즉위 즉시 한양 매매·이사 금지령 권력자 비싼 임대 부조리 잡았지만 이주 불가피한 서민은 또다른 불법조선을 건국한 태조 이성계는 1394년 개경에서 서울로 수도를 옮겼다. 이때부터 “땅이 부족하니 가구당 허용 면적을 줄여야 한다”는 의견이 나왔다. 세종 13년(1431년)에는 “왕자와 공주는 50간, 대군은 60간, 2품 이상은 40간, 3품 이하는 30간을 넘지 못한다”라고 못박았다. 일반인들이 호화롭게 집을 짓고 돈만 있으면 누구나 사치생활을 해 사회규범이 없어진다는 명목이었지만 실제로는 대지와 주택이 부족한 것이 진짜 원인이었다. 왕족이나 재상들은 궁 가까이 살았다. 근무처에 가까이 사는 것만이 출퇴근 시간을 줄이는 유일한 방법이었기 때문이다. 하지만 수많은 사람을 포용하기에 궁궐 주변 집들은 너무 적었다. 우리나라의 독특한 부동산 제도인 ‘전세’는 이런 현실을 반영해 조선 전기에 시작됐다. 연산군은 서울 인구가 늘고 대지가 부족해지자 무허가 가옥을 모두 철거하게 했다. 왕의 입장에서는 법과 정의를 실현한 것이지만 이로 인한 백성의 주거 문제는 더욱 심각해졌다. 정부가 찾은 해결책이 주택 총량을 고정시키되 임대차 제도를 활성화해 주거 효율을 높이는 것이었다. 전세는 관료들에게도 매력이 있었다. 궁궐 옆 저택에 살던 재상이 실각해도 당장 집을 팔 필요가 없었기 때문이다. 시간이 지나 다시 임용되거나 아들이나 손자가 관리가 될 수도 있는 만큼 때를 기다리기에 좋았다. 하지만 17세기 이후 서울 인구가 크게 늘자 더 이상 이런 방식으로는 주택 수요를 감당할 수 없었다. 특히 권력자들은 자신의 힘을 이용해 주변 민가를 헐값에 사들여 비싸게 세를 주거나 강제로 담장을 헐고 자기 집을 넓히곤 했다. 사정이 이렇다 보니 서민들은 집을 구하기가 더 힘들어져 집세가 더욱 높아졌다. 정통 세자가 아니었던 영조는 궁 밖에서 살며 이런 현실을 직접 볼 수 있었다. 그는 ‘내가 왕이 되면 저런 부조리를 뿌리 뽑겠다’고 결심했다. 실제 영조는 1724년 즉위하자마자 과거의 결심을 잊지 않고 획기적 조치를 단행했다. ‘여염집 탈취금지령’이다. 민가에서 주인을 몰아낸 자는 남의 집을 불법으로 점령한 죄로 간주해 다스린다는 것이다. 왕이 법령을 내려도 그것이 어떻게 왜곡되고 사문화되는지를 잘 알던 영조는 탈취금지령을 내리면 분명 매매나 전세로 위장할 거라는 사실도 간파하고 이조차 금지시켰다. 결국 이사가 불가능해져 모든 주민이 당시 살던 집에 평생 살게 만든 것이다. 이 법은 영조 재위 시절 내내 강력하게 시행됐다. 금지령을 위반하면 양반뿐 아니라 왕족과 고급 관료들까지 예외 없이 유배에 처해졌다. 그러나 서울 같은 대도시에서 매매와 전세, 이사를 모두 금지하는 것은 심각한 불편을 낳았다. 그나마 명문세가여서 자기 집이 여러 채 있는 이들은 불편을 최소화할 수 있었다지만 집 없는 사람과 서울로 갓 이주해 온 사람, 생계를 위해 다른 지역으로 자주 돌아다녀야 하는 서민들은 뇌물을 주거나 또 다른 불법 행위를 감수해야만 했다. 영조의 금지령은 시장에서 벌어지는 부조리에 정부가 법과 행정망을 동원해 대응한 대표적 사례라고 할 수 있다. 백성의 고충을 좌시하지 않겠다는 왕의 취지는 좋았지만 안타깝게도 이것이 근본 대안이 아니었을뿐더러 선의의 피해자도 양산했다.영조의 대책은 사회현상을 행정력으로만 해결하려다 나타난 오류였다. 그렇다고 해서 국가가 부조리를 방치하는 것이 옳은 일일까? 이것은 오늘날 모든 국가가 지니고 있는 딜레마다. 아무리 선한 의지를 가졌다고 해도 행정 개입은 다양한 부작용을 감안해 장기적 관점에서 섬세하게 운영해야 한다는 교훈을 준다. ■한국행정연구원 ‘역사 속 행정이야기’ 요약 노혜경 호서대 창의교양학부 교수

서울을 비롯한 수도권의 공시가격 6억원 초과 주택에 대해서도 임대주택으로 등록하면 세제 혜택을 주는 방안이 추진된다. 또 신혼부부와 청년층을 비롯한 서민들의 주거 안정을 위해 군포·성남 등 수도권에 공공주택이 공급된다. 22일 국토교통부 등에 따르면 이러한 내용을 담은 ‘주거 복지 로드맵’이 이르면 다음주 발표될 예정이다. 정부는 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 정식 등록을 마친 임대사업자에 대해 건강보험료를 인하하고 세제 혜택을 확대하는 방안 등을 검토하고 있다. 특히 공시가격 6억원이 넘는 주택에 대해서도 양도소득세 등 세제 혜택을 줄 방침이다. 등록 임대사업자는 임대료 인상 폭이 연 5%로 제한받는 대신 주택 규모와 임대사업 기간 등에 따라 취득세와 보유세, 양도세 등을 감면·면제받고 있다. 다만 이런 혜택은 지금까지 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에만 적용됐다. 정부는 다만 시장에 미치는 영향이 큰 전월세 상한제와 임대차 계약갱신 청구권에 대해서는 관련 통계를 우선적으로 구축한 뒤 제도 개선안을 마련한다는 계획이다. 로드맵에는 또 연간 공공임대 13만호, 공적지원주택 4만호 등 17만호의 공적임대주택 공급 방안도 담길 예정이다. 정부는 당초 임기내 수도권 신혼부부용 주택 공급 물량도 당초 5만호에서 7만호로 늘렸다. 신혼희망타운 후보지로는 과천 지식정보타운과 과천 주암, 위례신도시, 수서 역세권지구, 화성동탄2 신도시 등이 거론된다. 또 서울과 가까운 성남과 의왕 등 그린벨트 지역에도 소규모 공공주택지구를 지정해 공공주택을 공급할 계획이다. 로드맵에는 대학생과 직장 초년생, 신혼부부, 젊은 여성, 노인층 등 세대별·계층별로 특화된 임대주택 유형 등의 주거복지 모델도 담기게 된다. 정부는 당초 ‘8·2 부동산 대책’에서 9월 중 로드맵을 발표하겠다고 했지만 가계부채 종합대책 발표 이후 시장 상황을 지켜본 뒤 정책 강도를 조절하겠다는 이유로 연기했다. 국토부 관계자는 “11월이 넘어가기 전에 로드맵을 발표하기 위해 관계 부처와 세부 사항을 조율 중”이라고 말했다. 세종 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr

지난해 2월 서울이 경제민주화의 마중물을 붓겠다는 생각으로 경제민주화도시를 선언했다. 자치단체의 실행력으로 변화를 만들어 내겠다는 선포는 이제 2년차를 맞이했다. 국가가 경제주체 간 조화를 통한 경제민주화를 위해 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있음을 규정하는 헌법 제119조 제2항에 기반을 두는 경제민주화는 그간 공정거래위원회를 비롯한 중앙정부를 중심으로 이뤄져 주민 복지를 위해 주민 곁에서 밀착행정을 해야 하는 지방자치단체의 역할은 외면받을 수밖에 없었다. 지방정부가 경제민주화를 추진하는 과정에서 어려움을 겪을 수밖에 없지만 서울시의 노력은 많은 변화를 만들고 있다. 대형마트 영업 금지 조항과 관련한 대법원 판결을 얻어 내고 비정규직의 정규직화를 꾸준히 이뤄 냈다. 서울형 생활임금제, 근로자 이사제도 도입했다. 임차상인의 권익보호를 위한 상가임대차상담센터, 프랜차이즈 가맹점을 지원하기 위한 불공정피해 상담센터, 문화예술인의 불공정 관행을 근절하기 위해 계약서 작성부터 지원해 주는 문화예술불공정상담센터도 문을 열었다. 임차인이 마음 편히 안정적으로 영업할 수 있도록 임대료 인상 자제를 약속한 ‘안심상가’는 올해 47개로 늘어났고 임차인?임대인 간 총 147건의 상생협약을 체결해 건강한 상권을 만드는 상생모델로 자리잡아 가고 있다. 창업자, 소상공인이라면 누구나 이용할 수 있는 ‘자영업지원센터’는 문을 연 지 1년 만에 하루 평균 133명, 월평균 2730명의 예비창업인과 소상공인이 찾는 열린 공간이자, 재기를 함께 고민하고 경영 위기를 극복할 수 있는 지원공간으로 거듭나고 있다. 서울시는 골목상권을 지키기 위해 지방정부로는 처음으로 지난해 중소기업 적합업종에 대한 지원 사업을 시작했다. 적합업종 신청 자료가 부족한 협회·단체에 실태조사를 지원하는 등 서울시 차원에서 할 수 있는 일들을 찾아 제도의 실효성을 높이고자 노력하고 있다. 오는 19~20일 서울시와 경제협력개발기구(OECD)가 공동으로 진행하는 ‘포용적 도시 성장을 위한 챔피언 시장 회의’가 서울에서 개최된다. 아시아 최초로 개최되는 회의로, 경제적 불평등과 사회적 양극화 해소를 위한 자리이자 더 포용적이고 지속가능한 도시를 만들기 위한 노력의 과정이다. 전 세계 도시의 대표가 한자리에 모여 포용적 성장을 위한 각자의 역할을 논의하는 의미 있는 자리가 될 것이다. 다양한 사회 구성원이 모두 동일한 출발선에서 시작하고 노력한 만큼 합당한 대우를 받을 수 있는 사회, 공정한 경쟁시스템의 원칙 아래 성장을 꿈꿀 수 있는 도시. 함께 잘사는 사회와 공정한 삶의 가치가 실현되는 사람 중심의 경제도시를 기다린다.

부동산 시장에서 다주택자 규제가 연일 입에 오르내리고 있다. 다주택자 규제·양성화 방안도 ‘백가쟁명’식이다. 공공임대주택이 부족한 상황에서 다주택자는 엄연히 사적 임대시장을 떠받쳐 온 큰 축이다. 이들을 부도덕한 투기꾼으로 몰아붙이기에 앞서 수수방관한 정부의 책임도 크다고 하겠다. 정부는 다주택자를 제도권으로 끌어들여 임대인의 횡포를 막고 주택시장을 정상화하겠다고 천명했다. 음성적으로 이뤄지는 사적 임대시장을 양지로 끌어올리기 위한 방안으로 주택임대사업 등록 유도를 꺼냈다. 하지만 전문가들은 주택임대사업 등록 유도에 앞서 다주택자를 보는 시각, 개념부터 바꿔야 한다고 조언한다. 관련 통계 구축, 부작용을 해소할 수 있는 인센티브도 뒤따라야 한다. 성공적인 주택임대사업 등록 환경을 조성하기 위한 과제를 살펴본다.1 다주택자 개념 - 가구별 소유 현황 기준 다주택자 개념 정립이 무엇보다 시급하다. 겉으로는 가구당 2채 이상을 보유하면 다주택자로 분류된다. 주택 보유수는 개인별 소유 현황이 아닌 가구별 소유 현황을 기준으로 한다. 부부와 자녀 명의로 된 집은 가구별 주택수에 포함된다. 남편 명의로 된 집 한 채와 부인 명의로 된 집 한 채를 갖고 있다면 1가구 2주택자로 분류된다. 하지만 2주택자라도 임대소득이 발생하지 않는 경우가 있다. 정부세종청사의 중앙부처 A차관은 서울과 세종에 주택을 보유한 2주택자다. 그는 최근 세종 아파트를 급매물로 내놓았다. 다주택자에 대한 규제 강화 대책 이전에 매물로 내놓았지만 팔리지 않고 있던 중에 차관으로 승진했고 ‘8·2 부동산 대책’을 맞았다. A차관의 경우 부부 공무원이다. 아내는 서울에서 근무한다. 그동안 서울 집은 아내가, 세종 집은 A차관이 사용했다. 세종 아파트는 부처 지방 이전에 따라 이사하면서 마련했다. A차관은 고위 공직자 재산공개 때 다주택자 보유자로 드러나면서 여론으로부터 곱지 않은 시선을 받았다. 직장이나 사업상 이유로 부부가 떨어져 거주하는 경우는 두 채를 모두 실제 본인 거주용으로 사용한다. B씨는 20여년 전에 고향 농촌 마을에 있는 농가 주택 한 채를 상속받았다. 이 주택에서는 현재 어머니가 살고 있다. 세종청사 파견근무 때는 어머니와 함께 거주했다. B씨는 30년 전 서울로 올라와 직장생활을 하면서 10여차례 이사를 거듭한 뒤 지금은 수도권(경기 성남시 판교)에 국민주택 규모 아파트 한 채를 보유하고 있다. 하지만 농촌 주택과 판교 아파트를 갖고 있어 겉으로는 1가구 2주택자임에 틀림없다. A차관이나 B씨의 경우 임대소득과 집값 상승을 노린 투기와 전혀 관계 없는 2주택자이다. 하지만 아직은 다주택자 규제에 대한 명확한 기준이 없기 때문에 같은 잣대의 규제를 받아야 한다. 방송국 PD로 근무하다 정년퇴직한 C씨는 서울 용산의 한 재건축 대상 연립주택 2채를 보유하고 있다. 현재 거주하는 집에서는 15년째 살고 있고, 퇴직금으로 같은 단지에 전세를 끼고 소형 연립주택 한 채를 구입해 2주택자가 됐다. C씨는 8·2 대책이 발표되기 전 전세를 주고 있는 집을 매물로 내놓았지만 팔리지 않다가 8·2 대책을 맞았다. 그는 8·2 대책에서 재건축 조합원 지위양도 금지로 집이 팔리지 않아 이러지도 저러지도 못하고 2주택자가 됐다. 5년 전 정년 퇴직한 D씨는 서울에서 본인이 살던 집과 함께 퇴직금으로 국민주택 규모 아파트를 한 채 더 마련해 임대수입으로 생활을 이어 가는 다주택자(재산가액 8억원)다. 대신 본인은 임대료가 싼 용인에 연립주택을 전세로 얻어 살고 있다. 퇴직 이후 별다른 수입이 없어 아파트 두 채에서 나오는 임대수입이 소득의 전부다. D씨는 노후 생계용 주택까지 같은 잣대로 다주택자 규제를 들이대는 것은 가혹하다고 하소연하고 있다. 2주택자의 사연은 가지가지다. 임대소득과 집값 상승을 노린 다주택자가 있는가 하면 본의 아니게 2주택자가 된 경우도 많다. 2주택자라지만 별도의 임대소득도 발생하지 않는다. 이처럼 투기나 임대소득과 무관하게 다주택자가 된 경우를 명확하게 구분하지 않고 투기세력으로 몰아 붙이면 무리가 따른다. 다주택자를 규제하려는 취지는 임대소득을 제대로 납부하지 않거나, 단기간 보유한 뒤 되팔아 시세차익을 챙기는 것을 막기 위한 것이다. 따라서 다주택자를 무조건 죄악시하기에 앞서 개념을 분명히 정의해야 한다. 겉으로 드러나는 주택 보유현황만 놓고 다주택자로 몰아붙이거나 강도 높은 규제를 들이대기보다는 세밀한 규제 기준(정책)을 먼저 마련해야 한다. 실제 임대소득을 얻으면서도 제대로 세금을 내지 않는 다주택자를 가려내고, 이들을 규제하는 데 정책 포커스를 맞춰야 한다. 주택을 보유하고 실제 임대소득을 올리는 것을 기준으로 다주택자 여부를 구분해야 하는 이유다. 2 다세대주택 관리 - 실제 임대용… 사실상 다주택자 이런 취지에서 여러 가구가 살고 있는 다세대주택에 대한 규정도 정리해야 한다. 상가주택이나 다세대주택은 실제 임대용으로 사용된다. 수도권 신도시에 공급된 상가주택의 경우 1층을 뺀 2~4층(다락방 별도)을 주거용으로 사용한다. 예를 들어 경기 안양 동편마을의 경우 상가주택은 1층만 상업용이고 2~4층은 주거용이다. 층마다 2~3가구가 거주할 수 있게 설계됐고, 실제 임대용으로 사용된다. 이런 상가주택도 법적으로는 한 채로 분류돼 1가구1주택자이다. 하지만 실제는 8~9가구에게 임대를 줄 수 있는 집이다. 소형 연립주택 한 채나 8~9가구가 사용할 수 있는 상가주택이 법적으로는 같은 한 채로 분류된다. 꼼꼼한 통계와 세밀한 구분 없이 단순한 주택 보유 현황만 놓고 다주택자 여부를 구분지어서는 안 되는 이유다. 3 임대소득 통계구축 - 투기 차단·집값 안정 필수조건 다주택 보유 현황과 임대소득을 정확히 파악할 수 있는 통계 시스템 확보도 필수적이다. 이는 다주택자 규제를 통한 투기수요 차단과 집값 안정이라는 정책 목표를 달성하기 위한 필수조건이다. 통계 시스템 없이는 정부가 추진하는 주거복지 대책을 수립하기도 힘들다. 계약갱신청구권제나 전·월세 상한제를 도입하기 위한 전제조건이기도 하다. 개인별·가구별 다주택자 통계는 현재 구축된 주택보유 통계만으로도 얼마든지 가능하다. 다만 다주택자들이 얻는 임대소득에 대한 통계는 전무하다시피 하다. 현재는 주택임대사업자로 등록된 경우만 임대소득이 파악된다. 2015년 기준 무주택 가구주(임차가구)는 전체 가구의 44%에 해당하는 841만 2000가구다. 이 중 193만 7685가구(공공임대 125만 7461가구 포함)만 주택임대사업으로 등록된 집에 살고 있다. 세입자의 77%인 647만 4315가구는 상대적으로 보호가 약한 사적(미등록) 임대주택시장에 살고 있다. 사적 임대차 시장이 사실상 음성적으로 이뤄지고 있는데도 정부는 이를 방치하고 있다. 집주인 우위 시장에서 집주인과 세입자 간 권리 균형이 깨지고 서민들의 주거안정이 위협받을 수밖에 없는 구조다. 4 주택임대사업자 양지로 - 세금 감면 등 당근 줘야 다주택자를 떳떳한 임대사업자로 양성하는 것도 필요하다. 이를 위해 채찍과 당근이 함께 따라야 한다. 다주택자가 주택임대사업자로 등록할 경우 재산세(취득·등록세)와 양도세 등 각종 세금 감면 혜택을 주고 있음에도 등록을 꺼리는 이유는 크게 4가지다. 부동산 보유 현황과 임대소득 노출에 대한 부담감, 소득세 인상, 건강보험료 같은 사회보험료 인상, 복잡한 등록 절차 등이다. 정부의 강력한 등록 유도가 따라야 하는 이유다. 따라서 참여정부 시절 도입한 주택 실거래가 신고제와 같은 투명한 임대소득 통계를 구축해 개인·가구별 임대소득을 정확히 파악하는 것이 시급하다. 임대 유형이 다양해 통계의 틀이 복잡해질 수도 있지만 그래도 구축해야 한다. 통계가 마련되면 단순히 주택 임대소득을 들여다보는 것에 그치지 않고 다양한 복지를 제공하는 데도 쓸모 있게 사용할 수 있다. 임대소득에 대한 세금도 제대로 부과해야 한다. 눈앞에 보이는 주택 투기를 막기 위한 조치라기보다는 조세 형평성 확보라는 큰 원칙에서 접근할 필요가 있다. 임대사업 절차를 간단히 정비할 필요도 있다. 현재는 단 한 채의 작은 집이라도 임대사업을 펼치려면 사업자가 일일이 시·군·구와 세무서를 들락거리면서 복잡한 신고 업무를 처리해야 한다. 소규모 임대사업자의 경우 주민센터 등에서 간이신고를 할 수 있게 제도를 개선하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 임대사업등록을 유도하기 위해서는 세제도 함께 손을 봐야 한다. 장희순 강원대 교수는 “임대소득 이외에 다른 소득이 없는 은퇴자나 집주인에게는 세금을 달리 부과하고 임대주택사업 등록 의무화 대상과 소득세 부과 기준 등에 대한 사회적 합의 도출도 필요하다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

산업통상자원부와 국토교통부는 29일 문재인 대통령 주재로 열린 ‘핵심 정책 토의’에서 탈원전·탈석탄을 위한 신재생에너지 확대 방안과 주거비·교통비 절감 대책 등의 밑그림을 제시했다. 문 대통령은 이날 세종컨벤션센터에서 열린 회의에서 “미래 에너지로의 전환에 대해 잘못된 오해를 바로 알리기 위해 산업부가 분발하라”고 강조했다. 이에 백운규 산업부 장관은 “노후 원전의 수명 연장을 금지하고 신규 원전 건설을 백지화하겠다”며 원전 감축 의지를 재확인했다. 또 석탄발전소 신규 건설을 금지하고 건설 중인 석탄발전소는 액화천연가스(LNG)발전소로 전환해 오염물질 배출량을 2030년까지 50% 줄이겠다고 제시했다. 신재생에너지 전력 생산 비중을 2030년까지 20%로 끌어올리기 위해 사업에 지방자치단체와 주민들의 참여를 보장해 수용성을 높이기로 했다. 백 장관은 “신재생에너지와 에너지 신산업, 원전 해체 산업 등에서 총 7만 7000개의 일자리를 창출할 것”이라고 강조했다. 올 하반기 원전 해체 산업 민관협의회를 발족해 기술 개발과 인력 양성을 주도하기로 했다. 이와 관련, 이낙연 국무총리는 “기획부동산이 태양광을 할 만한 땅을 사놓고 매점매석하는 부동산 투기까지 일어나고 있다”고 지적했다. 또 산업부 한 국장은 “(환경 훼손 등으로 반대가 심한) 풍력과 태양광이 필요한데 국토부와 환경부 협력 없이는 이룰 수 없다”고 하자 환경부 담당 실장은 “신재생 확대에 적극 보조를 맞추겠다”고 화답했다. 다만 이날 보고에서는 국내 기업들의 해외 이전·매각, 통상임금 논란 등 산업계의 핵심 이슈들은 논의 대상에서 제외돼 산업정책의 주무부처로서 대응에 소홀함이 있다는 지적도 나왔다. 또 김현미 국토부 장관은 공공 부문의 역할을 강화해 주거비와 교통비를 절감하겠다고 거듭 강조했다. 당장 올해 추석부터 고속도로 통행료를 면제하고 친환경차 통행료를 50% 감면하기로 했다. 김 장관은 “다주택자를 임대사업자로 유도하기 위해 건강보험료 부담을 완화해 주고 재정이 열악해 투자 여력이 없는 지방의 노후 도시철도 운영비 일부를 지원하는 방안을 추진하겠다”고 밝혔다. 김 장관은 ‘누구나 집 걱정 없는 나라’를 만들겠다며 2022년까지 장기임대주택 비율을 지난해 기준 6.3%에서 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준인 9%로 높이겠다는 목표를 제시했다. 이에 문 대통령은 다주택자의 임대업자 등록이 지지부진하다는 지적과 관련해 “임대차 시장의 효율적이고 안정적 운영을 위해 임대차 관련 통계 기반을 우선 구축하는 게 매우 중요하다”고 강조했다. 문 대통령은 또 4차 산업혁명의 대표 분야인 스마트시티에 대해서도 “국토부 주관으로 4차 산업혁명위원회 등 관계기관과 구체적인 실현 방안을 마련하라”고 지시했다. 당초 이날 회의는 산업 진흥 부처인 산업부·국토부와 환경 보전 부처인 환경부 사이에 치열한 신경전이 벌어질 것으로 예상됐으나 산업부의 산업 경쟁력 강화 방안 등 쟁점 현안들이 대부분 빠지면서 토론은 싱겁게 끝났다. 세종 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

지난 2일 국토교통부, 기획재정부 등 중앙 부처가 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고, 강남 4구를 포함한 11개 자치구를 투기지역으로 묶었다. 발표 직후 재건축단지의 조합원 지위 양도 금지로 인해 주택 거래가 뚝 끊기고, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치에 따라 일부 투기 수요가 이탈하는 등 전반적으로 시장의 과열 양상이 진정되고 있다. 정부의 이러한 조치는 부동산 투기를 억제하려는 강한 의지를 나타내는 것으로, 서울시의 주택시장 안정에 긍정적인 영향을 줄 것이라 생각한다.정부가 주택시장 안정화에 주력하고 있는 상황에서 서울시가 해야 할 역할은 무엇일까. 아마도 다양한 계층의 수요자를 고려해 안정적인 주거환경을 지속적으로 조성하는 한편 정부 정책 영향에 대해 적절히 대응해 나가는 일일 것이다. 서울시민 54.3%(2016 주거실태조사)는 임차인이다. 서울시는 이러한 임차인들에게 다양하고 저렴한 주택을 공급, 보다 안정적으로 거주할 수 있도록 노력하고 있다. ‘공공임대주택 6만호’ 사업을 통해 재고주택 중 임대주택 비율을 높이고, ‘역세권2030 청년주택’ 공급을 통해 대중교통이 편리한 역세권에 청년 세대의 안정적 거주 여건을 마련하고 있다. 저렴한 임대주택 공급과 함께 주거복지를 통한 서울시민의 주거 안정 확보도 중요하다. 서울시는 월세보증금 대출 이자 일부 지원 등을 하고 있다. 단순히 양적 기준의 주택 공급 정책이 아니라 다양한 계층의 주거 수요 등을 파악해 체계적이고 과학적인 주거 정책을 마련하기 위해 ‘서울시 주거종합계획’도 수립할 예정이다. 이를 위해 올해는 자치구 단위의 주거 수요까지 분석할 수 있도록 ‘서울시 주거실태조사’를 하고 있다. 정부 정책에 따라 주택시장은 안정되겠지만 혹시 모를 전월세 시장의 불안정에 대비해 다양한 제도적 장치도 마련돼야 한다. 서울시는 그동안 주택임대차제도 개선을 위해 다양한 노력을 해 왔다. 2015년 4월 국회 서민주거복지특별위원회에 주택임대차계약갱신청구권, 표준임대차계약서 의무 사용, 월세계약신고제 법제화 등 선진 임대차제도 도입 및 지방화를 위한 법령 개정안을 건의했다. 의견 수렴을 거쳐 표준임대료제도 도입도 검토할 계획이다. 서울시는 앞으로도 사회적 약자, 청년, 신혼부부, 사회 초년생 등의 주거 문제 해소를 위해 주택 수급 전망을 면밀히 살펴 새로이 공급되는 주택이 실수요자에게 배분될 수 있도록 할 것이다. 이것이 서울시가 추구하는 주거정책 방향이자 사명이다.

정부의 하반기 경제정책 방향 발표 이후에도 부동산 시장은 별다른 반응을 보이지 않고 있다. 부동산 시장 안정을 위해 지역별·맞춤형 대응 전략을 펴겠다는 내용을 밝히는 데 그쳤을 뿐 시장 전반에 영향을 주는 메가톤급 대책은 일단 빠졌기 때문이다. 지역별·맞춤형 대응 전략은 지난해 나온 ‘11·3대책’과 지난달 발표된 ‘6·19대책’에도 포함됐던 내용이다. 특정 지역의 집값이 급등락할 경우 지금은 관련 법률을 고쳐야 손을 볼 수 있지만 앞으로는 심의회를 거쳐 바로 필요한 조치를 취할 수 있게 하는 것이 주요 내용이다. 국지적인 집값 상승세가 잡히지 않고 있다는 지적에도 불구하고 정부가 투기지구나 투기과열지구 지정 방침을 내놓지 않은 것은 경제 전반에 걸쳐 부담이 클 것을 우려했기 때문으로 보인다. 따라서 당장 집값이 떨어지거나 주택 거래가 감소하지는 않을 것으로 전망된다. 다만 부동산 임대 시장은 위축될 것으로 보인다. 임대 목적의 부동산 구입으로 돈을 빌리는 경우 금융권이 해당 부동산의 수익성과 전망, 대출자의 자금 사정 등을 지금보다 깐깐하게 따지기로 했기 때문이다. 이미 소상공인·영세중소기업 보호 대책 일환으로 상가 임대차계약갱신청구권을 5년에서 10년으로 늘리겠다는 방침을 밝힌 터라 부동산임대업에 대한 대출 관리를 강화하면 소형 빌딩이나 상가 투자는 움츠러들 수 있다. 부동산 업계는 다음달 나올 가계부채 대책에 촉각을 세우고 있다. 만약 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한다면 투자 수요가 줄어들어 집값이 떨어지고, 주택 거래량도 줄어들 수 있다. 세제 개편에도 주목하고 있다. 주택임대사업 투명성 확보, 보유세 강화 등의 조치가 나오면 즉각 집값 하락과 주택 거래량 감소로 이어질 수 있다. 아파트 청약 규제를 강화하는 법률 개정이 시행되면 청약 과열도 식을 것으로 보인다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

4조 투입 영세中企 고통 최소화 자영업자 패자부활전 적극 지원 일각 “고용주 모럴 해저드 우려” 정부·여당이 최저임금 16.4% 인상에 따른 후속 대책 마련에 발 빠르게 나섰다. 최저임금 급등에 따른 영세기업과 자영업자들의 반발을 누그러뜨림으로써 ‘최저임금 1만원 대선 공약’을 실천하려는 의지가 엿보인다. “더불어 함께 사는 사회를 만들기 위해 기업과 정부가 고통 분담해야 한다”거나 “적극적인 재정정책을 시행한다”는 김동연 경제부총리의 발언은 이를 뒷받침한다.정부가 16일 내놓은 지원규모는 4조원에 이른다. 먼저 최근 5년간 최저임금 인상률 평균(7.4%)을 웃도는 최저임금 인상분을 직접 지원하는 데 3조원가량을 투입한다. 최저임금 인상의 직·간접 영향을 받는 노동자는 약 463만명이다. 이 가운데 약 218만명이 30인 미만 소상공인·영세 중소기업 사업장에서 일하는 만큼 지원 대상은 대체로 30인 미만 소상공인·영세 중소기업 중 부담 능력을 감안해 결정될 것으로 보인다. 김 부총리는 경제관계장관회의 뒤 곧바로 김태년 더불어민주당 정책위의장 등과 긴급 당정협의를 가졌다. 구체적인 지원대상과 규모 등이 확정되는 대로 내년도 예산안에 신속히 반영하기로 당정은 뜻을 함께했다. 정부는 최저임금 인상에 따라 고용이 줄어들 것에 대비해 올해까지 한시적으로 적용하려던 고용연장지원금 제도는 2020년까지 연장하기로 했다. 이는 아파트 경비 등 60세 이상을 고용하면 정부가 지원금을 주는 제도다. 분기당 지원금액도 현행 1인당 18만원에서 2020년 30만원까지 높이기로 했다. 최저임금 인상률과 연계해 두루누리 사업의 지원대상 월 보수 기준을 단계적으로 상향, 사회보험료 지원도 늘린다. 두루누리 사업이란 10인 미만 사업장의 월 소득 140만원 미만 근로자를 대상으로 사업주·근로자의 국민연금과 고용보험료를 신규 60%, 기존 40%씩 지원해주는 제도를 말한다. 카드 수수료 등 다른 경영 비용을 줄여주는 간접 지원책도 내놓았다. 우대 수수료를 적용받는 영세(0.8%)·중소가맹점(1.3%) 범위를 확대해 이달 말부터 즉시 적용하기로 했다. 연말까지 카드 수수료 종합 개편방안도 마련할 방침이다. 상가임대차법 적용 기준인 환산보증금(임대료와 보증금 등을 합산해 산출, 예컨대 서울은 4억원)은 상향 조정한다. 이 기준이 올라가면 지금은 전체 임대차 계약의 60∼70%만 적용받지만 90% 이상이 보호받을 것이라는 게 정부 설명이다. 권리금 보호대상에 전통시장도 포함한다. 자영업자들의 패자부활전도 적극 지원한다. 재창업에 도전하는 소상공인 3000명에게 교육, 컨설팅, 정책자금을 연계 지원한다. 폐업하거나 폐업 예정인 소상공인 8500명을 대상으로 ‘희망리턴 패키지’ 지원사업을 벌여 사업정리 컨설팅, 재기 교육, 정책자금 융자도 지원한다. 정부가 최저임금 인상분 중 일부를 직접 지원한다는 점에서 도덕적 해이(모럴 해저드)와 재정 건전성 악화를 우려하는 목소리도 있다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “당장은 (초과분 지원이) 가능하겠지만 내년에 최저임금이 또 오르면 내후년에는 어떻게 하겠다는 것이냐”며 지속 가능성에 의문을 제기했다. 고형권 기획재정부 1차관은 “(내후년에도 지원 가능성이) 열려 있다”고만 언급한 채 “고용주들의 모럴 해저드 부분은 최소화 방안을 강구하겠다”고 말했다. 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr

정부가 최저임금 인상으로 인한 소상공인들과 영세 중소기업의 부담을 덜어주기 위해 최근 5년간 최저임금 인상률(7.4%)을 넘는 초과인상분을 직접 지원하겠다고 밝혔다.또한 현행 5년인 임대차 계약갱신청구권을 10년으로 늘리고, 현행 9%인 보증금·임대률 상한도 낮춘다. 정부는 16일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제1차 경제관계장관회의를 열고 이런 내용의 ‘최저임금 인상에 따른 부담 완화를 위한 소상공인·영세 중소기업 지원대책’을 마련했다. 앞서 최저임금위원회는 내년 최저임금을 올해보다 16.4% 인상한 7530원으로 결정한 바 있다. 정부는 우선 최근 5년간 최저임금 인상률 평균(7.4%)을 상회하는 추가적인 최저임금 인상분을 예산 등을 포함한 재정에서 지원키로 했다. 30인 미만 소상공인·영세 중소기업 중 부담능력을 감안해 사업자를 선정할 계획인데, 이와 관련해 정부는 관계부처 태스크포스(TF)를 구성하기로 했다. 정부는 이에 3조원 내외의 재정이 소요될 것으로 추정하고 있다. 아파트 경비 등 60세 이상 고용을 유지하기 위해 올해까지 한시적으로 적용되는 고용연장지원금 제도도 2020년까지 연장한다. 분기당 지원금액도 현행 1인당 18만원에서 2020년 30만원까지 높이기로 했다. 최저임금 인상률과 연계해 두루누리 사업의 지원대상 월 보수 기준을 단계적으로 상향, 사회보험료 지원을 확대하기로 했다. 정부는 소상공인 등의 경영상 제반 비용부담을 줄여주기 위해 우대 수수료를 적용받는 영세(0.8%)·중소가맹점(1.3%) 범위를 확대해 이달 말부터 즉시 적용한다. 연말까지 카드 수수료 종합 개편방안도 마련키로 했다. 성실 사업자 요건을 완화해 사업자의 의료비·교육비 지출 공제를 확대하고, 의제매입세액공제율을 높여 음식점업 등의 부가가치세 부담을 완화하기로 했다. 현재 2조원 수준인 소상공인 시장진흥기금 지원규모를 4조원으로 단계적으로 확충하고, 유통업과 음식숙박업, PC게임업 등 최저임금 인상 영향이 큰 업종에 맞춤형으로 우선 지원한다. 기업은행은 연말까지 영세 소상공인에 대해 낮은 금리와 보증료를 적용하는 상생 대출 프로그램을 마련할 계획이다. 자영업자 재기를 지원하기 위해 신용보증기금과 기술보증기금은 재창업을 희망할 경우 채무조정 및 재창업자금 지원에 나서기로 했다. 노란우산공제 가입자를 2022년까지 160만명으로 확대하고, 자영업자의 고용보험 가입요건 완화 등도 추진한다. 창업지원법 개정을 통해 창업 초기기업에 주어지는 각종 부담금 면제 대상 범위를 확대하고 일몰기한도 2022년까지 5년 연장하기로 했다. 현행 전체 임대차 계약의 60∼70%만 적용받는 상가임대차법 보호 범위를 높이기 위해 환산보증금을 상향 조정하고, 권리금 보호대상에 전통시장을 포함하기로 했다. 자영업자들이 안정적으로 가게를 임차하기 위한 기반 조성을 위해 보증금·임대료 인상률 상한은 현 9%에서 더 낮추고, 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간은 현재 5년에서 10년으로 연장하기로 했다. 프랜차이즈 합리화의 일환으로 가맹점의 법 위반신고 등에 대한 가맹본부의 보복행위 금지규정을 신설하고, 보복행위에 대한 징벌적 손해배상제를 도입한다. 소상공인과 중기 사업영역 확보 차원에서 생계형 적합업종을 동반성장위원회가 추천하면 중소기업청이 지정하는 방식으로 전환하기로 했다. 최저임금 인상 등에 따른 노무비 변동을 납품 단가에 반영할 수 있도록 하도급법 개정을 추진하고, 공공기관 노무비 산정 때 시중노임단가를 적용토록 계약법규에 명시하기로 했다. 대형마트 등에 이어 복합쇼핑몰을 영업규제 대상에 포함, 소상공인의 피해를 줄이기로 했다. 내년부터 국가·지방공무원 맞춤형 복지비 중 30%는 온누리상품권이나 고향사랑상품권으로 지급하고, 지자체 재량으로 현금지원 복지사업을 고향사랑상품권으로 지급할 수 있도록 제도 변경을 유도할 계획이다. 정부는 청탁금지법 시행에 다양한 영향 분석을 바탕으로 오는 12월까지 보완방안 마련도 검토하기로 했다. 정부 추정에 따르면 이번 최저임금 인상 지원대책은 인건비 등 직접지원 3조원, 각종 경영여건 개선 지원 ‘1조원+α’ 등 총 ‘4조원+α’의 효과가 예상된다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

서울 은평구가 10일 청년들의 자립기반 마련을 지원하기 위해 ‘청년창업실험공간(점포)’을 확대한다고 밝혔다. 청년창업실험공간은 청년들이 독특한 아이디어만 있다면 구의 지원을 받아 가게를 실제 운영해 볼 수 있도록 한 공간이다. 증산종합시장에 마련됐으며 시설 인테리어와 역량강화교육 등을 비롯해 최대 12개월간 보증금·임차료를 지원받게 된다. 최초 임대차 계약 기간이 만료되면 구에 보증금을 반환하고 청년상인이 자체 계약을 하도록 했다. 이번에 문을 여는 청년창업 실험 점포에는 수제쿠키와 꽃차를 판매하는 ‘Love Potion’(러브포션)과 앙금플라워 떡케이크를 판매하는 ‘Berna caky’(버나케이키)가 입점한다. 점포 운영 청년들은 지난 4월 19일부터 5월 10일까지 공개모집을 통해 선정됐다. 은평구에 거주하거나 구에 사업장을 둔 만 19세 이상 39세 이하 대한민국 국적 보유 청년이면 청년창업실험공간에 참여할 수 있다. 증산종합시장에는 지난 1월 청년점포 3곳이 입점했다. 올해 청년점포 5곳이 추가될 예정이다. 구는 “청년상인들로부터 점포 운영상의 문제점, 개선 방안 등을 듣고자 시장 내 상인이나 홍보 전문가 등을 통해 월 1회 ‘멘토링 데이’를 운영할 것”이라고 말했다. 송수연 기자 songsy@seoul.co.kr

하반기에는 주택시장 환경이 크게 달라지는 만큼 신중한 투자가 요구된다. 정부의 ‘6·19 부동산 대책’으로 재건축 투자와 대출 규제가 강화됐다. 입주 물량 급증, 금리인상 압박 등도 예상된다. 무엇보다도 서민 주거 안정을 위한 세입자 보호 대책이 발표되면 투자 분위기가 크게 가라앉을 전망이다. 정부는 주택시장 과열이 확산할 경우 추가 조치를 내놓기로 한 만큼 강도 높은 수요 억제 정책을 피할 수 없을 것으로 보인다. 전문가들은 겹겹 악재가 드리워져 있는 만큼 아파트를 구입하거나 분양받기 위해서는 시장환경 변화를 먼저 파악한 뒤 실행에 옮기는 투자 전략을 세워야 한다고 조언한다.먼저 6·19 대책에 따른 영향이 본격적으로 나타나고 있다. 주택시장 투자 분위기를 이끌었던 재건축 시장이 사그라들기 시작했다. 조합원이 보유하고 있는 아파트 가구 수와 상관없이 새로 분양받는 아파트는 원칙적으로 한 채만 허용된다. 실수요자 외의 투자 수요를 막는 정책이기 때문에 재건축 시장은 당분간 침체의 늪에서 빠져나오기 어려울 것으로 전망된다. 재건축 아파트 투자자라면 서두를 필요가 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “재건축 투자자의 경우 사업 진척이 빠른 단지를 찾아 조합별로 분산 투자를 해야 수익을 올릴 수 있다”고 말했다. 재건축초과이익환수제 부과 유예가 올해 말 끝나기 때문에 연말까지 관리처분 인가를 신청하지 못하면 수익률이 크게 떨어질 수밖에 없다. 또 한 단지에 여러 채를 보유하지 말고 각각 다른 조합의 아파트에 투자하면 새로 분양받는 아파트 수에 제한을 받지 않는다. 분양권 전매시장도 고개를 숙이고 있다. 서울, 과천, 광명 지역은 분양권 전매가 완전히 금지된다. 그 밖의 청약조정 대상 지역에서도 상당 기간 분양권 전매가 허용되지 않는다. 아파트를 분양받아 단기간에 되파는 투기성 거래가 발을 붙이지 못하게 되면서 분양권 시장이 된서리를 맞게 된 만큼 청약할 때 신중을 기해야 한다. 금리 인상도 하반기 주택시장의 큰 변수다. 금리가 오르면 부동산 투자에 몰렸던 돈이 빠져나가고 신규 투자 의욕도 꺾인다. 대출을 받아 주택시장에 참여했던 투자자들의 투자수익률 하락으로 시장이 얼어붙을 수 있다. 오랫동안 저금리 기조에 둔감해져 있기 때문에 금리가 조금만 올라도 주택시장은 즉각 반응할 것으로 전망된다. 수익률을 따질 때 미래 금리 인상을 감안해야 하는 이유다. 가계부채 종합대책 발표에 포함될 대출 규제도 주택에 대한 투자 분위기를 누그러뜨릴 수 있다. 6·19 대책에서는 조정 대상 지역에만 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 규제를 강화했지만 DTI, LTV 강화 조치가 확대될 경우 주택시장은 더욱 얼어붙고 소득이 적은 사람은 주택을 구입하거나 아파트를 분양받기 어려워진다. 부채상환 능력에 더해 미래소득까지 반영하고 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입될 것으로 예상된다. DSR은 모든 대출의 원금과 이자가 차지하는 비중을 따지는 대출 규제다. 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자가 차지하는 비중만 따지는 현행 DTI보다 강력한 규제책이다. 아파트 입주 대란도 변수로 작용할 수 있다. 국토교통부에 따르면 3분기 전국 아파트 입주 예정 물량은 10만 7217가구에 이른다. 지난해 같은 기간보다 37.8% 증가한 것으로, 상반기(14만 9023가구) 입주량의 72%에 해당하는 물량이 3분기에 쏟아져 나오는 셈이다. 4분기에도 12만 가구가 더 나와 하반기에만 23만여 가구가 시장에 풀린다. 입주 물량이 증가하면 기존 주택을 처분하려는 매물이 증가하고, 전세 물량도 크게 늘어 매매가와 전세가 하락으로 이어질 것으로 전망된다. 공급 과잉 지역을 중심으로 역전세난이 발생할 가능성도 커진다. 아파트 미분양 물량이 늘어날 수도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “입주 물량 급증은 기존 주택시장은 물론 분양시장에까지 영향을 주기 때문에 당국에서 시장 급랭을 막는 선제적 정책을 준비해야 할 것”이라고 말했다. 서민 주거 안정을 위한 주택시장 경제민주화 정책도 시장 분위기를 가라앉힐 수 있다. 전·월세 상한제, 임대차 계약 갱신청구권제를 비롯해 다주택자 임대소득 투명성 확보 정책 등의 추진이 가시화될 경우 주택투자 수요는 눈에 띄게 줄어들 전망이다. 결국 하반기 부동산 시장은 호재보다 악재가 더 많아 전반적으로 집값 상승세를 기대하기 어렵고, 규제 강화와 수요 감소로 집값 하방 압력이 거세질 것으로 보인다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

한승희 국세청장 후보자가 국회 인사청문회에서 다주택자의 임대소득을 모두 조사하겠다는 뜻을 밝혔다. 다주택자가 187만명에 이르지만 임대소득 신고자가 2.6%가량인 4만 8000여명에 그친다는 지적에 따른 것이다. 전세자금 출처에 대한 추적 조사도 현행 9억원 이상에서 그 밑으로까지 확대하겠다고 강조했다. 부동산 투기에 대해 그 어느 때보다 강한 압박을 예고하고 나선 것이다. 한 후보자의 다주택자 전수조사 방침은 주택 가격 상승 원인이 공급 부족이 아닌 투기 세력 때문이란 정부 인식과 궤를 같이하는 것으로 볼 수 있다. 지난 23일 김현미 국토교통부 장관은 취임사에서 올해 5월 무주택자가 집을 산 비율이 지난해 같은 달보다 줄어든 반면 5주택 이상 보유자는 서울 강남 4구에서 53%나 증가했다고 지적했다. 또 “강남 4구에서 29세 이하는 지난해보다 주택 거래량이 무려 54% 늘었다”면서 “경제활동이 활발하지 않은 세대가 개발 여건이 양호하고 투자 수요가 많은 지역에서만 유독 높은 거래량을 보인 것은 편법 거래를 충분히 의심할 만한 정황”이라고 설명했다. 최근 주택시장의 과열 양상이 실수요자보다 다주택자, 즉 일종의 투기세력의 과잉 투자 때문이란 것에 의견을 달리할 사람은 많지 않다고 본다. 국세청장 후보자가 임대소득 전수조사 방침을 밝힌 것만으로도 다주택 투기자에게는 강력한 신호가 될 수 있을 것이다. 추가 주택 매수를 원했던 투자자들에게 매수 중지 신호나 다름없다. 다주택자에 대한 세무·재산 조사가 실제 전수조사로 이어지면 부동산 보유 비용이 상당히 증가하면서 집값을 끌어내리는 요인이 될 수 있을 것이다. 그러나 한 가지 걱정되는 대목은 국세청 차원의 대대적인 세무조사가 실제로 이뤄지면 장기적으로 임대차 시장의 위축이 불가피하다는 점이다. 자칫 2주택자 이상 보유자를 모두 탈세·불법의 온상으로 몰아붙이면 생계형 임대사업자들은 발붙일 곳이 없어진다. 그렇게 되면 전체 부동산 시장의 연착륙이 어려워질 수 있다. 주택시장을 투전판으로 만든 일부 다주택자의 구매 심리를 억제하는 일은 필요하다. 다만 교각살우(矯角殺牛)는 안 된다. 주택건설업은 고용창출·내수진작 효과가 어느 분야보다 크다. 다주택 투기는 뿌리 뽑되 임대시장이 고사하지 않도록 정교한 옥석 가리기를 해야 한다.

사적임대시장 세입자 77% 거주, 보호장치 미흡… 주거 안정 위협 집주인은 세금인상 탓 등록 꺼려… 복잡한 신고절차·세제 등 손봐야 계약갱신청구권제나 전·월세 상한제를 정착시키기 위해서는 주택임대사업 투명성 확보와 사업 간편화, 조세제도 개선 등이 우선돼야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있다.정부는 문재인 대통령의 공약에 따라 계약갱신청구권제와 전·월세 상한제를 도입하기로 했다. 국토교통부도 새 제도를 도입하기 위한 법적 절차와 제도 정착 방안 모색에 들어갔다. 새로운 제도 도입에 따른 부작용, 각국의 제도도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 전문가들은 계약갱신청구권이나 전·월세 상한제를 도입하기 위해서는 임대가구 현황, 즉 가구별 임대가구 수와 임대 수입, 임대 기간 등이 정확히 드러나야 한다고 지적한다. 공공임대주택의 경우 임대가구 현황이 정확하게 드러나고, 개인도 임대사업자로 등록하면 임대사업 현황이 모두 노출된다.하지만 국내 사적 임대차 시장은 사실상 음성적으로 이뤄지고 있으며, 정부도 이를 방치하고 있다. 국내 무주택 가구는 전체 가구의 44%에 해당하는 841만 2000가구지만, 193만 7685가구(공공임대 125만 7461가구 포함·2015년 기준)만 주택임대사업으로 등록된 집에 살고 있다. 세입자의 77%인 647만 4315가구는 상대적으로 보호가 약한 사적 임대시장에 놓여 있다. 집주인 우위 시장에서 집주인과 세입자 간 권리 균형이 깨지고 서민들의 주거안정이 위협받는 것도 사적 임대시장에서 세입자 보호 장치가 완벽하지 않고 임대주택 재고량이 부족하기 때문이다. 임대사업등록자에게 재산세(취득·등록세)와 양도세 감면 혜택을 주고 있음에도 임대인이 등록을 꺼리는 이유는 크게 4가지다. 먼저 부동산 보유 현황과 임대소득 노출에 대한 부담감이다. 임대사업자로 등록하면 개인별 주택 소유 현황과 수입이 드러난다. 임대수입 노출이 고스란히 소득세, 건강보험료 같은 사회보험료 인상으로 이어지는 것도 등록을 꺼리는 이유다. 여기에 복잡한 등록사업 절차도 무등록자를 양산하고 있다. 소득에는 세금이 따른다는 조세 형평 원칙이 지켜지지 않는 것도 무등록자 양산의 원인이다. 정부의 강력한 등록 유도가 따라야 하는 이유다. 따라서 주택임대사업 등록을 실거래가 신고제 의무화와 같은 수준으로 강력하게 유도해야 계약갱신청구권이나 전·월세 상한제를 정착시킬 수 있다. 임대차가 음성적으로 이뤄지는 무등록자는 의무를 위반해도 제재할 수 있는 마땅한 방법이 없다. 예를 들어 계약갱신을 지키지 않거나 임대료를 상한 이상으로 올리기 위해 일시적으로 빈집으로 두거나 신고하지 않는 경우도 생길 수 있다. 다가구주택 정의도 손질해야 한다. 10가구 이상의 세입자가 딸린 다가구주택도 1주택으로 분류된다. 다가구주택은 사실상 임대 목적의 주택이기 때문에 실제 임대 현황을 모두 신고하도록 하는 것이 바람직하다. 임대사업등록을 유도하가 위해서는 세제도 함께 손을 봐야 한다. 장희순 강원대 교수는 “임대소득이 유일한 은퇴자나 다른 소득이 없는 집주인에게는 세금을 달리 부과하고, 임대주택사업 등록 의무화 대상과 소득세 부과 기준 등에 대한 사회적 합의 도출도 필요하다”고 말했다. 임대사업 절차를 간단히 정비할 필요도 있다. 현재는 단 한 채의 작은 집이라도 임대사업을 펼치려면 사업자가 일일이 시·군·구와 세무서를 들락거리면서 복잡한 신고 업무를 처리해야 한다. 소규모 임대사업자의 경우 주민센터 등에서 간이 신고를 할 수 있게 제도를 개선해야 등록을 유도할 수 있다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

박원순 서울시장이 26일 페이스북에 서울 신촌의 40여 년 된 한 헌책방이 건물주의 임대료 인상 요구와 명도소송으로 쫓겨날 위기에 처했다는 사연을 소개했다. 박 시장은 대책을 마련하겠다고 밝혔다.박 시장은 자신에게 온 엽서 사진을 페이스북에 올리며 연세대 인근 ‘공씨책방’의 이야기를 전했다. 공씨책방은 1970년대 동대문구에 처음으로 문을 연 이래 몇 차례 이사를 거듭하다가 1995년 지금의 자리에 터를 잡은 유서 깊은 헌책방이다. 그러나 지난해 가을 건물을 사들인 새 소유자가 대폭 인상한 임대료를 요구하며 문제가 생겼다. 임대료 인상 요구가 받아들여지지 않는 사이 임대차 계약이 끝나자 건물주는 서울서부지법에 ‘건물을 비워달라’며 명도소송을 낸 상태다. 서울시는 앞서 2014년 이 책방을 후대에 전할 만한 곳이라는 의미에서 ‘서울미래유산’으로 지정한 바 있다. 책방 측은 박 시장에게 “(서울시) 미래유산위원회는 (미래유산으로) 선정만 할 뿐 보존을 위한 조례는 없다고 한다”며 “소상공인 위원회도 감감무소식이다”라고 토로했다. 그러면서 “미래유산위원회가 디자인 비용을 좀 들여서 SNS 계정을 새 단장했다”며 “그 관심과 비용을 책방에 나눠주실 순 없겠느냐”고 요청했다. 또 “44년 역사의 헌책방을 지키려는 사람들이 시장님을 기다리고 있다”고 덧붙였다. 박 시장은 페이스북에서 이와 관련해 “골목책방이 모두 사라지면 우리의 삶은 그만큼 피폐해지고 말 것”이라며 “대형 슈퍼마켓과 화려한 소비문화가 도시를 가득 채우고 서점과 인문의 풍토는 쇠퇴하고 말 것”이라고 우려했다. 그러면서 “서울시로서 무엇을 할 수 있는지 검토해서 최선을 다하겠다”며 “시민 여러분도 함께해 달라”고 덧붙였다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr 　

영국이 브렉시트(유럽연합 탈퇴)를 결정한 지 지난 23일(현지시간)로 1주년을 맞은 가운데 최대 수혜자는 프랑크푸르트라는 분석이 나왔다. 글로벌 주요 금융기관들이 유럽연합(EU) 단일시장 접근성을 유지하기 위해 유럽의 새로운 거점으로 독일 프랑크푸르트를 선택하고 있다고 블룸버그통신 등이 보도했다. 프랑크푸르트를 유럽 거점으로 지정하거나 검토 중인 글로벌 금융기관들은 영국 스탠다드차타드(SC)은행과 일본 다이와증권, 미국 골드만삭스와 JP모건, 독일 도이체방크 등이다. 이들 중 SC가 가장 먼저 프랑크푸르트를 새로운 EU 지사로 낙점했다. 호세 비날스 SC 회장은 “프랑크푸르트에 법인을 새로 만들어 EU 거점으로 삼겠다“며 “현재 독일 당국과 프랑크푸르트 지점을 법인으로 승격하는 방안에 대해 논의 중”이라고 설명했다. 일본 대형 증권사인 다이와증권도 런던 외에 별도의 유럽 거점을 프랑크푸르트에 설치하기로 했다. 다이와증권은 브렉시트가 완료되면 EU 역내 금융거래가 제한되는 만큼 이번 여름에 수백억원을 들여 프랑크푸르트에 새 유럽 거점을 마련할 방침이다. 골드만삭스는 영국에서 고용하는 6000여개의 일자리 가운데 투자 전담 부서의 1000개 이상을 프랑크푸르트로 옮길 방침이다. 1만 6000개 일자리 중 4000개를 이전하겠다고 밝힌 JP모건도 유럽 거점으로 프랑크푸르트를 적극 검토하고 있다. 도이체방크는 런던 내 인력 9000명 중 4000여명을 프랑크푸르트 등에 재배치할 것으로 알려졌다. 유럽의 대표적인 경제 중심지로 꼽히는 프랑크푸르트에는 유럽중앙은행(ECB)을 비롯해 독일 중앙은행인 분데스방크와 독일연방금융감독청, 도이체방크, 코메르츠방크 등의 금융기관들이 몰려 있다. 금융 생태계만 따져도 글로벌 금융기관으로서는 프랑크푸르트를 선택하는 게 이상적이다. 임대료도 EU 내 주요 도시 가운데 가장 낮은 편이다. 부동산중개업체 세이빌스에 따르면 프랑크푸르트에서는 연간 3만 유로(약 3800만원)면 평균적인 근로자 1인당 사무용 임대료와 주거비를 충당할 수 있다. 프랑스 파리(7만 유로), 런던(8만 5000유로)과 비교하면 훨씬 저렴하다. 스테판 윈터 UBS그룹의 독일 투자은행 부문 책임자는 “프랑크푸르트는 외국 은행을 받아들이기에 좋은 위치에 있다”면서 “유럽의 중심에 있고, 인프라도 최고이며, 사무실 임대료도 저렴하다”고 말했다. 이에 따라 프랑크푸르트에 사무실 수요가 급증할 것으로 내다본 임차인들이 공격적으로 임대차 계약을 맺고 있다. 부동산컨설팅업체 존스랑라살(JLL)에 따르면 지난해 프랑크푸르트에서 기업들은 전년보다 34%나 늘어난 52만 5000㎢(약 15만 8800평) 규모의 공간을 임차했다. 2007년 이후 최대 규모다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

# 2013년 2월 미국 위스콘신주에서 총격사건에 사용된 차를 운전한 혐의로 1심에서 징역 6년을 선고받은 에릭 루미스(34)의 항소 이유서는 특별했다. 루미스의 변호인은 “검사가 미국 스타트업 회사인 노스포인트가 만든 인공지능(AI) 기기 컴퍼스를 활용했다”고 지적했다. 컴퍼스는 “루미스의 폭력 위험과 재범 가능성이 높다”고 평가했고 검사는 이를 인용해 중형을 구형한 것이었다. 루미스 측은 “인간이 아닌 AI 기기의 알고리즘을 이용한 판결은 부당하다”고 주장했다. 그러나 위스콘신주 대법원은 AI 알고리즘 자료를 근거로 한 선고는 타당하다고 판결했다. 대법원은 “컴퍼스의 보고서는 가치 있는 정보를 제공했다”고 판시했다. 이 판결은 법률 영역에서 AI를 인정한 첫 사례라는 평가를 받고 있다.스스로 학습하는 딥러닝 기술을 장착한 AI가 전 세계 바둑계 고수들을 연이어 꺾으면서 발전을 거듭하는 동안 AI는 일상생활에도 파고들었다. 전 세계적으로 개발 열풍이 불고 있는 자율주행 차량이나 인공지능 투자컨설팅 및 자산관리 등이 대표적이다. 국내 포털 등도 AI를 폭넓게 활용하고 있다. 구글 어시스턴트 등 AI 비서 서비스도 등장했다. 법률서비스 시장도 예외는 아니다. 해외에서는 이미 AI를 이용한 다양한 서비스들이 나와 있다. 미국 법률 자문회사 로스 인텔리전스는 IBM사의 AI ‘왓슨’에 법률과 판례를 정리하는 변호사 보조 역할을 맡기고 있다. 최근에는 판결예측 알고리즘도 개발됐다. 피고인의 재범 가능성을 예측하는 AI 컴퍼스처럼 소송 당사자뿐 아니라 변호사나 검찰, 판사도 수학과 통계학을 이용한 컴퓨터 프로그램을 널리 활용하고 있다.●인공지능은 법조인과 같은 사고를 할 수 있을까 AI의 가장 큰 장점은 컴퓨터가 여러 데이터를 이용해 마치 사람처럼 스스로 학습할 수 있는 딥러닝 기술을 갖추고 있다는 점이다. 그렇다면 향후에는 AI가 법조인들을 돕는 수준에서 더 나아가 법조인을 아예 대체할 수 있을까. 런던대와 셰필드대, 펜실베이니아대 공동 연구팀이 지난해 개발한 유럽인권재판소의 과거 판결 사례들을 학습한 컴퓨터 프로그램은 그 단초를 엿볼 수 있는 사례다. 런던대 등 연구진의 AI는 유럽 인권협약 3조 ‘고문의 금지’, 6조 ‘공정한 재판을 받을 권리’, 8조 ‘사생활 및 가족생활 존중에 대한 권리’ 등에 관한 584개의 판결 사례를 학습했다. 특히 인권 침해 때 자주 나오는 특정 문장이나 사실, 정황 등을 학습해 실제 판결 5개 중 4개에서 같은 판결을 내렸다. 이런 덕분에 이 프로그램에는 ‘AI 판사’라는 별명이 붙었다. 연구를 주도한 니콜라오스 알레트라스 런던대 교수는 “AI가 복잡한 재판의 판결 패턴을 빨리 파악하는 데 도움이 될 것”이라고 기대했다. 이 프로그램이 법적인 가치 평가가 필요한 사건을 다뤄 실제 판례를 대략 79%의 확률로 예측했다는 점도 높은 평가를 받는다. 계인국 사법정책연구원 박사는 “이 실험은 단순 법률 적용의 문제를 넘어서는 ‘법적 가치평가’가 개입돼야 하는 사건들에 대해 AI가 법관과 80% 정도 부합하는 결정을 내렸다는 뜻”이라면서 “인공지능의 딥러닝 기술이 더 발전한다면 실제 판결과 AI의 예측 사이의 격차가 줄어들 가능성이 크다”고 내다봤다. ●“법조인의 핵심적 사고까지는 불가능할 것” 반면 아무리 기술이 발전해도 AI가 법조인의 역할을 대체할 수 없다는 전망도 만만찮다. 주어진 상황에서 법률적 쟁점을 떠올리거나 가치 판단을 하는 일은 AI가 모방하기 어렵다는 뜻이다. 지난 1일 대전지방법원에서 열린 ‘인공지능과 법’ 학술대회에서 고상영 대전지법 판사가 발표한 ‘인공지능의 법률 분야에서의 응용사례’ 발표문에 따르면 법률가들은 한 사람의 행동이 법률을 위반했는지를 판단하기까지 ▲쟁점이 될 만한 법 조항을 찾고 ▲비슷한 판례들을 찾아 분석한 뒤 ▲주어진 사례가 기존 판례에 부합하는지 등을 판단하는 과정을 거친다. 예를 들어 한 피고인이 피해자와 말다툼을 하다가 흥분해 칼로 피해자를 찔러 부상을 입힌 사건에서 법률가는 형법의 특수상해죄와 살인미수죄를 곧장 떠올린다. 이후 관련 판례들을 검색해 피해자가 살인의 고의가 있었는지를 판단하는 식이다. 바둑기보를 딥러닝 기법으로 학습한 AI 알파고는 인간의 뇌를 모방한 알고리즘과 방대한 데이터를 활용해 최적의 수를 찾아낸다. 하지만 특정 행위가 어떤 범죄에 해당하는지를 ‘판단’하는 건 다른 문제다. 범죄를 저지르는 주체와 환경 등은 무한대에 가까운 데다 전례와 딱 맞아떨어지는 사례는 존재하지 않고, 여기에는 가치판단이 개입될 수밖에 없기 때문이다. 고 판사는 “쟁점이 주어진 상태에서 판례를 찾는 것은 AI 기술이 더 발전한다면 가능하다”면서도 “판사로서도 핵심쟁점을 찾는 게 쉽지 않은데 이것을 AI가 할 수 있으려면 시간이 상당히 걸릴 것으로 본다”고 전망했다. 특히 그는 “문제가 된 사례가 기존 사건들의 집합에 포함되는지 여부를 판단하는 것은 인간 고유의 통찰력이 필요한 지적 작업으로, 인공지능이 발전해도 컴퓨터가 하기는 어려울 것”이라고 예상했다. 실제 AI를 이용한 해외의 법률 서비스도 기존 판례를 검색하고 판결 방향을 예측하는 서비스가 다수를 이루고 있다. 임영익 인텔리콘 메타연구소 변호사는 “‘인공지능이 인간 판사를 대체할 수 있는가’에 대해 대부분의 미래학자와 AI 전문가들은 부정적으로 여긴다”면서 “먼 미래에는 복잡한 인간의 의사결정을 대신할 놀라운 알고리즘이 등장할 수 있겠지만 현재까지는 낮은 수준의 판단 기술만 가능하다”고 말했다. ●시민들은 AI 판사를 신뢰할까 향후 기술의 발전으로 AI 판사가 등장한다면 사람들은 이를 받아들일 수 있을까. 이에 대한 법조계 의견은 부정적이다. 사회적 합의의 산물인 법적 판단을 기계에 맡기기는 어렵다는 취지다. 고 판사는 “만일 컴퓨터가 법률적인 판단을 할 수 있다고 해도 사람들이 기계에게 내가 죄가 있는지 없는지 등의 판단을 맡길지 의문”이라며 “일정한 가치 판단이 개입될 수밖에 없는 작업을 법적·윤리적 책임을 지지 않는 컴퓨터가 맡는 것은 적절하지 않다”고 말했다. 대법원 사법정보화전략위원회 위원장을 맡고 있는 강민구 법원도서관장은 “사법 불신이 큰 당사자는 ?사람보다 AI 체계를 신뢰할 수 있겠지만 대다수 당사자는 그래도 인간 법관이나 인간 배심원을 더 선호하지 않겠나”라며 “일정 시기 이후에는 인간과 AI ?중 당사자가 희망하는 대로 선택하는 것은 가능하다”고 예상했다. 인공지능의 발전에 대응해 법조계가 좀더 ‘인간화’돼야 한다는 의견도 있다. 백강진 캄보디아 특별재판소 재판관은 지난해 심포지엄에서 “4차 산업혁명에서 살아남는 길은 사람만이 할 수 있는 걸 더 잘하는 것인 만큼 법률가는 창조성과 감성을 더 키워야 한다”며 “한국 법률가들이 그동안 창조적이고 인간적인 문서를 작성했나 자문할 필요가 있다”고 말했다. ●생활법률서비스· 전자 소송 시스템 사업 추진 우리 법조계에서도 AI 기술 활용이 시도되고 있다. 법무부는 지난달 1일 국내 첫 대화형 생활법률지식서비스인 ‘버비’를 내놨다. 주택·상가 임대차, 임금, 해고 등 3개 분야에 대해 이용자가 질문을 하면 실시간으로 답변을 해 주는 AI 법률서비스다. 대법원도 2021년 시행을 목표로 ‘빅데이터 기반의 지능형 차세대 전자소송 시스템 구축 사업’을 추진하고 있다. AI 소송 도우미와 대화형 안내 서비스 등도 개발할 계획이다. 인텔리콘 메타연구소가 개발한 AI 변호사 시스템 ‘아이리스’는 지난 13일 영국 런던에서 열린 세계 인공지능 법률 경진대회에서 지난해에 이어 1위를 차지했다. 전문가들은 법조인들의 판단을 도와주는 도우미 개념으로 AI 연구가 진행될 수 있다고 예상한다. 손해배상금 자동 판정기나 형량 판정기, 형사사건 판결 확률 판단기, 판결문 자동 작성기 등이 그 예다. 임 변호사는 “이러한 서비스들이 실용화된다면 AI는 판사의 업무를 줄여 주고 정교한 판결에 도움을 줄 것”이라면서 “법률 AI는 산업적으로 가치 있을 뿐 아니라 기술과 법률 자체의 지식이 동시에 필요한 융합 분야인 만큼 이를 이해하고 연구할 수 있는 토양과 시스템이 마련되는 게 중요하다”고 덧붙였다. 서유미 기자 seoym@seoul.co.kr

“논문 처음 쓰다 보니 실수 표절 주장 동의하기 어려워”… 야당 “전문성 부족한 인사” 15일 김현미 국토교통부 장관 후보자에 대한 국회 인사청문회는 ‘석사 논문 표절’ 의혹과 정책 전문성 검증에 초점이 맞춰졌다. 야당 의원들은 논문 표절, 부당 공제 등 의혹을 제기하는 동시에 “전문성이 부족한 인사”라고 김 후보자를 몰아붙였다. 김 후보자는 “논문을 처음 쓰다 보니 여러 실수가 있었을 것이고 잘된 논문이라고 생각하지는 않는다”면서도 “표절이라는 주장에는 동의하기 어렵다”고 말했다. 전문성 부족에 대해서는 주택시장 안정, 국토균형발전 정책 등을 내세우며 평소 소신을 밝혔다.특히 주택정책에 대해서는 자기 색깔을 분명히 드러냈다. 김 후보자는 서민의 주거 문제를 해결하기 위한 대책으로 임대주택 공급 대폭 확대와 주거급여 수혜 폭 확대 등 방안을 내놓았다. 청년, 신혼부부에 대한 주거 지원을 대폭 강화하겠다고도 했다. 국토부 장관 후보자라면 누구나 제시할 수 있는 평범한 정책처럼 비치지만 이를 실천하기 위한 정책수단은 역대 국토부 장관들과 크게 달랐다. 새 정부가 밝힌 경제민주화와 일맥상통한다. 세입자와 서민에게 유리한 주택시장을 만들기 위해 도입할 예정인 ‘전·월세 상한제’, ‘임대차계약 갱신 청구권제’ 등은 시장경제 원칙을 넘어선 정책이라는 평가를 받을 만큼 획기적이다. 김 후보자는 주택시장을 철저히 관리하겠다고 밝혔다. 가격 안정을 위해 정부가 시장에 적극 개입하겠다는 의미로 받아들여진다. 그는 “투기나 불법 거래에는 엄정히 대처하되 실수요자 중심으로 시장을 안정적으로 관리하겠다”고 밝혔다. 상설 투기대책반 운영 등을 예상할 수 있다. 최근의 주택시장 과열에 대해서는 “상황을 면밀히 검토하고 있으며, 종합적인 검토를 하고 나서 결정할 것”이라고 말했다. 정부는 다음주 초 최근의 주택시장 불안을 잠재우기 위한 대책을 내놓는다. 김 후보자는 전·월세 상한제 등을 실시하기 위해 필수적인 ‘주택 임대차등록제’도 도입하겠다고 밝혔다. 이런 제도를 정착시키기 위해서는 임대차와 관련한 정확한 통계 시스템 구축이 선행돼야 하기 때문에 ‘주택 임대차거래 신고제’의 도입도 예상할 수 있다. 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 완화는 바람직하지 않다는 기존 입장도 유지했다. 다만 임대주택 공급 정책에 대해서는 지난 정부와 큰 테두리에서 같은 색깔을 나타냈다. 그는 행복주택이나 뉴스테이 사업은 이어 가겠다고 했다. 상품 구성 자체가 튼튼한 데다 지방자치단체들이 적극 호응하고 있기 때문에 굳이 변경할 필요가 없다고 판단한 것으로 보인다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

세입자 주거안정에 정책 초점 ‘年 5% 이하’ 전월세 상한제, 임대차 등록제 확대 등도 검토주택시장에도 ‘경제 민주주의’를 내건 정책들이 확산될 것으로 전망된다. 문재인 대통령에 이어 경제정책 사령탑인 김동연 경제부총리와 주택정책 책임자로 지명된 김현미 국토교통부 장관 후보자가 주택 정책의 초점을 ‘서민 주거 안정’에 맞추겠다고 거듭 밝히고 있다. 사실상 방치되다시피 한 사적(私的) 주택 임대시장에 정부가 적극 개입하겠다는 의미로 받아들여진다. 국내 무주택 가구는 전체의 44%에 해당하는 841만 2000가구다. 이들 가운데 193만 7685가구(2015년 기준)만 주택임대사업용으로 등록된 집에 살고 있다. 반면 세입자의 77%인 647만 4315가구는 2년의 임대차 의무기간만 지키면 아무런 통제를 받지 않는 사적 임대시장에 방치돼 있다. ‘집주인 우위’의 시장에서 집주인과 세입자 간 권리가 균형을 잃다 보니 세입자는 2년마다 전셋집을 전전하거나 임대료에 허덕이는 상황이 반복되고 있다. 새 정부에서는 이런 임대차 시장에 큰 변화가 예상된다. 주요 공약 사항인 ‘임대차계약 갱신 청구권제’나 ‘전·월세 임대료 상한제’, ‘표준임대료’ 등의 도입은 전적으로 세입자를 위한 대책이다. 주거비 경감, 주택임대차 시장 투명화를 위한 정책들도 뒤따를 것으로 예상된다. 지금은 2년 임대차 기간이 만료된 뒤 집주인이 임대료를 터무니없이 올려 요구하거나 계약 연장 요청을 받아들이지 않아도 달리 세입자를 보호할 장치가 없다. 하지만 임대차계약 갱신 청구권제가 도입되면 세입자는 기존 2년보다 더 오랫동안 같은 집에서 살 수 있게 된다. 연장되는 임대 기간은 2년이 유력하다. 이렇게 되면 최소 4년(2년+2년)간 임대 거주권이 보장된다. 일본은 ‘정당사유제’를 도입해 특별한 사유가 없는 한 세입자가 계속 거주할 수 있도록 하고 있다. 전·월세 상한제까지 도입되면 집주인은 임대료를 연간 최대 5% 이상 올리지 못한다. 현행 주택임대차보호법도 연간 임대료 인상률 제한과 전·월세 전환율 기준을 명시하고 있지만 실질적으로는 효과가 없다. 표준임대료제도 역시 임대차 시장 안정을 위한 대책이다. 일종의 지역별·주택유형별 임대료 가이드라인으로 세입자가 집주인과 임대료를 흥정하는 데 압력으로 작용할 수 있다. 임대차 등록제 확대 정책도 나올 것으로 보인다. 주택을 거래할 때처럼 전·월세 거래 신고제 도입도 예상할 수 있다. 조세 형평성 차원은 물론 임대주택을 투명하게 관리하고 정확한 통계 근거 마련을 위해 전제돼야 하는 정책이다. 임대차를 둘러싼 분쟁을 해결하기 위해 법률에 ‘임대차분쟁조정위원회’를 설치하고 위원회 결정에 ‘재판상 화해’와 같은 효력을 부여하는 방안도 마련될 전망이다. 다만 법률 개정 과정에서 야당의 협조, 조세부담에 대한 반발 등은 넘어야 할 산이다. 주택임대차보호법은 법무부 소관이고, 공평과세 부분은 조세정책이다. 임대기간 연장에 따른 급격한 임대료 상승, 임대시장 투명성에 따른 조세 부담 증가 등에 따른 반발도 예상된다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “새로운 주택 정책의 부작용을 줄이기 위해서는 임대주택 등록제 시스템이 먼저 갖춰져야 한다”며 “정책의 실효를 꼼꼼하게 따져보고, 등록제 등에 참여하는 집주인에 대한 인센티브 제공 등도 따라야 한다”고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

김현미 국토교통부 장관 후보자가 ‘전·월세 상한제’와 ‘임대차계약 갱신 청구권제’를 단계적으로 도입하겠다고 12일 밝혔다. 민자고속도로 통행료 인하와 수도권 광역교통청 신설 계획도 언급했다. 김 후보자는 국회 인사청문회를 앞두고 국회에 제출한 답변자료에서 이같이 밝혔다.김 후보자가 도입하겠다고 밝힌 제도와 정책들은 문재인 대통령이 대선 공약에서 이미 밝힌 내용들이라서 일찌감치 정책으로 현실화될 것으로 예상돼 왔다. 다만 새로운 제도는 도입에 앞서 관계 법률 개정이 우선돼야 하는 만큼 입법 과정에서 진통도 예상된다. 답변 자료에 따르면 김 후보자는 “세입자 주거 안정과 집주인 권리 보호가 균형을 이룰 수 있도록 임대차계약 갱신 청구권제와 임대료 상한제 등을 단계적으로 제도화하고 표준 임대료 도입 여부도 함께 검토해 보겠다”고 말했다. 계약 갱신 청구권제는 현행 2년인 주택임대차 기간이 끝난 뒤 세입자가 원하면 해당 주택의 임대차 기간을 연장할 수 있도록 하는 제도다. 연장 기간은 2년이 유력하다. 전·월세 상한제는 일정 수준 이상으로 집세를 올려 받지 못하게 하는 제도이고, 표준 임대료는 주택의 위치와 상태, 건축 시기와 내구연한 등에 따라 전·월세 가격을 정하는 제도다. 최근 집값 상승에 대해서는 “서울 등을 중심으로 한 국지적 과열 현상을 심각하게 인식하고 있다”며 “취임하면 시장을 면밀하게 모니터링하고 현장점검반 등을 통해 불법 행위를 철저하게 단속하고 과열이 심화되거나 확산될 우려가 있을 경우 관계 부처와 함께 대응 방안을 마련할 예정”이라고 밝혔다. ‘도시재생 뉴딜 사업’에 대해서는 “지역 실정이나 지방자치단체 의견을 감안해 구체적인 지원 대상지와 규모를 결정하되, 시급히 정비가 필요한 곳을 올해부터 우선 지정할 필요가 있다”고 말했다. 또 도시재생 과정에서 발생할 수 있는 ‘젠트리피케이션’(낙후지역이 살아나면서 임대료가 오르고 기존 주민이 타지로 내몰리는 현상)을 막기 위한 대책도 강구 중이라고 덧붙였다. 지난 정부의 민간임대 정책인 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택) 사업은 “뉴스테이는 규제 최소화, 택지·세제·기금 지원 등의 특례에도 불구하고 임대료가 일반 시세와 유사하고 취약계층에 대한 배려가 약해 공공성이 부족하다”며 “공공성 부문을 개선하고 사업 계획도 다시 수립하겠다”고 밝혔다. 민자고속도로 통행료 인하 정책도 추진하겠다고 했다. 먼저 서울외곽순환고속도로 북부 구간(민자고속도로) 통행료 인하를 추진하고 점차 다른 노선으로 확대하겠다고 말했다. 국토부는 이미 이 구간 통행료 인하 방안을 마련한 상태다. 명절과 평창동계올림픽 등 특정 기간 고속도로 무료 운영 정책도 도입하겠다고 했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

조만간 새 정부의 부동산 정책 방향을 가늠할 수 있는 ‘1호 주택시장 안정대책’이 나올 것으로 예상되는 가운데 어떤 내용이 담길지 관심이 쏠리고 있다. 국토교통부는 문재인 대통령이 대선 공약을 지키기 위해 법률과 제도 등을 고치고 도시재생, 임대주택 공급 확대 등을 포함하는 거시적 주택시장 대책을 준비하고 있었다. 하지만 최근 서울 강남 집값 급등이 화두로 떠오르면서 급한 불을 끄기 위한 단기 대책도 마련 중인 것으로 알려졌다. 단기 대책으로는 투기과열지구 지정과 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 환원하는 것이 거론된다. 이 조치들은 법률이나 제도를 고치지 않고도 바로 손을 쓸 수 있다. 투기과열지구 지정 대상은 ‘주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳’, ‘주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳’이다. 이런 요건을 한 가지라도 갖추면 국토부가 지정할 수 있다. 투기과열지구 지정만으로도 일반 아파트는 물론 재건축 아파트, 아파트 분양권 거래가 규제를 받기 때문에 파장은 만만치 않다. 과열지구에서는 LTV, DTI도 자동으로 강화되기 때문에 아파트 담보대출을 억제해 투기성 거래를 줄이는 효과를 기대할 수 있다. 재건축 조합원의 지위 양도를 금지해 재건축 대상 아파트를 사고 파는 것을 직접 규제할 수 있다. 최대 3채까지 가능한 조합원 분양 가구 수도 1가구로 줄어든다. 재건축을 노린 가수요 거래가 상당 부분 차단될 수 있다. 아파트 분양권 단기 거래도 영향을 받아 청약과열 시장이 진정된다. 과열지구로 지정되면 수도권과 충청권은 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 5년간 분양권 전매가 금지되는 만큼 아파트를 분양받아 재산을 늘리거나 임대수익을 올리려는 수요도 크게 줄어든다. 금융 정책이지만 다음달 말로 끝나는 LTV·DTI 규제 완화가 환원될 것으로 보인다. 발표만으로도 시장은 즉각 반응할 것으로 예상된다. 정부는 주택거래 정상화를 위해 2014년 8월부터 LTV와 DTI 규제를 완화해 왔다. 강남 집값 안정이 급한 불 끄기 대책이라면 장기 대책은 공약에서 밝힌 임대주택 확대 공급과 사회통합형 주거정책이다. 서민·청년층에 공공임대주택을 확대하고 임대차계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 주택 임대등록제, 후분양제 등을 도입하는 것이 장기 대책에 속한다. 장기 대책들은 법·제도를 바꿔야 구체적인 정책으로 입안할 수 있지만, 강력한 시장 안정 대책이라는 점에서 단기 대책과 함께 정책 방향을 제공할 것으로 보인다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr