서울·수도권의 전세난이 예상보다 심각해지자 정부가 ‘급한 불’을 끄기 위한 대책 마련에 고심하고 있다. 정부는 새 전세대책이 자칫 ‘8·29부동산정책’의 땜질 처방이란 오해를 살까봐 발표를 주저했지만 정책기조인 ‘친서민’마저 위협받는 상황에 이르면서 분위기가 달라진 것으로 알려졌다. 11일 국토해양부와 부동산업계에 따르면 군불은 정치권에서 먼저 땠다. 고흥길 한나라당 정책위의장은 최근 “전셋값이 천정부지로 치솟고 있어 사실상 8·29대책은 실효성이 없다.”면서 “국정감사 기간에 관련 부처, 국회 국토해양위원회 의원들과 대책 마련을 위해 만나고 있다.”고 했다. 한나라당과 정부는 금명간 전세시장 모니터링 결과를 토대로 실무협의를 가질 예정이다. 여기에 참여연대 등 시민단체들이 “전세난 해결을 위한 정책 도입이 시급하다.”며 정부를 압박하고 나섰다. 정창수 국토해양부 1차관은 최근 서울 노원구 일대 부동산중개업소를 돌며 시장동향을 점검했다. 국토부 관계자는 “공급을 늘리는 게 무엇보다 급선무”라면서 “도시형생활주택 공급 활성화, 재건축·재개발 시기 조정, 보금자리주택 사전예약 물량 중 임대 비율 확대 등을 검토하고 있다.”고 전했다. 전세 대책은 큰 폭의 변화를 꾀하기보다 단계적으로 물량 확보에 나서는 데 초점이 모아질 전망이다. 기존 주택 멸실 등으로 전세난의 주범으로 지적받아온 재건축·재개발의 이주 수요 조절을 놓고 지방자치단체와 부처 간 협의도 조만간 이뤄질 것으로 보인다. 또 건설회사의 미분양 주택을 전세주택으로 활용하거나 주택임대차 보호법 개정을 통해 기본 임대차 기간 이후에도 2년 안팎의 추가 갱신기간을 보장하는 방안 등이 거론되고 있다. 국토부는 한국토지주택공사(LH)의 공공임대주택 2만 1000여가구를 올 4분기에 전국에 공급하는 계획도 조만간 발표할 예정이다. 다음달 공개되는 LH의 3차 보금자리주택지구 사전예약 물량 중 임대비율도 크게 높아질 것으로 예상된다. 부동산업계에서는 단기 처방에 앞서 실효성 있는 대책 마련을 요구하고 있다. 부동산써브 함영진 실장은 “(도시형 생활주택 건설을 위해) 민간 사업자들의 시장참여를 높이기 위한 세제 지원이나 중대형 미분양 활용 등을 검토할 수도 있다.”면서 “저소득층에는 주택 바우처 제도를 도입하는 것도 한 방법”이라고 제시했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

올가을 전세를 구하는 세입자들은 전세보증금 보호에 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 집값은 떨어지고 전셋값은 급격하게 상승하면서 집값 대비 전세보증금 비율이 많이 오르고 있기 때문이다. 서울 은평뉴타운에선 집값에서 전세보증금이 차지하는 비율이 50%에 이르고 수도권 일부 소형 평수의 경우 60~70%에 육박하는 곳도 있다. 전세보증금 비율이 높은 가운데 자칫 집주인이 파산이라도 하면 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 종종 발생한다. 계약전 주의를 기울여야 할 몇 가지 항목을 살펴보자. ●잔금 치르기 전 등기부등본 다시 확인을 먼저 전셋집의 근저당 설정액을 확인하는 게 중요하다. 근저당 설정액은 집주인이 빌린 돈의 120~130%로 잡혀 있다. 집주인이 빚을 하나도 갚지 못하고 경매로 넘어가는 경우 설정액 전부가 전세보증금보다 우선 배당된다. 과거에는 근저당 설정액과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%만 넘지 않으면 괜찮다고 봤다. 하지만 부동산 경매시장도 얼어붙으면서 아파트 경매도 1~2차례 유찰이 일반적인 지금은 이마저 위험하다. 보수적으로 50% 정도를 유지하는 것이 바람직하다. 예를 들어 3억원짜리 아파트에 1억 2000만원짜리 전세를 들었다면 근저당 설정액이 3000만원을 넘으면 위험하다는 것이다. 계약을 했더라도 잔금을 치르기 직전 등기부등본을 다시 한번 확인하는 자세가 필요하다. ●확정일자 받아야 보호 대상 전입과 동시에 확정일자를 받는 것도 잊지 말아야 한다. 확정일자를 받으면 이날 이후 발생하는 근저당권보다 권리가 우선하기 때문이다. 간혹 확정일자를 받기 전에 집주인이 집을 담보로 대출을 받는 경우가 있기 때문에 최대한 일찍 받는 게 좋다. 전세권 설정등기를 해 두는 것도 방법이지만 집주인의 동의를 구해야 하기 때문에 사실상 힘이 든다. ●전세금 보장보험 가입도 고려 그래도 불안하다면 전세금보장보험 가입도 고려해 볼 만하다. 전세금보장보험은 임대차 계약 종료 후 30일 이내에 보증금을 돌려받지 못하면 손해를 보상해준다. 아파트의 경우 100%, 단독가구는 80%까지 보상이 가능하다. 주인의 동의가 없이도 가입이 가능하다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

“우리 지역 전·월세 가격은 3개월 뒤부터 완만한 하락세가 예상됩니다. 전세 수요자들께서는 잠시 기다리는 것도 좋은 전략입니다.” 조만간 서울지역 자치구 홈페이지 등에서 미모의 ‘부동산 캐스터’들이 전하는 이런 전·월세 가격 예보를 볼 날이 머지않은 것 같다. 서울지역 내 대규모 뉴타운·재개발 사업 등으로 서민들의 보금자리인 주거용 전·월세 가격이 불안정해지고 있는 가운데, 금천구가 전·월세 가격동향 파악을 위한 데이터베이스(DB)화 사업에 나섰다. 구는 지난 1일부터 주택가격 안정화를 위한 ‘주거용 전·월세가격 조사 프로그램’ 구축을 위해 지역 내 전수조사에 착수했다고 3일 밝혔다. 지역 주민들의 적극적인 참여도 당부했다. 구의 조사 프로그램이 본격 운용되면 지역 내 전·월세 시장의 가격에 대한 체계적인 DB 자료가 구축돼 지역 내 적정 전·월세 가격 수준과 변동 등에 대한 예측이 가능해진다. 구는 전·월세가격 조사를 위해 지난달 25일부터 동주민센터를 순회하며 동별 담당자 교육을 마쳤다. 지난 1일부터 오는 10월 거래분까지 적용한 뒤 이후부터는 서울시의 부동산정보포털시스템과 연계해 활용할 계획이다. 프로그램에는 소재지와 건물유형(아파트, 단독, 다세대, 다가구 등), 규모 및 층별 규모, 보증금, 월세 임대가격, 확정일자 및 임대차계약일등이 입력돼 지역별 가격 동향을 정확하게 파악할 수 있다. 이는 올바른 주택정책사업 추진을 위한 정확한 근거로 쓰이게 된다. 특히 구는 이번 가격 조사 프로그램이 지역 현안인 구심(區心) 개발과 시흥재정비촉진지구 등 재개발사업에 따른 주택시장 불안정성을 해소하는데 도움을 줄 것으로 기대하고 있다. 손병윤 토지관리과장은 “이 프로그램이 서민 주거 안정에 획기적으로 기여할 수 있을 것으로 기대한다.”고 설명했다. 류지영기자 superryu@seoul.co.kr

주택의 전·월세 거래 정보를 관리하는 시스템 구축이 추진된다. 또 부동산 거래신고 대상이 매매계약 외에 교환·증여 등 소유권 이전을 목적으로 하는 모든 거래로 확대될 전망이다.국토해양부는 국민의 주거안정을 도모하고 올바른 주택정책을 수립하기 위해 이런 방향으로 부동산거래관리시스템(RTMS) 개편을 추진하고 있다고 4일 밝혔다. 국토부는 매매와 마찬가지로 전·월세에 대한 거래정보 관리 시스템을 구축해 전·월세 거래량과 가격 정보를 체계적으로 관리하기로 했다.주택 전세 정보는 국민은행이나 부동산 정보업체가 내놓는 호가 위주 정보에 의존하고 있어 실거래가와 차이가 있다. 특히 월세 거래가격이나 전·월세 거래량에 관해서는 신뢰할 만한 통계가 없는 상황이다. 국토부는 임차인이 받는 확정일자 제도를 보완하거나 공인중개사의 거래신고 대상에 임대차 항목을 추가하는 방법 등으로 전·월세 정보를 수집하는 방안을 검토하고 있다. 국토부는 이 시스템이 구축되면 임대주택 시장에서 가격이나 수급 불안 조짐이 나타날 경우 효과적인 대책을 세우는 데 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 정부는 교환·증여·신탁해지·준공 전 분양 등도 신고제를 적용할 방침이다. 국토부는 이달 25일쯤 공개토론회를 열고 관계기관과 협의를 거쳐 본격적인 제도 개선에 나설 계획이다.윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

집보험에 이어 법률보험 상품이 나오면서 손해보험 시장이 얼마나 커질 것인지 관심이 쏠리고 있다. 20일 보험업계에 따르면 LIG손해보험은 법률자문회사 로시컴과 제휴해 법률비용 보험 판매에 들어갔다. 금융당국의 인가를 받고 영업 준비 중인 독일계 DAS사의 법률비용보험에 이어 두번째다. DAS는 생활용 부동산 등 법률 분쟁 등에 대해 변호사 보수, 인지대 등 법률 분쟁 비용을 보장할 계획이다. 이번에 출시된 ‘LIG법률비용보험’은 가사소송이나 지적재산권 분쟁 등 일부를 제외한 대부분의 민사소송과 자동차 운전에 따른 형사소송에 관련된 비용을 보장해 주는 상품이다. 심급에 따라 변호사 비용은 최대 1500만원까지, 인지대와 송달료 등은 최대 500만원씩 해서 대법원까지 갈 경우 최대 6000만원을 지원해 준다. 자동차사고는 변호사 비용 500만원, 형사합의금 3000만원을 보장해 준다. 또 소송 이전에도 제공되는 서비스가 있다. 보험 가입 대상으로 노리고 있는 층은 중소자영업자들이다. 별도의 자문 변호사나 법무팀이 있는 대기업이나 큰 법률적 분쟁이 없는 일반인에 비해 중소자영업자들은 가게와 관련된 임대차계약 등 법률적 수요가 있을 것이란 판단에 따른 것이다. LIG손보 관계자는 “유럽은 필수품처럼 가입하는 분위기인데 우리나라도 머지않아 그렇게 될 것으로 본다.”면서 “단순히 소송 비용을 주는 차원에서 벗어나 소송 이전에 객관적으로 판단할 수 있도록 도와주는 것이기 때문에 불필요한 소송을 줄이는 효과도 있을 것”이라고 말했다. 그러나 업계에서는 법률비용보험의 성공 가능성에 대해 반신반의하는 분위기다. 한 손보사 관계자는 “새로운 수익원 발굴 차원에서 시도된다는 점에서나, 외국에서는 그런 보험이 활성화돼 있다는 차원에서 보면 긍정적인 것은 사실”이라면서도 “그런 면에서 몇몇 손보사들이 관련 상품을 검토는 하는데 한국적 문화에서 가능할지에 대해 확신이 부족한 상황”이라고 말했다. 다른 손보사 관계자도 “2000년대 초반 비슷한 상품이 나왔다가 실패한 적이 있다.”면서 “이 때문에 아직은 진출을 생각하지 않고 있다.”고 말했다. 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr

주택가 조그만 동네에서 슈퍼마켓을 운영하는 김모씨는 오늘도 아침 7시에 가게 문을 열었다. 출근길 직장인들을 상대로 담배나 우유를 팔 수 있기 때문이다. 새벽 1시에 문을 닫고 채 다섯 시간도 못 잔 김씨는 기운이 있을 때 한 푼이라도 더 벌어야 한다는 마음에 졸린 눈을 비빈다. 그래도 오전 10시에 아내가 교대를 해주는 게 다행이다. 서울 구의2동에 있는 슈퍼마켓을 개점한 지 이제 1년. 이제는 지나가다 인사를 나누는 동네 사람들도 제법 된다. 일부러 가까이 있는 가게를 제치고 찾아오는 단골도 생겼다. 아쉬운 대로 처자식 굶기진 않겠다는 생각이 들다가도 언제, 어떤 일로 목돈이 필요할지 모를 일이다. 무엇보다도 언제라도 기업형 슈퍼마켓이 가까운 곳에 들어올지 모른다는 게 자꾸 신경이 쓰인다. “사회안전망요? 맘 편히 장사할 수만 있다면 그보다 더 좋은 사회안전망이 있겠습니까?” ●월매출 400만원 이하 62% 김씨 사례는 그나마 여건이 좋은 경우다. 중소기업중앙회가 지난 3월 낸 자료에 따르면 영세자영업자 67.2%가 적자를 보고 있었다. 서울시 소상공인지원센터 관계자에 따르면 520만명에 달하는 소상공인 가운데 가족을 제외한 평균 종업원이 0.56명에 불과하고 44.3%가 혼자서 일할 정도로 영세하다. 월평균 매출액 400만원 이하도 62.3%나 된다. ●근본적인 상인 사회안전망 필요 정부는 지난달 30일 ▲대기업마트 진출시 사전조정협의회 설치 추진 ▲마이크로 크레디트 300곳 확대 ▲학자금 이자 1.5%까지 인하 ▲저소득층 지역보험료 1년간 50% 경감 등 ‘하반기 서민생활 지원방안’을 발표했다. 하지만 실효성이 떨어진다는 평가가 지배적이다. 근본적이고 ‘파격적’인 영세자영업자 사회안전망 구축 방안을 마련해야 한다는 목소리가 높다. 영세 자영업자들과 전문가들이 선결과제로 꼽는 대책은 ▲금융기관 진입장벽 해소 ▲대형마트와 기업형 슈퍼마켓 규제 ▲신용카드 수수료 인하 ▲상가임대차보호법 개정 등이다. 특히 대형마트와 기업형 슈퍼마켓 문제는 지난달 25일 이명박 대통령이 서울 이문동 시장을 방문했을 때 상인들이 한결같이 호소했을 정도로 심각한 위협이 되고 있지만 정부 차원에서 뚜렷한 대안을 내놓지 못하는 실정이다. ●임대권 보장 확대 절실 대형마트와 기업형 슈퍼마켓에 대한 허가제, 품목·영업시간 규제 등을 제기하는 목소리가 높아지고 있다. 이미 야당 의원들을 중심으로 관련 법안이 상정된 상태다. 이와 더불어 이선근 민생연대 대표는 “사실상 사문화된 상가임대차보호법을 선진국처럼 임대보증금 보호, 임대기간 보장, 권리금 인정 등으로 적용범위를 확대해야 한다.”고 주장했다. 그는 또 “아파트 담보라도 없으면 자영업자들이 금융기관에서 자금을 대출받는 것 자체가 하늘의 별따기”라면서 “금융기관 진입장벽을 낮추는 데 정부가 나서야 한다.”고 말했다. 강국진기자 betulo@seoul.co.kr [다른 기사 보러가기] 신종플루 40대 여성 네번째 사망 비밀결혼 이영애 홀로 귀국 추억의 록밴드…그들이 온다 군대 안 가려고 6년간 국적세탁 이메일 대문자로만 작성했다고 해고? 포스코 “잘 놀아야 일도 잘해” 보이스피싱범 두번 잡은 은행원 동교동-상도동계 10일 대규모 회동

변호사가 (부동산) 중개업무를 ‘못 한다.’는 대법원의 판단과 달리 대한변호사협회가 이를 ‘할 수 있다.’는 유권해석을 내놔 논란이 일고 있다. 현행 공인중개사 관련 법에는 공인중개사가 아니면 부동산 시장 진출은 위법한 것으로 규정하고 있어 파장이 예상된다. 대한변협(회장 김평우)은 최근 모 법무법인이 분사무소 형태로 부동산 중개나 컨설팅 업무를 할 수 있는지를 묻는 질의에 대해 “(부동산) 중개 및 컨설팅 업무를 할 수 있다.”는 유권해석을 내놨다. ●법무법인 부동산시장 진출 근거 마련 답변서에 따르면 “(부동산 중개업무가) 법률사무와 복합적인 성격을 갖는 업무라면 법무법인의 업무범위에 속하는 것으로 볼 수 있다.”면서 “법무법인도 법률사무적 성격을 위주로 하는 중개 및 컨설팅 업무는 수행할 수 있다.”고 밝혔다. 변협은 이어 “법무법인의 구성원과 구성원이 아닌 소속변호사는 따로 법률사무소를 둘 수 없지만 공인중개사 자격증을 갖고 공인중개사무소를 개설하는 것은 법률사무소의 개설로 볼 수 없어 변호사법에 저촉되지 않는다.”고 해석했다. 변협의 해석에 따르면 변호사나 법무법인은 부동산 매매계약 등에 공인중개사란 이름만 사용하지 않으면 ‘계약서 감수’ 등 우회적 방법으로 사실상 부동산 중개를 할 수 있다는 취지다. 또 법무법인의 경우 구성원 변호사가 공인중개사 자격을 가지고 사실상 법무법인에 소속된 별도의 부동산 중개사무소를 낼 수 있다는 의미도 포함하고 있다. 변호사와 법무법인이 우회적으로 부동산 시장에 진입할 수 있는 근거를 마련해 준 셈이다. 이 같은 변협의 해석은 대법원의 판결과 사실상 정면으로 배치된다. 2006년 대법원은 “변호사의 직무는 전문지식을 근거해 제공되는 소송 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 기타 법적 서비스를 처리하는 것”이라면서 “법률사무에 중개행위는 포함되지 않는다.”고 판단했었다. ●중개사協 “명백한 공인중개업법 위반” 특히 “변호사에게 부동산중개업이 허용된다면 변호사 직무의 독립성을 해할 염려가 있을 뿐만 아니라 비밀유지의무, 이익충돌회피의무 등 변호사의 신분상·직무상 의무를 규정한 변호사법의 입법취지와 상충될 여지가 있다.”면서 “변호사와 공인중개사의 가격제도 등 여러 차이점을 종합하면 변호사의 직무와 부동산중개업이 합치되지 않는다.”고 선을 그었다. 이에 대해 대한변협 서석호 법제이사는 “대법원 판결은 변호사가 쌍방대리를 할 수 없다는 원칙을 확인한 것”이라면서 “변호사는 ‘부동산 중개’가 목적이 아닌 법률자문을 목적으로 업무를 하다 결과적으로 중개자의 위치에 서게 되는 것일 뿐”이라고 설명했다. 그는 이어 “부동산 중개를 대가로 돈을 받는 것이 아니라 법률 자문료로 돈을 받는 것이기 때문에 문제되지 않는다.”고 설명했다. 하지만 한국공인중개사협회 관계자는 “컨설팅 자체는 문제될 것 없지만 변호사가 부동산 매매, 전세, 임대차 등에 개입해 부동산 중개를 통해 돈을 버는 것은 명백히 공인중개업법 위반”이라고 지적했다. 또 “협회는 지도단속위원회의 지속적인 감시와 단속을 통해 변호사 등의 (중개)업권침해 행위가 발각되면 고소고발 등 법적조치를 할 것”이라고 밝혔다. 한편 대한변협의 이번 해석에 대해 일각에서는 변호사의 직역 통합 움직임과 맞물린 방향이라는 관측도 조심스레 나오고 있다. 오이석 장형우기자 hot@seoul.co.kr

경기 판교신도시에서 공공건설임대주택사업자 4곳이 임대주택법 규정을 어기고 임차인을 모집했는데도 성남시가 이를 부당하게 승인한 것으로 감사원 감사 결과 드러났다. 감사원에 따르면 이들 사업자는 임차인 동의 없이 임대료를 임대보증금으로 전환해 임차인을 모집하고 입주자 모집공고를 하면서 주택가격도 공시하지 않았다. 그런데도 성남시는 지난 2006년 3월 모집을 승인했다. 현행 임대주택법에 따르면 임대료 일부를 임대보증금으로 전환해 표준임대보증금보다 비싼 임대보증금으로 임차인을 모집하고자 하는 경우 표준금액과 전환금액을 모두 공고해 임차인을 모집한 후 전환금액에 동의하는 임차인에 한해 임대차계약을 체결해야 한다. 성남시청은 또 입주자 모집공고 승인을 할 때 업체들이 주택가격을 공고에 포함하도록 해야 함에도 이를 어긴 입주자 모집승인 신청을 그대로 승인해줬다. 그 결과 임차인들은 임대보증금 산정기준인 주택가격을 모르는 채 임대차계약을 맺게 되었다는 게 감사원측 설명이다. 감사원은 이에 따라 “관련 업무를 철저히 하고 관련자에게 주의를 촉구하라.”며 성남시장에게 통보했다. 감사원 관계자는 “징계시효(2년)가 지나 징계가 불가능해 주의조치만 내렸다.”면서 “부당 승인으로 입주자들이 어느 정도 피해를 입을지는 현재 시점에선 예상하기 어렵다.”고 말했다. 강국진기자 betulo@seoul.co.kr

Q2년 전에 공장과 설비를 10년 동안 장기 임차하여 제조업을 시작한 법인입니다. 수익성 악화에 금융상 어려움이 겹쳐 기업회생절차를 생각하고 있습니다. 구조조정 차원에서 직원도 줄이고 임대료가 더 싼 곳으로 공장을 이전하고 싶은데 장기 임대차계약에 계속 매여 있으면 경비를 절감하지 못해 회생계획이 나오기 쉽지 않습니다. 더욱이 지금 공장의 적정 임대료는 2년 전의 60%도 안 됩니다. -이금호(가명·46세)- A회생·파산 절차는 민·사법상 확립된 권리에 간섭하지 않는 것을 원칙으로 합니다. 그렇지만 채권자 모두의 욕구를 충족시키지 못하는 것이 명백한 회생·파산 절차에서는 채권자 공동의 이익을 위해 재단을 극대화하고 기업의 유지를 선택해야 할 필요가 있으므로 채권의 행사는 제한 받습니다. 개별적 권리행사를 금지하는 것이 그 전형이고, 또 배당에 있어서는 아예 채권자의 권리가 무시되기도 합니다. 쌍방이 채권자와 채무자로서 서로 채무를 부담하고 권리를 가지고 있는 계약인 경우에는 시일이 지남에 따라 경제적 이해가 한쪽으로 치우치게 됩니다. 법률은 아직 전부 이행되지 않은 쌍무계약을 유지할지, 파기할지에 관한 선택권을 관리인, 파산관재인에게 주는 것입니다. 그 효과로서 귀사의 경우에는 임대차계약을 해지하고 다른 곳으로 이전할 수 있습니다. 물론 임대료가 내려 있다면 관리인, 파산관재인은 이행을 선택할 수 있습니다. 약정에 따른 임대료를 받을 수 없게 된 채권자는 원래의 임대료에 상당하는 손해배상 명목으로 받을 수 있으므로 계약법상으로는 마찬가지입니다. 그러나 임대차계약의 발생이 회생절차 개시나 파산선고 이전에 있었던 것이므로 그 손해배상청구권은 회생채권으로서 다른 회생채권자들과 같은 줄에 서서 저율의 배당을 감수해야 합니다. 반대로 쌍무계약 상대방의 계약 해제권은 인정되지 않으므로 임대인은 관리인과 파산관재인의 처분을 기다려야 합니다. 일방적으로 채무자만을 위한다는 반론도 가능하겠지만, 관리인과 파산관재인이 기업과 재단을 관리하는 것은 채권자 공동의 이익을 위한 것이고, 어차피 채무자의 도산으로 인한 위험은 그 이전의 채권자들에게 귀속시키는 것이 정당하다는 것을 생각한다면 충분히 이해할 수 있는 간섭입니다. 유가·물동량 같은 시장 상황에 많은 영향을 받는 선박, 항공기를 대량으로 운용하는 해운사, 항공사의 경우 시장 리스료가 현저히 떨어지면 임대인들에게 계약조건을 새로 정하자고 제의하기도 하고 임대인도 이에 응하는 예가 상당히 있다고 합니다. 전략적으로 회생을 신청하여 미이행 부분을 파기하고 다른 곳에서 싼 선박, 항공기를 도입하게 되면 기존 임대인이 손해를 보기 때문에 이를 피하려고 하기 때문입니다. 당사자 일방의 회생신청이 있으면 상대방은 계약을 파기할 수 있다는 약정을 계약조항으로 넣는 경우가 있는데, 계약자유의 원칙상 그것도 가능하다는 것이 전통적 견해입니다. 하지만 도산법이 추구하는 목적에 비춰 상대방이 입을 불이익이 없는데도 불구하고 해제사유로 약정하는 것은 불공정하다고 하여 효력을 부인하는 판례도 있습니다. 또 상장 법인의 회사정리신청을 이유로 상장을 폐지한 거래소 쪽의 조치는 부당하다는 판례도 있습니다.

고유가, 물가상승 등에도 불구하고 개인사업자·법인 등은 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 경제적 어려움을 겪고 있는 자영상공인에게 2000억원의 특별자금이 풀린다. 서울시는 특별자금 2000억원을 마련,14일부터 소기업과 소상공인에게 빌려주기로 했다고 13일 밝혔다. 이는 고유가로 어려움을 겪는 서민과 중소 상공인들을 위한 ‘생활시정’을 펼치고 있는 오세훈 시장의 지시로 이루어졌다. 융자 대상은 사업자 등록이 3개월 이상 된 소기업과 소상공인으로 일반 식당부터 학원, 편의점, 미용실 등을 경영하는 서울시민이다. 단 유흥업소는 제외된다. 이번 특별자금은 업체당 2억원 한도이며 시에서 5년간 2∼3%의 이자차액을 지원,4%대의 금리로 대출된다.1년 거치 4년 균등분할상환 방식이다. 필요한 서류는 사업자등록증 사본, 주민등록등본, 가게 임대차계약서 등과 신청서를 서울신용보증재단(1577-6119)에 제출하면 된다. 강교원 시 자금지원팀장은 “특별자금 공급으로 1만 2736명의 신규고용이 창출되고,1조 3760억원의 생산유발 효과가 있을 것”이라면서 “시는 올해 중소기업육성자금 융자규모를 전년 대비 30% 이상 증가한 1조 1300억원을 지원하는 등 어려운 서민들을 위한 다양한 지원책을 마련하겠다.”고 말했다.한편 고유가, 물가상승 등에도 불구하고 서울의 개인사업자와 법인이 지속적으로 늘고 있는 것으로 나타났다. 서울시 2008년도 정기분 균등할 주민세 부과현황에 따르면 개인사업자와 법인에 대한 부과건수가 2006년 이후 지속적인 증가세를 보이고 있다. 개인사업자의 경우 부과건수가 2006년 28만 4618건, 지난해 30만 341건에서 올해 30만 3959건으로 늘어났다. 또 법인은 2006년 16만 220건, 지난해 16만 5648건에서 올해 17만 3352건으로 증가했다.한준규기자 hihi@seoul.co.kr

화물연대 집단 운송거부 5일째인 17일 정부는 사태 해결을 위해 1000억원을 들여 과잉공급된 화물차 2만 1000여대를 사들이기로 하는 등의 대책을 발표했다. 하지만 화물연대는 이날 오후 기자회견을 갖고 정부의 대책을 받아들일 수 없다며 거부했다. 이날 오후 8시부터 진행된 국토해양부와 화물연대의 협상은 또다시 결렬됐다. 이에 따라 화물연대 파업은 장기화될 것으로 보인다. 정부는 이날 오후 정부과천청사에서 김경한 법무, 정종환 국토해양, 이영희 노동, 원세훈 행정안전, 이윤호 지식경제부 등 5개 부처 장관이 합동 기자회견을 갖고 화물자동차 운영 시스템 개선대책을 내놓았다. 정 장관은 “화물운송시장의 과잉공급을 조기에 해소하고 적정한 운임 형성을 위해 화물차의 차량감소를 추진하기로 했다.”면서 “화물자동차의 영업권과 차량을 정부에서 구매해 화물차 수를 단기간 내에 줄이기 위해, 금년 하반기부터 내년까지 총 1000억원을 투입하겠다.”고 밝혔다. 정부는 경유 화물차보다 연료비가 30∼40% 저렴한 LNG 화물차 보급을 위해 경유차를 LNG로 전환하는 비용을 하반기부터 차량 한 대당 약 2000만원씩 지원하기로 했다. 또 화물차주들의 비용부담을 덜어주기 위해 고속도로 통행료 심야할인 대상범위를 현행 10t 이상에서 10t 이하까지 확대하기로 했다. 화물차 300만대가 혜택을 보게 된다. 정부는 운송거부의 핵심 쟁점인 표준운임제는 6월 중에 화물운임관리위원회를 총리실에 구성, 세부시행방안에 대한 연구용역에 들어가기로 했다. 그러나 정부는 화물연대 쪽이 주장하는 노동기본권 보장, 금년 중 표준운임제 법제화, 유가보조금 지급기준 인하 등은 절대 수용할 수 없다고 강조했다. 이에 대해 화물연대는 기자회견을 통해 “정부의 지원책을 받아들일 수 없다.”면서 “화물노동자의 정당한 요구가 관철될 때까지 평화적으로 파업 대오를 유지해 나갈 것”이라고 밝혔다. 정부가 대책을 발표한 지 3시간 남짓 만이었다. 화물연대는 컨테이너운송사업자협의회와 협상 중인 시간에 정부 입장을 일방적으로 발표하고 그 책임을 회피하는 것은 교섭을 난항에 빠뜨리고, 사태를 장기화시키는 것이라고 주장했다. 이와 관련, 김 장관은 합동 기자회견에서 “화물연대의 운송거부는 집단적으로 화물운송 업무를 방해하는 불법행위이고, 민주노총의 총파업도 근로조건의 개선과 관계가 없고 법이 허용하지 않는 정치파업”이라며 집단 운송거부와 민주노총의 총파업 계획 철회를 당부했다. 민주노총은 7월2일 하루 동안 총파업을 하고 3∼5일 상경투쟁을 하는 등 7월 한 달을 총력투쟁의 달로 정했다. 한편 건설노조원 1만여명은 이날 정부로부터 표준임대차계약서의 조기 정착 등을 약속받고 자진 해산, 사실상 파업을 끝냈다. 이동구 홍성규기자 yidonggu@seoul.co.kr

｜하노이(베트남)류찬희 특파원｜베트남 하노이 거리는 다이내믹하다. 젊은이들이 넘쳐나고 가는 곳마다 개발이 한창이다. 연간 8∼9%의 높은 성장률을 기록할 정도로 경제 발전이 빠르다. 지난해에는 우리 기업이 47억달러를 투자해 이 나라 투자 1위 국가가 됐다. 특히 우리 기업들은 부동산 투자 개발을 선도하고 있다. 대규모 개발 현장 이곳저곳에서 태극기가 휘날릴 정도로 부동산 개발 시장에도 한류 열풍이 거세게 불고 있다. ●신도시·초고층 빌딩 개발 맹활약 11일 하노이 공항과 시내를 잇는 간선도로 옆 ‘떠이 호 떠이 신도시’예정 부지. 아직은 황량한 들판이지만 이르면 상반기 중 사업이 확정돼 토목공사가 시작될 전망이다. 대우건설이 단독 추진하다가 국내 업체 4곳을 끌어들여 5개사가 각각 20%의 지분을 갖고 추진 중이다.130만㎡에 주택 5000여가구와 상업시설·공원 등을 조성할 계획이다. 인·허가 문제 등으로 사업이 지연됐으나 최근 금호그룹이 나서면서 다시 활기를 찾고 있다. 하노이 팜흥 거리. 하노이 도시 확산의 중심축이다. 이곳에서는 경남기업이 베트남의 초고층 빌딩 역사를 다시 쓰고 있다.1조 5000억원을 투자,‘경남 하노이 랜드마크 타워’를 짓기 위해 막바지 지반다지기 공사가 한창이다. 이 프로젝트는 호텔·오피스·백화점 등이 들어서는 베트남에서 가장 높은 70층(336m)짜리 건물과 48층짜리 아파트 2개 동으로 이뤄졌다. 지난해 8월 착공해 아파트는 2010년, 호텔은 2011년 완공예정이다.8월쯤 아파트를 분양할 예정이다. 곽경식 소장(상무)은 “사업이 완성되면 하노이를 상징하는 새로운 명소로 자리잡고 한국 기업의 우수성을 알리는 데 기여할 것”이라고 말했다. 포스코건설도 현지 비나코넥스와 50대50으로 합작해 안카잉지역 264만㎡에 8754가구를 짓는 신도시를 조성한다. 지난 3월 토지임대차 계약을 마쳐 내년 초 토목공사가 시작될 예정이다.2020년까지 2조 6000억원을 투자할 예정이다. 남광토건, 부영 등도 하노이 지역에 신도시 조성 사업을 벌이고 있다. ●홍강에 한강 개발 노하우 전수 대우건설과 금호건설은 하노이에서 대형 도심복합개발 사업을 추진 중이다. 하노이 구도심에 있는 장보 전시장을 메찌 신도시로 옮기는 사업이다. 현재 전시장 자리에는 무역센터·호텔·오피스·쇼핑센터를 갖춘 복합건물 3개동(棟)을 짓는다. 새로 지을 전시장은 서울 코엑스와 같은 기능을 갖도록 할 계획이다. 사업비만 6조∼7조원에 이르는 대형 프로젝트로 최종 계약 단계에 이르렀다. 신훈 금호그룹 건설부문 부회장이 지난 8일 현지에서 직접 회의를 주재하는 등 사업을 챙기고 있다. 하노이에는 서울처럼 동서를 가로지르는 홍강(40㎞)이 있다. 이곳에 한강 개발의 노하우가 전수된다.2005년 당시 이명박 서울시장과 응우옌 찌에우 하노이시장이 한강 개발 노하우를 전수하는 대신 국내 기업의 우선 참여를 보장하는 양해각서를 맺으면서 사업이 시작됐다. 지난 9일에는 최창식 서울 제2부시장과 웨반코이 하노이 인민위원회 부위원장, 국내 16개 컨소시엄 참여 건설업체가 참석한 가운데 ‘홍강 개발 프로젝트’홍보관이 문을 열었다. 베트남 정부의 기대도 크다. 웨 반코이 부위원장은 “한강의 기적을 베트남도 이룰 수 있도록 협력해 달라.”고 말했다. ●사업 발목잡는 건자재값 폭등 그러나 고속 성장 이면에는 어려움도 많다. 하룻밤 자고 나면 물가가 저만치 달아나 있다. 철근 등 주요 건자재는 품귀 현상이 나타나고 1년 전과 비교해 가격이 30∼40%나 올랐다. 신도시 개발 지역에서는 보상을 노린 버티기도 사업을 어렵게 하고 있다. 분양가 인상 압박요인으로 작용해 경쟁력이 떨어질 수 있다. 노경용 금호그룹 하노이 지사장은 “대규모 개발사업이 한꺼번에 추진되면서 생긴 문제”라며 “우리 기업들은 그나마 기술력과 과학적 관리로 버티고 있다.”고 말했다. chani@seoul.co.kr

국내 최대 인터넷 포털인 네이버 운영업체 NHN이 독과점 지위를 남용하는 등의 부당행위를 하다 적발돼 공정거래위원회로부터 시정명령과 과징금 2억여원 등의 제재를 받았다. 야후코리아,SK커뮤니케이션즈 등 다른 업체들의 부당행위도 적발됐다. 인터넷 포털에 대해 공정위가 제재의 칼을 빼들고,NHN에 대해 시장지배적 사업자로 판단한 것은 이번이 처음이다. NHN은 공정위의 제재 조치에 행정소송을 준비하는 등 강하게 반발하고 있다. 다만 업계에서는 NHN의 시장지배적 사업자 판정에도 불구하고 시장 구도에는 별다른 영향이 없을 것으로 내다보고 있다.●“동영상 제공업체 광고 제한 부당” 공정위는 8일 전원회의를 열어 인터넷 포털 업체들의 불공정 행위에 대해 시정명령과 과징금, 과태료 부과 등의 제재를 내리기로 했다고 밝혔다. 공정위는 지난해 5월부터 NHN 등 포털 업체에 대한 조사를 벌여왔다. 공정위는 우선 NHN의 시장지배적 지위남용 행위에 대해 시정명령을, 자회사 부당지원 행위에 대해서는 시정명령과 함께 2억 2700만원의 과징금을 각각 부과하기로 했다. 공정위에 따르면 NHN은 2006년 5월부터 작년 3월까지 판도라TV 등 9개 UCC 동영상 공급업체와 콘텐츠 목록자료(색인DB)를 제공받는 계약을 맺으면서 동영상 서비스에 대해 상영 전 광고(선광고)를 금지했다. 이로 인해 동영상 제공업체들은 네이버에서 유입된 동영상에서는 선광고를 할 수 없게 돼 주요 수익원이 제한됐으며, 동영상시장의 공정한 경쟁도 제한됐다고 공정위는 지적했다. 특히 공정위는 NHN이 매출액(2006년 기준 48.5%)과 검색 시장 점유율(69.1%) 등을 기준으로 볼 때 인터넷 포털서비스 이용자 시장에서 시장지배적 사업자에 해당된다고 밝혔다.NHN은 또 자신이 임차한 임차료보다 45%까지 낮은 가격으로 자회사인 서치솔루션·NHN서비스와 임대차 계약을 맺는 등 자회사에 부당한 이익을 제공한 혐의도 적발됐다. 이밖에 야후코리아는 온라인게임 업체와 콘텐츠 제공 계약을 맺으면서 소스코드 등을 무상으로 제공받고,SK커뮤니케이션즈는 작년 5월부터 시작된 공정위의 조사에 대비해 관련자료를 삭제하고 컴퓨터의 하드디스크를 교체하는 등 조사를 방해한 사실이 적발됐다.●NHN “포털산업 진입장벽없어” 반발 공정위의 이번 조치에 대해 업계의 반발도 뒤따르고 있다.NHN 측은 “인터넷 포털 산업은 진입장벽이 존재하지 않는 완전경쟁 시장으로, 세계적으로도 시장지배적 지위를 인정한 사례가 전무하다.”면서 “공정위 조치에 대해 행정소송을 진행할 것”이라고 말했다.야후코리아 측은 “공정위가 사실관계에 대한 오해가 있던 것 같다.”고 말했다.SK커뮤니케이션즈는 “거래상 지위 남용부분이 무혐의 처리된 것에 대해선 환영하지만 조사방해 부분은 사전준비를 포괄적으로 해석한 것 같다.”면서 “조치사항을 겸허히 받아들인다는 입장이지만 일단 의결서를 받고 결정하겠다.”라고 밝혔다.이두걸 김효섭기자 douzirl@seoul.co.kr

＃사례친구 사이인 전업주부 A와 B는 우연한 기회에 서울시내의 한 신축 아파트 주변에 지하철역과 테마공원이 들어선다는 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 그러나 자금조달에 대한 계획 없이 성급히 분양받은 A는 계약금과 2차례의 중도금까지만 어렵게 납입했다. 또 아파트의 투자가치가 없다고 판단해 분양계약을 해제하려고 한다. 반면 B는 분양대금을 모두 납입하고 아파트에 입주했다. 하지만 분양업체에서 광고했던 것과 달리 아파트 주변에 지하철역이 생기기는커녕 쓰레기매립장이 건설되고 있었다. Q:A는 어떤 방식으로 분양계약을 해제할 수 있나 A:A가 계약금만 지급했다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있다. 그러나 이미 중도금이 지급된 이상 단순히 위와 같은 방법으로 분양계약을 해제할 수 없고 결국 구체적인 계약서 조항에 따라 결론이 달라진다. 다만 공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 의하면 분양계약을 체결한 후 중도금을 1회라도 납부한 뒤에는 매도인의 동의가 없는 한 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없도록 하고 있지만 매수인의 사정에 의해 분양계약을 해제하는 경우에는 위약금을 부담하면 가능하도록 되어 있다. 또 매도인의 과도한 위약금 책정을 방지하기 위해 공급대금 총액의 10% 정도만을 위약금으로 정하고 있다. 따라서,A처럼 중도금을 일부라도 지급한 경우 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없지만 분양계약서에 분양업체의 동의를 얻거나 매수인의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있는 경우에는 위약금을 부담하고 계약을 해제할 수 있다. Q:B는 분양업체를 상대로 손해배상을 받을 수 있나 A:최근의 대법원 판례는 아파트 분양업체가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설이 예정되어 있거나 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 분양업체는 수분양자가 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 계약을 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 따라서,B는 분양업체가 모집공고를 내며 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알리지 않았다면 분양업체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 최근 주택공급의 확대 등으로 미분양 아파트가 증가하고 있다. 분양업체는 교통, 공원, 학교시설이 들어선다는 등의 분양광고를 통해 미분양을 줄이기 위한 노력을 한다. 수분양자들은 대금지급조건이나 과대광고만 보고 성급하게 분양계약을 체결하기도 한다. 아파트와 상가 분양계약의 경우에는 임대차보호법과 같이 분양자를 보호하기 위한 특별법이 없어 계약체결시에 입지조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또 계약서 작성시 (1)등기부등본 등을 통해 권리관계 확인 (2)입주예정일의 명확한 기재 (3)분양계약 해제의 경우 위약금 조항 확인 (4)분양광고 내용 중 중요사항 계약서 기재 (5)대금지급 시기 및 방법을 특정하고 특약사항 확인 등 철저한 주의를 기울여야 한다. ●들어가며 아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 아파트 등의 분양계약은 그 분양시기에 따라 아파트 등이 준공된 후 분양되는 ‘완공 후 분양계약’과 아파트 등이 완공되기 전에 분양되는 ‘완공 전 분양계약’으로 분류할 수 있습니다.보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고,아파트 등의 수분양자는 분양계약 후 장기간을 요하는 공사기간 중 분양자의 계약 불이행으로 인하여 피해를 입는 경우가 자주 발생하고 있습니다.또한,시행사인 분양자가 제시한 정형화된 분양계약서 양식에는 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용의 약관이 포함되는 경우가 빈번하여 수분양자를 위한 법률정보가 필요합니다. 이하에서는 수분양자의 입장에서 기본적으로 알고 있어야 할 기초지식과 분양계약 체결시 확인사항,아파트·공동주택·상가 분양계약에 공통적으로 발생되는 분쟁의 유형을 검토하고 그에 따른 일반적인 대책 등에 관한 정보를 제공하고자 합니다. ●계약 체결시 유의사항 분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의하기 바랍니다. ① 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지,시공사인지,신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다.분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다.다만,시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다. 시행사는 시장조사,토지매입,사업시행,건축 인·허가,분양,홍보,시공사 선정,입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다.시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다. (관리)신탁사는 신축건물의 처분,즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다. ② 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우,먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고,현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후,반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다.또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고,분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다. ③ 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류,가처분 등 처분제한 등기,예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다. ④ 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고,분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다. ⑤ 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. ⑥ 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있습니다. ⑦ 계약금,중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다. ⑧ 분양계약시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나,동종업종의 입주를 제한,혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데,이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. ●자주 발생하는 분쟁의 유형 ●분양계약 당사자 관련 분쟁 ●분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우 신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고,시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고,분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많습니다.더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며,분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많습니다.그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고,시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자입니다.시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐,이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없습니다. 사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는,시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있습니다.그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자입니다. ●분양계약서에 시행사,시공사,관리신탁사가 기재되어 있는 경우 시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고,관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많습니다. 예를 들어,분양계약서의 ‘매도인’란에 시행사만 기재되어 있고,그 아래 시공사,관리신탁사가 각 기재되어 있으며,시행사,시공사,관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나,시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과,관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우입니다.이러한 경우,수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것입니다. ●위약금약정 관련 분쟁 분양계약에서 수분양자 또는 분양자에게 책임 있는 사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 공급대금의 10%를 분양자 또는 수분양자에게 귀속시킨다는 내용의 위약금 약정을 기재하는 것이 일반적입니다. 분양대금에 비하여 과도한 금액이 계약금으로 지급된 경우 계약의 해제에 책임 있는 당사자라 하더라도 예외적으로 계약금의 과다함을 주장 입증하여 그 중 일정부분을 돌려받을 수도 있습니다. ●입주예정일 관련 분쟁 ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●분양계약서에 입주예정일을 명시적으로 약정하지 않은 경우 수분양자는 건물의 완공 및 입주에 필요한 합리적인 상당한 기간 내에 건물이 완공되지 않은 경우 분양자에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있습니다.다만,특별한 사정이 있다면 위 해제시 잔대금에 관한 이행의 제공은 필요하지 않을 수도 있습니다.‘합리적인 상당한 기간’은 분양계약의 내용과 계약체결 경위,분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일,건물의 규모와 용도,그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간,당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유,다른 수분양자들과 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정된다고 보면 됩니다. ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●소유권이전등기의무 관련 분쟁 분양목적물에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우 수분양자로서는 이와 같은 부담이 있는 분양목적물에 대한 소유권이전등기를 경료받을 경우 향후 근저당권의 피담보채무의 미변제 등으로 인한 경매를 당할 수 있는 위험이 있어 이러한 분양목적물에 대한 소유권의 이전을 원하지 않게 되는바,이러한 사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제입니다. 분양목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고,수분양자는 분양자에게 상당한 기간을 정하여 소유권이전등기절차의 이행을 최고하고,그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 분양계약을 해제할 수 있습니다. ●분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁 건축물이 완공되기 전에 체결되는 상가 분양계약의 경우,일반적으로 계약체결시 목적물을 완벽하게 특정하는 것이 어렵습니다.그래서 분양자는 점포의 위치를 특정하지 않은 채 분양면적만을 정하여 분양을 하거나,분양계약 당시에 나와 있는 평면도 상으로 점포의 위치 또는 호수를 특정하여 분양을 하게 됩니다.이런 경우 수분양자는 분양계약 체결시 분양자가 제공하는 도면을 상세히 살펴서 상가점포의 위치 등을 특히 주의해서 보아야 합니다. 상가점포의 위치변경으로 인한 계약해제는 점포의 위치 변경이 현저한지 여부를 주로 참작하되,설계변경이 불가피하였는지,점포의 위치변경을 수분양자가 추인하였는지 또는 수분양자가 계약 당시 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부,분양자가 점포의 위치변경을 수분양자와 협의하였는지 등도 부수적 사정으로 함께 고려하고 점포의 위치변경으로 인한 분양계약의 목적 달성 여부를 검토하여 목적달성이 불가능하게 된 경우 비로소 계약해제가 가능합니다.분양계약 체결 후 상가건물이 완공된 후에 비로소 기둥 등 장애물이 생겼다면 전체 면적 대비 기둥의 면적이 차지하는 비중,상가의 용도 등을 고려하여 계약의 목적달성이 불가능하다면 계약해제할 수 있습니다. ●개발비 관련 분쟁 상가분양계약의 경우 분양자는 분양대금 외에 일정금액을 개발비로 책정하여 수분양자로부터 지급받는 경우가 있습니다.상가분양계약에서 개발비는 일반적으로 기본적인 인테리어 비용과 홍보 등 상가활성화를 위한 활동비용으로 쓰입니다.개발비의 사용용도에 대한 분쟁도 있지만,주로 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우 분양대금과 마찬가지로 개발비도 반환하여야 하는지 여부가 문제됩니다. 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우,① 개발비 약정이 분양계약의 내용이 된 경우라면 일반적으로 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 개발비의 반환을 청구할 수 있고,② 개발비약정이 분양계약과 별도로 이루어졌거나,분양계약이 해제되면 개발비를 반환하지 않는다는 약관 조항이 있는 경우 위 약관이 불공정하여 무효가 되지 않는 한 개발비의 반환이 부정될 수 있습니다. ●허위·과장 광고 분쟁 상품의 광고행위는 대부분 법적 구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 이해됩니다.왜냐하면 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성 및 더 나아가 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 담고 있어야만 하는데,상품의 표시나 광고는 대개 공급될 상품에 관한 정보를 제공하면서 그 표시된 내용에 따라 계약을 체결할 준비가 되어 있음을 알려 수신자로 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 갖고 있다고 해석되기 때문입니다. 따라서 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제,취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 계약의 내용으로 되었어야 합니다.광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 분양계약서입니다.당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고,그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것으로 보이기 때문입니다.수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로는 계약해제,취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다. ‘은행이자 5% 시대에 누리는 최상의 수익가치’와 같이 구체적인 내용이 담겨져 있지 않거나 계약 목적물 자체가 아니라 주변상가의 임대수익의 시세를 알리는 광고의 경우에는 분양자의 수익보장 의사가 담겨 있다고 해석할 수 없습니다.또한 구체적 수치를 제시하면서 일정 수익률의 보장을 광고하는 경우에도 그 실현 여부가 상가의 위치만이 아니라 경기변동 등과 같이 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 놓여 있는 요소들에 의하여 좌우되므로 일정 수익률의 보장광고만으로 곧바로 그 내용에 관한 분양자의 확정적 구속의사를 추론하기는 어렵습니다.상거래의 특성상 다소의 과장·허위가 수반되는 것이 일반적이라는 측면에서 청약의 유인에 불과하고 계약의 내용으로까지 되기는 어려워 보입니다. 분양대행사나 분양계약체결 담당자들이 전매차익이나 임대수익을 보장한다고 구두로 약속을 하였다는 주장도 많이 제기되는데,구두 약속만 있는 경우는 그러한 약정이 있었는지 인정하기가 어려운 경우가 많습니다.분양대행사가 상가의 각층별 임대보증금 및 월세가 기재된 예상표 등을 보여주면서 분양계약체결을 유도하는 경우도 있는데,분양계약서에 그와 같은 사실을 명시하지 않는다면,그러한 임대수익은 상가가 정상적으로 분양되고 상가형성이 제대로 이루어지고 경기가 좋은 것을 전제로 하는 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵습니다. 아파트의 외형·재질에 대한 광고에 관하여 대법원 2007.6.1.선고 2005다5812,5829,5836 판결에서는 ‘분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아,광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만,이와 달리 온천 광고,바닥재(원목마루) 광고,유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서,콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서,각 분양계약의 내용이 된다’고 판시하였습니다. ●업종제한 특약사항의 불이행 관련 분쟁 분양계약서에 업종제한에 관하여 명시한 경우 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들뿐만 아니라 분양자에게도 적용됩니다.분양자는 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무,수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무,업종제한 규정에 위반하는 수분양자들에 대하여 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 업종제한의무의 이행을 확보할 의무 등을 부담합니다.수분양자는 분양자의 이러한 의무위반을 이유로 한 계약 해제가 가능합니다. 또한 수분양자,수분양자의 지위를 양수한 자,점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 수분양자,양수인,임차인은 업종제한 의무를 위반한 다른 수분양자,양수인,임차인에 대하여 영업금지청구권을 가지고 이를 피보전권리로 하여 법원에 영업금지가처분 신청 및 영업금지청구소송도 가능합니다.이 때 동종영업금지청구권의 범위는 분양계약이나 관리단 규약에서 특별히 정한 바가 없다면,통상 같은 건물의 같은 층 내 뿐만 아니라 동일한 상권을 이루는 같은 건물 내에 있는 모든 점포에 미칩니다. ●계약해제의 절차와 관련한 분쟁 보통 분양계약시 수분양자는 계약금을 포기하고,분양자는 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 해약할 수 있다고 정하는 경우가 많은데,이는 계약금만 수수된 상황에서 적용되는 것입니다.따라서 중도금이 수수된 이후에는 이런 조건으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없으며 상대방의 채무불이행 등 계약해제사유가 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 분양자가 수분양자에게 계약해제를 통보하면서 계약해제에 따른 정산금을 지급하고 수분양자가 명시적인 이의유보 없이 분양자가 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면,당시 수분양자가 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나,그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한,이는 분양자가 주장한 계약해제 사유를 인정한 것으로 보아야 합니다.이를 묵시적 계약의 해제라고 하는데,수분양자의 입장에서는 자신과 상관없는 사정에 의하여 계약을 해제당하는 불이익을 받지 않기 위하여서는 위와 같은 정산금 수령시 주의를 해야 합니다. ●소송이 제기되었을 경우 대응요령 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구하는 경우 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 아래 사항을 주의·확인하기 바랍니다. ① 분양계약 체결 및 계약금 지급 → ② 중도금 분할 지급 → ③ 잔금 지급 ①단계(계약금만 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 분양계약서에 정한 위약금조항을 근거로 계약금의 배액의 지급을 청구할 수 있습니다. 만약,분양계약서에 위약금조항을 두지 않았을 경우에는,수분양자로서는 분양계약이 정상적으로 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이행이익을 입증하여 청구하거나,분양자의 이행을 믿고 지출한 비용인 신뢰이익의 손해를 분양자가 그러한 지출을 알았거나 알 수 있었던 경우,그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다는 것을 입증하여 신뢰이익을 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있습니다. ② 단계(계약금 및 중도금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 분양자의 불이행의무가 수분양자의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 경우(예를 들어,입주의무 불이행,소유권이전등기의무 불이행,분양목적물 인도의무 불이행의 경우),우선 분양자에게 분양자의 의무의 이행을 최고하면서,수분양자의 잔금지급에 관한 이행제공을 하여야 합니다.소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하기 바랍니다. 수분양자는 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. ③단계(잔금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 위 기간내에 이행하지 아니하는 경우 분양계약을 해제하고 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다.다만,기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약에 따른 분양목적물의 인도 및 소유권이전등기를 청구하는 경우,수분양자는 분양목적물의 점유이전금지 가처분 및 처분금지 가처분 등의 보전처분을 해 두어야 향후 본안 소송에서 승소를 하여 집행을 하는 데 어려움이 없습니다. 김윤권 서울중앙지법 민사부 부장판사

최근 주택담보대출 대신 전세권 담보 대출이 은행권의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 은행들의 대출한도 확대와 더불어 금리 인하도 예상되면서 전세권 담보 대출의 수요도 늘어날 것으로 전망된다. 6일 금융권에 따르면 우리은행은 서울보증보험과 손잡고 이달 안에 ‘우리V전세론’(가제)을 출시할 예정이다. 신규 전세자금에 대해 보증금의 60% 내에서 최고 2억원까지 대출이 가능하다.또 기존 세입자가 생활자금 목적으로 대출을 신청하면 전세 보증금의 60% 범위 안에서 1억원까지 빌려준다. 금리는 연 7%대로 예상된다. 대출요건과 절차도 대폭 간소화했다. 농협도 2억원 한도 내에서 전세 보증금의 60%까지 지원하는 ‘NH 아파트 전세자금 대출’을 출시했다. 대상은 만 20세 이상 가구주로 서울과 수도권 지역에 있는 아파트의 신규 임대차 계약을 할 때 전세자금이 필요하거나 기존 세입자 중 전세권을 담보로 생활자금을 대출받으려는 고객이다. 전세보증금의 60% 내에서 2억원(생활자금은 1억원)까지 대출받을 수 있다. 금리는 양도성 예금증서(CD) 금리+2.0%포인트 수준이다. 또한 저축은행들이 취급하는 전세대출 금리도 이르면 다음 달부터 최고 1%포인트가량 낮아질 전망이어서 전세대출 시장 공략을 위한 금융권의 경쟁은 한층 치열해질 것으로 보인다. 시중은행 관계자는 “대출금리 인하와 더불어 전세대출을 취급하는 저축은행들도 늘어날 것”이라면서 “주택담보대출 대신 새 수익원을 찾기 위해 여러 은행들이 전세대출 쪽으로 눈길을 돌리고 있어 전세대출 시장은 갈수록 넓어질 것”이라고 말했다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

새해 벽두부터 노동시장에 찬바람이 불고 있다. 오는 7월 비정규직보호법 시행을 앞두고 비정규직 무더기 해고 사태의 징후가 곳곳에서 나타난다. 비정규직법이 취지와 달리 비정규직을 일터에서 내모는 악법이 될 것이라는 우려가 현실이 되는 듯해 이만저만 걱정스럽지 않다. 더구나 비정규직 보호의 수범을 보여야 할 공공부문에서 이런 일들이 앞다퉈 벌어지고 있다니 개탄스럽기까지 하다. 노동계에 따르면 7월부터 비정규직법을 적용받는 공공부문과 300인 이상 사업장 곳곳에서 비정규직을 정규직으로 전환하는 대신 무더기로 해고하거나 2년 고용계약을 갱신하고 있다. 법원행정처는 최근 계약직 민간 경비원 40여명에 대해 재계약하지 않음으로써 사실상 해고했고, 철도공사는 KTX에 이어 새마을호 승무원들을 자회사로 전직시켰다. 이밖에 국립대 병원과 정부출연 연구소 등 상당수 공공부문에서도 유사한 조치들이 잇따른다. 비정규직 실직사태는 최근 대한상의 조사에서도 예견됐다. 서울 592개 사업장 중 비정규직 모두를 정규직으로 전환하겠다는 기업은 11%에 그쳤다. 일부만 전환하거나 해고 또는 외주로 전환하겠다는 기업이 대다수다. 정규직 임금을 묶어 비정규직 3200명을 정규직으로 전환한 우리은행 노사의 상생협력을 다른 곳에서는 찾기 힘들 형편인 것이다. 비정규직법이 세입자들을 거리로 내쫓은 임대차보호법의 전철을 밟지 않으려면 노사의 적극적 협력이 절실하다. 기업은 비용 절감에 노력하고, 노조는 정규직의 이익 축소를 감내해야 한다. 특히 공공부문은 무분별한 해고를 억제함으로써 비정규직 보호의 견인차가 돼야 한다. 정부 또한 사업장별 특성을 세밀하게 반영하는 시행령을 마련, 노동대란과 같은 부작용이 없도록 만전을 기해야 할 것이다.

2001년 7월부터 논의에 들어갔던 비정규직 보호 관련법안이 우여곡절 끝에 지난달 말 국회 본회의를 통과했다. 그동안 국회 상임위 심의과정에서 물리력으로 저지했던 민주노동당과 민주노총은 비정규직을 보호하는 법이 아니라 비정규직을 양산하는 ‘악법’이라며 개정법 무효화 투쟁의 기치를 드높이고 있다. 반면 경총 등 재계는 기업의 인력운용을 강제로 제한함으로써 정규직으로 전환되는 소수를 제외하면 대다수의 기간제 근로자는 사용기한인 2년마다 실직의 공포에 직면하게 될 것이라고 엄포를 놓고 있다. 외환위기 이후 기업들이 인건비 절감 목적으로 비정규직 고용을 선호하면서 양극화 심화 등 심각한 사회적 문제를 낳고 있는 비정규직 근로자를 보호하기 위해 어렵게 마련된 비정규직보호법이 노사 모두로부터 백안시되는 이유는 뭘까. 과거처럼 비정규직을 법의 사각지대에 방치해야 한다는 말인가. 오른쪽 자동차 바퀴를 조립하는 정규직에 비해 왼쪽 바퀴를 조립하는 비정규직은 62.8%의 임금(8월 말 기준)에 절반을 밑도는 사회보험, 다른 작업복에 훨씬 열악한 식단, 끊임없는 고용 불안을 감수하란 말인가. 노사정 협의 및 국회 심의과정에서 비정규직보호법의 일부 내용이 수정되기는 했으나 정부는 그래도 비정규직보호법이 이러한 불합리한 차별을 시정하고 비정규직 남용을 막기 위한 획기적인 입법조치라고 설명한다. 기간제나 파견 근로자의 사용기한을 2년으로 제한하고 임금 등 근로조건에서 합리적인 이유없이 불리하게 처우하지 못하도록 한 개정법 문구를 보면 그러한 정신을 담고 있다. 하지만 문제는 현실이다. 재계는 2년이 경과한 기간제 근로자를 정규직과 동일하게 처우하면 추가 임금부담액 6조 1000억원, 추가 간접노동비용 1조 4000억원 등 연간 7조 5000억원이 추가로 든다고 주장한다. 이중 90.7%가 대부분의 인력을 비정규직에 의존하고 있는 중소기업의 몫이다. 더 중요한 것은, 기업 대상 설문조사에서 기간제 근로자를 정규직으로 전환하겠다는 비율은 중소기업 23.1%, 대기업 13.3%에 불과하다. 핵심적·필수적 업무는 정규직으로, 주변적·부수적 업무는 비정규직으로 나눠 인력을 운용하는 기업으로서는 인건비 부담과 해고의 경직성을 감수하면서 비정규직을 정규직으로 전환할 리가 없다. 그러다 보니 기업들은 정규직 전환 대신 다른 기간제 근로자로 교체하거나(53.7%) 기간제 근로자 사용을 줄이겠다(25.6%)고 밝히고 있다. 기간제 근로자의 대량 실업을 예고하는 대목이다. 지난 1990년 영세세입자를 보호한다는 취지로 주택임대기간을 1년에서 2년으로 늘렸다가 2년치분이 한꺼번에 오르면서 전세값이 폭등했다. 또 그후 2년마다 전세 파동이 되풀이되고 있다.2003년에도 영세상인을 보호한다며 임대기간을 5년으로 늘렸으나 임대사업자들이 한꺼번에 임대료를 올리면서 영세상인들이 도리어 길거리로 내몰린 적이 있다. 시장논리와 현실을 도외시한 법이 입법취지와는 상반된 결과를 초래한 사례들이다. 비정규직법도 잘못 운용되면 임대차보호법의 전철을 밟을 수 있다. 따라서 예고된 재앙을 피하려면 앞으로 시행령 등 후속입법 때 ‘규제 완화’와 ‘적절한 보호’가 조화를 이룰 수 있도록 안전장치를 마련해야 한다. 노동부 퇴직 고위 관료들이 차별시정위원을 맡을 수 있도록 자신들의 밥그릇부터 챙긴 그 노력을 비정규직 보호에 쏟는다면 안 될 이유가 없다. 우득정 논설위원 djwootk@seoul.co.kr

지난달 서울 서대문구의 한 오피스텔에 전세로 들어간 회사원 정모(29)씨는 이달 초 관리비 청구서를 받고서 짜증이 확 났다.7평 남짓한 방의 2주치 관리비가 8만원이 넘었다. 너무한다고 생각한 정씨는 임대인에게 “가스비·전기료·수도세 등의 상세 내역을 알려 달라.”고 했지만 그는 “재산세가 많이 나와서 그랬다.”“일단 이렇게 해놓고 나중에 깎아주려고 했다.”는 등 엉뚱한 얘기만 늘어 놓았다. 전기료에 대해서는 완전히 거짓말을 했다. 임대인은 “오피스텔 전체 전기세가 300만원이 나왔다.”고 했지만 한국전력에 확인해 본 결과 실제 요금은 108만원밖에 안 됐다. 정씨가 다른 입주자들에게 이 사실을 알리자 주인은 “그런 식으로 사람들을 선동하려거든 방을 빼라.”고 엄포를 놨다. 관련 공무원들에게 물어봤지만 도리어 실망만 했다. 서울시 임대차상담소에서는 “오피스텔은 임대차보호법 적용 대상이 아니다. 그냥 좋게 얘기를 끝내라.”고 했고 서대문구청에서도 “오피스텔을 주거용으로 사용하는 것 자체가 불법이지만 사적인 공간이라 적발이 어렵다.”며 관심을 보이지 않았다. 지나친 관리비 부과 등 오피스텔 입주자들에 대한 임대인들의 횡포가 잇따르고 있지만 이를 규율할 제도적 장치가 없어 많은 사람들이 피해를 보고 있다. 당국은 법적 근거가 없다는 이유를 내세워 수수방관하고 있다. 인천 남동구의 주상복합 오피스텔에 사는 김모씨도 비슷한 경우를 당했다. 관리비 내역서에는 누락된 것이 많고 공동 냉난방비의 사용처도 정확하지 않았다. 실제보다 엄청나게 많은 액수를 내고 있다는 느낌을 지울 수 없었다. 입주민 30명 정도를 모아 관리업체에 정확한 내역서 공개 등을 요구했는데도 ‘모르쇠’로 일관했다. 결국 소비자보호원에 상담을 했지만 여기에서도 “직접 법률적 검토를 해 보라.”는 답변만 받았다. 아파트 등 주택은 주택법 시행령 56조에 따라 관리비 등 부과 내역을 공개하라고 요구할 수 있지만 오피스텔은 현행법상 주택으로 인정되지 않아 이게 불가능하다.‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 관리 운영이 전적으로 소유자에 일임돼 있다. 건설교통부 관계자는 “오피스텔 관리비는 시장 원리에 맡길 수밖에 없다. 과다하다고 생각되면 안 들어가면 될 것”이라고 했다. 이찬진 변호사는 “일부 힘 있는 주인들이 관리비를 비싸게 요구해 분쟁이 자주 생기는 게 현실이다. 현재로서는 계약 단계에서 분명히 짚고 넘어가는 게 가장 합리적이지만 건교부 등 정부에서도 오피스텔 임차인 보호 방안을 고려해야 할 것”이라고 말했다. 그는 “입주자 입장에서는 당장 급한 대로 전기료 등을 부당하게 많이 요구하는 임대인을 사기죄로 고소하는 방안도 생각해 볼 수 있다.”고 덧붙였다. 서재희기자 s123@seoul.co.kr

전세난을 풀기 위해 백가쟁명 논쟁이 한창이다. 정부는 일시적인 현상이라며 애써 심각성을 피하고 있다. 하지만 전세문제는 구조적인 문제에서 찾아야 한다는 지적이 많다. 당장 눈에 보이는 현상(단기 월별 전셋값 상승률, 신혼부부 증가 등)에 매달리지 말고 전세시장 흐름과 정확한 통계를 바탕으로 근본적인 해결책을 내놔야 한다는 지적이다. 시장 흐름을 분석해볼 때 전세난은 내년 봄 이사철에도 이어질 것으로 전망된다. 최근 전세대란 원인과 향후 전세시장을 짚기 위해서는 2년 전 전세 시장과 당시 매매가 대비 전세가율을 되돌아봐야 한다. 부동산랜드 자료에 따르면 2004년 9월, 서울지역 평당 전세가는 517만원, 매매가는 1061만원으로 바닥을 향했다. 매매가 대비 전세가는 44% 수준이었다. 이런 추세는 2005년 초 바닥을 찍은 뒤 3·4분기까지 이어졌다. 하지만 2년 계약이 끝난 지금은 상황이 달라졌다.2005년 초부터 매매가가 계속 올라 현재 평당 1271만원으로 20% 올랐다. 전세가도 이에 비례해 평당 558만원으로 동반 상승했다. 2년 전 싼값에 전세를 얻은 세입자들의 전세계약 기간은 올 하반기부터 내년 초에 끝난다. 이들이 이사갈 때는 매매가 대비 전세가 비율에 따라 보증금을 올려줘야 한다. 따라서 매매가격이 눈에 띄게 꺾이거나 신규 아파트 전세 매물이 엄청나게 쏟아지지 않는 한 집값 상승 추세에 맞춰 전셋값이 매매가 대비 45∼50%에 맞춰질 것으로 예상돼 전세난은 내년 봄 이사철까지 계속될 것이라는 분석이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “정부가 전세 파동 맥을 짚지 못한 것은 전세 시장 추이를 읽지 못했기 때문”이라며 “눈앞에 보이는 현상만 쫓다가는 흐름을 잃게 될 것”이라고 지적했다. 아파트 거래가 끊긴 것도 전세난을 부추기고 있다. 당장 입주하지 않는 경우 아파트를 살 때는 대부분 전세를 끼고 구입하는 것이 관행이다. 매매 수요가 줄어들면 전세 물건 감소로 이어지는 구조다. 매매가 활발해야 전세 물건이 많이 나온다는 얘기다. ‘10·29대책’‘8·31대책’등 각종 규제로 매매가 이뤄지지 않아 침체는 당분간 이어질 것으로 보인다. 따라서 매매 활성화로 인한 전세 매물 증가를 기대할 수 없어 전세 물건 부족현상은 계속되고 전세난을 가중시킬 것으로 보인다. 임대차 패턴이 전세에서 월세로 급격하게 전환되는 것도 전세 시장을 달구고 있다. 집주인이 금리 하락 등을 이유로 수익률이 높은 월세를 선호해 전세 물건이 달리는 것을 간과해서도 안된다. 정부는 구조적인 문제가 있다는 것을 시인했다. 박병원 재정경제부 제1차관은 14일 정례브리핑을 통해 “최근 전세 가격 상승에는 쌍춘년, 이사철 등 일시적 요인도 있지만 구조적인 요인도 있다.”고 밝혔다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부는 전셋값 상승에 따른 서민층의 주거 불안을 막기 위해 근로자와 영세민에 대한 전세자금 지원액을 1조 6000억원에서 2조원으로 확대하기로 했다. 또 신용등급이 낮은 영세민도 전세자금을 받을 수 있게 주택금융공사의 보증 대상을 넓히도록 했다. 정부는 13일 권오규 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 경제정책조정회의를 열고 무주택 서민에 대한 금융지원을 강화하는 ‘전세시장 대책’을 마련했다.대책에 따르면 1조원이던 근로자 전세자금을 1조 4000억원으로 늘려 영세민 전세자금 6000억원과 함께 올해 2조원을 지원토록 했다. 서민층 10만가구가 지원 대상이다.주택금융공사의 전세자금 보증 대상을 현재 신용등급 1∼6등급에서 8등급까지 늘리고 9∼10등급도 전세 보증금 계약서를 은행에 맡기면 대출을 받을 수 있도록 했다.또한 관계부처 합동으로 현장을 점검, 전세 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려주지 않는 임대차 부당행위에 대한 단속을 강화할 방침이다.중·장기적으로는 ▲국민임대주택 100만가구 ▲도심내 저소득층을 위한 맞춤형 임대주택 1만 3000가구 ▲분양으로 전환되는 ‘10년 임대주택’ 25만가구 등의 공급을 차질없이 추진키로 했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr