경기 구리시가 7년 전 도비 22억원을 지원받아 최모씨의 사유지에 지은 고구려대장간마을이 결국 철거될 위기에 놓였다. 지난달 30일자로 토지 무상임대차 기간이 종료된 데다 토지주 최씨가 원상복구를 요구하고 있는 것으로 알려졌기 때문이다. 시 관계자는 5일 “토지주 최씨가 지난달 초 대장간마을 원상복구 계획안 등 무상 임대 만기에 따른 대책을 수립하라”는 요지의 내용증명을 보내왔다”고 밝혔다. 시는 “중요한 시설이라 부지를 계속 사용하고 싶다”고 회신했으나 양측 간 협의 내용에 대해서는 함구하고 있다. 이에 대해 시의회 관계자들은 “2007년 1월 4928㎡의 최씨 토지를 빌려 대장간마을을 짓기 전부터 무상 사용 기간이 만료되면 최씨가 임대 기간 연장을 거부하거나 유상임대로의 전환을 요구하는 등 예산 낭비 요인이 생길 것을 우려하며 영구사용승낙서를 받아 건축물을 짓도록 수차 당부했었는데 우려가 현실화됐다”는 반응을 보이고 있다. 진화자 시의원은 “대장간마을이 신축되기 전 해당 토지는 개발제한구역(그린벨트) 내 임야에 해당돼 사실상 쓸모없는 땅이었으나 시가 도와 시의회 의견을 묵살한 채 토지 용도를 변경하고 건물을 지어 토지주 최씨가 막대한 지가 상승 차익을 얻게 됐다”고 주장했다. 실제로 경기도는 2006년 11월 시책추진보전금 등 22억원을 시에 지원하며 최씨 토지를 매입하거나 영구사용승낙서를 확보해 대장간마을을 짓도록 수차 당부했다. 하지만 시는 드라마 태왕사신기 촬영 일정에 쫓겨 시의회의 당부에도 불구하고 이듬해 3월 공사를 시작했다. 또 같은 해 12월에는 대장간마을과 인접한 우미천을 정비하는 사업을 한다며 도에서 특별교부세 6억원을 더 받아 내 사업 변경 승인 절차 없이 주변 가로등 설치 등으로 전용했다. 대장간마을은 서울 광진구와 함께 ‘고구려 도시’를 표방해 온 구리시의 상징 시설이며 2008년 태왕사신기 촬영 세트장으로 신축돼 개장한 이후 지난해까지 관람객 40여만명이 다녀갔다. 한상봉 기자 hsb@seoul.co.kr

올해로 24회째를 맞은 공인중개사 자격시험이 한 달 앞으로 성큼 다가왔다. 25일 한국산업인력공단에 따르면 다음 달 27일에 치러지는 2013년도 공인중개사 시험에 지난달 28일까지 총 10만 8100명이 지원한 것으로 집계됐다. 이 중 제1차 시험만 지원한 수험생 수는 4만 2925명, 제2차 시험만 지원한 수험생 수는 6240명이다. 제1, 2차 시험 동시 지원자 수는 5만 8935명으로 확인됐다. 하지만 부동산 경기 부진이 길어지면서 공인중개사의 수입원도 감소하고 있다. 과거 부동산 거래가 활발했던 탓에 공인중개사의 과잉 공급 현상이 빚어지면서 경쟁 심화에 따라 수입이 줄어든 측면도 있다. 그러면서 해마다 공인중개사 시험 지원자 수가 줄어들고 있을뿐더러(표 참고) 시험 난도도 높아지고 있다. 그럼에도 불구하고 50~60대 장년층에게는 공인중개사 자격증이 여전히 노후 대비용 자격증으로 인식되고 있다. 최근에는 취업난의 영향으로 20~30대 젊은층에게도 공인중개사 시험이 인기를 끌고 있다. 이런 상황 속에서 예비 공인중개사들을 위해 한국법학교육원과 과목별 대비법을 짚어봤다. 제1차 시험에서는 ‘부동산학개론’과 ‘민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정’(이하 민법 및 민사특별법) 등 총 두 과목을 본다. 김덕기 강사는 부동산학개론 과목에서 수험생들이 부담을 느끼는 영역으로 부동산 투자론과 부동산 감정평가론을 꼽았다. 그는 “부동산 투자론은 어려운 계산 문제가 많기 때문에 만일 100점을 노리는 것이 아니라면 버릴 문제는 과감하게 버리는 등 문제 풀이 전략을 잘 세워야 한다”면서 “현금 흐름과 어림셈법 및 비율분석법, 할인현금수지분석법 내용을 숙지해야 한다”고 말했다. 부동산 감정평가론에서는 가격공시제와 지역분석 및 개별분석 등의 내용을 학습하고, 올해 1월 1일부로 개정된 감정평가에 관한 규칙을 공부하는 것이 좋다. 이외에도 김 강사는 “부동산 경제론 영역에서는 균형가격의 결정 및 탄력성 개념을, 부동산 정책론 영역은 임대주택정책과 관련된 임대료 규제와 임대료 보조정책 내용을 중심으로 정리할 것”을 추천했다. 민법 및 민사특별법 과목에서는 법 조문과 판례와 관련된 문제들이 출제된다. 민법에서 출제 비중이 높은 범위는 ‘계약법 중 총칙·매매·교환·임대차’로 매년 9~12문제가 나온다. 한 민법 과목 담당 강사는 “성년후견제가 도입되면서 일부 개정된 민법이 올해 7월 1일부터 시행됨에 따라 한정치산자가 피한정후견인으로 바뀌는 등 법률 용어가 달라진 점에 유의할 필요가 있다”고 권했다. 민법의 ‘총칙 중 법률행위’ 영역에서는 사례 중심의 공부를, ‘질권을 제외한 물권법’ 영역에서는 판례 위주의 학습이 핵심이다. 민사특별법에서는 부동산 관련 법률들의 조문을 기출문제를 통해 익히는 것이 효과적이다. 민법 담당 강사는 “주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법의 비교를 비롯해 가등기담보 등에 관한 법률상의 저당권에 관한 내용, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서의 공용부분 법률관계, 관리단과 관리인 등에 대한 충실한 복습이 요구된다”고 말했다. ☞<정책·고시·취업>최신 뉴스 보러가기 제2차 시험과목 중 하나인 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 중개 실무’에 대해 임종성 강사는 “공인중개사법에서만 약 30문제가 나오므로 공인중개사법 전체를 아우르는 공부가 필요하다”면서 “다른 과목에 비해 공인중개사법은 최근 기출문제 지문이 그대로 출제되는 경향이 있으므로 기출문제를 통해 마무리 정리를 하면 좋다”고 조언했다. ‘중개 실무’ 범위와 관련해서는 “공인중개사법과 마찬가지로 토지거래허가제와 주택거래신고제 등의 부동산 공법 내용, 계약서 검인제 등의 부동산 공시법 내용, 부동산실명법과 공동소유재산 개념 등을 고르게 익혀야 한다”고 말했다. 또 다른 제2차 시험과목 ‘부동산 공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법’ 중 부동산 공시법령에서는 지엽적인 문제가 나오지 않는 추세다. 양기백 강사는 “부동산 공시법령은 ‘부동산등기법’과 ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률’로 나뉜다”면서 “12문제 정도가 출제되는 부동산등기법에서는 등기 효력, 촉탁 등기, 가압류·가처분 등기, 소유권 보존·이전 등기 등 등기 관련 개념이 골고루 문제에 등장한다. 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 역시 약 12문제가 나오는데 지적공부의 등록사항, 토지 등록 및 토지 이동사유, 지적측량 대상 및 절차, 지적측량적부심사 등의 내용이 중요하게 다뤄진다”고 분석했다. 부동산 세법의 경우 김형섭 강사는 “틀린 지문보다 옳은 지문을 찾는 문제가 늘면서 난도가 조금씩 올라가는 분위기”라고 전했다. 특히 세법은 거의 매년 관련법 개정이 나타나는 만큼 법률 조항 변화에 주의를 기울여야 한다. 김 강사는 “취득세 부문에서는 주택의 유상승계취득에 관한 감면 규정이 올해 종료됐고 재산세에서는 주택조합의 경우 신탁재산의 납세의무자가 조합원에서 주택조합으로 변경됐음을 주의해야 한다”고 당부했다. 이어 “종합부동산세는 물납대상이 국내 부동산으로 바뀌었고 양도소득세 부문에서는 1가구 1주택 특례규정 변경사항과 임대사업 소득세의 간주임대료 계산 시 주택 수 산정 규정이 올해 종료됐음을 기억해야 한다”고 밝혔다. 제2차 시험의 세 번째 과목인 ‘부동산 공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정’에서는 총 6가지의 법률을 다룬다. 부동산 공법 과목 담당 강사는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 12문제 정도로 가장 많은 문제가 출제되고 있다”면서 “행정계획 중 광역도시계획, 도시·군 기본계획과 관리계획, 용도지역·지구·구역은 필수 정리 개념”이라고 강조했다. 이 밖에도 도시개발법에서는 특히 개발계획과 개발조합, 환지방식을, 건축법에서는 건축물의 용도와 허가·신고 대상, 용도 변경 개념을, 주택법에서는 도시형 생활주택, 부대시설, 복리시설 등이 주요 출제 대상이다. 오세진 기자 5sjin@seoul.co.kr

28일 발표된 전·월세시장 안정대책은 전세 수요의 매매 수요 전환, 임대주택 공급 확대, 월세 세입자 지원 확대로 요약된다. 공급 확대 정책 일변도에서 수요자 중심의 금융·세제 지원을 담은 게 특징이다.국민주택기금을 적극 활용, 주택 구매 심리를 자극할 만한 대안이 담겨 있다. 특히 생애최초주택 구입자에게 1%대의 낮은 이자로 주택기금을 지원하면서 리스크까지 정부가 분담하는 상품은 획기적이라는 평가를 받는다. 정부가 돈을 빌려 주고 집값이 떨어질 경우 손해를 함께 나누는 상품을 내놓은 배경은 주택시장의 불확실성을 해소함으로써 매매 수요를 늘리기 위해서다. 수익공모형 모기지는 주택기금을 통해 2억원 한도에서 집값의 70%까지 1.5% 금리의 모기지를 공급한 뒤 20년 만기 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)하는 상품이다. 장기 모기지와 달리 주택 매각(또는 만기) 때 매각차익(평가차익)이 발생하면 차익의 일부를 주택기금과 공유한다. 시세차익 공유를 조건으로 금리 부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 되지 않도록 했다. 손익공유형 모기지는 주택기금이 집값의 40%까지 지분 격의 저리 모기지를 공급하고 주택 구입자와 주택 매각손익을 공유하는 상품이다. 도태호 국토교통부 주택토지실장은 “월세보다 저렴하고 전세와 유사한 비용으로 내 집을 마련할 수 있기에 무주택자들의 주거를 안정되게 하고 전세 수요의 매매 수요 전환을 유도할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다. 우선 올해 수도권과 지방 광역시에서 3000가구 시범사업을 추진하고 성과를 지켜보며 확대할 계획이다. 이미 시행 중인 취득세 면제 등의 혜택까지 더하면 정부가 내놓을 수 있는 혜택은 총망라됐다고 보면 된다. 그동안 판매 실적 부진에도 손대지 않은 근로자·서민 구입자금대출 조건도 생애최초주택 구입 대출 수준으로 조건을 완화했다. 현재는 근로자·서민 주택 구입자금을 받으려면 부부 합산 연소득 4500만원 이하, 3억원 이하 주택을 구입할 때 가구당 1억원 한도에서 대출해 준다. 금리는 연 4% 수준이다. 하지만 정부는 소득 요건을 올해 한시적으로 6000만원으로 상향 조정하고 대상 주택 가액 기준도 6억원 이하로 확대했다. 가구당 대출 한도도 2억원으로 증액하고 적용 금리도 소득·만기별로 차등화해 2.8~3.6%를 적용하기로 했다. 사회초년생, 신혼부부 등이 선호하는 주거용 오피스텔도 근로자·서민주택구입 대출 대상에 포함했다. 취득세 영구인하 방침을 서둘러 발표한 것도 주택거래 활성화와 전·월세 대책의 효과를 극대화하기 위한 차원이다. 장기 주택모기지 소득공제 대상을 교체주택 구입자로 확대하고, 매입 임대사업자에 대출·세제 지원을 확대한 것도 집 살 여력이 있는 사람에게 걸림돌을 제거 또는 완화해준 조치로 꼽힌다. ‘깡통주택’으로 인한 세입자들의 피해를 막기 위한 지원 내용도 포함됐다. 우선변제권 적용 대상 기준과 우선변제액을 상향 추진한다. 예를 들어 수도권 평균 전세보증금이 1억 5000만원에 이르는 것을 감안, 서울지역 우선변제 기준 주택을 7500만원에서 9000만~1억원으로 올리고 우선 변제액도 2500만원에서 3000만~4000만원으로 조정한다. 구체적인 금액은 이달 주택임대차위원회 의결을 거쳐 결정하고 주택임대차보호법 시행령 개정 후 내년 1월부터 시행할 예정이다. 임차보증금 미반환 불안을 해소하기 위한 보증 프로그램도 강화한다. 계약 종료 후 임차보증금 미반환 시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 대한주택보증이 이달 초에 내놓는다. 적용 대상 보증금은 3억원(지방 2억원) 이하이다. 다만 대책들 가운데 국회를 통과해야 비로소 효력이 발생하는 정책도 많다. 취득세 영구인하, 소액임차보증금 우선변제권 개선, 월세 소득공제 확대 등은 국회 처리 여부에 따라 지연되거나 실시되지 못할 수도 있다. 야당이 전·월세난 해결 방안으로 꼽는 전·월세 상한제 도입이 제외돼 국회 처리 과정에서 진통이 예상된다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

세입자(임차인)가 전·월셋집을 계약할 때 예상치 못한 피해를 입지 않도록 ‘주택임대차 표준계약서’가 만들어졌다. 법무부는 주택 임대차 계약과 관련해 해당 부동산의 체납 국세, 다가구 주택의 선순위 보증금 현황, 기간 연장 및 재계약, 임대차 기간 중 계약종료 방법 등 세입자에게 필요한 정보와 보호규정을 담은 ‘주택임대차 표준계약서’를 제작·배포했다고 21일 밝혔다. 표준계약서는 국토교통부와 서울시, 학계 전문가들이 함께 참여해 만들었다. 현재 통용되는 계약서는 보증금 액수 및 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 담아 세입자 보호가 미흡했다는 지적을 받았다. 새로운 표준계약서에는 체납 국세 등에 따른 공매가 진행될 때 임차인이 손해를 입을 수 있다는 점을 고려해 해당 부동산의 미납국세 등을 확인할 수 있도록 했다. 또 법의 보호를 받으려면 임대차 계약 전 알아야 할 사안을 계약서에 명시하는 등 중요 정보들을 제공한다. 분쟁의 소지가 큰 입주 전후 수리비 부담문제도 계약 과정에서 협의 내용을 계약서에 적도록 했다. 이와 함께 임차인이 보증금을 안정적으로 돌려받을 수 있도록 우선변제권 확보 방법, 보증금이 늘어날 때 새로운 계약서에 대한 확정일자 명시, 계약 자동 연장 시 임차인 보호를 위한 법 조항 등 임차인이 확인해야 할 사항이 명시돼 있다. 법무부 관계자는 “우리나라의 전·월세 가구는 전체가구 수의 45%로 주택임대차와 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있다”며 “표준계약서가 주택임대차와 관련한 불필요한 분쟁을 사전에 예방하고 세입자 보호에 기여할 것”이라고 말했다. 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

송도 푸르지오 프리리빙제 대우건설은 인천 송도에 공급하는 주상복합 아파트 ‘송도 글로벌캠퍼스 푸르지오’(조감도)에 ‘프리리빙제’를 시행한다. 프리리빙제는 기존 애프터리빙제와 달리 임대차 계약이 아닌 분양 계약으로 이뤄지고 계약금 5%, 입주 잔금 15% 등 총 분양가의 20%만 내면 2년간 거주할 수 있다. 2년 동안 거주 후 잔금유예 종료시점까지 분양 등기를 하지만 아파트를 살 의사가 없다면 위약금 없이 계약을 해지할 수 있다. 전용 115㎡가 1억 3000만원이면 거주할 수 있다. 1600-2466. 삼송 우남퍼스트빌 611가구 우남건설은 5월 중 경기 고양시 삼송지구 A-1블록에서 ‘고양삼송 우남퍼스트빌’(조감도) 견본주택을 열고 분양에 나선다. 고양삼송 우남퍼스트빌은 전용 64㎡ 182가구, 74㎡ 153가구 등 총 611가구로 구성됐다. 이 아파트는 견본주택 사전 관람 후 나온 의견들을 취합해 다시 설계를 진행했다. 우남건설은 이를 위해 2월부터 두 달간 모델하우스 사전 개관을 거쳐 고객 의견을 받았다. 견본주택은 서울 은평구 대조동 2-30 일대에 있다. 1588-8036. 아산 레이크시티 1914가구 포스코건설이 12일 충남 아산시에 공급하는 ‘아산 더샵 레이크시티’(조감도) 아파트 견본주택을 열고 분양을 진행한다. 아산 더샵 레이크시티는 지하 2층 지상 최고 23층 30개동 1914가구로 구성된다. 전체 공급물량 중 전용 85㎡ 이하 중소형이 84%이다. 분양가는 3.3㎡당 546만원부터다. 청약일정은 오는 18일 특별공급을 시작으로 19일 1·2순위, 22일 3순위 청약 접수를 받는다. 모델하우스는 천안시 서북구 백석동에 마련됐다. (041) 427-3000.

서울에 사는 직장인 남모(33)씨는 다음 달 결혼을 앞두고 부랴부랴 전셋집을 구했지만 마음 한구석에 있는 찜찜함을 지울 수 없다. 혼자 살고 있는 오피스텔의 보증금과 대출을 더해 마련할 수 있는 돈은 1억 4000만원 정도. 아파트에 살고 싶다는 약혼자의 말에 서울 곳곳을 돌아다녔지만 그 돈으로는 마음에 드는 신혼집을 구하기가 쉽지 않았다. 결국 인천 청라지구로 발길을 돌린 남씨는 간신히 아파트 전세를 구할 수 있었다. 남씨는 “다른 집보다 싸서 서둘러 계약했다”면서 “부동산중개업소에서 2억원짜리 집에 3000만원 정도 빚이 있는 것은 괜찮다고 해서 그런 줄 알았는데 주변 사람들의 말을 들어 보면 그런 것도 아닌 것 같아 걱정이다”라며 한숨을 내쉬었다. 설 이후 봄 이사철이 다가오고 있다. 새 학기 전에 이삿집을 알아보는 신혼부부의 발걸음도 종종걸음으로 바뀌었다. 올봄 이사철에는 전셋값 급등으로 기존 세입자들이 그대로 재계약하는 경우가 많다. 이 때문에 메물이 많지 않다. 하지만 싸다고 급한 마음에 덜컥 계약을 했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 전세 계약 시 살펴봐야 할 주의사항을 알아봤다. 24일 부동산업계에 따르면 먼저 마음에 드는 전셋집을 발견했다면 일단 등기부등본부터 확인해야 한다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하면 임대인의 소유 여부와 선순위 저당, 가압류, 가처분, 가등기 등의 설정 여부를 알 수 있다. 이제까지는 등기부에 등재된 저당 금액이 집값의 30% 이하 수준이면 안전하다고들 했다. 하지만 요즘은 다르다. 집값이 뚝뚝 떨어지고 전셋값은 쑥쑥 오르면서 상황이 달라졌다. 만일 근저당이 전세권보다 우선순위로 설정돼 있다면 자칫 전세보증금을 보호받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 한다. 특히 빚이 많은 전셋집은 다른 집보다 전세가 싸게 나와 있어서 형편이 어려운 이들의 눈에 들기 마련이다. 서울 송파구 잠실의 부동산중개업소 관계자는 “잠실엘스 84㎡의 경우 전세 최고가는 5억 5000만원이지만 대출이 끼어 있는 매물은 4억원대 중반도 있다”면서 “5억원대 전세는 빠지지만 4억원대 전세는 잘 거래되지 않는다”고 말했다. 청라롯데캐슬은 대출금에 따른 전세금액의 차가 6000만원까지 벌어졌다. 인천 서구의 한 중개업소 관계자는 “청라롯데캐슬 113㎡의 전세가는 융자가 없으면 1억 8000만원이지만 융자가 있으면 더 싼 매물을 찾을 수 있다”면서 “급등한 전셋값을 이기지 못한 사람들이 대출이 많이 끼어 있는 집을 계약하기도 한다”고 전했다. 부동산 관계자는 “솔직히 지금처럼 전셋값이 올라간 상황에서 대출이 있는 집에 들어가는 것은 위험한 감이 없지 않다”면서 “눈높이에 맞지 않더라도 가진 돈에 맞춰서 집을 구할 것을 권한다”고 말했다. 서울의 아파트 전세가율은 현재 매매가의 55% 정도다. 하지만 부동산 관계자들은 재건축 직전의 싼 전세와 대출이 끼어 싸게 나와 있는 전세, ‘반전세’ 등을 빼면 거의 전세가율이 70%에 육박할 것이라고 말한다. 아파트나 구분 소유된 다세대주택의 경우와 달리 임대인이 가구별로 구분은 해 놨지만 건물 전체가 1개의 소유권으로 돼 있는 다가구주택의 경우엔 더 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 임차인별로 임대차보증금의 액수와 주택 임대차보호법상 최우선으로 보호받는 소액 임차인이 몇 명인지 확인해 자신의 임대보증금 확보가 가능한지를 확인해야 한다. 계약서를 작성할 경우 계약 당사자가 임대인 본인인지도 확인해야 한다. 만일 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우엔 소유자 본인과 통화해 계약 위임 사실을 확인해야 한다. 소유자 본인이 대리인에게 계약을 체결할 권한을 줬다는 내용이 담긴 위임장과 인감증명서를 받아 두면 안전하다. 계약을 끝냈다면 열쇠를 받는 동시에 동 주민센터에 전입신고를 하고 ‘확정일자’를 받아 둬야 한다. 그래야만 나중에 경·공매 발생 시 배당 절차에 참가해 보증금을 회수할 수 있는 ‘우선변제권’을 가질 수 있다. 재계약을 할 경우에도 몇 가지 주의사항이 있다. 계약 기간 종료 후 같은 조건으로 재계약을 체결한다면 문제가 없지만 보증금을 올려 계약한다면 꼭 등기부등본을 열람해야 한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있으면 증액되는 전세금이 안전할지 장담할 수 없어서다. 새 계약서를 작성할 때도 확정일자는 반드시 받아 둬야 한다. 이때 작성된 계약서와 기존의 계약서는 함께 보관해야 하며 새로 체결하는 계약서에는 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재해야 한다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

전세 계약의 첫 단계는 등기부등본 열람부터 시작한다. 인터넷(www.iros.go.kr)에서도 열람과 발급이 가능하다. 우선 계약을 하려는 집의 동, 호수와 등기부등본사항 동, 호수가 일치하는지 확인해야 한다. 등기부 갑구에서는 계약 당사자와 소유자가 일치하는지, 가압류나 가처분이 있는지 체크해야 한다. 을구에서는 금융권 담보 대출에 따른 근저당권 설정 현황을 확인해야 한다. 근저당권이 없는 집이 바람직하지만, 근저당권이 있더라도 전세 보증금을 합한 금액이 시세의 70% 미만이라야 안전하다. 경매 때 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서다. 집이 공동명의라면 계약할 때 함께 참석하거나 위임장과 인감증명서를 첨부해 계약하는 게 바람직하다. 중개수수료를 아끼겠다고 당사자 계약을 하는 것은 위험하다. 중개업자는 과실에 따른 손해를 배상할 수 있게 공제 가입이 의무화되어 있다. 확정일자도 반드시 받아야 한다. 재계약을 했을 때 전세금을 증액했다면 그에 대한 확정일자를 다시 받아야 한다. 계약을 이행하지 않아 중도해지 등 다툼도 종종 발생한다. 보증금을 돌려받지 못할 경우 이사를 가지 않고 거주해야 대항력이 있다. 실제 거주해야 전입신고와 확정일자 효력을 살릴 수 있다. 다만 전세권을 설정했다면 거주하지 않아도 보증금의 우선변제권을 갖는다. 보증금을 돌려받지 않았는데 꼭 이사를 해야 하는 경우는 임차권 등기를 한 뒤 이사해야 안전하다. 세입자가 집을 나가고 싶다면 적어도 3개월 전에 통보하는 게 좋다. 다른 세입자가 빨리 들어와 보증금을 돌려받으면 좋겠지만, 전세가 나가지 않는 경우도 있다. 이때는 통보 이후 3개월이 지나야만 임대차 기간이 종료되고 전세금을 받을 수 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전국 건설노조가 28일 정부의 협상안에 긍정적인 태도를 보이며 대정부 투쟁을 마무리했으나 전국을 휘감은 노동계의 ‘하투’(夏鬪) 분위기가 당분간 계속될 것으로 보인다. 건설노조의 상경투쟁 종료는 무기한 대정부 투쟁을 선언한 지 하루 만이다. 건설노조는 오후 2시 1만 4000여명(주최 측 추산)의 노조원이 서울 시청 앞 서울광장에 집결한 가운데 강경 투쟁을 이어 갔다. 한때 도심교통이 마비되는 등 혼잡을 빚기도 했다. 하지만 분위기는 집회 종료 전에 급변했다. 건설노조 대표들이 정부 과천청사의 국토해양부와 고용노동부를 방문해 상호 간 큰 이견을 보였던 주요 쟁점 사안에 합의했기 때문이다. 노조 측 18개 요구안 중 9개에 대해 일부 의견이 접점을 찾은 것이다. 노조가 가장 큰 문제로 꼽았던 장비 임대료 및 임금 체불에 대해 정부는 건설산업기본법을 개정, 건설기계 장비에 대한 임대료 지급보증제를 도입하기로 했다. 장비대금지급확인제를 모든 공공공사 현장으로 확대하는 데도 합의했다. 건설장비 표준임대차 계약서 의무화와 관련해선 노조 요구대로 법적 강제는 불가능하지만 임대차계약을 맺지 않을 경우 부과하는 과태료를 종전보다 인상하고 계약 요건도 보완하기로 했다. 각종 안전사고가 끊이지 않는 건설 현장의 타워크레인에 대해선 건축물 등에 고정하는 벽제 지지 방식을 원칙으로 하고 불가피한 경우만 줄로 고정하는 와이어 방식을 택하도록 했다. 정부는 또 올해부터 시행 중인 노무비구분관리제를 확대해 건설노동자의 적정임금제 도입을 검토하기로 했다. 이같이 양측이 주요 쟁점에 대한 합의를 이끌어내면서 전국 단위의 총파업도 사실상 마무리됐다. 건설업계에선 화물연대의 운송 거부로 촉발된 주요 공공공사 현장의 공사가 중단되는 사태를 막았다며 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 다만 건설노조 측은 “아직 투쟁이 모두 끝난 것은 아니다.”라면서 “지역 공사 현장별로 운반비와 임대료 인상 등의 투쟁은 이어 갈 것”이라고 밝혔다. 한편 건설노조의 파업으로 세종시와 동탄2신도시 등 한국토지주택공사(LH)가 조성하는 건설 현장의 덤프트럭 운행이 이날 일제히 중단되는 등 어려움을 겪었다. LH의 경우 전체 현장에 투입된 건설기계 2905대 가운데 728대, 타워크레인은 1068대 중 73대의 운행이 중단됐다. 406곳 현장 가운데 첫날 23곳이었던 파업 현장 수는 98곳으로 늘었다. 한국도로공사의 고속도로 현장 109곳도 덤프트럭 1898대 가운데 23%인 439대가 파업에 참여한 것으로 집계됐다. 민간 사업장은 상대적으로 덜 영향을 받았지만 타워크레인 노조 소속 100여명이 서울 서초구 서초동 삼성물산 본사 앞에 모여 시위를 벌이기도 했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

서울 구로구에는 여느 행정기관에서 흔히 볼 수 있는 민원인들의 집회가 없다. 구청 앞 집회와 시위를 탓할 일만은 아니지만, 때론 정도나 요구가 지나쳐 업무가 마비될 지경이라면 얘기가 다르다. 14일 구로구에 따르면 민선 5기 들어 구청 앞 집회가 사라진 비결은 바로 ‘소통’과 ‘화합’이다. 변화의 시작은 이성 구청장이 취임 일성으로 “구청장이 앞장서 주민과의 소통을 통해 화합을 이루겠다.”고 밝힌 후 주민들과의 접촉 면을 넓히면서부터다. 이 구청장은 “공무원은 법과 규정을 들이대며 안 된다고 할 게 아니라 주민을 도와줄 방법을 창의적으로 생각해야 한다.”고 말했다. 이런 소신을 가지고 이 구청장이 먼저 행동에 옮겼다. 그는 취임 후 6개월 동안 30분 단위로 시간을 쪼개 하루 평균 10~20차례 민원인이나 주민과 상대했다. 대표적인 사례가 고척시장의 민원 분쟁이었다. 고척시장은 지하 1층, 지상 5층으로 이뤄진 쇼핑센터로 1971년부터 영업을 해오다 2008년 건물 소유자가 임대차계약 종료 등으로 명도소송을 제기하면서 분쟁이 시작됐다. 상인들은 매일같이 구청을 찾아와 사무실과 복도에서 농성을 벌였다. 24시간 점거농성까지 했다. 상인들의 집회는 구청 광장 집회 37일, 구청 점거농성 79일, 민원제기 방문 29일 등 145일이었다. 해결 방법이 없어 보이던 이 분쟁은 이 구청장이 취임하고 개발주와 상인들 사이에서 중재와 타협을 시도한 끝에 지난해 10월 양쪽이 보상에 합의하면서 종결됐다. 지난 연말에는 구로구가 지역의 통·반장 인원을 줄이려는 개혁이 기존 통·반장들의 반발을 샀다. 이 구청장은 집무실의 문을 활짝 열고 통·반장들을 불렀다. 그는 주민 수에 비해 통·반장의 수가 많아 행정 비효율을 초래한다는 점과 점진적으로 주민 수에 비례해 통·반장 수를 조정한다는 점에 대한 이해를 구했다. 현재 통·반장의 임기는 보장한다는 약속을 해 통·반장들의 마음을 돌려놨다. 그의 대민 소통이 확성기 소리가 요란하게 울리던 구청 앞 광장을 평화의 광장으로 만들어 놓은 셈이다. 글 사진 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

올가을 전세를 구하는 세입자들은 전세보증금 보호에 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 집값은 떨어지고 전셋값은 급격하게 상승하면서 집값 대비 전세보증금 비율이 많이 오르고 있기 때문이다. 서울 은평뉴타운에선 집값에서 전세보증금이 차지하는 비율이 50%에 이르고 수도권 일부 소형 평수의 경우 60~70%에 육박하는 곳도 있다. 전세보증금 비율이 높은 가운데 자칫 집주인이 파산이라도 하면 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 종종 발생한다. 계약전 주의를 기울여야 할 몇 가지 항목을 살펴보자. ●잔금 치르기 전 등기부등본 다시 확인을 먼저 전셋집의 근저당 설정액을 확인하는 게 중요하다. 근저당 설정액은 집주인이 빌린 돈의 120~130%로 잡혀 있다. 집주인이 빚을 하나도 갚지 못하고 경매로 넘어가는 경우 설정액 전부가 전세보증금보다 우선 배당된다. 과거에는 근저당 설정액과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%만 넘지 않으면 괜찮다고 봤다. 하지만 부동산 경매시장도 얼어붙으면서 아파트 경매도 1~2차례 유찰이 일반적인 지금은 이마저 위험하다. 보수적으로 50% 정도를 유지하는 것이 바람직하다. 예를 들어 3억원짜리 아파트에 1억 2000만원짜리 전세를 들었다면 근저당 설정액이 3000만원을 넘으면 위험하다는 것이다. 계약을 했더라도 잔금을 치르기 직전 등기부등본을 다시 한번 확인하는 자세가 필요하다. ●확정일자 받아야 보호 대상 전입과 동시에 확정일자를 받는 것도 잊지 말아야 한다. 확정일자를 받으면 이날 이후 발생하는 근저당권보다 권리가 우선하기 때문이다. 간혹 확정일자를 받기 전에 집주인이 집을 담보로 대출을 받는 경우가 있기 때문에 최대한 일찍 받는 게 좋다. 전세권 설정등기를 해 두는 것도 방법이지만 집주인의 동의를 구해야 하기 때문에 사실상 힘이 든다. ●전세금 보장보험 가입도 고려 그래도 불안하다면 전세금보장보험 가입도 고려해 볼 만하다. 전세금보장보험은 임대차 계약 종료 후 30일 이내에 보증금을 돌려받지 못하면 손해를 보상해준다. 아파트의 경우 100%, 단독가구는 80%까지 보상이 가능하다. 주인의 동의가 없이도 가입이 가능하다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

미국은 15일(현지시간) 지난 2008년 시행한 대북 자산거래 금지 등 경제제재를 1년 더 연장키로 했다. 버락 오바마 미국 대통령은 의회에 보낸 서한에서 북한이 미국 안보와 대외정책에 “특별한 위협”이 되고 있다며 26일 종료되는 ‘국제비상경제권법’에 따른 대북 제재 조치를 1년 연장한다고 밝혔다. 오바마 대통령은 특히 무기로 사용될 수 있는 북한 핵분열 물질의 실체와 확산 위협이 미국 안보에 위협이 된다고 지적했다. 국제비상경제권법은 국가안보를 위협하는 특정국가에 대해 경제 제재를 부과할 권한을 대통령에게 부여하고 있다. 조지 부시 전 대통령은 2008년 6월26일 북한의 핵프로그램 신고 등 비핵화 조치에 대한 보상 차원에서 북한의 테러지원국 지정과 적성국 교역법 적용을 중단키로 결정했지만 국제비상경제권법에 근거한 행정명령을 통해 자산동결 등 일부 제재는 그대로 뒀다. 오바마 대통령은 지난해 6월 이 조치를 1년 연장했다. 재재 연장에 따라 현행대로 미국내 북한 자산은 동결된 데다 북한 국적선박에 대한 소유·운행·임대차 및 보험계약 등은 미국인에 한해 금지된다. 벤자민 창 국가안보회의(NSC) 부대변인은 “북한 핵무기와 핵프로그램을 완전하고 검증가능하게 폐기하기 위해 가능한 적절한 수단을 모두 동원하는 것”이라고 말했다. 워싱턴 김균미특파원 kmkim@seoul.co.kr

정부가 부동산 임대업자에 대한 세원 추적을 강화하기로 했다. 기획재정부는 오는 7월 이후부터 부동산 임대차 계약을 갱신할 경우 계약서 사본을 의무적으로 제출하도록 하는 부가가치세법 시행령을 9일 국무회의를 거쳐 설 이전에 공포하겠다고 8일 밝혔다. 이를 어기면 가산세가 부과된다. 지금까지는 처음 상가 임대차 계약을 하는 경우에만 임차인이 사업자 등록 과정에서 상가 임대차 계약서를 세무서에 제출하면 됐다. 이 때문에 일부 부동산 업자들이 계약서를 갱신할 때 세금을 덜 내려고 임차인을 종용, 이중 계약서를 작성해 세금을 탈루하는 사례가 빈번하게 발생했다. 정부는 이런 폐해를 막기 위해 7월부터는 상가 임대차 계약 기간 종료 후 임대차 계약을 갱신하는 경우에도 임대인이 부가세 신고 때 부동산 임대 공급가액 명세서와 함께 임대차 계약서 사본을 제출하도록 했다. 재정부 고위 관계자는 “부동산 임대업자의 수입을 확실하게 알 수 있어 세금을 추가로 걷을 수 있을 것”이라고 밝혔다. 정서린기자 rin@seoul.co.kr

A씨는 2008년 11월1일 소유하고 있던 상가 점포를 B씨에게 ‘보증금 1억원, 월세 150만원, 임대기간 1년’ 조건으로 임대해줬다. 하지만 불경기로 영업이 순조롭지 않아 B씨는 지난 6월부터 월세를 내지 못했고, 7월1일에는 자신에게 물건을 납품한 C씨에게 보증금반환채권을 양도하고 그 사실을 A씨에게 통지했다. 그러던 중 8월1일에는 법원에서 A씨에게 “D씨가 B씨의 보증금반환채권을 법원의 명령을 통해 강제로 이전받았다.”는 결정을 통지해왔다. Q A씨는 B씨의 복잡한 채무관계 때문에 골치가 아픈 이 상황에서 하루빨리 벗어나 정상적인 임대를 새로 시작하고 싶다. A씨가 취할 수 있는 조치는 무엇이 있을까. A 임대차목적물이 상가건물이기 때문에 먼저 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 확인할 필요가 있다. 이 법은 서울의 경우 보증금이 2억 6000만원, 수도권 중 과밀억제권역의 경우 2억 1000만원, 광역시의 경우 1억 6000만원, 그 밖의 지역의 경우 1억 5000만원 이하인 경우에 적용된다. 차임(월세)이 있는 경우에는 그 액수에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해야 한다. 사례의 경우 보증금은 1억원이고 차임 150만원에 100을 곱해서 더하면 2억 5000만원이 된다. 따라서 이 건물이 서울에 있다면 상가건물임대차보호법이 적용되고, 그 외의 지역에 있다면 적용되지 않을 것이다. 단, 2008년 8월21일 이전에 체결된 임대차계약에 대해서는 서울의 경우 보증금 2억 4000만원이 기준이 된다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차의 경우 임차인에게는 5년 범위 내에서 임대차계약을 갱신할 수 있는 요구권이 있다. 하지만 차임을 3번 이상 연체한 경우에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 사례의 경우에도 B씨가 이미 세 차례 이상 월세를 내지 않았으므로 A씨는 B씨의 갱신 요구가 있더라도 응하지 않아도 된다. 그렇다고 해서 임차기간 만료 1개월 전까지 아무런 의사 표시를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 간주된다. 따라서 임대차 관계를 끝내고 싶은 A씨는 계약이 끝나기 한 달 전인 2009년 9월30일까지 갱신을 거절하겠다는 통지를 B씨에게 해야 한다. 이렇게 하면 둘 사이의 임대차 계약은 만기일인 2009년 10월31일 종료된다. 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 경우라면 차임을 2기 이상 연체할 경우 즉시 임대차를 해지해서 계약 관계를 끝낼 수 있다. 일단 임대차가 종료되면 A씨는 보증금을 어떻게 처리할 것인가 하는 문제에 다시 봉착하게 될 것이다. 보증금반환채권이 양도되든, 전부되든 간에 임대인의 보증금 공제권은 유지된다. 따라서 A씨는 B씨가 점포를 인도할 때까지 내지 않은 차임, 관리비 등을 보증금에서 공제하고 나머지 액수만 지급하면 된다. 문제는 누구에게 보증금을 지급해야 하는가이다. 시기적으로 C씨가 먼저 채권을 양도받았다고 해서 덜컥 C씨에게 줄 것이 아니라, 양도의 통지가 확정일자 있는 증서(예를 들면 내용증명우편)에 의해 이뤄졌는지를 먼저 확인해야 한다. 만약 그렇지 않다면 법원 명령을 통해 보증금반환채권을 넘겨받은 D씨에게 지급해야 한다. 이 경우에도 보증금의 지급과 점포의 인도는 동시이행관계에 있으므로 A씨로서는 점포를 인도받을 때까지 보증금을 반환하지 않아도 된다. 김흥준 서울중앙지법 부장판사

회사원 A씨는 최근에 직장을 그만둔 뒤 장사를 하기 위해 서울의 한 상가를 임차보증금 1억원, 차임 월 100만원에 임차했다. 하지만 상업에는 종사해본 적이 없는 A씨가 막상 장사를 시작하려니 두려운 마음부터 든다. 어떤 권리를 보호받을 수 있는 것인지, 따로 등록할 서류는 없는지 궁금하다. Q 상가건물 임대차보호법은 무엇이고, 어떤 부분에 있어 보호를 받을 수 있나. A 상가건물 임대차보호법은 소상인을 보호하기 위한 법으로 보증금이 일정한 범위 이내인 임대차에 한해 적용된다. 현재 기준은 ▲서울 2억 6000만원 ▲수도권 중 과밀억제권역 2억 1000만원 ▲광역시 1억 6000만원 ▲그 밖의 지역 1억 5000만원 이하다. 다만 임차보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임에 100을 곱한 금액을 합산해야 한다. 사례의 경우 임차보증금이 1억원이고 차임 100만원에 100을 곱하면 1억원이기 때문에 이를 합하면 보증금액은 2억원이 된다. 상가가 있는 지역이 서울이고 보증금이 2억 6000만원 이하이므로 A씨는 법의 보호를 받을 수 있다. 법상 보호받을 수 있는 구체적인 권리는 다음과 같다. ●상가의 양수인에 대한 대항력 취득 A씨가 상가를 인도받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 발생한다. 따라서 그 이후에 그 상가를 양수한 사람에게 임대차의 존속을 주장할 수 있다. 양수인이 임대인의 지위도 승계하기 때문이다. 임대차가 종료된 경우에는 양수인에게 임차보증금을 돌려달라고 청구할 수 있다. ●우선변제권 취득 임대차계약서에 확정일자가 있을 때는 전세권 내지는 근저당권 등기가 없어도 공매 절차에서 우선변제를 받을 수 있다. 확정일자는 관할 세무서장으로부터 받을 수 있다. 다만 확정일자 이전에 성립한 담보권보다는 후순위이다. ●소액보증금 최우선변제권 취득 보증금이 일정액 이하인 임대차일 때는 영세한 상인을 보호하기 위해 선순위 담보권이 있는 경우에도 보증금 중 일정한 금액을 우선 변제받을 수 있다. 이를 위해서는 앞서 살펴본 대항력, 즉 상가의 인도와 사업자등록 신청을 임대차건물에 대한 경매신청 등기 전에 갖춰야 한다. 최우선변제를 받을 수 있는 임대차의 보증금 기준은 ▲서울 4500만원 ▲수도권 3900만원 ▲광역시 3000만원 ▲그 밖의 지역 2500만원이다. 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 ▲서울 1350만원 ▲수도권 1170만원 ▲광역시 900만원 ▲그 밖의 지역 750만원이다. 하지만 사례의 경우 환산 보증금이 2억원으로 서울 지역의 기준인 4500만원을 넘기 때문에 A씨는 최우선변제권은 취득할 수 없다. ●임대차기간의 보호 임대차계약에서 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정했어도 임대차기간은 1년으로 간주된다. 또 임차인이 임대차기간이 만료되기 전 1~6개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하면 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없다. 단 이는 전체 임대차 기간이 5년 이내인 경우에 해당한다. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 크게 임차인의 의무위반과 임대차계약의 종료가 불가피한 경우로 나눌 수 있다. 임차인의 의무위반으로 볼 수 있는 경우로는 3기 이상 차임 연체, 부정한 방법으로 임차, 임대인의 동의 없이 임차목적물 전대, 임차인이 임대목적물을 파손한 때 등을 들 수 있다. 임대차계약의 종료가 불가피한 경우로는 임차목적물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없을 때와 임대인이 임차목적물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축할 때가 해당된다. 김정호 서울중앙지법 부장판사

중구는 생계가 곤란한 가정을 대상으로 6개월 간 한시적으로 생계비를 지원한다. 구는 7억 2500만원 규모의 한시적 생계비를 지원하기 위해 정부와 서울시, 중구가 각각 예산을 각출했다고 11일 밝혔다. 생계비 지원은 올 연말까지 이어진다. 다만 한정된 예산을 공평하게 배분하기 위해 몇 가지 기준을 정했다. 우선 가구 구성원 모두가 근로 능력이 없어야 한다. 월 기준 소득액도 최저 생계비 이하이고 기초생활수급 등 저소득층에 대한 정부 지원을 받지 않고 있어야 한다. 최저생계비는 1인 가구의 경우 월 49만 845원, 2인 가구 83만 5763원, 3인 가구 108만 1186원, 4인 가구 181만 7454원 수준이다. 최저생계비 이하의 소득을 지녔더라도 총 재산 1억 3500만원, 금융자산 500만원을 초과하면 대상에서 제외된다. 신청기간은 이달 29일까지로 기간이 종료되더라도 11월5일까지 수시로 신청을 받을 예정이다. 희망자는 주민센터에 비치된 신청서, 금융정보제공동의서와 함께 임대차계약서를 준비해 주민센터에 제출하면 된다. 중구는 한시적 생계비 지원 대상에서 탈락한 가구를 대상으로 올 연말까지 자산담보부 생계비 지원도 시행한다. 신청대상은 소득이 최저생계비 이하인 주민으로, 재산이 2억원 이하여야 한다. 주택, 토지, 주택 전세보증금, 상가 임대보증금 등을 담보로 최저생계비 한도에서 최고 1000만원까지 융자가 가능하다. 융자조건은 대출금리 3%, 2년거치 5년 상환이다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

현 정부 들어 남북현안을 놓고 남북 당국자간의 첫 접촉이 21일 오후 8시35분 개성공단 내 중앙특구개발지도총국에서 이뤄졌지만 불과 22분만에 끝났다. 정부 당국자는 “남북 대표단은 본 접촉에서 각자의 입장이 담긴 문건을 교환했다.”고 말했다. 북한측은 회의에서 먼저 개성공업지구 사업을 위해 남측에 주었던 모든 제도적인 특혜조치들을 전면적으로 재검토한다는 사실을 일방적으로 통보했다. 이와 관련, 개성공업지구의 ‘토지임대차계약’을 다시 하며 10년간의 유예기간을 두어 2014년부터 지불하게 된 토지사용료를 6년으로 앞당겨 지불하도록 하고, 공업지구 북측 노동자들의 노임도 현실에 맞게 다시 조정한다고 통보했다. 또한 북한은 개성공업지구 사업과 관련한 기존계약을 재검토하기 위한 협상을 시작한다며, 남측은 이에 필요한 접촉에 성실히 응해야 한다고 일방적으로 주장했다. 이와 관련, 통일부 이종주 부대변인은 “특혜란 개성공단 법규 전반에 걸쳐 여러 부분에 나와 있기 때문에 사실상 개성공단 법규 전반에 걸친 문제를 이야기하는 것 같다.”고 말했다 이에 대해 우리측은 5개항의 통지문을 북측에 전달했다. ▲정치·군사적 대결상태 해소를 위한 남북합의서 무효 선언 등 긴장조성 행위를 즉각 철회하고 ▲개성에 억류된 현대아산 직원 유모씨의 신병을 즉각 우리측에 인도하고 ▲북한측이 지난해 12월1일자로 취한 육로통행 및 체류제한 조치를 철회하고 ▲우리 국가 원수에 대한 비방·중상을 즉각 중지하고 ▲개성공단 출입·체류 문제 등을 포함해 남북관계 현안해결을 위한 남북 당국간 차기 접촉을 제의했다. 우리 대표단은 만일 북한측이 억류하고있는 현대아산 직원 유모씨를 즉각 석방하지 않으면 우리 정부가 강력히 대처할 것이며, 이후 사태에 대한 모든 책임은 북한측에 있다는 점을 분명히 밝혔다. 이에 북한측은 억류자 문제는 이번 접촉과 무관한 사안이라며 우리측의 요구를 거부했다. 대표단의 북측의 거부로 결국 유모씨를 접견조차 하지 못했다. 남북 양측은 이날 오전과 오후에 걸쳐 7차례 열린 예비접촉에서 접촉 장소, 의제, 참석자 명단 상호 통보 등 문제를 놓고 마라톤 협상을 벌였다. 정부는 남북 당국자간 접촉이 별다른 성과를 거두지 못하자 대량살상무기 확산방지구상(PSI) 전면참여를 곧 발표하기로 했다. 청와대 핵심 관계자는 “PSI는 러시아를 포함해 96개국이 가입한 국제 협약”이라고 말했다. 이종락 김정은기자 jrlee@seoul.co.kr [서울신문 다른기사 보러가기] 미네르바 어디로 날아갔나? 네티즌 급실망 전여옥 “MBC 취재진이 꽃배달 위장해 접근” 　　 ‘정상문 횡령’ 靑특수활동비 대체 무엇? 은행대출 연체 생겼다고 체념말고 이렇게… 군대 급식으로 ‘광어회’ 먹게 되려나? 남대문서 탈주범 ‘제2의 신창원’ 되려나 ‘의류업체 패밀리데이’ 싸다고 좋아했건만…

앞으로 건설공사 현장에서 굴착기나 기중기 등 건설기계를 임대해 사용할 때 임대기간 종료 후 60일 내에 대여료를 지급해야 한다. 공정거래위원회는 대한건설협회, 대한건설기계협회 등이 심사를 청구한 ‘건설기계 임대차 표준계약서(약관)’를 승인했으며 국토해양부와 건설관련 사업자단체 등을 통해 이를 사용하도록 보급할 계획이라고 30일 밝혔다. 건설기계는 통상 건설업자와 건설기계 대여업자 간 임대 계약을 통해 사용료를 받고 사용하고 있으나, 그동안 이에 관한 명확한 약관 등이 없어 분쟁이 끊이지 않았다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

“임대차 계약이 종료하면 원상회복한다.”는 특약을 했더라도, 일상적인 사용으로 가치가 떨어진 부분까지 회복시킬 필요는 없다는 법원 판결이 나왔다. 경제적 약자인 임차인에게 불리한 조항은 제한적으로 해석해야 한다는 취지다. 서울중앙지법 민사13부(부장 이균용)는 건물 임대인 김모씨가 임차인 A학원을 상대로 밀린 임대료와 원상회복비용을 청구한 소송에서 “김씨는 보증금에서 밀린 임대료와 원상회복비용의 50%를 제외한 2600여만원을 지급하라.”고 판결했다고 3일 밝혔다. 서울 강남의 한 건물주인 김씨는 2005년 3월 A학원과 임대보증금 1억 5000만원, 월세 1300만원으로 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하고 계약이 끝나면 원래 도면 상태로 원상회복해 주기로 특약했다. 김씨는 A학원이 2005년 6월부터 월세와 관리비를 내지 않자 계약을 해지하기로 하고 열쇠를 돌려받았다. 하지만 김씨는 건물을 돌려받는 데 그치지 않았다. 김씨는 “A학원이 특약을 어겨 원상회복을 위해 3개월간 인테리어 공사비로 3000만원을 들인 만큼 공사비와 임대비를 추가로 내야 한다.”면서 소송을 냈다. 재판부는 “원상으로 회복한다는 것은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해서 처음 입주했을 때보다 상태가 나빠졌더라도 그대로 돌려주면 된다는 의미다.”면서 “A학원은 통상적인 사용에 따른 가치 감소분을 제외한 나머지 부분에 대한 공사비만 지급하라.”고 밝혔다. 재판부는 “임대인은 임대목적물인 건물의 가치감소에 따른 감가상각비나 수선비 등의 필요 경비 상당을 대여료에 포함시켜 회수하고 있다.”면서 “임차인에게 특별히 감가상각비를 부담시키기 위해선 임대차 계약서에 보수비용을 부담해야 하는 상태악화의 범위를 구체적으로 밝히거나 임대인이 충분하게 설명을 하고 임차인이 합의했어야 한다.”고 말했다.홍성규기자 cool@seoul.co.kr

Q3년 전쯤 퇴직금 5000만원에 주택을 담보로 잡히고 대출받은 1억원을 합쳐 벤처기업을 설립했습니다. 밤낮을 가리지 않고 제품 개발에 몰두했지만, 매출은 미미한데 개발비와 운영자금은 계속 들어가 결국 집을 전세 놓고 처가살이를 하게 됐습니다. 그렇게 마련한 5000만원까지 회사 운영자금으로 투입했지만, 회사는 결국 5억원가량의 빚만 남기고 도산했습니다. 대표이사로서 보증을 선 저는 회사빚 5억원을 떠안았고, 개인빚 1억 5000만원도 고스란히 남았습니다. 파산신청을 하고 재기하고 싶지만, 제 명의의 주택이 있어 파산신청이 곤란하다는 말을 들었습니다. - 박성우(가명·45) A원래 파산은 사업에 실패한 기업인이 자신이 마지막까지 갖고 있던 모든 재산을 채권단에 넘겨 채권자들끼리 공평하게 분배할 수 있도록 하고, 대신 그것으로 빚을 갚을 책임을 채무자가 면하도록 한 제도입니다. 따라서 채무자에게 재산이 남아 있는 상태에서 채무자나 채권자가 파산을 신청하면 법원은 이를 심사하고, 지급불능 사실이 인정되면 파산선고와 함께 파산관재인을 선정해 채권자 집회를 열어 채무자 재산을 돈으로 바꿔 나눠 주는 절차를 진행합니다. 이 절차를 거쳐 파산폐지가 되면 면책 여부를 심리합니다. 실무에서는 채무자에게 재산이 남아 있지 않아 파산관재인 선임이나 채권자 집회를 하지 않고 파산폐지를 하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 보통 채무자들이 절망적인 상태에서도 끝까지 채무를 이행하려고 노력하다가 재산을 소진한 뒤에야 파산 신청을 하려고 하기 때문입니다. 또 우리나라는 채권자가 실시하는 강제집행에서 남은 재산을 채권자들한테 공평하게 나눠 주는 것을 원칙으로 하고 있어 이미 실시한 강제집행이 있으면 파산절차가 개시돼도 그냥 지켜보는 게 법원의 실무이기도 합니다. 따라서 채무자 재산이 남아 있다면, 일단 채권자 가운데 누구라도 강제집행을 해 그것이 제3자에게 넘어가게 하거나 채무자 스스로 빨리 처분해 채무자가 빈털터리가 된 다음에 파산신청을 하는 게 편합니다. 그래서 일반인이나 경험이 많지 않은 파산전문가들은 재산과 채무의 구성을 살펴보지 않고 박성우씨처럼 재산을 갖고 있으면 파산신청이 어렵다고 말합니다. 하지만 채무자의 재산은 법적인 명의 여부와 상관없이 경제적인 개념이라는 것을 명심해야 합니다. 왜냐하면 파산절차는 경제적인 이해관계를 조정하는 것이기 때문입니다. 박성우씨는 명의상 주택을 갖고 있지만, 경제적으로 보면 아무것도 가진 게 없다고 할 수 있습니다. 시가 1억 5000만원을 받고 팔아도 근저당권이 설정된 채무 1억원과 임대차보증금 5000만원을 반환하고 나면 남는 게 없기 때문입니다. 근저당권이나 임차권은 파산절차가 진행돼도 소멸되지 않습니다. 법원은 이를 충족시키고 남는 재산이 없을 때에는 재산처분을 위해 번거로운 절차를 거치지 않고 바로 파산폐지 결정을 하려고 합니다. 물론 집의 시가가 그 정도밖에 안 된다는 점을 법원이 인정할 수 있어야 할 것입니다. 다만 법원에 따라 실제 결과를 지켜보기 위해 파산선고를 내리지 않고 다른 절차에 의해 개시된 강제집행이 종료될 때까지 기다리는 경우도 있습니다. 저당권 실행으로도 회수되지 않은 채권이 있다면 파산절차에서 채권자로 올려 면책을 부여하기 위해서입니다. 박성우씨의 경우에는 경험이 많은 전문가의 상담을 받기 바랍니다. ●김관기 변호사가 담당하는 ‘채무상담실’의 상담신청은 인터넷 서울신문(www.seoul.co.kr)에서 받습니다.

대법원1부(주심 양승태 대법관)는 4일 임차인에게 건물을 비워줄 것을 요구한 뒤 전기공급을 일방적으로 중단한 김모(51)씨에게 업무방해 혐의로 벌금 100만원을 선고한 원심을 확정했다고 밝혔다. 재판부는 판결문에서 “피해자는 임대차 계약 종료 뒤 명도의무를 지체했을 뿐 관리비 연체 등과 같은 위반행위를 한 적이 없고 임대인이 단전조치를 수십 차례 통보했다고 해서 피해자가 단전조치를 승낙했다고 볼 수 없다.”고 밝혔다. 재판부는 또 “건물명도 의무를 지체하고 있다는 이유만으로 계약종료 뒤 보름 만에 단전조치를 취한 피고인의 행위는 권리확보를 위한 다른 적법절차를 취할 수 있는 상황에서 이뤄진 만큼 사회상규에 위배되지 않는 정당행위로도 볼 수 없다.”고 덧붙였다. 임대인 김씨는 매년 임대차 계약을 갱신하며 5년간 사무실을 빌렸던 피해자에게 2004년 12월까지 건물을 비워줄 것을 요청했으나 제때 사무실을 비우지 않자 피해자 승낙 없이 단전조치를 취했다가 기소됐다.김효섭기자 newworld@seoul.co.kr