◎지방전출·새집입주자 등 줄줄이 발목잡혀/1만3천여가구 혜택… 연말부터 효과 기대 정부가 전세금 반환자금을 지원하면 전세대란(傳貰大亂)이 풀릴 까. 집값,전세값 폭락행진은 IMF체제 이후 기업부도가 늘고 실업자가 급증하면서 시작했다.금융시장 경색에 따른 고금리가 아파트 해약 등의 사태로 이어지면서 집값과 전세값을 떨어뜨렸던 것이다.서울 강남과 수도권 신도시의 경우 전세값이 IMF 전보다 무려 30∼40%나 떨어졌다.이 때문에 집주인들이 계약이 끝난 세입자에게 전세금 차액을 돌려주기 어려워 이사를 못하는 사태가 연쇄적으로 일어나 이사해야 할 사람들이 얽히고 설켜 꼼짝못하는 ‘전세대란’을 가져왔다.외국 이민이나 지방 전출때문에 집을 팔거나 전세금을 빼야 하는 사람,실업과 수입감소로 집 규모를 줄여 할 사람,전세금을 받아 새로 분양받은 집으로 옮기려는 사람 등이 전세대란으로 모두 발목이 잡혔다.심지어 은행융자로 다가주택을 지어 전세놓았다가 전세대란에 휘말려 집이 경매처분돼 집주인이 거리에 나 앉는 등 사회문제로 대두됐다. 전세시장의 정체 현상은 여기서 그치지 않는다.완공 아파트의 잔금이나 중도금을 받아야 하는 주택건설업체의 자금난을 가중시키고 주택업체에 자금을 빌려준 은행권으로 까지 파장이 미치고 있다.지난 3월 신설된 서울지법 임대차 전담재판부에는 하루 평균 5∼6건의 전세금 반환소송이 접수되고 있다.한국소비자보호원에도 지난 1월 이후 420여건의 민원이 접수되는 등 전세관련 분쟁이 끊이지 않고 있다.정부는 전세문제가 사회문제화하자 일단 3천억원을 전세금반환자금을 지원,‘급한 불’끄기에 나섰다. ◆전세대란의 실태=서울 강동구 풍납동 현대아파트에 사는 權모씨(40·회사원)는 지난 2월28일 전세계약기간이 끝났으나 전세금을 돌려받지 못해 서울 홍제동의 새 아파트로 2개월이 넘도록 이사하지 못하고 있다.지금의 아파트는 32평형으로 96년 2월 9천만원에 세들었다.집주인은 지난 2월 이 아파트 전세금을 5백만원 더 올려 9천5백만원에 전세놓으려 했으나 새로 들어올 사람을 구하지 못했다.집주인은 전세값 인상을 고집하다 결국 계약 만료일을 넘겼고 지금은 8천5백만원에 내놓아도 찾는 사람이 없다.집주인은 새로 들어올 사람에게 전세금을 받지 못하면 權씨에게 전세금을 돌려줄 수 없는 처지여서 시간만 끌고 있다.權씨는 더욱이 정부가 발표한 전세금 반환자금(전세금 7천5백만원 이하만 해당)도 지원받을 수 없어 발만 구르고 있다.소송으로 해결하는 방법도 생각해 봤으나 비용도 문제이거니와 매정한 것같아 참고있다. 權씨의 경우는 그래도 나은 편.金모씨(50·서울 은평구 불광동)는 은행대출 5천만을 받아 다가구주택(5가구)을 지어 세를 놓았다.IMF체제 이후 전세계약이 끝난 3가구(9천만원)가 전세금 반환을 요구했지만 전세값 하락으로 새 세입자를 찾지 못하자 세입자들이 소송을 내 경매처분됐다.그러나 시가 2억원 가까이 나가던 이 주택이 경매처분으로 1억2천만원밖에 받지 못해 선(先)순위 저당이 돼있는 은행대출을 제외한 7천만원을 세입자들이 나눠가져야 했다.서울 광진구 자양동에서 다가구주택을 전세놓은 金모씨(56)도 전세금때문에 고통을 겪고 있다.지난 2월말∼3월 말로 3가구를 잇따라 전세계약 경신을 해주어야 했으나 새로 들어올 사람은 없고 전세금은 떨어져 세입자들에게 시달리다 아예 집을 나와 피해다닌 지 한달이 넘었다. 7월 말∼8월말 사이에 대전 제 3청사로 이전하는 청단위 공무원 3천5백여명도 대부분 사정이 마찬가지다.이들 중 대다수는 현재 살고있는 서울이나 인근 수도권에서 전세값을 빼거나 자가주택을 팔고 이사해야 할 형편이다.그러나 이들 역시 전세대란에 휩싸여 이동이 쉽지 않을 전망이다.철도청의 한 공무원은 “부천의 단독주택을 처분하고 대전에서 분양받은 32평형 아파트로 옮겨야 하는 데 집값을 제대로 받기 어려워 고민”이라며 “5천만원을 전세융자받으려 해도 금리가 높아 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 말했다.이같은 이유때문에 전세에서 전세로 옮겨야 하는 일부 공무원들은 하숙이나 통근을 고려하고 있는 것으로 알려지고 있다. 국토개발연구원의 金政鎬 선임연구원은 “95년 현재 전국의 전세가구수는 3백80만가구에 이르고 이 중 자기집이 있는 90만가구를 제외한 순수 세입자는 2백90만가구”라면서 “계약기간이 2년 정도임을 감안할 때 1년에 약 1백45만가구가 계약경신으로 이사해야 할 실정”이라고 설명했다.그는 “그러나 올 봄은 IMF여파로 이사가 실종돼 최소한 1백만 가구 정도가 이사하지 못하는 것으로 추산된다”고 말했다. ◆정책효과=정부가 전세금 반환 자금을 지원키로 한 것은 전세문제가 사회문제화되는 것을 막기 위한 고육지책이다.일부에서는 대출금을 지원받을 수있는 ‘자격’이 까다롭고 금액이 제한적이어서 전세문제 해결에 얼마나 도움을 줄 지에 대해 벌써부터 의구심을 표시한다.정부는 3천억원을 지원함으로써 1만2천∼1만3천가구가 직접 혜택을 볼 것이라고 밝히고 있다.이들이 일단 움직이기 시작하면 묶인 세입자들도 연쇄적으로 자금사정이 틔여 적어도수십만 가구의 이동이 가능할 것으로 보고 있다.그러나 이같은 연쇄 이주효과는 3∼4개월 이상 걸려 연말이나 내년 봄이나 돼야 가시화될 것으로 전망하고 있다. ◎전문가 의견/“전세금대출 부동산거래 촉진 기대”/이태수 한국토지신탁 조사부장 정부가 전세금 분쟁을 풀기 위해 3천억원을 조성,지원키로 한 것은 무주택서민의 주거생활 안정과 부동산 거래활성화에 상당히 기여할 것으로 보인다. 물론 융자대상과 조건을 감안할 때 혜택받는 가구는 1만5천여가구에 불과해 전국의 임대가구수를 3백80만가구로 보고,이중 융자대상이 되는 가구를 30만∼40만가구로 추정할 때 전세대란을 일시에 해결할 수는 없을 것이다. 그러나 융자금액은 3천억원이지만 전체 전세금액은 융자금액의 4배(융자대상 전세금액 7천5백만원,융자한도 2천만원)정도이므로 1조원이 훨씬 넘는 돈이 단기간에 부동산 시장에 유입되는 직접적인 효과가 있다.또 이에 따른 부수적이고 연쇄적인 효과가 발생해 부동산거래의 활성화와 함께 가격의 안정화에 기여,서민의 경제활동과 금융거래가 일어나고 경제활동에 활력소를 제공할 것이다. 또한 신규주택 입주예정자의 입주가 이뤄져 잔금수납으로 주택건설업체의 자금난에도 숨통이 틜 것으로 기대된다.

◎전세금 낮춰서 세준뒤 차액에 이자붙여 변제 정부의 전세금반환 지원금을 대출받지 않고 전세분쟁을 해결할 방법은 없을 까. 전문가들은 집주인과 세입자의 화해에 의한 해결이 최상이겠지만 여의치않으면 이사 때 전세금의 일부만 돌려받고 나머지는 일정기간 이자로 받는 방법을 권장하고 있다.또 세입자가 시세를 고집하거나 현금을 달라고 조르면 전세금을 낮춰 새 세입자를 찾은 뒤 집주인이 전세가 하락으로 생긴 차액을 갚을 때까지 일정 이자를 옛 세입자에게 주는 ‘역월세’도 고려해 볼만하다고 조언한다.이 경우 세입자가 임대인으로,집주인이 임차인으로 입장이 바뀐 임대차계약을 맺는 셈이다. 이렇게 하면 전세분쟁으로 법정에 설 경우 경매나 소송비용부담 등 집주인과 세입자가 모두 볼 수 있는 피해를 막을 수 있다. 세입자가 이사하지 않아도 된다면 떨어진 전세차액을 집주인에게 돌려받는 ‘감액전세’로 다시 계약하는 것도 한 방법.이 때 세입자가 집주인의 입장을 고려해 시세보다 조금 더 높은 값에 재계약하면 집주인의 부담을 다소덜어줄 수 있다.예를 들어 7천만원에 계약했는 데 전세가가 5천만원으로 떨어졌다면 6천만원 정도에 다시 계약함으로써 원만한 타결을 볼 수 있다.

◎국민주택 가구당 최고 2천만원/연리 16.5% 1년 상환… 일부 갚으면 최장 3년 연장 사회문제로 번진 전세대란을 막기 위해 정부가 집주인에게 전세금 반환자금을 지원한다.지원자금 규모는 총 3천억원이며 빠르면 오는 18일부터 집주인에게 전세 1가구당 최고 2천만원까지,다가구의 경우 3가구까지 융자를 해준다. 李廷武 건설교통부 장관은 6일 열린 국무회의에서 “외환위기 이후 부도와 실업자의 급증,금융경색 등으로 확산되고 있는 전세금 분쟁을 해결하기 위해 정부가 국민주택기금에서 2천억원,주택은행 차입금 1천억원 등 3천억원의 전세금 반환자금을 조성해 지원키로 했다”고 밝혔다. 융자는 집주인의 경우 85㎡ 이하의 주택으로 전세계약 금액이 7천5백만원 이하일 때 받을 수 있다.세입자는 올해 1월1일 이후 전세계약이 끝난 경우 가운데 ▲신규 분양주택의 입주일이 지났을 때 ▲지방 등으로 근무지가 바뀌었을 때 ▲실직자 또는 부도회사 근무자로서 이사를 통해 부득이 거주비용을 줄여야 하는 경우 ▲전세관련 민사조정 또는 민사소송의 확정판결을 받은 사람 등이 혜택을 받을 수 있다. 융자금액은 전세계약 금액의 30% 이내에서 가구당 최고 2천만원까지 가능하고 집주인이 여러 가구를 세놓은 경우이면 3가구(6천만원)까지 융자해 준다.지원조건은 연리 16.5%로 1년 이내에 상환해야 한다.1년 후에 융자원금의 20%를 갚으면 3년까지 상환기간이 연장된다. 전세금반환 지원자금은 전국 주택은행 본·지점에서 취급하며 융자를 신청하려면 임대인과 임차인이 건물 등기부등본(소유자 확인용),임대차 계약서,임차인 주민등록본(전입사실 확인)을 제출해야 한다.또 임대인은 해당 주택을 담보로 제공하거나 다른 부동산을 담보로 제출해야 한다. 건교부는 올해 국민주택기금 운용계획을 변경,지원근거를 마련하고 구체적인 융자지침을 수립한 뒤 본격적으로 시행할 계획이다.그러나 전세금 분쟁이 기본적으로 개인간의 문제이기 때문에 정부의 개입을 최소화한다는 방침이다.

◎기업인 訪北 초청장 갖추면 승인 康仁德 통일부장관은 24일 “기업인들의 방북 절차를 간소화해 방북 초청장 등 요건을 구비하면 승인해주는 것을 원칙으로 하고 대기업 총수나 경제단체장의 방북도 허용할 계획”이라고 밝혔다. 康장관은 이날 무역회관에서 무역협회(회장 具平會) 주최로 ‘새 정부 대북경협 정책방향’을 주제로 한 조찬간담회에서 기업인 방북 문제에 대해 이같이 밝혔다. 이에 따라 금강산 개발을 위해 조만간 방북할 예정인 鄭周永 현대그룹 명예회장은 물론 金宇中 전경련차기회장,朴相熙 중소기업협동조합중앙회장 등의 방북도 성사될 것으로 보인다. 康장관은 “국내 경기침체로 남아도는 유휴 생산설비를 북한에 무상반출하거나 임대차를 허용하며 현재 1회 승인한도가 1백만달러인 생산설비 반출제한은 폐지할 방침”이라고 말했다. 康장관은 또 “대북투자도 기업자율에 맡겨 투자규모 제한을 없애고 최소한의 업종만 투자금지 업종으로 지정하는 ‘네거티브 리스트’ 제도를 도입할 방침”이라고 말했다.

한국과 미국 두 나라 항공시장을 상호개방하는 ‘한·미 항공자유화협정(오픈 스카이 협정)’이 23일 완전 타결됐다. 이에 따라 한·미 양국은 서로 무제한의 운항권과 제 3국으로의 운송을 보장하는 이원권(以遠權) 및 영업활동 자유를 보장받게 됐다. 건설교통부는 22∼23일 이틀동안 서울 세종로청사에서 열린 ‘한·미 항공자유화협정’체결을 위한 3차회담에서 두 나라는 이같이 합의했다고 발표했다. 건교부는 이번 회담에서 운항노선의 자유화,운항기종 및 운항횟수 제한의폐지,항공운임의 자유화는 물론 ▲무제한 기종변경 ▲항공기·승무원 포괄임대차 ▲제 3국항공사와의 영업제휴 등 주요 쟁점사항에 대해서도 완전히 타결했다고 밝혔다.이번 협정 체결에 따라 미국내 12개 지점으로만 운항이 가능했던 국적 항공사들은 앞으로 미국내 모든 지점으로 운항할 수 있게 됐다.

◎“부동산 경기 불황 여파 전세금 못받을라”/서울 북부지원 3배 늘어나 하루 100명꼴 【金慶雲 기자】 이사철이 다가오면서 전세권을 보호하기 위해 전세등기를 설정하거나 확정일자를 받는 세입자가 부쩍 늘어났다.이도 미덥지 않아 이중으로 보증보험을 찾는 사람들도 많아졌다. 부동산경기가 예전만 못하자 계약일이 지나도 전세 보증금을 제때 받지 못하는 세입자가 많아졌고 주인집 사정으로 집이 경매 처분되는 일도 늘어나 전세금에 대한 세입자들의 불안감이 커졌기 때문이다. 서울 노원구 공릉동 시울지법 북부지원에는 전세권 설정등기 또는 확정일자를 받으려는 세입자들이 하루에 1백여명이나 몰려 지난 연말보다 3배이상 늘었다. 등기과 관계자는 “확정일자 신청자만 하루에 60∼70여명이나 되어 다른 등기업무가 마비될 지경”이라며 “특히 등기 자동응답전화까지 설치했으나 50여통 이상은 담당자를 찾아 꼬치꼬치 캐묻는다”고 말했다. 지난해 9월부터 전입신고와 함께 전세계약서 뒷면에 확정일자 직인을 찍어주는 각 동사무소도 사정은 마찬가지다.서울 강남구 개포3동의 경우,하루에만 8∼12명의 신청자가 찾아오고 20여통의 문의전화를 받는다. 확정일자를 받았으나 주택임대차 신용보험에도 가입한 崔潤徹씨(37·서울 은평구 불광동)는 “사업을 하는 집주인에게 전세등기를 하기위해 인감을 요구했다가 은행대출에 불리하다며 이를 거절당해 보험을 들었다”고 말했다.

◎주택 건설업체 자금난 완화방안 중점 거론/大北 투자 ‘네거티브 리스트’ 제도 도입키로 13일 삼청동 총리공관에서 열린 2차 고위당정회의는 점심도거른 채 2시30분 동안 진행된 마라톤 회의였다. 실업대책과 대북 문제,수출기업 지원,경제 활성화 방안 등의 현안이 거론됐다. 하지만 이날 회의에서는 실업대책과 대북 경협 활성화 방안 등이 주요 이슈였다.당측에서는 당 3역 등 18명이 정부측에서는 각부처 장관 등 22명,모두 40명이 참여한 메머드 회의였다. 당정은 실업대책을 위한 주택건설 활성화 방안을 집중 논의했다.양도소득세의 면세와 임대아파트의 조건완화 및 미분양 아파트로의 전환이 핵심이다.이에 재경부는 2·4분기중 주택신용보증기금에 세계은행(IBRD) 차관자금 2억달러를 지원,주택건설업체의 자금난을 완화키로 화답했다.중소기업은행 자본금도 1조5천억원을 늘려 중소기업에 대한 여신을 2조원 이상 확대할 방침이라고 설명했다. 국민회의 金元吉 정책위의장은 적대적 M&A(인수·합병)의 과감한 추진을 촉구했다.이에 李揆成 재경부장관은 “다음 임시국회에서 법안을 개정해 무제한적인 적대적 인수합병을 하도록 하겠다”고 정리했다. 특히 외환위기 탈출을 위한 적극적인 수출 진흥의 필요성에 의견을 같이했다.재경부측은 “외환보유고가 회복되는 5월 중순부터 현재 수요의 60%에 머물고 있는 수출금융 지원을 80%수준으로 높일 수 있다”며 지원을 약속했다. 남북경협의 활성화 방안도 집중적으로 거론됐다.당정은 일부 업종에 대해서만 투자를 금지하는 네거티브 리스트 제도를 도입키로 했다.5월중 대한적십자사를 중심으로 ‘남북이산가족 교류 민간협의회’를 결성,민간교류활동을 적극 지원하는 방안이다.이달 중 당정의 의견을 최종 조율,‘남북경협 활성화 조치’를 확정,발표할 예정이다.대북 투자활성화의 일환으로 대기업 총수와 경제단체장의 방북을 허용하는 등 기업인의 방북을 확대하고,국내 유휴 설비의 무상반출과 임대차를 허용했다.1회에 1백만달러로 돼있는 대북투자 승인한도를 폐지키로 의견을 모았다. 현재 북경에서 진행중인 남북차관급회담의 방향도 설정했다.북한측이 요구하는 비료지원 문제는 이산가족 문제와 남북 기본합의서 이행 등 남북관계개선과 연계하는 ‘병진 추진’으로 가닥을 잡았다.당정은 “과거처럼 얻는것도 없이 무조건 주는 남북관계는 지양돼야 한다”며 의지를 피력했다. 그러나 대북 경수로지원사업에 대한 재원분담에 있어서는 국내경제의 어려운 사정을 고려,가급적 외화 부담분을 최소화하기로 했다.미국과 일본의 적극적 기여를 촉구할 방침이다.

◎확정일자제·전세권 설정도 방법 IMF 지원체제 이후 전세보증금 반환을 둘러싼 집주인과 세입자간의 분쟁이 심심찮게 벌어지고 있다.서울과 수도권 신도시의 경우 전세금이 전반적으로 10% 정도 하락하는 등 부동산 경기가 전반적으로 침체해지면서 전세기간이 끝나고도 집주인이 세입자에게 계속 살것을 요구하거나 전세를 내놓고 알아서 받아가라는 식으로 전세금 반환을 거부하고 있기 때문이다.게다가 기업이나 자영업자의 부도가 크게 늘면서 사업을 위해 담보로 제공한 부동산이 경매에 들어가는 바람에 애꿎은 세입자만 전세금을 못 돌려받는 사례도 늘고 있다. 세입자가 자신의 전세금을 보장받는 방법은 소액임차보증금 우선변제권 제도,확정일자 제도,전세권 설정,보증보험 가입 등이 있다.이중 소액임차보증금 우선변제권과 확정일자 제도는 주택임대차보호법이,전세권 설정은 민법이 규정하고 있는 보호장치들이다. □소액임차보증금 우선변제권=소액의 전세금에 대해 법이 우선적인 변제를 인정해주는 것으로 현재 서울의 경우 3천만원이하의 전세금에 대해서 최고1천2백만원까지만 인정하고 있다.따라서 3천만원을 넘는 전세금은 우선변제대상이 아니고 3천만원 이하라도 100% 변제를 받지 못하는 단점이 있다. □확정일자 제도=전세 계약체결후 전입신고와 함께 전세 계약서에 확정일자를 받아놓으면 그 날짜로 근저당권을 설정한 것과 같은 효력을 인정해주는 것이다.그러나 이 제도는 집주인이 전세금반환을 거부할 경우 소송을 해서승소판결을 받은 후 경매를 신청해야 한다.최소한 반년이상 소송에 시달려야 한다는 문제가 있다.또 선순위 근저당권자가 있거나 경매가 유찰될 경우 낙찰금액 중 세입자가 배당받는 금액이 전세금보다 적을 가능성도 있다.이때 모자라는 부분은 세입자가 집주인의 일반 재산을 찾아내서 다시 소송절차를 거쳐 직접 받아내야 한다. □전세권 설정=확정일자 제도와 효과는 비슷하지만 소송을 거치지않고 곧바로 강제경매를 신청할 수 있다.반면 등기를 신청할때 집주인의 인감증명서를 제출해야 하기 때문에 다소 어려움이 있다. □주택임대차 신용보험=집주인의 도움없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 받아내는 것이다.전세기간 도중에 집이 경매에 붙여지는 경우에도 전액을 보호받을 수 있다. 보험에 가입하려면 전세계약을 체결한 날로부터 5개월이내에 보증보험 회사 지점에 청약을 하면 된다.구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서,전세주택의 건물·토지 등기부등본,세입자의 주민등록등본 등이다.전세금의 0.5%를 보험료로 낸다.처음 가입할때 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸된다.

◎반환청구 소송 올 3배 늘어/가압류 신청도 月 40건… 20배 증가/서울지법 전담재판부 3곳 새달 운영 전세금 반환을 둘러싸고 세입자와 집주인 간 분쟁이 크게 늘고 있다.IMF 한파로 전세 값이 급락한데다 거래가 거의 없기때문이다. 26일 서울지방법원에 따르면 지난해까지만 해도 한달 평균 10건 남짓 들어오던 전세금 반환 청구소송이 올들어서는 30여건으로 3배 가량 급증했다.정식 소송 대신 민사 조정을 신청하는 건수도 지난해 한달 50∼60건에서 올해는 120∼130건으로 갑절 이상 늘었다. 또 한달에 1∼2건 정도에 불과하던 전세금 가압류 신청도 한달에 40여건으로 폭증했다.판결을 받아낸 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받기 위해 진행 중인 경매 건수도 한달에 30여건으로 지난해 10여건에 비해 3배 이상 증가했다. 이처럼 법원 문을 두드리는 사람들은 대부분이 새로 아파트 또는 연립주택을 분양받거나 단독주택을 구입한 일반 세입자들이다.전세 계약이 끝났는데도 새 입주자가 나타나지 않아 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못해 분란이 일고 있다. 이에 따라 서울지방법원(원장 尹載植)은 26일 전국 법원 가운데 처음으로 민사합의 26부와 민사 25·26단독 등 3개 재판부를 ‘임대차(賃貸借)전담 재판부’로 지정,오는 4월부터 전세금 관련 소송을 전담 처리토록 했다.법원관계자는 “폭주하는 소송을 신속히 진행하고 재판부 간 판결 편차를 줄이기 위해 전담 재판부를 지정하기로 했다”고 밝혔다. 대법원은 서울지법 전담재판부의 운영 성과를 보아가며 전국 법원으로 확대한다는 방침이다. 이들 재판부는 소장이 접수된 뒤 첫 재판까지 2개월 정도 걸리던 것을 2주 이내로 단축하고 이후의 공판 간격도 현재 3∼4주에서 1∼2주로 좁히기로 했다. 민사합의 26부 劉哲均 부장판사는 “전담 재판부가 가동되면 평균 6개월정도 걸리던 재판 기간이 1∼2개월로 단축될 것”이라면서 ”강제조정이나 화해를 적극 권유해 가능한 한 첫 공판에서 소송을 마무리하겠다”고 밝혔다.

세입자가 주소지를 잠깐 옮긴 뒤 다시 전입했다면 주택임대차보호법상 재전입 전에 설정된 근저당권자보다 우선적인 보호를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선대법관)는 25일 세입자 한모씨가 마산농협을 상대로 낸 배당이의 사건에서 이같이 판시하고 원심에서 판결한 원고패소 결정을 확정했다.재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법의 대항요건은 이미 전출 당시 상실되기 때문에 재전입전의 근저당권자보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수 없다”고 밝혔다.

◎분양형 가격대비 10%선에 마련/계약기간 다양 대부분 10년미만/보증금반환 여부 건물상태 확인을 국제통화기금(IMF) 관리체제에 따라 부동산 시장에도 찬바람이 거세다.부실·부도기업이 내놓는 중·대형 부동산은 쏟아져도 사들일 기업이 없다.경매시장은 낮은 낙찰률에도 관심권 밖이며 집값과 전세값도 점차거품이 걷히는 상황이다. 인기가 치솟던 서울의 동시분양 아파트는 무더기 계약포기 사태로 몸살을 앓고 수도권의 오피스텔 등도 건설회사의 부도 또는 부도우려 등에 따른 해약이 잇따르는 등 부동산 시장은 최악을 향해 치닫고 있다. 그러나 IMF시대의 이같은 악조건 속에서도 ‘임대형 전원주택’이란 새로운 개념의 틈새 주택시장이 최근 관심을 끌고 있다.임대형 전원주택이란 콘도와 별장의 개념을 동시에 지닌 것으로 일종의 ‘회원제 전원주택’이다.1가구의 전원주택을 10∼30명의 수요자에게 일정기간 임대해 콘도처럼 운영하는 형태. 이 주택상품은 전원생활을 하고 싶은 데 경제적 여유가 없어 자연과 더불어 사는 생활을 포기한 소비자들에게 특히 인기가 높다.요즘에는 IMF 때문에 은행에서 주택자금을 빌리기가 어려워졌고 몫돈을 한꺼번에 마련하기도 쉽지 않다.임대형 전원주택은 분양형 전원주택 가격의 10%만 내고 전원생활을 즐길 수 있는 것이 가장 큰 장점.분양형 전원주택을 구입하는 데는 보통 1억6천만원 정도가 들지만 임대형 전원주택은 10분의 1 수준인 1천6백만원의 임대보증금만으로 전원생활이 가능하다. 현재 임대형 전원주택사업을 벌이는 곳은 전원주택 전문업체들.건국헤지펀드(02­539­7168)는 경기도 이천군 마장면 해월리에 조성중인 ‘녹원의 성’55가구 가운데 10가구를 임대형 전원주택으로 운영할 계획이다.이곳의 전원주택은 30평 규모로 지어진 벽돌집이며 1가구당 10명의 회원을 모아 연중 30일씩 이용토록 한다는 계획이다.임대보증금은 1천3백만∼2천4백만원선(연간관리비 12만원은 별도)이며 임대계약기간은 5년이다. 통나무종합개발(02­598­7800)은 제주도 북제주군 애월읍 신엄리에 30가구의 통나무 전원주택을 지어 이 중 11가구를 10년 만기 콘도식으로 임대하고있다. 건국헤지펀드의 유종율씨는 “전원주택을 모두 분양용으로 지었으나 IMF여파로 팔리지 않아 콘도의 회원제 개념을 도입,임대형으로 바꾸자 소비자들의반응이 의외로 좋았다”고 말했다. 그는 “현재의 전원주택 전문업체들은 건설가구의 규모가 작아 회원제가 아닌 단독가구를 대상으로 한 장기 임대형으로 운영하기가 쉽지 않다”면서 “그러나 전원주택도 몇년 후면 대형 전문업체들이 대량으로 건설,1가구를 대상으로 하는 장기 임대형 상품으로 내놓을 가능성이 높다”고 전망했다. ◇임대형 전원주택을 고를 때 유의점=값이 싸다고 경솔하게 계약을 하면 안된다.계약서에 명시된 임대형 전원주택이 경매·공매 실행시 주택임대차보호법에 의한 임대보증금(회원보증금)을 우선 변제받을 수 있는 지를 따져봐야 한다.임대형 전원주택은 상시거주가 아닌 임시거주 목적이어서 주민등록의 전입이 어려우며 일시거주를 위한 임대차로 적용될 경우 사실상 보호받기 어려운 점에 유의해야 한다. 주택의 시가에 따른 회원수도 잘 살펴야 한다.예를 들어 시가2억원짜리 전원주택에 회원 20명이 1천5백만원씩 임대보증금을 냈다면 보증금 총액이 3억원에 이르러 문제발생시 권리확보가 불안할 수 있다.이 주택의 회원은 12명 이하(12명×1천5백만원=1억8천만원)가 적절하다. 계약시와 잔금지불시 토지와 건물의 등기부 등본에 ‘흠’(가처분 가압류선순위근저당 등)이 없는 지도 알아봐야 한다.보증금 반환에 관한 보장방법,주말이나 휴가철 이용에 관한 배정방법,관리비 책정에 따른 관리조건의 확인도 필요하다.계약면적과 실질 이용면적의 비교,건물의 구조 및 상태 등도 꼼꼼히 파악해두면 좋다.

대법원은 23일 집주인의 부도 등으로 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못해 소송을 제기하는 사례가 증가함에 따라 세입자의 신속한 피해구제를 위해 올 상반기중으로 전국 지법에 임대차사건 전담재판부를 설치키로 했다. 대법원은 이를 위해 오는 3월중으로 전국 법원에서 제기된 임대차 관련 사건 숫자와 재판부 배당방식 등 현황을 파악한 뒤 임대차 전담재판부의 구성과 운영방식을 확정,전국 법원에 시달할 방침이다. 임대차 전담 재판부는 전세금 반환 청구 소송이나 세입자의 퇴거를 요구하는 건물명도 사건 등 임대차관련 사건을 처리하게 된다.

◎임대차­2천만원이하 소송 포함 법원이 IMF시대를 맞아 민사조정제도의 활성화에 발벗고 나섰다. 대법원 관계자는 21일 민사조정은 소송에 비해 비용과 시간을 대폭 줄일 수 있는 저비용 고효율의 분쟁해결 제도라고 밝히고 현재 전체 민사사건의 5.6%에 불과한 조정 사건을 5년안에 30% 수준까지 끌어 올리겠다고 밝혔다. 이를 위해 현재 교통 및 산업재해 사고의 손해배상 사건 등에 국한하고 있는 ‘조정 전치주의’를 지적소유권 의료 국제거래 임대차 사건 등에까지 확대하기로 했다. 소송가액이 2천만원 이하의 소액사건도 원칙적으로 조정을 거친 뒤 조정이 성립되지 않는 사안에 대해서만 소송절차를 밟도록 할 방침이다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

한나라당 이회창 후보는 16일 “집권하면 심각한 자금난을 겪고 있는 중소기업에 대해 금융시장이 정상화 될 때까지 1년간 세무조사를 일체하지 않도록 하겠다”고 말했다. 이후보는 이날 저녁 서울 유세에서 이같이 밝히고 “흑자부도가 난 중소기업에 대해 부정수표단속법에 의한 형사처벌을 1년간 유예해 적색거래자로 제재하지 않고 정상적인 금융거래를 허용하겠다”고 약속했다. 이에 앞서 이해귀 정책위의장은 이날 정책발표회를 통해 “주택임대차보호법이 제대로 시행되지 않음으로써 6백만명에 이르는 세입자들이 1년마다 돌아오는 임대만기일과 멋대로 올리는 임대료 때문에 많은 고통을 겪고 있다”면서 “주택임대차보호법을 엄격히 시행,전·월세 세입자 및 구멍가게,상가,사무실,소규모 공장 등 임대자의 부당한 피해를 해소토록 하겠다”고 밝혔다.

◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

다가구 주택 세입자가 주민등록 전입신고를 하면서 호수는 기재하지 않고 지번만 기재했더라도 주택임대차 보호법상 대항력이 인정돼 전세금을 우선 변제받을수 있다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선 대법관)는 17일 다가구 주택의 세입자 김모씨가 근저당 설정권자인 정모씨를 상대로 낸 배당이의 신청 사건 상고심에서 이같이 판시,“대항력이 없다”는 원심을 깨고 사건을 서울지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “다가구 주택은 공동주택과 달리 등기부나 건축물 관리대장에 층과 호수를 구분해 등기토록 되어 있지 않기 때문에 주민등록 전입신고때 호수를 기재해야할 법적 근거가 없다”면서 “따라서 지번만 정확히 기재했다면 대항력을 취득한 것으로 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 “다가구 주택 등기부에 호수별로 지분이 기재되어 있으나 이는 소유자들의 편의를 위해 등기 공무원이 임의로 기재한 것에 불과하다”면서 “임차인이 지번을 기재해 전입신고를 했다면 사회통념상 해당 건물에 주소 또는 거소를 가진자로 인식할 수 있으므로 임대차의 공시방법으로 유효하다”고 덧붙였다.

◎대법원 판결 전세든 집이 경매에 넘어가면 낙찰될 때까지 주민등록을 옮기지 않아야 전세보증금을 우선 돌려받을수 있다는 대법원의 판결이 내려졌다. 대법원 민사3부(주심 지창권 대법관)는 23일 김모씨(서울 동대문구 제기2동)가 세들어 살던 집의 담보권자인 신용보증기금 등 2개 회사를 상대로 낸 배당이의 소송 상고심에서 이같이 판시,원심을 깨고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다.원심은 낙찰 전에 주민등록을 옮긴 김씨에게도 보증금을 우선 변제하라고 판결했었다. 대법원은 그러나 낙찰 뒤에 전출한 또다른 김모씨(서울 관악구 봉천동)에게는 우선 변제권을 인정,7백만원을 배당받도록 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차 보호법은 경매신청 등기 전에 주민등록 등 대항요건을 갖춘 임차인은 우선 변제받을수 있다고 규정하고 있으나 경매 도중 새로운 세입자가 나타나 배당을 요구하는 등 이해 관계인에게 피해를 주는 부작용이 있을수 있으므로 법규정을 엄격히 해석해야 한다”고 밝혔다.

【모스크바 연합】 토지 거래와 임대차 및 담보권을 인정하는 ‘토지에 관한’ 러시아 사라토프주 법이 23일 현지 의회에서 압도적 표차로 가결돼 추이에 관심이 쏠리고 있다. 사라토프주 의회는 이날 이같은 내용의 토지 법안을 투표한 결과 찬성 26대 반대 1의 압도적 표차로 가결했다고 이타르­타스 통신이 보도했다. 니콜라이 부드니코프 사라토프주 토지자원 및 토지정리 위원장은 “최근들어 2천835건의 토지 거래가 이뤄졌으며 지난 며칠사이 토지위원회에 접수된 거래 신청건수도 78건에 이르고 있다”며 이번 법안으로 인해 과거에 이뤄졌던 토지거래도 합법화됐다고 지적했다.