중소 건설업체들이 아파트를 공급하면서 대형 건설업체의 이름을 빌리는 사례가 부쩍 늘고 있다. 경기도 용인의 대규모 아파트 건설 현장에는 현대건설,삼성물산,LG건설,벽산건설 등 내로라하는 건설업체의 ‘깃발’만 보인다. 얼마전 인기리에 분양된 마북리 삼성아파트 시행자는 경기도 지역에서 주택사업으로 기반을 다진 삼호건설이다. 수지읍 LG아파트 건설사업의 주인도 사실은 같은 업체다.용인 구성면 일대 벽산타운도 이 회사가 시행사다. 현대건설이 짓고 있는 용인 보정리 현대 홈타운은 경성건설, 신영통 현대홈타운은경남주택으로부터 공사를 따내고 현대 브랜드만 붙이고 있다. 수지읍 금호아파트도 중소업체에 이름을 빌려주고 시공만 맡고 있다. 소위 잘 나가는 ‘빅5’업체가 벌이는 주택건설 물량 가운데 전체의 60% 이상은 이름만 빌려주고 시공권을 넘겨받은 사업이다.대형 업체는 ‘디벨로퍼’가 되고 중소전문업체는 시공만 맡았던 전형적인 주택 건설업 형태가 뒤바뀐 것이다. [왜 이름 빌리기가 유행하나] 중소 건설업체도 살고,대형 건설업체도 일감을따내서 좋은 ‘윈윈전략’이기 때문이다.주택건설 전문업체들이 대형사에 시공을 맡기는 이유는 자체 사업능력이 없어서가 아니다.개인이나 비(非)건설사는 땅을 내놓고 대형 건설사는 시공을 해주는 지주공동사업과는 성격이 다르다.아파트 사업을 벌이기 위해 땅을 직접 사들이고,어렵다는 사업승인까지모두 얻어낸 뒤 시공사만 대형 건설업체를 끌어들이는 방식이다. 삼호건설의 경우 그동안 자체 브랜드로 시공도 직접하던 업체다.준농림지개발 붐을 타고 금싸라기 땅도 많이 사두고 내실도 탄탄한 것으로 소문났다. 그러나 외환위기 이후 탄탄한 중소 업체마저 믿지 못하는 풍토가 조성되자할 수 없이 대형 건설사 브랜드를 빌려 사업을 추진하고 있다. 아파트는 일반 건설과 달리 소비재다.주택사업은 수요자를 직접 상대하는사업이다.분양도 브랜드 싸움이다.주택사업 노하우는 풍부하지만 자체 브랜드 경쟁력이 떨어지지기 때문에 시공권을 대형 건설업체에게 주고라도 이름을 빌리고 있는 것이다. 대형 업체는 앉아서 일감을 확보할 수 있다는 점에서 반기고 있다.자체사업이나 재개발·재건축사업은 부지를 마련하거나 이주비를 줘야 하기 때문에선투자 부담이 있지만 중소 건설업체로부터 아파트 시공권을 넘겨받는 사업은 공사비만 챙기면 되므로 선투자 부담이 전혀 없다.놀고 있는 조직을 돌릴수 있고 시공 실적도 올릴 수 있다. [멍드는 중소 업체] 주택사업의 노하우는 부지매입과 사업승인,판매가 전부라고 해도 지나침이 없다.땅 주인들을 설득해가며 어렵게 부지를 마련하고까다로운 사업허가를 얻어내는 일은 모두 시행사 몫이다. 속을 들여다보면 중소업체는 속이 탄다.부지에 묶인 돈을 돌리기 위해서는사업을 앞당겨야 한다는 절박감 때문에 사업성이 떨어져도 ‘울며 겨자먹기식’으로 대형 업체에 사업을 맡길 수 밖에 없다.기획,사업승인,분양,시공을자체적으로 모두 챙기면 그 만큼 수익률이 높지만 홍보, 시공권을 넘기다 보니 수익률이 떨어질 수 밖에 없다. 분양대금 가운데 우선적으로 공사비를 줘야 하고,설령 분양률이 떨어져도중소업체는 공사 진척에 따라 건축비를 제 때 줘야공사가 진행된다. 류찬희기자 chani@

‘불법 외화유출을 막아라.’내년부터 제2단계 외환자유화가 실시되면 개인들도 마음대로 달러를 외국으로 갖고 나갈 수 있게 돼 외화유출 방지에 비상이 걸렸다.이에 따라 재정경제부와 국세청 등 관계 부처는 외화 유출을 방지하기 위한 다양한 대책을 강구중이다. [외화유출 비상] 21일 금융계 등에 따르면 내년부터 폐지되는 외환규제는 해외여행경비한도(1만달러),증여성 송금(1건당 5,000달러),해외이주비(4인 가족 기준 100만달러) 등이다.한 금융전문가는 “규제 폐지로 외화유출 사태가올 것으로 예상된다”며 “특히 부유층 해외여행자 등은 아예 외국에 계좌를만들어 놓고 달러를 가져가 쓰는 사례도 늘 것”이라고 분석했다. LG경제연구원 이창선(李昌宣) 연구위원은 “불법적인 외화유출 경로가 이전에도 있었으므로 외화가 대거 빠져나가지는 않을 수도 있지만 외환보유고를충분히 늘리는 등 외환관리에 적극 나서야할 것”이라고 말했다.현대경제연구원 김희성(金喜成)연구위원은 “외환자유화는 외국자본을 유입하기 위한불가피한 조치이지만 세금회피 등의 수단으로 이용하는 등의 부작용을 방지할 장치를 마련해야 한다”고 밝혔다. [불법자금 유출입 감시장치 마련] 2단계 외환자유화가 시행되면 외화유출행위 자체는 합법이다.그러나 불법적인 성격의 자금 유출은 여전히 규제를 받게 된다.재경부는 이를 위한 제도적인 장치를 마련하기로 했다.우선 금융범죄를 막기 위해 대외금융거래정보시스템(FIU)를 올 하반기에 구축할 예정이다.이 기구는 마약이나 도박 등의 범죄와 관련된 자금세탁이나 불법자금 유출입을 감시하고 일정 규모 이상의 외화현금 거래나 의심스러운 외화 금융거래 정보를 집행기관에 통보하게 된다.세계 49개국과 공조 체계도 구축한다. 또 외환전산망과 조기경보체제(EWS)의 질적인 수준을 높이고 국제금융센터의 기능을 활성화할 방침이다.금융기관과 기업에 대한 외환건전성 규제도 국제적인 수준으로 끌어올릴 계획이다. [외화 과다반출자는 자금출처 조사한다] 국세청은 국내 기업이 해외현지법인총자본금의 30% 이상을 직접 투자할 때 해외현지 법인의 재무자료를 보고할것을 의무화했다.또 국내 모기업과의 거래에서 외상매입 또는 대여금 규모가많거나 장기간 과실송금을 하지 않는 해외 법인은 외화유출 가능성이 큰것으로 보고 조사할 방침이다. 달러를 외국으로 많이 갖고 나가는 사람은 자금출처 조사도 실시할 방침이다. 손성진기자 sonsj@

서울 강서구 내발산동과 화곡동 일대 화곡지구 재건축사업이 본격화 돼 모두 4,746가구의 아파트가 들어선다. 강서구 내발산동 화곡1지구 재건축조합은 지난 3일 현대산업개발과 현대건설을 재건축 사업 시공사로 선정,내발산 주공아파트 1,550가구,KAL아파트 204가구 등 기존 아파트 1,900여가구를 헐고 16∼19층 2,124가구를 새로짓는다. 강서구 화곡동 화곡2지구도 현대산업개발,대림산업을 시공사로 선정,화곡주공아파트 1,730가구 등 2,010가구를 22층짜리 2,622가구로 다시 짓는다. 화곡 1지구 재건축사업은 오는 11월쯤 재건축사업 승인이 될 것으로 예상되며 2001년 10월 착공,2004년 2월쯤 완공될 예정이다. 평형별로는 23평형 426가구,33평형 790가구,39평형 400가구,45평형 356가구,56평형 152가구 등이다.기존 아파트 소유자에게는 5,000만원에서 1억1,000만원의 이주비가 지급된다. 화곡 2지구 재건축사업은 2001년 4월쯤 사업승인,2001년 7월 착공이 예상되고 있다.2005년5월 완공 계획이다.26평형 574가구,35평형 1,518가구,46평형530가구며 일반분양분은 612가구다. 화곡지구는 지하철 5호선 발산역과 우장산역에서 도보로 5분 거리에 있는역세권 아파트로 우장산을 끼고 있어 녹지공간이 풍부하다. 가양대교가 2001년 개통되면 인접지역으로의 진출입이 쉽고 인근에 그랜드마트 등 생활편의시설과 초·중·고교 등이 많아 생활여건도 좋다.(02)2008-9192∼4. 박성태기자

경기도 광명시 하안 주공 본1단지 아파트 재건축 사업이 본격적으로 추진된다. 지난 81년 지어진 2,440가구를 헐고 그 자리에 3,500∼4,000가구를 새로 짓는 대규모 사업인데다 사업추진방식이 특이해 관심을 끌고 있다. ■관심끄는 대규모 단지 11,13,15,17평형이 들어서 있으며 7호선 철산역이걸어서 5분 거리다.아파트 단지가 도덕산과 붙어있고 시청,경찰서 등 공공기관도 가깝다. 용적률이 낮아 13평형 아파트 주민 대지 지분이 22평에 이를 정도로 조합원지분이 크다.그만큼 사업성이 크다는 얘기다.투자자들이 눈독을 들일 만하다. 조합추진위(위원장 이규성)는 어림잡아 3,500∼4,000가구의 아파트를 새로지을 계획이다.평형은 26∼48평형이며 오는 2001년 4월 조합 창립총회와 시공사를 선정하고 2002년부터 공사를 시작할 계획이다. ■자체사업으로 추진 그동안 재건축 사업은 대부분 조합 구성부터 안전진단,전반적인 조합운영 등을 전문 대행업체나 시공사가 나서서 주도했다.조합은이름만 빌려주고 모든 일은 대행사와 시공사가 끌고 나가는 형태였다.그러나 이곳은 조합이 재건축 사업 전반을 직접 맡아 추진한다.조합 창립부터 안전진단,홍보 등 주요 업무를 조합이 주도권을 쥐고 있다.시공업체는 단순 도급 건설공사만 담당하는 방식이다.대행사나 건설사의 입김에서 벗어나주민들이 자체적으로 재건축 사업을 벌이고 있는 것이다. 조합추진위는 이를 위해 주민들에게 평형당 5,000원씩,모두 1억5,000여만원을 갹출,사업을 추진한다는 방침.추진위에 따르면 30일 현재 50%정도가 이같은 방식에 동의한 것으로 알려졌다. ■주민 반응 좋아 조합추진위 김창수실장은 “지난 20일 1차 주민동의를 받은 결과 50%정도가 이 방식에 찬성했다”고 말했다.또 “갹출된 돈은 안전진단 비용,조합 운영비,홍보비 등으로 사용하고 조합원이 동의할 경우 이주비도 조합이 직접 나서서 은행으로부터 빌려주는 방식을 생각하고 있다”고 말했다. 지금 추진하고 있는 재건축 사업은 이주비 지급에 따른 금융비용이 사실상건축비에 포함돼 있다.때문에 조합이 나서서 이주비를 지급하면 그만큼 건축비를 줄일 수 있다는 판단에서다. ■조합원 설득이 걸림돌 많은 조합원들이 시공사나 대행사에 일률적으로 사업을 맡겨 추진하는 방식에 익숙해 있다.그래서 추진위는 이들의 이해를 구하는데 어려움을 겪고 있다. 그러나 이 사업이 성공하면 재건축 사업의 새로운 운영방식으로 자리잡을것으로 기대된다.조합을 보다 투명하게 운영할 수 있고 시공사의 입김에서벗어나는 등 재건축 사업의 새로운 장을 열 수 있을 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

내년 1월부터 해외 여행경비,증여성 송금,해외이주비의 한도가 폐지돼 전면자유화 된다.그러나 외국인이 한국에서 일정수준 이상의 돈을 빌리거나 원화증권을 발행하는데 대한 제한은 계속된다. 재정경제부는 24일 이같은 2단계 외환자유화 조치를 내용으로 한 외환거래법 개정안을 입법예고했다.개정안은 관계부처 협의를 거쳐 6월 임시국회에상정,내년부터 시행에 들어간다. 개정안에 따르면 ▲해외여행경비(1만달러) ▲증여성 송금(건당 5,000달러)▲해외 이주비(4인가족기준 연간 100만달러) ▲재외동포의 부동산매각대금반출(세대당 연간 100만달러) ▲보유를 목적으로 하는 외화매입(2만달러)의한도가 모두 폐지된다.이에 따라 해외여행을 하거나 해외로 송금할 때 외화를 무제한으로 사용할 수 있게 된다. 자본거래에서는 내국인의 해외 예금한도(법인 500만달러,개인 5만달러)도사라지고 일반인들도 외국인에게 외화를 빌려줄 수 있으며,내국·외국인간외화매매가 전면 자유화된다. 박정현기자 jhpark@

“상당수 주민들이 각종 질병에 시달리고 부녀자들은 유산까지 하는 고통을겪고 있습니다. 언제까지 참아야할지 당국이 원망스럽기만 합니다” 남양반도의 끄트머리에 자리잡고 있는 경기도 화성군 우정면 매향리 어촌마을.이곳에 살고있는 200여가구 700여명의 주민들이 50여년째 미 공군기들의사격훈련에 신음하고 있다.고막을 찢는 듯한 비행기 소음과 폭음으로 신경쇠약과 불면증에 시달리고 오폭과 불발탄으로 부상하며,심지어는 목숨까지 잃는 피해가 속출하고 있다. 15대째 이곳에서 살고 있는 최중빈(崔重彬·64·매향3리)씨는 지난 97년부터 지금까지 3차례에 걸쳐 심장수술을 받았다.어려서부터 비행기 소음에 시달려온 탓에 심한 협심증을 앓고 있다.최씨의 여동생(59)은 바닷가에서 굴을채취하다 비행기 오폭으로 다리가 부러지는 변을 당했고 최씨의 막내 아들(28)은 7살때 사격장에서 주운 오발탄을 갖고 놀다 터지는 바람에 한쪽 눈을실명했다. 최씨는 “미군 사격장이 우리가족에게 안겨준 고통은 이루헤아릴 수 없을정도”라며 “최근 큰아들로부터손자를 얻었으나 비행기 소음에 애가 잘못될까봐 다른 지역으로 이사가게 했다”며 한숨을 지었다. 주민들은 130데시벨(db)이 넘는 살인적인 비행기의 소음으로 인해 스트레스를 받은 마을 아이들과 주민들의 성격이 점차 포악해지고 신경질적으로 변하고 있다고 한탄한다.매향1리에서만 지금까지 32명이 자살하는 등 이곳 주민들의 자살률은 매우 높다. 특히 사격장 위험지구내에 있는 매향 1,5리 주민들은 이 지역 산모들이 비행기 소리에 놀라 유산하고 선천성 기형아까지 출산하는 경우가 있다고 주장하고 있다. 19년전 이곳으로 시집을 온 홍모씨(37)는 “결혼한 이듬해 다리가 심하게휘어진 첫딸을 낳았고 3째 아이는 유산했다”며 “다른 곳에 살다 이곳으로이사온 여자들이 유산하는 경우가 꽤 많았다”고 말했다. 매향1리 보건진료소 정해훈(鄭海勳·여·32)소장은 “그동안 옹진군 등 여러 곳에서 진료를 해봤지만 이곳처럼 많은 주민들이 질병을 앓고 있는 곳도드물다”며 전문가들의 정확한 진단이 필요하다고 지적했다.지난 51년 마을이 미군 사격장에 편입되면서 재산피해도 많았다.황금어장과 함께 굴과 조개등 패류 채취장인 개펄을 잃었다.68년 농경지 징발 당시 평당 500∼600원 하던 농지는 평당 180∼230원씩 헐값에 수용당했다고 주민들은 주장하고 있다. 화성 김병철기자 kbchul@. *“SOFA 헌법소원·유엔 제소”국민행동, 우라늄탄 조사 촉구. 경실련,참여연대 등 127개 시민단체로 구성된 ‘불평등한 한미행정협정(SOFA) 개정 국민행동’은 17일 경기도 화성군 매향리 쿠니사격장의 열화 우라늄탄 사용 여부를 가려내기 위해 위한 민·관이 합동으로 조사할 것을 정부와주한미군에 제안했다.또 다음달 SOFA에 대한 헌법소원을 제출키로 했으며,국제 비정부기구(NGO) 단체들과 연대해 매향리 사건과 주한미군범죄,SOFA의 불평등성 등을 유엔인권위에 제소하는 방안을 추진키로 했다. 한편 환경운동연합은 17일 농섬 사격장 인근 토양에 대한 방사능 측정작업을 했다.또 일부 시민단체들은 전북군산도 사격장에서 실전용 폭탄을 사용하고 있는 점으로 미뤄 인근 해상에 대한 방사능 측정작업도 이뤄져야 한다고주장하고 있다. 송한수기자 onekor@. *매향리 '훈련탄 발사' 의혹 증폭. 주한 미군은 경기도 화성군 매향리 쿠니사격장에서 인체에 유해한 우라늄탄을 사용했을까.그들의 해명대로 전시를 대비해 보유만 하고 훈련에는 사용하지 않은 것일까. 주한미군사령부 김영규(金永圭)대변인은 지난 16일 “주한미군은 우라늄탄을 평소에 사용하지도, 보유하고 있지도 않는다”고 발표했다.그러나 몇분뒤 부참모장 마이클 던 소장은 기자들의 거듭된 질문에 “미 공군은 (우라늄탄을) 훈련탄으로 사용하지 않으며 미 육군의 사용·보유 여부는 ‘NCND’다”라고 말했다.우리 군 관계자는 ‘긍정도,부정도 할 수 없다’는 답에 대해일부 긍정적 요소가 담긴 것이라고 설명했다.. 우라늄탄의 정식 명칭은 ‘폐기(Depleted)우라늄탄’이다.80년대 중반 미육군에서 전차포탄으로 개발돼 현재는 30㎜ 기관포탄에서 120㎜ 대전차 파괴용 포탄까지 생산되고 있다.포탄이 목표물에 맞았을 때 강력한 열을 발생시켜 파괴력을 높여주지만 방사능은 미약한것으로 알려졌다. 미군은 지난 91년 걸프전 당시 우라늄탄을 사용,이라크 전차와 병사들에게치명타를 주었다.지난해 4월 유고전에서 3만여발을 사용,‘발암 물질을 사용했다’는 세계 언론의 비난을 받았다. 97년 3월27일 주한미군 대변인 짐 콜슨은 “(우라늄탄은) 한반도에서 유사시에 사용하기 위한 것으로 안전하게 관리된다”고 말한 적이 있있다.같은해 5월 주한미군 2사단 소속 군속이 대전차용 우라늄탄 1발을 일반 폐기탄약으로 잘못을 알고 폭파 처리했다가 말썽을 빚었으나 현장을 조사한 결과,방사능은 안전 허용치인 70m㎭(밀리라드)에 훨씬 못미치는 0.05m㎭에 불과해큰 문제는 없었다. 96년에도 일본 오키나와 주둔 미군이 우라늄탄 수천발을 실수로 사용한 것으로 드러나 일본인들의 반발을 샀으나 방사능 오염 수치는 극히 낮았다. 김경운기자 kkwoon@. *매향리 주민피해 보상 어떻게. 경기도 화성군 매향리 미공군 사격장 인근 주민에 대한 피해보상은 어떻게될까? 지난 16일 구성된 한·미양국 공동조사단은 18일부터 20일까지 현지에서 주민피해 상황 조사를 벌인다. 국방부는 이번 조사결과를 24일까지 종합분석한 뒤 관련 자료를 수원지검에설치된 배상심의위원회에 제출할 예정이다. 주민들에 대한 피해보상은 ‘이주 및 배상’ 2가지다. 현재 사격장에서 가장 가까운 매향 1·5리 주민 234가구 가운데 87%가 이주를 희망하고 있으며,나머지 32가구는 거부하고 있다.국방부는 내년도 예산에주민들의 이주비로 650억원을 배정할 방침이다. 국방부 관계자는 또 “기총사격장 인근 석천리와 이화리 등지의 주민들에대해서도 이주대책을 마련할 방침”이라고 말했다. 한편 조사결과 미군측의 귀책사유가 드러나면 한미주둔군지위협정(SOFA·한미행정협정)에 따라 미국이 75%,한국이 25%의 비율로 보상책임을 지게 된다. 그러나 피해 배·보상이 순조롭게 이뤄질지는 낙관하기 어렵다.주민들도 당국에 대한 불신감이 깊은 상태.매향 1·5리를 제외한 매향 2·3리와 석촌 3·4리등은 당국이 통보한 18일 조사단과의 면담을 거부했다. 군당국은 ‘어느 국가도 군용사격장으로 인한 소음 피해에대해 배상한 전례가 없다’고말해 배상이 힘들 것임을 시사했다.이와 함께 주민들은 열화 우라늄탄의 사용여부 확인을 요구하고 있어 피해 배·보상절차는 우여곡절을 겪을 전망이다. 문창동기자 moon@. *美 “합동조사후 공식입장 표명”. 주한 미국대사관 제럴드 맥로린 공보관은 17일 “미 정부는 최근 매향리 쿠니 미군 사격장에서의 오폭사고 피해에 대한 한·미 합동조사가 끝나는 대로이 사건에 대한 미 정부의 공식 입장을 밝히게 될 것”이라고 말했다. 김규환기자 khkim@

서울 강북구 길음2동 재개발 지구가 소액투자 유망지로 떠오르고 있다. 지난해말 사업승인을 받은 길음2지구는 3만7,500여평에 2,318가구의 아파트가 들어설 예정이다. 대우건설이 시공사로 참여하고 26∼54평형 아파트가 건설된다.일반분양분이1.000여가구에 이르는 대단지다. 지난 2월 이주비가 지급되면서 생활근거지가 강북인 직장인들이 조합원 지분을 많이 찾고 있다. 주변 달동네는 모두 2만5,000여가구의 재개발 아파트가 건설돼 대규모 주거지로 탈바꿈한다. 개인 땅은 평당 400만∼500만원이고 시유지는 250만∼300만원에 거래된다. 사업 초기라서 지분이 상대적으로 싸지만 이주비 지급이 본격화되면서 값이오르는 추세여서 투자수익이 큰 곳으로 꼽힌다. 예를들어 길가 사유지 20평에 건물 10평이 딸린 지분을 8,500만원에 사고이주비 4,300만원을 받아 34평형에 입주한다면 초기투자는 4,000만∼5,000만원이 필요하다.예상되는 지분 평가액은 땅값으로 평당 350만원씩 7,000만원,건물 보상비 800만원 등 모두 7,800만원.분양가를 1억7,000만원으로예상할때 9,200만원정도를 추가부담해야 한다. 총 투자비는 1억7,000만∼1억8,000만원,입주시 아파트 값을 2억4,000만원으로 예상하면 5,000만원정도의 시세차익이 기대된다. 류찬희기자 chani@

올해 안에 내국인의 해외 여행경비나 증여성 송금,해외이주비에 대한 제한이 없어지고 해외 금융기관에 예금이나 신탁도 자유롭게 할 수 있게 된다.또현행 대외채권 회수의무 제도나 현물환 실수요 원칙은 폐지되거나 크게 완화될 것으로 보인다. 한국금융연구원은 22일 서울 명동 은행회관에서 ‘2단계 외환거래자유화 추진방안 공청회’를 열고 이같은 내용의 시안을 제시했다. 재정경제부는 한국은행 등과 협의,이 안을 토대로 5월중 법개정안을 만든뒤 늦어도 연내 시행할 방침이다. 시안은 우선 현재 기본경비 1만달러인 해외 여행경비나 건당 5,000달러인증여성 송금,4인가족 기준 100만달러인 해외이주비 등 국내 거주자의 대외지급 한도를 없애도록 했다. 또 ▲거주자의 해외예금이나 해외신탁 ▲해외 증권취득,비거주자에 대한 외화대출 ▲거주자의 외국환은행을 통하지 않은 파생금융거래 ▲1억원을 넘는원화 차입 및 단기원화증권 발행 등 비거주자의 원화조달 거래 등 모든 자본거래를 자유화하도록 했다. 현물환 실수요원칙도 폐지,연간 2만달러인거주자의 보유목적 외화매입한도와 3,000달러인 비거주자의 외화매입 한도도 없애도록 했다. 단 불법적인 자금유출입을 막기 위해 일정 규모 이상의 외화매입에 대해서는 현재 설치가 추진되고 있는 대외금융거래정보시스템(FIU)에 보고하도록하는 방안을 검토하기로 했다. 또 현재 대외채권회수 의무제도에 따라 건당 5만달러를 초과하는 대외채권은 만기일이나 조건 성취일로부터 6개월안에 국내로 회수하도록 하고 있으나이 제도도 폐지하거나 대폭 완화하기로 했다. 손성진기자 sonsj@

재개발·재건축 투자 열기가 후끈 달아올랐다.특히 서울 5개 저밀도지구와강남 개포동 일대 재건축사업이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.재개발·재건축 아파트의 매력은 대도시에서 그것도 지하철 역세권이나 한강이 바라보이는 곳,도심과 가까운 아파트를 안전하게 분양받을 수 있다는 것.조합원에게는 로열층이 우선 배정된다는 것도 큰 장점이다.그러나 금융비용이나 사업추진 일정 등을 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자도 있다.맹점도 많은 만큼 섣부른 투자는 금물이다.시뮬레이션을 통해 투자수익을 따져보고 신중한 판단을 내려야 한다. ◆한강변 재개발 투자수익 크다= 한강변은 투자수익이 클 것으로 전망되면서 인기를 끌고 있다.도심과 가까운데다 조망이 좋고 거래가 활발해 집값 오름폭이 크기 때문이다.앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 재개발지구가유망하다.사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발지구를 고른다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구가 꼽힌다. 금호11구역은구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공예정이다.금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구가 건립된다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있다.사업부지가 완만한 경사지여서 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정될 듯. 옥수12구역도 관심을 끌고 있는 지역.옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가 들어선다.매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 멀리 옥수역과한강을 바라볼 수 있는 입지를 지녔다.주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정신청을 준비중이다.조합은 올해안에 구역지정을 받아 시공사를 선정,내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다. 옥수10구역은 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해중 사업 윤곽이드러난다.옥수역 현대 아파트 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능하다.사업 윤곽이 잡히면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. 용산구 한남1구역도 관심을 끌기에 충분하다.뒤로는 남산,앞으로는 한강을끼고 있다.조합은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 구역지정신청중이며 모두 1,500여가구가 들어설 계획이다.남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 결정되지 않았다.삼성물산이 시공사로 선정됐다. 마포 용강지역도 눈길을 끈다.지하철 5호선 마포역 서쪽 한강변이다.지난달 사업시행인가를 받았다.올 연말께 공사를 시작하고 분양에 들어갈 예정이다.삼성물산주택부문이 시공사로 참여하고 이주비 지급을 준비중이다. ◆강남 재건축아파트를 눈여겨봐라= 5개 저밀도지구나 가락동 시영아파트,개포동 주공 아파트가 투자자들로부터 관심을 끌고 있다.입지를 따져볼 때 이보다 나은 곳을 찾기는 힘들 정도다.용산 외인아파트 재건축은 조합원은 없고 모두 일반 분양분이다.투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.시세차익이 충분하다. 그러나 무조건 투자했다가는 낭패보기 십상이다.개포동 주공아파트는 시공사 선정을 둘러싸고 한판 전쟁을 치르면서 값이 큰 폭으로올랐다. 가락동 시영아파트도 값이 오를대로 올랐다.이곳은 택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 고층 아파트를 짓는데는큰 문제가 없을 것으로 보인다.다만 조합원간 이견으로 시공사 선정이 늦어지고 있다. 저밀도지구 아파트와 개포동 택지개발지구 아파트는 개발 시기가 정확하지않다.고층 아파트를 지을 수 있게 허용할 것인지를 두고도 정부가 결정을 내리지 못하고 있다. 류찬희기자 chani@. *재개발 아파트 유의점. 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획 일정을 절대적으로 믿어서는 안된다.사업추진이 늦춰지면 투자금이 묶이고 사업지연에 따른 손해 등은 고스란히 조합원에게 떨어진다.그렇게되면 금융비용 부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 저밀도지구나 택지개발지구는 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.용적률을 높혀 고층 아파트를지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 조합이 주장하는 투자수익이 보장된다. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것도 금물.한강이 보이는지를 반드시 따져봐야 한다.조합원 아파트는 우선해 한강이 보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익를 높일수 있다.조합원들 이견이 없는곳을 고르는 것도 중요하다.재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다. 따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 곳을 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳이 좋다.조합원이 보유한건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등이 결정되는 단계인만큼 2∼3년안에 입주가 가능하다는 얘기다.사업시행 초기보다 지분 구입비용은 많이 들지만 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

재건축 사업이 본격화 된 서울 강남구 개포동 주공 아파트를 지금 사도 되나. 이 일대 재건축 사업은 지난해말 주공2단지 주민들이 조합원 총회를 열어시공사를 선정하면서 탄력을 받기 시작했다.지난달 27일에는 4단지 주민들도 시공사를 선정했고,오는 18일에는 가장 큰 규모인 1단지 조합이 총회를 개최,건설업체를 결정할 예정이다. 재건축 사업이 탄력을 받으면서 이곳 아파트 값은 1년 사이 60% 가까이 올랐다.지난해 중순부터 재건축 특수를 노린 투자자가 몰리기 시작,값이 천정부지로 올랐고 매물도 달리고 있다. ◆2만여가구 대단지 개포동 택지개발지구에 들어선 아파트는 주공 1∼7차만해도 1만3,000여가구가 넘는다.시영아파트,공무원 임대아파트,현대·대우 사원 아파트까지 합치면 매머드 단지다. 가장 먼저 사업을 추진중인 3단지는 지난해말 현대건설을 시공사로 선정했고 4단지는 LG건설을 참여업체로 결정했다.82년5월 입주한 5,040가구의 1단지는 재건축사업을 가장 먼저 시작했다.오는 18일 삼성물산+대우건설,현대건설+현대산업개발,LG건설+대림산업 중에서 시공사를 선정할 계획이다.2단지는 사업추진이 가장 늦어 주민동의를 받는 중이지만 곧 시공사 선정을 위한 총회를 열 계획이다. 관심을 끄는 이유는 저층 아파트단지여서 투자수익이 크고 쾌적한 주거환경,편리한 대중교통여건 때문.단지 건너 야산이 있는데다 남북방향의 언주·선릉·삼성·영동대로와 동서로 뻗은 양재대로·개포동길·단지안 관통도로가잘 발달돼 있다.분당선 전철도 통과한다. ◆5-7단지도 가시화 1단지는 300%의 용적률에 18∼25층 아파트를 짓는다는계획.서울시 도시계획안이 안나왔지만 단지 여건을 고려하면 큰 무리가 없다고 판단하고 있다.4단지 역시 18∼25층에 용적률을 275%로 잡았다.조합과 건설사들이 제시한대로라면 아파트 값이 큰 폭으로 뛰었다고해도 투자수익은상당히 크다. 5∼7단지 고층 아파트 재건축사업도 점차 가시화 되고 있다.고층이지만 용적률이 160%여서 다른 지역의 고층 아파트 용적률이 200∼220%인점을 감안한다면 사업 추진 내재가치가 있다고 판단하기 때문이다. 류찬희기자 chani@. *주의할 점. 그러나 전문가들은 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획안만 믿고 투자했다가는 기대 수익을 건지지 못할 수도 있다고 충고한다.재건축 사업이 지지부진해지면 그만큼 금융비용이 커지고 사업승인과정에서 용적률이 낮아지면 투자수익도 떨어진다. 특히 이곳은 택지개발지구여서 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.따라서 서울시가 용적률을 높혀 고층 아파트를 지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 당초 기대한 만큼의 투자수익이 보장된다. 서울시가 도시설계를 다시 세워야 하는 시기는 오는 2001년 10월까지지만서울시는 이르면 올 연말께 새로운 도시설계안을 마련,용적률을 조정할 계획이다.기대한 만큼의 투자수익은 건설사 일정대로 공사가 순조롭게 추진되고고층 아파트를 지을 수 있는 용적률 상향조정을 전제로 하고 있다. 류찬희기자. *개포동 주공 투자 '늦지않았다'. 예를 들어 4단지 조합과 건설사가 제시한 275% 용적률,2003년 상반기 착공,2005년 입주가 지켜진다면 지금 투자해도 투자수익이 충분하다. 조합은 평당 분양가를 아파트는 800만∼1,050만원,상가는 700만원으로 잡았다.이렇게되면 공사비를 주고도 개발이익금이 8,340여억원이 될 것으로 예상했다.여기에 조합원에게 돌아가는 평당 보상비는 1,728만원으로 계산했다. 13평형 헌집을 사서 45평형을 분양받는다고 가정하자.①헌 아파트를 2억원에 매입하고 ②조합원 보상액 2억7,000여만원을 뺀 1억4,000여만원을 추가로부담한다. ③여기에 이주비를 뺀 나머지 부분 금융비용 4,000여만원을 합치면 ④총 투자비는 모두 3억8,000여만원이 된다. 조합원에게 배정되는 아파트는 45평형.대치동 우성아파트와 비교해 지금 당장 입지여건은 떨어지지만 이곳 45평형 값은 5억∼6억원에 이른다.투자가치가 충분하다는 얘기다. 류찬희기자.

‘한강줄기를 따라 들어서는 아파트를 노려라’도심과 가까운 강변 아파트가 인기를 끌고 있다.조망이 좋은데다 거래가 잘이뤼지고 집값 오름폭도 크기 때문이다. 주거단지가 형성된 한강변 아파트는 웃돈이 붙게 마련.따라서 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 확실하게 분양받아 투자수익을 꾀하고자 하는 투자자라면 한강변을 따라 추진되는 재개발·재건축 아파트를 노려봄직하다.부동산전문가들은 앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 유망 재개발지구에 투자할 것을 권한다. ◆ 한강변 5개지구 노려라 재개발 아파트 투자 포인트는 사업초기단계이면서사업추진은 빠른 곳,여기에 조합원은 적은 대신 사업구역이 넓은 곳을 고르는 것이 중요하다.적은 투자로 짧은 시간안에 수익률을 올려야하기 때문이다. 사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발 지구를 든다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구를 꼽을수 있다. ◆금호11구역 금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구의 아파트가 새로들어선다.구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공 예정이다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있고 앞으로는 한강,뒤로는 달맞이공원이 붙어있어 풍수지리학상 길지(吉地)에 속한다. 완만한 경사지에 들어서는 만큼 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분으로 배정하는 23,44평형은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정됐으나 대우사태가 일어나면서 삼성물산으로 바뀔 가능성이 크다. ◆옥수12구역·옥수 10구역 옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가들어설 예정이다.남산 줄기인 매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 옥수역과 한강을 멀리 바라볼 수 있다. 주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정 신청을 준비중이다.조합은 올해안에구역지정을 받아 시공사를 선정하고 이르면 내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다.삼성물산,현대건설,청구가 수주전을 펼치고 있다. 옥수10구역은 시기가 다소 이른점은 있지만 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해안에 사업 윤곽이 드러날 전망이다.동호대교에서 시내로 들어오면서 오른쪽으로 바라보이는 현대 아파트 단지 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능,사업 추진에 불이 붙으면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. ◆한남1구역 용산구 한남동 577의3일대 9,000여평에 추진되는 한남1구역은한남대교를 통해 도심으로 들어오다 왼쪽 한강변에 접한 지역으로 뒤로는 남산,앞으로는 한강을 바라보는 입지를 지녔다.조합측은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 국철 한남역과 남산순환도로,한남대교가 쉽게 연결된다.구역지정 신청중이며 모두 1,500여가구의 아파트가 들어설 계획이다.다만 남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있는지를 놓고 구청과 조합측이 신중한 검토를 하고 있다.조합은 시공사로 선정된 삼성물산과 함께 대지를 깎고 고층 아파트를 짓는다는 방안을 마련중인 것으로 알려졌다. ◆상도4구역 4만여평에 2,580가구가 들어서는 메머드급 단지로 이달중 사업승인이 떨어질 것으로 예상된다.앞으로는멀리 관악산을 바라보고 6층이상은뒤로 한강을 볼 수 있다.지하철 7호선 상도역이나 숭실대입구역을 걸어서 이용할 수 있고,가구당 8,000만원정도의 이주비가 지급된다. 류찬희기자 chani@. *한강변 아파트 왜 좋은가. “이래서 한강변 아파트를 찾는다.” 회사원 김모씨는 지난 98년 6월 7,800만원을 주고 금호8구역 28평 땅을 샀다.김씨는 이 지분으로 한강이 바라보이는 18층 34평형을 배정받았다.이 아파트 분양가는 1억5,800만원.김씨는 갖고있는 땅에 대한 평가금액 3,100만원을 빼고 1억2,700만원을 추가로 부담했다. 모두 2억500만원이 투자됐다. 1년6개월이 지난 지금 이 이파트의 분양권 거래는 2억9,000만∼3억원.각종세금과 경비,금융비용을 빼고도 6,000만∼7,000만원의 투자수익을 올린 셈이다.한강 조망이 좋은터라 오는 6월 입주때는 집값이 3억4,000만원은 갈 것으로 예상된다.따라서 입주때까지 기다린다면 1억원 가까운 투자수익을 기대할수 있을 것으로 보인다.김씨가 투자에 성공한 것은 34평형을 배정받을 수 있는 최소한의 지분을 구입,초기 투자비를 줄이고 사업이 거의 확실한 단계에투자한 것이 적중했다. 현재 나와 있는 매물 중 옥수12구역에 나와있는 주택이 딸린 대지 55평을사면 62평형에 입주할 수 있다.가격은 3억3,000만원.전세(보증금 1억3,000만원)를 끼고 사면 2억원으로 투자할 수 있다.주변 62평형 아파트값은 6억5,000만∼7억원. 아직 사업 초기라서 분양가와 지분 평가액 윤곽이 잡히지 않아 정확한 수익을 따지기는 어렵지만 4∼5년뒤 한강을 바라보는 대형 아파트를 확실하게 구입할 수 있는 ‘티켓’을 거머쥔다는 것만으로도 투자 메리트가 있다. 류찬희기자. *한강변 아파트 투자 유의점. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것은 금물.가장 큰 메리트인 한강이보이는 지를 먼저 따져봐야 한다.조합원에게 배정되는 아파트는 우선 한강이보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을수없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익을 높일수 있다.그러나 자칫 사업이지지부진해지면 투자금이 오랫동안 묶이는 맹점도 있다. 따라서 사업추진이 빠르고 조합원들의 단합이 잘되는 곳을 골라야한다. 재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다.따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳을 고르는 것이 좋다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고,조합원이 보유한 건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것을 말한다.따라서 관리처분계획 인가를 받았다면 2∼3년안에 입주가 가능하다.그만큼 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 들지만 추가부담금 입주시기가 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

중소주택업체들도 ABS(자산담보부채권)발행이 쉬워진다. 한국토지신탁은 9일 ABS 발행요건을 갖추지 못한 중소주택업체를 위해 ABS대행 상품을 개발,이달중 선보이기로 했다. ABS는 자산을 담보로 채권을 발행하는 것으로 주택업체는 아파트 분양 중도금이나 재건축 이주비 등을 대상으로 발행이 가능하다. 그러나 중소주택업체들은 신인도 부족 등으로 ABS발행이 불가능했고,현대산업개발 등 몇몇 대형 업체만 이 제도를 이용했다.그러나 토지신탁이 대행상품을 내놓게 됨으로써 중소업체들도 ABS발행이 쉬워져 자금확보와 경영개선에 크게 기여할 것으로 전망된다. 토지신탁이 취급할 ABS는 아파트 중도금과 이주비 등 분양대금채권을 대상으로 하고,금리는 3년만기 회사채 금리보다 1∼2% 포인트 가량 높은 11%선으로 예상된다. 토지신탁은 주택업체로부터 토지비 등 선투자비와 시공비를 뺀 중도금,예상이익금,임대아파트 임대료 등 분양대금채권을 신탁받아 SPC(유동화전문회사)를 설립,ABS를 발행하게 된다. 토지신탁 이경호(李京鎬)금융사업팀장은 “ABS발행 대행과 관련 주택업체들과 접촉한 결과 긍정적인 반응을 얻었다”며 “자산유동화에 관한 법률 시행령이 공포되는 이달 안으로 대행업무를 시작할 방침”이라고 말했다. 중소주택업체의 한 관계자는 “토지대금이나 재건축이주비 등에 몫돈이 묶여 있어 신규사업 추진에 어려움이 따랐고 그 때문에 유동성위기를 겪는 경우가 많았다”며 “분양대금채권의 유동화가 가능해지면 이같은 문제를 해소할 수 있게 될 것”이라고 말했다. 주택업계는 ABS 발행으로 유동성이 풍부해진 주택업체들이 주택공급을 늘려주택경기 활성화에 긍적적인 기여를 할 수 있으며 입주예정자들은 시공사의재무구조가 건전해져 입주시까지 발생할수 있는 부도 등에 대한 걱정을 덜수있게 된다고 이 제도의 활성화를 기대하고 있다. 김성곤기자

무허가 건축물이 난립한 서초구 서초동 대법원 주변의 이른바 ‘꽃마을’이대대적으로 정비된다. 서초구는 6일 서초동 1498∼1501 일대 꽃마을 정비를 위한 도시계획사업을추진하기로 하고 서울시에 이 일대를 시가지조성사업지구 및 상세계획구역으로 지정해줄 것을 요청했다. 서울시가 이를 수용하면 도시 기반시설과 업무·상업시설 등 각종 편의시설이 들어설 예정이다. 서초구는 특히 지금까지의 강제철거를 통한 개발 대신 시가지 조성을 전제로 토지 소유주가 세입자 등 점유자에게 이주비를 지급하고 자진정비를 추진하도록 토지소유주와 꽃마을자치회간 합의약정을 맺어 분쟁없는 개발을 시도할 계획이다. [심재억기자]

앞으로 연대보증인을 세우지 않더라도 아파트 중도금대출 보증을 받을 수있게 되는 등 일반인들이 주택자금 대출을 받기가 훨씬 쉬워진다.신용보증기금은 31일 이런 내용의 새로운 ‘개인 주택보증 업무기준’을 1일부터 시행키로 했다. 이에 따라 그동안 중도금 보증을 받을때 요구됐던 연대보증제도가 완전히폐지된다.지금까지는 만 30세 이상으로 같은 직장에 3년 이상 근무했거나,연간 소득이 2,000만원 이상일 경우 등에 해당되지 않으면 반드시 연대보증인을 세워야 했었다.이와 함께 재개발조합원이 주택금융기관으로부터 이주비대출을 받았을 경우 등에는 보증기금의 보증이 금지됐지만 1일부터는 입주시상환을 약속하는 각서만 쓰면 보증을 받을 수 있게 됐다. 보증기금은 또 전세보증금이 2,000만원 초과∼3,000만원 이하일 경우 임차보증금 지원한도를 현행 50%에서 70%로 올려 적용키로 했다.다만 전세가격이상대적으로 높은 서울과 경기도,광역시 소재 주택으로 대상이 한정된다. 이밖에 정부나 지방자치단체 등으로부터 택지를 분양받아 대금을 모두냈지만대지소유권을 이전받지 못한 상태에서 주택을 지을 때 등에도 보증취급을 허용키로 했다.문의 (02)710-4650. 박은호기자

현대와 삼성이 사상 최대규모의 아파트 재건축을 놓고 사활을 건 한판승부를 벌이고 있다. 건설업계 이목이 집중된 물량은 서울 강남의 노른자위 땅으로 불리는 송파구 가락동 479-1 시영아파트. 세대수가 무려 6,600가구에 이르고 부지만 5만4,000평을 넘는다.81년 현대건설이 완공했으며 10∼19평형의 아파트촌이다.사상최대 규모인 7,500가구에 공사비가 1조3,000억원에 이른다.특히 송파사거리에 위치,지하철 8호선 송파역이 바로 옆에 있는데다 길건너 농수산물도매시장까지 끼고 있는 요지다. 현대건설과 삼성물산이 입찰한 시공자 선정은 오는 11월8일 열리는 주민투표에서 희비가 갈린다.현대는 입찰조건으로 평당공사비 244만9,000원,총공사비 1조3,241억원에 이주비로 5,900억원(무이자 4,000만∼8,000만원,유이자 2,000만원) 대출을 내걸고 있다.반면 삼성은 평당공사비 237만원,도급공사비 1조2,813억원,이주비 5,233억원을 제시했다.양측은 각각 ‘현대 홈타운’ ‘삼성 레이크 스위트’라고 이름짓고 대규모 전담팀을 구성,세대주를 호별 방문하는 등홍보전에 나서고 있다. 현대건설은 이번 사업이 21세기에도 국내 건설업의 왕좌를 다지는 호기라고보고 가락아파트 시공자라는 점을 집중 부각시키고 있다. 삼성물산은 현대보다 홍보면에서 앞서 세대주들에게 어필하고 있다.28일에는3개 은행과 이주비 대출에 대한 약정을 맺는 등 발빠르게 움직이고 있다. 박선화기자 psh@

서울지역 저밀도 아파트 재건축사업에 마침내 시동이 걸렸다.서울시가 최근5개 저밀도지구의 개발기본계획 시안을 마련해 빠르면 내년 상반기부터 첫삽을 뜨는 곳도 나올 전망이다.서울 저밀도 아파트 재건축지구는 잠실,청담·도곡,반포,암사·명일,화곡 등 5곳.기존 43개 단지의 낡은 아파트 5만152가구를 헐어 내고 6만3,171가구를 새로 짓는다.서울 최고의 노른자위에 26%(1만3,000여가구) 더 많은 아파트가 들어서는 셈이다.늘어난 가구수는 대부분 일반 분양된다.아파트 수요자들에게는 초미의 관심사가 아닐 수 없다.부동산 전문 업체인 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆) 사장과 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장,부동산 전문지 ‘부동산뱅크’의 도움을 받아 지구별 개발방향과 투자 전망,향후 절차를 알아본다. 아파트 재건축은 사업승인이 난 뒤에도 입주 때까지는 보통 5∼6년이 걸린다.따라서 금융비용을 줄이려면 사업이 많이 진척된 곳을 고르는 게 좋다.시공사가 이미 선정됐거나 조합원의 동의율이 높은 단지가 유리하다. 안전진단과 조합설립 인가가끝나고 사업승인 나기 직전이 아파트 매입의적기로 꼽힌다.사업승인이 나서 이주비가 지급되면 지분 값이 껑충 뛰기 마련이다.다만 안정적인 투자를 원한다면 이주비가 나오는 시점을 노려볼만하다.이 때부터는 조합이나 시공사 모두 사업기간 단축에 최선을 다하기 때문이다. 그러나 저밀도지구는 이미 국제통화기금(IMF)체제 이전 수준의 가격을 회복해 큰 시세차익을 기대하기는 어렵다.서울시의 기본계획시안 발표 이후 상승 폭도 그다지 크지 않을 전망이다.소형 평형을 의무적으로 30% 이상 지어야하는데다 용적률이 285%까지로 제한돼 조합원의 추가 부담이 만만치 않기 때문이다.따라서 시세차익을 노리기보다는 내집을 마련한다는 차원에서 투자하는 게 좋을 것 같다. ■잠실지구 주민 동의율이 평균 93%로 무척 높은데다 용적률이 84.6%로 낮아 사업성이 양호하다.그러나 올들어 사업추진이 활발한 단지를 중심으로 가격이 큰 폭으로 뛰었다.주공1단지 13평형의 경우 매매가가 1억6,000만원,15평형은 2억3,000만원선으로 IMF체제 이전 시세를 완전히 회복했다. 아파트를 매입할 땐 반드시 금융비용과 추가부담금액을 계산한 뒤 인근 아파트 시세와 비교해 봐야 한다.주공1단지 13평형을 구입해 32평형 아파트를배정받는다고 가정할 경우 추가부담액은 1억2,000만원(금융비용 제외)으로예상된다.따라서 총 투자금액은 13평형 구입비용 1억6,000만원에다 추가부담액 1억2,000만원을 더해 2억8,000만원이 된다.잠실 일대 우성·현대아파트의 32평형 시세가 2억5,000만∼2억8,000만원에 형성돼 있는 점을 감안하면 현재로선 수익률이 그다지 높다고 볼 수 없다.다만 입지여건이 뛰어난 대규모새 아파트단지라는 점이 아파트 값을 높이는 데 긍정적 역할을 할 것으로 보인다. ■청담·도곡지구 용적률이 117%로 5개 저밀도지구 중 가장 높지만 강남 최고 요지라는 입지여건 때문에 수요자들의 관심이 높다.주민 동의율도 영동 1∼3단지와 개나리아파트를 제외하면 90%를 넘는다.가격은 대부분 IMF체제 이전의 90%까지 회복됐다.도곡주공의 경우 10평형이 1억6,500만원,13평형이 2억2,500만∼2억3,000만원이다.48평형을 받을 수있는 개나리아파트 3차 28평형은 현재 3억4,000만원.추가비용과 금융비용을 합하면 투자금액은 4억5,000만∼5억원으로 예상된다.인근 상아아파트 2차 48평의 시세는 4억4,000만원이다. ■반포지구 ㏊당(3,025평) 가구수가 80.3가구로 다른 저밀도지구(132∼162가구)의 절반 수준이다.용적률도 85.5%로 낮다.그러나 전용면적 18평 이하의소형 평형이 전체의 33%선에 그쳐 사업추진속도가 더딘 편이다. 현재 주공1단지 22평형의 경우 매매가는 2억9,000만원,전세가는 7,000만원이다.재건축 이전의 22평형 아파트를 구입해 48평형을 장만하는데 드는 총비용은 5억5,000만원으로 예상된다.3년전에 입주한 인근의 한신타워 50평형시세(5억5,000만원∼7억원)와 비슷하거나 평당 300만원 안팎의 시세차익이남는다.물론 사업이 차질없이 추진됐을 때를 가정한 것이다. ■암사·명일지구 그린벨트와 인접해 쾌적함이 돋보이는 곳이다.암사 현대를 비롯,지구 주변에 고층아파트가 속속 들어서고 있어 재건축이 완료될 5년정도 뒤에는 대단위 아파트타운으로 변모할 전망이다.시영1차 11평형이 8,700만∼9,200만원,13평형은 1억1,800만∼1억2,500만원이다. 시영 13평형 아파트를 구입해 4년 뒤 33평형에 입주한다고 가정할 경우 총비용은 2억4,000만원쯤으로 예상된다.인근 암사 현대 33평형의 시세가는 2억3,000만∼2억4,000만원인 점을 감안하면 수익성이 그다지 높지 않다.그러나입지여건이 좋고 단지규모가 크기 때문에 입주 후 시세는 주변보다 높게 형성될 전망이다. 박건승기자 ksp@

“고려인이 손대면 안되는 것이 없습니다” 지난 17일 스파스크군의 고려인촌에서 만난 한 러시아 주민은 입에 침이 마르도록 고려인을 칭찬했다. 이 지역에서는 토양과 기후가 맞지 않아 지난해까지만 해도 수박과 토마토가 나지 않았다.그러나 지난 겨울 이곳으로 이주해 온 고려인들이 올 여름수박 등의 과일을 수확했다는 것이다.과일과 야채는 중국산이 있었지만 맛이 없었다.이곳에서 양파와 참외를 처음 수확한 것도 고려인이다.감자 밖에 없던 이곳에 다양한 채소와 과일을 선물한 고려인들을 좋아하지 않을 수 없다는 말이었다. 다른 일화도 소개했다.한 고려인이 배추를 수확해 시장에 팔러 나갔다.그러나 러시아인들은 전에 다니던 야채가게만 찾았다.그러자 이 고려인은 손님들에게 “이 배추와 중국배추를 사다가 며칠 놓아두면 어떤 것이 좋은지 알게될 것”이라고 말했다.과연 중국배추는 이틀만에 썩기 시작했다.비료를 많이쓴 탓이다. 이 소문이 퍼지면서 고려인들의 배추는 날개돋친 듯 팔렸다. 농사에 관한한 고려인은 연해주에서 ‘미다스의 손’으로 통한다.강제 이주된 뒤 척박한 중앙아시아의 언 땅에 씨를 뿌려 벼를 수확한 것은 기적으로평가받는다.연해주 정부도 영농기술과 성실함을 높이 사 고려인들을 환영한다. 하지만 고려인의 생활은 아직 넉넉한 편은 못된다.중앙아시아에서 풍족한재산을 모으지 못한 이들은 집값 등 평균 4,000달러나 되는 이주비를 감당하느라 여유가 없다.하루하루 근근이 연명하는 사람도 많다.이들은 90년대 초독립국가연합의 형성으로 민족차별이 심할 때 무작정 건너온 사람들이다.재산을 몰수당한 사람도 적지 않다.일부는 러시아 정부가 내준 군용막사에서지내고 있다. 그럼에도 민족 동질감을 지켜가려는 그들의 노력은 눈물겹다.농활대 학생들은 이날 밤 ‘고려인 위안 행사’를 열었다.이 자리에서 ‘아리랑 민속무용단’의 6∼13세 어린이들이 보여준 무용은 고려인과 러시아인의 심금을 울렸다.무용단은 김 발레리아(39·여)씨가 95년 어렵게 만든 것이다.90년 연해주로 온 김씨는 “민속과 풍습,고려인의 얼을 지켜야 한다는 생각으로 만들었다”고 말했다.그는“중앙아시아에는 민속무용단이 많았는데 당시 연해주에는 하나도 없었다”면서 “고려인은 물론 러시아인들도 우리 춤을 아주 좋아한다”고 전했다.최근에는 ‘고려인 기업가 연합회’ 등에서 지원을 받고 있다. ‘라즈돌노예’에서는 ‘고려인 중심센터’를 중심으로 실질적인 문화자치주를 만드는 계획이 진행되고 있다.지난해 말에는 고려인들의 소식지인 월간 ‘원동신문’이 어렵사리 만들어졌다.기자가 만난 고려인들은 한결같이 한글을 배울 수 있는 책이나 비디오테이프를 보내달라고 부탁을 해왔다. 우리말과 글을 잃은 사람들.그러나 ‘한핏줄’이라는 의식은 분명 살아있었다. 연해주 이지운기자 jj@

최근 일부지역에서 고급 브랜드의 아파트 청약열기가 뜨거워지면서 서울 등도심 요지에 있는 재개발·재건축아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.재개발은 건설교통부와 지방자치단체가 특정지역의 재개발 필요성을 인정,구역을 지정해 사업을 하는 것이며,재건축은 민간차원에서 재건축 추진위원회(조합)를 구성,사업시행 승인을 받아 실시하는 것으로 개념이 다르다.재개발·재건축아파트의 투자요령을 알아본다. 재개발아파트 사업절차 행정청 내에서 이루어지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가 허가 승인 등을 받아 집행하는 시행단계,그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 3단계로 나뉘어 진다. 투자유망 재개발아파트 재개발아파트에 투자할 때는 관리처분계획의 인가를 받은 지역 등을 고르는 것이 가장 안전하고 투자가치가 높다는 것이 전문가들의 조언이다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고 조합원 재산(건물 및 토지)에 대한 명세와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것으로 관리처분계획 인가를 받은 재개발아파트는 길게 잡아 2∼3년이면 입주가 가능하다.따라서 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 든다.지분 구입비용이 많이 들지만 배정평형이나 추가부담금,입주시기가거의 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있고 그때부터 값이 오르기 시작한다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “현재 관리처분인가를 앞두고 있거나받은 지역 중 역세권의 대단지 재개발아파트를 고르면 가장 높은 투자수익을 올릴 수 있다”고 말한다. 이러한 재개발아파트로는 성동구 금호6·8·12구역,마포구 신공덕1·2구역·염리 대흥 공덕1구역 등,관악구 봉천7-1,2-2,봉천3·8구역,용산구 산천 도원구역,중구 신당3·4·5구역 등을 꼽을 수 있다. 초기투자로 사업초기에 적은 돈으로 지분을 확보하고 싶을 땐 구역지정이임박한 곳을 노리는 게 좋다.구역지정이 이뤄지고 나면 관리처분인가,이주비 지급 등의 일정에 맞춰 지분 값이 단계적으로 오른다. 올해안에 서울에서 구역지정이 예상되는 곳은 성동구 금호동의 금호11구역등 모두 17곳.이 가운데는 한강이 보이거나 교통 편익시설 학군이 좋은 아파트가 많아 눈여겨 볼 만하다.금호11구역 외에 마포구의 현석구역,길음 6구역 등이 추천대상이다. ▲금호11구역 오는 8월께 구역지정이 될 것으로 예상돼 가격이 조금씩 오르고 있다.성동구 일대 재개발아파트 중 한강과 가장 가까운 위치에 있어 조망권이 뛰어나다.현재 공사 중인 금호8구역 앞에 있고 지하철 3호선 및 국철환승역인 옥수역과 가깝다.40평형대를 분양받을 수 있는 지분시세는 2억2,000만∼2억3,000만원대.전세가격이 1억4,000만원에 형성돼 있어 8,000만∼9,000만원이면 지분구입이 가능하다. ▲현석구역 하반기 중 구역지정이 이루어질 전망이다.2000년 11월 개통될 지하철 6호선 창내역이 걸어서 5분거리이고 서강대교와 마포대교를 쉽게 이용할 수 있다.30평형대 지분은 7,000만원(전세 4,500만원)선으로 초기투자비 2,500만원이면 된다. ▲길음6구역 빠르면 이달 중 구역지정이 될 것으로 보인다.지하철 4호선 길음역이 걸어서 5분거리로 길음동 일대 재개발아파트 중 지하철역과 가장 가깝다.사업 추진이 빠른 길음 1·2구역보다 거래가 부진한 편이나 구역지정이 되면 수요가 늘 전망이다.지분시세는 33평형이 7,000만∼8,000만원,43평형은 1억6,000만원 선이다. 박성태기자 sungt@ - 재건축·재개발 투자 10계명 재개발·재건축아파트 투자는 일반 아파트와는 달리 자칫 판단을 잘못할 경우 자금이 묶이는 등 곤란을 겪게 된다.투자시 유의할 점을 정리한다. 1.재개발은 구역지정,재건축은 사업승인이 확실한 지 반드시 확인하라.사업시행 시기가 불투명할 경우 투자기간이 길고 금융,기회비용이 증가하기 때문이다.어떤 지역은 10년 이상 투자금이 묶여있는 곳도 있다. 2.소규모보다 대규모 단지가 유리하다. 3.조합원 자격,소유권에 대해 철저한 권리분석을 하라.이는 아파트 평형배정과 추가부담액이 얼마나 될 지를 체크하는 수단이다. 4.조합운영 주체의 투명성,합리적인 조합운영이 이뤄지는 지를 파악하라.내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가 속출한다. 5.시세보다 지나치게 싼 물건,조합원 자격,국공유지점유면적 등에 대한 확인이 필요하다. 6.건축비,분양가 변동요인이 있는 지 알아보라.확정금액인 지,예정금액인지 확실히 알고 투자해야 한다. 7.믿을 수 있는 시공회사인 지 여부를 확인하라.재개발 재건축아파트 시공회사 중 지나친 이익추구로 조합원 부담이 가중되는 사례가 비일비재하다. 8.반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 한다. 9.신용있는 부동산 컨설팅사나 중개업소를 선택하라.최근 유행하는 ‘떳다방’(이동 중개업자)을 조심하라. 10.투자는 자신의 자금 능력에 맞게 해야 한다.분양가 입주시기 은행융자등의 조건을 면밀히 검토하는 것이 좋다. 박건승기자 ksp@[-]

시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축조합의 딱한 사정을 보다 못한 구청이 팔을 걷어부치고 나섰다. 금천구(구청장 潘尙均)는 시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축 조합원들이 재산상의 피해를 입게되자 유명 건설회사 관계자들을 초청,사업설명회를개최하는 등 시공사 물색에 적극 나서고 있다. 현재 구 관내에서 시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축조합은 독산4동 유성연립,독산1동 태성·보원연립,시흥2동 탑동아파트 등 3곳.또 조합설립인가는 났으나 시공사가 나타나지 않아 착공을 못하고 있는 조합도 8곳이나 된다. 시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축조합원들은 4,000만∼5,000만원에 이르는 이주비의 이자부담을 감당하지 못해 막대한 재산상의 피해를 입고 있으며 재건축 시행조차 못하고 있는 조합원들도 살고 있는 집이 D급의 위험시설물로 판정된 상태여서 공사를 서둘러야 하는 형편. 이들의 딱한 사정을 보다 못한 구청이 지난달 27일 구청 대강당에서 주택공사 등 20개 유명 건설회사 관계자 80여명을 초청,사업설명회를 가졌다. 이러한 구청의 노력으로 공사가 중단된 태성·보원연립은 ㈜태영,탑동아파트는 효성중공업,유성연립은 경기종합건설과 각각 시공 가계약을 맺었다. 또 설립인가가 난 8곳의 재건축조합중 상남아파트는 신도주식회사,대림연립,제일,유성연립은 삼주종합주식회사와 각각 가계약을 체결했다. 구 관계자는 “공신력있는 행정기관이 재건축을 서둘러서 건설회사들이 선뜻 시공사로 나선 것 같다”고 말했다. 김용수기자

현금 1억5,000만∼2억원으로는 대도시 지역의 재개발,재건축 아파트를 구입하는 것이 가장 유망하다. 이 금액으로 기존 아파트의 경우 32평형대를 살 수밖에 없지만 재개발,재건축 아파트는 한강을 조망할 수 있는 43∼45평형의 새 아파트를 분양받을 수있다.물론 이주비와 추가 분양금액을 부담하면 총액 기준으로 3억5,000만원안팎의 돈이 들지만 보통 한강 조망이 가능한 아파트들은 입주시 약 4억∼4억5,000만원이 되기 때문에 안전한 투자처가 될 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “요즘처럼 주식시장이 춤을 추고 금리가 하향세를 보일때는 관리처분 인가를 앞둔 재개발 아파트에 투자하는 것이 가장 안전하다”며 “최소한 연리 20% 정도의 수익률을 올릴 수 있을 것”이라고 말했다. 재개발·재건축 아파트를 고를 때는 사업시행 과정을 면밀히 주시해야 한다.사업시행 계획만 잡혀 있고 시간이 오래 걸리는 재개발·재건축 아파트가많기 때문이다. 현재 재개발 사업이 활성화 된 지역은 서울 성동구 금호동,중구 신당동,용산구 신천동,마포구 대흥동,동작구 흑석동이다. 재건축 사업이 활발한 곳은강남구 청담동,강동구 암사동,서초구 서초동,강서구 등촌동 등이다. 토지는 일산,분당,산본 등의 신도시 단독택지 등을 노려 볼 만하다. 새로 분양하는 수도권 중대형 아파트도 고려해 볼 수 있다. 서울 인기지역의 분양 경쟁이 치열해 지면 결국 수도권 위성도시로 분양열기가 이어지기 마련이다.최근에는 중대형 평형의 인기가 높기 때문에 40평형대의 수도권 아파트를 노려볼 만하다.IMF체제 이전 용인 죽전 등 수도권 중대형 아파트 가격이 서울 인기지역의 80% 수준까지 육박했었고 서울 외곽지역인 상계동,도봉동 등보다는 오히려 비쌌던 점을 감안하면 지금이 투자적기라는 분석도 있다. 박성태기자