◎전국 2만8천가구 일반 분양 계획/조합 채무액·시세급등여부 점검을 서울을 비롯한 대도시에서 대단위 택지 개발은 거의 중단돼 지은 지 20년 안팎의 아파트를 재건축하는 사업이 관심을 모은다. 대부분의 재건축 아파트가 입지 여건이 쾌적하고 교통이 편리한 곳에 자리잡고 있기 때문이다.지구 지정을 하지 않아도 되고 사업절차도 간편해 건설업체들도 조합원과 공동 사업자로 참여하는 추세다. 현재 전국에서 추진 중인 재건축 지역은 1백60여곳.대부분 사업 지역이 서울이지만 최근엔 부산·인천·대구 등 지방의 대도시에서도 재건축이 활발하다.이들 지역에서 재건축으로 건립될 아파트는 모두 6만2천8백가구로 이 가운데 2만8천4백가구가 일반 분양분으로 잡혀 있다. ◇현황 및 대상 건물=서울에서 지은 지 20년이 넘는 아파트는 60여개다.재개발과 달리 지구 지정을 하지 않아도 되기 때문에 대부분 재건축을 추진 중이다. 재건축 대상은 건물이 훼손됐거나 일부가 멸실돼 안전사고의 우려가 있는 주택이나 준공된 지 20년이 지난 아파트 등이다.이 중건물 가격에 비해 관리유지비와 수선비가 과도하게 드는 주택도 우선 대상이다. 또 상습 침수지역이나 경사 면이 높은 지역 등 재해위험이 있는 구역내의 주택과 도시 미관·토지 이용도·난방방식·구조·부실시공 등 문제가 있는 건물은 해당 지방자치단체장이 인정할 경우 재건축 대상이다. 특히 공동 주택(아파트와 연립주택)만 재건축 대상이며 공동주택과 단독주택의 합동 재건축은 원칙적으로 허용되지 않는다.단 붕괴 위험 등 특수한 경우에는 예외적으로 허용된다. 재건축 조합원의 자격은 불량 주택 및 복리시설 소유자와 임대용 주택이나 사택을 소유한 법인에게 주어진다. ◇재건축 아파트 구입시 유의할 점=재건축 아파트의 재산액을 평가할 때 재개발과는 달리 건물보다 토지가 차지하는 비중이 크다.때문에 건축면적보다 토지면적에 관심을 기울여야 한다.토지면적은 등기부 등본상의 토지 지분으로 파악할 수 있다. 같은 단지 내에서는 가급적 큰 평형의 아파트를 구입하는 게 유리하며 저밀도 지구가 아닌 지 여부도 확인해야 한다.조합이 재건축을 하기 위해 사유지나 공유지 등을 추가로 매입해야 하는 지도 알아봐야 한다.건축비를 그만큼 더 내야 하기 때문이다. 재건축을 하면서 조합이 빚을 얼마나 지고 있는 지,진입 도로를 내는 데 장애가 없는 지도 확인해야 한다.최근 시세가 급등했느냐의 여부도 중요하다.시세는 재건축 시공자를 선정하거나 재건축 판정이 날 때마다 오르게 된다. ◇재개발과의 차이점=재건축은 주택건설촉진법에 따라 기존 건축물을 헐고 그 위에 새로운 주택을 건설하는 것이다.재개발은 도시재개발법에 따라 효율적인 도시기능과 고도 이용을 위해 시행하는 공공시설 사업이다. 사업 주체는 재건축의 경우 건물 소유자로 구성된 재건축 조합이며 민간 건설회사도 공동 사업자로 참여할 수 있다.재개발은 토지 및 건물 소유자의 조합이며 시·도가 시행자가 되기도 한다. 재건축은 지구 지정없이 추진이 가능하지만 재개발은 지구지정 절차를 밟아야 한다.세입자 문제는 재건축의 경우 당사자간의 임대차 계약에 따라 처리하지만 재개발은 지방자치단체의 지침에 따라 영구임대주택을 건립하거나 주거 대책을 마련,해결한다. 관리처분(분양) 계획의 경우 재건축이 인허가를 받지 않지만 재개발은 필요하며 재건축은 별도의 안전진단을 받아야 한다.조합을 설립하는 데 재건축은 주민 80% 이상의 동의를 얻어야 하지만 재개발은 토지 면적 3분의 2 이상 및 토지와 건축물 소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다.사업 승인에는 재건축이 80% 이상,재개발은 공사 착수 전까지만 건물소유자 80% 이상의 동의를 얻으면 된다.

◎“본국서 돈 안보냈다” 1억여원 연체/“집 비워달라” 주인요구에 “갈데없다”/치외법권 장벽 막혀 강제집행 못해 주한 자이르공화국 대사관이 개인주택을 빌려 대사관저로 사용하면서 3년5개월동안 월세를 내지 않고 집도 비워주지 않아 건물주인이 발을 구르고 있다. 이영일(55·서울 강남구 삼성동)씨 등 2명은 90년6월 강남구 논현동 15의4 주택가에 있는 건평 80평짜리 2층 단독주택을 자이르대사관과 월세 5천달러(4백만원상당),임대차기간 2년으로 전세계약을 체결했다. 자이르대사관측은 처음 1년4개월 동안은 꼬박꼬박 월세를 냈으나 91년10월부터는 『본국에서 돈을 보내지 않아 월세를 낼 수 없다』며 3년5개월동안 월세 1억6천여만원을 지불하지 않고 건물을 비워달라는 이씨의 요구에도 아랑곳하지 않고 있다. 이씨는 92년2월 건물을 돌려달라는 소송을 제기,승소판결을 받았으나 자이르대사관측은 항소도 포기한 채 『나가려 해도 갈 곳이 없다』며 버티기 시작했다.참다 못한 이씨는 법원으로부터 판결에 대한 집행문을 받은 뒤 법원소속 집달관에게 강제집행을 의뢰했다. 그러나 집달관은 「외교관계에 관한 빈협약」이 규정한 「공관내의 비품류 및 기타 재산과 공관의 수송수단은 수색·징발·압류 또는 강제집행으로부터 면제된다」는 조항을 들어 집행을 거부했다.재산권행사를 위해 「법에 호소」한 이씨의 노력이 「치외법권」이라는 장벽에 가로막힌 것이다. 이씨는 궁리끝에 지난해 6월 『국가가 가입한 빈협약으로 인해 헌법이 보장한 개인의 재산권을 침해당했다』며 국가를 상대로 1억6천여만원의 보상금청구소송을 냈다. 이에 대해 서울민사지법 합의19부(재판장 이영애 부장판사)는 17일 『재산권침해에 대해 보상을 받기 위해서는 국가의 부당한 공권력행사로 인해 직접적으로 야기된 경우여야 한다』고 전제,『빈협약 자체가 원고의 재산권을 침해한 것이 아닌 만큼 국가가 가입한 협약으로 인해 손해를 입었다고 볼 수 없다』며 이씨의 청구를 기각했다.

부동산중개업자의 실수로 피해가 발생하면 중개업자가 60%의 배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울민사지법 오금석 판사는 1일 월세를 전세로 잘못 소개받아 입주,전세금을 뜯긴 이모씨(서울 중구 신당동)가 부동산중개업자 김모씨를 상대로 낸 전세금반환청구소송에서 『피고는 원고의 과실비율 40%를 상계한 1천4백여만원을 지급하라』며 원고 일부승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 『부동산중개업자는 임대차계약 중개때 부동산의 실소유관계등을 직접 확인해 의뢰인이 올바른 판단을 할 수 있도록 해야 한다』면서 『피고는 원고 이씨가 전세입주한 건물이 전세금을 받아 도주한 장모씨가 월세로 입주한 것인데도 전세로 입주한 것으로 잘못 소개,피해를 유발한 책임이 있다』고 밝혔다. 재판부는 또 『피고 김씨는 문제의 부동산중개를 의뢰한 장씨가 월세로 입주한 사실을 의도적으로 속였기 때문에 책임이 없다고 하지만 중개업자는 해당부동산의 권리관계에 대해 중개당사자 이외의 방법을 통해 확인할 의무가 있다』고 덧붙였다. 이씨는 93년10월 중개업자 김씨의 소개로 서울 중구 신당동 4층 건물에 2천3백만원을 주고 복전세(2차전세)계약을 체결했으나 월세를 든 장씨가 전세로 속여 전세금을 챙긴 사실을 알고 소송을 냈다.

정부가 영농 규모의 확대를 위해 추진하는 농지 장기 임대차 사업의 대상 농지가 다음 달 중순부터 대폭 늘어난다. 농림수산부는 29일 농어촌진흥공사 및 농지관리기금법 시행령을 개정,다음 달 7일 국무회의 의결을 거쳐 2월 중순부터 시행키로 했다. 개정안은 임대차 대상 농지를 단순히 농사를 그만두고 농촌을 떠나는 사람 뿐만 아니라 농업에서 은퇴하고 농지 소재지에 계속 거주하는 사람의 농지도 포함시키기로 했다.또 현재 1㏊(3천평) 미만인 임대차 대상 농지의 상한선을 없애 임대차사업의 활성화를 유도키로 했다. 농지 장기 임대차 사업은 농어촌진흥공사가 농사를 그만두는 사람에게 임차료를 지불하고 이를 다시 전업농에게 임대하는 사업으로,농지의 임대차를 희망하는 사람은 농어촌진흥공사 각 지부에 신청하면 된다.기간은 3∼10년이며,농지를 빌려주는 사람은 임대료를 한꺼번에 받고 농지를 빌리는 사람은 임차료를 분할 납부하기 때문에 임·대차인 모두에게 이점이 있다.

◎내년 상반기 실명전환 가능/농지/전매 금지기간후 실명 등기/주택 주택이나 땅을 남의 이름으로 등기해둔 사람들의 발등에 불이 떨어졌다.이들은 앞으로 해당 부동산을 팔거나,본인 이름으로 실명전환 하거나,또는 팔지도 않고 실명전환도 안하는 세가지 대안 중 하나를 선택해야 한다.최선책은 명의신탁한 부동산을 처분해 대금을 회수하는 것이다.다른 탈출구가 없기 때문이다. 정부가 정한 유예기간(95년 7월 1일∼96년 6월 30일)에 실명전환하면 새로 제정될 「실명법」에 따른 처벌은 면제된다.그러나 과거의 개별법 위반 및 탈세 행위에 대한 처벌과 세금 추징은 면할 수 없다. 주택건설촉진법과 국토이용관리법,부동산등기에 관한 특별법 등은 부동산의 취득 요건을 까다롭게 규정하고 이를 어기면 실형과 벌금형 등 무겁게 처벌하게 돼 있다.따라서 처벌을 각오하지 않는 한 실명전환도 하기 어렵다. 팔지도 않고 실명전환도 안 하는 방법도 안전하지 못하다.실명제가 되면 수탁자(등기부상 소유자)가 부동산을 팔아먹어도 횡령죄가 되지 않는다.실제 소유자에게 등기 이전을 거절해도 대응수단이 없다. 명의신탁 부동산의 유형별로 처리 방안을 알아본다. ▷주택◁ 신도시 아파트와 조합주택의 분양권(딱지)을 사 입주(완공)전 상태이거나,입주했더라도 전매금지 기간(입주후 2년)이 지나지 않은 경우 부동산을 처분하면 큰 손해는 보지 않는다.그러나 등기 명의변경이 안되기 때문에 원매자를 찾기가 쉽지 않을 것이다.그대로 두었다가 전매금지 기간이 끝난 뒤 자기 이름으로 등기할 수 있다.미등기 전매 사실이 적발되면 주택건설촉진법에 따라 최초 분양자(판 사람)는 당첨권이 취소되고 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 및 양도차익의 75%(당첨권 전매는 60%)의 양도소득세를 물어야 한다.실제 소유자(산 사람)는 부동산등기 특별법에 따라 등록세가 부동산 가액의 12%(정상거래는 2%)로 중과된다.실명법은 적용되지 않는다. 그러나 미등기 상태가 3년 이상 계속된 경우는 명의신탁으로 간주돼 실명법 위반으로 부동산 가액의 30%를 과징금으로 물린다. ▷농지◁ 외지인이 현지 농민의 이름으로 농지를 산 경우 통작거리(20㎞)안에 살면,올 하반기에 실명전환할 수 있다.이름을 빌려준 농민은 2백만원 이하의 벌금(농지임대차관리법 위반)을 물린다.통작거리 밖에 사는 경우는 새 농지법 시행 후인 내년 상반기에 실명전환이 가능하다.이 때 영농의사를 입증해야 한다.영농의사를 입증하지 못하면 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 물린다. ▷토지◁ 토지거래 허가구역 안의 땅을 현지인 이름으로 산 경우 유예기간에 빨리 팔아야 한다.실명제 때문에 외지인들은 사지 않을 것이므로 현지인에게 헐값에 되팔 수 밖에 없어 손해볼 가능성이 크다.국토이용관리법의 허가 절차를 어겼기 때문에 이름을 빌려준 현지인에게는 2년 이하의 징역 또는 부동산 가액의 30%의 벌금이 부과되고,계약은 무효가 돼 실명전환은 불가능하다.그냥 두면 재산권을 보호받지 못한다. ▷기업부동산◁ 직원 이름을 빌려 산 부동산의 경우 개별법에 따른 처벌은 개인과 같다.장부에 안올린 비업무용 부동산을 실명전환하면 법인세와 특별부가세 탈루세액을 추징한다.장부에 올린경우(가지급금 처리)라도 비업무용은 해당 부동산 가액 상당의 차입금 지급이자를 손비로 처리할 수 없다.

◎「명의신탁 예외 최소화」·「과거 처벌」에 초점/위법 관대처리땐 개혁입법 의미 퇴색/기득권반발 거셀듯… 부작용 축소 필요 부동산 실명제에 관한 정부의 입장이 「강경」으로 선회했다.23일 재경원이 밝힌 부동산 실명제 시행방안은 「과거 처벌」과 「명의신탁의 예외인정 범위 최소화」가 골자이다. 「과거 처벌」 문제는 실명제 이전에 명의신탁을 통해 이뤄진 각종 부동산 관련 개별법 위반 행위의 처리에 관한 문제이다. 실명전환 과정에서 드러난 위법 행위를 모두 처벌할 경우 엄청난 충격이 예상되고,그렇다고 처벌을 면제할 경우 자칫 부동산 실명제가 과거에 대한 「사면법」이란 비판을 피할 수 없게 된다. 홍재형부총리는 당초 『가급적 미래지향적으로 운영하겠다』고 밝혔다.이는 과거 문제를 관대하게 처리하겠다는 뜻으로 해석됐었다.그러나 최종 방침은 처벌 쪽으로 기울었다.「부동산 실명등기에 관한 법률」이 개혁입법으로서의 의미가 퇴색돼서는 안 된다는 판단에 따른 것이다. 부동산 투기를 억제하기 위해 마련해 시행하는 부동산관련 개별 법은 모두 9가지나 된다.대표적으로 농지임대차보호법·주택건설촉진법·국토이용관리법 등이며,어길 경우 강력한 처벌 조항을 두고 있다. 예컨대 국토이용관리법의 경우 토지거래 허가구역에서 부정한 방법으로 허가받아 땅을 사면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물린다. 따라서 과거에 불법으로 취득한 토지나 농지·주택 등을 실명으로 전환하는 과정에서 위법사실이 적발되면 기존의 법률에 따른 처벌을 받아야 한다. 문제는 새로 제정될 「부동산 실명등기에 관한 법률」에서도 이를 명의신탁 행위로 보아 처벌할 것인지의 여부이다.이 경우 미등기 상태가 3년이 경과하면 처벌하겠다는 방침이다.결국 미등기 상태로 소유한 부동산을 지닌 사람은 3년 안에 처분해서 대금을 회수하라는 의미이다. 명의신탁의 예외 인정 범위도 종중이나 부부간으로 대폭 축소됐다.당초에는 기업이 업무용 부동산을 사는 경우와 교회·사찰 등에도 관행을 감안해 명의신탁을 허용하는 문제가 검토됐었다.법무부가 형평 문제를 제기해 허용하지 않기로 한것으로 전해졌다. 실명제의 내용이 대폭 강화됨에 따라 앞으로 각계 의견을 수렴하는 과정에서 기득권층이 거센 반발을 보일 것으로 예상된다.실명으로 거래하는 관행이 정착되지 않은 상황에서 「법」으로 강행할 경우 부작용이 따를 가능성도 적지 않다.이를 줄이는 방안이 강구돼야 할 것이다. ◎「실명제」 시행안 문답풀이/종중 명의신탁,오랜 관행이므로 불문/도시인 농지 3년이내 명의이전 명시/실명전환 안할땐 부동산값 30% 과징금 ­기업이 임·직원등의 명의로 업무용 부동산을 매입할 수 있는 예외를 인정치 않는 것은 기업의 경쟁력을 떨어뜨리는 조치가 아닌가. ▲부동산은 실 소유자 명의로 등기해야 한다는 예외를 최소화할 필요가 있고 일부에만 특혜를 준다는 것은 형평에 어긋난다.대신 기업의 업무용 토지 매입의 어려움을 덜어주기 위해 「농어촌 산업지구」를 지정하고 미분양 지방공단의 용지의 분양을 촉진하는 등의 대책을 마련 중이다.기업의 토지 취득에 대한 규제 완화도 검토하고 있다. ­종중과 부부 간의 명의신탁을유독 불문에 부치는 이유는. ▲종중의 경우 이러한 관행이 70∼80년간 계속돼 왔다.부부 간의 명의신탁도 가사 비용을 공동으로 부담하고 재산을 취득할 때는 실질 소유자를 명확히 가려 등기를 하지 않는 게 일반적이다.법을 어긴다는 인식없이 관행에 따라 행동해 온 선량한 국민들을 처벌할 수는 없다. ­양도담보의 예외 인정이 부동산실명제를 피하는 수단으로 악용될 소지가 많다는 지적이 있는데. ▲양도담보는 채무자가 자기 소유의 부동산을 채권자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤 채무를 이행하면 원소유자인 채무자 앞으로 등기를 환원하고,채무를 이행하지 못하면 채무변제에 갈음해 채권자 소유가 된다.그러나 현실적으로 양도담보를 숨기고 매매 등을 원인으로 소유권 이전 등기를 하기 때문에 명의신탁을 양도담보로 위장할 가능성이 있다.따라서 채권자와 채무자,담보 목적물 등 양도담보 사실을 등기한 경우 예외를 인정했다. ­실명화 과정에서 발생한 세금의 징수 기준과 방법은. ▲세금을 포탈한 경우 예외없이 모두 추징한다.단순히 누락한경우에도 과세를 원칙으로 한다.다만 1건에 한하여 실명으로 전환된 부동산의 가액이 5천만원 이하인 것 중 과거 1가구 1주택 비과세와 종합토지세·증여세 누락분에 한정하여 세금을 물리지 않는다.기업의 비업무 부동산은 유예기간 중 업무용으로 전환하면 취득세를 중과하지 않는다. ­실명전환 과정에서 국토이용관리법이나 주택건설촉진법 등의 다른 법률을 위반한 사실은 처벌하는 이유는. ▲형평을 맞추기 위한 것이다.종전에 적발된 경우 처벌을 받은 반면 유예기간 중에 적발된 것은 처벌치 않는다는 것은 말이 안된다.다만 명의신탁 행위가 이중처벌되는 경우를 막기 위해 명의신탁이 처벌대상인 부동산 등기 특별조치법만 예외를 인정했다.만약에 유예기간 내에 실명전환을 하지 않다가 적발되면 모든 법의 위반사실에 대해 처벌받고 세금 추징과 함께 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금을 문다. ­토지거래 허가지역 내의 토지를 구입하거나 도시인이 농지를 산 뒤 명의이전을 하지 않으면 어떻게 되나. ▲법에서는 취득일로부터 3년이 지나면 명의신탁의 약정이 있는 것으로 간주,부동산등기 특별조치법에 따른 처벌과 함께 실명법 상의 과징금을 물리고 처벌도 한다.이 정도의 기간 동안 그냥 둔다는 것은 투기와 탈세의 의도가 있기 때문이다. ­아파트의 당첨권을 전매·취득하거나 미등기 전매로 아파트를 산 경우 처벌하지 않기로 한 배경은. ▲현행 주택건설 촉진법에서는 전매금지 기간 중에 당첨권이나 아파트를 팔면 처벌한다.이 경우 부동산 실명법을 적용해 실명등기를 강제하면 주택건설 촉진법이 금지하는 전매행위를 이 법이 인정하는 결과가 된다.또 미등기 전매를 명의신탁법에 포함시켜 유예기간 후 무효화하면 투기 목적의 중간 전매자는 적발하지 못하면서 선의의 최종 소유자의 취득만 무효가 된다.

정부는 도시민이 농민의 이름을 빌려 등기해 둔 농지를,실제 소유주인 자신의 이름으로 전환하는 과정에서 명의를 빌려준 농민이 드러나더라도 처벌하지 않기로 했다. 농림수산부 관계자는 14일 『현행 농지임대차 관리법은 이름을 빌려준 농민만 처벌하도록 돼 있어 농민들이 실명화를 꺼린다』며 『농민의 이름으로 돼 있는 농지의 실명화를 유도하기 위해 「부동산 실소유자 명의등기에 관한 법률」에 이같은 특례를 두기로 했다』고 밝혔다.그는 최근 명의를 빌려준 농민들의 문의가 많다고 밝혔다. 농지임대차관리법에는 명의를 빌린 사람에 대한 처벌규정은 없으며,허위나 기타 부정한 방법으로 농지매매 증명을 발급받은 사람에게 2백만원 이하의 벌금을 물리도록 돼 있다.따라서 도시민이 농민의 이름을 빌려 농지를 살 때,자신의 이름으로 농지매매 증명을 발급받아 건네 준 농민이 처벌받게 돼 있다.

◎유예기간내 차명상태서 처분 가능/실명화 못하게 교사해도 징역·벌금 이 법안은 재정경제원이 마련한 시안(시안)이므로 앞으로 정부부처간 협의와 장·차관회의 등을 거쳐 국회에 제출될 최종안과는 일부 조문이 달라질 수 있음. 제1조(목적)이 법은 부동산 투기·탈세·탈법 등 반사회적 행위의 수단으로 이용되고 있는 부동산명의신탁을 못하게 하고 모든 부동산 권리는 실소유자 본인의 명의로 등기하도록 함으로써 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격을 안정시키는데 목적이 있다. 제3조(불동산실소유자명의등기)부동산에 관한 권리는 권리를 실지로 소유한 본인의 명의로 등기하여야 한다. 제4조(명의신탁약정의 효력) ①명의신탁약정은 어떠한 명목의 것이라도 그 효력이 없다. ②부동산거래계약의 목적이 된 물권변동은 명의신탁 약정에 기한 등기에 의하여서는 어떠한 효력도 발생하지 아니한다. ③제1항의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 제5조(기존 명의신탁의 실명화)이 법 시행일 이전의 명의신탁약정에 기하여 명의수탁자 앞으로등기를 행한 명의신탁자(이하 「기존 명의신탁자」라 한다)는 이 법 시행일로부터 1년(이하 이 조에서 유예기간이라 한다)이내에 본인의 명의로 등기를 하여야 한다.다만,기존 명의신탁자가 명의신탁 부동산에 관한 매도 기타 처분의 원인행위를 하고 그 처분행위로 인한 취득자에게 명의수탁자로부터 유예기간내에 직접 등기를 이전한 경우 및 명의신탁약정에 기하여 행하여진 명의수탁자의 등기가 유예기간 내에 말소된 경우에는 그러하지 아니한다. 제6조(벌칙적용의 특례)제5조의 규정에 따라 등기(이하 「실명화등기」라 한다)를 하는 자의 과거 명의신탁행위에 대하여는 다음 각호의 벌칙규정을 적용하지 아니한다. 1.국토이용관리법 제31조의 2 및 제32조 2.농지개혁법 제25조 3.농지임대차관리법 제24조 4.산림법 제121조 5.택지소유상한에 관한 법률 제39조 6.부동산등기특별조치법 제8조 및 제9조 7.조세범처벌법 제9조 제12조 및 제13조 8.외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법률 제20조 9.주택건설촉진법 제51조 10.기타 이 법에 의한 특례 적용이 적정하다고 인정되는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 제7조(세법등 적용에 관한 특례) ①실명등기를 하는 경우 이 법 시행일 이전에 납세의무가 성립된 조세에 관하여 다음 각호의 세법규정을 적용함에 있어서는 국세기본법 제14조의 규정에도 불구하고 당해 실명화 등기전의 등기부상 소유자를 실제 소유자로 본다. 1.소득세법 제89조 제3호 2.법인세법 제16조 제7호 및 동법 제18조의 3 3.토지초과이득세법 제8조 및 제9조 4.지방세법 제182조·제234조의 9및 제235조의 2 5.무주택자에 대한 각종 소득세 비과세 및 감면에 관한 규정과 사업상의 소득세 또는 법인세 계산시 무주택 근로자를 지원함에 따라 발생하는 비용의 필요경비 산입에 관한 규정 6.기타 정당한 사유가 인정되는 대통령령이 정하는 경우 ②실명화 등기를 하는 토지가 비업무용 토지에 해당되는 경우라도 취득세를 부과함에 있어서는 지방세법 제112조 제2항의 규정을 적용하지 아니한다. ③택지소유상한에 관한 법률 제2조 제1호 각 목에 규정된 택지를 실명화 등기하는 경우 동법 제19조 내지 제32조의 규정을 적용함에 있어서는 이 법 시행일에 동법 제14조 제1항의 규정에 의하여 이를 취득한 것으로 본다. ④주택을 실명화 등기하는 경우 그 취득에 관하여는 주택건설촉진법 제32조,제38조의 3 및 제47조의 규정을 적용하지 아니한다. 제9조(벌칙) ①정당한 사유없이 명의신탁약정에 기하여 등기를 신청한 명의신탁자는 5년이하의 징역 또는 해당부동산가액의 1백분의30 이하의 벌금에 처한다. ②이 법 시행일 이전에 명의신탁을 한 사실이 없으면서 제5조에 따라 등기를 하는 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 부동산가액의 1백분의30 이하의 벌금에 처한다. ③제3조의 규정에 위반하여 부동산을 실소유자명의로 등기하지 않도록 교사·방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 제10조(적용배제) ①이 법의 규정은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2.가등기담보 등에 관한 법률에 의한 채무변제를 담보하기 위하여양도한 부동산인 사실을 등기한 경우 3.기업이 대통령령이 정하는 바에 의하여 다수인으로부터 공장용지를 매수할 때 부당한 고가매입 요구를 방지하기 위해 대통령령이 정하는 기간동안 타인명의로 등기하는 경우 4.배우자간 명의신탁의 경우에는 조세의 포탈 또는 강제집행의 면탈 등 위법을 목적으로 하지아니하는 경우 ②종중의 경우 대표자가 아닌 종중원 명의로 부동산등기를 한 경우 이 법 제8조및 제9조의 규정을 적용하지 아니한다. 부칙 제1조(시행일)이 법은 1995년 7월1일부터 시행한다. 제2조(경과책치)1995년1월1일 이후에 행한 부동산 명의신탁에 대하여는 제6조 및 제7조의 규정을 적용하지 아니한다.

내년부터 농지의 소유 및 거래 내용 등을 정확히 알 수 있는 농지 전산망이 가동된다.농림수산부는 10일 농지의 효율적인 관리를 위해 농지법이 시행되는 내년 1월부터 농지의 원부 전산망을 가동하기로 했다. 개인과 세대주 및 영농조합 법인으로 나눠 농지의 소유자 및 직접 경작 또는 임대차나 위탁 등의 경영 형태 등의 기초 자료가 모두 입력된다.농지의 도시계획과 소유자의 가족 상황도 담았다.소유자의 이름과 주민등록번호만 알면 농지의 이용 여부도 바로 알 수 있다. 농지 매매증명을 떼어 줄 때 이를 확인함으로써 도시민의 위장 매입을 가려낼 수 있다.분기 별로 한 번씩 농지 소유의 변동 상황을 내무부에 통보할 계획이다. 내무부의 행정 전산망과 온라인으로 연결,시·군·구 및 읍·면에서도 활용할 수 있다.지금은 경기 부천과 충남 천안 및 경북 금릉 등 4개 시·군에서만 시범 운영하고 있다.

◎공정위/현대·삼성 등 불공정계약 시정령/과다 연체료·임차권 담보금지등 대상/임차인 4만3천여명 보호 장기 임대주택의 보증금을 일방적으로 올리거나 위약금 또는 연체료를 과다하게 물리고 임차권의 담보제공을 금지하는 등 서민들을 상대로 횡포를 부리던 주택건설업체들이 무더기로 적발돼 공정거래위원회의 시정명령을 받았다. 공정위는 15일 장기 임대주택의 임대차계약중 일부 내용이 불공정하다는 진정에 따라 31개 건설업체의 계약서를 심사한 결과 19개 조항이 약관규제법에 위반되는 불공정조항임을 밝혀내고 이들 회사에 해당 조항들을 삭제 또는 수정하라고 지시했다.이 조치로 모두 4만3천10여명의 임차인들이 주거안정을 위한 권익을 보호받게 됐다. 삼성·우성·한양·동아·태영 등 8개 업체는 임대조건을 일방적으로 올린뒤 이를 임차인들이 수락하지 않으면 계약이 자동적으로 해지되도록 했다.현대·삼성·대우·선경·동아·경일 등 27개 업체는 ▲주택관리를 위해 사업자가 금지하는 행위 ▲공익성을 저해하는 행위 ▲입주자들에게 피해를 주는 행위 등 막연하고 포괄적인 사항을 어기면 일방적으로 계약을 해지했다. 공정위는 특히 롯데·건영·삼익 등 27개 업체가 계약의 중도해지시 6∼12개월치 임대료를 위약금으로 받거나,한신공영·벽산 등 5개 업체가 임대료와 관리비의 연체료를 5%씩 물리는 조항은 고객에게 지나치게 부담을 지우는 행위라고 지적,각각 월 1개월분과 이자제한법의 최고한도인 연 25%이하로 낮추라고 지시했다. 임차권의 담보제공을 금지한 현대·삼성·선경 등 28개 업체의 계약서 조항도 불공정한 것으로 지적됐다. 회사별로는 경일건설이 15개로 가장 많고 삼성·롯데(각 14개),건영·동남주택산업·남영토건·시대종합건설(각 12개)의 순이다.

연립주택의 준공검사이전에 입주를 마친 전세입주자가 주민등록을 미리 이전한뒤 우선변제권이 인정되는 확정일자인까지 받았더라도 나중에 준공검사과정에서 동호수가 바뀌어 주민등록상의 주소와 전세계약서상의 주소가 서로 틀리다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 정귀호대법관)는 23일 조흥은행이 전명훈씨(수원시 장안구 송죽동)를 상대로 낸 배당이익청구소송 상고심에서 『주민등록표와 전세계약서에 주소가 서로 틀리게 기재됐으므로 임대보증금을 우선변제받을 수 없다』고 판시,원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 『주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 명확히 알 수 있게 하는 공시방법이므로 전씨의 경우 틀린 주소를 바로잡은 뒤에야 임차보증금을 변제받을 수 있다』고 밝혔다. 조흥은행측은 92년2월 전씨가 세들어 사는 집의 소유주 윤모씨로부터 부채 2천9백만원을 받아내기 위해 임의경매를 신청했으나 경매법원이 세입자 전씨의 임차보증금 2천7백만원을 우선변제하도록 결정하자 소송을 냈었다. 전씨의 경우는 단 2개동인 이 연립주택이 준공검사 이전과 이후에 동수가 서로 뒤바뀌면서 이같은 불이익을 당하게 됐다.

◎22개사에 시정령·과징금 부과/조사대상 내년부터 대폭확대/시정령 불복·상습위반 고발 공정거래위원회는 내년부터 내부거래에 대한 조사를 확대,30대 재벌의 계열사는 모두 조사하기로 했다.30대 재벌이 아니더라도 계열사가 많은 재벌까지 포함,시정명령과 과징금 등의 조치를 내리고 시정명령 불복이나 상습·악질적 내부거래는 고발할 방침이다. 공정위는 12개 재벌에 대해 작년의 내부거래 실태를 조사한 결과 26개 계열사에서 모두 46건의 부당한 거래를 적발,시정명령·과징금 부과·경고 등의 조치를 내렸다고 21일 발표했다.지난 8월부터 11월 초까지 한진,한화,롯데,대림,동아건설,한일,동양,진로,우성건설,한보,극동건설,벽산 그룹을 조사한 결과이다. 이로써 작년 이후 30대 재벌에 대한 내부거래 조사는 일단락됐다. 공정위는 당초 3차 조사 대상으로 26개 계열사를 선정했으나 경인에너지(한화),공영토건(동아건설),진로종합식품 등 3개 업체는 위반사실이 드러나지 않은 대신 동아건설과 벽산화성 등 2개 사의 부당 내부거래 행위가 추가로 밝혀졌다. 그룹 별로는 ▲롯데가 3개 계열사·9건으로 가장 많고 ▲한진 3개사·7건 ▲한화 2개사,동아건설 2개사,한보 2개사,벽산 3개사 각 4건 ▲대림 2개사,우성건설 2개사 각 3건 ▲한일 2개사,동양 2개사,진로 1개사,극동건설 2개사 각 2건이다. 공정위는 대한항공,한화종합화학,롯데제과 등 22개사에 시정명령을 내리는 한편 각 계열사 별로 1천만∼2천만원씩 모두 3억4천만원의 과징금을 물리고 위반정도가 가벼운 한일합섬,경남모직(이상 한일그룹)과 동양시멘트,한보 등 4개사는 경고했다. 부당한 내부거래의 유형은. ◇결제조건 차별=전체 위반 건수 46건 중 14건으로 가장 많다.대한항공은 물품구입 대금을 비계열사에는 평균 만기 어음으로 주고,계열사인 제동흥산에는 평균 16일 어음으로 지급했다.롯데제과는 유지류 구입 때 계열사인 롯데삼강에는 비계열사보다 결제기간이 13일 짧은 어음을 줬다. ◇가격 차별=한화종합화학은 계열사인 한양바스프에 가성소다 제품을 비계열사보다 1.2∼4.3% 낮은 값으로 팔았다.(주)롯데햄·롯데우유는 탈지분유를계열사인 롯데제과에 비계열사보다 4.6% 싸게 팔았다.극동요업은 건축용 타일을 계열사인 극동건설에 비계열사보다 8.3∼29.8% 싼값으로 팔았다. ◇기타 차별=롯데삼강은 공장 및 보관창고 설비공사를 발주하면서 비계열사에는 계약이행 및 하자이행 보증을 요구하고 계열사인 롯데기공에는 면제했다. ◇우월적 지위 남용=대한통운은 계열사인 공영토건을 사전에 자체 거래당사자로 선정한 뒤 비계열사인 삼성중공업 등 2개사를 형식적으로 입찰에 참여시켜 계열사와 우선적으로 거래했다.우성건설은 토목·건축공사의 원재료인 강관을 사면서 비계열사로부터의 직접구매를 일방적으로 중단하고 계열사인 우성유통을 통해 납품토록 했다. ◇구속조건부 거래=롯데삼강은 비계열사와 잠실야구장의 매점 임대차 계약을 체결하면서 자사 및 계열회사 제품을 우선적으로 판매토록 하고 다른 제품을 취급할 수 없도록 했다.

◎「권리」 파악후 계약시켜야/서울지법 부동산 중개업자가 토지 및 건물의 소유권을 확인하지 않고 전세 입주를 시켰다가 전세금을 되돌려받지 못하게 했다면 그 금액의 50%를 물어줘야 판결이 나왔다. 서울민사지법 항소4부(재판장 이원국부장판사)는 13일 건물과 토지의 소유권자가 각각 다른 집에 전세 입주했다가 전세금을 돌려받지 못한 이모씨(서울 마포구 아현동)가 중개업자 조모씨(서울 마포구 아현 2동)를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 『중개업자는 세입자의 과실비율 50%를 상계한 8백50만원만을 배상하라』며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 『전세임대차계약때 부동산중개업자는 건물과 토지의 정확한 소유관계를 파악한 뒤 임대계약을 맺게 해줄 의무가 있는데도 이를 게을리해 전세금을 떼이게 했다면 50%에 해당하는 금액을 변제할 책임이 있다』고 밝혔다. 재판부는 이어 『계약 체결때 세입자 역시 건물과 토지에 대한 등기부등본을 열람해 소유관계를 반드시 확인해야 한다』며 『따라서 계약 당시 건물과 토지에 대한 권리관계를 제대로 확인하지 않은 원고에게도 50%의 책임이 있다』고 덧붙였다.

◎임대사업자엔 면세 혜택 앞으로 임대주택에 하자가 발생하거나 집주인이 하자를 제대로 고치지 않을 경우 세입자도 임대차계약을 해지할 수 있다. 개인이나 법인이 5가구이상의 주택을 새로 짓거나 타인으로부터 사들여 임대사업자로 등록하면 양도세·취득세·등록세 등의 세금을 면제받으며 주택임대사업을 할 수 있다. 건설부는 1일 이같은 내용의 임대주택계약법 시행규칙개정안을 공포,2일부터 시행한다고 밝혔다.개정안은 주택의 하자책임이 임대인에게 있을 경우 임대차계약을 세입자(임차인)가 해지할 수 있는 권한을 명문화했다. 또 임차인이 1년이상 해외에 머물거나 생업·질병·상속 등으로 거주지를 옮길 경우 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 있도록 했다.임차인이 임대주택을 분양받으려면 공공임대주택의 경우 입주 때부터 매각할 때까지 무주택이어야 하나,민간임대주택은 매각당시만 무주택이면 된다. 임대사업자로 등록한 뒤 5년간 임대하고 주택을 팔면 양도세는 전액면제된다.또 18평이하의 주택을 5년이상 임대하면 취득세와 등록세가 면제되고 재산세는 50% 감면,종합토지세는 분리과세한다.

오는 96년부터 농지를 새로 사는 사람이 취득시의 경영 계획서대로 사용하지 않을 경우 농지를 처분해야 한다.정부는 24일 국무회의에서 지난 8월 입법 예고한 농지법 제정안의 일부를 이같이 고쳤다. 농림수산부는 농지를 새로 취득하는 사람으로부터 노동력과 농기계 및 장비의 확보방안을 담은 농업경영 계획서를 받은 뒤,그대로 지키지 않으면 1년6개월 안에 처분토록 할 방침이다.1년 안에 팔지 않으면 이행 명령을 내리고,또 지키지 않으면 다시 6개월 안에 처분토록 통보한 뒤 그래도 어기면 매년 이행 강제금을 부과한다. 농림수산부는 당초 상한선을 넘겨 농지를 지니거나 불법 전용한 경우 및 부당한 방법으로 농지의 매매증명을 발급받을 때만 농지를 강제 처분토록 할 방침이었다. 농지의 임대차 계약을 서면으로만 할 수 있도록 제한하려던 방침도 바꿔 구두로도 할 수 있도록 했다.

◎규모 관계없이 3∼10년때 지급 내년 하반기부터 농어촌진흥공사의 농지 임대차 사업에 농지를 빌려주는 사람은 임차료 외에 일정액의 장려금을 받는다. 농림수산부는 17일 농지의 임대차를 촉진하기 위해 「농지의 장기임대 장려금」 제도를 도입하는 내용의 농어촌진흥공사 및 농지관리기금법 개정안을 정기국회에 올리기로 했다.장려금 지급 대상은 임대기간의 경우 3∼10년이다.농지의 규모에는 제한이 없다.지금은 임차규모를 1㏊미만으로 제한하고 있다. 농림수산부 관계자는 『농지관리기금을 재원으로 해서,일본처럼 임차료의 일정 비율을 장려금으로 지급하는 방안을 검토하고 있다』고 말했다.일본의 장려금은 연간 임차료의 5%이다. 농어촌진흥공사는 지난 90년부터 1㏊미만의 농지를 임차받아 전업농 등에 빌려주는 제도를 시행하고 있으며,지난 해의 실적은 2백82㏊(임차료 73억4천6백만원,올들어 8월까지는 1백80㏊(40억2천9백만원)이다.

◎“법개정”·“고유권한” 대립 안팎 내년 6월 발사예정인 무궁화호 위성을 이용할 위성방송국(위성방송사업자)의 허가권을 둘러싸고 체신부와 공보처가 또 다시 불화를 일으키고 있다. 두 부처간 대립은 최근 공보처가 방송법 개정을 추진하면서 일본의 「인정(승인)제도」를 도입,설비 및 기술적 능력·조건 등을 갖춘 위성방송국을 체신부장관과 협의해 공보처장관이 허가하겠다고 나선 데서 비롯됐다. 「인정제도」란 사실상의 허가를 의미하는 것으로 공보처가 방송법에 따라 위성방송국을 인정하면 체신부는 전파법에 의해 채널을 임대차해야 하는 방식이다. 이에 대해 체신부는 『그동안 방송국은 공보처의 추천을 받아 체신부가 전파법에 따라 시설 및 기술기준 등을 따져 허가해 왔다』며 『공보처가 방송법 개정안에 인정에 의한 허가규정을 넣은 것은 체신부의 고유권한까지 가져가겠다는 발상』이라고 발끈하고 있다. 한마디로 체신부는 위성방송국을 현행 방송국 허가와 마찬가지로 공보처의 추천을 받아 전파법으로 시설허가를 해야한다는 입장.또 공보처는 위성방송은 새로운 미디어이기 때문에 공익성 감독 강화를 위해 기존 방송법 개정을 통해서라도 위성방송국을 단순한 추천이 아닌 허가권으로 권한을 확대하려는 것이다. 그러나 학계 일부에서는 『위성방송국 허가에 「인정제도」를 도입할 경우 이는 정부가 언론기관의 사업허가를 할수도 있다는 의미를 포함하고 있어 언론기관의 설립제한을 금지한 헌법조항(제21조2항)에도 어긋난다』며 위헌소지가 있음을 우려하고 있다. 법적인 면이 아닌 행정·기술적 측면에서도 위성에 관해서는 국제연합(UN)산하 국제전기통신연합(ITU)에서 전파규칙을 두어 전파발사에 따른 인접국과의 주파수 및 궤도조정 등을 실시하고 있다.이에따라 세계 모든 국가가 전파관장국에서 위성업무를 수행하고 지상파방송국과 동일하게 무선국허가의 형태로 위성방송국을 허가하고 있다. 국내에 위성방송이 실시될 경우에도 국제법규에 의한 전파법 준수를 위해 체신부가 위성방송국과 지구국 등 전파관련 시설에 대한 허가권을 가져야 한다는 것이 일반적인 견해이다. 특히우리나라의 경우 방송국을 복수가 아닌 단수로 추천하기 때문에 공보처의 사전추천제도는 허가나 마찬가지라는 점에서 공익성 심사기능을 위해 별도의 허가권을 가져야 된다는 주장은 방송국 허가를 이원화하는 결과를 초래한다는 지적이다.

◎정부,방송법개정안 마련 정부는 위성방송사업자에 대해 공보처가 실질적 허가권을 갖는 「인정제도」의 도입을 골자로 하는 방송법개정안을 마련,이번주 안에 입법예고절차를 거쳐 정기국회에 제출하기로 했다. 「인정제도」는 공보처가 방송법에 따라 위성방송사업자를 인정하면 체신부가 전파관리법에 의해 인정된 사업자에게 위성방송의 채널을 임대차하는 방식이다. 체신부는 그동안 위성방송사업자에 대한 공보처의 「인정제도」를 받아들일 수 없다고 주장,방송법개정이 난항을 겪어왔으나 총리실·법제처등 관련기관에서 공보처안이 보다 합리적이라는 결론을 내린 것으로 알려져 이번주 안에는 방송법 최종개정안이 확정될 것으로 전해졌다. 이 방송법개정안은 또 위성방송사업자에 대기업및 언론사도 참여할 수 있도록 문호를 개방하고 있다.

【싱가포르=이목희특파원】 베트남에 3곳의 한국전용공단이 생긴다.이영덕국무총리는 30일 보 반 키에트 베트남총리와의 회담에서 이같이 합의했다고 총리실관계자가 31일 밝혔다.한국전용공단은 베트남 북부,중부,남부등 3곳에 조성되며 부지선정과 장기임대차계약의 체결등 후속절차를 밟아 내년안에 한국토지개발공사 주관으로 건설될 예정이다. 한편 아시아 3개국을 순방하고 있는 이총리는 베트남 방문을 마치고 이날 하오 싱가포르에 도착했다. 이번 방문은 지난해 11월 고촉통 싱가포르총리의 방한에 대한 답방형식으로 이뤄졌다. 이총리는 1일 상오 옹텡청 싱가포르대통령을 예방하는 데 이어 고촉통총리와 회담을 갖고 제3국 공동투자 진출방안등 상호관심사에 대해 논의한다.

◎서울 올 5.3% 올라/「연5%이상 금지」 법 안지켜/“강제조항 없어 주인 멋대로 올려”/서민들 주택임대차보호법이 별실효가 없다.세입자를 보호한다는 명분으로 마련됐으나 제대로 구실을 못한다. 지키지 않을 경우 강제규정이 없어 집주인이 전세금을 크게 올려도 세입자는 「울며 겨자먹기」로 그 요구에 응하거나 다른 집으로 이사갈 수밖에 없기 때문이다.이 법은 주택임대차의 경우 계약기간을 최소 2년으로 하고,전세금도 1년에 5%이상 올리지 못하도록 규정하고 있다. 더욱이 최근 전세값이 비수기인 여름철에 이례적으로 꿈틀거리고,본격적인 이사철인 가을에 접어들면 가파르게 오를 것으로 보여 세입자들의 걱정이 커질 것 같다. 김모씨(31·회사원·서울 상계동)는 지난해 4월 상계동 H아파트에 전세금 5천5백만원에 계약을 했으나 1년만에 주인이 1천만원을 올려주지 않으면 비워달라고 요구하자 어쩔 수 없이 2백만원을 보태 인근 연립주택으로 이사했다.김씨는 임대계약을 2년까지 한다는 얘기는 들었지만 집주인과 부동산업자가 그 제도는 이제유명무실하다고 말했다며 불평했다. 부동산업자 중에는 임대차보호법에 따라 입주자가 보호받을 수 있다는 것을 알고 있으면서도 이를 제대로 알리지 않고 있다.이사횟수가 많을수록 중개료를 챙길 수 있는 기회도 늘어나고 액수도 전세가가 오를수록 높아지기 때문이다. 또 임대기간을 2년으로 할 것을 요구하는 손님이 있지만 집주인들이 거래를 하지 않겠다고 하기 때문에 거래가 어렵다는 것이다.한국부동산뱅크의 관계자는 『임대차보호법이 제대로 지켜지면 세입자가 자주 이사하는 불편을 겪지 않을 것』이라며 이 법의 취지를 살리기 위해 행정당국의 단속활동과 실질적인 보완장치가 마련돼야 한다고 지적했다. 한편 건설부는 올들어 전세값이 소형아파트를 중심으로 꾸준히 올라 7월말까지 전국적으로 평균 2.6%가 올랐다고 밝혔다.소형아파트가 많은 서울 노원구 상·하계동의 경우 전세값이 매매가의 60∼70%수준이다. 전세값은 단독주택보다 중산층용 아파트가 크게 상승해 서울의 경우 지난 연말에 비해 5.3% 올랐다.그러나 매매가는 안정세를 보여올들어 7월까지 0.3% 내렸다. 건설부는 최근의 전세값 상승이 이사철을 앞둔 계절적 수요에 재개발 및 재건축으로 인한 기존주택의 철거민과 신도시 입주대기자 등이 겹친 데 따른 일시적 현상이라며 공급이 충분하므로 크게 걱정할 것은 없다고 밝혔다.