국민의힘과 서울시는 2일 정부의 ‘1·29 주택공급 대책’을 두고 “과거로의 회귀”라고 비판했다. 또 서울 도심 ‘31만호’ 주택공급 계획을 밝히면서 공급 관련 규제 완화를 논의하는 ‘4자 협의체 구성’을 정부·여당에 제안했다. 송언석 국민의힘 원내대표는 국회에서 열린 ‘국민의힘·서울시 부동산정책협의회’에서 “이재명 정권의 부동산정책 실패는 그야말로 역대급”이라며 “이 명백한 사실에도 불구하고 국민을 투기꾼 취급하면서 정당한 문제제기를 하는 야당을 ‘유치원생으로 조롱’하고 있다”고 지적했다. 오세훈 서울시장도 “이번 대책은 실효성 없는 공공주도 방식에 다시 기대는 과거로의 회귀”라며 “서울 주택 공급의 90%는 민간이 책임지는 상황이지만 ‘10·15 대책’ 후 강화된 이주비 대출 규제와 조합원 지휘 한도 제한은 민간 정비 사업의 숨통을 틀어막고 있다”고 했다. 서울 용산 국제업무지구, 태릉CC 부지가 주요 후보지로 포함된 데 대해선 “당장의 발표 효과에 집착한 물량 밀어내기에 결코 동의할 수 없다”고 했다. 국민의힘과 서울시는 법 개정을 통한 재개발·재건축 활성화 방침에 뜻을 모았다. 재건축·재개발 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한을 3년간 한시적으로 풀고, 민간 정비사업의 사업성을 높이기 위해 법적 상한 용적률을 현행 대비 1.2배까지 완화한다는 내용이다. 금융 지원책으로는 이주비 대출에 대한 담보인정비율(LTV)을 70%까지 확대하는 안을 내놨다. 재건축초과이익환수제는 폐지 또는 단계적 완화에 초점을 맞췄다. 이를 통해 서울시는 2031년까지 실수요자가 선호하는 한강 벨트 19만 8000호를 포함해 서울 도심에 총 31만호의 주택을 공급하겠다는 방침이다. 국민의힘은 입법 및 제도 개선 사항 논의를 위해 더불어민주당·국민의힘·국토교통부·서울시의 4자 협의체 구성을 제안했다. 국토교통부는 반박문을 내고 “공급물량 6만호 중 과거 정부에서 발표된 사업은 2만 1000호”라면서 “과거보다 실행력과 공급 속도에 큰 차이가 있다”고 했다. 또 과천 경마장과 국군방첩사령부 지역 주민이 반대하는 데 대해서는 “시설 이전은 지역이 희망한 것”이라고 반박했다.

서울시의회 홍국표 의원(도봉2, 국민의힘)은 지난 1월 30일 정부가 29일 발표한 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’에 대해 “재개발·재건축 규제와 이주비 대출 규제를 방치한 채 공공 주도 공급만 내세운 실효성 없는 탁상공론”이라고 강력히 비판했다. 지난 29일 정부는 서울 3만2000가구를 포함해 수도권에 6만가구를 공급하겠다고 발표했다. 핵심은 용산국제업무지구 1만가구, 태릉CC 6,800가구 공급이다. 그러나 서울시는 발표 직후 긴급 브리핑을 열고 “서울시 우려와 의견이 충분히 반영되지 않았다”며 강력히 반발했다. 김성보 서울시 행정2부시장은 “용산국제업무지구는 최대 8,000가구가 한계”라며 “1만가구 강행 시 사업이 2년 이상 지연될 것”이라고 경고했다. 태릉CC 역시 “세계유산영향평가 의무 대상으로 실현 가능성이 불투명하다”고 지적했다. 홍 의원은 “정부가 서울시와 충분한 협의도 없이 숫자 맞추기식 대책을 발표하면서 핵심 공급 물량인 용산 1만호와 태릉 6800호부터 실현 가능성에 의문이 제기되고 있다”며 “더 큰 문제는 이미 진행 중인 재개발·재건축 3만1000가구가 정부의 대출 규제로 사실상 중단됐다는 점”이라고 지적했다. 서울시에 따르면 정부의 6·27, 10·15 부동산 대책으로 1주택자 LTV 40%, 다주택자 LTV 0%, 대출 한도 6억원 규제가 적용되면서 서울 내 정비사업 현장 10곳 중 9곳(약 3만1000가구)이 이주비 조달 차질로 사업이 멈춰 섰다. 홍 의원의 지역구인 도봉구를 비롯한 강북권 정비사업도 이주비 대출 문제로 조합원들의 어려움이 가중되고 있다. 홍 의원은 “서울 주택 공급의 80%를 차지하는 민간 정비사업이 대출 규제로 완전히 얼어붙었는데, 정부는 이를 방치한 채 공공 주도 공급만 내세우고 있다”며 “용산 1만호를 공급하겠다는 것보다 당장 3만 1000가구 정비사업이 정상화되도록 이주비 대출 규제를 푸는 것이 훨씬 빠르고 실효성 있는 공급 대책”이라고 강조했다. 이어 홍 의원은 “정부가 발표한 대책은 대부분 착공 시기가 2028년 이후로, 내년 착공 물량은 1000가구도 되지 않는다”며 “2028년 입주 가뭄이 예고된 상황에서 당장 실행 가능한 대책이 아니라 멀리 있는 공염불만 늘어놓은 것”이라고 비판했다. 홍 의원은 “재건축 초과이익환수제 완화, 이주비 대출 규제 완화, 조합원 지위 양도 규제 완화 등 민간 정비사업을 가로막는 규제부터 풀어야 한다”고 촉구했다. 끝으로 홍 의원은 “정부는 숫자 맞추기와 공공 주도 공급 이념에서 벗어나 현장의 목소리를 들어야 한다”며 “서울시와 오세훈 시장이 요구하는 대로 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70%를 적용하고, 재개발·재건축 규제를 과감히 완화해야 실질적인 주택 공급이 가능하다”고 밝혔다.

임규호 서울시의원(더불어민주당, 중랑2)이 “김태수 의원의 주장에 대해 유감”이라 밝히며 “기초 전제부터가 잘못됐다”고 밝혔다. 임 의원은 “신규 주택공급에 대한 실적은 오세훈 시장 재임기간이 박원순 시장 재임기간보다 한참 떨어지는 것이 객관적인 수치”라고 강조했다. 실제, 주택 인허가 총계의 경우 오세훈 시장 재임기간(2006~2011, 2021~2024)의 평균치가 55,843호인데 반해 박원순 시장 재임기간(2012-2020)의 평균치는 79,437호로 훨씬 웃돌았다. 주택 착공실적은 오 시장 재임기간 평균치는 4만 3553호인데 비해 박 전 시장 재임기간의 평균치는 7만 9148호로 박원순 전 시정이 한참 앞섰다. 주택 준공실적 역시 박원순 전 시정이 오세훈 시정을 앞섰다. 오 시장의 평균치는 5만 2723호인데 반해, 박 시장은 7만 3570호로 분석된 것이다. 임 의원은 “오 시장이 주택공급에 대해 말은 좋았지만, 실질적으로 그동안의 주택 인허가, 착공, 준공 등 전체 실적은 박원순 시장보다 떨어진다”고 밝혔다. 또한 “2025년 2월 오 시장이 토허제를 성급하게 해제결정한 후 5주만에 번복하면서 일어났던 부동산 시장의 급격한 혼란은 즉각적이었고, 파장이 컸다. 전문가들도 혀를 내둘렀던 것이 주지의 사실”이라고 강조하면서 “2025~26년 신규 공급이 부족하다는 점은 누구나 인지했다. 또한 2024년 부동산 핵심이 상급지 중심 초양극화였던 것을 생각하면, 강남권이 큰 이슈가 되리라는 점은 짐작할 수 있다. 그렇기에 소위 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담) 의 토허구역 해제가 일으킬 후폭풍 역시 예측 가능했다. 그런데도 오 시장이 무리하게 정책결정을 한 것은 시장 상황에 대한 잘못된 진단과 정책집행자의 정치적 야심에 의한 것”이라고 평했다. 그러면서 “충격이 가해진 시장은 토허제 해제기간 5주간 잠삼대청 26개단지는 인근 지역보다 높게는 7.4%가 단숨에 올랐다. ‘토허제 지정을 통해 1년 6개월에 걸쳐 4.3% 안정화가 가능했다’는 연구의 잣대를 비교하면 5주만에 7%가 뛰었다는 것은 그 속도도 크기도 폭발적이다. 그러고 나서 오 시장 본인도 실패한 결심이었음을 자인하고 기존보다 훨씬 넓은 서울시내 지역을 토허제로 재지정한 것”이라 지적했다. 임 의원은 “이러한 상황은 토허제 사태가 끝난 지 불과 반년도 안 돼서 탄생한 새로운 정부의 부동산 정책 선택지를 극도로 제한하는 악재로 작용할 수 밖에 없었다”고 역설했다. 마지막으로 “그럼에도 불구하고 주택공급을 위해서 사업시행인가가 확정된 재정비지구의 경우에는 한정적으로 이주비대출의 방식을 개인담보대출 LTV에 적용하는 형태가 아닌 사업비 대출방식으로 전환시켜 공급을 원활하게 진행하자는 것이 저의 제안”이라는 점을 강조하며 “김태수 의원이 주장하는 ‘특정 사업장만 대출을 풀어주는 것은 노골적인 특혜다’라는 말은 대출 분류를 별도의 카테고리로 전환하여 주택공급을 원활히 하자는 제안에 대해 부동산 시장 이해도가 떨어지고 현장감각이 부족한 것에서 비롯한 것으로 보인다”라고 밝혔다.

서울시의회 주택공간위원회 김태수 위원장(국민의힘, 성북구 제4선거구)은 최근 정부의 정비사업 및 모아타운 사업에 대한 조합원 이주비 대출규제와 관련해 “서울 주거안정을 위해서는 주택시장에 대한 단편적 해석과 일시적 처방이 아닌, 다각적인 진단과 종합적인 대책이 필요”하다고 밝혔다. 지난 26일 임규호 서울시의원(더불어민주당, 중랑2)이 “오세훈 서울시장이 부동산시장의 지나친 과열 우려가 예견됐음에도 무리하게 토지거래허가구역을 해제하며 가파르게 가격 상승이 이어졌다”면서, 원활한 주택공급을 위해 사업시행인가를 받은 재정비지구의 경우엔 주택담보대출비율(LTV) 적용방법을 면목동 86-3번지 모아타운 시범단지 등 특정 사업장에만 달리할 필요가 있다고 발언한 내용이 언론을 통해 공개됐다. 이에 대해 김 위원장은 “서울 부동산가격 상승은 정부의 규제지역 지정 및 대출규제에 따른 매물잠김 효과, 2011년 이후 정비구역의 대규모 해제 영향으로 인한 신규 입주물량의 급격한 감소, 똘똘한 한 채 선호 현상, 전월세 가격의 동반 폭등 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과”라고 진단했다. 또한 “최근 부동산가격 상승의 원인을 과거 오세훈 서울시장의 토지거래허가구역 해제라고 단정짓는 것은 정치적 공세일 뿐이며, 그 자체로 어불성설”이라고 비판했다. 김 위원장은 “오 시장은 지난해 2월, 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)의 토지거래허가구역을 해제했다가 한 달 만인 3월에 재지정했는데, 한국부동산원 통계를 보면 이 기간 아파트 매매가격지수가 97에서 99로 오른 것은 사실”이라면서 “그러나, 정부의 ‘10·15 대책’에 따라 서울시 전지역을 규제지역으로 지정한 이후 현재까지 아파트 매매가격지수는 107에서 113까지 상승하여, 토허제 해제 당시보다도 2배 이상의 상승률을 기록 중”이라고 설명했다. 한편, ‘특정 사업 구역만 대출규제 적용 방식을 달리 해야 한다’는 임 의원의 주장과 관련하여, 김 위원장은 “특정 사업장에 대한 이주비 대출규제 완화는 아예 노골적으로 특혜를 주자는 의미인가”라며 “이는 정부의 이주비 대출규제가 주택정비사업 현장에서 얼마나 불합리한 상황을 초래하고 있는지를 증명하는 대표적인 사례”라고 비판했다. 정부는 ‘9·7 대책’ 시 규제지역 내 무주택자와 처분조건부 1주택자에 대한 LTV를 모두 70→40%로 강화하고, ‘10·15 대책’에 따라 서울 전지역을 규제지역으로 지정하면서 중도금과 함께 이주비 대출마저 LTV 규제에 포함토록 했으며, 이에 대해 김 위원장은 “조합원의 이주비 마련 어려움이 정비사업 동의율을 떨어뜨려 또다시 정비사업 지연 문제를 야기할 것”이라고 우려했다. 김 위원장은 “불합리한 규제를 특정 사업장만 회피토록 해달라는 ‘편법적 결단’을 요구할 것이 아니라, 주택담보대출이 필요한 모든 실수요자에게 형평성 있는 금융지원이 가능하도록 ‘대출규제 정상화’를 촉구하는 것이 오히려 ‘대승적 결단’에 가까울 것”이라고 언급했다. 아울러 “현 정부는 과도한 규제를 통한 수요억제로 부동산가격 안정을 달성하려고 하나, 이는 현실과 매우 동떨어진 발상”이라고 지적하며 “부동산가격 안정을 위해서는 민간주도의 신규 주택공급 확대가 필요하고, 이를 위해 서울시 주택공급에서 가장 큰 비중을 차지하는 정비사업의 이주비 대출을 LTV 적용대상에서 제외하는 등 서민을 향한 대출규제를 조속히 정상화해야 한다”고 강조했다.

올해 이주를 앞둔 서울 정비사업 구역 43곳 중 39곳(91%)이 정부의 대출 규제 정책으로 이주비 조달에 차질을 빚고 있는 것으로 나타났다. 서울시는 27일 브리핑에서 지난해 7월 이후 정비사업 현장 피해를 조사한 결과를 공개했다. 약 3만 1000가구 규모의 공급 지연이 우려된다는게 서울시의 분석이다. 조사 대상 43곳 중 시행일 전 관리처분인가를 완료해 대출 규제를 적용받지 않는 3곳과 이주비 융자를 승인받은 모아주택 1곳을 제외한 39곳이 규제 영향을 받았다. 재개발·재건축이 24곳(약 2만 6000가구), 모아주택 등 소규모주택 정비사업이 15곳(약 4000가구)이다. 조합들은 대출 규제로 이주비가 부족해져 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토 중이지만, 고금리에 따른 이자 비용 부담 증가가 불가피한 실정이다. 시 관계자는 “조합원의 금융 부담이 가중될 뿐 아니라 자금 조달 협상과 절차 이행에 시일이 소요되면서 사업 지연과 사업비 증가 등 악영향이 확산하고 있다”고 지적했다. 시는 지난 22일 국토교통부와의 실무협의체에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 담보인정비율(LTV) 70%를 적용하는 등 합리적으로 조정해 달라고 요청한 바 있다. 또 대출 규제를 적용받는 40개 정비사업의 피해 현황을 국토부에 전달했다. 최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식하고 정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”고 강조했다.

올해 이주를 앞둔 서울 정비사업 구역 43곳 중 39곳(91%)이 정부의 대출 규제 정책으로 이주비 조달에 차질을 빚고 있는 것으로 나타났다. 서울시는 27일 브리핑에서 지난해 7월 이후 정비사업 현장 피해를 조사한 결과를 공개했다. 약 3만 1000가구 규모의 공급 지연이 우려된다는게 서울시의 분석이다. 조사 대상 43곳 중 시행일 전 관리처분인가를 완료해 대출 규제를 적용받지 않는 3곳과 이주비 융자를 승인받은 모아주택 1곳을 제외한 39곳이 규제 영향을 받았다. 재개발·재건축이 24곳(약 2만 6000가구), 모아주택 등 소규모주택 정비사업이 15곳(약 4000가구)이다. 조합들은 대출 규제로 이주비가 부족해져 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토 중이지만, 고금리에 따른 이자 비용 부담 증가가 불가피한 실정이다. 시 관계자는 “조합원의 금융 부담이 가중될 뿐 아니라 자금 조달 협상과 절차 이행에 시일이 소요되면서 사업 지연과 사업비 증가 등 악영향이 확산하고 있다”고 지적했다. 시는 지난 22일 국토교통부와의 실무협의체에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 담보인정비율(LTV) 70%를 적용하는 등 합리적으로 조정해 달라고 요청한 바 있다. 또 대출 규제를 적용받는 40개 정비사업의 피해 현황을 국토부에 전달했다. 최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식하고 정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”고 강조했다.

임규호 서울시의원(더불어민주당, 중랑2)이 모아타운 등 서울시내 사업시행 인가된 정비지구 내 조합원 이주비용 대출한도 관련해서 “대승적 결단이 필요한 시점”이라 밝혔다. 현재 여러 난관에도 불구하고 주민 간 갈등 조정을 통해 동의율이 확보되어 지구지정 후 사업시행 인가가 확정된 사업장에서 약 2천3백여 조합원의 이주비 대출이 원활하지 않은 상황이다. 임 의원은 “오세훈 서울시장이 부동산시장의 지나친 과열 우려가 예견됐음에도 무리하게 토지거래허가구역(토허제)을 해제하며 가파르게 가격 상승이 이어졌다. 이후 더 광범위한 토허제 재지정을 했으나 아직도 시장은 안정세를 취하고 있지 못하다”고 강변하면서도 “원활한 주택공급을 위해 사업시행인가를 받은 재정비지구의 경우엔 주택담보대출비율(LTV) 적용방법을 한정적으로 달리할 필요가 있다”고 밝혔다. 이곳 재정비지구는 면목동 86-3번지 모아타운 시범단지를 포함해 중화동, 시흥동, 번동 등에서 주택공급 분양예정 세대수만 5000여세대에 이른다. 임 의원은 “이들 사업장만 조합원의 이주비 대출을 개인의 주택담보 형식이 아닌 전체 조합의 재정비를 위한 사업비용 대출로 분류해야 한다. 그러면 부동산시장 안정화와 함께 주택공급 프로세스를 충분히 융통성 있게 운용할 수 있을 것”이라 강조했다. 그러면서 “국토교통부와 금융위원회의 대승적인 결단을 바란다”고 말했다.

비주택담보대출 LTV 40%로생애최초 구입, LTV 70% 유지생활자금·중도금 목적 대출 제외 대출·세제·청약 등을 총망라한 10·15 주택시장 안정화 대책으로 16일부터 규제지역에서 유주택자는 대출 0원, 무주택자가 1주택을 사더라도 집값이 25억원을 넘으면 2억원까지만 대출이 가능하다. 오는 29일부터는 전세대출도 빚에 포함된다. 10·15 대책의 핵심 내용을 일문일답 형식으로 정리했다. Q. 대책별 시행일은. A. 16일부터 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 강화되고, 유주택자는 대출이 전면 금지된다. 수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대)에 적용되는 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향돼 대출 여력이 약 10% 줄며, 1주택자가 추가 주택을 매입하면 취득세가 1%(6억원 이하)에서 8%로 급등한다. 규제지역 내 주택은 3년간 전매가 제한된다. 20일부터는 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 2년간 실거주 의무가 부과되고, 꼬마빌딩 등 비주택담보대출 LTV도 70%에서 40%로 강화된다. 29일부터는 1주택자의 전세대출 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다. Q. 15일까지 대출받으면 기존 규정이 적용되나. A. 15일까지 은행 대출 신청을 완료했거나 매수자가 매도자에게 계약금을 납부한 경우에는 기존 LTV 70% 한도와 현행 금리가 그대로 적용된다. 15일까지 입주자 모집 공고가 완료된 집단대출 사업장과 관리처분인가가 난 재건축·재개발 단지는 규제지역 예외로 인정된다. Q. 규제지역 생애최초 구입자도 LTV 40% 제한을 받나. A. 생애최초 구입자 등 정책대출 대상자는 이번 대책의 영향을 받지 않는다. 기존처럼 LTV 70% 한도를 유지한다. Q. 생활자금·이주비·중도금 대출도 규제 대상인가. A. 생활안정자금 목적의 주담대와 중도금 대출은 이번 규제에서 제외된다. 이주비 대출은 기존과 동일하게 6억원 한도가 유지된다. Q. 스트레스 금리 상향으로 대출한도는 얼마나 줄어드나. A. 전반적으로 10% 수준의 축소가 예상된다. 소득이 5000만~1억원인 차주의 대출 한도는 약 6.6~14.7% 줄어든다. 변동형 주담대를 가지고 있는 차주의 대출 감소폭이 제일 큰데, 연소득 5000만원 차주는 4300만원(2억 9400만원 → 2억 5100만원), 1억원 차주는 8700만원(5억 8700만원 → 5억 100만원)가량 대출한도가 줄어든다. 또 6억원을 빌리기 위한 연소득 기준도 기존 9300만원에서 9900만원으로 커진다. Q. 규제지역 지정으로 다주택자의 세금 부담은 어떻게 달라지나. A. 규제지역에선 다주택자의 취득세가 중과된다. 2주택자가 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’(84㎡, 22억원)를 살 경우 규제 전에는 3%(9억원 이상) 세율로 약 7260만원의 거래세를 냈지만 규제지역 지정 후에는 세율이 8%로 올라 총 1억 8480만원이 된다.

25억 넘는 집 주담대 2억 제한… 1주택자 전세대출도 DSR 적용 서울 전체·경기 12곳 토허구역 지정‘갭 투자’ 막아 풍선효과 원천 봉쇄15억~25억 주택, 대출 4억으로 축소 서울 25개 자치구와 분당·과천·하남 등 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 확대 지정되고 토지거래허가구역(토허구역)으로도 묶인다. 이 지역에선 오는 20일부터 전세를 낀 매매(갭 투자)가 금지되고 2년 실거주 요건을 충족해야 한다. 대출 규제도 추가됐다. 25억원 초과 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도가 2억원으로 줄어들고, 신용대출을 1억원 넘게 받으면 1년간 규제지역에서 주택을 살 수 없다. 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이런 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 수도권 집값이 잡히지 않자 이재명 정부가 한 달여 만에 초강력 규제를 망라한 세 번째 대책을 내놓은 것이다. 이번에는 제외됐지만 효과가 없을 경우 보유세 강화 등 추가 규제도 예고했다. 정부는 조정대상지역·투기과열지구·토허구역 등 ‘3중 규제지역’을 현재의 강남 3구(강남·송파·서초구)와 용산구에서 서울 전역과 경기 12곳 등 총 37곳으로 확대하기로 했다. 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남이 포함됐다. 조정대상지역과 투기과열지역은 관보에 고시되는 16일 자로 발효된다. 이 정도 규모가 토허구역으로 묶인 것은 처음이다. 가장 강력한 규제로 평가받던 2017년 8·2 대책조차 서울 전역과 과천 일부, 세종 등을 투기과열지구로 지정했을 뿐이다. 정부가 초강수를 둔 것은 집값이 좀처럼 잡힐 조짐이 보이지 않아서다. 투기과열지구는 최근 3개월 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률보다 1.5배 높으면 지정할 수 있다. 한국부동산원에 따르면 서울의 주택종합 매매가격지수는 전달 대비 7월 0.75%, 8월 0.45%, 9월 0.58% 상승했다. 특히 성동(1.49%), 송파(1.30%), 용산(1.20%), 마포구(1.17%) 등 ‘한강벨트’는 1% 넘게 급등했다. 국토부는 ‘암 수술’에 비유했다. 병변의 주변까지 도려내 전이를 막겠다는 의미다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “현재 주택시장이 수급 불균형 우려에다 금리 인하 가능성 등이 더해져 적기에 대응하지 않으면 시장을 전면적으로 관리할 수 없는 상황에 놓인다고 판단했다”고 설명했다. 토허구역은 주택가격 상승의 주요 원인 중 하나로 지목되는 갭 투자가 불가능하다는 점에서 투기 수요를 전면 차단하는 조치다. 토허구역으로 지정되면 주택을 취득할 때 지방자치단체에 실거주 목적을 증명하고 허가받아야 한다. 취득 후 4개월 안에 입주해 2년간 살아야 한다. 기존에는 아파트만 대상이었지만 이번에는 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’까지 확대한 점도 눈에 띈다. 용산구 나인원한남, 한남더힐 등을 겨냥한 것이다. 이곳은 아파트와 4층 이하 연립주택으로 구성돼 있어 고급 연립주택들이 그동안 규제에 묶이지 않았다. 토허구역 지정 기간은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지다. 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획이다. 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면 대출 기준도 한층 까다로워진다. 무주택자 기준(처분조건부 1주택 포함) 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 아예 대출이 금지된다. 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮아진다. 세 부담도 늘어난다. 다주택자 취득세는 2주택자가 3%에서 8%로, 3주택 이상은 8%에서 12%로 늘어난다. 양도소득세에도 다주택자 중과가 적용되고 양도세 비과세 혜택 조건도 1가구 1주택의 경우 주택 보유 2년에서 거주 2년 요건이 추가된다. 규제지역 지정으로 정비사업도 타격을 받을 것으로 보인다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다. 정부는 수도권·규제지역 내 주담대 한도를 더 조이기로 했다. 6·27 대책으로 가계대출 증가세는 둔화했지만 약 4개월 만에 다시 금융 규제를 강화할 만큼 시장 상황이 심각하다는 판단에서다. 고가주택 위주로 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등 적용한다. 15억원 초과 25억원 이하의 주택은 주담대 한도를 현행 6억원에서 4억원으로 낮춘다. 25억원을 넘는 주택은 2억원으로 축소한다. 16일부터 대출 규제가 적용된다. 재건축과 재개발 사업에 따른 이주비 대출은 주택 가격과 무관하게 6억원까지 허용한다. 금융기관이 주담대를 심사할 때 잠재적인 금리 인상 위험을 미리 반영해 가산하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리도 현재 1.5%에서 3.0%로 올려 대출 상환 부담을 높인다. 또 1주택자가 임차인으로 전세대출을 받을 때도 이자 상환분에 DSR을 적용한다. 앞서 9·7 대책에서 발표한 수도권 135만호 공급은 속도를 높일 계획이다. 특히 서초구 서리풀지구(2만호)는 내년 6월로 예정된 지구지정 계획을 3개월 앞당겨 3월 말에 조기 지정을 추진한다. 이번 조치로 대출 규제가 강화되는 것은 물론 갭 투자까지 전면 차단되면서 당분간 부동산 거래가 급격하게 위축될 것으로 전망된다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “갭 투자나 무리한 대출로 주택을 사려는 수요와 풍선효과까지 막아 영향력이 어느 때보다 클 것”이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트 취득 시 2년간 의무 거주를 해야 하므로 갭 투자는 불가능하고, 무주택자의 상급지 갭 투자 후 입주 전략도 어려워졌다”고 지적했다. 다만 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “부동산 ‘불장’이 주춤해질 수 있지만 4000조원이 넘는 시중의 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대 등이 겹친 상황이어서 완전히 진화할 수 있을지는 지켜봐야 한다”고 말했다.

삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)이 압구정2구역 시공사 선정에 불참한다고 20일 밝혔다. 삼성물산은 이날 재건축조합에 공문을 보내 “이번 시공사 선정 입찰에 참여하지 않기로 결정했다”라고 전했다. 조합이 시공사 선정을 위해 18일 낸 입찰 공고에 따르면 이번 압구정2구역의 공사비는 2조 7488억원 규모에 이른다. 이는 올해 초 시공사를 선정한 한남4구역 공사비 약 1조 6000억원보다 1조 1000억원 이상 많다. 특히 시공능력평가 1·2위인 삼성물산과 현대건설이 수주전에 뛰어들 예정이어서 ‘하반기 빅매치’로 꼽혔다. 삼성물산은 지난달 압구정 아파트 맞은편에 프라이빗 라운지 ‘압구정 S.Lounge’를 개관하고 조합원을 대상으로 홍보 활동에 나섰다. 세계적 건축설계사 ‘포스터 앤드 파트너스’ 설계, 5대 시중은행 및 주요 대형 증권사와 협업으로 최상의 금융조건 제공 등을 내걸었다. 그러나 조합은 최근 대의원회의에서 ▲대안설계 범위 대폭 제한 ▲모든 금리 CD+가산금리 형태로만 제시 ▲이주비 LTV 100% 이상 제안 불가, 추가이주비 금리 제안 불가 ▲기타 금융기법 등 활용 제안 불가 등 이례적인 입찰 지침을 통과시킨 것으로 전해졌다. 삼성물산 측은 “조합의 입찰조건을 검토한 결과 이례적인 대안설계 및 금융조건 제한으로 인해 당사가 준비한 사항들을 제시할 수 없는 상황이라 판단했다”면서 “당사를 응원해 주신 조합원들께 진심으로 감사의 말씀을 드린다”고 전했다. 삼성물산이 입찰 공고 포기 의사를 밝히면서 향후 조합 선택에도 관심이 쏠린다. 입찰 마감일은 8월 11일이다.

HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 사업에서 조합원당 최저 이주비로 역대 최고 수준인 20억원(LTV 150%)을 제안했다고 18일 밝혔다. 이는 과거 한남4구역에서 삼성물산이 제안했던 12억원과, 경쟁사인 포스코이앤씨가 제시한 16억원(LTV 160%)보다 높은 조건이다. 사업비 금융 조건에서도 업계 최저 수준인 ‘CD금리+0.1%’를 제안했다. 포스코(CD금리+0.7%) 대비 0.6%포인트 낮은 수준으로, 이자 비용을 수십억원 줄일 수 있다고 회사는 설명했다. 평당 공사비도 낮췄다. HDC현대산업개발은 평당 공사비로 858만원을 제안했는데, 포스코이앤씨의 894만원 대비 36만원 저렴하다. 조합의 예정 공사비 960만원보다는 100만원 이상 낮은 금액이다. 총액 기준으로는 HDC현대산업개발이 제시한 총공사비가 9244억원으로, 포스코(9099억원)보다 높아 보이지만 HDC현대산업개발이 포스코보다 약 5843평 더 넓은 설계를 제시했기 때문이라고 회사는 설명했다. 공사 기간도 경쟁사 포스코의 47개월 대비 5개월 빠른 42개월을 제한했다. 공사 기간 단축으로 조합원들이 부담해야 하는 임시 거주비와 금융 이자를 줄이고, 빠른 입주와 분양 수익 실현 등 실질적 혜택이 있다고 회사는 강조했다. 용산정비창 전면1구역 재개발사업은 서울 용산구 한강로3가 일대 7만 1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모로 아파트(777가구), 오피스텔(894실), 상업 및 업무시설 등으로 구성되는 대규모 복합단지 개발 사업이다. HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 최종 입찰서를 제출했다. 조합은 6월 중순쯤 조합 총회를 통해 최종 시공사를 선정할 예정이다.

대우건설이 올해 하반기 재개발 ‘최대어’로 불리는 서울 용산구 보광동 한남2구역 시공권을 손에 넣었다.5일 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 이날 개최한 임시총회에서 대우건설을 최종 시공사로 선정했다고 밝혔다. 현장에는 전체 조합원 908명 중 760명이 참석한 가운데 대우건설이 407표(53.6%), 롯데건설은 341표를 얻었다. 양사는 그간 서로 각사의 하이엔드 브랜드와 ‘역대급 조건’을 내걸고 조합원 표심잡기에 나섰다. 대우건설은 ‘118프로젝트’를 내세워 조합을 공략했다. 한남2구역은 남산 경관 보호를 이유로 90m 고도 제한을 받고 있다. 착공까지 상당한 시간이 남아 있는 만큼 서울시를 설득해 아파트 높이를 최고 118m까지 올리겠다는 계획이다. 프로젝트가 성공한다면 최고 층수는 14층에서 7층 높은 21층으로 상향된다. 대우건설은 서울시가 높이 규제를 완화하면서도 고밀 개발을 막는 가이드라인을 마련할 계획인 만큼 가능성이 있다고 주장해왔다.대우건설은 또 한남써밋 브랜드를 내세워 호텔급 서비스를 제공할 예정이다. 사업비 전체를 비롯해 조합원 이주비를 기본 이주비 법정한도인 주택담보대출비율(LTV) 40% 외에 추가로 110%를 지원해 총 150%의 이주비를 책임 조달하겠다고 밝혔다. 감정평가액이 적은 조합원도 이주에 문제가 없도록 모든 조합원에게 최저 이주비 10억원을 보장한다. 한남2구역은 서울 용산구 보광동 일대 11만 5005㎡ 부지에 지하 6층∼지상 14층, 아파트 30개 동, 총 1537가구 규모의 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 사업이다. 총공사비는 약 7900억원이다. 한남 재개발 다섯 개 구역 가운데 3구역에 이어 두 번째로 사업 속도가 빠른 것으로, 일반분양 비율이 45%에 달해 사업성이 좋은 것으로 평가된다.

올 하반기 정비사업의 최대어로 꼽히는 서울 용산구 보광동 한남2구역 재개발사업을 따내기 위한 롯데건설과 대우건설의 경쟁이 치열하다. 한남2구역은 보광동 272-3번지 일대(11만 5005㎡)에 모두 1537가구(임대 238가구 포함) 규모의 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 사업이다.9일 롯데건설과 대우건설은 각각 ‘르엘’과 ‘써밋’, 하이앤드 브랜드를 내세워 ‘압도적’이라고 자평하는 조건을 제시했다.우선 롯데건설은 단지명을 ‘르엘 팔라티노’라고 밝히고 최고급 호텔식 설계를 제안했다. 또한 고금리 시대에 발맞춰 분담금 100%를 입주 후 4년 뒤 납부할 수 있도록 하고 입주 시까지 금융 비용은 건설사가 부담한다. 특히 공사비 지급 조건으로 ‘분양수익금 내 기성불’을 내세웠다. 이는 조합이 분양으로 수입이 생겨야 공사비를 받아 갈 수 있는 조건이다. 지급 순서도 사업비부터 상환 완료한 뒤 공사비를 받는 방안을 제시했다. 착공 시기는 이주 완료 후 4개월 이내, 공사 기간은 착공 후 37개월 이내다.대우건설은 서울시의 ‘2040 서울도시기본계획’을 근거로 최고 층수 14층인 원안 대비 7개 층이 높아진 21층 설계와 함께 ‘118 프로젝트’를 공개했다. 원안설계의 ㄷ·ㄹ·ㅁ 형 주동 배치를 전면 수정해 건폐율을 32%에서 23%로 낮췄다. 또한 사업비 전체를 비롯해 조합원 이주비를 기본 이주비 법정한도인 주택담보대출비율(LTV) 40% 외에 추가로 110%를 지원해 총 150%의 이주비를 책임 조달한다. 또 모든 조합원에게 최저 이주비 10억원을 보장한다. 이주비는 입주 후 1년 뒤까지 상환을 유예한다. 착공은 이주 완료 후 6개월 이내, 공사는 착공 후 43개월 이내다. 조합은 다음달 5일 총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.

다음 달 1일부터 생애 최초로 주택을 구매하는 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한이 지역이나 주택 가격에 상관없이 80%로 완화된다. 아파트 준공 후 주택가격이 15억원이 초과하더라도 중도금대출 범위 내에선 잔금대출 전환이 가능해진다. 금융위원회는 20일 이 같은 내용을 다음 은행업 등 감독규정 개정안을 의결했다고 밝혔다. 개정안은 행정예고 등을 거쳐 8월 1일부터 시행될 예정이다. 금융위원회는 “실수요자의 내 집 마련 지원과 불편 해소를 위해 가계대출 규제를 합리적으로 개선했다”고 말했다. 이번 개정안은 정부가 기존에 발표한 대출규제 정상화 방안의 근거 규정을 마련한 것이다. 생애최초 주택 구매자 LTV는 60~70%(조정대상 지역)였지만 다음달 1일부터 주택 소재 지역이나 가격에 상관없이 80%까지 적용받을 수 있다. 대출한도는 기존 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 규제지역에서 주택담보대출을 받을시 6개월 내 기존 주택을 처분하기로 한 기한도 2년으로 완화했다. 신규주택 전입 의무도 폐지했다. 생활자금 목적 주택담보대출 한도는 1억원에서 2억원으로 완화했고, 총부채원리금상환비율(DSR)이 배제되는 긴급생계용도 주택담보대출 대출한도 1억원에서 1억 5000만원으로 확대했다. 개정안은 이밖에 기존 가계대출 규제 중 다수 민원이 발생하거나, 실수요자의 불편을 초래한 사안 등을 보완하는 내용을 다수 담았다. 아파트 준공 후 15억원이 초과하더라도 중도금 대출 범위 내에서 잔금대출을 허용키로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 전면 금지돼 있다. 준공 후 시가 15억원이 초과될 것으로 예상되는 사업장의 경우 분양가가 15억원 미만인데도 금융회사가 이주비·중도금대출 취급을 거절하는 사례가 있었다. 금융위는 준공 후 시세가 15억원을 초과하더라도 수분양자의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서는 잔금대출을 예외적으로 취급하도록 허용하기로 했다. 또 규제지역 내 다주택자가 기존 중도금대출 취급 금융회사가 아닌 다른 금융회사의 잔금대출로 전환하더라도 중도금대출 범위 내에서는 잔금대출을 허용한다. 총부채상환비율(DTI)과 DSR 산정 시 주택담보대출을 보유한 배우자의 소득 합산도 허용키로 했다. 현재는 배우자의 주택담보대출이 없는 경우에만 소득·부채 합산이 가능하다.

정부가 ‘6·21 부동산 대책’의 후속조치로 분양가상한제 개선안을 다음 달 내놓는다. 국토교통부는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안과 ‘정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준’ 제정안을 다음 달 11일까지 각각 입법예고·행정예고 한다고 27일 밝혔다. 개정안은 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비 산정 방식과 산정 요건을 완화하는 내용을 담고 있다. 국토부는 현재 비정기 조정의 기준으로 삼는 자재 4개 항목에서 PHC 파일과 동관을 빼는 대신 기본형 건축비에서 차지하는 비중이 큰 창호유리와 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 3개를 추가해 기존의 레미콘, 철근과 함께 총 5개 자재를 기준으로 삼도록 했다. 또 ‘단일품목 15% 상승’ 조건뿐 아니라 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격의 상승률 합이 15% 이상 오르거나 비중 하위 3개 자재(창호유리·강화합판 마루·알루미늄 거푸집) 가격의 상승률 합이 30% 이상이면 정기 고시 후 3개월이 지나지 않아도 건축비를 조정할 수 있도록 했다. 제정안은 재건축·재개발사업을 벌이는 데 들어가는 필수 비용도 분양가 산정에 반영하는 내용을 담았다. 주거 이전비·이사비·영업손실 보상비·명도 소송비·이주비 금융비(이자)·총회 운영비 등도 분양가 산정의 필수 소요 경비로 인정해주는 것이다. 주거 이전비는 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2100만원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 반영해준다. 영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 이내 영업이익과 이전 비용 및 이전에 따른 영업이익 감소액을, 폐업은 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 각각 반영한다. 명도 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등도 필요경비로 인정한다. 이주비 대출 이자 반영은 분양가의 급격한 상승을 막도록 표준 셈식으로 상한을 설정한다. 표준 셈식은 ‘종전 자산가×해당 사업장 소재지 주택담보대출비율(LTV)×대출 기간×한은 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리’ 공식을 적용한다. 조합 운영비도 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영한다. 김영한 국토부 주택정책관은 “이번 개정으로 분양가 산정에 실제 투입되는 필수 비용을 합리적으로 반영해 분양가를 둘러싼 분쟁을 줄이고 도심 주택 공급 활성화도 기대할 수 있게 됐다”고 말했다.

26일 발표된 가계부채 관리 강화방안은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 시행해 ‘빚을 갚을 수 있는 능력’ 중심으로 대출을 내주겠다는 게 핵심이다. 대출자 소득이 낮아도 아파트 담보물의 가치가 크면 수억원의 대출을 받을 수 있었지만, 앞으로는 소득에 따라 대출 가능액이 정해진다. 내년 1월부터 2억원, 내년 7월부터 1억원이 넘는 대출에 대해선 DSR 40% 규제가 적용된다. 연소득 5000만원인 직장인이라면 1년간 갚아야 할 원금과 이자가 2000만원(5000만원×40%)을 넘지 못한다는 얘기다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념이다. 내년에 대출을 계획하고 있다면 어느 정도까지 대출을 받을 수 있는지, 이미 대출을 받았다면 앞으로 신규 대출은 불가능한 것인지, 주요 궁금증을 질의응답 형식으로 정리했다. -주택담보대출 1억 8000만원(30년 만기·금리 3.5%)이 있고, 내년에 신용대출 5000만원을 받으려 한다. DSR 규제 대상이 되나. “내년 1월 이후 신규로 대출을 받고, 대출액이 2억원이 넘어 DSR 규제가 적용된다. 연봉이 5000만원인 대출자가 신용대출 5000만원(금리 4.5%)을 받게 되면 DSR 40%를 넘게 된다. 규제에 따라 4000만원 정도만 신용대출을 받을 수 있다.” -한도 5000만원(금리 4.5%) 마이너스통장이 있다. 6억원 아파트에 대한 주택담보대출 가능액은 내년에 얼마나 줄어드나. “마이너스통장은 실제 사용액이 아닌 한도가 대출액으로 계산된다. 연봉이 5000만원인 직장인은 현재 조정대상지역에서 6억원 아파트에 대한 주택담보대출(30년 만기·금리 3.5%)을 신청하면 최대 3억원(LTV 50% 적용)까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 내년부터 주택담보대출은 1억 6000만원까지만 가능하다.”-DSR 계산은 어떻게 하나. 대출 가능액이 대폭 줄어드는 이유가 궁금하다. “대출을 갚아 나가는 기간인 만기가 원리금 계산에 영향을 미친다. 현재 ‘최대 만기’로 일괄 적용하지만, 내년 1월부터 대출별로 ‘평균 만기’가 계산에 적용된다. 비(非)주택담보대출은 현재 10년에서 8년으로, 신용대출은 7년에서 5년으로 줄어든다. 신용대출 5000만원의 경우, 현재는 연간 원리금이 939만원 정도지만 내년 1월부터 1225만원이 된다. 그만큼 대출받을 수 있는 금액도 줄어든다. 여기에 30년 만기(금리 3.5%)로 주택담보대출 3억원을 받았다면, 연간 원리금은 1616만원으로 계산된다. 신용대출과 주택담보대출을 합치면 연간 원리금은 2841만원이 된다.” -전세대출은 DSR 계산에 포함되나. “전세대출은 DSR 계산 때 포함되지 않는다. 예적금 담보대출, 보험계약대출과 같은 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출은 총대출액에서 제외한다. 분양주택에 대한 중도금 대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양오피스텔에 대한 중도금 대출, 정책대출, 300만원 미만 소액대출, 주택연금, 할부·리스, 현금서비스도 마찬가지다. 다만 카드론은 DSR 계산에 포함된다.” -이미 주택담보대출 3억원, 신용대출 5000만원이 있다. DSR 40%가 넘으면 대출받은 돈을 갚아야 하나. “아니다. 금융 당국은 기존에 대출을 받은 차주에 대해서는 DSR을 소급 적용하지 않기로 했다. 기존 대출에 DSR 규제를 적용해 대출을 회수하는 일은 없다는 얘기다.” -그렇다면 내년부터 추가 대출을 받을 수 없나. “추가로 대출을 신청할 때 기존 대출과 신규 대출의 합이 DSR 40%를 초과하면 아예 대출을 받을 수 없다. 내년 1월 이후 신규 대출을 받으면 기존 대출까지 모두 DSR 계산에 포함된다. 주택담보대출 3억원, 신용대출 5000만원이 있는 연소득 5000만원인 직장인은 이미 DSR 40%가 넘는다. 내년부터 추가로 대출을 받을 수 없다.” -신용대출 만기를 연장할 때도 DSR 규제가 적용되나. “아니다. 제도 시행 이후 신규로 대출을 받아 총대출액이 2억원이 넘는 경우만 DSR 규제가 적용된다. 기존 대출의 기한을 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환 대출, 재약정의 경우 등은 신규 대출로 분류되지 않고, DSR 규제가 적용되지 않는다.” -은행에서 대출이 막히면 저축은행 등 2금융권에서 추가로 대출을 받을 수 있나. “비은행권 DSR 규제는 현재 60%에서 내년 1월부터 50%로 강화된다. 은행에서 40% 한도를 채웠다면 저축은행 등에서 남은 10%만큼의 대출을 받을 수 있다.” -규제가 시행되는 내년 1월 전 분양받은 사람도 잔금대출 때 규제가 적용되나. “입주자 모집 공고일이 규제 시행 전이면 총대출액이 2억원을 넘어도 DSR 규제를 받지 않는다. 입주자 모집 공고가 없다면 착공 신고, 재건축·재개발 사업장 조합원은 관리처분인가 시점이 규제 시행 전이면 된다.”

알쏭달쏭 대출 규제 Q&A1일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대상이 확대되는 대출 규제가 시행됐다. 이날 은행 창구에선 이렇다 할 혼란이나 동요는 없었다. 시중은행 관계자는 “관련 발표가 지난 4월 말에 이뤄졌기 때문에 대출 한도 등에 영향을 받을 것으로 예상한 고객들은 미리 대출을 실행하는 등 대비할 시간이 있었던 것 같다”면서 “다만 일부 차주들의 전화 문의가 들어오는 점포도 있다”고 말했다. 주로 기존 신용대출을 연장할 때도 DSR 규제가 적용되는지, 대출을 갈아탈 때도 제약이 있는지, 전세대출도 해당이 되는지 등을 묻는 경우가 많았다. 은행 창구로 쏟아진 궁금증 가운데 금융소비자들이 자주 질문한 내용을 문답 형식으로 정리했다. -모든 대출에 차주 단위의 DSR 규제가 적용되나. “‘규제지역’(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원을 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 때 연소득과 관계없이 1억원을 초과해 신용대출을 받는 경우 DSR 40% 규제가 적용된다. DSR은 소득 대비 전체 금융대출의 원리금 상환액 비율이다. DSR 40% 규제가 적용되면 연소득이 5000만원인 사람은 매년 갚아야 할 대출 원리금이 2000만원을 넘지 못한다. 내년 7월부터 규제 대상에 총대출액이 2억원을 초과하는 경우가 추가된다.” -마이너스통장 한도를 늘리거나 기존 주택담보대출을 갈아탈 때도 규제 대상이 되나. “기존 대출액을 늘리거나 대출을 갈아탈 때도 같은 기준이 적용된다.” -기존에 받은 전세자금대출도 DSR 계산 때 총대출액에 포함되나. “전세자금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출과 같은 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출은 총대출액에서 제외한다. 정책 대출과 300만원 미만 소액 대출도 마찬가지다.” -주택담보대출비율(LTV) 규제는 완화되나.“소득 기준을 충족한 무주택자가 집을 사는 경우 우대 기준이 상승했다. 부부 합산 연소득이 9000만원 이하(생애 최초 구입자는 1억원 이하)면 주택 가격의 50~70%까지 대출받을 수 있다. 투기지역과 투기과열지구에서 6억~9억원 주택은 LTV 50%, 6억원 이하 주택은 LTV 60%가 적용된다. 조정대상지역의 5억원 이하 주택은 LTV 70%가 적용되고, 조정대상지역의 5억~8억원 주택은 집값의 60%까지 대출받을 수 있다.” -주택담보대출 과정이 진행 중이다. 규제 적용 대상이 되나. “지난달 30일까지 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 이미 낸 사실을 증명한 대출자, 금융회사가 전산 등록을 통해 신청 접수를 완료한 경우, 금융회사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 대출자는 종전 규정을 적용받는다. 지난달 30일까지 입주자 모집 공고, 착공 신고, 관리처분인가를 시행한 사업장에 대한 이주비·중도금·잔금대출도 마찬가지다.” -은행에서 대출이 막히면 저축은행 등에서 추가로 대출받을 수 있나. “비은행권에선 DSR 60%가 적용된다. 은행에서 40% 한도를 채웠다면 저축은행 등에서 대출받을 수 있다.”

조정지역 9억 이하 주택 LTV 50% 투기과열지구 지정되면 40%만 대출 규제지역 집 6개월 내 전입 안 하면 대출 회수하고 3년간 주택대출 제한 투기지역서 3억 넘는 아파트 산 사람 다른 곳 전세 얻으면 전세대출 불가6·17 부동산 대책을 통해 주택담보대출(주담대)과 전세자금대출 규정이 또 한번 대대적으로 강화됐다. 은행 돈으로 부동산에 투기하는 걸 용납하지 않겠다는 취지다. 바뀐 주담대와 전세대출 규정을 문답 형식으로 정리했다. -규제지역 지정이 대폭 늘었다. 새로 지정된 곳의 주담대 규정은 어떻게 바뀌나. “비규제지역은 무주택자 기준으로 집값의 70%까지 대출이 가능하다. 하지만 조정대상지역(조정지역)이 되면 9억원 이하 주택일 경우 주택담보대출비율(LTV)이 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 낮아진다. 예를 들어 새로 조정지역으로 지정된 경기 시흥시에서 6억원짜리 아파트를 살 경우 기존엔 4억 2000만원(70%)까지 대출이 나왔으나 3억원(50%)으로 줄어든다. 투기과열지구로 지정된 곳의 LTV는 9억원 이하 40%, 9억원 초과분은 20%로 각각 낮아진다. 15억원 초과는 아예 주담대가 불가능하다. 비규제지역에선 적용되지 않는 총부채상환비율(DTI)도 조정지역은 50%, 투기과열지구는 40%로 각각 설정된다. 새로 지정된 규제지역 효력은 19일부터다.” -규제지역에서 주담대를 받을 경우 전입 기간과 기존 주택 처분 요건이 강화된다는데. “현재 무주택자가 투기지역이나 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 구입하면서 주담대를 받을 경우 1년 이내, 조정지역은 2년 이내에 전입해야 한다. 하지만 앞으론 조정지역까지 포함한 모든 규제지역에서 주택가격과 상관없이 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입해야 한다. 단 분양아파트 중도금이나 재건축 이주비 대출은 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다. 전입을 안 하면 대출금이 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 1주택자는 전입과 함께 6개월 이내에 기존 주택을 팔아야 하는 의무가 추가된다. 현행 규정 1년(조정지역 2년)에서 단축됐다. 무주택자와 1주택자 모두 다음달 1일 이후 대출을 신청한 사람부터 이런 규정을 적용받는다. 이달 말까지 주택매매계약(가계약 불인정)을 체결하고 계약금을 건넨 사실을 증명할 수 있는 사람은 기존 규정이 적용된다.” -전세대출도 까다로워진다는데. “투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 산 사람이 이 집에서 살지 않고 다른 곳에서 전세를 얻을 경우 전세대출이 나오지 않는다. 반대로 전세대출을 받은 후 3억원 초과 아파트를 구입하면 대출금이 즉시 회수된다. 기존엔 9억원 초과 주택 보유자나 신규 구입자에게 이런 규정을 적용했는데 대폭 강화된 것이다. 단 이번 규제 시행 전 전세대출을 받은 사람이 3억원 초과 아파트를 살 경우엔 전세대출을 회수하지 않되 만기 연장을 제한한다. 이런 조치는 금리가 저렴한 전세대출을 받아 갭투자(전세금을 낀 부동산 매매)에 나서는 경우를 막기 위해서다.” -보금자리론 규정도 바뀌나. “그렇다. 지금은 대출자에게 전입 의무를 부과하고 있지 않지만, 앞으론 3개월 내 전입과 1년 이상 실거주를 요건으로 넣는다. 위반하면 대출금이 회수된다. 다음달 1일 보금자리론 신청자부터 적용된다.” 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

공시가도 상승에 “집 있으면 죄인” 격앙 “잠깐 주춤해도 집값은 결국 또 오를 것” 15억 아파트 전세 반환용 대출도 금지 “대출 규제는 위헌” 하루 만에 헌법소원지난 16일 대출 규제에 이어 공시가 상승에 따른 세(稅) 부담까지 연이틀 ‘부동산 규제 강타’의 타깃이 된 다주택자와 강남3구 주민들은 “집 있으면 죄인”이라며 불만을 쏟아 내고 있다. 특히 임대사업자들은 “결국 재계약 때 임대료를 올릴 수밖에 없다”는 입장이라 세금 전가로 서민층만 피해를 보는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다. 반면 일각에서는 “다주택자의 세금 회피성 매물이 시장에 풀리면 집값이 안정될 수 있다”는 긍정적인 반응도 나온다. 17일 부동산114에 따르면 지난달 시세 조사 대상인 서울 125만 2840가구 아파트를 분석한 결과 서울 아파트 3곳 중 1곳은 9억원을 넘는 것으로 조사됐다. 서초구와 강남구는 9억원 이상 아파트를 보유한 가구가 90% 이상이다. 정부가 공시가격을 ‘시세 9억원 이상’ 주택 중심으로 올릴 계획인 만큼 사실상 고가 아파트가 즐비한 강남권을 겨냥한 것이다. 이 때문에 일부 강남 주민은 부동산 관련 인터넷 게시판에 ‘무조건 집 팔라는 압박 아니냐’는 글을 올리며 격앙된 모습을 보였다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “(이번 정책은) 그간 공시지가가 현재 시세와 차이가 커서 단독보다 아파트가, 고가 아파트보다 중저가 아파트가 상대적으로 세금 부담이 컸던 것을 바로잡는 효과가 있다”고 평가했다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 “예상보다 강력한 이번 규제 때문에 서울 주택 가격이 하향 조정될 것으로 예상된다”고 밝혔다. 하지만 장기적인 정책 효과에 대해서는 부정적인 관측이 대부분이다. ‘집값 상승’ 기대감이 ‘절세 효과’보다 훨씬 커서다. 서울 서초구의 한 공인중개사무소는 “할 수 있는 모든 규제책이 나왔지만 외환위기 당시의 외부요인 빼고 제도로 부동산 가격을 잡은 적이 없다”면서 “다주택자들이 반발하긴 해도 집값이 장기적으로 오를 것으로 생각하기 때문에 섣불리 집을 내놓으려 하지 않는다”고 설명했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “정부가 4만 가구 서울 주택 공급 계획을 밝혔지만 실제 입주까지 3~5년이 걸리고 변수도 많은 데다 공급이 그래도 부족해 매물이 쉽게 나오지 않을 것”이라고 진단했다. 한 은행권 관계자는 “다주택자들이 핵심 지역보다는 비인기 지역 물건을 처분할 가능성이 크고 저금리 등 유동자금이 많아 집값이 잠시 주춤했다가 올라갈 것으로 보인다”고 분석했다. 갑작스러운 ‘초고강도 규제 폭탄’에 부동산 업계와 금융권은 혼란을 빚었다. ‘15억원 초과 주택담보대출 금지’를 주요 내용으로 한 대출 규제가 시행된 첫날인 이날 대치동, 도곡동, 반포동 등 초고가 아파트가 많은 강남권 은행에서는 대출 문의가 이어졌다. 시중은행 관계자는 “15억원이 넘는 주택에 대한 계약을 이미 진행하고 있거나 주택 구입 관련으로 대책 발표 이전에 상담을 받았던 고객들의 문의가 대부분”이라며 “대출 가능 여부와 대출 조건 변동에 자신이 해당하는지를 묻는 경우가 많았다”고 말했다. 재건축·재개발이 진행 중인 반포동과 개포동은 이주비, 잔금대출 등에 대한 문의가 잇따랐다. 금융위원회는 전날 발표와 달리 15억원 초과 아파트를 담보로 한 ‘임차보증금(전세금) 반환용 대출’을 18일부터 금지한다고 밝혔다. ‘12·16 부동산 대책’에 따라 15억원이 넘으면 대출이 전면 막히지만 전세금을 빼주는 용도에 한해서는 16일 이전처럼 주택담보인정비율(LTV)을 40%까지 받아 집을 살 수 있는 ‘맹점’이 있다는 지적에 따른 것이다. 이에 따라 갭투자 형태로 15억원 초과 주택을 구입한 사람은 세입자를 내보낼 때 다른 세입자를 구해 전세금을 돌려주거나 스스로 전세금을 마련해야 한다. 한편 정희찬 안국법률사무소 변호사는 “‘주택시장 안정화 방안’ 중 대출 규제 조항이 헌법에 위반된다”며 헌법재판소에 ‘헌법소원심판청구서’를 제출했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 특히 1주택자는 신규로 주택담보대출을 받을 때 예외로 인정받을 수 있는 사례가 많아 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다. 앞으로 1주택자가 주택담보대출을 받아 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 다른 집으로 이사하려면 기존 주택은 2년 안에 처분해야 한다. 하지만 직장근무, 별거봉양 등 필요성이 인정될 경우에는 기존 주택을 처분하지 않아도 된다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →1주택자가 주택담보대출을 받아 규제지역 내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한가. -기존 주택을 신규 주택 구입 후 2년 안에 처분하겠다고 약정해야 대출 가능하다. 약정을 위반하면 해당 대출을 즉각 회수하고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한한다. →1주택자가 기존 주택 처분 없이 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는 경우도 있나. -직장근무, 별거봉양 등으로 기존 주택을 보유하면서 추가 주택을 구입해야 할 필요성을 입증하면 된다. 다만 새로 사려는 주택이 공시가격 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 대출이 불가능하다. →1주택자가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규 주택을 구입할 수 있나. -이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 대출 가능하다. 다만 이 경우에도 기존 주택은 2년 안에 처분해야 하고 새로 사려는 주택이 공시가격 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 대출이 불가능하다. →이사, 직장근무, 부모봉양 등 정부가 열거한 예외 사유만 인정되는 것인가. -실수요자 보호를 위해 예외 사례로 명시하지 않은 사례도 인정한다. 금융사 여신심사위원회에서 예외 사유로 인정될 경우에는 대출 가능하다. →1주택자가 규제지역 내 주택의 재건축·재개발로 인해 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 다만 대출 사용기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. →규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출을 받을 수 있나. -각 지역별 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 가능하다. 공시가격 9억원 이상의 고가주택인 경우 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적일 때에만 대출 가능하다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr