빌라·오피스텔 등 주택 1139채를 보유하다 전세보증금을 돌려주지 않고 숨진 ‘빌라 사기꾼’ 사건과 관련해 경찰이 임대인 등 5명을 사기 혐의로 입건하고 본격 수사에 착수했다. 남구준 경찰청 국가수사본부장은 26일 기자간담회에서 “피해액 170억원을 확인했다”면서 “건축주와 분양대행업자 등 관련자를 수사하는 한편 계좌영장을 발부받아 자금 흐름을 수사하고 있다”고 말했다. 빌라 사기꾼 김모씨는 무자본 갭투자 방식으로 빌라를 매입해 세입자 300여명의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 경찰은 지난달 12일 김씨가 서울 종로구의 한 호텔에서 장기 투숙을 하던 중 사망하자 김씨의 배후, 공범 등을 대상으로 수사를 확대해 왔다. 이 사건은 서울경찰청 금융범죄수사대가 맡고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 받은 자료를 보면 김씨보다 세입자들에게 더 큰 피해를 준 집주인도 수두룩했다. 가장 많은 보증금을 돌려주지 않은 사람은 박모씨로 293건 계약에서 646억원을 떼어 먹었다. 2위는 정모씨로 254건 계약에서 세입자들에게 보증금 600억원을 돌려주지 않았다. 3위 이모씨는 581억원(286건), 4위 김모씨는 533억원(228건)을 내주지 않았다. 빌라 사기꾼 김씨는 악성 임대인 중 사고 금액으로만 따졌을 때 8위였다. 악성 임대인 보유 주택 중 전세금 보증금 반환 보증보험에 가입하지 않은 주택까지 포함하면 피해 규모는 훨씬 커질 수 있다. 이에 경찰은 ‘빌라의신’, ‘건축왕’ 등 지역에서 발생한 조직적 전세사기 범행에 대해 지난 7월부터 시도청을 중심으로 집중 단속을 하고 있다. 현재까지 총 360건, 822명을 검거했고 78명을 구속했다. 경찰청은 또 국토교통부로부터 전세사기 의심 거래 106건에 대한 세부 자료가 오는대로 수사에 착수할 계획이다. 앞서 국토부는 지난 22일 경찰청에 수사 의뢰한다는 공문을 보냈다. 남 본부장은 “27일쯤 세부 자료가 접수될 것 같다”면서 “전세사기로 인한 서민들 피해가 많이 발생하는 데 국토부와 긴밀해 협의해 피해 회복 방안을 강구하겠다”고 말했다.

경찰이 무자본 갭투자 방식으로 전세사기를 벌인 혐의를 받는 ‘빌라왕’ 사건과 관련해 임대인 등 5명을 사기 혐의로 입건하는 등 본격 수사에 착수했다. ‘빌라의신’, ‘건축왕’ 등 지역에서 일어난 전세사기 사건도 들여다보고 있다. 남구준 경찰청 국가수사본부장은 26일 기자간담회에서 “(빌라왕 사건) 피해액 170억원을 확인했고 건축주와 분양대행업자 등 관련자를 수사하는 한편 계좌영장을 발부받아 자금흐름을 수사하고 있다”고 말했다. 빌라왕이라 불린 김모씨는 빌라·오피스텔 등 주택 1139채를 매입해 세입자 300여명의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 경찰은 지난달 12일 김씨가 서울 종로구의 한 호텔에서 장기 투숙을 하던 중 사망하자 김씨의 배후, 공범 등을 대상으로 수사를 진행 중이다. 빌라왕 관련 수사는 서울경찰청 금융범죄수사대가 맡았다. 남 본부장은 “김씨 사망과 관계없이 공범 여부를 엄정 수사 중이고 신속히 사실관계를 파악할 예정”이라고 했다. 경찰청은 조직적 전세사기 범행에 대해 지난 7월부터 전국 시도청을 중심으로 단속을 하고 있다. 남 본부장은 “빌라왕, 빌라의신, 건축왕 같은 범법행위를 수사해 현재까지 360건, 822명을 검거하고 78명을 구속했다”고 설명했다.인천경찰청이 ‘건축왕’ 관련 2709채, 경기남부청이 ‘빌라의신’ 관련 3493채, 광주경찰청에서 208채의 피해에 대한 수사를 벌이고 있다. 서울청 금융범죄수사대는 빌라왕과 별건으로 397채의 피해 상황에 대해 수사 중이다. 국토교통부도 지난 22일 전세사기 의심 거래 106건을 경찰청에 수사의뢰한다는 공문을 보냈다. 남 본부장은 “27일쯤 세부자료가 오면 확보해 엄정 수사할 것”이라면서 “전세사기로 인한 서민들 피해가 많이 발생하는 데 국토부와 긴밀해 협의해 피해회복 지원 방안을 강구하겠다”고 말했다.

빌라와 오피스텔 1139채를 보유하다 보증금을 돌려주지 않고 숨진 ‘빌라왕’ 사건으로 전세 세입자들의 피해가 속출한 가운데, ‘빌라왕’보다 더 큰 피해를 준 집주인이 있는 것으로 확인됐다. 보증금을 돌려주지 않아 보증기관에 대신 갚아달라는 신청이 들어온 보증사고 액수를 기준에 따르면 빌라왕 김씨는 ‘블랙리스트’ 8위다. 빌라왕보다 더 한 집주인이 무려 7명이나 더 있다는 뜻이다. 26일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 받은 자료에 따르면 김씨와 관련한 전세보증금반환 보증보험 사고 건수는 지난달 말 기준으로 171건으로 총 보증사고 금액은 334억원이다. 김씨가 세운 법인 보유 주택에서 91건, 김씨 명의 주택에서 80건 보증 사고가 났다. 김씨와 관련한 보증사고 171건 가운데 133건, 254억원에 대해선 HUG가 세입자에게 보증금을 돌려줬다. 나머지 38건은 대위변제(보증기관에서 세입자에게 보증금을 먼저 돌려준 뒤 임대인에게 회수하는 것)를 진행하는 과정에서 김씨가 사망해 절차가 중단된 상태다.● ‘빌라왕’보다 더 큰 피해 낸 불량 집주인 HUG는 세입자에게 전세금을 돌려주지 않아 3번 이상 대신 갚아준 집주인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 사람을 ‘집중관리 다주택 채무자’로 올려 관리한다. 일종의 악성 임대인 명단이다. 빌라왕 김씨는 악성 임대인 중 사고 금액으로만 따졌을 때 8위다. 가장 많은 보증금을 돌려주지 않은 사람은 박모씨로 293건 계약에서 646억원을 떼어먹었다. 2위는 정모씨로 254건 계약에서 세입자들에게 보증금 600억원을 돌려주지 않았다. 3위 이모씨는 581억원(286건), 4위 김모씨는 533억원(228건)을 내주지 않았다. 이어 김모씨 440억원(182건), 권모씨 415억원(195건), 진모씨 387억원(207건) 등 순으로 나타났다.

빌라와 오피스텔 1139채를 보유하다 보증금을 돌려주지 않고 숨진 ‘빌라왕’ 사건으로 전세 세입자들의 피해가 속출한 가운데, 빌라왕 김모씨가 등록임대사업자로서 임대보증금 보증보험에 가입한 주택은 44채에 불과했던 것으로 나타났다. 25일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 11월 말 기준 김씨가 임대인으로 가입한 임대보증금 보증보험은 총 44건이었다. 임대보증금 보증보험은 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 대신 돌려주는 상품으로, 2020년 8월 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정되고 1년 유예 기간을 거쳐 김씨 같은 기존 임대사업자에게까지 가입이 의무화됐다. 김씨의 경우 임대주택으로 등록하지 않은 주택이 많거나 보증보험 가입 의무를 지키지 않은 주택 역시 많기 때문으로 추정된다. HUG는 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 먼저 내주는 보증보험 반환 사고를 3건 이상 낸 임대인을 블랙리스트인 ‘집중관리다주택채무자’ 명단에 올려 해당 임대인이 임대하는 주택을 보증보험에 가입할 수 없게 하고 있다. 김씨는 올해 1월 집중관리다주택채무 대상자 명단에 올랐다가 2월에 해제됐지만 4월에 다시 등록됐다. 김씨가 종합부동산세 62억원을 체납해 소유 주택을 압류당한 뒤 사망하면서 세입자들은 전세보증금을 통째로 날릴 처지에 놓였다. 이 같은 세입자들의 피해를 막기 위해 내년부터 전세 임차인이 임대인 동의 없이도 국세 체납액을 열람할 수 있도록 하고 임차인이 거주하던 집이 경·공매로 넘어갈 경우 확정일자가 선행한 임차 보증금에 대해선 세금보다 먼저 돌려주도록 하는 등의 내용이 담긴 국세징수법 개정안 등이 지난 23일 국회를 통과했다. 이에 따라 세입자가 임대차 계약을 했다면 임대인 동의 없이 임대차 개시일 전까지 집주인이 세금을 밀렸는지 여부를 확인할 수 있게 된다. 지금까지는 세입자가 임대차 계약을 했다면 집주인 동의를 받아야만 국세 체납 내역을 열람할 수 있었다. 다만 개정안 역시 임대차 계약을 체결한 사후에만 집주인 세금체납 여부를 확인할 수 있다는 한계를 지니고 있다. 밀린 세금 여부를 계약 후에 알 수 있기 때문에 계약 파기 시 세입자가 계약금을 떼일 수 있다. 대안으로 국토부 관계자는 ‘계약 후 임차인이 확인해 체납내역이 드러나면 계약을 해지하고 귀책을 임대인으로 하겠다’는 계약서 특약 조항 등을 넣으라고 권했다. 다만 이 경우에도 집주인에게 특약을 강제할 수단은 없다.  

정부가 최근 급증하는 전세사기에 총력 대응하기 위해 전담 조직(TF)을 구성하기로 했다. 국토교통부는 오는 30일부터 전세사기로 인한 피해를 예방하고 피해자를 신속하고 체계적으로 지원하기 위해 TF를 구성·운영한다고 25일 밝혔다. TF는 국토부·주택도시보증공사(HUG) 직원을 중심으로 구성하며, 필요에 따라 지자체와 사법기관 등 외부기관 인력 보충도 추진한다. 또한 국토부 고문 변호사와 법률 전문가, 학계 등으로 구성된 민간 자문단도 운영할 예정이다. TF의 최우선 과제는 ‘빌라왕’ 사례를 포함해 전세사기 피해 임차인이 실질적인 구제를 받도록 하는 것이다. 이를 위해 HUG의 피해 임차인 전문 상담 인력을 확충하고, 상담 안내 매뉴얼을 제작해 체계적인 상담 시스템을 구축할 계획이다. 빌라왕 피해 사례와 같이 임대인 사망으로 인해 보증금 반환을 위한 임차권 등기, 상속 절차 등이 복잡한 점을 고려해 빌라왕 임차인 전담 조직도 설치·운영한다. 피해 임차인을 위한 온·오프라인 설명회는 추가로 개최한다. 원희룡 국토부 장관은 “전세금은 서민들의 전 재산인 경우가 많다. TF가 전세사기 피해자 보호의 골든타임을 확보하는 데 최일선에 있다”면서 전세사기 피해 지원과 피해 예방에 총력을 기울일 것을 주문했다. 아울러 부동산 거래 경험이 적은 청년층이 전세사기 범죄 타깃이 되는 점을 고려해 국토부 청년정책위원단도 온라인에서 대출 이자 지원 등을 미끼로 임차인을 현혹하는 전세사기 의심 매물을 모니터링하기로 했다.

내년부터 전세 임차인이 집주인 동의 없이도 국세 체납액을 열람할 수 있게 된다. 25일 국회에 따르면 이런 내용을 담은 국세징수법 개정안 등이 지난 23일 본회의를 통과했다. 국세징수법 개정안 시행 시기는 내년 4월1일 이후 열람 신청분부터다. 이번에 개정된 확정안은 세입자가 임대차 계약을 했다면 집주인의 동의를 받지 않더라도 임대차 개시일 전까지 밀린 세금 여부를 확인할 수 있도록 규정한다. 다만 대통령령으로 정하는 일정 보증금 이하 소액 전세 물건은 미납 국세 열람 대상에서 제외하기로 했다. 현재는 세입자가 임대차 계약을 하기 전 집주인 동의를 받아야만 국세 체납 내역을 열람할 수 있어 실효성이 떨어진다는 지적이 있었다. ‘빌라왕’ 사례도 세입자가 집주인의 세금 체납 여부를 사전에 확인하지 못해 피해가 커졌다. 법 개정을 통해 열람 기관도 기존의 건물 소재지 관할 세무서에서 전국 세무서로 확대했다. 온라인 열람은 불가하다. 세입자는 임대차 계약서만 가져가면 집주인의 동의를 받지 않아도 세무서에서 체납 내역 확인이 가능하다. 그러나 이번에 국회를 통과한 개정안은 임대차 계약을 체결해야만 집주인 동의 없는 세금 체납 열람이 가능하다는 한계가 있다. 계약 전에 확인하기 위해서는 여전히 임대인 동의가 필요하다. 계약 후에 밀린 세금을 확인해 계약을 파기하면 계약금을 돌려받지 못할 수도 있다. 국토교통부는 임대차 계약서 특약에 이를 방지하기 위한 조항을 넣을 것을 권했다. 국토부 관계자는 “계약 후에 임차인이 확인해 체납내역이 드러나면 계약을 해지하고 귀책을 임대인으로 하겠다는 특약을 넣어서 해결할 수 있다”고 설명했다. 계약 이전이라도 임차인이 체납 사실 등을 요청하면 임대인이 의무 제공하도록 규정한 ‘주택임대차보호법’ 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안은 현재 입법 예고 중이다.또한 전세 임차인이 거주하던 집이 경·공매로 넘어갈 경우 전세금을 우선 변제하도록 국세기본법을 수정했다. 현재는 경·공매 대상 주택에서 발생한 세금을 먼저 제하고 남는 돈으로 임차인 전세금을 돌려준다. 하지만 주택 임차 보증금 확정일자보다 법정기일이 늦은 세금은 당해세 배분 한도만큼 보증금을 우선 변제하도록 개선했다. 법적인 우선순위는 여전히 국세가 보유하지만, 배분 우선순위는 전세금에 먼저 둔다는 의미다. 아울러 납세자가 세무 공무원의 직무집행을 거부하거나 기피할 때는 5000만원까지 과태료를 매길 수 있도록 상한을 조정했다.

김씨 명의 수도권 부동산 47건 경매로105억 청구… 평균 2억 2350만원경매에 낙찰돼도 국세우선·집값하락에 보증금 못 받은 임차인 피해 지속 우려숨진 김씨 종부세 체납 원인 결정적수도권에서 빌라(연립·다세대)와 오피스텔 1139채를 사들여 임대 사업을 하다 전세보증금을 돌려주지 않고 숨진 속칭 ‘빌라왕’ 김모(42)씨 소유 주택과 오피스텔이 최근 무더기로 경매에 신청된 것으로 23일 파악됐다. 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못해 경매 신청을 한 경우가 대부분으로, 경매 신청자의 채권 청구액만 100억원을 넘는 것으로 알려졌다.  정부는 전날 전세보증금 반환보증 보험 가입자를 대상으로는 보증금 반환 절차를 최대한 앞당기고, 미가입자에겐 연 1% 금리로 1억 6000만원의 대출 지원을 하겠다고 밝혔다. 이날 법원경매정보업체 지지옥션 자료에 따르면 빌라왕 김씨 명의의 수도권 부동산 총 47건이 올해 3월 이후 대거 경매에 부쳐졌다. 이 가운데 1건은 현재 입찰이 진행되고 있으며 46건은 경매 신청이 됐으나 아직 입찰이 진행되지 않은 예정 물건이다. 경매 신청된 김씨 소유 부동산은 서울·수원·인천 등 소형 다세대(도시형 생활주택 포함)가 24건으로 가장 많았고 오피스텔(10건)·주상복합(8건)·상가(4건)·아파트(1건) 등이었다. 대부분은 임차인이 임대 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못해 경매 신청한 것으로, 금융기관의 대출 등 선순위 채권이 거의 없는 대신 상당수는 경기도 포천세무서의 압류가 걸려 있었다. 김씨의 종합부동산세 체납이 원인으로 보인다.“경매 낙찰돼도 국세 우선 배당으로 전세보증금 다 못 돌려받을 가능성 커” 채권 청구액은 대부분 세입자의 보증금으로 1억원 중반∼2억원대가 다수다. 현재 경매 신청된 47건의 채권 청구액은 총 105억 754만원(평균 2억 2350만원)으로 100억원이 넘었다. 이 가운데 인천·고양시 일부 물건에는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증에 가입한 세입자에게 보증금을 대위변제한 뒤 채권 회수를 위해 강제경매를 신청한 것들도 있었다. 경매 예정 물건 46건 중 7건은 경매를 신청한 임차인이 직접 경매를 취하했다. 경매를 통해 전세보증금 회수가 어렵다고 판단한 것으로 보인다. HUG가 경매 신청한 1건은 각하됐다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “국세 체납일이 임차인의 확정일자보다 빠른 경우 경매 낙찰이 되더라도 국세가 전세보증금보다 우선 배당되기 때문에 국세 체납액이 많으면 전세보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 크다”면서 “매수자 입장에서도 최근 집값 하락으로 세입자의 보증금(채권청구액)이 시세에 육박하는 상황이어서 낙찰받기 쉽지 않은 물건들”이라고 말했다. 실제로 유일하게 입찰에 들어간 경기도 광주시의 한 다세대는 지난 6월 경매신청이 이뤄져 10월에 첫 경매가 진행된 뒤 2번이나 유찰됐다.유찰에 감정가마저 49% 떨어져 이에 따라 내년 초 예정된 3회차 경매의 최저가는 최초 감정가(2억 6000만원)의 49%인 1억 2740만원으로 떨어졌다. 임차인의 보증금(청구액) 1억 8500만원보다 낮은 금액이다. 김씨 소유 빌라 등이 1000채가 넘는 것을 고려할 때 앞으로 전세 계약 만기가 도래하는 물건들이 줄줄이 임차권 회수를 위해 경매에 나올 것으로 예상된다. 또 김씨가 종부세와 재산세 등 세금 체납액이 상당한 것으로 알려져 공매로 나오는 물건도 있을 것으로 예상했다.  전문가들은 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증금 반환 보증을 가입한 임차인은 시간이 걸리더라도 보증금을 HUG로부터 받을 수 있지만 그렇지 않은 임차인은 1년 이상 경매 절차를 거쳐야 해 세입자의 피해가 상당할 것으로 전망했다.정부 추산 ‘빌라왕’ 세입자 525명HUG 전세보증금 반환보험 미가입 국토교통부 집계 결과 김씨 보유 주택 세입자 중 HUG의 전세보증금 반환 보증보험에 가입한 사람은 614명(54%)이다. 전세보험 가입자 중 보증금이 1억원 이하인 피해자는 54명, 1억∼2억원인 피해자는 191명, 2억∼3억원 181명, 3억원 초과는 14명이다. 2억원 이상 피해자가 195명이나 된다. 국토부는 전세보험에 가입한 이들을 대상으로는 보증금 반환 기간을 임차권 등기 전 심사를 통해 두 달 내에 임차권 등기를 끝내는 등 앞당기겠다고 했다. 임차권 등기를 해야 세입자가 보증금을 못 받은 채 이사를 해도 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다.“임차권 등기 전엔 절대 이사해선 안돼” 권혁진 국토부 주택토지실장은 전날 서울 여의도 전경련회관에서 빌라왕 사건 피해자들을 대상으로 한 설명회에서 “상속인이 확정되기 전이라도 임차권등기명령을 신청할 수 있다”면서 “임차권등기가 되기 전에는 절대로 이사를 하면 안 된다”고 강조했다. 보증보험에 가입되지 않은 525명이다. 국토부는 미가입자를 대상으로는 가구당 최대 1억 6000만원을 연 1%의 저금리 대출 지원을 하기로 했다. 이를 위해 내년 예산안에 1660억원을 반영했다. 경매 진행으로 머물 곳이 없는 이들을 위해선 HUG 강제관리 주택과 LH의 매입임대주택 중 공실을 활용한 긴급 거처를 지원하기로 했다. 경매로 나온 집이 낙찰되지 않을 경우, 피해자들이 울며 겨자 먹기로 해당 주택을 사들여 전세금을 건지는 방법을 선택해야 할 수도 있다. ‘빌라왕’뿐만 아니라 최근 1∼2년 새 신축 빌라 등을 통한 전세 사기가 급증한 만큼 임차인의 피해 역시 늘어날 것으로 관측된다. 원희룡 국토부 장관은 “전세 사기가 아예 발붙이지 못하도록 처음부터 제도를 잘 만들어야 하는데 안타깝게도 아직은 허점이 있는 게 사실이라 정말 미안하게 생각한다. 전세 사기를 저지른 이들의 신상 공개까지 하고 싶은 상황”이라며 악성 임대인에 대한 정보 공개와 전세사기 단속 체계 개선을 약속했다.

서울시 민생사법경찰단은 사회초년생과 신혼부부에게 ‘깡통전세’를 불법 알선한 공인중개사 등 5명을 적발해 검찰에 송치했다고 23일 밝혔다. 시 민생사법경찰단은 강서구 등 신축 연립 다세대 밀집 지역을 중심으로 지난 9월부터 4개월간 시민 제보와 서울경창철과의 정보 공유를 통해 깡통전세 불법중개 수사를 벌였다. 깡통전세는 전세 보증금이 매매 가격보다 높거나 비슷해 임대차 계약 만료 시 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우를 말한다. 주요 적발 사례를 보면 공인중개사 자격이 없는 부동산컨설팅 업체 직원 A씨는 사회초년생에게 이사 비용과 전세 대출 이자 지원금 명목으로 200만원을 주겠다고 현혹한 뒤, 세입자를 못 구하고 있던 신축 빌라에 대한 전세 계약을 시세보다 비싸게 계약하도록 했다. 전세 계약서는 다른 공인중개사가 대필한 것으로 드러났다. 전세 계약 후 임대인은 빌라를 100여채 소유한 새 집주인에게 해당 빌라 소유권을 넘겼고, 이후 이 빌라는 발코니 확장 불법 건축물로 등재됐다. A씨는 전세 중개 성공 대가로 건축주로부터 1000만원을 받았으나 피해자는 계약 기간이 끝난 후에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다.또 다른 공인중개사 B씨와 C씨는 임대인으로부터 법정 중개 수수료보다 많은 대가를 받고, 신혼부부인 임차인에게 주택 시세를 부풀려 안심시킨 후 전세 계약을 중개했다. 임차인은 시중은행에서 전세자금 등 총 2억 2000만원을 대출받아 보증금을 냈다. 그러나 B와 C씨가 중개한 주택은 선순위 세입자만 10세대로, 전세 보증금 약 9억 2000만원과 선순위 근저당 약 6억원이 설정돼 있었다. 공인중개사가 이들 부부에게 알려준 건물 시세는 18억~20억원이었으나 이 주택의 실제 경매 감정평가금액은 13억원, 매각 금액은 13억 2000만원이었다. 주택은 올해 초 경매로 매각됐고, 임차인은 전세 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨났다. 시는 아울러 강동구 소재 D아파트와 성북구 소재 E아파트 등 이른바 ‘로또 단지’로 불렸던 인기 청약단지 특별공급 당첨자를 대상으로 수사를 벌여 부정청약 당첨자 4명을 주택법 위반 혐의로 입건해 검찰에 송치했다. 제주도에 거주하는 F씨는 주민등록만 서울 친구 집에 옮겨 놓은 채 서울 주택 청약자격을 얻어 특별 공급에 당첨됐다. 생후 3개월 된 쌍둥이와 3살 된 아이 등 세 자녀가 있음에도 혼자 서울 지하 미니 원룸에 위장 전입해 신혼부부 특별공급에 당첨된 사례도 있었다. 김명주 서울시 민생사법경찰단장은 “깡통전세는 피해자들이 20∼30대 사회초년생과 신혼부부가 대다수로, 반드시 근절해야 할 범죄”라며 “내년에도 부동산 침체에 따라 깡통전세 관련 피해가 예상되는 만큼 부동산 범죄에 대해 강도 높게 수사할 계획”이라고 말했다.

전세가격이 폭락하며 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’이 심화되는 가운데, 집주인의 약 11%는 대출을 받아야 전세보증금을 세입자에게 돌려줄 수 있다는 분석이 나왔다. 주택가격 하락폭이 커질수록 자산을 다 팔아도 빚을 갚지 못하는 ‘하우스푸어’가 양산되고 금융권의 부실을 낳을 수 있다는 진단이다. 한국은행이 22일 공개한 ‘2022년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 한은이 2021년 가계금융복지조사를 활용해 추정한 결과 전세보증금이 10% 하락하면 집주인의 85.1%는 금융자산을 처분해야 보증금 하락분을 마련할 수 있고, 11.2%는 금융자산을 처분하고 대출까지 받아야 보증금 하락분을 마련할 수 있는 것으로 분석됐다. 3.7%는 금융자산 처분과 추가 대출로도 보증금 하락분을 마련하기 어려운 것으로 나타났다. 구체적으로 가구당 평균 약 3000만원이 부족한 것으로 추산됐다. 보증금이 20% 하락하면 금융자산 처분과 추가 차입으로도 보증금 하락분을 돌려주지 못하는 집주인의 비율은 6.4%로, 보증금이 40% 하락하면 이 비율은 10.9%로 늘어난다. 한은은 과도하게 상승했던 전세가격이 조정되고 ‘갭투자’의 유인이 줄어드는 긍정적인 효과가 있다고 평가했다. 다만 전세가격이 짧은 기간 동안 급락하면 임대인들의 유동성 및 신용 리스크가 고개를 들 수 있다고 밝혔다. 정부가 전날 다주택자가 담보인정비율(LTV) 30%까지 대출을 받을 수 있도록 하고 생활안정·임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제를 완화한 것도 이런 맥락에서 이해된다. 한은은 또 주택 가격이 올해 6월 말보다 20% 하락하면 전체 대출 가구 기준 고위험 가구의 비중이 3.3%에서 4.9%로 증가할 것이라고 내다봤다. 고위험 가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 초과해 처분가능소득 대비 원리금 상환 부담이 크고, 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 넘겨 자산을 매각해도 부채 상환이 어려운 가구를 뜻한다. 이정욱 한은 금융안정국장은 “코로나19 이후 부동산 가격이 37~38% 올랐는데 올해 11월까지 10.4% 떨어졌다”면서 “급락이라기보다는 조정 국면”이라고 진단했다. 한은에 따르면 9월 말 기준 전체 부동산 금융 익스포저(위험 노출액)는 2696조 6000억원으로 명목 국내총생산(GDP)의 125.9% 수준이다. 부동산 가격이 30% 떨어질 경우 금융권의 자기자본비율이 하락하는 가운데 일부 금융기관은 최소 자본비율 기준마저 충족하지 못하는 것으로 한은은 추정했다. 한편 코로나19로 타격을 받은 자영업자들의 분기별 대출 총액이 지난 3분기 1014조 2000억원으로 전년 같은 기간 대비 14.3% 증가하며 사상 처음으로 1000조원을 돌파한 것으로 나타났다. 특히 취약 자영업자들이 은행 대신 제2금융권 창구로 몰려가면서 지난 3분기 취약 자영업자의 대출 증가율이 18.7%로 비취약 자영업자(13.8%)를 앞섰으며 비은행 대출 증가율(28.7%)이 은행(6.5%)보다 크게 뛰어오른 것으로 집계됐다. 한은은 대출금리가 상승하고 매출 회복세가 둔화되는 가운데 정부의 금융지원정책 효과마저 사라지면 내년 말 자영업자들의 부실위험 대출 규모가 40조원에 이를 수 있다고 분석했다.

‘빌라왕’ 사례처럼 전세 사기 피해가 속출하는 가운데 국회가 세입자 보호를 위한 법안 심사에 손을 놓고 있다는 비판이 커지고 있다. ‘나쁜 임대인 공개법’(주택도시기금법 개정안) 등 세입자 보호를 강화하는 다수 법안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 22일 국회 등에 따르면 김상훈 국민의힘 의원이 지난해 9월 발의한 주택도시기금법 개정안은 전세보증금 반환보증 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아 준 전세금 변제를 장기간 회피한 ‘나쁜 임대인’의 인적 사항을 공개해 추가 피해를 막는 게 핵심이다. 개인자산 및 신용정보 보호법에 따라 현재는 명단을 임의로 공개할 수 없다. 이 법안은 국토교통위원회에서 지난 9월 1차 심의가 이뤄졌으나 결론을 내지 못했다. 김 의원은 “전세 사기 방지 원포인트 소위원회라도 열어 하루빨리 법이 통과돼야 한다”고 말했다. 정부가 전세 사기 대책 목적으로 지난 9월 제출한 국세기본법 개정안도 국회에 묶여 있다. 경매나 공매 등 강제징수 절차가 진행될 때 종합부동산세 등 당해세(해당 부동산 자체에 부과된 세금)의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 뒤일 경우에는 세입자의 보증금을 우선 변제하는 게 핵심이다. 전세 계약을 체결한 임차인이 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있도록 한 국세징수법·지방세징수법 개정안도 지난 10월 발의됐으나 기획재정위 논의 단계에 머물러 있다. 임대 계약을 체결한 임차인이 집주인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 열람할 수 있도록 법적 근거를 마련한다는 취지다. 전세 피해자 임차보증금 대출 지원 예산은 이날 여야의 내년도 예산안 합의에 따라 23일 본회의에서 처리될 예정이다. 정부는 내년도 예산안에 보증금 2억원 이하인 세입자가 전세 사기를 당하면 가구당 1억 2000만원 한도로 1%대 저금리 긴급 대출을 지원하는 사업 예산을 편성했다.

‘빌라왕’ 사례처럼 전세 사기 피해가 속출하는 가운데 국회가 세입자 보호를 위한 법안 심사에 손을 놓고 있다는 비판이 커지고 있다. ‘나쁜 임대인 공개법’(주택도시기금법 개정안) 등 세입자 보호를 강화하는 다수 법안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 22일 국회 등에 따르면 김상훈 국민의힘 의원이 지난해 9월 발의한 주택도시기금법 개정안은 전세보증금 반환보증 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아준 전세금 변제를 장기간 회피한 ‘나쁜 임대인’의 인적 사항을 공개해 추가 피해를 막는 게 핵심이다. 개인자산 및 신용정보 보호법에 따라 현재는 이런 나쁜 임대인의 명단을 임의로 공개할 수 없다. 이 법안은 국토교통위원회에서 지난 9월 1차 심의가 이뤄졌으나 결론을 내지 못했다. 김 의원은 “전세 사기 방지 원포인트 소위원회라도 열어서 하루빨리 법이 통과돼야 한다”고 말했다. 정부가 전세 사기 대책 목적으로 지난 9월 제출한 국세기본법 개정안도 국회에 묶여 있다. 경매나 공매 등 강제징수 절차가 진행될 때 종합부동산세 등 당해세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 뒤일 경우에는 세입자의 보증금을 우선 변제하는 게 핵심이다. 전세 계약을 체결한 임차인이 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있도록 한 국세징수법·지방세징수법도 지난 10월 발의됐으나 기획재정위 논의 단계에 머물러 있다. 임대계약을 체결한 임차인이 집주인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 열람할 수 있도록 법적 근거를 마련한다는 취지다. 전세피해자 임차보증금 대출 지원 예산은 이날 여야의 내년도 예산안 합의에 따라 23일 본회의에서 처리될 예정이다. 정부는 내년도 예산안에 보증금 2억원 이하인 세입자가 전세 사기를 당하면 1억 6000만원 한도로 저금리 긴급 대출을 지원하는 사업 예산을 편성했다.

‘빌라왕’ 사례처럼 전세 사기 피해가 속출하는 가운데 국회가 세입자 보호를 위한 법안 심사에 손을 놓고 있다는 비판이 커지고 있다. ‘나쁜 임대인 공개법’(주택도시기금법 개정안), 세입자 보호를 강화하는 다수 법안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 22일 국회 등에 따르면 김상훈 국민의힘 의원이 지난해 9월 발의한 주택도시기금법 개정안은 전세보증금 반환보증 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아준 전세금 변제를 장기간 회피한 ‘나쁜 임대인’의 인적 사항을 공개해 추가 피해를 막는 게 핵심이다. 개인자산 및 신용정보 보호법에 따라 현재는 이런 나쁜 임대인의 명단을 임의로 공개할 수 없다. 해당 법안은 국토교통위원회에서 지난 9월 1차 심의가 이뤄졌으나 결론을 내지 못했다. 김 의원은 이날 통화에서 “나쁜 임대인 공개법은 우리 곁의 청년과 세들어 사는 보통 시민을 위한 법”이라며 “전세 사기 방지 원포인트 소위원회라도 열어서 하루빨리 법이 통과돼야 한다”고 말했다.정부가 전세 사기 대책 목적으로 지난 9월 제출한 국세기본법 개정안도 국회에 묶여 있다. 경매나 공매 등 강제징수 절차가 진행될 때 종합부동산세 등 당해세(해당 부동산 자체에 부과된 세금)의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 뒤일 경우에는 세입자의 보증금을 우선 변제하는 게 핵심이다. 다만 해당 법안은 국회에서 처리되더라도 시행일이 내년 4월부터다. 전세 계약을 체결한 임차인이 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있도록 한 국세징수법·지방세징수법도 지난 10월 발의됐으나 기획재정위 논의 단계에 머물고 있다. 현행법은 집주인의 동의를 받아야 미납국세 등을 열람할 수 있는데 집주인의 동의를 받기 어려워 실효성이 없다는 지적이 계속됐다. 이에 임대계약을 체결한 임차인이 집주인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 열람할 수 있도록 법적 근거를 마련한다는 취지다. 또 계약 체결 전의 임차인도 임대인에게 세금 납부증명서를 의무적으로 받을 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안도 있다. 해당 법안은 법무부가 입법 예고해 내년 1월 국회로 넘어온다. 1660억원 규모의 전세피해자 임차보증금 대출 지원 예산은 내년도 예산안과 함께 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 앞서 정부는 내년도 예산안에 보증금 2억원 이하인 세입자가 전세 사기를 당하면 1억 6000만원 한도로 저금리 긴급 대출을 지원하는 사업 예산을 편성했다. 소득 요건 등을 충족하는 청년 세입자 20만명에는 전세보증금 반환보증 가입비도 지원한다.

정부가 전세 피해 상담 사례를 조사해 전세 사기로 의심되는 106건에 대해 우선 경찰에 수사 의뢰하기로 했다. 일명 ‘빌라왕’ 관련 사례를 포함해 대부분 ‘무자본 갭투자’(전세를 낀 매매) 방식이었으며 총피해액이 171억원 이상으로 추정된다. 국토교통부는 20일 전세피해지원센터에 접수된 687건 중 피해자가 다수이거나 공모가 의심되는 사례 중 전세 사기로 의심되는 거래 106건에 대해 21일 1차로 경찰청에 수사 의뢰한다고 밝혔다. 이번 1차 수사 의뢰 건에는 수도권 지역에 1139채 빌라와 오피스텔을 보유한 채 사망해 다수 임차인에게 피해를 입힌 이른바 빌라왕 관련 사례도 16건에 달했다. 이를 포함해 대부분이 무자본 갭투자 방식이었다. 일례로 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 깡통전세 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤, 보증금 반환이 어려워지자 서류상 존재하는 법인에 모든 빌라를 팔고 잠적한 40대 임대사업자 3명 등이 수사의뢰 대상이 됐다. 이번 106건의 전세사기 의심거래에 연루된 법인은 10개이며, 혐의자는 42명으로 조사됐다. 임대인이 25명으로 가장 많았고, 공인중개사(6명), 임대인 겸 공인중개사(4명), 모집책(4명), 건축주(3명) 등이었다. 거래 지역은 서울이 52.8%로 가장 많았고 인천(34.9%), 경기(11.3 %) 등 대부분 수도권이었다. 서울에서는 강서구, 인천은 미추홀구, 경기는 부천시에서 피해가 많았다. 전세 사기 혐의자는 40대가 42.9 %로 주를 이뤘다. 피해자는 신축 빌라 수요가 많은 30대(50.9%)와 20대(17.9%)가 대부분이었다. 국토부는 빌라왕 사례의 경우 임대인 김모씨가 사망했지만 공모 조직 등 전체 범행에 대해 경찰 수사가 진행되고 있는 만큼 피해접수 시 상담일지 등 자료와 국토부 조사·분석 내용을 함께 제공해 수사에 협조한다는 방침이다. 아울러 향후 다른 피해사례에 대해서도 심층 조사·분석을 거쳐 추가 수사의뢰할 예정이다.

정부가 전세 피해 상담 사례를 조사해 전세 사기로 의심되는 106건에 대해 우선 경찰 수사 의뢰하기로 했다. 일명 ‘빌라왕’ 관련 사례를 포함해 대부분 ‘무자본 갭투자’(전세를 낀 매매) 방식이었으며, 피해액은 171억원 이상으로 추정된다. 국토교통부는 19일 전세피해지원센터에 접수된 687건 중 피해자가 다수이거나 공모가 의심되는 사례 중 전세 사기로 의심되는 거래 106건에 대해 오는 21일 1차로 경찰청에 수사 의뢰한다고 밝혔다. 이번 1차 수사 의뢰 건에는 수도권 지역에 1139채 빌라와 오피스텔을 보유한 채 사망해 다수 임차인에게 피해를 입힌 이른바 빌라왕 관련 사례도 16건에 달했다. 이를 포함해 대부분이 무자본 갭투자 방식이었다. 일례로 40대 임대사업자 3명은 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 깡통전세 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤, 보증금 반환이 어려워지자 서류상 존재하는 법인에 모든 빌라를 팔고 잠적했다. 서울에 빌라를 신축한 건축주 A씨는 브로커를 끼고 이자지원금을 지원한다는 명목으로 세입자들과 시세보다 높은 보증금으로 계약을 체결했다. 이 과정에서 재산이 없는 ‘바지사장’ B씨에게 신축 빌라를 넘기고 보증금을 가로챘다. 전세 기간이 끝난 세입자들은 B씨로부터 보증금을 받지 못해 피해가 발생했다. 이번 106건의 전세사기 의심거래에 연루된 법인은 10개이며, 혐의자는 42명으로 조사됐다. 임대인이 25명으로 가장 많았고, 공인중개사(6명), 임대인 겸 공인중개사(4명), 모집책(4명), 건축주(3명) 등이었다. 피해액은 171억원 이상으로 추정된다. 거래지역은 서울이 52.8%로 가장 많았고, 인천(34.9%), 경기(11.3%) 등 대부분 수도권이었다. 서울에서는 강서구, 인천은 미추홀구, 경기는 부천시에서 피해가 많았다. 전세 사기 혐의자는 40대가 42.9%로 주를 이뤘다. 피해자는 신축 빌라 수요가 많은 30대(50.9%)와 20대(17.9%)가 대부분이었다. 국토부는 빌라왕 사례의 경우 임대인 김모씨가 사망했지만, 공모 조직 등 전체 범행에 대해 경찰 수사가 진행되고 있는 만큼 피해접수 시 상담일지 등 자료와 국토부 조사·분석 내용을 함께 제공해 수사에 협조한다는 방침이다. 아울러 이번 1차 수사의뢰 건에 포함되지 않은 나머지 피해사례들에 대해서도 심층 조사·분석을 거쳐 추가 수사의뢰할 예정이라고 전했다.한편 국토부는 부동산 소비자 보호 기능 강화를 위해 기존의 ‘부동산거래분석기획단’을 오는 27일부터 ‘부동산소비자보호기획단’으로 개편할 계획이다. 그간 기획단은 부동산 계약 단계에 초점을 맞춰 투기, 탈세 등 불법의심 거래를 조사·적발했으나, 최근 증가하는 전세 사기 등으로 소비자 보호 필요성이 커짐에 따라 명칭을 변경해 부동산 거래 전 단계의 모니터링 및 단속을 강화한다는 방침이다. 남영우 국토부 토지정책관은 “현재 진행 중인 전세사기 단속뿐만 아니라 주택매매 및 임대차 거래정보 분석과 상시모니터링을 통해 앞으로 발생 가능한 전세사기 예방을 위한 노력에도 박차를 가할 계획”이라고 밝혔다.

임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 집주인이 바뀐 경우 새 집주인도 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 신설된 계약갱신요구권·갱신거절권과 관련된 첫 대법원 판결이 나오면서 향후 시장에서의 거래와 하급심 재판 등의 기준이 될 것으로 보인다. 대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 19일 임대인 지위를 승계한 양수인 A씨 부부가 임차인 B씨 등을 상대로 제기한 건물인도 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 밝혔다. 임차인 B씨는 2019년 3월 서울 강남의 한 아파트를 2년간 임차하는 계약을 체결하고 부모가 거주토록 했다. 이후 임대차 기간이 끝나기 반년 전인 같은 해 10월 초부터 개정 임대차보호법에 근거해 집주인 C씨에게 계약 갱신을 요구했다. 문제는 그사이 C씨가 A씨 부부에게 집을 팔았다는 것이다. A씨 부부는 2020년 7월 초 해당 아파트를 사들이고 같은 해 10월 말 소유권이전등기를 마쳤다. A씨 부부는 실거주를 하겠다며 B씨에게 퇴거를 요구했지만 B씨는 계약갱신요구권리를 내세우며 거부했다. 그러자 A씨 부부는 지난해 3월 아파트 인도 소송을 냈다. 1심은 A씨 부부의 손을 들어줬지만 2심은 B씨의 승소로 판결했다. B씨가 계약갱신을 요구할 당시 A씨 부부는 임대차보호법에 규정한 임대인이 아니었기 때문에 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 취지였다. 하지만 대법원은 “임대인의 지위를 승계한 사람이 주택에 실제 거주하려는 경우에는 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다”며 판단을 뒤집었다. 대법원 관계자는 “임대인의 지위를 승계한 사람이 종전 임대인과는 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 법리를 확인시켜 준 것”이라며 “2020년 신설된 계약갱신요구권·거절권과 관련한 대법원의 첫 판결”이라고 설명했다.

남편과 공동명의로 소유한 30억원 규모 콘도에 상간녀가 수년째 살고 있었다는 사실을 알게 된 여성의 사연이 전해졌다. 19일 YTN 라디오 ‘양소영 변호사의 상담소(양담소)’에는 자신을 결혼 38년차 주부라고 소개한 한 여성 A씨가 “지난해 4월 부모님을 모시고 남편과 공동명의인 콘도에 갔다가 남편의 상간녀가 수년째 살고 있다는 걸 알게 됐다”고 사연을 보냈다. A씨에 따르면 상간녀는 자신이 임차인이라 주장하면서 가짜 임대차 계약서를 증거로 제시했다. A씨는 “임료 감정 신청에 의하면 월세 400만원짜리 집을 200만원만 받고, 100만원에 가까운 임대료는 임대인이 냈다는 자기 주장만 있고 증거 서류는 없다”면서 “상간녀 소송과 함께 상간녀가 살았던 최소 2년간 월세 2분의 1인 제 몫의 월세 4000만원을 내라고 소송을 했다”고 밝혔다. A씨는 1차 민사 법정에서 상간녀 소송에 대한 2000만원은 받았으나, 해당 콘도 임대료에 대한 권리는 없다는 판결을 받았다. 명의만 공동 명의일뿐 남편의 돈으로 샀고 A씨는 전업주부라 기여도가 없다는 것. 이에 A씨는 “전업주부는 소유권에 이름이 있어도 권리가 없는 거냐”고 물었다. 사연을 접한 김선영 변호사는 “일단 남편에 대해서는 이혼을 구하지 않고 상간녀에 대한 손해배상 및 임료 반환 모두 민사소송으로 진행하신 것 같다. 남편과 상간녀의 부정행위에 대해서만 손해배상액으로 2000만원을 인정받은 것 같다”고 말문을 열었다. 콘도가 남편과 공동명의지만 월세를 인정받지 못한 부분에 대해 김 변호사는 “단순히 전업주부여서라기보다는 이 콘도를 구입할 때 남편이 자금을 투입한 사정 외에 임대차 계약 체결 시 도장, 신분증 등을 남편에게 전적으로 맡기고 관리에 관여하지 않는 등 A씨가 소유자로 볼 만한 권리 행사를 그 전에 전혀 하지 않은 게 있는 것 같다”고 추측했다. 이어 “즉 A씨의 경우, 명의만 있을 뿐 실질적인 소유자가 아니라는 이유로 월세를 인정받지 못한 것으로 보인다. A씨 지분은 남편이 A씨 명의로 명의신탁한 게 아닐까 싶다”며 “부부간 명의신탁은 유효한 것으로 보고 있다. 조세 포탈, 강제집행, 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우, 배우자 명의로 부동산에 관해 등기를 하더라도 유효하다고 판단한다. 이에 따라 법원이 남편의 임대차 계약을 유효하다고 본 거 같다”고 설명했다. 또 김 변호사는 “A씨가 남편에게 명의신탁한 게 아니었다고 해도, 공유자 중 1인이 나머지 공유자로부터 계약 체결권을 위임받아서 계약을 체결하는 것도 가능하기 때문에 임대차 계약과 관련해 남편이 단독으로 체결한 것 같다”며 “하지만 임대차 계약에서 A씨 명의 위임장이 위조됐다는, 상간녀가 제시한 계약서 효력이 무효라고 볼 만한 사정을 입증하지 못해 임대료 청구가 받아들여지지 않은 것 같다”고 부연했다. 그러나 김 변호사는 “소유자로서 권리를 행사할 방법이 아예 없는 것은 아니다”라며 “공유물의 경우 처분·관리는 지분의 과반수에 따라야 하지만, 보존 행위는 공유자 1인이 단독으로 권리를 행할 수 있다. 기존의 임대차 계약 효력의 범위를 넘어서 임료를 받을 수는 없지만, 임대차 기간이 만료되는 경우 A씨가 단독으로 임차인(상간녀)을 퇴거하는 ‘보존 행위’를 할 수 있다”고 봤다. 그러면서 “공유자로서 최소한 권리를 행사했다거나 이런 부분이 입증이 안 되면 어려울 수 있을 것 같지만, A씨가 공유자로서 어느 정도 관리를 같이 했거나 권리를 행사했다는 부분을 입증할 수 있다면 항소를 해서 다퉈볼 소지가 있다”고 조언했다.

임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 집주인이 바뀐 경우 새 집주인도 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 신설된 계약갱신요구권·갱신거절권과 관련된 첫 대법원 판결이 나오면서 향후 시장에서의 거래와 하급심 재판 등의 기준이 될 것으로 보인다. 대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 19일 임대인 지위를 승계한 양수인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 제기한 건물인도 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 밝혔다. B씨는 2019년 3월 강남의 한 아파트를 2년간 임차하는 계약을 체결하고 부모가 거주하도록 했다. A씨 부부는 2020년 7월초 직접 거주할 목적으로 전 주인인 C씨와 아파트 매수 계약을 체결하고 같은 해 10월말 소유권이전등기를 마쳤다. 그러나 B씨는 같은 해 7월말부터 개정 주택임대차보호법이 시행됨에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전인 10월초부터 계약 갱신을 요구했으나 C씨는 매매계약을 체결했다는 이유로 이를 거절했다. 새 주인인 A씨 부부는 지난해 3월 B씨 등을 상대로 아파트를 인도하라는 소송을 제기했다. 1심은 A씨 부부의 손을 들어줬다. C씨가 계약갱신요구권을 도입한 개정 법률 시행 이전에 실제 거주할 예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것은 임대차보호법상 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다는 이유에서다. 반면 2심은 “‘임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우’를 임대차보호법상 예외적으로 열거하고 있는 계약갱신 거절사유로 받아들이기는 어렵다”며 원고 패소 판결을 내렸다. 그러나 대법원은 “임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 실거주에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다”며 원심 판단을 다시 뒤집었다. 대법원 관계자는 “임대주택 양수인은 종전 임대인과 별도로 독자적으로 갱신거절권을 행사할 수 있다”며 “양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당한지 여부는 적법한 갱신거절 기간 내에 이뤄졌는지 여부에 따라 판단하며, 이는 양수인이 임대인 지위를 승계한 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후인 경우도 마찬가지”라고 설명했다.

서울 관악구 한 아파트에서 살고 있는 A씨는 전세보증금을 돌려받지 못할까 봐 전전긍긍하고 있다. 계약 만료일은 점점 다가오는데, 집주인이 “사기를 당해 여유 자금이 한 푼도 없으니 새 세입자로부터 보증금을 받아 나가라”는 말만 반복하고 있기 때문이다. 전세를 내놓은 지 5개월이 넘었지만, 보러 오는 사람조차 드물어 A씨가 직접 인터넷 커뮤니티 등에 글을 올리기도 했지만, 아무 소용이 없는 상태다. A씨는 “집에 대출이 잔뜩 껴 있는 데다 전셋값을 시세보다 특별히 낮춰 내놓은 것도 아닌데 누가 들어오려 하겠느냐”고 성토했다. A씨의 경우 전세 계약 기간이 아직 남은 상태지만, 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하거나 계약 기간에 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못하는 사례가 늘고 있다. 18일 한국부동산원 임대차시장 사이렌 따르면 11월 전국의 보증사고는 852건으로 전달 704건에 비해 148건(21%)이나 늘었다. 사고 금액 역시 1862억 20만원으로 지난달 1526억 2455만원보다 22% 증가했다. 11월 보증사고 가운데 수도권 786건, 지방 66건으로 10건 중 9건(92%)이 수도권에 몰려있었다. 실제로 전월세 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청한 서울지역 세입자가 역대 최대를 기록했다. 대법원 등기정보광장 올해 1∼11월 서울지역 임차권등기명령 신청 건수는 3719건으로 지난해 같은 기간(2954건)보다 25.9% 늘었다. 임차권등기명령은 전·월세 계약 만료 시점에서 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 신청하면 법원이 내리는 명령이다. 경기와 인천의 신청 건수 역시 가파르게 증가했다. 경기지역 1∼11월 신청 건수는 3198건으로 지난해 같은 기간보다 18.4% 증가했으며 같은 기간 인천의 신청 건수는 2685건이었다. 지난해 같은 기간보다 2배 늘었고, 이미 연간 최고 기록(2021년 1498건)을 넘어섰다. 최근 임차보증금을 제때 반환하지 못하는 집주인들이 늘면서 임차인의 재산 피해가 발생하는 사례가 급증하자 이종배 국민의힘 의원은 지난 2일 악성 임대인 명단 공개 규정 등을 포함한 ‘주택도시기금법 개정안’을 발의했다. 2억원 이상의 임차보증금을 변제하지 않아서 주택보시보증공사가 보증채무를 대신 이행한 경우, 과거 3년간 보증금 미반환으로 경제집행, 보전처분 등 3회 이상 받은 임대인의 인적사항 등을 공개한다는 내용을 담았다.

‘푸드테크 산업·가축질병 및 재선충·중도상환수수료 면제’. 국민의힘이 지난달부터 매주 당정협의회를 개최하면서 내세운 주제들이다. 하지만 별다른 성과를 내지 못하거나 정책 방향을 제시하지 못하고 있다는 지적이 제기된다. 소소한 이슈에만 매달린다는 우려의 목소리도 커지고 있다. 소수여당의 한계 속에서 정책 이슈를 주도하고 성과를 내는 집권여당으로서의 기능을 하지 못한다는 비판이 나온다. 서울신문이 14일 윤석열 정부 출범 이후 주요 당정협의회를 살펴본 결과 법 개정 등 실질적 성과를 낸 사례는 3건에 불과했다. 윤 정부 첫 추가경정예산안과 함께 여야 모두 정기국회 중점 법안으로 선정한 납품단가 연동제, 카카오 데이터센터 화재 이후 공감대가 형성된 ‘카카오 먹통 방지법’이 지난 8일 국회 본회의를 통과했다. 그러나 세제개편안과 내년도 예산안에 대해선 법인세 인하 등의 문제를 두고 여야가 대립하면서 다른 사안들은 통과 여부가 불투명한 상태다. 정기국회 들어 당정협의회는 굵직한 경제 정책을 논의하기보다는 생활 밀착형 이슈 위주로 진행됐다. 심야택시 승차난 해소 방안, 가축질병 및 재선충, 푸드테크 산업 발전, 민생금융점검(자동차 보험료 인하) 등이다. 법을 개정하지 않아도 되는 일부 사안에 대해서는 정부가 정책을 발표해 결과물이 나왔다. 택시 심야 호출료는 최대 5000원으로 인상됐고, 자동차 보험료는 일부 손해보험사에서 인하하겠다고 발표했다. 그러나 주택임대차 제도 개선, 화물연대 집단운송거부 사태, 중대재해 감축, 서민 취약계층 금융 부담 완화 등 주요 현안에 대해서는 성과를 내지 못했다. 국토교통부가 깡통전세 피해를 방지하기 위해 임차인이 임대인에게 체납 여부 등의 정보를 요구할 수 있도록 하는 주택임대차보호법을 개정하겠다고 발표한 것이 전부다. 화물연대 집단운송거부 사태에 대해선 안전운임제 3년 연장을 제안했지만 파업으로 무산됐고, 중대재해 감축은 5년간 경제협력개발기구(OECD) 수준으로 감축하겠다는 목표만 제시했다. 당정협의회는 여당이 정부와 주요 정책을 수립하기 위해 협의하는 회의다. 국무총리, 대통령실 실장, 당대표 및 원내대표 등이 참석하는 고위당정과 별개로 원활하게 국정을 운영하기 위해 주요 정책의 방향을 미리 발표하는 창구 역할을 해 왔다. 그러나 여소야대의 벽에 막혀 정부·여당이 입법으로 뒷받침해 주기 어려운 상황이 계속됐다. 윤 정부의 대선 공약 중에 실현된 것은 ‘만 나이 통일’뿐이라는 우스갯소리도 있다. 한 재선 의원은 “정기국회 들어 여야가 정쟁에만 매몰돼 정책 문제가 소홀하게 다뤄진 측면이 있다”며 “우리 당이 숫적 뒷받침이 안 되니까 정부 현안이 뜻대로 안 되는 문제는 있다”고 토로했다. 무엇보다 당이 정책 입안 과정에서 주도권을 쥐고 있지 못하다는 우려가 크다. 정부 장악력이 떨어진다는 의미로 해석될 수 있기 때문이다. 정책 처리 과정이 문제라는 분석도 있다. 과거 청와대 근무 경험이 있는 한 의원은 “미리 정부와 조율해서 당이 의견을 제시하고 정부가 자세한 방안을 내놓는 것이 전통적인 당정협의회인데 당이 의견만 전달하고 후속 대책이 보이지 않는다”고 지적했다. 또 다른 의원은 “당정협의회는 정부에서 고위직이 참석하는 자리였는데 상반기에 진행된 추경안, 세제개편안, 예산안을 제외하고는 추경호 경제부총리의 얼굴을 보지 못했다”며 “실무당정으로 격하돼 버렸다”고 했다.

‘푸드테크 산업·가축질병 및 재선충·중도상환수수료 면제’ 국민의힘이 지난달부터 매주 당정협의회를 개최하면서 내세운 주제들이다. 하지만 별다른 성과를 내지 못하거나 정책 방향을 제시하지 못하고 있다는 지적이 제기된다. 소소한 이슈에만 매달린다는 우려의 목소리도 커지고 있다. 소수여당의 한계 속에서 정책 이슈를 주도하고 성과를 내는 집권여당으로서 기능을 하지 못한다는 비판이 나온다.서울신문이 14일 윤석열 정부 출범 이후 주요 당정협의회를 살펴본 결과 법 개정 등 실질적 성과를 낸 사례는 3건에 불과했다. 윤 정부 첫 추경안과 함께 여야 모두 정기국회 중점 법안으로 선정한 납품단가 연동제, 카카오 데이터 센터 화재 이후 공감대가 형성된 ‘카카오 먹통 방지법’이 지난 8일 국회 본회의를 통과했다. 그러나 세제개편안과 내년도 예산안은 법인세 인하 등 문제를 두고 여야가 대립하면서 다른 사안들은 통과 여부가 불투명한 상태다. 정기국회 들어 당정협의회는 굵직한 경제 정책을 논의하기보다는 생활 밀착형 이슈 위주로 진행됐다. 심야택시 승차난 해소방안, 가축질병 및 재선충, 푸드테크 산업 발전, 민생금융점검(자동차 보험료 인하) 등이다. 법을 개정하지 않아도 되는 일부 사안에 대해서는 정부가 정책을 발표해 결과물이 나왔다. 택시 심야 호출료는 최대 5000원으로 인상됐고, 자동차 보험료는 일부 손해보험사에서 인하하겠다고 발표했다. 그러나 주택임대차 제도개선, 화물연대 집단운송거부사태, 중대재해 감축, 서민 취약계층 금융부담 완화 등 주요 현안에 대해서는 성과를 내지 못했다. 국토교통부가 깡통전세 피해를 방지하기 위해 임차인이 임대인에게 체납 여부 등 정보를 요구할 수 있도록 하는 주택임대차보호법을 개정하겠다고 발표한 것이 전부다. 화물연대 집단운송거부사태에서는 안전운임제 3년 연장을 제안했지만 파업으로 무산됐고, 중대재해감축은 5년간 경제협력개발기구(OECD) 수준으로 감축하겠다는 목표만 제시했다. 중도상환수수료 면제를 추진하겠다는 내용도 감감무소식이다. 당정협의회는 여당이 정부와 주요 정책을 수립하기 위해 협의하는 회의다. 국무총리, 대통령실 실장, 당대표 및 원내대표 등이 참석하는 고위당정과 별개로 원활하게 국정을 운영하기 위해 주요 정책의 방향을 미리 발표하는 창구 역할을 해왔다. 그러나 여소야대 벽에 막혀 정부여당이 입법으로 뒷받침해주기 어려운 상황이 계속됐다. 오죽하면 윤석열 정부의 대선 공약 중에 실현된 것은 ‘만 나이 통일’뿐이라는 우스갯소리도 있다. 한 재선 의원은 “정기국회 들어 여야가 정쟁에만 매몰돼 정책 문제가 소홀하게 다뤄진 측면이 있다”며 “우리 당이 숫적 뒷받침이 안 되니까 정부 현안이 뜻대로 안 되는 문제는 있다”고 토로했다. 무엇보다 당이 정책 입안 과정에서 주도권을 쥐고 있지 못하다는 우려가 크다. 정부 장악력이 떨어진다는 의미로 해석될 수 있기 때문이다. 정책 처리 과정이 문제라는 분석도 있다. 과거 청와대 근무 경험이 있는 한 의원은 “미리 정부와 조율해서 당이 의견을 제시하고, 회의에서 주요 내용을 발표하고, 정부가 자세한 방안을 내놓는 것이 전통적인 당정협의회인데 당이 의견만 전달하고 후속 대책이 보이지 않는다”고 지적했다. 또다른 의원은 “당정협의회는 정부에서 고위직이 참석하는 자리였는데 상반기에 진행된 추경안, 세제개편안, 예산안을 제외하고는 추경호 경제부총리 얼굴을 보지 못했다”며 “실무당정으로 격하돼 버렸다”고 자조했다.