서울시가 2일 공동주택 재건축과 관련,강화된 조례안을 내놓았으나 ‘속빈 강정’이라는 지적이 제기되고 있다. 대부분의 재건축 단지가 경과규정에 따라 구제되기 때문이다.부동산업계 관계자는 재건축을 추진 중인 117개 단지 가운데 바뀐 연한을 적용받는 단지는 7곳에 불과하다고 말했다. 이처럼 대부분의 재건축 단지가 당초 계획대로 사업을 추진할 수 있게 됨에 따라 이들 단지의 집값은 다시 요동칠 가능성이 있는 것으로 전망된다. ●4층이하 연립주택은 30년으로 서울시는 7월부터 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 맞춰 재건축 연한과 관련된 조례안을 확정,이달 중 입법예고한 뒤 9월에 전면 시행하기로 했다고 3일 밝혔다.그러나 시는 바뀐 규정을 시 행정지침으로 이달부터 당장 시행하기로 했다. 개정 조례안은 90년 1월1일 이후 준공된 아파트는 40년이 지나야,79년 12월31일 이전에 지어진 아파트는 종전처럼 20년이 넘어야 재건축할 수 있도록 했다.1980년 1월1일∼1989년 12월31일 지어진 아파트는 1년이 지날 때마다 연한을 2년씩 늘려 80년은 22년,81년은 24년이 지나야 재건축을 할 수 있도록 했다. 4층 이하 연립주택도 90년대 이후는 30년,70년대는 20년이 지나야 재건축이 가능하고 80년대 준공된 연립주택은 건축 연도가 1년 지날 때마다 허용연한을 1년씩 늘린다. 또 투기지역은 100가구 이상,이외지역은 300가구 이상 아파트 재건축의 경우 정밀안전진단 실시 여부는 물론 안전진단 실시 및 사업계획 승인 시기도 서울시가 조정한다. 구청장이 안전진단 예비평가를 실시한 뒤 시장에게 보고,평가를 거쳐 정밀안전진단을 실시하도록 했다.필요하면 시장이 예비평가를 할 수도 있다. ●경과규정 너무 후해 서울시는 예비안전진단을 통과한 단지는 경과규정을 둬 새 조례안을 적용치 않기로 했다.대치동 은마아파트의 경우 예비안전진단을 통과하지 못했지만 1979년에 지어져 재건축절차를 밟을 수 있게 됐다. 한편 바뀐 재건축 연한규정에 따라 재건축 시기가 뒤로 늦춰진 단지는 도곡 삼익,압구정 현대사원,성내동 미주,상일동 고덕 5·6·7단지,반포동 한양아파트 등 7개 단지에 불과하다. 이와 관련,건설교통부 주거환경과 김상훈 사무관은 “서울시가 연한 관련 경과규정을 여유있게 둔 것은 민원 등을 고려한 때문으로 보인다.”면서 “그러나 안전진단을 강화하면 재건축 남발사례를 규제할 수 있다.”고 말했다. 김성곤 류길상기자 sunggone@

강남권 요지로 그동안 재건축 허용 여부가 논란이 돼 왔던 개포동 개포지구의 재건축에 파란불이 켜졌다. 서울 강남구는 최근 재건축 안전진단 심의위원회를 열고 올초 정밀안전진단 용역에서 위험등급인 D급 판정을 받은 개포주공 1단지(5040가구)의 재건축을 허용키로 했다고 27일 밝혔다. 주공 2단지(1400가구),3단지(1160가구),4단지(2840가구)와 개포시영(1970가구)에 대한 예비안전진단에서는 이들 아파트의 정밀안전진단을 실시키로 했다.정밀안전진단은 7월1일 시행되는 ‘도시및주거환경정비법’에 따라 변경된 기준에 의해 진행되며,결과가 나오려면 4∼5개월 걸릴 전망이다. 개포시영은 지난해 10월 예비안전진단에서 탈락한 적이 있고 2·3·4단지는 개포시영과 은마아파트가 잇따라 안전진단에서 탈락하자 자진해서 안전진단 신청을 취하하는 등 신중한 행보를 보여왔다. 이번 안전진단 심의 결과로 이 일대 재건축사업 추진이 한층 빨라져 개포주공 1단지의 경우 이르면 연내에 조합설립과 사업계획 승인까지도 받을 수 있을 것으로 보인다. 