정부는 주택정책의 실효성 확보를 위해 집값대책 수립시 아파트 거래동향을 파악,활용하기로 했다. 주택시장의 투명성 확보와 전세시장 안정을 위해 임대차계약의 신고를 의무화하는 방안도 강구하기로 했다. 서울시 배경동 주택국장은 21일 대한매일이 보도한 ‘강남 재건축 아파트 5가구중 1가구의 주인이 바뀌었다.’(8월21일자 1,11면 참조) 기사와 관련,부동산투기 보완대책을 이같이 밝혔다. 배 국장은 “강남 재건축 아파트의 10∼20%가량이 주인이 바뀐 데서 보듯이 이들의 20∼30%는 투기성 거래자라고 볼 수 있다.”며 “앞으로 주택정책수립시 거래동향을 파악,활용하도록 하겠다.”고 말했다. 그는 이어 “주택시장의 투명성 확보가 시급하다.”며 “임대차계약에 대해서도 구청에 신고를 하도록 하는 방안을 추진중”이라고 말했다.서울시는 이같은 임대차 계약의 신고근거를 마련해 주도록 건설교통부에 건의했다. 임대차 계약의 신고가 의무화되면 전세금 등이 확연히 드러나게 돼 임대료수입에 대한 효과적인 과세는 물론 전세가 안정에도 기여할수 있을 것으로보인다. 건설교통부 이춘희 주택도시국장은 “거래동향 파악의 필요성은 인정하지만 이에 따른 비용과 효용성을 따져본 후 시스템을 갖추도록 하겠다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울시가 상습침수지역의 수해를 예방하고 임대주택을 늘리기 위해 침수지역의 다가구주택 매입에 나섰다. 서울시 도시개발공사는 12일 이같은 다가구주택 매입 계획을 발표했다. 공사는 대지면적이 50평 이상이고 5가구 이상이 거주할 수 있는 서울시내 상습침수지역의 다가구주택을 우선 매입하기로 했다. ◆이달말까지 신청- 관심있는 다가구주택 소유주는 오는 31일까지 토지·건축물 관리대장과 등기부등본을 갖춰 도시개발공사 재개발팀(3410-7186,7189,7194)에 매도신청서를 작성,제출하면 된다. 공사와 건물소유주는 공인감정 평가기관 2곳에서 평가한 금액의 평균 금액을 놓고 계약체결 여부를 결정한다. 공사는 협의를 통해 매입한 다가구주택을 리모델링·보수 등을 통해 지하가구와 불법 옥탑방을 제외하고 공공 임대주택으로 활용한다.기존 세입자의 임대차 계약은 승계된다. ◆성과 여부- 서울시가 다가구주택을 사들이는 것은 수해 예방 차원이지만 이명박 시장의 공약 실천과도 맥을 같이한다.이 시장은 임기말인 2006년까지 10만가구의 임대주택 건설을 약속했다. 시는 부지난을 들어 10만가구의 12%인 1만 2800가구를 기존 다가구주택 매입으로 해결하기로 했다. 이를 위해 올해와 내년 각 1400가구를 매입하고 2004년부터 2006년까지 나머지 1만가구를 사들일 방침이다. 그러나 성사 여부는 미지수다.시가 공약 실천을 위해 지난 1월말까지 370개동,2800가구로부터 매도 신청을 받았으나 도개공은 상반기동안 59개동,497가구만 매입했다.결국 올해 목표치를 달성하려면 이번에 900여가구를 사들어야 한다. 도개공 관계자는 “올 상반기 매입이 저조한 것은 신청한 건물중 소유주와의 가격 협의가 제대로 이뤄지지 않거나 좁은 진입로,불법 건축물,상가가 낀 경우 등 매입할 수 없는 건물들이 많았기때문”이라고 밝혔다. 이어 “소유주들이 원하는 시세보다 감정평가기관의 평가금액이 낮은게 현실이라 이번에도 목표를 달성하기가 쉽지 않을 것 같다.”면서 “무엇보다 예산확보가 시급하다.”고 덧붙였다. 이에 대해 서울시는 “다가구주택 매입에 책정된 예산은 가구당 6200만원꼴인 모두 868억원”이라면서 “이 정도라면 별 문제는 없을 것”이라고 밝혔다. 한편 시는 이번 집중호우로 시내 6700여가구가 침수피해를 입었다고 밝혔다. 박현갑기자 eagleduo@

◇태생과 구성= 97년 대선에서 당시 권영길(權永吉) 민주노총 위원장이 출마하면서 결성한 ‘국민승리21’이 민노당의 모태가 됐다.결성세력은 민노총 간부들이 중심이었다. 현재 당원 2만 3000여명 가운데 1만 1000여명이 민노총 조합원이며,나머지는 다양한 부류의 일반시민으로 구성돼 있다.이들은 매월 1만원 이상의 당비를 내고 있으며,학생·실업자 등은 5000원 이상을 낸다. ◇민주노총과의 관계= 민노총은 그간 각종 선거에서 민노당에 대해 ‘조직적 지지’를 보내왔다.민노당 역시 민노총의 각종 파업·시위 등과 관련,항상 지지를 보내왔다. 하지만 민노당은 “연대·협의하되 독립적”이라고 밝히고 있다.이상현(李尙炫) 대변인은 “당론으로 불법파업을 지지한 적은 없다.”고 강조했다.다만 “민노총의 파업 가운데 불가피하게 일탈적 요소가 있을 수 있다.”고 인정한 뒤 “현 정권의 노동정책이 억압적이라는 점에서 여전히 약자의 위치에 있는 노동자를 대변해 온 것”이라고 해명했다. ◇정치적 한계= 가장 강력한 지지세력으로부터도 제대로 표를얻지 못해온 게 근본적인 ‘내적 모순’이었다.65만명의 민주노총 조합원중 민노당 당원은 2%도 안된다.민노당은 “승리의 가능성을 심어주지 못했기 때문”이라고 분석했다.‘과격·불순세력’이라는 부정적 이미지를 벗지 못한 것도 한 원인이다.이번에 울산시장 선거에서의 패배도 이를 극복하지 못한 때문으로 풀이했다. ◇향후 전략= 민노당은 이번 선거를 통해 이같은 한계를 벗어날 수 있는 단초를 마련했다고 자평했다.“3당으로의 부상이 당원들에게 심리·정서적으로 엄청난 변화를 불러일으키고 있다.”는 설명이다. 당은 지금까지가 핵심을 키우고 입지를 다지는 단계였다면 앞으로는 외연(外延)을 확대하는 데 진력하기로 했다.이를 위해서는 ‘친노동’ 전략만으로는 부족하다고 보고 반부패·친환경·미래지향·통일지향적 정책 등으로 유권자들에게 호소하기로 했다.그간 상가임대차보호법 청원과정을 통해 대표적인 보수층인 상인들과도 연대를 다지는 등 준비작업을 해오기도 했다. ◇전망= 민노당은 환골탈태를 통해 국민정당으로의 도약을 준비중이지만,전개될 정치지형은 그다지 우호적이지 않다.우선 민주당과 한나라당의 사생결단식 한판 승부가 될 8·8재보선에서 빈틈을 찾기 쉽지 않다. 한층 더 높은 중앙정치의 무대이며 지역감정 등으로 복잡하게 진행될 12월 대선은 더 큰 부담이다.여기서 민노당은 전국적으로 8.1% 또는 130만표 이상을 얻어야 이번 지방선거보다 전진하게 되는 것이다.민노당이 이런 어려움을 딛고 상승세를 탈수 있을지 주목된다. 이지운기자 jj@

상가건물임대차보호법이 지난해 12월 국회에서 통과돼 시행을 앞두고 있다. 일반적으로 상가건물의 임차인들은 경제적·사회적 약자로서 임대료 인상문제,임대인의 해지권 남용,임대차 기간의 불안정성,월세 산정시 고율의 이자 적용문제,임대보증금의 미반환문제,임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 불이익을 감수하고 있다.그러나 이들을 사회적으로 보호하기 위한 법적장치는 전무해 임차인의 경제생활 안정차원에서 이 법의 제정이 추진돼 왔다.그런데 최근 상가 임대료의 폭등이 우려되면서 정부는 내년 1월이던 이 법의 시행시기를 올 가을로 앞당기기로 했다.임대료 폭등에 대한 우려는 이 법이 임대차를 최소 5년간 보장하고,매년의 임대료상승폭을 제한하기로 했기 때문에 입법단계부터 제기됐다. 최근 상가 임대료를 조사해보면 법 시행을 앞두고 몇가지 변화가 있다.우선 임대료가 전체적으로 과거보다 상당히 오르고 있다.서울지역의 주요 상권에서 임대료는 평균 20∼30% 올랐다.특히 전세금을 월세로 전환하고 보증금보다는 월세를 올리는 경우가 많아졌다. 그렇지만 아직 시행령이 제정되지 않아 파급효과가 얼마나 클지는 명확히 알 수 없다.현재 법안의 가장 중요한 내용은 모두 시행령에 위임돼 있는 상태다.시행령에 위임된 주요 사안을 보면 ▲법률 적용이 배제되는 상가건물의 보증금 액수 ▲최우선변제권의 적용대상 및 범위 ▲임대료 등의 증액청구시 최고 증액률 ▲보증금의 월임대료 전환시 최고산정률 등이다. 우선 법률이 적용되는 보증금의 규모는 적용대상 건물의 범위와 함께 이 법의 효과를 사실상 결정하게 될 사안이다.법 취지가 영세상인의 생존권과 연관돼 있기 때문에 이를 감안해 금액이 결정되겠지만,적용범위에 따라 파급효과는 큰 차이가 있을 것이다. 그리고 일단 적용대상이 확정되면 이들 건물의 경우 일정금액을 최우선변제해야되고,임대료 인상률과 보증금을 월세로 전환할 때 이율이 제한된다.최우선변제의경우 최우선변제액 규모에 따라 여러가지 파급효과가 발생하는데,가장 문제가 되는 것은 금융기관이 상가건물에 대출한 금액 중 일부를 회수할 수 있다는 점이다.신규대출 역시 제한할 것으로 보여 상가건물의 유동성은 크게 떨어지게 된다. 임대료 상승률의 상한도 최근 임대료 급등을 야기하는 원인이 되고 있다는 점에서 쉽지 않은 사안이다.보호기간이 5년이기 때문에 건물주들은 이 부분에 민감할 수밖에 없다.그런데 만약 인상률 상한을 너무 높게 하면 제한의 효과가 없어지고,너무 낮게 하면 사전이나 사후에 임대료가 폭등하는 문제가 있다.보증금의 월세전환율 상한도 비슷한 문제를 가져올 것으로 예상된다. 상가임대차보호법의 입법취지에도 불구하고 파장이 클 수 있어 시행령 제정에 어려움이 적지 않을 것으로 보인다.영세상인의 생존권 보호와 부동산시장의 활력유지라는 두마리 토끼를 잡기가 쉽지 않을 것이다.더욱이 상가임대시장에 대한 체계적인 조사가 없는 상태에서 어려움이 가중될 수밖에 없다.시행령을 시급히 확정해야겠지만 사안의 중대성에 비춰 충분한 시장조사를 통해 그 효과를 측정하고 신중하게 기준을 제시할 필요가 있다. 이상영/ 부동산114 대표이사

