을 제기한 상태지만, 이번 결정이 확정되면 소송에 이긴다고 해도 56억원 이상은 배상받을 수 없다.이에 대해 피해주민들은 항고하겠다고 밝혔다. 태안유류피해대책위원회 최한진 위원장은 “삼성중공업은 구상권 청구에 대한 방어책일 뿐 피해주민에 대한 배상책임을 피하려는 것이 아니라는 당초 설명에 대한 책임을 지고 하루빨리 대안을 마련해 달라.”고 말했다.유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr

앞으로는 다른 사람이 자신의 주민등록 등·초본을 발급받은 경우 발급 사실이 본인 휴대전화 문자메시지(SMS)로 통보된다. 행안부는 17일 이 같은 내용을 담은 ‘주민등록법 시행령 및 시행규칙 개정령’을 18일부터 시행한다고 밝혔다. 개정령에 따르면 주민등록 등본을 발급받을 때 가족들의 주민등록번호 뒷자리는 나타나지 않게 발급받을 수 있다. 또 주민등록 등초본 발급 통보서비스를 신청하면 발급일자·발급자·발급사유 등을 우편이나 휴대전화 문자메시지로 통보받을 수 있게 된다. 공인인증서가 있으면 전자민원 사이트인 ‘G4C(www.egov.go.kr)’에서 별도 신청 없이 언제든지 확인할 수 있다. 주민등록 전입가구 열람 신청권자의 범위는 본인 또는 가구원에서 건물주·임차인·매매계약자 등으로 확대된다. 임주형기자 hermes@seoul.co.kr

임대보증금 최고 25억원, 3.3㎡당 임대료 평균 4만원짜리 임대아파트가 선을 보인다. 금호건설은 16~17일 서울 용산구 한남동 단국대학교 부지에 짓는 한남더힐을 임대분양한다고 13일 밝혔다. 당첨자 발표는 20일이며, 계약은 25~27일이다. ‘한남더힐’은 대지 면적 11만 1511㎡에 연면적 20만 8077㎡로, 총 32개동 600가구가 들어선다. 87㎡형 133가구, 215㎡형 36가구, 246㎡형 131가구, 281~284㎡형 204가구, 268~303㎡형 60가구, 330~332㎡형 36가구이다. 330~332㎡형 36가구는 복층형과 펜트하우스로 건립된다. 이번 분양 물량은 215㎡ 이상 467가구이고, 나머지 87㎡ 133가구는 올 하반기에 분양할 예정이다. 이 아파트의 특징은 분양가 상한제를 피하려고 분양전환하는 임대 형식으로 입주자를 모집한다. 임대 기간 5년이 지나면 분양전환한다. 하지만 분양 이후 2년6개월이 지나면 임차인이 원할 경우 분양전환할 수도 있다.임대 보증금과 월임대료는 △215㎡형(4~9층 기준) 15억 2810만원, 260만 1000 원 △246㎡형(4~9층) 17억 7760만원, 302만 4000원 △284㎡형(4~12층) 20억 3280만원, 346만 1000원 △332㎡형(3층) 25억 2070만원, 429만 1000원 등이다. 관리비는 별도다. 유주택자나 청약통장이 없는 경우에도 만 20세만 넘으면 청약할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

#사례 갑회사는 아파트 단지 내에 상가를 신축해 분양에 나섰다. 하지만 경기 불황 등으로 상가 분양이 쉽지 않자 상가 내 업종 제한을 통해 분양하기로 했다. ①상가는 부동산중개업소 ②상가는 편의점 ③상가는 약국 ④상가는 학원으로 업종을 정해 ①상가를 A에게 ②상가는 B에게 ③상가는 C ④상가는 D에게 각각 분양했다. [Q] ①상가를 분양받은 A는 업종을 바꾸어 편의점을 운영할 수 있을까 [A] 상가분양시에 상가자치규약(관리단규약), 분양신청서 등에 업종을 제한해 분양하도록 규정하는 예가 많다. 이는 상인들의 공동이익의 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 목적을 위한 것으로서 법률상 유효한 것으로 취급된다. 따라서 A는 지정된 업종을 준수해야 한다. [Q] A가 업종제한에 위반해 편의점을 운영하는 경우 B는 어떤 조치를 취할 수 있을까 [A] 우선 B는 업종제한 위반을 이유로 A의 영업금지를 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 물론 소를 제기하더라도 승소판결의 확정시까지는 영업을 금지시킬 수 없으므로 이와는 별도로 영업금지가처분을 신청해 A의 영업을 막는 것도 가능하다. 여기서 A가 ①점포를 E에게 임대했을 때 E는 편의점을 운영할 수 있는지도 문제다. 물론 우리 법은 업종제한약정의 효력은 임차인에게도 미친다고 해석하고 있다. 따라서 E도 편의점을 운영할 수 없다. [Q] A는 ①점포를 F에게 양도했다. 양수인인 F는 편의점을 운영할 수 있나 [A] 양수인은 분양계약의 직접 당사자는 아니나 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하는 묵시적 동의를 한 것으로 본다. 따라서 F는 편의점을 운영할 수 없다. [Q] C는 D에게 ④점포를 약국으로 운영할 것을 승낙했다. 그런데 D는 약국영업을 하던 중 ④점포를 G에게 팔았다. G는 약국영업을 계속할 수 있을까 [A] 소위 같은 종류의 영업에 대한 승낙은 특정점포에서의 영업에 대한 것이므로 승낙의 상대방은 물론 그 권리를 승계한 사람이 특정 점포에서 동종영업을 하는 것도 묵시적으로 승낙한 것으로 봐야 한다. 따라서 D의 승계인인 G는 약국영업을 할 수 있다. [Q] B는 편의점이 아닌 다른 영업을 하고 싶다. 그렇다면 B는 어떤 절차를 거쳐야 할까 [A] 상가와 같은 집합건물에는 구분소유자(임차인은 포함되지 않는다)로 구성되는 관리단이 존재한다. 업종제한약정을 변경하기 위해서는 관리단의 동의 또는 관리단규약에 따른 변경절차가 요구된다. 따라서 B는 관리단의 동의를 받거나 관리단집회에서 규약을 제정하도록 하고 규약에 업종제한과 그 변경에 관한 규정을 포함시켜 그 규정에 따라 업종을 변경해야 한다. 대부분의 규약은 업종변경으로 인해 영향을 받는 동종 업종 구분소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있다. 김용석 서울중앙지법 부장판사