월드건설은 서울 양천구 목동 2개 지역에서 중·소형 아파트 207가구를 11차 동시분양을 통해 공급한다. 소규모 재건축 아파트지만 2곳 모두 입지 여건이 뛰어나다. 현대·남부연립 재건축아파트는 지하철 5호선 오목교역에서 걸어서 1분 거리에 있는 역세권 아파트.31,37평형이며모든 가구를 남향으로 배치했다.특히 이 지역에서는 37평형 아파트 공급이 뜸해 600만원짜리 청양통장 가입자들에게 인기를 끌 것으로 보인다. 양천구 목2동 신목중학교 앞에 들어서는 신태양연립 재건축아파트는 22,26,31평형이며 파리공원이 걸어서 7분 거리. 정목·영도초등학교와 신목·영도중, 대일·진명여고 등이가깝다. 매매가격 대비 전세가격이 80%대로 중산층 실수요자와 임대사업자들이 관심을 가져 볼 만하다.다.(02)659-2003.

하반기 부동산 시장은 전반적으로 조정을 받을 것으로 보인다.경기침체가 장기화되면서 기업들이 새로운 설비투자를망설이고 있는데다 일반 수요자들의 투자 의욕이 크게 사그라들었기 때문이다. 또 미국 테러사태 이후 세계적으로 소비심리가 크게 위축되고 경기 둔화세가 가속화될 조짐이 나타나고 있어 부동산시장도 활황을 기대할 수 없을 것으로 점쳐진다. 특히 하반기부터 내년까지 부동산 시장을 움직일만한 뚜렷한 호재가 없어 자칫 장기적인 침체로 빠져들 수 있다는 우려도 나오고 있다.따라서 투자 규모를 줄이고 추이를 지켜보는 게 좋을 것 같다. ◆주택 매매=올 들어 반짝했던 주택시장은 숨고르기 장세로 이어질 것으로 전망된다.연초부터 가파른 상승세를 보였던 중소형 아파트 값은 하반기에는 약보합세로 돌아섰다.부동산 114가 조사한 가격 움직임을 보면 9월 하순부터 아파트매매가격 상승률이 크게 둔화되는 등 전형적인 가격 조정기의 모습을 보이고 있다. 상반기 중소형 아파트 매매 시장을 달구었던 원인은 수요증가도 있지만 저금리 영향이더 컸다.낮은 금리에 투자처를 잃은 부동자금이 상당 부분 주택시장으로 유입된 것이반짝 경기를 연출했다. 전세 가격 상승도 중소형 아파트 가격 상승에 크게 영향을 주었다.월세에 치이고 전세 구하기에 지친 무주택자들이아예 소형 아파트를 매입하는 사례도 늘었다.또 주택 임대사업자가 크게 증가한 것도 소형 주택 가격 상승을 부추기고 거래를 활발하게 하기에 충분했다. LG경제연구원 김성식 박사는 “올해 주택 가격이 급등한것은 실물경기가 좋아서가 아니라 과도기적 요인이 크게 작용했기 때문”이라고 분석했다.외환위기 이후 신규 주택,특히 소형 아파트 공급이 감소해 수급 불균형을 이뤘기 때문이라는 것이다. 그러나 하반기에는 사정이 달라졌다. 급격한 저금리 몸살로 투자처를 잃은 부동 자금이 이미 상당 부분 주택 시장으로 유입돼 투자 수요층이 얇아졌다.가을 이사철이 끝나면서 소형 아파트 매매 수요가 줄어들고저금리 ‘약발’도 상반기에 비해 떨어지기 시작했다.따라서 부동산 전문가들은 상반기 반짝했던 주택 경기가 하반기에는 식을 것으로 내다봤다.올해 가격을 끌어올리는데 큰역할을 했던 재건축아파트는 각종 규제에 따른 수익성 저하로 가격이 하락세로 돌아섰다. 수급 불균형에 따른 아파트 가격 상승 요인도 일시적인 것인 데다 어느 정도 해소돼 하반기부터는 아파트 매매가격상승압력이 크지 않을 것이라는 전망이다.미국 테러사태가장기화되고 우리나라의 경기회복이 늦어질 경우 주택 매매시장이 하향 추세를 보이는 것은 불가피하다. 다만 입지가 빼어난 곳의 중소형 아파트는 인기를 잃지 않을 것으로 보인다.이에 따라 중소형 아파트는 당분간 현재수준의 가격을 유지하고 거래도 제법 이뤄질 것으로 점쳐진다.중대형 아파트와 단독주택 등은 거래가 줄고 가격도 약세를 띨 것으로 예상된다. ◆주택 임대=지난해부터 시작된 전세난은 재건축 아파트의물량이 늘고 단지 규모도 커지면서 가중됐다.또 올초 저금리 기조가 시작되면서 전세 물량이 대거 월세로 전환되는과정에서 중소형 아파트 전세 공급부족이 심각했었다.이런현상은 하반기에도 크게 개선될 조짐이 없어보인다.따라서전세난은 하반기에도 계속될 수 밖에 없다.저금리가 지속되는 한 집주인들의 월세 선호현상은 쉽게 바뀌지 않을 것이기 때문이다. 류찬희기자 chani@

2년전 서울 강남에서 9,600만원짜리 소형 아파트 2채를 분양받은 김모씨(분당거주)는 임대사업을 벌여 짭짤한 수입을올리고 있다. 임대사업자여서 등록·취득세는 100% 면제받았다.2채를 구입하는데 들어간 비용은 모두 1억9,400만원.분양가외에 추가 부담이 거의 없었다.부족한 6,000만원은 연리 7.5%의 은행돈을 썼다. 김씨는 현재 이 집을 가구당 보증금 1,000만원에 월 85만원을 받고 있다.보증금을 빼고 빌린 돈을 제하면 김씨가 투자한 돈은 1억1,400만원.연간 2,040만원의 임대료를 받아 은행이자 450만원을 갚고도 순수익 1,590만원이 떨어진다. 필요 경비를 빼더라도 연 13% 정도의 수익률이 나온다.집값이 올라 가구당 2,500만원 정도의 시세차익까지 기대된다. 서울 강남구 삼성동에 사는 박모씨는 여유자금 8,000만원을 오피스텔에 투자했다.박씨는 임대수요가 많은 테헤란로 오피스텔을 1억2,000만원에 분양받았다.부족한 4,000만원은 월 7.8%의 대출을 받았다.입주때까지 금융비용과 취득세·등록세 등으로 1,000만원 정도 들어갈 것으로 보인다.이정도는2년 뒤 준공과 함께 보증금으로 뽑을 수 있다. 현재 주변시세와 비교해 보면 이 오피스텔은 보증금 1,000만원에 월 100만원의 임대료를 받을 수 있을 것으로 예상된다.연간 1,200만원의 임대료를 받아 대출이자를 내고도 연 800만원 정도의 수입을 기대할 수 있다.연 10% 이상의 투자수익이 보장되는 셈이다.수익률이 은행이자의 2배에 이른다. 박재열·리얼티소프트 투자실장

서울과 인근 신도시 지역에서 공급되는 오피스텔과 주상복합아파트에 대한 투자열기가 후끈 달아오르고 있다.소형 아파트 인기가 오피스텔과 주상복합아파트까지 번지고 있는것이다. 저금리가 계속 되는 한 이같은 투자 열풍은 지속될 전망이다.건설업체들도 분양 열기를 놓칠세라 이달말부터 대규모물량을 내놓을 계획이다. ◆청약 열기 후끈=LG건설은 지난주 강남구 삼성동에서 ‘선릉LG리더빌’을 공급하면서 모델하우스도 없이 사전 청약접수를 받아 저층부 오피스텔 318가구를 모두 팔았다.사업허가도 아직 떨어지기 않아 모형도 하나만 놓고 물건을 판 셈이다.LG는 여세를 몰아 9층 이상 상층부 아파트를 9월초 공개 청약으로 공급할 예정이다.김규화 소장은 “안정적인 이자 소득을 원하는 중산층의 임대사업자들이 많이 몰렸다”고 말했다. SD개발이 분당 초림역 중앙공원 앞에 짓고 있는 ‘삼성보보스쉐르빌’오피스텔도 인기를 끌고 있다.24일 모델하우스 오픈을 앞두고 지난주부터 620가구를 대상으로 사전 청약을 받은 결과 70% 이상 팔렸다.모델하우스오픈 전에 100%계약될 것으로 보인다. ◆인기끄는 이유는=저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산 시장으로 유입되고 있기 때문이다.특히 임대사업을 겨냥한 투자자들이 대거 몰리면서 투자열기를 달구고있다.SD개발 이승우 사장은 “한 사람이 2∼3개 구입한 경우도 많다”며 “임대사업자의 눈에 띄는 상품이라면 당분간 인기는 식지 않을 것같다”고 전망했다. ◆유망 지역=한화건설이 옛 마포고 자리에 짓는 ‘오벨리스크’가 눈에 띈다.오피스텔은 10∼20평형으로 626가구.아파트는 20∼30평형 662가구다.분양가는 오피스텔이 560만원선,아파트는 860만원선이다. 단지 안에 수영장,골프장,사우나 등이 들어선다.24시간 관리서비스가 지원된다.8월말부터 사전청약을 받아 9월7일 계약을 받는다. 한화건설과 삼성물산 주택부문이 공급하는 강동구 ‘잠실갤러리아팰리스’의 주거복합아파트 741가구와 오피스텔 844가구도 관심 대상.강남권에 남아있는 얼마 남지 않은 대규모 주거복합단지다.석촌호수,롯데월드,올림픽공원 등이 가깝고 지하철 2호선 및8호선이 환승되는 역세권에 위치한다. 아파트는 32∼96평형,오피스텔은 10∼24평형으로 설계된다. 아파트 평당 분양가는 800만∼1,100만원 안팎에서 결정될것으로 보인다. 금호건설은 오는 11월 종로구 내수동 도렴15지구 도심재개발지구에서 오피스텔 687가구를 내놓는다.17∼36평형으로설계했다. 롯데건설이 참여하는 여의도 백조 아파트 재건축사업에서나오는 주상복합아파트 ‘롯데캐슬엠파이어’도 인기를 끌것으로 예상된다.40∼92평형 406가구로 조합원분을 뺀 나머지 164가구는 다음달 중순 일반 분양된다. 대림산업이 공급할 충정로 주상복합아파트도 임대 수요가많은 역세권이라는 점에서 주목받고 있다. 류찬희기자 chani@

주택 임대사업자와 임대주택이 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 26일 건설교통부에 따르면 지난 6월말까지 등록한 임대사업자는 모두 1만3,650명이며 임대주택수는 50만6,973채인것으로 집계됐다.이 가운데 임대주택을 두채 이상 소유한일반 임대 사업자는 1만1,452명으로 7만824채를 보유,사업자당 6.84채를 임대했다. 지역별로는 광주시의 일반 임대사업자 보유대수가 25.7채로 가장 많았고 서울 6.44채,인천 6.85채,경기 5.74채,부산5.47채,대구 6.79채,대전 5.91채,울산 8.33채 등 이었다. 아파트를 짓는 주택건설 사업자는 1,036명으로 41만4,020채를 보유,사업자당 399.6채를 임대하는 것으로 조사됐다. 이와 함께 다가구나 다세대주택 등 20채 미만의 임대주택을 짓는 건축법에 의한 허가 사업자는 1,162명에 1만4,529가구를 보유,사업자당 12.5채를 임대했다. 임대주택은 97년말 26만2,338채,98년말 30만9,294채,99년말 37만6,589채,지난해 말 47만2,031채,올 3월 49만948채에달했다. 임대사업자수도 97년말 4,410명,98년말 5,648명,99년말 7,784명,지난해말 1만1,568명,올 5월말 1만3,181명으로 꾸준히 늘어났다. 전광삼기자 hisam@

‘작은 것이 아름답다’ 소형 아파트 ‘주가(住價)’가 연일 상한가를 치면서 20∼30평형대 중소형 아파트 예찬론이번지고 있다.부동산전문가들에게 하반기 부동산투자 유망대상 1순위를 추천하라면 대부분 주저하지 않고 서울 강남권에서 분양하는 소형 아파트를 꼽는다.이미 프리미엄이 상당수준 붙은 소형아파트의 분양권도 투자해 볼만하다고 권한다. ◇분양시장 주름잡는 소형 아파트=‘소형 아파트 강세,대형 아파트 고전’‘수익성높은 대형 아파트를 내놓아봤자 청약미달 걱정으로 마음고생만 한다.차라리 수익성이 떨어지더라도 소형 아파트로 한방에 날리는 것이 깨끗하다’ 서울 동시청약을 준비하는 건설업체들 사이에 유행하는 말이다.올해 5차례 분양된 서울 동시청약 결과를 보면 건설업체들의 이같은 말에 수긍이 간다.수익성을 높이기 위해 대형 아파트 위주로 공급했다가 미분양때문에 자금은 묶이고지명도에도 치명타를 입은 업체가 있기 때문이다. 반면 소형 아파트의 인기는 날로 더해가고 있다. 서울 강남지역이나 지하철역 주변에서 공급되는아파트는높은 경쟁률을 기록하고 있다.최근 대우건설이 선릉역 근처에서 분양한 대우 이오빌은 사전청약에서 대기자가 줄을 섰고 공개 청약에서도 높은 경쟁률을 기록했다.난(亂)개발 여파로 분양열기가 가라앉은 용인 등 수도권에서도 소형 아파트는 잘 팔리는 편이다. 청약률 뿐아니라 계약률도 높다.소형 아파트는 실수요자들이 많이 찾는 만큼 거품이 별로 없어 청약이 바로 계약으로 이어진다.김영진 내집마련정보사 사장은 “소형 아파트의인기는 계속 이어지고,건설업체들도 작은 아파트의 공급물량을 늘려 잡는 게 유행할 것”이라고 전망했다. ◇인기끄는 이유있다=소형 아파트의 인기는 주택임대사업의 활성화 덕분이다.99년 말 37만여가구에 불과했던 개인 임대사업자 소유의 아파트가 최근들어 50만가구를 넘어섰다. 이 가운데 80% 가까운 물량이 수도권에 있다.대부분 20평이하 아파트다.수도권의 소형 미분양 아파트 가운데 상당수는 임대 사업자들이 사들였다. 98년부터 소형 평형의 의무공급비율 제도가 완화되면서 소형 아파트가 절대 부족하게 된것도 인기를 끄는 원인.소형 아파트의 수급 불균형이 심해지면서 작은 평형의 아파트가 귀해졌다.당연히 사고파는 가격이 오를 수 밖에 없었고,임대 수요자들 역시 작은 아파트를 찾으면서 임대료도 껑충뛰었다.이 기회를 임대 사업자들이 놓치지 않고 파고 들면서 소형 아파트 인기가 치솟게 된 것이다. 외환위기 이후 큰 아파트보다는 실속있는 중소형 아파트를찾는 사람이 증가하고 전문직업인이 늘어난 것도 소형 아파트 수요를 불러일으키고 있다. 분양권도 40평형대 이상은 입지가 아주 빼어난 곳을 제외하고는 겨우 현상유지이거나 마이너스 프리미엄을 기록하고 있다.그러나 작은 평형의 아파트는 아직도 강세를 띠고 있다. 류찬희기자 chani@. ***“역세권 수익률 높아”. 최근 건설업체들이 공급하는 투자형 부동산 상품은 소형평형이 주를 이루고 있다.이런 현상은 당분간 계속될 것으로 보이지만 소형 아파트의 수급불균형은 쉽게 해소되지 않을 전망이다. 특히 서울 강남지역 재건축사업이 본격적으로 시작되면 전세대란이 불가피하고 소형아파트의 부족현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다.임대사업자들이 소형 아파트 구입을 늘리는 것도 이같은 수요를 노린 것이다. 앞으로 아파트 시장의 대세는 임대 사업자가 주도할 것으로 보인다.저금리 속에 작은 아파트에 대한 임대사업자들의 수요가 꾸준히 증가할 것이다. 대규모 재건축사업이 추진되는 단지의 경우 20평형 이하작은 아파트는 기존 가구의 10% 정도에 불과하다.여성의 활발한 사회 진출,자녀의 분가 등도 소형 아파트의 부족난을부채질하고 있다. 따라서 여유돈이 있다면 소형 아파트에 투자해 볼 것을 권한다.기왕이면 웃돈이 붙지 않은 신규분양을 노리는 것이수익률이 높다.역세권 아파트라면 금상첨화다. 송 영 민 ㈜리얼티소프트 사장

◆ 목동 신도시 30평형 아파트. 서울 양천구 목동 신도시 1420동 506호가 28일 서울 남부지원 경매2계에서 경매에 부쳐진다.사건번호 ‘2000-512’. 88년 준공된 30평형 아파트.지하철 2호선 양천구청역에서걸어서 5분 거리.목일중학교 서쪽에 있다.대단지라서 편익시설을 잘 갖추고 있으며,주거환경이 쾌적하다. ■수익성 최초 감정가는 2억7,000만원이었으나 한번 유찰돼이번 입찰가는 2억1,600만원으로 떨어졌다. 꾸준한 가격 상승세를 보이는 지역이다.목동 신도시에 내집을 마련하려는사람에게 권할 만하다. ■안전성 등기부상 모든 권리관계는 경락으로 완전 소멸된다.집주인이 살고 있어 경락받은 뒤 세입자 문제를 걱정하지 않아도 된다. ◆ 신정동 27평형 아파트. 서울 양천구 신정동 952-1 뉴타운 주상복합아파트 1102호가 경매로 나왔다.25일 남부지원 경매5계에서 입찰이 진행된다. 사건번호는 ‘2000-35136’.지하철 5호선 신정역에서걸어서 1분 거리.27평형으로 98년 준공됐다. ■수익성 최초 감정가는 1억3,500만원이었으나 유찰을 거듭해 최저 입찰가격이 8,640만원으로 떨어졌다.전세값 수준이다.실요자나 임대사업자 모두 구입해볼 만하다. ■안전성 등기부상 모든 권리관계는 낙찰대금 완납 뒤 모두소멸 된다. 선(先)순위 임차인 1명이 있으나 전액 법원에서배당받을 수 있어 걱정하지 않아도 된다.

정부는 15일 국무회의를 열고 소방공무원의 안전장비 보강 및‘소방충혼탑’건립을 위해 올해 일반회계 예비비에서총 130억원을 지출하기로 의결했다. 정부는 이날 회의에서‘홍제동 화재사건’과 같은 소방공무원의 피해를 막기 위해 개인 안전장비를 보강하고 근무중 순직한 소방공무원의 희생정신을 기리기 위한 소방충혼탑 건립을 추진하기로 했다. 정부는 또 주택임대사업 활성화를 위해 주택금융신용보증기금 보증 대상에 임대사업자를 추가하기로 의결했다. 최광숙기자 bori@

얼마 전 우연히 주택 300여채를 가진 사나이를 만났다.A씨는 “명의(名義)라는 것도 자본주의 사회에서는 대단한재산”이라고 강조했다.지금까지 별다른 오욕없이 이름을지켜온 ‘보통사람’으로서 이름이 무슨 재산이 된다고 생각해본 적은 없다.그런데 이름이 재산이라고? 그는 5,6년 전부터 자신의 이름으로 집을 사들이기 시작했다.모두 20평형대 소규모 아파트로 한 채당 시가는 현재 4,000만원선.그가 소유한 아파트 300여채 값을 따지면 모두 120여억원에 달하지만 실제 투자한 돈은 4억원 남짓에불과하다.정말 ‘명의권’의 재산 측면을 최대한 활용한셈이다.따지고 보면 비법도 아니다.누구나 큰 돈 들이지않고 아파트를 수십채,수백채 살 수 있다.국민주택기금 융자금을 끼고 작은 집을 사서 세입자에게 전세를 주면 집값을 빼고도 돈이 남는다.여기에다 전세금 일부를 월세로 돌리면 다달이 내는 기금 융자금의 이자를 갚고 다소 여유있는 임대사업자가 될 수 있다. A씨는 비교적 우량한 임대사업자로 자리잡은 경우다.실패한 임대주택 정책의 틈을 비집고들어간 것이다.그러나 까닥 잘못하면 파산할 만큼 그의 기반은 약하다.한마디로 내 돈 별로 없이 수십억원의 빚을 지고 있는 것이다.만일 금리가 급등하거나 집값이 폭락하면 파산을 피할 수 없다.임대사업자가 처한 상황을 가장 극적으로 보여주는 경우가바로 A씨다. 사실 임대주택시장이 망가진 데는 외환위기 이후 건설회사들이 국민주택기금 융자를 타내려고 마구 아파트를 지었기 때문이다.자가용 굴릴 돈이 없는 서민들을 위해 임대주택은 버스 타고 기차 타기 좋은 역세권에 있어야 하는데도 농촌 들판과 논바닥에 임대주택을 지으니 팔리겠는가.건설회사로서야 수지는 맞는다.아파트 분양이 안돼도 짓기만 하면 그것이 실적으로 집계돼 건설회사는 더 큰 공사를따낼 수 있으며 미분양 아파트 건설에서 입은 손실을 보전하고 남는 것이다. 또 아파트들이 남아도는 반면 불투명한 집값 전망 때문에 수요자들이 집을 사지 않는,심한 수급 불균형이 문제가되고 있다.빈집은 널려 있어도 세 들 집은 모자라 전·월세 파동이 나타나는 것이다.이런 무너진 임대주택 분양시장에서 어쩌면 A씨 같은 민간 사업자들은 미분양 아파트를 소화할 수 있는 필수불가결의 존재다. 딜레마는 여기에 있다.요즘 정년퇴직자들도 덩달아 연 10% 정도의 안정적인 수입을 올리는 수단으로 임대주택시장을 넘보고 있다.이 임대주택 사업자들이 많아지면 미분양아파트들이 팔리고 건설시장도 살아날 것이다.그런데 이들이 값싸게 주택을 세놓게 하려면 국민주택기금 융자 등의이자율이 더 낮아져야 한다.그래야 집 없는 서민들이 낮은 임대료로 집을 빌릴 수 있다.다만 이자율이 낮아질 경우민간 임대사업자들이 이익을 더 누리는 부작용이 있다.자칫 국민주택기금 등 정부 돈을 들여 임대사업자 배만 불린다는 문제점이 생기는 것이다.물론 아파트가 갈수록 노후화돼 값이 오를 여지는 줄지만 만일 가격까지 뛴다면 임대사업자들의 이익은 더 커진다.임대사업자의 이익 증대는바로 집 없는 사람들이 추가로 물어내야 할 대가다. 그런데도 건설교통부는 얼마 전 임대사업자에 대한 국민주택기금 융자이율을 낮춰주는 등 주로 건설업자들을 겨냥한세제,금융지원 확대 정책을 내놨다.한마디로 ‘더 열심히’ 임대주택을 지으라고 건설업자들을 독려하는 것이다. 현재 시스템에서 주택을 수십채,수백채 쉽게 소유할 수 있는데 계속 민간 임대사업자들을 우대해 주택의 과점화를부추길까 우려된다.더 많아진 세제혜택과 금융혜택이 건설회사들을 또다시 논바닥 공사로 몰리게 하지는 않을까.집은 최소한의 국민복지다.민간 사업자에게만 맡기지 말고주택공사 등 공공기관이 적극 나서 임대주택을 짓고 관리했으면 싶다. [이 상 일 논설위원] bruce@

서울시는 8일 저소득층을 위한 임대주택 공급이 활성화될 수 있도록 시세(市稅) 감면대상 임대주택 범위를 확대하는 내용의 조례 개정안을 입법예고했다. 개정안은 임대사업자가 전용면적 60(18평)∼80㎡(24평)의 임대주택을 취득할 때 내는 취득세와 등록세 50%를 각각감면하도록 돼 있다. 현재는 전용면적 60㎡이하일 경우에만 취득세와 등록세가면제되고 있다. 서울시 관계자는 “다음달 열리는 시 의회 임시회에 개정안을 제출,6월부터 시행에 들어갈 예정”이라고 말했다. 김용수기자

저금리 시대를 맞아 주택임대사업이 인기다. 20일 건설교통부와 서울시 등에 따르면 지난 1월말 현재주택 임대사업자로 등록된 사람은 모두 1만1,669명으로 지난해 같은 달보다 42% 증가했다.특히 개인이 주택을 2가구이상 구입,등록한 일반 임대사업자는 45% 이상 늘었다. 주택 임대사업이 활기를 띠는 곳은 임대료 상승이 뚜렷한서울과 수도권으로 전체 임대사업자의 75% 이상이 몰려 있다.그러나 등록을 하지 않은 사람까지 합치면 실제 임대사업자는 이보다 훨씬 많을 것으로 예상된다. 이들은 주로 소형 아파트나 다가구 주택을 구입,월세를 놓는 경우가 대부분이다.또 전세를 월세로 돌리는 사례도 부쩍 늘고 있다.월세 전환은 집 주인들이 월세를 놓을 경우연 15% 정도의 수입을 올릴 수 있는 데 비해 전세금을 시중은행에 맡길 경우 연 6% 정도의 수익밖에 올리지 못하기 때문이다. [월세 전환 증가] 주택은행에 따르면 최근 계약이 끝난 전세물건의 10건 가운데 2건이 월세로 전환되는 것으로 조사됐다.지역별로는 전국 28개 도시 중 서울은 10건당 2.5건,수도권은 2.28건,광역시는 1.66건,지방 중소도시는 1.32건으로 수도권 월세 전환이 증가하고 있는 것으로 나타났다. 전세금의 일부를 보증금으로 깔고 나머지는 월세로 돌리는보증부 월세도 유행하고 있다.집주인 입장에서는 월세로 전환할 경우 한꺼번에 보증금을 빼주어야 하는 부담을 덜 수있고,세입자는 월세를 조금이라도 줄일 수 있기 때문이다. [임대주택사업 잇점] 가장 매력적인 것은 세제혜택.전용면적 18평 이하를 신축 또는 분양받아 임대사업을 하면 취득세와 등록세가 전액 면제된다.18∼25.7평은 25%를 깎아준다.전용면적 25.7평 이하의 신규분양 또는 미분양 주택을 2가구 이상 매입,5년 임대한 후에 팔 때는 양도소득세를 전액면제받을 수 있다.기존 주택은 5년동안 임대한 뒤 팔면 50%,10년 임대후 매도시 100% 감면된다.단,기존 주택은 5가구이상 매입해야 양도소득세 감면이 가능하다. [사전조사 필요 유망] 사업지로는 임대수요가 많은 역세권이 좋다.임대주택을 찾는 사람은 주로 젊은 부부나 미혼,직장인.이들은 편리한 교통 여건과 대형 쇼핑시설을 우선 고려하고 있다.대학 주변,대형 사무실 부근,공단근처도 유망지역이다. 18평 이하 소형 주택을 골라야 한다.세제혜택이 많기 때문이다. 굳이 아파트를 고집할 필요는 없다.다가구·다세대 주택도인기다. 경매를 통해 싼 값에 집을 마련한 뒤 임대 사업을벌이면 투자수익이 극대화된다. [주의점] 실제 임대사업을 하더라도 임대주택사업자로 등록하지 않으면 세제혜택을 받을 수 없다.임대목적의 주택 2가구 이상을 산 뒤 잔금을 치르기 전에 사업자 주소지 시·군·구청에 등록해야 한다.등록증을 교부받은 뒤 20일 이내에주거지 세무서에 일반사업자로 등록하고, 표준임대차계약서를 사용해 세입자와 임대차 계약을 체결한 뒤 입주 10일전시·군·구청 주택과에 임대조건 신고서를 작성·제출하면된다. 취득세·등록세 감면혜택은 임대주택별로 잔금을 지급한뒤 한달 안에 시·군·구청 세정과에 신청해야 한다. 류찬희기자 chani@

오는 4월부터 저소득층의 주택임대보증금 대출한도가 가구당 최고 1,500만원으로 늘어난다.또 전용면적 25.7평 이하주택에 대한 전세금 대출금리도 7∼7.5%로 내린다. 정부와 민주당은 16일 오전 당정협의를 갖고 전셋집 부족과 월세값 폭등문제를 해소하기 위해 이같은 내용의 종합대책을 마련했다. 대책에 따르면 다음달부터 도시 저소득층의 임대보증금 대출한도가 가구당 1,000만원에서 1,500만원으로 높아진다.5,000만원 한도에서 전세금의 절반까지 빌릴 수 있는 국민주택기금 대출금리도 7∼7.5%로 종전보다 0.5∼1.5%포인트 낮아진다. 이와 함께 오는 7월부터 전·월세집이 경매 등에 부쳐질 경우 다른 채권에 비해 전세금을 먼저 받을 수 있는 ‘임대보증금 우선변제 보장한도’가 확대된다.대도시에서는 보증금4,000만원 이하인 가구에 한해 2,000만원까지,지방에서는 보증금 3,000만원 이하인 세입자에 한해 1,500만원까지 보장해준다.지금까지 대도시는 보증금 3,000만원 이하 가구에 1,200만원까지,지방은 보증금 2,000만원 이하 가구에 800만원까지보장됐다. 아울러 6월부터 전용면적 18평(60㎡) 초과∼25.7평(85)㎡이하 아파트를 임대목적으로 구입할 경우 세액의 50%가 면제되고 임대사업자의 신용보증한도가 1인당 6,000만원에서 2억원까지 늘어난다.대출금리도 7%에서 5.5%로 인하된다. 중장기 대책으로 앞으로 3년간 5만가구의 국민임대주택을건설하고 오는 7월부터 주택구입 대출금리를 낮춰 전세금 비중이 큰 소형주택은 쉽게 매입할 수 있게 할 계획이다.이밖에 공공택지지구 내 소형주택 건축비율을 현행 50%에서 60%로 높이기로 했다. 박정현 전광삼기자 jhpark@

정부와 민주당이 발표한 전·월세 대책은 영세민들이 임대보증금을 쉽게 마련하고 임대사업자에 대한 혜택을 늘리는데 중점을 두고 있다.저소득층 보호와 중장기적인 임대주택공급 증대를 위해 이런 대책은 긍정적인 면이 있다.그러나전체적으로 당정이 전·월세 문제를 너무 안이하게 보는 것이 아닌가 의구심이 든다. 무엇보다 임대주택 시장이 전세에서 월세가 대세로 전환되는 과정에서 드러나는 문제점 해결에 소홀한 것이다.물론 중장기적으로 소형임대주택 공급을 늘리는 것이 집 없는 세입자를 위한 가장 바람직한 해결책이다.대출금 한도와 대출이자율 인하조치로는 월세 시장에서 서민피해를 막기에 역부족이다.주택이 충분히 공급되지 않은 상태에서는 월세이율 상한도입이 필요하다고 본다.그런데도 월세이율 상한에 대해당정은 “시장원리에 어긋난다”며 난색을 보인 것으로 알려졌다. 당정의 이런 자세는 월세 결정 메커니즘을 과소평가한 것이다.요즘처럼 저금리 추세에서 집 주인의 절반 이상이 전세대신 월세를 선호하는 이유는 월세이율이 은행이자율보다 2배 이상 높아 재테크가 가능하기 때문이다.뒤집어보면 이는세입자의 부담증가를 뜻한다.집 주인이 전세를 월세로 돌릴경우 세입자는 앉아서 그대로 당하게 된다.영세민뿐 아니라불가피하게 셋집살이하는 서민들로서는 심각한 일이다. 당정은 지방자치단체에 주택임대차분쟁조정위를 설치해 ‘적정임대료’를 받지 않은 임대인 명단을 국세청에 통보할방침을 밝혔지만 벌써부터 여기에 대해 회의적인 분석이 나오고 있다.우선 어느 선이 임대료의 ‘적정’수준인지 시비가 잇따를 것이란 전망에서다.법적으로 월세 상한을 정하지않을 경우 지자체 차원에서 집 주인과 세입자간 분쟁해결은쉽지 않다.따라서 월세율 상한은 분쟁해결의 기준으로 필요하다.정부는 최근 사회일각에서 일고 있는 금융기관 이자율상한 부활 움직임과 같은 맥락에서 월세이율 상한을 적극 검토해야 한다.

올해 전국에서 공공임대주택 15만가구 등 모두 50만가구의아파트가 공급된다. 건설업체 부도로 인한 입주예정자의 피해를 막기 위해 주상복합아파트,조합아파트도 보증대상에 포함되고 임대보증금보장한도도 확대된다.이와 함께 내년부터는 국민주택기금 대출 금리가 분양주택의 경우 현행 9%에서 7%로,임대주택은 5. 5%에서 4% 수준으로 인하된다. 건설교통부는 25일 이런 내용의 ‘2001년 주택건설 종합계획’을 발표했다. 종합계획에 따르면 서민들의 주거 안정을 위해 금융권의 건설사에 대한 포괄근저당 설정을 금지하고 임대사업자 파산시에도 주택공사나 지자체가 이를 인수,임대사업을 계속하도록했다. 주상복합이나 조합주택의 분양보증과 관련,3월 주택산업연구원의 용역결과가 나오면 정부안을 만들기로 했다. 국민주택기금의 대출금리를 1.5∼2% 가량 낮추기 위해 4월말까지 국민주택기금의 조성 및 운용 체계를 개편,이르면 내년부터 시행할 방침이다. 올해 주택건설 목표는 지난해보다 7만가구 늘어난 50만가구로 이 가운데 공공임대가 15만,공공분양이 10만가구이며 민간부문은 25만가구이다. 전광삼기자 hisam@

외국인 주택임대사업에 투자자들이 몰리고 있다. 외국인에게 주택을 임대하면 2∼3년치 월세를 한꺼번에 받을 수 있어 연 15% 이상의 투자수익률을 기대할 수 있다.또 지난해 중반부터모든 외국인 임대주택사업자에게 부과하던 임대소득세 부과기준이 내국인 임대사업자와 동일하게 적용되면서 투자수익률이 한층 높아졌다. 따라서 2억∼3억원의 여유돈이 있다면 외국인 임대사업에 뛰어들어볼 만하다.은행에 맡기는 것보다 투자수익률이 높고 안정적인 수입이보장된다. 장기체류 외국인이 크게 증가,임대수요도 부쩍 늘었다.우리나라에 진출하는 외국상사 주재원과 외국기업 등이 늘면서 지난해에 무려 7%가 증가했다. ■연 15%의 수익보장 연 15∼20%의 높은 수익을 기대할 수 있다.계약과 동시에 ‘깔세’로 2∼3년치 월세를 한꺼번에 받을 수 있는 것이매력.서울 용산구 이태원동의 경우 외국인 임대주택 월세는 700만원정도.월 1,000만원 이상의 고급주택을 찾는 외국인도 많다. 최숙자씨는 지난해 5월 한남동에 있는 73평형 빌라를 6억5,700만원에 구입,외국상사 주재원에게 월 750만원씩 모두 1억8,000만원을 받고 2년간 임대했다. 연간 수입은 임대료 9,000만원과 2년치 선불 임대료에 대한 이자소득(연 6.5%) 1,170만원 등 모두 1억170만원.임대소득세 715만원을 빼고도 15% 정도의 임대수익이 보장되는 셈이다. 6억5,000만원(연 6.5%)을 은행에 맡길 때 받는 연 이자수입 4,300여만원의 2배를 넘는 수준이다. 내국인에게 전세를 줬다고 해도 이같은 수익은 기대할 수 없다.전세보증금 3억∼4억원을 받아 은행에 맡기고 연간 3,000만원 정도의 수익을 챙기는 것이 전부다. ■투자 유망지역 외국인들이 선호하는 지역은 서울 용산구 한남동,이태원동 일대와 서대문구 연희동,성북구 성북동 등이다.최근에는 강남구 청담동도 많이 찾고 있다.외국인들이 모여 살고 있는데다 대사관,외국인 학교 등이 가깝기 때문이다.좋아하는 주택은 고급 빌라나 단독주택이다. 최소한 2년 이상 머무는 대사관 직원이나 상사 주재원,외국은행 직원,주한미군 등이 주 고객이다. ■유의 사항 아파트보다는 빌라나 단독주택이 유리하다.특히 빌라는매입가격이 단독 주택보다 싸고 임대료는 아파트보다 많이 받을 수있다. 고급주택이라고 모두 외국인 대상 임대사업을 할 수는 없다.외국인이 많이 살고 있는 미군부대,대사관,상사주변을 골라야 한다.비싼 임대료를 받는만큼 유지관리에 신경써야 한다.냉·난방,급수 등에 고장이 생기면 호텔비를 물어야 하는 경우도 있다. 실내 디자인과 조명을 외국인 취향에 맞춰야 한다.분리된 주방공간을 원하고 모든 방에 붙박이 장을 갖춰야 한다.적어도 1대 이상의 주차공간을 갖추는 것도 필수.계약은 외국인 임대전문 중개업소의 도움을 받는 것이 좋다. 류찬희기자 chani@

매입 임대사업자가 갈수록 늘어나고 있다.매입 임대사업자는 지난 1년새 전년보다 50%,가구수는 30% 가량 늘었다. 이같은 매입 임대사업자는 소형아파트 전세난이 되풀이되는 추세에비추어 볼 때 앞으로 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 매입임대는 주택건설사업자가 아파트를 지어 임대사업을 벌이는 것과 달리 일반 개인이 2가구 이상(기존 주택은 5가구 이상)을 사서 등록후 임대사업을 벌이는 것으로 각종 세제혜택이 주어지고 있다. ◆얼마나 늘었나=건설교통부에 따르면 지난해 11월말 현재 전국의 매입 임대사업자수는 9,493명에 6만7,564가구에 달했다.99년말(6,301명,5만2,246가구)에 비하면 사업자수는 50.6%,가구수는 29.3%가 각각증가했다.이 가운데 서울은 사업자수 3,929명에 2만6,117가구로 전국 사업자수의 41.3%,가구는 38.6%를 차지하고 있다. ◆세제혜택을 활용하자=매입임대 사업을 하면 각종 세제혜택이 주어진다.그러나 조건이 있다.우선은 전용면적 25.7평 이하여야 하고 가구수도 신축주택이나 미분양 주택과 기존주택이 다르다. 신축 또는미분양주택은 5년 임대 후 팔면 양도소득세가 면제되고취득세·등록세가 면제(전용 18평 이하)된다. 반면 기존주택은 5년 임대후 팔면 양도세는 면제되지만 취·등록세면제혜택이 없다.재산세의 경우도 전용 18평 이하 신축 공동주택에한해 50%가 감면된다는 점도 알아두어야 한다. ◆수익률은?=매입 임대사업자의 대부분은 월세를 선호한다.그러나 최근 전세값 상승세가 한풀 꺾이면서 수익률이 낮아진 것이 사실이다. 서울 강남구 역삼동 개나리 6차 24평형(전세 1억∼1억1,000만원)은한때 월세율이 1.2∼1.3%대였으나 지금은 1.0% 수준으로 떨어졌다. 전체적으로는 지난해 9월에는 월 2% 안팎이었으나 지금은 1∼1.5%수준이다.그러나 중소형은 아직도 강세다.노원구 상계 주공 13평형(전세 4,000만∼4,300만원)은 아직도 1.25%대를 유지하고 있다. 김영진(金榮進) 내집마련정보사 사장은 “전세시장이 위축됐지만 중소형은 올 봄 상승이 예상된다”며 “은행에 넣어봐야 연간 5∼6%의금리밖에 보장받지 못하는 것에 비하면 월세는 수익률이 훨씬 높다”고 말했다. ◆어디가 좋은가=역세권 등 전세수요가 많은 곳이 좋다.또 대형보다는 중소형,그중에서도 소형이면 더욱 좋다.이런 곳으로는 저밀도 아파트 재건축시 전세수요가 예상되는 수서 일대와 7호선과 4호선 역세권인 노원구 일대,5호선 역세권인 가양,방화,목동 등이 꼽힌다. 또 미분양 아파트를 사서 임대주택사업을 벌이기 보다는 기존주택을 사서 임대사업을 벌이는 것이 지금 시점에서는 적절하다고 전문가들은 조언한다. ◆이런 점은 주의하자=평형이 중요하다.30평형대가 넘으면 위험부담이 큰 편에 속한다.월세를 염두에 둔다면 좀 비싸더라도 전세수요가많은 곳을 골라야 안정적인 수입이 보장된다. 새 아파트를 선호하는 경향이 강한 만큼 노후주택은 피하는 것이 좋다.노후주택은 수요도 많지 않을 뿐아니라 매입후 하자보수나 수선등에 많은 돈이 들어가기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 22일 발표한 세법시행령 개정안의 주요 내용을 정리한다. ◆액면가 이하 주식거래도 증권거래세 부과=현재는 액면가·공모가이하의 주식거래를 할 때는 증권거래세를 물지 않아도 되지만,내년 7월1일부터는 다른 주식거래와 똑같이 증권거래세 0.3%를 내야 한다. 액면가 5,000원짜리 주식 1주면 15원(0.3%)이다. 초저가주를 주로 노리는 데이트레이딩(단타매매)을 효과적으로 억제할 것으로 보인다. ◆부동산 양도신고 대상 축소 내년 1월1일부터 소규모 부동산을 양도할 때 소유권 이전 등기 절차가 간소화된다.검인 계약서상의 거래대금이 토지와 건물을 함께 양도시 5,000만원,토지 또는 건물만 양도시 2,000만원 이하이면 관할 세무서장이 확인한 부동산양도신고확인서를 첨부하지 않아도 등기 신청을 할 수 있다.현재는 3년 이상 보유주택(고급 주택 제외) 또는 8년 이상 보유 농지를 양도할 때만 부동산양도신고확인서가 면제된다. ◆영수증에 물건값과 세금 구분=내년 7월부터 사업자들은 영수증에물건값과 여기에 붙는 부가가치세를 별도로 구분해 표시해야 한다.백화점,대형점,쇼핑센터 내 사업자,판매시점관리시스템(POS) 도입 사업자가 대상이다. ◆특별소비세 과세 기준가격 2배 상향 조정=밀수나 음성 무자료거래등을 양성화하기 위해 내년 1월부터 기준 가격 초과액의 30%를 특별소비세로 물리는 과세 기준 가격이 상향 조정된다.보석·귀금속·모피·융단·사진기·시계는 기준가격이 현행 100만원에서 200만원으로 높아진다.고급 가구의 기준가격은 개당 300만원,세트당 500만원에서 각각 개당 500만원,세트당 800만원으로 상향 조정됐다. ◆사업자등록 신청때 임대차계약서 첨부 의무화=내년 1월부터 사업자등록 신청을 할 때 임대차계약서를 받드시 내야 한다.신용카드 위장가맹점의 증가 가능성에 대비해 사업자등록 단계에서 실제 사업자인지를 확인하고,부동산 임대사업자에 대한 세원 관리도 강화하기 위해서다. ◆관광호텔 외국인 숙박요금에 영세율 적용=내년 한국 방문의 해와 2002년 월드컵축구대회를 맞아 2001∼2002년 2년간 한시적으로 관광호텔의 외국인 숙박요금에 한해 부가가치세를 매기지않는다. 또 2002년 1월부터는 영세율 적용 대상 사업자에서 미군부대 주변목욕탕,음식점 등은 제외된다.영세율 대상 사업자는 조세특례제한법에 의해 주세가 면제되는 외국인 전용유흥음식점,특별소비세법의 의해 지정된 외국인 전용 판매장으로 축소된다. ◆장애인 보험금 증여세 비과세 한도 연간 4,000만원=내년 1월부터장애인 전용 보험상품의 보험금에 대한 증여세 비과세 한도가 연간 4,000만원으로 적용된다.혜택을 받을 수 있는 장애인은 장애인복지법에 의해 등록한 장애인과 국가유공자 등 예우에 관한 법률에 의해 등록한 상이자이다. ◆분양권 양도차익 산정법 보완=내년 1월부터 주택을 조합에 제공하고 취득한 분양권(이른바 ‘딱지’)의 양도차익은 분양권 프레미엄과 부동산 양도차익으로 구성되어 있으므로 이를 구분하여 산정한다.지금까지는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 산정해왔다. 김성수기자 sskim@

수요자들의 아파트 선택기준이 바뀌면서 주공 아파트가 연일 ‘상한가’를 치고 있다. 민간 건설업체들이 미분양과 낮은 계약률,해약요청에 시달리고 있는 것과 비교가 된다.이달에만 8,000여가구를 추가로 분양한다. ◆올해 3만6,000여가구 공급=주택공사는 지난달 말까지 2만7,000여가구의 아파트를 공급했다.민간 건설업체들이 경기침체로 잔뜩 움츠리고 신규 아파트 공급을 크게 줄인 것과 대조적이다.주공은 올들어 ‘장사’를 더 잘했다.지난해 미분양으로 넘어온 3만6,800여가구 가운데 1만6,000여가구를 팔아치웠다. 올해 공급한 주공아파트 계약률은 86%.주공의 계약률은 민간 건설업체들이 말하는 분양률과 다르다.청약자가 실제 계약을 하지 않은 아파트는 사실상 미분양이나 마찬가지이기 때문이다.민간 건설업체들은 높은 청약률에도 불구하고 실제 계약까지 마음을 놓지 못한다.그러나 주공 임대아파트의 경우 계약률은 95%까지 치솟는다. 이달에 분양하는 아파트는 용인 신갈 지구 등 대규모 택지개발지구에서 쏟아진다.입지여건이 뛰어나 높은 청약률을 자신하고 있다. ◆인기 끄는 이유=건설업체들이 줄줄이 쓰러지자 아파트 입주에 불안을 느낀 수요자들이 입주 때까지 안전하게 기다릴 수 있는 주공아파트로 대거 몰리고 있다. 또 중소형 아파트 수요 증가도 주공아파트 인기를 부채질한다.투자패턴이 바뀌면서 임대 목적의 소형 아파트를 선호하기 때문이다.임대사업자들은 대부분 전용면적 18평 이하를 찾는데 주공아파트는 임대사업용으로 적당한 규모다. 아파트 청약이 실수요자 중심으로 변한 것도 소형 아파트 분양률과계약률을 높이고 있다.민간 건설업체와 달리 주공아파트가 부산,성남,안산 등에서 높은 청약률을 기록할 수 있었던 것도 이 때문이라고주공은 분석했다. 다양한 판촉경쟁도 한몫했다.분양아파트를 임대아파트로 전환해 공급,임대 수요자를 잡는 바람에 미분양 물량을 쉽게 팔아치울 수 있었다.안전성과 실리를 추구하는 수요자들의 눈높이를 맞춘 것이 주효했던 것이다. 류찬희기자 chani@

제주도는 침체된 지역경제를 활성화하기 위해 별장용 단독주택을 구입하는 사람이 제주도에 원적이나 본적을 두지 않더라도 중과세를 부과하지 않을 방침이라고 29일 밝혔다. 이에 따라 호화주택이 아닌 별장용 단독주택을 구입한 도외인의 경우 취득세 2%,재산세 0.3%,종합토지세 0.2%만 내면 된다. 지금까지는 타 시·도 사람이 별장용 공동주택을 구입할 경우에만중과세가 면제됐으며 별장용 단독주택을 구입할 경우에는 취득세 10%와 재산세 및 종토세 각 5%씩이 중과됐다. 도는 또 공동주택 건축주에 대한 취득·등록세 면제기한도 올해말에서 2003년까지로 연장하고 전용면적 25.7평인 국민주택 규모 이하 공동주택 구입자에 대한 취득세와 등록세 25% 감면시한도 2003년까지연장하기로 했다. 이밖에 임대주택 건설업자 및 임대사업자에 대한 취득·등록세 감면시한과 농공단지내 휴·폐업 공장 인수자에 대한 취득·등록세 면제및 재산·종토세 50% 감면시한도 2003년까지로 연장할 계획이다. 도의 이같은 조치는 도내 건설업계와 부동산업계 등의 건의를받아들여 마련한 것으로,앞으로 행정자치부장관의 허가와 도의회 의결을거쳐 시행할 방침이다. 제주 김영주기자 chejukyj@

서울 광화문에 최첨단 시설을 갖춘 도심형 오피스텔이 공급된다.쌍용건설은 서울 종로구 적선동에 지하 6층,지상 16층 규모의 쌍용 ‘플래티넘’오피스텔 229가구를 9일부터 분양한다. 도심 오피스텔 임대사업자를 겨냥,작은 평형 위주로 설계됐다.평형별로는 18평형 9가구,22평형 12가구,24평형 10가구,25평형 19가구,26평형 91가구,27평형 6가구,29평형 40가구,31평형 3가구,33평형 1가구,35평형 3가구,36평형 1가구,42평형 16가구,43평형 9가구,46평형 9가구 등이다. 지하철을 걸어서 이용할 수 있다.3호선 경복궁역과는 1분,5호선 광화문역이 3분 거리인 핵심 역세권에 들어선다.서울 도심의 기존 오피스텔과 차별화된 호텔식 첨단시스템이 적용된 것이 특징이라고 쌍용건설은 설명했다.입주는 2003년 11월 예정이다.(02)749-8885류찬희기자