‘한강줄기를 따라 들어서는 아파트를 노려라’도심과 가까운 강변 아파트가 인기를 끌고 있다.조망이 좋은데다 거래가 잘이뤼지고 집값 오름폭도 크기 때문이다. 주거단지가 형성된 한강변 아파트는 웃돈이 붙게 마련.따라서 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 확실하게 분양받아 투자수익을 꾀하고자 하는 투자자라면 한강변을 따라 추진되는 재개발·재건축 아파트를 노려봄직하다.부동산전문가들은 앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 유망 재개발지구에 투자할 것을 권한다. ◆ 한강변 5개지구 노려라 재개발 아파트 투자 포인트는 사업초기단계이면서사업추진은 빠른 곳,여기에 조합원은 적은 대신 사업구역이 넓은 곳을 고르는 것이 중요하다.적은 투자로 짧은 시간안에 수익률을 올려야하기 때문이다. 사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발 지구를 든다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구를 꼽을수 있다. ◆금호11구역 금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구의 아파트가 새로들어선다.구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공 예정이다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있고 앞으로는 한강,뒤로는 달맞이공원이 붙어있어 풍수지리학상 길지(吉地)에 속한다. 완만한 경사지에 들어서는 만큼 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분으로 배정하는 23,44평형은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정됐으나 대우사태가 일어나면서 삼성물산으로 바뀔 가능성이 크다. ◆옥수12구역·옥수 10구역 옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가들어설 예정이다.남산 줄기인 매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 옥수역과 한강을 멀리 바라볼 수 있다. 주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정 신청을 준비중이다.조합은 올해안에구역지정을 받아 시공사를 선정하고 이르면 내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다.삼성물산,현대건설,청구가 수주전을 펼치고 있다. 옥수10구역은 시기가 다소 이른점은 있지만 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해안에 사업 윤곽이 드러날 전망이다.동호대교에서 시내로 들어오면서 오른쪽으로 바라보이는 현대 아파트 단지 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능,사업 추진에 불이 붙으면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. ◆한남1구역 용산구 한남동 577의3일대 9,000여평에 추진되는 한남1구역은한남대교를 통해 도심으로 들어오다 왼쪽 한강변에 접한 지역으로 뒤로는 남산,앞으로는 한강을 바라보는 입지를 지녔다.조합측은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 국철 한남역과 남산순환도로,한남대교가 쉽게 연결된다.구역지정 신청중이며 모두 1,500여가구의 아파트가 들어설 계획이다.다만 남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있는지를 놓고 구청과 조합측이 신중한 검토를 하고 있다.조합은 시공사로 선정된 삼성물산과 함께 대지를 깎고 고층 아파트를 짓는다는 방안을 마련중인 것으로 알려졌다. ◆상도4구역 4만여평에 2,580가구가 들어서는 메머드급 단지로 이달중 사업승인이 떨어질 것으로 예상된다.앞으로는멀리 관악산을 바라보고 6층이상은뒤로 한강을 볼 수 있다.지하철 7호선 상도역이나 숭실대입구역을 걸어서 이용할 수 있고,가구당 8,000만원정도의 이주비가 지급된다. 류찬희기자 chani@. *한강변 아파트 왜 좋은가. “이래서 한강변 아파트를 찾는다.” 회사원 김모씨는 지난 98년 6월 7,800만원을 주고 금호8구역 28평 땅을 샀다.김씨는 이 지분으로 한강이 바라보이는 18층 34평형을 배정받았다.이 아파트 분양가는 1억5,800만원.김씨는 갖고있는 땅에 대한 평가금액 3,100만원을 빼고 1억2,700만원을 추가로 부담했다. 모두 2억500만원이 투자됐다. 1년6개월이 지난 지금 이 이파트의 분양권 거래는 2억9,000만∼3억원.각종세금과 경비,금융비용을 빼고도 6,000만∼7,000만원의 투자수익을 올린 셈이다.한강 조망이 좋은터라 오는 6월 입주때는 집값이 3억4,000만원은 갈 것으로 예상된다.따라서 입주때까지 기다린다면 1억원 가까운 투자수익을 기대할수 있을 것으로 보인다.김씨가 투자에 성공한 것은 34평형을 배정받을 수 있는 최소한의 지분을 구입,초기 투자비를 줄이고 사업이 거의 확실한 단계에투자한 것이 적중했다. 현재 나와 있는 매물 중 옥수12구역에 나와있는 주택이 딸린 대지 55평을사면 62평형에 입주할 수 있다.가격은 3억3,000만원.전세(보증금 1억3,000만원)를 끼고 사면 2억원으로 투자할 수 있다.주변 62평형 아파트값은 6억5,000만∼7억원. 아직 사업 초기라서 분양가와 지분 평가액 윤곽이 잡히지 않아 정확한 수익을 따지기는 어렵지만 4∼5년뒤 한강을 바라보는 대형 아파트를 확실하게 구입할 수 있는 ‘티켓’을 거머쥔다는 것만으로도 투자 메리트가 있다. 류찬희기자. *한강변 아파트 투자 유의점. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것은 금물.가장 큰 메리트인 한강이보이는 지를 먼저 따져봐야 한다.조합원에게 배정되는 아파트는 우선 한강이보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을수없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익을 높일수 있다.그러나 자칫 사업이지지부진해지면 투자금이 오랫동안 묶이는 맹점도 있다. 따라서 사업추진이 빠르고 조합원들의 단합이 잘되는 곳을 골라야한다. 재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다.따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳을 고르는 것이 좋다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고,조합원이 보유한 건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것을 말한다.따라서 관리처분계획 인가를 받았다면 2∼3년안에 입주가 가능하다.그만큼 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 들지만 추가부담금 입주시기가 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

중소주택업체들도 ABS(자산담보부채권)발행이 쉬워진다. 한국토지신탁은 9일 ABS 발행요건을 갖추지 못한 중소주택업체를 위해 ABS대행 상품을 개발,이달중 선보이기로 했다. ABS는 자산을 담보로 채권을 발행하는 것으로 주택업체는 아파트 분양 중도금이나 재건축 이주비 등을 대상으로 발행이 가능하다. 그러나 중소주택업체들은 신인도 부족 등으로 ABS발행이 불가능했고,현대산업개발 등 몇몇 대형 업체만 이 제도를 이용했다.그러나 토지신탁이 대행상품을 내놓게 됨으로써 중소업체들도 ABS발행이 쉬워져 자금확보와 경영개선에 크게 기여할 것으로 전망된다. 토지신탁이 취급할 ABS는 아파트 중도금과 이주비 등 분양대금채권을 대상으로 하고,금리는 3년만기 회사채 금리보다 1∼2% 포인트 가량 높은 11%선으로 예상된다. 토지신탁은 주택업체로부터 토지비 등 선투자비와 시공비를 뺀 중도금,예상이익금,임대아파트 임대료 등 분양대금채권을 신탁받아 SPC(유동화전문회사)를 설립,ABS를 발행하게 된다. 토지신탁 이경호(李京鎬)금융사업팀장은 “ABS발행 대행과 관련 주택업체들과 접촉한 결과 긍정적인 반응을 얻었다”며 “자산유동화에 관한 법률 시행령이 공포되는 이달 안으로 대행업무를 시작할 방침”이라고 말했다. 중소주택업체의 한 관계자는 “토지대금이나 재건축이주비 등에 몫돈이 묶여 있어 신규사업 추진에 어려움이 따랐고 그 때문에 유동성위기를 겪는 경우가 많았다”며 “분양대금채권의 유동화가 가능해지면 이같은 문제를 해소할 수 있게 될 것”이라고 말했다. 주택업계는 ABS 발행으로 유동성이 풍부해진 주택업체들이 주택공급을 늘려주택경기 활성화에 긍적적인 기여를 할 수 있으며 입주예정자들은 시공사의재무구조가 건전해져 입주시까지 발생할수 있는 부도 등에 대한 걱정을 덜수있게 된다고 이 제도의 활성화를 기대하고 있다. 김성곤기자

무허가 건축물이 난립한 서초구 서초동 대법원 주변의 이른바 ‘꽃마을’이대대적으로 정비된다. 서초구는 6일 서초동 1498∼1501 일대 꽃마을 정비를 위한 도시계획사업을추진하기로 하고 서울시에 이 일대를 시가지조성사업지구 및 상세계획구역으로 지정해줄 것을 요청했다. 서울시가 이를 수용하면 도시 기반시설과 업무·상업시설 등 각종 편의시설이 들어설 예정이다. 서초구는 특히 지금까지의 강제철거를 통한 개발 대신 시가지 조성을 전제로 토지 소유주가 세입자 등 점유자에게 이주비를 지급하고 자진정비를 추진하도록 토지소유주와 꽃마을자치회간 합의약정을 맺어 분쟁없는 개발을 시도할 계획이다. [심재억기자]

앞으로 연대보증인을 세우지 않더라도 아파트 중도금대출 보증을 받을 수있게 되는 등 일반인들이 주택자금 대출을 받기가 훨씬 쉬워진다.신용보증기금은 31일 이런 내용의 새로운 ‘개인 주택보증 업무기준’을 1일부터 시행키로 했다. 이에 따라 그동안 중도금 보증을 받을때 요구됐던 연대보증제도가 완전히폐지된다.지금까지는 만 30세 이상으로 같은 직장에 3년 이상 근무했거나,연간 소득이 2,000만원 이상일 경우 등에 해당되지 않으면 반드시 연대보증인을 세워야 했었다.이와 함께 재개발조합원이 주택금융기관으로부터 이주비대출을 받았을 경우 등에는 보증기금의 보증이 금지됐지만 1일부터는 입주시상환을 약속하는 각서만 쓰면 보증을 받을 수 있게 됐다. 보증기금은 또 전세보증금이 2,000만원 초과∼3,000만원 이하일 경우 임차보증금 지원한도를 현행 50%에서 70%로 올려 적용키로 했다.다만 전세가격이상대적으로 높은 서울과 경기도,광역시 소재 주택으로 대상이 한정된다. 이밖에 정부나 지방자치단체 등으로부터 택지를 분양받아 대금을 모두냈지만대지소유권을 이전받지 못한 상태에서 주택을 지을 때 등에도 보증취급을 허용키로 했다.문의 (02)710-4650. 박은호기자

현대와 삼성이 사상 최대규모의 아파트 재건축을 놓고 사활을 건 한판승부를 벌이고 있다. 건설업계 이목이 집중된 물량은 서울 강남의 노른자위 땅으로 불리는 송파구 가락동 479-1 시영아파트. 세대수가 무려 6,600가구에 이르고 부지만 5만4,000평을 넘는다.81년 현대건설이 완공했으며 10∼19평형의 아파트촌이다.사상최대 규모인 7,500가구에 공사비가 1조3,000억원에 이른다.특히 송파사거리에 위치,지하철 8호선 송파역이 바로 옆에 있는데다 길건너 농수산물도매시장까지 끼고 있는 요지다. 현대건설과 삼성물산이 입찰한 시공자 선정은 오는 11월8일 열리는 주민투표에서 희비가 갈린다.현대는 입찰조건으로 평당공사비 244만9,000원,총공사비 1조3,241억원에 이주비로 5,900억원(무이자 4,000만∼8,000만원,유이자 2,000만원) 대출을 내걸고 있다.반면 삼성은 평당공사비 237만원,도급공사비 1조2,813억원,이주비 5,233억원을 제시했다.양측은 각각 ‘현대 홈타운’ ‘삼성 레이크 스위트’라고 이름짓고 대규모 전담팀을 구성,세대주를 호별 방문하는 등홍보전에 나서고 있다. 현대건설은 이번 사업이 21세기에도 국내 건설업의 왕좌를 다지는 호기라고보고 가락아파트 시공자라는 점을 집중 부각시키고 있다. 삼성물산은 현대보다 홍보면에서 앞서 세대주들에게 어필하고 있다.28일에는3개 은행과 이주비 대출에 대한 약정을 맺는 등 발빠르게 움직이고 있다. 박선화기자 psh@

서울지역 저밀도 아파트 재건축사업에 마침내 시동이 걸렸다.서울시가 최근5개 저밀도지구의 개발기본계획 시안을 마련해 빠르면 내년 상반기부터 첫삽을 뜨는 곳도 나올 전망이다.서울 저밀도 아파트 재건축지구는 잠실,청담·도곡,반포,암사·명일,화곡 등 5곳.기존 43개 단지의 낡은 아파트 5만152가구를 헐어 내고 6만3,171가구를 새로 짓는다.서울 최고의 노른자위에 26%(1만3,000여가구) 더 많은 아파트가 들어서는 셈이다.늘어난 가구수는 대부분 일반 분양된다.아파트 수요자들에게는 초미의 관심사가 아닐 수 없다.부동산 전문 업체인 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆) 사장과 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장,부동산 전문지 ‘부동산뱅크’의 도움을 받아 지구별 개발방향과 투자 전망,향후 절차를 알아본다. 아파트 재건축은 사업승인이 난 뒤에도 입주 때까지는 보통 5∼6년이 걸린다.따라서 금융비용을 줄이려면 사업이 많이 진척된 곳을 고르는 게 좋다.시공사가 이미 선정됐거나 조합원의 동의율이 높은 단지가 유리하다. 안전진단과 조합설립 인가가끝나고 사업승인 나기 직전이 아파트 매입의적기로 꼽힌다.사업승인이 나서 이주비가 지급되면 지분 값이 껑충 뛰기 마련이다.다만 안정적인 투자를 원한다면 이주비가 나오는 시점을 노려볼만하다.이 때부터는 조합이나 시공사 모두 사업기간 단축에 최선을 다하기 때문이다. 그러나 저밀도지구는 이미 국제통화기금(IMF)체제 이전 수준의 가격을 회복해 큰 시세차익을 기대하기는 어렵다.서울시의 기본계획시안 발표 이후 상승 폭도 그다지 크지 않을 전망이다.소형 평형을 의무적으로 30% 이상 지어야하는데다 용적률이 285%까지로 제한돼 조합원의 추가 부담이 만만치 않기 때문이다.따라서 시세차익을 노리기보다는 내집을 마련한다는 차원에서 투자하는 게 좋을 것 같다. ■잠실지구 주민 동의율이 평균 93%로 무척 높은데다 용적률이 84.6%로 낮아 사업성이 양호하다.그러나 올들어 사업추진이 활발한 단지를 중심으로 가격이 큰 폭으로 뛰었다.주공1단지 13평형의 경우 매매가가 1억6,000만원,15평형은 2억3,000만원선으로 IMF체제 이전 시세를 완전히 회복했다. 아파트를 매입할 땐 반드시 금융비용과 추가부담금액을 계산한 뒤 인근 아파트 시세와 비교해 봐야 한다.주공1단지 13평형을 구입해 32평형 아파트를배정받는다고 가정할 경우 추가부담액은 1억2,000만원(금융비용 제외)으로예상된다.따라서 총 투자금액은 13평형 구입비용 1억6,000만원에다 추가부담액 1억2,000만원을 더해 2억8,000만원이 된다.잠실 일대 우성·현대아파트의 32평형 시세가 2억5,000만∼2억8,000만원에 형성돼 있는 점을 감안하면 현재로선 수익률이 그다지 높다고 볼 수 없다.다만 입지여건이 뛰어난 대규모새 아파트단지라는 점이 아파트 값을 높이는 데 긍정적 역할을 할 것으로 보인다. ■청담·도곡지구 용적률이 117%로 5개 저밀도지구 중 가장 높지만 강남 최고 요지라는 입지여건 때문에 수요자들의 관심이 높다.주민 동의율도 영동 1∼3단지와 개나리아파트를 제외하면 90%를 넘는다.가격은 대부분 IMF체제 이전의 90%까지 회복됐다.도곡주공의 경우 10평형이 1억6,500만원,13평형이 2억2,500만∼2억3,000만원이다.48평형을 받을 수있는 개나리아파트 3차 28평형은 현재 3억4,000만원.추가비용과 금융비용을 합하면 투자금액은 4억5,000만∼5억원으로 예상된다.인근 상아아파트 2차 48평의 시세는 4억4,000만원이다. ■반포지구 ㏊당(3,025평) 가구수가 80.3가구로 다른 저밀도지구(132∼162가구)의 절반 수준이다.용적률도 85.5%로 낮다.그러나 전용면적 18평 이하의소형 평형이 전체의 33%선에 그쳐 사업추진속도가 더딘 편이다. 현재 주공1단지 22평형의 경우 매매가는 2억9,000만원,전세가는 7,000만원이다.재건축 이전의 22평형 아파트를 구입해 48평형을 장만하는데 드는 총비용은 5억5,000만원으로 예상된다.3년전에 입주한 인근의 한신타워 50평형시세(5억5,000만원∼7억원)와 비슷하거나 평당 300만원 안팎의 시세차익이남는다.물론 사업이 차질없이 추진됐을 때를 가정한 것이다. ■암사·명일지구 그린벨트와 인접해 쾌적함이 돋보이는 곳이다.암사 현대를 비롯,지구 주변에 고층아파트가 속속 들어서고 있어 재건축이 완료될 5년정도 뒤에는 대단위 아파트타운으로 변모할 전망이다.시영1차 11평형이 8,700만∼9,200만원,13평형은 1억1,800만∼1억2,500만원이다. 시영 13평형 아파트를 구입해 4년 뒤 33평형에 입주한다고 가정할 경우 총비용은 2억4,000만원쯤으로 예상된다.인근 암사 현대 33평형의 시세가는 2억3,000만∼2억4,000만원인 점을 감안하면 수익성이 그다지 높지 않다.그러나입지여건이 좋고 단지규모가 크기 때문에 입주 후 시세는 주변보다 높게 형성될 전망이다. 박건승기자 ksp@

“고려인이 손대면 안되는 것이 없습니다” 지난 17일 스파스크군의 고려인촌에서 만난 한 러시아 주민은 입에 침이 마르도록 고려인을 칭찬했다. 이 지역에서는 토양과 기후가 맞지 않아 지난해까지만 해도 수박과 토마토가 나지 않았다.그러나 지난 겨울 이곳으로 이주해 온 고려인들이 올 여름수박 등의 과일을 수확했다는 것이다.과일과 야채는 중국산이 있었지만 맛이 없었다.이곳에서 양파와 참외를 처음 수확한 것도 고려인이다.감자 밖에 없던 이곳에 다양한 채소와 과일을 선물한 고려인들을 좋아하지 않을 수 없다는 말이었다. 다른 일화도 소개했다.한 고려인이 배추를 수확해 시장에 팔러 나갔다.그러나 러시아인들은 전에 다니던 야채가게만 찾았다.그러자 이 고려인은 손님들에게 “이 배추와 중국배추를 사다가 며칠 놓아두면 어떤 것이 좋은지 알게될 것”이라고 말했다.과연 중국배추는 이틀만에 썩기 시작했다.비료를 많이쓴 탓이다. 이 소문이 퍼지면서 고려인들의 배추는 날개돋친 듯 팔렸다. 농사에 관한한 고려인은 연해주에서 ‘미다스의 손’으로 통한다.강제 이주된 뒤 척박한 중앙아시아의 언 땅에 씨를 뿌려 벼를 수확한 것은 기적으로평가받는다.연해주 정부도 영농기술과 성실함을 높이 사 고려인들을 환영한다. 하지만 고려인의 생활은 아직 넉넉한 편은 못된다.중앙아시아에서 풍족한재산을 모으지 못한 이들은 집값 등 평균 4,000달러나 되는 이주비를 감당하느라 여유가 없다.하루하루 근근이 연명하는 사람도 많다.이들은 90년대 초독립국가연합의 형성으로 민족차별이 심할 때 무작정 건너온 사람들이다.재산을 몰수당한 사람도 적지 않다.일부는 러시아 정부가 내준 군용막사에서지내고 있다. 그럼에도 민족 동질감을 지켜가려는 그들의 노력은 눈물겹다.농활대 학생들은 이날 밤 ‘고려인 위안 행사’를 열었다.이 자리에서 ‘아리랑 민속무용단’의 6∼13세 어린이들이 보여준 무용은 고려인과 러시아인의 심금을 울렸다.무용단은 김 발레리아(39·여)씨가 95년 어렵게 만든 것이다.90년 연해주로 온 김씨는 “민속과 풍습,고려인의 얼을 지켜야 한다는 생각으로 만들었다”고 말했다.그는“중앙아시아에는 민속무용단이 많았는데 당시 연해주에는 하나도 없었다”면서 “고려인은 물론 러시아인들도 우리 춤을 아주 좋아한다”고 전했다.최근에는 ‘고려인 기업가 연합회’ 등에서 지원을 받고 있다. ‘라즈돌노예’에서는 ‘고려인 중심센터’를 중심으로 실질적인 문화자치주를 만드는 계획이 진행되고 있다.지난해 말에는 고려인들의 소식지인 월간 ‘원동신문’이 어렵사리 만들어졌다.기자가 만난 고려인들은 한결같이 한글을 배울 수 있는 책이나 비디오테이프를 보내달라고 부탁을 해왔다. 우리말과 글을 잃은 사람들.그러나 ‘한핏줄’이라는 의식은 분명 살아있었다. 연해주 이지운기자 jj@

최근 일부지역에서 고급 브랜드의 아파트 청약열기가 뜨거워지면서 서울 등도심 요지에 있는 재개발·재건축아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.재개발은 건설교통부와 지방자치단체가 특정지역의 재개발 필요성을 인정,구역을 지정해 사업을 하는 것이며,재건축은 민간차원에서 재건축 추진위원회(조합)를 구성,사업시행 승인을 받아 실시하는 것으로 개념이 다르다.재개발·재건축아파트의 투자요령을 알아본다. 재개발아파트 사업절차 행정청 내에서 이루어지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가 허가 승인 등을 받아 집행하는 시행단계,그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 3단계로 나뉘어 진다. 투자유망 재개발아파트 재개발아파트에 투자할 때는 관리처분계획의 인가를 받은 지역 등을 고르는 것이 가장 안전하고 투자가치가 높다는 것이 전문가들의 조언이다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고 조합원 재산(건물 및 토지)에 대한 명세와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것으로 관리처분계획 인가를 받은 재개발아파트는 길게 잡아 2∼3년이면 입주가 가능하다.따라서 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 든다.지분 구입비용이 많이 들지만 배정평형이나 추가부담금,입주시기가거의 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있고 그때부터 값이 오르기 시작한다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “현재 관리처분인가를 앞두고 있거나받은 지역 중 역세권의 대단지 재개발아파트를 고르면 가장 높은 투자수익을 올릴 수 있다”고 말한다. 이러한 재개발아파트로는 성동구 금호6·8·12구역,마포구 신공덕1·2구역·염리 대흥 공덕1구역 등,관악구 봉천7-1,2-2,봉천3·8구역,용산구 산천 도원구역,중구 신당3·4·5구역 등을 꼽을 수 있다. 초기투자로 사업초기에 적은 돈으로 지분을 확보하고 싶을 땐 구역지정이임박한 곳을 노리는 게 좋다.구역지정이 이뤄지고 나면 관리처분인가,이주비 지급 등의 일정에 맞춰 지분 값이 단계적으로 오른다. 올해안에 서울에서 구역지정이 예상되는 곳은 성동구 금호동의 금호11구역등 모두 17곳.이 가운데는 한강이 보이거나 교통 편익시설 학군이 좋은 아파트가 많아 눈여겨 볼 만하다.금호11구역 외에 마포구의 현석구역,길음 6구역 등이 추천대상이다. ▲금호11구역 오는 8월께 구역지정이 될 것으로 예상돼 가격이 조금씩 오르고 있다.성동구 일대 재개발아파트 중 한강과 가장 가까운 위치에 있어 조망권이 뛰어나다.현재 공사 중인 금호8구역 앞에 있고 지하철 3호선 및 국철환승역인 옥수역과 가깝다.40평형대를 분양받을 수 있는 지분시세는 2억2,000만∼2억3,000만원대.전세가격이 1억4,000만원에 형성돼 있어 8,000만∼9,000만원이면 지분구입이 가능하다. ▲현석구역 하반기 중 구역지정이 이루어질 전망이다.2000년 11월 개통될 지하철 6호선 창내역이 걸어서 5분거리이고 서강대교와 마포대교를 쉽게 이용할 수 있다.30평형대 지분은 7,000만원(전세 4,500만원)선으로 초기투자비 2,500만원이면 된다. ▲길음6구역 빠르면 이달 중 구역지정이 될 것으로 보인다.지하철 4호선 길음역이 걸어서 5분거리로 길음동 일대 재개발아파트 중 지하철역과 가장 가깝다.사업 추진이 빠른 길음 1·2구역보다 거래가 부진한 편이나 구역지정이 되면 수요가 늘 전망이다.지분시세는 33평형이 7,000만∼8,000만원,43평형은 1억6,000만원 선이다. 박성태기자 sungt@ - 재건축·재개발 투자 10계명 재개발·재건축아파트 투자는 일반 아파트와는 달리 자칫 판단을 잘못할 경우 자금이 묶이는 등 곤란을 겪게 된다.투자시 유의할 점을 정리한다. 1.재개발은 구역지정,재건축은 사업승인이 확실한 지 반드시 확인하라.사업시행 시기가 불투명할 경우 투자기간이 길고 금융,기회비용이 증가하기 때문이다.어떤 지역은 10년 이상 투자금이 묶여있는 곳도 있다. 2.소규모보다 대규모 단지가 유리하다. 3.조합원 자격,소유권에 대해 철저한 권리분석을 하라.이는 아파트 평형배정과 추가부담액이 얼마나 될 지를 체크하는 수단이다. 4.조합운영 주체의 투명성,합리적인 조합운영이 이뤄지는 지를 파악하라.내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가 속출한다. 5.시세보다 지나치게 싼 물건,조합원 자격,국공유지점유면적 등에 대한 확인이 필요하다. 6.건축비,분양가 변동요인이 있는 지 알아보라.확정금액인 지,예정금액인지 확실히 알고 투자해야 한다. 7.믿을 수 있는 시공회사인 지 여부를 확인하라.재개발 재건축아파트 시공회사 중 지나친 이익추구로 조합원 부담이 가중되는 사례가 비일비재하다. 8.반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 한다. 9.신용있는 부동산 컨설팅사나 중개업소를 선택하라.최근 유행하는 ‘떳다방’(이동 중개업자)을 조심하라. 10.투자는 자신의 자금 능력에 맞게 해야 한다.분양가 입주시기 은행융자등의 조건을 면밀히 검토하는 것이 좋다. 박건승기자 ksp@[-]

시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축조합의 딱한 사정을 보다 못한 구청이 팔을 걷어부치고 나섰다. 금천구(구청장 潘尙均)는 시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축 조합원들이 재산상의 피해를 입게되자 유명 건설회사 관계자들을 초청,사업설명회를개최하는 등 시공사 물색에 적극 나서고 있다. 현재 구 관내에서 시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축조합은 독산4동 유성연립,독산1동 태성·보원연립,시흥2동 탑동아파트 등 3곳.또 조합설립인가는 났으나 시공사가 나타나지 않아 착공을 못하고 있는 조합도 8곳이나 된다. 시공사의 부도로 공사가 중단된 재건축조합원들은 4,000만∼5,000만원에 이르는 이주비의 이자부담을 감당하지 못해 막대한 재산상의 피해를 입고 있으며 재건축 시행조차 못하고 있는 조합원들도 살고 있는 집이 D급의 위험시설물로 판정된 상태여서 공사를 서둘러야 하는 형편. 이들의 딱한 사정을 보다 못한 구청이 지난달 27일 구청 대강당에서 주택공사 등 20개 유명 건설회사 관계자 80여명을 초청,사업설명회를 가졌다. 이러한 구청의 노력으로 공사가 중단된 태성·보원연립은 ㈜태영,탑동아파트는 효성중공업,유성연립은 경기종합건설과 각각 시공 가계약을 맺었다. 또 설립인가가 난 8곳의 재건축조합중 상남아파트는 신도주식회사,대림연립,제일,유성연립은 삼주종합주식회사와 각각 가계약을 체결했다. 구 관계자는 “공신력있는 행정기관이 재건축을 서둘러서 건설회사들이 선뜻 시공사로 나선 것 같다”고 말했다. 김용수기자

현금 1억5,000만∼2억원으로는 대도시 지역의 재개발,재건축 아파트를 구입하는 것이 가장 유망하다. 이 금액으로 기존 아파트의 경우 32평형대를 살 수밖에 없지만 재개발,재건축 아파트는 한강을 조망할 수 있는 43∼45평형의 새 아파트를 분양받을 수있다.물론 이주비와 추가 분양금액을 부담하면 총액 기준으로 3억5,000만원안팎의 돈이 들지만 보통 한강 조망이 가능한 아파트들은 입주시 약 4억∼4억5,000만원이 되기 때문에 안전한 투자처가 될 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “요즘처럼 주식시장이 춤을 추고 금리가 하향세를 보일때는 관리처분 인가를 앞둔 재개발 아파트에 투자하는 것이 가장 안전하다”며 “최소한 연리 20% 정도의 수익률을 올릴 수 있을 것”이라고 말했다. 재개발·재건축 아파트를 고를 때는 사업시행 과정을 면밀히 주시해야 한다.사업시행 계획만 잡혀 있고 시간이 오래 걸리는 재개발·재건축 아파트가많기 때문이다. 현재 재개발 사업이 활성화 된 지역은 서울 성동구 금호동,중구 신당동,용산구 신천동,마포구 대흥동,동작구 흑석동이다. 재건축 사업이 활발한 곳은강남구 청담동,강동구 암사동,서초구 서초동,강서구 등촌동 등이다. 토지는 일산,분당,산본 등의 신도시 단독택지 등을 노려 볼 만하다. 새로 분양하는 수도권 중대형 아파트도 고려해 볼 수 있다. 서울 인기지역의 분양 경쟁이 치열해 지면 결국 수도권 위성도시로 분양열기가 이어지기 마련이다.최근에는 중대형 평형의 인기가 높기 때문에 40평형대의 수도권 아파트를 노려볼 만하다.IMF체제 이전 용인 죽전 등 수도권 중대형 아파트 가격이 서울 인기지역의 80% 수준까지 육박했었고 서울 외곽지역인 상계동,도봉동 등보다는 오히려 비쌌던 점을 감안하면 지금이 투자적기라는 분석도 있다. 박성태기자

해외이주자의 이름을 도용,이주비명목으로 외화송금수표를 발부받아 5,230만달러(한화 418억원)를 해외로 빼돌린 환전브로커와 보석상,은행 직원 등 32명이 무더기로 검찰에 적발됐다. 서울지검 외사부(姜忠植부장검사)는 22일 별나라여행사 대표 오세창(吳世昌·42)씨 등 환전브로커 6명과 편연우(片連宇·37)씨 등 보석상 7명,K은행 마포지점 과장 최재덕(崔載德·40)씨 등 은행원 9명 등 모두 22명을 외국환관리법 위반 등의 혐의로 구속 기소하고 N이주공사 강남지사장 김행수(金杏壽·55·여)씨 등 6명을 불구속 기소했다.보석감정학원장 裵모(45)씨 등 4명은 수배됐다. 환전브로커들은 95년부터 지난 1월까지 해외이주자의 명의를 도용,해외이민자용 송금수표(CRS) 870장을 발급받아 편씨 등 보석상들에게 건당 100만∼150만원의 수수료를 받고 넘긴 혐의를 받고 있다. 편씨 등은 이스라엘과 홍콩 등지에서 송금수표로 다이아몬드 등을 사들여국내로 몰래 들여오면서 수입가의 60%에 달하는 세금을 포탈했다.

광주·전남지역 200여만명의 상수원인 주암댐이 썩어가는 줄도 모르고 관련 지방자치단체들은 오염원 이주사업비 부담문제를 놓고 책임회피식 법률논쟁만 계속하고 있다. 15일 전남도와 광주시,한국수자원공사에 따르면 댐 최대 오염원인 순천시한동농원 이주비 총 142억9,300만원중 70억원은 지난해말 국비로 확보했으나 나머지 72억여원의 지방비가 공중에 떠있다. 한동농원을 끼고 있는 순천시는 민선도지사가 나서서 수혜 지자체와 협의해 출연금 70%를,수자원공사에서 30%를 지원하자고 건의해 놓은 상태이다. 전남도는 주암호 수혜지역에서 부담금을 출연해야 한다는 입장만 강조하고있다.도는 20일 열릴 수혜지역 7개 시·군 부단체장과 광주시,수자원공사 관계자 등의 협의회에 기대를 거는 눈치다. 광주시는 “환경부가 관련 법조항을 마련하지 않은 상황에서는 물 분담금을 지원할 수 없다”고 밝혔다. 수자원공사측은 “관련법상 댐 만수위에서 2㎞이내 주변지역에 한해 지원할수 있다”며 지원비 출연에 뒷짐을 지고 있다.공사측은 지난해 댐 물 1억5,800여만t을 판매,80억여원의 수익을 낸 것으로 알려졌다. 주암댐 상류 10㎞에 자리한 순천시 송광면 한동농원의 돼지·닭 등 12만여마리에서 발생하는 오폐수는 1일 300여t에 이른다.72가구의 농원 주민들은댐 건설 이후 가축폐사를 이류로 집단 이주를 원하고 있다.댐 물은 도내 목포·순천·여수·광양·나주·화순·고흥 등 7개 시·군과 광주시에 들어간다. [광주 남기창기자 kcnam@]

1단계 외환거래자유화 방안을 문답으로 알아본다. ●주로 기업의 대외 영업활동을 풀어주는 데 초점을 맞추고 있다는데. 그렇다.이번에는 기업이 외국에 보내는 경영자문료의 송금을 자유화하는 등 기업 활동 규제를 주로 풀었다.개인의 경우는 2단계 자유화시기인 2000년말에 완전 자유화될 것이다.따라서 개인의 현행 해외여행경비 한도(1인당 1만달러),증여성 송금한도(건당5,000달러),해외이주비 한도(4인가족 기준 100만 달러)는 그대로 존속된다. ●환전상을 하고 싶은데 어떻게 하면 되나. 한국은행총재에게 환전업무등록신청서를 제출해야 한다.신청서에는 영업장시설 증빙서류를 첨부해야 한다.영업장 만 갖고 있으면 되며 그외의 조건은없다.영업 시설기준은 한국은행총재가 정할 예정이다. ●환전상의 업무는. 거주자나 비거주자로부터 외국통화 또는 외국발행 여행자수표를 사준다.또비거주자가 국내에서 외국환을 매각한 실적내에서 비거주자에게 외국환을 다시 바꿔준다.그러나 종래의 외화보유한도(전년도 환전실적의 50%이내 또는 10만달러이내)와겸업금지 등은 모두 폐지된다. ●기업의 해외차입과 현지금융 조달때 계열사 보증을 금지하면 큰 타격을 받는 것은 아닌가. 이는 본·지사간 무역신용형태로 우회차입하는 것을 막기위한 것이다.따라서 1년이하 해외단기차입의 경우 계열사 지급보증만 제한되며 외국환은행이나 제3자의 보증까지 막는 것은 아니다.현지금융의 본사와 계열사의 지급보증금지도 98년말 현재의 규모를 유지하도록 할 계획이어서 기업의 혼란은 없을 것으로 보인다. ●신고제,신고수리제와 허가제가 어떻게 다른가. 신고는 단순히 당국에 보고하는 것이다.해외직접투자와 영리법인의 해외부동산 취득 2가지에는 신고수리제를 적용하는데 이는 신고수리필증이 필요한점에서 신고와 허가의 중간정도로 보면 된다. ●외환자유화로 해외자금이 많이 들어오면 원화가 크게 절상될 것이 아닌가. 이미 채권,주식과 기업어음시장이 개방돼 있어 이번 조치로 외화가 대량 들어올 것같지 않다.다만 앞으로 외화자금의 유출입이 자유로워질 경우 환율이 급변할 가능성은 있다.

주택은행은 재개발·재건축 조합에 대한 이주비 대출을 23일부터 실시한다.기업어음 신용등급 A3 이상 건설회사가 시공하는 사업이 주 대상이지만 이보다 등급이 떨어지더라도 사업능력과 사업실적,거래기여도 등을 평가해 대출해 주기로 했다.대출금액은 조합과 시공회사가 정한 세대당 이주비 범위에서 지원되며 대출기간은 최장 3년까지 가능하다.(02)769-7354

◎삼성,송파구서 838가구 아파트사업 추진 극심한 돈 가뭄으로 재개발·재건축사업을 포기하는 사례가 속출하는 가운데 한 시공사가 350억원이 넘는 거액의 이주비를 지급하며 재건축단지 조성에 공격적으로 나서고 있어 화제다. 삼성물산 건설부문은 최근 두산건설이 시공을 맡았던 서울 송파구 2동 162일원의 성원 저층아파트를 넘겨 받은 뒤 지난달 초부터 354억원의 이주비를 지급,현재 거주민의 절반 이상을 이주시키는 데 성공했다. 삼성은 이 지역의 기존 아파트 440가구를 헐어내고 9∼22층짜리 16개동 838가구를 신축할 계획이다.이 곳은 33평형 238가구,36평형 140가구,42평형 278가구,49평형 140가구,55평형 42가구 등 중대형 아파트가 들어서며,조합원분 440가구를 뺀 398가구는 내년 상반기 중 일반 분양될 예정이다. 삼성 관계자는 “요즘처럼 불황기에 거액의 이주비를 마련하는 것이 부담이 되긴 했지만 주거환경이 워낙 좋아 조합원분을 제외한 일반분 398가구의 분양이 순조로울 것으로 보고 사업을 추진하게 됐다”고 밝혔다.이 관계자는 “2001년 완공되는 이 아파트의 동(棟)간 거리를 넓히고 외부공간을 공원으로 조성해 송파의 새로운 중산층 단지를 조성할 계획”이라고 덧붙였다.

◎고용보험 가입자 대상 실직때 60∼210일 지급 고용보험에 가입한 근로자가 실직했을 때 일정기간 동안 그 가족의 생계안정을 위해 지급되는 급여를 말한다.피보험기간과 이직시의 연령에 따라 60∼210일간 지급된다.실업급여는 구직급여와 취직촉진수당으로 나뉘며 취직촉진 수당에는 조기재취직수당,직업능력개발수당,광역 구직활동비,이주비 등이 있다. ▷구직 급여◁ 실직 전 급여 기초임금일액의 50%를 지급한다.급여 기초임금일액의 최고액이 1일 7만원이기 때문에 구직급여 최고액은 1일 3만5,000원이다.구직급여 최저액은 최저임금의 70%이다. 실업신고 후 2주마다 1회씩 지방노동관서에 출석해 구직활동 노력을 입증하고 실업인정을 받아야 한다. ▷취직촉진수당◁ 조기 재취직수당=구직급여 미지급 일수가 급여일수의 2분의 1이상을 남긴 상태에서 안정된 직업에 재취직한 경우 잔여기간중 받을 수 있는 구직급여액의 절반을 일시불로 지급. 직업능력개발수당=지방노동관서장이 지시하는 직업능력개발훈련 등을 받을때 지급.수당은 1일 5,000원. 광역구직활동비=지방노동관서의 소개에 따라 주거지에서 50㎞이상 떨어진 곳에서 구직활동할 때 지급되는 소요경비. 이주비=취직으로 거주지를 이전하거나 지시한 훈련을 받기위해 이사를 해야 하는 경우 지급되는 경비.이주거리 및 동반 가족 수에 따라 최저 4만3,150원에서 최고 34만8,790원이 지급된다.

현재 2급수인 팔당 상수원의 수질을 오는 2005년까지 1급수로 끌어올리겠다며 내놓은 환경부의 대책은 과거에 비해 진일보한 것이다.특히 이미 발생한 오염을 사후에 처리하는데 급급하던 방식에서 벗어나 오염을 원천적으로 예방하겠다는 발상의 전환,오염총량제의 도입 등이 새롭게 와 닿는다.오염자 부담원칙을 수익자 부담으로 바꾸겠다는 것도 올바른 접근이다.문제는 막대한 재원조달이 순조로울까하는 점이다. 규제가 강화되는 상수원 인근의 10개 시·군은 이 대책에 반대의 뜻을 분명히 밝히고 ‘전면투쟁’을 선언하는 등 강력히 반발하고 나선 것도 결국 돈 때문에 비롯된 것이다.따라서 하수처리장·마을하수도·분뇨처리장 등 환경 기초시설의 설치와 운영에 필요한 지방자치 단체의 부담을 최대한 덜어주어야 한다.반면 소득증대 사업이라든가 육영사업·이주비 지원 등 주민들에 대한 직접 지원은 최대화함으로써 적극적인 협조를 얻어내야 한다. 필요한 재원의 상당 부분은 결국 상수원 지역에서 겪는 불편 덕분에 더 깨끗한 물을 마시는 수도권 주민들이 부담할 수밖에 없다.물값이 지나치게 싸기 때문에 아껴쓰지 않는 우리의 잘못된 관행도 이번 기회에 고쳐야 한다. 중요한 것은 수많은 하수처리장이나 하수도 설치 등 구체적인 사업계획을 정밀하고 완벽하게 세우는 일이다.그러려면 고속전철이라든가 농어촌 구조개선 사업처럼 엉망진창이 된 다른 국책사업의 실패사례를 교훈으로 삼아야 한다.현장에 딱 들어맞는 미시(微視)계획과 거시계획을 한치의 오차가 없도록 치밀하고 완벽하게 조화시켜야 한다.지난 89년 이후 6차례에 걸쳐 각종 대책을 세우며 모두 4,441억원을 쏟아부었음에도 수질은 오히려 나빠진 잘못을 되풀이해서는 안된다.이미 건설된 상당수의 환경기초 시설들이 제기능을 못하는 사례를 반면교사로 삼아야 한다.또 상수원 1㎞밖이라도 식당·여관등의 신축물량은 거리구분에 따라 단계적으로 허용하는 보완책이 있어야 할 것이다. 팔당호의 수질관리를 전담토록 한강환경관리청을 확대 개편하거나 환경관리청을 신설하는 방안도 적절하다.행정처분권과 수사권은 물론 수자원 보호와 관련된 토지와 건축 등 일체의 권한을 부여함으로써 명실상부한 수계(水系)관리청의 기능을 하도록 해야 한다.친분에 얽혀 실효를 못 거두는 현 단속체계도 개선할 필요가 있다.지금도 단속을 강화하고 비리만 추방하면 최소한 수질의 악화는 막을 수 있다는 주장을 경청해야 한다.한강뿐 아니라 낙동강·영산강·금강 수계에도 이런 종합대책이 하루빨리 마련돼야 한다.

◎대지권 등기여부 살펴보고 응찰/연체·세금 공과금은 경락자 부담 주택 경매신청이 법원에 쇄도하고 있다.서울지방법원에 따르면 경매신청건수는 지난 해 월 평균 500여건이던 것이 올들어 1월 573건,2월 844건,3월 870건,4월 932건으로 늘었다.부도업체들이 은행의 대출금을 갚지 못해 저당잡힌 주택이 경매물로 돌아오기 때문이다. 그러나 전문가들은 경매 참여자들에게 “경매물은 값이 싼만큼 함정도 많은 법”이라며 “초심자들의 경우 짧은 지식만 믿고 덤볐다가는 낭패를 보기 십상”이라고 조언한다. 경매 함정은 크게 △소유권 △이용권 제한 △우선순위 배당 문제로 요약된다.어느 하나라도 소홀히 하면 당초 예상치보다 투자액이 늘어나 입찰보증금을 날릴 수 있다.이런 함정을 피하려면 반드시 물건 관련 공부(公簿)를 세밀히 살피고,현장을 직접 찾아 사실을 확인해야 한다. ■소유권 이전 분쟁=아파트나 연립주택 등의 공동주택에서 흔히 발생한다.공동주택은 대지와 건물을 따로 소유권 이전을 하지 않고 건물의 소유권에 대지 지분을 표시하는것이 보통.그러나 공동주택도 가끔 토지가 따로 등기되어 있는 수가 있다. 아파트를 경매받을 경우 대지권이 미등기로 남아 있는지를 반드시 확인해야 한다.아파트 입주를 마쳤더라도 토지구획정리가 끝나지 않았거나,건축업자가 토지를 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 가압류나 가처분되면서 별도 등기를 하는 경우가 있기 때문이다.이 때 별도등기에 따라 제약되는 권리는 낙찰자가 고스란히 떠안아야 한다.사업 시행자는 택지정리가 끝나 등기를 해 줄때 일단 최초의 분양자 앞으로 소유권을 넘기기 마련이다. ■이용권 제한=부동산 경매에는 유치권이란 함정이 도사리고 있다.유치권이란 고장난 시계를 고친 수리업자가 수리비를 받을 때까지 시계를 돌려 주지 않아도 되는 권리를 말한다.주로 신축 건물에서 발생한다.특히 IMF 이후 개발업체 보도로 이런 사례가 늘고 있다.유치권은 등기부등본이나 법원 물건명세에 잘 나타나지 않기 때문에 충분한 탐문이 필요하다. ■우선순위 배당문제=세금이 얼마나 붙어 있는지를 살펴야 한다.경매부동산에 붙어 있는 각종세금은 경락자 부담이기 때문이다.경매물에는 각종 세금이나 공과금이 연체되어 있는 사례가 많다. ■재개발 아파트는 조심하라=시행 인가가 난 구역의 경우 시공사가 이미 조합원에게 이주비를 지급했기 때문에 그 땅을 경락받는다 해도 이주비와 입주권을 인정받지 못할 수 있다.따라서 이주비 지급여부를 알아보고,이주비지급 후라도 승계시켜 주는지 알아 보아야 한다.

◎1주새 1,308건 승인… 자격완화 추진/가구당 3,000만원까지 연리 8.5%∼9.5%/이달 예산배정액 1,434억… 대출실적 미미/3개월 구직활동 조건… 보증인·담보 힘들어 정부는 지난 15일부터 근로복지공단을 통해 실업자들을 대상으로 하는 대부사업을 시작했다. 1년 동안 한시적으로 운영되는 ‘실직자 힘내라 대부’는 가구당 3천만원(소규모 영업자금은 1억원)까지 연리 8.5(생계비)∼9.5%에 1∼2년 거치 후 2∼3년 분할상환하는 조건으로 융자된다.대부종류와 한도는 △혼례비·장례비3백만원 △생계비·의료비·학자금 5백만원 △주택자금 1천만원 △생업자금3천만원 △소규모 영업자금 1억원이다.전체 예산규모는 고용안정채권 매각자금 1조6천억원,세계은행(IBRD) 차관자금 3천억원,예비비 1천8백억원 등 모두 2조8백억원이다.이 가운데 4월 1천4백34억원,5월과 6월 각각 1천8백80억원이 배정됐다. ▷신청자격◁ 대부종류에 상관없이 다음의 3가지 기본요건을 충족해야 한다.△실직 후 10개월 이내 지방노동관서·인력은행·한국산업인력공단·한국장애인고용촉진공단·지방자치단체 등에 구직등록한 뒤 3개월 이상 경과하고적극적으로 구직활동해야 하며 △순재산세 과세액이 10만원 이하로 전용면적 25.7평(생계비는 18.5평) 이하의 주택에 거주해야 하고 △부양가족이 있는가구주거나 주소득원이어야 한다. 3천만원까지 융자되는 생업자금은 사업시작 3개월 전이거나 사업 시작 6개월이 경과하지 않아야 한다. 개인 5천만원,법인 1억원까지 융자되는 소규모 영업자금은 고용보험 적용사업장에서 3년 이상 근무경력이 있거나 국가기술자격증 소지자로서 2주 이상 창업훈련과정을 이수한 사람만 신청할 수 있다. ▷제출서류◁ 대부종류에 상관없이 △대부신청서 및 주민등록등본 △전용면적 25.7평(생계비는 18.5평) 이하 주택의 거주사실을 확인할 수 있는 주택등기부 등본 △재산세 과세증명서를 제출해야 한다.6개월 이상 무급휴직자도그 사실을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 실업자와 같은 혜택을 받을 수있다.소규모 영업자금을 융자받으려면 대부신청서 외에 사업계획서(자금집행계획서 포함),대표자 주민등록등본을 제출해야 한다. 이같은 서류를 근로복지공단 46개 지사에 제출한 뒤 확인서를 받아 농협·국민·주택·상업·평화은행의 전국 지점에 내면 생활안정자금은 당일,주택·생업·영업자금은 2∼3일 후 받을 수 있다. ▷담보요건◁ 5백만원 이하는 연 소득 5백만원 이상 또는 재산세 납부자 1명을,5백만∼1천만원은 연 소득 1천2백만원 이상 또는 재산세 2만5천원 이상납부자 1명을 보증인으로 세워야 한다.1천만원 이상은 시중은행의 일반여신규정에 따라 물적담보를 제공해야 한다. ▷대부 집행현황◁ 22일까지 모두 1천953건,2백4억3천7백만원이 신청됐으며1천308건,1백1억9천3백만원이 승인됐다.또 무기명 장기채권은 7백7억3천만원어치가 팔렸다. ▷문제점◁ 정부는 장기 영세실업자를 우선 지원한다는 방침에 따라 구직등록 후 3개월 이상 구직활동한 실업자로 자격을 제한했으나 이를 보다 완화해야 한다는 지적이다.또 보증요건을 최대한 완화했다는 정부의 주장에도 불구하고 실직자들은 현실적으로 보증인을 구하기란 불가능에 가깝다고 항변하고있다. ◎공공근로사업 어떻게/새달 1일부터 숲가꾸기 등 투입/실직설움 딛고 공익봉사 구슬땀/1차 9만3천명 마감/2차는 30일까지 신청/석달간 20개 분야 근무/사무직종 월 40여만원/근로봉사 50만원 수입/실업급여 받지 않아야 실직자를 위한 ‘공공근로사업’은 오는 5월 1일부터 시행된다. 정부가 실업 대책의 하나로 추진중인 이 사업은 모두 20개 분야에 걸쳐 실직자를 모집했거나 모집중이다.당초에는 8개 사업을 각 부처 별로 따로따로 추진했으나 집행 과정에서 혼선이 빚어지는 등 부작용이 발생하자 최근 康奉均 청와대정책기획수석 주재로 관계 부처 조정회의를 갖고 행정자치부가 집행을 총괄하도록 했다.행정자치부는 이에 따라 ‘공공근로사업 종합집행 지침’을 마련하고 이를 각 지방자치단체에 시달,원활한 시행을 돕고 있다.이번 사업에는 모두 5천4백19억원의 예산이 투입된다.환경정화(국립공원쓰레기처리 등),푸른숲 가꾸기(간벌 등 나무가꾸기 산불감시),자원재활용(재활용품 선별 등),자료정리 조사(농지소유 및 이용실태 전국조사보조요원 채용 등),공공시설보수 정화(군시설환경정화 등),민간자율봉사활동(자율방범활동등) 등으로 구분돼 있다. 우선 1차로 지난 1일부터 10일까지 실직자를 대상으로 사업참가 신청서를접수한 결과 모두 9만3천814명(근로봉사 8만3천294명,사무봉사 1만520명)이신청을 했다. 신청자 가운데 남자는 5만9천474명,여자는 3만4천340명이다.연령별로는 50대가 2만5천46명으로 가장 많고 20세 미만이 1천333명으로 가장 적다.60대이상 고령자들도 1만3천3명에 이른다. 지역별로는 부산이 1만6천293명으로 가장 많다.인천이 1만1천782명으로 그뒤를 이었으며 전북과 제주가 2천46명,120명으로 적다.1차 신청자들에 대한 심사는 현재 진행중이다.심사를 거친 사람들은 다음달 1일부터 3개월간 사업에 투입된다. 행정자치부는 지난 20일부터 오는 30일까지 10일간 시 군 구 취업정보센터와 읍 면 동 취업상담창구에서 2차 공공근로사업 참가신청을 받고 있다.2차로 접수한 사람들은 빠르면 다음 달 15일부터 역시 3개월간 사업에 투입된다.정부는 2차 신청접수가 끝난 다음 3차 신청을 받는 싯점을 정하기로 했다. 신청서를 접수해 일을 하는 사람들은 사무직종의 경우 월 40만원,근로봉사는 50만원을 받는다.또 신청자격은 재학생 중증장애인 거택 및 시설보호자를 제외한 신청일 현재 15∼65세의 실업급여를 받지 않는 실직자로 한정됐다.신청할 때 명함판 사진 1매와 실직자로서 실업급여를 받지 않고 있음을 증명하는 서류를 제시해야 한다.행정자치부는 이 사업의 원활한 진행을 위해 서울 세종로 정부청사 14층에 실업대책상황실을 설치하고 매일 추진 상황을 점검하고 있다. 행정자치부 崔旼鎬 실업대책상황실장은 “현재 신청자 분류 및 자격 심사,사업계획 검토 등의 일을 하고 있다”면서 “앞으로 본격적으로 사업을 시작하면 지역별로 현실에 맞지 않는 점이 나타날 수 있어 자치단체별로 사업에 투입되는 인원을 조정할 수 있도록 하는 방안을 검토중”이라고 밝혔다. ◎실업급여 받으려면/평균임금 절반 60∼210일 지급/고용보험 가입 사업장 반년이상 근무 실직자/노동사무소 구직등록 2주일마다 한번씩 실업인정서 받아야/일용직·공무원 제외 소득생기면 금액 공제 실업급여는 95년 7월1일부터 시행된 고용보험제도에 따라 보험에 가입한 근로자가 직장을 잃었을 때 정부가 생계를 보조하기 위해 지급하는 급여이다. 구직활동 기간 중 실직자의 연령과 피보험기간에 따라 60∼210일까지 받을수 있다.실직 전 평균임금의 50%가 나오며 하루 상한액은 3만5천원이다. 정부는 실업기간이 장기화되고 재취업이 곤란할 때에는 60일 범위에서 실업급여를 연장 지급할 수 있도록 근거를 마련해 두고 있다. ▷자격◁ 고용보험에 가입한 10인 이상 사업장에서 1년 이상 재직하다 퇴직한 근로자만 해당됐으나 지난 달부터 99년 6월30일까지는 고용보험사업장에서 6개월 이상 근무한 뒤 실직한 실업자에게도 적용된다.일용직,임시직,공무원 및 스스로 회사를 떠난 사람은 대상에서 제외된다. ▷절차◁ 실직 뒤 10개월 이상이 지나면 급여를 받을 수가 없으므로 가급적 빨리 신청해야 한다.먼저 지방노동사무소 직업안정과에서 구직등록을 하고 고용보험과에 수급자격인정신청서를 낸다.2주일 뒤 수급자격증을 받고 직업안정과에 실업인정서를 내면 실업인정을 받는다.이때 급여를 지급받을 금융기관 계좌번호를 알려주어야 한다. 첫 2주 동안은 종전 직장의 급여로 생활할 수 있는 ‘대기기간’으로 간주돼 급여가 나오지 않는다.때문에 2주 뒤 다시 직업안정과에 실업인정 신청서를 내는 등 같은 절차를 반복해야 한다.급여는 고용보험과에서 탄다. ▷급여 수령◁ 이같은 절차를 마쳐도 실업기간 중 부업이나 아르바이트를 해 소득이 있으면 그 금액만큼 구직급여에서 공제된다.급여는 2주일마다 실업인정을 받은 당일이나 다음 날 신청자의 금융기관 계좌로 입금된다.실업급여를 계속 받으려면 2주일마다 지정된 날에 지방노동관서에 나가 실업인정을 받아야 한다. ▷종류◁ 실업급여에는 구직 급여와 취직촉진수당이 있다.취직촉진수당에는 △실업자가 빠른 시일내에 새 직장을 구할 때 주는 조기 재취직 수당 △직업훈련을 받는 경우 교통비·식대로 지급하는 직업능력개발 수당 △거주지에서 멀리 떨어져 구직활동을 할때 지원하는 광역 구직활동 수당 △이주비 등이있다. ▷심사재청구◁ 실업인정을 받지 못하는 등 지방노동관서의 행정처분에 이의가 있으면 심사 및 재심사를 청구할 수 있다.심사청구는 지방노동관서의 처분을 받은 뒤 90일 이내에 심사청구서를 해당 지방노동관서에 제출해야 하며 노동관서는 30일 이내에 결과를 통보해야 한다.

◎일반 아파트값 인상으로 가격차 커질듯/용인시 33평 2,500만∼5,000만원 절감 가능/사업시행 인가여부 점검… 시공사 건전성도 따져야 조합주택이 다시 관심을 끌고 있다. IMF체제와 수도권의 아파트 분양가 자율화 확대로 시세차익을 노린 아파트 투자나 신규 분양을 통해 내집을 마련이 더 이상 매력이 없어졌기 때문이다.반면 조합주택에 가입하면 땅 구입비와 건축비만 부담하면 돼 주택건설업체가 자체 사업으로 짓는 주택보다 싼 값으로 집을 마련할 수 있다. ○토지대·건축비 관건 특히 그동안 시세차익이 컸던 서울 강남지역에서는 민간업체에서 분양하는 아파트의 경우 분양가가 시세에 가까운 수준으로 올라갈 것으로 보여,조합주택의 가격과 일반아파트의 분양가 차이가 더욱 커질 전망이다.분양가 자율화로 수도권 요지의 준농림지와 500∼2천평 정도의 서울시내 나대지에 대부분 분양가가 높은 아파트단지가 들어설 가능성이 크고 앞으로는 조합아파트를 지을 땅을 구하기도 어려워질 것으로 여겨진다. ○부지찾기 마땅찮아 예컨대 수도권에서인기 주거지역으로 꼽히는 용인시의 경우 민영아파트 분양가가 평당 5백만원선에 책정되고 있는 반면 조합주택은 평당 3백50만원∼4백20만원 선이다.따라서 조합주택 33평형이면 자체사업으로 분양하는 아파트 보다 2천5백만∼5천만원의 정도 싸게 매입이 가능하다는 단순 계산이 나온다. IMF의 영향으로 재개발·재건축 시장의 투자매력은 크게 떨어져 있다.특히 용적률 강화로 수익성이 악화되고 중요 투자 메리트였던 이주비의 지급도 제대로 되지 않고 있는 상황이다.따라서 이 분야의 투자나 내집마련 전략은 금융여건 등이 좋아질 때까지 미루는 것이 바람직하다는 의견이 우세하다. ○재개발 매력 줄어 하지만 교통이나 생활·환경여건 등을 잘 고려하면 민간분양 아파트보다싸게 구입할 수 있는 길이 얼마든지 있다.재개발·재건축의 지분은 초기에 얼마나 싸게 구입하느냐가 관건.지분으로 내집을 마련하려면 장기적인 안목을 갖고 미리 사두는 것이 좋다. ○단지규모 알아봐야 ◇투자시 유의점=조합주택에 가입할 때는 시세차익이 많이 났던 지역을 중심으로 선택하면 유리하다.일반분양을 받기가 힘들어진 재개발 아파트의 조합원 지분을 구입하는 것은 여러 면을 따져봐야 한다.우선 사업시행 인가가 난 곳을 찾아야 하고 철거가 완전히 이루어진 곳의 지분을 사는 것이 안전하다.또 대규모 단지가 들어서며 사업진척이 빠르고 교통여건이 뛰어난 요지를 골라야 한다. ○공사지연땐 큰 피해 시공사의 재무구조가 튼튼한 지도 신경을 써야 한다.최근 주택건설업체가 전반적으로 자금난에 시달리는 점을 고려,가능한 대그룹 계열 건설사를 택하는 것이 안전하다.시공사가 부도나면 사업진척이 그만큼 늦어지고 지연기간 동안 금융비용 부담도 만만치 않다. 재건축을 기대하면서 전세를 안고 집을 사는 방법은 가능한 피하는 것이 좋다.전세가는 실질적인 가격을 반영하지만 매매가는 거품이 아직 덜 빠져 자칫하면 너무 비싼 돈을 주고 내집을 마련하는 경우가 생긴다.IMF 체제의 여파가 상당기간 이어진다는 점도 고려해야 한다.