6·13 지방선거전이 28,29일 후보자등록을 시작으로 본격궤도에 오른다.이번 지방선거에서는 과거 어느 때보다 ‘대안세력’과 시민단체 등에서 내세운 후보들이 대거 뛰어들어 풀뿌리 민주주의의 새 지평을 열어 나가겠다는 각오를다지고 있다.기존 정치세력이나 일부 언론과 여론의 무관심에도 불구하고 풀뿌리 민주주의의 정착을 위해 출사표를 던진 대안후보들의 면면을 살펴본다. ■지방선거 대안세력 면면 이번 6·13 지방선거에서 시민·환경단체와 대안세력 등이 지방자치의 개혁과 풀뿌리 민주주의의 착근을 외치며 내세운 후보는 500여명에 이른다.지난 95년과 98년 지방선거에비해 3배 이상 늘어난 수치다. 기존 정당들의 거창한 정치구호보다 실생활에 밀접한 정책 대안 후보를 선호하는 유권자들의 욕구와 맞물린 것으로해석된다. ‘풀뿌리 민주주의를 통한 총체적인 사회개혁’을 목표로지역별 시민·환경단체 대표들이 결성한 전국지방자치개혁연대(자치연대·공동대표 정동년)가 각종 단체 가운데 가장 많은 후보를 냈다.자치연대는 지난8일 광역단체장 후보 3명,기초단체장 후보 9명 등 모두 133명의 지방선거 입후보자를 공식 발표했다. 자치연대는 ▲부정부패 척결을 위한 시민감사관제 도입 ▲보행권 위주 도로교통행정 수립 등 ‘생활밀착형 공약’으로 유권자들을 공략하고 있다.자치연대측은 “지난해 4월모임을 결성한 뒤 꾸준한 주민자치운동을 통해 정책 개발능력을 높였고 지역주민과도 돈독한 유대감을 다졌다.”고밝혔다. 고양시자치연대는 수년간 지역내 러브호텔 건립반대운동을 주도하면서 고양시민들에게 신뢰받는 집단으로 떠올랐다는 자평이다.주부 강민정(32·고양시 일산구 백석동)씨는 “러브호텔 반대운동에서 보여준 시민운동가들의 성실성에 감동했다.”고 말했다. 환경운동연합도 ‘녹색후보’ 27명을 선정하고 ▲부패 방지를 위한 청렴계약제 도입 ▲마포구 성미산·관악구 도림천·고양시 고봉산 개발반대 등 친환경·반부패 공약을 제시했다. 전국대학생대표자협의회(전대협) 출신 ‘386 세대’를 주축으로 지난 99년 창립된 한국청년연합회(KYC·공동대표박홍근)는 지난 12일 ‘청년후보 33인 출마선언식’을 가졌다.이들은 ▲사회안전망 확충 ▲지역축제 활성화 ▲주민자치센터 강화 등의 정책으로 승부수를 던졌다. 전·현직 대학 총학생회장들이 주축이 된 ‘파워비전 21’도 새로운 정치문화 창출을 내걸고 120여명의 회원을 출마시키기로 했다.김준길 회장은 “지방선거 이후에는 완전한지방분권화 실시를 위한 1000만명 서명운동을 벌일 것”이라고 기염을 토했다.민주노동당,사회당,녹색평화당도 후보자를 확정하고 선거전에 뛰어들었다. 지난해 상가임대차보호법과 이자제한법 입법청원을 통해정책정당의 이미지를 부각시켰던 민주노동당은 207명의 후보를 출마시켰다. 사회당은 모든 토지에 대해 1년간의 토지사용료를 토지소유자로부터 징수하는 지대조세제를 비롯,‘평등주의 정책’을 부각시켰다.지난 8일 출범한 녹색평화당은 ‘동단위 재활용수거센터 설치' 등 피부에 와닿는 공약으로 유권자들에게 다가서고 있다. 이세영 이두걸기자 sylee@ ■이색경력 후보들 다음달 13일 지방선거에서는 펑크그룹 출신과 장애인 운동가,환경미화원 등 이색 시민후보들이 다양한 정책 공약을앞세워 기존 정당 후보들의 틈새를 공략하고 있다. 서울 마포구의원(서교동)에 출사표를 던진 조윤석(37)씨는90년대 중반 홍익대 앞 라이브카페를 주름잡던 펑크그룹 ‘황신혜밴드’의 기타리스트 출신이다.출마 지역인 홍익대앞 거리를 ‘문화 해방구’로 만들겠다는 것이 조씨의 주요 공약이다. 광주광역시 시의원(북구)에 출마한 문상필(36)씨는 다리가불편한 4급 지체 장애인이다.광주사회복지연구소장인 문씨는 헌옷을 수선해 노인들에게 나눠 주는 ‘헌옷나누기운동’으로 동네 주민들에게 잘 알려져 있다. 고양시민행동 소속으로 고양시의원(주교동)에 출마한 김주실(36·여)씨는 고양시 환경미화원으로 일하고 있다. 현재 경기도 노동조합 여성부장직을 맡고 있는 김씨는 “토호들의 사교장으로 전락한 지방의회를 깨끗이 청소하겠다.”고 선언했다. 민주노동당 서울시의원에 도전장을 내민 정현정(25·여)씨는 선거법상 피선거권자 나이제한(만 25세) 규정을 간신히한달 넘겨 출마예정자 가운데 최연소로 기록될 전망이다. 이세영 이두걸기자 ■대안후보 한계·장벽 지방 정치에 진출하려는 대안 후보들에게는 조직과 돈의열세 말고도 많은 제도적·관행적 장벽이 놓여 있다. 가장 대표적인 장애물은 후보자 등록 전 모든 선거운동을금지한 선거법상의 사전선거운동 금지조항이다.‘현직’ 단체장과 기초의원 등은 의정보고회 등 편법을 동원해 공공연히 홍보 활동을 할 수 있지만 신규 출마자들은 명함 한 장돌릴 수 없다. 지난 17일 대구지역 시민단체들은 인터넷 홈페이지에 ‘출마예상자 정보자료’를 공개해 경찰로부터 소환통보를 받았다.녹색연합 김타균 정책실장은 “사전선거운동 금지조항은 선거기탁금 조항과 함께 평등한 피선거권을 제한하는 대표적인 독소조항”이라고 강조했다.문제는 개혁세력 내부에도 있다.일부 지역의 단체장 선거에서는 비슷한 이념과 정책을 가진 후보들이 난립하는 양상을 보인다. 정해영(24·여·H대 대학원 재학중)씨는 “많은 개혁 후보 가운데 누구를 선택해야 할지판단이 서지 않는다.”면서“개혁진영 전체의 발전을 위해 서로 협조하고 양보하는 미덕이 부족한 것 같다.”고 꼬집었다. 일부 언론의 푸대접과 무관심도 대안후보들에게는 족쇄다.지난 13일 한 방송사는 서울시장 후보 토론회를 열면서 군소후보라는 이유로 민주노동당 이문옥 후보를 배제시켜 강한 반발을 샀다.지방자치개혁연대 심상용 대변인은 “언론이 지방선거를 연말 대통령 선거의 전초전 구도로 몰아가며 군소후보들을 배제하고 있다.”면서 “이는 국민의 알권리를 제한하는 언론의 횡포”라고 비판했다. 이두걸기자 douzirl@

다음달말까지 전국 상가건물 3만곳에 대해 임대료 실태조사가 이루어진다.내년 1월 상가건물임대차보호법 시행에앞서 시행령 마련을 위한 것으로,실제 시장가격이 어느 정도인지를 알아보려는 것이다. 19일 재정경제부와 법무부에 따르면 정부는 임대료 과다인상 등 폐해를 막기 위해 오는 7월까지 적용대상 상가건물,임대료 청구 상한선 등을 담은 시행령을 조기 확정하기로 하고 1차로 대한상공회의소를 통해 실태조사를 벌이기로 했다. 정부는 전국에 있는 상가건물이 300만∼400만개로 추정되는 점을 고려,1% 정도를 조사대상으로 삼았다.법무부 관계자는 “조사결과가 나오는대로 주요 기준들을 정한 시행령안을 7월까지 확정할 계획”이라고 말했다. 상가건물임대차보호법은 보증금이 일정금액 이하인 소액임차인에 대해 3회 이상 임대료를 연체하는 등의 특별한잘못이 없을 경우,5년간 계약갱신 요구권을 부여하는 것이 주 내용이다. 김태균기자

상가 임대료 폭등세를 진정시키기 위한 정부차원의 대책이 마련된다.내년 1월1일 상가건물임대차보호법 시행을 앞두고 최근 건물주들이 마구잡이로 보증금과 월세를 올리고 있기 때문이다. 정부는 6일 재정경제부·법무부·행정자치부·산업자원부·건설교통부 차관과 국세청장,중소기업청장이 참여하는 관계부처 차관급 대책반을 설치했다.서울시 부시장과 대한상공회의소 부회장도 포함됐다. 재경부 관계자는 “상가를 빌린 사람에게 5년동안 우선적으로 임차권을 보장하는 상가건물임대차보호법이 시행되면임대료를 마음대로 올리지 못할 것으로 우려,건물주들이 지나친 임대료 인상에 나서고 있다.”고 말했다.대책반은 전국 주요도시의 임대료 부당인상 실태를 점검하고 임대료 안정을 위한 각종 대책을 마련하기로 했다.또 서울시에 설치된 ‘주택임대차 분쟁조정 상담실’ 등을 활용해 건물주와임차인간 분쟁조정기능을 강화하기로 했다.앞서 지난 1일국세청은 ‘임대료 부당인상자 신고센터’를 설치했다. 김태균기자 windsea@

영세민 전세보증금,주택보증기금으로 해결하자. 정부는 주택시장 안정대책의 일환으로 영세민의 국민주택기금 융자한도를 높이고 융자 대상도 넓혔다.질권설정이어렵거나 연대보증인을 구하기가 어려우면 주택보증기금의 보증을 받아 전세 보증금을 융자받을수 있다. 정부가 마련한 영세민 주거안정대책에 따르면 연소득 1000만원 초과 영세민도 집주인이 융자기한에 융자금을 갚겠다는 확약서를 제출하면 연소득의 2배까지 주택보증기금에서 보증을 받을 수 있도록 했다.질권설정이 어렵거나 연대보증인 확보가 어려워 대출에 어려움을 겪었던 1000만원초과 영세민도 국민주택기금을 최고한도까지 융자받을 수있게 된 것이다. 지난달부터 시행되는 이 제도는 전월세 보증금이 3000만∼5000만원인 영세민은 보증금의 70%인 2100만∼3500만원까지 국민주택기금을 대출받을 수 있다.지역별로는 서울 3500만원(전월세 보증금 5000만원 이하),광역시 2800만원(〃 4000만원 이하),기타 지역 2100만원(〃 3000만원 이하)이다. 질권설정이나 연대보증이 없으면주택보증기금의 보증을받아야 한다.주택보증기금은 해당 영세민의 기존 전세보증금이 얼마인지,다른 금융기관 부채가 얼마인지를 따져 보증한도를 결정하게 된다. 주택보증기금의 보증기준은 연소득 1000만원 이하이면서집주인의 상환확약서가 있는 경우 2000만원까지 인정해주고 있다.연소득이 1000만원 이하이면서 질권설정 또는 연대보증이 있으면 3000만원까지,연소득이 1000만원을 초과하면서 질권설정 또는 연대보증이 있으면 연소득의 3배까지 가능하다.예를 들어 연간 소득이 1800만원이면서 금융부채가 없는 영세민이 서울에서 보증금 5000만원짜리 주택을 얻을 경우 집주인의 확약서를 제출하면 최고 3500만원까지 국민주택기금에서 융자받을 수 있게 된 것이다. 모든 주택이 해당되는 것은 아니다.영세민 전월세 자금대출대상은 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택에만 적용된다.금리는 연 3.0%다.2년 뒤 한꺼번에 갚아야 되며 2차례,최장 6년까지 연장이 가능하다. 국민은행에서 전담하고 필요한 서류는 확정일자인이 찍힌 임대차계약서,주민등록등본(배우자 분리가구는 호적등본추가),임차주택 건물등기부 등본(1개월이내 발급) 등이다.거주지 동사무소에 융자신청을 하면 동사무소가 사실조사후 대상자를 선정하고 국민은행에 통보,대출금이 지급된다. 김경두기자 golders@

저소득 영세민에 대한 전월세자금 지원이 확대된다. 건설교통부는 ‘3.6주택시장 안정대책’에 따라 저소득영세민의 전세자금 확대 대출을 시행한다고 12일 밝혔다. 이에 따라 지역별로 전월세 보증금이 3000만∼5000만원인 영세민은 보증금의 70%인 2100만∼3500만원까지 대출받을 수 있게 됐다. 서울에서는 보증금 5000만원 이하 주택에 사는 영세민에게 3500만원까지,광역시는 4000만원 이하에 2800만원까지,그외 지역은 3000만원 이하에 2100만원까지 대출해준다. 대출대상은 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택이며 대출금리는 연 3.0%이다.대출금은 2년 뒤 일시 상환하면 되며 최대 2차례,최장 6년까지 연장이 가능하다. 대출은 국민은행에서 전담하며 신청시 필요한 서류는 확정일자인이 찍힌 임대차계약서,주민등록등본(배우자 분리가구는 호적등본 추가),임차주택 건물등기부 등본(1개월이내 발급분) 등이다.거주지 동사무소에 융자신청을 하면 동사무소가 사실조사후 대상자를 선정,관할 시·구청에 통보하며 해당 관청은 건교부의 주택전산망을 활용해주택소유 여부를 확인한 뒤 융자순위를 결정해 국민은행에 통보,대출금이 지급된다. 이와 별도로 근로자·서민들에게 지원되는 전세자금의 경우 65세이상 노인을 부양하는 세대주에게는 연 5.0∼5.5%의 우대금리를 적용한다고 덧붙였다. 근로자·서민 전세자금은 연간소득이 3000만원 이하이고대출신청일 현재 6개월 이상 무주택 세대주(단독세대주 제외)인 근로자와 서민에게 6000만원 이내에서 전세보증금의 70%까지 지원되는 것으로 연 7.0∼7.5%의 대출금리가 적용되고 있다. 류찬희기자 chani@

‘도심 주상복합은 뜨고,오피스텔·상가는 주춤’수익성부동산 상품은 지난해와 달리 폭발적인 인기를 기대하기힘들 전망이다.특히 ‘묻지마 투자’열기를 보였던 주거형오피스텔은 건축기준 강화로 신규 공급이 줄고 분양가격이상승해 수익성도 떨어질 것으로 점쳐진다. 주식 시장도 눈여겨봐야 한다.주택·토지와 달리 수익성부동산은 주식 시장의 영향을 많이 받기 때문이다.주식 시장이 활기를 띨 경우 수익성 부동산은 상대적으로 약세를보일 수 밖에 없다. 그러나 저금리 기조가 계속되면서 마땅한 투자처를 찾지못한 시중 자금이 부동산 시장으로 몰려 ‘단타’를 노린투자자들의 입질은 꾸준할 것으로 예상된다.상가는 내년시행예정인 임대차보호법의 여파로 조정 국면을 거친뒤 하반기부터 경기활성화에 힘입어 거래가 증가할 것으로 전망된다. ▲오피스텔 수익성 떨어질듯=주거형 오피스텔의 분양 열기는 한풀 꺾일 것으로 보인다.3월부터 건축기준 강화로 용적률이 800%에서 500%로 떨어지기 때문이다.이는 또 분양가 상승과 수익성 악화로 이어져 투자의욕의 감소를 가져온다.서울시의 오피스텔 규제 강화는 수도권으로 옮겨 붙어 공급 물량을 크게 감소시킬 것으로 예상된다.다만 개발업체들 사이에서 규제강화 이전에 오피스텔을 분양하려는움직임이 일어 상반기엔 일시적인 공급집중화 현상도 예견된다. 미 테러사태 이후 오피스텔 프리미엄은 약세로 돌아섰고현재 분양 중인 오피스텔도 공급 과잉으로 미계약이 해소되지 않고 있다.따라서 서울 강남지역의 역세권 오피스텔,가격이 저렴한 오피스텔을 빼고는 시장 자체가 점차 침체국면으로 빠질 전망이다. 반면 상대적으로 공급 물량이 감소한 업무용 오피스텔은그런대로 수급이 이어질 것으로 보인다.하반기부터 경기가 되살아나면 사무실 수요가 다시 늘어날 것으로 예상되기때문이다. ▲주상복합아파트 인기 여전=주거용 오피스텔이 용적률 하락과 건축기준 강화로 물량이 줄어들지만 주상복합아파트공급은 크게 늘어날 것으로 보인다.지난해 재미를 본 건설업체들이 올해도 많은 물량을 쏟아내기 때문이다. 3월까지 소형 평형 중심으로 2,500가구가 분양될전망이다.대형 평형보다는 임대를 목적으로 하는 소형 평형이 인기를 끌고 있다.강남 지역과 도심 가까운 역세권 주상복합아파트는 높은 청약경쟁률을 기록하고 웃돈도 붙을 것으로예상된다. ▲상가 하반기부터 활기=거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 이따금 사고 파는 상가는 대규모 아파트 단지안 작은 가게나 특정 상품을 전문적으로 파는 테마상가 쪽에 국한될 뿐이다.상가임대차보호법 통과로 당분간은 투자심리가 더욱위축되고 거래도 뜸할 것으로 보인다. 그러나 하반기부터는 상가 시장이 다소 기지개를 켤 것으로 전망된다.월드컵 특수에 따른 소비 활성화와 경기회복가시화가 상가 수요를 증가시킬 수 있는 호재다. 김경두기자 golders@

‘고주가’(高住價)행진은 올해도 계속될까.전셋값 파동은 진정될 수 있을까.아파트 청약열기는 과연 언제까지 이어질런지.일반 수요자나 건설업체 모두 올해의 주택 시장움직임에 관심이 쏠려 있다.부동산 전문가들은 지난해 한껏 달아오른 주택시장의 열기가 올해도 계속될 것으로 전망했다.천정부지로 뛰었던 집값 오름세를 한꺼번에 꺾기는 힘들다는 얘기다.전셋값 상승세를 누그러뜨리는 것 역시역부족,무주택자들의 설움은 계속될 전망이다. 대부분의 부동산 전문가들은 올해도집값이 오를 수 밖에 없다고 진단했다. 근거로는 경기회복기대감과 저금리 기조를 들었다. 다만 오름폭은 지난해의절반 수준에 불과할 것으로 전망했다. 국토연구원은 올해 전국의 집값 상승률을 6% 안팎에 그칠것으로 내다봤다. 지역별로는 서울이 강세를 띨 것으로 보인다.특히 아파트 값은 7% 이상 뛸 것으로 전망했다.그러나 지난해와 같은 큰 폭의 집값 상승은 기대할 수 없고,어느 정도 시장조정 현상이 나타날 것으로 내다봤다. 대한주택공사도 집값 상승은 계속될 것으로 전망했다.특히 서울 강남지역을 중심으로 수도권 아파트 값 상승이 여전할 것으로 보인다.전·월세난으로 내집마련 수요가 늘고 택지난과 용적률 강화,마감재 고급화 등으로 새 아파트가격이 오르면서 기존 주택의 가격 상승 압력이 커지는 것을 근거로 내세웠다. 다만 오름세는 지난해와 비교해 큰 폭으로 떨어지면서 어느 정도 조정양상을 띨 것으로 전망했다.소형주택의무비율부활로 재건축 대상 아파트 값이 떨어지고 비수기를 맞아집값 오름세가 위축될 것이기 때문이다. 집값 상승률은 전국 평균 3%,서울 아파트 값 오름세는 5% 정도에 머무를 것으로 전망했다. 무주택자의 설움은 쉽게 가시지 않을 전망이다.다만 지난해 큰 폭으로 올라 어느 정도 탄력을 받으면서 조정 양상을 띨 것으로 보인다. 주택공사는 올해 전셋값 상승률이 지난해보다는 크게 둔화돼 전국 평균 7∼8% 수준에 그칠 것으로 내다봤다.99년이후 계속된 전셋값 상승 누적 부담,다가구·다세대주택건설 증가 등에 힘입어 상승세가 누그러질 수 밖에 없다는것이다. 다만 서울 아파트 전셋값 오름세는 쉽게 잡히지 않아 상승률이 10% 안팎에서 결정될 것으로 전망했다.전셋값 상승의 요인으론 서울 지역 재건축 아파트의 본격적인 이주,입주 물량 감소 등을 들었다. 주택임대차보호법 개정 파장도 배제하지 않았다.월세전환이율이 구체화되면 일시적으로 전세 불안이 심화될 가능성이 있다는 것이다.다시 말해 월세전환이율이 적정 수준보다 높으면 임대인이 월세를 선호하고 결국은 전세 물량이감소,부작용이 따를 수 있다는 것이다.반대로 전환이율이너무 낮게 결정되면 임대인의 반발,임대시장 위축,암시장발생과 함께 손실분을 전세 보증금 인상으로 보전하려는역효과도 우려했다. 국토연구원이 내다본 전셋값 상승률은 주공보다 훨씬 크다.국토연구원은 전국적으로 11%,서울 13% 정도 오를 것으로 진단했다.따라서 실수요자들의 내집마련을 위한 자금지원,국민임대주택 공급 확대가 지속돼야 할 것으로 보인다. 토지공사는 전세 이주가 많은 짝수해를 맞아 이사철을 주기로 높은 상승세를 보일 것으로 전망했다. 지난해 과열현상으로 번진 청약열기는 당분간 계속될 것으로 전망된다.저금리로 인한 시중유동자금 유입 증가,분양권 전매를 통한 단기 투자 활성화,청약통장 1순위자 증가 등이 뒷받침될 것이기 때문이다. 수도권을 중심으로 유행했던 ‘묻지마 청약’도 쉽게 가라앉지 않을 것으로 보인다.건설업체의 새 아파트 공급 물량은 지난해보다 5만 가구 정도 적은 45만가구 정도에 그칠것으로 전망된다. 류찬희기자 chani@

[부가가치세법] 자영업자가 전자화폐로 결제받을 경우 매출액의 2%를 연간 500만원 공제한도내에서 부가가치세에서 경감한다. [인지세법] 부동산 임대차증서 등 3종 16개 문서를 과세대상에서 제외한다.주택소유권 이전 및 금융기관의 소액대출문서에 대한 인지세 비과세 범위를 확대한다. [조세특례제한법] 16개 업종의 중소기업에 대해 소득·법인세의 10∼30%를 감면해주는 중소기업특별세액 감면제를 축산업과 종자 및 묘목생산업까지 확대한다.엔지니어링업과 정보처리 및 컴퓨터운용 관련업,부가통신업,연구 및 개발업,방송업 등 지식기반산업 중 수도권내 중기업도 세액감면을 받도록 한다. [국유재산법] 기존의 남북 대치상황을 전제로 하는 용어인‘미수복 지구’를 보다 가치중립적인 개념인 ‘군사분계선이북지역’으로 용어를 바꾼다. [금융기관 부실자산 등의 효율적 처리에 관한 법] 금융기관이 보유하고 있는 부실채권을 조기 회수하고 부실금융기관에 지원한 자금을 원활히 회수하기 위해 경매를 하는 경우,예금보험공사·정리금융기관,보험사업자 및여신전문금융기관등에 대해서도 통지·송달의 특례를 2002년 12월31일까지 인정한다. [신용정보의 이용 및 보호에 관한 법] 개인의 성명·주소·주민등록번호 등 개인식별 정보의 제공시 당사자의 서면동의를 받도록 한다.신용정보업자 등이 개인에게 신용불량자 등록 등 불리한 조치를 취할 때에는 당사자에게 미리 통보하도록 한다. [농어촌도로정비법] 농어촌 도로를 주택출입을 위한 통행로로 사용하는 경우 점용료를 감면하고,점용허가를 받지 않은상태에서 물건 등을 도로에 쌓아둘 경우 50만원 이하의 과태료를 부과하는 등 처벌을 완화한다. [소하천정비법] 소하천구역안에서 토지점용의 권리·의무를승계한 자는 관리청인 시장·군수나 자치구의 구청장에게 신고하도록 한다. [지방양여금법] 농어촌특별세관리특별회계에서 지방양여금관리특별회계로 전입되는 금액을 현행 150분의 19에서 150분의 23으로 상향조정한다.도로정비사업에 배분된 주세양여재원의 1,000분의 66을 수질오염방지사업으로 전환하고,광역시자치구 중 준농어촌지역의 면적이 전체의 절반을 초과하는경우 지방양여금을 받을 수 있도록 한다. [소방공무원법] 소방공무원의 계급정년을 소방정과 지방소방정은 11년,소방령과 지방소방령은 14년으로 각각 연장한다. [농어촌정비법] 광역시의 농촌진흥지역과 개발제한구역도 지방양여금 배분지역에 포함한다. [전기사업법] 전기설비 안전점검 결과,부적합 사항이 중대하거나 급박할 경우 시·도지사가 아닌 한국전기안전공사가 현장에서 즉시 시정조치할 수 있도록 한다.일반용 전기설비의부적합 설비에 대해 개수 명령을 이행하지 않을 경우,시·도지사는 단전을 요청해야 한다. [동티모르 파견연장 동의안] 지난 99년 10월 동티모르 다국적군에 파견됐다가 지난해 2월 유엔 평화유지군으로 전환된국군부대의 파견기간을 2002년 12월말까지로 연장하도록 한다. 홍원상기자 wshong@

주택임대차보호법 개정안은 전세를 월세로 전환할 때 월세 금액을 일정 한도 이상으로 올리지 못하도록 대통령령으로 정한다는 게 주요 내용으로 내년 4월부터 시행될 전망이다. 그러나 과도한 월세 인상을 인위적으로 막는다는 점에서부동산 임대시장에서 큰 파장이 예상된다. 집주인의 과다한 월세금 책정을 막아 서민들의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 전세의 월세 전환이 급속히 확대되고 있는 추세를 반영,세입자를 위한 안전망이 마련된 셈이다. 부동산 전문가들은 월세 상한선 도입으로 높은 월세 이율상승을 막을 수 있을 것으로 전망했다. 집주인들의 월세에대한 선호도가 떨어지고 월세를 다시 전세로 돌리는 집주인도 늘어날 것으로 보인다. 그러나 실효를 거둘 수 있을 지는 미지수다.장기적으로는월세 수입이 떨어지면서 임대주택의 공급감소, 전세가격의상승 등을 가져올 것으로 예상된다. 저금리속에서 새로운 투자대상으로 떠올랐던 월세 사업에대한 메리트가 감소, 임대시장이 위축되고 중·소형 주택공급이 감소할 가능성도 있다. 부동산114 김희선 상무는 “개정안이 실효성을 거두기 위해서는 월세 상한선을 어느 수준으로 정할 것인가 하는 점”이라면서 “하지만 월세이율이 이미 하향추세이고 주택상품의 다양성을 고려할 때 굳이 제한을 두는 것이 바람직한 지는 의문”이라고 말했다. 전광삼기자 hisam@

영세 상인의 임대기간을 5년간 보장하는 것을 골자로 하는‘상가임대차보호법’이 국회 본회의 통과를 눈앞에 두고있다. 상가임대차보호법이 시행되면 소액 임차인 보호는 강화되지만 건물주는 상가 가치 하락 등의 피해를 볼 것으로 예상된다.또 건물주들이 손해보는 만큼 임대료를 한꺼번에 올려받는 등의 부작용도 발생할 것으로 보인다. ▲상가가치 하락=은행권은 상가 임차인에게 최우선변제권을 인정하면 담보가치가 지금보다 30% 이상 떨어질 것으로 예상했다.현재는 상가 시세의 70%선에서 담보를 잡고 돈을 빌려주지만,최우선변제권이 인정되면 그만큼 담보 가치가 떨어지게 된다. 예를 들어 5억원짜리 상가의 경우 은행이 시세의 70%인 3억5,000만원을 감정가액으로 보고 이 가운데 60% 정도인 2억1,000만원 정도를 융자해준다. 그러나 영세상인 최우선변제권을 1,000만원으로 가정하고4개의 상가를 빌려주었다면 건물주는 최우선변제액 4,000만원을 빼고 1억7,000만원밖에 빌릴 수 없을 것으로 보인다. 은행은 또 기존 상가를 담보로 빌려준 돈을 회수하는 데 적극 나설 것으로 보인다. ▲상가 투자매력 잃어=상가는 이제 더 이상 ‘황금알을 낳는 거위’가 아니다.작은 상가가 많은 건물은 낙찰가율이떨어지고,상가 투자 열풍도 사그라질 것으로 예상된다. 상가를 전문으로 거래하는 강남부동산중개업 김승민 사장은 “상가임대차보호법 제정이 구체화되면서 투자 심리가크게 꺾였다”며 “당분간 상가 시장은 찬 바람이 불 것 같다”고 말했다. ▲임대료 상승=당장은 건물주가 이 법의 시행으로 입는 손해를 세입자에게 떠넘기는 부작용도 우려된다.건물 가치 하락과 임대료 인상 억제만큼의 손해를 고려,한꺼번에 임대료를 올려받을 소지가 크기 때문이다. 더구나 임차인이 보호를 받기 위해 사업자 등록을 하면 건물주의 임대료 수입원이 모두 사실대로 드러난다.건물주는당연히 지금보다 세금을 더 내야 하고 이 부분 역시 세입자에게 전가될 우려가 있다. 류찬희기자 chani@

[베이징 김규환특파원] 세계무역기구(WTO)시대를 맞은 중국의 세계화에 가장 큰 장애물은 과거로부터 내려오는 고유의 독특한 상관행과 법규들이다.특히 중앙정부의 부처별,중앙정부와 지방정부간에 독립적 성향이 강하고 눈에 보이지않는 인치주의적인 관행들은 큰 문제점으로 지적돼 왔다. 베이징(北京)에서 골프장 건설을 추진하고 있는 한국인 사업가 A씨는 요즘 고민에 빠졌다.2년전 골프장 부지 임대차계약을 맺었으나 투자를 계속해야 할지,말아야 할지 망설여지기 때문이다.골프장을 건립하려면 당국의 허가를 받은 뒤공사를 시작하는 게 관례이다. 하지만 중국에는 골프장을완공한 뒤 허가를 받도록 규정돼 있다는 것이다.A씨는“애써 돈들여 골프장을 지었다가 허가가 떨어지지 않으면 낭패를 당할 수밖에 없어 이러지도 저러지도 못하는 형편”이라고 털어놓는다. 중국 정부의 세제 관리가 매끄럽지 못한 것도 세계화의 발목을 잡고 있다.일부 지방에서는 중국의 증치세(增値稅·부가가치세) 제도가 ‘부패의 온상’이 되고 있다.중국에서는제품의 판매량이 아닌 생산량에 따라 증치세를 거두고 있기 때문이다.수출한 뒤 관세를 환급할 때도 제멋대로 이뤄져 당혹스럽게 하고 있다.세무국에서 연간 환급액 한도를미리 정해놓고 있어 운 좋으면 제대로 환급받지만,그렇지않으면 일부만 환급받는 경우도 있다는 것이다. 과실송금이 어렵고 금융기관마다 송금 수수료가 다르며,절차도 까다롭다.과실송금은 법적으로 보장돼 있지만 법인세등 세금을 제대로 냈을 경우에만 한하며,송금하는 데도 보통 3주일 정도가 걸린다.과실송금이 힘들다 보니 세금포탈은 물론 갖가지 편법과 변칙을 동원하는 기업들이 많다. 시장 원리보다 인간관계를 중시하는 관습이 몸에 배어있다는 것도 장애요소로 작용하고 있다.외국 업체들이 고위직관리나 퇴직자를 월급을 주고 고문으로 두는 것도 같은 맥락이다.따라서 분쟁이 나면 가능한 한 협상이나 인맥을 통해 해결해야지,소송에 들어가면 대부분 외국인들이 불리해질 수밖에 없다. 베이징 법조계의 한 관계자는 “중국의 일부 브로커들은중국에 진출하려는 외국인들에게 외국인 사업등기가 되지않는다고 중국인 차명등기를 권하는 경우가 많다”며 “이경우 대부분 소유권 분쟁에 휘말려 돈을 날리기 때문에 조심해야 한다”고 강조한다. khkim@

***””월세전환때 일정기간 임대료 통제를””. 내년 봄에는 전세물량의 60% 이상이 월세로 전환될 것으로 예상되는 등 사상 최악의 ‘월세대란’이 예고됨에 따라3일 오전 대한매일 편집국 회의실에서 관련 전문가와 세입자,정부 당국자 등이 참석한 가운데 좌담을 갖고 문제점과 대책을 짚어봤다.참석자들은 과도한 월세 부담을 제어할수 있는 가격통제정책과 정부 지원 강화 등을 촉구했다.좌담회에는 시민단체 대표로 김남근 참여연대 집행위원회 부위원장(변호사),학계 대표로 이정우 건국대 부동산대학원교수,세입자 대표로 이승우 ㈜해픈 대표,정부 당국자로 최재덕 건설교통부 주택정책국장이 참석했다. [이정우 건국대] 부동산대학원 교수 현재 우리나라의 주택시장은 전세제도에서 월세로 전환되는 시점에 있다.IMF 이후 저금리기조가 지속되고 은행 대출이 수월해지면서 전세에서 월세로 전환해 이득을 창출하는 시장상황이 경제상황과 맞아떨어진 것이다. 급격한 월세시장으로의 재편은 소득이 주거비 부담을 따라가지 못하는 결과를 초래했다.소득 대비 주거비 부담률이 갑작스럽게 높아진 결과 저소득층에게는 심각한 문제를 야기하고 있다. 월세대란의 첫번째 원인은 초저금리,다음으로는 소형 주택의 공급 책임을 진 정부의 오판으로 요약할 수 있다.소형 주택의 공급물량이 부족했기 때문에 가격의 상승을 초래한 것이다.주택공급정책이 소득 계층별로 마련돼야 했으나 시장경제논리에만 얽매이다 보니 이렇게 된 셈이다. [김남근 변호사] 시민단체의 시각에서 본다면 정부의 오판문제만은 아닌 것 같다. 헌법에 보장된 주거복지권에 대한정부의 철학이 부족한 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 노태우 정부는 주거문제로 인한 사회 불안이 우려되자 주택 200만호를 지었다.당시에는 수도권지역에 영구 임대아파트를 건설했으나 다음 정부 들어서는 완전히 손을 놓았다.주거복지권이라는 기본 철학이 후퇴하고 민간 공급에의존하면서 시장원리로만 해석됐다.이 때문에 수익성 높은아파트만 공급되고 영세민을 위한 소형 임대아파트는 충분히 공급되지 못했다. 소형 임대아파트는 정부가 시장을 통제하고 개입하면서조절해야 하는 부분이다.지금의 정부도 나름대로 도시영세민을 위한 장기 임대정책을 펴고 있으나 공약대로 이뤄지지 않았다.이 때문에 전·월세 대란이 일어난 것이다. 정부 스스로가 공공 임대주택을 많이 보유하고 있어야 저소득층의 주거문제가 해결되는데 5∼6년이 지나면 민간 기업에 위탁해 버린다.주거예산 확충없이는 해결이 어렵다. 올해 6,000억원의 주거분야 예산은 전체 국가예산의 0.6%에 불과하다. 물론 장기적으로 보면 월세전환은 바람직한 측면이 있다. 문제는 전월세 임대차 과정에서 보증금 인상에 대한 적절한 규제책이 없다는 점이다.법에서는 인상률을 5% 이하로묶고 있지만 현실적으로 전혀 지켜지지 않는다.전세에서월세로 전환할 경우 단기적으로 가격통제 장치가 반드시필요하다. [이승우씨] 현재 왕십리에서 보증금 2,000만원에 월세 30만원을 주고 살고 있다.세입자로서는 정부가 어떤 정책을갖고 있는지,주택시장이 얼마나 왜곡됐는지 등은 잘 모른다.지난 98년 창동에 있는 15평 아파트를 전세 3,000만원에 살았다.당시 월세로는 20만원을 달라고 했다.그후 물가는 5∼6% 가량 오른 것 같은데 집값은 30% 이상 올랐다. 소득의 증가 속도보다 집값 상승률이 월등히 높기 때문에매우 고통스럽다.200만호 건설이니,공급 물량 대폭 확대니 하는 정책 발표는 한마디로 ‘남의 얘기’다.아파트를 새로 짓는다고 집없는 서민들에게 돌아온다는 보장이 있는가.임대사업자들의 배만 불릴 것이다.정부가 팔을 걷어붙이고 나서서 집값을 통제해 줬으면 좋겠다. [최재덕 건교부] 주택정책국장 전·월세 파동이 왜 일어났는지 원인부터 짚어봐야 할 것 같다.첫번째는 주택공급이부족하다는 데 있다.98년 34만호,99년 40만호의 건설을 사업승인했다.사업승인 후 2∼3년이 지나야 입주가 가능한데지난해 사업승인 물량이 부족해 주택난이 생겼다. 두번째로는 저금리 문제다.은행에 맡겨도 연간 이자율이4∼5%밖에 안되니 전세를 놓는 입장에서는 월세로 전환할수밖에 없다. IMF 이후 실직자가 많아지면서 주택구매력이 떨어지고 난개발에 대한 우려로 주택건설이 상당히 위축된 측면이 있다.서울시는 용적률을 낮추는쪽으로 돌아섰고 경기도는택지개발을 못하게 했다. 시민단체에서는 주택정책에 일관성이 없다고 하지만 분명히 일관성은 있다.첫째가 양적 확대다.주택보급률이 10년만에 12∼13%포인트 늘어난 것은 외국에서는 유례가 없다. 상황에 맞춰서 조정할 뿐이지 오락가락하지는 않는다. 전·월세의 근본적인 해결책은 임대주택의 확대다.임대주택 재고량은 75만호쯤 된다.이중 35만호는 5년 후 파는 만큼 정부가 보유한 임대주택은 40만호라고 볼 수 있다.또주택건설 관련 예산도 6,000억원에서 내년에는 9,000억원정도로 늘어난다.김 변호사의 지적처럼 주택예산이 전체예산의 3∼4%로 늘어난다면 아무런 문제가 없을 것이다. 이 기회에 어려움도 말하고 싶다.정부는 임대주택을 계속 확대할 방침이지만 땅을 확보하기가 쉽지 않다.주택가격상승을 얘기하는데 IMF 거치면서 주택가격이 20∼30% 폭락했다.전년도와 단순 비교하면 상승률이 매우 높지만 97년이전과 비교하면 거의 제자리걸음한 것으로 볼 수 있다. 가격 통제의 필요성이 제기되고 있지만 두가지 측면에서현실성이 떨어진다.첫째,임대시장에서 가격규제를 하면 시장이 왜곡되는 동시에 공급 물량이 줄어든다.둘째,전·월세 가격 결정은 계약자들간의 사사로운 행위이기 때문에규제는 법논리에 맞지 않는다. 어쨌든 가장 중요한 것은 공급 확대다.특히 심각한 곳은수도권,특히 주택보급률이 70%인 서울이다. [이 교수] 서울 시내에는 집을 지을 공간이 없다.좁은 국토에서 서울로만 인구가 몰려드니 방법이 없는 것이다.결국 용적률을 높이는 방법밖에 없지 않나 생각된다. 주택정책은 지자체에만 맡길 게 아니라 정부가 적극 나서야 한다.용적률 통제는 건교부가 주도적으로 해야 한다.아파트를 지으려면 용도변경을 해야 하는 등 각종 규제가 지나치게 많다.서울 도심도 마찬가지다.종로지역에 아파트를못짓게 하고 빌딩만 건축하게 한 결과 도시공동화 현상을가속화시킨 것이다. 택지문제도 관건이다.도시개발법이 있지만 대규모 도시개발사업은 아직 적극적으로 이뤄지지 않고 있다.법만 만들어놓고 실천하지 않는 것이다.난개발이라는 이유로 통제만하니 택지가 부족한 것은 당연하다. 이는 토지정책과 주택정책이 이원화돼 있기 때문이다. 부처별로 제각기 정책을 집행하다보니 정책 혼선이 계속되는것으로 볼 수 있다. 대부분의 공공임대주택은 아파트다.그러나 아파트에 살려면 기본적인 소득이 있어야 한다.아파트뿐 아니라 단독주택,다가구주택에 대한 재정지원도 필요하다.임대차 등록제도는 우리나라 형편에서는 무리라는 생각이 든다.차라리신고제도가 적절하다. [최 국장] 공급을 확대하려면 용적률도 높이고 재원 확보도 필요하다는 주장 등에 대해서는 잘 알고 있다.하지만지자체,환경단체와 긴밀한 협의가 필요한 부분이다. [김 변호사] 주택 물량 공급에 대한 정책의 일관성이 부족하다.5만호를 짓겠다고 했다가 금방 공급물량을 15만호로늘리겠다고 하는 등 시류에 따라 왔다갔다하고 있다. 주택공급을 민간 공급에 초점을 맞추면 안된다.대표적으로 실패한 정책이 민간 임대아파트 정책이다.재정이 열악한 중소건설회사들이 무이자에 가까운 국민주택기금과 세입자들의 보증금으로 집을 짓겠다고 뛰어들었다가 부도를내고 서민들에게도 피해를 줬다.이에 대한 실사도 이뤄지지 않고 있는 것 같다.국민주택기금이 엉뚱한 곳으로 흘러가 부실해져도 책임을 회피한 채 세입자에게만 미루고 있다. 임대료 통제정책은 영국과 미국 등 선진국들도 70년대까지 운용했으며 지금도 일부 대도시는 운용하고 있다.선진국들이 임대료 통제정책을 30년 이상 유지한 이유를 따져봐야 한다. 건교부는 지난 5월 권장 임대료를 조사해 발표하겠다고했다가 보류했다.권장 임대료를 정하고 이 기준에 따라 임대차 분쟁을 조정했다면 세입자의 고통을 한결 덜 수 있었을 것이다.임대차 등록제도는 당장은 힘들겠지만 앞으로중·장기적으로 반드시 도입돼야 할 제도다. 용적률을 높여야 한다는 데는 반대다.환경문제도 고려해야 한다. [이 교수] 임대아파트 건축정책을 광역단위로 추진하면 서울과 수도권,민간 아파트와 임대아파트 거주자 사이에 계층 갈등이 빚어질 수 있다.민간이 짓는 아파트에 대해서도소형 건축비율을 높여야 한다. [이승우씨] 집값이 폭락했을 때 임금도 같이 떨어졌다.그뒤집값은 올랐지만 임금은 오르지 않았다.주택정책은 보다 구체적인 타깃이 필요하다.단순히 양적으로 늘리겠다,이런 제도와 정책을 추진하겠다는 식이 아니라 서민들에게희망을 줄 수 있어야 한다. [최 국장] 정부는 주택문제에 대해 두 가지 해결 방안을갖고 있다. 중·장기적으로는 공급물량의 확대다.지난 5월 주택경기활성화대책을 발표하면서 양도소득세 등 세제 혜택을 줬다.이에 따라 주택경기가 활성화되고 있다. 두번째로 시장논리를 지켜가면서 금융 지원을 통해 주택문제를 해결해 나가려고 한다.최초 입주자를 대상으로 장기 저리자금을 1년 거치 19년 분할상환으로 지원하고 있다.최고 7,000만원까지 지원한다.전세가격이 2,500만원 이하인 영세민들에게는 연리 3%의 자금을 지원하고 있다. 다가구,다세대주택에 대한 정부의 지원이 부족하다고 볼수 있다.하지만 주차문제 등 파생되는 사회문제도 적지 않다.주택 공급에 있어 일부 일관성이 없었음은 인정한다.시민단체와 학계에서 문제점을 구체적으로 지적해주면 정부로서도 많은 보탬이 될 것이다.가격통제정책에 대해서는 계속 검토해보겠다.국민임대주택 20만호 건설 다음 단계로 영구임대주택 건설을 추진할계획이다. [김 변호사] 시민단체에서는 현재의 전·월세 문제를 심각하게 여기고 있으나 학계의 경우 거시적으로 보다 보니 심각성에 대한 인식이 부족한 것 같다.소득대비 주거비용이30∼40%나 돼 서민에게는 큰 고통이다. 주택건설촉진법이 주택법으로 개정되면서 최저주거기준도포함된 만큼 이 법은 반드시 국회에서 통과돼야 한다. 내년 봄에는 월세대란이 더욱 심각할텐데 빨리 대책을 강구해야 한다. 정리 박록삼 안동환기자

***””임대주택부터 늘려라””. ‘무주택 서민들을 위해 정부가 나서야 한다.’ 올 들어 서울 등 수도권 지역에 몰아친 월세대란은 정부의잘못된 예측과 주택정책 혼선이 빚은 결과라는 게 전문가들의 한결같은 주장이다. 초저금리 추세에 대한 예측 실패는 어느 정도 불가피한 측면이 있었다 하더라도 공공임대 주택과 전용면적 18평 이하소형 아파트의 수급을 제대로 예측하지 못해 공급물량 부족사태를 초래한 정책 혼선은 비판받아 마땅하다는 목소리가높다. ‘살인적인’ 주거비 부담을 견디다 못해 내집 마련의 꿈을 접고 서울 외곽과 수도권 지역의 셋집을 전전하다 도시빈민층으로 전락할 위기로 몰린 영세 서민들의 주거안정을위해 지금부터라도 정부가 팔을 걷어붙이고 나서야 한다는지적이다. 전문가들은 ▲소형 아파트 건설의무제의 폐지, 부활 등과같은 일관성 없는 정책 탈피 ▲전체 건설물량의 6%에 불과한 공공임대 아파트 건설비율 상향 조정 ▲택지 개발 및 공급 확대 ▲합리적인 임대료 산정기준 마련 등을 선결과제로꼽고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “주택시장에 규제가가해지면 가격왜곡과 투기가 생길 수밖에 없다”면서 “소형 아파트 건설 의무제를 시행하는 과정에서 중·대형 아파트의 가격 상승이 지속된 것을 보면 이 제도가 적절한 처방이 아니었음을 알 수 있다”고 말했다. 그는 시장자율 환경에 적응하는 단계에서 또다시 규제로묶기보다는 자율화의 기조를 지키는 선상에서 대책이 강구돼야 한다고 주문했다.국토연구원 김혜승 연구원은 “저소득층이 빈민화하는 것을 차단하려면 공공임대 주택에 한해정부가 적극적으로 개입하는 것도 방법”이라고 지적했다. 공공임대 주택의 혜택이 저소득층의 10%에게만 돌아가는 만큼 민간이 짓는 다세대·다가구주택을 정부가 매입해 공공임대 주택화하는 방안도 강구해야 한다고 덧붙였다. 대한주택공사 주택연구소 박신영 연구원은 “일본과 네덜란드의 경우 정부가 임대료 상승률을 통제하고,미국은 주거비가 소득의 30%를 넘으면 주거비의 일부를 보조해 주는 주거급여제 성격의 프로그램을 운영하고 있다”며 선진국의사례를 참고로 제시했다. 주택산업연구원 장성수 연구실장은 “71∼90년 연평균 15%씩 치솟던 집값 상승의 신화가 깨지면서 집주인들이 월세를선호하는 것은 당연하다”면서 세입자들도 앞으로 임대시장의 대세가 월세임을 인정해야 한다고 강조했다.그는 합리적인 임대료 산정 기준 마련과 함께 지자체별로 주택임대 분쟁조정기구를 통해 임대료를 조정토록 하되 수용하면 세제혜택을,불응하면 불이익을 주는 당근과 채찍 정책이 필요하다고 지적했다. 노주석기자 joo@. ■해결의지 있나 없나. 집주인과 세입자간의 임대료 분쟁을 해소하기 위해 정부가각 지방자치단체에 설치토록 한 ‘주택임대차분쟁조정위원회’가 제기능을 발휘하지 못하고 있다. 많은 지자체가 분쟁조정위원회 설치를 차일피일 미루고 있는데다,위원회가 설치됐더라도 조정실적이 단 한 건도 없는경우가 태반이다. 홍보가 제대로 되지 않아 대부분의 세입자들은 위원회의 존재조차 모르고 있다. 건설교통부는 지난 9월 ‘서민주거생활 안정대책’을 발표하면서 서울·부산·대전·광주·울산·춘천·성남 등 임대차 분쟁이 잦은 대도시에 주택임대차분쟁조정위원회를 지난3월부터 설치,운영중이라고 강조했다. 그러나 2일 본지가 지자체별로 확인한 결과 이같은 발표는당시 들끓던 전·월세 대란에 따른 비난 화살을 피하기 위한 ‘수식어’에 불과했던 것으로 드러났다. 대부분의 지자체들은 예산과 인력 부족,법적 근거 미흡 등을 이유로 건교부가 내려보낸 위원회 운영 규정을 외면하고있었다. 위원회가 설치된 강원도 춘천시와 울산시 남구,서울 강동·서대문구의 경우 단 1건의 분쟁 조정실적도 없었다.춘천시는 부시장을 위원장으로 하고 변호사,공인중개사 등 관련전문가들이 참여하는 위원회를 구성했지만 한 번도 회의를소집하지 않았다. 춘천시 관계자는 “임대차 분쟁이 없었기 때문”이라고 주장했다.서울 강동구와 서대문구는 별도의 상담실 없이 주택과 담당공무원이 직접 해결하는 방식을 취하고 있었다. 울산시 관계자는 “건교부의 지침에 따라 위원회를 만들긴했지만 법적 근거도 없는 껍데기 조직이어서 그런지 전문가들이 나서려고 하지않는다”면서 “위원회의 업무는 사실상 공백상태”라고 털어놓았다. 광주시와 서울 강남·송파·성북·동작구 등은 실질적으로분쟁을 심의·조정할 수 있는 권한이 없다는 점 등을 들어위원회 구성을 미루고 있었다. 송파구 관계자는 “지난 6월부터 임대차 관련 상담을 ‘송파구 1230 신문고’에 포함시켰다”면서 “매월 상담건수는30여건에 이르지만 조정건수는 없고 적정선에서 타협하도록설득하는 것이 전부”라고 말했다. 다만 서울시의 경우 민원봉사실 한켠에 별도로 주택임대차분쟁상담실을 마련,비교적 모범적으로 운영하고 있었다.담당공무원 1명에 부동산중개사협회와 한국소비자연맹 파견직원 각 1명,가정법률상담소 파견직원 2명 등 모두 5명이 상담을 맡고 있었다.지난 3월20일 상담실이 개설된 이후 2만건 이상의 상담실적을 기록했다.조정실적도 210건이나 됐다. 부동산 전문가들은 “임대차분쟁조정위원회가 서민 등 세입자 보호를 위해 만들어진 만큼 주택임대차보호법에 위원회 설치를 명문화하는 등 근거를 마련해야 한다”고 지적했다. 한편 지난 3월 전국 지자체에 시달한 건교부의 주택임대차분쟁조정위원회 운영규정에 따르면 위원회는 지자체 부단체장을 위원장으로 하고 단체장이 위촉하는 6인으로 구성토록돼 있다. 위원회는 전세보증금의 월세전환시 또는 기존 월세의 적용금리에 관한 각종 분쟁을 조정하고 주택유형별 권장 임대료 기준을 설정할 수 있도록 규정하고 있다. 노주석 안동환기자 joo@. ■시민단체 제시 ‘대안’. “사회안전망도 제대로 갖춰지지 않은 상황에서 월세 전환이 급작스럽게 이뤄지면 빈익빈-부익부 현상이 더욱 심화될우려가 있습니다” 시민단체들은 서민들의 주거문제는 궁극적으로 사회복지차원에서 접근해야 한다는 입장이다. 따라서 전·월세 대란의 근본 해법도 공공임대주택 공급확대에서 찾아야 한다고 강조한다. 소비자보호단체협의회 등 관련 소비자단체들은 올 들어 전·월세 대란과 함께 분쟁이 급증하자 임차인들의 억울한 호소를 들어주고 법률적 검토 및 조정 역할을 맡아 왔다. 하소연할 곳 하나 없는 세입자로서는 딱한 사연을 들어주는곳이 있다는 이유만으로도 큰 힘이 됐다.참여연대,YMCA,전국철거민연합회(전철연),민주노동당 등이 서민들의 편에서서 하소연을 들어주는 대표적인 시민·사회단체다. 특히 참여연대 산하 작은권리찾기운동본부는 제도적인 측면에서 해법을 찾고 있다.전세 계약관계를 토대로 만들어진주택임대차보호법의 한계가 드러난 것으로 진단, 지난 5월부터 주택임대차보호법 개정운동을 추진하고 있다. 참여연대 시민권리국 박원석(朴元錫)국장은 “단기적인 대책으로는 월세의 상한선 도입과 임차인의 동의없는 월세 전환을 제한하는 장치를 강구해야 한다”고 강조했다.또 중·장기적으로는 ▲선진국에서 시행되고 있는 공정임대료제도(Fare rental system) 도입 ▲실질적 분쟁조정 권한을 가진임대료 분쟁조정위원회의 도입 등을 제시했다. 민주노동당과 전철연은 공공임대주택 건설에 투입되는 예산이 일정 비율 이상을 유지토록 하는 등 무주택자들에게는상대적으로 부담이 적은 공공임대주택의 공급 확대에 정책의 초점이 맞춰져야 한다는 시각이다. 박록삼기자 youngtan@

***‘셋방 서민들’ 등휜다. 올 들어 서울 등 수도권의 전용면적 18평 이하 소형 아파트의 85% 이상이 전세에서 월세로 바뀌면서 무주택 서민들이 월소득의 30%를 넘는 주거비 부담 때문에 생계에 어려움을 겪고 있는 것으로 31일 확인됐다. 올봄 이사철부터 불어닥친 ‘월세대란’은 집주인에게는 정기예금 금리(연 4%대)보다 2배 이상 높은 월세 수익(연 11∼14%)을 안겨준 대신 집없는 서민들은 예상치 못한 부담으로 등뼈가 휘어지고 있는 것이다. 김승오씨(37·중소 장난감업체 근무)는 세식구가 서울 노원구 상계동 주공아파트 17평형에서 전세보증금 3,600만원에 살다 지난 6월 경기도 의정부시 신곡2동으로 쫓겨나듯 이사했다.지난해 9월 집주인이 전세금을 올리는 대신 월세25만원을 추가로 요구,울며겨자먹기식으로 수용했다가 10개월 동안 월세를 내지 못해 보증금 250만원만 까먹은 뒤 이삿짐을 싼 것이다. 이사비용과 부동산중개수수료 등을 빼고 남은 3,300만원으로 지금의 14평짜리 새 보금자리에 둥지를 튼 김씨는 “봉급 150만원으로는 월세 25만원을 도저히 감당할 수 없었다”고 탄식했다. 신곡2동에서 10년째 구멍가게를 해온 강부상씨(50)는 “주민 대부분이 창동 등 서울 외곽지역의 소형아파트나 연립주택에서 이사온 사람들”이라면서 “이곳에서도 월세 부담을 견디지 못해 다시 경기도 양주군 백석면,주내면, 덕계리 등으로 옮겨가는 사람들이 있다”고 전했다. 보증금 1,900만원에 월세 6만원을 내고 서울 중랑구 상봉2동 주상복합다가구주택에 세들어 사는 장영달씨(46·노동)는 한달전 주택임대업자인 집주인으로부터 ‘월세 40만원을 내든지 아니면 방을 비워 달라’는 통첩을 받고 요즘 밤잠을 설치고 있다.장씨는 “집사람이 파출부 일을 해서 벌어오는 50만원을 몽땅 월세로 빼앗아 가겠다는 심보”라며 불만을 터뜨렸다. 본격적인 저금리 시대에 접어들면서 올봄 이사철부터 시작된 월세대란의 후유증은 서울 등 수도권의 ’엑소더스’를 촉발하면서 서민층의 생활양태를 완전히 바꿔 놓았다. 올 상반기중 275만여명이 신용카드 대출금을 제때 갚지 못해 신용불량자로 전락한 것도 돈을 빌려월세를 내야 하는 서민들의 생활고와 무관치 않다는 분석이다. 지난 2·4분기중 서울 거주자 4만3,000명이 경기도 등으로 전출한 반면 경기도의 인구는 133만4,000명이나 늘어난 것도 같은 맥락으로 해석되고 있다. 주택산업연구원 조사에 따르면 서울, 부천, 의정부에 사는 월소득 180만원 이하인 전·월세 세입자 331가구의 4분의 1가량이 전·월세값의 상승과 소득감소 등으로 인해 내집 마련의 꿈을 접은 것으로 드러났다. 최근 젊은층이 빈곤의 상징처럼 여겨져온 공공임대주택을 얻기 위해 앞다퉈 청약에 가입한다든지,월세 부담 때문에 주부들이 경쟁적으로 파출부 등 부업전선에 뛰어드는 것도 월세대란이 낳은 새로운 풍속도다. 주택산업연구원 장성수 연구실장은 “자가주택보유율이 54%,공공임대주택 보급 비율이 5.9%에 불과한 상황에서 소형아파트의 재고물량은 절대 부족해 앞으로 최소 3년 동안은 월세대란이 지속될 것”으로 내다봤다. 노주석기자 joo@. ■무주택 서민 실태/ 15→9→7평 “쫓겨나는 삶”. “‘살인적인’ 집세 때문에계속 쫓겨 다녔습니다.” 지난 99년 대학원을 마치고 시민단체에서 상근간사로 활동하고 있는 박모씨(31·서울 관악구 신림동)는 3년4개월동안 15평에서 9평으로,다시 7평짜리 월세집으로 계속 주거 규모를 줄여 나가고 있다. 지난 98년 6월 관악구 봉천동에 전세금 2,000만원을 내고 15평짜리 집을 마련했을 때만 해도 그런대로 버틸 만했던 박씨는 다음해에는 전세금이 2,500만원인 9평짜리 집으로 쫓겨가듯 옮겨갔다. 계약기간이 끝난 지난 7월에는 인근 지역뿐 아니라 마포·도봉·노원구까지 샅샅이 훑었지만 허탕쳤다. 박씨는 결국 보증금 2,000만원에 월세 20만원인 지금의 7평짜리 집으로 옮겼지만 80만원에 불과한 자신의 월급봉투를 생각하면 허탈하기만 하다. 두달째 배우던 웹디자인 과정을 그만두고 저축액도 줄여야 했던 박씨는 “집없는 설움이 미혼이라고 해서 비켜가지는 않았다”며 쓴 웃음을 지은 뒤 “내년 봄 예정된 결혼 준비를 어떻게 해야 할지 모르겠다”며 한숨을 내쉬었다. 서울 강동구 길동의 25평짜리 연립주택에 사는 주부 윤성희씨(가명·44)는 매월 40만원씩 내야 하는 월세 부담을견디지 못하고 6개월만에 다시 전세집을 구하고 있다. 지난 4월 계약만료 한달을 앞두고 집주인이 5,500만원인 전세집을 보증금 4,000만원에 월세 40만원으로 바꾸겠다고 통보했을 때만 해도 어떻게든 전세를 구할 수 있으리라는 생각에 선뜻 받아들였다. 전세집이 없어 쫓겨 나겠느냐는 희망섞인 기대를 하면서 집을 찾아 나섰던 윤씨는 2주만에 집주인에게 월세라도 살겠다고 사정하는 처지로 전락하고말았다. 전세금이 상대적으로 싼 송파구 마천동, 거여동 등 인근지역부터 상계동 일대에 이르기까지 샅샅히 뒤졌지만 전세로 나온 집은 아예 없었다. 어쩌다 나온 전세도 20∼30명씩 대기자가 밀려 있어 윤씨는 허탈감만 안은 채 발길을 돌려야 했다. 집주인이 내민 월세 조건으로 1년 계약을 한 윤씨는 전기설비기사인 남편(46) 수입의 3분의 1을 월세로 날리면서 새롭게 맞닥뜨린 생계고에 한숨만 내쉴 수밖에 없었다. 월세 생활 두달만에 더이상 초등학생 자녀를 영어학원과 피아노학원에 보낼 수 없게됐다.그동안 이를 악물고 매월50만원씩 부었던 주택청약부금도 절반으로 줄였다. 석달째에는 아이들이 받아보던 학습지도 끊어야 했다. 대한공인중개사협회 송파구 지회장 오만섭씨는 “수십만원이나 되는 월세 부담을 못이겨 불과 몇달만에 쫓겨가는 세입자들이 흔하다”고 말했다. 경기도 일산에 사는 대학 교직원인 김모씨(35)는 지난 5월 재계약 때 전세 6,000만원인 24평 아파트에 대해 주인이 2,000만원을 더 올리겠다고 하자 오히려 안도의 숨을 내돌렸다.김씨는 “주인이 월세로 바꾸지 않는 대신 전세보증금을 올리겠다고 해 두말없이 원하는 대로 해줬다“면서 “집을 살 때까지는 어떻게든 전세로 버텨볼 생각”이라고 말했다. 최근 국토연구원이 발표한 ‘2000년 및 2001년 전월세 주택시장 조사’에 따르면 월소득대비 월세 부담비율이 30%를 초과하는 가구는 중·상위 계층에서는 다소 줄어든 반면 저소득층에서는 35.9%로 전년보다 7.7%포인트나 높아졌다.또 소득이 낮을수록 주택 규모를 줄이거나 거주지를 직장에서 먼 곳으로 이동하는 등 삶의 질이 악화되는 것으로 나타났다. 안동환기자 sunstory@. ■세입자 하소연 할 곳이 없다. ‘집없는 설움은 어디에 하소연해야 하나.’ 집주인으로부터 터무니없이 높은 월세 전환 요구를 당해도,부동산중개업소에서 전세물량이 없다는 매몰찬 답변과 함께 수수료를 많이 내는 세입자에게 경매하듯 셋집을 배당하는 횡포를 당해도 세입자들은 누구를 붙잡고 한탄도 못한 채 속앓이만 할뿐이다. 초저금리시대를 맞아 보다 높은 수익을 찾으려는 집주인들의 ‘월세 재테크’와 주택경기 활성화대책에 따른 각종 세제혜택을 누리면서 월세대란을 주도하고 있는 주택임대사업자 사이에 끼인 세입자들을 구제해줄 수단이 전혀 없기 때문이다. 이 때문에 최근 임대차 분쟁은 세입자들이 집주인을 상대로 임대차보호법 준수를 요구하던 양태에서 벗어나 집주인들이 세입자에게 집을 비워달라는 주택명도소송이 주종을 이루고 있다. 정부는 뒤늦게 전용면적 18평 이하인 소형주택의 의무건설 비율을 폐지 3년9개월만에 부활하고 전·월세 보증금의 70%까지 대출해주는 보호대책을 내놓았지만 ‘사후약방문’이다.당장 갈 곳이 없는 서민들에게 소형주택이 언제 공급될지 기약할 수 없는데다,까다로운 보증조건 때문에 금융기관대출은 ‘그림의 떡’에 불과하다. 현행 임대차보호법은 확정일자와 임대차기간 등 전세 거주자들에 대한 최소한의 보호망을 제공하고 있으나 월세 전환이라는 집주인들의 ‘합법적인 횡포’앞에는 속수무책이다. ‘소비자문제를 연구하는 시민의 모임’ 장순옥 간사는 “올들어 서울 등 수도권지역에서 아파트 세입자의 85% 이상이 전세에서 월세로 전환되는 등 월세대란이 일어났는데도 관련 상담문의는 이상하리만큼 드물다”면서 “구제수단이 없어 자포자기한 것으로 보인다”고 말했다. 건국대 부동산대학원 이정우 교수는 “서민들의 주거불안은 소형아파트 건설의무화 폐지,공공임대주택 공급물량 부족,택지개발 소홀 등에서 비롯됐다”며 정부의 정책 혼선과 수요예측 잘못을 원인으로 지목했다. 노주석기자 joo@

주택 임대시장이 전세에서 월세로 급격하게 전환되고 있다. 국토연구원이 지난해 11월과 올해 8월 서울·수도권 거주자 1,000가구와 부동산중개업소 200곳을 상대로 주택 전월세 거래를 조사·분석한 자료에 따르면 전세 거래 비중이74%에서 59.6%로 떨어졌다.반면 같은 기간의 월세 거래는25.3%에서 40.4%로 크게 늘어났다. 특히 계약이 끝난 전세물건이 월세로 전환된 비율은 22.4%에서 43.9%로 2배 가량 증가했다.월세 이자는 월 1.4%에서 월 1.1%로 크게 낮아졌다. 지금은 전세를 주고 있지만 앞으로 월세로 돌리겠다는 집주인도 많았다.월세 전환의향을 갖고 있는 집주인이 23.9%에서 35.2%로 증가,앞으로 전세 전환이 더욱 늘어날 것으로 보인다. 특히 월세 가운데 전체 보증금의 일정 부분만 미리 받고나머지는 월세로 받는 보증부 월세 비중이 크게 증가했다. 지난해 11월 18%를 차지했던 보증부 월세 비중이 올해는 32.6%로 크게 증가했다.반면 순수 월세는 7.3%에서 7.8%로큰 변화가 없었다.따라서 앞으로 순수 월세보다는 보증부월세 형태가 주된 임대형태가 될 것으로 전망된다. 월세는 시중 금리보다 높다는 점에서 전세의 급격한 월세전환이 세입자들에게 과도한 주거비 부담을 안겨주고 있는것으로 지적됐다. 국토연구원 김혜승 책임연구원은 “서민들의 주거 안정을위해서는 공공 임대주택 공급을 늘리는 한편 전월세 세입자의 융자지원 확대,임대차보호제도 강화,재건축사업의 시차 분산이 이뤄져야 한다”고 주장했다. 전광삼기자 hisam@

상가분양이 줄을 잇고 있다.저금리시대를 맞아 시중 여윳돈도 수익성 부동산인 상가분양시장을 기웃거리고 있다. 서울과 수도권에서 분양중인 테마상가나 단지내 상가,근린상가 등이 무려 50여곳에 달한다. 아파트 월세 이자율은 1%대로 떨어진 반면 아직도 상가는월 이자율이 2%대로 높은 편이다.수도권 일부 단지내 상가의 경우는 입점을 앞두고 점포당 1,000만원 안팎의 프리미엄이 붙어 거래가 이뤄지고 있다.그러나 상가는 시행자가 부도가 나면 분양받은 사람이 전적으로 책임을 져야 하는 등 주의할 점이 많다.투자시 세심한 주의를 기울여야 한다. [어디서 분양하나] 서울과 수도권 49곳에서 현재 분양 중이다.이 가운데 테마상가가 17곳,근린상가 20곳,단지내 상가가 12곳이다. 이 중 근린상가는 모두 연면적 1,000평 이상으로 점포만도1,000여개에 달한다. 지역별로는 서울이 10여곳에 불과하지만 종로3가 피카디리플러스,중구 을지로 굿모닝시티 등 테마상가들이 많이 포함돼 있다.이 중에는 입점이 끝난 곳도 많고 올해안에 입점이예정된 곳도 있다. [어떻게 투자하나] 상가는 주택과 달리 청약통장이 필요없어 다양한 방식으로 분양된다. 일반경쟁입찰도 있고 선착순이나 추첨방식도 있다. 또 소유권 형태에 따라 등기분양이 있는가 하면,임대분양이나 지분제 분양도 있다. 만약 임대사업을 하고자 한다면 등기분양이 좋다.임대분양을 받아 재임대하는 방법도 고려할 수 있다.상가 투자시에는 알아야 할 점도 한두가지가 아니다. 우선 아파트와 달리 분양보증의 대상이 아니고,임대차보호법의 적용도 받지 않는다. 만약 시행사가 부도날 경우 중도금 등을 날릴 가능성이 크다.시공사는 시공만 할뿐 아무런 책임을 물을 수 없는 것이대부분이다. 따라서 분양받을 때는 시행사가 튼튼한 지 먼저 살펴봐야한다.토지에 대해 근저당이나 가압류가 없는지도 짚어야 한다. 상가광고는 주택에 비해 상대적으로 과대광고가 많은 만큼현혹돼서는 안된다. 또 단지내 상가 등을 분양받을 때 단지는 500가구 이상을,가구당 점포면적은 0.5평 이하를,평형은 단지내 소비성향이강한 20∼30평형대를 골라야 한다.또 인근에 대형 유통시설등이 들어서 있거나 앞으로 들어설 지 여부를 살피는 것이좋다. 김성곤기자 sunggone@