2030세대 매입 작년 42%→올해 35%임대차법에 전셋값 폭등 작년 7월 44.8% 영끌이후 대출 규제·금리 인상 폭격…8월 28.6% 뚝신도시 재정비 기대에 분당·일산 역대 최고취득세 등 작년 부동산 세금 100조 돌파…부담↑껑충 뛰는 집값에 영혼까지 끌어모아(영끌) 대출을 받아 집을 샀었던 20·30세대의 아파트 매입이 올들어 지난해보다 크게 줄어든 것으로 나타났다. 대선 이후 규제 완화 기대감에 잠시 반등했던 매입 기조는 금리 인상 여파로 대출이자 부담이 눈덩이처럼 커지고 집값 하락이 본격화하면서 확 쪼그라들었다. 임대차법 도입 이후 고공상승했던 집값과 전세대란을 잡기 위해 부동산투기와의 전쟁을 선포했던 문재인 정부는 부동산 세금 정책을 대폭 강화했고 이후 임기 말인 지난해 부동산 관련 세금은 사상 첫 100조원을 넘겼다. 일각에서는 금리인상에 더해 가계를 짓누르는 과중한 세 부담을 낮춰야 한다는 지적이 제기됐다. 전국 아파트 2030 매입 비중도작년 31%→28%로 하락  9일 한국부동산원이 집계한 올해 1∼8월 20·30세대의 서울 아파트 매입건수는 총 4150건으로, 전체 거래 건수(1만 1966건)의 35.0%를 차지했다. 이는 지난해 같은 기간 20·30세대 매입 비중 41.8%보다 6.1% 포인트 낮다. 이 통계가 처음 공개된 2019년(30.4%) 이후 3년 만에 최저다. 20·30세대의 서울 아파트 매입 비중은 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차법 시행 여파로 전셋값이 폭등하고, 집값까지 크게 뛰며 지난해 7월 역대 최고인 44.8%까지 치솟았다.그러나 지난해 하반기부터 본격화한 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 강화로 지난해 12월 38.0%로 떨어졌다. 올해 들어 대선 직후인 4월 한때 규제완화 기대감으로 42.3%까지 다시 올랐으나 이후 국내 금리 인상이 본격화하며 지난 8월에는 28.6%로 내려왔다. 전국 아파트 2030 매입 비중도 지난해 1∼8월 31.1%까지 올랐으나 올해는 28.4%를 기록하며 20%대로 하락했다. 지난해 집값 급등으로 역대 최대인 36.1%까지 치솟았던 경기도 아파트의 1∼8월 2030 매입 비중은 올해 들어서는 34.5%로 감소했다. 대선이 있던 올해 3월 37.7%에서 이후 금리 인상과 집값 하락으로 감소세를 보여 8월에는 31.1%로 내려왔다.2030, 성남 분당 매입 38.8% 역대 최고… 8월엔 50%까지 껑충 그러나 1기 신도시는 정비사업 추진 영향으로 올해 들어서도 2030 매입이 상대적으로 활발했다. 입주시기가 가장 빠른 분당신도시(성남 분당구)의 경우 1∼8월 2030 매입 비중이 지난해 33.1%에서 올해 38.8%로 치솟으며 2019년 이후 역대 최고를 기록했다. 분당의 2030 매입 비중은 올해 1월 21.8%에 그쳤으나 3월 36.2%, 4월에는 49.8%까지 치솟았고, 이후 집값 하락 등의 영향으로 등락을 보인 뒤 지난 8월에 다시 50%로 높아졌다. 거래 침체 속에 분당 전체 아파트 거래량이 8월 30건에 불과했는데 이 가운데 절반인 15건을 2030 세대가 매입한 것이다. 일산신도시가 있는 고양시의 올해 1∼8월 2030 매입 비중도 41.0%로 지난해 37.5%를 크게 웃돌았다. 다만 고양시는 집값 하락폭이 커지면서 지난 1월 45.6%인 비중이 올해 8월에는 31.8%로 떨어졌다.원희룡 “부동산 가격, 하향 유지해야”“세제완화는 1주택자에 세금 정상화” 이런 가운데 원희룡 국토교통부 장관은 부동산시장 상황에 대해 “가격이 너무 높아 상당 기간 하향 안정세가 유지될 필요가 있으며, 정부는 경착륙으로 인한 부작용에 대해서만 관리해야 한다”고 밝혔다. 원 장관은 지난 6일 국회 국토교통위원회의 국토교통부 국정감사에서 부동산시장에 대한 원 장관의 판단이 혼란스럽다는 홍기원 더불어민주당 의원의 지적에 이렇게 답했다. 홍 의원은 “(윤석열 정부의) 다주택자 세금 완화, 안전진단 규제 완화 등은 부동산시장이 침체했을 때 고양하는 정책 아니냐”라면서 “정부는 주택가격이 떨어져야 한다면서도 오히려 부양하는 정책을 쓰고 있다”고 지적했다. 이에 원 장관은 “부양정책이 아니라 지나친 가격 급등기에 도입된 지나친 규제를 정상화해나가는 과정”이라면서 “표준 궤도에 맞추기 위한 조정 과정으로 봐야 한다”고 말했다. 이어 “재건축 규제 완화는 집값에 작용하는 복합적 요인 중 공급을 정상화하는 차원이고, 세제 완화는 1주택자에 대한 세금을 정상화하는 것”이라고 설명했다.文정부 작년 부동산세금 100조 첫 돌파2017년 59조→2021년 108조, 80%↑  취득세와 양도소득세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금은 부동산투기와의 전쟁을 선포했던 문재인 정부 임기말인 지난해 처음으로 100조원을 넘어섰다. 국회 기획재정위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원이 기획재정부, 행정안전부, 국회 예산정책처에서 받은 ‘부동산 세수 현황’ 국정감사 자료를 보면, 지난해 부동산 관련 세금 수입은 108조 3000억원에 달했다. 부동산 관련 세수가 연 100조원을 돌파한 것은 지난해가 처음이다. 문재인 정부가 출범하던 2017년보다 무려 80% 증가했다. 지난해 부동산 관련 세수 중 국세는 57조 8000억원이었다. 양도세(36조 7000억원), 증여세(8조 1000억원), 상속세(6조 9000억원), 종부세(6조 1000억원) 등이 해당한다. 지방세는 취득세(33조 7000억원), 재산세(15조원), 지역지원시설세(1조 8000억원) 등 50조 5000억원이었다. 2017년 59조 2000억원이던 부동산 관련 세수는 2018년 64조 1000억원, 2019년 65조 5000억원, 2020년 82조 8000억원으로 늘어나고서 지난해 100조원을 넘어섰다.5년 만에 국세 24조→58조, 140%↑“가계 짓누르는 과중한 세금 완화해야” 같은 기간 국세는 23조 6000억원에서 57조 8000억원으로 2.4배로 증가했다. 특히 양도세가 15조 1000억원에서 36조 7000억원으로 2배를 넘었다. 종부세는 1조 7000억원에서 3.6배인 6조 1000억원으로 증가했다. 증가액은 많지 않지만, 증가율이 가팔랐다. 상속·증여세는 5년간 8조 3000억원 늘어난 것으로 집계됐다. 지난해 지방세도 2017년 35조 7000억원의 1.4배인 50조 5000억원으로 늘었다. 취득세가 10조 2000억원, 재산세가 4조 3000억원 각각 증가했다. 김상훈 의원은 “59조원으로 시작한 세수가 지난 정부 5년 만에 108조원이 됐다”면서 “집값과 세금이 가계 경제를 짓눌렀다”고 지적했다. 김 의원은 “윤석열 정부는 문재인 정부의 정책 실패를 교훈 삼아 부동산 시장 정상화와 과중한 세 부담 완화에 나서야 한다”고 강조했다.

“전세 계약하면 샤넬백 증정”역전세난에 급해진 집주인들 금리 상승과 부동산가격 약세로 전국 아파트 전셋값이 하락하는 가운데 전세계약을 하는 신규 세입자에게 1300만원 상당의 ‘샤넬’ 핸드백을 선물하겠다는 집주인까지 등장했다. 5일 부동산업계에 따르면 최근 온라인 커뮤니티에 한 아파트 집주인이 아파트 전세계약을 체결하는 신규 세입자에게 정품 샤넬 백을 제공하겠다는 글을 올렸다. 자신의 아파트 전세 계약을 하면 정품 샤넬 백을 주겠다는 글이다. 가방과 정품 박스 포장 사진까지 올려놨다. 샤넬 공식 홈페이지에 따르면 해당 제품 정가는 1335만원이다. 해당 아파트 같은 평형의 현재 시세는 4억~4억5000만원 선이다. 최근 전세 시장은 지난달 들어 수요자 우위로 돌아섰다. KB부동산 기준 전세수급지수는 8월 108.9에서 9월 93.3으로 15.6포인트 떨어졌다. 전세수급지수가 기준선(100)보다 낮을수록 집을 구하려는 세입자보다 세를 놓으려는 집주인이 많다는 것을 의미한다. 집주인이 2년 전 가격에 신규 세입자를 찾기가 어렵게 되자, 명품 백을 조건으로 제시한 것으로 추정된다. 이에 대해 네티즌들은 “세입자가 안 구해지나봐. 명품백까지”, “차라리 가격을 낮추는 게 나을 것 같다”, “오죽했으면”, “같은 가격이면 샤넬백 받는게 나을지도” 등의 반응을 보였다.전세 수요 줄면서 ‘역전세난’ 심화 2일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값(9월 26일 기준)이 일주일 전보다 0.21% 하락했다. 이는 2012년 5월 둘째 주, 관련 조사가 시작된 이래 가장 큰 하락 폭이다. 올해 전국 아파트 전셋값 누적 변동률(주간 조사 누적 기준)은 -1.46%다. 지난해 같은 기간 7.17% 상승한 데 비해 하락세가 두드러진다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 전국 아파트 전세 매물은 17만472건으로 1년 전(8만4560건)의 2배(101.6%)로 늘었다. 2020년 8월 임대차2법(계약갱신청구권·전·월세 상한제) 시행 이후 2년 전 전셋값이 크게 올랐을 때 계약한 집주인들이 골머리를 앓고 있다. 특히 높은 전셋값을 지렛대 삼아 갭 투자(거주 목적이 아닌 전·월세를 끼고 매매)한 집주인들은 금리 인상으로 인한 거래 절벽에 집값마저 내려가면서 집을 팔지 못하는 상황이다. 또 전셋값이 내리면서 세입자에게 오히려 보증금의 일부를 돌려줘야 하는 상황까지 나오고 있다.

전세보다는 월세 거래를 선호하는 임차인이 2년 새 부쩍 늘어난 것으로 조사됐다. 직방은 지난 8월 15일간 자사 애플리케이션 접속자 1306명을 대상으로 주택 임대차 거래 유형 선호도를 물은 결과 응답자의 57.0%가 전세 거래를 선호한다고 답했다고 13일 밝혔다. 43.0%는 월세 거래를 선호한다고 답했다. 2년 전인 2020년 10월 동일한 내용의 설문조사에서 응답자의 21.3%가 월세 거래를 선호한다고 답했던 것에 비하면 2년 새 월세 거래 선호도가 2배가 넘은 것이다. 반면 전세 선호 비중은 2020년 78.7%에서 57.0%로 낮아졌다. 임대차 시장에서 여전히 전세 선호 현상이 강하지만 2년 전과 비교해 월세 선호도가 대폭 높아진 것이다. 2020년 조사에서는 임대인, 전세 임차인, 월세 임차인 모두 전세 거래를 선호한다는 응답 비율이 더 많았다. 그러나 올해 조사에서는 월세 임차인 10명 중 6명(62.1%)이 월세 거래를 선호한다고 답해 월세 거래 선호도가 우위를 점했다. 임차인 중 월세를 선호한다고 응답한 비율은 42.6%로 2020년 조사(17.9%)보다 크게 증가했다. 올해 조사에서 월세 선호 이유로 ‘목돈 부담이 적어서’가 40.4%로 가장 많았다. 이어 ‘사기, 전세금 반환 등 목돈 떼일 부담이 적어서’(20.7%), ‘전세대출 이자 부담이 커져서’(13.5%), ‘단기계약이 가능해서’(11.2%) 등의 순이었다. 2020년 조사 결과와 비교하면 ‘목돈 떼일 부담이 적어서’라는 이유가 약 2배로 증가했다. 직방은 “전세의 경우 금리인상 기조로 인해 보증금 목돈 마련이 갈수록 어려워지고 있는 반면 월세는 전세 사기나 보증금 미반환 피해 위험에서도 상대적으로 자유로워 선호도가 높아지고 있다”고 분석했다.

2년 만에 월세 선호 비중 21%→43% 전세 선호 78.7%→57.0%로 줄어  금리인상·사기범죄에 전세 선호 하락금리 인상 등에 따른 목돈 부담을 느낀 임차인들의 월세 거래 선호가 증가하고 있다. 사기나 전세금 미반환 등의 부담이 적은 것도 목돈이 들지 않고 사기·전세금 미반환 등 부담이 적어 월세를 찾는 이들이 많아지는 모습이다. 실제 월세로 이사를 가겠다는 계획도 2년 전보다 두 배 가까이 증가했다.  13일 직방에 따르면 자사 애플리케이션 이용자 중 1306명을 대상으로 선호하는 주택 임대차 거래 유형에 대한 설문을 진행한 결과, 응답자의 57.0%가 전세 거래를 선호한다고 답했다. 월세 거래라고 답한 비율은 43.0%였다. 2년 전인 2020년(10월 기준)과 비교하면 월세 선호 비율이 더 늘었다. 당시 78.7%가 전세, 21.3%가 월세 거래를 선호한다고 응답했다. 2년 만에 월세를 선호 비중이 2배 이상 확대된 것이다. 임차인이 월세를 선호한다고 응답한 비율은 42.6%로 2020년 조사 결과(17.9%)보다 크게 증가했다.월세 선호 이유 ‘목적 부담 적어서’ 40%목돈 떼일 부담 21%, 대출이자부담 14% 선호 이유는 ‘목돈 부담이 적어서’가 40.4%로 가장 많았다. 그 다음으로는 사기, 전세금반환 등 목돈 떼일 부담이 적어서(20.7%), 전세대출 이자 부담이 커져서(13.5%), 단기 계약이 가능해서(11.2%) 등의 순으로 나타났다. 전세를 선호하는 임차인(57.4%)들은 ‘매월 부담해야 하는 고정지출이 없어서’(53.8%)를 이유로 거론했다. 이어 월세보다 전세대출 이자 부담이 적어서(22.0%), 내 집 마련을 하기 위한 발판이 돼서(10.1%) 등의 순이었다. 응답자 중 20~30대에서 60% 이상이 전세를 선호해 다른 연령대(40~50%대)보다 응답률이 높게 나타났다. 거주지역별로는 서울, 경기, 인천 수도권에서 상대적으로 전세 선호 응답비율이 높았다. 세대규모별로는 4인 이상 가구에서 전세를 더 선호했다. 임대인은 응답자 총 127명 중 53.5%가 전세를 선호했다. 20대에서 80%대로 가장 높게 전세를 선호했고, 연령이 높아질수록 월세 선호 비율이 커졌다. 여전히 전세 거래를 선호하는 비율이 더 높지만, 2년 전보다 월세 거래에 대한 선호 비율이 높아졌다. 금리 인상 부담으로 전세 보증금 목돈 마련이 어려운 이유와 사기, 전세금 반환 등 목돈 떼일 부담이 적다는 이유로 월세 임차인은 월세 거래를 더 선호하는 양상이다.월세로 이사 계획 증가 22%→38% 전세 이사 계획은 줄고 월세 이사 계획은 증가했다. 향후 이사 시 임차 형태를 묻는 말에 대해선 전세는 50.9%, 월세(보증부월세 포함)는 38.4%, 나머지는 10.7%로 임차 형태로 이사 계획이 없다고 응답했다. 2020년 조사는 전세 61.5%, 월세는 22.2%였다. 직방 관계자는 “금리 인상 기조 속에서 월세 선호 현상은 계속될 것으로 예상된다”면서 “임대차 시장 변화 속에 임대인과 임차인 모두 상호 간의 신용 확인을 통해 안전한 임대차 거래가 이루어질 수 있는 환경 조성이 필요하다”고 말했다. 100만원 넘는 아파트 월세 급증2017년 7289건→올해 1만 5천건 목돈 마련 등에 대한 전세 부담이 늘고 월세 선호도가 높아지면서 서울에서 100만원이 넘는 아파트 월세의 거래도 가파르게 늘고 있다. 부동산 정보제공업체 경제만랩이 국토교통부의 실거래가 통계 시스템을 분석한 결과에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 서울 아파트 월세 거래량(4만 5085건) 가운데 월세 100만원 이상은 1만 5788건으로 집계됐다. 상반기 기준으로 서울아파트 월세가 100만원 이상인 거래는 2017년 7289건, 2018년 7130건에서 2019년 7789건, 2020년 8297건, 지난해 1만 675건으로 증가한 데 이어 올해는 1만 5000건을 넘어섰다. 올해는 지난해보다 월세 100만원 이상인 거래가 47.9%나 늘었다.

금리 인상과 부동산 시장 침체 등을 이유로 신용대출과 주택담보대출은 줄어들고 있는 반면 전세자금대출 잔액은 오히려 늘고 있는 것으로 나타났다. 부동산 시장이 위축되면서 매매보다 전세 수요가 늘어난 데다 전셋값이 오른 영향으로 풀이된다. 5일 은행권에 따르면 KB국민·신한·우리·하나·NH농협 등 5대 은행의 지난달 말 전세자금대출 잔액은 133조 9080억원으로, 전월에 비해 5073억원 늘어난 것으로 집계됐다. 지난 2월 이후 7개월 연속 증가세인데, 지난해 말과 비교하면 8개월 새 4조 2111억원이 늘었다. 반면 신용대출과 일반주택담보대출은 감소세다. 이들 은행의 일반주택담보대출 잔액은 같은 기간 2조 3134억원 줄어든 373조 3943억원이었고, 신용대출도 11조 9432억원 줄어든 127조 6139억원이었다. 청년층의 전세대출 수요가 몰리는 인터넷 전문은행의 경우에도 잔액이 급증하는 추세다. 카카오뱅크의 지난 2분기 전월세 대출 잔액은 11조 4000억원으로 지난해 2분기 잔액(6조 7000억원)과 비교했을 때 크게 늘었다. 카카오뱅크는 지난 2월 일반주택담보대출을 처음 선보였는데 지난 8월 말 기준 누적 약정금액은 5500억원 정도다. 전세대출이 이처럼 나 홀로 증가세를 보이는 것은 전셋값 상승이 가장 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 한국부동산원 조사에 따르면 문재인 정부 5년간 전국 평균 전셋값은 50% 이상 증가했다. 실수요 대출로 분류된 전세대출이 올해 1월부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다는 점도 증가세 원인 중 하나로 꼽힌다. 앞으로도 전세대출이 늘어날지는 지켜봐야 한다. 임대차 3법 시행 2년을 맞으면서 상한제에 묶였던 전셋값이 큰 폭으로 오르면 추가 대출이 발생할 수 있지만 부동산 침체로 집값에 이어 전셋값 하락 움직임도 감지되고 있어서다. 집값이 떨어지면 전셋값이 집값보다 오히려 높은 ‘깡통전세’ 현상이 나타날 수 있다. 이 경우 보증금을 돌려받지 못하는 등 전세 사기에 노출될 수 있어 주의가 필요하다.

최근 정부가 발표한 전세사기 피해 방지 종합대책은 보증금 미반환 위험이 높은 ‘깡통전세’ 문제를 예방하기 위한 근본적인 해결책이 아니라는 비판이 나왔다. 주거권네트워크와 주택임대차보호법개정연대는 5일 서울 종로구 참여연대 아름드리홀에서 “정부 대책은 일부 악덕 임대인의 전세사기로 문제를 한정하고 있지만 보증금 미반환 문제로 넓게 봐야 종합적 대책을 마련할 수 있다”고 지적했다. 처음부터 보증금을 가로챌 의도로 사기를 친 경우뿐 아니라 지나치게 높은 전세가율(매매가 대비 전세보증금 비율) 때문에 발생한 미반환 문제를 함께 살펴야 한다는 취지다. 단체들은 지난해 집값 하락 국면에서 깡통전세 문제가 광범위하게 확산됐다고 주장했다. 전국 전체 주택의 전세가율은 2020년 65.1%에서 올해 5월 기준 87.8%로 크게 늘었다. 전국 아파트의 전세가율도 100%를 초과했다 최은영 한국도시연구소 소장은 “임대차 3법 강화가 깡통전세 문제의 근본 해결책”이라면서 “전세가율이 높은 지역에 대한 특별관리와 실거래가 이상 가격에 대한 관리감독을 강화해야 한다”고 밝혔다. 그러면서 “정부는 ‘빚 내서 세 살아라‘ 정책 기조에서 벗어나 세입자 주거비 부담 완화를 위해 신규임대차계약의 임대료 규제 도입 등 근본 대책을 시행해야 한다”고 덧붙였다. 최경호 주거중립연구소 수처작주 소장도 “애초 적합한 수준의 전월세 가격이 시장에서 현실화되고 전세대출·월세지원 제도가 임대료 인상으로 이어지지 않도록 해야 한다”면서 “임대등록 전면 의무화 및 표준임대료 제도 도입이 필요하다”고 말했다. 임차인을 보호하려면 지자체 역할을 강화해야 한다는 주장도 나왔다. 이강훈 참여연대 부집행위원장은 “정부 대책은 주택도시보증공사(HUG)가 피해 예방 및 지원 서비스를 제공한다는 것이라 지자체 역할이 거의 없고 지역과 밀착해 작동하기 어렵다”면서 “전국 시·도에 임대차 행정을 담당하는 부서와 민원 창구를 설치해 담당인력이 배정돼야 한다”고 밝혔다. 이밖에 개선책으로 임대인의 정보 제공 의무 강화 공인중개사의 정보제공 요구 의무 규정 전세대출에 의한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 등이 제시됐다. 국토교통부는 지난 1일 전세사기 피해 예방 및 단속·처벌 강화에 초점을 둔 전세사기 피해 방지방안을 발표했다. 전용 앱을 통해 악성 임대인 명단과 주변 전세가 정보를 공개하고 선순위 권리관계 확인권한 등 세입자 보호 장치를 강화하는 것이 주요 내용이다.

올해 들어 7월 말까지 서울에서 거래(누계)된 아파트는 하루 평균 52건에 불과한 것으로 집계됐다. 지난 5년간 서울 7월 누계 평균 거래 건수와 비교해 77% 이상 감소하는 등 ‘거래 실종’ 수준에 이르렀다. 국토교통부는 올해 들어 7월 말까지 거래된 전국 주택 거래는 34만 9860건이라고 31일 밝혔다. ●아파트·서울 등 수도권 거래량 감소 폭↑ 1~7월 주택 거래량은 지난해보다 46.6% 감소했고, 5년간 평균 거래량과 비교해도 38.6%나 줄어들어 주택시장이 침체기로 접어들었음을 보여줬다. 지역별로는 서울·수도권 거래량 감소 폭이 컸다. 5년간 1~7월 거래량 기준으로 전국은 38.6% 감소했지만 수도권은 52.4%, 서울은 57.5%나 감소했다. 같은 기간 지방 주택 거래량은 23.8% 감소했다. 서울·수도권 주택 거래량 감소 폭이 지방보다 두 배 이상 컸다. 유형별로는 아파트 거래가 눈에 드러나게 감소했다. 5년간 누계 기준으로 아파트 거래는 20만 5970건에 그쳐 지난해 같은 기간보다 52.4% 줄었고, 5년 누계기준으로는 46.2% 감소했다. 특히 올해 7월까지 서울 아파트 거래량은 1만 959건으로 하루 평균 52건에 그쳤다. 일반 주택 거래량은 지난해보다 33.3%, 5년 누계 기준 대비 23.1% 감소하는데 그쳐 아파트보다는 감소 폭이 작았다. 매매와 달리 주택 전·월세 거래량은 급증했다. 7월까지 이뤄진 월세 거래는 178만 1370건으로 지난해 같은 기간 대비 30.8% 늘어났고, 5년 평균 거래 건수와 비교하면 50.5%나 급증했다. 특히 월세 비중이 갈수록 커지고 있다. 올해 7월까지 누계 기준 월세 비중은 51.5%로 지난해 같은 기간(42.3%)과 비교해 9.2% 포인트 증가했다. 5년 누계 평균(41.4%)보다는 10.1% 포인트 급증했다. 월세 증가는 전셋값이 상승하고 금리 인상으로 전세보증금 마련이 어려워지면서 월세로 돌리거나, 보증금 인상분만큼을 월세로 전환하는 반전세가 늘었기 때문으로 풀이된다. 또 임대차신고제 도입으로 기존에 신고가 이뤄지지 않았던 소규모 빌라 등의 월세거래 신고가 통계에 반영됐기 때문이다. ●신규 인허가 물량 서울·수도권↓, 지방은↑ 정부가 공급 확대 정책을 펴고 있지만, 인허가 물량 증가는 미미한 수준에 그쳤다. 7월 누계 기준으로 주택 인허가 물량은 29만 5855가구로 지난 5년 누적 평균 공급량보다 4.4% 늘어났다. 그러나 수요가 많은 서울은 5년 평균 대비 29.9% 감소했고, 수도권은 21.4% 줄어들었다. 지방은 같은 기간 29.7% 늘어났다. 주택 준공 실적은 7월까지 21만 4154채로 지난해 같은 기간 대비 0.6% 줄었고, 5년 누적 평균보다는 27.2% 감소했다. 공동주택 분양 승인 물량은 7월까지 14만 3132가구로 지난해 같은 기간 대비 22.3%, 5년 평균 대비 19.3% 각각 감소했다. 미분양 주택 물량도 꾸준히 늘고 있다. 7월 미분양 물량은 3만 1284가구로 6월 대비 12.1% 증가했다. 준공된 이후에도 팔리지 않은 주택이 7388가구로 전달보다 3.6% 증가했다. 미분양 물량은 지난해 11월 1만 4000가구로 최저를 기록하고서 매달 늘어나는 추세다.

가을 이사철을 앞두고 서울의 전월세 매물이 넘치고 있다. 집주인이 세입자를 구하지 못하는 상황까지 벌어지면서 전세 계약 만기 후 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’이 현실화될 수 있다는 우려가 나온다. 28일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전월세 물건은 총 5만 5114건으로 한 달 전보다 8.0% 증가했다. 이는 임대차 2법 시행 직후였던 2년 전 2만 9295건과 비교해 88.1% 늘어난 수치다. 이 가운데 순수 전세 물건은 2년 전 1만 5828건에서 현재 2배가 넘는 3만 4496건으로 118% 증가했다. 전세 가격도 하락하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 6.48% 올랐던 서울 아파트 전셋값은 올해 들어 7월까지 0.46% 떨어졌으며, 지난 2월부터 6개월 연속 하락세다. 고금리와 대출 규제가 결정적인 영향을 미친 것으로 분석된다. 최근 연이은 금리 인상 여파로 전세자금대출 금리가 현재 4%대로 치솟으면서 대출금리가 통상 3.5%인 월세전환이율보다 높아지는 ‘역전 현상’이 발생했다. 이에 따라 전세 보증금을 올려 주는 대신 월세로 돌리는 반전세 수요가 늘어난 것이다. 시장에선 전세 물건이 적체돼 서울에서조차 ‘역전세난’이 심화할 가능성을 우려하고 있다. 서울 강남구의 한 중개업소 관계자는 “학군 영향으로 전세 수요가 늘 있는 강남권도 전셋값을 시세보다 최소 1억~2억원은 낮춰 줘야 계약이 이뤄질 만큼 ‘세입자 모시기’ 현상이 벌어지고 있다”고 말했다. 부동산R114 여경희 수석연구원은 “기준금리를 연말까지 3% 수준으로 올린다는 게 금융당국의 목표여서 전세도 현재의 약세가 지속될 가능성이 크다”고 전망했다.

‘전·월세보증금지원센터’에서 전문가 전화 상담‘전·월세 정보 몽땅’ 사이트에 위험 지역 표시‘전세가격 상담센터’에서는 전세 적정가 확인 최근 전셋값이 매매가를 웃도는 이른바 ‘깡통전세’가 급증하고 있는 가운데 서울시는 시민들이 이를 사전에 파악하고 사기를 당하지 않도록 3대 정보 서비스를 운영하고 있다고 26일 밝혔다. 우선 ‘서울시 전·월세보증금지원센터’에서 전화 상담을 해준다. 전세 계약 체결 전 주의 사항이나 꼭 확인해야 하는 내용 등을 알아볼 수 있다. 센터에는 변호사 를 포함해 전문 인력 9명이 상주하면서, 주택임대차 관련 모든 상담과 분쟁 조정, 대출 상담 등을 원스톱으로 제공한다. 서울시가 운영하는 ‘전·월세 정보 몽땅’에서는 지역별 전세가율과 깡통전세 위험지역 등을 확인할 수 있다. 이 사이트는 서울시가 전·월세 실거래 데이터를 분석해 전·월세 시장지표를 제공하는 온라인 플랫폼으로, 지난 23일부터 ‘지역별 전세가율’ 정보를 제공하고 있다. 전세가율은 매매가 대비 전셋값 비율이다. 시는 전세가율이 높은 지역에서 전세 계약을 체결할 때 임차인이 유사한 주택의 매매 가격이 얼마인지 확인할 필요성을 알려준다는 점에서 깡통전세 피해를 예방하는 데 효과가 있을 것이라고 보고 있다. 또 ‘전세가격 상담센터’에서는 임차인이 전세 계약 이전에 특정 주택의 전셋값 적정 여부를 확인할 수 있다. ‘서울부동산정보광장’을 통해 누구나 무료로 이용할 수 있다. 주택 소재지와 주택 사진 등 정보를 입력하고 상담 신청을 하면 접수 상황과 담당 평가법인을 문자로 통보받는다. 이후 담당 감정평가사가 해당 부동산의 감정평가를 거쳐 2일 이내 신청자에게 유선으로 결과를 안내한다. 특히 정확한 시세 확인이 어려운 신축 빌라나 다세대·다가구 주택 등의 선순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정가격의 적정 여부를 확인할 수 있다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “깡통전세 문제는 한 번 발생하면 피해 정도가 크고, 특히 청년, 신혼부부, 사회초년생 등 주거 약자는 더욱 치명적이기 때문에 예방에 총력을 기울여야 한다”며 “주택시장 변화 등을 면밀히 검토해 유용한 주택정보 서비스를 지속해서 발굴·확대하겠다”고 말했다.

윤석열 정부는 최악의 경제 위기 속에 출범했다. 고물가·고환율·고금리에 저성장까지 경제적 악조건이 한꺼번에 몰아닥쳤다. 지난해까지 2년 가까이 코로나19 대응에 재정 지출을 늘리면서 국가채무가 1000조원을 돌파하는 등 재정 상황도 최악으로 치달았다. 이에 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관을 필두로 한 새 정부 경제팀이 꺼져 가는 한국 경제의 불씨를 살리기 위한 구원투수로 나섰다. 지난 100일간 각종 민생·물가 안정 대책을 숨 가쁘게 쏟아 내며 고군분투했다. 정치 분야에 비해 경제 분야를 향한 여론의 비판도 덜했다. 하지만 출범 3개월이 지나도록 국민이 체감할 만한 성과가 나타나지 않으면서 추경호 경제팀과 민심 간 ‘허니문’은 17일 출범 100일을 맞아 차츰 끝나 가는 분위기다. 아직은 피부에 안 와닿는 대책 정부는 출범하자마자 사상 최대액인 62조원 규모의 추가경정예산(추경)을 편성하고 정부의 코로나19 방역조치로 피해를 입은 소상공인에게 손실보전금부터 지급했다. 시장에 돈이 풀리면 물가가 더 치솟을 수 있다는 우려 속에서도 윤 대통령의 대선 공약 이행에 집중했다. 당시 공개된 4월 소비자물가 상승률은 4.8%로 5%대 진입이 예고된 상황이었다. 추경 이후 물가 상승률은 5월 5.4%, 6월 6.0%, 7월 6.3%로 계속 올랐다. 정부는 추경이 물가 상승의 촉매제가 될 것이란 지적을 불식시키고자 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’(5월 30일)라는 물가 대책을 함께 내놨다. 수입 돼지고기·소고기·식용유 등에 할당관세를 적용해 수입 원가를 낮추고 5세대 이동통신(5G) 중간요금제 출시를 유도하는 등의 생계비 완화책을 담았다. 이어 공공·노동·교육·금융개혁 등 국정과제와 유류세 30% 인하 등 물가 대책이 총망라된 새 정부 경제정책 방향(6월 13일)을 대대적으로 발표했고, 기름값이 계속 치솟자 유류세 인하 폭을 최대 37%까지 늘리는 내용의 ‘당면 민생 물가안정 대책’(6월 19일)을 내놨다. 1주택 상생임대인의 양도세 비과세 거주 요건을 완화하는 내용의 ‘임대차 시장 안정 방안’(6월 21일)도 잇따라 공개했다. 정부의 대책은 여기서 그치지 않았다. 지난달 21일 소득세·종합부동산세·법인세 완화 등 13조원 규모의 감세안을 담은 세제개편안에 이어 지난 11일에는 명절 성수품 공급량을 역대급으로 확대하는 내용의 추석 민생안정대책을 발표했다. 16일에는 첫 주택 공급대책을 공개하고 부동산 시장 안정화에도 팔을 걷어붙였다. 정부가 100일간 8차례 이상 쏟아 낸 물가·민생·부동산 대책은 그야말로 다채로웠다. 우크라이나 사태와 국제 공급망 교란 등 손을 쓸 수 없는 대외적 경제 상황이 워낙 좋지 않아 각종 대책의 효과가 당장 나타나지 않아도 여론은 비교적 관대한 편이었다. 일각에선 “윤석열 정부가 경제정책에서는 할 만큼 했다”는 평가도 나왔다. 하지만 출범 100일에 이르자 경제 정책에 대해 ‘빈 수레가 요란하다’는 비판의 목소리가 하나둘씩 나오기 시작했다. 물가 상승률이 6%대 고공행진을 멈추지 않고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 추석을 한 달여 앞두고 내린 폭우는 장바구니 물가를 한층 더 자극했다. 야당은 정부가 ‘세제 정상화’라고 강조한 감세 정책을 ‘슈퍼리치 감세’라고 규정하고 공격에 나섰다. 특히 세제개편안은 ‘여소야대’ 지형의 국회 문턱을 넘기 전엔 모두 미정인 상태이다 보니 올해 종부세는 얼마를 내야 하는지 국민의 불확실성만 커지고 있다. 하준경 한양대 교수는 “여러 가지 대책이 백화점식으로 많이 나온다고 해서 충분한 건 아니다”라면서 “윤석열 정부는 감세 정책에 우선순위를 뒀는데, 세계적으로 봐도 시급한 정책은 아니다. 기술 패권경쟁을 비롯한 산업정책 부활이 더 중요하다”고 지적했다. 인수위 때부터 친기업 기조 천명 대통령직인수위원회 단계부터 ‘친기업 기조’를 천명한 윤석열 정부는 민간이 주도하는 경제활성화로 침체된 경기를 회복하겠다는 목표에 맞춰 움직이고 있다. 먼저 법인세 최고세율을 25%에서 22%로 낮추기로 했다. 추 부총리가 팀장을 맡은 경제 규제혁신 태스크포스(TF)는 기업경영의 발목을 붙잡는 각종 규제를 발굴하고 개선하는 작업을 진행 중이다. 방기선 기재부 1차관과 이노공 법무부 차관이 공동팀장을 맡은 경제 형벌규정 개선 TF는 불합리한 경제형벌을 행정제재로 전환하는 방안을 모색한다. 공정거래위원회는 대기업 총수를 규제하는 친족 범위를 현행 ‘혈족 6촌·인척 4촌 이내’에서 ‘혈족 4촌·인척 3촌 이내’로 축소하기로 했다. 정부는 기업이 자발적으로 투자와 일자리를 늘려야 경제가 선순환할 것으로 보고 기업에 채워진 모래주머니 벗기기 작업에 나섰다. 일종의 낙수효과를 기대하는 경제 정책으로 ‘민간주도 성장’이란 별칭이 붙었다. 정부는 향후 5년간 16조원 플러스 알파(+α) 규모의 방치된 국유재산을 매각하려는 이유에 대해서도 “민간 주도의 경제 선순환 효과를 유도하기 위해서”라고 밝혔다. 하지만 정부의 친기업 기조와 규제완화 움직임을 바라보는 정치권의 시선이 곱지만은 않다. 야당은 “기업과 부자만 신경 쓰다 취약계층이 정책에서 소외될 우려가 크다”고 비판한다. 특히 이재명 더불어민주당 의원은 “국유재산 민영화는 소수 특권층 배 불리기”라며 정부의 국유재산 매각을 ‘민영화’로 규정하고 강하게 비판했다. 추 부총리는 “뜬금없는 지적이다. 근거 없는 상상력은 어디서 나오나”라고 강하게 반박하며 민영화가 아니라고 거듭 강조했지만, 여론은 썩 우호적이지 않은 분위기다. 유력 경제학자들은 윤석열 정부가 가장 잘한 정책으로 소상공인 손실보전을 위한 추경과 재정건전성 강화를 꼽았다. ABCD로 점수를 매겼을 땐 일제히 ‘B’라고 답했다. “경제적 악조건 속에서 나름대로 선전했지만, 뚜렷한 성과가 나타나지 않아 A를 받기엔 모자라다”는 게 대체적인 평가다. 이를테면 성태윤 연세대 교수는 “글로벌 경제위기 상황에서 국민의 부담을 줄이면서도 재정을 건전화하겠다는 건 긍정적으로 평가한다”면서 “새로운 성장 동력을 마련하는 방안이 특히 부족했던 것 같다”고 진단했다. 앞으로의 경제정책 운용 방향에 대해 김정식 연세대 명예교수는 “초점을 신산업 육성에 맞춰 경제 성장을 도모할 수 있는 전략을 쓰는 게 좋을 것 같다”고 조언했다.

윤석열 정부는 최악의 경제 위기 속에 출범했다. 고물가·고환율·고금리에 저성장까지 경제적 악조건이 한꺼번에 몰아닥쳤다. 지난해까지 2년 가까이 코로나19 대응에 재정 지출을 늘리면서 국가채무가 1000조원을 돌파하는 등 재정 상황도 최악으로 치달았다. 이에 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관을 필두로 한 새 정부 경제팀이 꺼져 가는 한국 경제의 불씨를 살리기 위한 구원투수로 나섰다. 지난 100일간 각종 민생·물가 안정 대책을 숨 가쁘게 쏟아 내며 고군분투했다. 정치 분야에 비해 경제 분야를 향한 여론의 비판도 덜했다. 하지만 출범 3개월이 지나도록 국민이 체감할 만한 성과가 나타나지 않으면서 추경호 경제팀과 민심 간 ‘허니문’은 17일 출범 100일을 맞아 차츰 끝나 가는 분위기다. 아직은 피부에 안 와닿는 민생대책 정부는 출범하자마자 사상 최대액인 62조원 규모의 추가경정예산(추경)을 편성하고 정부의 코로나19 방역조치로 피해를 입은 소상공인에게 손실보전금부터 지급했다. 시장에 돈이 풀리면 물가가 더 치솟을 수 있다는 우려 속에서도 윤 대통령의 대선 공약 이행에 집중했다. 당시 공개된 4월 소비자물가 상승률은 4.8%로 5%대 진입이 예고된 상황이었다. 추경 이후 물가 상승률은 5월 5.4%, 6월 6.0%, 7월 6.3%로 계속 올랐다. 정부는 추경이 물가 상승의 촉매제가 될 것이란 지적을 불식시키고자 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’(5월 30일)라는 물가 대책을 함께 내놨다. 수입 돼지고기·소고기·식용유 등에 할당관세를 적용해 수입 원가를 낮추고 5세대 이동통신(5G) 중간요금제 출시를 유도하는 등의 생계비 완화책을 담았다. 이어 공공·노동·교육·금융개혁 등 국정과제와 유류세 30% 인하 등 물가 대책이 총망라된 새 정부 경제정책 방향(6월 13일)을 대대적으로 발표했고, 기름값이 계속 치솟자 유류세 인하 폭을 최대 37%까지 늘리는 내용의 ‘당면 민생 물가안정 대책’(6월 19일)을 내놨다. 1주택 상생임대인의 양도세 비과세 거주 요건을 완화하는 내용의 ‘임대차 시장 안정 방안’(6월 21일)도 잇따라 공개했다. 정부의 대책은 여기서 그치지 않았다. 지난달 21일 소득세·종합부동산세·법인세 완화 등 13조원 규모의 감세안을 담은 세제개편안에 이어 지난 11일에는 명절 성수품 공급량을 역대급으로 확대하는 내용의 추석 민생안정대책을 발표했다. 16일에는 첫 주택 공급대책을 공개하고 부동산 시장 안정화에도 팔을 걷어붙였다. 정부가 100일간 8차례 이상 쏟아 낸 물가·민생·부동산 대책은 그야말로 다채로웠다. 우크라이나 사태와 국제 공급망 교란 등 손을 쓸 수 없는 대외적 경제 상황이 워낙 좋지 않아 각종 대책의 효과가 당장 나타나지 않아도 여론은 비교적 관대한 편이었다. 일각에선 “윤석열 정부가 경제정책에서는 할 만큼 했다”는 평가도 나왔다. 하지만 출범 100일에 이르자 경제 정책에 대해 ‘빈 수레가 요란하다’는 비판의 목소리가 하나둘씩 나오기 시작했다. 물가 상승률이 6%대 고공행진을 멈추지 않고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 추석을 한 달여 앞두고 내린 폭우는 장바구니 물가를 한층 더 자극했다. 야당은 정부가 ‘세제 정상화’라고 강조한 감세 정책을 ‘슈퍼리치 감세’라고 규정하고 공격에 나섰다. 특히 세제개편안은 ‘여소야대’ 지형의 국회 문턱을 넘기 전엔 모두 미정인 상태이다 보니 올해 종부세는 얼마를 내야 하는지 국민의 불확실성만 커지고 있다. 하준경 한양대 교수는 “여러 가지 대책이 백화점식으로 많이 나온다고 해서 충분한 건 아니다”라면서 “윤석열 정부는 감세 정책에 우선순위를 뒀는데, 세계적으로 봐도 시급한 정책은 아니다. 기술 패권경쟁을 비롯한 산업정책 부활이 더 중요하다”고 지적했다. 인수위 때부터 ‘친기업’ 기조 천명 대통령직인수위원회 단계부터 ‘친기업 기조’를 천명한 윤석열 정부는 민간이 주도하는 경제활성화로 침체된 경기를 회복하겠다는 목표에 맞춰 움직이고 있다. 먼저 법인세 최고세율을 25%에서 22%로 낮추기로 했다. 추 부총리가 팀장을 맡은 경제 규제혁신 태스크포스(TF)는 기업경영의 발목을 붙잡는 각종 규제를 발굴하고 개선하는 작업을 진행 중이다. 방기선 기재부 1차관과 이노공 법무부 차관이 공동팀장을 맡은 경제 형벌규정 개선 TF는 불합리한 경제형벌을 행정제재로 전환하는 방안을 모색한다. 공정거래위원회는 대기업 총수를 규제하는 친족 범위를 현행 ‘혈족 6촌·인척 4촌 이내’에서 ‘혈족 4촌·인척 3촌 이내’로 축소하기로 했다. 정부는 기업이 자발적으로 투자와 일자리를 늘려야 경제가 선순환할 것으로 보고 기업에 채워진 모래주머니 벗기기 작업에 나섰다. 일종의 낙수효과를 기대하는 경제 정책으로 ‘민간주도 성장’이란 별칭이 붙었다. 정부는 향후 5년간 16조원 플러스 알파(+α) 규모의 방치된 국유재산을 매각하려는 이유에 대해서도 “민간 주도의 경제 선순환 효과를 유도하기 위해서”라고 밝혔다. 하지만 정부의 친기업 기조와 규제완화 움직임을 바라보는 정치권의 시선이 곱지만은 않다. 야당은 “기업과 부자만 신경 쓰다 취약계층이 정책에서 소외될 우려가 크다”고 비판한다. 특히 이재명 더불어민주당 의원은 “국유재산 민영화는 소수 특권층 배 불리기”라며 정부의 국유재산 매각을 ‘민영화’로 규정하고 강하게 비판했다. 추 부총리는 “뜬금없는 지적이다. 근거 없는 상상력은 어디서 나오나”라고 강하게 반박하며 민영화가 아니라고 거듭 강조했지만, 여론은 썩 우호적이지 않은 분위기다. 유력 경제학자들은 윤석열 정부가 가장 잘한 정책으로 소상공인 손실보전을 위한 추경과 재정건전성 강화를 꼽았다. ABCD로 점수를 매겼을 땐 일제히 ‘B’라고 답했다. “경제적 악조건 속에서 나름대로 선전했지만, 뚜렷한 성과가 나타나지 않아 A를 받기엔 모자라다”는 게 대체적인 평가다. 이를테면 성태윤 연세대 교수는 “글로벌 경제위기 상황에서 국민의 부담을 줄이면서도 재정을 건전화하겠다는 건 긍정적으로 평가한다”면서 “새로운 성장 동력을 마련하는 방안이 특히 부족했던 것 같다”고 진단했다. 앞으로의 경제정책 운용 방향에 대해 김정식 연세대 명예교수는 “초점을 신산업 육성에 맞춰 경제 성장을 도모할 수 있는 전략을 쓰는 게 좋을 것 같다”고 조언했다.

윤석열 정부가 출범 100일 만에 첫 주택 공급대책을 발표하고 본격적인 부동산 시장 안정화에 나섰다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 16일 정부서울청사에서 제2차 부동산관계장관회의를 열고 “정책 노력과 금리 인상 기조 등으로 최근 부동산 시장은 전반적으로 하향 안정세를 유지하고 있다”면서 “정부는 변화된 시장 환경을 고려해 안정세가 확고한 지역에 대한 규제지역 추가 해제 등을 포함한 부동산 정상화 과제를 보다 속도감 있게 추진해 나갈 예정”이라고 밝혔다. 추 부총리는 “매매는 전국 주요 지역이 연초 이후 보합·하락세를 유지하는 가운데 서울 강남 4구·1기 신도시 등 개발 기대감이 있는 일부 지역도 6월 이후 안정세를 찾아가는 모습”이라면서 “임대차는 8월부터 계약갱신요구권 사용 계약이 순차적으로 만료됨에 따라 단기 불안 우려가 일부 있었으나 상생임대인 제도 개선, 임대매물 공급 확대 등 정책효과 등에 힘입어 안정 기조를 이어가고 있다”고 말했다. 이어 “주요 전문가·연구기관들도 하반기 부동산 시장의 약보합세를 전망하고 있다”며 규제지역을 추가로 해제할 방침을 밝혔다. 정부는 지난 6월 대구·대전·경남지역 6개 시군구에 대한 투기과열지구 지정을 해제하고, 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산, 전남 여수 등 11개 시군구에 대한 조정대상지역 지정도 풀었다. 추 부총리의 발언은 부동산시장 안정세가 보이는 지역에 대해 투기과열지구, 조정대상지역 지정 추가 해제를 속도감 있게 진행하겠다는 의미로 해석된다. 추 부총리는 이날 국토교통부가 발표한 공급 대책과 관련해 “부동산시장은 전반적으로 안정을 되찾고 있으나 양질의 주거 환경을 요구하는 국민의 목소리는 여전히 높다”면서 “정부는 그간의 주택공급 방식을 전면 재검토하고 주택정책 패러다임을 과감히 전환하고자 한다”고 밝혔다. 이어 “공급자 위주의 단순 물량 확보 중심에서 수요자 위주 양질의 거주 환경 제공에 정책의 초점을 맞추고, 민생·주거 안정 및 서민·중산층 삶의 질 개선까지를 목표로 하는 포괄적 주거 공간 혁신을 추진할 것”이라고 말했다. 아울러 추 부총리는 “장기간 방치돼온 불합리한 재개발·재건축 제도를 순차적으로 개편해 도심권 주택공급 기반을 확충하고 민간 전문성과 창의력을 활용하는 새로운 사업 모델을 도입해 도심 정비사업을 촉진할 것”이라고 강조했다. 그러면서 “향후 신도시는 입지 선정 때부터 광역급행철도(GTX) 등 이미 계획된 교통망과 연계해 중소규모로 지정·개발하고 3기 신도시 등 이미 발표한 택지는 정주 환경을 개선하고 자족 환경도 갖추도록 하겠다”고 말했다. 추 부총리는 수해 피해가구와 관련해 “개보수, 정상 거처 이주 등 긴급 지원을 최대한 신속하게 추진하는 한편 재해 취약주택 전수조사로 위험지역 정비, 방재시설 확충 등 근본적인 개선방안도 조속히 마련하겠다”고 언급했다. 이어 “국민이 새 정부의 달라진 주거안정 방안을 실생활에서 이른 시일 안에 체감할 수 있도록 세부 후속 조치를 최대한 신속히 이행하겠다”면서 “주택공급 과정에서 입지 발굴·인허가 등을 담당하는 관계 지방자치단체와 협업이 중요하므로 현안은 주무 부처 중심으로 협의하되 필요하면 부동산관계장관회의를 통해 논의·조율하겠다”고 덧붙였다.

아무리 좋은 내용이라도 반발을 사는 정책이 있다. 화려한 청사진을 내걸고 시작했지만, 현실성이 떨어져 흐지부지된 정책도 많다. 서울시가 내놓은 반지하 주택 제로 정책이 사방으로 비난을 받고 있다. 반지하 주택을 없애 홍수 피해를 막겠다는 취지는 일단 고무적이다. 하지만 현실을 살피지 못하고 성급하게 내놓으며 화만 불러온 꼴이 됐다. 주택 정책을 마련할 때는 몇 가지 경계해야 할 대목이 있다. 먼저 대안 없는 정책은 부작용만 키운다. 흔히 규제를 수반하는 정책에서 대안이 부실하면 풍선효과가 나타난다. 대안 없는 대책은 공허한 외침으로 그치고 부작용만 양산한다. 서울시 반지하 대책만 봐도 주거 취약계층의 안전을 담보할 수 있는 정책적 수단은 보이지 않는다. 현재 거주자를 번듯한 집으로 끌어올릴 ‘주거 사다리’를 어떻게 마련할지 구체적인 대안이 없다. 반지하 주택에서 거주할 수밖에 없는 계층을 품을 내용도 대책에 들어 있지 않다. 반지하 집이 전국적으로 얼추 33만 가구, 서울에만 20만 가구가 넘는데 말이다. 이들이 값싼 주택으로 옮겨 갈 수 있는 대안을 마련하지 않은 채 반지하 대책을 밀어붙인다면 성공 여부는 뒤로하고라도 자칫 고시원, 옥탑방 같은 서민들의 집값만 올리는 부작용이 나타날 수 있다. 시장 경제를 무시하고 이념을 덧칠한 주택 정책 역시 기대했던 효과보다는 악재를 불러온다. 공급 확대보다는 수요 억제로 일관했던 정책, 다주택자(임대사업자) 규제, 세입자 보호를 내세운 임대차법 2법 강행 등도 되레 집값·전셋값 폭등을 불러와 서민 주거 부담을 키웠다는 지적을 받았다. 투기 원인은 공급 부족이 아니라 다주택 보유와 가수요 때문이라며 편협된 이념으로 무장한 정책을 추진했던 정부와 정치권은 정권조차 넘기고 뒤늦게 주택 정책 실패 반성문을 쓰고 있다. 조급증도 정책을 망친다. 우리나라 주택 정책은 정권이 바뀔 때마다 온탕·냉탕을 오갔다. 가수요가 투기를 키운다는 지적이 나오면 무조건 거래를 옥죄고 주택담보대출을 끊는 정책을 들이댄다. 주택담보 대출 길을 막아 이미 분양받은 아파트 입주마저 포기하게 할 정도다. 집을 여러 채 보유한 사람에게는 앞뒤 사정을 따질 것도 없이 무거운 세금을 물리고 죄악시했다. 반대로 정권이 바뀌면 공급 부족이 집값을 끌어올렸다며 짧은 임기 동안 몇백만 가구를 짓겠다는 대책을 낸다. 허언이 될지언정 당장 인기를 얻으면 된다는 식이다. 이런 즉흥적인 갈지(之)자 정책의 피해는 국민의 몫으로 돌아온다. 일 터지고 호들갑을 떠는 급조된 정책은 더는 나오지 않아야 한다. 브랜드 네이밍과 숫자도 경계해야 한다. 좋은 정책도 지난 정부에서 추진했단 이유만으로 같은 주택 유형에 이름만 바꿔 새로운 주택인 것처럼 내놓기를 반복했다. 도심 주택 확대 정책이나 임대주택 정책이 대부분 그렇다. 2010년에도 서울 홍수 피해로 반지하 대책이 나왔다. 그동안 이념과 정책 브랜드를 고민할 시간과 노력을 현실적인 수해 대책 마련과 취약계층 주거 사다리 구축에 쏟았다면 이번 반지하 홍수 피해는 막을 수 있었을 것이다. 숫자로 표시한 확실한 목표를 세워야 정책 추진에 힘이 실리고, 목표 달성 의지가 생긴다고 하지만, 자칫 수단이 목표가 되는 경우도 비일비재하다. 엄청난 경제·사회적 비용을 들여 대규모 신도시 조성을 추진했다가 시장 상황이 바뀌어 미분양·미입주 주택이 늘어나면 하우스 푸어 대책을 내놓는 정책이 반복됐다. 의도가 좋은 정책이라고 결과가 반드시 선한 것은 아니다. 시장 경제를 기반으로 다양한 전문가 의견을 들어 정권교체에도 흔들리지 않는 주택 정책 마련이 더 급하다. 16일 발표될 윤석열 정부의 첫 주택공급 정책에서 이런 내용을 기대해 본다.

아파트 매매시장이 빙하기를 맞았다. 한국부동산원에 따르면 상반기 전국 아파트 매매 건수는 18만 4134건. 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 최저다. 역대 최다를 기록했던 2020년(45만 2123건) 대비 60% 가까이 줄었다. 같은 기간 서울과 인천은 80% 안팎 감소했다. 아파트값도 전국적으로 하락세에 접어들었다. 특히 경기도 화성과 의왕, 안양, 용인, 인천 송도 등 수도권광역급행철도(GTX) 호재로 폭등했던 지역과 3040세대가 ‘패닉바잉’에 나섰던 서울 노원·도봉·강북 지역 아파트들의 하락폭이 크다. ‘영끌 바잉’에 나섰던 젊은이들은 이제 ‘이자 폭탄’ 걱정에 잠을 설치고 있다. ●집값 장기적 우상향… 급등락 거듭 아파트값은 과거에도 오르내리기를 반복했다. 장기적으로 보면 우상향이었지만 여러 요인에 의해 때론 폭등하고 때론 폭락했다. 1980년대 후반엔 3저(저유가·저환율·저금리) 호황과 88올림픽 특수에 힘입어 폭등했다. 하지만 노태우 정부의 ‘200만호 건설 계획’이 가시화되고 외환위기까지 겹쳐 1990년대 후반 전국적으로 폭락했다. 1기 신도시 효과가 다하면서 아파트값은 2000년대 초반 서서히 오르기 시작해 노무현 정부 중반인 2004~2005년 다시 급등했다. 이후 2기 신도시 건설이 시작됐고 2008년 말 미국의 리먼브러더스발 글로벌 금융위기가 닥치면서 집값은 다시 폭락했다. 2010년대엔 대체로 안정됐다. 그러나 문재인 정부가 공급·수요를 누르는 규제 일변도의 부동산 정책을 펴면서 아파트값은 폭등하기 시작했고 2019~2021년 정점을 찍었다. 우리나라뿐만 아니라 전 세계 주요 나라들이 코로나19 팬데믹 극복을 위해 투입한 막대한 유동성은 집값 폭등에 기름을 부은 격이 됐다. 아파트 거래가 얼어붙고 값이 하락세에 접어들었다는 건 실수요자에게 내 집 마련의 호기가 다가오고 있다는 의미다. 매수 시점이야 당연히 최대 저점이 되겠지만 실수요자는 기회비용을 고려해 고점 대비 10~20% 낮은 가격이면 매수를 검토해 볼 만하다. 문제는 매수 적기를 어떻게 판단하느냐다. 언론에 보도되는 전문가들의 전망은 제각각이다. 급매물은 지금이라도 잡아야 한다, 연말 또는 내년 봄이 적기다, 3년 이상 하락세가 이어지므로 그 이후까지 기다려야 한다 등등. 대체로 내년 상반기를 매수 적기로 점치는 사람이 많기는 하다. 하지만 일반 매수자로선 아파트값이 하락세일 때는 계속 내릴 것 같고, 상승세일 땐 계속 오를 것 같은 느낌에 사로잡히기 쉽다. 그래서 막상 아파트를 구매할 때 하락장이 아닌 상승장에서 비싸게 주고 사는 경우가 적지 않다. 따라서 막연한 느낌이나 특정 전문가들의 그럴듯한 조언에 의존해선 안 된다. 그보다는 아파트값 추세에 영향을 주거나 흐름을 나타내는 구체적 수치에 집중할 필요가 있다.●금리 불확실성 가실 때 매수 검토 현재 부동산 시장에 영향을 미치는 가장 강력한 요인은 금리다. 한국은행은 지난해 7월 0.50%였던 기준금리를 1년간 여섯 차례에 걸쳐 2.25%까지 올렸다. 고삐 풀린 물가를 잡기 위해서다. 주택담보대출 금리는 상·하한 범위가 1년 전에 비해 2% 포인트 이상 급등했다. 8월 기준 KB국민·신한·하나·우리은행 기준 고정금리는 3.880~5.792%, 변동금리 3.920~5.969%다. 금리 하한인 4%에 3억원만 빌려도 매달 원리금 200만원(30년 분할 상환) 정도를 부담해야 한다. 문제는 금리 인상이 여전히 진행형이라는 점이다. 이창용 한은 총재는 지난달 “연말까지 기준금리가 2.75~ 3.0% 수준에 도달할 것이라는 시장 예측은 합리적”이라고 언급했다. 내년 이후 금리는 예측 불가다. 전문가들은 물가가 가을 이후 잡히기 시작할 것이란 전제하에 조심스럽게 동결을 예측하고 있긴 하다. 권일 부동산인포 팀장은 “아파트 실수요자들은 금리에 대한 불확실성이 해소될 때를 매수 타이밍으로 잡아야 한다”고 조언한다. 금리가 당장은 높더라도 더이상 올라가지 않거나 내릴 가능성이 크다면 매수를 고려해야 한다는 것이다. 금리가 막상 하락세에 접어들면 시장이 이미 매도자 우위로 바뀌어 선택의 폭이 작아지기 때문이다. 금리 변화를 어느 정도 예측할 수 있다면 시장의 아파트 거래량과 매물 흐름을 관찰할 필요가 있다. 아파트 공급은 새 아파트 분양이나 집주인의 매도 물량에 의해 이뤄진다. 분양 물량은 지역적 편차가 크고 쉽게 파악할 수 있다. 정부가 3기 신도시와 도심 재개발·재건축 사업을 추진하고 있지만 손놓고 기다리기엔 공급 시기가 너무 멀거나 불투명하다. 따라서 실수요자라면 아파트 하락장에서 매수 희망 지역의 거래와 매물 흐름을 꾸준히 관찰해 매수 여부를 판단해야 한다.●가격 안 떨어지는 곳 급매 잡아야 거래 빙하기엔 매물이 증가하기 마련이다. 하지만 매물이 증가하더라도 가격이 좀처럼 떨어지지 않는다면 그 아파트 단지는 추가 하락을 기대하기 어렵다. 경기 성남시 분당구 서현동의 한 중개업소 대표는 “매물 증가에도 가격이 떨어지지 않는 곳에선 드물게 나오는 급매물을 잡는 게 현명하다”고 조언한다. 반면에 매물 증가와 함께 싼 매물이 가끔씩 나오고 있다면 매물 정체 현상이 나타날 때까지 기다려 볼 필요가 있다.권일 팀장은 “매수 희망지에 거점을 정해 놓고 꾸준히 부동산 업소에 연락해 상황을 체크하는 노력이 필요하다”고 말했다. 부동산 업소에서도 괜찮은 매물이 나오면 지속적으로 관심을 보이는 고객에게 먼저 정보를 제공하기 때문이다. 내년 상반기엔 특히 다주택자들의 양도세 중과 유예가 끝나는 5월 이전 매물 움직임을 면밀히 살펴야 한다. 2~3개월 전부터 매물이 쏟아질 가능성이 크기 때문이다. 현금 동원 능력이 있다면 경매를 노려볼 필요가 있다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 최근 부동산 침체기를 맞아 서울의 경매 낙찰률이 26.6%까지 떨어졌다. 글로벌 금융위기 당시인 2008년 12월(22.2%)과 비슷한 수준이다. 반면 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 크게 떨어지지 않았다. 지난해 100%를 넘겼던 게 소폭 내려가 지난달 96.6% 수준을 유지하고 있다. 아직까지는 낙찰가를 놓고 매도·매수세의 줄다리기가 팽팽하다는 의미다. 이럴 경우 시장에선 낙찰가율이 계속 하락하길 기대하긴 어렵다고 본다. 마음에 드는 물건이 있다면 한두 번 유찰돼 가격이 감정가 대비 90% 이하로 내려갔을 때 잡는 게 합리적이란 의미다. 경매에서 감정가는 시세 대비 10% 정도 낮게 책정된다. 따라서 낙찰가가 감정가의 90% 이하라면 20% 이상 싸게 사는 셈이다. 다만 일반인들로선 매물에 대한 임대차 관계와 밀린 세금 문제 등 권리 분석이 어려우므로 다소 비용이 들더라도 경매 전문 법인 등의 도움을 받는 게 안전하다.

경찰이 지난 20대 대통령 선거 당시 더불어민주당 이재명 의원 자택 옆집의 경기주택도시공사(GH) 합숙소가 선거캠프로 쓰였다는 의혹 사건 수사를 위해 GH에 대한 2차 압수수색을 했다. 9일 경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 GH 본사와 판교사업단에 대한 압수수색을 벌였다. 지난 6월 30일 압수수색 이후 41일 만에 추가로 진행된 이번 2차 압수수색은 지난 1차 압수수색의 보완 차원에서 이뤄진 것이다. 경찰은 이날 압수수색을 통해 이른바 ‘법인카드 의혹’의 핵심 인물인 배모 씨가 이 의원 자택의 옆집을 부동산에 전세 내놓은 정황에 대해 살펴볼 방침이다. 배씨는 이 의원 자택의 옆집인 80대 A씨 소유인 성남시 분당구 수내동 B아파트 200.66㎡(61평) 1채를 A씨 대신 부동산에 전세 매물로 내놓은 것으로 전해졌다. GH 판교사업단은 해당 아파트를 이 의원이 경기도지사이던 2020년 8월 전세금 9억5000만원에 2년간 임차했다. 전세 계약 당시 GH 사장은 이헌욱 씨인데 이재명 성남 시장 시절 FC성남 고문 변호사 등을 지낸 인물이다. 이 의원의 자택과 현관문을 나란히 하고 있는 GH 합숙소가 지난 대선 과정에서 이 의원의 ‘비선 캠프’ 역할을 했다는 의혹을 받고 있는 이유다. 부동산 거래가 이뤄질 당시 이 집에는 A씨 아들 가족이 살고 있었는데, A씨 아들은 이 후보가 성남시장으로 있던 2011년 10월 성남시 산하 성남아트센터 부장으로 특채돼 근무한 것으로 확인됐고, 이들 부부가 이 의원 부부와 친분이 있는 것으로 알려졌다. 경찰은 GH의 감사 규정이 변경을 거듭한 데 대해서도 조사할 계획이다. GH는 B아파트를 임차 계약하기 전인 2020년 7월 일상 감사 제외 대상에 합숙소 임대차 계약 항목을 추가한 것으로 알려졌다. 그러나 지난 대선 과정에서 GH 판교사업단의 합숙소 관련 의혹이 제기된 이후 이 같은 항목을 다시 삭제한 것으로 드러나 감사 규정 개정 과정이 석연치 않다는 의혹이 불거진 바 있다. 이와 관련 경찰 관계자는 “2차 압수수색은 사실이고, 유의미한 자료 확보 여부에 관해서는 확인해 줄 수 없다”고 밝혔다.

최근 몇 년 사이 크게 오른 전셋값과 금리 인상 흐름 속에서 나타난 월세 강세 현상이 아파트뿐만 아니라 오피스텔 시장으로 확산하고 있다. 9일 한국부동산원 통계에 따르면 전국 오피스텔 전월세 전환율은 올해 1월 5.01%에서 6월 5.12%까지 올랐다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로 1년치 월세가격을 전세가격에서 월세보증금을 뺀 금액으로 나누어 100을 곱해 산출한다. 전월세전환율이 높으면 전세가격에 비해 월세가격이 높다는 의미다. 월세가격도 상승일로다. 2분기 오피스텔 월세가격지수 변동률은 전분기 대비 전국적으로 0.39% 올랐다. 권역별로 살펴보면 경기가 0.61% 상승했고, 서울 0.46%, 인천 0.31% 순이었다. 다만 지방은 0.05% 하락했다. 오피스텔 임대차 시장에서도 월세 강세 현상이 나타난 것은 아파트 등 기존 주택의 높은 전세보증금 또는 월세에 부담을 느껴 오피스텔을 택하는 세입자가 늘어난 영향으로 풀이된다. 또 오피스텔 세입자 중 젊은층 수요가 전세대출의 높은 이자를 감당하는 대신 월세를 내는 것을 선택하면서 전월세전환율과 월세가격 상승으로 이어진 것이다. 한편 6월 오피스텔 전국 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 올해 1월 84.57%에서 6월 84.78%로 꾸준히 오르고 있다. 특히 경기의 경우 6월 전세가율이 86.72%에 달했다. 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 커지고 있다는 의미다. 전문가들은 전세보증금 사고를 예방하기 위해 전세보증금 반환보증 가입 등이 필요하다고 조언한다.

전셋값 급등 원인과 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 ‘임대차 2법’ 제도개선을 놓고 1일 원희룡 국토교통부 장관과 심상정 정의당 의원의 설전이 벌어졌다. 이날 국회 국토교통위원회에서 진행된 국토부 업무보고에서 심 의원은 전세난의 원인이 ‘임대차 2법’ 때문이 아니라 저금리에 따른 유동성 증가 때문이라며 임차인 보호를 더 강화해야 한다고 주장했고, 원 장관은 금리 뿐 아니라 다른 많은 요인이 작용했다며 제도개선 강행 의지를 밝혔다. 심 의원은 최근 국토부가 ‘임대차 2법’ 개정을 위해 법무부와 태스크포스(TF)를 구성한 것을 언급하면서 “결국 2년 전 도입한 계약갱신청구권과 전월세상한제를 폐지하려는 것 아니냐”고 질의했다. 이에 원 장관은 “대안을 마련하자는 것”이라며 “폐지냐 개정이냐는 언어의 강도를 좀 세게 한 것”이라고 답했다. 심 의원이 다시 ‘임대차 2법’ 시행 2년을 맞아 ‘8월 전세대란’이 일어날 것이라는 우려가 컸는데 어떻게 보느냐고 묻자 원 장관은 “전세만 한정해 보면 대란이라고 할 현상은 없는 것 같다”고 답했다. 심 의원은 “2년 전 (예상)과는 왜 차이가 나냐”고 되물었고, 원 장관은 “금리의 본격적인 상승으로 인한 매매·임대차 시장 모두에 가격 하방 요인이 작용한 것 같다. 그게 가장 크다고 본다”고 답변했다. 원 장관의 발언에 심 의원은 기다렸다는 듯 “2년 전 전월세 폭등은 제도 도입 직전 금리 인하로 인한 유동성 확대 때문이었다. 임대차보호법 때문에 전월세 가격 폭등이 일어났다는 항간의 평가는 사실이 아니란 게 입증된 게 아니냐”고 다시 원 장관에게 되물었다. 그러자 원 장관은 “가격이란 게 워낙 요인이 많이 작용한다”면서 반박을 이어가려 했지만, 곧 심 의원의 발언에 막혀 말을 끝맺지 못했다. 심 의원은 “임대차보호법은 임차인 보호를 위한 법”이라면서 “집은 주거를 위한 필수 공공재라 헌법에도 주거약자 보호를 위해 정부가 개입해야 한다고 돼 있다. 정부 TF에 세입자도 포함시켜 논의하라”고 제안했다. 원 장관은 “임대차 2법 개정은 사회적 합의가 돼야 하기 때문에 당연히 임차인의 이해를 반영해서 하겠다”면서 “저도 세입자”라고 답했다. 심 의원은 집주인이 실거주를 이유로 갱신 계약을 맺지 않는 경우 실거주 여부를 증명하도록 하는 방안과 신규 전세 계약에도 보증금 인상률을 5%로 제한해 신규-갱신 계약간 ‘이중가격’을 막는 방안 등 제도가 강화돼야 한다고 주장했다. 원 장관은 “(심 의원과) 문제는 똑같이 보고 있다”면서 “일방적으로 법으로 강제하면 시장 전체가 비정상화되는 측면이 있어 제도적 규제보다 어떻게 인센티브를 줘서 제도를 작동하도록 할지 문제의식을 갖고 검토하고 있다”고 말했다.

임대차 기간 3년, 2+1년 등 대안‘주변 전셋값 범위 내 인상’ 거론입법 취지와 달리 결국 세입자만 울렸다는 비판을 받는 임대차 2법이 수술대에 올랐다. 임대차 2법이 많은 부작용을 양산했지만 시행 2년 만에 없던 것으로 하면 시장의 대혼란과 또 다른 부작용을 낳을 수 있다는 우려 때문에 폐지보다 핵심 내용을 손보는 쪽으로 방향을 잡았다. 임대차거래신고제는 임대료나 임대 기간과 직접 영향이 없고, 시장의 투명성 확보라는 장점이 있기 때문에 손을 대지 않는다. 부작용을 양산한 핵심 제도는 임차인이 전월세로 2년을 거주하고 나서 계약을 갱신해 추가로 2년을 거주하게 한 계약갱신청구권제와 계약 갱신 때 임대료 인상률 상한을 5%로 정한 전월세 상한제다. 두 제도는 2020년 7월 31일 당시 문재인 정부가 속전속결로 처리했다. 임대차 2법 통과 후 5일 뒤에는 전월세 신고제 도입을 골자로 한 부동산거래신고법 개정안도 본회의에서 통과시켜 ‘임대차 3법’의 입법을 마무리했다. 당시 야당인 미래통합당(현 국민의힘)과 많은 부동산 전문가는 임대차 2법이 시행되면 집주인이 4년치 임대료를 한꺼번에 올려 전셋값이 폭등하고, 전세의 월세화가 가속화하는 등 부작용이 나타날 수 있다며 강하게 반대했다. 하지만 국회 과반 의석을 차지한 더불어민주당과 정부는 임차인 보호라는 명분을 내세워 시행을 강행했다. 태스크포스(TF)는 부작용을 양산한 두 가지 제도를 중심으로 개선안을 찾을 예정이다. 임대차 기간을 일률적인 ‘2+2년’으로 정한 것을 완화하는 방안을 찾게 된다. 의무 임대차 기간을 ‘3년’ 또는 ‘2+1년(갱신)’으로 하는 등 임대차 시장 현실에 맞는 대안을 찾을 계획이다. 일률적으로 제한한 보증금 인상 5% 상한도 시장 환경에 맞게 손을 본다. 예를 들어 해당 아파트 단지 또는 주변 전셋값의 일정 수준 안에서 올릴 수 있게 하는 방안도 거론된다. 지역별 매매가격 대비 평균 전세가율 범위에서 보증금을 올리는 방안도 생각해 볼 수 있다. 하지만 정부가 개선안을 마련해도 거대 야당인 민주당을 설득할 수 있느냐가 관건이다. 민주당 안에서는 2년 전 일방적으로 입법을 추진해 정권까지 넘겨줬다는 반성의 목소리가 나오지만 일부는 오히려 현행법을 더 강화해야 한다는 주장을 펴고 있기 때문이다.

세입자만 울린 임대차법#1. 서울 양천구 목동 3단지 95.03㎡ 아파트 전셋값은 5억 7500만~9억 7500만원으로 들쑥날쑥한다. 같은 평형대 집의 전셋값 차이가 최대 4억원까지 벌어진 것이다. 9억원대 전세를 사는 집은 옆집에 비해 턱없이 높은 보증금에, 몇 년 전에 맺은 보증금 5억원대 계약을 유지하는 세입자는 몇 년 뒤 한꺼번에 전셋값을 올려야 할까 봐 속앓이 중이다. #2. 성북구 길음뉴타운5단지 84.96㎡ 아파트 전세 보증금도 4억 8000만~6억 8000만원으로 격차가 심하다. 계약갱신청구권이 적용되는 아파트는 보증금을 종전 가격의 5% 이내에서만 올릴 수 있지만, 갱신 청구 대상이 아닌 주택은 집주인이 시세에 맞춰 보증금을 받으려고 하기 때문이다. 낮은 보증금으로 계약을 맺은 세입자는 집주인이 계약갱신청구권을 피하기 위해 직접 들어와 살 테니 집을 비워 달라고 할까 노심초사한다.●“文정부 이념 치우친 정책 밀어붙여” 세입자의 안정적인 거주와 주거비 부담을 줄이고자 도입한 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 2법이 되레 세입자만 울렸다는 지적을 받고 있다. 임대차 3법 가운데 핵심인 계약갱신청구권제와 전월세 상한제법 시행 2년을 맞이한 31일 전세시장에서는 이중·삼중 가격이 형성된 탓에 대혼란이 벌어지고 있다. 임차인 보호라는 도입 취지 역시 무색해져 시행 2년 만에 평균적으로 전셋값은 폭등하고, 전세의 월세 전환 현상이 생겨 서민 주거비 부담만 늘어났다. 임대차 분쟁도 증가했다. ●여소야대 상황에 법 개정 쉽지 않아 임대차 3법 가운데 임대차거래신고제는 거래의 투명성을 확보하는 취지라서 큰 부작용이 없지만, 나머지 2개 법률에는 전셋값과 계약 기간에 직접적으로 영향을 끼치는 내용이 담겼다. 이 때문에 시행 이전부터 부작용 여부를 충분히 검토하고 단계적으로 도입해야 한다는 지적을 받았다. 서진형 경인여대 교수는 새 임대차법 부작용이 늘어난 것은 서민 주거 안정 확보라는 입법 취지에도 사전 준비 없는 졸속 시행, 시장 상황을 무시한 강행 때문이라고 봤다. 서 교수는 “임대료 상승 제한을 받는 공공임대주택이 절대적으로 부족한 상황에서 유예기간 없이 급박하게 시행한 데다 이념에 치우친 부동산 정책을 시행하면서 생긴 부작용”이라고 진단했다. 윤석열 정부 출범 이후 정부는 문제가 된 임대차 2법 개정을 추진하고 있지만 여소야대 상황에서 이마저도 여의치 않은 상황이다. 국토교통부와 법무부는 공동으로 ‘주택임대차 제도개선 태스크포스(TF)’를 구성하고 제도 개선에 착수했다. TF에는 부동산·경제 전문가와 법률 전문가도 함께 참여한다. TF는 임대차 2법의 핵심인 계약 기간 ‘2+2년(갱신)’, 보증금 인상 ‘5% 상한’ 제도를 개선하는 데 방점을 두고 있다.●‘계약갱신 분쟁 조정’ 작년 2배 늘어 부동산114 자료에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 법 시행 이후 2년 만에 29% 상승했다. 2020년 7월 서울 아파트 전셋값은 3.3㎡(평)당 1660만원이었으나 올 7월에는 3.3㎡당 2141만원으로 29% 올랐다. 85㎡(32평형) 아파트라면 전세 보증금이 1억 6500만원 폭등한 것이다. 직전 2년 동안 전셋값이 14% 상승한 것과 비교해도 2배나 껑충 뛰었다. 이는 어디까지나 평균치이고, 의무 계약갱신에서 풀린 물건은 집주인이 4년치를 한꺼번에 올려 받으려는 심리가 작용하면서 보증금을 두 배 가까이 올려 부르는 경우도 심심치 않게 나오고 있다. 역으로 전셋값 폭등으로 계약갱신이 무력화되는 경우도 많다. 임대차 2년이 끝나면서 계약갱신청구권을 사용하지 않고 집주인과 적당히 타협해 보증금을 5% 이상 올려 주고 계약을 연장하는 예도 많다. 집주인이 거주 목적으로 계약갱신을 거부하면 세입자는 새로 전셋집을 찾아야 하는데 이미 전셋값이 감당할 수 없을 정도로 폭등해 계약갱신을 청구하지 않고 울며 겨자 먹기식으로 계약을 연장하는 것이다. 임대차 2법 시행으로 임차인과 임대인 간의 갈등도 늘어났다. 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회에 따르면 2020년 154건이던 계약갱신 및 종료에 관한 분쟁 조정 건수는 지난해 307건으로 2배 증가했다. 올해 상반기에도 132건이 접수됐다. 분쟁은 주로 계약갱신청구권을 사용하겠다는 세입자에게 집주인이 ‘실거주’ 권리를 내세우는 과정에서 생기고 있다. 집주인이 실제 거주하면 계약갱신을 청구할 수 없다. ●보증금 대신 관리비 인상 편법도 등장 눈 가리고 아웅 식의 편법 계약도 기승을 부리고 있다. 보증금을 5% 이상 올리지 못하게 묶어 두자 집주인이 관리비를 올리는 일도 있다. 서울에서 전세 3억원짜리 빌라 주인이 보증금은 5% 이하로 인상하는 대신 10만원도 안 하던 관리비를 70만원으로 올린 적도 있다. 전세를 월세로 돌리는 것도 임대차 2법의 부작용이다. 폭등한 전셋값을 감당하기 어려운 세입자들이 월세시장으로 내몰리는 것이다. 국토부에 따르면 올해 상반기 월세(보증부 월세 포함) 거래량은 12만 3621건으로 2020년 상반기(8만 4595건)보다 46.1% 증가했다. 반면 전세 거래는 4% 정도 감소했다. 같은 기간 서울 월세 거래는 58.2% 증가했고, 전세 거래량은 6% 감소했다. 이 기간 수도권 월세 가격은 28% 올랐다. 주거비 부담은 월세>자가>전세 순으로 월세가 훨씬 높다. 장희순 강원대 교수는 “임대차법 시행 2년이 지나면서 계약갱신청구권 적용을 받지 않는 물건을 중심으로 전월세 가격이 상승 압력을 받을 수밖에 없다”고 지적했다.

최근 금리 인상으로 전세 수요가 줄며 서울의 아파트 평균 전셋값이 약 3년 만에 하락한 것으로 나타났다. 전세 물량이 쌓이면서 당초 예상됐던 ‘8월 전세대란’은 일어나지 않을 것으로 전망된다. 하지만 ‘월세의 전세화’ 현상이 가속화되면 서민 주거 비용이 상승할 거란 우려가 나온다. 26일 KB국민은행 월간 주택가격통계에 따르면 7월 서울 지역 아파트의 평균 전셋값은 6억 7788만원으로 지난달(6억 7792만원)보다 소폭 하락했다. 서울 아파트의 월평균 전셋값이 떨어진 것은 2019년 4월(4억 6210만원) 이후 3년 3개월 만이다. 강북 지역 14개 구의 평균 전셋값은 지난달 5억 6066만원에서 이달 5억 6059만원으로 하락했고, 강남 지역 11개 구는 7억 8820만원에서 7억 8809만원으로 떨어졌다. 전셋값이 꺾인 것은 전세 매물이 늘어났는데 금리 인상에 따른 월세 선호 현상, 계약갱신청구권 사용에 따른 재계약 증가 등으로 수요는 감소했기 때문이다. 부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트의 전월세 물건은 전날 기준 4만 9819건으로 한 달 전(4만 4625건)에 비해 11.6% 증가했다. 금리 인상 여파로 전세자금대출 금리가 크게 오르면서 월세를 선호하거나 전세 대신 월세를 낀 반전세 수요가 크게 늘었다. 서울 아파트 전월세 전환율은 3.20%로 지난달(3.19%)보다 소폭 상승했다. 지난해 6월(3.22%) 이후 1년 1개월 만에 가장 높은 수치다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “높은 전셋값과 대출금리 인상에 따른 이자 상환 부담 확대로 전세의 월세화가 이어진 결과”라고 분석했다. 이런 추세를 볼 때 2020년 7월 말 임대차 2법 도입 이후 계약갱신권을 소진한 이들이 대거 시장에 나오면서 전세가 비싸지고, 구하기도 힘들 것이라는 ‘8월 대란설’이 현실화될 가능성은 낮을 것으로 보인다. 다만 이 법이 통과된 2020년 7월 4억 9922만원이던 서울 아파트의 평균 전셋값은 2년 새 1억 8000만원 가까이 올라 세입자들의 부담은 여전히 높은 상황이다. 전셋값은 소폭 하락했어도 경기침체와 맞물리면 향후 전월세 시장이 더욱 불안해질 수도 있다는 전망도 나온다. 윤 연구원은 “유동성이 떨어진 경기 침체기에는 매수 심리가 약해져 무주택자들이 전월세를 선호하며 임대료는 오르고 매매 가격은 하락하는 경향이 있다”면서 “계약갱신권 기간 보증금 인상분이 대출로 넘어가 월세화되면서 주거비용 또한 늘어났기 때문에 임대 시장이 안정됐다고 볼 수는 없다”고 말했다.