전세난을 잠재워줄 방안으로 8•28전월세 대책을 발표 했지만 이미 터진 전세난을 비롯해 대책 적용을 시행하기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 지난 2일 한국감정원에서 발표한 ‘8월 전국 주택가격동향 조사’에 따르면 전달 대비 전세가는 수도권 0.67%, 지방 0.18%로 177개 지역 중 152개 지역의 전세가 상승하면서 가을 전세난은 더욱 커져만 가고 있다. 이런 상황에서 동부건설은 인천 계양구 귤현동에 위치한 ‘계양 센트레빌’에서 회사보유분에 한해 저렴한 가격으로 ‘직접전세’를 시행하고 있다. 직접전세란 순수한 전세계약으로 계약금이나 입주잔금을 내지 않고 전세보증금만 내면 거주 할 수 있고, 전세계약이 끝나는 시점에서 보증금 전부를 안전하게 돌려받을 수 있는 것을 말한다. 계양 센트레빌 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천 만원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 1정거장 차이인 김포공항역 인근 김포 강서 C아파트 84㎡의 전세가격은 2억5천5백 만원 선이며, 2정거장 차이인 상암DMC역 E아파트 84㎡는 3억 원, 3정거장 차이인 공덕역 인근 공덕역 R아파트 84㎡는 4억4천5백 만원 선으로 인근대비 7천 만원~2억 6천 만원 가량 저렴하다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 업체측 설명이다. 이로써 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소 할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다는 얘기다. 또한 기존의 임대아파트가 아닌 일반 민영아파트이기 때문에 고급으로 제공되는 마감재 및 평면, 커뮤니티시설도 누릴 수 있다. 계양 센트레빌은 지하 2층~지상 15층 26개 동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1,425가구의 대단지 랜드마크 아파트다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있다. 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. ‘경인 아라뱃길’의 최대 수혜단지로 두리 생태공원이 인접해 있어 자연생태공원을 비롯해 수변휴게공간, 오토캠핑을 즐길 수 있어 쾌적한 생활도 가능하다. 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 면적에 따라 1억6천5백 만원~2억2천만원 선으로 구성된다. 전세자금 대출이 가능하며, 계약 후 바로 입주 할 수 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

최근 저금리 기조에 따라 전세에서 수익률이 훨씬 높은 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다. 실제로 국토해양부가 발표한 7월 전•월세 거래량 조사에 따르면, 전국 평균 월세 비중은 2011년 33%, 2012년 34%, 2013년 38.9%로 지속적으로 증가하는 모습을 보였다. 특이한 점은 울산 지역의 경우 월세 비중이 50%에 육박한다는 점이다. 울산지역의 월세 비중은 2011년 41%, 2012년 46.7%, 2013년에는 49.2%를 기록했다. 임대인이 전세보다 월세를 선호하는 등 울산 지역 주택임대시장이 전세에서 월세로 전환되는 추세임을 여실히 드러낸 것이다. 최근 저금리 기조가 지속되면서 전세보다는 월세로 얻을 수 있는 수익이 훨씬 높아 월세를 겨냥한 소형 아파트 구매 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 이러한 가운데 울산 지역에서는 중소형 구성에 분양가는 낮추고 계약 조건까지 완화한 분양 단지들이 속속 선보이고 있어 투자자들의 이목이 쏠리고 있다. 지난 16일 견본주택 문을 열고 울산광역시 울주군 일대에 분양 중인 ‘경동∙우신 알프스타운’은 분양가는 3.3㎡당 최저 400만 원대부터, 평균 510만원대로 파격적인 분양가로 책정됐다. 실수요자들에게는 내 집 마련의 기회를, 투자자들에게는 투자의 3요소인 환금성∙안정성∙수익성 모두를 갖춘 알짜 투자 기회를 제공한다. ’경동∙우신 알프스타운’은 지하 3층, 지상 15~18층, 16개 동 규모로 1540가구 모두 전용 45∙54㎡의 소형으로만 구성된다. 특히 이번 분양은 4.1부동산대책 수혜로 면적 85㎡ 이하 또는 6억 원 이하 주택 구입자에 대한 5년간 양도세 감면 혜택을 받을 수 있어 높은 관심이 예상된다. ’경동∙우신 알프스타운’은 내진∙내풍 설계를 적용, 친환경 단지 배치로 쾌적한 생활 환경을 갖췄다. 단지 내에 주민운동시설, 어린이놀이터, 유아놀이터, 햇살광장 등 다양한 테마파크를 마련해 입주민들을 위한 힐링환경을 조성할 예정이다. 또 단지 바로 옆으로는 영남 알프스CC가 위치해 골프장 조망이 가능한(일부가구) 친환경 주거환경을 자랑하며 산악관광시설과 문화시설 등 복합기능을 갖춘 관광종합안내소인 ‘영남알프스 복합웰컴센터’가 내년 준공 예정으로, 시설 이용은 물론 인근 상권 역시 발달될 것으로 보여 수혜가 예상된다. 사업지 인근 KTX 울산역세권 개발사업 1단계가 10월 중 준공이 예정돼 있다. 여기에 삼성SDI, 길천, 반천일반산업단지, 울산 하이테크밸리 등이 인접하고 개발에 따른 대규모 인구 유입이 예상돼 매우 탄탄한 배후수요를 형성하게 된다. 계약자들에게는 발코니 확장비 무료, 중도금 60% 전액 무이자 등의 파격적인 혜택이 주어진다. 견본주택은 울산광역시 남구 달동 1271-5번지 현대해상 사거리에 위치한다. 입주는 2015년 초 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

28일 발표된 전·월세시장 안정대책은 전세 수요의 매매 수요 전환, 임대주택 공급 확대, 월세 세입자 지원 확대로 요약된다. 공급 확대 정책 일변도에서 수요자 중심의 금융·세제 지원을 담은 게 특징이다.국민주택기금을 적극 활용, 주택 구매 심리를 자극할 만한 대안이 담겨 있다. 특히 생애최초주택 구입자에게 1%대의 낮은 이자로 주택기금을 지원하면서 리스크까지 정부가 분담하는 상품은 획기적이라는 평가를 받는다. 정부가 돈을 빌려 주고 집값이 떨어질 경우 손해를 함께 나누는 상품을 내놓은 배경은 주택시장의 불확실성을 해소함으로써 매매 수요를 늘리기 위해서다. 수익공모형 모기지는 주택기금을 통해 2억원 한도에서 집값의 70%까지 1.5% 금리의 모기지를 공급한 뒤 20년 만기 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)하는 상품이다. 장기 모기지와 달리 주택 매각(또는 만기) 때 매각차익(평가차익)이 발생하면 차익의 일부를 주택기금과 공유한다. 시세차익 공유를 조건으로 금리 부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 되지 않도록 했다. 손익공유형 모기지는 주택기금이 집값의 40%까지 지분 격의 저리 모기지를 공급하고 주택 구입자와 주택 매각손익을 공유하는 상품이다. 도태호 국토교통부 주택토지실장은 “월세보다 저렴하고 전세와 유사한 비용으로 내 집을 마련할 수 있기에 무주택자들의 주거를 안정되게 하고 전세 수요의 매매 수요 전환을 유도할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다. 우선 올해 수도권과 지방 광역시에서 3000가구 시범사업을 추진하고 성과를 지켜보며 확대할 계획이다. 이미 시행 중인 취득세 면제 등의 혜택까지 더하면 정부가 내놓을 수 있는 혜택은 총망라됐다고 보면 된다. 그동안 판매 실적 부진에도 손대지 않은 근로자·서민 구입자금대출 조건도 생애최초주택 구입 대출 수준으로 조건을 완화했다. 현재는 근로자·서민 주택 구입자금을 받으려면 부부 합산 연소득 4500만원 이하, 3억원 이하 주택을 구입할 때 가구당 1억원 한도에서 대출해 준다. 금리는 연 4% 수준이다. 하지만 정부는 소득 요건을 올해 한시적으로 6000만원으로 상향 조정하고 대상 주택 가액 기준도 6억원 이하로 확대했다. 가구당 대출 한도도 2억원으로 증액하고 적용 금리도 소득·만기별로 차등화해 2.8~3.6%를 적용하기로 했다. 사회초년생, 신혼부부 등이 선호하는 주거용 오피스텔도 근로자·서민주택구입 대출 대상에 포함했다. 취득세 영구인하 방침을 서둘러 발표한 것도 주택거래 활성화와 전·월세 대책의 효과를 극대화하기 위한 차원이다. 장기 주택모기지 소득공제 대상을 교체주택 구입자로 확대하고, 매입 임대사업자에 대출·세제 지원을 확대한 것도 집 살 여력이 있는 사람에게 걸림돌을 제거 또는 완화해준 조치로 꼽힌다. ‘깡통주택’으로 인한 세입자들의 피해를 막기 위한 지원 내용도 포함됐다. 우선변제권 적용 대상 기준과 우선변제액을 상향 추진한다. 예를 들어 수도권 평균 전세보증금이 1억 5000만원에 이르는 것을 감안, 서울지역 우선변제 기준 주택을 7500만원에서 9000만~1억원으로 올리고 우선 변제액도 2500만원에서 3000만~4000만원으로 조정한다. 구체적인 금액은 이달 주택임대차위원회 의결을 거쳐 결정하고 주택임대차보호법 시행령 개정 후 내년 1월부터 시행할 예정이다. 임차보증금 미반환 불안을 해소하기 위한 보증 프로그램도 강화한다. 계약 종료 후 임차보증금 미반환 시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 대한주택보증이 이달 초에 내놓는다. 적용 대상 보증금은 3억원(지방 2억원) 이하이다. 다만 대책들 가운데 국회를 통과해야 비로소 효력이 발생하는 정책도 많다. 취득세 영구인하, 소액임차보증금 우선변제권 개선, 월세 소득공제 확대 등은 국회 처리 여부에 따라 지연되거나 실시되지 못할 수도 있다. 야당이 전·월세난 해결 방안으로 꼽는 전·월세 상한제 도입이 제외돼 국회 처리 과정에서 진통이 예상된다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부는 중산층 및 저소득층 지원을 오는 28일 발표할 부동산 전·월세 대책의 핵심 방향으로 정했다. 그간 내놓은 양도소득세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 취득세 영구 인하 등의 정책이 부동산 매매를 활성화시키기 위한 것이었다면 이번에는 상대적으로 정부 정책에서 소외받은 계층을 맞춤형으로 돕겠다는 의미다. 기획재정부 관계자는 22일 “2009년과 2011년 부동산 전·월세 가격 급등에 따른 정책을 되돌아보면 부동산 시장이 갑자기 활성화될 수 있는 마법은 없다는 걸 알 수 있다”면서 “서민과 중산층 전·월세 세입자 중 정부의 도움을 받지 못하는 사람들을 찾아내 도움을 주는 방안이 최선”이라고 말했다. 전·월세 소득공제 대상을 현재 국민주택 규모(85㎡·25.7평) 이하에서 ‘고가 주택(매매가 6억원 이상) 전·월세 입주자를 제외한 사람들’로 개편하는 방안이나 소규모 임대인들의 양도세 중과를 면제해 주는 방안은 이런 방향과 맥을 같이하고 있다. 현행 세법에 따르면 전·월세 소득공제 요건은 국민주택 규모 이하라는 ‘면적’을 기준으로 설정돼 있다. 이 때문에 서울 강북 및 수도권 외곽지역이나 지방에 위치한 85㎡ 이상의 저가 중대형 주택에 사는 세입자들은 소득공제 혜택을 전혀 받을 수 없는 구조다. 반면 서울 강남 등 수도권의 고가 소형 주택에 전·월세로 사는 고소득층은 소득공제를 받는 우스꽝스러운 상황이 벌어지고 있다. 정부는 고가 주택 전·월세 세입자를 매매 시장으로 끌어내기 위해 은행 대출을 제한하는 방안 등은 시장의 부작용을 고려해 추진하지 않기로 했다. 정부 관계자는 “누구나 자유롭게 이용하는 은행대출 자체를 제한할 수는 없다”면서 “고가 주택에 전·월세를 사는 고소득자의 경우 은행들이 대출금을 돌려받기가 쉬워 금융 리스크 측면에서 안전하다는 점을 고려하면 이런 정책은 금융시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 말했다. 민주당이 주장하는 ‘전·월세 상한제’에 대해서는 부분 도입조차 어렵다는 입장이다. 전·월세 상한제란 세입자가 희망하면 1회에 한해 계약을 연장할 수 있고, 전·월세 인상률을 5% 이하로 제한하는 정책이다. 정부는 전·월세 인상률이 5%로 제한되면 이면계약이 많아지고, 처음 계약할 때 4년간 전·월세 인상분이 한꺼번에 반영될 가능성이 있어 세입자에게 오히려 불리하다고 우려했다. 정부는 취득세율 영구 인하 방안에 대해서도 인하폭과 소급적용 여부를 쉽게 결정하지 못하고 있다. 취득세율 인하 혜택이 종료된 지난달 초부터 발생한 주택거래에도 영구 인하된 세율을 소급해 적용할 경우 지방자치단체들이 지난 7월 이후 거뒀던 취득세를 납세자들에게 돌려줘야 하고, 이는 결국 중앙정부가 지원해야 할 공산이 크기 때문이다. 안전행정부 관계자는 “아직 취득세 인하 방안은 소급적용 여부, 세율 인하폭 등이 구체적으로 확정되지 않았다”며 “정치권에서 소급적용을 주장하고 있지만 지자체에 세수를 보전해 주는 문제가 달려 있어 부처 간 협의가 어렵다”고 말했다. 정부는 지난 4·1 부동산 대책에 포함됐지만 현재 국회에 법안이 계류돼 있는 분양가 상한제 폐지(신축운영), 다주택자 양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허용 등의 방안은 9월 정기 국회에서 통과될 수 있도록 최대한 정치권과 협조할 방침이다. 세종 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

전·월세 대책이 여야 간 감정싸움으로 번지는 양상이다. 부동산 정책은 특히 동전의 양면과도 같다. 임차인과 임대인, 건설업체의 욕구를 모두 충족시킬 수 있는 대안을 찾기 쉽지 않다. 전·월세 대책을 시행하려면 국회에서 여야 합의로 소득세법 등을 고쳐야 한다. 여야의 원만한 협조가 절대적으로 필요하다. 여당이든 야당이든 당의 입장만 최선책이라고 고집하지 말고 서민들의 부담을 줄일 수 있는 절충안을 9월 국회에서 찾아야 한다. 당정은 그저께 협의에서 다주택자 양도세 중과 및 분양가 상한제 폐지, 임대주택 공급 확대, 금융·세제 지원 강화 등을 전·월세 대책의 큰 방향으로 정하고, 다음 주 최종안을 발표하기로 했다. 양도세 중과세와 분양가 상한제 폐지는 건설업계가 줄곧 요구해온 사안이다. 반면 민주당은 당론으로 반대하고 있어 소득세법 개정안이 국회에서 처리되지 못하고 계류 중이다. 그런데도 당정이 다시 추진하기로 의견을 모은 데다, 민주당이 요구하는 전·월세 상한제나 임차계약 갱신 청구권 보장 등은 일단 제외하기로 하자 민주당이 발끈하고 나선 형국이다. 정부와 새누리당은 주택 매매를 활성화시키는 것이 곧 전·월세를 안정시키는 근본 처방인 것으로 여기는 것 같다. 다주택자에 대한 양도세 부담을 줄이면 주택 매입 수요가 살아나 집값 상승에 대한 기대감이 생기면서 전·월세 수요를 매매 수요로 돌릴 수 있을 것이라는 계산이다. 취득세를 낮춰서 부동산 거래의 숨통을 트이게 한다는 논리와 비슷한 맥락이라 할 수 있다. 문제는 양도세 중과 또는 분양가 상한제 폐지가 전·월세 시장 안정에 미치는 효과다. 지난번 대책에서는 주택시장을 살리기 위해 민간이 분양하는 공급 물량을 줄이기로 했다. 이런 상황에서 분양가 규제를 없애 민간 부문의 공급을 더 늘리겠다는 것인지, 건설업체의 경영 개선을 꾀하려는 것인지 정책의 목표를 명확히 하기 바란다. 불필요한 정쟁의 빌미가 될 수 있기 때문이다. 박근혜 대통령은 최근 국무회의에서 “주택 전·월세 문제는 임대인과 임차인이 서로 간에 합리적이고 예측 가능할 수 있도록 제도적 장치를 마련해 풀어야 한다”고 주문했다. 저금리로 인해 주택 소유자들은 금리보다 조금이라도 높은 임대수익을 올리기 위해 전세를 월세로 돌리고 있다. 인구 구조의 변화와 부동산 불패 신화가 깨지면서 주택은 소유에서 거주의 대상으로 인식이 바뀌고 있다. 전세제도가 언제 소멸될지 모르지만, 임차인들은 월세에 비해 부담이 적은 전세를 찾는다. 공공 전세 물량을 늘리고, 월세도 시장에서 연착륙할 수 있게 하는 방안을 찾아야 한다. 중장기적으로는 민간 임대시장을 활성화할 대책을 강구해야 한다. 여야는 신경전을 접고 국회에서 머리를 맞대 치열하게 논쟁한 뒤 접점을 찾기 바란다.

최근 전세값 고공행진에 이마저도 없어서 못 구하는 전세대란이 계속되면서 즉시 입주가 가능한 새 아파트에 소비자의 눈길이 쏠리고 있다. 특히 동부건설이 공항철도로 서울과 한정거장 차이인 인천시 계양구 귤현동에 입주중인 계양 센트레빌 아파트에 대해 직접 전세를 실시하고 있어 화제를 낳고 있다. 직접전세란 순수한 전세계약으로 계약금이나 입주잔금을 내지 않고 전세보증금만 내면 거주 할 수 있고 전세계약이 끝나는 시점에서 보증금 전부를 안전하게 돌려받을 수 있다. 이는 기존의 애프터리빙제와는 완벽히 다른 개념이다. 애프터리빙제의 경우 분양등기를 하기 때문에 소유권 이전이나 취득세 및 재산세 등을 지불해야 했다. 또한 최근에는 계약이 끝난 시점에 환불조건에 따라 집이나 대출이자를 부담하거나 위약금을 내는 경우가 생기고 있어 문제시 된 바 있다. 하지만 계양센트레빌의 ‘직접전세’는 집을 구매하는 것이 아니라 회사에서 직접 전세를 놓는 개념으로 집을 사는 것이 아닌 빌리는 것이기 때문에 이러한 문제점을 모두 해소했다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 장점이다. 이로써 기존 문제가 대두되고 있는 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소 할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다. 가격적으로 저렴하다는 면이 강점이다. 이 아파트는 공항철도 계양역 인근에 위치하고 있으며, 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천 만원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 1정거장 차이인 김포공항역 인근 김포 강서 C아파트 84㎡의 전세가격은 2억5천5백 만원 선이며, 2정거장 차이인 상암DMC역 E아파트 84㎡는 3억 원, 3정거장 차이인 공덕역 인근 공덕역 R아파트 84㎡는 4억4천5백 만원 선으로 인근대비 7천 만원 ~ 2억 6천 만원 가량 저렴하다. 또 기존의 임대아파트가 아닌 일반 민영아파트이기 때문에 고급으로 제공되는 마감재 및 평면, 커뮤니티시설도 누릴 수 있다. 분양관계자는 “국내에서 최초로 선보이는 파격적인 혜택으로 건설업계의 패러다임의 변화를 불러 일으키고 있다”며 “대기업에서 보장하기 때문에 실 수요자들에게 많은 관심을 끌고 있다”고 말했다. 한편 계양 센트레빌은 지하 2층 ~ 지상 15층 26개동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1,425가구의 대 단지 랜드마크 아파트이다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있어 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. 또한 ‘경인 아라뱃길’의 최대 수혜단지로 두리 생태공원이 인접해 있어 자연생태공원을 비롯해 수변휴게공간, 오토캠핑을 즐길 수 있어 쾌적한 생활도 가능하다. 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 면적에 따라 1억6천5백 만원~2억2천만원선으로 구성되며, 계약 후 바로 입주가 가능하다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

박근혜 대통령은 19일 최근 사회적 문제가 되고 있는 전월세난과 관련해 당정에 적극적인 대책 마련을 주문했다. 올 후반기 국정과제와 관련, 국민들이 체감하는 경제 활성화와 일자리 창출에 총력전을 펼칠 것을 내각에 당부했다. 박 대통령은 이날 오전 청와대에서 국무회의를 주재하면서 “최근 전월세 문제로 인해 서민과 중산층 국민들의 고통이 크다”면서 “이번 주부터 은행에서 전세자금 대출 한도가 확대되지만 급등하는 전셋값 문제의 근본적인 해결책은 아니라고 생각한다”고 지적했다. 이어 “전셋값이 너무 올라 차액을 월세로 돌린 가정에서는 가장들의 어깨가 더욱 무거워질 것”이라며 “지금 서민과 중산층 정책에서 가장 시급한 것이 주택 전월세 문제다. 임대인과 임차인 서로 간에 합리적이고 예측 가능한 제도적 장치를 마련해 주기 바란다”고 강조했다. 이는 최근 논란을 빚은 세법 개정안에 이어 전월세난으로 인해 서민과 중산층의 민심이 악화될 수 있다는 우려에 따른 것으로, 전월세 문제와 관련한 제도적 보완책이 이어질 것으로 전망된다. 취임 6개월을 앞두고 있는 박 대통령은 “후반기에는 경제 활성화와 일자리 창출 등 국민들이 체감할 수 있는 분야에 국정 역량을 집중해야 한다”면서 “약속한 사항은 지켜질 수 있도록 최선을 다해야 하지만 성과를 내려고 조급하게 서두르기보다는 꼼꼼하게 챙겨서 확실하게 진행해 주기 바란다”고 말했다. 특히 지하경제 양성화의 필요성을 제기하면서 금융정보분석원(FIU)법의 실효성 감소 등을 지적해 눈길을 끌었다. 박 대통령은 “지난번 국회에서 어렵게 통과된 FIU법같이 지하경제를 양성화하는 데 중요한 법이 여러 가지로 수정돼 버리는 바람에 당초 예상했던 세수 확보 목표에 차질이 예상돼 안타깝다”며 “공약을 지키면서도 국민들에게 과도한 부담을 주지 않으려면 세수 확보가 관건”이라고 강조했다. 복지 예산 누수 문제와 관련, 박 대통령은 “감사원 발표에 의하면 지난 3년간 사회복지통합관리망을 통해 확인된 복지 누수액만도 6600억원에 달한다”며 대책 마련을 지시했다. 민생 법안 및 투자 활성화 법안 등의 국회 계류 상황에 대해 “지금 외국인투자촉진법이 국회에 계류 중이어서 2조원 이상의 해외 투자가 안 되고 있다”며 정치권을 상대로 “국민의 입장에서 거듭나서 국민의 삶을 챙기는 상생의 정치를 해 주기 바란다”고 촉구했다. 특히 공직 기강과 관련해 “장·차관을 비롯한 공직자들이 수시로 현장을 방문해 현장 목소리를 듣고 정책이 목적한 대로 집행되고 있는지 꼼꼼히 점검하고 보완해 달라”고 주문했다. 오일만 기자 oilman@seoul.co.kr

동부건설, 계양 센트레빌 직접 전세 시행…서울 출퇴근도 편리 정부가 전세난 대책으로 준비 중인 ‘목돈 안 드는 전세 대출 상품‘이 은행권 공동으로 8월 중 나올 전망이어서 관심이 집중되고 있다. 전세대출 상품 유형은 크게 두 가지로 나뉜다. 첫 번째는 집주인이 세입자를 위해 본인 집을 담보로 주택담보대출을 받아 전세보증금을 조달하면 세입자가 그 대출금 이자를 내는 형태다. 두 번째는 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 보증금 반환청구권을 은행에 넘기는 대신 세입자가 전세대출을 받을 때 금리를 낮춰 받는 방식이다. 이런 가운데 동부건설이 인천시 계양구 귤현동에 입주 중인 계양 센트레빌 아파트를 건설사가 직접 전세를 놓고 있어 눈길을 끌고 있다. 직접전세란 계약금이나 입주잔금을 내지 않고 전세보증금만 내면 거주할 수 있고, 전세계약이 끝나는 시점에서 보증금 전부를 안전하게 돌려받을 수 있다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 장점이다. 이로써 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다. 특히 가격적으로 저렴하다는 면이 강점이다. 이 아파트는 공항철도 계양역 인근에 위치하고 있으며, 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천만 원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 정거장에 따라 84㎡의 전세가격은 2억5500만원~4억4500만원선으로 인근대비 7000만원~2억6000만원 가량 저렴하다. 계양 센트레빌은 지하 2층~지상 15층 26개동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1425가구의 대단지 랜드마크 아파트다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있어 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. 한편 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 면적에 따라 1억6천5백만원~2억2천만원선으로 구성되며, 계약 후 바로 입주가 가능하다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

고향의 후배가 전화를 걸어 왔다. 친구 아들이 수강한 과목에서 받은 낮은 학점 때문이었다. 담당 교수에게 점수에 대해 문의했는데 시원한 설명 대신 핀잔을 받은 모양이다. 실망한 새내기 신입생인 아이가 교수에 대한 불신감을 토로했고, 질풍노도의 시기를 겪는 민감한 자식 아이가 교육 무용론에라도 빠질까봐 친구의 걱정이 크다는 것이다. 그래서 대부분 대학은 학점에 대한 문의와 정정하는 제도를 마련하고 있으니 근거 자료를 가지고 담당 교수에게 겸손하게 설명하고 필요하면 적극 주장해도 된다고 일러주었다. 그러나 포기했다는 후문이다. 여러 추정이 가능하지만 그냥 감수하기로 판단한 모양이다. 근래 갑(甲)과 을(乙), 강자(强者)와 약자(弱者)의 문제가 우리 사회를 뜨겁게 달구었다. 본사의 물량 밀어내기로 대리점이 파산에 이르렀고, 목숨을 던지며 부당함을 알린 가장의 비극이 사회를 울렸다. 빠듯하더라도 자녀를 공부시키고 늙은 부모와 함께 살 수 있게 만든 골목 상권의 붕괴로 단란한 가정이 해체되는 것을 보며 야만의 얼굴을 한 시장에 분노감이 커졌다. 약자의 수난이 시장에 한정되는 것은 아니다. 암수술로 죽게 된 남편을 병원으로 보내서 치료 한번만 받게 해달라는 아내의 애간장 끊는 울부짖음에 꿈쩍도 않는 교도소 관계자는 “형집행 정지가 그렇게 쉽게 되는 게 아니다”라고 답했다. 그러나 꿈 많은 청춘의 여대생을 살인 교사한 무기징역수 윤모 여인은 2007년부터 병원 특실 생활과 외출로 도합 4년을 교도소 밖에서 지냈다. 돈이 많다는 이유로 강자가 된 그 여인이 애용한, 그 어렵다는 형집행 정지는 또 다른 강자인 의사·검사·변호사의 방조 없이는 이루어지기 어렵다(SBS, 그것이 알고 싶다, 2013년 5월 25일). 약자를 보호하려는 이른바 을을 위한 입법이 본격적으로 시도되고 있는 건 다행이다. 지난 2일 임시국회에서 ‘금융기관이 임차인에게 보증금을 우선 면제한 후 임대인으로부터 상환’ ‘대기업의 계열사 일감 몰아주기 방지’ ‘가맹점에 대한 매장 리뉴얼 강요 등 불합리한 계약 방지’ 등의 내용이 담긴 법안이 통과되었다. 입법의 폭과 깊이를 넓히는 일과 함께 이미 시행 중인 조치에 대한 보완도 필요하다. 2006년에 도입된 여성고용 우대 조치의 경우 2010년의 조사에 따르면 1000명 이상을 고용하고 있는 회사의 51%인 335개 회사, 500~999명을 고용하고 있는 회사의 55.9%인 513개 회사에서 실효를 거두지 못하고 있다. 여성고용인과 여성관리자의 비율도 모두 10%대로 여전히 매우 낮다. 약자에 대한 법적 보호조치의 전형인 미국의 소수인종보호조치(affirmative action)는 고용, 교육, 비즈니스 분야에서 역사적으로 차별을 받아 온 소수 인종과 여성을 우대하는 적극적인 선택성을 포함한다. 이 조치가 순탄하게 탄생하고 성장해온 건 아니다. 유색인종을 백인과 분리하고 권리를 제한하는 짐 크로 법에 대항하여 남북전쟁, 흑인노예해방, 흑인인권운동, 시민권운동 등 오랜 세월 동안 피와 땀, 논쟁과 소송의 혹독한 과정을 겪어야 했다. 상원에서 54일간의 필러버스터를 거쳐 1964년 6월 19일 존슨 대통령의 사인으로 소수인종의 평등권을 보장하는 시민권 법안(Civil Rights Act)이 효력을 발생하게 된 것이다. 그러나 아직도 이 조치에 대한 찬반 논쟁과 실제 적용을 둘러싼 법적 다툼은 현재진행형으로 되풀이되고 있다. 거대 자본을 앞세워 나만 잘 먹고 잘 살겠다는 강자 독식에 희생되는 을의 수난은 멈추어져야 한다. 강자의 편법으로 인한 을의 눈물과 분노를 어루만지는 인간의 얼굴을 한 공동체를 만들어야 한다. 강자의 탐욕에 의한 약자의 파산을 경쟁과 효율의 시장논리로 강변하지 말자. 사람의 본질과 가치를 소중하게 여기는 공동체의식, 이념의 도그마에 물들지 않은 균형잡힌 역사의식, 물신(物神)주의에 함몰되지 않는 인간애에 토대하는 대한민국 표 약자 보호 공동체철학이 필요하다.

6월 임시국회에서 주요 경제민주화 법안과 의원 특권 내려놓기 법안을 처리하는 등 여야가 ‘일하는 국회’ 체면은 세운 모양새다. 6월 임시국회 회기 마지막 날인 2일 본회의에서 98건의 법안 및 의안을 처리하고 국가정보원 댓글 의혹 사건 진상 규명을 위한 국정조사계획서를 승인했다. 대표적인 쇄신법안으로 꼽혔던 의원 겸직·영리업무 금지, 국회 폭력에 대한 피선거권 박탈, 의원연금 폐지 등 일명 ‘특권 내려놓기 3종’ 법안은 본회의 문턱을 넘었다. 전날 법사위에서 막판 보류됐던 특정금융거래정보의 보고 및 이용에 관한 법(FIU법) 개정안은 이날 뒤늦게 법사위를 통과해 본회의에서 처리됐다. 이 법은 지하경제 양성화를 위해 금융정보분석원(FIU)의 금융거래정보를 국세청에 제공할 때 이를 당사자에게 통보하도록 했다. 상가건물임대차보호법·주택임대차보호법 처리로 앞으로 모든 상가건물 세입자에게 5년간 계약갱신청구권이 주어지고 재건축을 이유로 상가 건물주가 세입자를 강제로 쫓아낼 수 없게 된다. 또 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 금융기관이 임차인에게 우선 변제하고, 추후 임대인으로부터 이를 상환받을 수 있게 된다. 그러나 민주당이 요구한 전월세 상한제 도입, 임차인 계약갱신청구권 신설은 이번에 국회 처리가 무산됐다. 영유아 보육료·양육수당 등 무상보육 예산에 대한 국고보조금 비율을 상향조정하는 영유아보육법 개정안은 전날 법사위 처리가 무산되면서 9월 정기국회로 넘어갔다. 프랜차이즈법은 가맹본부가 예상매출액을 부풀리기 하더라도 처벌하지 못했던 현행법의 맹점을 시정한 것으로, 앞으로 매출 부풀리기 행태를 저지르면 가맹본부의 허위·과장광고 혐의로 형사 처벌 대상이 될 수 있다. 경제민주화 입법은 일정부분 결실을 이뤘지만 재계 반발과 속도조절론 속에 기대보다 못 미치는 수준에서 입법화되는 데 그쳤다. 일감 몰아주기 규제법안이 대표적이다. 규제대상이 모든 계열사에서 총수일가가 일정 지분을 보유한 계열사로 축소되고 ‘총수일가 지분 30% 룰’이 삭제되는 등 재계 입장이 상당 부분 관철되면서 당초 정부안보다 규제 수위가 대폭 후퇴했다는 지적이 나왔다. 박 대통령 대선 공약인 ‘신규 순환출자 제한’을 위한 공정거래법 개정안, 대주주 적격성 심사를 강화하는 금융회사지배구조법 개정안 등은 상임위에서 제대로 논의되지 못했다. 이른바 ‘남양유업 방지법’인 대리점 거래 공정화법 개정안도 9월 정기국회로 넘어갔다. 대리점의 밀어내기 기준, 대리점 범위 등을 놓고 정무위에서 결론을 내지 못한 탓이다. 이재연 기자 oscal@seoul.co.kr

서울 오류동역 일대가 행복주택 시범지구로 선정됐다. 오류동의 직접적인 개발계획은 처음이어서 부동산 시장의 기대감도 커지고 있다. 행복주택은 철도부지 등에 건설되는 임대주택이다. 국토교통부의 방침에 따라 지역경제 활성화, 일자리 창출, 주민 소통공간의 거점 공간으로서 주거 호텔 상업 업무시설 등이 혼합된 복합단지로 조성된다. 향후 임대수요층이 한층 더 탄탄해지고 많은 유동인구가 유입이 예상된다. 부동산 관계자들은 오류동역사 주변의 넓은 철도부지에 공원 주민문화공간과 동사무소, 파출소, 보건소 등 공공시설이 들어서면 일대의 새로운 중심가로서 발돋움할 것으로 전망하고 있다 이러한 가운데 ‘오류동역 프리가’는 이번 행복주택 선정에 최대수혜 단지로 주목을 받고 있다. 지하 1층~지상 18층 187가구로 구성되며, 고급 빌트인가전·가구로 풀옵션 조건에 층별 보안 및 무인 택배시설까지 갖춘 이 오피스텔은 지난 5월 첫 입주를 시작했다. 현재 입주자를 위한 특별 혜택조건으로 책임임대보장제를 시행하며 세입자의 월세, 임대인 부동산 수수료를 보존해 주고 있어 많은 투자자의 관심을 끌고 있다. 지하철역이 도보 1분 거리에 위치하고 있는 입지에도 부가세를 포함한 분양가격은 최저 9천만 원대로 최고 60%까지 대출을 알선해 준다. 이를 고려하면 실제 매입금액은 3천만 원~4천만 원에서 투자가 가능하다는 게 분양 관계자의 전언이다. 4·1일 부동산 대책에 따라 주거용 오피스텔 취득 시 5년간 양도세 면제 및 주택임대사업자로 등록할 경우 재산세 50% 감면, 취득세 면제 등의 세금혜택까지 적용받을 수 있다. 현재 성황리에 분양·임대를 시작하고 있으며 입주 잔여 특별분양 중이다. 홍보관도 별도로 운영하고 있다. 분양문의: 02) 2617-4545 인터넷뉴스팀

수도권 아파트에 1억 6350만원짜리 전세를 살고 있는 사람이 계약을 월세로 바꾸면 연간 577만원이 더 든다는 분석이 나왔다. 저금리 기조 속에 많은 집주인들이 전세 세입자에게 월세 전환을 요구하고 있는 가운데 나온 결과여서 관심이 쏠린다. KB금융지주 경영연구소는 수도권 아파트를 대상으로 전세 가구가 월세로 전환할 때 추가로 소요되는 자금을 추정한 ‘주택 월세시장 분석’ 보고서를 30일 내놨다. 지난달 기준 수도권 전세 아파트의 중간 가격(1억 6350만원) 주택에 거주하는 가구가 월세로 바꿀 경우 연간 약 577만원(연 소득 대비 11%)의 추가 부담이 발생한다. 연구소는 수도권 아파트 전세 가격을 5단계로 나눈 뒤 정기예금 금리(연 3.04%)로 전세 보증금을 조달한다고 가정해 전세 주거비용을 산출했다. 월세 주거비용은 시세에 맞춰 7.7%의 이율을 적용했다. 전세금이 낮을수록 월세로 전환할 때 소득 대비 부담이 컸다. 전세금이 7000만원이면 390만원(연소득 대비 24%), 1억 2000만원이면 485만원(13%), 2억 1250만원이면 698만원(10%), 3억 2000만원이면 1002만원(9%)이 추가로 들 것으로 계산됐다. 연구소는 장기적으로 월세 가구가 증가할 것으로 내다봤다. 1~2인 가구가 증가하는 데다 저금리와 경제 성장률 둔화로 임대인들이 월세를 선호하기 때문이다. 한편 수도권 아파트의 월세 수익률은 4.18%로 지난해 10월(4.11%)보다 소폭 증가해 꾸준한 상승세를 보였다. 아파트 가격이 상대적으로 높은 서울(3.65%)보다 경기도(4.90%)나 인천(4.72%)의 소형 아파트 수익률이 더 좋았다. 이민영 기자 min@seoul.co.kr

온 나라가 갑자기 ‘갑을’ 문제로 시끄럽다. 국내 굴지 독점기업의 한 간부가 해외 출장 중에 스튜어디스에게 한 폭언·폭행사건에 이어 이름만 대면 다 아는 우유업체 직원이 몇 년 전 대리점 점주에게 한 폭언이 공개되면서 촉발되었다. 이후 몇몇 기업들의 유사한 행태들이 속속 드러나고 급기야 ‘갑’의 횡포를 못 견딘 일부 ‘을’이 목숨까지 끊는 일까지 벌어지면서 웬만한 다른 사회적 이슈들이 묻혀버리는 슈퍼 이슈로 급부상하였다. 이러다 보니 일부에서는 계약서에 ‘갑’과 ‘을’이라는 표현 자체를 없애고 계약 당사자들의 기관명이나 상호를 표기하는 방식을 사용하겠다고 선언하는 소동도 벌어지고 있다. 갑을 관계는 어제오늘 생겨난 것이 아니다. 그것은 인류 역사에서 계약이라는 행위가 시작된 이래 줄곧 있어온 관계이다. 그런데 왜 갑자기 문제로 등장하였을까. 두 가지로 진단해 볼 수 있다. 하나는 우리사회에서 경제적 강자인 갑의 횡포가 약자인 을이 인내할 수 있는 한계를 넘어섰다는 것이고, 다른 하나는 그런 한계상황을 우리가 줄곧 눈감아 왔다는 것이다. 우리 사회는 전반에 걸쳐 조금이라도 우월한 입장(갑)이라고 생각하면 가차없이 약자(을)를 짓밟거나 무시해 버리는 분위기가 팽배해 있다. 이 점에서 근래의 문제상황은 그동안 경제적 약자인 ‘을’의 애로를 경청하는 데 게을렀던 우리 모두의 무관심이 초래한 업보라고 할 수 있다. 그렇다면 문제를 해결하는 방법은 의외로 간단할 수 있다. 무엇보다도 ‘을’의 입장에서 ‘을’의 이야기에 귀 기울이고, 이를 통해 ‘갑’의 부당한 횡포를 미연에 방지하는 것이다. 제도적 해법보다 더 근본적이고 더 중요한 것은 이 문제에 접근하는 우리들의 태도라는 뜻이다. 그러면 ‘을’의 입장에서 생각하고 행동하는 근본적인 해법은 무엇일까? 이는 이미 오래전부터 우리 조상들이 추구하고 실천해 오던 것이다. 어쩌면 엄격한 신분사회였기에 당시에는 이 문제가 더욱 절실한 과제였을 것이다. 유학에서 강조되는 인(仁)이 타인을 불쌍하게 여기는 ‘측은지심’에서 출발하는 덕목이라는 점이 이를 잘 말해준다. 측은지심은 말 그대로 남의 처지를 헤아리고 배려하는 태도이다. 공자가 인을 실천하는 핵심으로 자신의 마음을 살펴서 남에게 미루어 나가는 서(恕)의 태도를 지목하면서 “자기가 원하지 않는 것은 남에게 하지 말라”고 한 것도 같은 맥락이다. 나의 마음과 다른 사람의 마음이 같기 때문이다. 우리의 자랑스러운 선비정신은 바로 이런 서의 정신을 바탕으로 꽃핀 것이다. 선비정신의 주요 덕목 가운데 하나는 자신에게는 엄격하고 남에게는 관대한 ‘박기후인’(薄己厚人)의 태도이다. 평소 아들뻘인 제자에게도 깍듯하게 예를 차림은 물론, 정치적 사건에 휘말려 풍비박산이 된 친정 때문에 정신이 혼미한 부인을 지극히 보살피고, 젖이 부족한 아들을 살릴 요량으로 젖먹이를 둔 시골집 유모를 서울로 보내달라는 손자의 청을 제 자식이 중하면 남의 자식도 중한 법이라며 엄중히 타일러 훈계했던 퇴계선생에게서 우리는 그 전형적인 모습을 본다. 근래 이슈가 되고 있는 갑을 문제는 우리 모두가 선비정신에 스며 있는 이런 배려의 마음가짐을 본받고 갖추려 노력할 때 해결의 실마리가 찾아질 수 있다. 그것은 ‘갑’과 ‘을’ 대신 계약 당사자의 상호를 적거나 ‘수요자’와 ‘공급자’ 또는 ‘임대인’, ‘임차인’ 등으로 표현만 바꾼다고 해결될 수 있는 것이 아니다. 갑을 관계에 입각한 사고가 학교는 물론 가정에까지 파고드는 작금의 현실 속에서 이 문제를 근본에서부터 극복하는 방법이 무엇인지를 고민해야 할 시점이다. 우리 각자 일상의 삶 속에서 스승은 제자에게, 부모는 자녀에게, 상사는 부하에게 혹시 갑의 언행을 하고 있지 않은지 진지하게 되돌아보아야겠다.

백화점 계약서에서 ‘갑·을’ 문구가 사라진다. 현대백화점은 10일부터 전 협력사와의 모든 거래 계약서에 ‘갑’과 ‘을’이라는 표현을 쓰지 않겠다고 9일 밝혔다. 갑과 을은 통상 거래계약서에서 계약 당사자를 일컫는 말이지만 갑을 관계라는 말이 점차 지위가 우월한 측이 갑, 열등한 쪽을 을로 가리키는 부정적인 의미로 변질돼 이같이 결정했다고 현대백화점 측은 설명했다. 이는 최근 우월적 지위를 이용해 불공정 거래를 하는 이른바 ‘갑의 횡포’ 논란이 확대된 것을 조금이나마 불식시키기 위한 것으로 풀이된다. 현대백화점은 앞으로 온·오프라인 계약서 작성 시 갑 대신 ‘백화점’으로, 을 대신 ‘협력사’로 바꿔 표기할 방침이다. 이에 앞서 신세계백화점도 2001년 7월부터 갑과 을 대신 구매자와 공급자 또는 임대인과 임차인으로 쓰고 있다. 그러나 일부에서는 본질을 벗어난 해법이라는 지적이 나온다. 계약서 문구만 바꾼다고 개선될 일이 아니라는 것이다. 이 같은 소식을 접한 네티즌들도 비판적인 의견을 쏟아냈다. 트위터 이용자 krr****는 “갑을 문구만 없애면 뭐하나? 횡포는 같을 텐데”라고 꼬집었고, suyur****도 “이런 꼼수가 더 얄밉다”라고 비판했다. 그 밖에도 “나쁜 관행은 그대로 두고 글자 몇 자 고친다고 뭐가 달라지나”, “갑·을을 을·갑으로 반대로 써도 안 없어진다”는 지적이 대부분이었다. 온라인뉴스팀 iseoul@seoul.co.kr

국유재산 중 행정재산은 본래 행정목적에 제공된 것이므로, 그 목적에 맞게 사용되어야 한다. 하지만 목적에 반하지 않는 한도 내에서의 사용을 금지할 이유가 없고, 식당이나 매점의 운영과 같이 간접적으로 행정에 기여하는 바가 있으며, 재산의 효율적 관리 측면에서도 행정재산의 목적외 사용은 인정될 필요가 있다. 국유재산법 또는 공유재산법은 행정재산의 목적외 사용을 인정하면서도, 행정재산의 본래 목적 달성을 보장하기 위한 규정들(일정한 경우 사용수익허가의 일방적 취소 또는 철회권, 기간 만료 후 원상회복의 규정, 원칙적 전대 또는 양도의 금지 등)을 두고 있다. ☞<정책·고시·취업>최신 뉴스 보러가기 행정재산의 목적외 사용허가의 법적 성질에 대해서는 이를 사법상 계약으로 보는 견해, 공법관계로 보는 견해, 이원적 법률관계로 보는 견해 등이 있다. 사법상 계약으로 보는 견해는 사용·수익자의 사적 이익을 도모하는 데 그 목적이 있다는 점, 재산의 사용관계에서는 관리청과 사인 사이에 대등 관계에 있다는 점 등을, 공법관계로 보는 견해는 사용수익을 위해 관리청의 허가를 받도록 한 점, 관리청의 일방적 취소·철회가 가능한 점, 사용료 징수에 대해 조세체납징수절차에 의하도록 한 점 등을 각 그 논거로 하고 있다. 이원적 법률관계라는 견해는 사용·수익관계의 발생·소멸과 사용료의 징수관계는 공법관계이나, 행정재산의 사용·수익관계의 실질은 사법상 임대차관계와 같다고 한다. 사용수익허가, 사용료 징수가 공법관계라는 점은 부정하기는 어렵지만, 사용수익허가 이후 사용조건에 대해서는 행정청과 사인 사이에 임대차 계약서가 작성되고, 행정청이 임대인의 지위 사용수익권자가 임차인의 지위에 있는 등 그 실질이 임대차 계약과 다르지 않는다는 점에서 이원적 법률관계가 실재에 부합한다고 생각된다. 판례는 행정재산의 사용·수익허가는 관리청이 우월적 지위에서 행하는 행정처분으로 특정인에게 권리를 설정하여 주는 강학상 특허에 해당한다고 보고 있고(대판 97누1105), 사용·수익하는 자에 대해 사용료 부과도 항고소송의 대상이 되는 행정처분이라고 보고 있다(대판 95누11023). 사용·수익권자의 사용·수익관계가 사법상 임대차의 성격을 갖는 것인지, 공법관계를 갖는 것인지에 대해서는 이번에 소개할 대판 2001다12638 판결이 단서를 제공하고 있다. 사안을 소개하면 한국공항공단(피고, 현재 한국공항공사로 변경됨)은 정부로부터 무상사용허가를 받은 재산을 원고에게 전대하였다. 전대 과정에서 피고는 건설교통부장관에게 그 계획을 작성하고, 승인을 얻었다. 원고들은 민법 제628조에서 정한 차임증감청구(借賃增減請求·임대료를 약정한 후 임대인 또는 임차인이 증액 또는 감액을 청구)를 하였으나, 피고는 원고와의 전대차 계약이 공법관계에 해당하므로, 민법상 차임증감청구권이 배제된다고 항변하였다. 이 판결에서는 피고가 행정재산의 관리청으로부터 국유재산관리사무의 위임이나 위탁을 받지 않은 이상, 피고가 무상사용허가를 받은 행정재산에 대하여 하는 전대행위는 통상의 사인 간의 임대차(전대차)와 다를 바가 없다고 판단하였다. 원고와 피고 사이의 행위를 사법상 임대차(전대차)로 보기 위해서는 피고의 무상사용이 임대차의 실질을 가지고 있다는 전제가 성립되어야 가능한 것이다. 이 판결은 국유재산의 사용허가를 받은 사인의 권리·의무 관계는 사법상의 임대차 관계라고 판단한 것으로 볼 수 있고, 이는 앞서 본 이원적 법률관계설의 입장을 취한 것이라 할 것이다.

신한은행과 우리은행이 반(半)전세 월세자금 대출 상품을 동시에 내놨다. 이자가 연 15~24%에 이르는 제2금융권 대신 낮은 금리로 월세 자금을 빌려주는 상품이다. 그런데 서로 ‘자기네 상품이 진짜 서민을 위한 것’이라며 다투고 있다. 31일 금융권에 따르면 신한은행은 ‘신한월세보증대출’을 1일부터 판다. 금리는 연 5.88~6.68%이며 보증료는 은행이 부담한다. 아파트, 연립, 다세대주택, 주거용 오피스텔에 반전세나 월세로 사는 서민이 대상이다. 앞서 우리은행은 지난 29일 ‘우리월세안심대출’을 출시했다. 금리는 연 4.70~6.05%로 신한은행보다 낮다. 급여나 공과금 이체, 적금 납입 등 은행 거래 실적에 따라 대출금리를 추가로 최대 0.7% 포인트 깎아준다. 두 상품의 가장 큰 차이는 신용대출이냐, 보증대출이냐다. 우리은행 상품은 신용대출이어서 이미 신용대출을 많이 받은 상태라면 대출받을 수 있는 금액이 많지 않다. 신한은행 상품은 서울보증보험과 계약을 맺은 보증대출로, 월세자금 용도로만 쓸 수 있다. 일종의 마이너스 통장 방식으로 매월 월세가 임대인 계좌로 자동이체된다. 이미 전세자금대출을 받았다면 대출한도가 줄 수 있다. 두 상품 모두 최고 한도는 5000만원이다. 신한은행은 우리은행이 자행 출시 정보를 미리 입수하고 선수를 쳤다고 비판한다. 우리은행은 “출시가 예정됐던 상품”이라며 펄쩍 뛴다. 당초 4월 1일 상품 출시 계획을 공표하려던 신한은행은 우리은행이 보도자료를 언론에 돌린 뒤 상품 출시 계획을 공표했다. 상품의 실효성을 놓고도 신경전이 치열하다. 신한은행 측은 “서민은 신용대출을 받는 경우가 많기 때문에 신용대출과 상관없는 보증대출이 유리하다”고 주장한다. 우리은행 측은 “서민에 대한 최대 혜택은 낮은 (대출)금리”라고 맞받아친다. 두 은행의 싸움 이면에는 금융 당국을 향한 ‘충성 경쟁’도 엿보인다. 반전세 월세 자금 대출은 금융 당국이 의욕을 갖고 활성화시키겠다고 공언한 상품이다. 다른 시중은행들도 조만간 비슷한 상품을 내놓을 것으로 알려졌다. 이민영 기자 min@seoul.co.kr

주택임대시장이 급격하게 월세로 전환되고 있다. 24일 국토해양부 전·월세거래정보시스템에 따르면 지난달 전국에서 거래된 주택 전·월세는 13만 6025건. 이 가운데 5만 2737건이 월세로 계약됐다. 전체 임대차 주택 가운데 월세 비중이 39%에 이른다. 임차인 10가구 중 4가구가 월세를 살고 있는 것이다. 이 통계는 주민센터에서 확정일자를 부여받은 전·월세 거래를 집계해 작성된다. 보증금이 전혀 없는 무보증부 월세나 한꺼번에 1년치 월세를 내는 사글세는 통계에 잡히지 않는다. 따라서 실제 월세 거래는 이보다 많을 것으로 추측된다. 월세 비중은 꾸준히 늘고 있다. 2002년 서울 임차인 가구 중 월세 비중은 29%정도였다. 그런데 지난해 말에는 35%까지 올랐다. 지방 중소도시의 경우 임차가구 절반 이상이 월세를 살고 있다. 월세 비중이 높아진 것은 집값이 하락하면서 임대인과 임차인의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다. 임대인은 전세보다 상대적으로 수익률이 높은 월세를 선호하고, 임차인은 ‘깡통전세’ 걱정에서 벗어나기 위해 월세(반전세)를 찾고 있는 것이다. 집주인은 집값 하락에 따른 보전 차원에서 전세보증금을 올려받거나 수익률이 높은 월세로 돌리고 있다. 하지만 집값 대비 전세보증금 비율이 높으면 금융권 대출에 제한이 따르고, 세입자를 구하기도 어려워진다. 집주인들이 월세를 선호하는 가장 큰 이유는 수익률. 은행 금리 기준으로 전세는 수익률이 연 3~4%를 내기 어렵지만 월세는 수익률이 연 7% 이상 나온다. 저금리가 이어질 경우 월세 선호 현상은 더욱 뚜렷해질 수 있다. 깡통전세에 대한 우려도 월세를 늘리는 요인이다. 인천 논현동에서 보증금 1억 6000만원짜리 아파트 전세를 살고 있던 김혜원씨는 지난 16일 전세 기간이 만료되면서 보증부 월세로 갈아탔다. 같은 크기 아파트 전셋값이 3000만원 정도 인상된 것도 부담이었지만, 이보다는 집값 하락으로 매매가 대비 전셋값 비중이 너무 높아져 반전세를 택한 경우다. 김씨는 보증금으로 1억원만 주는 대신 9000만원에 해당하는 보증금은 월세로 전환하기로 계약했다. 집값 하락이 전세보증금 인상으로 이어지고, 깡통주택을 걱정하는 세입자들 때문에 월세가 증가하는 악순환이 이어지고 있는 것이다. 최근 대한상공회의소가 조사한 자료에도 수도권 전세입자 가운데 두 명 중 한 명은 보증금을 반환받지 못할까 걱정하고 있는 것으로 조사됐다. 인천 논현동 한 부동산중개업소 사장은 “집주인들이 수익률이 높은 월세를 선호했는데, 지금은 오히려 세입자들이 보증금이 적은 반전세를 찾는다”고 말했다. 그는 “주택 거래 중단과 전셋값 상승으로 보증금 반환에 애를 먹을 것을 걱정, 비싸다는 것을 알면서도 반전세를 원한다”고 설명했다. 대출이 많은 아파트는 전세가 싸더라도 나가지 않는다. 전세난을 겪고 있는 세종시 첫마을에도 은행대출이 많은 전세 매물은 아직 남아 있다. 84㎡ 아파트 전세가는 대출 여부에 따라 4000만~5000만원 차이가 난다. 서울 서초구 방배동 한 중개업소 공인중개사는 “전세보증금이 매매가의 60%이상이면 거들떠보지 않는다”며 “대출이 많으면 84㎡ 아파트의 전세보증금이 1억원 이상 저렴해도 들어오지 않는다”고 말했다. 대출이 많지 않다고 전세 세입자들이 안심해서는 안 된다. 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 전에 근저당 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전세 계약 이후 추가 근저당 설정이 가능하기 때문이다. 때문에 전세를 들고난 뒤에는 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 받고 전입신고도 해야 한다. 전세금보증보험에 가입하는 방법도 있다. 집이 경매로 넘어가거나 계약이 끝난 지 한 달 이상 지났는데도 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 보상하는 보험이 있다. 다만 보험료는 높은 편이다. 오피스텔의 경우 건물주가 세입자 전입을 꺼리는 경우가 많다. 계약 전에 이를 반드시 확인해야 한다. 전입하지 않으면 확정일자인 효력이 발생하지 않기 때문에 이런 경우는 보험에 드는 것이 좋다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“기업분할명령제, 계열사 편입심사제는 여전히 필요하다고 생각한다.” 한만수 공정거래위원장 후보자는 24일 서울신문과의 전화 인터뷰에서 이렇게 말했다. 그는 “기업들이 일감 몰아주기를 통해 사익을 편취하는 것을 막고자 지난해 새누리당 국민행복추진위에 있을 때 이렇게 의견을 모았다”며 “최종 공약에서는 빠졌지만, 임명된다면 관계부처, 국회와 다시 논의할 생각”이라고 강조했다. 분할명령제는 내부거래 비중이 높은 기업에 대해 정부가 총수 일가의 지분 매각을 명령할 수 있는 제도다. 계열사 편입심사제는 내부거래 개연성이 높은 계열사의 편입 자체를 막는 제도다. 공정위에 따르면 지난해 매출액 5조원 이상인 46개 대기업의 내부 거래액은 186조 3000억원으로 전년보다 28.7% 늘었다. 특히, 내부거래의 89.7%가 수의계약으로 진행됐다. 총수 일가의 일감 몰아주기를 통한 사익 추구가 여전히 심각한 것으로 지적된다. 한 후보자는 공정위 현안 중 가장 시급한 과제로 대형 유통업체와 납품업체 간의 불공정 거래 행위를 꼽았다. 그는 “백화점과 납품업체 관계를 빨리 정상화시켜야겠다는 생각이 많이 들었다”고 강조했다. 그러면서 “민사법 관점에서 보면 백화점과 납품업체의 거래 관계가 매매거래인지, 점포임대인지, 위탁매매인지 불분명하다”면서 “지금 거래는 백화점이 납품업체로부터 매매차익이 나면 차익을 챙기고, 차익이 없으면 임차료를 받는 백화점에만 유리한 ‘놀부’식이다. 임차면 임차료만, 매매거래면 매매차익만 받도록 명목에 맞게 (거래가)이뤄지도록 하겠다”고 말했다. 김&장·율촌 등 대형 로펌 근무 경력에 대해서는 “기업 속성을 속속들이 알기 때문에 (로펌 경력이) 공정위원장을 하는 데 도움이 됐으면 됐지 거꾸로 역작용을 하지(로펌에 도움이 되지)는 않을 것”이라고 해명했다. 이어 “법조 일원화로 앞으로 판사를 하려면 변호사를 10년 이상해야 하는데, 김&장에 근무하면 판사를 할 수 있다는 이야기”라면서 “로펌 근무 경력만으로 자격이 있느냐 없느냐를 말하는 것은 적절치 않다. 청문회에서도 이런 식으로 소신대로 말하겠다”고 강조했다. 세종 김양진 기자 ky0295@seoul.co.kr

서울에 사는 직장인 남모(33)씨는 다음 달 결혼을 앞두고 부랴부랴 전셋집을 구했지만 마음 한구석에 있는 찜찜함을 지울 수 없다. 혼자 살고 있는 오피스텔의 보증금과 대출을 더해 마련할 수 있는 돈은 1억 4000만원 정도. 아파트에 살고 싶다는 약혼자의 말에 서울 곳곳을 돌아다녔지만 그 돈으로는 마음에 드는 신혼집을 구하기가 쉽지 않았다. 결국 인천 청라지구로 발길을 돌린 남씨는 간신히 아파트 전세를 구할 수 있었다. 남씨는 “다른 집보다 싸서 서둘러 계약했다”면서 “부동산중개업소에서 2억원짜리 집에 3000만원 정도 빚이 있는 것은 괜찮다고 해서 그런 줄 알았는데 주변 사람들의 말을 들어 보면 그런 것도 아닌 것 같아 걱정이다”라며 한숨을 내쉬었다. 설 이후 봄 이사철이 다가오고 있다. 새 학기 전에 이삿집을 알아보는 신혼부부의 발걸음도 종종걸음으로 바뀌었다. 올봄 이사철에는 전셋값 급등으로 기존 세입자들이 그대로 재계약하는 경우가 많다. 이 때문에 메물이 많지 않다. 하지만 싸다고 급한 마음에 덜컥 계약을 했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 전세 계약 시 살펴봐야 할 주의사항을 알아봤다. 24일 부동산업계에 따르면 먼저 마음에 드는 전셋집을 발견했다면 일단 등기부등본부터 확인해야 한다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하면 임대인의 소유 여부와 선순위 저당, 가압류, 가처분, 가등기 등의 설정 여부를 알 수 있다. 이제까지는 등기부에 등재된 저당 금액이 집값의 30% 이하 수준이면 안전하다고들 했다. 하지만 요즘은 다르다. 집값이 뚝뚝 떨어지고 전셋값은 쑥쑥 오르면서 상황이 달라졌다. 만일 근저당이 전세권보다 우선순위로 설정돼 있다면 자칫 전세보증금을 보호받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 한다. 특히 빚이 많은 전셋집은 다른 집보다 전세가 싸게 나와 있어서 형편이 어려운 이들의 눈에 들기 마련이다. 서울 송파구 잠실의 부동산중개업소 관계자는 “잠실엘스 84㎡의 경우 전세 최고가는 5억 5000만원이지만 대출이 끼어 있는 매물은 4억원대 중반도 있다”면서 “5억원대 전세는 빠지지만 4억원대 전세는 잘 거래되지 않는다”고 말했다. 청라롯데캐슬은 대출금에 따른 전세금액의 차가 6000만원까지 벌어졌다. 인천 서구의 한 중개업소 관계자는 “청라롯데캐슬 113㎡의 전세가는 융자가 없으면 1억 8000만원이지만 융자가 있으면 더 싼 매물을 찾을 수 있다”면서 “급등한 전셋값을 이기지 못한 사람들이 대출이 많이 끼어 있는 집을 계약하기도 한다”고 전했다. 부동산 관계자는 “솔직히 지금처럼 전셋값이 올라간 상황에서 대출이 있는 집에 들어가는 것은 위험한 감이 없지 않다”면서 “눈높이에 맞지 않더라도 가진 돈에 맞춰서 집을 구할 것을 권한다”고 말했다. 서울의 아파트 전세가율은 현재 매매가의 55% 정도다. 하지만 부동산 관계자들은 재건축 직전의 싼 전세와 대출이 끼어 싸게 나와 있는 전세, ‘반전세’ 등을 빼면 거의 전세가율이 70%에 육박할 것이라고 말한다. 아파트나 구분 소유된 다세대주택의 경우와 달리 임대인이 가구별로 구분은 해 놨지만 건물 전체가 1개의 소유권으로 돼 있는 다가구주택의 경우엔 더 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 임차인별로 임대차보증금의 액수와 주택 임대차보호법상 최우선으로 보호받는 소액 임차인이 몇 명인지 확인해 자신의 임대보증금 확보가 가능한지를 확인해야 한다. 계약서를 작성할 경우 계약 당사자가 임대인 본인인지도 확인해야 한다. 만일 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우엔 소유자 본인과 통화해 계약 위임 사실을 확인해야 한다. 소유자 본인이 대리인에게 계약을 체결할 권한을 줬다는 내용이 담긴 위임장과 인감증명서를 받아 두면 안전하다. 계약을 끝냈다면 열쇠를 받는 동시에 동 주민센터에 전입신고를 하고 ‘확정일자’를 받아 둬야 한다. 그래야만 나중에 경·공매 발생 시 배당 절차에 참가해 보증금을 회수할 수 있는 ‘우선변제권’을 가질 수 있다. 재계약을 할 경우에도 몇 가지 주의사항이 있다. 계약 기간 종료 후 같은 조건으로 재계약을 체결한다면 문제가 없지만 보증금을 올려 계약한다면 꼭 등기부등본을 열람해야 한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있으면 증액되는 전세금이 안전할지 장담할 수 없어서다. 새 계약서를 작성할 때도 확정일자는 반드시 받아 둬야 한다. 이때 작성된 계약서와 기존의 계약서는 함께 보관해야 하며 새로 체결하는 계약서에는 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재해야 한다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

시중 임대료의 3분의 1 또는 절반 가격으로 살 수 있는 대학생 임대주택 3000가구가 이달 중 공급된다. 국토해양부와 한국토지주택공사(LH)는 대학생들의 주거비 부담을 덜어주기 위해 올해 대학생 전세임대주택 3000가구를 추가 공급한다고 14일 밝혔다. 대학생 전세임대주택은 대학 입학예정자와 재학생·복학생 등을 위해 LH가 임대인과 전세 계약을 맺고 학생들에게 저렴한 임대료로 공급하는 주택이다. 임대조건은 보증금 100만~200만원, 월 임대료 7만~17만원. 최초 계약은 2년이며 2회까지 재계약 할 수 있어 최장 6년 동안 살 수 있다. 서울에 1200가구, 경기 500가구, 충남 160가구, 부산 120가구, 충북 110가구, 경북 100가구 등이 공급된다. 오는 21~23일 1차 신청을 받아 다음 달 6일 대상자를 발표한다. 2차 모집은 정시·편입생이 대상이며 다음 달 13~14일 신청을 받아 26일까지 입주자를 선정한다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr