집주인, 수리비 등 특약 명목 꼼수 인상도“3기 신도시 대기 수요 늘며 물량 더 줄 것”대표적 부동산 비수기 시즌인 7월의 전셋값 상승률이 5년 만에 최고치를 찍었다. 보유세 등 세금 부담이 늘어난 가운데 주택임대차보호법 개정 여파로 최소 4년간 전세 보증금을 올리는 게 어려워지면서 집주인들이 전셋값을 한번에 올린 영향이 크다. 거기다 집주인이 세입자 ‘동의’ 없이는 임대료를 올리기 힘들어지고 저금리 여파로 월세 전환까지 늘고 있어 가을 성수기가 있는 하반기 전세 시장은 더 불안해질 것으로 전망된다. 24일 서울신문이 부동산114에 의뢰해 매해 7월 서울 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과 올해 7월 변동률은 0.64%로 2015년 이후 5년 만에 최고치를 기록했다. 2015년 7월 1.43%로 크게 올랐으나 2016년 7월 0.30%, 2017년 7월 0.46%, 2018년 7월 0.06%, 2019년 7월 0.08% 등 안정세를 보이다가 올해는 크게 오른 것이다. 5년 만에 비수기인 7월 전세 변동률이 최고치를 찍었다는 것은 본격적인 가을 이사철인 9~10월 임대차시장이 더 불안해질 수 있단 신호로 읽힌다. 실제로 KB부동산 주간 주택시장 동향에서도 지난주(17일 기준) 서울 지역 전세수급지수는 전주(186.9)보다 2.7포인트 오른 189.6로 2015년 10월 첫째 주(190.6) 이래 최고치를 기록했다. 200에 근접할수록 전세난이 심화했단 뜻이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “2015년 전셋값이 급등했던 것은 사상 최저금리에 전세 대출이 쉬웠고 그해 입주물량이 전년보다 줄어든 데다 재건축·재개발 붐으로 집을 잃은 이들이 임대차시장으로 흡수됐기 때문”이라며 올해와는 사정이 달랐다고 설명했다. 전셋값 급등의 피해는 고스란히 세입자의 몫이다. 부동산 카페에선 고통을 호소하는 집주인들을 대상으로 “굳이 월세로 전환하거나 계약서를 쓰지 말고 세입자에게 에어컨 같은 시설 명목으로 10만원 안팎의 소액을 뒤로 몰래 받으라”는 글도 올라온다. 수리 비용이나 서비스 품목, 보증보험 가입 등을 특약으로 걸어 전셋값을 사실상 더 받으라는 글도 상당수다. “전세계약 갱신 시 임대료를 5% 내로 인상할 때에도 세입자 동의가 필요하다”는 최근 국토교통부의 방침은 전세 물량 감소를 유발할 것이란 지적이 나온다. 집주인들이 세입자를 어떻게든 내보내고 들어와 살거나 기존 전세를 월세로 전환할 수 있다는 이유에서다. 임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “8·4 대책에 따라 용산, 과천 등 신규택지공급과 3기 신도시의 대기 수요가 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 늘어날 것으로 보이는 가운데 ‘재건축 조합원 실거주의무’ 등 요인으로 전세 매물이 줄고 가을 학군 이사 수요까지 맞물려 하반기에는 전세 전쟁이 일어날 것”이라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

　대표적 부동산 비수기 시즌인 7월의 전셋값 상승률이 5년 만에 최고치를 찍었다. 보유세 등 세금 부담이 늘어난 가운데 주택임대차보호법 개정 여파로 최소 4년간 전세 보증금을 올리는 게 어려워지면서 집주인들이 전셋값을 한번에 올린 영향이 크다. 거기다 집주인이 세입자 ‘동의’ 없이는 임대료를 올리기 힘들어지고 저금리 여파로 월세 전환까지 늘고 있어 가을 성수기가 있는 하반기 전세 시장은 더 불안해질 것으로 전망된다. 　24일 서울신문이 부동산114에 의뢰해 매해 7월 서울 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과 올해 7월 변동률은 0.64%로 2015년 이후 5년 만에 최고치를 기록했다. 2015년 7월 1.43%로 크게 올랐으나 2016년 7월 0.30%, 2017년 7월 0.46%, 2018년 7월 0.06%, 2019년 7월 0.08% 등 안정세를 보이다가 올해는 크게 오른 것이다. 　5년 만에 비수기인 7월 전세 변동률이 최고치를 찍었다는 것은 본격적인 가을 이사철인 9~10월 임대차시장이 더 불안해질 수 있단 신호로 읽힌다. 　실제로 KB부동산 주간 주택시장 동향에서도 지난주(17일 기준) 서울 지역 전세수급지수는 전주(186.9)보다 2.7포인트 오른 189.6로 2015년 10월 첫째 주(190.6) 이래 최고치를 기록했다. 200에 근접할수록 전세난이 심화했단 뜻이다. 　윤지해 부동산114 수석연구원은 “2015년 전셋값이 급등했던 것은 사상 최저금리에 전세 대출이 쉬웠고 그해 입주물량이 전년보다 줄어든 데다 재건축·재개발 붐으로 집을 잃은 이들이 임대차시장으로 흡수됐기 때문”이라며 올해와는 사정이 달랐다고 설명했다. 　전셋값 급등의 피해는 고스란히 세입자의 몫이다. 부동산 카페에선 고통을 호소하는 집주인들을 대상으로 “굳이 월세로 전환하거나 계약서를 쓰지 말고 세입자에게 에어컨 같은 시설 명목으로 10만원 안팎의 소액을 뒤로 몰래 받으라”는 글도 올라온다. 수리 비용이나 서비스 품목, 보증보험 가입 등을 특약으로 걸어 전셋값을 사실상 더 받으라는 글도 상당수다. 　“전세계약 갱신 시 임대료를 5% 내로 인상할 때에도 세입자 동의가 필요하다”는 최근 국토교통부의 방침은 전세 물량 감소를 유발할 것이란 지적이 나온다. 집주인들이 세입자를 어떻게든 내보내고 들어와 살거나 기존 전세를 월세로 전환할 수 있다는 이유에서다. 　임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “8·4 대책에 따라 용산, 과천 등 신규택지공급과 3기 신도시의 대기 수요가 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 늘어날 것으로 보이는 가운데 ‘재건축 조합원 실거주의무’ 등 요인으로 전세 매물이 줄고 가을 학군 이사 수요까지 맞물려 하반기에는 전세 전쟁이 일어날 것”이라고 말했다. 　백민경 기자 white@seoul.co.kr

10월 갱신계약 전세→월세 전환시 적용 새 세입자와 신규 계약할 땐 포함 안 돼전환율 2.5% 초과된 월세 반환청구 가능4년 뒤 전셋값 한꺼번에 올릴 가능성 커연립 등 주택상품별 고려 없이 일괄전환주택임대차보호법 시행령이 오는 10월 개정돼 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 내려간다. 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 낸다. 시행령이 시행되기 전에 맺은 계약에 대해선 소급 적용할 수 없어 기존 전환율이 적용되지만, 10월부터는 전세를 월세로 바꾸고 월세를 전월세전환율 2.5%보다 높게 책정하는 계약을 맺을 수 없다. 세입자는 법적 전월세전환율 범위에서만 월세를 내면 된다. 19일 국토교통부에 따르면 10월부터 전세가 법적 전월세전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효다. 이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려 달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 ‘초과 차임 등의 반환청구’ 규정이 있다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다. 다만 정부는 적용 범위에 대한 혼란을 최소화하기 위해 적용 대상을 10월 제도 시행 이후 체결된 계약부터 하고 소급 적용을 하지 않기로 했다. 전월세전환율은 기존의 계약을 갱신할 때 적용하는 것으로 집주인이 새로운 세입자와 신규 계약을 맺을 땐 적용되지 않는다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용된다. 월세를 전세로 전환할 때는 적용되지 않는다. 집주인과 세입자는 전세를 월세로 바꾸거나 월세를 전세로 바꾸는 것은 합의를 통해 언제든지 할 수 있다. 하지만 어느 한쪽 당사자가 거부하면 변경할 수 없다. 다만 이 규정이 당초 의도한 대로 전세의 월세 전환이나 임대료 인상을 막을 수 있을지에 대해선 의문이다. 서진형(경인여대 교수) 대한부동산학회장은 “단기적으론 전세를 월세로 전환하는 추세가 줄어들지 몰라도 4년 뒤 신규 계약을 체결할 때 집주인은 월세 수익이 안 나니 오히려 전셋값만 한꺼번에 올릴 수 있다”고 전망했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “당장은 월세 전환이 위축되겠지만, 세금을 매년 납부해야 하는 상황에서 집주인이 전세로 목돈을 묵혀 놓는 것보다 매달 수익을 내는 게 더 유리하다고 판단할 경우 월세 전환은 불가피하다”고 말했다. 전월세 시장을 위축시킬 것이란 우려도 나온다. 아파트의 전월세전환율은 통상 4%로 보지만 단독주택, 빌라, 연립 등 비아파트의 경우 관리가 어렵고 보수가 힘들어 전월세전환율이 7% 안팎으로 높다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “이런 주택상품별 ‘리스크 프리미엄’ 차이를 감안하지 않고 일괄적으로 전월세전환율을 낮추면 집주인의 손해가 커 임대차시장 공급이 줄어들 것”이라고 말했다. 서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

전세시장이 폭주하고 있다. 서울 아파트 전셋값은 59주 연속 상승했고, 서울 아파트 평균 전셋값은 5억원 돌파를 눈앞에 뒀다. 인기 대단지의 경우 전세 0(제로) 단지까지 속출한 상태다. 이 때문에 8월 서울 아파트 전세거래 건수(1484건)는 아직 13일밖에 지나지 않았지만, 지난해 8월 대비(1만 464건) 10분의1로 쪼그라들었다. 주택시장이 안정되고 있다는 문재인 대통령의 인식과는 다른 양상이다. 13일 한국감정원에 따르면 8월 둘째 주(10일 기준) 서울 주간 아파트 전셋값은 0.14% 올랐다. 전주(0.17%)보다 상승폭이 소폭 줄었지만, 상승세는 59주 연속 이어지고 있다. 새 아파트에 대한 수요가 급증하면서 고덕아르테온(4066가구) 등 대규모 신축 입주가 진행 중인 강동구(0.24%)가 지난주(0.31%)에 이어 서울에서 전셋값이 가장 크게 올랐다. 송파구(0.22%)는 잠실·신천동 인기단지 위주로 전셋값이 뛰었다. 대치·도곡동 등 학군 수요가 많은 강남구(0.21%)는 매물이 부족하다. 중저가·중소형 아파트가 많은 노원구(0.10%), 도봉구(0.06%), 강북구(0.16%)나 금천구(0.10%), 관악구(0.15%), 구로구(0.12%)의 상승세도 계속됐다. 강남·북 가리지 않고 전세 물건 소멸과 전세가격 폭등이 이어지고 있는 것이다. 실제 서울시부동산정보광장에 따르면 올 1월 1만 1398건이었던 서울 아파트 전세거래 건수는 지난달 7302건, 이달 13일 기준 1484건으로 10분의1 수준이다.매물 부족으로 거래가 줄면서 전셋값도 천정부지다. KB국민은행의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 4억 9922만원으로 2년 전 같은 달(4억 5046만원)보다 4876만원(10.8%) 상승했다. 2016년 3월(4억 244만원) 4억원대에 진입한 이후 4년 만에 5억원대를 조만간 넘길 전망이다. 2년 사이 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 서초구였다. 전용 86.95㎡ 아파트 기준으로 서초구는 1억 1421만원(17.3%) 올랐다. 이어 강남구 1억 253만원(13.7%), 송파구(5757만원·11.1%)가 뒤를 이었다. 새 임대차보호법 시행으로 전세 계약 기간이 4년으로 늘어나고 보증금 인상률이 5%로 제한되자 집주인들이 미리 보증금을 올려 받거나 본인거주를 주장하며 전셋값이 뛰었다. 문제는 전셋값 폭주 탓에 전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세(준전세) 계약 비중이 눈에 띄게 늘면서 세입자 부담이 가중되고 있다는 점이다. 이달 들어 13일까지 서울에서 총 1929건의 아파트 전·월세 계약이 체결됐는데, 그중 12.5%인 242건이 반전세 계약으로 나타났다. 반전세란 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 경우로 보증금이 큰 월세로 보면 된다. 전체 전·월세 중 서울 아파트 반전세 비중은 6월 9.5%, 7월 9.9%, 8월 13일 기준 12.5%로 2주 만에 증가 폭이 확대됐다. 집값 오름세도 여전하다. 문 대통령은 “집값 상승세가 진정되는 양상을 보이기 시작했다”고 밝혔지만 서울 아파트값은 0.02% 올랐다. 전주(0.04%)보다 오름폭은 줄었지만 10주 연속 상승했다. 세종시는 행정수도 이전 논의 등의 영향으로 2.48% 급등하며 지난주(2.77%)에 이어 전국에서 가장 많이 올랐다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부의 공급확대 방침에 무주택 실수요자나 2030들이 잠시 지켜보자며 관망세로 돌아설 수 있지만 이 대기 수요가 임대차시장으로 옮겨 올 것이기에 전세시장은 더 불안해질 수 있다”면서 “저금리와 세 부담 강화 등으로 반전세 및 월세 전환 속도도 빨라질 것”이라고 예상했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

전세시장이 폭주하고 있다. 서울 아파트 전셋값은 59주 연속 상승했고, 서울 아파트 평균 전셋값은 5억원 돌파를 눈앞에 뒀다. 인기 대단지의 경우 전세 0(제로) 단지까지 속출한 상태다. 이 때문에 8월 서울 아파트 전세거래 건수(1484건)는 아직 13일밖에 지나지 않았지만, 지난해 8월 대비(1만 464건) 10분의1로 쪼그라들었다. 주택시장이 안정되고 있다는 문재인 대통령의 인식과는 다른 양상이다. 13일 한국감정원에 따르면 8월 둘째 주(10일 기준) 서울 주간 아파트 전셋값은 0.14% 올랐다. 전주(0.17%)보다 상승폭이 소폭 줄었지만, 상승세는 59주 연속 이어지고 있다. 새 아파트에 대한 수요가 급증하면서 고덕아르테온(4066가구) 등 대규모 신축 입주가 진행 중인 강동구(0.24%)가 지난주(0.31%)에 이어 서울에서 전셋값이 가장 크게 올랐다. 송파구(0.22%)는 잠실·신천동 인기단지 위주로 전셋값이 뛰었다. 대치·도곡동 등 학군 수요가 많은 강남구(0.21%)는 매물이 부족하다. 중저가·중소형 아파트가 많은 노원구(0.10%), 도봉구(0.06%), 강북구(0.16%)나 금천구(0.10%), 관악구(0.15%), 구로구(0.12%)의 상승세도 계속됐다. 강남·북 가리지 않고 전세 물건 소멸과 전세가격 폭등이 이어지고 있는 것이다. 실제 서울시부동산정보광장에 따르면 올 1월 1만 1398건이었던 서울 아파트 전세거래 건수는 지난달 7302건, 이달 13일 기준 1484건으로 10분의1 수준이다. 매물 부족으로 거래가 줄면서 전셋값도 천정부지다. KB국민은행의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 4억 9922만원으로 2년 전 같은 달(4억 5046만원)보다 4876만원(10.8%) 상승했다. 2016년 3월(4억 244만원) 4억원대에 진입한 이후 4년 만에 5억원대를 조만간 넘길 전망이다. 2년 사이 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 서초구였다. 전용 86.95㎡ 아파트 기준으로 서초구는 1억 1421만원(17.3%) 올랐다. 이어 강남구 1억 253만원(13.7%), 송파구(5757만원·11.1%)가 뒤를 이었다. 새 임대차보호법 시행으로 전세 계약 기간이 4년으로 늘어나고 보증금 인상률이 5%로 제한되자 집주인들이 미리 보증금을 올려 받거나 본인거주를 주장하며 전셋값이 뛰었다. 문제는 전셋값 폭주 탓에 전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세(준전세) 계약 비중이 눈에 띄게 늘면서 세입자 부담이 가중되고 있다는 점이다. 이달 들어 13일까지 서울에서 총 1929건의 아파트 전·월세 계약이 체결됐는데, 그중 12.5%인 242건이 반전세 계약으로 나타났다. 반전세란 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 경우로 보증금이 큰 월세로 보면 된다. 전체 전·월세 중 서울 아파트 반전세 비중은 6월 9.5%, 7월 9.9%, 8월 13일 기준 12.5%로 2주 만에 증가 폭이 확대됐다. 집값 오름세도 여전하다. 문 대통령은 “집값 상승세가 진정되는 양상을 보이기 시작했다”고 밝혔지만 서울 아파트값은 0.02% 올랐다. 전주(0.04%)보다 오름폭은 줄었지만 10주 연속 상승했다. 세종시는 행정수도 이전 논의 등의 영향으로 2.48% 급등하며 지난주(2.77%)에 이어 전국에서 가장 많이 올랐다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부의 공급확대 방침에 무주택 실수요자나 2030들이 잠시 지켜보자며 관망세로 돌아설 수 있지만 이 대기 수요가 임대차시장으로 옮겨 올 것이기에 전세시장은 더 불안해질 수 있다”면서 “저금리와 세 부담 강화 등으로 반전세 및 월세 전환 속도도 빨라질 것”이라고 예상했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

전세시장이 폭주하고 있다. 서울 아파트 전셋값은 59주 연속 상승했고, 서울 아파트 평균 전셋값은 5억원 돌파를 눈앞에 뒀다. 인기 대단지의 경우 전세 0(제로) 단지까지 속출한 상태다. 이 때문에 8월 서울 아파트 전세거래 건수(1484건)는 아직 13일밖에 지나지 않았지만, 지난해 8월 대비(1만 464건) 10분의1로 쪼그라들었다. 주택시장이 안정되고 있다는 문재인 대통령의 인식과는 다른 양상이다. 13일 한국감정원에 따르면 8월 둘째 주(10일 기준) 서울 주간 아파트 전셋값은 0.14% 올랐다. 전주(0.17%)보다 상승폭이 소폭 줄었지만, 상승세는 59주 연속 이어지고 있다. 새 아파트에 대한 수요가 급증하면서 고덕아르테온(4066가구) 등 대규모 신축 입주가 진행 중인 강동구(0.24%)가 지난주(0.31%)에 이어 서울에서 전셋값이 가장 크게 올랐다. 송파구(0.22%)는 잠실·신천동 인기단지 위주로 전셋값이 뛰었다. 대치·도곡동 등 학군 수요가 많은 강남구(0.21%)는 매물이 부족하다.중저가·중소형 아파트가 많은 노원구(0.10%), 도봉구(0.06%), 강북구(0.16%)나 금천구(0.10%), 관악구(0.15%), 구로구(0.12%)의 상승세도 계속됐다. 강남·북 가리지 않고 전세 물건 소멸과 전세가격 폭등이 이어지고 있는 것이다. 실제 서울시부동산정보광장에 따르면 올 1월 1만 1398건이었던 서울 아파트 전세거래 건수는 지난달 7302건, 이달 13일 기준 1484건으로 10분의1 수준이다. 매물 부족으로 거래가 줄면서 전셋값도 천정부지다. KB국민은행의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 4억 9922만원으로 2년 전 같은달(4억 5046만원)보다 4876만원(10.8%) 상승했다. 2016년 3월(4억244만원) 4억원대에 진입한 이후 4년만에 5억원대를 조만간 넘길 전망이다. 2년사이 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 서초구였다. 전용 86.95㎡ 아파트 기준으로 서초구는 1억 1421만원(17.3%)올랐다. 이어 강남구 1억 253만원(13.7%), 송파구(5757만원·11.1%)가 뒤를 이었다. 새 임대차보호법 시행으로 전세 계약 기간이 4년으로 늘어나고 보증금 인상률이 5%로 제한되자 집주인들이 미리 보증금을 올려 받거나 본인거주를 주장하며 전셋값이 뛰었다. 문제는 전셋값 폭주 탓에 전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세(준전세) 계약 비중이 눈에 띄게 늘면서 세입자 부담이 가중되고 있다. 이달들어 13일까지 서울에서 총 1929건의 아파트 전·월세 계약이 체결됐는데, 그중 12.5%인 242건이 반전세 계약으로 나타났다. 반전세란 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 경우로 보증금이 큰 전세로 보면 된다. 전체 전월세 중 서울 아파트 반전세 비중은 6월 9.5%, 7월 9.9%, 8월 13일 기준 12.5%로 2주만에 증가 폭이 확대됐다. 집값 오름세도 여전하다. 문 대통령은 “집값 상승세가 진정되는 양상을 보이기 시작했다”고 밝혔지만 서울 아파트값은 0.02% 올랐다. 전주(0.04%)보다 오름폭은 줄었지만 10주 연속 상승했다. 세종시는 행정수도 이전 논의 등 영향으로 2.48% 급등하며 지난주(2.77%)에 이어 전국에서 가장 많이 올랐다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부의 공급확대 방침에 무주택 실수요자나 2030들이 잠시 지켜보자며 관망세로 돌아설 수 있지만 이 대기 수요가 임대차시장으로 옮겨오기에 전세시장은 더 불안해질 수 있다”면서 “저금리와 세 부담 강화 등으로 반전세 및 월세 전환 속도도 빨라질 것”이라고 예상했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

전세시장이 폭주하고 있다. 서울 아파트 전셋값은 59주 연속 상승했고, 서울 아파트 평균 전셋값은 5억원 돌파를 눈앞에 뒀다. 인기 대단지의 경우 전세 0(제로) 단지까지 속출한 상태다. 이 때문에 8월 서울 아파트 전세거래 건수(1484건)는 아직 13일밖에 지나지 않았지만, 지난해 8월 대비(1만 464건) 10분의1로 쪼그라들었다. 주택시장이 안정되고 있다는 문재인 대통령의 인식과는 다른 양상이다. 13일 한국감정원에 따르면 8월 둘째 주(10일 기준) 서울 주간 아파트 전셋값은 0.14% 올랐다. 전주(0.17%)보다 상승폭이 소폭 줄었지만, 상승세는 59주 연속 이어지고 있다. 새 아파트에 대한 수요가 급증하면서 고덕아르테온(4066가구) 등 대규모 신축 입주가 진행 중인 강동구(0.24%)가 지난주(0.31%)에 이어 서울에서 전셋값이 가장 크게 올랐다. 송파구(0.22%)는 잠실·신천동 인기단지 위주로 전셋값이 뛰었다. 대치·도곡동 등 학군 수요가 많은 강남구(0.21%)는 매물이 부족하다. 중저가·중소형 아파트가 많은 노원구(0.10%), 도봉구(0.06%), 강북구(0.16%)나 금천구(0.10%), 관악구(0.15%), 구로구(0.12%)의 상승세도 계속됐다. 강남·북 가리지 않고 전세 물건 소멸과 전세가격 폭등이 이어지고 있는 것이다. 실제 서울시부동산정보광장에 따르면 올 1월 1만 1398건이었던 서울 아파트 전세거래 건수는 지난달 7302건, 이달 13일 기준 1484건으로 10분의1 수준이다. 매물 부족으로 거래가 줄면서 전셋값도 천정부지다. KB국민은행의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 4억 9922만원으로 2년 전 같은 달(4억 5046만원)보다 4876만원(10.8%) 상승했다. 2016년 3월(4억 244만원) 4억원대에 진입한 이후 4년 만에 5억원대를 조만간 넘길 전망이다. 2년 사이 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 서초구였다. 전용 86.95㎡ 아파트 기준으로 서초구는 1억 1421만원(17.3%) 올랐다. 이어 강남구 1억 253만원(13.7%), 송파구(5757만원·11.1%)가 뒤를 이었다. 새 임대차보호법 시행으로 전세 계약 기간이 4년으로 늘어나고 보증금 인상률이 5%로 제한되자 집주인들이 미리 보증금을 올려 받거나 본인거주를 주장하며 전셋값이 뛰었다. 문제는 전셋값 폭주 탓에 전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세(준전세) 계약 비중이 눈에 띄게 늘면서 세입자 부담이 가중되고 있다는 점이다. 이달 들어 13일까지 서울에서 총 1929건의 아파트 전·월세 계약이 체결됐는데, 그중 12.5%인 242건이 반전세 계약으로 나타났다. 반전세란 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 경우로 보증금이 큰 월세로 보면 된다. 전체 전·월세 중 서울 아파트 반전세 비중은 6월 9.5%, 7월 9.9%, 8월 13일 기준 12.5%로 2주 만에 증가 폭이 확대됐다. 집값 오름세도 여전하다. 문 대통령은 “집값 상승세가 진정되는 양상을 보이기 시작했다”고 밝혔지만 서울 아파트값은 0.02% 올랐다. 전주(0.04%)보다 오름폭은 줄었지만 10주 연속 상승했다. 세종시는 행정수도 이전 논의 등의 영향으로 2.48% 급등하며 지난주(2.77%)에 이어 전국에서 가장 많이 올랐다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부의 공급확대 방침에 무주택 실수요자나 2030들이 잠시 지켜보자며 관망세로 돌아설 수 있지만 이 대기 수요가 임대차시장으로 옮겨 올 것이기에 전세시장은 더 불안해질 수 있다”면서 “저금리와 세 부담 강화 등으로 반전세 및 월세 전환 속도도 빨라질 것”이라고 예상했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

헌법 제23조 제1항은 이렇다. ‘재산권의 내용과 한계는 법률로 정한다.’ 재산권의 보호 영역이 법률에 의해서 비로소 구체화된다는 말이다. 다른 나라들의 헌법에서도 이와 유사하게 정하고 있다. 쉽사리 바꿀 수 없는 헌법이 아니라 국민의 대표인 입법자에게, 즉 법학자 로널드 드워킨이 말하듯 ‘정치적 합의’에 재산권의 구체적인 내용 형성을 맡기고 있다. 절대적 보장이 아니라 상대적 보장을 뜻한다. 여느 기본권들과는 달리 보장의 대상이 토지와 같이 확대재생산이 더이상 불가능한 부동산 등 유한한 재화이기 때문이다. 그래서 재산권의 내용을 구체화하는 입법행위는 ‘사회적 가치의 권위 있는 배분’으로 정치를 개념 정의하는 데이비드 이스턴의 표현에 가장 부합한다. 재산권의 내용을 정하는 대표적인 법률이 민법이다. 민법 제211조는 소유자에게 ‘법률의 범위 내에서’ 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다고 재차 확인하고 있다. 1804년에 제정된 근대 최초의 성문민법전인 나폴레옹법전 제544조에서도 ‘소유자가 소유물을 나머지 민법과 형법에 위반되게 사용하는 경우에는 제한된다’고 정했다. 그런데 중산층 이상의 자산가들을 과다 대표해온 국회와 대다수가 평균 이상의 자산가이고 상당수가 다주택자인 위정자들이 그동안 어떤 법과 정책을 만들어왔는지는 다들 알고 있다. 며칠 전 국회에서 세입자의 권리를 강화하는 이른바 ‘임대차 3법´이 통과되었는데, 무려 31년 만의 법개정이다. 최근에 서울의 아파트값 앙등으로 인해 온통 난리법석인데, 야당과 언론은 현 정부의 대표적인 실정(失政)으로 몰아세운다. 이들은 정부의 그릇된 규제조치가 문제라고 지적하면서도 정작 아파트 공급 확대 말고는 다른 대안을 꺼내지 못한다. 보유세 인상을 두고서도 세금폭탄으로 침소봉대하니 진정 문제로 인식하고 있는지조차 의심스럽다. 그리고 사방으로 눈을 돌리면 온통 아파트 천지인데도 여전히 공급이 부족하다는 주장이 다소 뜨악하다. 게다가 저출산으로 인해 향후에 인구가 급격하게 줄어들 게 뻔한데도 말이다. 시장의 실패는 지난봄의 마스크 대란사태에서 이미 경험한 바가 있다. 결국 공적마스크를 배급하는 등으로 정부가 개입하고서야 사태가 일단락되었다. 저금리와 시중에 넘쳐나는 유동자금 등이 한편 이유라지만 부동산투기꾼들에게 아파트를 마치 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있는 재화로 내버려둔 것이 또한 문제다. 토지공개념이 그렇듯이 개인과 가족의 실존적인 주거공간과 절박한 주거권의 문제를 마냥 시장에 맡겨둬서는 안 된다. 마이클 샌델의 논지대로 돈으로 쉽게 살 수 없는 것들이 있어야 한다. 언젠가부터 언론조차도 부동산투기를 갭투자라는 가치중립적인 용어로 부르고 있다. 최근에 강남4구 주택 거래의 73%가 갭투자라는 언론보도는 가히 충격적이다. 도박판과 별반 다를 게 없어 보인다. 임차인보호 강화, 공공임대주택 확충과 행정수도 이전 등의 국토 균형 발전이 더욱 촉진되어야 한다. 시민혁명 이전부터 프랑스는 파리와 비(非)파리로 구별되었고, 일본에서도 도쿄 중심의 일극화(一極化) 사회의 문제가 크게 불거져왔다. 그렇지만 지금 목도하는 우리의 서울집중현상에는 비할 바가 아니다. 일본의 용례에 빗대자면 서울 집중의 초일극화(超一極化) 사회라고 불러야 하겠다. 참고로 인구가 8000만 명인 독일에서 주민수 100만명이 넘는 대도시는 고작 세 곳뿐이다. 전 세계에서 우리에게만 특유한 주택임대차제도인 전세제도를 이제 버릴 때가 되었다고 본다. 전세제도가 과거에는 나름의 이유와 효용이 있었으나, 지금은 다주택 소유의 수단으로 부정적인 기능이 더 크다. 다소 역설적이지만 법개정을 통해 민법과 임대차법상으로 전세권이 보호받지 못하면 세입자가 자산의 대부분을 차지하는 거액의 돈을 불안하게 집주인에게 내맡기는 전세제도는 자연스레 주택임대차시장에서 사라질 것이다. 미래학자 제러미 리프킨은 사회가 점차 접속의 시대로 바뀌면서 소유의 종말을 예견하는데, 우리는 소유의 욕망에 더욱 사로잡힌 채로 역주행하는 듯하다. ‘돈의 진정한 이점은 물건을 살 수 있다는 것이 아니라 돈에 대해서 생각하지 않을 수 있게 해준다는 것이었다.’ 작가 폴 오스터의 소설에 나오는 한 대목이다. 그래서 오르내리는 집값을 머릿속에 내내 담고서 살아가는 우리네 일상이 더욱 딱하기만 하다.

“전세의 월세 전환은 나쁜 현상이 아니다”라는 주장으로 논란을 일으킨 더불어민주당 윤준병 의원이 지난달에는 ‘전월세 전환이 주거 불안을 가중한다’는 정반대 취지의 제안 설명을 담은 주택임대차보호법을 공동발의한 것으로 확인됐다. 또 지난달 30일 본회의에서 윤 의원이 찬성표를 던진 주택임대차보호법에도 같은 취지의 제안 설명이 담겨 있던 것으로 드러났다. 3일 국회 의안정보시스템에 따르면 윤 의원이 지난달 15일 공동발의자로 이름을 올린 주택임대차보호법 개정안(대표발의 이원욱)은 “주택 임대차시장의 수급 불균형으로 인한 전세 가격 상승과 전월세 전환 추세 때문에 주택 임차인의 주거 불안과 부담이 가중되고 있다”고 제안 이유를 설명했다. 이에 국민의 안정적 주거 생활을 위해 계약갱신청구권 등 제도를 도입해야 한다는 취지였다. 이 법안은 윤 의원 등 민주당 의원 21명이 공동발의했다. 또 지난달 30일 관련법 6개를 통합·조정해 윤 의원 등 186명의 찬성으로 처리한 주택임대차보호법 개정안에도 “주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있다”고 제안 이유가 담겼다. 이는 월세가 나쁜 현상이 아니라는 최근 윤 의원의 주장과 배치된다. 앞서 윤 의원은 민주당의 ‘임대차 3법’ 추진이 급격한 전세 제도 소멸을 가져올 것이라는 미래통합당 윤희숙 의원의 발언에 “국민 누구나 월세 사는 세상이 다가오며, 나쁜 현상이 아니다”라고 주장했다. 윤준병 의원은 이날 라디오 인터뷰에서도 “전세는 선이고 월세는 악이라는 표현은 적절하지 않다”고 말했다. 또 다른 인터뷰에서는 “(전월세 전환은) 지극히 자연적인 추세”라고 밝혔다. 손지은 기자 sson@seoul.co.kr

“전세의 월세 전환은 나쁜 현상이 아니다”라는 주장으로 논란을 일으킨 더불어민주당 윤준병 의원이 지난달에는 ‘전월세 전환이 주거 불안을 가중한다’는 정반대 취지의 제안 설명을 담은 주택임대차보호법을 공동발의한 것으로 확인됐다. 또 지난달 30일 본회의에서 윤 의원이 찬성표를 던진 주택임대차보호법에도 같은 취지의 제안 설명이 담겨 있던 것으로 드러났다. 3일 국회 의안정보시스템에 따르면 윤 의원이 지난달 15일 공동발의자로 이름을 올린 주택임대차보호법 개정안(대표발의 이원욱)은 “주택 임대차시장의 수급 불균형으로 인한 전세 가격 상승과 전월세 전환 추세 때문에 주택 임차인의 주거 불안과 부담이 가중되고 있다”고 제안 이유를 설명했다. 이에 국민의 안정적 주거 생활을 위해 계약갱신청구권 등 제도를 도입해야 한다는 취지였다. 이 법안은 윤 의원 등 민주당 의원 21명이 공동발의했다. 또 지난달 30일 관련법 6개를 통합·조정해 윤 의원 등 186명의 찬성으로 처리한 주택임대차보호법 개정안에도 “주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있다”고 제안 이유가 담겼다. 이는 월세가 나쁜 현상이 아니라는 최근 윤 의원의 주장과 배치된다. 앞서 윤 의원은 민주당의 ‘임대차 3법’ 추진이 급격한 전세 제도 소멸을 가져올 것이라는 미래통합당 윤희숙 의원의 발언에 “국민 누구나 월세 사는 세상이 다가오며, 나쁜 현상이 아니다”라고 주장했다. 윤준병 의원은 이날 라디오 인터뷰에서도 “전세는 선이고 월세는 악이라는 표현은 적절하지 않다”고 말했다. 또 다른 인터뷰에서는 “(전월세 전환은) 지극히 자연적인 추세”라고 밝혔다. 손지은 기자 sson@seoul.co.kr

지난달엔 “전월세 전환, 국민 불안 가중” 임대차법 발의‘2+2 임대차법’ 제안 때도 “월세 전환 빨라져 주거불안”윤희숙 연설 반박엔 “월세 사는 세상 정상” 말 바꾸기“전세의 월세 전환은 나쁜 현상이 아니다”는 주장으로 논란을 일으킨 더불어민주당 윤준병 의원이 지난달에는 ‘전월세 전환이 주거 불안을 가중한다’는 정반대 취지의 제안 설명을 담은 주택임대차보호법을 공동발의한 것으로 확인됐다. 또 지난달 30일 본회의에서 윤 의원이 찬성 표를 던진 주택임대차보호법에도 같은 취지의 제안 설명이 담겨있던 것으로 드러났다. 법안 발의와 처리 때는 월세 전환의 부담을 근거로 들었으면서 정작 야당 의원의 주장을 반박할 때는 월세 제도를 두둔하는 모순적인 모습을 보인 셈이다. 3일 국회 의안정보시스템에 따르면 윤 의원은 지난달 15일 민주당 이원욱 의원이 대표 발의한 주택임대차보호법 개정안에 발의자로 이름을 올렸다. 개정안은 임차인이 임대차계약을 최대 2회 갱신해 6년간 거주할 수 있도록 임차인의 갱신청구권을 강화하는 내용이 핵심이다.해당 법안은 “주택보급률이 100%를 상회한 지 10년 이상 경과하였으나, 주택 임대차시장의 수급 불균형으로 인한 전세가격 상승과 전월세 전환 추세 때문에 주택임차인의 주거불안과 부담이 가중되고 있다”며 “국민의 안정적 주거생활을 위해 제도적 대책 마련이 필요하다”고 제안 이유를 설명하고 있다. 윤 의원이 함께 발의한 법안도 전세의 월세 전환이 국민의 부담을 늘린다는 취지다. 그뿐만 아니라 지난달 30일 본회의에서 관련법 6개를 통합·조정해 윤 의원을 포함한 186명이 찬성으로 처리한 ‘2+2’ 주택임대차보호법 개정안도 “주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있다”고 제안 이유를 설명했다.앞서 윤 의원은 민주당의 ‘임대차 3법’ 추진이 급격한 전세 제도 소멸을 가져올 것이라는 미래통합당 윤희숙 의원의 주장에 “전세제도 소멸을 아쉬워하는 분들의 의식 수준이 과거 개발시대에 머물러 있는 것 같다”며 반박해 전월세 논쟁을 촉발했다. 또 “국민 누구나 월세 사는 세상이 다가오며, 나쁜 현상이 아니다”며 “정책과 상관없이 전세는 사라지고 월세로 전환되는 중이다. 매우 정상이다”고 주장했다. 윤 의원은 이날 라디오 인터뷰에서도 “전세는 선이고 월세는 악이라는 표현은 적절하지 않다”고 말했다. 또 다른 인터뷰에서도 “전세에서 월세로 전환되는 과정은 현재도 진행 중이며 지극히 자연적인 추세로 보인다”고 강조했다. 손지은 기자 sson@seoul.co.kr

집주인 “내가 살고 다음 세입자에 올릴 것” ‘임대차3법 소급반대’ 실검으로 불만 표출 “전세 5억에 年500만원… 종부세보다 많아임대보증 보험 의무화 철회를” 靑청원도與 임대차 5법 이달 도입 방침… 저항 클 듯 14일 오후 3시 네이버 등 주요 포털사이트에서는 ‘임대차3법(전월세신고제·상한제·계약갱신청구권제) 소급반대’가 실시간 검색어 상위권에 올랐다. 정부의 부동산 대책에 반발하는 네티즌들이 반복적으로 검색어를 입력해서다. 전국 임대사업자들이 모인 ‘임대사업자협회(가칭) 추진위원회’는 정부의 등록임대사업자 제도 폐지에 반발하는 1인 시위를 열기로 했다. ‘7·10 부동산 대책’ 발표 이후 주택임대사업자를 중심으로 반발이 커지고 있다. 임대사업자들이 반발하는 데엔 이유가 있다. 대책에서 기존 임대사업자의 세제 혜택 폐지(소급적용)는 않기로 했지만, 임대사업자들이 ‘임대보증금 보험 가입’을 의무화하도록 해 사실상 비용 부담을 높여서다. 청와대 국민청원 게시판에 ‘주택임대사업자에게 임대 보증금 가입 의무를 철회해 주세요’라는 제목의 글을 올린 청원인은 “전세보증금이 5억원일 때 연간 500만원의 보증료를 내야 한다. 이는 종합부동산세보다 더 많은 과세”라고 지적했다. 이 글은 1만 2000여명의 동의를 받았다. 보험 가입 의무를 지키지 않으면 2000만원 이하의 벌금 등을 내야 하기 때문에 부동산 커뮤니티에는 보험 가입 시기, 비용 등 질문이 넘쳐난다. 특히 임대사업자 등록을 하지 않은 ‘일반 집주인’들의 불만도 크다. 정부가 임대차3법을 법 시행 이전인 기존 전세계약에 대해서까지 ‘소급 적용’하는 방향으로 추진하고 있어서다. 법이 통과되면 예전 계약이 만료돼도 계약 기간이 연장될 수 있고 임대료도 최근 급격히 오른 시세에 맞춰 5% 이상 인상할 수 없다. 무엇보다 ‘임대료 3법’ 추진에 따른 집주인들의 불만이 높은 상황에서 여당이 공공임대주택에만 활용하던 표준임대료 도입까지 더해 ‘임대료 5법’을 이달 임시국회에서 처리한다는 방침이어서 저항은 더 거세질 것으로 보인다. 여당은 임대차 3법이 도입되면 집주인과 세입자 사이에 갈등이 커질 수 있다며 지자체장이 표준임대료를 정해 분쟁을 없애겠다는 방침이다. 당장 전셋값 상승에 더욱 불만 지를 것이란 여론이 높다. 양천구에 아파트를 보유한 한 임대인은 “오래된 세입자에게 전세금을 6년째 똑같이 받았는데 소급적용을 하면 기존 전세금을 받아야 하니 ‘착한 집주인’만 손해를 본다”면서 “소급적용 시 우리 가족이 들어가 산 뒤 추후 들어올 세입자에겐 올린 전세금을 받고 계약할 것”이라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

서울 강남구 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난 4월 전세가 12억 6000만원(34층)에 거래됐는데 지난달 29일엔 16억원(6층)에 나갔다. ‘타워팰리스2차’(전용 195㎡)는 이달 3일 24억원(35층)에 전세 계약이 체결돼 신고가를 기록했다. 몇 달 전 계약보다 4억원이나 오른 것이다. 강남3구(강남·서초·송파)만이 아니다. 서울 주요 지역의 전셋값이 ‘고공행진’ 중이다. 한국감정원에 따르면 서울의 아파트 전세가격은 지난 8일 기준 전주보다 0.06% 상승하며 무려 50주 연속 상승세를 이어 가고 있다. 또 월별로 살펴보면 지난해 12월 0.04%에서 올해 1월 0.50%, 2월 1.10%, 3월 1.57%, 4월 1.81%, 5월 1.97% 등 점차 상승폭도 커지고 있다. 강남구 공인중개사사무소 대표는 “경기침체 우려와 보유세 부담 영향으로 요즘엔 반전세나 월세로 바꾸겠다는 집주인들도 늘고 있다”고 말했다.하지만 ‘날개’ 단 서울 전셋값은, 코로나19에 따른 경기침체와 대출규제로 전세 수요가 많아지며 매물이 감소한 것도 배경이지만 세입자를 보호하기 위해 만든 이른바 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제) 개정안 이슈도 크다. 정책이 시행되기 전에 집주인들이 가격을 미리 많이 올려 받으려고 해서다. 더불어민주당 박주민 의원과 윤후덕 의원이 주택임대차보호법 개정안을 최근 발의했다. 특히 박 의원이 대표 발의한 개정안은 현재까지 발의된 관련법 중 가장 강력한 규제 방안이다. 계약갱신청구권의 경우 다른 개정안에서는 통상 2년인 전세계약 기간을 한 차례 더 보장해 4년간 거주하게 하는 정도인데 박 의원이 제안한 개정안은 세입자가 원할 경우 아예 무기한으로 계약을 갱신할 수 있는 방안을 담았다. 일명 ‘전월세무한연장법’이다. 하지만 논란이 분분하다. 집주인이 내보내기 힘든, 골치 아픈 전세 세입자 대신 월세로 바꾸거나 아예 처음부터 전세보증금을 확 올려 받을 수 있어서다. 오랫동안 거주하는 사람은 세입자인데 정작 집주인은 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 내야 한다는 점도 있다. 윤 의원은 지난 8일 임차인이 1회에 한해 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있고 임대료 증액상한을 5%로 묶는 내용의 주임법을 대표발의했다.법안의 당초 취지는 주거안정인데 단기적으로 보면 오히려 실거주자의 부담이 더 커지고 있다는 지적이 제기된다. 임대차 3법이 시행되면 수익을 보장받기 어려워진 임대사업자들이 시장을 떠나고, 공급이 불안정해져 오히려 세입자 부담이 커질 수 있다. 입주물량 감소와 청약 대기수요 증가, 제로금리에 가까운 저금리 기조 등 여러 요인이 겹치면서 올 하반기 본격적인 이사철을 앞두고 ‘전세대란’이 올 수 있다는 우려도 나온다. 이 때문에 주택 전셋값 기준으로 정말 보호받아야 할 세입자의 범위를 정하고 적용 대상을 구분할 필요가 있다는 조언도 나온다. 송승현 도시와 경제 대표는 “3기 신도시와 공공재개발 이슈, 임대차시장의 임차인 안전장치 보강, 축소된 대출 규모, 세금 부담으로 전세 수요가 늘고 있다”면서 “문제는 전세 부족으로 수도권으로 수요가 몰리면서 수도권 주택가격이 서울의 주택값을 밀어올릴 수 있다는 것”이라고 지적했다. 예컨대 조정대상지역에 해당하는 광교신도시 등은 투기지역 및 투기과열지구와 비교해 고가주택 대출규제에서 서울보다 자유로운 만큼 ‘풍선효과’가 나타나고 있어 서울의 대출 규제를 완화하거나 일부 조정대상 지역의 규제를 더 강화해야 한다는 것이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

우리나라 주택공급 시장은 아파트를 중심으로 이뤄져 있다. 아파트 입주물량의 변동이 전·월세 가격에 영향을 미치는가 하면 초과 공급이 장기화된 지역은 미분양 증가로 인해 주택시장의 장기 침체를 불러오기도 한다. 한 해 아파트 입주지표를 잘 살피는 것만으로도 주택시장의 발생 가능성 높은 주요이슈를 사전에 파악할 수 있는 기회가 될 수 있다. ㈜직방이 조사한 결과 2020년 전국 아파트 입주예정 물량은 총 32만 6752가구로 전년(35만 9250가구)보다 9%(3만 2498가구) 감소할 전망이다. 지난 5년간의 장기평균 30만 8535가구에 비해 여전히 공급량이 많지만, 지역에 따른 입주량의 편차가 매매와 임대차시장의 수요와 가격 흐름에 국지적 변동성을 키울 만한 현상이 여럿 있다. 우선 전년에 비해 입주량이 크게 감소할 지역들은 지역 내 수요 대비 공급과잉 문제가 해소되며 주택 매매가 하락세가 둔화되거나 전세가격이 오름세를 나타낼 확률이 높아 보인다. 지난 몇 년간의 입주폭탄과 지역 경기 위축에 시달렸던 경남도는 올해(2만 2101가구) 전년보다 1만 4134가구의 입주물량이 감소한다. 같은 기간 경기(1만 1754가구), 울산(8018가구), 경남(6746가구), 세종(6197가구), 강원(5909가구) 등이 모두 아파트 입주물량이 줄어들며 초과공급 현상이 개선될 것으로 전망된다. 서울은 전년보다 아파트 입주량이 감소하는 성북구(3694가구), 동대문구(1648가구), 구로구(1045가구)와 2020년 아파트 입주가 전무한 도봉·중·강북구 등지의 전·월세 가격 상승이 예상된다. 2020년은 분기별 아파트 입주물량의 편차가 큰 편이다. 1분기 8만 5370가구, 2분기 6만 3938가구, 3분기 10만 181가구, 4분기 7만 7263가구로 계절적 성수기인 2분기 전국 아파트 입주량이 가장 적다. 봄 이사철 등 계절적으로 임대차 수요가 증가할 때 국지적 전세가 상승을 불러올 가능성이 있다는 의미다. 대출 규제와 부동산 세금 강화를 전면에 내세운 12·16 부동산대책과 장기 급등한 수도권 집값에 피로감을 느끼는 실수요자들이 내 집 마련보다 임대차 시장에 머물면서 전세가격이 불안해질 가능성이 열려 있다. 재계약 갱신권 등 주택임대차보호법 개정 움직임과 대입 정시모집 확대 등 교육제도 개편으로 다시 사교육 밀집지 아파트에 대한 선호도가 높아지는 등 임대차 시장에 다양한 변수가 도사리고 있다. 해당 변수들이 아파트 입주물량의 감소와 맞물릴 가능성이 있는 만큼 정부의 전·월세 시장에 대한 꼼꼼한 모니터링이 필요하다. 마지막으로 전용면적 85㎡ 초과 면적 유형의 전국 아파트 입주물량 감소에 주목할 필요가 있다. 2018년 9.4%(3만 9541가구)였던 대형아파트가 2020년 7.4%(2만 4120가구)로 더욱 감소한다. 전용면적 85㎡ 이하 주택 유형이 한 해 입주량의 92.6%란 압도적 비율을 나타내는 상황에서 갈수록 대형면적의 입주량은 줄고 있다. 최근 서울 등 대형면적 신축 주택에 대한 높은 선호도와 가파른 매매가 상승은 해당 면적 유형의 공급 감소가 한몫하고 있다. 대형면적 고가주택에 정부의 규제가 집중되고 있지만 대형면적의 희소성이 올해도 지속될 확률이 높은 만큼 다양한 주택 수요의 요구에 대응하는 공급제도(공급 밸런스)를 마련할 필요가 있겠다.

‘8·2 부동산 대책’이 나온 지 1년이 됐다. 8·2대책은 다주택자 양도세 중과, 재건축 허용 강화, 주택담보대출 억제, 청약자격 강화 등 주택 투기를 옥죄는 가능한 모든 수단을 담았다. 투기 거래를 차단하는 동시에 기존 다주택자에게는 주택 처분 압박을 줬다는 점에서 역대 정책과 비교할 수 없을 만큼 강력했다. 그러나 주택 거래량 감소, 양극화 심화 등과 같은 부작용이 발생했다는 지적도 나온다.우선 집값 폭등을 잡았다는 점에서 8·2대책은 절반의 성공을 거뒀다는 평가를 받는다. 이명박·박근혜 정부의 주택시장 활성화 대책으로 후끈 달아오른 주택 시장은 문재인 정부 출범 이후에도 쉽게 잡히지 않았다. 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출 억제 등이 담긴 8·2대책 발표 이후에도 서울 집값은 계속 올랐다. 29일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 8·2대책 이후 지난달까지 11개월간 6.60% 올랐다. 8·2대책 이전 1년 상승률(4.74%)보다 더 올랐다. 특히 서울 송파(13.56%)·강남(10.52%)·강동구(9.70%) 등 강남권 아파트값은 10.47%나 뛰었다. 경기 성남시 분당구 아파트값도 15.29% 상승했다. 그러나 대책의 수단이 본격 시행되면서 서울 집값 상승 곡선은 눈에 띄게 완만해지는 등 변곡점을 맞았다. 지난 4월 다주택자 양도세 중과 조치 시행 이후 강남권 아파트값 상승률은 강북권 아파트값 상승률을 밑돌았다. 서울 집값 상승을 이끌었던 재건축 아파트 규제를 강화하면서 묻지마 투자 분위기와 가격 오름세도 어느 정도 꺾였다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “주택시장이 실수요자 중심 시장으로 재편되고 전방위적인 규제정책으로 2∼3년간은 집값 상승을 억제할 것”이라고 내다봤다.8·2대책은 주택시장의 투명성 확보와 패러다임 변화를 가져오는 시발점도 됐다. 음성적으로 이뤄졌던 임대차시장을 제도권으로 끌어냈다. 다주택자의 임대사업등록을 유도한 것이 무엇보다 큰 성과다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 신규 임대사업 등록자 수는 7만 4000명이나 된다. 지난해 상반기 등록자 수보다 2.8배 많다. 임대사업 등록 확대는 정확한 임대주택정책을 펼 수 있는 통계 확보, 임대소득의 조세 형평성을 이루는 전제조건이다. 장희순 강원대 교수는 “집에 대한 시각을 바꾸는 계기도 됐다”며 “주택 보유 가구 수에 비례해 무한 투자 수익을 올릴 수 있다는 생각을 바꾸게 했다”고 말했다. 반면 주택시장 양극화, 거래량 감소 등과 같은 부작용도 따랐다. 대책과 상관없이 주택공급이 증가하는 상황에서 전국을 대상으로 옥죄는 정책을 펼쳤기 때문에 지방 주택시장은 완전히 가라앉았다. 8·2대책 이전 1년간 0.01% 올랐던 지방 아파트값은 대책 발표 이후 11개월 동안 1.70% 하락했다. 거래량 감소 부작용도 따랐다. 국토부 통계에 따르면 8·2대책 이전 1년간 월평균 주택 거래량은 8만 7167건에서 대책 발표 이후에는 7만 5302건으로 13.6% 감소했다. 주택대출 억제 정책으로 실수요자까지 주택자금 마련에 애를 먹는 경우도 많다. 담보 1순위로 제공하는 신규 아파트마저 중도금, 잔금 대출 규모가 축소돼 입주 지연 부작용이 따르고 있다. 양도세 중과를 피하고자 증여를 통한 자산 대물림 증가도 나타나고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등으로 거래량이 줄고 시장 가격 형성 왜곡현상도 나오고 있다”며 “매물이 충분히 돌고 거래가 활성화되게 하는 정책도 검토할 필요가 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

대출규제·대규모 입주물량 영향 집값 상승세보다 ‘강보합’ 유지 새해에는 전반적으로 집값, 전셋값 상승을 크게 걱정하지 않아도 될 것으로 전망된다. 다만 서울 강남권 집값은 여전히 강세를 띠고, 지방 집값은 떨어져 양극화가 심해질 것으로 보인다. 전셋값 역시 양극화를 띠면서 일부 지역에서는 역전세난도 우려된다.주택산업연구원은 새해 집값은 지방에서는 하락하고, 서울 집값은 상승세를 유지해 전국적으로는 강보합(0.2%)을 유지할 것으로 내다봤다. 전셋값은 보합세(0.0%)를 형성해 안정된 시장이 유지될 것으로 전망했다. 집값이 안정될 것이라고 전망하는 근거로는 각종 주택 규제정책과 대규모 입주 물량을 꼽았다. 부동산 114의 설문조사 결과도 새해 집값에 영향을 주는 가장 큰 요인으로 대출 규제 및 금리 상승(39.31%)을 꼽았다. 무엇보다 주택 담보대출 규제가 강화돼 다주택자가 주택을 추가 구입할 때 대출이 사실상 막혔다고 보면 된다. 내 돈만 갖고 사거나 전세 보증금을 안고 구입해야 하는데 집값이 상승할지 불투명한 상태라서 활발한 매매로 이어지는 것을 기대하기 어렵다. 금리 인상도 무시할 수 없다. 주택담보대출 이율이 연 4%를 넘었고, 신총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 등 각종 대출 규제가 적용되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 정책실장은 “새해는 특히 금융규제 여파가 클 것”이라며 “4월이 주택시장의 최대 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 대규모 아파트 입주에 따른 영향도 무시할 수 없다. 새해 입주 예정 아파트 물량은 44만 가구에 이른다. 집을 갖고 있는 청약자라면 기존 주택이 팔려야 입주를 할 수 있는데, 기존 주택 거래가 활발하지 않아 집을 처분하지 못하면 입주 자체가 어려워진다. 이 경우 가격을 내려 처분하거나 전세 보증금을 낮춰 세입자를 찾는 길밖에 없다. 다주택자에 대한 양도세 중과, 임대소득세 부과 조치도 추가 구매 욕구를 떨어뜨리고 있다. 주택임대차시장이 투명화되면서 다주택자의 수익률이 그만큼 떨어지기 때문이다. 다주택자 신분을 벗어나기 위해 오는 4월 이전에 집을 처분하려는 수요가 증가하면 급매물이 나올 수 있다. 그러면 집값은 떨어지거나 적어도 상승세는 꺾인다고 봐야 한다. 문제는 지역 양극화다. 그동안 집값 상승은 서울, 특히 강남권 아파트가 주도했기 때문에 이들 지역의 집값 움직임에 따라 주택시장 분위기가 좌우되는 현상은 새해에도 이어질 것으로 보인다. 강남권 아파트값 움직임이 전국 집값의 바로미터 역할을 했기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “새해 집값은 분명 전반적으로 안정세를 띨 것”이라면서도 “서울 강남 등 입지가 빼어난 지역, 재건축 대상 아파트값은 강세를 이어 갈 수 있다”고 말했다. 그러나 강남 집값 상승이 꺾일 것이라는 주장도 만만찮다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “그동안 강남 주택시장은 버티면 오를 것이라는 반복학습 효과가 컸는데, 이제는 서서히 무너질 때도 됐다”고 진단했다. 전셋값은 모든 전문가들의 견해가 일치한다. 물량 공급 확대로 안정세가 유지될 것이라고 입을 모았다. 특히 아파트 입주 물량이 급증하는 수도권과 지방 일부 지역에서는 세입자를 구하지 못해 역전세난도 우려된다는 진단이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “전세시장에서는 수요·공급 균형이 깨지는 해가 될 것”이라며 “연착륙을 유도해야 한다”고 주문했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“불수능이라고 전셋값이 오를 거라는 이야기가 많았는데 생각보다 움직임이 없어요.”(서울 강남구 대치동 A부동산) “강북은 실수요가 많아서인지 매매가격이 크게 떨어지지는 않고 있는데 거래는 많이 줄어든 것 같아요.”(성북구 길음동 B공인중개사) 11·3 부동산 대책이 효과를 발휘하면서 매매시장에 찬바람이 불고 있다. 지난 6월부터 9월까지 하루가 다르게 뛰던 아파트값이 제자리에 머물고 있다. 강남은 지난달부터 가격이 조금씩 떨어졌고 실수요를 중심으로 상승세를 이어 가던 강북 아파트값도 이제는 주춤한 모습이다. 최근에는 지난여름 늘어난 ‘갭투자’(전세가와 매매가격의 차액만으로 집을 사는 것) 물건을 중심으로 전세물량 공급도 늘어나면서 세입자들의 부담도 조금 덜해지는 모습이다. 11·3 부동산대책 이후 강남4구 재건축 아파트의 11월 매매가 변동률은 송파구 -1.86%, 강동구 -1.09%, 서초구 -0.71%, 강남구 -0.50%를 기록했다. 3.3㎡당 매매가는 강남구 4462만원, 서초구 4154만원, 송파구 3163만원, 강동구 2845만원이다. 강남 재건축 단지는 11·3 부동산 대책으로 신규 분양 시 중도금 대출도 받지 못하고 입주 때까지 분양권 전매도 금지됐다. 여기에 최순실 국정농단 사태와 겨울 비수기까지 겹치며 그야말로 ‘꽁꽁’ 얼어붙은 것이다. 강남 한 부동산 관계자는 “제2롯데월드와 수서역 개발 등으로 가격이 뛰었던 송파 지역이 가격 조정을 많이 받았다”면서 “상대적으로 사람들의 선호도가 높은 서초와 강남은 덜 떨어졌다”고 설명했다. 송파 재건축 아파트의 대표 주자인 잠실주공 5단지는 올해 초 11억원대에서 거래가 이뤄지다 10월에는 15억원까지 올랐으나 지금은 다시 13억원 수준으로 떨어졌다. 11·3 부동산 대책 이후에도 실수요를 중심으로 강세를 보이던 강북권도 최근 힘이 빠지는 모습이다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “그동안 오른 가격에 대한 피로감도 있고 사회 분위기도 심상치 않아 투자는 물론 실수요도 일단 기다리고 보자는 분위기”라고 말했다. 매매시장뿐만 아니라 전세도 안정세를 찾고 있다. 지난해까지 연평균 6% 정도의 상승률을 보이던 전셋값에 힘이 빠진 데는 전셋집 공급이 크게 늘고 있기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량이 28만여 가구로 최근 3년간(2013~2015년) 연평균 24만여 가구보다 20%가량 증가했다. 여기에 지난해와 올 여름철 전세를 끼고 거래가 이뤄진 아파트에서 전세물건이 나오고 있어 공급은 부족하지 않다는 평가다. 성북구 길음동 길음뉴타운 6단지 전용 59㎡ 전셋값은 10월 4억 2000만원보다 3000만~4000만원 정도 하락했다. 지난 9월 6억 4000만~6억 5000만원에 계약되던 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 전세도 이달 들어 지난 9월보다 5000만원 내린 6억원까지 떨어져 거래된다. 한 건설사 관계자는 “입주가 2014년부터 늘기 시작해 3년째 이어지면서 전세 공급 부족이 해결되는 조짐”이라면서 “서울의 주택공급은 많지 않지만 수도권 입주물량이 적지 않기 때문에 서울 지역 전셋값이 영향을 받는 모습”이라고 설명했다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “임대차시장에서 줄어들던 전셋집 증가와 대규모 입주에 따른 공급으로 내년 전셋값 기세가 꺾일 것”으로 내다봤다. 특히 올해 대학수학능력시험이 어려워 학군지역의 전셋값이 뛸 것으로 예상됐지만 예년과 다르게 조용한 모습이다. 대치동 부동산 관계자는 “수능이 끝나고 전셋값이 오르지 않겠냐는 이야기도 있었지만 전세가격이 전반적으로 약세를 보이고 있어 가격에 큰 변화가 없다”고 전했다. 함 센터장은 “외국어고등학교와 자사고 등이 자리를 잡으면서 대치동 전세 수요가 예전보다는 많이 줄었다”면서 “목동이나 노원 등도 비슷할 것”이라고 말했다. 업계에서는 한동안 부동산시장이 얼어 있을 것으로 보고 있다. 김광석 리얼투데이 센터장은 “11·3 부동산대책 이후 나오는 후속 대책을 보면 정부가 부동산 시장을 규제하는 방향으로 입장을 정한 것 같다”면서 “매매시장의 조정이 적어도 내년 2, 3월까지는 이어질 것”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

주거취약계층 지원 효율성 제고를 위해서는 분리되어 있는 각종 지원 정책의 통합적 정책 시행이 필요하다는 지적이다. 서울시의회 남창진 의원(새누리당, 송파2)은 7일 열린 「주거취약계층 주거지원방안 세미나」에 토론자로 참석해 “현재 서울시의 주거취약계층을 위한 정책은 크게 주택건축국의 임대주택 공급과 복지본부의 취약계층 지원사업으로 나뉘어져 있다”며, “주거취약계층은 물리적 환경이 취약한 계층이면서 한편으로는 사회보장제도의 대상자이므로 두 사업이 연계 시행되어야 시너지 효과를 발휘한다”고 지적했다. 남 의원은 “최근 해외 선진국에서는 서포티브 하우징(suppotive housing)이라고 해서 주택공급 뿐만 아니라 다양한 복지서비스를 결합한 정책적 결합이 나타나고 있다”며, “서울시에서도 시범적으로 지원주택 사업을 시행하고 있는데 이러한 상황에서 부서 간 칸막이 낮추기는 사업의 성패를 가를 중요한 기초가 될 것”이라고 주장했다. 또한 “서울시의 공공임대주택이 전체 주택 재고의 5% 수준에 불과한 만큼 앞으로 지속적인 재고확보가 필요한 것은 사실”이라며, “이에 더하여 소비자 보조방식인 주거급여의 확대에 많은 노력을 기울여 민간이 주도하는 임대차시장에서 임차인의 주거선택 기회 확보 및 주거상향이동을 가능토록 해야할 것”이라고 덧붙였다. 한편 주거취약계층 주거지원에 대한 사회적 합의를 형성하고 주거방안 안정을 마련하자는 취지에서 개최된 이번 세미나는 하성규 중앙대 명예교수가 ‘사회취약계층의 주거문제와 주거권’을 주제로 기조연설 및 좌장을 맡았으며, 김준형 명지대 교수가 ‘서울시 주거취약계층의 유형화 및 실태조사’를, 이윤석 서울시립대 교수가 ‘서울시 거주 외국인 주거환경 실태조사’를 각각 주제로 발표했다. 이어 남창진 서울시의원, 권오정 건국대 건축학과 교수, 홍인옥 도시사회연구소장, 남상오 주거복지연대 상임대표, 서종균 서울주택도시공사 주거복지처장, 송호재 서울시 주택정책과장이 토론자로 참석하여 발제에 대한 열띤 토론을 벌였으며, 서울시의 주거취약계층의 개념화 및 효율적 지원정책 마련에 대한 다양한 견해를 쏟아냈다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

월세에 사는 서민·중산층이 연말정산으로 돌려받을 수 있는 월세 세액공제가 최대 75만원에서 90만원으로 15만원 늘어난다. 내년부터 세금을 내야 할 처지였던 연 2000만원 이하 월세 임대소득자의 경우 2년 더 소득세를 내지 않게 됐다. 정부는 28일 ‘2016년 세법개정안’을 발표하고 이런 내용의 서민 주거안정을 위한 월세 세액공제율 인상안 등을 담았다. 현재는 총급여(연봉-비과세소득) 7000만원 이하의 무주택 근로자가 1년 동안 낸 월세에 대해 연간 750만원까지 10%를 세액공제 해준다. 즉 연간 750만원의 월세를 냈다면 75만원을 연말정산에서 돌려받을 수 있다. 내년부터는 월세 세액공제율이 10%에서 12%로 2%포인트 오른다. 750만원의 월세를 냈다면 세액공제액이 75만원에서 90만원으로 15만원 늘어난다. 기존에는 근로자 본인 명의로 계약한 경우에만 월세 세액공제를 받을 수 있었지만, 내년부터는 배우자 등 연말정산 기본공제대상자가 계약자인 경우에도 공제를 받을 수 있다. 정부는 주택 임대차시장 안정 등을 위해 올 연말 종료되는 연 2000만원 이하 주택임대 수입에 대한 소득세 비과세를 2018년 말까지 연장하기로 했다. 전세보증금 간주임대료를 과세시 주택수 산정 과정에서 소형주택(전용면적 85㎡ 이하로 기준시가 3억원 이하)을 제외하는 특례도 2년 연장한다. 소형주택 임대사업자에 대한 소득세·법인세 등 세액감면도 2019년 말까지 연장된다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

근로장려금 지급액 10% 인상…둘째 출산 50만원·셋째 70만원 세액공제월세 세액공제율 10→12%·연 2천만원 이하 월세소득 비과세2016년 세법개정안 마련…연간 3171억원 세수증대 효과 내년부터 연봉이 1억 2000만원이 넘는 고소득 근로자는 신용·체크카드 사용액 소득공제 혜택이 줄어든다. 연봉 7000만~1억 2000만원 근로자는 2019년부터 소득공제 한도가 줄어든다. 다만 올해로 끝난 예정이었던 카드 소득공제 제도는 2019년까지 3년 더 연장된다. 저소득 근로자에게 주는 근로장려금 지급액은 현재보다 10% 오른다. 젊은 부부들의 출산을 장려하기 위해 둘째 출산 시 세액공제액은 50만원,셋째부터는 70만원으로 늘어난다. 전세 가격이 오르고 월세 전환 속도가 빨라지는 상황에 맞춰 월세 세액공제율은 10%에서 12%로 상향조정되고, 연 2000만원 이하 주택임대수입에 대해서는 2018년까지 소득세를 매기지 않는다. 정부는 28일 서울 세종대로 대한상의회관에서 유일호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 세제발전심의위원회를 열고 올해 정기국회에 제출할 이런 내용의 소득세법, 법인세법, 개별소비세법 등 13개 세법 개정안을 확정했다. 개정안은 오는 8월 18일까지 입법예고한 뒤 8월 말 국무회의 의결을 거쳐 오는 9월 2일 정기국회에 제출한다. 정부는 경제활력 제고와 민생안정, 공평과세, 조세제도 합리화 등의 큰틀 아래 올해 세법개정안을 마련했다고 밝혔다. 우선 서민·중산층의 세금을 줄여주기 위해 신용카드 소득공제를 2019년까지 3년 연장하기로 했다. 다만 공제 한도를 연봉 수준별로 차등 적용한다. 총급여(연봉-비과세소득) 7000만원 이하 근로자는 지금처럼 최대 300만원까지 카드 공제혜택을 받을 수 있다. 총급여가 1억 2000만원이 넘는 고액 연봉자는 내년부터 공제 한도가 200만원으로, 7000만∼1억 2000만원은 2019년부터 250만원으로 낮아진다. 중고차를 구입할 때 카드로 결제하면 구입금액의 10%가 신용카드 등 소득공제 대상에 포함된다. 일하는 저소득 가구에게 지원하는 근로장려금 지급액은 내년부터 10% 인상된다. 이에 따라 연간 최대 지급액은 단독가구 77만원, 홑벌이 185만원, 맞벌이 230만원으로 늘어난다. 저출산 문제 해결을 위해 현재 자녀 1명당 30만원인 출산 세액공제를 둘째를 출산할 경우 50만원, 셋째 이상은 70만원으로 확대한다. 대학생이 학자금을 빌린 뒤 취업 후 상환하는 든든학자금은 원리금 상환액의 15%까지, 초·중·고 체험학습비는 학생 1인당 연간 30만원 한도로 교육비 세액공제로 돌려 받을 수 있다. 월세를 내는 서민층의 부담을 고려해 월세 세액공제 혜택도 확대된다. 현재는 총급여 7000만원 이하인 무주택 근로자가 지출한 월세액에 대해 연간 750만원 한도로 10% 세액공제가 적용되는데, 내년부터는 공제율이 12%로 2%포인트 오른다. 즉 월세 세액공제로 돌려받을 수 있는 최대 금액이 기존 75만원에서 90만원으로 15만원 늘어나는 셈이다. 주택 임대차시장 안정 차원에서 연간 2000만원 이하 주택임대수입에 대해서는 2018년까지 소득세를 물리지 않기로 했다. 1000cc 미만 경차 소유자에게 연간 10만원 한도로 유류세를 환급하는 특례도 2018년 말까지 2년 연장된다. 하이브리드차(최대 100만원), 전기차(200만원)에 이어 수소 연료전지자동차 구매 시에도 개별소비세를 최대 400만원까지 깎아주기로 했다. 음식점 사업자들에게 적용하는 농수산물 의제매입세액공제 우대 공제한도, 자영업자의 신용카드 등 매출세액공제 우대공제율 역시 2018년 말까지 2년 더 적용하기로 했다. 기재부는 이번 세법 개정으로 연간 3171억원 규모의 세금이 더 걷힐 것으로 예상했다. 서민·중산층은 연간 세부담이 2442억원 줄지만 고소득자는 1009억원 늘어나는 것으로 분석됐다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr