“우리는 투기세력이 아닙니다. 22년 만에 입주하는 겁니다. 조합원 평균연령 62세에 평균 보유 기간이 20년도 넘습니다. 19, 24, 32평이라 강남에서도 작은 평수에 속하는 곳입니다. 그런데 30억원짜리를 강제로 10억원에 분양하라는 건 정상적인 것이고, 조합원들이 손해 안 보려고 법대로 임대사업자에게 팔겠다는 건 ‘분양가 상한제’를 회피하려는 꼼수인 겁니까?” 29일 서울 서초구 구반포 엘루체 컨벤션 4층 회의실. 신반포3차·경남 아파트 재건축(래미안 원베일리) ‘일반분양 통매각’ 안건이 통과됐다. 이날 참석한 조합원 2324명 가운데 2261명인 97%가 통매각(일괄매각)에 압도적인 찬성표를 던졌다. 이날 민간택지 분양가 상한제가 시행된 가운데 재건축 조합과 정부가 ‘일반분양 통매각’을 놓고 충돌하며 분양가 상한제 갈등이 현실화되고 있다. 앞서 이 조합은 분양가 상한제를 피하지 못하자 ‘우회로’로 당초 일반분양하기로 했던 아파트 346가구를 임대사업자에게 한 번에 넘기는 통매각을 하기로 했다. 일괄 매입한 사업자는 의무 기간인 8년간 민간 임대로 운영한 뒤 시세차익을 보고 매각하는 절차를 거치기 때문에 조합은 분양가 상한제 적용을 피할 수 있다고 본다. 조합은 임대관리 업체인 트러스트 스테이와 30일 바로 계약을 맺을 계획이다. 트러스트 스테이는 3.3㎡당 6000만원 수준에서 매입할 것으로 보인다. 당초 조합이 추산한 조합원 분양가는 3.3㎡당 4800만원이다. 반면 분양가 상한제 적용을 받으면 3.3㎡당 2800만원 정도로 떨어진다. 기존 조합원들은 수억원의 추가 분담금 폭탄을 떠안게 되는 것이다. 통매각 추진을 주도하는 한형기 신반포1차 조합장은 “서울시가 조합장과 시공사 등을 불러 통매각 포기하라며 겁을 주고 있지만 우리는 법률적 검증을 확실히 받아 자신있다”고 강조했다. 하지만 조합 합의를 이끌어 냈어도 진통은 계속될 전망이다. 국토부와 서울시가 법적 조치를 예고한 만큼 사업시행인가, 관리처분인가 등 행정 절차에서 번번이 부딪치고 법적 공방도 이어질 수 있다. 분양가 상한제의 회피 수단이라는 비난 여론도 넘어서야 한다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

부동산 시장에서 ‘일반분양 통매각’이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 통매각 제도는 미분양 해소와 임대주택 공급 확대를 위해 2011년 도입됐다. 2015년부터는 재개발·재건축 아파트에도 적용됐다. 정비사업 활성화에 방점이 찍혔다. 실제 사업 추진에 어려움을 겪던 서울 관악구 강남아파트 재건축조합은 2017년 일반분양분을 임대사업자에게 통매각했다. 하지만 현재의 논란은 제도 도입 취지와는 결이 다르다. 서울 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축조합은 일반분양분 통매각을 추진한다. 임대사업자에게 일반분양분 364가구를 8000억원에 넘긴다는 목표다. 현행법상 분양가상한제 적용 주택은 임대사업자에게 통매각을 할 수 없기 때문에 적용 지역 지정 전에 처분하려는 것이다. 임대사업자에게 팔 때는 가격 제한이 없다. 분양가상한제가 적용되면 일반분양가는 3.3㎡당 3000만원에도 못 미칠 것으로 예상되는데, 조합은 통매각으로 6000만원을 받을 수 있고, 임대사업자는 8년 임대 후 1억원 안팎의 가격으로 되팔 수 있다는 계산이 깔려 있다. 전국 재건축·재개발조합 120여곳의 연합 모임인 미래도시시민연대도 최근 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정 청원서를 통해 ‘분양가상한제 적용 주택도 임대사업자에게 우선 공급할 수 있게 해 달라’고 했다. 임대주택 물량을 대량으로 확보할 수 있고, ‘로또 분양’ 논란을 차단할 수 있다는 논리를 내세웠다. 하지만 민간주택 분양가상한제라는 정부 규제를 피하려는 움직임이라는 점을 부인하기 어렵다. 물론 국토교통부와 서울시가 손놓고 있을 리 만무하다. 규제의 틈새를 활용해 분양 수익을 챙기도록 놔두지 않겠다는 것이다. 실제 서울시는 통매각을 추진하는 재건축 조합장들에게 형사처벌될 수 있다는 사실을 고지했고, 서울 송파구 진주아파트 재건축조합은 통매각을 포기했다. 서울 용산구 한남3구역 재개발 수주전에서 뛰어든 건설사들의 제안을 보면 점입가경이다. GS건설은 분양가상한제 적용 가능성을 아랑곳하지 않고 ‘3.3㎡당 일반분양가 7200만원, 조합원 분양가 3500만원’을 제시했다. 대림산업은 임대주택 모두를 자회사를 통해 사들이는 방식으로 ‘임대 아파트 제로(0)’를 내걸었다. 법적 자문을 거쳤다지만 재개발 사업에서 공급 주택의 20%까지 임대주택으로 공급해야 한다는 서울시 조례를 위반할 소지도 있다. 재개발·재건축 법망을 요리조리 피하려는 조합과 건설사, 이를 차단하려는 정부와 지방자치단체. 개발 이익과 사회적 가치의 충돌이다. 무주택자 등 주택 실수요자들을 소외시키는 ‘그들만의 수싸움’이 돼선 안 된다. shjang@seoul.co.kr

다주택자, 집값 상승 기대하며 ‘버티기’지난달 전국에서 신규 임대사업자가 전월 대비 15.2% 급증했다. 정부의 보유세 인상 여파와 민간택지 분양가 상한제 적용을 앞두고 다주택자들이 버티기에 들어간 게 아니냐는 분석이 나온다. 국토교통부는 지난달 전국에서 6596명이 신규 임대사업자로 등록했다고 10일 밝혔다. 지난 8월과 비교하면 15.2% 늘어난 것이다. 수도권 전체로는 신규 등록한 임대사업자가 5167명으로 전월보다 19% 늘었고 서울에서는 신규 등록자가 2257명으로 31.1% 급증했다. 이에 따라 현재까지 등록된 임대사업자는 총 45만 9000여명이다. 등록 임대주택 수도 크게 늘었다. 지난 한 달간 등록된 임대주택은 1만 3101가구로 지난 8월보다 27.2% 늘었다. 수도권 전체로는 9375가구가 신규 등록해 전월 대비 31.8% 증가했다. 서울에서 신규 등록한 임대주택은 4394가구로 전월보다 48.7% 늘었다. 현재 등록된 임대주택은 총 146만 7000가구다. 신규 임대사업자가 증가한 이유는 우선 정부의 보유세 인상 여파 때문으로 풀이된다. 정부는 최근 서울 강남 4구와 마포·용산·성동구 등의 아파트 공시가를 크게 올렸고, 그만큼 세금 부담도 커지게 됐다. 임대사업자로 등록하면 지난해 9월 이전 보유한 주택에 대해선 양도세 중과 대상에서 빠지는 혜택을 받는다. 분양가상한제 적용으로 공급 물량이 줄어 집값이 상승할 것이라는 예측도 영향을 준 것으로 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “다주택자들은 집값이 오른 만큼 팔지 않고 임대사업자로 등록해 계속 보유하는 게 낫다고 생각할 것”이라고 말했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

서울 성동구가 지난달 29일 전국 최초로 지역 내 민간임대주택 1만 1059호 사업자를 대상으로 임대차 계약 기간 만기 1개월 전에 휴대전화 문자로 알려주는 서비스를 시작했다. 전담주치의와 방문간호사가 75세 이상 어르신 집을 직접 찾아 진료하는 ‘효사랑 주치의’ 등 생활밀착형 적극 행정 선도 모델을 만들어 온 성동구가 또 한 번 전국 자치단체의 벤치마킹이 될 행정을 도입했다. 성동구는 “임대사업자가 임대차 계약변경 미신고 등으로 과태료를 부과받는 것을 예방하고, 임차인의 거주 안정성도 확보하기 위해 문자 알림 서비스를 마련했다”고 9일 밝혔다. 문자 알림 내용은 임대차 계약변경 신고 준수, 임대료 연 5% 이상 인상 억제, 임대차계약 때 표준임대차 계약서 사용, 임대사업자 의무사항 등이다. 최근 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 계약 만기 후 반드시 변경 신고를 해야 하는데 임대차 계약신고 의무사항을 몰라 과태료를 부과받는 이들이 적지 않다. 계약 만기 후 변경 신고를 하지 않으면 1차 위반 땐 500만원, 2차 위반 땐 700만원, 3차 이상 위반 땐 1000만원의 과태료가 부과된다. 한 70대 임대사업자는 “임차인과 임대차 계약을 자동 연장하면 신고를 하지 않아도 되는 줄 알았는데, 구에서 보낸 문자를 받고서야 변경신고를 해야 한다는 걸 알게 됐다”며 “우리 같은 노인들에겐 정말 유용한 정책”이라고 했다. 정원오 성동구청장은 “수동적인 업무 처리에서 벗어나 적극 행정으로 임대차계약 미신고로 발생할 수 있는 문제를 사전에 해결할 수 있게 됐다”며 “앞으로도 적극적인 행정 서비스로 구민 삶의 질을 향상하겠다”고 말했다. 김승훈 기자 hunnam@seoul.co.kr

상위 0.1% 근로소득자 1만 8000명이 벌어들인 근로소득이 하위 17%인 324만명이 번 소득과 맞먹는 것으로 나타났다. 월급쟁이 사이에서의 소득 양극화가 뚜렷히 나타나고 있는 셈이다. ●상위 0.1% 연평균 소득 8억 871만원 6일 김정우 더불어민주당 의원이 국세청의 ‘귀속 근로소득 천분위’ 자료를 분석한 결과 2017년 상위 0.1%(1만 8005명)의 총근로소득(총급여 기준)은 14조 5609억원이었다. 이는 324만 997명에 달하는 상위 83~100%(하위 17%)의 총근로소득인 15조 4924억원과 비슷한 수준이다. 상위 0.1%의 연평균 근로소득은 8억 871만원으로 나타났다. 소득이 딱 중간인 50% 구간(중위소득)의 근로자들은 연간 2572만원을 벌었다. 상위 0.1%가 중위 소득자보다 31.4배를 더 버는 것이다. 김 의원은 “통계에 잡히지 않는 일용직, 아르바이트 등을 포함하면 실제 근로소득 양극화는 더 심각한 수준”이라며 “양극화를 해소하고 내수 경제 선순환을 유도해야 한다”고 말했다. ●순수 임대소득자 1만여명 월수입 279만원 아울러 별다른 수입 없이 전·월세 임대만으로 돈을 버는 ‘직업이 집주인’은 1만 8035명이었다. 박홍근 민주당 의원이 국세청으로부터 받은 ‘2017년 귀속 종합소득세’ 자료 등에 따르면 오로지 주택 임대소득만 있는 부동산(주거용) 임대사업자의 월평균 수입은 279만원으로 근로자 평균 월급(295만원)과 큰 차이가 없었다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

전월세 갱신제 발표 후 매물 호가 껑충 “114㎡ 2년 5억대… 4년 계약하면 6억” 임대사업 8년간 5% 제한도 이달 시행2일 서울 강동구 신축 대단지 ‘고덕그라시움’ 인근의 A공인중개사 사무실. 한 직원은 “114㎡(34평)는 2년 기준 5억~5억 6000만원인데, 4년 장기 전세로 계약하면 6억원”이라면서 “조만간 ‘전월세 계약갱신청구권(전월세 갱신제)이 적용되면 4년간 집이 묶이는 집주인들이 손해를 안 보려고 첫 계약 시 한 번에 올려 받을 것이고, ‘분양가 상한제(분상제)’까지 맞물려 전셋값이 폭등할 전망이라 차라리 지금 이 가격으로 들어가는 게 훨씬 더 이득”이라고 말했다. 조국 법무부 장관이 지난달 서민주거 안정을 위해 전월세 갱신제를 발표한 이후 오히려 이 규제를 피해 시세보다 최대 2억원이나 비싼 장기 전세(계약기간 4년 이상) 매물들이 나오고 있다. 1일 발표된 분상제 소식에 서울 인기 지역에선 전셋값을 더 올리려는 움직임도 포착된다. 실제 입주가 한창인 고덕그라시움의 경우 4년짜리 전세는 심심치 않게 볼 수 있다. B공인중개사 사무실에서도 “59㎡(24평) 매물은 4년부터 6년, 8년까지 다양하게 나왔는데 8년으로 계약하면 6억원”이라면서 “분양가 상한제로 수익이 줄어든 건설사들이 주택 공급을 줄이고, 장기 임대사업자가 8년간 5% 이상 임대료를 못 올리게 하는 제도까지 이달 시행되면 전셋값은 연내까지 계속 오를 수밖에 없다”고 말했다. 현재 고덕그라시움 59㎡의 전세보증금이 2년 기준 4억~4억 5000만원 선에 형성돼 있는 것을 고려하면 장기 전세는 무려 2억원이나 높다. 서울 마포의 한 부동산 중개소는 “분상제 발표가 난 직후 전셋값을 더 올리겠다는 집주인도 있다”고 말했다. 함영진 직방 데이터랩장은 “전월세 갱신제는 인위적으로 임대차 기간과 가격을 통제하는 만큼 결국 시장에 ‘이중가격’이라는 왜곡 현상이 나타난 것”이라면서 “결국 임대인이 손실회피와 수익을 위해 임대료를 올리는 부작용이 나타나기 시작했다”고 했다. 분양가 상한제로 전셋값이 더 뛸 수 있는데도 정부가 ‘장밋빛 전망’만 내놓고 있다는 지적도 나온다. 앞서 국토교통부는 서울 주택공급 우려에 대한 지적이 일자 지난 8월 참고자료를 내고 “2019~2022년 연간 평균 4만 3000가구를 공급할 수 있다”고 공언했다. 하지만 서울신문이 김상훈 자유한국당 의원실과 함께 국토부에 ‘4만 3000가구 공급에 대한 산정 방식’ 등 근거 자료를 요청하자 국토부는 “올해 건설사 등이 내놓은 분양계획 물량을 단순 배분한 추정치”라며 “재건축, 재개발 같은 정비사업에다 임대, 분양까지 죄다 포함한 것”이라고 답변했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재건축 등 정비 사업은 인허가부터 조합 의견 수렴, 철거·준공 과정에서 변수와 난관이 너무 많아 입주 시기를 장담할 수 없다”면서 “언제 바뀔지 모르는 ‘계획 물량’이 아니라 과거 5년치의 ‘실제 공급물량’을 계산하는 식으로 현실적인 잠정치를 내놔야 한다”고 지적했다. 김상훈 의원도 “임대와 분양 등 정확한 수치도 없이 단순한 장밋빛 계획으로 정책을 만들면 부작용이 크다”고 비판했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부가 1일 발표한 ‘민간택지 분양가상한제(분상제)’ 보완 방안에 부동산 업계는 기대감과 우려를 동시에 드러냈다. A대형 건설사 관계자는 “‘동 단위 핀셋지정’으로 분상제 대상을 한정 짓고 관리처분계획(조합원에게 땅과 아파트를 분양하는 배분 계획) 인가를 받은 단지의 경우 ‘6개월 유예’로 여유시간을 주며 단기 주택공급 부족에 대한 우려를 해결하려 했지만 전셋값 폭등과 주택공급 위축은 막을 수 없을 것”이라고 진단했다. B대형 건설사 관계자 역시 “정부가 갭 투자나 전문 임대사업자들의 대출을 조이며 시장 정상화 의지를 밝히긴 했지만 서울과 수도권, 5대 광역시 등은 여전히 수요가 넘치고 있어 과열된 시장 상황에 처방이 먹힐지는 미지수”라면서 “분양가 제한으로 수익이 줄어들 건설사들이 재건축·재개발 사업의 속도를 늦출 것이라 서울 내 주택공급 위축은 당연한 순서”라고 평가했다. 이어 투기지역·투기과열지구에서 법인의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 도입하는 것 역시 “자금 동원력이 풍부한 대형사 입장에서는 관계없는 사항이라 실효성이 없다”고 덧붙였다. 함영진 직방 데이터랩장은 “저금리 기조가 이어지는 상황이라 분상제의 효과가 서울 집값 하락으로 바로 이어지기엔 한계가 있을 것”이라고 말했다. 반면 기대감을 표한 건설사들도 있다. 분상제가 예상보다 임대차 시장과 공급 시장에 미치는 영향력이 줄어들었다는 것이다. C건설사 관계자는 “실제 적용 시점과 기준을 놓고 불확실성에 시달렸던 정비사업장이 조건에 따라 탄력을 받을 수 있을 것 같다”고 밝혔다. 또 분상제 시행을 동 단위로 변경해 ‘정밀 조준’하는 만큼 시장 과열을 누르고 관리처분인가 단지 예외적용으로 공급에도 일부 숨통이 트였다는 긍정적인 평가도 나온다. 대표적인 예가 단군 이래 최대 규모로 추진되는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지다. 이곳은 현재 철거가 90% 완료됐다. 둔촌주공처럼 현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 61개, 6만 8000가구의 경우 분상제 여파로 주춤했던 시세가 다시 올라갈 것이라는 관측도 나온다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부가 이미 관리처분계획 신청·인가를 받은 재건축·재개발 단지에 한해 6개월 내 입주자 모집공고를 신청하면 민간택지 분양가 상한제 적용대상에서 빼기로 했다. 당초 이달 말이었던 시행 시점을 사실상 내년 4월로 늦추는 셈이다. 또 주택매매사업자의 주택담보대출에도 주택임대사업자와 같은 주택담보대출비율(LTV) 한도 40%가 적용된다. 분양가 상한제에 따른 공급 위축 우려를 불식시키고 투기 과열도 막겠다는 의미다. 김용범 기획재정부 1차관은 1일 정부서울청사에서 이런 내용의 ‘최근 부동산 시장상황 점검 결과 및 대응 방안’을 발표했다. 정부는 당초 이달 말까지 분양가 상한제 시행령 개정을 마무리하고 이를 모든 재개발·재건축 사업장에 적용할 방침이었다. 하지만 이번에 관리처분계획 신청·인가를 받은 재개발·재건축 사업장에 한해 시행령 개정안 시행 후 6개월 내 입주자 모집 공고를 마치면 상한제 적용 대상에서 제외하기로 했다. 서울 강동구 둔촌주공 아파트 등이 혜택을 볼 것으로 보인다. 내년 4월 분양가 상한제 실제 적용 지역은 동(洞) 단위로 ‘핀셋’ 지정하기로 했다. 서울 김동현 기자 moses@seoul.co.kr세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

“보증금 변제 능력 입증 의무화해야” 집주인에게 떼인 전세금이 올해에만 1681억원에 달하는 것으로 조사됐다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 변제 능력 등 임대사업자의 정보를 더 꼼꼼히 따져야 한다는 지적이 나오는 이유다. 23일 국회 국토교통위원회 소속 정동영(민주평화당 대표) 의원이 HUG로부터 받은 ‘전세보증금 반환보증 사고 현황’에 따르면 전세 계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금(전세금)을 돌려주지 않아 HUG가 대신 갚아 준 ‘전세금 반환보증 사고’ 액수는 올 7월까지 1681억원으로, 2016년(34억원)의 49.4배에 이르렀다. 2015년 1억원, 2017년 75억원, 2018년 792억원으로 매년 급증하는 추세다. 2013년 도입된 전세금 반환보증은 전세를 든 임차인이 보증에 가입하면 계약 기간 이후 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하면 보증 기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 임차인에게 지급하고 차후 집주인에게 구상권 등을 통해 받아 내는 제도다. 보증보험에 가입하지 않은 경우까지 합하면 떼먹힌 전세금은 그보다 더 많다는 얘기다. 정 의원은 “급증하는 전세금 반환보증 사고를 예방하려면 보증보험 가입을 의무화하되 임대인에 대한 정보가 더 많이 공개돼야 한다”면서 “수백 채의 집을 갖고 보증 사고를 내는 불량 임대업자와 주택에 대해 허술한 심사로 보증해 주는 HUG의 책임도 큰 만큼 국토부와 산하기관 HUG 간 ‘칸막이’를 없애 임대사업자 정보를 쉽게 확인하도록 시스템을 개선하고, 일정 규모 이상 주택임대사업자에게는 보증금을 갚을 자본금이 있다는 사실을 입증하도록 의무 조항을 둬야 한다”고 제안했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부와 여당이 전월세 세입자가 원하면 임대차 계약을 최대 4년까지 연장해 주는 ‘주택 계약갱신청구권’ 도입을 추진 중입니다. 해당 법률 자문을 맡았던 법무부 정책위원회의 한 위원은 19일 “계약갱신청구권을 도입하려는 가장 큰 이유 중 하나가 중고등학교 교육이 3년 단위이기 때문에 교육 기간을 고려해 전학 등 불편함이 없도록 3년이나 4년으로 주거안정을 지원해야 한다는 것이었다”고 말했습니다. 집을 옮길 때 우선순위로 고려되는 자녀 교육 문제를 가장 염두에 뒀다는 얘기입니다. 이 위원은 또 “다음달 예고된 민간택지 분양가 상한제 확대 적용 때문에 ‘로또 분양’을 기다리는 대기 수요로 전셋값이 올라 계약갱신청구권을 도입하려던 것이 아니라 문재인 정권 공약이라 1~2년 전부터 논의됐던 사안”이라고 강조했습니다. 하지만 ‘주거안정’이라는 선의의 취지와 달리 우려도 적지 않습니다. 시장에 미치는 영향 등이 제대로 분석됐는지 의문이라는 것입니다. 함영진 직방 데이터랩장은 “장기간 축적된 임대료 시장 통계를 바탕으로 계약갱신청구권 등을 시행하는 미국 일부 주와 달리 한국은 전월세의 경우 전수조사가 아니라서 현재 임대차 거래 4분의1만 전세 확정일자 등을 통해서 들여다보는 실정”이라면서 “일정 사유재산을 침해하는 정책을 시행하려면 적어도 수요에 대한 통계와 정책 영향 등을 장기 시계열을 통해 분석해야 하는데 이번 안은 다소 성급한 면이 있다”고 지적했습니다. 주무 부처인 국토교통부가 배제된 채 법무부와 여당 사법개혁 당정협의회에서 불쑥 정책이 발표된 것도 내년 4월 총선을 앞둔 섣부른 선심 정책으로 입길에 오를 만한 또 다른 이유입니다. 실효성 논란도 제기됩니다. 올 전국 아파트 입주 물량이 35만 가구이고, 내년에도 2017년과 비슷한 30만 가구가 공급될 예정인 만큼 물량 변수 때문에 임대차 시장이 불안해질 요소가 없다는 게 전문가들 의견입니다. 외국에서는 오히려 임대주택 공급이나 법인 임대사업자 육성, 임대료 보전을 통한 주거 바우처 제도 등을 시행하고 있는데 우리나라만 이렇게 시장을 옥죄는 최후의 직접적 규제를 할 필요가 있느냐는 것입니다. 전월세 공급이 많이 줄어들 수 있다는 점도 문제입니다. 1998년 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 바뀌었을 때 서울 주택 전셋값이 역대 최고인 23.68%로 올랐던 것처럼 제도 시행 전 임대료 급등에 대한 부작용도 마땅한 해결책은 없습니다. 임대료가 높지 않은 지방에서 은퇴 소득으로 삼고 있던 생계형 임대인을 보호할 장치가 필요하다는 목소리도 큽니다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

주택임대사업자 상위 30명이 전국에 1만 1029채의 임대주택을 보유한 것으로 확인됐다. 서울의 주택임대사업자 3명 중 1명은 강남 3구에 주소지가 있었고, 한 임대사업자는 혼자서 594채를 보유하고 있었다. 19일 정동영 민주평화당 의원실이 국토교통부로부터 제출 받은 ‘임대사업자 등록 현황’에 따르면 전국 주택임대사업자 상위 30명이 보유한 임대주택은 6월 말 기준 1만 1029채로, 1인당 평균 367채를 소유한 것으로 나타났다. 가장 많은 임대주택을 보유한 이는 서울 강서구의 40대로 594채를 보유하고 있었다. 이어 마포구의 40대(584채), 광주시 서구 60대(529채)도 500채가 넘는 임대주택을 소유하고 있었다. 300채 이상 임대주택을 보유한 이들은 전국에서 18명이었다. 전국의 주택임대사업자수는 2015년 말 13만 8000명에서 올해 6월 44만명으로 3.2배 늘었다. 임대주택수도 59만채에서 2.4배 늘어난 143만채에 이른다. 주택임대사업자와 임대주택이 급증한 것은 정부가 임대주택 등록 활성화를 위해 주택임대사업자에게 세제 혜택을 줬기 때문으로 분석된다. 정부는 매입 임대주택의 경우 기준시가가 수도권 6억원, 지방은 3억원 이하인 경우 종합부동산세 과세를 할 때 주택수에서 빼준다. 또 전용 60㎡ 이하 주택을 분양 받아 임대등록 하는 경우 취득세와 재산세를 감면해주고, 양도할 때도 다주택자 중과를 하지 않는다. 정 의원은 “문재인 정부가 2017년 8·2 부동산 대책, 임대주택 등록 활성화 방안으로 각종 세제 혜택을 주고 다주택자의 임대사업자 등록을 권했다”면서 “특히 임대사업자에 집값의 80%까지 주택담보대출을 허용하면서, 일부 사업자들이 집 사재기를 한 것으로 추정된다”고 지적했다. 서울에 등록된 주택임대사업자는 모두 16만 2440명으로, 전국 주택임대사업의 36%를 차지했다. 특히 서울 주택임대사업자의 29%(4만 7646명)는 이른바 강남 3구로 불리는 강남·서초·송파에 주소지가 있었다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

소형 아파트를 갖고 있는 A씨는 올 초 임대사업자로 등록했다. 은퇴 후에도 계속 세를 놓을 계획인데 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 부담이 줄고, 나중에 집을 팔 때 양도소득세 절세 효과도 크기 때문이다. 그런데 알고 지내던 세무사로부터 임대사업자 등록을 한 임대주택에 대해 종부세 절세 혜택을 보려면 ‘합산 배제’ 신고를 해야 한다는 얘기를 들었다. 합산 배제는 무엇이고 언제, 어떻게 신고해야 할까. 주택 종부세는 개인별로 보유하고 있는 주택들의 공시가격을 다 더한 뒤 6억원(1세대 1주택은 9억원)을 뺀 금액에 대해 세법에서 정한 계산식을 적용해 세금을 매긴다. 올해는 공시지가 상승과 세부담 강화로 오는 12월 고지될 종부세 부담이 늘어날 전망이다. 일정 요건을 갖춘 임대주택은 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록을 하면 종부세가 합산 배제된다. 합산 배제란 임대사업자 등록을 한 주택 등을 종부세 과세 대상에서 아예 빼 주는 제도다. 즉 임대사업자로 등록한 임대주택에 대해서는 종부세를 내지 않아도 된다는 말이다. 매입 임대주택의 경우 기준시가가 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하로 임대 기간이 8년(2018년 3월말 전에 임대사업자로 등록했을 땐 5년) 이상인 주택이 대상이다. 이런 요건을 갖춘 임대주택도 합산 배제 신고를 해야 한다. 매년 9월 16~30일이 신고 기간이다. A씨는 올해 처음 임대사업자로 등록했기 때문에 당연히 신고해야 한다. 기존에 합산 배제 신고를 한 임대사업자는 변동사항이 없다면 매년 신고할 필요가 없다. 기존 신고 내역대로 매년 자동 반영되기 때문이다. 신고는 관할세무서를 직접 방문해 관련 서류를 작성·제출하면 된다. 온라인이나 모바일로 국세청 홈택스 사이트에 들어가서 신고할 수도 있다. 공인인증서로 로그인하면 합산 배제에 필요한 부동산 명세를 조회할 수 있고 미리채움 서비스로 보다 쉽게 전자신고를 할 수 있다. 올해부터 종부세는 과세표준 3억~6억원 구간이 신설됐다. 조정대상지역에 2주택을 보유하거나 3주택 이상을 갖고 있다면 더 높은 세율이 적용된다. 세율은 기존보다 최대 1.2% 포인트 인상됐고 6~7단계까지 세분화됐다. 공정시장가액비율도 매년 5% 포인트씩 상향 조정돼 기존 80%에서 올해 85%, 2022년 100%가 된다. 조정대상지역에 공시가격 합계가 15억원인 2주택을 보유한 납세자의 경우 지난해 약 300만원의 종부세를 냈다면 올해는 약 600만원을 낼 것으로 예상된다. 삼성증권 SNI사업부 세무전문위원

소형 타워크레인 안전 방안 등 구체화 결함 장비 리콜… 전복 사고 의무 보고 노조 핵심 요구 관철 안 돼… 갈등 불씨한국노동조합총연맹(한국노총)과 전국민주노동조합총연맹(민주노총) 소속 타워크레인 노동자들이 지난 3일부터 전국 곳곳에서 벌인 타워크레인 점거 및 파업을 5일 종료했다. 쟁점이었던 소형 타워크레인 문제는 노·사·민·정 협의체를 꾸려 논의하기로 했다. 정부는 이날 양대 노총, 시민단체 등과 협의한 결과 노·사·민·정 협의체를 구성해 소형 타워크레인 안전 강화 조치를 검토하기로 했다고 밝혔다. 양대 노총 소속 타워크레인 노동자들도 이날 오후 파업을 철회하고 협의체에서 대책을 협의하겠다는 입장을 내놨다. 협의체는 국토교통부와 민주노총 건설노조 타워크레인분과, 한국노총 연합노련 한국타워크레인 조종사노조, 시민단체, 타워크레인 사업자, 건설단체 관련 인사 등으로 구성된다. 협의체에서는 타워크레인 조종사들이 제기한 소형 타워크레인의 규격 제정, 안전 대책, 글로벌 인증 체계 도입 등이 구체화될 전망이다. 또 기계 임대사업자 특성에 맞지 않는 계약이행보증제도 개선 등 건설업계의 불합리한 관행을 고치는 방안도 논의된다. 기계 대여료 지급보증이 의무화돼 있음에도 일부 건설업체는 영세한 대여업자에게 계약이행보증을 강요하는 실정이다. 국토부 관계자는 “제도 개선과 함께 불법으로 구조를 바꾸거나 설계에 결함이 있는 장비를 현장에서 퇴출하고 모든 전복 사고는 의무적으로 보고하도록 할 것”이라며 “제작 결함 장비에 대한 조사, 리콜도 즉시 시행하겠다”고 말했다. 앞서 양대 노총 소속 타워크레인 노동자들은 소형 타워크레인 사용 금지와 임금 인상을 요구하며 공동 파업을 벌였다. 대형 건설 현장의 경우 보통 민주노총 소속 타워크레인이 50%, 한국노총 소속 타워크레인이 25%를 각각 차지하는데 두 노총이 동시에 참여한 이번 파업으로 70~80%의 타워크레인이 멈춘 상태였다. 이에 따라 파업이 장기화할 경우 공사비 상승과 아파트 건축물 입주 지연 등의 피해가 우려되는 상황이었다. 타워크레인 조종사들이 파업을 사흘 만에 종료한 것도 공사 지연에 따른 부정적 여론을 의식한 것으로 보인다. 파업 이면에는 소형 무인 타워크레인 확산으로 일자리를 뺏길 수 있다는 위기감이 깔려 있다는 시각도 있었다. 건설사들도 파업이 장기화할 수 있다는 우려에 전전긍긍했다. 타워크레인 가동 중단으로 공기가 연장될 경우 손실 비용은 모두 건설사가 떠안아야 하는 구조다. 아파트 공사 현장에선 공사가 지연돼 예정된 날짜에 입주를 하지 못하면 건설사들이 분양자들에게 지체보상금도 지급해야 한다. 일각에서는 일단 파업이 철회됐지만 갈등의 불씨가 남아 있다고 지적한다. 소형 타워크레인을 아예 금지하라는 노조의 핵심 요구가 관철되지 않았기 때문이다. 협의체 논의 과정에서 소형 타워크레인을 둘러싼 갈등이 재연될 가능성도 있다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr 홍희경 기자 saloo@seoul.co.kr

광양시 광양읍에 있는 ‘덕진광양의봄 아파트’가 법원으로 부동산처분금지 가처분 결정을 받았다. 광주지방법원 순천지원은 지난 15일 덕진광양의봄 아파트 일부세대 임차인들이 제기한 부동산처분금지가처분 신청을 인용하는 결정을 했다. 가처분이 인용된 부동산에 관해서는 양도나 기타 일체의 처분행위가 금지된다. 덕진광양의봄 아파트는 덕진종합건설이 지은 공공건설 임대주택이다. 임대주택법에 따라 임대의무기간이 지난 후 분양전환을 하고, 우선분양 받을 자격이 주어진다. 하지만 임대사업자인 덕진종합건설은 708세대 중 464세대만 분양하고, 나머지 244세대에 대해 우선 분양전환을 거부했다. 이후 이렇게 우선 분양을 거부한 244세대를 다른 임대사업자인 송파종합건설에게 매도했고, 송파종합건설은 지난 4월 또 다시 244세대 중 89세대를 개인에게 양도했다. 여러 차례 소유권이 이전되면서 우선 분양권이 있음에도 부당하게 제외된 임차인들의 권리구제에 빨간 불이 켜지게 된 것이다. 이같은 상황에서 결성된 덕진광양의봄아파트 비상대책위원회는 우선 분양전환에서 제외된 세대들의 법적 구제에 나섰다. 임차인들을 상대로 필요서류를 수집하고, 그중 비교적 확실히 우선분양권이 있다고 인정될 만한 102세대에 대해 1차로 처분금지 가처분신청을 했다. 법원은 이 신청을 모두 받아들였다. 사건을 진행하고 있는 서동용 변호사는 “102세대 외 추가세대에 대한 가처분신청도 준비 중이다”며 “가처분만으로 우선 분양권이 확정된 것은 아니지만 법원은 덕진종합건설이 적용한 우선 분양전환 기준을 정당하지 않다고 판단한 데에 의의가 있다”고 말했다. 서 변호사는 “가처분이 인용된 세대들은 향후 본안소송에서도 승소할 가능성이 매우 크다고 생각한다”고 밝혔다. 광양 최종필 기자 choijp@seoul.co.kr

가정의 달 5월은 ‘세금의 달’이기도 하다. 개인 납세자들이 지난해 번 돈에 대해 종합소득세를 내야해서다. 종합소득에는 이자·배당·사업·근로·연금·기타 등 여섯 가지 소득이 포함된다. 각 소득마다 세법에서 정한 일정액을 넘으면 모두 더해 종합소득세를 신고·납부하는 방식이다. 근로소득만 있는 직장인은 회사에서 연말정산을 하기 때문에 종합소득세를 신고할 필요가 없다. 근로소득 외에 일정액 이상의 다른 소득이 있다면 근로소득과 더한 뒤 소득세를 다시 계산해서 내야 한다. 연말정산에서 빠뜨린 공제가 있다면 종합소득세 신고 때 추가로 반영해 환급받을 수도 있다. 금융소득인 이자·배당소득은 연 2000만원 이하면 15.4%(지방소득세 포함)의 세율로 분리과세된다. 2000만원을 넘으면 종합과세 대상이어서 다른 소득과 합쳐 5억원이 넘으면 46.2%의 최고세율이 적용된다. 사업소득 중 주택임대소득 역시 연 2000만원이 넘으면 종합소득세를 내야 한다. 주택임대사업자는 내년부터 세금이 늘어난다. 올해 주택임대소득부터 연 2000만원 이하 비과세 혜택이 사라져서다. 연 2000만원 이하면 내년 5월에 분리과세(15.4%)를 선택할 수 있고, 연 2000만원 초과면 종합소득세 신고 대상이다. 분리과세도 금융사가 원천징수해 세금을 내는 금융소득과 달리 임대사업자가 직접 신고해야 한다. 연금소득은 종합소득세를 신고할 때 가장 빠뜨리기 쉬운 항목이다. 연금저축 등 사적연금에서 받은 연금은 연 1200만원이 넘으면 종합소득세 과세 대상이다. 국민연금 등 공적연금만 받는다면 연말정산으로 소득세 납부가 끝나 별도로 신고할 필요가 없는데 연금 외 다른 소득이 있다면 더해서 신고해야 한다. 기타소득은 사업성이 없는 강연료나 인세, 주식을 빌려주고 받은 대차수수료, 경품으로 받은 이익 등이다. 연간 기타소득이 300만원을 넘으면 종합과세 대상이다. 여러 소득이 있다면 모두 챙기기가 어렵다. 관할 세무서에서 종합소득세 신고 대상자에게 5월 초에 신고 안내문을 보내는데 소득의 종류와 어떤 유형의 신고를 해야 하는지 등이 자세하게 안내돼 있어 참고하면 좋다. 안내문을 못 받았다면 국세청 홈택스 사이트에서 확인하면 된다. 금융소득 내역과 소득별 원천징수명세서, 연말정산 소득공제 내역 등도 찾아볼 수 있다. 지난해 해외주식과 파생상품을 팔아 수익을 냈다면 종합소득세와 별개로 5월 말까지 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 이 기간이 지나면 신고불성실가산세(세액의 20%)와 납부불성실가산세(연 9.125%)도 내야 한다. 삼성증권 SNI사업부 세무전문위원

회사원 A(32)씨는 전세 계약을 연장하기로 결정하면서 부동산중개업자에게 부동산 전자계약시스템에 대해 물었다. 잦은 출장으로 집주인과 계약서 작성 시간을 맞추기 어렵던 차에 전자계약시스템을 이용하면 중개업소를 방문하지 않아도 계약을 체결할 수 있다고 들었기 때문이다. 그러나 중개업자는 “임대인이 전자계약시스템을 모른다”며 중개업소에 마주앉아 종이 계약서에 도장을 찍는 기존 방식을 고수했다. 부동산 거래의 편리성과 투명성을 높이기 위해 도입된 부동산 전자계약시스템이 유명무실해질 위기에 처했다. 2016년 5월 서울 서초구 시범 운영을 시작으로 지난해 8월부터 전국으로 확대된 전자계약시스템의 이용 실적은 1%에도 미치지 못하는 실정이다. 전자계약시스템은 종이나 인감 없이도 온라인 서명으로 부동산 매매·임대차 계약을 체결하고, 계약 서류를 공인된 문서보관센터에 보관하는 부동산거래시스템이다. 더불어민주당 김영진 의원이 23일 한국감정원으로부터 받은 자료에 따르면 지난해 전체 부동산 거래 361만 5160건 가운데 전자계약은 2만 7759건에 불과했다. 2016년 0.227%에 그쳤던 활용률은 2017년 0.278%에 이어 지난해 0.768%로 나타났다. 전자계약의 가장 큰 장점으로는 편리성이 꼽힌다. 실거래가 신고, 확정일자 부여 등이 자동으로 처리돼 거래 당사자들의 번거로움을 덜어준다. 부동산 매매 거래 당사자 또는 중개업자는 계약 체결일로부터 60일 안에 지방자치단체에 실거래가를 신고해야 하는데, 전자계약을 이용하면 자동으로 신고된다. 실거래가 신고를 누락해 과태료를 낼 걱정을 하지 않아도 된다. 전·월세 등 임대차 계약에서는 온라인상으로 확정일자를 신청·교부할 수 있어 임차인이 주민센터를 직접 방문하지 않아도 된다. 지난해 9월 서울 영등포구 행복주택에 입주하면서 서울주택도시공사(SH)와 전자계약으로 임대차 계약을 체결한 B(33)씨는 “사무실에서 홈페이지에 접속해 온라인 서명 하나로 모든 절차가 끝났다”며 “바쁜 직장인들이 때와 장소에 상관없이 부동산 계약을 체결할 수 있어 편리하다”고 전했다. 이런 장점에도 불구하고 이용 실적이 저조한 이유로는 낮은 인지도가 꼽힌다. 전자계약이 활성화되려면 거래 당사자인 일반 국민들의 적극적인 참여가 가장 중요한데 그동안 홍보가 부족해 활용률이 낮다는 지적이다. 전자계약에 대한 막연한 불안감과 생소함도 이용을 꺼리게 만드는 요인이다. 민간 부문에서 전자계약이 성사되려면 매도인(임대차 거래 시 임대인)과 매수인(임차인), 공인중개사 등 3자가 모두 전자계약에 동의해야 한다. 이 과정에서 매도인이나 임대인은 세원이 노출돼 불이익을 받을 수 있다는 불안감 때문에 전자계약을 거부한다는 게 부동산 업계 안팎의 설명이다. 상대적으로 ‘을’의 위치에 있는 임차인이 먼저 전자계약을 요구하기 어렵다. 서울 마포구에서 중개업소를 하는 한 중개사는 “협회(한국공인중개사협회) 차원에서 전자계약 관련 교육을 받았기 때문에 거래 시 권유하면 매도·임대인의 80%는 말도 못 꺼내게 한다”며 “매도·임대인이 선호하지 않는 이상 중개업자들은 이들의 의향을 따를 수밖에 없다”고 말했다. 부동산 거래 정보가 유출될 수 있다는 우려도 거부감을 키운다. 하지만 정부는 이런 우려가 기우에 불과하다고 설명한다. 한국감정원 관계자는 “세원 노출 우려는 이 시스템을 이해하지 못하는 데에서 비롯된 막연한 두려움”이라고 설명했다. 국토교통부 관계자는 “지금은 확정일자나 세입자의 월세 세액공제 등을 통해 임대 현황을 파악하고 있다”며 “전자계약을 통해 확정일자가 자동으로 부여되면 아무래도 정보의 정확도를 높일 수 있을 것”이라고 말했다. 오히려 전자계약은 종이 계약에 비해 안전성이 높은 편이다. 공인중개사에 대한 철저한 신분 확인이 보장되기 때문에 무자격·무등록자에 의한 불법 중개행위로부터 보호받을 수 있기 때문이다. 또 거래당사자 개인정보 등은 암호화돼 전산 처리되므로 안심하고 부동산 거래를 할 수 있다. 계약서를 잃어버릴 염려도 없으며 계약서 위·변조 가능성도 없다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 부동산 거래를 훤하게 들여다 볼 목적으로 전자계약을 도입한다는 우려를 해소해야 한다”고 강조했다. 그는 “앞서 공인중개사협회 측에서 불편함 등을 이유로 도입에 반발한 만큼 중개업자 등에게 적절한 인센티브(혜택)를 주는 방안도 검토해야 한다”고 강조했다. 현재 정부는 전자계약에 따른 인센티브로 등기수수료 할인, 대출 우대금리 등을 제공하고 있다. 전자계약시스템을 이용하는 소비자는 현재 종이로 계약하는 때보다 등기수수료를 30% 저렴하게 소유권이전 또는 전세권설정 등기를 마칠 수 있다. 예를 들어 종이 계약서로 10억원 주택의 소유권이전등기를 법무사에게 의뢰한다고 가정하면 소비자가 부담하는 등기수수료는 약 76만원이다. 반면 전자계약시스템을 통해 전자 등기신청하면 소비자는 이보다 30% 저렴한 약 53만원만 지불하면 된다. 또 전자계약을 통해 주택 매매·임대차 계약을 체결한 소비자가 디딤돌 대출, 버팀목 전세자금대출을 이용할 경우 대출금리를 0.1% 포인트 추가 인하받는다. 한국주택금융공사에서 전세금 대출에 필요한 보증서를 발급받을 경우에는 보증료율 0.1% 포인트를 인하받을 수 있다. 일각에서는 전자계약을 주저하는 임대인의 참여를 유도하기 위해 더 많은 당근책을 제시해야 한다고 주장한다. 김학환 숭실사이버대학교 글로벌비즈니스학부장은 “전자계약시스템을 정착시키려면 임대인 세제 혜택 제공 등도 좋은 방안이 될 수 있다”고 강조했다. 그는 “전자계약을 공인중개사에서 법적으로 강제하는 것은 무리가 있지만 거래당사자에게 종이 계약뿐 아니라 전자계약 설명의 의무를 부과하는 것도 한 방법”이라고 덧붙였다. 그러나 정부는 임대인에게 세제 혜택을 주면 특혜 논란이 뒤따를 수 있다는 점을 고려해 신중한 입장이다. 앞서 국토부는 민간 임대사업자로 등록할 경우 주는 세제 혜택이 과도하다는 비판에 직면해 혜택을 축소한 바 있다. 국토부 관계자는 “여러가지 활성화 방안을 검토 중이지만 임대인 세제 혜택은 논의된 바 없다”고 선을 그었다. 태블릿PC나 스마트폰 사용에 익숙하지 않은 고령층이 어려움을 느낄 수 있는 만큼 공인중개사 등을 대상으로 관련 교육을 강화할 필요성도 제기된다. 감정원 관계자는 “공인중개사 대상 실무 교육을 실시하고 있다”며 “공인중개사는 전자계약 체결 시 반드시 범용 또는 특수목적용 공인인증서가 필요한데 현재까지는 특수목적용 공인인증서 발급이 무료로 제공되고 있다”고 설명했다. 올해부터 공인중개사 시험에 전자계약 관련 문제가 출제되기도 한다. 정부는 한국토지주택공사(LH)·SH가 공급하는 공공임대주택 등 공공 부문을 중심으로 전자계약을 확산하겠다는 방침이다. 지난해 체결된 전자계약 10건 중 8건(총 2만 2363건)은 공공 부문이었다. 국토부 하창훈 부동산산업과장은 “공공 부문부터 전자계약을 단계적으로 확산하면 이용 경험을 가진 민간이 늘어날 것”이라며 “그들이 다른 계약을 체결할 때 자연스럽게 이용 경험에 기초해 민간 계약에도 전자계약을 활용하게 될 것”이라고 밝혔다. 정치권에서는 공공 부문에서의 의무 도입 방안이 논의되고 있다. 김영진 의원은 “전자계약은 모든 부동산 거래에 대한 빅데이터 축적을 가능하게 하는 획기적인 시스템”이라며 “부동산 시장의 투명성 강화 및 전자계약 활성화를 위해 우선 LH, SH 등의 공공주택에 전자계약을 의무화하는 방안을 추진해야 한다”고 주장했다. 아울러 정부는 공공지원민간임대주택(옛 뉴스테이) 사업시행사 및 건설사 등과의 업무협약(MOU) 체결을 통해 전자계약 활성화에 나서고 있다. 하 과장은 “세종시에서 최근에 분양한 ‘한신더휴 리저브Ⅱ’는 민간 아파트 가운데 최초로 분양 단계부터 부동산 전자계약시스템이 적용됐다”고 소개했다. 국토부는 전자계약시스템이 자리잡으면 종이 계약서 유통·보관비용 절감 등으로 연간 3300억여원의 사회·경제적 효과가 나타날 것으로 예상했다. 국토부는 올해 전자계약시스템 관련 예산 9억 7100만원 가운데 홍보 및 광고 예산을 8400만원으로 편성했다. 온라인 포털 사이트 광고 게재 및 이사철 안내 자료 배포 등을 통해 대국민 홍보 활동에 나선다는 계획이다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

한국당 “4개를 10개로 대출서류 조작” 국민銀 “창고 5·사무실 1개 임대 가능”金 ‘임대사업자’… 공무원법 위반 논란김의겸 전 청와대 대변인의 서울 흑석동 상가주택에 대한 투기 논란에 이어 특혜 대출 의혹이 제기됐다. 자유한국당은 대출서류 조작 가능성을 거론하는 반면 대출을 내준 KB국민은행은 정상 대출이라고 반박한다. 금융당국은 조사 가능성을 열어 놨다. 3일 금융권과 한국당에 따르면 특혜 대출 의혹의 쟁점은 크게 두 가지다. 김 전 대변인이 상가주택을 매입하면서 입주 상가수를 부풀려 대출한도를 높였는지, 국민은행은 임대료가 대출이자의 1.5배가 넘는 범위에서만 대출하도록 권고한 금융당국의 임대업이자상환비율(RTI) 가이드라인을 어겼는지 여부다. 한국당 김종석 의원은 이날 “김 전 대변인이 국민은행으로부터 10억원의 대출을 받는 과정에서 대출서류 핵심 내용이 사실과 다르게 조작된 것으로 확인됐다”고 주장했다. 대출서류에는 2층짜리 상가건물 내 임대 가능한 점포가 옥탑의 창고 공간 3개를 포함해 10개로 돼 있는데, 일반 건축물대장을 확인하니 34.71㎡ 면적의 지하와 118.68㎡씩인 1·2층을 통틀어 실제 상가는 4곳뿐이어서 대출기준을 맞추기 위해 6개의 ‘유령 점포’를 만들었다는 것이다. 국민은행은 대출 실행 당시 김 전 대변인의 연간 임대소득을 6507만원으로 산출했는데, 이는 실제 임대료를 받고 있는 상가 4개의 임대수익 3408만원에 공실 6개에서 나올 것으로 추정되는 임대료 3099만원을 더한 것이다. 존재하지 않는 상가 6개를 포함해 RTI를 1.48에 겨우 맞췄다는 게 김 의원의 주장이다. 국민은행은 이날 해당 건물 감정평가법인이 작성한 건물 개황도를 공개했다. 개황도를 근거로 임대 중인 상가 4곳과 함께 창고 5개, 사무실 1개 등 임대 가능한 목적물이 10개로 적혀 있다고 반박했다. 임차인 보호를 위한 산정으로 추후 발생 가능한 임대소득을 반영하지 않는 것이 오히려 더 맞지 않는다는 논리다. 국민은행 관계자는 RTI와 관련해서는 “대출이 실행된 지난해 8월엔 RTI가 강제 규정이 아니었기 때문에 RTI 1.5에 충족되지 않더라도 대출이 가능했다”고 말했다. 양측 주장이 엇갈리자 금융감독원은 국민은행으로부터 자료를 제출받아 사실관계 파악에 나섰다. 금감원 관계자는 “국민은행 이야기대로 RTI 예외 적용 범위 내였다면 문제가 없을 것으로 보고 면밀하게 들여다보는 중”이라면서도 “아직 검사 실시 여부는 결정된 바 없다”고 선을 그었다. 은행권에서는 의견이 분분하다. 한 은행 관계자는 “25억원 매물에 10억원 대출은 무리한 것으로 보이지는 않는다”고 말했다. 반면 다른 은행 관계자는 “일반적으로 창고나 사무실에서 추정 임대소득을 계산하지는 않는다”고 지적했다. 배우자와 함께 임대사업자로 등록한 김 전 대변인의 공무원법 위반 여부도 논쟁거리다. 국가공무원법 64조 1항은 공무원의 ‘공무 외에 영리를 목적으로 하는 업무’를 금지하고 있다. 다만 소속 기관장의 사전 허가를 받으면 할 수 있다. 인사혁신처 관계자는 “공무 수행에 지장을 초래하지 않는다는 점에서 임대사업자를 금지 대상으로 보기는 어렵다”고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr 이근홍 기자 lkh2011@seoul.co.kr 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

김의겸 전 청와대 대변인이 지난해 서울 흑석동 상가주택을 매입할 때 KB국민은행으로부터 ‘특혜 대출’을 받았다는 의혹이 제기됐다. 이에 대해 국민은행은 “금융당국의 ‘개인사업자 여신심사 가이드라인’과 은행의 부동산 임대업 신규 취급 기준에 맞게 정상적으로 대출했다”고 반박했다.3일 한국당 김종석 의원은 김 전 대변인이 국민은행에서 10억원을 대출 받을 때 6개의 ‘유령상가’에서 추정 임대소득을 더했다고 주장했다. 임대 중인 상가는 4개인데 창고와 사무실을 6개 상가로 추정해 건물의 담보 가치를 높였다는 의혹이다. 당시 금융당국의 가이드라인은 임대업 이자 상환 비율(RTI)을 1.5배로 정하고 연간 이자의 1.5배를 건물 임대료 수익으로 얻을 수 있도록 권고하고 있다. RTI 1.5배가 당시 법적으로 의무 사항은 아니었지만 이를 맞추기 위해 임대소득을 부풀린게 아니냐는 의혹이 제기됐다.이에 대해 KB국민은행은 “상가임대차보호법에 따라 감정평가법인의 감정평가서 건물개황도에 나온 10개의 임대 가능 목적물(창고, 사무실 포함)을 산정하고 이에 따라 우선변제보증금을 빼서 대출가능금액을 산정했다”면서 “지난해 8월에는 RTI가 1.5배가 아니어도 예외 조항에 따라 대출이 가능해 국민은행은 신규대출금액의 10% 이내에서 RTI 예외를 적용해 대출을 승인했다”고 밝혔다. 금융감독원은 4개 시중은행에서 RTI 기준 미달로 대출이 거절된 사례가 한 건도 없자 지난해 10월 예외 조항(신규 대출금액의 30%까지)을 없앴다.은행권에서는 당시 RTI 규제에는 예외가 있었고 자세한 상황을 모르는 상황에서 특혜성을 가리기 어렵다는 반응과 관행적인 대출 심사 과정과 다르다는 의견으로 갈린다. 재개발 예정지역이라도 창고에서 임대소득을 계산하지는 않는다는 이유에서다. 한 은행 관계자는 “대출은 차주의 직업이나 임대사업자 여부, 담보 가치 등을 종합적으로 평가하기에 적절성을 판단하기 어렵다”면서 “25억 매물에 10억 정도 대출은 무리한 것으로 보이지는 않는다”고 말했다. 그러나 다른 은행 관계자는 “기존에 임대를 했거나 앞으로 임대 예정인 것이 아니라면 보통 창고나 사무실에서 추정 임대소득을 계산하지 않는다”면서 “당시 RTI 가이드라인이 나왔기 때문에 지점에서는 엄수하려고 했다”고 밝혔다. 임대 사업자로 등록해 상가의 임대수익을 얻은 김 전 대변인이 공무원법을 위반했을 소지도 있다. 국가공무원법 64조 1항에서 공무원은 ‘공무 외에 영리를 목적으로 하는 업무’를 금지하고 있다. KB국민은행은 “은행은 임대사업자 서류만 확인해서 대출 심사를 하기 때문에 공무원법 저촉 여부에 대해서는 대출 심사 과정에서 고려하지 않는다”고 밝혔다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

‘부동산 투기’ 논란으로 국토교통부장관 후보로 적절치 않다는 비판을 받아 온 최정호 국토부 장관 후보자가 지명 23일만에 자진 사퇴했다. 31일 최 후보자는 국토부를 통해 배포한 입장문에서 “국토교통부 장관 후보자에서 사퇴한다”며 “성원해주신 모든 분들께 깊이 감사드린다”고 밝혔다. 국토부 안밖에서는 부동산 투기를 했다는 비판을 받아 온 최 후보자가 김의겸 전 청와대 대변인의 서울 동작구 흑석뉴타운 재개발 상가 투자 논란이 확산되면서 입지가 더욱 좁아지자 결국 자진사퇴를 택하게 된 것으로 보고 있다.3월 8일 지명 이후 최 후보자는 경기도 분당과 서울 강남에 아파트 각각 한채씩 보유하고도 세종시에 아파트 분양권 갖고 있는 사실상 3주택자였다는 사실이 드러나면서 주택정책을 책임지는 국토부 장관에 맞지 않다는 비판을 받아 왔다. 특히 후보 지명 직전인 지난 2월 18일 자신이 소유한 경기도 성남시 분당구 정자동의 한 아파트(84.78㎡)를 자신의 딸인 최모(31)씨와 사위에게 절반씩을 증여하는 과정에서, 최 후보자는 이 아파트를 증여한 지 이틀 만인 2월 20일 보증금 3000만원, 월세 160만원에 월세 계약을 맺어 ‘꼼수 증여’를 한 것으로 확인됐다. 또 1주택자인 상태에서 2003년 재건축이 추진되던 잠실 주공1단지를 부인 명의를 구입해 2009년 잠실 엘스를 분양 받았는데 16년간 전세를 주면서 실거주하지 않으면서도 주택임대사업자 등록을 하지 않았다. 이는 주택임대등록 활성화라는 정부 정책 방향과는 반대되게 행동이다. 여기에 국토부 2차관 재직 시절인 2016년 11월 ‘세종의 강남’이라고 불리는 세종시 반곡동에 분양 받은 펜트하우스(전용면적 155㎡)에는 7억여원의 웃돈이 붙은 것으로 알려지면서 논란이 커지기도 했다. 최 후보자는 이 펜트하우스를 공무원 특별공급을 통해 분양 받았는데, 분양 당첨 이후 6개월 뒤인 2017년 5월 차관직에서 물러나 특공을 이용해 투기를 했다는 비판도 받았다. 최 후보자가 자진 사퇴한 가운데 문재인 대통령이 방미를 앞두고 있는 상황에서 다음 장관 후보자를 정하기가 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다. 서울 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

거주 목적이었다면 기존 아파트 샀어야 당장 살집도 아니고 상가서 장사도 안해 임대사업자로 등록했다면 떳떳한 처사 건물 가격 39.72% 대출받아 LTV 충족 형제에 빌린 1억은 증여세 탈세 아니다김의겸 청와대 대변인은 지난해 25억 7000만원에 매입한 서울 동작구 흑석동 재개발구역 복합건물(상가+주택)에 대해 “투기에는 해당하지 않는다”고 해명했지만 부동산 전문가들과 시민들의 시선은 곱지 않다. 정부가 과도한 은행 빚을 동원한 부동산 투기를 막겠다며 부동산 정책을 쏟아내고 있는 시점에 재개발지역에 10억원이 넘는 빚을 내서 상가를 구입한 것은 부적절한 처신이라는 것이다. 부동산 구입 절차상 위법·탈법이 없었다고 해도 과도한 은행 빚을 동원하고, 당장 입주하지 않을 부동산을 구입한 것은 개발이익을 겨냥한 구입이라는 점에서 투기성 거래로 봐야 한다는 것이다. 김 대변인이 구입한 건물은 상가와 주택이 혼합된 2층 복합건물이다. 건물 면적은 136.04㎡, 지분면적은 120.5㎡다. 김 대변인의 해명에 대해 Q&A로 짚어 봤다. Q. 재개발지구 상가 구입은 가능한가. A. 재개발지구라도 현존하는 부동산은 누구나 살 수 있다. 미리 개발정보를 획득하거나 거래가 금지된 부동산을 구입한 것이 아니라면 재개발지구 부동산 구입만으로는 투기라고 할 수는 없다. Q. 구입 절차상 문제는 없었나. A. 소개받은 부동산중개업소가 허가받은 업소라면 문제가 되지 않는다. 주택 구입 이후 2개월 안에 실거래가로 신고하고, 취득·등록세를 냈다면 주택 구입 절차상 위법은 아니다. Q. 투기 목적이 아니라고 하는데. A. 현 정부는 당장 입주할 실수요 목적 외의 주택 구입을 죄악시할 정도로 강력한 수요억제 정책을 쓰고 있다. 최근의 집값 폭등도 지난 정부가 은행 빚으로 주택을 구입하도록 독려한 것이 원인이라며 비판하고 있다. 은행 빚으로 자금을 마련하고, 그것도 당장 입주하지 않을 주택을 구입한 것은 실수요라고 보기에 부적절하다. Q. 청와대 관사에서 나가 살려고 했다는데. A. 재개발사업지구 건물이라서 아파트 입주까지는 아무리 빨라도 4~5년은 걸린다. 청와대 대변인은 언제 물러나야 할지 모르는 자리다. 당장 순수하게 거주 목적으로 주택을 구입할 의사였다면 기존 아파트를 구입했어야 했다. 그런 점에서 향후 개발이익을 기대하고 구입했다고 봐야 한다. Q. 임대 수입 목적으로 구입했다는데. A. 상가와 상가에 딸린 주택을 구입하고 당장 본인이 거주하거나 상가에서 장사를 하지 않는다면 해당 주택과 상가를 대상으로 임대사업자로 등록하는 게 떳떳한 처사다. 임대사업자로 등록하면 수입원이 고스란히 노출되지만, 임의 임대사업은 수입원이 드러나지 않는다. 투기 목적이 아닌 임대 수입 목적이었다면 해당 부동산 구입과 동시에 임대사업자로 등록하는 것이 바람직하다. Q. 은행에서 10억원 대출받았는데. A. 국민은행 대출은 10억 2080만원으로 사들인 건물의 39.72%다. 담보인정비율(LTV)이 39.72%로 서울시의 LTV 한도 40% 미만이다. 서울 지역의 총부채상환비율(DTI)도 40%지만 상가 건물에는 적용되지 않는다. 2017년 8·2 대책과 지난해 9·13 대책 등에서 주택담보대출은 LTV와 DTI가 강화됐지만 사업자대출은 대상이 아니었다. 상가의 경우 은행별, 지역별로 LTV와 DTI 기준이 다른데 보통 50~70%이며, 서울 동작구라면 60~70% 정도다. Q. 형제와 처제로부터 1억원을 빌렸는데. A. 현행 상속세법에 따르면 사인 간 채무의 경우 원칙적으로 연 4.6% 이자를 줘야 한다. 이자를 아예 안 주거나 4.6%보다 적게 주면 안 준 이자를 증여로 봐 증여세를 내야 한다. 하지만 세법에서는 이자가 연 1000만원 이하(형제간 증여한도)면 증여세를 매기지 않는다. 연 4.6% 이자율로 따지면 원금 2억 1700만원까지는 이자를 내지 않고 빌려도 증여세 탈세가 아니다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr