정부의 ‘9·4 주택시장 안정대책’ 이후 부동산시장에 변화의 바람이 불고 있다. 건설업체·실수요자·투자자·중개업자 할 것 없이 모두 이번 대책에 맞춰 발 빠르게 변신을 시도하고 있다. 건설업체들은 새로운 청약제도에 맞게 중도금 무이자 확대,4순위자를 대상으로 한 전략 마련에 나서는 등 새로운 분양 대책 수립에 나섰다. 실수요자나 투자자들은 주상복합아파트나 오피스텔 등으로 눈을 돌리고 있으며 단타매매에서 장기투자로 전략을 수정하고 있다. 중개업소들도 이번 대책의 빈틈을 찾는데 혈안이다.투기과열지구가 아닌 다른 곳으로 활동무대를 옮기기도 한다. 9·4대책 이후 부동산시장의 풍속도이다.이같은 변화는 대책이 본격적으로 발효되면 더욱 두드러질 전망이다. ◇4순위 전략 마련하자- 건설업계는 신규청약 수요가 절반수준으로 줄어들 것으로 예상한다. 특히 수도권에서는 순위내 청약이 급감할 것으로 보고 재당첨 금지에 해당이 되지 않는 4순위자를 대상으로 한 분양전략 마련에 나서고 있다. 미르하우징 임종근 사장은 “재당첨제한 부활에 따라 건설업체와 분양업체가 4순위자를 대상으로 분양전략 마련에 나서고 있다.”며 “4순위자를 대상으로 한 분양을 하려면 인력이 더 소요되는 등 비용이 만만치 않을 것”으로 전망했다. 분양권 전매 제한에 대비,1·2차 중도금을 무이자로 대출해 주는 등 중도금 대출혜택을 확대하고 있다.분양권 전매할수 있을 때(중도금 2차까지납부·분양계약후 1년)까지 수요자들의 자금부담을 덜어주기 위한 것이다. 실제로 쌍용건설은 부산 만덕동에 분양하는 ‘쌍용스윗닷홈’의 계약금을 2회분할 납부토록 하고 조깅코스를 설치하는 등 차별화에 나서고 있다. 또 아파트 신규 분양시장이 주춤해지는 대신 오피스텔과 주상복합시장이 활기를 띨 것으로 보고 이들 부지확보에도 열심이다. 고급주택 기준이 강화됨에 따라 앞으로 전용면적 45평형이하의 아파트 공급을 늘리는 것도 건설업계의 전략 가운데 하나다. ◇빈틈을 찾아라- 중개업소는 이번 대책의 빈틈을 열심히 찾고 있다.그 중 하나가 투기과열지구 지정에서 제외된 곳으로 떠나는 것이다.‘떴다방'을 중심으로 나타나는 현상이다. 일부 떴다방은 요즘 분양한 아파트 분양권을 떠안았다가 처리를 못하고 발만 동동 구르는 경우도 있다. 수도권 떴다방의 한 관계자는 “가진 분양권을 빨리 처분하고 당분간 쉬어야할 모양”이라며 “매수자들이 분양권 값이 더 떨어질 것을 예상하고 입질을 하지 않는다.”고 말했다. 서울의 중개업소는 이번 대책의 여파로 개점휴업 상태다.일부 지역은 매물은 나오고 있지만 거래는 거의 성사되지 않고 있다. 거래가 이뤄진 경우도 세금부담을 줄이기 위해 매수자는 실거래가로 계약서를 쓰고자 하지만 매도자는 기준시가를 고집,갈등을 빚는 진풍경도 생긴다는게 중개업소 관계자의 얘기이다. ◇대체 상품으로 가자- 9·4대책 발표후 첫분양인 서울 용산 숙명여고 부지에 주상복합아파트는 310가구 분양에 5·6일 양일간 1만여명이 넘는 청약자가 몰렸다. 주택업계에서는 “이번 대책으로도 투자자들이 부동산 언저리를 떠나지 않고 대체상품에 머물 것으로 보인다.”며 “주상복합이나 오피스텔로 많이 몰릴 것 같다.”고 말했다. 일부 투자자들은 아예 분양권 전매를 할 수 있는 기간이 될때까지 느긋하게 기다리겠다는 투자자세도 보이고 있다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

잇따른 부동산시장안정대책으로 아파트 시장이 위축되면서 일반 투자자들이 대체상품 찾기에 골몰하고 있다.그동안 높은 수익률을 냈던 재건축 아파트와 토지시장이 크게 위축될 것으로 예상되기 때문이다. 주택업체들도 정부가 내놓은 각종 대책들이 내년부터 위력을 발휘할 것으로 예상,대책마련에 부심하고 있다. ◇투자자,새 아파트 분양에 몰릴듯- 부동산전문가들은 그동안 인기를 끌었던 재건축 아파트와 택지 등에 대한 투자열기가 가라앉을 것으로 보고 있다.자금출처,청약제한 등이 강화되고 투자 수익률도 크게 떨어질 것으로 전망했다. 그렇다고 시중 유동자금이 쉽게 부동산 시장을 떠나지는 않을 것으로 전문가들은 보고있다. 따라서 잠시 멈칫하고 있는 투자자들은 곧 새로운 투자대상을 찾아나설 것이고,눈에 띄는 마땅한 투자 상품이 없는 상태에서 신규 분양 아파트로 몰릴 것으로 예상했다. 지역별로는 분양권 전매제한을 받는 서울·수도권보다는 지방 아파트가 투자 타깃으로 떠오를 전망이다. 청약자격 제한이 없고,분양권 전매대상이 아닌오피스텔이나 주상복합아파트도 다시 인기를 회복할 것으로 분석된다. 미르하우징 임종근 사장은 “투자자들은 재건축 아파트나 리스크가 큰 토지보다는 신규분양에 다시 눈을 돌릴 것으로 보인다.”며 “특히 오피스텔과 주상복합아파트에 돈이 몰려 이들 상품이 다시 시장을 형성할 가능성이 크다.”고 말했다. ◇주택업체,새 상품 개발에 주력- 주택업체들은 올해보다 내년을 더 걱정하고 있다. 투기대책에도 불구하고 공급부족에 따른 영향으로 올해까지는 분양에 어려움이 없을 것으로 전망했다. 그러나 올해초부터 터져나온 집값안정대책이 내년부터 본격적인 위력을 발휘하기 시작,시장이 급속도로 냉각될 것으로 주택업체는 내다보고 있다. 따라서 주택 업체들은 내년 이후 안정적인 매출을 올리기 위해 대체상품 및 시장 개발이 시급하다고 판단,새 상품 개발에 매달리고 있다. 그러나 마땅한 상품이 없는 것이 고민이다.당분간 오피스텔이나 주상복합이 시장을 지탱해 주겠지만 오래 가지는 못할 것이기 때문이다. 한국주택협회 김시갑 차장은 “분양 성공여부를 떠나 재건축 지연 등으로 집지을 땅이 없다.”며 “정부가 발표한 택지지구들도 2004년이나 돼야 분양이 가능해 내년이 문제”라고 말했다. 이에 따라 주택업체들은 이미 한계에 도달한 재건축 보다는 재개발로 방향을 선회할 것으로 보인다.또 일감확보를 위해 수도권에 공급되는 공공택지를 분양받기 위한 경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 김성곤기자 sunggone@

정부의 잇단 집값안정대책으로 강남의 재건축 아파트 단지가 지뢰밭으로 변하고 있다. 사업진행단계에 따라 차별화가 진행되고 있지만 안전진단 통과가 유력시 되는 아파트단지 마저도 수익성에 의문이 제기되고 있다. 강남의 재건축 아파트는 사두면 돈이 된다는 ‘묻지마 투자’를 하면 손해를 볼 수 있다는 지적이다. ◇분양가 2000만원 넘어야 수익난다?= 건설업계에서는 강남의 아파트가 재건축을 통해 수익을 내려면 최소한 현재 기준 분양가가 2000만원은 돼야한다고 지적한다. 은마아파트 31평형의 가격은 4억 7000만원 정도.31평형의 대지지분이 14.5평인 점을 감안하면 1평당 가격이 3275만원대이다. 건설업체 관계자는 “용적률 250% 기준으로 이 정도 땅값이면 재건축을 통해 평당 일반 분양가가 2000만원이 훨씬 넘어야 사업성이 있다.”고 말했다. 특히 중층아파트는 대부분 대지지분이 작다.기존 용적률이 200%에 육박하기 때문이다.이들 아파트는 수익을 내려면 그만큼 분양가를 높여야한다.투자가 부담스러울 수밖에 없다. 미르하우징 임종근사장은 “현재 재건축이 유력시 되는 아파트들의 경우 용적률이나 현재의 가격,추가부담,금융비용 등을 따져볼 때 과연 수익을 낼수 있을 지 의문”이라고 말했다. ◇단계마다 곳곳에 암초= 사업성이 있는 것으로 판명이 나더라도 안전진단이라는 변수가 남는다.앞으로 안전진단 요건이 훨씬 강화되기 때문이다. 특히 도시 및 주거환경 정비법이 시행되면 안전진단 업무를 사실상 서울시가 주도하게 된다.이렇게 되면 안전진단 통과에 실패하는 재건축 아파트가 속출할 것으로 보인다. 그러나 안전진단을 통과했다고 무조건 좋은 재료가 되는 것은 아니다.지구단위계획이 확정되지 않으면 사업시행이 힘들다. 예를 들어 고밀도 아파트의 경우 지구단위계획으로 대표되는 아파트지구개발기본계획 변경이 빨라야 2004년쯤에 나올 예정이다. 안전진단 통과가능성이 있다고 해서 무턱대고 투자를 했다가 사업추진이 늦어져 낭패를 볼 수도 있다. ◇차별화 가속화될 듯= 재건축 아파트 가격 차별화는 계속될 것으로 전망된다.내년에 도시 및 주거환경정비법이 제정되면 시공사가 선정돼 가격이 올랐던 단지들은 거품이 빠질 전망이다. 조합설립인가후에 시공사를 재선정할 단지가 많지만 조합설립인가까지의 절차가 까다롭기 때문이다. 이번 조치를 피해가는 단지들은 사업진행이 대부분 순조로울 것으로 보여 가격상승세가 지속될 전망이다. 김성곤기자 sunggone@

‘5조원대의 재개발시장을 잡자.’ 건설업체들이 재건축 사업에서 재개발 사업으로 ‘U턴’하고 있다.대형 건설사들이 재건축사업에 배치했던 인력을 재개발쪽으로 전진배치하는 등 재개발 사업 부문을 대폭 강화하고 나섰다. 재개발은 재건축에 비해 관심이 적었던 사업이다.소규모 단지가 많은 데다가 민원이 많고 사업기간이 길어 사업성이 떨어졌기 때문이다. 그러나 최근 들어서는 건설사들이 재개발사업에 더 큰 관심을 기울이고 있다.서울시내 웬만한 재건축 대상 아파트의 시공사 선정작업이 거의 마무리된데다 서울시가 재건축 사업 규제를 강화하고 나섰기 때문이다. ◇재개발 사업 강화- 그동안 재개발 사업에 관심을 갖지 않았던 LG건설은 최근 동작구 노량진동 314 및 상도동 363 일대 재개발사업을 수주한 이후 재개발 사업에 본격 진출하겠다고 선언했다.LG건설은 이 부문에서 올해 5000억원의 공사를 따내겠다고 공언했다. LG건설 관계자는 “재건축은 이미 시공사 선정작업이 마무리돼 재개발 사업 수주에 집중적으로 매달리기로 했다.”고 말했다. 대림산업도 최근 25명 수준인 개발사업부 인원을 재개발사업쪽으로 전진배치하는 등 재개발에 사업에 진출할 채비를 서두르고 있다. 대우건설도 개발사업부에 임원 1명과 부장 2명,차장 6명을 배치하고 과거의 명성을 되찾겠다는 각오다.지난해 재개발에서 무려 4350억원의 재건축 공사를 따낸 현대건설은 올 7월까지 이미 5000억원어치를 수주했다.올해 이미 4600억원 규모의 재개발 공사를 수주한 삼성건설은 이 분야에서 선두를 달리겠다는 목표다. ◇재건축 못지않은 수주전- 다음달 시공사를 선정할 이문 6구역은 사업 면적이 3만 8000여평에 이르는 대규모 단지.2600여가구의 아파트가 지어진다.이 가운데 조합원 1200여명을 제외한 1400여가구가 일반분양된다. 외국어대학앞에 자리잡고 있어 입지여건이 뛰어나 건설업체들이 눈독을 들이고 있다. 현대건설과 삼성건설,대우건설, LG건설,동부건설이 참여를 결정했다.벌써부터 인근에 캠프를 설치하는 등 수주전에 들어갔다. 그동안 재개발 사업은 시공사 선정을 위한 투표에 한 업체가 단독 참가하는등 경쟁이 치열하지 않았으나 이문 6구역은 강남의 재건축 못지않은 치열한 수주전이 전망된다. 미르하우징 임종근 사장은 “정부가 재건축 사업을 규제하면서 업체들이 재개발로 방향을 돌린 것 같다.”고 말했다. ◇투기세력 유입 차단해야- 부동산 전문가들은 재개발 시장이 달아 오르면 투기세력이 재개발 시장으로 들어올 가능성이 크다고 지적했다.재건축 시장의 부작용이 그대로 재개발 시장으로 옮겨갈 수 있다는 것이다.특히 재개발은 재건축보다 투기세력이 개입할 소지가 많다. 따라서 재개발 사업의 활성화에 앞서 투기세력의 유입차단과 재개발 사업의 불투명성을 제거할 수 있는 제도적 보완책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다. 김성곤기자 sunggone@

■서울 1300여가구 7차 동시분양 부동산 시장이 침체조짐을 보이고 있다.방학 이사철인데도 전셋값은 약세 분위기다.서울을 뺀 수도권 분양열기도 예전만 못하다.이런 때일수록 부동산투자에 세심한 주의가 필요하다.침체조짐에도 불구하고 올 하반기에 주택업체들은 대거 분양에 나선다.부동산전문가 6인의 도움을 받아 올 하반기 전국에서 분양되는 투자 유망한 아파트를 꼽아봤다. 다음달 5일 청약접수를 받는 서울 7차 동시분양에 1300여가구가 공급되는 것을 비롯,하반기에도 많은 아파트가 쏟아진다.비수기인 8월 분양치고는 분양물량이 많은 편이다.지난해 8월에는 불과 38가구가 나오는데 그쳤다. 월드컵 축구 경기로 분양이 부진했던데다 하반기에 대통령선거 등이 끼어있는 점을 감안 업체들이 분양시기를 앞당겼기 때문이다. 올 하반기에는 강남구 도곡주공1차 등 그동안 관심을 끌었던 강남권 재건축아파트가 분양된다.부동산전문가들 한결같이 도곡 주공 아파트를 투자 유망아파트로 꼽았다.강서구 염창동 한화아파트,강서구 화곡동 저밀도지구 아파트,서초구 서초동 대림아파트,금호3가 재개발아파트인 한신아파트 등도 노려볼만한 아파트로 꼽혔다. 서울에서는 웬만한 아파트는 모두 1순위에서 분양이 끝난다.수요가 많고 입지도 뛰어나다는 얘기다. 문제는 분양가다.주택경기가 침체되면 집값이 떨어져 손해를 볼 수 있기 때문이다.따라서 청약에 앞서 주변 시세와 분양가를 면밀히 비교해야 한다고 부동산전문가들은 조언했다. ◇도곡주공1차 =서울 강남 재건축의 대명사로 불리는 아파트다.현대건설과 LG건설,쌍용건설이 시공한다.건립 가구수는 2968가구지만 일반분양 물량은 500여가구에 불과하다.27∼77평형으로 구성돼 있으며 재건축 대상 도곡주공 가운데 가장 먼저 일반분양되는 아파트다. 지하철 3호선 도곡역을 걸어서 이용할 수 있고 주변이 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 각종 편익시설을 이용할 수 있다. ◇서초동 대림산업= 저층빌라와 연립주택을 재건축하는 아파트로 159가구의아파트를 지어 이 가운데 조합원 물량 103가구를 뺀 56가구를 일반 분양한다. 현재 이주 중이어서 오는 11월말이면 분양과 함께 착공이 가능하다.지하철2호선 서초역과 3호선 남부터미널역이 700여m거리.인근에 교대부속초등학교,서초중학교,서초고,서울고,서울교대 등이 있다. ◇염창동 한화건설=염창동 도시가스 부지에 건립되는 아파트로 브랜드명은‘꿈에 그린’으로 정해졌다. 단지규모는 428가구이며 모두 일반분양된다.한강과 가까워 일부 고층에서는 한강조망이 가능하고 올림픽대교와 양화대교를 이용,도심진입이 쉽다.2007년에는 지하철 9호선 역이 단지앞에 들어선다. ◇잠원동 LG건설=경원중학교 바로 옆에 있는 한양아파트를 재건축하는 아파트로 42∼58평형 442가구다. 일반분양물량은 70여가구에 그칠 전망이다.지하철 7·3호선 환승역인 고속터미널역과 3호선 잠원역,7호선 반포역이 걸어서 5분 거리.단지 맞은편에는 뉴코아백화점과 킴스클럽이 있으며 한강시민공원 반포지구도 이용도 쉽다. ◇화곡1주구 =저밀도지구인 화곡1주구에서는 재건축을 통해 2198가구가 건립된다.이 가운데 261가구가 일반분양된다.지하철 5호선 발산역이 걸어서 5분거리.바로 옆에 우장산공원이 있다. 내발산초등학교,가산초등학교,명덕여중교,명덕고교,명덕여고가 가깝다. ◇거여동 대우드림월드=송파구 거여동 버스정류장 터에 3개동 195가구가 건립된다.36·44평형으로 구성돼 있다.오는 10월 분양예정이며 주변에 아파트단지가 많아 생활편익시설도 제법 잘 갖춰진 편이다.지하철 5호선 거여역에서 30여m 가량 떨어져 있다. 김성곤기자 sunggone@ ■수도권/죽전 동원개발 중대형 705가구 입지여건 뛰어나 전반적으로 분양열기가 가라앉았지만 주택업체들은 수도권 분양채비를 서두르고 있다.입지여건이 좋은 아파트는 여전히 높은 청약경쟁률을 보이는 등아직도 수요가 살아있기 때문이다. 용인은 여전히 서울·수도권 거주자들의 관심지역이다.하남과 남양주 평내·호평,인천 삼산지구 등도 하반기에 주목을 받을 지역으로 꼽힌다. ◇죽전 동원개발 =군인공제회가 분양받았던 땅을 동원개발이 사들여 오는 9∼10월중 분양할 예정이다.죽전택지지구 22블럭이다.죽전상설할인매장이 바로 건너편에 있다.입지여건이 빼어나 용인은 물론 분당지역거주자들도 분양을 기다릴 정도로 관심이 높다. 모두 12개동이며 33·45·52평형 705가구다.죽전역까지 7∼8분여 거리.로얄듀크라는 브랜드를 달고 있다. ◇성복리 포스홈타운 =이 일대 민간택지지구로는 최초 분양하는 아파트.현대건설과 포스코건설의 공동사업이다.상반기 1000억원대의 프로젝트 파이낸싱이 끝난 상태며 33∼65평형 아파트다. ◇하남 덕풍동 LG건설=8월중 분양예정인 아파트로 24∼46평형 920가구에 달한다. LG건설이 하남에서 내놓는 첫 아파트로 이 지역에서 브랜드 이미지를 높이기위해 24평형에 3-베이를 도입하고 조망을 극대화했다.그린벨트와 야산으로 둘러싸여 주변환경이 쾌적하다.서울 강동지역과 가까워 하남거주자는 물론서울 사람들도 관심을 갖는 곳이다. ◇남양주 덕소 동부건설=덕소 동부센트레빌은 23평형 470가구,32평형 1010가구,42평형 150가구 등 모두 1630가구로 이뤄졌다.2003년 완공예정인 덕소역이 걸어서 10여분 거리.강변북로 연장공사(천호대교∼구리토평)가 완공되면 서울 진입이 훨씬 쉬워질 전망이다. ◇인천 삼산지구 신성=오는 8월중 신성이 1030가구의 조합아파트를 분양한다.삼산지구는 36만여평으로 9100여가구의 주택이 지어지는 곳.경인고속도로,수도권 외곽순환고속도로 등을 통해 서울과 인천 진출입이 쉽다.인천에서 분양성이 좋은 몇 안되는 지역 가운데 한 곳이다. 류찬희기자 chani@ ■지방/ 부산 구서 롯데 주공 재건축…1483가구 일반분양 수도권과 달리 지방은 분양열기가 살아 있다.특히 부산,대구 등은 주택업체들이 눈독을 들이는 지역이다.지난 2일 대림산업이 대구 수성구에서 분양한 474가구 아파트 청약률은 1순위에서 5.3대 1을 기록했을 정도다.그러나 동일토건이 성공적으로 분양한 천안지역은 분양열기가 갑작스럽게 식은 분위기다. ◇부산 구서동 롯데= 부산 구서동 주공아파트를 재건축하는 아파트다.부산에서 활발한 사업을 벌여온 롯데건설이 시공사다.단지 규모는 3654가구.이 가운데 1483가구가 일반 분양된다.지하 1∼3층,지상10∼25층짜리 54개동이 지어진다.구서동은 쌍용건설 등이 성공리에 분양을 한 곳으로 부산에서 꼽히는인기지역이다. ◇김해 장유 대우아파트= 경남 김해시 장유면 장유택지지구에 들어서는 아파트로 모두 5개블럭 2100여가구에 이른다.다음달 24일 2차 아파트,9월초 3차,10월중 4차,연말에 5차 아파트를 차례로 분양한다. 장유지구는 13만여명을 수용하는 신도시로 부산·창원·김해 등이 승용차로 20∼30분 거리다.불모산과 장유폭포가 인접해 주변환경도 쾌적하다는 게 대우건설의 설명이다. 김경두기자 golders@ ■유망 아파트 추천 전문가 6인 곽창석 닥터아파트 이사 김영진 내집마련정보사 대표 김희선 부동산114 상무 김학권 세중코리아 대표 임종근 미르하우징 대표 황용천 해밀컨설팅그룹 대표

오는 7월에 수도권에서만 무려 2만 2000여가구가 넘는 아파트가 분양된다. 휴가철이 겹친 비수기에 이처럼 수도권 아파트가 많이 분양되는 것은 이례적인 일이다. -왜 이렇게 많이 분양되나?= 월드컵 기간을 피해 분양을 늦췄기 때문이다.여기에 그동안 미뤄왔던 서울의 분양권 전매규제가 7월부터 시행될 가능성이 있다는 점도 작용했다.분양권 규제가 이뤄지면 수도권 아파트로 관심이 쏠려 분양률이 높아지는 등 반사이익을 얻을 수 있기 때문이다.하반기에 대통령선거 일정이 잡혀 있는 데다 분양경기가 상반기만 하지 못할 것이라는 분석도 비수기 분양을 서두르게 만들었다. 미르하우징 임종근 사장은 “하반기 대선 등을 감안하면 실질적으로 분양을 할 수 있는 기간은 8∼10월 3개월 뿐”이라고 말했다. -어디서 분양하나= 수도권 40곳에서 2만 2500여가구가 분양된다.하남과 안양,남양주 호평 등 요즘 인기를 모으는 지역도 꽤 있다. 하남시 덕풍동에서 금강종건이 248가구를 분양하며,호평에서는 효성이 628가구를 공급한다.안양에서는 대주건설과 신성이 함께 230가구를 분양한다. 분당과 용인지역 수요자들이 기다려온 죽전지역 동원아파트도 분양을 위한 행정절차를 밟고 있다.빠르면 다음달 선보일 것으로 예상된다. 이밖에 대우건설은 안산 고잔동에서 20∼50평형 2000여가구의 분양을 준비중이다. -청약전략= 우선 청약패턴을 잘 알아야 한다. 용인 등을 빼면 대부분 1·2순위 보다 3순위에서 마감되는 경우가 많다.무턱대고 청약해 1순위 통장을 쓰기보다 3순위로 청약하는 방안을 고려할 만하다. 3순위 청약은 지역거주자에게 우선청약권이 주어지기 때문에 1순위 통장을 사용하지 않아도 된다.지역 1순위자가 많지 않은 화성·천안 등에서 3순위 청약이 많이 이뤄진다.부동산 114 김희선상무는 “수도권 청약에서는 통장을 사용하지 않는 3순위 청약때문에 무조건 청약하는 경향이 있는데 꼼꼼히 따져보는 자세가 필요하다.”고 말했다.특히 “눈앞의 분위기에 휩쓸리지 말고 장기적인 발전전망을 살펴볼 것”을 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

[도쿄 김성곤 특파원] ‘일본 주택시장에서 우리가 배울 점은 무엇인가.’ 일본을 찾는 주택업체 관계자들은 대체로 일본의 주택시장이 우리보다 선진화됐다는 점을 인정한다. 이는 일본의 주택문화가 우리보다 10년 가량 앞서고 있어 당연한 결과라고 할 수 있다. 그러나 일본도 나름대로 고민을 안고 있다.외곽에만 집을 지어 도심 거주인구의 고령화 및 공동화가 심화되고 있는 것이다. 주택전문가들은 국내 업체가일본 주택시장의 겉모습에 현혹되지 말고 철저시공 등 배울것은 배우되 일본의 시행착오를 활용,주택문화 향상에 활용해야 한다는 지적이다. [배울 점은?] 일본 주택시장에 가장 돋보이는 점은 수요자중심의 판촉활동과 튼튼한 시공이다. 미르하우징 임종근 사장은 “일본의 모델하우스에는 설계도와 평면도 등 소비자를 위한 자료들이 갖춰져 있다.”면서“튼튼한 시공은 물론 건물구조도 등을 비치하는 것도 우리보다 앞선 부분”이라고 말했다. 일본의 주택이 튼튼하게 지어지는 것은 지난 1999년 일본정부가 품질확보촉진법을 제정,주택의 품질 향상을 위한 방음기준 등 각종 기준을 제정,시행했기 때문이다. 주택도시연구원 박신영 책임연구원은 “일본은 90년대 중반부터 100년주택 개념을 도입해 구조는 튼튼히 하되 쉽게 리모델링을 통해 오랬동안 사용할 수 있도록 했다.”면서 “일본에서 배울점 가운데 하나”라고 말했다. [처지는 부분도 있다] 일본이 많은 부분 앞서 있지만 평면구조는 우리가 앞서 있다. 우리는 방2개와 거실을 전면에 두는 3-베이 시스템이 일반화돼 있지만 일본은 아직도 우리가 과거에 사용하던 방 1개와 거실을 전면에 두는 평면이 주종을 이루고 있다. 이에 따라 일본인들이 한국의 아파트를 견학오는 경우가 많다.개발회사 후쿠오카 지쇼의 자회사인 하얏트호텔의 이와다 사장은 최근 한국을 방문,대우건설의 주택전시장을 둘러본뒤 “아파트 평면구조는 한국이 휠씬 좋다.”고 평가했다. [반면교사로 삼자] 일본은 도시 외곽에만 집어 도심공동화가 현안이 되고 있다.또 과거에 지어진 도심의 주택단지에는노인들이 많이 살고 있다.교육·편익시설 부족과결혼 등으로 자녀들이 새주택으로 분가를 했기 때문이다.우리의 주택정책 수립시 참고할만한 내용이라고 할 수 있다. 일본이 안고 있는 또 다른 문제는 미분양이 많다는 점이다.후쿠오카만 해도 주택이 10% 가량 남아돈다.일본 정부가 주택건설을 통해 경기를 부양하려 했지만 구매력이 살아나지않았다.또 공공주택의 대부분이 입지여건이 안좋은 곳에 지어져 수요자들의 관심을 끌지 못한 것도 한 요인이다. 대우건설 장상인 상무는 “일본이 우리보다 10년쯤 앞서 가는 만큼 일본의 경험을 활용하면 우리의 주택정책과 주거문화를 한단계 끌어 올리는데 기여할 것”이라고 말했다. sunggone@

[도쿄 김성곤특파원] 국내 주택업체들이 일본으로 달려가고 있다.우리나라보다 10년쯤 앞서간다는 일본 주택시장을 벤치마킹해 내리막길에 접어든 국내 시장에서 살아남기위한 것이다.일본 주택시장은 우리와 유사한 면이 많다.우선 재개발 용적률 등 법규가 비슷하다.우리가 일본 법규를 많이 본떠왔기 때문이다.부동산 버블현상도 마찬가지다.반면 다른 점도 많다.일본의 실패는 우리에게 반면교사로작용한다.일본 주택시장이 우리에게 던져주는 교훈을 세차례에 걸쳐 알아본다. ◆기업들 일본행 러시=일본과 오랫동안 유대관계를 맺어온 대우건설은 최근 일본통인 장상인 상무와 실무진이 일본을 다녀왔다.금융기관과 시공사,개발회사(디벨로퍼),분양대행사 등이 유기적인 관계를 유지하면서 도심 재개발을성공적으로 수행하고 있는 방법을 국내에 옮겨오기 위한것이다. 대우건설은 후쿠오카의 명물로 자리잡은 캐널시티 건설공사에 5% 지분으로 참여한 경험이 있어 국내에 이 방식을도입하는데 큰 어려움이 없을 것으로 보고 있다. 중견 주택업체 동일토건도 올해초 일본의 FJ개발과 업무제휴를 맺고 미래주택 개발에 나섰다.양사는 미래주택 개발은 물론 직원들 인적교류도 준비하고 있다. 시행사나 분양대행사도 일본에 관심을 기울이고 있다.프로젝트 파이낸싱을 아파트 부문에 처음 도입한 시행사 겸분양대행사 미르하우징은 지난 25일부터 28일까지 일본을찾아 주택시장의 흐름과 판촉·파이낸싱 방식을 살펴보고관련자료를 입수했다.부산지역 건설인 10여명도 지난달 도쿄와 후쿠오카의 주택시장을 견학했다. 캐널시티를 건설한 후쿠오카의 FJ개발 에구치부장은 “한국에서 1년에 10여팀 이상이 일본의 주택시장을 둘러보기위해 온다.”면서 “주로 판매방식과 평면에 관심을 보이며 도쿄의 도심 재개발지구인 록본기실과 후쿠오카의 신주거지역인 렉서스 월드 등을 둘러보고 간다.”고 말했다. ◆왜 가나=일본을 보면 한국이 보인다. 우리는 현재 공급위주로 주택을 짓고 있지만 일본은 주택보급률이 120%에 이르러 주거의 질향상으로 방향이 옮겨가고 있다.최근 주택보급률이 100%에 이른 우리들에게 품질이나 서비스 경쟁시대가 곧 도래한다는 것을 말해준다.우리의 주택공사나 토지공사 역할을 하는 일본 도시정비공단도 2005년 해체되고 단순 임대관리 기능만 담당하는 미니회사로 바뀌는 것도 우리에게 시사하는 바가 적지 않다. 대우건설 장상인 상무는 “일본의 주택시장은 우리보다 10년 정도 앞서가고 있다.”면서 “일본은 우리와 비슷한과정을 거친 만큼 일본을 연구하면 우리의 주택시장 흐름을 읽는데 큰 보탬이 될 것”이라고 말했다. 미르하우징 임종근 사장은 “주택경기 침체기에 대비,일본을 방문했는데 판촉방법이 간소한 반면 수요자를 위한배려는 돋보였다.”면서 “앞으로 판촉전략 수립에 활용할계획”이라고 말했다. sunggone@

‘부동산 컨설팅은 온·오프라인 업체 가운데 어디가 좋을까.’ 온라인업체에는 풍부한 데이터와 함께 박사급 인재들도 상당수 포진해 있다.치밀하고 이론적인 대신 실무경험자들이많지 않은 것이 약점이다. 오프라인 업체들은 대부분 건설회사 등지에서 잔뼈가 굵은실력자들이 창립한 경우가 많다. 부동산을 보면 어떻게 개발해야 할지 윤곽이 금방 잡힌다.사업성 판단도 빠른 편이다.다만,온라인업체에 비해 데이터와 이론은 뒤지는 편이다. 그러나 최근 이들 온·오프라인 업체들이 자신의 약점을보완해 나가면서 컨설팅 시장에서 격돌하고 있다. 온라인 업체는 실무 경험자들을 영입하고 있고, 오프라인업체는 이론을 겸비해 나가고 있기 때문이다. 최근 한미은행이 프로젝트 파이낸싱과 관련,컨설팅 협력업체를 모집했을 때 이들 온·오프라인 업체들이 대거 몰렸다.온라인업체로는 부동산114와 MK랜드가,오프라인업체로는한국감정원과 미르하우징,솔렉스 등이 참여했다. 프로젝트 파이낸싱 컨설팅 시장은 오프라인인 미르하우징이 지난해 건영의 용인 죽전아파트 분양시 최초로 개척했다. 그러나 최근 프로젝트 파이낸싱이 늘어나면서 이 시장에온라인 업체들이 가세,경쟁관계가 된 것이다. 임종근 미르하우징 대표는 “서로 장단점이 있는 만큼 온·오프라인이 좋은 경쟁관계가 될 것”이라며 “그러나 부동산을 대상으로 파이낸싱을 일으키는 분야에서는 온라인이오프라인을 따라오기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 한미은행의 심사결과는 다음주에 나올 예정이다. 김성곤기자

‘시중 여유자금을 잡아라.’ 분양권 및 재건축아파트에 대한 세무조사와 양도소득세 기준시가 인상 등으로 투자처를 잃은 유동자금을 끌어들이기위한 경쟁이 치열하다. 업체마다 아파트나 오피스텔,상가 등의 분양시기를 앞당기고 있다.부동산 언저리를 기웃거리고 있는 유동자금을 유인하기 위해서다.그래서 신규분양 비수기인 동절기임에도 불구하고 분양열기가 뜨겁게 달아오르고 있다. [분양 앞당기자] 아파트 보다 오피스텔이나 주상복합이 유독 분양시기를 앞당기고 있다. 지난해의 분양열기를 이어가겠다는 전략과 함께 최근 재건축 아파트나 분양권 시장에서 빠져나온 유동자금을 겨냥한것이 대부분이다.내집마련정보사 집계에 따르면 올 3월까지서울·수도권에서 분양예정인 오피스텔 및 주상복합아파트만 1만1578가구에 달한다. 아파트 역시 연초 분양물량이 많은 편이다.특히 수도권 물량이 많다.서울·수도권 물량 1만3273가구 가운데 서울 동시분양분 1000여가구를 제외하면 대부분 수도권 물량이다. 미르하우징 임종근(林鍾根) 사장은 “관망세로돌아선 투자자들을 끌어들이기 위해 분양시기를 앞당기고 있다”며 “선거나 월드컵은 청약열기에 부정적인 영향을 미친다는 점도작용하는 것 같다.”고 말했다. 상가 역시 분양에 가세하고 있다.월드건설은 28일부터 수원 팔달구 우만동에서 월드메르디앙 단지내 상가 41개점포를분양한다.지난해 분양하려던 것을 미뤄 온 것으로 올봄 분양할 계획이었으나 시기를 앞당겼다. [분양열기도 뜨겁다] 지난 23일 청약을 마친 현대산업개발의 용인 죽전지구 ‘I-PARK’는 용인·수도권 1순위에서 평균20.4대 1의 경쟁률을 기록했다. 모두 1466가구 분양에 용인 1순위자 1966명,수도권 1순위자 6150명이 몰렸다. 또 지난 18일 동문건설이 분양한 서울 목동 오피스텔 ‘굿모닝’은 190가구가 분양시작 6시간만에 모두 분양됐다. 서울 ‘동대문 굿모밍 시티’도 최근 분양결과 하루에 100여건이 계약을 하는 등 투자자들이 몰려들었다. 재건축이나 분양권 등 투자처를 잃어버린 투자자들이 아파트와 오피스텔,상가 등으로 움직이고 있는 것이다. [주의할 점] 아파트 신규분양은 일찍 받는 것도 괜찮지만 다른 부동산은 서두를 필요가 없다. 오피스텔은 지역적으로 과포화 상태인 곳이 많고,상가는 투자위험도가 높기 때문이다. 부동산 114 이상영(李尙英) 사장은 “오피스텔은 20평형이넘으면 주택대체용으로서 가치가 떨어진다.”면서 “분양받을 때에는 입지여건이나 시기,평형을 잘 봐야 한다.”고 말했다.그는 그러나 “상가는 경기가 좋아질 것이라는 점 외에는 특별한 요인이 없다.”며 “잘못 투자했다가는 투자금 회수에 어려움을 겪는 만큼 투자에 신중해야 한다.“고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

저밀도지구 재건축,수익성을 따져보고 투자하라. 저밀도 지구 가운데 강남에서 처음으로 도곡 주공 아파트가 재건축 사업을 따낸 것을 계기로 서울시 저밀도지구 아파트 재건축 사업이 활발해질 것으로 기대된다.그러나 부동산 전문가들은 도곡 주공과 같은 용적률이라면 앞으로 집값이 크게 오르지 않는한 큰 수익은 기대하기 어렵다고 말해재테크 차원의 투자에 주의가 요구된다. [실질 용적률은 253%] 도곡 주공1차의 사업승인 용적률은 274.02%이다.그러나 이는 기부체납 면적 등을 제외한 대지면적만으로 따진 것이다.공부상 대지면적으로 계산하면 실제용적률은 253.33%로 낮아진다.주민들이 재건축 사업을 추진할 때 예상한 300% 안팎에 비하면 50% 포인트 가량 낮아진것이다.도곡 주공1차 외에 다른 재건축 단지도 실질 재건축용적률은 이 수준에 그칠 전망이다. [수익성 하락] 용적률이 낮아지면 추가분담금이 크게 늘어난다.도곡 주공1차 13평형(34평형 입주기준) 시세는 4억 7500만원.조합은 승인 용적률을 적용하면 2600여만원 가량을추가로 부담해야 할것으로 전망했다.그러나 사업 추진 과정에서 부담분은 더 늘어날 가능성이 크다. 13평형을 매입,44평형에 입주하려면 최소한 추가분담금을1억 7700만원 가량 내야 한다.입주시기를 2005년 1월로 가정하면 총 투입비는 매입비(4억 7500여만원)와 금융비용(연리 6.5%기준 7300여만원) 등을 더해 모두 7억 2500여만원에달한다. 지난해 입주한 대치동 삼성 래미안 42평형이 6억 2000만∼7억원 안팎인 점을 감안하면 입주까지 최소 2000만원에서 1억원 가량은 집값이 올라야 본전인 셈이다.여기에 추가부담분이 늘어나고,국세청의 양도소득세 과표인상에 따라 거래시 내야하는 세금부담 등을 고려하면 수익내기는 그리 만만치 않을 전망이다. 미르하우징 임종근 사장은 “입주때까지 집값이 크게 올라야만 수익이 가능하다”며 “그렇지 않으면 별다른 수익을기대하기 어렵다”고 말했다. 김성곤기자

‘어디가 뜰까’ 주택업체나 청약을 준비중인 수요자 모두 유망지역을 찾기 위한 눈치싸움이 한창이다. 올해 역시 높은 청약열기 속에 입지여건별 평형별 청약차별화현상이 두드러질 것으로 전망되기 때문이다. 부동산전문가들은 서울은 재개발·재건축 아파트가,수도권은 택지지구 아파트가 올해 신규분양 시장을 선도할 것으로 내다보고 있다. 불광동 현대와 대치동 동부,공덕동 삼성,금호동 대우,반포동 LG아파트 등이 비교적 물량도 많고 입지여건도좋은 곳으로 꼽힌다. 이 가운데 불광동 현대아파트는 불광1구역을 재개발하는것으로 662가구 가운데 282가구가 일반분양된다. 대치주공 고층아파트를 재건축하는 대치동 동부아파트는전체 805가구 가운데 253가구가 일반분양된다. 공덕동 삼성아파트는 공덕4구역을 재개발하는 아파트로 24∼43평형 664가구로 구성돼 있다.일반분양분은 344가구다. 금호 10구역을 재개발하는 금호동 대우아파트는 23∼41평형 336가구이며 일반분양분은 아직 정해지지 않았다. 한양아파트를 재건축하는 반포동 LG아파트는 42∼58평형442가구로,일반분양분은 70여가구다. 유망지역으로는 용인 죽전과 동백,하남 신장2지구,인천 삼산지구,남양주 호평·평내·마석지구 등이 꼽힌다. 지난해 수도권 분양에서 유일하게 선전했던 죽전에서는올해 모두 5,500여가구가 분양된다. 또 동백지구도 올 하반기 1만5,000여가구를 처음 분양한다.죽전보다는 아래쪽에 자리잡고 있지만 용적률이 낮고단독이 많이 들어서 쾌적성은 더 뛰어나다. 하남신장 2지구는 규모는 작지만 하남지역에서 분양된 아파트가 많지 않아 높은 인기가 예상된다.하남시 도시개발공사가 개발하는 택지로 오는 3월말 현대산업개발이 1,605가구를 분양하게 된다. 남양주 평내·호평·마석지구에서도 2,000여가구의 아파트를 공급한다.택지지구이기는 하지만 교통여건이 아직 개선되지 않아 다소 흠이다.이밖에 인천 부평 삼산1지구도올 3월부터 9,400여 가구가 공급된다. 올해 3월부터 청약통장 1순위자가 순차적으로 늘어나 모두 100만명 이상 불어날 것으로 전망된다. 그런만큼 빨리 청약을받는 것이 좋다.시간이 흐를수록경쟁자가 늘어나고 분양가도 오르게 되기 때문이다. 평형별로는 중소형보다는 중형아파트에 초점을 맞추는 것이 좋다. 공급부족현상으로 지난해에는 중소형 아파트가 인기를 끌었지만 올해 이후에는 공급이 늘어 물량이 풍부해질 것으로 보이기 때문이다. 미르하우징 임종근 사장은 “올해 신규분양 시장은 서울은 재개발·재건축이,수도권은 택지지구 아파트가 이끌 것으로 보인다”며 “평형에 있어서는 단기전매차익을 노린다면 중소형이 좋지만 1년이상 중장기적인 투자자라면 중형아파트가 좋다”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

신규 분양하는 아파트와 오피스텔에 많은 함정이 도사리고 있어 수요자들의 각별한 주의가 요구된다. 특히 연말 부동산 청약 열기를 타고 건설업체들이 ‘눈가리고 아웅’식의 분양 광고를 내놓고 있다. 홍보팸플릿이나 광고대로라면 모두 돈이 되는 물건이지만 사실은 그렇지 않은 경우가 많다.중도금 무이자 분양이라면서도 분양가에 이자가 숨어 있는 사례도 적지않다.분양가 외에 학교시설 분담금 등 각종 분담금을 초기계약자가부담하도록 돼 있어 분양받아도 실제 시세차익이 나지 않는 아파트도 있다. ◆중도금 무이자?=계약금 외에 3∼4차례 나눠내도록 돼 있는 중도금을 무이자로 해주는 것은 수요자들의 눈길을 끄는 대목.계약금만 내고 중도금은 입주때 내면서 이자를 면제해 준다는 조건이기 때문이다. 그러나 이 때도 무이자가 분양가에 포함돼 실제로 낼 돈은 다내는 경우가 많다.따라서 중도금 무이자 분양시에는총 분양가를 인근의 분양가나 기존 시세와 비교해 봐야 한다. 아파트라면 중도금 무이자 분양에 따른 비용은 대략 33평형이 1,500만원,50평형대는 3,500만원 정도 발생한다. 미르하우징 임종근 사장은 “중도금 무이자 분양이라도인근에 분양하는 아파트에 비해 33평형 기준 1,500만원 이상 비싸다면 이미 분양가에 반영되었다고 볼 수 있다”고말했다. 이밖에 건설업체가 무료로 제공하는 가전제품들도 사실은 분양가에 비용이 포함되는 경우가 대부분이다. ◆평형표기법이 바뀌었다=최근에 분양하는 아파트는 2000년 5월 이전에 분양한 아파트에 비해 평형이 작아졌다.지하대피소 면적이 평형 표기에서 제외됐기 때문이다.따라서 전용면적이 같은 아파트라도 2∼3평 차이가 나는 만큼 전용률을 반드시 따져보아야 한다. ◆분담금 부과여부 확인=최근에는 분양가와 별도로 부과되는 각종 분담금이 많다.아파트 분양 공고를 꼼꼼히 살펴보면 분양가 이외에 학교시설분담금 등이 붙는다는 것을 알수 있다. 분양가액의 0.8%에 달하는 학교시설분담금은 최초 계약자가 물게 돼 있다.물론 분양가에도 포함돼 있지 않아 분양받은 사람이 내야한다. 분담금을 물고 나면 시세차익이 별로 나지 않을 수도있다. 특히 분양권이 전매되는 아파트는 전매시에도 원매자에게 분담금이 부과되는 점을 유의해야 한다.분양권을 팔아 시세차익을 기대했던 청약자라면 이 같은 점을 유의해야 한다. 김성곤기자 sunggone@

“프로젝트 파이낸싱은 저금리시대에 주택업체가 위기를탈피할 수 있는 가장 효과적인 수단입니다.” 최근 주택분야에서 프로젝트 파이낸싱을 잇따라 성사시켜 주목받고 있는 임종근(林鍾根) 미르하우징 대표는 ‘파이낸싱 어드바이저’로 통한다. 파이낸싱 어드바이저는 금융기관이 주택사업에 대출을 할때 중립적인 입장에서 대출부터 자금 회수에 이르기까지사업성·분양성·마케팅·리스크관리 등을 맡는 관리자다. 금융기관은 어드바이저를 통해 정확한 사업성을 평가받고 주택업체는 어드바이저를 통해 자금을 조달하는 이점이있다.좋은 사업지를 보유하고 있으면서도 낮은 신용도탓에 대출을 받지 못해 사업에 어려움을 겪는 법정관리나 화의중인 기업에 적합한 방식이다. 임 사장은 이같은 방식을 도입,주택부문에서는 최초로 지난 8월 용인 죽전지구내 건영부지(1,000억원)를,10월에는현대건설·포스코개발이 시공하는 죽전 유신전자 부지(1,250억원) 등 모두 2건의 프로젝트 파이낸싱을 성사시켰다. 그는 “저금리 시대인 지금이 프로젝트 파이낸싱의 적기”라고 말했다. 15년여 동안 건설업체에 근무하면서 프로젝트 파이낸싱의 필요성을 절감했던 임 사장은 저금리로 금융기관이 주택부문에 관심을 갖기 사작하자 지난해 7월 직장을 그만두고 창업했다. 김성곤기자

프로젝트 파이낸싱이 경영에 어려움을 겪고 있는 주택업계에 새로운 사업추진 방식으로 부상하고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 은행돈이 아파트 사업에 눈을돌리면서 부도업체 땅이라도 사업성만 뛰어나면 거액의 대출이 이뤄지고 있는 것이다. 최근 한미은행 등 금융기관 컨소시엄과 한국토지신탁,㈜건영은 죽전택지개발지구 2블럭에 1,000억원의 대출약정을 체결했다. 이른바 프로젝트 파이낸싱으로,개별 아파트 사업에 무보증으로 이같은 대출이 이뤄지기는 처음이다. 그동안 워크아웃(기업개선작업)이나 화의,법정관리 기업이많은 건설업계로서는 금융권의 대출조건이 까다로워 사업비조달에 어려움이 많았다. 이에 따라 아파트를 지으면 높은 수익이 기대되는 땅도 손쉽게 매각하는 경우가 많았다.그러나 프로젝트 파이낸싱 기법이 도입되면서 이들 업체들도 사업이 가능해진 것이다. 건영의 죽전 2블럭은 대지면적이 2만8,332평으로 33∼59평형 아파트 1,258가구가 들어서게 된다.오는 9월 15일 다른업체들과 동시분양을 추진중이다.건영은 그동안 이부지의토지비 잔금 마련에 많은 어려움을 겪어 왔다. 건영의 프로젝트 파이낸싱 성공으로 다른 업체들에게도 이같은 방식이 확산될 전망이다. 이번 프로젝트 파이낸싱 중개 및 사업성 분석을 맡은 미르하우징 임종근(林鍾根) 사장은 “기존방식과 달리 해당 사업지의 사업성만을 보고 이뤄진 파이낸싱”이라며 “이번파이낸싱 성사로 다른 금융기관과 주택업체들도 이같은 방식의 도입에 적극 나서고 있다”고 말했다. 김성곤기자

출근 후 외국업체로부터 온 이메일을 체크해야 하는 회사원 임종근씨(30)는 아침부터 짜증이 난다.불법 소프트웨어 판매업자가 보낸 이메일이 수두룩하게 편지함에 쌓여있기 때문이다. 지워도 끝없이 도착하는 불법 CD판매 광고 메일.최근에는인터넷 기술의 발전으로 휴대폰 문자 메시지나 PDA 등을 이용해 프로그램 판매정보를 발송하거나,아예 판매업자가 자신의 홈페이지를 ‘당당하게’ 차려놓고 손님을 맞아하는경우도 있다. 인터넷 홈페이지를 통해 불법 프로그램 CD를 판매하고 있는 곳은 어림잡아도 수십여 개에 이른다.인기 있는 사이트는그 아류도 등장하고 손님 끌기 경쟁도 치열해지고 있다.대량으로 CD를 구입하는 사람에게는 할인혜택을 주는 것은 기본이고 ‘이용약관’을 만들어 나름대로의 ‘고객감동’의영업 원칙까지 표방한다. 불법소프트웨어 판매가 기승을 부리는 이유는 약간의 인터넷 지식만 있으면 초고속 인터넷망을 통해 와레즈 사이트등에서 쉽게 불법 소프트웨어를 얻을 수 있기 때문.또 CD를 만들 수 있는 CD레코더 가격의 하락과 함께컴퓨터의 필수품으로 자리잡아 누구나 ‘마음만 먹으면’ 프로그램 복제가 가능해졌다는 이유도 한몫 한다. 주요 고객인 10대 청소년들은 이들 불법 소프트웨어 판매업자를 통하면 프로그램 이외에도 몰래카메라,포르노,폭력게임 등도 쉽게 얻을 수 있어 문제의 심각성을 더하고 있다. 이렇게 신종 기법으로 ‘날고’ 있는 불법 프로그램 판매자들을 단속하는 경찰은 ‘뛰어가는’ 형국. 사이버수사대의 한 관계자는 “일반적인 범죄사건과는 달리 프로그램 불법 유통은 판매자와 구매자 사이에 인간적인관계가 전혀 없다”면서 수사의 어려움을 토로했다.또 판매자들이 신분을 감추기 위해 타인의 명의를 도용해 계좌와휴대폰 등을 만들고,이를 수시로 바꾸기 때문에 ‘감 잡기’도 쉽지 않다. 불법프로그램 판매시장은 ‘지속 성장세’.소위 잘나간다는 CD업자는 하루에 평균 100만∼200만원 이상의 수입을 누리는 것으로 알려져 있다.경찰청 한 관계자는 “검거되기 전까지 2억원 이상의 판매이익을 챙긴 피의자도 봤다”는 귀띔이다. 이들 불법 프로그램 판매자들은 네티즌들이 주로 사용하는한메일,하이텔,네띠앙 등에 등록된 이메일 주소를 수백 만개 이상 보유하고 있는 것으로 알려지고 있다. 또 모든 가입자를 대상으로 하는 휴대폰 문자메시지 등 무선인터넷을 판매광고 수단으로 사용하는 경우도 계속 확산되고 있다.이와 관련 각 통신회사들은 일정량의 이상을 넘는 메일은 발송을 차단하는 등의 방지책을 써보지만 아직까지 효과는 미미한 실정이다. 인터넷 기술의 발달을 등에 업고 새로운 ‘전략’을 세우는 불법 프로그램 판매업자들은 좀처럼 잠잠해지지 않을 전망이다.통신회사·경찰과 판매업자들의 숨바꼭질이 계속되는동안 네티즌들은 언제까지 원치 않는 메시지를 받아야 할까?허원 kdaily.com기자 wonhor@

서울 강남지역의 재건축아파트 거주자들이 시공사를 선정할때 가장 먼저 고려하는 것은 시공사의 안정성이나 브랜드 가치가 아니라 재건축 비용인 것으로 드러났다. 부동산컨설팅업체인 미르하우징은 지난달 13일 실시된 서초구 서초동 삼익아파트 재건축 조합원 146명을 대상으로 설문조사한 결과 이같이 나타났다고 11일 밝혔다. 조사결과 “시공사 선정시 우선적으로 고려한 사항은 무엇입니까”라는 질문에 33.5%가 공사비의 적정성이라고 답했다.공사비가 가장 낮은 업체를 선호했다는 것이다. 사업추진능력에 대한 신뢰와 회사재무구조는 각각 18.3%로그 다음이었다.또 높은 프리미엄에 대한 기대 13.9%,설계대안 및 모델하우스 마감수준 우수성은 13%였으며 방문요원들의 홍보능력은 3.0%였다. 이처럼 재건축 조합원들이 브랜드 가치나 시공사의 재무건전성보다 낮은 건축비를 선호하는 것은 미래가치보다는 현실적으로 투입할 비용을 가장 먼저 고려하기 때문이라는 분석이다. 여기에 최근 강남 재건축 시장을 재무구조가 건전한 업체들이 선점한 것도 한요인으로 작용하고 있다.이들끼리의 경쟁에서는 재무구조의 건전성이 상대적으로 덜 중시되기 때문이다. 임종근 미르하우징 대표는 “강남지역 재건축 조합원들의시공사 선정기준이 실리위주로 바뀌고 있음을 보여주는 것”이라고 말했다. 김성곤기자

여러 가구가 모여 살지만 한채로 분류되는 다가구 주택을 다세대로분할 등기해 임대사업 등록까지 마쳐주는 일괄서비스가 등장했다. ㈜미르건축(www.@mir25.com)은 한미은행,건축사,법무사 등과 제휴해다가구 주택을 다세대 주택으로 전환해주는 서비스 상품을 시판한다고 밝혔다. 이 상품은 다가구 주택을 다세대로 전환하면서 임대수입도 늘리고각종 세제혜택도 받을 수 있는 임대사업 등록까지 대행해 준다. 분할등기에서 임대사업 등록까지 비용은 171만3,000원.신청후 10일이내에 처리된다. 다가구 주택은 지난 98년 전세값 하락시 집주인들이 전세금을 내주지 못해 분쟁이 잦았으며 여러 가구가 살고 있음에도 불구하고 1채로등록돼 경매처분시 세입자들이 전세보증금을 날리는 등 피해가 많았다.전세값 상승에도 불구하고 세입자들이 다가구 주택을 외면하는 것도 바로 이런 부담 때문이다. 미르건축 임종근(林鍾根) 사장은 “다가구를 다세대로 바꾸면 세입자가 안심하고 세를 들수 있을뿐 아니라 분할 매매와 임대사업이 가능해져 환금성이 확보되고 전세가도 높일 수 있는 이점이 있다”고설명했다. 이 회사는 기존 다가구 주택의 경우 대출금이나 전세금에 묶여 집주인이 다세대 주택으로 손쉽게 바꿀 수 없는 점을 감안,한미은행과 제휴해 1억원까지 연리 9.5∼10.5%(변동금리) 대출을 알선해준다.(02)3474-4052∼4김성곤기자 sunggone@

이화여대가 24일 95년도 일반전형합격자를 발표한 결과 각 과의 수석합격자가 대부분 본고사에서 최고점수를 받은 학생으로 나타나 본고사가 당락에 결정적인 영향을 미친 것으로 파악됐다. 이번 입시에서 합격자 총점 평균점수는 1천점 만점에 인문계 8백20.14,자연계 7백99.09점이며 수능평균점수는 인문계 1백48.63,자연계 1백47.06점으로 수능의 경우 지난해보다 각각 4.4점과 12.5점이 떨어졌다. 전체수석은 내신1등급에 수능 1백77·2점,본고사 2백28·5점으로 1천점 만점에 8백94·3점을 얻어 약학과에 지원한 임옥재(20·수도여고졸)양이,인문계수석은 총점 8백70·4점을 얻어 법학과에 지원한 박수경(19·동해 북평광희고3)양이 차지했다. ◎이대 전체수석 임옥재양/본고사 과목 평소 꾸준히 학습 이화여대 약학과를 지원,전체수석의 영광을 안은 임옥재양(20·수도여고졸)은 24일 『수능은 시험보기 직전에 집중적으로 공부했으며 평소에는 꾸준히 국·영·수과목을 학습한 것이 적중한 것 같다』며 『본고사를 보고나서 문제가 좀 평이했다는 생각은 했지만 수석까지 할 줄은 몰랐다』고 기뻐했다. 개인택시를 운전하는 임종근(임종근·53)씨와 봉제업을 하는 정명근(정명근·50)씨의 외동딸인 임양은 『수학과 영어를 좋아해 본고사에는 어느 정도 자신이 있었다』고 말했다. 보성여중시절부터 전체수석을 한번도 놓치지 않았던 수재로 지난해 서울대 약대를 지원했다 낙방했으나 재수생활을 하면서 특별히 어려웠던 점은 없었다고. ◎이대 인문계수석 박수경양/매일 예·복습 철저히 한게 주효 이화여대 인문계수석을 차지한 박수경양(19·동해시 광희고)은 『본고사에 자신이 없어 특차에 원서를 냈다가 떨어졌었는데 의외로 본고사성적이 잘 나온 것 같다』며 기쁨을 감추지 못했다. 박양은 『수능은 교과서와 문제집 위주로 공부했으며 본고사는 학교보충수업을 통해 꾸준히 준비해왔다』면서 『특별한 요령없이 매일매일 정해진 양의 예습과 복습을 철저히 한 것이 주효한 것 같다』고 말했다. 동해시청 공무원인 박세종(48)씨와 이예자씨(44)의 1남1녀중 맏딸인 박양은 『사법고시를 합격해 소신있게 일하는 판사가 되고 싶다』고 야무진 포부를 밝혔다.