“클릭만 하면 안방에 앉아서도 따끈따끈한 부동산 정보를 한눈에 볼 수 있다.” 인터넷을 통하면 발품을 들이지 않고도 부동산 정보를 손쉽게 얻을 수 있다. 부동산 정보를 제공하는 업체들이 크게 늘어난 데다 최근들어 정보의 양이늘고 질도 한층 좋아진 까닭이다.특히 대다수 정보 제공업체들이 분야별로특정상품을 전문적으로 취급하고 있어 안방에서도 전국 각지의 부동산을 한눈에 접할 수 있을 뿐 아니라 체계적 투자전략을 수립할 수 있게 됐다. ◆어떤 사이트=있나 현재 인터넷에 올라 있는 부동산 사이트는 대부분 기존아파트와 신규 분양권 관련 정보를 담고 있다.이 중 가장 큰 인기를 끌고 있는 사이트는 부동산뱅크가 제공하는 ‘네오넷’이다.지난 10년간 실물경기를 호황기,후퇴기,불황기,회복기로 나눈뒤 아파트 평균가격을 산출,매입시점을 알려주는 ‘아파트 적정가 분석’프로그램을 제공하고 있으며 줄잡아 2만여건을 웃도는 아파트 시세와 분양정보,각종 부동산 관련 뉴스를 다루고 있다. 부동산써브는 길거리 정보지인 벼룩시장의 부동산 정보를 데이터로 활용해중개업소를 거치지 않은 매물정보를 다량으로 담고 있으며 부동산 법규 및세제 관련 상담과 개발 컨설팅도 겸하고 있다. 닥터아파트는 금리비용과 기회비용을 감안해 분양권의 실질 투자수익을 자동으로 계산해주는 프로그램인 ‘해피시티’를 개발,운용중이다.이 프로그램은 아파트를 분양받고자 하는 수요자들이 계약금,중도금,잔금 납입시기만 입력하면 금리비용 등 제반여건을 감안해 아파트 투자수익률을 자동으로 계산해준다. ◆빌딩매매=정보도 제공 ㈜모두넷이 운영하는 ‘부동산114’도 최근들어 인기 사이트로 꼽히고 있다.전국 3,000여개 회원사들로부터 자료를 받아 주간아파트 시세를 제공할 뿐 아니라 금융기관 공매물건도 싣고 있다. 또 21세기컨설팅은 부동산 인·적성 분석 프로그램을 개발,가동하고 있으며 내집마련정보사는 유망아파트 분석과 청약전략을 제공하고 있다. 이밖에 빌딩 매매·임대관련 정보를 제공하는 사이트도 속속 생겨나고 있다.㈜ID코리아컴은 매도·임대인과 매수·임차인에게 인터넷을 통해 사무용빌딩 거래를 직접 연결시켜주는 서비스를 개설했다. 이처럼 부동산 관련 사이트가 크게 늘고 정보의 양과 질도 날로 좋아지고있긴 하지만 아무래도 현지 답사를 거친 후 거래하는 게 안전하다.인터넷상의 정보만 믿고 적게는 수천만원에서 많게는 수억원에 이르는 부동산 거래를 했다가 자칫 낭패를 볼 수도 있다.공인중개업소를 거치지 않고 당사자간 직거래를 했다가 법적문제가 발생할 경우 이렇다할 해결책을 찾기가 쉽지 않기때문이다. 전광삼기자 hisam@

정부와 여당이 10일 발표한 ‘주택시장 안정대책’은 연초부터 심각한 사회문제로 떠오르고 있는 전세대란을 사전에 차단,일반 서민계층의 주거 및 생활안정을 적극 뒷받침하기 위한 정책적 배려가 담긴 것으로 평가된다. 그동안 전세시장은 수요자들이 전셋값 급등에 대비,미리부터 계약을 서두른반면 임대인측에서는 전셋값 인상에 대한 기대감으로 매물을 회수함으로써서울과 수도권을 중심으로 극심한 ‘전세품귀’현상을 빚어왔다.특히 지난 98년 외환위기 충격이 심했을 당시,싼 값에 전세를 들었던 서민들은 올들어전셋값이 폭등하자 재계약이 어려워져 길바닥에 내몰리기 직전의 상황에까지 이르게 됐다.또 환란 이후 경기침체 영향으로 주택신축이 부진했던데다 최근 재개발 추진과 이사철을 앞두고 전세수요가 갑자기 늘어난 것도 전세대란을 부추긴 요인으로 지적된다. 이번 대책의 주요내용은 임차인들이 전세계약을 갱신할 때 전세금 인상분의 50% 안에서 가구당 최고 2,000만원까지 연리 8.5%의 저리로 융자받을 수 있게 했다.대출기간은 원칙적으로 2년이지만 최장 4년까지 연장할 수 있도록했다.5인 미만의 영세사업장에서 일하는 무주택근로자와 서민의 경우 주택을 구입할 때 집값의 3분의 1 범위 내에서 최고 6,000만원까지 지원받고 전세는 전세금의 2분의 1 이내에서 최고 5,000만원까지 대출받을 수 있도록 했다.이밖에도 주택공급물량을 지난해보다 14만가구 늘어난 50만가구로 확대하며 국민주택기금도 당초보다 2조5,000억원 정도 늘어난 16조3,600억원을 조성하는 것으로 돼 있다. 이처럼 이번 대책은 지원방법이나 내용면에서 파격적이라 할 수 있으며 전세대란이 현실화되기 전 적기(適期)에 마련돼 효과가 클 것으로 보인다.환란 이후 두드러진 빈부격차 해소 측면에서도 바람직한 것으로 평가된다.그러나 당국은 대책추진과정에서 시혜대상이 아닌 계층이 개입하지 못하도록 무주택자 등의 선별에 주의를 기울여야 할 것이다.과거 예를 보면 악덕중개인들이 웃돈을 주고 무주택증명서를 매입한 뒤 폭리를 노려 신축주택 매매에 나서는 등 농간을 부리는 경우가 많았다. 별다른 사유 없이 전셋값이 계속 폭등하는 지역에 대해서는 국세청 중심의합동단속반을 투입,물량조작 등 위법행위를 철저히 단속하고 폭리취득분은중과세 조치를 취하도록 촉구한다.이와함께 주택신축 붐에 편승하는 부동산투기 등 인플레 발생요인의 근절대책을 마련하고 장기적으로는 소형 임대주택 건설을 통한 서민주거환경 개선에 힘써주길 당부한다.

◎가처분·가압류주택 피하라 전세계약을 하기 전에 다음과 같은 사항을 잘 챙겨두지 않으면 낭패당하기 십상이다.꼭 알아야 할 유의점을 소개한다. □집주인 확인=전세계약을 할 때 임대인은 반드시 등기부상의 소유자여야 한다.실제 소유자가 등기부상의 소유자와 다를 수도 있는 데 이때 실소유자와 계약하는 경우는 법적인 보호를 받지 못한다.또 대리인과 계약할 때는 집주인의 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장을 반드시 확인해야 한다. □미등기 주택일 때=집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인 지 확인해야 한다.만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있으므로 걱정을 덜 수 있다. 당첨서류에 명시된 주민등록번호,이름 등을 주민등록등본과 대조해보면 본인 여부를 알 수 있다. □가처분·가등기·가압류된 집=가처분이나 가등기가 설정된 집에 전세든 사람은 확정일자인을 받아두어도 소용이 없다.가처분은 한 주택을 놓고 두사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태를 말한다.이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소를 할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려받지 못한다. □소송제기 요건=전세금반환 청구소송은 전세계약이 끝난 뒤 제기해야 정상이다.전세계약이 만료되기 1∼6개월 전에 전세계약을 연장하지 않겠다고 집주인에게 서면으로 분명히 밝혀두는 것이 좋다.

◎전세금 낮춰서 세준뒤 차액에 이자붙여 변제 정부의 전세금반환 지원금을 대출받지 않고 전세분쟁을 해결할 방법은 없을 까. 전문가들은 집주인과 세입자의 화해에 의한 해결이 최상이겠지만 여의치않으면 이사 때 전세금의 일부만 돌려받고 나머지는 일정기간 이자로 받는 방법을 권장하고 있다.또 세입자가 시세를 고집하거나 현금을 달라고 조르면 전세금을 낮춰 새 세입자를 찾은 뒤 집주인이 전세가 하락으로 생긴 차액을 갚을 때까지 일정 이자를 옛 세입자에게 주는 ‘역월세’도 고려해 볼만하다고 조언한다.이 경우 세입자가 임대인으로,집주인이 임차인으로 입장이 바뀐 임대차계약을 맺는 셈이다. 이렇게 하면 전세분쟁으로 법정에 설 경우 경매나 소송비용부담 등 집주인과 세입자가 모두 볼 수 있는 피해를 막을 수 있다. 세입자가 이사하지 않아도 된다면 떨어진 전세차액을 집주인에게 돌려받는 ‘감액전세’로 다시 계약하는 것도 한 방법.이 때 세입자가 집주인의 입장을 고려해 시세보다 조금 더 높은 값에 재계약하면 집주인의 부담을 다소덜어줄 수 있다.예를 들어 7천만원에 계약했는 데 전세가가 5천만원으로 떨어졌다면 6천만원 정도에 다시 계약함으로써 원만한 타결을 볼 수 있다.

◎국민주택 가구당 최고 2천만원/연리 16.5% 1년 상환… 일부 갚으면 최장 3년 연장 사회문제로 번진 전세대란을 막기 위해 정부가 집주인에게 전세금 반환자금을 지원한다.지원자금 규모는 총 3천억원이며 빠르면 오는 18일부터 집주인에게 전세 1가구당 최고 2천만원까지,다가구의 경우 3가구까지 융자를 해준다. 李廷武 건설교통부 장관은 6일 열린 국무회의에서 “외환위기 이후 부도와 실업자의 급증,금융경색 등으로 확산되고 있는 전세금 분쟁을 해결하기 위해 정부가 국민주택기금에서 2천억원,주택은행 차입금 1천억원 등 3천억원의 전세금 반환자금을 조성해 지원키로 했다”고 밝혔다. 융자는 집주인의 경우 85㎡ 이하의 주택으로 전세계약 금액이 7천5백만원 이하일 때 받을 수 있다.세입자는 올해 1월1일 이후 전세계약이 끝난 경우 가운데 ▲신규 분양주택의 입주일이 지났을 때 ▲지방 등으로 근무지가 바뀌었을 때 ▲실직자 또는 부도회사 근무자로서 이사를 통해 부득이 거주비용을 줄여야 하는 경우 ▲전세관련 민사조정 또는 민사소송의 확정판결을 받은 사람 등이 혜택을 받을 수 있다. 융자금액은 전세계약 금액의 30% 이내에서 가구당 최고 2천만원까지 가능하고 집주인이 여러 가구를 세놓은 경우이면 3가구(6천만원)까지 융자해 준다.지원조건은 연리 16.5%로 1년 이내에 상환해야 한다.1년 후에 융자원금의 20%를 갚으면 3년까지 상환기간이 연장된다. 전세금반환 지원자금은 전국 주택은행 본·지점에서 취급하며 융자를 신청하려면 임대인과 임차인이 건물 등기부등본(소유자 확인용),임대차 계약서,임차인 주민등록본(전입사실 확인)을 제출해야 한다.또 임대인은 해당 주택을 담보로 제공하거나 다른 부동산을 담보로 제출해야 한다. 건교부는 올해 국민주택기금 운용계획을 변경,지원근거를 마련하고 구체적인 융자지침을 수립한 뒤 본격적으로 시행할 계획이다.그러나 전세금 분쟁이 기본적으로 개인간의 문제이기 때문에 정부의 개입을 최소화한다는 방침이다.

◎“투기혐의 임대인 색출… 전세값 잡겠다”/급등지역 임대소득 누락자 등 우선 세무조사 전세값이 크게 올라 서민들이 울상이다.뛰는 전세값을 잡기 위해 국세청이 나섰다.전세를 많이 올리는 임대인 가운데 임대소득을 탈루했거나 부동산투기 혐의가 있는 사람은 세무조사를 받게 된다.부당한 임대료에 대한 신고를 받는 국세청의 민원봉사실과 지방청의 부동산조사관실,세무서장실에서는 요즘 민원인들의 문의 전화 소리가 계속 울리고 있다. 전세값 단속의 지휘탑인 국세청 김성호 재산세국장(50)은 『전세값이 오르는데는 심리적 요인이 크게 작용한다』며 『전세값을 안정시키고 자제분위기를 유도하기 위한 단기처방으로 세무조사에 나서게 됐다』고 배경을 설명했다. 김국장은 현재의 전세값 상황에 대해 『임대차보호법의 규정대로라면 1년에 5% 인상이 한도인데도 두배 이상 오른 것은 지나친 것으로 본다』고 말하고 『지금 안정시키지 못하면 이사철에는 더 올라갈 것이 분명해 국세청이 고심끝에 나서게 된 것』이라고 밝혔다. 그는 조사 방법에 대해 『1가구 2주택 이상 가진 사람을 가려내 많이 오른 지역에 아파트를 갖고 있을 경우 우선 조사 대상이 되고 부동산중개업소에서 5∼8월 사이에 전세계약을 한 사람의 명단을 발췌,조사할 것』이라고 덧붙였다. 김국장은 그러나 『모든 임대인을 다 조사하지는 않고 조사대상자 가운데 임대소득을 누락했거나 부동산 투기 혐의가 있는 사람을 중점 조사하고 있다』고 강조했다. 서울에서는 상계동 아파트 밀집지역을 끼고 있는 강북구와 강남 지역에서 국민주택규모의 아파트가 많은 개포동·대치동이 있는 강남구,서초구 일대가 주된 조사지역이 될 것이라고 김국장은 말했다. 국세청은 민원봉사실 등에서 전세값에 불만이 있는 임차인의 신고를 받으면 조사 착수 여부를 결정하고 조사의 필요가 없을 경우에도 임대차인간의 중재역할을 해줄 방침이다. 그는 『전세값 단속이 물가안정과 집값 상승 등 부동산투기 분위기를 미리 막는 효과도 노리고 있다』며 『전세값 인상을 부추기는 중개업소는 이미 4백여 곳을 단속했다』고 말했다. 김국장은 조선대부고와서울대 경영학과를 졸업하고 행시10회에 합격,국세청에 발을 들여놓은뒤 서울 남대문세무서장·중부청 징세조사국장·본청 기획관리관를 역임했으며 바둑이 4급 실력으로 국세청 기우회장을 맡고있다.

◎국세청/올 20%이상 올린 임대인·중개업자 세금추징 국세청은 최근 전세값이 크게 오르고 있음에 따라 아파트·단독주택 등 2주택 이상 소유자 가운데 올해 전세값을 20% 이상 올려 받은 임대인과 부동산 중개업소에 대해 임대소득 탈세 및 부동산 투기 여부를 확인하기 위한 특별세무조사에 나선다고 3일 발표했다. 국세청은 4일부터 일선 세무서의 부동산투기대책반 4백24개반 8백53명을 서울 강북구·강남구 등 서울 지역과 분당·일산·용인 등 수도권 신도시,부산·대구·인천·광주·대전 등 전국 5대 도시 지역에 집중 투입,전세값 실태 파악에 나서기로 했다. 국세청은 2주택 이상 소유자 가운데 ▲올해 들어 전세값을 20% 올렸거나 ▲국세청이 지난 5월 정한 주택 임대수입 추계 기준액의 20% 이상을 전세값으로 정한 신규 전세계약자를 가려내 조사를 벌여 세금을 추징할 방침이다.또 1주택 소유자이더라도 20%보다 훨씬 높게 전세값을 올린 임대인은 세무조사를 벌이기로 했다. 특히 전세값 과다 인상자는 본인은 물론 가족의 최근 5년동안의 부동산거래 내역도 함께 분석,부동산 투기 여부를 조사할 계획이다.이와 함께 건설교통부가 통보한 전세값 과다 인상자 38명 전원을 세무조사할 방침이다.

◎투기·환락업소 등 사회악 척결 큰몫/국가적 과업 자부심… 병든부분 예외없이 메스/기업들 조사방해 육탄전·장부 빼돌리기 예사 세무조사는 경제와 사회의 환부를 도려내는 「메스」다.개인에서 기업까지 사회를 곪게 하는 행위는 어김없이 조사국의 「메스」가 가해진다. 80년대 중반부터 부동산투기가 극성을 부리자 국세청은 조사국을 중심으로 투기를 뿌리뽑기 위한 대대적인 단속을 벌였다.87년부터 89년까지 5차례의 단속에서 추징한 세금은 1천5백56억원.상습투기꾼의 명단을 공개하는 극약처방도 동원,투기 바람을 잠재웠다.투기단속을 지휘했던 박경상 당시 조사국장(현 성업공사사장)은 『국세청의 부동산 투기단속은 그때로서는 국가적 과업이었다』고 회고한다. 룸살롱등 유흥업소·골동품점·호화사치업소·호화해외여행자 등은 세무조사의 단골 메뉴.「사회악」으로 여겨지는 행위들은 예외없이 세무조사의 철퇴를 맞는다.오렌지족의 소득원 조사(93년 2월),호텔호화디너쇼 참석자 조사(91년 12월),집세 많이 올린 임대인 조사(90년 3월),전기 많이 쓴 사람 5만명 조사(84년 4월)등이 그 예. 세무조사권은 기업의 생사여탈권과 다름없다.회계장부를 영치해 조사하는 것을 조사요원들은 「염」이라 부른다.세무조사를 시체에 수의를 입히는 것과 같은 의미로 해석하는 것이다.대규모 탈세로 특별조사나 세무사찰을 받는 기업은 치명적인 손상을 각오해야 한다. 대표적인 것은 김철호씨의 명성사건.상업은행에서 자금을 불법 인출,사업을 급속히 키워가던 명성에 국세청은 추경석 당시 조사국장(현 건설교통부장관)의 지휘아래 50여명의 조사요원을 투입,3백3억원의 세금을 추징했다.20여개의 계열사를 운영하던 명성은 결국 공중분해됐다.「철의 대부」 박태준 전 포철회장도 세무조사를 받고 정·재계인사로서의 생명에 종지부를 찍고 말았다.지방의 S소주사,R전기,H음향기기업체 등은 세무조사의 후유증을 견디지 못하고 도산한 기업들이다. 5공시절에는 세무조사권이 남용되는 사례도 많았다.B소주회사의 예.『당시 Q청장이 소주회사 사장의 회사 인사문제와 관련한 사소한 발언에 기분이 상해 「당장 세무조사하라」고 지시했다.그러나 부하 직원들의 만류로 이 회사는 겨우 조사를 면했다』당시 현장을 지켜본 국세청 모국장의 증언이다. 세무조사는 찾아 내려는 조사요원들과 감추려는 기업인들의 싸움이다.과거에는 육탄전이 벌어지거나 천장에 비밀장부를 숨겨두었다가 발각되는 일도 있었다고 조사관계자들은 회고한다.『빠찡고업계의 대부 정덕진씨의 탈세를 조사할 때에는 폭력배들의 협박과 방해를 막기위해 경찰의 보호를 받아야했다』(장준환 조사2과장) 전축을 만드는 C사의 세무조사에 얽힌 얘기.세무조사 요원들이 들이닥치자 이 회사의 업주는 문을 걸어 잠가 출입을 못하게 하고 밖에 대기시켜 두었던 한패에게 회계장부를 집어던져 장부를 갖고 도망가도록 한 일도 있었다. 그러나 이제는 세무조사를 무조건 부정적으로 보지말고 적극적으로 수용해야한다는 인식이 차츰 확산되고 있다.『어느 회사의 세무조사를 하다 회사 물건을 누군가가 외부로 빼돌리는 사실을 발견해 기업주에게 알려주었더니 무척 고마워한 일이 있다』 최명해 기획예산담당관(전 서울청 조사2담당관)의 경험담이다. 세무조사를 통해 회사비를 찾아 낼 수 있어 요즘은 세무조사를 환영하는 경영자도 있다고 한다. 그만큼 세상이 달라졌다는 얘기다.

오는 97년 동계유니버시아드대회가 열리는 무주리조트에 오스트리아의 산악휴양도시를 그대로 옮겨 놓은 듯한 알프스풍의 대단위 「테마상가」가 조성된다. 쌍방울개발은 26일 오는 연말까지 무주리조트 중심부의 연면적 9천5백평에 96개의 각종 상점(숍)을 짓기로 하고 오는 연말까지 41개의 상점을 완공한다고 발표했다. 상가의 분양을 위해 오는 5월1일 하오 4시 서울 인터콘티넨탈호텔에서 임대인을 대상으로 사업설명회를 개최한다.(3489­5261∼8)〈육철수 기자〉

◎임대인 횡포 막아 영세상 권리 보호/LNG에도 내년부터 가스안전기금 부과 점포임대차 보호법이 새로 제정돼 영세상인들을 전세입주자처럼 보호하게 된다. 이와함께 내년부터 LNG(액화천연가스)에 대해서도 가스안전관리기금을 징수하는 방안이 추진된다. 통상산업부는 27일 국가경쟁력을 제고하고 국내외 여건의 변화에 따라 통산부 소관 14개 법령의 제·개정을 추진하는 내용의 「96년 입법계획」을 발표했다. 이 계획에 따르면 석유가스의 안전 및 관리사업법과 고압가스안전관리법을 연내에 개정,현재 LNG에 대해 받고 있는 가스안전관리기금을 내년부터 LNG에 대해서도 징수하기로 했다. 또 가스안전사업에 대한 투자재원을 안정적으로 조성하기 위해 올해로 끝나는 가스안전관리기금의 징수기간을 2001년까지 5년 연장하고 매출액이 일정규모 이상인 도시가스사업자에 대해서는 일정 수준의 안전관리투자를 의무화하는 대신 관련 투자비는 손비 처리해주기로 했다. 통산부의 한 관계자는 현재 재경원에서는 물가에 미치는 영향을 감안,LNG에 가스안전관리기금을 징수하는 것에 대해 난색을 표명하고 있으나 서민용 연료인 LNG와의 형평성과 가스배관망 확충 등을 위해서는 징수가 불가피하다고 밝혔다. 도소매업진흥법은 중소유통업자들을 보호하기 위해 대규모 소매점의 영업시간·셔틀버스 운행 등에 대한 변경권고·명령을 내릴 수 있도록 근거조항을 신설하기로 했다. 대외무역법은 무역업 및 무역대리업을 자유화,1년의 준비기간을 거쳐 98년 1월1일부터 시행하는 방안을 추진한다. 새로 만들어질 점포임대차보호법은 임대차 계약을 성실히 이행한 영세 사업자가 임대인의 일방적인 계약 경신 거절로 상권 피해를 당하는 경우를 방지하기 위해 계약기간을 2년으로 연장하고,점포를 경매처분해도 임차상인이 보호받을수 있는 방안을 담을 예정이다. 관행상 점포임대는 대부분 1년 단위로 이뤄지고 있어,이규정이 만들어지면 영세상인들의 권익이 크게 늘어날 것으로 보인다. 이와 함께 수도권내 첨단산업의 공장증설이 가능하도록 자연보전권역을 완화하는 방안을 건설교통부 등 관계 부처와 협의,공업배치 및공장설립에 관한 법 시행령을 개정한다.

◎임대사업자엔 면세 혜택 앞으로 임대주택에 하자가 발생하거나 집주인이 하자를 제대로 고치지 않을 경우 세입자도 임대차계약을 해지할 수 있다. 개인이나 법인이 5가구이상의 주택을 새로 짓거나 타인으로부터 사들여 임대사업자로 등록하면 양도세·취득세·등록세 등의 세금을 면제받으며 주택임대사업을 할 수 있다. 건설부는 1일 이같은 내용의 임대주택계약법 시행규칙개정안을 공포,2일부터 시행한다고 밝혔다.개정안은 주택의 하자책임이 임대인에게 있을 경우 임대차계약을 세입자(임차인)가 해지할 수 있는 권한을 명문화했다. 또 임차인이 1년이상 해외에 머물거나 생업·질병·상속 등으로 거주지를 옮길 경우 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 있도록 했다.임차인이 임대주택을 분양받으려면 공공임대주택의 경우 입주 때부터 매각할 때까지 무주택이어야 하나,민간임대주택은 매각당시만 무주택이면 된다. 임대사업자로 등록한 뒤 5년간 임대하고 주택을 팔면 양도세는 전액면제된다.또 18평이하의 주택을 5년이상 임대하면 취득세와 등록세가 면제되고 재산세는 50% 감면,종합토지세는 분리과세한다.

◎규모 관계없이 3∼10년때 지급 내년 하반기부터 농어촌진흥공사의 농지 임대차 사업에 농지를 빌려주는 사람은 임차료 외에 일정액의 장려금을 받는다. 농림수산부는 17일 농지의 임대차를 촉진하기 위해 「농지의 장기임대 장려금」 제도를 도입하는 내용의 농어촌진흥공사 및 농지관리기금법 개정안을 정기국회에 올리기로 했다.장려금 지급 대상은 임대기간의 경우 3∼10년이다.농지의 규모에는 제한이 없다.지금은 임차규모를 1㏊미만으로 제한하고 있다. 농림수산부 관계자는 『농지관리기금을 재원으로 해서,일본처럼 임차료의 일정 비율을 장려금으로 지급하는 방안을 검토하고 있다』고 말했다.일본의 장려금은 연간 임차료의 5%이다. 농어촌진흥공사는 지난 90년부터 1㏊미만의 농지를 임차받아 전업농 등에 빌려주는 제도를 시행하고 있으며,지난 해의 실적은 2백82㏊(임차료 73억4천6백만원,올들어 8월까지는 1백80㏊(40억2천9백만원)이다.

◎공정위 52곳 시정령 롯데,현대,신세계,미도파 등 임대차 계약을 일방적으로 해지하는가 하면 임대료를 멋대로 올리고 최고 연 1백80%의 연체료를 물리는 등 횡포를 일삼은 대형 백화점과 반포 지하상가 등이 무더기로 공정거래위원회의 시정명령 또는 시정권고를 받았다.이에 따라 공정위는 올 하반기에 상가와 아파트 등 부동산을 시작으로 금융,보험,리스,콘도,헬스센터 등 국민생활과 밀접한 다른 분야도 차례로 표준약관을 만들어 약자의 입장에 있는 입주자나 계약자 등이 억울하게 피해보는 일이 없도록 할 방침이다. 28일 공정위에 따르면 서울,부산,대구,인천,광주,대전 등 전국 15개 도시의 52개 백화점과 서울 경동시장,남대문 상가,반포 지하상가를 대상으로 임대차 계약서를 심사한 결과 상당수의 조항이 약관법에 어긋나는 것을 밝혀내고 즉각 시정하도록 권고했다.또 민원인이 직접 약관심사를 청구,위반 사항이 많이 적발된 반포 지하상가에는 시정명령을 내렸다. 이들 백화점 또는 상가(총 임대점포 5천3백41개)가운데 대전 중앙데파트 백화점을뺀 54 곳은 임대인이 임대차계약을 일방적으로 해지하거나 영업을 정지시킬수 있도록 규정해 현행 약관법을 명백히 위반했다. 반포지하상가,남대문상가,동양쇼핑백화점 등 8곳은 임대업체가 보증금이나 임대료를 멋대로 올려 받아도 이의를 제기할 수 없도록 했다.

◎한채라도 보유땐 등록가능/「촉진법」 시행령 개정안 입법예고 오는 7월부터 주택을 한 채라도 새로 짓거나 매입해 임대사업자로 등록하면 주택의 임대업을 할 수 있다.임대사업자는 ▲종합토지세의 분리과세 ▲재산세 중과대상에서 제외 ▲택지초과소유 부담금의 면제 등의 혜택을 받을 수 있다.또 임대주택의 임대차에는 임대보증금·임대료·주택의 보수조건 등을 명시한 표준계약서 작성이 의무화된다. 건설부는 22일 이같은 내용의 임대주택건설촉진법 시행령 개정안을 입법예고하고 관계부처 협의를 거쳐 시행키로 했다. 개정안은 임대주택의 임대 의무기간을 ▲주택건설관련 기금의 지원을 받는 영구 임대주택과 사원 임대주택의 경우 각각 50년과 10년 ▲임대사업자가 지은 일반 임대주택은 5년 ▲집을 사서 빌려주는 매입 임대주택은 3년으로 각각 정했다.지금은 영구 및 사원 임대주택은 모두 50년,일반및 매입 임대주택등은 5년이다. 영구,사원,일반 임대주택에는 양도소득세가 감면되나 매입 임대주택은 이 혜택이 없다. 임대 의무기간이 지난 뒤우선 분양받을 수 있는 자격은 ▲영구 및 사원 등 공공 임대주택은 입주 후 분양 당시까지 무주택자인 임차인이며 ▲민간 주택은 무주택 여부와 관계없이 분양 당시의 임차인이다.지금은 종류에 관계없이 분양 당시의 임차인이다. 임대주택 분양에서 빚어질 수 있는 분쟁의 소지를 없애기 위해 임대인이 임대하기 10일전에 해당 시·군에 신고해야 할 임대조건에 임대차 계약기간,임대보증금,임대료 외에 분양시기와 분양가격의 산정기준이 추가됐다.임대조건을 신고해야 하는 가구 수의 기준도 현 20가구 이상에서 모든 임대주택으로 확대했다. 임대 가구수가 3백가구 이상이거나 승강기가 설치된 경우 또는 중앙집중 난방식 공동주택은 전문주택 관리업자에게 관리를 위탁해야 한다.임대인이 직접 관리하려면 관리인원과 장비를 갖춰야 한다.

◎「임대」·「분양」 손들고 크기따라 줄세워/신도시 초중교… “위화감 조성” 학부모들 농성 【안양=조덕현기자】 평촌신도시와 과천시지역 일부 초·중학교에서 학생들에게 거주아파트의 임대·분양여부,평형등을 조사하면서 줄을 서게 하거나 손을 들게 하는등 비교육적이고 위화감을 조성하는 방법을 사용해 학부모들이 집단반발하고 있다. 11일 안양시교육청과 학부모들에 따르면 안양시교육청은 신도시학생수용계획을 세우기 위해 지난 8일 평촌신도시내 범계국교와 과천시 과천국교,평촌신도시 부흥중학교등 평촌신도시 13개 국교와 7개 중학교,과천시내 4개 국교와 2개 중학교등 26개 학교에 아파트별 거주현황조사를 지시하는 공문을 발송,12일까지 보고하도록 했다. 안양시교육청이 일선학교에 발송한 공문에는 13평부터 68평까지 평수별 임대·분양아파트거주현황등을 상세히 작성해 보고하도록 돼있다. 이 과정에서 평촌신도시 호계동 범계국교(교장 홍관철)는 1학년 학생들에게 살고 있는 곳이 임대인가 분양인가,그리고 집의 평수가 얼마인지를 숙제로 내는가 하면 교실내에서 아파트별로 줄을 서게 하거나 손을 들게 하는등 비교육적이고 위화감을 조성하는 방법으로 설문조사를 실시했다. 이같은 사실이 알려지자 범계국민학교 학부모 1백50여명은 11일 상오10시부터 11시30분까지 학교옆 공터에서 「교장사퇴,책임자처벌」등을 요구하며 농성을 벌였다.

◎단독·임대아파트 포함/호텔­상가도 다수 소유 모두 2백14명의 대구지역 고위 공직자 재산공개과정에서 1백33억4천6백만원의 재산을 등록했던 대구시의원 이용팔의원이 단독주택,임대아파트 8백89가구를 소유하고 있는 것으로 나타나 큰 관심을 모았다. 이의원은 또 이밖에 공시가 11억6천여만원에 상당하는 호텔을 비롯,3군데의 상가,대구시와 경북·충북등에 4필지의 대지,충북 영동등에 임야·논·밭등 신고가로 57억여원에 상당하는 부동산을 고루 소유하고 있는 것으로 밝혀졌다. 이같은 이의원의 부동산관련 신고액은 무려 3백여억원으로 신고,재산액의 두배에 이르는 것이지만 아파트임대료등 부채가 1백86억2천1백만원에 이르러 1백33억여원만 신고했다는 것. 특히 이날 관심을 끌었던 이의원 소유의 8백88가구의 임대아파트는 대구시 동구 신기동 573에 33가구,신기동 576 일대에 6백40가구,중구 동인3가동 빌라 9가구,경북 영천시 야사동과 대신동 등에 각 한채등이었다. 이에 대해 협화주택이라는 건설업체를 경영하고 있는 이의원은 이처럼 많은아파트를 개인이 소유하게 된것은 법인설립 이전에 건립된 임대주택으로 분양시기가 안됐거나 임대인의 분양능력 부족 등으로 분양절차가 끝나지 않았기 때문이라고 해명했다. 또 대구시 신기동 모란3차 임대아파트 6백40가구가 오는 11월28일로 5년기간의 임대기간이 만료돼 모두 연말까지는 현재의 임대인에게 분양될 것이라고 밝혔다. 그러나 이의원은 비단 임대아파트 뿐만아니라 전국 각지에 보유한 임야·논·밭·대지 등의 다양한 부동산을 소유하고 있어 부동산 투기의혹을 면하기 어렵다는 지적이다.충북 영동군 추풍령면이 고향인 이의원은 이 일대에 3만5천여평의 대지·논·밭 등을 자신과 4남(35)이 소유하고 있는 것으로 나타났다. 이의원은 또 14억2천만원의 예금과 유가증권에 대해 비교적 소상히 밝혔으나 예술품·귀금속·골동품 등의 동산은 전혀 밝히지 않아 고가품 은폐의혹을 받기도 했다.

◎방영 만3개월… 14건중 6건 범인 검거/제작진·시청자·경찰의 호흡일치 돋보여/피의자·용의자 인권침해,모방범죄 우려 시각도 미제사건 공개추적 프로그램인 KBS­1TV「사건25시」(토·하오8시)가 「범죄해결사」노릇을 매섭게 해내고 있다.이 프로가 집요한 TV카메라의 눈을 번뜩인지 만3개월.그동안 제작진­시청자­일선경찰의 완벽한 호흡일치로 40%에 육박하는 범인검거율을 보이는등 연일 개가를 올리고 있는 것. 60분간 생방송으로 진행되는 이 프로는 현장재현및 분석,목격자 증언,전문가 견해,시청자 제보 등을 토대로 범인의 몽타주를 컴퓨터로 작성,TV공개수사를 펼치는 전형적인 리얼리티물.이러한 포맷은 선진국에서는 이미 오래전에 자리잡은 형식으로 미국의 「언솔브드 미스터리」나 영국의 「크라임 워치」등이 대표적인 예로 꼽힌다. 시청자의 제보에 「절대적」으로 의존하는 이 프로는 당초 경찰당국의 비밀주의적 수사관행등으로 불안한 출발을 보였던게 사실.그러나 경찰측의 인식변화와 함께 수사관계자들의 적극적인 협조로 TV공개수사는 본궤도에 오르게 됐다. 「사건25시」가 본격적으로 미제사건 해결의 물꼬를 튼 것은 제3화「혀잘린 아이들」(5월15일 방영)을 내보내면서부터.사건현장 재현을 통해 임금왕(왕)자 문신이 방영되자 곧바로 모교도관의 제보가 들어와 방송 이틀만에 용의자를 잡는 쾌거를 올렸다.뿐만 아니라 피해자 박모양(6)의 딱한 사정이 알려지자 KBS사원들은 수술비(3백여만원) 전액을 모금해 피해자 가족에게 전달하는등 훈훈한 인정개화의 주인공이 되기도 했다.이어 「교통사고 위장 자해공갈단」,「지명수배자 꽃뱀 한숙자사건」,「박보장기 사기사건」에서부터 지난달 31일 방영된 「유가증권 상습사기사건」에 이르기까지 「사건25시」는 범인5명을 검거하고 4명을 자수시키는등 총14회 방송에 미제사건 6건해결 이라는 예상밖의 실적을 올렸다.이번주 「사건25시」에서 다룰 내용은 「모자(모자)살인사건­추적7년」.지난 86년 경기도 양주에서 모자를 살해하고 도주,지금까지도 경찰의 시선을 피해가며 파렴치행각을 일삼고 있는 범인추적에 나선다. 프라임 타임대인토요일 하오8시는 통상 드라마시청 시간대.그러나 이런 취약점에도 불구,평균시청률 20%를 상회하는등 인기를 모으고 있는 이 프로는 미제사건 해결은 물론 범죄에 대한 범국민적 경각심 고취라는 방송의 사회환경 감시기능도 톡톡히 하고 있다.물론 아직은 많은 문제점도 지니고 있다.우선 지적할 수 있는 것이 피의자나 용의자의 인권보호문제.경찰의 수배근거 사실만을 기준으로 사건을 재현하기 때문에 자칫 용의자를 일방적으로 범인으로 몰고갈 위험성이 크다는 점이다.또 잔인하고 충격적인 범죄장면을 지나치게 상세히 묘사함으로써 모방범죄를 부추길 우려도 있다는 지적들이다.이와 관련,책임프로듀서인 TV1국 이동순부장은 『앞으로 「방송원론」을 준수하고 다큐물의 장르적 특성을 최대한 살려나가는데 제작포인트를 두겠다』면서 『이 프로를 매개로 범국민적인 방범연대가 이뤄지길 바란다』고 의욕을 보였다. 아무튼 이 프로가 단순한 「범인추적극」에 머물지 않고 범죄발생의 사회심리적인 원인분석이나 처방전도 아울러 제시하게 된다면 한층 완성도 높은 심층다큐멘터리로 자리잡을 수 있을 것으로 보인다.

◎전국 370개 난립… 위해성 광고 버젓이 게재/부동산 쌍방거래 유도,문제되면 발뺌일쑤 유용한 생활정보를 무료로 공급해 인기를 얻어온 지역신문들이 최근 과당경쟁에 따른 무분별한 광고게재로 물의를 빚고 있다. 대부분 주간 타블로이드판으로 발행되는 지역생활정보지의 효시는 지난 89년 대전에서 발행되기 시작한 「교차로」.현재는 서울지역에만 70여개 생활정보지 업체가 난립해 있으며 전국단위로는 3백70여개업체가 대략 2백만부정도를 발행하는 것으로 집계되고 있다. 그러나 구직구인 안내,중고생활용품의 교환및 매매,부동산 거래등에 관한 지역별 정보를 수록해 주민들의 인기를 끌기 시작하면서 업체간 과당경쟁에 따른 부작용도 많다.부작용은 규모가 영세한 업체에서 특히 심하게 나타나고 있는데 생활정보및 광고비의 단가를 낮추는 출혈경쟁은 물론 술집여종업원 구인광고나 사채 대출등의 「위해성 정보」도 버젓이 실리는 형편이다. 또 일부 생활정보지는 부동산광고를 게재하면서 허가를 받아 영업하는 부동산중개업자를 배제하는 당사자거래를 유도,계약체결후 각종 문제가 발행할 경우 책임소재가 불분명해지는 문제점을 드러내고 있다.실제로 지난해 9월28일 경기도 성남시 수정구 신흥1동에 거주하는 오모씨(28·회사원)는 지역생활정보지 「B시장」에 실린 광고내용만 믿고 임대인과 1천5백만원에 전세계약을 체결했으나 입주한 주택이 바로 경매신청에 들어간데다 건물가격보다 많은 근저당권이 설정돼 있어 한푼도 건지지 못했다. 이같은 피해사례가 늘어남에 따라 부동산중개업협회는 지역생활정보지 실무대책반을 구성해 생활정보지의 중개업법및 기타 관련법규의 위반여부를 조사하는 중이다. 정보지가 서민들에게 밀접한 생활정보를 제공한다는 점을 감안할때 일부 정보지의 무분별한 정보및 광고게재에 대한 정부의 시급한 대책이 요구된다.

◎설립·계획변경 시장인가 받아야/주택조합/20년 안돼도 「연탄아파트」는 가능/재건축 주택건설및 공급에 관한 여러가지 사항을 규정하고 있는 주택건설촉진법과 그 시행령이 크게 개정돼 3월1일부터 시행된다. 개정된 법률들은 주택조합 설립절차를 강화하고 재건축 기준을 크게 완화하는등 집을 장만하려는 사람들이 알아두어야 할 내용이 많다. 개정된 내용을 소개한다. ▷주택조합 설립절차 강화◁ 앞으로는 주택조합을 설립할 때 뿐 아니라 인가내용을 변경하거나 주택조합을 해산할 때에도 관할 시장등의 인가를 받아야 한다. 조합원 자격을 둘러싼 논란의 소지를 없애기 위해 조합원의 자격에 대한 구체적인 사항도 시행령에 명시됐다.지역조합원의 경우 조합설립 인가신청일 현재 해당 조합설립 인가지역과 같은 시나 군에 1년 이상 거주해야 한다.또 주택조합 설립인가를 받은 뒤에는 조합원을 바꾸거나 새로 모집할 수 없다.이 규정을 위반했을 때에는 시장등이 직권으로 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다. ▷재건축기준완화◁ 지은지 20년이안 된 아파트나 연립주택이라도 상습 침수지역등 재해 위험구역 안에 있고 난방방식이 연탄아궁이등 재래식인 아파트는 재건축이 가능하다.그러나 단독주택이나 다세대주택의 재건축은 엄격히 제한된다.아파트를 재건축할 때 지형이나 주변환경 때문에 불가피한 경우에는 아파트 주변의 일부 단독주택을 재건축사업에 포함시킬 수 있다. ▷전매·전대행위금지◁ 종전까지는 정부의 지원을 받아 지은 국민주택만 일정 기간 전매,전대행위를 못하게 했다.그러나 앞으로는 모든 아파트에 이 조치가 적용된다.건설회사가 입주예정자에게 통보한 입주가능일 이후 60일 이내에 매매 또는 임대할 경우 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형을 받게 될 뿐 아니라 건설업체가 감가상각비등을 제외한 분양대금을 돌려주고 아파트를 환수할 수도 있다. 또 임대를 목적으로 공급된 공공임대주택을 다른 사람에게 다시 임대할 경우 건설업체가 최초 임대인으로부터 받은 임대보증금에서 수선비등을 뺀 금액을 임차인에게 돌려주면 그때부터 자동적으로 임대계약이 해약된다.따라서 새로 공급된 주택을 사거나 전세를 들 경우 상대가 언제 입주했는지 반드시 확인해야 한다. ▷공급질서문란금지◁ 종전의 법은 아파트를 부정한 방법으로 공급받게 하거나 공급받을 수 없다고 막연하게 규정했었으나 개정된 법에서는 금지대상 행위를 구체적으로 명시했다.양도·알선할 수 없는 증서는 ▲청약예금,청약저축통장등 주택을 공급받을 수 있는 저축증서 ▲시장등이 발행한 무허가 건축물 확인서,건물철거 예정서,건물철거 확인서 ▲공공사업 시행으로 인한 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책 대상자 확인서등이다.이를 위반해 증서 또는 지위를 양도한 사람에 대해서는 주택공급 신청자격을 무효로 하거나 이미 체결한 주택공급 계약을 취소할 수 있다.다만 이같은 증서를 양도 또는 양도를 알선한 사람에게만 2천만원 이하의 벌금형에 처할 뿐 양도받은 사람에 대한 형사처벌 규정은 삭제됐다. ▷주차장 기준강화◁ 아파트와 연립주택등 주택단지의 주차장 설치기준이 강화돼 과거보다 더 넓은 대지가 필요하다.새법은 전용면적 18.1평 이하인 경우 서울은 현재 34.2평당 한대의 주차시설을 갖추도록 돼 있는 것을 30.2평당 한대로 강화했다.또 직할시와 수도권의 시 지역은 40.8평에서 34.2평당 한대로,시와 수도권의 읍·면지역은 46.8평에서 40.8평으로,기타지역은 54.4평에서 45.3평당 한대로 각각 강화됐다. ▷기타◁ 건설회사의 파산등으로 주택건축을 계속할 수 없을 때에는 시공을 보증한 건설회사가 계속 시공해 준공검사를 받아야 한다.또 채권입찰제가 적용된 아파트에 당첨된 뒤 공급계약이 무효가 됐거나 법정 매입금액을 초과해 매입했을 경우는 중도에 상환받을 수 있는 근거가 신설됐다.

집 한채를 전세주었다.전세계약 만료일이 6개월 가량 남았는데 세입자가 사정이 생겨 이사를 하겠다며 전세금 5천만원의 반환을 요구하고 있다.그러나 전세금을 다른 곳에 투자해 당장 회수하기 어렵다.빚을 내서라도 전세금을 돌려줄 책임이 있는가. ○주인 반환책임 없어 전세계약을 맺을 때 당사자간에 「계약기간 중이라도 어느 일방의 요구가 있으면 계약을 종료할 수 있다」는 내용의 특약을 맺지 않았다면 계약기간 중에는 임차인이나 임대인 모두 일방적으로 계약을 종료할 수 없다.따라서 전세금을 당장 돌려줄 책임이 없다.만약 전세든 사람이 집을 비우고 이사를 했다 하더라도 귀하와 임차인 사이에는 여전히 임대차 계약이 유효하기 때문에 계약만료일까지 전세금 반환을 늦출 수 있다.뿐만 아니라 임차인이 집을 비워둠으로써 집에 손해가 발생할 경우 손해부분에 대한 보상까지 요구할 수 있다.