#사례1. 서울 성북구 길음동에 84㎡ 크기의 아파트를 임대 중인 윤모(53)씨는 내년 2월 전세 계약이 만료되면 월세와 전세를 섞은 형태인 ‘반(半)전세’로 집을 내놓을 생각이다. 집을 팔고 싶지만 사려는 사람이 없고, 지금 받는 2억원 남짓한 전세 보증금을 굴려봤자 주택담보대출의 이자를 갚기도 벅차기 때문이다. 윤씨는 “보증금을 1억원대로 낮추더라도 월세가 한달에 90만~100만원 정도 들어오면 이자 부담을 덜 수 있을 것 같다.”고 했다. #사례2. 서울 양천구 목동에 사는 김모(44)씨는 집 문제로 골치가 아프다. 이달 말 전세 계약이 끝나는데 집주인이 전셋값을 8000만원 올리겠다고 통보했기 때문이다. 김씨는 “자녀교육 때문에 2년 전 이사 왔는데 전셋값이 20% 가까이 올랐다.”면서 “은행에 추가로 전세자금대출을 받을 수 있는지 알아보고 있다.”고 말했다. 30일 금융권과 부동산 업계에 따르면 최근 부동산 매매가 실종되면서 빚을 내 주택에 투자한 집주인들이 대출 이자 부담을 전셋값에 전가하는 것으로 나타났다. 이 때문에 전세자금대출이 1년 새 160% 넘게 폭증하는 등 세입자의 고통이 커지고 있다. 아래로 갈수록 빚 부담이 커지는 이른바 ‘가계 빚의 낙수효과’ 때문이다. 낙수효과(트리클다운 효과)는 물이 위에서 아래로 흘러내리듯 대기업이 성장하면 중소기업이 함께 성장하게 된다는 긍정적인 의미의 경제용어다. 하지만 가계 빚의 60% 이상을 차지하는 주택 관련 대출에 있어서는 집주인의 빚 부담이 세입자에게 고스란히 전달되는 현상을 뜻한다. 빚의 낙수효과가 커진 이유는 대출 금리가 예금 금리보다 높기 때문이다. 예를 들어 금리가 연 5%인 주택담보대출로 3억원을 빌려 5억원짜리 아파트를 산 A씨는 연간 내야 할 이자가 1500만원이다. 보증금 3억원을 받고 전세를 주었더라도 이 돈을 연 4% 금리의 2년 만기 은행 정기예금에 넣어봤자 이자 소득이 1200만원에 불과하다. 대출 이자를 갚으려 해도 300만원이 모자란다. A씨가 주택 투자로 최소한 손실은 보지 않으려면 전세보증금을 3억 7500만원으로 올리거나, 반전세를 통해 300만원을 월세 수입으로 거둬들여야 한다. 결국 세입자 B씨는 추가 대출을 통해 보증금을 마련하거나, 추가로 매달 월세를 내야 하는 등 부담이 커지게 된다. 이런 이유로 은행권의 전세자금대출은 1년 동안 폭증세를 보였다. 국민·우리·신한·하나은행 등 4대 시중은행의 최근 1년간 전세자금대출과 주택담보대출의 잔액을 비교한 결과, 전세자금대출은 지난해 9월 말 1조 4717억원에서 지난 28일 현재 3조 8570억원으로 164.7% 증가했다. 같은 기간 주택담보대출은 180조 6030억원에서 194조 1503억원으로 7.5% 늘었다. 시중은행 관계자는 “부동산 경기가 얼어붙으면서 주택담보대출 수요는 줄어든 반면, 전셋값 상승으로 전세자금대출 수요가 꾸준히 늘었고 대출신청 금액도 증가하는 추세”라고 말했다. 집주인들의 월세 선호 현상도 강해졌다. 지난해 서울 전체 임대주택에서 월세가 차지하는 비율은 43%로 10년 전인 2000년(28%)보다 15% 포인트 늘었다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 서울의 월셋집은 지난해 말 기준 86만 2870가구로 2000년(36만 247가구)보다 72% 증가했다. 반면 전셋집은 11만 8616가구(9%)가 사라져 115만 2715가구에 그쳤다. 부동산 업계 관계자는 “지난 10년간 집값과 전셋값이 크게 오르면서 월세 비중이 커졌다.”면서 “전셋값 폭등과 집주인의 월세 선호가 맞물려 월세 가구는 계속 늘어날 전망”이라고 말했다. 홍희경·오달란기자 dallan@seoul.co.kr

‘부채 비율 530%에서 458%, 136개 사업지 구조조정….’ 옛 대한주택공사와 한국토지공사의 통합 법인인 한국토지주택공사(LH)가 다음 달 1일로 출범 2주년을 맞는다. 출범 당시 ‘돈 먹는 하마’로 불렸던 LH는 이지송 사장이 주도한 강력한 구조조정으로 부채 비율 축소와 사업지 조정을 3년 앞당겨 달성하는 등 회생의 토대를 마련했다는 평가를 받고 있다. 이 사장은 “지난 2년 동안 ‘빚 얻어서 빚 갚는’ 악순환의 고리를 끊는 데 주력했다면, 앞으로는 LH가 국민경제에 부담을 주지 않고 서민들의 주거난을 해소하는 데 주력하겠다.”고 말했다. ●이지송 사장의 과감한 혁신 LH는 출범 전 심각한 부실을 안고 있었다. 부채 109조원, 금융 부채 75조원으로 하루 이자가 76억원에 달해 국가 경제에 엄청난 부담을 준 것이 사실이다. 이 사장은 취임하자마자 인력 감축, 판매 강화 등의 자구 노력과 함께 사업성이 없거나 사업 추진이 어려운 미착수 사업은 과감히 도려내는 사업 재조정 작업에 착수했다. 그 결과 올해 상반기 말 기준 부채 비율이 458%로 지난해 말(559%) 대비 101% 포인트 낮아졌다. 실제 올해 LH의 토지, 주택 판매 금액이 26조 4000억원으로 지난해(13조 9000억원) 대비 90%가량 늘어날 것으로 LH는 예상했다. 대금 회수 금액도 지난해 11조 9000억원에서 올해 17조 4000억원으로 46.2% 증가할 것으로 내다보고 있다. 이를 토대로 올해 상반기 당기순이익은 3863억원을 기록해 지난해 1년간의 당기순이익(3733억원)을 넘어서는 성과를 냈다. 금융 부채는 상반기 기준 총 95조원으로 통합 직전에 분석한 올해 예상 금융 부채(110조원) 대비 10조원 이상 줄였다. 지난해부터 추진하고 있는 138개 사업지구에 대한 사업조정도 재무구조 개선에 도움이 됐다. ●2014년 사업수지 흑자 전환 전망 LH는 8월 말 현재 33개 지구의 행정절차를 완료했고 6개 지구는 진행 중이다. 9개 지구는 보상 등 사업에 착수했다. LH는 사업조정을 통해 앞으로 70조원의 사업비가 절감되고 사업 착수 시기 조정 등을 통한 사업비 이연 효과(40조원)를 포함하면 총 110조원 내외의 절감 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 이 사장은 “2014년부터는 사업 수지가 흑자로 전환되고 2016년부터는 금융 부채가 감소해 안정적인 경영이 가능할 것”이라고 말했다. 과제도 산적해 있다. 우선 부채가 계속해서 쌓이는 구조적인 문제를 해결해야 한다. 적자가 불가피한 임대주택 사업의 경우 정부 지원 건설 단가를 현실화하고 국민주택기금 융자금에 대한 출자전환이 필요하다는 것이다. 특히 국민임대주택 등 비수익 사업에 대한 정부의 지원을 확대하고, 임대사업의 적자를 수익성 분양사업의 수익으로 교차 보전할 수 있는 ‘선순환형 사업구조’를 정착할 필요가 있다고 LH는 분석했다. 사업 규모는 재무 역량 범위 내로 축소하되 그린홈 같은 녹색성장사업과 도시재생사업, 개성공단 2단계 등의 남북협력사업, 해외 신도시 개발 사업 등 신규 사업은 적극 추진하기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 임대차 시장의 월세 바람이 꺾이지 않고 있다. 보증부 월세(반전세)가 늘면서 세입자들의 허리도 함께 휘고 있다. 28일 부동산정보업체인 부동산114가 추출한 서울시 부동산 거래현황에 따르면 지난해 1~9월 9289건이었던 서울지역 월세 거래량은 올 1~9월 1만 6741건으로 80%나 급증했다. 지난해 전체 월세 거래량인 1만 4601건을 뛰어넘는 수치다. 대표적 임대차 거래 지역인 서울 강남구는 913건에서 2057건(125%), 노원구는 1155건에서 1805건(56%), 송파구는 673건에서 1586건(136%)으로 각각 뛰었다. 강남구의 경우 올 3월 318건으로 최고치를 기록한 뒤 꾸준히 200건을 넘겨오다 지난달 170건으로 소폭 감소했다. 이 같은 월세 전환 추세는 물밑에서 꾸준히 진행돼 온 것으로 드러났다. 부동산써브가 2000~2010년 서울시의 ‘점유 형태별 주택현황’ 통계를 분석한 결과, 지난 10년간 전셋집은 9% 줄어든 반면 월셋집은 72%나 늘어났다. 5년 단위로 추출한 서울시 통계에선 월세 가구수가 늘면서 전체 임대주택에서 월세가 차지하는 비율이 2000년 28%에서 지난해 43%로 급증했다. 반면 같은 기간 전셋집은 오히려 11만 8616가구(9%)가 사라져 115만 2715가구에 그쳤다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

서울 은평구 갈현동 노후주택지역이 친환경 명품 주거단지로 탈바꿈한다. 서울시는 은평구 갈현동 300번지 일대 23만 9247㎡에 67개 동 3934가구의 친환경아파트를 건립한다고 28일 밝혔다. 시는 이 같은 내용을 담은 ‘갈현제1지구 정비계획’을 확정해 29일 지정고시할 계획이다. 시는 최고 21층 높이의 아파트 67개 동에 임대주택 671가구를 포함해 총 3934가구를 짓는다. 특히 서민들을 위해 전용면적 60㎡ 이하의 아파트 1621가구를 배정됐다. 조현석기자 hyun68@seoul.co.kr

주택 거래자들은 집을 고를 때 평균 한달 이상 5가구 넘게 방문하는 것으로 나타났다. 부동산정보업체인 부동산114는 지난달 16~29일 최근 1년간 주택을 거래한 전국 326명의 성인 남녀를 대상으로 설문한 결과 이같이 나타났다고 27일 밝혔다. 조사에 따르면 주택 거래에 대한 관망세가 지배적인 가운데 주택 구매(전·월세 포함)에 나선 수요자들은 중개업소 방문 이후 최종 계약까지 고심하는 시간이 늘었다. 답변은 ‘한 달 이상’(32%), ‘두 달 이상’(12.5%)의 순으로 많았다. 두 달 이상의 경우 지난해 7.9%에서 올해 12.5%로 4.6% 포인트 증가했다. 또 거래 결정을 하기 전 ‘5가구 이상 방문한다’(39.7%)는 답변이 가장 많았고, 이로 인해 3가구 이상 방문한 수요자들이 전체의 82.2%를 차지했다. 이 중 자가거래의 경우 38.9%가 5가구 이상을 방문한 반면 월세(41.4%)·전세(40%) 등 임대주택을 찾는 이들은 발품을 더 많이 판 것으로 나타났다. 부동산114 관계자는 “세입자들의 집 구하기가 더 어려워졌기 때문”이라고 진단했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정부가 27일 발표한 내년도 복지 예산의 키워드는 ‘맞춤형 복지’와 ‘일하는 복지’다. 재전건전성을 위해 보편적 복지가 아닌 서민·중산층을 위주로 꼭 필요한 복지서비스를 제공하고 서민·취약 계층에 일자리를 제공해 복지의 지속 가능성을 구현하겠다는 것이 정부의 입장이다. 이를 위해 복지 예산을 총지출 대비 28.2%에 해당하는 92조원으로 책정했다. 올해보다 6.4% 늘어난 규모로 정부의 총지출 증가율(5.5%)을 웃도는 수준이다. ●영·유아 백신 부담금 대폭 낮춰 우선 보육·교육·문화생활·주거·의료 등 생애주기에 따른 복지서비스가 강화된다. 영·유아 필수예방접종인 11개 백신을 민간 병의원에서 접종받을 경우 회당 본인 부담금이 1만 5000원에서 5000원으로 낮아진다. 소득 하위 70%에게 월 17만 7000원씩 지급했던 5세 아동 보육료·유아 학비를 소득 수준에 상관없이 매달 20만원씩 지원하고 36개월 미만에게 지급되는 양육 수당은 장애 아동 가정의 경우 소득수준과 관계없이 취학 전까지 지급키로 했다. 초등학생 자녀가 있는 기초생활보장 수급가구에는 교육급여(부교재비)가 새롭게 지원되고 기초수급권자와 차상위계층 등을 위한 문화·체육·여행바우처의 경우 가구당 5만원과 별도로 청소년 1인당 5만원이 추가된다. 주택의 경우 60㎡ 이하 공급비중을 10년·분납임대의 경우 올해 60%에서 80%로 확대하고 분양은 20%에서 70%로 늘린다. 매입임대주택 공급도 7000가구에서 2만 9000가구로 확대한다. 의료 부문 복지의 경우 정신보건센터를 137곳에서 167곳으로 늘리고 중앙자살예방센터를 신설키로 했다. 미숙아와 선천성 이상아 의료비 지원액을 1억 2000만원에서 1억 4600만원으로 올리고 65세 이상 고혈압·당뇨병 질환자에 대한 진료비·약제비 지원 시범사업 지역을 5곳에서 10곳으로 확대할 계획이다. 만 19~64세 의료급여 수급자(67만명)는 2년마다 건강검진을 받게 되고 노인장기요양보험 적용 대상자 선정기준이 완화돼 치매·중풍 노인성 질환자 등 1만 9000명이 추가로 혜택을 받게 된다. ●6만1000명 기초수급자 추가 편입 저소득층의 경우 기본 생활을 보장하고 일자리 확대 등을 통해 자립·자활의 여건을 조성하는 것이 정부의 목표다. 최저생계비 이하 장애인·노인·한부모가정 등 근로 무능력 가구는 부양의무자가 중위소득 미만이면 모두 기초수급자로 분류, 비수급 빈곤층 6만 1000명이 기초수급자로 새롭게 편입된다. ‘희망키움통장’ 가입대상은 올해보다 3000가구 많은 1만 8000가구로, 근로소득장려금도 월 25만 9000원으로 늘리기로 했다. 장애인에 대해서는 활동지원제도 대상을 5만 5000명으로 확대하고 도서관 사서보조 등 장애인 복지일자리를 7000개로 확충하기로 했다. 나길회기자 kkirina@seoul.co.kr

정부가 저소득층 대학생에게 1000가구의 전세임대주택을 연말까지 공급한다. 국토해양부와 한국토지주택공사(LH)는 ‘8·18 전·월세시장 안정방안’의 후속조치로 대학생용 매입 임대주택 305가구 외에 별도의 전세임대를 추가로 공급한다고 27일 밝혔다. 월 임대료는 8만~12만원으로 저소득가구의 대학생 주거비 부담을 더는 데 방점이 찍혔다. 이에 따라 LH는 28일부터 서울·경기·6대 광역시에서 대학가 인근 다가구주택(원룸 포함)을 빌려 대학생에게 전세임대로 공급할 계획이다. 다음달 4일부터 입주신청을 받고 24일까지 입주자를 선정한다. 입주자는 물량이 확보되는 대로 입주할 수 있다. 입주 대상자는 기초생활수급자, 한부모 가정 대학생, 아동복지시설 퇴소자 중 대학생이다. 다만 수도권이나 광역시에 소재한 대학에 재학 중인 학생이어야 한다. 전세 임대기간은 2년이다. 입주자로 선정되면 거주하고 싶은 전세주택을 선택해 LH에 통보하고 입주절차를 밟으면 된다. 정부지원 전세보증금 한도는 수도권 7000만원, 지방 광역시 5000만원이다. 월 평균 소득이 지난해 도시근로자 가구당 월 평균 소득의 50% 이하(2010년 3인가구 기준 200만 3830원)인 대학생 자녀는 2순위 입주 대상자다. 임대료는 지역별로 보증금 250만~350만원에 월 8만~12만원이다. 1가구에 대학생 2명이 공동으로 거주할 경우 부담액은 절반으로 줄어든다. 예컨대 서울 서대문 인근의 대학에 재학 중인 기초수급자 자녀 김모군이 전세임대(보증금 350만원·월 임대료 12만원)를 얻으면 인근 전·월세(보증금 1000만원·월세 40만원)의 3분의1가량 비용만 지불하고 거주할 수 있다. 문의는 LH 홈페이지(www.LH.or.kr)나 1600-1004로 하면 된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

공간을 빌려주고 돈을 받는 형태의 비즈니스를 공간임대업이라 한다. 부동산 공간임대는 사무실, 공동주택, 점포, 공장, 창고, 농지, 광업용 토지, 기타 여러 가지의 부동산권리를 임대하고 임대료를 받는 부동산업의 하나다. 임대 형태에 따라 월세·사글세·전세·선납제 등으로 나뉘어지고, 집을 빌려주는 주체가 누구인가에 따라 공공임대와 민간임대로 구분할 수 있다. 주택시장에 임대주택이 나오는 경우는 자신이 살던 집을 남에게 빌려주는 경우, 별도로 소유하고 있는 집을 빌려주는 경우, 또 자신의 집을 빌려주고 자신은 남의 집을 빌려 사는 형태 등 시장에 공급되는 주택유형이나 임대사정도 다양하다. 하지만 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고 임대주택의 개념과 그 밑바탕에는 비즈니스적 사고가 깔려 있다. 공공임대주택은 사회적 약자를 위한 복지적 의미가 강하지만, 민간임대주택은 복지개념보다는 사업적 개념이 강하다. 즉, 수익률이 전제된다. 임대주택의 전형은 매달 월세를 지불하고 일시적으로 거주하는 방식이다. 주택의 임대방식은 매월 들어오는 수입에 대해 집주인이 어떻게 생각하는가에 따라 다르다. 매월 일정액의 월세 수입을 선호하기도 하고, 전세보증금처럼 목돈을 원하는 집주인도 있으며, 대학가처럼 학생들의 입·퇴거가 빈번한 지역에서는 1년치 선세를 선호하기도 한다. 이렇게 집주인이 어떤 형태의 임대를 선택하는가는 개인적인 사정에 따라 다르지만, 보통 시장상황에 의존해서 의사결정을 하는 경우가 대부분이다. 집주인들은 시장이 어떤 형태로 변하고 있는가에 주목하고, 그 변화에 어떻게 행동해야 하는가를 염두에 두는 것이다. 최근 정부의 전세 대책 발표에도 불구하고 전세금이 계속 오른다고 한다. 일부에서는 이러한 문제의 발생 원인으로 전세 대책의 현실성 결여나 통계의 오류, 부동산중개업소의 담합 등을 들고 있다. 그렇다고 부동산중개업소를 두들겨서 마녀사냥식의 분풀이라도 해야 할까. 안타까운 일이지만, 이러한 인식은 전세난 해결에 도움을 주지는 못한다. 우선, 지금의 전세 문제는 주택 공급의 부족에 기인한다기보다는 주택 수는 고정된 채 전세에서 월세로 임대형태만 바뀜으로써 전세형의 주택이 시장에서 사라진 데 있다고 본다. 즉, 집주인이 선호하는 임대방식이 바뀌었고, 이는 주택가격 하락과 전세보증금 운용에 따른 자본가치의 하락에 대한 집주인들의 불안감이 동시에 작용한 결과라 생각된다. 다음으로 재건축 등 일시적인 주거이전 수요의 발생과 보금자리주택에 기존 임차인들이 흡수될 경우 임대인들이 받을 시장 충격에 대한 반발심리가 작용한 복합적인 결과에 기인한 것으로 판단된다. 집주인들이 본격적으로 주택을 비즈니스 대상으로 인식하고 수익률을 고려하기 시작한 것이다. 이러한 시장 변화를 규제나 행정적 조작으로 해결하려 해선 안 된다. 전세문제 해결의 가장 근본적인 대책은 집주인의 불안감을 해소시켜 주는 일이다. 이를 위해서는 전세보증금의 운용에 대한 완화, 혹은 전세보증금의 수익률을 유지시킬 수 있는 금융조치가 필요하다. 이와 더불어 주택임대에는 높은 사회성이 요구된다는 점을 집주인들에게 인식시키고, 주택이 필요한 사람에게 합리적인 조건으로 임차가 가능하도록 행정조치를 강구해야 한다.

지난 25일 충남 연기군 금남면 대평리 금강 유역의 세종보. 4대강 사업의 16개 보 건설 중 첫 개방한 이튿날인 이날 오후 1시쯤 찾은 세종보에는 관광객은 별로 보이지 않았다. 세종시 첫마을 앞 금강1교와 금강2교 사이에 설치된 길이 348m의 세종보 위로 금강 상류에서 흘러온 물이 잔잔히 넘쳐 아래로 떨어졌다. 갈수기여서 물이 많지 않았다. 이 때문에 보를 이용해 전기를 생산하는 소수력발전소는 지난달 31일 하루 가동하고 중단돼 있다. 보 남쪽 돌둑 사이로 샛강이 흐른다. 어도(魚道)다. 세종보 주변에는 자전거길과 시민공원 등을 만드느라 덤프트럭 등이 부지런히 오갔다. 청주에서 직장 동료와 함께 자전거를 타고온 황재석(50·공무원)씨는 “보가 개방됐다고 해 찾아왔더니 생각보다 웅장하지 않다. 공원의 한 구조물 같은 느낌이다.”면서 “홍수 등 재난 발생은 막을 수 있게 생겼다.”고 말했다. 나머지 세종지구 사업들은 올해 말 완공을 앞두고 공사가 한창이다. 4~5㎞ 상류에 조성 중인 자연생태공원은 손도 대지 않은 듯했다. 강 양쪽에 수풀이 우거졌고, 강 중간에 나무들이 빼곡한 모래톱도 그대로다. 하지만 금강과 미호천이 만나는 연기군 동면 합강공원 오토캠핑장에는 벌써 캠핑객들이 몰려 주말을 즐기고 있었다. 금강 둔치에 만든 캠핑장에 10여개의 텐트가 세워져 있고, 가족들이 음식을 하거나 얘기를 나눴다. 개별 캠핑터가 110개나 된다. 음수대 4개, 원두막 4개 등도 있다. 충북 청원군에서 온 김상문(49)씨는 “화장실이 멀고 나무가 어려 그늘이 없는 등 일부 불편한 점이 있지만 어떤 오토캠핑장보다 평온하고 시야가 탁 트였다.”면서 “개별 캠핑장이 국내에서 가장 넓고 간격도 크게 벌어져 좋다.”고 만족해했다. 그는 “자전거 타기와 연날리기에 최고이고 낚시도 괜찮겠다.”고 덧붙였다. 대전지방국토관리청 관계자는 “세종보 개방 후 온전한 첫 주말이 되는 다음달 1일 오토캠핑장 예약자가 40팀이 넘는다.”고 자랑했다. 그러나 공원 뒤편 합강2리 주민들은 고향 떠날 걱정이 앞선다. 마을회관에서 만난 김의식(80) 할머니는 “강 둔치에 배추나 수박 농사를 지어 먹고살았는데 캠핑장으로 빼앗기면서도 나라땅이라고 보상금을 한푼도 못 받았다.”면서 “임대주택이라도 지어주면 공원 청소라도 하며 고향에 살고 싶다.”고 했다. 올해도 장마 피해가 없없다. 김남희(72) 할머니는 “대청댐이 생긴 뒤 강 둔치가 물에 잠긴 적은 없었다.”고 전했다. 금강을 끼고 도는 자전거도로는 충남 서천 금강 하구둑까지 이어져 248㎞에 달한다. 농구장, 배드민턴장 등도 들어섰다. 생태학습장으로 활용할 수 있는 대규모 인공 습지가 미호천에 조성된다. 현재 부들 등 수생식물이 심어진 연못과 실개천이 만들어져 있다. 시민단체는 여전히 부정적이다. 대전환경운동연합 등으로 구성된 ‘금강을 지키는 사람들’은 세종보 개방행사 직전 성명을 내고 “금강 사업으로 물고기 떼죽음, 비산먼지와 소음으로 인한 주민피해, 문화재 및 백사장·갈대밭 훼손 문제가 발생하는 등 마무리 단계인 4대강사업 현장은 정부의 청사진과 거리가 멀다.”고 성토했다. 글 사진 연기 이천열기자 sky@seoul.co.kr

국내에서 가장 많은 임대주택을 가진 사람은 광주광역시에 거주하는 47세 남자로 무려 2123가구를 세놓은 것으로 나타났다. 경기도에 사는 한 살짜리 유아는 무려 10가구의 임대주택을 소유하고 있다. 정부가 지난달 전·월세난 완화를 위해 발표한 ‘8·18대책’이 임대사업자에 대한 세제지원에 초점을 맞춘 가운데 부자감세의 우려를 잠재우기 위해 임대사업자 관리가 선행돼야 한다는 지적이 일고 있다. 이 같은 주장은 26일 정부 과천청사에서 열린 국토해양부 국정감사에서 제기됐다. 국토해양위 소속인 한나라당 안홍준 의원은 국토부로부터 제출받은 ‘매입 임대사업자 및 보유주택 수 현황’자료에서 지역·연령별 임대주택 최다 보유자 사례를 공개했다. 자료에 따르면 현재 국토부에 등록된 전국 매입 임대사업자(간이 임대사업자 제외)는 4만 3133명으로 보유주택수는 23만 3250가구에 달했다. 임대사업자 1인당 평균 5.4가구를 보유한 셈이다. 안 의원실 관계자는 “국세청 자료에선 2008년 4만 6383명이던 임대사업자가 지난해 4만 9352명으로 6.4% 증가하는 동안 임대수입은 4913억원에서 6478억원으로 31.9%나 급증한 것으로 나타났다.”고 전했다. 국토부는 임대사업자 현황은 어느 정도 파악하고 있으나, 이들이 재산세(지방세)와 종부세·양도세(국세) 등을 제대로 납부했는지에 대해선 알지 못했다. 미성년 임대사업자들이 주택 취득 과정에서 증여세를 제대로 냈는지에 대해서도 마찬가지였다. 아울러 자료에선 소위 ‘부자동네’로 불리는 ‘서울 강남3구’의 임대사업자가 모두 4293명으로, 이들이 1만 6725가구의 임대주택을 보유한 것으로 나타났다. 서울지역 전체 임대사업자 10명 중 4명(39.7%)이 강남3구 거주자로, 임대주택 10가구 중 3가구 이상(36.5%)이 이들 소유였다. 국토부 관계자는 “현행 법은 임대주택 보유수나 임대사업자의 연령을 제한하진 않는다.”면서 “세금 관련 자료는 국세청과 기획재정부가 관리하고 있다.”고 설명했다. 국토부는 이에 대한 문제점을 어느 정도 인식하고 추후 임대주택법 개정을 검토 중이다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “임대사업자 양성화를 위해 오히려 미등록 임대사업자의 의무 등록이 선행돼야 한다.”면서 “정부 정책은 다주택자 양산대책으로, 이렇게 늘어난 다주택자들이 월세전환을 통한 수익 극대화에 치우치지 않고 주거 안정이란 사회적 의무에 기여할 수 있는지는 다른 문제”라고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

독거노인 문제는 우리나라에만 국한된 사안이 아니다. 전 세계 거의 모든 나라가 노인 인구의 급격한 증가로 이미 독거노인 문제를 경험했거나 현재 심각한 사회문제로 인식하고 있다. 일본과 프랑스 등 일부 국가는 이미 10~20년 전부터 독거노인 문제를 심각한 사회문제로 인식해 대책을 강구해왔다. 하지만 독거노인 문제를 해결하려는 시각은 각 나라마다 다르다. 앞서 심각한 사회 고령화 문제를 경험한 선진국의 독거노인 정책을 통해 우리 사회에 필요한 정책 제안점을 찾아본다. ●日, 총리 수장 고령사회대책회의 운영 일본에서는 한해에 평균 1만 5000여명이 고독사할 만큼 고령화 문제가 심각한 상황이다. 2004년 도쿄의 임대주택 등에서는 410명이 누구도 알아주지 않는 상태에서 고독사해 심각한 사회문제로 대두됐었다. 세계적으로 유명한 장수국가인 일본에서는 내년부터 이른바 ‘단카이세대’(1947~49년에 태어난 베이비붐 세대)가 본격적으로 퇴직하기 시작해 2020년에는 전체 인구의 3분의1이 노인으로 구성된 ‘노인대국’이 될 전망이다. 심지어 일본 법무성은 지난해 9월 “현주소를 확인할 수 없는 100세 이상 고령자 수가 23만명에 이른다.”고 발표하기도 했다. 일본 내 조사에서 자녀와의 동거율은 1980년 69%에 달했지만 점차 줄어들어 2008년에는 44.1%에 불과했다. 독거노인 및 부부단독 세대 비율은 1980년 28.1%에서 2008년 52%로 급증했다. 독거노인의 85%는 수면시간을 포함해 20시간 16분을 혼자 보내는 것으로 조사되기도 했다. 일본은 빠른 고령화 속도를 감안해 1995년 고령사회 대책 기본법을 제정, 선제적인 대응 방안을 마련했다. 내각 총리대신을 위원장으로 하고 각료를 위원으로 구성해 고령사회대책회의를 운영하고, 정책 개발과 홍보·연구조사 등을 담당하도록 했다. 지방공공단체와 학교, 민간단체가 모두 유기적으로 연결돼 있어 고령자 취업은 물론 생활환경 개선, 학습 등 사회참여 등의 문제를 포괄적으로 다룬다. 일본 정부가 고령사회 대책에 쏟아부은 예산 규모는 상상을 초월하는 수준이다. 2000년대 중반 이미 150조원이 넘는 예산을 지원했다. 일본의 고령사회 대책의 핵심으로 꼽히는 것은 ‘취업’ 분야다. 2006년 고령자 고용안정에 관한 법률을 마련해 기업 정년을 현 60세에서 2013년까지 65세로 연장하는 것을 의무화했다. 2004년 연금 개혁으로 연금 지급 시기가 60세에서 65세로 늦어짐에 따라 노인이 소득 없이 생활하는 것을 방지하기 위한 조치다. 현재 우리나라에서는 정년을 60세로 늘리는 문제로 첨예한 갈등이 생기고 있지만 일본에서는 이미 100세 시대를 염두에 둬 노인이 자립할 수 있는 기반을 마련한 것이다. 지난해 6월 기준으로 65세 이상 고용자 수는 60만명으로 2005년과 비교해 2배 이상 늘어났다. 심지어 단카이 세대의 취업을 장려하기 위해 2007년부터 ‘70세까지 일할 수 있는 기업’ 프로젝트를 추진했다. 현재 일본 기업 가운데 정년을 70세로 정한 곳이 전체 기업의 20%에 달한다. ●佛, 1975년부터 지역 노인클럽 가동 한정란 한서대 노인복지학과 교수는 “일본은 정년을 근로자의 노동 권한을 보장하는 방향에서 긍정적으로 바라보고 있다.”면서 “그래서 단계적으로 65세 이상까지 연장하려는 것”이라고 설명했다. 독거 노인의 문제는 소득이나 생활의 안정에 국한되지 않는다. 특히 외로움을 많이 느끼는 독거노인을 위한 정책에 대해 일본 정부는 장기적인 관점에서 고민을 해왔다. 이에 따라 지역의 ‘공민관’을 중심으로 도서관이나 박물관, 여성 교육시설 등의 사회교육시설이나 교육위원회를 통해 모든 연령의 사람들을 대상으로 다양한 학습기회를 제공하고 있다. 노인이 직접 담당할 수 있는 역할을 찾아 보람을 갖고 생활할 수 있도록 사회 참여활동의 대부분은 ‘노인클럽’을 중심으로 운영된다. 또 ‘밝은 장수사회 만들기 추진기구’를 통해 고령지도자 육성 및 고령자 네트워크 구축에 집중하고 있는 상황이다. 유럽의 대표적인 선진국인 프랑스도 독거노인 문제에 국가 정책을 집중하고 있다. 프랑스에서는 2000년대에 접어들면서 60세 이상 인구가 1200만명으로 전체 인구의 21%에 달해 초고령화 사회로 접어들었다. 프랑스는 어느 나라보다 빨리 인구 고령화를 경험한 국가다. 2050년 쯤에는 인구의 3분의1이 60세 이상 노인이 될 것이라는 충격적인 분석 결과가 나오기도 했다. 프랑스의 여가문화 정책은 일본보다 앞선다. 지역단위의 노인클럽은 1975년 지역사회 노인보호 원칙의 일환으로 개발돼 현재 지자체 단위로 구성돼 있다. 일반적인 레크리에이션뿐만 아니라 전문 기술 습득까지 다양한 프로그램을 운영한다. 문화 생활권 보장을 위해 연극과 연주회·극장·화랑·박물관 등을 이용할 경우 할인 및 무료 혜택이 제공된다. 프랑스 전역에는 노인대학(UTA)이 있어 노인에게 특화된 교육 프로그램을 제공한다. 프랑스의 대표적인 독거노인 지원 제도는 ‘가사원조서비스’다. 65세 이상 노인 가운데 건강상의 이유 때문에 자택이나 고령자 주택에서만 활동하는 노인을 대상으로 장보기·산책·요양서비스 등을 제공한다. 거동이 불편한 노인의 대부분이 이 서비스를 이용하고 있으며, 만족도도 비교적 높다. 특히 노인들의 자산을 파악해 생활실태에 따라 1대 1 맞춤 서비스를 제공하는 것이 특징이다. 홍미령 한국노인복지진흥재단 회장은 “프랑스를 포함한 선진국에서는 독거노인이 스스로 자립할 수 있도록 맞춤형 서비스를 제공하는 것이 특징”이라면서 “사회복지사들이 노인 한명, 한명을 구분해 관리하면서 자산이 어느 정도인지, 소득이 얼마인지를 파악해 전반적인 인생 계획까지 짜는 스마트 복지시스템을 갖추고 있다.”고 전했다. ●영국 “공공은 관리만… 민간서 운영” 민간과 공공의 역할 분담을 통한 복지서비스의 분배 정책도 우리가 돌아봐야 할 부분이다. 영국은 최근 들어 공공부문이 직접 운영하는 서비스를 줄이는 대신 민간의 참여를 권장하고 있다. 공공부문은 복지서비스 관리와 지원자 역할만 담당하고 민간단체는 노인 요양 등의 직접적인 복지서비스를 담당하는 등 역할 분담이 잘 이뤄지고 있다. 홍 회장은 “공공의 역할만 계속 강조하면 국가 재정이 파탄날 수밖에 없다.”면서 “민간의 기능을 점차 강화해 시스템이 장기적으로 돌아갈 수 있도록 제도를 정착시켜야 한다.”고 말했다. 정현용기자 junghy77@seoul.co.kr

전세는 우리나라만의 독특한 문화, 경제생활 방식으로 불린다. 보증금을 맡겨둔 뒤 일정 기간이 지나면 되돌려 받는 주택임대차 제도로, 기원에 대해서는 학자마다 의견이 다양하다. ●국내 ‘사글세’, 美·英 ‘렌트’ 방식과 유사 조선시대에 기원했다는 설이 일반적이지만 틀을 갖춘 것은 일본과의 개항 이후 부산, 인천, 경성 등으로 인구가 몰리면서부터다. 주택 수요가 늘면서 살던 집을 부분 임대하던 것이 산업화 이후 도시화가 진행되면서 현재와 같은 방식으로 자리 잡았다는 설명이다. 전통적인 주택 임대 방식에는 ‘사글세’도 있다. 매달 일정 금액을 지불하는 월세와 비슷하다. 다만 사글세는 임대 기간의 월세를 합해 미리 선불로 지급하고 매달 차감해 가는 방식이다. 보증금도 없어 미국, 영국 등 선진국의 임대 방식인 ‘렌트’와 일맥상통한다. 이런 관점에서 전세의 쇠퇴와 월세(혹은 보증부 월세)의 급증은 집값 상승의 기대감이 사라진 상황에서 임대시장의 자연스러운 흐름으로 봐야 한다는 해석이 지배적이다. 우리나라 주택시장 상황과 비슷한 미국, 영국, 독일 프랑스, 캐나다, 일본 등은 임대 방식으로 대부분 순수 월세나 렌트를 활용 중이다. 보증금 없이 매월 조금씩 임대료를 받거나 한번에 임대료 총액을 미리 받는 식이다. 2008년 서브프라임 모기지 사태로 극심한 주택시장 침체를 경험한 미국에서는 집값 하락과 상승 기대감 실종으로 한국과 비슷한 상황이 벌어지고 있다. 미국 하버드대 주택연구센터(JCHS)의 ‘2011년 미국 주택 현황’ 보고서에 따르면 올해 전체 집값은 평균 5% 하락한 반면 월간 임대료는 평균 5% 상승했다. 지난해 월간 임대료는 평균 11.6%나 올랐다. 대출을 갚지 못해 압류된 24만 8000여 가구의 주택을 임대주택으로 돌려야 한다는 주장도 나오고 있다. ●호주 월세 상승률 3%… 무주택자 고통 가중 미국발 금융위기의 영향을 받은 호주도 최근 전년 대비 월세 상승률이 3%에 이르렀다. 우리나라처럼 추후 주택 수요보다 주택 공급이 부족할 것으로 예상되는 가운데 무주택자들이 임대료 상승 외에도 주택 가격 상승으로 고통받는 점이 다르다. 호주 부동산분석업체 SQM리서치의 조사에 따르면 호주 전체 주택 가운데 임대주택 비율은 1.8%로 세입자들을 더욱 괴롭히고 있다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

“월세 사는 사람은 아파서도 안 됩니다. 누구 하나 크게 아프면 가계가 파산해요.” 서울 노원구 상계동 주공아파트 69㎡(21평형)에서 월세를 사는 최모(41)씨의 하소연이다. 월급 300여만원을 받아서 월세 내고 생활비와 자녀들 교육비 대기도 빠듯한데 행여 시골에 계신 부모님이나 아이들이 아파서 병원 신세라도 지게 되면 대책이 없기 때문이다. 그는 성북구 정릉에 살았다. 그러다가 치솟는 전셋값을 감당할 수 없어 올해 초 고심 끝에 상계동으로 이사했다. 교통은 좀 불편하지만 다른 곳보다 아파트가 많아 셋집 구하기도 쉽고, 생활비도 적게 든다는 지인들의 말에 10년 넘게 살던 정릉을 떠났다. 하지만 상계동에서도 전셋집 구하기는 ‘하늘의 별따기’였다. 정릉의 살던 집에서 빼온 전세금 9000만원으로는 전세를 구경도 할 수 없었다. 할 수 없이 보증금 1000만원에 월 60만원짜리 월세로 바꿨다. 전셋돈으로 빚도 갚고 조금의 여윳돈도 생겨 처음엔 좋았다. 하지만 2~3개월 지나면서 겁이 나기 시작했다. 매달 60만원씩 내야 하는 부담이 만만치 않았다. 초등학교 2학년인 큰딸(9)과 어린이집에 다니는 둘째 딸(5) 교육비 80여만원에다가 식비 80여만원, 관리비 15만원, 가스·전기·수도료 15만원, 통신비, 10만원, 보험료 15만원만 해도 275만원에 달한다. 여기에다 교통비와 경조사비용까지 계산하면 저축은 꿈도 못 꾸고 그저 그달 그달 아무 탈 없이 지내는 데 감사할 뿐이다. 대신 저축을 해서 내집 갖고 중산층 소리 들어 보려던 최씨의 꿈은 사라졌다. 주택 임대시장이 빠르게 월세로 바뀌고 있다. 한쪽에선 월세가 선진국형 임대시장으로 가는 자연스러운 현상이라고 분석한다. 하지만 월세의 부작용은 만만치 않다. 저축을 해서 집을 장만하려던 서민들은 “‘중산층으로 가는 사다리’가 치워졌다.”고 절망한다. 심한 경우 오르는 전셋값과 월세 때문에 가족이 해체되는 경우도 있다. 추석이 지난 이달 중순 대표적 서민층 주거단지인 상계동을 찾았다. 중개업소에 들러 전셋값을 물어봤다. “요즘 전세 물건이 어디 있어요.” 하면서 중개업소 대표가 세상 물정 모른다는 듯이 쳐다본다. 노원역 인근에 있는 주공 7단지 내 LBA 고구려 공인중개사 사무소 김덕호 대표는 “임대물건 10건 가운데 월세가 8~9건쯤 되고, 전세는 점차 줄어드는 추세”라고 말했다. 이 같은 현상은 마들역 인근 주공 11·12단지도 마찬가지였다. 마들역 인근 M중개업소 관계자는 “딸 둘과 함께 보증금 700만원에 월세 50만원을 주고 56㎡(17평형)에 세 들어 살던 편모 가정은 오르는 월세를 견디지 못하고, 엄마는 밥집으로, 딸들은 유흥업소로 가는 경우도 봤다.”며 안타까워했다. 노원구는 서울의 임대주택 공급원이다. 243개 단지에 15만 8336가구가 아파트다. 또 상계 1·2·3·4·5·6·7·8·9·10동에 592개동 6만 642가구가 60㎡ 안팎의 서민층 아파트다. 문제는 서민층 아파트 단지에 월세가 확산된다는 것이다. 노원구만은 못하지만 아파트가 많은 양천구 목동 일대도 월세가 확산돼 가고 있다. 이는 강남에 자영업자 등이 목돈을 사업에 쓰려고 월 200만~300만원에 월세를 사는 것과는 다른 차원의 문제다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “선진국과 달리 의료나 교육 등의 복지제도가 미흡한 상태에서 서민 주거지에 월세가 느는 것은 사회적 부작용을 낳는다.”면서 “공급 확대와 함께 주택정책이나 복지정책 등을 월세 시대에 맞게 바꿔야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

월세가 확산되기 시작한 지난해 하반기 월세 이율은 10~12%였다. 하지만 요즘 월세 이율은 6~7%로 떨어졌다. 이유는 단 하나다. 월세 매물이 늘어나면서 수요자들이 이제 비싼 월세는 외면하기 때문이다. 실제로 서울 노원구 상계주공 7단지의 경우 올 초까지만 해도 69㎡(21평형)의 월세는 보증금 1000만원에 65만~70만원대였다. 하지만 월세 매물이 늘어나면서 요즘은 월세가 60만원으로 고정됐다. 도봉구 창동 일대 아파트 단지에서도 이 같은 현상은 마찬가지다. 전세는 없고 월세만 수두룩해 월세 매물에 자율 조정 기능이 생겼다는 것이다. 그렇다면 답은 하나다. 여러 가지 역기능을 가진 월세의 확산 속도를 늦추려면 무엇보다도 먼저 공급을 늘리는 것이다. 공급이 확대되면 월세 이율이 낮아질 것이고, 이렇게 되면 월세 대신 다시 전세 매물 증가로 이어질 수 있기 때문이다. 문제는 단기간에 많은 주택을 공급할 수 없다는 것이다. 정부는 수요자들이 원하는 주택보다는 월세에 맞는 주택을 맞춤형으로 공급하고 있다. 국토해양부에 따르면 올 들어 상반기(1~6월) 주택건설 실적(인허가 기준)은 지난해 동기 대비 59.8% 늘어난 17만 6000가구에 달한다. 이 가운데 수도권에서는 9만 1000가구가 건설돼 지난해 같은 기간보다 39.6% 증가했다. 하지만 이들 주택이 대부분 월세 수입을 노린 다세대·다가구나 도심형 생활주택이라는 점에서 월세를 확산시키는 데 일조할 뿐 근본적인 대책은 되지 못한다는 평가를 받는다. 결국 월세 추세를 늦추고 전세 비중을 늘리려면 50~85㎡ 안팎의 전세 선호형 아파트 공급을 확대해야 한다는 것이다. 월세가 거스를 수 없는 추세라면 이에 맞게 정책도 바뀌어야 한다는 주장이다. 정의철 건국대 부동산대학원장은 “근본적으로는 전세 수요자들이 주택을 구입할 수 있도록 대출 등의 금융 지원이 필요하다.”면서 “월세 확산으로 주거비 부담이 커진 저소득층을 위해서는 주거비를 보조해 줘 이들이 저축 기능을 회복할 수 있도록 해주는 정책적 배려가 필요하다.”고 말했다. 흔히 월세 쿠폰으로 불리는 주택바우처도 여기에 해당한다. 그는 한걸음 더 나아가 “정부가 임대주택을 짓고 이를 관리하는 것 자체가 자금 부담이 너무 큰 만큼 선진국처럼 서민층 주거정책의 패러다임을 주거비 보조로 가야 한다.”고 했다. 이와 함께 전세주택의 공급을 확대하기 위해서는 현행 60㎡ 이하로 돼 있는 전세보증금에 대한 소득세 면제 혜택을 85㎡ 이하까지 확대해야 한다는 주장도 제기된다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “소득 격차의 심화로 보증금을 낼 수 없는 또 하나의 계층이 생겼다.”면서 “중소형 아파트 월세화 현상에 대비해 역기능을 줄일 수 있도록 공급 확대와 함께 대출 지원이 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

최근 서울 강남구 역삼동의 80㎡대(24평형대) 아파트 임대를 고려했던 박모(48)씨는 중개업자의 제안에 깜짝 놀랐다. 집주인이 보증금 5000만원에 월세 200만원을 요구했기 때문이다. 박씨에게 반전세 임대를 권유했던 인근 M중개업소 관계자는 “(기존 거주자들은) 학군 수요로 들어온 사람들이 대부분이라 월세 가격이 계속 올라도 쉽게 떠나려 들지 않는다.”면서 “결국 임대시장에서 월세가 보편화되지 않겠느냐.”고 되물었다. 23일 부동산업계에 따르면 주택 매매 가격 안정에 따른 임대시장의 급격한 반전세·월세 변화 추이가 서민들의 주거복지를 통째로 흔들고 있다. 급하게 온 ‘월세시대’에 우리나라의 고유한 주택임대차 제도인 전세가 결국 사라질 것이란 전망까지 나오고 있다. 임일섭 농협경제연구소 거시경제센터장은 “전세주택 공급은 매매 가격의 지속적인 상승에 대한 기대를 전제로 한 것”이라며 “매매 가격이 안정되고 추가 상승에 대한 기대심리가 사라진다면 전세주택의 공급은 빠르게 위축돼 월세로 전환되거나 (전세주택이) 매매시장에 나오게 될 것”이라고 설명했다. 이는 전세금을 레버리지(지렛대)로 주택을 구입한 뒤 집값 상승분만큼 이익을 취하는 국내 시장의 생리에 따른 것이다. 임 센터장은 “매매 가격 안정 기조가 정착될 경우 임대 가격의 상승압력이 가속화되고 궁극적으로 전세가 월세로 대체될 가능성이 크다.”고 내다봤다. 문제는 서민층의 주거 비용 증가에 따른 주거 불안 심화다. 1980년대 후반 매맷값과 전셋값이 동반 상승하면서 사회문제로 비화된 적이 있다. 2000년대 집값 상승기에는 전셋값이 상대적으로 안정됐다. 매매 가격 급등은 무주택 서민층에 상대적 박탈감을 가져 오지만 전셋값 급등은 기본적인 생존권을 위협한다는 차이가 있다. 특히 1980년대에는 연간 20%에 육박하는 전셋값 상승에도 불구하고 우리 경제가 고성장을 구가해 실질소득이 빠르게 증가하면서 충격을 흡수했다. 또 월세가 보편화된 선진국에선 다양한 연금 혜택 덕분에 부담이 한결 가볍지만 우리는 상황이 다르다. 이처럼 주거 복지가 흔들리는 가운데 주택바우처제는 정부가 주거 복지를 위해 적극적으로 내세울 수 있는 제도로 손꼽힌다. 재산과 월 소득이 일정 수준 이하인 가구를 대상으로 매월 최대 15만원 안팎의 돈을 지원하는 것이다. 혜택을 볼 수 있는 전국의 가구 수는 최대 24만여 가구로 추정된다. 국토해양부는 2008년부터 제도 도입을 서둘렀으나 예산 부족으로 번번이 좌절됐다. 전문가들은 대체로 긍정적인 반응을 보인다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “선진국도 과거에 임대주택을 공급하다 바우처로 옮겨 가는 추세”라며 “수혜자가 원하는 지역의 주택을 선택해 거주할 수 있는 장점이 있지만 미국같이 대기수요가 많다는 단점도 있다.”고 말했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “공감하지만 지급 기준이 나라마다 다르고 임대주택 정책과 어떻게 병행할지가 문제”라고 지적했다. 대부분의 선진국에서 임대료 상한제를 시행해 임차인을 보호하는 것도 도움이 되고 있다. 예컨대 영국은 1965년부터 모든 등록 임대주택에 공정임대료제를 도입했다. 일종의 금액 상한선을 두고 관리하는 것이다. 독일은 공공임대주택에는 금액 상한제를, 민간임대주택에는 개정 민법에 따른 인상률을 각각 적용하고 있다. 프랑스는 임대료 인상률이 전국 건축비 지수 상승률의 80%를 넘지 못하도록 했다. 일본은 철저한 계약존속 보호제를 통해 사실상 세입자를 보호하고 있다. 특별한 결격 사유가 없는 한 계약이 자동 연장돼 임대료 인상을 목적으로 한 일방적인 계약 해지를 어렵도록 했다. 김남근 참여연대 변호사는 “임대료를 시장 상황에만 맡겨두는 선진국은 거의 없다.”고 설명했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

제14회 주택관리사보 2차 시험이 오는 25일 전국 6개 지역본부, 14개 지사에서 치러진다. 이번 시험은 지난해 7월 개정된 주택법 시행령을 적용, 1차 시험과 2차 시험이 분리돼 시행되는 첫 시험이다. 1차 시험은 지난 7월 17일 시행됐다. 이번 시험은 올해 1차 시험 합격자와 지난해 1차 시험 합격자에게만 시험 기회가 주어져 응시생이 대폭 줄었다. 지난 7일 응시지원을 마감한 결과 2차 시험의 최종 지원자는 예년의 20% 수준인 3658명으로 집계됐다. 100점 만점인 각 과목을 40점 이상 받고, 전 과목평균이 60점 이상 받으면 합격이다. 시험과목은 주택관리관계법규(관계법규)와 공동주택관리실무(관리실무) 두 과목으로 시험 시간은 오전 9시 30분부터 11시 10분까지 모두 100분이다. 시험 전문가들은 “시험 전날까지 실제와 비슷한 형식의 모의고사를 통해 시간 안배 및 마킹 능력을 높여 실전감각을 극대화하고, 시험당일에는 최대한 가벼운 마음으로 시험에 임하라.”고 조언한다. 21일 서울신문이 박문각 고시학원과 함께 2차 시험 마무리 대비 전략을 알아봤다. ●공동주택 관리부분 끝까지 정리를 시험 전문가들은 관계법규 시험에서는 주택법 및 임대주택법 중 공동주택의 관리 부분의 출제빈도가 특히 높다고 전했다. 이 부분은 시험 당일까지 반드시 확인하면서 대비해야 한다. 법령별로 살펴보면, 건축법에서는 건축절차·특별건축구역·강제이행금·건축선 부분을, 주택법에서는 주택의 건설·주택의 공급 부분을, 정비법에서는 정비사업의 절차·정비사업조합·관리처분계획을, 기타 법령에서는 시설물의 안전점검·정밀안전진단·승강기의 정기검사·전기사업 종류·소방대상물·특정소방대상물·방화관리대상물·소방시설·집합건물의 관리단 및 관리인 부분을 반드시 출제된다는 생각으로 끝까지 정리해 둘 필요가 있다. 특히, 장기수선충당금에 관련된 문제들이 최근 많이 출제되고 있으니 반드시 점검해야 한다. 장기수선충당금은 입주자 과반수 이상의 서면동의가 있을 때 이 돈을 하자진단 및 감정에 드는 비용의 용도로 쓸 수 있는데, ‘입주자’를 ‘입주자 등’으로 표시하면 틀린 보기라고 봐야 하므로 주의해야 한다. 공동주택 하자보수 청구에 대한 문제도 매우 높은 빈도로 출제되는데, 공동주택의 하자보수 청구에 대해 이의가 있을 때는 사업주체가 하자진단을 의뢰할 수 있지만, 비용은 ‘사업주체’가 아니라 ‘당사자’가 부담해야 한다는 점도 틀리기 쉬우니 꼼꼼하게 정리해야 한다. 윤동섭 박문각 강사는 “이미 풀어본 문제를 중심으로 철저히 학습하면서도 요약집은 2회 이상 읽은 뒤 시험에 임하면 좋은 결과가 있을 것”이라면서 “시험 당일에는 공부에 대한 큰 욕심을 내지 말고 오답노트 같은 준비한 자료만 살펴보라.”고 조언했다. 관리실무에서는 주택관리관련 법령을 잘 숙지해야 한다. 입주자·입주자대표회의·관리주체·분쟁조정위원회와 관련된 부분은 2차 시험에 출제될 가능성이 매우 클 것으로 예상된다. 또 4대 사회보험이 올해부터 대폭 개정돼 고용과 산재보험, 장기수선계획에 관련된 법규도 반드시 챙겨 둬야 한다. ☞<정책·고시·취업>최신 뉴스 보러가기 ●주택관리관련 법령 숙지해둬야 고용보험에서는 가입자인 근로자가 ‘64세’가 된 날, 그날이 속한 달부터 고용보험료를 징수하지 않는데, ‘64세’를 ‘65세’로 바꾼 지문이 있을 수 있으므로 주의할 필요가 있다. 산재 및 고용보험료는 근로복지공단이 매월 부과하고 건강보험공단이 이를 징수하므로 ‘부과’기관과 ‘징수’기관이 다른 점도 숙지해야 한다. 또 산재 및 고용보험료와 관련, 사업주는 근로자와의 고용관계가 끝나면 그 근로자에게 지급한 보수총액이나 고용관계 종료일 등을 고용관계가 끝난 날이 속한 달의 다음 달 15일까지 공단에 신고해야 한는데, ‘15일’을 ‘14일’로 바꿔서 출제되는 경우가 많으니 유의해야 한다. 박성진 강사는 “관리실무는 광범위하게 출제되는 특징이 있지만, 문제가 어려워도 기본에 충실해 쉬운 문제는 꼭 맞춘다는 생각으로 시험에 임할 것”을 강조했다. 한편 지난 1차 시험에는 모두 2만 2813명이 지원하고 1만 7238명이 응시했다. 2008년 1만 9250명, 2009년 2만 2177명, 2010년 2만 1584명이 지원했던 것과 비교해 최근 4년간 시험에서 가장 많은 지원자들이 몰렸다. 시험과목은 민법 회계원리 공동주택시설개론 등 3과목으로 치러졌으며, 합격자는 2915명으로 16.9%의 합격률을 보였다. 1차 시험 합격자는 이번 2차시험에서 합격하지 못하더라도 내년에 곧바로 2차 시험을 볼 자격이 부여된다. 김양진기자 ky0295@seoul.co.kr ■도움말 박문각고시학원

전북개발공사가 거액의 빚더미에 앉은 채 매년 성과급 잔치를 하는 것으로 드러났다. 20일 전북도에 따르면 전북개발공사 부채는 2007년 1322억원, 2010년 3429억원, 올해는 3612억원으로 해마다 크게 늘어나고 있다. 특히 내년에는 부채 규모가 4471억원에 이를 것으로 추정된다. 부채비율도 올해 308%에서 내년에는 335%로 치솟게 된다. 부채비율이 300%를 넘는 지방공기업은 전국적으로 6개에 지나지 않는다. 부채가 증가하면서 이자 부담도 크게 늘었다. 2007년 13억원에 그쳤던 이자는 2010년 165억원으로 대폭 늘었다. 올해도 180억원을 부담해야 하고 내년에는 194억원대에 이를 것으로 예상된다. 2008년부터 지난해까지 3년간 당기 순이익이 발생했다고 하지만 개발공사가 부담하는 이자보다 적다. 당기순이익은 2008년 7억원, 2009년 14억원, 2010년 101억원 등 3년간 132억원이었다. 그러나 전북개발공사는 매년 성과급을 지급하고 있다. 지난해에는 사장 539만원, 직원 51명에게는 2억 750만원의 성과급을 지급했다. 임직원 평균 급여도 4173만원으로 서울메트로나 부산개발공사보다는 적지만 인접 지역인 충남·전남 개발공사보다 많다. 전북개발공사의 부채가 크게 늘어나고 있는 것은 전북혁신도시 건설과 용지보상비 조달을 위해 2646억원의 공사채를 발행했기 때문이다. 전주 평화지구, 익산 송학·배산지구 등 3개 임대주택사업을 추진하면서 국민주택기금 706억원을 차입한 것도 요인이다. 이에 대해 유용하 전북개발공사 사장은 “전북개발공사의 부채는 악성 채무가 아니라 지역개발사업을 추진하기 위해 차입한 선순환 부채”라면서 “최근 6년간 총 171억원의 당기순이익을 달성했고 혁신도시 원리금 상환 재원 3106억원을 확보해 차입금 600억원을 조기상환할 예정”이라고 해명했다. 성과급도 최근 3년간 경영평가에서 ‘보통’ 등급을 받은 뒤 행정안전부 지침에 의거해 지급한 것이라고 밝혔다. 전주 임송학기자 shlim@seoul.co.kr

국세청은 올해 종합부동산세 고지에 앞서 비과세 및 과세특례 대상 부동산을 파악하기 위해 2만 3000명에게 신고 안내문을 발송했다고 18일 밝혔다. 안내문을 받은 납세자 가운데 임대주택 등 비과세 부동산 보유자와 과세특례 적용 대상인 향교, 종교재단 등은 오는 30일까지 주소지 관할 세무서에 신고해야 종부세 과세 대상에서 제외된다. 지난해 비과세 신고한 납세자 중 부동산 변동이 없는 경우는 신고하지 않아도 된다. 올해 처음 신고한다면 해당하는 모든 부동산을 신고서에 기재해 제출해야 한다. 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해서도 보유 물건 명세를 조회할 수 있다. 오일만기자 oilman@seoul.co.kr

혁신도시 등 공공기관 이전지역에서 건설되는 아파트의 절반 이상이 이전 기관과 관련 기관 종사자들에게 특별 공급된다. 국토해양부는 이 같은 내용을 담은 지방이전 공공기관 종사자 등에 관한 주택특별공급 운영기준을 마련해 16일부터 시행한다고 15일 밝혔다. 운영안은 혁신도시 등에 짓는 분양·임대주택 건설 물량의 50% 이상을 이전기관 직원과 혁신도시에 이전 설치하는 기업과 연구소, 학교, 병원 종사자에게 특별 공급하도록 했다. 특별공급 기간은 이전이 확정된 날(이전계획 승인일, 부지 계약일 또는 착공일)로부터 이전후 3년까지다. 청약자격은 입주자 모집공고일 현재 이전부서에 근무하는 자에게 주어진다. 국토부는 올해 10개 혁신도시에서 총 1만 7885가구의 아파트가 착공될 예정이라고 밝혔다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

내년 10월부터 정부가 저소득 근로자에게 고용보험과 국민연금 보험료를 1인당 연간 25만원씩 지원한다. 기업주가 정규직과 비정규직의 임금을 차별하면 최고 1억원의 과태료를 부과한다. 정부는 저소득 근로자들을 위해 고용보험과 국민연금 보험료를 정부와 사용자·근로자가 각 1대1대1의 비율로 공동 부담하기로 했다. 지원 대상은 5인 미만 사업장에서 주 15시간 이상 일하면서 최저임금 120% 이하(월 보수 124만원)인 근로자와 사업주다. 정부는 대학 장학생이나 기숙사 이용자 선정 시 저소득 근로자 자녀를 우대하기로 했다. 국민임대주택 공급 시에도 저소득 및 비정규직 근로자에게 혜택을 부여할 계획이다. 사내근로복지기금 혜택을 사내 하도급·파견근로자까지 부여할 경우 당해 연도 출연금을 현행 50%에서 80%까지 사용할 수 있도록 할 방침이다. 비정규직과 정규직이 동종·유사 업무를 할 때 차별이 발생하지 않도록 근로감독관에게 차별시정 지도·감독권을 부여한다. 현재는 당사자 신청과 노동위원회의 시정명령 등을 통해 사후 구제하는 방식이다. 근로감독관의 차별 시정 지도와 노동위원회의 시정명령을 거부할 경우 최고 1억원의 과태료를 부과한다. 불법 파견이 적발될 경우 사용 기간에 관계없이 파견 근로자를 직접 고용해야 한다. 현재는 2년을 초과해 파견근로자를 사용한 경우에만 직접 고용 의무가 발생한다. 또 기업들이 최저임금을 준수하고 단기 고용을 남용하지 않도록 하기 위해 1년 미만 기간제 근로자는 수습기간 설정 대상에서 제외하기로 했다. 현행 수습 근로자에게는 3개월까지 최저임금의 10%를 감액할 수 있는 조항의 악용을 막기 위해서다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr