“최악의 경우 경매까지 넘어갈 수 있다는 생각에 공사가 중단된 지난 6개월 동안 잠을 못 자고 피가 말랐다.” 지난 15일 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온) 사업의 총회가 열리는 동북고 운동장으로 향하는 길. 지하철역에서부터 운동장까지 이어진 행렬로 앞이 잘 보이지 않았다. 주변 건물에 ‘유치권 행사 중’이라고 붉고 굵게 적힌 플래카드들이 위압감을 느끼게 했다. 공사가 중단된 아파트에는 타워크레인만 설치돼 있었다. 총회장으로 향하는 대다수 조합원의 표정이 어두웠다. 조합원 배모(70)씨는 “공사 중단 전날까지 ‘절대 공사 중단 같은 일은 없다. 이권 개입을 문제 삼으면 무고죄로 신고하겠다’고 큰소리친 전 조합 간부들 때문에 정신과 치료까지 받았다”고 성토했다. 둔촌주공은 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 공사비 증액 문제를 놓고 갈등을 빚다가 지난 4월 15일 공정률 52% 상태에서 공사가 중단됐다. 이날 조합은 1호 안건부터 23호 안건까지 조합원 90% 이상의 동의를 얻어 통과시켰다.이번 총회는 8월 11일 조합과 시공사업단 간 있었던 합의를 조합의 주주 격인 조합원으로부터 승인받고 전 조합장 사퇴로 공석이 된 집행부를 재구성하는 것이 주된 목적이었다. 여기에 상가 문제 해결, 공사비 증액 등이 포함됐다. 이날 총회로 공사 재개를 위한 모든 발판이 마련됐지만 공사 중단에 따른 가구당 추가 분담금이 족쇄로 남았다. 앞서 시공사업단은 조합 측에 공사 중단으로 인한 손실 보상금액 약 1조 1400억원을 통보했다. 2020년 6월 증액된 공사비 3조 2000억원을 더하면 공사 도급금액은 4조 3400억원에 이른다. 가구당 분담금은 약 1억 8000만원에 달할 것으로 예상된다. 손실 비용을 반영한 최종 공사비는 한국부동산원에서 검증을 거쳐 확정될 예정이다. 조합원 김모(72)씨는 “내 생애 첫 집이었고 당연히 아파트가 다 지어지면 들어가 살 수 있을 줄 알았다”며 “3억 5000만원정도 빌렸던 이주비 이자 부담도 점점 압박인데, 2억원 정도 추가 분담금까지 내라고 하면 당장 어찌해야 할지 막막하다”고 토로했다. 한편 시공사업단은 17일 오전 10시 재건축 현장 내 모델하우스에서 강동구청·시공사업단·조합 관계자 등 200여명이 참석한 가운데 재착공 행사를 갖는다. 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌1동 170-1 일대 5930가구를 1만 2032가구(임대 1046가구 포함)로 탈바꿈하는 ‘단군 이래 최대 재건축 사업’이다.

“죽기 전에 새 아파트 한번 살아보나 했는데, 다 물 건너갔어요.” 15일 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온) 사업의 총회가 열리는 동북고 운동장으로 향하는 길. 지하철역에서부터 운동장까지 길게 이어진 행렬로 앞이 잘 보이지 않았다. 주변 건물에 ‘유치권 행사 중’이라고 붉고 굵게 적힌 플래카드들이 위압감을 주기에 충분했다. 공사가 중단된 아파트에는 타워크레인만 설치돼 있었다. 총회장으로 향하는 대다수 조합원의 표정이 어두웠다. 조합원 배모(70)씨는 “최악의 경우 경매까지 넘어갈 수 있다는 생각에 공사가 중단된 지난 6개월 동안 피가 말랐다”며 “공사 중단 전날까지 ‘절대 공사 중단 같은 일은 없다. 이권 개입을 문제 삼으면 무고죄로 신고하겠다‘며 큰소리친 전 조합 간부들 때문에 정신과 치료까지 받았다”고 성토했다. 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 이 공사비 증액 문제를 놓고 갈등을 빚다가 지난 4월 15일 공정률 52% 상태에서 공사가 중단된 바 있다.이날 둔촌주공 조합은 1호 안건부터 23호 안건까지 모두 90% 이상의 동의를 얻어 통과시켰다. 조합원 6150명 중 5738명(서면결의서 제출 포함)이 의사를 표했고 5436명(94.7%) 찬성으로 가결됐다. 이번 총회는 8월 11일 조합과 시공사업단간 있었던 합의를 조합의 주주격인 조합원으로부터 승인받고 전 조합장 사퇴로 인해 공석이 된 집행부를 재구성하는 것이 주된 목적이었다. 여기에 상가 문제 해결, 공사비 증액 등이 포함됐다. 조합은 상가 재건축 조합원들로 구성된 통합상가위원회(통합상가위)의 상가 대표 단체 자격을 취소하고 현재 상가에 유치권을 행사 중인 옛 건물사업관리(PM)사 리츠인홀딩스와의 계약을 복구시켰다. 시공사업단이 상가 분쟁 문제가 해결돼야 공사를 재개할 수 있다는 입장을 내세웠기 때문이다. 앞서 통합상가위는 서울동부지법에 ‘총회 일부 안건 상정 금지 가처분 신청서’를 제출했지만, 총회 전날인 14일 법원은 이를 기각했다. 통합상가위는 추가 소송전을 예고했다. 이날 총회로 공사 재개를 위한 모든 발판은 마련됐지만, 공사 중단으로 인한 가구당 추가 분담금이 조합원들의 족쇄로 남았다. 앞서 시공사업단은 조합 측에 공사중단으로 인한 손실 보상금액 약 1조 1400억원을 통보했다. 2020년 6월 증액된 공사비 3조 2000억원에 손실 보상금액을 더하면 공사 도급금액은 4조 3400억원에 이른다. 1인당 분담금은 약 1억 8000만원에 달할 것으로 예상된다. 손실 비용을 반영한 최종 공사비는 한국부동산원에서 검증을 거쳐 확정될 예정이다. 김모(72)씨는 “내 생애 첫 집이었고 당연히 아파트가 다 지어지면 들어가 살 수 있을 줄 알았다”며 “3억 5000만원정도 빌렸던 이주비 이자 부담도 점점 압박인데, 2억 정도 추가 분담금까지 내라고 하면 당장 어찌해야 할지 막막하다”고 토로했다. 한편 시공사업단은 공사 현장 안팎에 부착한 유치권 행사 현수막 제거작업에 돌입한다. 17일 오전 10시 재건축 현장 내 모델하우스에서 강동구청 관계자, 지역구 의원을 비롯해 시공사업단 관계자, 조합관계자 등 200여 명이 참석한 가운데 재착공 행사를 갖는다.

올 하반기 정비사업의 최대어로 꼽히는 서울 용산구 보광동 한남2구역 재개발사업을 따내기 위한 롯데건설과 대우건설의 경쟁이 치열하다. 한남2구역은 보광동 272-3번지 일대(11만 5005㎡)에 모두 1537가구(임대 238가구 포함) 규모의 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 사업이다.9일 롯데건설과 대우건설은 각각 ‘르엘’과 ‘써밋’, 하이앤드 브랜드를 내세워 ‘압도적’이라고 자평하는 조건을 제시했다.우선 롯데건설은 단지명을 ‘르엘 팔라티노’라고 밝히고 최고급 호텔식 설계를 제안했다. 또한 고금리 시대에 발맞춰 분담금 100%를 입주 후 4년 뒤 납부할 수 있도록 하고 입주 시까지 금융 비용은 건설사가 부담한다. 특히 공사비 지급 조건으로 ‘분양수익금 내 기성불’을 내세웠다. 이는 조합이 분양으로 수입이 생겨야 공사비를 받아 갈 수 있는 조건이다. 지급 순서도 사업비부터 상환 완료한 뒤 공사비를 받는 방안을 제시했다. 착공 시기는 이주 완료 후 4개월 이내, 공사 기간은 착공 후 37개월 이내다.대우건설은 서울시의 ‘2040 서울도시기본계획’을 근거로 최고 층수 14층인 원안 대비 7개 층이 높아진 21층 설계와 함께 ‘118 프로젝트’를 공개했다. 원안설계의 ㄷ·ㄹ·ㅁ 형 주동 배치를 전면 수정해 건폐율을 32%에서 23%로 낮췄다. 또한 사업비 전체를 비롯해 조합원 이주비를 기본 이주비 법정한도인 주택담보대출비율(LTV) 40% 외에 추가로 110%를 지원해 총 150%의 이주비를 책임 조달한다. 또 모든 조합원에게 최저 이주비 10억원을 보장한다. 이주비는 입주 후 1년 뒤까지 상환을 유예한다. 착공은 이주 완료 후 6개월 이내, 공사는 착공 후 43개월 이내다. 조합은 다음달 5일 총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.

#중증장애인 A씨가 거주하는 서울 반지하 주택은 1980년에 건축된 연립주택으로 주택 깊이의 3분의2 이상이 묻혀 있다. 지상으로 올라온 한 뼘 남짓 높이의 창문은 비좁은 데다 바로 앞에 자전거와 각종 물건 등이 적치돼 있어 폭우 등 재난 상황에 비상탈출도 어렵다. 지난 8월 폭우 이후 반지하 주택 퇴출을 선언한 서울시는 반지하에 사는 중증장애인 가구부터 공공임대주택 등 지상층 거주지로 이주할 수 있도록 돕기로 했다고 5일 밝혔다. 서울시 실태조사 결과 반지하 주택에 사는 중증장애인 가구 가운데 과반수는 침수방지 시설이 없어 물에 잠겼을 때 대피가 어려운 것으로 나타났다. 시는 반지하 대책 1단계 실태조사로 우선 서울 중증장애인 14만 8470명 가운데 반지하 주택에 사는 4624가구를 선정하고 그중 재난 취약지역 370가구를 심층 조사했다. 이 중 조사에 응한 가구는 220가구였다. 조사 결과 중증장애인 반지하 거주자 평균 연령은 64세로 60대 이상 어르신 가구가 66.5%에 달했다. 월평균 소득은 142만원이었다. 최근 2년 이내 경험한 주거불안 요소로는 채광 등 열악한 주거환경 35.8%, 폭우 등에 따른 침수 19.9%, 심각한 주택 노후화로 인한 안전문제 15.6% 등이 꼽혔다. 침수방지 시설이 필요한 곳은 204가구로 파악됐다. 시는 침수방지턱·물막이 언덕을 설치하고 안여닫이 현관문, 비상탈출사다리, 침수경보기 등의 설치도 지원할 예정이다. 현재까지 주거상향을 희망한 기초생활 수급가구는 69가구로 집계됐다. 4가구는 공공임대주택을 매칭 중이며 16가구는 신청을 준비하고 있다. 시 관계자는 “공공임대주택 이주를 돕는 데 그치지 않고 보증금, 이사비를 비롯해 초기 정착을 위한 생필품 등도 지원하고 입주 후에도 공동주택 생활 안내, 지역복지 연계 등을 지원할 예정”이라고 설명했다. 민간 임대주택 이주를 원하면 월 20만원의 반지하 특정바우처를 지급한다. 시는 반지하에 거주하는 장애인뿐 아니라 노인, 아동양육 가구 등 복지 사각지대에 놓인 주거 취약가구에 대한 조사도 이어 나갈 계획이다. 반지하, 옥탑방, 고시원 등에 사는 가구에 대한 주거실태조사를 2년마다 실시하고 건축주택종합정보시스템에 ‘주거안전망시스템’을 구축할 계획이다. 유창수 주택정책실장은 “이번 지원대책은 일회성 조사와 지원이 아니라 열악한 여건에 놓인 주거취약가구를 계속해서 발굴하고 안전과 주거환경을 개선해 나가겠다는 서울시의 강한 의지”라고 말했다.

재건축·재개발 사업의 임대주택 의무 건립 비율 산정 방식에 ‘연면적 기준’도 추가돼 중형 임대주택 공급이 가능해진다. 시공사가 조합에 금융기관 이주비 대출 외에 추가 이주비를 빌려줄 수도 있다. 국토교통부는 이런 내용 등을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령·시행규칙’을 입법예고하고, 관련 고시 개정안을 행정예고한다고 26일 밝혔다. 개정안은 정비사업에서 의무적으로 건립해야 하는 임대주택 비율(전체 가구수의 20% 이하)을 가구수 기준뿐 아니라 연면적 기준으로도 산정할 수 있도록 했다. 기존 방식은 임대주택을 소형 평수로 쪼개 공급하는 문제가 있었는데, 연면적 기준이 도입되면 중형 임대주택도 공급할 수 있다. 시공사가 조합에 시중은행 대출금리 수준으로 추가 이주비(금융기관의 이주비 대출 외의 이주비) 대여를 제안할 수도 있게 된다. 현재 재건축 사업자의 추가 이주비 대여 제안은 금지돼 조합원의 자금 조달 어려움으로 이주가 지연되는 경우가 있었는데, 규제 개선으로 원활한 사업 추진이 가능해졌다. 다만 국토부는 시공사 선정을 놓고 벌어지는 입찰 과정의 혼탁·과열 경쟁을 막기 위해 이주비나 이사비, 이주촉진비 명목의 자금을 무상으로 지원하거나 시중금리보다 낮은 금리로 지원하는 것은 허용하지 않기로 했다. 개정안은 또 시공사가 사업 시행에 관한 정보를 허위로 제공하거나 은폐하는 행위를 금지하고, 사업의 기대수익을 과도하게 부풀려 제공하는 등의 행위를 금지하는 내용을 담았다. 신탁사의 사업시행자 지정 요건도 완화해 ‘정비구역 전체 면적의 3분의1 이상’ 토지를 신탁받아야 하는 규정을 ‘국공유지를 제외한 면적의 3분의1 이상’으로 개정했다.

재건축·재개발사업의 임대주택 의무 건립 비율 산정 방식에 ‘연면적 기준’도 추가돼 중형 임대주택 공급이 가능해진다. 시공사가 조합에 금융기관 이주비 대출 외에 추가 이주비를 빌려줄 수도 있다. 국토교통부는 이런 내용 등을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령·시행규칙’을 입법예고하고, 관련 고시 개정안을 행정예고한다고 26일 밝혔다. 개정안은 정비사업에서 의무적으로 건립해야 하는 임대주택 비율(전체 가구 수의 20% 이하)을 가구 수 기준뿐 아니라 연면적 기준으로도 산정할 수 있도록 했다. 기존 방식은 임대주택을 소형 평수로 쪼개 공급하는 문제가 있었는데, 연면적 기준이 도입되면 중형 임대주택도 공급할 수 있다. 시공사가 조합에 시중은행 대출금리 수준으로 추가 이주비(금융기관의 이주비 대출 외의 이주비) 대여를 제안할 수도 있게 된다. 현재 재건축 사업자의 추가 이주비 대여 제안은 금지돼 조합원의 자금 조달 어려움으로 이주가 지연되는 경우가 있었는데, 규제 개선으로 원활한 사업 추진이 가능해졌다. 다만, 국토부는 시공사 선정을 놓고 벌어지는 입찰 과정의 혼탁·과열 경쟁을 막기 위해 이주비나 이사비, 이주촉진비 등 명목의 자금을 무상으로 지원하거나 시중금리보다 낮은 금리로 지원하는 것은 허용하지 않기로 했다. 개정안은 또 시공사가 사업 시행에 관한 정보를 허위로 제공하거나 은폐하는 행위를 금지하고, 사업의 기대수익을 과도하게 부풀려 제공하는 등의 행위를 금지하는 내용을 담았다. 신탁사의 사업시행자 지정 요건도 완화해 ‘정비구역 전체 면적의 3분의 1 이상’ 토지를 신탁받아야 하는 규정을 ‘국·공유지를 제외한 면적의 3분의 1 이상’으로 개정했다.

“계획대로라면 올해가 입주 전 마지막 추석이에요. 하지만 공사 중단으로 내년 입주는 물거품이 돼 버렸습니다. 무엇보다 노후가 사라졌어요. 경제적 고통으로 하루하루 피가 마릅니다.” 서울 강동구 둔촌동에서 50년째 살고 있는 이모(75)씨는 지난 4월 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 재건축 공사가 중단된 이후 불안증이 생겨 정신건강의학과에서 약을 처방받아 복용하고 있다. 최근 조합과 시공사업단이 공사 재개 방안에 합의하며 올가을 다시 공사가 진행될 가능성은 생겼지만 이번 사태로 입주가 최소 2년 더 연기되면서 이주 생활비용이 감당할 수 없을 만큼 불어났기 때문이다. 이씨는 인근의 전세금 7억원짜리 아파트에서 오매불망 입주를 기다리고 있다. 이주 당시 조합으로부터 3억 5000만원의 이주비 대출(이자 4.2%)을 받았고, 은행에서 추가로 전세대출을 받았다. 한 달 대출이자만 300만원에 달한다. 최근엔 금리가 올라 이자 부담이 더 커졌다.당초 계획대로라면 둔촌주공 조합원들은 내년에 입주할 예정이었다. 그러나 2003년 사업 인가 이후 온갖 갈등 끝에 올 들어 공사가 4개월 넘게 멈췄고, 두 달 뒤인 11월 공사가 재개되더라도 2024년쯤 돼야 입주가 가능한 상황이다. 지금까진 새 아파트에서 노후를 편안하게 지낼 날을 생각하며 평생 모아 둔 돈으로 버텨 왔으나 대출이자를 2년 더 내기엔 역부족인 형편이다. 그는 “전세계약 연장 대신 저렴한 월셋집을 알아보고 있다”면서 “만일 공사 재개가 무산돼 현금청산되면 집은 경매에 넘어가고 우리 인생은 끝날 것”이라며 울먹였다. 지난 1일 찾은 재건축 공사 현장과 인근 상가 건물 3층에 마련된 조합 사무실은 5차선 도로를 사이에 두고 마주 보고 있을 만큼 가까웠다. 그러나 사상 유례없는 재건축 공사 중단 사태를 겪고 있는 6000여명의 조합원에게 새집으로의 ‘귀향’은 여전히 멀고 험난할 뿐이다. 조합에 따르면 전체 조합원의 약 73%가 50대 이상이다. 60대와 70대가 50%를 차지한다. 토박이들이 노후 실거주용으로 입주권을 소유한 경우가 압도적으로 많다는 뜻이다. “자칫하면 노후가 없어질지도 모른다”는 불안함과 초조함을 이들은 ‘감시단’ 활동을 통해 달래고 있었다. 감시단은 공사 중단 사태까지 이르게 한 현 조합에 대한 불신 때문에 자발적으로 꾸린 조합원 모임이다. 이들은 인터넷 카페로 정보를 공유하고, 시간이 되는 조합원들이 돌아가면서 사무실에 나와 조합 집행부를 감시하는 역할을 한다. 이날 사무실에 나온 25명의 감시단 조합원에게 “최근 합의로 공사를 재개할 가능성이 생겼으니 상황이 나아진 것 아니냐”고 묻자 모두 “여전히 불안하고 누구도 믿을 수 없어 잠을 못 자고 있다”며 한숨을 쉬었다.경제적 어려움과 더불어 이들을 불안하게 하는 건 불씨가 꺼지지 않은 ‘상가 분쟁’이다. 조합원 최모씨는 “다음달 열리는 총회에서 상가 문제가 해결되지 않으면 공사 재개는 불가능하다”며 “총회에서 결정한 사항에 대해 현 상가조합이 반발해 법적 조치를 할 것이라는 이야기가 들린다”고 우려했다. 상가조합이 가처분 소송 등을 걸어 총회를 열지 못하게 하는 등 얼마든지 시간을 끌 수 있는 상황을 걱정하는 것이다. 이와 관련, 공사 재개를 위해 사실상의 조합 집행부 역할에 나선 둔촌주공조합정상화위원회(정상위) 관계자는 “재건축조합 총회는 법적으로 상가와 아파트 조합을 나누지 않아 전체 총회 결과만이 효력을 갖는다”면서 “총회 절차에 문제가 없다면 해당 결과에 반대하는 가처분 소송은 (법원으로부터) 기각될 수밖에 없다”는 설명으로 공사 재개를 확신했다. 이런 상황에 대해 조합원들은 “알고는 있으나 그동안 당한 것을 생각하면 입주하는 그날까지 안심하지 못하겠다”는 반응이다. 조합원들은 이번 사태의 근본적 원인이 “조합 집행부를 방관한 우리 스스로에게 있다”며 자책하고 있다. 조합원 김모씨는 “조합원 수가 6000여명에 달해 정보가 퍼져 나가는 속도가 느리고, 연령대도 높은 편이어서 집행부에서 구체적으로 무슨 일을 하는지 깊이 관심을 가지지 않았던 것이 사태를 이 지경까지 만들었다”며 “이번 사태를 계기로 그동안 조합 집행부의 주먹구구식 일 처리가 낱낱이 밝혀지고 이권 개입 의혹까지 드러나 충격을 받은 조합원이 많다”고 털어놨다. 조합원들은 ‘제2의 둔촌주공’ 사태를 막기 위해서라도 조합 집행부의 투명한 운영을 법제화해야 한다고 주장했다. 익명을 요구한 한 조합원은 “감시단이 요구했지만 현 조합 집행부는 회의 녹취록도 공개하지 않더라”면서 “향후 조합 집행부의 논의 과정과 절차에 대한 알권리가 보장돼야 한다”고 지적했다.

9일로 예정된 ‘250만호+α’ 주택 공급 대책 발표에 물량 확대와 함께 재건축 규제완화 방향도 담길 것으로 전망되면서 규제완화 폭에 관심이 쏠리고 있다. 재건축 규제완화는 도심 아파트 공급 활성화 차원에서 윤석열 정부가 대선 공약으로 내놓은 주요 주택정책 가운데 하나다. 안전진단 기준 완화, 초과이익환수제 개선, 1기 신도시 용적률 완화, 분양가 규제완화로 요약된다. 7일 국토교통부에 따르면 안전진단은 재건축 사업을 진행하는 첫 관문이다. 안전진단을 까다롭게 하면 사업 자체가 중단된다. 지난 정부는 주택 투기를 막고자 2018년 재건축 안전진단평가 항목 가운데 구조 안전성 가중치를 20%에서 50%로 강화했다. 새 정부는 구조 안전성 항목 가중치를 다시 20~30% 수준으로 낮추고 주거환경 가중치를 높여 재건축 사업의 물꼬를 터줄 방침이다. 시행령·시행규칙 개정만으로 가능해 정책이 수립되면 바로 시행할 수 있다. 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금도 개선된다. 재초환은 사업 후 초과이익 3000만원 이상인 단지에 적용하되 초과이익 규모에 따라 구간별로 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 63개 단지, 3만 8000여 가구가 대상이다. 서울 강남·서초구 등에서는 가구당 수억원의 부담금 부과가 예정되면서 재건축 사업의 발목을 잡고 있다. 국토부는 초과이익 부담금 면제 기준을 상향 조정하거나 구간별 부과율 인하, 1주택 장기보유자 부담금 감면 조치 등으로 부담금 수준을 획기적으로 낮출 방침이다. 다만 법률 개정 사항이라서 국회 다수당인 더불어민주당의 협조 없이는 불가능하다는 점이 고민이다. 경기 성남 분당 등 수도권 1기 신도시와 택지개발지구 재건축 사업 활성화 대책도 나온다. 1기 신도시는 입주 30년이 지나면서 재건축 움직임이 시작됐지만, 저층 아파트와 비교해 사업성이 낮아 현행 3종 주거지역 허용 최고 용적률을 적용해도 현실적으로는 사업을 추진할 수 없는 상황이다. 분당 신도시를 예로 들면 평균 용적률은 184%인데 용적률 법정 상한선은 300%이다. 윤석열 정부는 인수위 시절 1기 신도시 아파트 재건축 사업에는 용적률을 최고 500%까지 완화해 재건축 사업을 활성화하되 용적률 상향 조정으로 늘어나는 주택을 임대주택 등으로 공급하는 방안을 내놓았다. 재건축 아파트 분양가 상한제 규제는 지난 6월 개선됐다. 사업에 필수불가결하게 소요되는 경비를 분양가 산정에 반영하도록 했다. 또 주거 이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비 금융 이자, 총회 운영비 등도 분양가 산정에 반영하기로 했다.

다음 달 1일부터 생애 최초로 주택을 구매하는 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한이 지역이나 주택 가격에 상관없이 80%로 완화된다. 아파트 준공 후 주택가격이 15억원이 초과하더라도 중도금대출 범위 내에선 잔금대출 전환이 가능해진다. 금융위원회는 20일 이 같은 내용을 다음 은행업 등 감독규정 개정안을 의결했다고 밝혔다. 개정안은 행정예고 등을 거쳐 8월 1일부터 시행될 예정이다. 금융위원회는 “실수요자의 내 집 마련 지원과 불편 해소를 위해 가계대출 규제를 합리적으로 개선했다”고 말했다. 이번 개정안은 정부가 기존에 발표한 대출규제 정상화 방안의 근거 규정을 마련한 것이다. 생애최초 주택 구매자 LTV는 60~70%(조정대상 지역)였지만 다음달 1일부터 주택 소재 지역이나 가격에 상관없이 80%까지 적용받을 수 있다. 대출한도는 기존 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 규제지역에서 주택담보대출을 받을시 6개월 내 기존 주택을 처분하기로 한 기한도 2년으로 완화했다. 신규주택 전입 의무도 폐지했다. 생활자금 목적 주택담보대출 한도는 1억원에서 2억원으로 완화했고, 총부채원리금상환비율(DSR)이 배제되는 긴급생계용도 주택담보대출 대출한도 1억원에서 1억 5000만원으로 확대했다. 개정안은 이밖에 기존 가계대출 규제 중 다수 민원이 발생하거나, 실수요자의 불편을 초래한 사안 등을 보완하는 내용을 다수 담았다. 아파트 준공 후 15억원이 초과하더라도 중도금 대출 범위 내에서 잔금대출을 허용키로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 전면 금지돼 있다. 준공 후 시가 15억원이 초과될 것으로 예상되는 사업장의 경우 분양가가 15억원 미만인데도 금융회사가 이주비·중도금대출 취급을 거절하는 사례가 있었다. 금융위는 준공 후 시세가 15억원을 초과하더라도 수분양자의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서는 잔금대출을 예외적으로 취급하도록 허용하기로 했다. 또 규제지역 내 다주택자가 기존 중도금대출 취급 금융회사가 아닌 다른 금융회사의 잔금대출로 전환하더라도 중도금대출 범위 내에서는 잔금대출을 허용한다. 총부채상환비율(DTI)과 DSR 산정 시 주택담보대출을 보유한 배우자의 소득 합산도 허용키로 했다. 현재는 배우자의 주택담보대출이 없는 경우에만 소득·부채 합산이 가능하다.

정부가 ‘6·21 부동산 대책’ 후속 조치 마련에 속도를 내고 있다. 금융위원회는 임대차 시장 안정 방안으로 내놓은 고가주택 전세대출 보증 연장을 대책 발표 시점 이후 대출 만기가 돌아오는 건까지 소급 적용한다는 방침을 27일 발표했다. 국토교통부는 분양가상한제 개선안 관련 법령 정비에 나섰다. 금융위는 이날 고가주택 전세대출 보증 연장과 관련해 “이달 21일 이후 전세대출 만기가 돌아오는 대출 건부터 개선 내용이 즉시 적용돼 전세대출 보증 연장이 가능하다”고 했다. 정책 발표 당시 올해 3분기라고 밝혔던 시행 시기를 앞당기는 것이다. 같은 날 국토부는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안과 ‘정비사업 등 필수 발생비용 산정기준’ 제정안을 다음달 11일까지 각각 입법예고·행정예고했다. 개정안은 현재 비정기 조정의 기준으로 삼는 자재 4개 항목에서 PHC 파일과 동관을 빼는 대신 기본형 건축비에서 차지하는 비중이 큰 창호유리와 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 3개를 추가해 기존의 레미콘, 철근과 함께 총 5개 자재를 기준으로 삼도록 했다. 또 ‘단일품목 15% 상승’ 조건뿐 아니라 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격의 상승률 합이 15% 이상 오르거나 비중 하위 3개 자재(창호유리·강화합판 마루·알루미늄 거푸집) 가격의 상승률 합이 30% 이상이면 정기 고시 후 3개월 이내에도 건축비를 조정할 수 있도록 했다. 제정안에는 재건축·재개발 사업을 벌이는 데 들어가는 필수 비용도 분양가 산정에 반영하는 내용을 담았다. 주거 이전비, 이사비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비 금융비(이자), 총회 운영비 등도 분양가 산정의 필수 소요 경비로 인정해 주는 것이다. 이에 따라 재개발 아파트 분양가는 4% 정도 오를 것으로 전망된다. 주거 이전비는 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2100만원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 반영해 준다. 영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 이내 영업이익과 이전 비용 및 이전에 따른 영업이익 감소액을, 폐업은 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 각각 반영한다. 명도 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등도 필요경비로 인정한다.

정부가 ‘6·21 부동산 대책’의 후속조치로 분양가상한제 개선안을 다음 달 내놓는다. 국토교통부는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안과 ‘정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준’ 제정안을 다음 달 11일까지 각각 입법예고·행정예고 한다고 27일 밝혔다. 개정안은 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비 산정 방식과 산정 요건을 완화하는 내용을 담고 있다. 국토부는 현재 비정기 조정의 기준으로 삼는 자재 4개 항목에서 PHC 파일과 동관을 빼는 대신 기본형 건축비에서 차지하는 비중이 큰 창호유리와 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 3개를 추가해 기존의 레미콘, 철근과 함께 총 5개 자재를 기준으로 삼도록 했다. 또 ‘단일품목 15% 상승’ 조건뿐 아니라 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격의 상승률 합이 15% 이상 오르거나 비중 하위 3개 자재(창호유리·강화합판 마루·알루미늄 거푸집) 가격의 상승률 합이 30% 이상이면 정기 고시 후 3개월이 지나지 않아도 건축비를 조정할 수 있도록 했다. 제정안은 재건축·재개발사업을 벌이는 데 들어가는 필수 비용도 분양가 산정에 반영하는 내용을 담았다. 주거 이전비·이사비·영업손실 보상비·명도 소송비·이주비 금융비(이자)·총회 운영비 등도 분양가 산정의 필수 소요 경비로 인정해주는 것이다. 주거 이전비는 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2100만원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 반영해준다. 영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 이내 영업이익과 이전 비용 및 이전에 따른 영업이익 감소액을, 폐업은 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 각각 반영한다. 명도 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등도 필요경비로 인정한다. 이주비 대출 이자 반영은 분양가의 급격한 상승을 막도록 표준 셈식으로 상한을 설정한다. 표준 셈식은 ‘종전 자산가×해당 사업장 소재지 주택담보대출비율(LTV)×대출 기간×한은 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리’ 공식을 적용한다. 조합 운영비도 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영한다. 김영한 국토부 주택정책관은 “이번 개정으로 분양가 산정에 실제 투입되는 필수 비용을 합리적으로 반영해 분양가를 둘러싼 분쟁을 줄이고 도심 주택 공급 활성화도 기대할 수 있게 됐다”고 말했다.

이르면 다음달부터 재개발 아파트 분양가가 최대 4% 정도 오른다. 건자재 가격 인상분은 분양가에 곧바로 반영되고, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 산정 기준도 현실에 맞게 개선된다. 국토교통부는 21일 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 이런 내용을 담은 분양가 제도 운용 합리화 방안을 확정, 발표했다. 분양가 개선안은 공동주택 분양가 시행규칙을 고쳐 이르면 7월부터 시행할 예정이다. 아직 입주자 모집공고가 이뤄지지 않은 서울 강동구 둔촌 주공 아파트도 적용 대상에 포함된다. 개선안은 정비사업(재개발·재건축사업)을 추진하면서 필수불가결하게 소요되는 경비를 분양가 산정에 반영하도록 했다. 건설업계가 꾸준히 개선을 요구했던 내용이다. 현재는 택지지구사업과 정비사업을 구분하지 않고 분양가 상한제를 적용하는데 개선안에는 정비사업 추진 과정에서 생기는 주거 이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비, 이주비 금융 이자, 총회 운영비 등도 분양가 산정에 반영시키기로 했다. 주거 이전비와 영업손실보상비는 토지보상법상 법정 금액을 반영하고 주거 이전비는 세입자에게 4개월 가계지출비(4인 기준 통상 2100만원), 현금청산 소유자는 가구당 2개월분 가계지출비를 반영한다. 영업손실보상비는 휴업 4개월분, 폐업 2년치를 반영할 수 있다. 명도 소송에 들어간 변호사비도 분양가 산정에 들어간다. 이주비 대출 이자는 실제 발생한 이자를 반영하되, 상한을 설정해 운영한다. 조합운영비는 사업비의 0.3% 안에서 정액으로 반영해 준다. 분양가에 적용하는 건축비 반영 품목은 4개에서 6개로 늘어나고 적용 품목도 바뀌었다. 현재는 철근·레미콘·PHC파일·동관 등 4개 품목인데 이 중 사용 빈도가 낮은 PHC파일과 동관을 빼고 대신 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가했다. 또 분양가 인상 반영 기준을 단일 품목 15% 상승 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격의 상승률을 더해 15% 이상이거나 하위 자재 상승률의 합이 30% 이상이면 바로 기본형 건축비를 인상해 주기로 했다. HUG의 고분양가 심사에도 자재비 인상분을 반영해 준다. 택지비 산정 검증을 강화하고 고분양가 심사도 합리적으로 이뤄진다. 한국부동산원의 민간택지비 산정 검증 기능이 부동산원 단독 심사에서 택지검증위원회 평가로 바뀐다. 위원회에는 외부 전문가도 참여한다. HUG가 고분양가 심사 과정에서 시세 비교 대상 아파트를 선정할 때 준공시점 기준을 20년에서 10년으로 변경한다. 분양가 산정을 둘러싼 갈등 가운데 한 가지는 해결돼 공급 시기를 조금 앞당기는 효과가 기대된다. 다만 근본적으로 정비사업 인허가 문턱을 가로막는 수단을 풀지 않고는 도심 아파트 공급 확대를 기대할 수 없다. 정비사업 규제완화와 각종 부담금을 줄여 주는 정책이 함께 작동돼야 도심 아파트 공급이 늘어날 것으로 전망된다.

-분양가 상한제에 이주비 이자 등 반영, 자재값 인상분 즉시 반영 -고분양가 심사제 손질, 정비사업 아파트 분양가 1.5~4% 상승 전망이르면 다음달부터 재개발 아파트 분양가가 최대 4%정도 인상된다. 건자재 가격 인상분은 분양가에 곧바로 반영된다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 산정 기준도 현실에 맞게 개선된다. 국토교통부는 21일 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 이런 내용을 담은 분양가 제도 운영 합리화 방안을 확정, 발표했다. 국토부는 공동주택 분양가 시행규칙을 즉시 개정하고 이르면 7월부터 시행할 예정이다. 아직 입주자 모집공공가 이뤄지지 않은 사업장에 적용돼 서울 둔촌 주공 아파트도 적용 대상에 포함된다. ●필요 경비 분양가 산정 반영 먼저 정비사업(재개발·재건축사업)의 분양가 산정에 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비, 이주비 금융 이자, 총회 운영비 등 필수 소요 경비를 분양가 산정에 반영키로 했다. 그동안은 택지지구 분양가 산정과 같은 방식을 적용해 필수불가결한 비용도 반영되지 않는 불합리한 점이 따랐다. 주거이전비와 영업손실보상비는 토지보상법상 법정 금액을 반영한다. 주거이전비는 세입자에게 4개월 가계지출비(4인 기준 통상 2100만원), 현금청산 소유자는 가구당 2개월분 가계지출비를 반영한다. 영업손실보상비는 휴업 4개월분, 폐업 2년치를 반영한다. 명도 소송에 들어간 변호사비도 분양가 산정에 들어간다. 이주비 대출 이자는 실제 발생한 이자를 반영하되, 상한을 설정해 운영한다. 조합운영비는 사업비의 0.3% 안에서 정액으로 반영하기로 했다. ●자재가격 인상분 즉각 반영 분양가에 적용하는 건축비 반영 품목을 4개에서 6개로 바꿨다. 현재는 철근, 레미콘, PHC파일, 동관 등 4개 품목인데 이중 사용 빈도가 낮은 PHC파일과 동관을 빼고 대신 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가했다. 또 분양가 인상 반영 기준을 단일 품복 15% 상승 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘, 철근) 가격의 상승률 합이 15% 이상이거나 하위 자재 상승률의 합이 30% 이상이면 바로 기본형 건축지를 인상해주기로 했다. HUG의 고분양가 심사에도 자재비 인상분을 반영해준다. 현재는 고분양가 심사 때 인근 유사 사업장 시세만 반영해 현실과 동떨어졌다는 지적을 받고 있다. 국토부는 자재비 가산제도를 도입, 단기 급등한 경우도 이를 분양가에 반영해주기로 했다. ●택지비 산정 검증 강화, 고분양가 심사 합리성 제고 한국부동산원의 민간택지비 산정 검증 기능도 강화한다. 기존에는 부동산원 단독으로 심사했으나 앞으로는 택지검증위원회에서 택지비를 평가한다. 위원회에는 외부 전문가도 참여한다. HUG 고분양가 심사에서 시세 비교 대상 아파트를 선정할 때 준공시점 기준을 20년에서 10년으로 변경한다. 최근 지어진 아파트 가격을 기준으로 삼기 위해서다. 분양가 평가기준과 배점도 공개한다.

정부가 이달 말쯤 내놓을 ‘분양가 상한제’(분상제) 개선안에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준 개편이 포함되면서 분양가 인상에 대한 우려가 높아지고 있다. 앞서 정부는 건설 원자재 상승분을 공사비에 반영하고 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용 등을 가산비로 인정하는 분상제 개선 계획을 밝혔다. 1일 국토교통부와 HUG에 따르면 규제지역 내 고분양가 심사 제도 개선을 위한 세부 방안을 논의 중이다. HUG의 고분양가 심사 지역은 투기과열지구와 조정대상지역 등으로 수도권(49곳)과 지방(112곳)을 포함해 총 161곳이다. 지난해 2월과 9월 인근 시세 산정 기준과 비교사업장 선정 등 심사 기준이 조정되면서 분양가가 높아졌다는 평가가 나왔다. 다만 건설업계는 HUG의 분양가 통제가 분양 확대에 걸림돌로 작용한다며 고분양가 심사 제도의 폐지를 요구하고 있다. 전문가들은 정부가 8월에 발표할 ‘주택 250만 가구+α’의 차질 없는 공급을 위해 분양가 현실화가 필요하다고 주장한다. 다만 가파른 분양가 상승으로 청약을 통한 무주택자들의 내 집 마련이 어려워지고 주변 시세 상승을 자극할 가능성도 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

정부가 이달 말쯤 내놓을 ‘분양가 상한제’(분상제) 개선안에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준 개편이 포함되면서 분양가 인상에 대한 우려가 높아지고 있다. 앞서 정부는 건설 원자재 상승분을 공사비에 반영하고 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용 등을 가산비로 인정하는 분상제 개선 계획을 밝혔다. 1일 국토교통부와 HUG에 따르면 규제지역 내 고분양가 심사 제도 개선을 위한 세부 방안을 논의 중이다. HUG의 고분양가 심사 지역은 투기과열지구와 조정대상지역 등으로 수도권(49곳)과 지방(112곳)을 포함해 총 161곳이다. 지난해 2월과 9월 인근 시세 산정 기준과 비교사업장 선정 등 심사 기준이 조정되면서 분양가가 높아졌다는 평가가 나왔다. 다만 건설업계는 HUG의 분양가 통제가 분양 확대에 걸림돌로 작용한다며 고분양가 심사 제도의 폐지를 요구하고 있다. 전문가들은 정부가 8월에 발표할 ‘주택 250만 가구+α’의 차질 없는 공급을 위해 분양가 현실화가 필요하다고 주장한다. 다만 가파른 분양가 상승으로 청약을 통한 무주택자들의 내 집 마련이 어려워지고 주변 시세 상승을 자극할 가능성도 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

전·월세 물량 등 부동산 공급 늘려매물 잠김 현상 재연 안 되게 노력GTX역 주변 지선 교통망도 구축정부가 국정과제 가운데 하나인 분양가 상한제(분상제) 개편안의 세부계획을 다음달 내 확정, 발표한다. 분상제 부작용 때문에 사업이 중단돼 내년 서울 지역 공급 차질을 야기할 복병으로 꼽히는 강동구 둔촌주공 재건축에 대한 국토교통부 등의 현장점검은 다음달 초쯤 결론이 나온다. 국토부는 또 윤석열 정부 임기 중 수도권광역급행철도(GTX) ABC노선을 착공하고, DEF노선에 대한 예비타당성 검토를 마칠 방침이다. 한일 간 김포(서울)~하네다(도쿄) 비행 노선 재개도 다음달 1일을 목표로 추진되고 있다. 원희룡 국토부 장관은 23일 기자단과 오찬간담회를 갖고 이 같은 구상을 밝혔다. 원 장관은 전 정권의 부동산 정책을 한꺼번에 뒤집는다면 시장에 혼란이 있을 수 있다고 우려하면서도 전·월세 물량을 비롯해 부동산 공급을 늘려 ‘매물 잠김’ 현상이 재현되지 않도록 하겠다고 강조했다. 특히 경기 성남 분당·고양 일산·부천 중동·안양 평촌·군포 산본 등 1기 신도시와 서울 시내 노후단지 정비와 관련해 “이주·교통망 대책 등을 정밀하게 세워야 한다”면서도 “가격 자극 요인 때문에 한없이 미루진 않을 것”이라고 했다. 원 장관은 새 정부 출범 뒤 100일, 즉 오는 8월 전에 ‘250만 가구 주택 공급 계획’을 발표하기로 한 데 이어 분상제 관련 개편 내용을 6월 중 공개하기로 했다. 그는 “분상제가 분양가의 전반적인 상승을 막는 안전장치이기에 한꺼번에 없애기엔 부작용이 커 신중하게 접근해야 한다”고 전제한 뒤 “그러나 이주비나 건설 원자재 인상가를 반영할 필요를 분상제가 억눌러 온 부작용이 있어 이런 내용을 부처와 협의 중”이라고 설명했다. 다주택자 관련 정책 개편도 예고됐다. 원 장관은 “지나친 자산 독점은 회수시켜야 하지만, 임대 공급자로서의 다주택자 역할을 싸그리 무시하고 경직된 기준으로 규제를 하니 부작용이 나타난 것”이라고 진단했다. 원 장관은 또 앞으로의 인프라를 동반한 주택 공급이 추진돼야 한다며 GTX 추진에 더해 GTX 역 주변 지선 교통망 구축을 약속했다.

정부가 도심 내 주택공급 확대를 위해 ‘분양가 상한제’ 개편에 착수했다. 국토교통부는 정비사업조합과 시공사 등의 의견을 반영해 8월 중순 주택 250만호 공급 계획과 함께 분양가 상한제 개편안을 발표할 예정인 것으로 22일 알려졌다. 국토부의 분양가 상한제 개편 추진은 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해 도심 내 주택 공급을 확대하려는 취지에서 비롯됐다. 국토부는 최근 공사비 인상과 정비사업 갈등 확산 등으로 인해 분양가 상한제 폐기 또는 대상 지역 축소에 선을 긋는 대신 정비사업의 특성을 반영하는 조치를 검토할 방침임을 시사했다. 이에 수도권 재건축·재개발 사업의 공사비 인상 등을 둘러싼 논란을 고려해 정비사업에서 발생하는 비용을 ‘가산비’에 반영하는 방안 등이 우선 검토될 전망이다. 또 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용도 가산비로 인정하는 방안도 논의될 것으로 보인다. 현재 분양가 상한제는 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비로 구성돼 있는데 가산비 항목 현실화를 도모하는 데 초점을 맞출 것이란 얘기다. 부동산 업계 관계자는 “공공택지에 적용하는 상한제를 그대로 가져오면서 정비사업의 특수성이 반영되지 않았다”며 “가산비에 이 같은 비용이 반영되면 일반분양가가 올라가 조합의 부담을 덜 수 있을 것”이라고 말했다. 택지비 산정 방식에 대한 손질 요구도 높다. 현재 상한제 택지비는 감정평가사가 인근 지역 표준지 공시지가에 입지 등 지역 특성을 반영한 보정률을 곱해 산정하는데, 이때 미래 개발이익은 배제된다. 특히 조합이 지자체에 제출한 택지비는 한국부동산원이 적정성 평가를 거쳐 땅값을 재검토하는데 대부분 택지비가 깎이는 것으로 알려졌다. 부동산원의 택지비 적정성 평가 제도 폐지와 관련해 국토부는 “적정성 평가는 반드시 필요한 절차”라면서도 “토지비에서 추가 인정할 부분이 있는지 검토하겠다”고 밝혔다. 부동산R114는 올 들어 서울에서 분양된 가구가 3390가구로 상반기 분양 예정물량(1만 4447가구)의 23.5%이며 그나마 분양가 상한제와 무관한 지역이 대부분이라고 밝혔다. 하반기 분양가 상한제와 기본형 건축비 반영이 실현되면 분양가 상승은 불가피할 전망이다.

서울의 대규모 재건축 단지들이 시공사와의 갈등으로 잇따라 ‘계약 해지’ 카드를 꺼내 들었지만 시공사 교체 뒤 후폭풍에 대한 부담감에 쉽사리 실행에 옮기지 못하고 있다. 25일 정비업계에 따르면 ‘단군 이래 최대 규모’라는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장은 이날 0시로 공사 중단 10일째를 맞았다. 앞서 조합과 시공사업단(현대건설·현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 공사비 증액계약 등을 놓고 이견을 좁히지 못한 끝에 시공단은 지난 15일 0시를 기해 공사를 중단하고 인력과 장비를 철수했다. 조합은 공사 중단 기간이 10일을 넘어가면 시공계약 해지를 추진하기로 한 바 있다. 공사가 중단된 뒤 열흘이 지난 만큼 조합 집행부는 이사회를 열어 시공계약 해지를 의결하기 위한 총회 일정을 잡을 수 있다. 총회는 14일 이상 공고기간을 거쳐야 하기 때문에 이날 이사회가 열려 총회 일정을 잡는다면 이르면 5월 둘째주에 열릴 수도 있다. 다만 조합 집행부는 서울시의 중재 방안을 지켜본 뒤에 그 결과에 따라 계약 해지 추진 여부를 결정한다는 입장이다. 조합 집행부의 한 관계자는 “현재로선 계약 해지보다는 중재 방안을 보고 공사가 재개될 수 있도록 합의를 하는 게 우선”이라고 말했다. 둔촌주공 재건축은 기존 5930가구를 최고 35층 83개동, 1만 2032가구 규모의 ‘올림픽파크 포레온’으로 올리는 사업이다. 현재 공정률은 52%에 이른다. 둔촌주공 재건축 조합이 시공사 교체를 당장 추진할 움직임을 보이지 않는 것은 서울시 중재를 통해 공사가 재개되기를 바라기 때문이기도 하지만 현실적으로도 시공사 교체가 어렵고 계약을 해지했을 때 조합이 지게 될 부담이 크기 때문인 것으로 보인다. 조합이 시공사 계약 해지를 선언하더라도 시공단이 소송을 제기하면 공사 중단은 더욱 장기화할 수밖에 없다. 시공단은 이미 52% 진행된 공사현장의 출입을 통제한 채 유치권을 행사 중이다. 그렇게 되면 조합으로선 소송비는 물론 공사 지연에 따른 비용 증가로 사업성 악화까지 짊어져야 한다. 또 공사 중단이 길어지면 아파트 하자 발생 우려도 커지는 데다 공정률 52%의 공사를 이어받겠다고 나설 만한 건설사를 이른 시일 안에 찾을 수 있을지도 미지수다. 조합이 대주단으로부터 조달한 자금의 만기가 7~8월에 만기를 앞두고 있는 것도 조합에겐 압박이 되고 있다. 조합은 대주단으로부터 이주비 대출 1조 4000억원, 사업비 대출 약 7000억원 등 총 2조 1000억원을 시공단의 신용공여(연대보증)로 조달했다. 공사가 그대로 진행됐다면 대출 계약이 무리 없이 연장됐겠지만, 대주단 일각에서 재건축 사업의 불확실성이 커진 만큼 만기 연장이 쉽지 않을 우려도 커진 상황이다. 서울 송파구 잠실진주 재건축 조합도 시공사 계약해지를 놓고 갈등 중이다. 이곳은 HDC현대산업개발과 삼성물산 건설부문이 컨소시엄으로 시공권을 수주해 지하 3층~지상 35층, 2678가구로 재건축할 예정이었다. 그러나 국토교통부가 광주 화정동 아파트 붕괴 사고와 관련해 현대산업개발에 대해 서울시에 ‘등록말소 또는 영업정지 1년’의 처분을 내려달라고 요청하면서 일부 조합원들 사이에선 현대산업개발을 시공사에서 빼야 한다는 목소리가 터져 나왔다. 이에 지난 24일 열린 총회에서 현대산업개발과 계약을 해지하는 안건이 상정됐다. 그러나 잠실진주 재건축 조합 집행부는 현대산업개발만 단독으로 계약을 해지하는 것은 계약상 어렵다는 법적 자문을 받았다. 이에 따라 현대산업개발뿐만 아니라 삼성물산도 함께 계약해지 대상으로 안건에 올랐다. 잠실진주 재건축 역시 시공사 교체를 하게 되면 법적 소송에 따른 공사 지연과 막대한 경제적 비용을 치러야 한다. 결국 총회에서 해당 안건은 14%의 저조한 찬성률로 부결됐다. 전체 조합원 1549명 중 1470명이 총회에 참석해 찬성 208명, 반대 1169명, 기권·무효 61명이라는 표결이 나왔다. 업계 관계자는 “시공사 교체는 조합이 꺼낼 수 있는 최후의 수단이지만 치러야 할 비용과 손해가 막대하기 때문에 쉽게 선택하기엔 부담이 너무 크다”고 말했다.

조합 집행부와 시공 사업단 간의 갈등으로 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업과 관련해 자금을 대출해 준 금융사들이 이달 말 대응 방안을 놓고 대책 회의를 연다. 20일 금융권에 따르면 둔촌주공 재건축 사업에 돈을 빌려준 금융사 17곳의 대리은행인 NH농협은행은 이달 말 대주단 회의를 열어 공사 중단 관련 현황을 공유하고 대응 방안을 논의한다. 회의 일정은 아직 확정되지 않았으나 다음주 중 나올 것으로 예상된다. 둔촌주공 재건축은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개동, 1만 2032가구를 건설하는 것으로 단군 이래 최대의 재건축 사업으로 꼽힌다. 그러나 공사비 증액 문제를 놓고 조합 집행부와 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 갈등을 빚으면서 지난 15일 0시를 기점으로 공사가 전면 중단됐다. 최근 바뀐 조합 집행부는 전임 집행부가 2020년 6월 체결한 공사비 증액(2조 6000억원→3조 2000억원) 계약은 무효라며 지난달 서울동부지법에 해당 계약을 무효로 해달라는 내용의 소송을 제기했다. 시공 사업단은 애초 계획보다 가구 수가 늘어난 데다 자재 변경이 이뤄져 공사비 증액이 불가피하단 입장이다. 서울시가 중재에 나서기도 했지만 양측은 입장차를 좁히지 못했다. 갈등이 봉합되지 못할 경우 조합이 대주단으로부터 조달한 자금이 문제가 될 소지가 있다. 조합은 대주단으로부터 이주비 대출 1조 4000억원, 사업비 대출 약 7000억원 등 총 2조 1000억원을 시공 사업단의 신용공여(연대보증)로 조달했다. 대출은 각 7월과 8월 만기를 앞두고 있는데, 공사가 이어졌다면 대출 계약이 연장될 터였다. 대주단 일각에서는 재건축 사업의 불확실성이 커진만큼 대출의 기한이익상실(EOD) 여부를 논의해야 한다는 의견을 가진 것으로 전해졌다. EOD란 돈을 빌려 간 차주의 신용 위험이 커졌을 때 금융사가 계약을 파기하고 만기가 도래하지 않은 대출금을 회수하는 것을 말한다. 기한이익을 상실할 경우 만기일 전이라고 해도 조합은 채무를 즉시 상환해야 한다. 이번 공사 중단이 기한이익상실 사유에 해당하는지는 추가 검토가 필요한 상황이다. 양측의 갈등이 해결점을 찾을 가능성도 없는 건 아니라 대주단 측에서도 상황을 관전하고 있는 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 “(회의에서) 곧장 기한이익상실을 논의한다기보다 여러 회사의 입장을 들어보려는 것”이라면서 “입장차를 줄여 사태가 진정되는 걸 기대하고 있다”고 말했다.

금융감독원이 이달부터 가계대출의 고정금리 비중, 비거치식 분할상환 목표치를 올려 행정 지도에 나선다. 지난해 가계부채 관리 강화 방안에 따른 후속조치로, 가계부채의 질적 건전성을 높이겠다는 취지다. 6일 금융권에 따르면 금감원은 은행, 보험, 상호금융 등에 대한 대출구조 개선 촉진을 위한 행정 지도를 시작했다. 은행과 보험은 지난 4일, 상호금융은 지난 1일부터 시행됐으며, 향후 1년간 지속된다. 은행의 고정금리 대출 비중은 연말까지 52.5%, 비거치식 분할상환 대출 비중은 60.0%로 목표치가 설정됐다. 전년 대비 2.5% 포인트씩 높아졌다. 은행의 주택담보대출 중 전세대출, 중도금 대출, 이주비 대출을 제외한 장기주택담보대출의 경우, 연말까지 고정금리 대출 비중은 68.5%, 비거치식 분할상환 대출 비중은 82.5%로 목표치가 설정됐다. 보험업은 연말까지 고정금리 대출 비중을 55%, 비거치식 분할상환 대출 비중은 67.5%로 전년 대비 각각 2.5% 포인트씩 높여야 한다. 상호금융은 비거치식 분할상환 대출 비중을 중앙회 단위로 기존 40%에서 연말까지 45%로 상향 조정한다. 금리 상승에 따른 대출자의 상환 부담을 줄이려는 방안으로 고정금리 대출 비중을 늘리고 처음부터 원금을 상환하는 분할상환 확대를 독려하는 것이다.