서울역앞 대우센터빌딩(대우건설 소유)이 외국계 투자자금인 모건스탠리 부동산펀드에 국내 빌딩 거래사상 최고가에 팔렸다. 대우건설은 “서울 중구 남대문로 대우센터빌딩을 모건스탠리 부동산펀드에 9600억원에 매각하기로 하고 9일 계약을 체결했다.”고 이날 밝혔다. 이는 지난 2004년 말 론스타가 싱가포르 투자청에 매각한 강남구 역삼동 강남 파이낸스센터(옛 스타타워)의 거래가인 9300억원을 웃도는 것이다. 매각 조건에는 대우센터빌딩 리모델링 공사를 대우건설이 맡고, 앞으로 2년간 대우건설이 빌딩 모든 층에 대한 임대차 계약을 대행해주는 것을 담고 있다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

중구(구청장 정동일) 자금난을 겪고 있는 소상공인에게 신용보증부 특별자금을 지원한다. 대상은 사업등록일 기준으로 6개월 이상 사업중인 업체다. 신용불량자와 보증사고 관련자, 주점업·골프장·무도장 등 향락 업종과 부동산 관련업 등은 제외된다. 업체당 500만∼1000만원에서 경영안정자금을 융자한다. 상환 조건은 연리 4.0%,1년 거치 4년 균등분할 상환이다.▲신용보증신청서 ▲사업자등록증 사본 ▲사업장 및 거주 주택 임대차계약서 사본 ▲주민등록등본 등이 필요하다. 지역경제과 2260-1830.

“5000만원 이하 거래는 중개수수료를 받지 않습니다.” 서울 노원구는 28일 저소득 주민을 위한 상설 부동산 무료 중개 서비스를 다음달 2일부터 실시한다고 밝혔다. 무료 중개의 대상은 국민기초생활수급자, 만 65세 이상 독거노인, 장애인 저소득층 및 소외계층 등이다.4만여명의 주민이 혜택을 보게 된다. 이들은 ‘서울시 부동산중개수수료 요율표’에 따라 5000만원 이하 전세 임대차 계약 주택이나 총 거래금액 5000만원 이하 월세 주택을 거래할 때 20만원의 부동산 중개수수료가 면제된다. 무료 중개 서비스에는 한국공인중개사협회 노원구지회 소속 637개 중개업소와 대한공인중개사협회 노원구지회 소속 42개 중개업소 등 모두 679개 중개업소가 자발적으로 참여한다. 노원구에 등록한 전체 중개업소 가운데 80%가 참여했다. 참여 업소에는 ‘저소득층을 위한 부동산 무료 중개사무소’라는 스티커를 부착한다. 문의 노원구청 지적과(02)950-3226.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택이 딸린 대지의 소유권이 경매로 넘어간 경우에도 주택 임차인에게 경매금을 우선 배당해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 ‘임차인에 우선 배당권이 없다.’는 기존 대법원 판례를 뒤집은 것으로 임차인의 권리를 한층 더 보호하라는 취지다. 대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 21일 다세대주택 임차인 전모(39)씨 등 2명이 K은행을 상대로 낸 배당 이의 청구소송 상고심에서 “부동산 경매 배당액을 우선 지급해주라.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 전씨 등은 1997년 다세대주택 주인 임모씨와 전세계약을 맺고 확정일자까지 받아 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖게 됐다. 하지만 임씨가 주택과 대지를 아내에게 증여하고, 다시 대지 부분을 담보로 돈을 빌렸다가 갚지 않아 경매로 넘어가면서 임차인인 전씨 등이 낙찰 대금에 대한 우선 변제권을 상실할 위기에 놓였다.홍성규기자 cool@seoul.co.kr

민주노동당이 제출한 상가건물임대차보호법 개정안이 국회 법사위에 계류 중이다. 민노당은 상가임대차보호법 개정을 추진하는 서명을 받고 있으며 지난달 28일부터 상가법 개정을 촉구하는 전국 투어를 진행하고 있다. 이달 중에는 상가세입자의 권리 관계를 요약한 ‘상가임대차 119’를 발간할 예정이다. 민노당의 개정안은 세입자가 건물주에게 계약갱신을 청구할 수 있는 기간을 현행 5년에서 10년으로 늘리고 임대료 최고 인상률을 연 12%에서 5%로 제한하자는 것이 골자다. 보호대상은 보증금액과 사업자등록증 여부와 상관없이 상가와 사무실을 빌린 모든 사람으로 넓히자고 제안했다. 특별시·광역시·도에 실질적 권한을 가진 10인으로 구성된 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하고, 빌린 건물의 개·보수비용을 사안에 따라 주인에게 청구하는 권리를 보장하는 내용도 담겨 있다. 현행 환산보증금제도(월세×100+보증금)는 없앨 것을 건의했다. 세계적으로 유례가 없으며 이로 인해 많은 상가 임차인이 법에서 보호된 5년 계약이 아니라 1∼2년 계약기간이 끝난 뒤 권리금조차 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 많기 때문이다. 환산보증금이 물가상승률 등을 고려해 인상되지 못하는 것도 한 까닭이다. 사업자등록증을 폐지한 것은 기존 법에서는 비영리민간단체나 정당 등은 법의 보호를 받을 수 없기 때문이다. 환산보증금이 임대차보호법의 범위를 벗어날 경우, 현재는 건물주의 부당한 임대료 인상에 대해 공정거래위원회에 고발하는 것도 한 방법이다. 건물주가 공정거래법의 적용을 받는 임대사업자로 등록돼 있으면 지나친 임대료 인상, 부당 약관 등은 ‘거래상 지위 남용’에 걸려 시정을 명령받기 때문이다. 부천귀금속도매백화점은 재계약시 임대료를 12% 올리고 임대료 연체 때 월 10%의 가산금을 물리는 약관을 사용해 왔다. 임차인들의 고발에 공정위는 임대료 증감 요인을 따지지 않고 일률적 인상은 부당하다고 지난 4월 지적했다. 월 10%로 연 120%에 해당하는 가산금에 대해서는 대부업법상 이자율 상한(연 66%)도 웃도는 무거운 부담이라며 무효 판정을 내렸다. 시정명령이 지켜지지 않으면 공정위는 검찰 고발 등의 단계를 거치게 된다. 시간이 걸리지만 나름대로 효력이 있는 셈이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

서울 강남구에서 소규모 미용실을 운영하고 있는 박모씨. 계약기간 2년으로 보증금 6000만원에 월세 200만원을 내고 장사를 해 왔다. 계약 만기일이 석달 정도 남았는데 주인이 월세를 250만원으로 올려주든지 아니면 나가라고 통보해 왔다. 박씨는 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 줄 알았으나 그녀의 환산보증금은 2억 6000만원으로 범위를 벗어난다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액이다. 서울시는 2억 4000만원, 서울시를 제외한 과밀억제권역은 1억 9000만원, 광역시는 1억 5000만원, 그 외 지역은 1억 4000만원까지가 보호를 받을 수 있는 환산보증금 액수다. 상가임대차보호법이 시행된 2002년에 정해진 금액으로 그동안의 부동산값 상승을 반영하지 못하고 있다. 박씨는 “서울 강남에서 환산보증금 범위 안에 드는 곳이 얼마나 있겠느냐.”면서 “요즘 장사도 안돼 손해를 감수하고 계속 장사를 할지, 한번에 큰 손해를 입고 장사를 접을지 선택만 남았다.”고 한탄했다. ●몇달 사이로 법보호 못받아 2002년 가을 보증금 7000만원에 월세 150만원으로 서울 변두리 지역에서 호프집 계약을 한 허모씨. 주인은 얼마전 보증금으로 3000만원을 더 요구했다. 인테리어를 바꾸면서 2000만원이 들어 여유가 없다. 그동안의 물가상승률을 고려해도 보증금 인상폭이 너무 큰데다 사정을 설명했지만 ‘싫으면 나가라.’는 답만 들었다. 허씨가 계약을 맺은 시점은 임대차보호법이 시행되기 몇달 전이라 법의 보호를 받지 못한다. 그는 “몇달 기다려 계약을 하거나 아니면 중간에 월세를 조금 올리더라도 재계약을 해야 했는데 그러지 못한 것이 후회가 된다.”고 털어 놨다. ●전세의 월세 전환은 연 15%까지 보증금 1억원에 월세 90만원으로 1년간 사무실을 임차한 전모씨. 계약기간 만료가 다가오자 건물주인은 보증금을 5000만원으로 낮추고 5000만원에 대해 월세를 3부(연 36%)로 하자고 제안해 왔다. 전씨는 월세가 너무 높아 법률구조공단에 상담을 신청했다. 전씨는 임대차보호법의 보호를 받는 경우다. 보증금을 월세로 전환할 경우 보증금의 연 15%까지만 월세로 주면 된다. 전씨는 주인에게 90만원에 62만 5000원을 더한 금액만 주면 된다. ●권리금은 사실상 ‘폭탄 돌리기’ 서울 신림동에서 7년째 약국을 하는 최모씨. 주인이 상가 전체를 리모델링하겠다며 계약이 끝나는 대로 나가줄 것을 요구했다. 허씨는 약국에 들어간 시설비와 고객에게 들인 무형의 노력 등을 일시에 잃게 됐다. 그는 “내가 약국하는 사람에게 넘겼다면 받을 수 있던 권리금 3000만원 정도를 날리게 됐다.”며 속상해했다. 권리금은 건물주가 아닌 기존 임차인에게 준다. 권리금이 있다는 건 상권이 형성돼 있고 안정적인 영업이 가능하다는 것을 뜻한다. 하지만 일반적으로 계약서에 기재하지 않아 법의 보호를 받지 못한다. 권리금을 지불하기 전 수준이 적당한지, 상가가 헐리거나 업종이 변경될 가능성 등을 미리 알아봐야 한다. ●악덕 부동산중개업소도 문제 서울 광화문 오피스텔에서 보증금 1000만원에 월세 65만원을 내고 지난해 6월부터 여행사를 운영하는 김모씨.6월 재계약을 앞두고 주인이 월세를 80만원으로 올려주든지 아니면 나가라고 통보해 왔다. 거래하던 중개업소에 알아 보니 다른 부동산에서 집주인에게 80만원을 받아 주겠다며 자기와 계약을 맺자는 전화를 했다고 알려 줬다. 상가건물임대차보호법에 의해 김씨는 계약기간을 1년으로 정했지만 5년 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 임대료 인상률도 연 12%까지다. 따라서 김씨는 1년간 7만 8000원이 오른 72만 8000원을 내고 오피스텔을 쓴 뒤 이후 매년 12%씩 더 내고 5년을 채우겠다고 주장할 수 있다. 물론 주인과 사이가 틀어질 각오를 해야 한다. 그는 “중개수수료 받겠다고 주인에게 전화한 부동산 중개업소가 더 얄밉다.”고 말했다. ●오는 11월 상가 임대대란 예고 11월이면 2002년부터 시행된 상가건물임대차보호법 보호기간 5년이 끝난다. 임차인들은 주인들이 요구하는 오른 금액으로 다시 계약을 맺을 가능성이 높다. 민주노동당 이선근 경제민주화운동본부장은 “잘못된 법률 때문에 올해 말 건물주의 계약 해지 남용, 임대료 과다 인상 등이 쏟아질 것”이라고 내다봤다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

서울 동대문구 쇼핑가에 위치한 청대문(옛 거평프레야 빌딩). 이곳은 1996년 거평그룹이 ‘정부지정 도매센터 1호’라는 수식어를 달고 화려하게 출발했던 곳이다. 그러나 외환위기 직후인 1998년 거평이 부도났다. 점포주로 구성된 임차인연합회는 거평측과 임대보증금 대신 상가와 부동산 소유권을 받기로 합의했다. 대표로는 배관성(55)씨가 뽑혔다. 이후 임차인연합회가 상가를 운영하는 독특한 형태가 됐다. 과정은 험난했다. 연합회가 상가를 넘겨 받을 당시 연합회는 부대조건으로 거평프레야의 모(母)회사인 거평건설 주식을 100억원에 인수하기로 했다.잔금 40억원이 미지급됐고 거평측은 이를 빌미로 소유권을 넘겨 줄 수 없다며 소송을 제기했다. 청계천 개발로 청대문의 건물가치가 높아진 것도 한 원인으로 지목된다. 서울중앙지방법원은 지난해 12월 주식매매계약과 부동산 소유권 이전의 연관성이 적다며 연합회의 손을 들어 줬다. 현재 거평측은 이에 반발, 항소를 제기한 상태다. 거평측과 소송이 불거지면서 배 대표의 행적도 논란이 됐다. 청대문은 층별로 대의원이 30명씩 있고 대의원이 모인 총회의 의결과 승인을 거쳐 사업을 진행하는 시스템이다.2005년 임차인 400여명이 배 대표를 사기분양과 횡령, 배임 등의 혐의로 검찰에 고발했다.대의원 총회를 거치지 않고 사업을 진행했으며 임차인 보증금을 유용하고, 전전세(임차인에게 다시 세를 얻는 것) 형태로 점포를 임대했다는 등의 이유다. 검찰은 지난해 12월 배 대표를 임대차보증금 반환을 빌미로 각종 사업에 개입해 이권을 가로챈 혐의로 불구속 기소했다. 연합회 이기훈 사무국장은 “우리의 목표는 모든 임대인에게 거평그룹에 냈던 보증금을 돌려 주는 것”이라고 밝혔다.3200명이 낸 임대보증금 총액은 1950억원. 지난 1995년 서울 명동 코스모스플라자는 부도로 건물이 경매에 넘어가면서 임차상인 1257명이 보증금 607억원을 한 푼도 못받고 쫓겨났었다. 청대문 상인들이 보증금을 모두 돌려 받는다면 분명 상가임대차 역사에 큰 획을 긋는 사건이 될 것이다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

“지금 살고 있는 집의 주인이 바뀌었습니다. 새 주인이 보증금을 과도하게 많이 올려달라고 합니다. 어떻게 하면 좋을까요.” “남편이 사업문제로 신용관리 대상자가 됐습니다. 소액 전세자금을 대출받을 수 있을까요.” 전·월세 서민들의 생활 밀착형 질문이 대한주택공사의 ‘전·월세 지원센터(1577-3399, 월∼금요일 오전 9시∼오후 6시,www.bogeumjari.com)’에 쇄도하고 있다. 지난 1월15일 문을 연 이후 5월31일까지 1만 7559건의 상담이 이뤄졌다. 하루 평균 157건이다. 우리 국민의 44.4%가 전세나 월세 형태로 산다. 주택공사가 전체 상담을 분석한 결과 금융(49%)과 법률(35%)이 주류였다. 시세정보(2%)는 기타(14%)보다 적었다. 법률 상담에서 임대차 계약 해지 및 갱신(37%)과 임대보증금 반환 및 증액요구(33%)가 대다수였다. 주공 관계자는 “상담도중 소송 등 법률 다툼이 필요할 경우 법률구조공단 등에 안내하고 있다.”고 말했다. 금융 상담에서는 전세자금 대출자격(76%)과 신용불량 및 영세민대출(15)문의가 대부분이었다. 상담형태를 보면 전화상담(94%)이 대부분이었고, 방문(4%)과 인터넷(2%)은 적었다. 인터넷상담이 많을 것이라는 당초 예상을 빗나갔다. 주공의 전·월세지원센터는 금융과 법률 상담 기능이 주여서 시세정보 등에 역점을 두는 다른 부동산포털과 차별화된다. 이곳에는 주택전문 변호사, 우리은행 대출전문 상담직원, 전화 상담원 등 15명이 배치돼 있다. 남기봉 대한주택공사 전·월세지원센터장은 “전화 1통을 하면 전·월세 관련 정보와 법률자문, 가격 정보를 구할 수 있다는 점 때문에 서민들이 많이 찾고 있다.”며 “현재 경기 수원시에만 있는 센터를 서울과 인천 등 주요 도시에 추가 설치하는 방안을 검토하고 있다.”고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

“임대차 계약이 종료하면 원상회복한다.”는 특약을 했더라도, 일상적인 사용으로 가치가 떨어진 부분까지 회복시킬 필요는 없다는 법원 판결이 나왔다. 경제적 약자인 임차인에게 불리한 조항은 제한적으로 해석해야 한다는 취지다. 서울중앙지법 민사13부(부장 이균용)는 건물 임대인 김모씨가 임차인 A학원을 상대로 밀린 임대료와 원상회복비용을 청구한 소송에서 “김씨는 보증금에서 밀린 임대료와 원상회복비용의 50%를 제외한 2600여만원을 지급하라.”고 판결했다고 3일 밝혔다. 서울 강남의 한 건물주인 김씨는 2005년 3월 A학원과 임대보증금 1억 5000만원, 월세 1300만원으로 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하고 계약이 끝나면 원래 도면 상태로 원상회복해 주기로 특약했다. 김씨는 A학원이 2005년 6월부터 월세와 관리비를 내지 않자 계약을 해지하기로 하고 열쇠를 돌려받았다. 하지만 김씨는 건물을 돌려받는 데 그치지 않았다. 김씨는 “A학원이 특약을 어겨 원상회복을 위해 3개월간 인테리어 공사비로 3000만원을 들인 만큼 공사비와 임대비를 추가로 내야 한다.”면서 소송을 냈다. 재판부는 “원상으로 회복한다는 것은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해서 처음 입주했을 때보다 상태가 나빠졌더라도 그대로 돌려주면 된다는 의미다.”면서 “A학원은 통상적인 사용에 따른 가치 감소분을 제외한 나머지 부분에 대한 공사비만 지급하라.”고 밝혔다. 재판부는 “임대인은 임대목적물인 건물의 가치감소에 따른 감가상각비나 수선비 등의 필요 경비 상당을 대여료에 포함시켜 회수하고 있다.”면서 “임차인에게 특별히 감가상각비를 부담시키기 위해선 임대차 계약서에 보수비용을 부담해야 하는 상태악화의 범위를 구체적으로 밝히거나 임대인이 충분하게 설명을 하고 임차인이 합의했어야 한다.”고 말했다.홍성규기자 cool@seoul.co.kr

Q4년 전에 채무상환을 포기한 장기 연체자입니다. 그 동안 신용이 좋지 않아 괜찮은 곳에 취직할 수 없었습니다. 건설현장에서 일하고 대리운전으로 생계를 유지했습니다. 너무 살기가 어려워 이제 파산을 신청해 새 인생을 시작하려고 합니다. 그런데 동생이 지난 7월에 주택공사의 국민임대주택을 공급받도록 돈을 조금 대준다고 합니다. 보증금이 1900만원에 월세가 24만원이라는데, 임대주택이 있으면 파산에 지장을 받을까요. 채권자가 집을 압류할 가능성도 있나요. -이정수(가명·42) A파산제도는 채무자가 가진 것을 현금화해 이를 채권자들에게 나눠주는 제도입니다. 채권자 공동 이익을 위한 절차에 협력하는 채무자는 면책을 받고 새 삶을 시작할 수 있습니다. 면책은 이제 정직하지만 불운한 채무자가 마땅히 누릴 권리라는 생각이 자리잡아 가고 있습니다. 소비자 파산에 있어 채무자 대부분이 가진 것을 다 소진한 뒤에야 파산신청을 하기 때문에 오히려 채권자를 위한다기보다 채무자 면책이 주된 목적이 될 정도입니다. 다만 채권자를 위해 채무자가 가진 의식주를 빼앗는다면 채무자가 재기할 기반을 손상하는 게 되기 때문에 면책이 소용 없게 됩니다. 그래서 의복과 식생활에 필요한 도구들은 압류를 할 수 없게 했고, 파산한 뒤 노숙자로 전락하지 않도록 일정 범위의 주택임대차보증금을 채권자에게 나눠 주지 않아도 되게 했습니다. 현재 법이 인정하는 금액은 경인지역이 1600만원, 그밖의 광역시가 1400만원, 기타 지역이 1200만원입니다. 이정우씨가 국민임대주택을 공급받기 전에 파산 선고가 이뤄지지 않으면, 동생이 보태준 보증금 가운데 300만∼700만원을 파산재단에 포함시키는 상황에 처하게 됩니다. 역으로 파산 절차가 빠르게 진행돼 국민임대주택을 공급받기 전에 파산 선고가 나면, 국민임대주택은 파산한 뒤 취득한 재산이 되기 때문에 채권자들이 손댈 수 없습니다. 재판이 지연되면 이정수씨가 새 출발을 하는데 문제가 생길 것으로 보입니다. 파산신청을 먼저 해 신속하게 진행되게 하시는 게 좋겠습니다. 파산 선고 뒤에 주택을 공급받으라고 말씀드리는 것입니다. 다만 이같이 엄격한 규정을 실무적으로 관용을 베풀어 해결하는 면이 있으니 참고하십시오. 법은 파산 선고시 재산을 기준으로 파산재단을 형성하도록 하고 있습니다. 하지만 실무적으로 법원은 파산 신청시 재산을 기준으로 심리를 합니다. 신청한 뒤에 생긴 재산에 대해 묻지 않는 게 원칙입니다. 파산 신청을 한 뒤 이정수씨처럼 면제재산 범위를 약간 초과하는 정도의 보증금이라면, 전형적으로 묵인하는 게 법원의 경향입니다. 또 많은 법원에서는 이미 신청 당시에 면제재산의 기준을 약간 넘는 보증금이 있더라도 이를 무시하고 바로 파산절차를 폐지하고 면책심사로 넘어가고 있습니다. 파산재단으로 확보할 수 있는 금액이 미미하다면, 오히려 절차실행 비용이 더 들어 채권자에게 줄 수 있는 금액이 거의 남지 않기 때문이기도 하고, 채무자 사정에 따라 그냥 두는 게 형평에 맞는 경우도 있기 때문입니다. 실제로 보증금을 면제재산으로 하는 규정이 생기기 전에도 서울중앙지법은 약 2000만원 정도의 월세 보증금 정도는 무시하고 파산절차를 마쳤습니다.

근로복지공단이 공공 임대아파트 사용료를 밀린 입주자에게 연 60%의 연체료를 물렸다가 공정거래위원회에 적발됐다. 공정위는 23일 근로복지공단의 근로여성임대아파트 임대차 계약서 내용 가운데 ‘사용료를 연체했을 때 사용료의 5%를 가산해 납부한다.’는 조항이 ‘약관의 규제에 관한 법률’에 위반돼 무효로 판단, 수정 또는 삭제토록 시정권고를 내렸다고 밝혔다. 공정위에 따르면 근로복지공단은 임대인이 임대료, 관리비, 전기·수도요금 등의 사용료를 연체할 경우 월 5%를 가산해 납부하도록 규정하고 있다. 공정위는 이같은 연체료가 연간으로 따지면 60%에 해당돼 다른 연체 이율과 비교할 때 임대인에게 부당하게 과중한 부담을 지우는 것이라고 밝혔다. 현행 아파트 표준임대차 계약서는 임대료 연체이율이 연 19%수준이다. 백화점임대차표준계약서상 임대료 연체율은 연 24%, 신용카드거래 등 금융거래에서 대금을 연체할 때도 연체율은 연 28%이다. 통신요금과 아파트관리비, 도시가스도 각각 연 24%로 연체율 수준을 책정하고 있다.이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

Q3년 전쯤 퇴직금 5000만원에 주택을 담보로 잡히고 대출받은 1억원을 합쳐 벤처기업을 설립했습니다. 밤낮을 가리지 않고 제품 개발에 몰두했지만, 매출은 미미한데 개발비와 운영자금은 계속 들어가 결국 집을 전세 놓고 처가살이를 하게 됐습니다. 그렇게 마련한 5000만원까지 회사 운영자금으로 투입했지만, 회사는 결국 5억원가량의 빚만 남기고 도산했습니다. 대표이사로서 보증을 선 저는 회사빚 5억원을 떠안았고, 개인빚 1억 5000만원도 고스란히 남았습니다. 파산신청을 하고 재기하고 싶지만, 제 명의의 주택이 있어 파산신청이 곤란하다는 말을 들었습니다. - 박성우(가명·45) A원래 파산은 사업에 실패한 기업인이 자신이 마지막까지 갖고 있던 모든 재산을 채권단에 넘겨 채권자들끼리 공평하게 분배할 수 있도록 하고, 대신 그것으로 빚을 갚을 책임을 채무자가 면하도록 한 제도입니다. 따라서 채무자에게 재산이 남아 있는 상태에서 채무자나 채권자가 파산을 신청하면 법원은 이를 심사하고, 지급불능 사실이 인정되면 파산선고와 함께 파산관재인을 선정해 채권자 집회를 열어 채무자 재산을 돈으로 바꿔 나눠 주는 절차를 진행합니다. 이 절차를 거쳐 파산폐지가 되면 면책 여부를 심리합니다. 실무에서는 채무자에게 재산이 남아 있지 않아 파산관재인 선임이나 채권자 집회를 하지 않고 파산폐지를 하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 보통 채무자들이 절망적인 상태에서도 끝까지 채무를 이행하려고 노력하다가 재산을 소진한 뒤에야 파산 신청을 하려고 하기 때문입니다. 또 우리나라는 채권자가 실시하는 강제집행에서 남은 재산을 채권자들한테 공평하게 나눠 주는 것을 원칙으로 하고 있어 이미 실시한 강제집행이 있으면 파산절차가 개시돼도 그냥 지켜보는 게 법원의 실무이기도 합니다. 따라서 채무자 재산이 남아 있다면, 일단 채권자 가운데 누구라도 강제집행을 해 그것이 제3자에게 넘어가게 하거나 채무자 스스로 빨리 처분해 채무자가 빈털터리가 된 다음에 파산신청을 하는 게 편합니다. 그래서 일반인이나 경험이 많지 않은 파산전문가들은 재산과 채무의 구성을 살펴보지 않고 박성우씨처럼 재산을 갖고 있으면 파산신청이 어렵다고 말합니다. 하지만 채무자의 재산은 법적인 명의 여부와 상관없이 경제적인 개념이라는 것을 명심해야 합니다. 왜냐하면 파산절차는 경제적인 이해관계를 조정하는 것이기 때문입니다. 박성우씨는 명의상 주택을 갖고 있지만, 경제적으로 보면 아무것도 가진 게 없다고 할 수 있습니다. 시가 1억 5000만원을 받고 팔아도 근저당권이 설정된 채무 1억원과 임대차보증금 5000만원을 반환하고 나면 남는 게 없기 때문입니다. 근저당권이나 임차권은 파산절차가 진행돼도 소멸되지 않습니다. 법원은 이를 충족시키고 남는 재산이 없을 때에는 재산처분을 위해 번거로운 절차를 거치지 않고 바로 파산폐지 결정을 하려고 합니다. 물론 집의 시가가 그 정도밖에 안 된다는 점을 법원이 인정할 수 있어야 할 것입니다. 다만 법원에 따라 실제 결과를 지켜보기 위해 파산선고를 내리지 않고 다른 절차에 의해 개시된 강제집행이 종료될 때까지 기다리는 경우도 있습니다. 저당권 실행으로도 회수되지 않은 채권이 있다면 파산절차에서 채권자로 올려 면책을 부여하기 위해서입니다. 박성우씨의 경우에는 경험이 많은 전문가의 상담을 받기 바랍니다. ●김관기 변호사가 담당하는 ‘채무상담실’의 상담신청은 인터넷 서울신문(www.seoul.co.kr)에서 받습니다.

병역특례 비리 의혹을 수사하고 있는 서울동부지검 형사6부(부장 김회재)는 8일 교육계 저명 인사가 자신이 운영하는 병역특례업체에 아들을 편법으로 채용해 복무하게 한 단서를 포착해 수사하고 있다고 밝혔다. 동부지검 한명관 차장검사는 “교육계와 학계에서 활발하게 활동하고 있는 한 유명 인사 A씨가 자신이 운영하고 있는 IT업체의 대표 이사를 다른 사람으로 내세운 뒤 아들을 산업기능요원으로 뽑아 부실 복무시킨 정황을 포착했다.”면서 “혐의가 확인되면 곧바로 소환조사할 것”이라고 밝혔다. 검찰에 따르면 A씨는 현재 공직에 있지는 않지만 활발한 사회활동을 통해 이름을 떨치고 있으며 아들은 4급 이하 보충역으로 지난해 근무를 마친 것으로 밝혀졌다. 병무청이 비리를 막기 위해 특례업체 대표이사의 4촌 이내 친인척의 업체 채용을 제한해 왔지만 업계에서는 암암리에 편법을 동원해 친인척을 편입시키고 있다는 의혹이 사실로 확인된 셈이다. 검찰은 이날 압수수색 대상 62곳 가운데 6개업체 관계자 8명을 추가로 소환해 조사했다. 이에 따라 조사받은 업체는 27곳으로 늘어났다. 검찰은 또 62개 업체 외에 혐의가 있는 300여개 업체로부터 퀵서비스나 우편물 송달을 통해 특례자가 제대로 근무했는지 여부를 알려주는 출퇴근 기록과 업무내역 자료, 대주주의 주민등록등본·호적등본, 주주 명부, 임대차 계약서, 법인등기부등본, 조직도 등을 전달받아 수사하고 있다.이재훈기자 nomad@seoul.co.kr

“회원은 3년 이내에는 임의 탈퇴할 수 없으며,‘센터가 인정하는’ 정당 사유일 경우에만 예외로 한다.”(강변스포츠월드 약관) “임대료 2개월 체납시 강제 퇴점 조치해도 형사상의 어떠한 이의도 제기치 않는다.”(부천귀금속도매백화점 약관) “사건 선임 후 지불한 착수금은 어떤 사유로 계약이 해지되더라도 반환청구를 할 수 없다.”(모 법률 사무소 약관) 모두 소비자나 임차인 등에게 일방적으로 불리한 약관들이다. 공정거래위원회는 19일 소비자 피해를 막기 위해 불공정 약관 판결 사례를 홈페이지(www.consumer.go.kr)등에 공개했다.1·4분기에 시정조치 명령을 받은 29건으로 부동산 매매·임대와 관련된 불공정약관이 8건으로 가장 많았다. 이어 법률사무소와 장례서비스 등 서비스업이 7건, 헬스클럽 등 회원제 시설 4건, 가맹점 계약 3건, 금융 2건 등의 순이었다. 공정위는 분기별로 불공정약관 사례를 공개하고 이메일 서비스도 제공하기로 했다. 공정위가 공개한 불공정약관에 따르면 헤렌휘트니스클럽은 회원이 질병 등 예상치 못한 사정으로 체육활동을 할 수 없어 이용기간 연기를 요청해도 이용 연기를 제한했다. 증빙서류를 반드시 첨부하도록 하는 등 예외적인 경우에 한해서만 이를 허용하는 불공정 약관 조항을 달아 공정위에 적발됐다. 또한 골프·헬스시설을 운영하는 자마이카휘트니스클럽 봉천점은 회원의 이용계약 가운데 ‘중도해지시 반환금에서 부가세 10%를 추가로 공제’하는 약관 조항을 담고 있어 공정위에 적발됐다.SK텔레콤의 씨즐서비스도 회원 탈퇴시 연회비 환불을 일정부분 제한하는 불합리한 약관이 적발됐다. 부천귀금속도매백화점은 상가임대차 계약과 관련해 월 임대료를 2개월간 체납하면 강제 퇴점조치를 해도 민·형사상 이의를 제기하지 않는다는 등 임차인의 권리를 지나치게 제약하는 약관 조항에 대해 시정권고를 받았다. 한 법률사무소는 ‘착수금은 위임해제 등 기타 어떤 사유가 발생해도 그 반환청구를 하지 않는다.’는 약관 조항을 달아 시정 권고를 받았다. 공정위는 소비자나 임차인 등의 권리를 지나치게 제약하는 불공정약관에 대한 정보를 알림으로써 ‘소비자 권리찾기’에 도움을 주기 위해 불공정약관 사례를 제공한다고 설명했다.이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

서울 자치구가 직장인을 위한 야간 강좌를 다채롭게 운영한다. 15일 서울시 및 자치구에 따르면 광진구는 다음달까지 가계 재무 전략을 실제 사례를 통해 설명하는 ‘부자되는 재테크’를 매주 목요일에 광진문화원에서 운영한다. 광진문화예술회관에서는 ‘알기 쉬운 부동산 경매투자’ 강좌를 열어 법원경매 절차, 입찰요령, 등기부등본 분석, 주택임대차보호법, 소유권 이전 등기 등을 가르친다. 영등포구는 대중스피치 기법을 교육하는 ‘성공화술’을 6월까지 영등포 평생학습관에서 진행한다. 도봉구는 도봉여성센터에서 미술치료를 통해 어린이 정신 병리 이해를 돕는 ‘아동미술색채치료’를 마련했다. 또 실제로 쇼핑몰을 구축해 실무경험을 익히는 ‘옥션 & G마켓 쇼핑몰 창업’도 운영한다. 이외에도 암벽등반교실(성동구 응봉산 암벽공원), 생활 속의 일본어 회화(관악구 평생학습센터), 수지침(강북구 강북문화정보센터), 골프교실(강남구 청담2동 문화센터), 민요교실(강동구 둔촌1동 주민자치센터), 웰빙 건강관리 자격증반(강북구 삼각산문화예술회관) 등이 야간에 운영된다. 서울시는 “다양한 분야에 수강료도 저렴해 야간 시간을 알차게 이용하면 즐겁게 전문 지식을 배울 수 있다.”고 말했다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

서울 자치구가 직장인을 위한 야간 강좌를 다채롭게 운영한다. 15일 서울시 및 자치구에 따르면 광진구는 다음달까지 가계 재무 전략을 실제 사례를 통해 설명하는 ‘부자되는 재테크’를 매주 목요일에 광진문화원에서 운영한다. 광진문화예술회관에서는 ‘알기 쉬운 부동산 경매투자’ 강좌를 열어 법원경매 절차, 입찰요령, 등기부등본 분석, 주택임대차보호법, 소유권 이전 등기 등을 가르친다. 영등포구는 대중스피치 기법을 교육하는 ‘성공화술’을 6월까지 영등포 평생학습관에서 진행한다. 도봉구는 도봉여성센터에서 미술치료를 통해 어린이 정신 병리 이해를 돕는 ‘아동미술색채치료’를 마련했다. 또 실제로 쇼핑몰을 구축해 실무경험을 익히는 ‘옥션 & G마켓 쇼핑몰 창업’도 운영한다. 이외에도 암벽등반교실(성동구 응봉산 암벽공원), 생활 속의 일본어 회화(관악구 평생학습센터), 수지침(강북구 강북문화정보센터), 골프교실(강남구 청담2동 문화센터), 민요교실(강동구 둔촌1동 주민자치센터), 웰빙 건강관리 자격증반(강북구 삼각산문화예술회관) 등이 야간에 운영된다. 서울시는 “다양한 분야에 수강료도 저렴해 야간 시간을 알차게 이용하면 즐겁게 전문 지식을 배울 수 있다.”고 말했다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

Q파산을 신청하고 기다리고 있습니다. 제가 사는 지역은 법원에 파산 사건이 밀려 있어서 면책될 때까지 1년 이상 기다려야 한답니다. 그런데 최근 국민임대아파트 분양 공고가 났습니다. 지금 청약해 혹시 한 달 뒤에 당첨되면 파산·면책에 불리한 점이 있는지 궁금합니다. 아파트 분양권도 재산이니까 이것을 처분해 채권단에 나눠 주게 되나요. 입주일은 1년 뒤이고, 보증금은 1250만원에 월세 16만원인데, 계약금 250만원은 마련할 수 있을 것 같고,1년 열심히 모으면 나머지 보증금도 마련할 수 있을 것 같습니다. - 이정수(46세) A주저하지 말고 신청하십시오. 국민임대아파트는 주택이 없고 가난한 사람들의 주거생활 안정을 위해 싼값에 공급되도록 각종 공적 혜택을 제공하는 것입니다. 따라서 파산을 신청한 가난한 채무자들이라면 많은 경우 이 제도의 수혜자 범위에 들 것입니다. 그런데 파산을 신청했다고 이 제도의 혜택을 보지 못하는 이유가 된다면, 가난한 사람 구제라는 정책 목표는 허울 좋은 구호가 될 뿐입니다. 현대의 파산법도 채무자의 재활을 목적으로 하기에 일부 재산은 채무자에게 남겨 주는 것을 정하고 있습니다. 파산에 이르기까지 채무자가 가진 재산은 원칙적으로 채권자들에 대한 공동 분배에 제공돼야 하는 것이 파산법의 연원이지만, 그 이후에 취득하는 것은 채무자의 것으로 남겨 줍니다. 따라서 파산 선고 이후에는 당연히 모을 수 있습니다. 물론 법률은 파산을 신청할 때가 아니고 법원이 채무자에게 파산을 선고할 때를 기준으로 그 이전에 취득한 재산을 파산재단에 넣어 파산채권자에게 배분하도록 돼 있습니다. 따라서 신청시 이후 파산 선고시까지 취득한 재산은 파산재단에 가산되는 것처럼 보입니다. 그러나 이것은 파산 재판이 신속하게 이루어질 것이라고 가정하고 정한 법이고, 지금 현재 정수씨가 당하고 있는 것처럼 법원의 재판이 많이 지연되는지 여부에 따라 채무자의 지위가 달라집니다. 불공평한 것이 분명합니다. 법원의 재판지연으로 인한 손해를 오로지 노동으로 생계를 유지하는 어려운 사람들이 부담하는 것입니다. 따라서 실무상으로는 파산신청 이후에 취득한 소액의 재산에 관하여는 일절 묻지 않는 것으로 운용하고 있습니다. 물론 거액의 복권에 당첨되거나 상속을 받은 경우에는 달리 볼 수 있겠지만, 파산을 신청하고 나서 1년 동안 열심히 모은 1250만원 정도의 재산이라면 굳이 이것을 파산재단에 가산해야 한다고 주장하지 않습니다. 여기에 면책을 기다리는 동안 파산이 선고되면 어차피 그 이후에 버는 것은 채무자의 것이라는 점을 고려하면 이정수씨의 우려는 실제로는 거의 근거 없는 것임을 알 수 있습니다. 한편 주택의 임대차보증금에 대하여는 어차피 면제가 예정돼 있습니다. 파산제도는 노숙자가 되기를 요구하지 않습니다. 오히려 채무자가 중산층에서 떨어지지 않고 중산층으로 다시 회복될 수 있도록 지지해 주는 역할을 해야 합니다. 이러한 정책 목표를 달성하기 위해, 서민생활의 안정을 위해 주택임대차보호법에 따라 다른 채권에 우선해 변제받을 수 있는 범위 내의 임대차보증금에 대해서는 채권자의 손이 미치지 않는 것으로 정해져 있는데, 수도권에서 과밀억제권역은 1600만원, 군 지역과 인천광역시를 제외한 광역시 지역은 1400만원, 그 이외의 지역은 1200만원입니다. 법상으로는 면제재산으로 지정해 달라고 채무자가 신청하고 법원이 따로 재판을 하는 것으로 돼 있지만, 번거로운 일을 하나 더 만드는 것이 되기에, 법원 실무상으로는 대략 이 정도의 기준을 충족하면 명시적인 재판 없이 그냥 파산절차를 종결해 버리며 위 기준을 초과해 2000만원까지도 임대차보증금을 면제해 주는 경우도 눈에 띕니다. 부동산가격과 임대료의 상승을 고려한 적절한 실무라고 할 수 있습니다. 따라서 정수씨가 1년 동안 마련할 1250만원의 임대보증금은 위에서 본 어떠한 기준에 의하더라도 채무자에게 남겨 줄 재산에 해당합니다. 정수씨, 청약하십시오.1년 열심히 모아 보십시오. 그리고 입주하십시오. 미래는 현실적인 선택을 하는 현명한 채무자에게 열려 있습니다. ●김관기 변호사가 담당하는 ‘채무상담실’의 상담신청은 인터넷 서울신문(www.seoul.co.kr)에서 받습니다.

Q3층 건물 소유자입니다.1층은 보증금 8000만원에,2층은 보증금 7000만원에 상가 전세를 줬습니다.3층에는 저희 식구가 살고 있습니다.2003년 모 상호저축은행에서 1억 6000만원 대출을 받고 근저당권을 설정했습니다. 집의 시가는 3억원 정도 됩니다. 그밖에도 친지에게 빌린 사채까지 포함해 제 빚이 1억원 정도 됩니다. 수입은 월 100만원 정도인데, 개인회생을 신청했다가 기각당했습니다. 어떻게 하라는 것인지 답답합니다. 세입자에게 피해를 주고 싶지는 않습니다. - 김영수(가명·55) A우선 세입자들은 충분히 보호받을 수 있을 것으로 생각됩니다. 영세상인의 보호를 위하여 2002년 11월부터 시행되는 상가건물임대차보호법에 따라 상가 건물의 임차인, 즉 세입자가 임대차 계약을 하여 상가 건물을 넘겨받아 점유를 개시하고 또 관할 세무서에 적법한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 있습니다. 보통의 경우 건물이 경매로 넘어가면 임차권은 소멸하는 것이 원칙이지만, 대항력이 부여된 임차권은 소멸하지 않으며 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 계속 사용할 수 있습니다. 요즘 세상에 사업자 등록을 하지 않고 영업을 하는 경우는 거의 없으며 또 상가임대차보호법 시행 이후에 저당권이 설정된 경우이므로 김영수씨에게도 이 법이 적용될 것으로 보입니다. 상호저축은행이 경매신청을 하여 건물이 타인에게 넘어가더라도 새 건물 주인은 입주한 상인들에게 보증금을 주지 않는 한 이들을 나가라고 할 수 없으니 결과적으로 시가에서 보증금만큼 깎아서 응찰하게 될 것입니다. 예를 들어 경매에 참여하는 사람 중 최고가로 써낸 사람이 시가보다 1000만원 싼 2억 9000만원에 취득하려고 할 경우 보증금 합계 1억 5000만원을 미리 뺀 1억 4000만원에 응찰할 것이고, 그것을 전부 상호저축은행이 가지고 간다고 해도 결과적으로 2000만원을 손해보게 됩니다. 저당권을 가지고 있지 않은 일반 채권자는 경매에 참여해봤자 한 푼도 받아갈 수 없습니다. 앞으로 재산처분 대가가 위와 같이 분배될 것이라는 점을 고려한다면 이제 김영수씨가 3층 건물을 소유하고 있다는 말을 하기 어렵게 됩니다. 물론 부동산 등기부에 김영수씨 앞으로 소유권 등기가 되어 있으므로 법률적으로는 김영수씨가 소유자로서 여기에 살 수 있고 타인이 함부로 집에 들어오면 쫓아낼 수 있습니다만, 경제적으로는 오히려 1순위로 1억 5000만원어치가 입주한 상인들의 것이고,2순위로 1억 6000만원어치가 상호저축은행의 것이라고 할 수 있습니다. 이들의 경제적 이익이 집의 시가를 초과하는 것이 분명한 이상 김영수씨의 몫은 없다고 할 수 있습니다. 오히려 초과하는 분만큼은 김영수씨의 일반 채권에 가산되는 것이지요. 파산법은 민사법상의 소유권에 관심을 두기보다는 경제적 실질을 봅니다. 또 파산법은 담보를 가지지 않은 일반채권자들에 대한 평등한 분배를 목적으로 합니다. 따라서 파산 절차에 따라 일반채권자들에게 나누어줄 것이 없는 이와 같은 상황에서는 정식의 파산절차를 개시하지 않고 바로 면책 심리를 진행하게 됩니다. 따라서 김영수씨의 경우 그냥 파산신청을 하시면 됩니다. 물론 입주한 상인들과 상호저축은행은 건물에 관하여 이미 가지고 있는 권리는 영향 받지 않습니다. 즉, 채권은 물건으로 담보된 한도 내에서 소멸하지 않습니다. 따라서 상호저축은행은 경매를 신청할 수 있고, 입주한 상인들은 상가임대차보호법에 의하여 권리를 행사할 수 있습니다. 여기에서 상호저축은행이나 상인들이 회수하지 못한 금액이 있으면, 그 나머지에 대하여는 면책결정의 효력이 미치게 되어 더 이상 채무자인 김영수씨에게 달라고 하지 못합니다.

변호사 없이 혼자서 소송을 하는 ‘나홀로’ 소송이 해가 거듭할수록 급증하고 있다. A씨는 지난해 난생 처음 나홀로 소송을 경험했다.‘하루 입원비 6만원 보장’이라는 광고를 보고 한 손해보험에 가입한 것과 관련해서다. 하지만 정작 교통사고로 6개월의 보상비를 청구하자 보험사측은 과잉 입원이라며 1개월분만 지급하고 5개월치 입원비는 주지 않았다.A씨는 결국 나홀로 소송을 벌여 받지 못했던 5개월분의 입원비를 받아냈다. ●2001년 72만건서 2005년 95만건으로 늘어 A씨의 예처럼 나홀로 소송은 인터넷 등에 변호사 없이 소송을 진행할 수 있는 지식이 넘쳐나 생각보다 소송이 어렵지는 않다. 간단한 사건은 나홀로 소송을 진행해도 소송 결과가 크게 달라지지 않는 데다 조금만 발품을 팔면 혼자서도 충분히 해결할 수 있다. 나홀로 소송의 전체 건수는 2001년 72만 6949건에서 2005년에는 95만 9531건으로 32% 늘어났다. 전체 사건 대비 나홀로 소송 비율은 2001년 88.1%에서 2005년 84.4%로 줄어들었지만 소송액이 1억원이 넘는 민사합의 사건은 나홀로 소송 비율이 2002년 24%,2003년 24.5%,2004년 24.0%,2005년 26.2% 등으로 증가하고 있다. 나홀로 소송은 특히 채권ㆍ채무, 이혼 위자료, 전세 임대차, 임금 체불, 부동산 등기 관련 소송에서 많다. 비교적 돈을 주고받은 사실관계가 명확하고 증거도 복잡하지 않기 때문이다. 대법원 관계자는 “증거가 확실하거나 간단한 소액사건의 승·패소는 나홀로 소송과 변호사를 선임한 경우가 별다른 차이가 없다.”고 말했다. ●서류 제출하러 수차례 법원 헛걸음도 하지만 나홀로 소송도 절차가 복잡하고 많은 시간을 소송에 투자해야 한다. 특히 소송을 진행하면서 법리가 복잡해지고 증거 자료를 확보하기 어려운 소송은 변호사의 도움이 필요하다. 그런데도 혼자 해결하려다가 이길 수 있는 사건에서 지는 경우가 있다. 또 나홀로 소송 당사자들에게 법관이나 법원 직원들이 소송 절차를 설명해 줘야 하기 때문에 업무 과중의 원인이 되기도 한다. 법원 직원은 “소송서류 하나를 내는 데 법원에 몇 차례나 들락거리는 나홀로 소송 당사자도 있다.”고 말했다. 서울중앙지법의 한 판사도 “변호사를 못 믿고 나홀로 소송을 진행하는 심정은 이해하지만 소송은 전문적인 법률 문제가 많아 변호사를 잘 골라서 맡기는 게 좋다.”고 말했다. 나홀로 소송을 위해 법원의 지원이 필요하다는 지적도 나오고 있다. 법원행정처 이형근 민사정책심의관은 법률전문잡지 ‘법조’ 1월 호에 ‘미국의 본인 소송(나홀로 소송) 증가와 대응방안’이라는 연구논문에서 미국 사례를 들었다. 미국은 법원 내에 ‘셀프헬프센터(Self-help Center)’를 만들어 나홀로 소송 당사자가 효과적으로 소송을 준비할 수 있도록 견본·서식·참고자료 등을 제공하고 있다. 이 심의관은 “각종 서식을 쉽게 만들고 법률 용어를 순화시키는 등 나홀로 소송의 불필요한 장애를 없애고 나홀로 소송이 부적절한 경우엔 변호사를 연결할 수 있도록 하는 절차를 마련할 필요가 있다.”고 지적했다. 김효섭기자 newworld@seoul.co.kr

이사철과 결혼 시즌이 다가오면서 전세자금 대출에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 부동산 규제 확대와 집값 하락에도 불구하고 전셋값이 들썩이자 서민들 걱정만 늘고 있다. 하지만 전세대출 정보를 잘 파악하고 있으면 유리한 금리 조건으로 대출받을 수 있고, 대출 한도도 높일 수 있다. ●국민주택기금 맞벌이도 대출 가능 전세자금을 가장 싸게 빌릴 수 있는 방법은 건설교통부의 ‘국민주택기금 전세자금 대출’을 이용하는 것이다. 상여금이나 시간외 수당, 식대, 교통비, 월차 수당 등을 뺀 세전 소득이 연 3000만원 이하인 무주택 가구주면 이 대출을 받을 수 있다. 때문에 실제 세전 연봉이 약 4000만원 이하인 사람까지 대출 대상자가 된다. 맞벌이 부부의 소득이 이보다 높아도 문제 없다. 한 사람의 연봉만 대출 신청 조건을 충족하면 된다. 기금을 통한 전세자금 대출은 개별 보증인을 내세우면 연 4.5%의 이자만 내면 된다. 보증인을 구하기 어려우면 주택금융공사의 보증을 받으면 된다. 이럴 경우 대출금의 연 0.7%를 보증료로 추가 부담해야 한다. 공사 보증을 받을 수 있는지는 개인 신용도와 직장, 재직 기간 등에 따라 결정된다. 공사 보증을 받을 수 없는 사람은 집주인의 동의서가 있으면 금리를 낮게 적용받을 수 있다. 대출 한도는 6000만원 범위 내에서 전세 보증금의 70%까지다.2년 단위로 계약하지만 2년 더 연장할 수 있다. 소득신고를 하지 않는 자영업자도 대출이 가능하다. 무소득자로 간주되면 은행에서 연소득을 1000만원으로 인정하기 때문이다. 다만 가구주가 신용불량자이면 대출받을 수 없다. 우리은행 관계자는 “워낙 낮은 금리의 상품이라 검증 절차가 까다로운 편”이라면서 “대출 기간 동안 돈을 모으더라도 상환 대신 다른 분야에 투자하는 게 더 이익”이라고 귀띔했다. ●고액 연봉자, 일반 전세자금 대출 선택 세전 연봉이 3000만원을 넘는 사람들은 은행들의 일반 전세자금 대출을 이용하면 된다. 금리는 고정금리와 변동금리 중 변동금리가 유리하다. 고정금리는 8% 정도지만 변동금리는 7% 내외다. 대부분 은행들이 1억원 범위 내에서 전세 보증금의 70%까지 전세자금을 빌려준다. 하나금융그룹 하나캐피탈은 최근 최대 3억원까지 빌려주는 전세자금대출 상품을 내놨다. 하지만 신용도가 1,2등급에 해당하는 사람들은 일반 전세자금 대출보다 신용대출이 금리 면에서 유리하다. 이때는 주거래은행을 이용하는 게 좋다. 집주인의 임차보증금 반환 확약서가 있으면 금리를 깎아주고 급여이체나 신용카드, 공과금 자동이체 등의 실적이 있으면 최고 0.5∼1.0%포인트의 우대금리까지 적용받을 수 있다. ●1개월 전 통보 없으면 전셋값 못 올려 전셋집과 관련된 각종 상황 대처요령을 알아두는 것도 중요하다. 재계약을 며칠 앞두고 집주인이 갑자기 세를 올려주지 않으면 집을 빼라는 요구를 할 때가 있다. 주택임대차보호법은 집주인이 계약 만기 1∼6개월 전까지 통보하지 않으면 기존 계약과 같은 조건에 계약이 2년 연장된 것으로 간주한다. 새로 바뀐 집주인이 세를 올려달라고 요구해도 세입자가 종전 집주인과 맺은 계약을 바꿔야 하는 건 아니다. 물가가 많이 올랐거나 전셋값이 주변 시세보다 크게 낮을 때 등 불가피한 경우 집주인은 보증금의 5% 범위에서 세를 올려달라고 요구할 수 있다. 세입자가 계약기간이 남은 상태에서 계약을 해지할 때는 집주인과 합의를 해야 한다. 다른 세입자를 구한 뒤 보증금을 받는 조건으로 합의하는 게 낫다. 이럴 때 보통 중개수수료 등은 세입자가 부담한다. 이밖에 보증금을 돌려받지 못한 채 불가피하게 이사를 할 경우에는 즉시 내용증명으로 임대차계약 해지통고를 하고 관할 법원에 임차권 등기명령신청을 해 등기된 것을 확인한 뒤 주민등록을 옮기는 게 좋다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr