서초구(구청장 박성중) 부동산 매매 및 임대차계약에 대한 주민들의 각별한 주의를 당부했다. 부득이 대리인과 계약을 체결할 때는 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 전화로 위임 여부를 확인한 이후 계약할 것을 부탁했다. 구는 최근 부동산중개업 대표자 및 중개보조원 1500여명을 대상으로 자정결의 다짐과 함께 직업 신뢰교육을 실시했다. 부동산정보과 570-6055.

#사례 직장에 다니는 형 갑과 올해 대학에 입학한 동생 을은 조그마한 집을 임차해서 같이 자취생활을 하려고 한다. 생활정보지를 통해 두 명 다 교통이 괜찮은 곳에 집을 얻기로 했는데, 막상 임대차 계약을 체결하려고 하니 사회초년생인 갑과 을은 무엇을 조심하고 무엇을 챙겨야 할지 잘 모르겠다. Q:갑과 을이 임대차계약을 체결하며 주의해야 할 점은 A:임대차 계약을 체결하기 위해선 계약 전에 최소한 등기부를 발급받아 보고 임대인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지를 신분증 등을 통해 확인해야 한다. 또 부동산에 대해 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기 등이 없는지 확인해야 한다. 임차인은 전기, 가스, 수도 등의 요금 납부 영수증을 통하여 각종 공과금 등이 미납된 것이 없는지도 확인해야 한다. 부동산의 일부분만이 임대물인 경우 임대차목적물을 명확히 특정해 분쟁의 소지를 없애기 위해 임대차계약서에 그 임차부분에 관한 도면을 작성해 첨부하는 것이 바람직하다. 계약서상 임대인은 등기부상 소유자로 기재되어 있는 것이 원칙이고, 대리인과 계약을 체결할 때에는 대리인에게 본인을 대리할 수 있는 권한, 즉 대리권이 있음을 증명할 수 있는 증거서류를 받아 두어야 한다. 대리권을 증명하는 서류는 원칙적으로 위임장인데 실제 거래관행상 본인과 대리인이 부부관계이거나 직계존비속의 관계에 있는 경우 신분관계를 증명하는 주민등록등본이나 호적등본만을 믿고 별도로 위임장을 받지 않는 경우가 있다. 그러나 신분관계가 있다고 당연히 대리권이 있다고 인정받는 것은 아니므로 조심해야 한다. 임대인이 개인이 아닌 회사(법인 등)인 경우에는 반드시 회사(법인 등)의 명칭을 기재해야 한다. 임대차보증금과 그 지급날짜는 명확히 기재해야 한다. 특히 월세(차임)에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세(차임)가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해 두는 편이 바람직하다. 월세(차임) 이외에 임차인이 부담할 관리비 등 특약이 있는 경우에는 이를 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없다. 예를 들어 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우 그 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재해 두어야 한다. 계약을 맺은 날짜와 당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하며 회사의 법인 인감도장을 날인해야 한다. 계약서는 계약당사자의 수만큼 작성해 각각 원본을 보관하는 것이 분쟁을 예방하는 방법이다. 계약체결 후에도 조심해야 할 사항은 많다. 임대차 계약을 체결한 후 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날로부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매(공매) 등의 절차에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있기 때문에 가능하면 신속히 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 유리하다. 김재복 서울중앙지법 민사부 부장판사

“6개월 뒤에 집을 비우든지, 월세를 2배로 내라는데, 어떻게 해야 하는지….” 상사 주재원으로 혼자 베이징에 거주하는 A씨는 새해가 갓 지난 며칠 전 집주인으로부터 이같은 통보를 받고 당황스러웠다. 지난해 이맘때 월 200만원가량에 1년짜리 계약을 맺은 뒤 추가로 1∼2년 더 재계약하려던 참이었다. 올림픽 기간 때 민박을 치면 훨씬 수입을 올릴 수 있는 집주인의 입장을 모르는 바는 아니다. 방 4개를 각각 민박을 놓으면 2000위안(26만원)씩 하루 최대 100만원까지 벌 수 있을 것으로도 전망된다. 집 전체를 호텔처럼 운용해도 수입은 이와 비슷할 것으로 추산된다.A씨는 “어찌 보면 1년짜리 계약에 월세를 2배만 받겠다는 것은 그나마 ‘양심있는’ 집주인이라는 생각도 든다.”고 말했다. 연말연초 베이징에는 A씨와 비슷한 일을 당한 이들이 많다. 주로 호텔에서 운영하고 있는 ‘레지던스’나 고급 아파트들에 해당 사례가 더 많은 것으로 알려진다. 호텔처럼 사용할 수 있기 때문이다. 유학생들 밀집지역인 서북쪽의 우다커우(五道口)도 마찬가지다. 이 지역에 살며 조그만 개인사업을 하는 B씨도 5∼6년간 살던 집을 떠나야 할 뻔했다. 집을 비워 달라는 갑작스러운 주인의 말에 2주간이나 살 집을 물색했으나, 결국 집세를 올려 달라는 뜻인 줄 뒤늦게야 알고 적당한 선에서 타협을 했다. 우다커우는 주경기장과도 가깝고 근처에 올림픽 경기장도 있어 올림픽 특수를 노린 집주인들의 한몫잡기 현상이 더욱 심한 것으로 알려진다. 올림픽기간 베이징의 호텔비는 현재 650위안 가량인 5성급 호텔이 4200위안쯤으로 책정돼 있다.600위안짜리 4성급 호텔은 약 3500위안,2,3성급호텔들의 객실료도 약 2000위안 정도다. 그러나 이 가격으로는 사실상 예약이 거의 불가능하다.5성급 호텔은 1만(130만원)∼2만위안까지 오를 것이라는 예상이 나오고 있다. 한국인 밀집지역인 왕징(望京)의 한 관계자는 “현재 하루 100∼150위안하던 민박집 방1개도 10배가량 가격이 뛸 것 같다.”고 전했다. A씨는 요즘 집계약을 자동적으로 2년까지 보장해 주는 한국의 ‘임대차보호법’을 그리워하고 있다.jj@seoul.co.kr

농지를 팔 때 물리는 양도소득세를 면제에 가까운 수준까지 낮추는 방안이 적극 추진된다. 농지 거래 활성화를 유도,‘규모의 경제’에 맞도록 ‘거대농’을 육성함으로써 한·미 자유무역협정(FTA) 등 개방화 파고에 맞서자는 취지다. 대통령직 인수위원회 핵심 관계자는 2일 “농촌에 살면서 실제 농사를 짓지 않는 사람이 농지를 팔 때 부담하는 양도소득세를 한·미 FTA 보완책 수준보다 더 큰 폭으로 감면하는 방안을 진지하게 검토하고 있다.”고 밝혔다. 최근 정부는 농지 소재지에 살면서 8년 이상 농지를 한국농촌공사 농지은행에 임대·위탁한 뒤 매매할 경우 현행 60%의 양도소득세를 9∼36%까지 낮추기로 한 바 있다. 그러나 대통령직 인수위는 이 감면수준을 면제에 가까운 수준으로 대폭 확대한다는 방침이다. 영세한 우리 농업의 규모화, 효율화를 촉진하자는 것으로, 인수위측은 현재 78만 임차 농가 가운데 절반 수준인 40만 농가의 농지가 혜택 대상이 될 것으로 분석했다. 인수위 관계자는 “농지를 소유하고도 농사를 짓지 않는 사람이 많지만 각종 규제 등으로 인해 경영·소유권 이전이 제대로 이뤄지지 못하거나 음성적으로 진행되면서 영농 효율이 떨어지는 실정”이라면서 “우선 세금 감면 혜택을 통한 농지 임대차 활성화로 수입 농산물과 경쟁해서 이길 수 있는 잠재력을 지닌 농업경영인들이 대규모 농사를 짓도록 농지를 집중시킬 필요가 있다.”고 강조했다. 이와 관련, 이명박 대통령 당선인은 공약을 통해 “농지 거래 규제를 완화해 농지 주인을 농업인은 물론 공공기관과 농업단체, 도시인들에게 개방해 농업인의 재산권 행사를 보장할 것”이라고 밝힌 바 있다. 인수위와 농림부는 중장기적으로 ‘5∼6㏊(1만 5000∼1만 8000평)규모농’을 집중 육성해야 농업 경쟁력 확보가 가능할 것으로 판단하고 있다. 현재 농가들은 평균 1㏊(3000평)가량의 소규모 농지를 활용해 농사를 짓고 있다. 특히 현재 농가 경영주 가운데 60세 이상이 60%에 육박하는 등 농촌 인구의 고령화가 급속히 진전되면서 자본력 있는 농업인 육성이 점점 힘들어지고 있는 상황이다. 이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

#1병원측:입원 치료를 받는 동안 수술이나 검사 등으로 인한 모든 결과에는 병원이 책임을 지지 않는다. #2업소측:체육시설이나 찜질방 이용시 도난이나 부상, 사고 등에는 고객이 책임져야 한다. #3중고차매매상:중고차를 넘긴 뒤에는 고장이나 불량 등의 사유로 인수자는 매도인(매매상)에게 책임을 물을 수 없다. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 약관이지만 상황이 급하거나 일일이 따지기 번거로워 그냥 지나쳤던 일들이다. 하지만 1일부터는 이런 약관들은 모두 원천 무효다. 피해를 본 소비자들은 공정거래위원회나 한국소비자원에 신고하면 배상받을 수 있는 길이 열리게 된다. 공정위는 1일 ‘약관의 규제에 관한 법률’에 위반하는 사례 96가지를 구체적으로 제시했다. 공정위 관계자는 “불공정 약관을 구체화하고 법 위반에 해당되는 조항을 예시함으로써 사업자에게는 가이드 라인을 제시하고, 소비자에게는 주권자로서의 감시와 후생 증진에 보탬이 될 수 있는 수단을 제공했다.”고 설명했다. 먼저 신의성실의 원칙에 위반하는 약관으로 고의·과실에 따른 의료사고는 병원이 책임지지 않는다는 조항을 지적했다. 강의를 받기 전에 수강을 포기하더라도 수납한 수강료는 돌려주지 않는다는 내용과 계약서에 명시되지 않은 사항은 사업자의 결정에 따르게 한 조항들도 무효로 예시됐다. 사업자의 책임을 배제하거나 제한하는 행위로는 중고차에 하자가 있어도 매수인이 중고차를 인수한 뒤에는 고장이나 불량 등의 사유로 책임을 묻지 못하게 한 게 대표적이다. 점포 주인이 건물의 수리나 개축 등으로 임차인에게 불편이나 영업상 지장을 줬음에도 아무런 책임이 없다는 내용도 잘못된 것이라고 지적했다. 특히 골프장이나 스포츠센터 등에서 도난이나 안전사고가 발생했을 경우 사업자가 배상책임을 지지 않는다는 것도 무효라고 명시했다. 마찬가지로 목욕탕, 식당, 장례식장 등에서 신발이나 귀중품 등을 도난당해도 업소에 일정 부분 책임이 있는 것으로 해석했다. 고객에게 과중한 손해배상을 부담시키는 대표적 부당행위로는 부동산 거래시 거래대금의 10% 수준을 요구하는 게 관행인 위약금을 모두 분양대금의 20∼30%로 정한 경우다. 계약의 해지와 해제에 관한 부당 행위도 예시했다.▲스포츠클럽 회원이 낸 입회비는 사유를 불문하고 반환하지 않는다거나 ▲연대 보증인의 동의없이 보증기간이 자동 연장되는 행위 ▲사업자의 귀책사유로 계약이 해지됐음에도 고객으로부터 받은 금전의 일부만 돌려주는 행위 등이다. 이밖에 ▲임대인만 임대료를 조정할 수 있게 했거나 ▲계약이 끝났는데도 임대 보증금을 상당기간 늦게 반환할 수 있게 정한 경우 ▲도시가스 사용자의 명의가 변경되지 않았다고 이전에 사용하던 사람의 권리나 의무를 자동으로 승계받는 조항 등도 위반 사례로 구체화했다. 공정위는 그러나 “소비자의 신고에 공정위는 시정조치만 내릴 뿐 피해보상 명령권은 없다.”면서 “사업자가 배상하지 않을 경우 한국소비자원에 피해구제를 신청하거나 법원에 소송을 제기해야 한다.”고 밝혔다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ●약관 사업자가 다수의 고객과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식에 따라 미리 마련한 계약 내용으로 금융·보험약관, 부동산 분양·임대차 계약서, 게임 약관, 입원약정서 및 수술동의서 등이 해당된다.

＃사례친구 사이인 전업주부 A와 B는 우연한 기회에 서울시내의 한 신축 아파트 주변에 지하철역과 테마공원이 들어선다는 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 그러나 자금조달에 대한 계획 없이 성급히 분양받은 A는 계약금과 2차례의 중도금까지만 어렵게 납입했다. 또 아파트의 투자가치가 없다고 판단해 분양계약을 해제하려고 한다. 반면 B는 분양대금을 모두 납입하고 아파트에 입주했다. 하지만 분양업체에서 광고했던 것과 달리 아파트 주변에 지하철역이 생기기는커녕 쓰레기매립장이 건설되고 있었다. Q:A는 어떤 방식으로 분양계약을 해제할 수 있나 A:A가 계약금만 지급했다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있다. 그러나 이미 중도금이 지급된 이상 단순히 위와 같은 방법으로 분양계약을 해제할 수 없고 결국 구체적인 계약서 조항에 따라 결론이 달라진다. 다만 공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 의하면 분양계약을 체결한 후 중도금을 1회라도 납부한 뒤에는 매도인의 동의가 없는 한 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없도록 하고 있지만 매수인의 사정에 의해 분양계약을 해제하는 경우에는 위약금을 부담하면 가능하도록 되어 있다. 또 매도인의 과도한 위약금 책정을 방지하기 위해 공급대금 총액의 10% 정도만을 위약금으로 정하고 있다. 따라서,A처럼 중도금을 일부라도 지급한 경우 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없지만 분양계약서에 분양업체의 동의를 얻거나 매수인의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있는 경우에는 위약금을 부담하고 계약을 해제할 수 있다. Q:B는 분양업체를 상대로 손해배상을 받을 수 있나 A:최근의 대법원 판례는 아파트 분양업체가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설이 예정되어 있거나 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 분양업체는 수분양자가 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 계약을 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 따라서,B는 분양업체가 모집공고를 내며 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알리지 않았다면 분양업체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 최근 주택공급의 확대 등으로 미분양 아파트가 증가하고 있다. 분양업체는 교통, 공원, 학교시설이 들어선다는 등의 분양광고를 통해 미분양을 줄이기 위한 노력을 한다. 수분양자들은 대금지급조건이나 과대광고만 보고 성급하게 분양계약을 체결하기도 한다. 아파트와 상가 분양계약의 경우에는 임대차보호법과 같이 분양자를 보호하기 위한 특별법이 없어 계약체결시에 입지조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또 계약서 작성시 (1)등기부등본 등을 통해 권리관계 확인 (2)입주예정일의 명확한 기재 (3)분양계약 해제의 경우 위약금 조항 확인 (4)분양광고 내용 중 중요사항 계약서 기재 (5)대금지급 시기 및 방법을 특정하고 특약사항 확인 등 철저한 주의를 기울여야 한다. ●들어가며 아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 아파트 등의 분양계약은 그 분양시기에 따라 아파트 등이 준공된 후 분양되는 ‘완공 후 분양계약’과 아파트 등이 완공되기 전에 분양되는 ‘완공 전 분양계약’으로 분류할 수 있습니다.보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고,아파트 등의 수분양자는 분양계약 후 장기간을 요하는 공사기간 중 분양자의 계약 불이행으로 인하여 피해를 입는 경우가 자주 발생하고 있습니다.또한,시행사인 분양자가 제시한 정형화된 분양계약서 양식에는 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용의 약관이 포함되는 경우가 빈번하여 수분양자를 위한 법률정보가 필요합니다. 이하에서는 수분양자의 입장에서 기본적으로 알고 있어야 할 기초지식과 분양계약 체결시 확인사항,아파트·공동주택·상가 분양계약에 공통적으로 발생되는 분쟁의 유형을 검토하고 그에 따른 일반적인 대책 등에 관한 정보를 제공하고자 합니다. ●계약 체결시 유의사항 분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의하기 바랍니다. ① 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지,시공사인지,신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다.분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다.다만,시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다. 시행사는 시장조사,토지매입,사업시행,건축 인·허가,분양,홍보,시공사 선정,입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다.시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다. (관리)신탁사는 신축건물의 처분,즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다. ② 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우,먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고,현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후,반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다.또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고,분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다. ③ 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류,가처분 등 처분제한 등기,예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다. ④ 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고,분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다. ⑤ 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. ⑥ 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있습니다. ⑦ 계약금,중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다. ⑧ 분양계약시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나,동종업종의 입주를 제한,혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데,이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. ●자주 발생하는 분쟁의 유형 ●분양계약 당사자 관련 분쟁 ●분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우 신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고,시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고,분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많습니다.더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며,분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많습니다.그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고,시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자입니다.시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐,이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없습니다. 사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는,시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있습니다.그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자입니다. ●분양계약서에 시행사,시공사,관리신탁사가 기재되어 있는 경우 시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고,관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많습니다. 예를 들어,분양계약서의 ‘매도인’란에 시행사만 기재되어 있고,그 아래 시공사,관리신탁사가 각 기재되어 있으며,시행사,시공사,관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나,시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과,관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우입니다.이러한 경우,수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것입니다. ●위약금약정 관련 분쟁 분양계약에서 수분양자 또는 분양자에게 책임 있는 사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 공급대금의 10%를 분양자 또는 수분양자에게 귀속시킨다는 내용의 위약금 약정을 기재하는 것이 일반적입니다. 분양대금에 비하여 과도한 금액이 계약금으로 지급된 경우 계약의 해제에 책임 있는 당사자라 하더라도 예외적으로 계약금의 과다함을 주장 입증하여 그 중 일정부분을 돌려받을 수도 있습니다. ●입주예정일 관련 분쟁 ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●분양계약서에 입주예정일을 명시적으로 약정하지 않은 경우 수분양자는 건물의 완공 및 입주에 필요한 합리적인 상당한 기간 내에 건물이 완공되지 않은 경우 분양자에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있습니다.다만,특별한 사정이 있다면 위 해제시 잔대금에 관한 이행의 제공은 필요하지 않을 수도 있습니다.‘합리적인 상당한 기간’은 분양계약의 내용과 계약체결 경위,분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일,건물의 규모와 용도,그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간,당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유,다른 수분양자들과 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정된다고 보면 됩니다. ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●소유권이전등기의무 관련 분쟁 분양목적물에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우 수분양자로서는 이와 같은 부담이 있는 분양목적물에 대한 소유권이전등기를 경료받을 경우 향후 근저당권의 피담보채무의 미변제 등으로 인한 경매를 당할 수 있는 위험이 있어 이러한 분양목적물에 대한 소유권의 이전을 원하지 않게 되는바,이러한 사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제입니다. 분양목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고,수분양자는 분양자에게 상당한 기간을 정하여 소유권이전등기절차의 이행을 최고하고,그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 분양계약을 해제할 수 있습니다. ●분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁 건축물이 완공되기 전에 체결되는 상가 분양계약의 경우,일반적으로 계약체결시 목적물을 완벽하게 특정하는 것이 어렵습니다.그래서 분양자는 점포의 위치를 특정하지 않은 채 분양면적만을 정하여 분양을 하거나,분양계약 당시에 나와 있는 평면도 상으로 점포의 위치 또는 호수를 특정하여 분양을 하게 됩니다.이런 경우 수분양자는 분양계약 체결시 분양자가 제공하는 도면을 상세히 살펴서 상가점포의 위치 등을 특히 주의해서 보아야 합니다. 상가점포의 위치변경으로 인한 계약해제는 점포의 위치 변경이 현저한지 여부를 주로 참작하되,설계변경이 불가피하였는지,점포의 위치변경을 수분양자가 추인하였는지 또는 수분양자가 계약 당시 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부,분양자가 점포의 위치변경을 수분양자와 협의하였는지 등도 부수적 사정으로 함께 고려하고 점포의 위치변경으로 인한 분양계약의 목적 달성 여부를 검토하여 목적달성이 불가능하게 된 경우 비로소 계약해제가 가능합니다.분양계약 체결 후 상가건물이 완공된 후에 비로소 기둥 등 장애물이 생겼다면 전체 면적 대비 기둥의 면적이 차지하는 비중,상가의 용도 등을 고려하여 계약의 목적달성이 불가능하다면 계약해제할 수 있습니다. ●개발비 관련 분쟁 상가분양계약의 경우 분양자는 분양대금 외에 일정금액을 개발비로 책정하여 수분양자로부터 지급받는 경우가 있습니다.상가분양계약에서 개발비는 일반적으로 기본적인 인테리어 비용과 홍보 등 상가활성화를 위한 활동비용으로 쓰입니다.개발비의 사용용도에 대한 분쟁도 있지만,주로 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우 분양대금과 마찬가지로 개발비도 반환하여야 하는지 여부가 문제됩니다. 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우,① 개발비 약정이 분양계약의 내용이 된 경우라면 일반적으로 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 개발비의 반환을 청구할 수 있고,② 개발비약정이 분양계약과 별도로 이루어졌거나,분양계약이 해제되면 개발비를 반환하지 않는다는 약관 조항이 있는 경우 위 약관이 불공정하여 무효가 되지 않는 한 개발비의 반환이 부정될 수 있습니다. ●허위·과장 광고 분쟁 상품의 광고행위는 대부분 법적 구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 이해됩니다.왜냐하면 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성 및 더 나아가 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 담고 있어야만 하는데,상품의 표시나 광고는 대개 공급될 상품에 관한 정보를 제공하면서 그 표시된 내용에 따라 계약을 체결할 준비가 되어 있음을 알려 수신자로 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 갖고 있다고 해석되기 때문입니다. 따라서 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제,취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 계약의 내용으로 되었어야 합니다.광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 분양계약서입니다.당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고,그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것으로 보이기 때문입니다.수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로는 계약해제,취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다. ‘은행이자 5% 시대에 누리는 최상의 수익가치’와 같이 구체적인 내용이 담겨져 있지 않거나 계약 목적물 자체가 아니라 주변상가의 임대수익의 시세를 알리는 광고의 경우에는 분양자의 수익보장 의사가 담겨 있다고 해석할 수 없습니다.또한 구체적 수치를 제시하면서 일정 수익률의 보장을 광고하는 경우에도 그 실현 여부가 상가의 위치만이 아니라 경기변동 등과 같이 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 놓여 있는 요소들에 의하여 좌우되므로 일정 수익률의 보장광고만으로 곧바로 그 내용에 관한 분양자의 확정적 구속의사를 추론하기는 어렵습니다.상거래의 특성상 다소의 과장·허위가 수반되는 것이 일반적이라는 측면에서 청약의 유인에 불과하고 계약의 내용으로까지 되기는 어려워 보입니다. 분양대행사나 분양계약체결 담당자들이 전매차익이나 임대수익을 보장한다고 구두로 약속을 하였다는 주장도 많이 제기되는데,구두 약속만 있는 경우는 그러한 약정이 있었는지 인정하기가 어려운 경우가 많습니다.분양대행사가 상가의 각층별 임대보증금 및 월세가 기재된 예상표 등을 보여주면서 분양계약체결을 유도하는 경우도 있는데,분양계약서에 그와 같은 사실을 명시하지 않는다면,그러한 임대수익은 상가가 정상적으로 분양되고 상가형성이 제대로 이루어지고 경기가 좋은 것을 전제로 하는 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵습니다. 아파트의 외형·재질에 대한 광고에 관하여 대법원 2007.6.1.선고 2005다5812,5829,5836 판결에서는 ‘분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아,광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만,이와 달리 온천 광고,바닥재(원목마루) 광고,유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서,콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서,각 분양계약의 내용이 된다’고 판시하였습니다. ●업종제한 특약사항의 불이행 관련 분쟁 분양계약서에 업종제한에 관하여 명시한 경우 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들뿐만 아니라 분양자에게도 적용됩니다.분양자는 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무,수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무,업종제한 규정에 위반하는 수분양자들에 대하여 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 업종제한의무의 이행을 확보할 의무 등을 부담합니다.수분양자는 분양자의 이러한 의무위반을 이유로 한 계약 해제가 가능합니다. 또한 수분양자,수분양자의 지위를 양수한 자,점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 수분양자,양수인,임차인은 업종제한 의무를 위반한 다른 수분양자,양수인,임차인에 대하여 영업금지청구권을 가지고 이를 피보전권리로 하여 법원에 영업금지가처분 신청 및 영업금지청구소송도 가능합니다.이 때 동종영업금지청구권의 범위는 분양계약이나 관리단 규약에서 특별히 정한 바가 없다면,통상 같은 건물의 같은 층 내 뿐만 아니라 동일한 상권을 이루는 같은 건물 내에 있는 모든 점포에 미칩니다. ●계약해제의 절차와 관련한 분쟁 보통 분양계약시 수분양자는 계약금을 포기하고,분양자는 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 해약할 수 있다고 정하는 경우가 많은데,이는 계약금만 수수된 상황에서 적용되는 것입니다.따라서 중도금이 수수된 이후에는 이런 조건으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없으며 상대방의 채무불이행 등 계약해제사유가 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 분양자가 수분양자에게 계약해제를 통보하면서 계약해제에 따른 정산금을 지급하고 수분양자가 명시적인 이의유보 없이 분양자가 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면,당시 수분양자가 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나,그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한,이는 분양자가 주장한 계약해제 사유를 인정한 것으로 보아야 합니다.이를 묵시적 계약의 해제라고 하는데,수분양자의 입장에서는 자신과 상관없는 사정에 의하여 계약을 해제당하는 불이익을 받지 않기 위하여서는 위와 같은 정산금 수령시 주의를 해야 합니다. ●소송이 제기되었을 경우 대응요령 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구하는 경우 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 아래 사항을 주의·확인하기 바랍니다. ① 분양계약 체결 및 계약금 지급 → ② 중도금 분할 지급 → ③ 잔금 지급 ①단계(계약금만 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 분양계약서에 정한 위약금조항을 근거로 계약금의 배액의 지급을 청구할 수 있습니다. 만약,분양계약서에 위약금조항을 두지 않았을 경우에는,수분양자로서는 분양계약이 정상적으로 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이행이익을 입증하여 청구하거나,분양자의 이행을 믿고 지출한 비용인 신뢰이익의 손해를 분양자가 그러한 지출을 알았거나 알 수 있었던 경우,그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다는 것을 입증하여 신뢰이익을 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있습니다. ② 단계(계약금 및 중도금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 분양자의 불이행의무가 수분양자의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 경우(예를 들어,입주의무 불이행,소유권이전등기의무 불이행,분양목적물 인도의무 불이행의 경우),우선 분양자에게 분양자의 의무의 이행을 최고하면서,수분양자의 잔금지급에 관한 이행제공을 하여야 합니다.소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하기 바랍니다. 수분양자는 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. ③단계(잔금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 위 기간내에 이행하지 아니하는 경우 분양계약을 해제하고 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다.다만,기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약에 따른 분양목적물의 인도 및 소유권이전등기를 청구하는 경우,수분양자는 분양목적물의 점유이전금지 가처분 및 처분금지 가처분 등의 보전처분을 해 두어야 향후 본안 소송에서 승소를 하여 집행을 하는 데 어려움이 없습니다. 김윤권 서울중앙지법 민사부 부장판사

건설교통부는 최근 전국의 미분양 물량이 거의 10만가구 정도라고 발표했지만 건설업계에는 그 두배에 이른다고 특별한 대책을 요구하고 있다. 작년의 주택보급률은 이미 107.5%이고 지방은 126%를 넘어섰다.2005년 이후 정부가 여러 대책을 통해 발표한 주택공급계획에 따르면 수도권에서만 매년 30만가구 이상의 주택이 공급될 예정이다. 이미 주택공급 과잉의 징조가 수도권에서도 나타나고 있지만 이번 대선 후보들은 경쟁적으로 주택공급 확대공약을 쏟아내고 있다. 그나마 주택공급 방안이 입에 발린 공약이 아니기 위해서는 몇 가지 사항에 대해 명확한 방안이 제시되어야 한다. 우선, 누구에게 우선적으로 주택을 공급할 것인가의 문제이다. 아무리 무주택자에게 주택을 공급하는 것이 지상의 과제라고 할지라도 주택의 공급에는 우선 순위가 있어야 하고, 여기에는 주거복지에 대한 철학이 있어야 한다. 대부분이 저소득층과 무주택자로 공급대상을 한정하고 있는 반면, 신혼부부에게 주택을 우선적으로 공급하겠다는 공약이 있어 눈에 띈다. 신혼부부에게 주택을 우선적으로 공급하겠다면 실수요자에게 가산점을 부여하는 현재 청약제도의 원칙을 훼손하게 된다. 수십년간의 무주택자보다 신혼부부에게 우선권을 줄 명분이 약하기 때문이다. 둘째, 어떤 재원을 사용하여 공급할 것인가의 문제이다. 반값 아파트, 반의 반값 아파트, 지분형 주택, 환매조건부 주택, 토지임대부 주택, 장기전세형 임대 등 다양한 대안이 제시되고 있으나, 주거복지분야에 대한 국가재정 투입에 대해서는 언급이 없다. 분양가 상한제나 원가공개 등을 통해 분양가의 상당부분을 낮출 수는 있지만, 국가의 재원이 투입되지 않고는 복지주택의 확대 공급이 불가능하다. 셋째, 어떠한 주택을 얼마나 공급할 것인가의 문제이다. 정부는 1·31 대책을 통해 장기임대주택의 비중을 2017년까지 전체 주택재고의 20% 이상으로 확대하겠다는 정책을 발표하였다. 각 후보들의 공약에서는 이 대책을 계승하거나 확대할 것인지 아니면 폐기할 것인지가 명확하지 않은 채 다양한 유형의 주택공급 대책을 열거하고 있어서 유권자들에게 혼란을 주고 있다. 넷째, 어디에서 어떻게 공급할 것인가의 문제이다. 이명박 후보는 재개발 및 재건축의 규제완화를 통한 주택공급의 확대를 주장하는 반면, 정동영 후보는 군사시설보호구역의 국공유지를 활용하여 2억원대의 주택을 공급하겠다는 공약을 제시하고 있다. 재건축 규제완화시 연쇄적인 주택가격 상승이 우려되는 반면, 군사시설보호구역 내 주택이 수도권 실수요에 부합할지 의문이다. 주택문제의 핵심은 소득수준에 비해 높은 주택가격과 세입자의 주거불안정이라 할 수 있다. 고비용 산업구조의 원인이 되는 높은 주택가격은 공급확대만으로 해결되지 않는다. 오히려 건설산업의 부패구조 청산이나 토지보상기준 재조정이나 개발권의 공유화 제도 등을 통한 토지의 공공성 확대를 통해 실현해야 한다. 반면, 세입자의 주거불안정은 많은 후보들이 찬성하고 있는 공공임대주택의 확대와 임대료 상한제와 임대차등록제도의 도입, 임대료의 소득공제방안 등을 통해 실현될 수 있을 것이다. 차기 정부에 이 제도들이 구체화되어 주택을 투자자산이 아니라 주거의 공간으로 인식하는 계기가 되기를 기대해 본다. 변창흠 세종대 산업대학원 부동산학과 교수

Q작지 않은 의원을 운영하는 외과 전문의입니다. 동기생 보증을 선 것이 잘못되고 옵션 투자에 실패하여 30억원의 빚을 지고 연체하였습니다. 환자는 꾸준하지만, 빚을 얻어 이자를 갚기에도 부족한 상황이 되자 사정을 알게 된 친척인 개인채권자(채권액 5억원)가 찾아와 졸라서 할 수 없이 의원 임대보증금, 시설 및 건강보험급여청구권을 전부 양도해 주었습니다. 희망이 없어 파산이라도 하려고 하는데 편파변제에 해당하므로 면책을 받을 수 없다고 하는 말을 들었습니다. -한명의(가명·45) A파산제도는 채무자의 모든 재산을 정리하여 이것을 한 군데로 모아 파산재단을 형성하고, 채권자들의 모든 청구권을 집계하여 그 우선순위와 금액에 따라 공평하게 분배하는 것을 목적으로 합니다. 채무자의 면책을 통하여 새로운 출발을 도모한다는 현대 파산법의 대원칙도 파산재단 형성과 공평한 분배라는 규칙에 순응하는 채무자에 대한 특전일 뿐입니다. 이를 지키지 않고 파산재단에 귀속될 수 있는 재산을 빼돌리거나 특정 채권자에게만 변제하여 사실상 다른 채권자의 몫을 좌절시킨 일이 있으면, 채무자는 면책을 받지 못합니다. 물론 다른 채권자들은 재산을 이전받은 수익자를 상대로 하여 민사법상의 사해행위취소소송을 제기하여 평등분배를 강제할 수 있기에 파산법의 규칙에 어긋나는 채무자의 행위는 실효성이 없는 경우가 많지만, 그런 경우에도 면책은 부인당합니다. 왜냐 하면 이것은 게임의 규칙이기 때문입니다. 파산법원은 낭비라든지, 불리한 조건의 채무부담, 상업장부의 부실기재 같은 면책 부인사유에 대하여 정도가 심하지 않으면 파산법원은 묵인하는 경향을 보이지만, 사해행위에 대하여는 아주 엄격한 태도를 취하고 있습니다. 물론 편파변제도 본래 갚았어야 할 의무를 이행하는 것인 이상 사해행위에는 해당하지 않는다고 볼 여지도 있겠습니다만, 채무자도 지급능력을 잃어가는 상황에서는 채권자 공동의 이익을 위하여 행동하여야 할 의무가 있는 것이고, 친족이라는 것은 말하자면 내부자로서 채무자를 위하여 재산을 보관하는 것이라는 의심을 받는 관계에 있으므로 한 원장 같이 친족에 대한 기존채무를 우선변제하며 모든 재산을 넘긴 것은 사해행위로 취소될 상황이 되는 것이 원칙입니다. 따라서 현재의 상황에서 파산을 신청하여 면책을 받을 가능성은 거의 없다고 봅니다. 그렇지만 채무로부터 벗어날 광명의 길이 없는 것은 아닙니다. 회생을 신청하면 됩니다. 이것은 과거 주식회사에만 인정되던 회사정리 즉 속칭 법정관리제도가 개인을 포함하여 모든 채권자의 채무재조정을 위하여 인정된 것입니다. 개인사업자뿐만 아니라 급여소득자도 이용할 수 있고, 의료법인 등 비영리법인과 심지어는 지방자치단체도 그 대상입니다. 이것은 채무를 즉시 면하는 것을 목적으로 하지 않으므로 채무자가 사해행위를 저지른 적이 있다고 해도 회생절차의 이용에 아무런 장애가 없습니다. 또한 최근의 실무경향은 인적 자본이 큰 사람들의 경우에는 파산보다는 회생으로 어느 정도는 변제하는 성의를 보일 것을 요구합니다. 회생제도에서는 현재 채무자가 가지고 있는 재산뿐만 아니라 장래 채무자가 벌어들일 재산도 회생재단으로 포함시켜 여기에서 회생절차 개시 전의 채무를 현행 실무상으로는 최장 10년까지 변제하는 것으로 회생계획을 수립하여 이를 채권자에게 제공하고, 채권단의 의결을 거쳐 권리를 변경합니다. 회생계획을 이행하는 동안 채무자 자신은 채권자들의 이익을 위하여 최선을 다할 의무가 있고, 또 채권자들이 행사할 수 있는 모든 권리를 행사할 수 있습니다. 일반 민사법에서 채권자들이 행사할 수 있는 사해행위취소권이 부인권의 형태로 인정되며, 한 원장의 경우 친족에게 양도하였던 임대차보증금, 시설, 급여청구권 등을 모두 부인권 행사로 찾아 올 수 있습니다. ●김관기 변호사가 담당하는 ‘채무상담실’의 상담신청은 인터넷 서울신문(www.seoul.co.kr)에서 받습니다.

경기 수원시는 2일 고질적인 고액 체납자의 은닉 재산을 발굴, 체납세금을 받아내기 위한 ‘제로 택스(Zero Tax) 특별 기동팀’을 편성해 가동시켰다고 밝혔다. 체납 세금 정리를 위해 조직된 ‘제로 택스 특별기동팀’은 체납액 ‘0원’을 추구한다는 의미를 담고 있으며 올 연말까지 한시적으로 운영된다. 시청 세정과장의 책임 아래 시청과 4개 구청 세금 담당 공무원 12명이 2개 조로 편성됐으며 다음 주부터 실시할 체납자 가정방문에 앞서 각자 담당하고 있는 체납자의 재산분석 작업을 하고 있다. 지난달 15일 현재 수원시가 부과한 지방세는 7592억 5400만원이지만 이 가운데 672억 1800만원이 체납됐다. ‘제로 택스 특별 기동팀’은 우선 1000만 원 이상 체납자 543명(1만 2463건)을 대상으로 총 270억 5600만원의 미납 세금을 받아낼 계획이다. 이를 위해 고액 체납자의 임대차 관계 및 생활수준을 탐문조사해 체납자 집을 직접 찾아가 세금납무를 독려한 뒤 3회 이상 체납자와 고의로 재산을 빼돌린 체납자에 대해서는 형사고발하기로 했다. 또 부도, 폐업, 사업재개 여부 등을 조사해 법인체납액도 정리하고 자동차번호판 영치 등을 적극 시행해 체납액을 신속하게 정리할 예정이다.수원 김병철기자 kbchul@seoul.co.kr

Q사정이 어려워 파산 신청을 해 몇 달 전에 면책을 받았습니다. 지금은 취업을 한 상태입니다. 그런데 사업을 하는 고모부가 사업이 힘들다면서 임대하고 있는 주택 10채 정도를 제 앞으로 명의를 했으면 합니다. 면책 후 1년도 지나지 않았는데 제 앞으로 등기를 내면 혹시 재산을 숨겼다는 사유로 면책결정이 취소될 수도 있는가요. -정수영(가명·32세)- A채무자가 재산이 있는 데도 불구하고 이를 감추고 파산의 신청을 하여 면책 결정을 받은 경우에는 채권자는 1년 뒤까지 면책취소의 신청을 할 수 있고 채무자가 사기파산죄로 유죄판결을 받으면 위 기간은 5년까지 연장됩니다. 물론 이것은 어디까지나 채무자가 기존의 재산을 감춘 경우에 해당하는 이야기이고 파산 선고 후에 채무자가 새로 취득한 재산은 채무자의 것으로 지킬 수 있습니다. 따라서 과거에 감추어 두었던 재산을 내 앞으로 되돌리는 것이 아니라면 일단 별 문제는 없다고 할 수 있습니다. 다만, 정수영씨가 특별한 소득원이 생긴 것도 아닌데 단기간 내에 여러 채의 주택을 취득하게 되면, 아무래도 관심 있는 채권자들이 이 점을 지적하면서 면책 취소의 신청을 할 가능성도 충분히 있습니다. 결국에는 이기겠지만, 번거로운 법절차에 연루되는 것은 결코 좋은 경험이 아닙니다. 따라서 명의수탁은 권하지 않습니다. 고모부의 채권자를 피할 목적으로 명의를 이쪽으로 넘기는 것은 고모부의 현재의 채권자들을 해치는 것이 됩니다. 따라서 채권자들은 소유명의자인 정수영씨를 상대로 소유 명의를 고모부 앞으로 되돌려 놓으라는 사해행위취소의 소송을 할 수 있습니다. 사업이 힘들다는 점을 잘 아는 친족으로서 명의를 받았다면 100% 정수영씨가 패소하게 됩니다. 패소하게 되면 상대방이 지출한 변호사비용까지 상당 부분 소송비용에 가산하여 물어내게 되는 부담이 생깁니다. 한편 명의신탁일 뿐이라는 주장은 제3자에 대하여는 할 수 없습니다. 따라서 현재 임대하고 있는 주택에 관하여 소유명의를 정수영 앞으로 돌리게 되면, 임차인들에 대하여는 정수영씨가 소유자로서 임대인의 자격을 취득하게 됩니다. 그러므로 임차인이 방을 빼서 나가게 될 때 정수영씨가 임대차보증금을 돌려 주어야 할 의무를 부담하게 됩니다. 부동산 경기가 침체되는 경우에는 방이 안 나가서 보증금을 즉시 돌려주지 못하는 상황이 흔하게 발생합니다. 이렇게 되면 정수영씨가 꼼짝없이 거액의 채무를 뒤집어쓰게 됩니다. 한번 파산, 면책을 받은 사람은 7년 동안은 새로운 파산의 신청으로 면책을 받지 못하기에 이와 같은 명의수탁으로 채무가 생기면 재기에 심각한 지장을 주게 됩니다. 물론 이론상으로는 명의수탁자가 외부적으로 부담한 채무는 명의신탁자에게 책임지라고 할 수 있습니다. 그렇지만 당초 명의를 돌려 놓는 행위의 동기가 명의신탁자의 사정이 어려워서 그런 것임을 상기할 필요가 있습니다. 명의를 빌려 주어 손해가 나기 전에도 명의를 빌려 간 사람은 변제 자력을 잃었거나 이미 자기 재산을 다른 곳에 빼돌린 뒤일 것입니다. 명의를 빌려 주는 것은 패가망신의 지름길입니다

서울시가 1일부터 특별한 서비스를 내놓아 눈길을 끈다. 이동이 불편한 장애인에게 휠체어 렌털 서비스와 운전면허를 취득할 수 있는 기회를 준다. 장애인의 ‘손발’이 될 것으로 보인다. 시설공단은 ‘사전 입찰 예고제’를 통해 입찰 참여자의 편의를 제공한다. 작은 수고로 투명성과 신뢰성을 높일 것으로 기대된다. 서울시설공단은 이달부터 공단에서 시행하는 각종 입찰 정보를 매달 1일 미리 공개하는 ‘사전 입찰 예고제’를 실시한다고 31일 밝혔다. 입찰 예고 대상은 전자공개 수의계약 금액 이상의 지출 및 임대차 정보 같은 세입 관련 계약으로 ▲500만원을 초과하는 물품 ▲용역 입찰이나 1000만원 초과하는 공사다. 공단은 매년 초 ‘연간 사전발주계획’을 공시해 왔지만 해당 발표와 달리 발주계획의 정확성이 떨어진다는 지적을 받아왔다. 하지만 사전 입찰 예고제가 도입되면 보다 정확하고 자세한 정보를 공급할 수 있을 것으로 보인다. 특히 9월부터는 임대차 정보 등 재산 관리 분야의 공고계획도 공시할 예정이다. 관련 정보는 공단 홈페이지(www.sisul.or.kr)의 정보공개 페이지에서 볼 수 있다. 공단 관계자는 “규모, 예산액, 발주 예정일, 발주부서와 담당자 등 세부 정보를 제공해 입찰참여의 편의는 물론 공단 계약업무의 투명성과 신뢰도도 향상될 것”이라고 말했다. 유영규기자 whoami@seoul.co.kr 서울시는 올해 말까지 4개월 동안 장애인에게 휠체어를 빌려주는 ‘맞춤형 휠체어 렌털 및 리폼서비스’를 시범 운영한다고 31일 밝혔다. 또 장애인의 운전면허 취득을 돕는 ‘장애인 운전능력 개발센터’를 같은 기간에 시범 운영한다. 맞춤형 휠체어 렌털 사업은 중증장애인(1·2급) 가운데 지체·뇌병변 장애 아동과 만 19세 이하 청소년들에게 성장 단계별로 신체 조건에 맞는 특수 휠체어를 지원하는 사업이다. 장애인 운전능력 개발사업은 이동이 자유롭지 못한 장애인들이 운전면허를 취득해 사회활동을 할 수 있는 기회를 제공한다. 상담과 적성 검사를 통해 운전 면허를 취득할 때까지 지원한다. 서비스 받기를 원하는 장애인은 1일부터 거주지 동사무소에 신청하면 된다. 휠체어 렌털 사업은 1890명에게 1인당 월 4만원, 운전능력 개발 사업은 80명에게 1인당 80만원까지 지원한다. 시 관계자는 “시범 운영 결과를 토대로 사업 확대 등을 검토하겠다.”고 말했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

채무자가 빚을 갚지 않으려고 상속권을 포기하는 것은 사해(詐害)행위에 해당된다는 대법원 판결이 나왔다. 이모씨는 1997년 오모(여)씨에게 6400만원을 빌려줬지만, 이 중 절반을 돌려받지 못해 대여금잔액청구소송을 제기,2005년 승소판결을 받았다. 이 과정에서 남편의 사망으로 오씨는 서울 구로동의 건물 1채를 상속받았고 그 해 이 건물 지분의 3분의1을 딸 김씨에게 무상으로 넘겼다. 건물의 단독소유주가 된 김씨는 이 건물을 조씨에게 매매가격 1억 2500만원으로 매도했고, 조씨는 9500만원을 부담, 나머지 3000만원을 김씨에게 지급했다. 그러자 이씨는 김씨를 상대로 오씨의 상속분에 대한 사해행위를 취소해 달라며 소송을 냈고,1심과 2심은 이씨의 주장을 받아들여 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 그러나 2심은 해당 건물이 이미 조씨에게 넘어가 원물반환이 불가능해 이씨에게 건물 가액으로 판단되는 9400여만원의 3분의1에 해당하는 3160여만원을 지급하라고 판결했다. 대법원 3부(주심 안대희 대법관)도 12일 “오씨와 딸 사이의 상속재산 분할협의는 사해행위에 해당한다.”는 원심판결을 받아들였다. 그러나 대법원은 원심의 지급액에 의견을 달리했다. 오씨 자녀가 부동산을 판매하면서 받은 실제 금액은 보증금 9500만원을 공제한 3000만원으로, 배상해야 할 금액은 9500만원을 공제하고 남은 3000만원의 3분의1인 1000만원으로 보는 것이 타당하다는 것이다. 대법원은 “건물이 넘어가 원물 자체로는 반환이 안 될 경우, 가액을 반환해야 하는 주택임대차보호법상 우선변제권한이 있는 임차인이 있으면 임차보증금이 우선 변제돼야 한다.”면서 “이는 사해행위에 따른 원상회복 의무를 이행할 경우에도 마찬가지”라고 밝혔다. 대법원은 이어 “임차보증금 우선변제 여부를 고려하지 않은 원심의 판단은 법리 오해의 위법이 있다.”면서 사건을 서울 남부지법으로 돌려보냈다. 이경원기자 leekw@seoul.co.kr

10월부터는 부동산중개업자가 거래 당사자들에게 교부하는 ‘중개대상물 확인·설명서’에 중개물의 임대차 관계나 대출현황 등을 반드시 기록해야 한다. 이를 어기면 3개월 영업정지를 당한다. 건설교통부는 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙’ 개정안을 8일 입법예고하고 오는 10월부터 시행키로 했다.개정안은 단일 서식이었던 중개대상물 확인·설명서를 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 기타 등 4개 서식으로 세분화하고 중개대상물의 정확한 거래정보 제공을 위해 건축의 분양·전용 면적, 대지 지분, 토지거래허가구역·주택거래신고지역·투기지역 등 규제현황, 공시가격도 기재하도록 했다.김태균기자 windsea@seoul.co.kr

최근 주택담보대출 대신 전세권 담보 대출이 은행권의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 은행들의 대출한도 확대와 더불어 금리 인하도 예상되면서 전세권 담보 대출의 수요도 늘어날 것으로 전망된다. 6일 금융권에 따르면 우리은행은 서울보증보험과 손잡고 이달 안에 ‘우리V전세론’(가제)을 출시할 예정이다. 신규 전세자금에 대해 보증금의 60% 내에서 최고 2억원까지 대출이 가능하다.또 기존 세입자가 생활자금 목적으로 대출을 신청하면 전세 보증금의 60% 범위 안에서 1억원까지 빌려준다. 금리는 연 7%대로 예상된다. 대출요건과 절차도 대폭 간소화했다. 농협도 2억원 한도 내에서 전세 보증금의 60%까지 지원하는 ‘NH 아파트 전세자금 대출’을 출시했다. 대상은 만 20세 이상 가구주로 서울과 수도권 지역에 있는 아파트의 신규 임대차 계약을 할 때 전세자금이 필요하거나 기존 세입자 중 전세권을 담보로 생활자금을 대출받으려는 고객이다. 전세보증금의 60% 내에서 2억원(생활자금은 1억원)까지 대출받을 수 있다. 금리는 양도성 예금증서(CD) 금리+2.0%포인트 수준이다. 또한 저축은행들이 취급하는 전세대출 금리도 이르면 다음 달부터 최고 1%포인트가량 낮아질 전망이어서 전세대출 시장 공략을 위한 금융권의 경쟁은 한층 치열해질 것으로 보인다. 시중은행 관계자는 “대출금리 인하와 더불어 전세대출을 취급하는 저축은행들도 늘어날 것”이라면서 “주택담보대출 대신 새 수익원을 찾기 위해 여러 은행들이 전세대출 쪽으로 눈길을 돌리고 있어 전세대출 시장은 갈수록 넓어질 것”이라고 말했다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

평일 바쁜 직장인을 위해 도입한 ‘주민등록 예약 민원처리제’가 인기다. 24일 성북구에 따르면 지난 4월 예약 민원처리제 도입 이후 이를 활용해 각종 서류를 뗀 실적이 모두 213건에 달했다. 유형별로는 전입이 103건, 주민등록증 재발급 73건, 주민등록증 교부 18건, 주민등록증 신규발급 15건, 정정 5건, 기타가 4건이었다. ‘주민등록 예약 민원처리제’는 전화로 민원예약을 하면 예약 날짜에 맞게 방문한 민원인의 주민등록을 처리해 주는 제도. 민원인들은 매월 둘째주와 넷째주 오후 6∼9시에 구청을 찾으면 이들 서류를 찾을 수 있다. ‘주민등록 예약 민원처리제’의 도입은 낮 시간에 구청을 방문하기가 쉽지 않은 직장인 등의 불편을 덜어 주기 위한 것이다. 대상은 주민등록 신규발급·재발급·교부, 주민등록 신규 등록·정정·말소, 전입신고, 국외이주 신고 등이다. 전입신고와 동시에 임대차 계약서 확정일자를 요구할 경우 확정일자도 부여한다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울역앞 대우센터빌딩(대우건설 소유)이 외국계 투자자금인 모건스탠리 부동산펀드에 국내 빌딩 거래사상 최고가에 팔렸다. 대우건설은 “서울 중구 남대문로 대우센터빌딩을 모건스탠리 부동산펀드에 9600억원에 매각하기로 하고 9일 계약을 체결했다.”고 이날 밝혔다. 이는 지난 2004년 말 론스타가 싱가포르 투자청에 매각한 강남구 역삼동 강남 파이낸스센터(옛 스타타워)의 거래가인 9300억원을 웃도는 것이다. 매각 조건에는 대우센터빌딩 리모델링 공사를 대우건설이 맡고, 앞으로 2년간 대우건설이 빌딩 모든 층에 대한 임대차 계약을 대행해주는 것을 담고 있다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

중구(구청장 정동일) 자금난을 겪고 있는 소상공인에게 신용보증부 특별자금을 지원한다. 대상은 사업등록일 기준으로 6개월 이상 사업중인 업체다. 신용불량자와 보증사고 관련자, 주점업·골프장·무도장 등 향락 업종과 부동산 관련업 등은 제외된다. 업체당 500만∼1000만원에서 경영안정자금을 융자한다. 상환 조건은 연리 4.0%,1년 거치 4년 균등분할 상환이다.▲신용보증신청서 ▲사업자등록증 사본 ▲사업장 및 거주 주택 임대차계약서 사본 ▲주민등록등본 등이 필요하다. 지역경제과 2260-1830.

“5000만원 이하 거래는 중개수수료를 받지 않습니다.” 서울 노원구는 28일 저소득 주민을 위한 상설 부동산 무료 중개 서비스를 다음달 2일부터 실시한다고 밝혔다. 무료 중개의 대상은 국민기초생활수급자, 만 65세 이상 독거노인, 장애인 저소득층 및 소외계층 등이다.4만여명의 주민이 혜택을 보게 된다. 이들은 ‘서울시 부동산중개수수료 요율표’에 따라 5000만원 이하 전세 임대차 계약 주택이나 총 거래금액 5000만원 이하 월세 주택을 거래할 때 20만원의 부동산 중개수수료가 면제된다. 무료 중개 서비스에는 한국공인중개사협회 노원구지회 소속 637개 중개업소와 대한공인중개사협회 노원구지회 소속 42개 중개업소 등 모두 679개 중개업소가 자발적으로 참여한다. 노원구에 등록한 전체 중개업소 가운데 80%가 참여했다. 참여 업소에는 ‘저소득층을 위한 부동산 무료 중개사무소’라는 스티커를 부착한다. 문의 노원구청 지적과(02)950-3226.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택이 딸린 대지의 소유권이 경매로 넘어간 경우에도 주택 임차인에게 경매금을 우선 배당해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 ‘임차인에 우선 배당권이 없다.’는 기존 대법원 판례를 뒤집은 것으로 임차인의 권리를 한층 더 보호하라는 취지다. 대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 21일 다세대주택 임차인 전모(39)씨 등 2명이 K은행을 상대로 낸 배당 이의 청구소송 상고심에서 “부동산 경매 배당액을 우선 지급해주라.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 전씨 등은 1997년 다세대주택 주인 임모씨와 전세계약을 맺고 확정일자까지 받아 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖게 됐다. 하지만 임씨가 주택과 대지를 아내에게 증여하고, 다시 대지 부분을 담보로 돈을 빌렸다가 갚지 않아 경매로 넘어가면서 임차인인 전씨 등이 낙찰 대금에 대한 우선 변제권을 상실할 위기에 놓였다.홍성규기자 cool@seoul.co.kr

서울 동대문구 쇼핑가에 위치한 청대문(옛 거평프레야 빌딩). 이곳은 1996년 거평그룹이 ‘정부지정 도매센터 1호’라는 수식어를 달고 화려하게 출발했던 곳이다. 그러나 외환위기 직후인 1998년 거평이 부도났다. 점포주로 구성된 임차인연합회는 거평측과 임대보증금 대신 상가와 부동산 소유권을 받기로 합의했다. 대표로는 배관성(55)씨가 뽑혔다. 이후 임차인연합회가 상가를 운영하는 독특한 형태가 됐다. 과정은 험난했다. 연합회가 상가를 넘겨 받을 당시 연합회는 부대조건으로 거평프레야의 모(母)회사인 거평건설 주식을 100억원에 인수하기로 했다.잔금 40억원이 미지급됐고 거평측은 이를 빌미로 소유권을 넘겨 줄 수 없다며 소송을 제기했다. 청계천 개발로 청대문의 건물가치가 높아진 것도 한 원인으로 지목된다. 서울중앙지방법원은 지난해 12월 주식매매계약과 부동산 소유권 이전의 연관성이 적다며 연합회의 손을 들어 줬다. 현재 거평측은 이에 반발, 항소를 제기한 상태다. 거평측과 소송이 불거지면서 배 대표의 행적도 논란이 됐다. 청대문은 층별로 대의원이 30명씩 있고 대의원이 모인 총회의 의결과 승인을 거쳐 사업을 진행하는 시스템이다.2005년 임차인 400여명이 배 대표를 사기분양과 횡령, 배임 등의 혐의로 검찰에 고발했다.대의원 총회를 거치지 않고 사업을 진행했으며 임차인 보증금을 유용하고, 전전세(임차인에게 다시 세를 얻는 것) 형태로 점포를 임대했다는 등의 이유다. 검찰은 지난해 12월 배 대표를 임대차보증금 반환을 빌미로 각종 사업에 개입해 이권을 가로챈 혐의로 불구속 기소했다. 연합회 이기훈 사무국장은 “우리의 목표는 모든 임대인에게 거평그룹에 냈던 보증금을 돌려 주는 것”이라고 밝혔다.3200명이 낸 임대보증금 총액은 1950억원. 지난 1995년 서울 명동 코스모스플라자는 부도로 건물이 경매에 넘어가면서 임차상인 1257명이 보증금 607억원을 한 푼도 못받고 쫓겨났었다. 청대문 상인들이 보증금을 모두 돌려 받는다면 분명 상가임대차 역사에 큰 획을 긋는 사건이 될 것이다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr