서울시가 5년 전 발행한 지방채를 갚을 여력이 없어서 또다시 3000억원의 지방채를 발행하기로 했다고 9일 밝혔다. 시는 2009년 12월 사회간접자본(SOC) 건설과 일자리 창출에 쓰려고 5년 거치 일시상환 조건으로 3000억원의 공모채를 발행했으며 이달 18일 만기가 도래한다. 그런데 당시 예상과 달리, 최근 부동산 침체로 세수가 감소하고 각종 복지비 증가로 재정 여건이 어려워지면서 3000억원을 갚기 힘들어진 것이다. 시가 예상하는 금리는 2.4%, 연 이자액은 72억원이며 조건은 5년 거치 일시상환이다. 시 관계자는 “모집공채는 금융차입에 비해 중도 상환이나 차입기간 연장은 어렵지만 최근 1% 포인트 이상의 현저한 금리 차이로 이자 비용을 줄일 수 있는 데다 앞으로 금리가 오를 수도 있어 고정금리로 진행할 것”이라면서 “기초노령연금 등 늘어나는 복지비가 서울 발전에 걸림돌이 되지 않도록 재정 운영에 나서겠다”고 말했다. 한준규 기자 hihi@seoul.co.kr

은퇴를 앞둔 대한민국 50대들에게 암울한 노년이 놓여 있다는 경고가 나왔다. 50대 가장의 가계 빚이 가장 많으며 이들이 은퇴하고 10년쯤 지나도 빚을 다 털어내지 못하고 빈곤층으로 전락할 수 있다고 한다. 이른바 ‘은퇴빈곤층’이 되면서 하루하루를 빚에 허덕이며 궁핍한 말년을 보낼 수 있다는 우울한 전망이다. 그제 김지섭 한국개발연구원(KDI) 연구위원이 발표한 보고서의 주요 내용이다. 보고서에 따르면 지난해 기준으로 50대 가장인 가구가 전체 가계부채의 35%를 갖고 있어 가장 많았다. 집값이 한창 오르던 2000년대 초반에 당시 40대였던 베이비붐 세대(1955~1963년생)들이 내 집 장만을 위해 은행에서 빚을 얻은 뒤 아직 계속 짊어지고 있기 때문이라는 분석이다. 미국은 한창 일할 나이인 40대에 부채 규모가 정점을 찍고 50대가 되면 줄어들고 있는 것과는 대조적인 현상이다. 빚이 많아도 직장에 다니면서 소득도 있고 자산도 있다면 생활을 하는 데 큰 어려움은 없다. 문제는 은퇴하고 나서다. 직장에서 물러나면 당장 소득이 크게 준다. 집 한 채가 자산의 전부인 은퇴자가 대부분인데, 반짝 오름세를 보이다 말았던 집값은 지금 추세라면 회복을 장담할 수 없다. 만족할 만한 값을 받고 큰 집을 판 뒤 작은 집으로 옮겨 가고 그 차액으로 빚을 갚아 나가기도 쉽지 않다. 더구나 우리의 가계대출은 단기·일시 상환방식이 차지하는 비중이 높다. 미국은 전체 주택담보대출 중 계약 기간 30년 이상 비율이 64%에 달한다. 하지만 우리나라는 주택담보대출 중 3년 이하 계약이 18%이고, 일시상환 방식이 30%나 된다. 은퇴 후 치킨집이라도 열려면 빚이 있는 사람은 기존의 빚도 청산하지 못한 상황에서 노년에 또 빚을 내는 악순환이 반복된다. 은퇴를 코앞에 둔 50대 중후반의 상당수에게는 이 같은 불행한 시나리오가 곧바로 현실로 닥칠 가능성이 크다. 이미 가계부채가 1000조원을 돌파한 상황에서 금리를 잇따라 내리고 부동산 대출 규제가 대거 풀리면서 은행에서 돈을 빌리는 사람은 더 많아지고 있다. 부채 규모가 눈덩이처럼 불어난 상황에서 내년쯤 금리가 다시 오르면 은퇴 후 한계상황에 몰려 디폴트(채무불이행)를 선언하는 사람들도 비례해 늘어나게 된다. 우리나라는 65세 이상 노인빈곤율이 48.5%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 최하위다. 고령화 속도도 세계에서 가장 빠르다. 뾰족한 대책은 없지만, 불행한 말년을 피하려면 부채 부담부터 줄여야 한다. 오랜 기간에 걸쳐 나눠서 갚는 방식으로 대출 구조부터 바꿔야 한다. 주택연금을 활성화하고 임금피크제 적용을 확대해 은퇴 연령을 늦추는 등 노후소득 대책도 적극적으로 마련해야 한다.

취약계층을 위한 월세 대출이 실시된다. 내집마련자금이나 전세보증금 대출상품은 다양하게 출시됐지만 월세 대출은 처음이다. 우선 내년에 500억원을 확보, 7000여 가구에 지원한 뒤 점차 확대할 방침이다. 정부는 30일 사회취약계층을 위한 월세 대출 신설과 매입·전세임대주택공급 확대를 주요 내용으로 하는 ‘서민 주거비 부담 완화 대책’을 발표했다. 그러나 이번 대책은 전월세 상한제, 의무임대기간 3년 연장 등 내용은 들어 있지 않아 전세난을 잡기에는 역부족이라는 평가를 받는다. 월세 대출 지원 대상은 학교를 졸업한 취업 준비생, 근로 중인 기초생활수급자로 희망키움통장 가입자, 근로장려세제(EITC) 가입자 등이다. 내년 1월부터 우리은행에서 취급하며 연 2%의 금리로 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도로 지원된다. 3년 거치 일시상환 또는 분할상환(최대 3년)하면 된다. 분할상환은 3년 후 20%를 갚고 3년 안에 20%, 30%, 30%씩 갚으면 된다. 월세 대출금 미반환 위험에 대비해 월세대출보증(주택금융공사)에 가입해야 한다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

인플레이션과 청년실업, 전세대란 속에서 서민들의 주머니 사정은 갈수록 어려워지고 있다. 무직자, 대학생, 휴학생뿐만 아니라 정기적인 수입이 있는 직장인들도 경제적 어려움을 느끼는 것은 마찬가지다. ‘쥐구멍에도 볕들 날이 있다.’라는 말이 있지만 당사자들은 끝없는 터널 한가운데 있는 느낌이다. 직장인 최OO(39) 씨는 전세금 때문에 속만 타 들어가고 있다. 집주인으로부터 전세금을 올려달라는 집주인의 통보를 받았지만, 지금 당장에 올려줄 수 있는 여력이 되지 않는 상황이다. 이미 전세자금대출을 받은 상태인데다 현재 월급으로는 아이들 교육비와 생활비하기도 빠듯하다. 가족의 미래를 위한 ‘저축’이라는 단어는 남의 나라 얘기가 된지 오래이다. 사람을 바꾸는 대출업체를 표방하는 ‘론마음’은 이처럼 어려운 상황에 처한 직장인뿐만 아니라 대학생, 무직자, 여성/주부 등도 대출을 받아볼 수 있는 서비스를 제공하고 있다고. 회사 관계자는 “어려운 세상, 사람들의 든든한 파트너가 되어주겠다는 마음으로 대출업계에 뛰어들었다”며 “수년간의 무직자대출, 대학생대출, 프리랜서대출, 주부대출뿐 아니라 자동차대출까지 금융컨설팅 업무를 통해 축적된 노하우를 바탕으로 대출 서비스를 제공한다”고 전했다. 이용 가능한 대출 서비스로는 직장인대출, 무직자대출, 대학생 학자금 대출, 휴학생 대출과 졸업생 대학원생 대출, 취업자금 대출, 공익근무요원 대출, 프리랜서대출까지 다양하다. 최저 100만원에서부터 최고 2,000만원까지 대출을 받을 수 있으며 만기일시상환, 부분일시상환, 중도상환이 가능함에도 불구하고 수수료가 없어 안심하고 대출을 받아도 된다고 덧붙였다. 업체 측은 “이 같은 대출상품은 국내 현존하는 수많은 금융기관의 금융상품을 분석하고 기획하여 만든 노력의 산물”이라며 “사금융이나 대부업 회사가 아닌 저축은행 수탁법인으로 정식 등록되어있다는 점이 더욱더 신뢰할 수 있어 주목 받고 있다”고 강조했다. 김진영 대표는 “우리는 고객의 금융편의를 도모하기 위해 설립된 정식 등록된 저축은행 수탁법인이다. 직장이나 일정한 소득이 없는 무직자들의 경우, 신용대출을 받는 것은 어렵다고들 판단한다. 때문에 비싼 이자의 사금융으로 발걸음을 돌리는 경우도 있는데, 신용상 아무런 문제가 없다면 저축은행 이나 제2금융권을 통해 무직자 대출이 얼마든지 가능하다”고 설명했다. 이어서 “고객이 국내 현존하는 수많은 금융상품 중 가장 유리한 대출조건으로 대출 받을 수 있도록 최선을 다하고 있다”고 전했다. 이 밖에도 ‘론마음’(http://loan-maum.com)에서는 저축은행과 정식수탁계약을 체결하여 취업자금대출, 여성무직자대출, 소액대출, 대학생대출, 무직자소액대출, 학자금대출, 무직자추가대출, 무직자인터넷대출, 저축은행무직자대출 등 다양한 대출 서비스를 제공하고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부가 최근 가계부채 핵심 대책으로 비거치식 분할상환 대출 비중을 늘리겠다고 밝힌 가운데 주택담보대출 분할상환 금리가 은행별로 최고 1% 포인트에 가까운 차이를 보이는 것으로 나타났다. 신용 등급별로는 3% 포인트 이상의 격차를 보였다. 3일 금융감독원 등에 따르면 지난달 기준으로 분할상환 방식의 주택담보대출(만기 10년 이상) 평균 금리는 수협과 산업은행이 연 4.47%와 4.46%로 가장 높았다. 가장 낮은 한국씨티은행(연 3.60%)과는 0.87% 포인트의 격차를 기록했다. 전북은행(4.06%)과 기업은행(4.00%)도 4%를 넘었고, 외환은행(3.96%)과 대구은행(3.93%), 국민은행·경남은행(3.84%), 한국SC은행(3.81%)도 3% 후반대였다. 신용 등급별로 보면 수협의 7~10등급 분할상환 방식의 주택담보대출 평균 금리는 연 6.75%인 반면 광주은행의 1~3등급은 3.46%에 그쳤다. 일시상환 방식의 주택담보대출 평균 금리는 한국SC은행이 연 4.78%로 가장 높았고, 대구은행(4.47%), 수협(4.38%), 전북은행(4.21%), 우리은행(4.11%), 국민은행(4.03%) 순이었다. 가장 금리가 낮은 은행은 한국씨티은행으로 연 3.49%였다. 과도하게 금리가 높은 가계 일반 신용대출도 문제다. 한국씨티은행의 일반 신용대출 평균 금리는 연 7.18%였다. 한국SC은행(6.81%)과 대구은행(6.46%), 국민은행(6.25%)도 6%대 수준이었다. 반면 농협은 연 4.74%로 가장 낮았다. 김경두 기자 golders@seoul.co.kr

주택담보대출 중 고정금리와 비거치식 분할상환 대출의 비중을 2017년 말까지 각각 40%로 확대한다. 금리변동의 영향을 덜 받고 원리금을 조금이라도 갚게 하면서 만기상환 위험을 완화시키기 위해서다. 지난해 말 현재 고정금리 대출은 전체 주택담보대출의 15.9%, 비거치식 분할상환대출은 18.7%다. 또 내년부터 고정금리이면서 비거치식(대출 즉시 원리금 상환) 분할상환인 주택구입대출자금의 경우 소득공제 한도가 1500만원에서 1800만원으로 늘어난다. 만기 10~15년인 주택구입자금대출도 소득공제 대상에 포함된다. 단, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 조정은 이번 대책에 포함되지 않았다. 현오석 부총리 겸 기획재정부 장관은 27일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘가계부채 구조개선 촉진방안’을 발표하고 “정부는 실소득 대비 가계부채비율을 2017년 말까지 현재보다 5% 포인트 낮추겠다는 목표를 설정했다”면서 “가계 부채를 적정 수준에서 관리하고 가계소득을 개선하기 위한 노력을 해 나갈 것”이라고 밝혔다. 고정금리·비거치식 분할상환인 주택구입자금대출의 이자상환액 소득공제 한도가 300만원 증가하면서 총급여가 4600만원 이하인 경우라면 내년부터 이자상환액 소득공제로 최대 45만원을 더 돌려받을 수 있다. 새로 소득공제에 포함되는 만기 10~15년인 주택구입자금대출의 소득 공제 한도는 추후에 결정된다. 현재는 담보주택 4억원 이하인 경우, 만기 15년 이상인 장기대출만 최대 1500만원까지 소득 공제를 받을 수 있다. 준고정금리 대출 상품도 출시된다. 고정금리가 시중금리의 변화에 안정적임에도 이자율이 낮다는 이유로 변동금리로 쏠리는 현상을 바꾸겠다는 것이다. 통상 변동금리 주택담보대출의 금리 변동주기는 6개월이지만 준고정금리 상품은 변동주기가 5년 이상이다. 금리의 상한 폭을 지정하는 ‘금리상한부 대출’도 나온다. 만일 금리상한 대출의 이자율이 연 3.9%라면 1% 포인트보다 금리가 더 오르지 못하게 상한선을 설정하는 식이다. 대출 취약계층을 위해서는 제2금융권의 일시상환 대출을 은행권의 장기대출·분할상환으로 전환해 주는 시범사업을 벌인다. 이를 위해 올해 1000억원이 지원된다. 부부 합산 연소득 5000만원 이하, 주택 가격 3억원 이하, 대출액 2억원 이내, 연체 4개월 이하인 대출이 대상이다. 세종 이경주 기자 kdlrudwn@seoul.co.kr 김진아 기자 jin@seoul.co.kr

은행의 기업 대출 중 개인사업자(자영업자)에 대한 대출 비중이 30%를 돌파했다. 13일 한국은행에 따르면 지난해 말 현재 예금은행의 기업 원화대출 잔액(잠정치)은 623조 8000억원이다. 이 가운데 개인사업자 대출은 190조 5000억원이다. 비중으로 치면 30.5%이다. 개인사업자 대출 비중이 30%를 넘어선 것은 2007년(30.1%) 이후 6년 만이다. 비중 자체도 2006년(31.3%) 이후 가장 높다. 글로벌 금융위기를 맞으면서 감소세를 보이던 자영업자 대출 비중이 다시 빠르게 높아지고 있는 것이다. 정부가 지난해 중소기업 자금 지원을 강조하면서 은행의 자영업자 대출이 우대금리 등을 적용한 중기 대출에 섞여 크게 늘었다는 게 한은의 분석이다. 실제 지난해 개인사업자 대출 증가율은 9.9%(17조 1000억원)로, 전체 중기 대출 증가율(5.9%·26조 6000억원)을 훌쩍 앞지른다. 베이비부머(1955~1963년생)가 은퇴 뒤 창업에 도전하면서 신규 대출 수요가 꾸준히 유입되고 있는 데다 기존에 돈을 빌린 자영업자들이 장사가 신통치 않아 상환을 계속 연장하고 있는 것도 증가세의 주된 원인으로 꼽힌다. 국내 자영업자는 대부분 1인 사업자(가구주) 형태여서 사실상 가계대출이나 마찬가지다. 따라서 지난해 11월 말 이미 1000조원을 넘어선 가계빚은 기업대출로 분류된 은행의 자영업자 대출과 비은행 금융기관의 대출까지 포함하면 실제 규모는 1200조원을 돌파했을 것으로 보인다. 한은의 금융안정보고서에 따르면 대출이 있는 자영업자 10명 가운데 6명은 가계대출과 기업대출 양쪽 계정에서 모두 돈을 빌린 중복 대출자다. 여러 곳에 빚이 널려 있고(다중채무), 만기가 한꺼번에 돌아오는 경우(일시상환)가 많다는 점에서 자영업자 대출은 질 나쁜 부채의 특징을 두루 안고 있다. 지난해 3월 말 기준 자영업자 1인당 평균 대출금은 1억 2000만원으로 임금근로자(4000만원)의 3배다. 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율도 2012년 말 기준 18.2%다. 새 통계를 작업 중인 한은은 상황이 더 악화된 것만은 분명하다고 설명했다. 한은 관계자는 “정년 연장 등을 통해 베이비붐 세대의 창업시장 진입 속도를 조절하고 기술력 있는 업종으로의 유도 등을 통해 음식·숙박업 쏠림 현상을 완화해야 한다”고 지적했다. KB금융경영연구소 측도 “글로벌 금융위기에 따른 내수 부진 등으로 전체 자영업자 수는 줄고 있지만 50대 이상 베이비부머 자영업자는 매월 3만명씩 늘고 있고 대출금액 자체도 빠르게 불어나고 있다”면서 “이들이 결국 가계빚 관리의 가장 취약한 고리가 될 것”이라고 우려했다. 안미현 기자 hyun@seoul.co.kr

각종 통계에서 자영업자는 스스로 영업활동을 하면서 다른 사람이 아닌 자신에게 고용된 비(非) 법인 개인사업자를 말한다. 자영업은 우리나라 고용이나 가계소득 측면에서 매우 중요하다. 우리나라의 자영업자는 지난해 7월 말 현재 575만명으로, 전체 취업자의 22.7%다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 터키, 그리스, 멕시코를 제외하면 취업자 대비 자영업자 비중이 가장 높다. 따라서 자영업자의 재무건전성은 우리나라 가계의 전반적 재무건전성과도 밀접하게 관련된다. 자영업자의 영업소득 기반이 튼실할 경우 가계의 평균적 소득 여건이 개선될 수 있기 때문이다. 자영업자는 가계와 기업의 성격을 동시에 갖고 있어 일반적으로 임금 근로자보다 빚이 많다. 이는 자영업자가 생계 필요자금, 주택 구입자금 등의 가계대출을 받고 있을 뿐만 아니라 자신의 자영업과 관련된 대출도 받고 있기 때문이다. 지난해 3월 말 기준 자영업 대출자 1명당 대출액은 1억 2000만원이다. 임금 근로자 대출자 1명당 가계대출(4000만원)의 세 배다. 전체 금융권에서 자영업자 부채는 451조원이다. 이 중 은행 대출은 285조원, 비은행금융기관 대출은 166조원이다. 대출 유형별로 보면 가계대출이 245조원, 기업대출이 206조원이다. 자영업자 부채가 기업대출을 포함하고 있다는 점 등에서 이를 가계부채와 단순비교하기는 곤란하다. 하지만 가계 및 비영리단체의 금융부채가 지난해 3월 말 현재 1157조원이라는 점을 감안하면 자영업자 부채는 그 규모만으로도 가계의 재무건전성과 관련해 대단히 중요하다. 현재 자영업자 대출의 연체율은 1%를 밑돌고 전체 자영업자 부채의 90% 이상이 소득 3분위 이상 고소득 자영업자에 집중돼 있다. 특히 소득 상위 40%인 4~5분위의 비중이 75%다. 따라서 자영업자 부채가 부실화되는 등 자영업자 가계의 재무건전성이 훼손될 가능성은 크지 않다. 그러나 자영업자 부채가 빠르게 늘고 있고, 그에 따라 상당수 관련 잠재 위험요인이 부각되고 있다. 2010년 말 367조원이던 자영업자 부채는 지난해 3월 말 451조원으로 크게 늘어났다. 베이비부머(1955~1963년생)의 본격 은퇴와 맞물려 앞으로도 당분간 계속 늘어날 것이다. 일본도 고령화사회(1970년 진입)에서 고령사회(1994년 진입)로 옮겨가면서 60세 이상 자영업자가 크게 늘어났다. 특히 우리나라 은퇴계층의 소득은 은퇴 이전 소득의 67%로 OECD 평균 82%에 비해 매우 낮다. 베이비부머의 자영업자로의 전환 및 그에 따른 자영업자 부채 증가가 예상보다 빠르게 진행될 수도 있다. 자영업자 부채와 관련한 잠재위험 요인으로는, 우선 자영업자 영위 업종이 대체적으로 영세해 소득창출 기반이 취약하다는 점이다. 금융위기 이후 소규모(1~4인) 영세 사업체를 운영하는 자영업자 비중이 계속 늘어나 2003년 말 90%에서 지난해 6월 말 93%까지 올라갔다. 두 번째로 자영업자 대출이 생산성이 낮은 일부 업종에 편중돼 있다는 점이다. 2011년부터 지난해 3월 말까지 자영업자의 업종별 대출 증가율을 보면 부동산임대업, 교육서비스업, 음식숙박업 등의 순으로 높다. 이들은 건설업과 함께 노동생산성이 떨어지는 대표 업종들로 평균 생존율도 매우 낮다. 음식숙박업의 생존율은 제조업의 절반에도 못 미친다. 자영업자 대출 가운데 최근 가장 높은 증가율을 보인 부동산임대업의 경우 수익률 하락 등 임대시장 부진으로 인해 소득창출 여건이 악화되고 있다. 부동산임대업 자영업자의 소득 대비 대출 비율은 470%로 업종 중 가장 높고 평균 담보인정비율(LTV)은 76%다. 앞으로 경기 부진이 지속될 경우 재무건전성이 저하될 수 있다. 세 번째로 자영업자의 채무상환능력이 부동산가격 하락에 취약하다는 점이다. 지난해 3월 말 현재 자영업자 가계대출의 80%, 기업대출의 51%가 부동산담보대출이다. 일반 가계대출(76%) 및 중소기업 대출(29%)에 비해 부동산담보대출 비중이 높다. 또 자영업자 주택담보대출의 LTV도 비자영업자 주택담보대출에 비해 상당히 높다. 최근 4개 국내은행을 대상으로 한 조사에 의하면, 자영업자 주택담보대출에서 LTV 규제 한도인 60%를 넘는 비중이 40%이고 평균 LTV는 53%다. 비자영업자(각각 18% 및 45%)보다 훨씬 높다. 부동산 가격이 더 떨어지면 자영업자의 채무상환 능력이 제약될 수 있다. 특히 주택에 비해 경락률이 낮은 상업용 부동산 담보에 주로 의존하고 있는 자영업자 기업대출의 부실화 가능성이 더 크다. 네 번째로 자영업자 대출의 일시상환대출 비중이 지난해 3월 말 현재 39.3%다. 임금근로자(21.3%)보다 매우 높고 만기도 대부분 새해에 집중돼 있다. 베이비부머의 은퇴가 본격화되면서 고령층 자영업자가 계속 늘고 있는 점도 추가 위험 요인이다. 전체 자영업자 수는 지난해 들어 감소세나 50세 이상 자영업자는 월 평균 3만명씩 늘고 있다. 이에 따라 베이비부머의 자영업자 대출도 크게 늘고 있다. 전체 자영업자 대출의 연령대별 비중을 보면, 지난해 3월 말 현재 50대 자영업자의 대출 비중이 37.3%로 가장 높다. 2011~2013년 3월 말까지의 대출 증가율을 보면 다른 연령대는 낮은 반면 50대 및 60세 이상 자영업자의 대출 증가율은 각각 29.8%, 66.5%다. 베이비부머의 자영업도 앞서 언급한 위험에 처해 있다. 대부분 영세하고 음식숙박업, 도소매업 등에 편중돼 있어 소득 대비 이자 부담 여건이 상대적으로 열악하다. 40대 이하 자영업 대출자의 이자부담비율은 8%이지만 50대 및 60세 이상 자영업 대출자의 이자부담 비율은 각각 10%, 13%다. 이런 상황에서 자영업자 부채의 잠재위험요인을 통제하려면 우선 단기적으로 장기분할상환방식으로 전환을 유도하는 등 자영업자 대출의 만기 연장을 배려해야 한다. 이와 함께 중장기적 관점에서 잠재부실 가능성을 미리 막기 위해 자영업자 영업 활동의 수익성을 높이기 위한 다양한 정책적 노력을 기울여야 한다. 정책적 지원을 바탕으로 자영업자 간 자발적 조직화·협업화를 유도해 영업노하우를 공유하는 등 상호 장점을 활용할 수 있는 사회적 기반을 구축해야 한다. 이런 노력에 힘입어 유망 중소형 프랜차이즈사업 활성화 등 자영업자 영업 활동의 수익성이 안정적으로 높아질 수 있다. 부분적으로는 대기업의 무분별한 영업 확장을 통제할 수 있는 범위 내에서 자영업자와 대기업의 상생관계를 강화하는 방안도 모색해 볼 필요가 있다. 자영업 진출 유인이 줄어들도록 경제적·사회적 여건을 정비하는 정책적 노력도 긴요하다. 이를 위해서는 우선 은퇴자들이 스스로의 경력을 활용해 효과적으로 재취업 통로를 확보할 수 있도록 배려하기 위한 방안을 강구해야 한다. 특히 베이비부머 은퇴자들은 과거보다 상대적으로 전문화된 인력이 많은 만큼 정보기술 등 지식기반서비스업을 중심으로 비교적 쉽게 재취업 통로를 발견하도록 유도할 수 있다. 이런 연장선상에서 이들이 창업을 통해 자영업에 진출하더라도 은퇴자 스스로의 경력을 최대한 발휘할 수 있는 방향으로 맞춤형 창업이 이뤄질 수 있도록 지원할 수 있는 체계를 갖춰야 한다. [쏙쏙 경제용어] ■고령화 사회, 고령 사회, 초고령 사회 65세 이상 인구가 전체 인구의 7% 이상을 차지하는 사회를 고령화 사회(aging society)라고 한다. 65세 이상 인구 비율이 14% 이상이면 고령 사회(aged society), 65세 이상 인구가 20% 이상이면 후기고령 사회(post-aged society) 혹은 초고령 사회라고 한다. 유엔이 정한 기준이다. 일본은 1970년에 고령화 사회로 진입한 데 이어 1994년 고령 사회가 됐다. 우리나라는 2000년에 고령화 사회로 진입했으며 현재 고령 사회로 이동 중이다. ■경락률 감정가 대비 낙찰가 비율을 말한다. 일반적으로 낙찰가는 감정가보다 낮기 때문에 경락률은 100% 미만이다. 주택은 거래 빈도가 높아 상가보다 경락률이 높다. 내용 문의 lark3@seoul.co.kr

현오석 부총리 겸 기획재정부 장관은 새해 주택시장 전망과 관련, “이제 주택 가격이 더 이상 떨어진다고 보는 사람은 많지 않은 것 같다”면서 “주택가격 상승에 대한 기대감으로 턴어라운드(전환)됐다고 본다”고 말했다. 현 부총리는 지난달 30일 오후 서울 중구 다동 예금보험공사에서 본지와 ‘새해경제전망 및 정책방향’에 대해 인터뷰를 갖고 올해 주택시장에 대해 긍정적인 전망을 내놓았다. 그는 “문제는 급등하는 전세가격이며, 전세가격이 매매가격의 80%까지 육박했음에도 집을 사지 않는 것은 세금 때문”이라면서 “취득세 영구 인하 등 세금 지원에, 청년층을 대상으로 공유형 모기지론을 늘리면서 주택경기가 2013년보다 활성화될 수 있다고 본다”고 말했다. 또 1000조원에 육박하는 가계부채 문제는 이달 중에 대책을 내놓겠다고 밝혔다. 현 부총리는 “지난해 말 가계부채가 가처분소득의 160%를 넘으면서 빠른 속도로 늘고 있는데 증가세를 둔화시킬 필요가 있다”면서 “비은행권에서 신용에 따라 적절히 대출을 하고 주택담보대출은 변동금리·원금 만기일시상환 관행을 고정금리·원리금 분할상환으로 바꾸는 방안이 필요하다”고 말했다. 현 부총리는 “미국도 4년 만에 가계부채 문제를 해소했듯이 가계부채 문제를 도려내듯 수술하는 방안은 없다”면서 “소득을 늘리는 일자리 대책, 주택거래 정상화, 가계부채 구조 변환이 종합적으로 이뤄져야 한다”고 설명했다. 이경주 기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

지난달 30일 오후 서울 중구 다동 예금보험공사에서 만난 현오석 부총리 겸 기획재정부 장관은 “철도파업으로 국민들이 방만 실태를 알게 됐다”며 “향후에도 노조가 억지 주장으로 공공기관 개혁을 막는다면 연봉과 방만 경영 실태 등 정보를 국민에게 투명하게 공개하겠다”고 밝혔다. 그는 저물가로 인한 일본식 저성장에 대해서는 부동산 경기 활성화로 우려를 불식시키겠다고 했다. 정부의 올해 3.9% 경제성장률 전망치에 대해서는 금년의 우리나라 경제성장과 세계경제 성장세를 예상할 때 장밋빛 전망이 아니라고 설명했다. 또 고용률 70% 달성에만 집착하지 않고 일자리의 질을 높이기 위해 노력하겠다고 강조했다. 특히 새해에 적자 예산을 편성했지만 지난해보다는 예산 조기집행 비율을 줄이겠다고 했다. 지난해와 같은 상저하고(上低下高)가 아니라 1년간 고른 발전을 예상하기 때문이다. 다음은 일문일답. →올해 경제정책 방향에서 경제성장률을 3.9%로 잡은 것을 두고 지나치게 낙관적인 전망이라는 비판이 많다. -3.9%는 정부의 희망 사항이 아니다. 중립적인 전망치다. 정부는 지난해 3월에 추가경정예산(추경)과 정책패키지의 효과가 없으면 2013년에는 2.3%만 성장할 거라고 전망했고 연말에 경제성장률을 2.8%로 상향했다. 주택거래량, 소비심리지수, 산업생산 등의 지표를 볼 때 성장세를 지속하고 있어서다. 또 지난해 실행했던 투자 활성화 대책 등 정책 효과가 시차를 두고 올해 나타날 것으로 본다. 주택 매매 활성화 대책도 올해 효과가 있을 것이다. 게다가 세계경제 상황이 지난해보다 좋아질 것으로 예상된다. →철도파업에서 볼 수 있듯 공공기관 정상화 대책으로 노조의 반발이 거세다. -공공기관의 부채와 방만 경영은 우리나라 경제 전체의 취약점으로 작용한다. 부채가 많으면 대외적인 신뢰도가 떨어진다. 과거 정부와 달리 이번에는 전 부처와 전 공공기관이 나서 첫 번째 국정과제로 추진할 것이다. 개혁안도 정부의 지시가 아니라 노사가 스스로 만든다. 기관의 합리적인 개선안을 노조가 받아들이지 않으면 부채나 방만 경영에 대한 정보 공개로 압박할 것이다. 이번 철도파업이 좋은 예다. 많은 국민이 이번 파업으로 철도공사 직원의 연봉, 방만 경영, 정부 지원금 규모 등을 새롭게 알게 됐다. →지난달 발표한 공공기관 개혁안에 ‘낙하산’ 인사 근절 대책이 빠져 있다. -공공기관들이 부채관리개선안 등을 제출하면 2주 단위로 소관 부처가 진행 정도를 살피게 된다. 또 오는 9월에는 중간평가를 한다. 낙하산 논란은 결국 공공기관 기관장의 자질 시비인데 중간평가에서 성과로 평가하게 될 것이다. 실적이 없으면 그 누구라도 해임 건의를 받을 수 있다. →정부가 철도파업에 강경 대응만 한 것이 바람직하지만은 않다는 비판도 있다. -국민의 입장에서 봐야지 철도공사 직원의 입장에서 봐서는 안 된다. 국민에게 서비스를 높이는 방향은 철도 독점이 아니라 공공부문 간의 경쟁이다. 민영화를 말하는 것이 절대 아니다. 다른 국가의 예를 봐도 경쟁 없이 서비스 질을 높일 수는 없다. 독점 지위를 버릴 수 없다는 철도공사의 입장은 타당하지 않다. →정부는 의료·철도 민영화가 아니라고 하는데 시장은 민영화의 초입 단계라고 믿는다. -이번 정부는 공공서비스에 대해 민영화하지 않는다. 단지 공공부문 서비스의 질을 어떻게 높일 것인가를 찾아보자는 것이다. 영리 의료 법인을 허용할 생각은 없다. 의료 법인에 자법인(자회사)을 만들게 해 수익을 병원에 돌려주고, 의료 경쟁력을 갖추도록 하자는 것이다. 병원은 회사채를 발행할 수 없다. 단지 출연만을 기다린다. 따라서 의료 부분의 경쟁력이 떨어진다. 우리나라의 가장 우수한 이들이 의료계로 몰린다. 자본만 있으면 경쟁력을 갖출 수 있다. 민영화와 전혀 관계가 없다. →정부가 ‘고용률 70% 달성’에만 매달려 일자리의 질은 떨어질 것이라는 우려가 많다. -이번 정부의 경제정책 목표는 경제성장률이 아니라 고용이다. 경제성장률만 높고 일자리가 없는 상황은 바람직하지 않다. 또 정부의 고용정책 결과가 고용률 70%이지, 숫자를 달성하기 위해 정책을 하는 것은 아니다. 정부의 고용정책 방향은 다음과 같다. 첫째, 경제성장으로 일자리 중심의 경제회복을 하는 것이다. 둘째, 경제성장에도 잘 늘지 않는 여성 및 청년 일자리를 만드는 것이다. 셋째, 시간선택제 일자리로 일자리 미스매치(불일치)를 줄이는 것이다. →미국의 양적완화 축소, 아베노믹스, 엔저 현상 등 리스크가 많다. -지난해 왜 경기부양정책을 화끈하게 못하느냐는 비판을 듣곤 했는데 리스크 관리에도 주안점을 두었기 때문이다. 재정 건전성을 유지해야 하고, 가계부채도 적절히 관리해야 한다. 미국의 양적완화조치는 올해뿐 아니라 2~3년간 저금리에서 고금리로 금리의 큰 방향이 변한다고 보고 컨틴전시 플랜(비상계획)을 마련해야 한다. →가계부채 대책이 이번 달에 나오는 것으로 알고 있다. -가계부채의 증가 속도가 너무 빠르다. 가처분소득의 160%여서 규모도 크다. 가계부채에 대해서는 크게 3가지 대책이 있다. 일자리를 만들어 국민의 소득을 늘려야 한다. 또 주택 거래 정상화로 매매 수요를 늘리면 추가 대출이 줄어든다. 가계부채 구조도 바꿔야 한다. 비은행권은 신용관리를 철저하게 하고, 주택담보대출의 경우 변동금리·원금 만기일시상환 관행을 고정금리·원리금 분할상환으로 바꾸는 방안이 필요하다. 가계부채 문제는 미국도 4년이 걸렸다. 수술하듯 도려내기는 힘들지만 종합적인 접근으로 가계부채 (증가) 속도를 완만하게 만들 수 있다고 본다. →주택 매매 활성화와 전·월세 가격 안정도 숙제다. -주택가격 상승에 대한 기대감은 턴어라운드(전환)했다고 본다. 주택가격이 더 떨어진다고 보는 사람은 많지 않을 것이다. 분양시장이 과열되거나 오픈하우스에 사람들이 몰리기도 한다. 문제는 전세가격도 같이 오르는 것이다. 주택 거래를 활성화해 전세 수요를 주택 매매로 돌려야 한다. 전세가격이 주택값의 80%까지 올랐는데도 집을 안 사는 것은 세금 때문이다. 취득세 영구 인하 등의 정책이 큰 의미가 있는 이유다. 반면 주택을 구입할 능력이 없는 이들은 전·월세에 대해 세제나 금융 지원을 해 줘야 한다. 청년을 위해 공유모기지론도 늘렸다. 지난해에 비해 올해에는 주택 부분이 활성화될 수 있다고 보고 있다. →최근 국회에서 논의되는 소득세 최고과표구간 조정과 법인세 최저한세율 조정을 볼 때 정부가 증세로 돌아설 가능성을 점치는 이들이 있다. -기본적으로 세목의 신설이나 세율 증가와 같은 ‘좁은 의미의 증세’보다는 세원을 넓히는 것이 우선이라고 본다. 비과세 감면 축소, 지하경제 양성화 노력을 우선해야 한다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국들도 과거 10년간 감세 기조로 경제 활동을 활성화했다. 최근 국회의 논의는 본격적인 증세보다 최고과표구간을 낮추거나, 최저한세율을 움직이는 부분적인 변동이다. 따라서 정부도 함께 적극적으로 논의해 볼 필요가 있다고 본다. →장기간의 저물가로 우리나라도 일본식 저성장으로 진입하는 게 아니냐는 걱정도 많다. -아직 우리나라 경제성장률이 잠재 성장률에 못 미치고 있다. 또 지난해 물가 안정은 농산물과 원자재 가격이 안정돼서다. 올해에는 2가지 요인이 지난해와 달라지면서 물가도 지난해보다 높아질 것이다. 이에 따라 디플레이션(통화량 축소로 물가가 하락하고 경제 활동이 침체되는 현상)이 만연했다고 볼 수는 없다. 하지만 투자를 꾸준히 하지 않으면 일자리가 생기지 않을 것이다. 경기의 추가적인 침체 또는 회복 지연을 막기 위해 부동산 거래를 활성화시켜야 한다. →올해 예산 조기집행을 지난해와 같은 정도로 하게 되는가. -올해도 약간의 조기집행은 생각하고 있지만 예산 조기집행 비율은 지난해보다 떨어뜨릴 것이다. 지난해와 같은 상저하고(上低下高)의 성장세보다는 고른 성장이 예상되기 때문이다. 또 올해는 정부의 재정 주도 성장만으로 경기회복을 이끈 지난해와 달리 민간 주도 성장을 또 다른 성장 축으로 보고 있다. 확장적인 기조는 유지하지만 재정의 역할이 지난해보다 적어질 것이다. 정리 이경주 기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

전·월세보다 저렴해 ‘로또 모기지’로 불리는 공유형 모기지 상품이 9일 다시 등장한다. 공유형 모기지는 무주택자가 연 1.5~2%의 낮은 금리로 내 집을 마련할 수 있을 뿐만 아니라, 집값이 오르거나 떨어질 경우 손익을 국민주택기금과 나눠 위험을 분산하는 상품이다. 사업 규모는 2조원(약 1만 5000가구)으로 예산 소진 때까지 선착순 모집한다. 공유형 모기지의 인기는 시범사업에서 이미 증명됐다. ‘8·28전세대책’의 일환으로 시범사업을 펼친 결과 밤샘 줄서기 같은 진풍경이 나왔을 정도다. 접수 시작 한 시간도 되지 않아 5000명이 접수하는 등 반향이 컸다. 모기지는 수익공유형과 손익공유형으로 나뉜다. 수익형은 매각 이익이 발생하면 매입 가격에서 대출 평균 잔액만큼 나눠 갖는 상품. 손익형은 집을 산 뒤 파는 상황에서 당초 매입가보다 떨어질 때 지분율에 따라 주택기금과 소비자가 손해를 나누는 상품이다. 집값이 떨어져도 대출 금융기관은 사실상 리스크를 떠안지 않는 관행에서 벗어난 상품인 셈이다. 지원 대상은 부부 합산 연소득이 7000만원 이하 무주택 세대주, 또는 생애최초주택구입자에 한한다. 시범사업은 생애최초주택구입자로 한정했으나 이번에는 신청 당시 소득 요건만 갖춘 무주택자도 신청할 수 있다. 대상 주택은 수도권 및 광역시에 있는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택으로 집값이 6억원 이하의 기존 주택과 준공 후 미분양 주택이다. 지원 한도는 수익공유형은 집값의 최대 70%(2억원 한도), 구입자 연소득의 4.5배 이내이다. 손익공유형은 집값의 최대 40%(2억원 한도), 소득 4.5배 이내, 주택담보대출비율(LTV) 70% 이내라는 조건이 붙는다. 대출 기간은 수익형이 20년 원리금 균등분할상환(1년 또는 3년 거치), 손익형은 20년 만기 일시상환이다. 기존 기본형 모기지와 공유형 모기지 가운데 어떤 상품이 유리할까. 기본형은 금리가 2.6~3.4%에 이른다. 금리는 수익형이 1.5%이고 손익형은 1~2%이다. 특히 집값이 떨어질 경우 기본형이나 수익형은 모두 매수인 부담이다. 하지만 손익형은 기금과 집값 하락을 공유한다. 집값이 오르면 기본형은 수익의 100%를 가져간다. 수익형·손익형은 기금과 나누는 구조다. 집값이 불확실할 경우 공유형 모기지가 유리하다고 할 수 있다. 특히 공유형 모기지를 이용해 집을 샀어도 20년 이상 장기대출이기 때문에 사들인 집을 전·월세로 돌려도 된다. 다만 추가 주택 구입으로 다주택자가 되면 무주택자 지원 기금 취지를 감안, 조기 상환해야 한다. 기존 생애최초구입자금 대출자는 이용할 수 없고, 수익형 또는 손익형을 선택한 이후에는 바꿀 수 없다. 대출을 신청한 뒤 집주인의 마음이 변해 계약이 이뤄지지 않을 경우는 같은 단지 같은 평형대 물건을 계약하면 된다. 9일부터 우리은행 영업점에서 상담·접수한다. 시범사업과 달리 인터넷 접수는 받지 않고 창구에서만 접수한다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

앞으로 원금에 비례해 연체이자가 급격하게 불어나는 주택담보대출의 ‘기한이익 상실’ 시점이 연체 후 1개월에서 2개월로 늦춰진다. 은행들은 기한이익이 상실되기 7영업일 전에 고객에게 이를 알려야 한다. 대출금을 예금으로 갚고자 고객의 예금을 지급정지할 때도 이를 미리 통지해야 한다. 금융위원회는 내년 4월부터 은행 여신약관을 이런 내용으로 개선한다고 25일 밝혔다. 기한이익 상실 시점이 늦춰지면 대출자가 갚아야 할 지연배상금이 줄어든다. 기한이익이란 대출자가 만기일까지 대출금을 계속 쓸 수 있는 권리를 뜻한다. 기한이익을 잃기 전까지는 연체이자에 대해서만 약정 이자율에 연체 이자율을 더해 지연배상금을 내면 된다. 하지만 기한이익을 잃으면 대출 잔액 전체에 대해 지연배상금을 계산하기 때문에 내야 할 돈이 갑자기 늘어난다. 현행 은행 약관은 일시상환대출 고객이 이자를 연체하면 이자를 내야 했던 날로부터 1개월 후, 분할상환대출 고객이 원리금을 2회 연속 갚지 않으면 2회째부터 기한이익이 없어지는 것으로 보고 있다. 금융감독원은 은행권에서 한 해 발생하는 기한이익 상실 건수를 약 170만건(3조원)으로 추산하고 있다. 예를 들어 금리 연 5.0%(연체가산이자율은 1개월 7%, 1∼3개월 미만 8%, 3개월 이상 9%)에 만기일시상환방식으로 1억 2000만원을 빌렸을 경우 현재는 3개월간 이자가 밀리면 260만원을 내야 한다. 하지만 기한이익 상실 시기가 늦춰지면 130만원만 내면 된다. 권대영 금융위 은행과장은 “제도 개선으로 줄어들 은행권의 이자 이익은 최대한 크게 추산했을 대 100억원 안팎으로 은행이 감내할 수 있는 수준”이라고 설명했다. 김양진 기자 ky0295@seoul.co.kr

우리나라의 가계 부채는 올 2분기 한국은행 가계신용 통계 기준으로 980조원, 자금순환표상 개인부문 부채 기준으로 1182조원을 기록하고 있다. 지난해 이후 정부의 강력한 가계 부채 종합대책 등에 힘입어 양적인 증가세가 둔화되고 있음에도 불구하고 주요 선진국의 하락 추세와는 달리 지속적으로 상승세를 유지하고 있다. 가계 부채의 질도 악화되고 있다. 신용대출의 비중이 커지고, 주택담보대출에서도 순수 주택 관련 용도보다 생활비 등 생계형 용도가 증가하고 있다. 금융권의 각종 가계대출 관련 연체율, 다중채무자 비중 역시 상승하고 있다. 아울러 원금일시상환대출의 롤오버(roll-over) 지속, 분할상환대출의 거치 기간 연장 등으로 원금 상환도 늦어지고 있다. 그만큼 가계부채의 압박 부담이 커지고 있음을 알 수 있다. 소득과 자산 등의 처분을 통한 상환 능력도 악화되고 있다. 특히 가처분소득 대비 자금순환 개인부채 비율은 2008년 금융위기 당시 149.7%에서 2012년 163.8%로 급증하면서 주요국 중 최고 수준에 이르고 있다. 같은 기간 미국은 134.8%에서 114.9%로, 영국도 176.8%에서 151.9%로 하락한 것과는 사뭇 대조적이다. 뿐만 아니라 자산 처분을 통한 상환능력도 약화되고 있다. 자산의 80%를 차지하고 있는 주택 가격은 수도권을 중심으로 하락세를 지속하고 있으며, 정부의 4·1대책, 8·28대책 등에도 불구하고 침체 상태에서 벗어나지 못하고 있다. 이러한 여건이 악화될 경우 국가 경제에 심각한 문제로 다가올 가능성이 크다. 특히 국내 경제가 침체를 지속하지만 글로벌 출구전략에 따른 시장금리가 상승하면 가계부채 위험이 큰 부담으로 다가올 가능성이 높다. 최근의 연구에 의하면 가계부채에 대한 압박 부담과 상환 능력을 고려한 가계부채 위험 수준이 금융위기 당시 수준에 육박하는 것으로 추정되고 있다. 가계부채 증가 속도 조절도 중요하지만 지금부터는 이미 커져 버린 가계부채가 갑자기 터지지 않도록 관리하는 데 더욱 많은 신경을 써야 한다. 가계부채는 마치 건강할 때는 괜찮지만 합병증에 걸리면 위험한 고혈압과 유사하기 때문이다. 따라서 가계부채 문제가 국가 경제에 심각한 문제로 다가오기 전에 가계의 재무건전성을 유지하는 정책과 더불어 경제여건 개선에도 주력할 필요가 있다. 특히 최근 가계부채 증가의 주된 요인으로 부상하고 있는 전셋값 상승에 대한 실효성 있는 대책이 절실히 요구된다. 급등하고 있는 전셋값을 안정시켜 서민들의 추가 전세자금 부담을 축소시킬 필요가 있다. 주택정책을 ‘거래 없는 가격안정’보다 ‘전셋값 안정’에 역점을 두어 서민들의 추가 전세자금 대출 수요를 축소할 필요가 있다. 그리고 높은 비중을 차지하고 있는 가계 실물자산이 부족한 금융자산을 대신할 수 있는 역모기지제도의 활성화 방안 마련도 중요하다. 뿐만 아니라 높아진 가계부채 위험에 견딜 수 있도록 국내 경제여건 개선에 주력할 필요가 있다. 저소득층의 일자리 창출과 저축률을 높여 가계수지 흑자율을 높이는 것이 시급하다. 고부가가치 서비스부문의 집중적인 육성을 통해 신규 일자리 창출뿐만 아니라 창출되는 일자리의 생산성을 제고하여 가계 소득을 늘려야 한다. 앞으로 글로벌 출구전략의 영향을 받아 금리가 오르는 상황이 발생해도 금리 인상이 너무 가파르게 이뤄지지 않도록 해 가계의 이자 부담을 안정화시킬 필요가 있다. 또한 점점 커지고 있는 비은행 금융기관의 가계부채 문제를 연착륙시킬 수 있는 대책도 중요하다. 한편 가계도 자신의 재무구조 건전성을 높이는 노력이 중요하다. 항상 자신의 소득 범위 내에서 지출하는 건전한 소비생활을 몸에 익히고, 고령화 시대에 대비하여 과도한 실물자산 비중을 줄여 악성 부채를 서둘러 처분하는 방향으로 가계 포트폴리오를 재구성해야 할 때이다.

최근 저금리와 집값 하락에 대비해 이자 부담이 크게 변하지 않는 고정금리·비거치식 주택담보대출 비중이 높아지고 있다. 특히 외국계 은행의 대출 비중이 높은 것으로 나타났다. 금융감독원은 올해 6월 말 현재 은행권 주택담보대출 가운데 고정금리 대출 비중이 17.3%로 지난해 말(14.2%)보다 3.1% 포인트 상승했다고 1일 밝혔다. 같은 기간 비거치식 분할 상환 대출 비중은 13.9%에서 17.4%로 3.5% 포인트 높아졌다. 변동금리 대출과 만기 일시상환 또는 거치식 분할상환 대출은 금리가 오르거나 집값이 떨어질 때 가계에 큰 부담으로 작용할 수 있다. 은행별로는 고정금리 대출의 경우 스탠다드차타드(SC)은행이 40.3%, 씨티은행이 33.6%를 차지했다. 외국계 은행이 3분의2 이상의 점유율을 보인 셈이다. 비거치식 분할 상환 대출의 경우 씨티은행이 29.2%, SC은행이 28.0%를 차지했다. 이처럼 외국계 은행의 비중이 높은 것은 주택금융공사의 적격대출을 적극적으로 취급하기 때문이다. 적격대출은 고정금리·비거치식 주택담보대출로, 주택금융공사에서 제공하는 기본금리에 은행별 가산금리를 더해야 한다. 따라서 대출을 많이 하려면 금리를 낮출 수밖에 없다. 시중은행으로서는 이익이 적어 팔기가 어렵지만 외국계 은행의 경우 고객 확보 차원에서 적격대출을 많이 취급하고 있다. 김진아 기자 jin@seoul.co.kr

정부의 연이은 부동산 대책에도 불구하고 시장은 여전히 혼란스럽다. 현재 분양시장에는 ‘떴다방’까지 등장할 만큼 북새통을 이루고 있고, 하반기 건설산업 전망이 밝다는 조사 지표가 나오고 있지만 전셋값은 계속 오르는 형국이다. 이런 가운데 신혼부부와 혼자 사는 직장인 등 무주택자들이 주목하는 정부 대책이 ‘수익형·손익형 모기지’다. 특히 정부가 이 공유형 모기지 상품을 다음 달 1일 출시하기로 하면서 부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 이에 대한 문의가 끊이지 않고 있다. 두 모기지는 이름에서 알 수 있듯 집주인과 국민주택기금이 공유하는 대상 자체가 다르다. 수익공유형은 집값의 70%까지 1.5% 고정금리로 대출을 받는 대신 매도 시 집값이 오르면 주택기금과 차익을 공유한다. 기금의 최대 수익률은 연 5% 내외로 제한된다. 반면 손익공유형은 집값의 40%만 대출할 수 있는 대신 집값이 올랐을 때뿐만 아니라 내렸을 때에도 손익을 주택기금과 공유한다. 손익공유형은 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2%의 고정금리를 적용한다. 두 모기지는 대출 상환 방식도 다르다. 수익공유형은 20년 원리금 균등분할 상환 방식이고, 손익공유형은 20년 만기 일시상환 조건이다. 일반적으로 많은 돈을 적은 부담으로 빌려 주택을 구매하려는 사람에게는 수익공유형이 적합하고, 향후 집값이 떨어질 우려가 크다면 손익공유형이 유리하다. 두 모기지를 이용해 시세 2억 5000만원짜리 아파트를 구매하는 경우를 가정해 보면 전세와 각각의 차이는 명확해진다. 우리은행 분석 자료에 따르면 9000만원을 대출받아 1억 7000만원 전셋집에 사는 세입자의 연간 주거비용은 817만 2000원이다. 연간 주거비용은 대출이자 405만원(대출금리 4.5% 적용)과 자기자본을 은행에 예치했을 때의 이자를 추산한 기회비용 211만 2000원, 이사비용 150만원, 중계수수료 51만원(전셋값의 0.3%) 등으로 구성했다. 이 아파트를 수익공유형 모기지를 활용해 자기자본 7500만원에 집값의 70%인 1억 7500만원을 1.5%의 고정금리로 대출받아 구매하면 연간 주거비용은 716만 8000원이 된다. 전세보다 연간 주거비용이 100만원가량 저렴하다. 하지만 손익공유형을 활용해 집값의 40%인 1억원을 대출받고 시중 금리를 적용한 추가 대출에 자기자본을 더한 경우를 추산하면 연간 주거비용은 931만 7000원이 된다. 단순 1년 주거비용으로만 놓고 보면 가장 불리하다. 다만 손익공유형은 향후 집값이 하락하더라도 그 손실까지 국민주택기금이 일정 비율을 떠안는다는 점에서 집값 하락기에 집주인의 부담이 가장 적다. 부동산114가 서울·수도권 내 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하로 입주 20년차 이내 중간 매매가격대의 아파트를 매입하는 경우를 가정해 아파트 대출상품별 손익을 분석한 결과 대출 규모가 가장 큰 수익공유형 모기지는 -44.4%의 자기자본 수익률을 기록했다. 근로자·서민 주택구입자금 대출은 -28.9%, 손익 공유형은 -23.3% 순으로 모든 대출 상품이 손실이 발생하는 것으로 나타났다. 대출 이자로 인해 발생하는 손실을 매각차익으로 메우려면 수익공유형 2.09%, 손익공유형 1.06%, 근로자·서민 대출 0.80% 등의 아파트 가격 상승이 매년 꾸준히 발생해야 하는 것으로 나타났다. 또 매년 아파트 가격이 1%씩 하락한다면 수익공유형은 -74.8%의 자기자본 손실이 발생하지만 손익공유형은 -41.5%, 근로자·서민대출은 -59.2%의 자기자본 손실이 발생하는 것으로 나타났다. 아파트 가격이 매년 0.4% 이내로 오르면 세 가지 금융상품 중 손익공유형이 가장 유리하나 0.4% 이상 상승하면 근로자·서민 대출이 높은 수익률을 발생하는 것으로 분석됐다. 매년 아파트 가격이 3.36% 이상 오르면 손익공유형이 가장 낮은 수익률을 올리는 것으로 나타났다. 박성국 기자 psk@seoul.co.kr

국민행복기금이 6개월 이상 연체채무의 원금을 50~70% 탕감해 주기로 하면서 꼬박꼬박 빚을 갚아 온 성실 채무자가 상대적으로 불이익을 받는다는 지적이 끊이지 않고 있다. 정부가 대부업체 등의 채권도 떠안아 주기로 해 금융기관이 엄격하게 대출을 심사할 요인이 사라지고 있다는 푸념도 터져 나왔다. 역대 정권의 채무조정 프로그램과 비교했을 때 박근혜 정부의 국민행복기금은 가장 포괄적인 채무 탕감 대책이란 평가를 받는다. 채무자와 금융기관의 도덕적 해이를 막기 위해 연체기간이나 원금 탕감률 중 하나에는 엄격한 잣대를 들이대기 마련인데, 국민행복기금은 양쪽 모두에 관대하기 때문이다. 신용회복위원회의 개인워크아웃은 3개월 이상 연체자를 대상으로 하지만, 원칙적으로 원금 감면 혜택이 없다. 금융기관이 이미 추심업체 등으로 넘긴 채권에 대해서만 원금을 최대 50% 탕감해줄 뿐이다. 3개월 미만 연체자를 대상으로 하는 프리워크아웃은 연체이자만 없애준다. 캠코는 원금을 최대 30%까지 감면해 주지만, 빚이 5000만원 이하인 사람만 대상으로 한다. ‘카드사태’ 뒤 급증한 금융채무불이행자(신용불량자) 문제를 해결하려고 한시적으로 운영한 한마음금융과 희망모아 역시 일시상환자에 한해 원금을 30%까지 깎아줬다. 고금리 대출을 저금리 대출로 바꿔주는 캠코의 바꿔드림론은 연체 중인 빚이 있으면 신청할 수 없다. 빚에 허덕이면서도 연체를 하지 않은 가구는 100만 가구 이상으로 추정된다. 이들 가구는 그 ‘성실성’ 때문에 되레 원금 탕감 혜택을 받지 못하게 됐다. 현대경제연구원은 13일 ‘저소득층 가계부채의 특징과 시사점’ 보고서에서 “국민행복기금의 수혜를 받을 가능성이 있는 연체가구 수는 49만 7000가구”라고 추정한 뒤 “월평균 가처분소득 72만 3000원 중 원리금 상환액이 71만 8000원으로 한계상황에 처했지만 빚을 연체하지 않아 국민행복기금의 구제 대상이 안 되는 가구는 106만 7000가구”라고 집계했다. 빚을 갚지 않고 버틴 사람은 이자는 물론 원금까지 탕감받고, 빠듯한 형편에도 꼬박꼬박 빚을 갚아 온 사람은 원금은 커녕 이자도 깎아주지 않는 캠코의 바꿔드림론을 써야 하는 모순이 생긴 것이다. 상황이 이렇다 보니 다중채무자들이 모인 인터넷 게시판에는 현재 시행 중인 채무조정 프로그램과 국민행복기금을 비교하는 질문이 쏟아지고 있다. ‘빚을 안 갚으면 행복해지는 이상한 나라’라는 성토성 냉소도 보인다. ‘사상 최대 규모의 빚 잔치’를 하게 된 금융기관에서 자성의 목소리가 나오지 않는 것도 심각한 문제로 지적됐다. 새 정권이 들어설 때마다 정부가 나서서 금융기관의 부실·악성채권을 떠안는 사례가 반복되면서 금융기관의 ‘묻지마 대출’ 관행이 근절되지 않는다는 비판이 나오고 있다. 김영일 한국개발원(KDI) 연구위원은 “대출심사 체계 개선과 도덕적 해이 방지, (기금 수혜자에 대한) 일자리 연계 등 근본적인 대책이 수반되지 않으면 이름만 바꾼 국민행복기금이 계속 필요할 수밖에 없고 그 과실은 따먹는 사람만 계속 따먹게 될 것”이라고 꼬집었다. 무엇보다 단순한 빚 구제가 아닌, 자립·자활 유도에 초점을 맞춘 구제책이 돼야 한다는 주문이다. 홍희경 기자 saloo@seoul.co.kr 백민경 기자 white@seoul.co.kr

이르면 올 상반기 중 건설업체들의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 가뭄을 다소 해소시킬 수 있는 방안이 마련된다. 정부는 대한주택보증이 PF 대출 보증을 선 건설 사업장에 한해 금융기관이 시공사의 신용등급이나 사업성과 관계없이 낮은 금리로 대출해 주는 방안을 추진하고 있다. 국토해양부와 대한주택보증은 이 같은 내용의 ‘보증부 PF 적격대출’을 도입하기 위해 금융기관과 협의 중이라고 28일 밝혔다. 현재 건설사의 PF자금 조달 금리는 일반적으로 건설사의 신용등급에 따라 최하 2~3% 포인트, 사업성에 따라 4~5% 포인트 이상 차이가 난다. 주택보증의 PF 대출 보증을 받아도 건설사의 신용등급이나 사업성에 따라 1% 포인트 이상 대출이자가 벌어진다. 원금 상환 방식도 사업자가 분할상환 방식과 준공 후 일시상환 방식을 비교, 선택할 수 있도록 했다. 일시상환 방식을 택하면 분양대금으로 대출원금을 갚지 않고 우선 공사비에 활용할 수 있게 된다. 지금은 중도금 납부 방식으로 원금을 사업준공 전 4~6회에 걸쳐 나눠 내야 한다. 이와 함께 PF 대출 계약에 포함돼 있는 각종 불공정 조항을 개선하는 ‘적격 PF 대출 약정서’도 마련할 방침이다. 주택보증은 이 제도가 시행되면 보증 수요가 늘어날 것으로 보고 올해 PF 대출 보증 한도를 지난해보다 43% 많은 3조원으로 확대하기로 했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

오는 3월 20일부터 은행의 대출 가산금리를 한눈에 비교할 수 있는 시스템이 가동된다. 금리가 낮은 은행을 찾기가 한층 수월해질 전망이다. 금융감독원과 은행권이 함께 준비한 비교공시 시스템이다. 은행별 대출 가산금리 비교는 은행연합회 홈페이지에서 가능하다. 공시 대상은 분할상환방식 주택담보대출, 일시상환방식 주택담보대출, 개인신용대출 등 가계대출 3개와 운전자금 신용대출, 운전자금 물적담보대출, 보증서 담보대출 등 중소기업대출 3개다.

안철수 무소속 대선 후보가 채권자와 채무자의 공평한 손실 분담, 신용대출 채무자와 담보대출 채무자 간의 형평 유지, 국민 조세 부담 최소화를 원칙으로 하는 가계부채와 주거복지 정책을 발표했다. 가계부채와 하우스푸어 해법에 대해 안 후보는 채권·채무자의 공평한 손실 부담을 제시한 것으로 박근혜 새누리당 후보의 정부의 적극적 개입, 문재인 민주통합당 후보의 금융기관 책임 강화와 대비된다. 안 후보 캠프의 장하성 국민정책본부장은 25일 서울 종로구 공평동 선거캠프에서 가계부채·복지 정책을 발표했다. 우선 2조원 규모의 ‘진심 새 출발 펀드’를 만들고 이 펀드로 부양 가족이 있는 파산 세대주에게 1인당 300만원 한도의 주택임차보증금을 바우처 형태로 지원한다는 내용이다. 또 재활 훈련 프로그램인 ‘진심 새 출발’을 이수하는 파산자에게는 3개월간 매월 20만원씩 재활 훈련비도 지원한다. 진심 새 출발 펀드는 금융기관과 정부가 공동 출자해 1조원을 모으고 필요하면 1조원을 추가로 조성한다. ●채권·채무자 공평한 손실 부담 개인파산제도와 개인회생절차도 개선키로 했다. 자가주택 거주자가 파산할 때도 세입자와 마찬가지로 2500만원 이하의 임차보증금을 면제 자산으로 인정해 준다. 파산자의 6개월간 생활비도 면제 자산으로 인정한다. 또 개인회생절차도 변제 기간을 3년(최장 5년)으로 줄인다. 또 주택담보대출이 회생 계획에 포함된 경우 담보 채권자의 임의변제를 금지하고 주택담보대출자의 회생 기간을 최장 20년으로 늘린다. 또 신용불량자의 금융거래 제한 기간을 현행 5년에서 3년으로 줄여 조기에 패자 부활이 가능하도록 유도하고 주택담보대출도 일시상환에서 장기분할상환으로 바꿔 하우스푸어의 원리금 상환 부담의 과도한 집중을 막기로 했다. ●다양한 유형의 임대주택 공급 주거복지 정책에서는 공공주택 공급 확대에 초점을 맞췄다. 공공임대주택을 2018년까지 매년 12만 가구씩 공급해 공공주택 거주 가구 비율을 현재 4%에서 10%로 높일 계획이다. 대신 보금자리 분양주택 공급은 중단키로 했다. 장 정책본부장은 “서민주택이라고 보기 어려운 보금자리 분양주택의 공급을 중단하고 공공임대주택을 확대하겠다.”고 말했다. 공공임대주택의 유형도 다양해진다. 정부가 도심에서 다세대·다가구 주택을 사들이거나 빌린 뒤 서민들에게 임대하는 정부 주도형 임대사업을 활성화하기로 했다. 집주인에게 세금 감면, 집수리 비용 지원 등의 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상률을 제한하고 장기로 임대하게 하는 계약임대방식도 활용한다. ●20만 가구 月10만원 주거보조금 주택 임차인을 보호하기 위한 주택 임차료 보조 제도(주택 바우처 제도)도 도입한다. 내년에 1만 가구를 대상으로 시범사업을 하고 연차적으로 늘려 2017년에는 20만 가구에 월 10만원 정도의 주거보조금을 지급한다는 계획으로 65세 이상 무주택 노인이 우선 지급 대상이다. 또 공공택지 내 공공임대주택 및 토지임대부 주택 혼합 건설과 함께 ▲임차인 1회 자동 계약 갱신권 보장 ▲우선변제제도 대상 가구 확대 및 우선변제금 증액 ▲전세금 보증센터 설립 등도 추진키로 했다. 김효섭기자 newworld@seoul.co.kr

신협과 농협 등 상호금융조합의 ‘고위험 대출’이 49조원으로 집계됐다. 전체 대출의 30% 수준이다. 금융위원회는 21일 고위험 대출을 억제하고자 상호금융의 충당금 적립 기준을 상향 조정한다고 밝혔다. 고위험 대출은 3억원 이상 거치식·일시상환식 대출과 5개 이상 금융회사와 거래하는 다중채무자 대출이다. 큰 금액을 빌려 놓고 원금은 놔둔 채 이자만 근근이 갚는 대출은 부실 위험이 크다고 봤기 때문이다. 다중채무자 대출 역시 부실 위험이 크다. 금융위는 고위험 대출 가운데서도 떼일 위험이 높은 대출(‘요주의’, ‘고정’, ‘회수의문’)은 충당금을 20% 더 쌓도록 했다. 다만 급격한 충당금 적립 부담은 상호금융조합이 견디기 어려운 만큼 내년 7월부터 3년에 걸쳐 나눠 쌓도록 했다. 상향된 충당금 적립률은 신규대출에 곧바로 적용되고, 기존 대출은 차환(만기가 돌아와 다시 대출하는 것) 때 적용된다. 또 대출 규모가 200억원이 넘는 큰 조합은 예대율(예수금에서 대출금이 차지하는 비중)이 80%로 제한된다. 다만 정책자금 대출과 서민금융상품인 햇살론은 예대율 산출 때 제외된다. 예수금은 예금과 출자금을 합한 것이다. 한편 금융연구원은 ‘생애 첫 집’ 수요가 많은 20∼30대를 겨냥한 맞춤형 적격대출이 필요하다고 주장했다. 백민경기자 white@seoul.co.kr