서민들이 주로 찾는 전용면적 18평 이하 소형 아파트 분양가가 15% 정도 오른다. 건설교통부는 국민주택기금을 지원받는 18평 이하 아파트의 분양가와 공공임대주택 분양전환가격 산정 기준이 되는 표준건축비를 평당 229만원(2002년 12월 고시)에서 288만원으로 25.3% 인상했다고 20일 밝혔다.표준건축비 인상은 이날 이후 입주자 모집공고 승인 신청분부터 적용된다. 건교부는 또 다음달부터 토지거래허가구역에서 허가를 받아야 하는 토지 면적 기준을 대폭 강화하기로 했다.주택분야 부동산 규제는 어느 정도 푸는 대신 토지 거래 규제는 더욱 옥죄는 정책으로 받아들여진다. 표준건축비는 서민 아파트 분양가의 급격한 인상을 막기 위해 국민주택기금을 지원받는 18평 이하 아파트 분양가 책정 및 공공 임대주택 분양 전환시 분양가 산정 근거로 활용하는 제도. ●소형 아파트 분양가 인상,서민 부담 가중 표준건축비 인상은 건설경기 연착륙 대책의 일환으로 취해졌다.현실성이 떨어지는 건축비를 올려 급격히 침체되고 있는 주택건설 경기를 살리고 건설사들이 소형 아파트를 많이 짓게 하자는 취지다.건교부는 “표준건축비 인상으로 소형 공공분양 아파트의 연간 공급량이 99년 수준인 2만가구로 늘어나 청약기회가 확대될 전망”이라면서 “전체 부동산 시장에는 큰 영향을 미치지 않을 것”이라고 설명했다. 하지만 서민들의 내집 마련 부담은 더욱 커질 것으로 보인다.건교부는 표준건축비 인상으로 소형 아파트 분양가는 약 15%,월 임대료는 17% 정도 오를 것으로 분석했다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “현행 표준건축비가 현실에 맞지 않는다는 것은 이해하지만 한꺼번에 큰 폭으로 올라 서민들의 충격이 클 것”이라고 말했다. ●주택은 풀고,토지는 죄고 반면 토지 거래 규제는 오히려 강화된다. 다음달부터 토지거래허가구역 허가 기준면적이 ▲도시지역의 주거지역은 현행 180㎡(54.5평)에서 120㎡(36.4평) ▲상업지역은 200㎡(60.6평)에서 130㎡(39.4평) ▲공업지역은 660㎡(200평)에서 440㎡(133.3평) ▲녹지는 현행 200㎡에서 절반인 100㎡(30.3평)으로 강화된다.비도시지역 임야는 현행 2000㎡(606평)에서 1000㎡(303평)로,농지는 1000㎡에서 500㎡(151.5평)로 각각 축소할 방침이다. 토지거래 허가 기준 강화로 ‘쪼개 팔기’ 등의 투기는 크게 줄어들 것으로 전망된다.건교부는 “땅투기를 막기 위해 토지거래 허가면적 기준을 강화했다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

최근 법원 경매시장은 경매 물건수가 증가하지만 부동산 경기 침체로 낙찰가율(낙찰가/감정가)과 입찰경쟁률(입찰자수/낙찰건수)은 낮아지고 있다. 디지털태인에 따르면 낙찰가율은 지난해 7월 79%를 기록한 이후 하락세를 지속,올들어 계속 70%를 밑돌고 있다.지난 8월에는 낙찰가율이 65%로 2002년 12월의 64% 이후 최저 수준을 기록했다. ●사례1 전세 계약기간 만료를 앞둔 주부 E씨는 보증금 1억원과 몇천만원의 여유자금으로 내집 마련을 위해 법원경매를 선택했다.우선 신문에 난 경매 공고를 스크랩하고,대법원 홈페이지에서 수도권 지역의 맘에 드는 아파트를 골라 현장 답사를 다녔다.3개월후 수원의 감정가 1억 4000만원에 2회 유찰된 33평형 아파트를 감정가의 75.9%인 1억 637만원에 낙찰 받았다.세금과 법무사 비용 등으로 750만원이 든 E씨의 총 내집 마련 비용은 1억 1380만원. ●사례2 A씨는 감정가 1억 6000만원에 1회 유찰된 경기 분당신도시 구미동의 21평형 아파트를 지난해 7월 1억 4950만원에 낙찰 받았다.세금까지 합한 투자금액은 1억 5966만원.대금은 낙찰받은 날로부터 한달 반 뒤에 납부했고,그로부터 한달 뒤에 1억 7500만원에 다시 매각했다.양도소득세를 포함해 재매각에 든 비용은 257만원,매각 차익은 1275만원이었다. 법원경매 물건은 일반매물보다 값이 싸고,토지의 경우 토지거래허가라는 규제로부터 자유롭다.위의 성공사례처럼 경매를 통해 내집을 마련하거나 시세 차익을 올리는 경우도 있으나 곳곳에 함정이 도사리고 있다. ●낙찰가 올들어 시세 70% 밑돌아 우선 사례1의 경우 경매물건 중 아파트는 경쟁률이 최고 수십대 1에 이를 정도로 인기가 높다.따라서 높은 입찰가를 써 결코 시세보다 싸지 않은 값에 집을 살 수도 있다. 사례2의 경우 최근의 부동산 경기 침체로 인해 한달 만에 집이 나가는 경우는 흔치 않다.그럼 디지털태인에서 제공한 초보자를 위한 부동산 경매 조언을 살펴보자. 첫째,권리 분석상 법원경매 물건은 대부분 채권에 따른 저당권,가압류,가등기 등 등기부상 권리관계가 복잡하게 얽혀 정확한 권리관계를 파악하는 지식과 기술이 필요하다.특히 경매정보에 ‘법정지상권 성립여지 있음’ 또는 ‘유치권 신고있음’ 이거나 등기부등본에 예고등기가 돼 있는 경우 등은 입찰에 신중해야 한다.낙찰받고도 추가 비용을 부담하거나 소유권을 잃을 수 있다. 둘째,임차인이 있는 물건은 그 임차인이 최초 근저당보다 먼저 전입한 선순위 임차인으로 확정 일자를 부여받고 배당요구를 했는지,또는 그 선순위 임차인이 보증금 전부를 배당받을 수 있는지를 확인해야 한다.선순위 임차인의 배당받지 못한 보증금은 낙찰인이 부담해야 한다.또 임차인란에 ‘임대차 관계 미상’이라고 기재돼 있으면 임대차 관계가 잘 파악되지 않았으므로 직접 조사하란 뜻이다. ●근저당등 권리분석 철저히 해야 셋째,경매물건은 낙찰 받은 뒤 대금을 납부하고 소유권이 이전됐다 하더라도 일반매매와 달리 인도 또는 명도라는 절차가 남아 있다.집 열쇠를 넘겨받기 위해 소유자,채무자나 임차인을 상대로 명도 협의를 해야 한다.협의가 안되면 인도명령이나 명도소송을 해야 하고,집 열쇠를 넘겨받기까지 4∼6개월 이상 걸리기도 한다.따라서 실수요자라면 시간적,금전적 여유를 가지고 입찰에 응해야 한다. 끝으로 경매물건을 고를 때는 꼭 현장조사를 해야 한다.아파트,연립,다세대,상가 등은 관리비가 얼마나 연체됐는지 확인해야 한다.체납 관리비 중 공유부문에 해당하는 것은 낙찰인이 부담해야 하기 때문이다. 밭과 논 등의 농지는 ‘농지취득 자격증명’이 필요한지 확인한다.임야는 묘지가 있는지,지상 수목이 함께 경매에 부쳐지는지 살펴야 한다.공장에 입찰할 때는 기계 및 기구류가 공장 건물과 함께 경매에 부쳐지는지 확인한다.현장 조사때 필요 이상의 높은 낙찰가를 쓰지 않기 위해서는 정확한 시세조사가 필수다.사람이 사는 건물은 실내를 보기 힘들지만 명도소송을 벌일 경우 임차인이 건물 실내를 훼손했는지 여부를 확인해야 한다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

수도권과 충청권에서 땅투기 혐의자가 무더기로 적발됐다. 건설교통부는 올 상반기 수도권과 충청권에서 땅을 사들인 13만 5799명(1억 2972만평) 가운데 투기 혐의가 짙은 5만 2544명을 가려내 국세청에 통보했다고 16일 밝혔다. 투기 유형은 ▲2회 이상 토지 매입자 1만 7614명 ▲2000평 이상 대규모 토지 매입자 1만 2496명 ▲미성년 토지 매입자 256명 ▲위장 증여 1만 7457명 ▲주요 개발사업지내 2회 이상 매도자 4313명 ▲이미 혐의를 받은 사람 가운데 추가 토지 매입자 6627명 등이다. 건교부는 증여 취득자 명단을 시·군·구에 통보,토지거래허가제 위반 여부를 조사한 뒤 위법 사실이 드러나면 사법 당국에 고발할 계획이다.토지거래허가제를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금을 내야 한다. 류윤호 토지국장은 “땅투기 혐의자가 지난해에 비해 줄어들었으나 부동산값 안정을 위해 시장 움직임을 지속적으로 감시하고 이상거래자 조사를 수시로 벌일 계획”이라고 말했다. ●증여 취득자 지자체에 통보키로 한편 이날 건설교통부가 밝힌 토지 이상 거래자 조사 자료에 따르면 대한민국은 ‘땅투기 공화국’임이 다시 한번 확인됐다. 땅투기의 무대는 주로 수도권과 충청권이었다.투기 수법이 점차 대담하고 교묘해지는 것이 특징.일곱살배기가 수도권 임야 1만평을 사들이는가 하면,6개월 동안 무려 65건 12만평을 매입해 아예 땅 사재기가 직업인 경우도 있었다.투기 혐의자 가운데 소득이 전혀 없는 미성년자 이름으로 땅을 사들인 사람이 256명에 이르렀다.이 가운데 22명은 두차례 이상 땅을 샀다.이들이 매입한 땅은 18만 3000평을 넘었다. 서울에 사는 7살짜리 꼬마는 경기 여주군 임야 1만평을 사들였다가 조사 대상에 걸렸다.경기 구리시에 사는 B(15)군은 3차례에 걸쳐 충남 홍성군의 임야 8489평을,경기 남양주시에 사는 C(15)군은 양평군의 임야 5000평을 사들여 증여세 포탈 등의 투기혐의를 받고 있다. ●땅 사재기가 직업? 6개월 동안 두차례 이상 땅을 사들인 사람은 1만 7614명.주로 부동산 개발이 활발한 경기도(1만 9527건)와 신행정수도 예정지인 충남(1만 4871건),충북(4189건)에 집중됐다. 11회 이상 땅을 사들인 사람도 34명이나 됐다.양평에 사는 D(26)씨는 양평군의 농지·임야를 무려 65차례,12만 173평을 사들였다가 투기혐의 대상에 올랐다.서울에 사는 E(51)씨는 신행정수도 후보지 발표를 전후해 32차례에 걸쳐 충북 진천군의 농지 3만 7407평을 사들이는 원정투기에 나섰다.28차례에 걸쳐 충북 음성군의 농지 및 임야 23만 2433평을 사들인 사람도 적발됐다. 2000평 이상을 매입한 사람은 모두 1만 2496명.1만평 이상 토지를 거래한 경우도 1249건이나 됐다.주로 신행정수도가 들어서는 충남·북과 대규모 개발 붐이 불고 있는 경기도가 이들의 무대였다. 대전에 사는 F(65)씨는 충북 보은군의 임야 53만 8056평을,서울 거주 G(53)씨는 경기 가평군 및 충북 영동군의 임야 35만 8540평을,인천 거주 H(46)씨는 경기 여주시의 농지 및 임야 16만 9675평을 집중 매입했다. 증여처럼 꾸며 땅을 건넨 경우도 적발됐다.위장증여 혐의 사례만 1만 7457명에 이른다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부동산 중개업자에게 법정 수수료보다 많은 돈을 주었다면 무조건 돌려받을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사22부(부장 김이수)는 15일 하모(45·여)씨가 “법정 수수료율을 초과하는 중개수수료를 반환하라.”며 부동산중개업자 김모(47·여)씨를 상대로 낸 부당이득금 반환소송에서 원고패소한 원심을 깨고 “피고는 9100만원을 돌려주라.”고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “부동산중개업법은 중개인이 의뢰인 양쪽에서 수수료를 받지만,매매ㆍ교환의 경우 수수료율 한도를 0.2∼0.9%로 정하고 있다.”면서 “이를 위반할 경우 형사처벌만으로는 실효가 없으므로 초과분을 되돌려줘야 한다.”고 밝혔다. 재판부는 “피고는 원고 등과 동업약정을 맺고 부동산전매차익을 분배받은 것일 뿐이라고 하지만,수수료율 한도를 초과한 금액은 명목이 무엇이든 반환해야 한다.”고 덧붙였다. 김씨는 하씨의 의뢰로 2001년 11월 경기도 이천 임야를 4억 9000여만원에 팔도록 중개하고 1억 1900만원을 받았다.또 이듬해 2월에는 용인 땅을 4억 1000여만원에 팔도록 중개하고 3800만원을 받았다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

집이나 땅을 갖고 있을 때 내는 보유세(재산세+종합토지세)가 2008년까지 지금보다 2배 이상 오른다.또 내년부터는 주택의 경우 건물과 토지를 합쳐 세금을 물린다.지금은 건물은 건물대로,토지는 토지대로 세금을 따로 내고 있다.이미 예고한 대로 집부자와 땅부자는 따로 추려내 내년부터 무거운 세율의 종합부동산세를 물린다.세금부담이 자칫 급등할 수 있어 연간 일정 비율 이상은 올리지 못하도록 ‘상한선’을 두는 방안도 추진된다. 1961년 관련법(지방세법)이 만들어진 이래 40여년 만의 대수술이어서 큰 변화가 예상된다.‘가진 만큼 세금을 내게 한다.’는 대원칙은 바람직하지만,합리적인 세율 조정이 뒤따라야 한다는 지적이 적지 않다. 정부는 15일 노무현 대통령 주재로 청와대에서 국민경제자문회의 산하 부동산정책회의를 열어 이같은 내용의 ‘부동산 보유세제 개편방안’을 확정했다. 주택 합산과표(세금을 물리는 기준금액)와 세율,종합부동산세 대상에서 제외되는 임대주택의 범위 등 세부안을 10월 말까지 확정지어 국회 동의를 거쳐 내년부터 시행하기로 했다. 개편방안에 따르면 주택은 건물과 토지를 합쳐 과세하고,상가 등 일반건물은 지금처럼 건물과 토지를 각각 과세한다.또 선진국(1%)의 10분의 1 수준인 보유세 실효세율(2002년 현재 0.12%)은 2003년 기준으로 2배 수준으로 올라간다.장기적으로 0.3∼0.5%까지 끌어올리기로 했다. 조윤제 청와대 경제보좌관은 “투기 목적의 부동산 과다 보유를 억제하기 위해 보유세 부담을 올리기로 했다.”면서 “다만,세금이 급격히 오르지 않도록 과표와 세율을 합리적으로 조정하고 취득·등록세 등 거래세 인하를 병행할 방침”이라고 밝혔다. 그렇더라도 비싼 집 한 채나 여러 채의 집을 가진 사람은 당장 내년부터 세 부담 증가를 피할 수 없게 된다.종합부동산세는 집부자와 땅부자에게 각각 물리되,임대주택이나 농어촌주택 등은 합산대상에서 제외키로 했다.농지·임야(0.1%),공장용지(0.3%),골프장·별장·고급오락장(5%) 등의 토지도 지금처럼 합산대상에서 제외시켜 별도 중과세하는 방안이 유력하다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “몇십년 동안 익숙해져 있던 세금체계가 바뀌는 만큼 당장은 혼란스럽겠지만 형평성이 개선되고 단순명료해진다는 점에서 매우 바람직하다.”고 평가했다 안미현 김미경기자 hyun@seoul.co.kr

(1) 타이밍이 중요하다=땅값은 단계적으로 오른다.개발 구상 시기에 소문이 돌면서 서서히 오르기 시작,발표 이후 급등한다.판교·파주 주변의 움직임을 보면 개발 단계마다 땅값이 계단식으로 올랐음을 알 수 있다. (2) 도넛 효과를 노려라=개발 중심지보다는 주변 지역 땅값 상승률이 크다.중심지는 수용 등의 조치가 따르는 반면 주변 지역은 거래 가격이 노출되지 않고 상대적으로 땅값이 싸 장기적으로 높은 투자 수익률이 기대된다. (3) 도로를 따라가라=땅값 움직임을 가장 먼저 느끼는 곳은 큰 길과 붙어 있는 땅이다.값이 아무리 싸고 모양이 좋더라도 맹지(盲地)는 쓸모없는 땅이다.접근이 쉬워야 거래가 쉽고 가격 오름세도 크다. (4) 개발계획을 읽어라=도로,택지지구 조성 등 크고 작은 개발 호재는 모두 도시개발계획에서 출발한다.대개 입안 단계부터 개발이 이뤄지는 과정이 주민에게 공개된다.도시계획공람을 따라 다니면 개발 방향을 읽을 수 있다. (5) 정확한 정보만 믿어라=떠도는 소문을 믿다가는 큰 코 다친다.꼭 개발계획을 확인,가능성이 있는 곳인지를 판단한 뒤 결정해야 한다. (6) 발품을 팔아라=땅은 등기부등본과 달리 권리·이용·모양새가 다를 수 있다.임야,하천 옆 땅은 더욱 조심해야 한다. (7) 싼 게 비지떡=내가 먹기 좋은 떡이 다른 사람에 눈에도 띈다.비싸고 모양새 좋은 땅이라야 쉽게 팔 수 있고 투자수익률이 높다. (8) 분수에 맞게 투자하라=자금 능력을 감안해야 한다.욕심이 앞선 나머지 덩치 큰 곳에 투자했다가 자금 동원 길이 막히면 체하기 십상이다. (9) 파는 것도 지혜다=지나친 투자수익률을 기대하다가는 시기를 놓친다.규제에 묶이거나 수용 조치가 따르기 전 적당한 시기에 털고 나오는 전략도 세워야 한다. (10) 눈에 보이는 것만 투자하라=초보자는 그린벨트·택지지구 입주권 등 눈에 보이지 않는 권리에 투자할 때 조심해야 한다.눈에 보이지 않기 때문에 사기꾼들이 득실거리고 있다.

토지 시장이 투자열기로 뜨겁다.새 아파트에 대한 청약 제한이 강화되고,기존 주택 역시 거래가 꼭꼭 묶인 반면 토지 시장에는 대규모 개발 호재를 안고 투자자들이 몰리고 있다.수도권·충청권은 이상 급등 현상을 보이면서 ‘묻지마 투자’까지 나타나고 있다. 하지만 정확한 통계,확실한 개발 정보가 뒷받침되지 않는 투자는 금물이다.개발 호재가 많은 서울·수도권이라고 모두 땅값이 오르는 것은 아니다.지역·지목별로 돈 되는 땅은 따로 있다.지난해 말 대비 올 상반기 땅값 동향 분석 자료를 바탕으로 서울·수도권 땅 투자 유망 지역을 알아본다. 서울의 땅값은 생각과 달리 강남이 아닌 강북이 이끌었다.서울지역 평균 땅값 상승률은 3.07%에 그친 반면 용산구 땅값은 5.84% 올랐다.은평·성동·마포·서대문 등도 평균 이상으로 올랐다. ●미군기지 이전·뚝섬개발 용산·성동 용산지역에서는 주거지와 상업지역 땅을 사두는 것이 좋다.상업지역은 무려 7.24% 상승했다.용산 미군기지 이전으로 도시 발전이 기대되기 때문이다.성동지역은 뚝섬개발 효과를 톡톡히 보고 있다.역시 주거·상업지역 땅값 상승을 기대할 수 있다. 은평·서대문의 땅값을 움직이는 호재는 뉴타운 개발.이를 반영하듯 주거지역 땅값 상승이 다른 지역보다 눈에 띈다. 강남권은 아파트 거래 중단과 원룸주택 개발이 끊기면서 주거지역 땅값이 약세를 면치 못하고 있다.경기침체의 영향으로 상업지 가격 오름세도 멈췄다. 개발 호재 유무에 따라 땅값 변동의 양극화가 뚜렷하게 나타난다.경기지역 평균 땅값 상승률의 3배 가까이 오른 곳도 있다.주거·상업지역 땅값 상승은 둔화됐지만 녹지지역·관리지역은 후끈 달아올랐다.특히 농지와 임야 가격이 많이 올랐다. 파주 지역은 신도시 건설 및 지방산업단지 조성 등에 따른 호재를 안고 8.75% 상승,수도권 최고치를 기록했다.특히 파주 신도시 지역 보상이 시작된 2·4분기에만 7% 이상 상승,땅값 기울기가 급경사를 그렸다.투자자들이 많이 찾은 땅은 녹지·관리지역으로 10% 안팎의 상승률을 기록했다.앞으로도 땅값 상승 여력이 남아 있어 파주 LG필립스 공장과 지방산업단지 조성 공사 진행 속도에 맞춰 계단식 땅값 상승이 예상된다. ●오산·파주일대는 임야·농지 노릴만 파주와 붙어 있는 고양시는 관리지역 임야·농지 등이 유망 투자 상품이다.상반기 농지 가격이 7.4% 상승한 것이 이를 뒷받침한다.의정부·포천지역도 택지지구 개발 등의 영향을 받고 있어 관리지역 임야 등을 사두면 돈이 된다. 경기 남부지역은 분당을 빼놓을 수 없다.판교 신도시 개발이 이 곳 땅값 상승의 든든한 호재로 작용하고 있다.광명도 전문 땅 투자자들이 군침을 삼키는 곳이다.그린벨트 해제와 고속철도개통 등의 호재가 뒤를 받쳐주고 있기 때문이다.상반기에만 녹지지역 상승률이 11.89%를 기록했다. 오산은 지난해부터 전국 땅값 상승률 ‘톱 10’에 들 정도로 꾸준히 상승하는 지역.미군기지 이전,국제평화도시 건설 등 굵직굵직한 개발 프로젝트가 기다리고 있기 때문이다.땅값이 저렴한 녹지지역에 투자자들이 대거 몰리면서 상반기에만 15% 이상 올랐다.정부 통계가 이 정도면 실제 상승률은 이보다 훨씬 크다.2∼3년 앞을 보고 도심 도로와 가까운 임야·전답을 사두면 투자 수익을 기대할 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

한·미 양국은 최근 서울에서 열린 제11차 미래 한·미동맹정책구상(FOTA) 회의에서 용산기지 이전 및 주한미군 재배치 계획과 관련,한국측이 미국측에 제공할 부지 349만평의 매입 대상지역을 최종 확정했다. 부지확보 계획안에 따르면 정부는 주한 미7공군을 비롯한 주요 지휘시설이 위치한 오산공군기지(행정구역상 평택시 서탄면) 주변과 평택시 팽성읍 소재 미 육군기지인 캠프 험프리 주변에 각각 64만평과 285만평 등 총 349만평을 매입,미군측에 제공하게 된다. 토지 매입이 완료되면 종전 218만평이던 오산기지는 282만평으로 늘어나 한·미 공군 전력이 크게 강화될 전망이다.또 151만평이던 캠프 험프리는 436만평으로 늘어나 한·미연합사와 유엔사,주한미군사,미8군과 미2사단 등이 한 곳에 통합된다.오산기지 주변의 매입 대상지역은 활주로 양쪽 끝부분에 인접한 지역으로,그동안 소음공해 때문에 민원이 잇따랐던 서탄면 황구지리,금각 2리,신장 1동(일명 구장터) 등이다. 캠프 험프리 주변 매입 대상지역은 팽성읍 대추리와 도두2리 소재 택지 및 농경지,임야 등이다.그동안 토지 수용계획에 강력 반대했던 내리와 동창리의 택지는 수용대상에서 제외됐다. 하지만 평택지역 주민은 물론 수용 대상지역에 거주하고 있는 740여가구의 주민 역시 토지매입을 거부하고 있어 적잖은 진통도 예상된다. 조승진기자 redtrain@seoul.co.kr

매국노 이완용(李完用·1858∼1926)이 1900년대 초 전라감찰 시절에 익산 낭산면 주민들의 임야를 약탈했다는 것을 증명하는 문서가 나왔다. 익산시 낭산면 낭산리 장암마을 이장 이종윤(50)씨는 13일 “이완용의 손자인 이병길(李丙吉)이 현지 관리자로 추정되는 대리인 이병섭(李丙攝)을 시켜 땅을 뺏긴 사람으로 추정되는 이석기(李石基)에게 ‘땅을 돌려주겠다.’고 약속한 계약서가 있다.”며 이를 공개했다. 해방 이듬해인 1946년 2월4일 작성된 이 문서는 ‘현재 이완용 또는 자손 명의로 돼 있는 익산군 낭산면 낭산리 원려산은 이완용이 전라감찰 시절에 약탈한 것으로 소유권을 (이석기에게) 이전해 주기로 책임지겠다.’고 밝히고 있다.이완용이 이 땅을 약탈한 것은 나중에 자신의 무덤 터로 쓰려 했던 것으로 추정되며,그의 묘는 지난 70년대 후반까지 이곳에 있었으나 79년 후손들에 의해 파헤쳐져 지금은 형체도 없다. 문서를 통해 이병길은 ‘원려산 내 이춘재(李春在) 소유 일부분인 여산 김씨 명의로 된 땅은 분할하지 않고 귀전(貴殿·이석기 지칭)에게 이전해줄 테니 후일에 적절히 처리키로 상약(相約)함’이라고 덧붙이고 있다. 익산 임송학기자 shlim@seoul.co.kr

산으로 바다로 떠나는 휴가 행렬이 꼬리를 물고 있다. 더위를 피하기도 부족한 짧은 휴가이지만 돈 될만한 부동산을 둘러보고 돌아온다면 1석2조의 휴가가 되지 않을까.알찬 여행이 되기 위해선 움직이는 동선을 개발붐이 일고 있는 지역을 거치도록 짜는 동시에 해당 지역의 지도와 개발 뉴스를 챙기는 사전 준비가 필요하다. ●개발지도는 필수 우선 지도를 들고 떠나라.먹고 놀 것만 챙기지 말고 휴가지의 개발지도를 챙겨라.10만원 안팎이면 된다. 개발지도에는 해당 지역의 개략적인 도시계획이 나와 있다.새 길이 뚫리는 방향을 읽을 수 있다.장차 계획 중인 노선도가 그려진 지도도 나왔다.지역 개발과 관련한 신문 보도 내용을 스크랩해 지참하면 금상첨화다. 도시계획이 확정된 지역의 개발지도에는 색깔로 개발 용도를 구분할 수 있다.도시지역은 건축법이 허용하는 범위에서 개발이 가능하다.자연녹지는 과거 준농림지를 말한다.개발 가능한 땅이므로 사둘 만하다. 임야의 경우 경사도가 심하거나 강가에 붙어있는 상수원보호구역은 개발 제한이 따른다는 것을 알아야 한다. 발 품을 팔아야 한다.해당 지역의 믿을만한 중개업자를 사귀었다면 ‘부동산 투자 사다리’ 중간쯤은 올라간 것이나 다름없다. 해당 지역 사정을 가장 잘 꿰고 있는 사람은 해당 지역 중개업자다.중개업자 5명만 내 편으로 만들었다면 지역 정보에 대해선 걱정하지 않아도 된다.서울로 돌아와서도 전화로 얼마든지 정보를 주고받을 수 있기 때문이다. 당장 돈을 들고 가지 않아도 된다.여행길에 들렀다고 말하고,부동산 투자에 관심을 보이면서 명함을 내밀면 중개업자가 적극적으로 나온다. 동네 이장을 만나보면 더욱 좋다.이장과 얘기를 나누다보면 개발 가능성 여부,개략적인 땅값을 알 수 있다.구체적인 거래 정보도 들을 수 있다. ●강원·경기 새 길 뚫리는 곳 둘러보자 강원도로 휴가를 떠날 경우 남양주·양평·가평 지도 3권을 들고 가면 이 지역 개발 방향을 어느 정도 짚을 수 있다.지도에는 서울∼춘천 경춘선 복선전철 공사 노선이 나온다.서울∼춘천 민자고속도로 노선도 그려져 있다. 발을 담그고 있는 계곡과 노선도를 맞춰봐라.만약 가까운 곳으로 경춘고속도로 인터체인지가 지나거나 경춘선 전철역이 들어선다면 앉아 있는 자리가 투자 유망지다.근처 중소도시에 들어서는 아파트 공급계획을 맞춰봐라.무조건 아파트 청약에 매달릴 것이 아니라 도로나 철도가 새로 나는 지역에서 공급되는 아파트를 분양받으면 시세차익을 얻을 수 있다. 동해안으로 떠난다면 돌아올 때는 양양∼홍천∼양평을 잇는 구룡령을 이용해봐라.미시령·한계령에 비해 차로가 넓고 교통량이 적을 뿐 아니라 서울∼춘천∼양양 고속도로노선을 읽을 수 있다. 인터체인지가 건설될 만한 곳을 눈여겨 보았다가 마땅한 땅을 고르는 것이 좋다.인터체인지 위치가 확정된 동홍천 근처를 둘러보는 것도 빼놓지 말자. 경기도 양평쪽에선 전원주택을 지을 수 있는 땅을 찾아볼 것을 권한다. 감을 잡기 어려우면 이미 조성된 전원주택지에 올라서 주변 경관을 둘러보는 것도 좋은 방법이다.‘백문이불여일견’이라고 했듯이 부동산 관련 기사에서 많이 나왔던 배산임수형 입지가 어떤 것인지 눈으로 확인할 수 있을 것이다.진입도로를 어떻게 냈는지,단지를 어떤 식으로 개발하고 텃밭은 어느 정도 마련했는지,눈으로 읽고 머리에 스케치해 담아올 수 있다.주택의 재료를 보면서 목조주택의 장단점을 배우는 계기도 된다. 양평을 거쳐 남양주로 내려오면서 서울∼춘천 고속도로,중앙선 복선전철 구간의 부동산을 밟을 수 있다.남양주 덕소일대는 강을 내려다볼 수 있는 아파트를 구경할 수 있고,최근 이곳에 분양된 아파트 인기 비결을 확인할 수 있다.구리 토평지구에서 서울로 이어지는 도로를 달리면서 구리∼서울 거리를 재볼 수도 있다. 영동고속도로를 이용할 경우 원주에 들러보자.공공기관 이전 예정지로 주목받는 곳이다.이곳저곳에서 포클레인 움직이는 현장,아파트 공사장이 유난히 눈에 들어온다.문막 인근에는 기업도시 건설 얘기가 나온다. 개발지도를 펴놓고 맞춰보면 택지지구 주변,도로가 새로 뚫리는 주변의 투자 유망지를 찾을 수 있다.시청 이전지역 주변의 부동산중개업소를 들러 시황을 들어보거나 최근에 분양된 아파트 청약 경쟁률을 확인만 해도 감이 온다. ●충청권,신행정수도 이전 지역 밟아보자 충청 이남으로 휴가를 떠난다면 말로만 듣던 신행정수도 이전지역을 둘러봐라. 고속도로를 이용하더라도 잠시 1번 국도로 내려왔다 다시 타면 된다.1시간만 투자하면 대전∼조치원 중간에 있는 연기군 남면·금남면 일대를 지나면서 금강 주변 행정수도 후보지의 투자 맥을 집을 수 있다.아마도 대전∼조치원 신행정수도 예정지 1번 국도 주변이 눈에 금방 들어올 것이다.2·4분기에만 10% 가까이 땅값이 치솟은 뜨거운 부동산 투자 열풍의 진원지인 연기군을 거쳐오는 길이다. 충청 서해안으로 휴가를 떠난다면 36번 국도를 따라 공주∼종촌∼조치원으로 이어지는 도로를 이용하면 된다.1시간 거리인데다 경부·중부고속도로로 이어지기 때문에 서울 접근도 쉽다.호남에서는 천안∼논산 고속도로 남공주IC 또는 정안 IC에서 나와 36번 도로를 이용하면 된다. 고속도로를 타지 말고 내친김에 1번 국도를 타고 올라오면서 천안·아산지역 부동산 시장을 살피는 것도 알찬 여행길이 될 것이다.아산신도시 개발 열풍이 피부에 와닿는 것을 느낄 수 있다. 오산·평택에서는 미군기지 이전에 따른 부동산 시장의 열기를 읽을 수 있다.미군기지 이전 효과가 얼마나 큰지는 이 지역 부동산중개업소에 붙어있는 매물을 보면 알 수 있다.올들어서만 땅값이 10∼20% 올랐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

지난 1968년 서울의 청계천 일대 철거민 12만여명이 첫 이주를 시작해 보금자리를 튼 경기도 성남시.인구 100만을 바라보며 광역시승격을 탐내고 있는 시가 대 수술을 앞두고 있다. 분당 신시가지 조성당시 성남 구시가지로부터 독립시켜 달라는 아파트입주민들의 요구가 끊이지 않았을 정도로 도시기반시설의 낙후성을 면치 못했던 수정·중원 일대 구시가지가 전면 재개발을 앞두고 있는 것이다. 철거민들이라는 불명예를 씻고 올해로 시승격 31주년을 맞았고,모습도 과거와 확연히 달라졌지만 구시가지는 여전히 분당에 비해 생활환경이 열악하다. 성남시는 이에 따라 지난 2000년부터 구시가지 재개발 청사진을 마련해 추진에 나섰다.그러나 개발기간 동안의 한시적 인구 이전문제와 뿌리깊은 저소득층의 생활기반 등에 부딪혀 갖가지 어려움에 봉착해 있다. 또 구시가지에 대한 외과적 수술계획이 지나치게 장기적이며 실현불가능한 계획들로 포진돼 당시 민선 자치단체장의 선거용으로 계획됐다는 지적도 일었다.계획입안 당시에는 구시가지 일대 부동산 투기바람이 부는 등 심각한 후유증을 낳기도 했다. ●철거재개발이냐,수복재개발이냐 2016년을 목표로 작성된 성남시 도시재개발기본계획은 구도심을 중심으로 도시환경 악화지역 또는 악화가 진행되는 지역에 대한 장기적인 정비·개선방향을 제시하고,도시 전체의 균형적인 발전과 기능의 조화를 도모하는 지침적 성격의 종합계획이다. 재개발 대상은 수정·중원구 구시가지 주거면적 273만여평 가운데 73만여평(공공·공익시설 포함). 최근에는 247만평으로 확대할 계획으로 알려져 사실상 전 지역이 빠짐없이 대상에 포함될 전망이다. 개발방식은 철거재개발과 수복재개발 두가지 방식으로 압축됐다. 철거재개발(공동주택 건설방식)은 주거환경이 열악한 대상지역의 기존 건축물을 제거한 뒤 새로운 주거공간과 공공용지를 확보하려는 적극적 주거환경 정비방식.특정지역 전체를 뜯어내고 한꺼번에 새로운 도시계획을 세우는 것을 말한다. 수복재개발(현지 개발방식)은 주거기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 지역에서 건축물을 신축보다는 수리·개조하고 구역내 필요한 공공시설에 대하여 공공지원을 통해 점차 주거환경개선을 유도하는 방식. 주민합의 하에 지역별 공원과 주차장,아파트 등을 개발하게 된다. 재개발구역별 기본계획의 골격은 구시가지 전체를 20개 구역으로 나눠 이 가운데 14곳은 수복재개발,나머지 6곳이 철거재개발 방식을 채택하고 있다. 수정구는 11개 구역 중 10개 지역이 수복재개발 대상이고 1개지역만이 철거대상이다.반면 중원구는 수복 4,철거 5곳으로 철거대상이 50%를 넘는다. 면적으로는 수복재개발이 76%(55만 7000여평)로 압도적이다.주민의사를 최대한 반영해 재개발을 유도하겠다는 의도다. 이 가운데 구역별 면적이 가장 큰 수정구 수진1동(수복재개발)의 경우 대상면적이 모두 22.6㏊로 공동주택이 1525가구에 이른다.지금은 열악한 도시기반시설에 주민들의 불편이 만성화됐지만 어린이공원과 놀이터,소공원 등 2만 2000여평에 이르는 공공시설이 마련돼 주민만족도를 높이게 된다. ●용적률 높여야 대부분이 용적률 200%에 건폐율은 60%선(제2종 일반주거지역 기준).그러나 최근에는 시민단체가 주축이 돼 구시가지의 열악한 환경과 철거민들의 마구잡이 이주라는 정부의 책임 등을 들어 특별법을 제정,용적률을 높여야 한다는 주장이 제기되고 있다. 특히 시민단체들은 성남 구시가지의 경우 당시 서울의 도시문제 해결만을 위해 대책없이 급조된 위성도시로 대부분 구릉지이거나 고지대이며 20평 이내의 좁은 대지위에 3∼4가구가 기거하는 인구 고밀도 지역이라는 점을 부각시키고 있다. 이 때문에 주정차공간마저 최악의 상황을 보이고 있고,협소한 도로율로 일부의 경우 가뜩이나 좁은 도로변에 개구리주차까지 허용하는 열악한 환경을 연출하고 있다. 구시가지의 이같은 문제해결을 위해 지난해 말 발족된 ‘성남시재개발 및 서울공항 범시민대책위원회’(범대위)는 “구시가지 거주민의 70%가 중산층 이하 근로자 계층으로 자족기반이 취약하고 높은 실업률까지 보이고 있다.”며 정부의 재정적,행정적,정책적 측면의 총체적 지원을 요구하고 있다. 한마디로 성남구시가지의 기형적 발전형태를 정부의 책임으로 돌리고 있는 것이다. 시민단체들은 성남구시가지의 옛모습을 담은 사진전까지 개최하면서 주민들의 동참을 호소하고 있다. ●순환재개발방식돼야 최근에는 성남시의 재개발방식 변경 등을 앞두고 반발의 수위를 높이고 있다. 재개발대상을 기존 73만여평에서 247만여평으로 대폭 늘리면서 개발방식을 철거위주로 변경하려는 시의 움직임에 따른 것. 범대위는 “자치단체가 주도해 단계적으로 이주대책을 마련하고 기반시설을 조성하는 순환방식 재개발을 추진하지 않을 경우 상당수 지역은 재개발이 불가능하거나 재개발되더라도 한탕주의 식 난개발로 이어질 공산이 크다.”고 주장하고 있다. 이들이 주장하는 순환재개발방식은 이주 및 임대단지 조성이 골자로,행정기관이 주도적으로 사업을 벌여 체계적 개발을 유도하는 방식. 그러나 성남시는 전면적인 순환재개발에 나설 경우 사업비 과다 등을 이유로 시의 부담이 커질 것을 우려하고 있다. 한편으로는 구시가지 특성상 사글세 등 소규모 임대료 등으로 생계를 유지하던 저소득층이 많아 이들에 대한 대책도 과제로 떠오르고 있다.이 때문에 전면 재개발의 기치 아래 시작된 성남구도심 개발사업은 갈수록 이해관계가 얽혀 좀처럼 진척을 보지 못하고 있다.시가 목표연도를 2020년으로 늘리려는 시도도 같은 맥락이다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr ■8대 토박이 남성현 중원구청장 성남에서 8대째 살아온 남성현 성남시 중원구청장은 공무원들 사이에 ‘성남시의 산 증인’으로 불린다.이곳에서 고등학교를 졸업하고 이후 35년간의 공직생활 동안 단 한순간도 성남시를 떠나지 않았다. 남 청장이 들려주는 성남의 역사는 9급공무원 시절 이주민들에게 밀가루를 나누어주면서 시작된다. “군 제대를 하고 집에 돌아와 보니 서울에서 청소차에 실려온 사람들이 하루에도 수백명씩 이주해 오는 모습을 지켜보며 살았습니다.대부분 극빈층으로 먹을것조차 부족해 배급에만 의존했지요.” 서울의 철거민들이 이주를 시작한 것은 지난 1968년.원주민들은 정부의 광주대단지 택지개발계획발표와 수용정책에 대부분 저항없이 땅을 내놓았다고 한다. 당시 보상가격은 임야의 경우 평당 20원,금싸라기 논 정도는 돼야 평당 340원 가량 했다고 한다. 계란 한개가 1∼2원 이었다고 하니 지금 가격으로 대충 계산해도 비싼 땅 한평의 보상가격은 기껏해야 5만원선.사실상 강제수용된 격이다.최근 성남 판교택지개발로 수십억에서 수백억원대 보상비를 받아간 것과는 대조적이다. 보상과 함께 광주대단지시절 마련된 것이 가수용지.일종의 거주민촌으로 주로 2인용 천막으로 조성됐다.현 성남시 중앙시장과 수정구청,중동 3곳에 마련된 천막촌은 당시 이주민들의 어려웠던 사정을 짐작케 한다. 이후 이주민 가구당 20평 규모의 공짜 택지 분양딱지가 배급됐다.딱지는 지금의 것과 차이가 없었고 나중에 분양대금을 지불해야 명의가 넘어왔다.어려운 상황 속에서도 당시 성남에는 부동산투기꾼들이 몰려와 이 딱지들을 매입해 되파는 사례가 많았다고 한다. “어떤 사람은 성남으로 3번이상 청소차 신세를 지며 이주해오는 웃지 못할 경우도 있었지요.이들은 오자마자 딱지를 5000원 정도에 팔아넘긴 뒤 다시 이전대상인 서울 판자촌에 숨어들어가 강제이주,다시 딱지를 받는 수법을 동원했지만 달리 단속할 방법은 없었습니다.” 이주민 대부분이 광주대단지시설 광주군 성남출장소(옛 인하병원자리)로부터 밀가루 등을 배급받아 연명했다. 남 청장은 첫 근무지로 사회과에 소속돼 하루종일 밀가루포대(22㎏)를 나누어준 것 밖에는 한 일이 없을 정도라고 전한다. 20평씩 배분된 땅에는 시멘트와 벽돌로 지은 집들이 들어서기 시작했지만 겨우 비바람 정도만 피할 수 있는 조잡한 형태였다. 그것도 초기에는 상·하수도 공급이 전혀 안 됐다고 한다.기존 광주군 원주민들이 사용했던 소규모 우물에 수천여명이 의존해 난장판을 연출했고,세탁 등 생활하수는 도로와 주택지 구분을 위해 새끼줄로 쳐놓은 2m 도로에 마구 뿜어나왔다. 재래식화장실이 넘쳐나 온 동네가 오물냄새로 가득찼고,서울 등 타지에서는 사람몸에 이상한 냄새가 나면 “성남에서 왔느냐?”고 물을 정도였다고 한다. 성남주민들이 8·10사태라고 부르는 주민집단항거는 1971년도에 발생했다. 정부가 딱지로 준 땅을 불하하면서 책정한 대금이 지나치게 비싸다며 주민들이 당시 출장소를 불지르고 시영버스를 탈취해 서울시청으로 몰려갔던 것.많은 주민들이 구속됐고 불탄 청사는 새로 건설됐다. 광주군 소속의 출장소는 사태이후 경기도 산하 성남출장소로 승격돼 기구가 확대됐고 이어 73년 시승격의 감격을 맞았다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr ■사업추진 주역 이대엽 시장 “성남 구도심재개발계획은 도심의 재건설과 어렵던 과거의 청산이라는 두가지 목적을 가지고 있습니다.” 취임 2주년을 맞은 이대엽(李大燁) 성남시장은 구시가지의 재개발이라는 건설적 측면 못지않게 그 의미에도 무게를 두고 있다. 지난 70년대 초 성남시 승격 당시 지역에서 국회의원을 지낸 주인공으로 어려웠던 지역의 사정을 잘 알고 있기 때문이다. 이 시장은 성남이 서울 도심의 불량주택 철거를 위한 희생양으로 지역주민에 대한 배려보다는 주로 서울의 도시미관과 연관된 이주사업이 배경이 돼 현재까지도 기형적인 도시구조형태에서 벗어나지 못하고 있다며, 시의 단순 재개발 차원에서 벗어나 중앙정부의 책임있는 지원을 요구하고 있다. 20평 크기의 소규모 주택이 시 전역을 덮고 있는 상태에서 전면 재개발 발표가 타지역과는 달리 생계를 걱정하는 일부 주민들에게 오히려 걱정거리로 다가온 것도 같은 맥락이라며 철거민들의 이주촌이라는 아픈 상처를 치유하는 데 총력을 기울일 것이라고 포부를 밝혔다. 특히 구시가지 재개발은 분당신시가지와의 생활여건 차이에서 발생하고 있는 주민갈등의 해소에도 한 몫을 할 것으로 확신하고 있다. “분당신시가지 조성 초기에는 분당주민들이 성남시 이미지에 대한 선입견으로 독립시 요구를 하기도 했다.”며 “구시가지의 재개발로 번듯한 시가지 모습으로 거듭날 경우 이질감도 크게 해소될 것”이라고 말했다. 시가 재개발방식을 기존의 수복재개발 위주에서 철거재개발로 변경하고 재개발대상도 사실상 시 전역으로 확대하려는 것도 이같은 이 시장의 의견이 반영된 것. 이 시장은 전직 성남시장들과는 다른 다양한 시책을 추진해오면서도 구시가지 재개발은 취임 전 계획을 승계해 오히려 그 강도를 높이고 있다. “일부에서 시작된 아파트재개발사업은 벌써부터 시가지 모습을 크게 바꾸어놓고 있다.”며 “주택과는 별도로 녹지와 도로율도 크게 높여 오히려 분당보다 나은 도시로 탈바꿈시켜 놓을 것”이라고 포부를 밝혔다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

서울에서 가까운 농지와 농가주택이 인기다. 재건축 아파트 등과 달리 농지와 농가주택에 대한 규제가 완화되면서 상당수의 시중 여유자금이 이곳으로 몰리고 있다. 실제로 일정 규모 또는 일정 가격 이하의 농가주택은 별장으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등이 중과되지 않는다.경기도와 광역시를 제외한 면지역의 농가주택을 구입해 3년 이상 보유하는 등 일정 요건만 갖추면 양도세를 면제받게 된다. 현재 도시인이 주말농장용으로 300평까지 매입할 수 있는 농지의 경우 내년 하반기부터는 영농법인 등에 5년동안 영농을 맡기면 도시인도 무한정 살 수 있다.미리 괜찮은 농지를 사두는 것도 투자요령 가운데 하나다. 주5일 근무제를 맞아 수도권에 실수요와 투자를 겸한 농지나 농가주택 투자자는 더욱 늘어날 전망이다. ●어디가 유망한가 주5일 근무시대를 맞아 임대수입을 얻을 수 있는 펜션 수요를 겨냥한다면 자연환경이 좋은 계곡이나 강,바닷가 주변의 농지나 농가주택을 매입하는 것이 좋다.서울에서 차로 1∼2시간 거리인 경기 포천이나 양평,가평,이천,여주 등이나 경기도와 인접한 강원·충북지역 농촌도 유망하다. 남한강과 북한강을 동시에 끼고 있는 양평의 농가주택도 노려볼 만하다.양평에서도 양서면 등은 가격이 너무 많이 올라 투자 메리트가 떨어진다.지제면과 개군면 등은 상대적으로 저렴하다.이 일대 낡은 농가주택을 매입해 리모델링하면 주말 주택용으로 적합하다.이 일대의 대지는 평당 22만∼38만원,준농림지는 평당 10만∼20만원이다. 농지는 경기도 외곽지역이 좋다.여주 등도 많이 오른 편이지만 서울과 가까운 양평보다는 가격이 훨씬 낮다. ●투자전략은 최근 연기,공주 일대가 신행정수도지로 사실상 확정되면서 일대 배후지역은 물론 수용 예상지에도 이주자 택지 분양권을 노린 농가주택에 투자자들이 몰렸다.그러나 발빠른 사람은 벌써 빠져나가고 상투를 잡은 사람들은 난처한 입장에 빠졌다.몇십년간 묵혀둘 것이 아니라면 매수·매도 시점을 과감하게 택해야 한다. 농가주택을 매입할 때는 교통여건도 꼼꼼히 따져봐야 한다.기존 도로와 함께 도로 신설·확장 계획이 있을 경우 향후 수용 인구가 많아지므로 높은 시세차익을 올릴 수 있다.증·개축이나 신축이 가능한지는 시·군·구청에서 미리 확인해야 낭패를 보지 않는다. 농가주택은 환금성이 떨어지는 만큼 단기 투자에 나서기 전에 수익성을 철저히 따져볼 필요가 있다.장기 투자 때도 발전 가능성과 교통 여건을 반드시 파악해야 한다. 농가주택은 별다른 건축 인·허가 없이 리모델링을 통해 전원주택으로 개조할 수 있다는 점이 장점으로 꼽혀 왔다.3000만∼1억원이면 대지 150평과 500평 정도의 텃밭이 딸린 농가주택을 매입할 수 있다.개조하는 데 드는 비용은 평당 80만∼150만원.여기에서는 임야 606평,대지 151평 이상 매입 시에는 반드시 거래허가를 받아야 한다. 농지는 규제가 갈수록 완화될 전망이다.따라서 싼 농지를 사놓고 나중에 주말 농가 주택으로 활용하는 방안을 찾는 것도 실수요를 겸한 투자방법의 하나이다. 같은 농지라도 논보다 밭을 사는 게 유리하다.논은 벼농사 외에는 짓기 힘들어 활용성이 떨어진다.집을 지으려 해도 지대가 낮아 건축비가 더 든다.규제도 밭보다는 논이 더 많이 따른다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

지난 1968년 서울의 청계천 일대 철거민 12만여명이 첫 이주를 시작해 보금자리를 튼 경기도 성남시.인구 100만을 바라보며 광역시승격을 탐내고 있는 시가 대 수술을 앞두고 있다. 분당 신시가지 조성당시 성남 구시가지로부터 독립시켜 달라는 아파트입주민들의 요구가 끊이지 않았을 정도로 도시기반시설의 낙후성을 면치 못했던 수정·중원 일대 구시가지가 전면 재개발을 앞두고 있는 것이다. 철거민들이라는 불명예를 씻고 올해로 시승격 31주년을 맞았고,모습도 과거와 확연히 달라졌지만 구시가지는 여전히 분당에 비해 생활환경이 열악하다. 성남시는 이에 따라 지난 2000년부터 구시가지 재개발 청사진을 마련해 추진에 나섰다.그러나 개발기간 동안의 한시적 인구 이전문제와 뿌리깊은 저소득층의 생활기반 등에 부딪혀 갖가지 어려움에 봉착해 있다. 또 구시가지에 대한 외과적 수술계획이 지나치게 장기적이며 실현불가능한 계획들로 포진돼 당시 민선 자치단체장의 선거용으로 계획됐다는 지적도 일었다.계획입안 당시에는 구시가지 일대 부동산 투기바람이 부는 등 심각한 후유증을 낳기도 했다. ●철거재개발이냐,수복재개발이냐 2016년을 목표로 작성된 성남시 도시재개발기본계획은 구도심을 중심으로 도시환경 악화지역 또는 악화가 진행되는 지역에 대한 장기적인 정비·개선방향을 제시하고,도시 전체의 균형적인 발전과 기능의 조화를 도모하는 지침적 성격의 종합계획이다. 재개발 대상은 수정·중원구 구시가지 주거면적 273만여평 가운데 73만여평(공공·공익시설 포함). 최근에는 247만평으로 확대할 계획으로 알려져 사실상 전 지역이 빠짐없이 대상에 포함될 전망이다. 개발방식은 철거재개발과 수복재개발 두가지 방식으로 압축됐다. 철거재개발(공동주택 건설방식)은 주거환경이 열악한 대상지역의 기존 건축물을 제거한 뒤 새로운 주거공간과 공공용지를 확보하려는 적극적 주거환경 정비방식.특정지역 전체를 뜯어내고 한꺼번에 새로운 도시계획을 세우는 것을 말한다. 수복재개발(현지 개발방식)은 주거기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 지역에서 건축물을 신축보다는 수리·개조하고 구역내 필요한 공공시설에 대하여 공공지원을 통해 점차 주거환경개선을 유도하는 방식. 주민합의 하에 지역별 공원과 주차장,아파트 등을 개발하게 된다. 재개발구역별 기본계획의 골격은 구시가지 전체를 20개 구역으로 나눠 이 가운데 14곳은 수복재개발,나머지 6곳이 철거재개발 방식을 채택하고 있다. 수정구는 11개 구역 중 10개 지역이 수복재개발 대상이고 1개지역만이 철거대상이다.반면 중원구는 수복 4,철거 5곳으로 철거대상이 50%를 넘는다. 면적으로는 수복재개발이 76%(55만 7000여평)로 압도적이다.주민의사를 최대한 반영해 재개발을 유도하겠다는 의도다. 이 가운데 구역별 면적이 가장 큰 수정구 수진1동(수복재개발)의 경우 대상면적이 모두 22.6㏊로 공동주택이 1525가구에 이른다.지금은 열악한 도시기반시설에 주민들의 불편이 만성화됐지만 어린이공원과 놀이터,소공원 등 2만 2000여평에 이르는 공공시설이 마련돼 주민만족도를 높이게 된다. ●용적률 높여야 대부분이 용적률 200%에 건폐율은 60%선(제2종 일반주거지역 기준).그러나 최근에는 시민단체가 주축이 돼 구시가지의 열악한 환경과 철거민들의 마구잡이 이주라는 정부의 책임 등을 들어 특별법을 제정,용적률을 높여야 한다는 주장이 제기되고 있다. 특히 시민단체들은 성남 구시가지의 경우 당시 서울의 도시문제 해결만을 위해 대책없이 급조된 위성도시로 대부분 구릉지이거나 고지대이며 20평 이내의 좁은 대지위에 3∼4가구가 기거하는 인구 고밀도 지역이라는 점을 부각시키고 있다. 이 때문에 주정차공간마저 최악의 상황을 보이고 있고,협소한 도로율로 일부의 경우 가뜩이나 좁은 도로변에 개구리주차까지 허용하는 열악한 환경을 연출하고 있다. 구시가지의 이같은 문제해결을 위해 지난해 말 발족된 ‘성남시재개발 및 서울공항 범시민대책위원회’(범대위)는 “구시가지 거주민의 70%가 중산층 이하 근로자 계층으로 자족기반이 취약하고 높은 실업률까지 보이고 있다.”며 정부의 재정적,행정적,정책적 측면의 총체적 지원을 요구하고 있다. 한마디로 성남구시가지의 기형적 발전형태를 정부의 책임으로 돌리고 있는 것이다. 시민단체들은 성남구시가지의 옛모습을 담은 사진전까지 개최하면서 주민들의 동참을 호소하고 있다. ●순환재개발방식돼야 최근에는 성남시의 재개발방식 변경 등을 앞두고 반발의 수위를 높이고 있다. 재개발대상을 기존 73만여평에서 247만여평으로 대폭 늘리면서 개발방식을 철거위주로 변경하려는 시의 움직임에 따른 것. 범대위는 “자치단체가 주도해 단계적으로 이주대책을 마련하고 기반시설을 조성하는 순환방식 재개발을 추진하지 않을 경우 상당수 지역은 재개발이 불가능하거나 재개발되더라도 한탕주의 식 난개발로 이어질 공산이 크다.”고 주장하고 있다. 이들이 주장하는 순환재개발방식은 이주 및 임대단지 조성이 골자로,행정기관이 주도적으로 사업을 벌여 체계적 개발을 유도하는 방식. 그러나 성남시는 전면적인 순환재개발에 나설 경우 사업비 과다 등을 이유로 시의 부담이 커질 것을 우려하고 있다. 한편으로는 구시가지 특성상 사글세 등 소규모 임대료 등으로 생계를 유지하던 저소득층이 많아 이들에 대한 대책도 과제로 떠오르고 있다.이 때문에 전면 재개발의 기치 아래 시작된 성남구도심 개발사업은 갈수록 이해관계가 얽혀 좀처럼 진척을 보지 못하고 있다.시가 목표연도를 2020년으로 늘리려는 시도도 같은 맥락이다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr ■8대 토박이 남성현 중원구청장 성남에서 8대째 살아온 남성현 성남시 중원구청장은 공무원들 사이에 ‘성남시의 산 증인’으로 불린다.이곳에서 고등학교를 졸업하고 이후 35년간의 공직생활 동안 단 한순간도 성남시를 떠나지 않았다. 남 청장이 들려주는 성남의 역사는 9급공무원 시절 이주민들에게 밀가루를 나누어주면서 시작된다. “군 제대를 하고 집에 돌아와 보니 서울에서 청소차에 실려온 사람들이 하루에도 수백명씩 이주해 오는 모습을 지켜보며 살았습니다.대부분 극빈층으로 먹을것조차 부족해 배급에만 의존했지요.” 서울의 철거민들이 이주를 시작한 것은 지난 1968년.원주민들은 정부의 광주대단지 택지개발계획발표와 수용정책에 대부분 저항없이 땅을 내놓았다고 한다. 당시 보상가격은 임야의 경우 평당 20원,금싸라기 논 정도는 돼야 평당 340원 가량 했다고 한다. 계란 한개가 1∼2원 이었다고 하니 지금 가격으로 대충 계산해도 비싼 땅 한평의 보상가격은 기껏해야 5만원선.사실상 강제수용된 격이다.최근 성남 판교택지개발로 수십억에서 수백억원대 보상비를 받아간 것과는 대조적이다. 보상과 함께 광주대단지시절 마련된 것이 가수용지.일종의 거주민촌으로 주로 2인용 천막으로 조성됐다.현 성남시 중앙시장과 수정구청,중동 3곳에 마련된 천막촌은 당시 이주민들의 어려웠던 사정을 짐작케 한다. 이후 이주민 가구당 20평 규모의 공짜 택지 분양딱지가 배급됐다.딱지는 지금의 것과 차이가 없었고 나중에 분양대금을 지불해야 명의가 넘어왔다.어려운 상황 속에서도 당시 성남에는 부동산투기꾼들이 몰려와 이 딱지들을 매입해 되파는 사례가 많았다고 한다. “어떤 사람은 성남으로 3번이상 청소차 신세를 지며 이주해오는 웃지 못할 경우도 있었지요.이들은 오자마자 딱지를 5000원 정도에 팔아넘긴 뒤 다시 이전대상인 서울 판자촌에 숨어들어가 강제이주,다시 딱지를 받는 수법을 동원했지만 달리 단속할 방법은 없었습니다.” 이주민 대부분이 광주대단지시설 광주군 성남출장소(옛 인하병원자리)로부터 밀가루 등을 배급받아 연명했다. 남 청장은 첫 근무지로 사회과에 소속돼 하루종일 밀가루포대(22㎏)를 나누어준 것 밖에는 한 일이 없을 정도라고 전한다. 20평씩 배분된 땅에는 시멘트와 벽돌로 지은 집들이 들어서기 시작했지만 겨우 비바람 정도만 피할 수 있는 조잡한 형태였다. 그것도 초기에는 상·하수도 공급이 전혀 안 됐다고 한다.기존 광주군 원주민들이 사용했던 소규모 우물에 수천여명이 의존해 난장판을 연출했고,세탁 등 생활하수는 도로와 주택지 구분을 위해 새끼줄로 쳐놓은 2m 도로에 마구 뿜어나왔다. 재래식화장실이 넘쳐나 온 동네가 오물냄새로 가득찼고,서울 등 타지에서는 사람몸에 이상한 냄새가 나면 “성남에서 왔느냐?”고 물을 정도였다고 한다. 성남주민들이 8·10사태라고 부르는 주민집단항거는 1971년도에 발생했다. 정부가 딱지로 준 땅을 불하하면서 책정한 대금이 지나치게 비싸다며 주민들이 당시 출장소를 불지르고 시영버스를 탈취해 서울시청으로 몰려갔던 것.많은 주민들이 구속됐고 불탄 청사는 새로 건설됐다. 광주군 소속의 출장소는 사태이후 경기도 산하 성남출장소로 승격돼 기구가 확대됐고 이어 73년 시승격의 감격을 맞았다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr ■사업추진 주역 이대엽 시장 “성남 구도심재개발계획은 도심의 재건설과 어렵던 과거의 청산이라는 두가지 목적을 가지고 있습니다.” 취임 2주년을 맞은 이대엽(李大燁) 성남시장은 구시가지의 재개발이라는 건설적 측면 못지않게 그 의미에도 무게를 두고 있다. 지난 70년대 초 성남시 승격 당시 지역에서 국회의원을 지낸 주인공으로 어려웠던 지역의 사정을 잘 알고 있기 때문이다. 이 시장은 성남이 서울 도심의 불량주택 철거를 위한 희생양으로 지역주민에 대한 배려보다는 주로 서울의 도시미관과 연관된 이주사업이 배경이 돼 현재까지도 기형적인 도시구조형태에서 벗어나지 못하고 있다며, 시의 단순 재개발 차원에서 벗어나 중앙정부의 책임있는 지원을 요구하고 있다. 20평 크기의 소규모 주택이 시 전역을 덮고 있는 상태에서 전면 재개발 발표가 타지역과는 달리 생계를 걱정하는 일부 주민들에게 오히려 걱정거리로 다가온 것도 같은 맥락이라며 철거민들의 이주촌이라는 아픈 상처를 치유하는 데 총력을 기울일 것이라고 포부를 밝혔다. 특히 구시가지 재개발은 분당신시가지와의 생활여건 차이에서 발생하고 있는 주민갈등의 해소에도 한 몫을 할 것으로 확신하고 있다. “분당신시가지 조성 초기에는 분당주민들이 성남시 이미지에 대한 선입견으로 독립시 요구를 하기도 했다.”며 “구시가지의 재개발로 번듯한 시가지 모습으로 거듭날 경우 이질감도 크게 해소될 것”이라고 말했다. 시가 재개발방식을 기존의 수복재개발 위주에서 철거재개발로 변경하고 재개발대상도 사실상 시 전역으로 확대하려는 것도 이같은 이 시장의 의견이 반영된 것. 이 시장은 전직 성남시장들과는 다른 다양한 시책을 추진해오면서도 구시가지 재개발은 취임 전 계획을 승계해 오히려 그 강도를 높이고 있다. “일부에서 시작된 아파트재개발사업은 벌써부터 시가지 모습을 크게 바꾸어놓고 있다.”며 “주택과는 별도로 녹지와 도로율도 크게 높여 오히려 분당보다 나은 도시로 탈바꿈시켜 놓을 것”이라고 포부를 밝혔다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

서울에서 가까운 농지와 농가주택이 인기다. 재건축 아파트 등과 달리 농지와 농가주택에 대한 규제가 완화되면서 상당수의 시중 여유자금이 이곳으로 몰리고 있다. 실제로 일정 규모 또는 일정 가격 이하의 농가주택은 별장으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등이 중과되지 않는다.경기도와 광역시를 제외한 면지역의 농가주택을 구입해 3년 이상 보유하는 등 일정 요건만 갖추면 양도세를 면제받게 된다. 현재 도시인이 주말농장용으로 300평까지 매입할 수 있는 농지의 경우 내년 하반기부터는 영농법인 등에 5년동안 영농을 맡기면 도시인도 무한정 살 수 있다.미리 괜찮은 농지를 사두는 것도 투자요령 가운데 하나다. 주5일 근무제를 맞아 수도권에 실수요와 투자를 겸한 농지나 농가주택 투자자는 더욱 늘어날 전망이다. ●어디가 유망한가 주5일 근무시대를 맞아 임대수입을 얻을 수 있는 펜션 수요를 겨냥한다면 자연환경이 좋은 계곡이나 강,바닷가 주변의 농지나 농가주택을 매입하는 것이 좋다.서울에서 차로 1∼2시간 거리인 경기 포천이나 양평,가평,이천,여주 등이나 경기도와 인접한 강원·충북지역 농촌도 유망하다. 남한강과 북한강을 동시에 끼고 있는 양평의 농가주택도 노려볼 만하다.양평에서도 양서면 등은 가격이 너무 많이 올라 투자 메리트가 떨어진다.지제면과 개군면 등은 상대적으로 저렴하다.이 일대 낡은 농가주택을 매입해 리모델링하면 주말 주택용으로 적합하다.이 일대의 대지는 평당 22만∼38만원,준농림지는 평당 10만∼20만원이다. 농지는 경기도 외곽지역이 좋다.여주 등도 많이 오른 편이지만 서울과 가까운 양평보다는 가격이 훨씬 낮다. ●투자전략은 최근 연기,공주 일대가 신행정수도지로 사실상 확정되면서 일대 배후지역은 물론 수용 예상지에도 이주자 택지 분양권을 노린 농가주택에 투자자들이 몰렸다.그러나 발빠른 사람은 벌써 빠져나가고 상투를 잡은 사람들은 난처한 입장에 빠졌다.몇십년간 묵혀둘 것이 아니라면 매수·매도 시점을 과감하게 택해야 한다. 농가주택을 매입할 때는 교통여건도 꼼꼼히 따져봐야 한다.기존 도로와 함께 도로 신설·확장 계획이 있을 경우 향후 수용 인구가 많아지므로 높은 시세차익을 올릴 수 있다.증·개축이나 신축이 가능한지는 시·군·구청에서 미리 확인해야 낭패를 보지 않는다. 농가주택은 환금성이 떨어지는 만큼 단기 투자에 나서기 전에 수익성을 철저히 따져볼 필요가 있다.장기 투자 때도 발전 가능성과 교통 여건을 반드시 파악해야 한다. 농가주택은 별다른 건축 인·허가 없이 리모델링을 통해 전원주택으로 개조할 수 있다는 점이 장점으로 꼽혀 왔다.3000만∼1억원이면 대지 150평과 500평 정도의 텃밭이 딸린 농가주택을 매입할 수 있다.개조하는 데 드는 비용은 평당 80만∼150만원.여기에서는 임야 606평,대지 151평 이상 매입 시에는 반드시 거래허가를 받아야 한다. 농지는 규제가 갈수록 완화될 전망이다.따라서 싼 농지를 사놓고 나중에 주말 농가 주택으로 활용하는 방안을 찾는 것도 실수요를 겸한 투자방법의 하나이다. 같은 농지라도 논보다 밭을 사는 게 유리하다.논은 벼농사 외에는 짓기 힘들어 활용성이 떨어진다.집을 지으려 해도 지대가 낮아 건축비가 더 든다.규제도 밭보다는 논이 더 많이 따른다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

17대 국회에서 재산을 새로 등록한 초선의원들의 재테크는 최근 불안정한 경기상황을 반영하듯 주식과 부동산,예금,회원권,골동품 등에 골고루 분산 투자하는 경우가 두드러졌다.15,16대 의원들의 경우,주식과 부동산에 집중 투자했던 것과는 달라진 양상이다. 30억 5400만원을 신고한 열린우리당 구논회 의원은 대전시 일대 건물의 전세권과 예금,주식 등에 분산 투자했고,39억 4600만원을 신고한 한나라당 김기현 의원은 울산의 대지와 임야,목장용지,리조트클럽과 콘도 회원권 등을 보유한 것으로 나타났다. 100억 5500만원으로 1위에 오른 우리당 김혁규 의원은 부동산,예금 등 통상적인 재테크와 함께 김환기·김흥수·이응노 화백 등 유명 화가들의 작품을 보유하고 있는 것으로 신고해 눈길을 끌었고,우리당 최재천 의원도 서양화와 동양화 4점을 신고했다. 민주당 김종인 의원은 거주중인 구기동 빌라를 제외하고는 부동산 투자가 전혀 없는 대신 은행 예금과 주식,헬스 및 골프 회원권 등 유동성이 큰 분야에 투자했다.대기업 CEO출신으로 87억 8700만원의 재산을 신고한 우리당 이계안 의원도 부동산보다 예금과 주식,골프회원권 등을 선호했다. 이들과 달리 채무만 5억 6300만원을 신고한 민주노동당 현애자 의원은 매년 이자만 3000여만원씩 물어야 하는 처지다.현 의원측은 “지난 95년 쌀시장 개방 이후 농사를 지으면서 조금씩 쌓여온 빚이 5억원을 넘었다.”면서 “하우스 재배 등 농사로 벌어들인 돈 전부가 빚 이자를 갚는데 나간다.”며 “거의 모든 농가가 엇비슷한 상황”이라고 하소연했다. 한편 초선의원들은 주로 2000㏄급 중형 승용차를 보유하고 있으며,차종도 세단형보다는 승합차 등 실용적인 차량을 많이 갖고 있는 것으로 나타났다.열린우리당 강기정 의원이 뉴EF쏘나타를 신고한 것을 비롯해 같은 당 강길부 의원(마르샤),한나라당 이주호 의원(SM5) 등 상당수 의원들이 2000㏄급의 중형차를 신고했다. 농민 출신인 민노당 강기갑 의원의 경우 농업용 트랙터 2대,포터슈퍼캡,봉고프런티어를 갖고 있었고 열린우리당 김선미 의원은 경차인 마티즈를 신고해 눈길을 끌었다. 김상연기자 carlos@seoul.co.kr

17대 국회에서 재산을 새로 등록한 초선의원들의 재테크는 최근 불안정한 경기상황을 반영하듯 주식과 부동산,예금,회원권,골동품 등에 골고루 분산 투자하는 경우가 두드러졌다.15,16대 의원들의 경우,주식과 부동산에 집중 투자했던 것과는 달라진 양상이다. ●유동성 큰 분야 투자 30억 5400만원을 신고한 열린우리당 구논회 의원은 대전시 일대 건물의 전세권과 예금·주식 등에 분산 투자했고,39억 4600만원을 신고한 한나라당 김기현 의원은 울산의 대지와 임야·목장용지·리조트클럽과 콘도 회원권 등을 보유한 것으로 나타났다.100억 5500만원으로 1위에 오른 우리당 김혁규 의원은 부동산·예금 등 통상적인 재테크와 함께 김환기·김흥수·이응노 화백 등 유명 화가들의 작품을 보유하고 있는 것으로 신고해 눈길을 끌었고,우리당 최재천 의원도 서양화와 동양화 4점을 신고했다. 민주당 김종인 의원은 거주 중인 구기동 빌라를 제외하고는 부동산 투자가 전혀 없는 대신 은행 예금과 주식,헬스 및 골프 회원권 등 유동성이 큰 분야에 투자했다.대기업 CEO 출신으로 87억 8700만원의 재산을 신고한 우리당 이계안 의원도 부동산보다는 예금과 주식,골프회원권 등을 선호했다. ●직계존비속 재산 공개거부 논란 한편 17대 국회 재산 신규등록 대상 국회의원 203명 가운데 29.1%인 59명이 합법임을 핑계로 부모·시부모·자녀·손자·손녀 등 직계존비속의 재산사항에 대한 공개를 거부,불성실 신고 논란이 일고 있다.정당별로는 열린우리당이 30명,한나라당 21명,민주노동당 6명,민주당 2명 등이다. 열린우리당은 문희상(장녀),이광재(부),김한길(모),서갑원(모),강성종(부모),김우남(부모),노웅래(부모),문병호(부모),민병두(부모),신중식(장남·차남),심재덕(장남·차남·손자2·손녀1),안민석(부모),안병엽(장남),이목희(부모),정의용(장남·차남),조성태(장남·손자2),최성(부모),홍미영(부모) 의원 등이 공개를 거부했다. 한나라당에선 박성범(장남·차남·장녀),유승민(부모),정두언(모),정문헌(부),김기현(부모),김재원(모),김희정(부모),서상기(장남·손자2),심재엽(부모),이성권(부모),이주호(부모),정화원(모·장남·장녀·손녀·기타) 의원 등이다.민노당에선 노회찬(부모) 이영순(부모) 조승수(부모) 천영세(부·장남) 의원 등이,민주당에선 김종인(모) 손봉숙(장녀) 의원이 공개를 거부했다. 김상연기자 carlos@seoul.co.kr

생사가 불분명한 북한의 가족을 제외하고 남한 가족끼리 우선 상속재산을 나눠가질 수 있다는 법원의 판결이 나왔다.‘원칙적으로 북한에 있어 생사불명이라는 이유만으로 상속인에서 제외될 수 없다.’는 1982년의 대법원 판결을 뒤집은 것이다. 서울가정법원 가사1부(부장 김선종)는 지난 75년에 숨진 이산가족 A씨 유족들이 제기한 공유물 분할 심판사건에서 “북한에 있는 상속인들을 고려하면 재산분할이 불가능하지만,이는 형식적인 논리에 치우친 것이라 판단해 국내 상속인들만의 지분 관계를 인정했다.”고 20일 밝혔다. 법원이 북에 있는 가족 탓에 이산가족이 겪을 재산상 불이익을 줄이는 쪽이 합리적이라는 판단을 내린 것으로 풀이된다.재판부는 “북한에 있는 상속인들은 나중에 상속회복 청구권이나 특별법 등을 통해 권리를 회복받을 수밖에 없다.”고 덧붙였다. 북한에 부인과 네 아들,딸을 두고 장남,차남만을 데리고 월남한 A씨는 재혼해 또다른 아들을 뒀다. 그러나 결혼한 장남과 차남마저 각각 사망하면서 A씨의 유산인 임야 2400여평의 상속을 둘러싸고 가족간에 소송이 벌어졌다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

옹진군 북도면의 모섬인 장봉도는 ‘축복받은 섬’으로 불린다.각종 어패류는 물론 논과 밭작물 등이 풍부해 옹진군 관내에서 유일하게 팜스테이마을이 있을 정도다.이 때문에 갯벌체험과 농사체험을 동시에 맛볼 수 있는 주말농장지로 옹진군 관내에서 최적이라는 평가다. 물이 빠지면 섬 해안가 거의 모든 갯벌에서 가무락·상합·동죽·바지락 등을 잡을 수 있다.고급 어패류인 상합은 경기·인천 연안에서는 유일하게 장봉도에서만 모습을 드러낸다.또한 섬답지 않게 고추·감자·고구마·옥수수·포도 등 각종 밭작물이 섬 곳곳에 널려 있어 내륙의 농촌이 연상되기도 한다. ●영종도에서 뱃길 40분 거리 교통이 상대적으로 편리한 것은 주말농장로서의 입지를 돗보이게 한다.인천국제공항이 있는 영종도 삼목선착장에서 뱃길로 40분 거리다.옹진군내 섬들이 대개 하루 2∼3회 운항하는 것과는 달리 오전 7시10분부터 오후 6시10분까지 차량을 실을 수 있는 카페리 여객선이 1시간 간격으로 운항된다.그래서 배시간만 맞추면 서울에서 1시간30분 거리다.다른 섬과는 달리 결항도 거의 없다. 아울러 외지인들의 입김이 아직 미치지 못하고 문명시설이 거의 없는 것도 주말농장지로서는 매력이다.인근에 있는 신도·시도 땅의 대부분이 외지인들에게 넘어갔지만 이 섬은 원주민들이 땅을 틀어쥐고 있다.살 만하기 때문에 굳이 서둘러 팔 필요가 없었기 때문이다. “반나절만 조개를 캐도 5만∼6만원 벌이는 거뜬하기 때문에 혼자 사는 할머니도 몇천만원은 쥐고 있다.”는 말이 나돈다.문명시설이라고는 보건소가 고작이다. ●외지인 입김 거의 없어 땅값도 싼편 그러나 이곳도 인천공항 개발 영향권에 들면서 올 초부터 서서히 매물이 나오고 있다.그동안 외지인들에 의한 시세차익을 노린 매매가 거의 없었던 만큼 인근 섬에 비해 땅값이 저렴하고 둘쭉날쭉하지 않다. 전(밭)의 경우 경사도가 낮고 도로가 접해 있어 건축허가가 가능한 곳은 평당 20만∼30만원,그렇지 않은 곳은 10만원 안팎이다.답(논)은 대체로 건축허가가 가능한 곳에 자리잡았는데 평당 15만∼20만원 선이다.대부분의 섬이 논보다는 밭이 많지만 이곳은 오히려 논이 많다.지하수가 풍부하기 때문이다. 임야는 건축가능 지역은 평당 10만∼15만원이나,그렇지 못한 곳은 2만∼3만원이면 매입할 수 있다.대지는 평당 40만원 선이나 매물이 드물다. 주말농장지는 전원주택지로의 활용도 가능한데 옹암·한들해수욕장 주변과 장봉1리 늘논들과 독바위들,장봉4리 마른논골 등이 유력지로 꼽힌다.주말농장용으로는 최소한 300평이 넘어야 구입할 수 있다. 이 섬은 민박집도 특이하다.숙박뿐 아니라 직접 농작물을 재배할 수 있는 팜스테이형이다.장봉1리에 있는 ‘팜스테이마을’은 10곳의 민박 농가가 고추·고구마·포도 등의 텃밭을 소량이기는 하지만 도시인들에게 무료로 제공하고 있다.숙박비만 주면 언제든지 민박집 옆에 있는 농장에서 자신의 이름표가 달린 작물을 재배해 가져갈 수 있다.이 때문에 피서철만 붐비는 다른 섬 민박에 비해 이곳은 연중 사람들의 발길이 이어진다.거래조건만 맞으면 텃밭을 아예 분양받을 수도 있다. ●형질변경도 까다롭지 않아 장봉도의 또 다른 특징은 대부도나 영종도 등 연륙화된 섬에서나 볼 수 있는 연수원,기도원 등 다중이용시설 입지가 풍부하다는 점이다.바다를 끼고 있고,한 필지가 1만평이 넘는 광활한 면적의 임야가 곳곳에 퍼져 있기 때문이다.이 섬에는 현재 기도원 2곳과 정신지체자 복지시설 등 여러 개의 다중시설이 위치해 있다. 형질변경은 시설내에서 건물이 들어서는 일부에 대해서만 하면 되기 때문에 생각보다는 어렵지 않은 것으로 알려진다.행정기관이 건축허가시 다중시설의 공익성을 고려하는 것도 이점이다.비슷한 맥락에서 기업과 단체 등의 하계휴양지 입지로도 유망하다. 다중시설 적격지로는 진촌해수욕장 주변 산 219,국사봉 주변 산 60의 8,장봉2리 산 153,장봉2리 산 70 등이 꼽힌다.면적이 큰 만큼 일반적인 임야 시세보다 낮은 평당 5만∼6만원이면 매입이 가능하다. 글 인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

옹진군 북도면의 모섬인 장봉도는 ‘축복받은 섬’으로 불린다.각종 어패류는 물론 논과 밭작물 등이 풍부해 옹진군 관내에서 유일하게 팜스테이마을이 있을 정도다.이 때문에 갯벌체험과 농사체험을 동시에 맛볼 수 있는 주말농장지로 옹진군 관내에서 최적이라는 평가다. 물이 빠지면 섬 해안가 거의 모든 갯벌에서 가무락·상합·동죽·바지락 등을 잡을 수 있다.고급 어패류인 상합은 경기·인천 연안에서는 유일하게 장봉도에서만 모습을 드러낸다.또한 섬답지 않게 고추·감자·고구마·옥수수·포도 등 각종 밭작물이 섬 곳곳에 널려 있어 내륙의 농촌이 연상되기도 한다. ●영종도에서 뱃길 40분 거리 교통이 상대적으로 편리한 것은 주말농장로서의 입지를 돗보이게 한다.인천국제공항이 있는 영종도 삼목선착장에서 뱃길로 40분 거리다.옹진군내 섬들이 대개 하루 2∼3회 운항하는 것과는 달리 오전 7시10분부터 오후 6시10분까지 차량을 실을 수 있는 카페리 여객선이 1시간 간격으로 운항된다.그래서 배시간만 맞추면 서울에서 1시간30분 거리다.다른 섬과는 달리 결항도 거의 없다. 아울러 외지인들의 입김이 아직 미치지 못하고 문명시설이 거의 없는 것도 주말농장지로서는 매력이다.인근에 있는 신도·시도 땅의 대부분이 외지인들에게 넘어갔지만 이 섬은 원주민들이 땅을 틀어쥐고 있다.살 만하기 때문에 굳이 서둘러 팔 필요가 없었기 때문이다. “반나절만 조개를 캐도 5만∼6만원 벌이는 거뜬하기 때문에 혼자 사는 할머니도 몇천만원은 쥐고 있다.”는 말이 나돈다.문명시설이라고는 보건소가 고작이다. ●외지인 입김 거의 없어 땅값도 싼편 그러나 이곳도 인천공항 개발 영향권에 들면서 올 초부터 서서히 매물이 나오고 있다.그동안 외지인들에 의한 시세차익을 노린 매매가 거의 없었던 만큼 인근 섬에 비해 땅값이 저렴하고 둘쭉날쭉하지 않다. 전(밭)의 경우 경사도가 낮고 도로가 접해 있어 건축허가가 가능한 곳은 평당 20만∼30만원,그렇지 않은 곳은 10만원 안팎이다.답(논)은 대체로 건축허가가 가능한 곳에 자리잡았는데 평당 15만∼20만원 선이다.대부분의 섬이 논보다는 밭이 많지만 이곳은 오히려 논이 많다.지하수가 풍부하기 때문이다. 임야는 건축가능 지역은 평당 10만∼15만원이나,그렇지 못한 곳은 2만∼3만원이면 매입할 수 있다.대지는 평당 40만원 선이나 매물이 드물다. 주말농장지는 전원주택지로의 활용도 가능한데 옹암·한들해수욕장 주변과 장봉1리 늘논들과 독바위들,장봉4리 마른논골 등이 유력지로 꼽힌다.주말농장용으로는 최소한 300평이 넘어야 구입할 수 있다. 이 섬은 민박집도 특이하다.숙박뿐 아니라 직접 농작물을 재배할 수 있는 팜스테이형이다.장봉1리에 있는 ‘팜스테이마을’은 10곳의 민박 농가가 고추·고구마·포도 등의 텃밭을 소량이기는 하지만 도시인들에게 무료로 제공하고 있다.숙박비만 주면 언제든지 민박집 옆에 있는 농장에서 자신의 이름표가 달린 작물을 재배해 가져갈 수 있다.이 때문에 피서철만 붐비는 다른 섬 민박에 비해 이곳은 연중 사람들의 발길이 이어진다.거래조건만 맞으면 텃밭을 아예 분양받을 수도 있다. ●형질변경도 까다롭지 않아 장봉도의 또 다른 특징은 대부도나 영종도 등 연륙화된 섬에서나 볼 수 있는 연수원,기도원 등 다중이용시설 입지가 풍부하다는 점이다.바다를 끼고 있고,한 필지가 1만평이 넘는 광활한 면적의 임야가 곳곳에 퍼져 있기 때문이다.이 섬에는 현재 기도원 2곳과 정신지체자 복지시설 등 여러 개의 다중시설이 위치해 있다. 형질변경은 시설내에서 건물이 들어서는 일부에 대해서만 하면 되기 때문에 생각보다는 어렵지 않은 것으로 알려진다.행정기관이 건축허가시 다중시설의 공익성을 고려하는 것도 이점이다.비슷한 맥락에서 기업과 단체 등의 하계휴양지 입지로도 유망하다. 다중시설 적격지로는 진촌해수욕장 주변 산 219,국사봉 주변 산 60의 8,장봉2리 산 153,장봉2리 산 70 등이 꼽힌다.면적이 큰 만큼 일반적인 임야 시세보다 낮은 평당 5만∼6만원이면 매입이 가능하다. 글 인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

서울 구로구에서 제조업을 하는 박기섭(49)씨는 얼마전 공장이전 문제 때문에 수원에 왔다가 경기도청 등 관련 기관을 찾느라 애를 먹었다. 경부고속도로를 이용해 수원 IC까지 가는데 50분 가량 걸렸는데 그곳에서 권선구 매산로 도청까지 비슷한 시간이 걸렸다. 게다가 도청에서 일을 마친 후 ‘공장설립지원센터’가 들어선 영통구 이의동 경기중소기업진흥센터까지 가는데도 길을 몰라 30분 이상 소요됐다. 박씨는 “주민들이 이용하는 행정기관들이 곳곳에 산재하는데다 고속도로에서 멀리 떨어져 있어 찾는데 애를 먹었다.”며 “특히 수원 시내 교통체증이 심해 아까운 시간을 도로에서 허비했다.”고 불만을 늘어놨다.대부분의 공공기관들이 이처럼 흩어져 있어 민원인들이 이들 기관을 찾아다니느라 불편을 겪고 있다. ●행정기관 흩어져 있어 민원인 불편 최근 수도권 자치단체들마다 이같은 주민들의 불편을 덜어주기 위한 방안으로 ‘행정타운’ 조성에 나서고 있다.행정타운은 각종 기관이 한데 몰려 있어 주민들은 원 스톱 서비스를 받을 수 있고 상주 기관들도 업무의 효율성을 극대화 할수 있어 자치단체들 사이에 붐이 일고 있다. 경기도는 지난 2001년부터 행정타운 건설을 추진해 왔다. 현 청사 건물이 낡고 비좁아 행정의 효율성이 떨어지는 데다 접근성이 취약하기 때문이다.한때 현 부지에 신청사 건립을 추진했으나 고도제한은 물론 공간 부족으로 장기적으로 적절치 못하다는 지적에 따라 청사 이전으로 방향을 선회했다. 경기 행정타운이 들어서는 곳은 영통구 이의동과 용인시 상현동 일대에 조성중인 수원 이의신도시.335만평의 이의신도시는 지난달말 건설교통부로부터 택지개발예정지구로 지정받았으며 2010년까지 2만가구 주택과 행정타운 첨단산업,연구·개발시설이 건설된다.이중 7만 3000여평의 행정타운에는 경기도청·도 의회를 비롯, 법원과 검찰청 등 도 단위행정기관 10여곳이 입주한다. 경기도 제2청도 의정부 금오동 제2청사 맞은편에 15만평 규모의 ‘경기북부 광역행정타운’을 조성한다. 이곳에는 의정부 지방법원 및 지방검찰청,경기경찰청 제2청,경기도 교육청 제2청,병무청 등의 행정기관이 들어선다. 제2청은 “경기 북부의 행정수요가 늘어나는 반면 행정기관의 입주 부지가 마땅치 않아 광역행정타운 조성을 추진하게 됐다.”고 밝혔다. ●용인시 등 자치단체 10여곳 건설 추진 용인시 역북동 7만 9000평 부지에 들어서는 용인 행정타운은 내년 7월 입주를 목표로 공사가 한창이다. 6월 말 현재 공정 50%로 골조공사를 모두 마치고 외벽 유리공정과 기계,설비 등 내부공사가 진행중이다.시청사,의회청사,보건소,복지센터,문화예술공연장 등 모든 공공시설이 집결된 복합공간으로 설계됐다. 이천시도 증일동에 1만 7000여평 규모의 행정타운 부지를 확보했으며 이천경찰서가 이미 자리를 잡았다.시청·시의회·교육청·세무서·상공회의소·법원 등기소 등이 이전할 계획이다. 광주시는 현 청사에서 2㎞ 떨어진 송정동 일대 4만 3000평 부지에,성남시는 분당과 구 도심 중간 지점인 중원구 여수동 일대 30여만평에 행정타운을 세울 예정이다. 여주군은 오는 2010년까지 400억원을 들여 1만여평 규모의 행정타운을 짓는다는 계획을 세워놓고 부지선정 작업 중이다.주민들로부터 신청받은 여주읍 하리·교리,북내면 천송리·오금리·오학리 등 5곳 중 한 곳을 선정하게 된다. 이밖에 고양·평택·파주·포천시 등도 중장기 계획으로 행정타운 조성을 추진 중이다. ●부동산 투기 우려… 정보유출 차단 비상 최근 봇물을 이루고 있는 행정타운은 주민편익과 행정의 효율성을 높인다는 장점과 함께 적지 않은 부작용이 나타나고 있다. 지역의 랜드마크 역할을 하게 될 행정타운은 도로·상하수도 등 도시기반시설이 잘 갖춰져 투자 가치가 높다.특히 지방 도시의 경우 관공서가 밀집해 있는 행정타운을 중심으로 이동 인구가 집중,상권이 형성되기 때문에 부동산 투기꾼들의 투기대상이 되기도 한다. 고양시는 지난 2001년부터 대장동·원당역 등지에 행정타운을 건설하는 계획을 추진해오다 최근 수도권 광역도시계획 구역에 포함되면서 중단했다.그러나 행정타운 건설 발표 후 그린벨트 지역으로 평당 50만원에 불과했던 땅값이 100만~150만원 이상으로 2배 뛰었다. 용인행정타운 주변 상업용지 가격도 평당 50만∼200만원에서 2∼3년 사이 최고 1000만원까지 올랐다. 이천 행정타운 주변도 땅값이 크게 올라 밭과 임야는 평당 150만원을 호가하는 것으로 알려졌다. 손임성 경기도 신도시택지담당은 “일부 자치단체의 경우 청사 이전을 이유로 무리하게 행정타운 조성 계획을 발표,부작용이 불거지고 있다.”며 “특히 부동산 투기를 막기 위해 정보유출 차단에 힘써야 할 것”이라고 말했다. 수원 김병철기자 kbchul@seoul.co.kr ■일본 도쿄도 신청사 일본 도쿄 신주쿠(新宿)에 자리잡은 도쿄도 신청사는 복합행정타운의 모델로 꼽힌다.1988년 착공,91년 3월에 완공된 도쿄도 신청사는 대지 1만 3000여평에 제1,2청사와 의사당으로 나뉘어져 있다.지하 3층에 지상 48층(제1청사),지상 34층(제2청사),지상 7층(의사당)의 세 건물이 복합된 연면적 11만 5000여평 규모의 철골철근콘크리트조 초대형 빌딩이다. 도쿄도 신청사에는 경찰청·교육청·소방청·선거관리위원회·지방노동위원회 사무국 등이 입주해 있다.하지만 이 기관들은 외부기관이 아니다.자치경찰,자치교육이 이루어지고 있는 일본에서 이들 기관은 내부기관 즉,도청 산하기관이다.한 청사 안에서 일반 행정과 교육·치안 등 주민생활과 직결된 업무가 상호 연계성을 유지하며 동시에 이뤄지고 있는 셈이다. 엄청난 높이와 딱딱하면서도 세련된 외관을 보여 주는 도쿄도 신청사는 관광명소로도 유명하다.외국 관광객뿐만 아니라 일본인들도 도쿄를 방문하면 다녀가는 필수 코스다.48층에 조성된 전망탑은 마천루가 즐비한 도쿄의 스카이라인을 한눈에 볼 수 있도록 설계됐다.개관 시간은 평일에는 오전 9시∼오후 5시30분이고 주말이나 공휴일에는 오전 9시30분∼오후 7시다. 민간인들도 청사 안에서 커피숍과 책방·식당·옷가게 등을 내고 영업활동을 하고 있다.세금으로 지어진 호화건물이라서 ‘택스 타워(Tax Tower)’라는 비판도 받는다. 최용규기자 ykchoi@seoul.co.kr ■행정타운 1호 용인시 자치단체가 건설하는 행정타운 1호가 될 ‘용인시 행정타운’은 주민들에게 한 단계 높은 행정서비스를 제공할 것으로 기대된다.용인시 구 시가지 면모를 크게 바꿀 용인시 행정타운 옆에는 이미 용인경찰서가 입주했고 앞으로 용인교육청,우체국 등도 행정타운 부근에 청사를 짓고 이전할 예정이다. 이 같은 복합행정타운 계획은 민선 1기 때인 지난 1997년 윤병희 전 시장이 내놨다.윤 전 시장은 청사가 낡고 협소해 민원인들이 불편을 겪자 가급적 유관기관을 한데 묶는 행정타운으로 조성할 것을 지시했다. 용인시가지 중심도로 42번 국도변에 자리잡은 행정타운에 들어서면 중앙 정면에 시청사가 자리잡고 시의회가 동쪽으로 연결돼 있다.진입로 왼편에는 복지센터가 있고 복지센터와 시의회 청사 사이에 보건소,시청사 서쪽에 문화예술원이 조용히 이용자들을 기다린다.행정타운 가운데 지상 16층으로 높이 솟은 시청사는 용인 시가지 어디에서도 한눈에 들어오는 새로운 랜드마크가 됐다. 지하 1층 지상 4층 규모 복지센터에는 수영장,스쿼시장,헬스장,에어로빅장,체육관 등 체육시설과 동아리실,세미나실,컴퓨터실,노인대학 등 모든 세대가 함께 이용하는 시설로 설계됐다. 복지센터에는 특히 어린이들을 맡길 수 있는 보육시설과 장애인을 돌볼 수 있는 주간보호시설까지 갖춰 보호자들이 여가를 즐길 수 있도록 배려했다. 문화예술원은 지하 1층 지상 4층 규모로 300석 규모의 공연장과 200석 규모의 열람실 도서관이 있고 국제회의가 가능한 200석 규모의 대회의장을 만든다.여유공간에는 청소년 광장,어린이놀이터,농구장,테니스장,생태연못 등 시설을 만들고 나머지는 녹지공원으로 꾸민다.폭 60m,길이 300m의 주진입로는 주말과 공휴일에 차량통행을 제한,자전거,인라인 스케이트 등을 탈 수 있게 해 녹지공간과 함께 시민들의 놀이터 역할을 할 것으로 기대된다. 이정문 용인시장은 “용인 행정타운은 전국 어디에 내놔도 손색이 없는 시설”이라며 “특히 공공 민원업무와 문화·복지 욕구를 동시에 충족시킬 수 있도록 기능을 한 곳에 모았다.”고 말했다. 용인 김병철기자 kbchul@seoul.co.kr