그러나지난해 6월 서울시가 정한 도시계획에 따르면 개포지구의 평균 상한 용적률이 200% 이하여서 평균 250% 이상을 요구하고 있는 재건축조합과 시의 갈등이 예상된다.조합측은 서울시를 상대로 도시계획 결정정지 가처분 소송을 제기한 상태다. 한편 1982∼1983년 준공된 이들 아파트에 대한 안전진단이 통과되거나 실시가 결정되면서 79년 준공된 대치동 은마아파트의 재건축도 다시 수면위로 부상할 전망이다.그동안 2차례나 예비안전진단에서 탈락한 은마는 현재 구에 안전진단을 신청한 상태지만 이번 심사에서는 제외됐다. 강남구 정종학 주택과장은 “개포지구는 5층 저층아파트인데다 연탄난방으로 배관이 낡고 건물도 심하게 낡아 예비안전진단을 통과하게 됐다.”면서 “안전진단심의위원회에서 비록 준공연도는 은마아파트보다 늦지만 건물안전도는 더 열악한 것으로 평가했다.”고 밝혔다. 류길상기자 ukelvin@

부동산 투명거래 정책의 최종 종착지는 공평 과세와 투기 근절이다.부동산 거래의 투명성 확보와 세제 개혁은 별개의 정책이 아니다.세제 개혁이 동반되지 않고 부동산 투명거래를 기대하는 것은 ‘백년하청’일 뿐이다. ●서울·지방 재산세 모순 심각 지난해 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형 소유자가 낸 재산세는 모두 26만 7000원에 불과하다.같은 크기의 성남 분당 무지개마을 건영아파트 33평형 집주인은 15만 7000원의 재산세를 냈다.재산세 차이는 11만원에 불과하지만,시세 차이는 무려 2배 가깝다. 지방 아파트와 비교하면 재산세 부과의 모순점이 금방 드러난다. 은마아파트와 비슷한 면적의 대전 서구 만년동 상아아파트 31평형은 지난해 12만 5000원의 재산세를 냈다.시세는 은마아파트의 5분의1∼6분의1 수준이지만 재산세는 절반 가까이나 된다.형평을 잃은 것을 한눈에 알 수 있다. ●양도세제 고쳐 투기 악용 못하게 서울 강남구 개포동 주공 1단지 17평형을 지난해 3월 사서 올해 5월 투기지구 지정 직전에 팔았다고 가정하자.집주인은 1년여만에 2억 8800만원의 시세차익을 얻었다.투기지역 이전에 팔았으므로 기준시가를 적용받아 양도차익은 1억 9500만원,양도세는 5730만원만 내면 된다. 하지만 투기지역지정 이후 실거래가를 적용하면 양도차익은 2억 8800만원,양도세는 9030만원을 내야 한다.그동안 기준시가를 적용하는 바람에 실거래액에 비해 3300만원의 양도세를 적게 냈다는 얘기다.강남구 대치동 은마 34평형 아파트 역시 기준시가를 적용하면 실거래가를 적용했을 때보다 양도세를 3200만원 적게 낸다.투기지구로 지정되기 전 부동산 투기꾼들이 왜 강남 아파트로 몰렸는지 알 수 있는 대목이다. 그러나 실거래 기준으로 양도세를 물려도 전문 투기꾼들은 눈도 꿈적하지 않는다.시세 차익만 거둘 수 있다면 세금을 내고라도 투기를 하겠다는 것이다.필요 경비를 빼고 각종 공제혜택을 받고 나면 차익에 대한 양도세를 내고도 차익을 쥘 수 있기 때문이다.아파트를 사들인 것이 단순 매입인지,투기성 매입인지 자금 추적이 어렵고 양도세율을 일률적으로 36% 적용하는데 따른 모순이다. ●투기성 거래 가려 중과세 바람직 ‘차익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙이 적용돼야 한다.투기성 거래 여부를 가려내 투기성 거래에 대해선 차익을 과감하게 양도세로 환수하는 시스템을 갖춰야 한다. 그러기 위해선 이중계약서를 작성,시가표준액 이상으로만 신고하면 검인을 받아주는 제도를 바꿔야 한다.나아가 실거래가를 부동산 거래시 내는 세금의 부과 기준으로 삼아야 한다.또 처분시 양도세 취득가액으로 삼아 가격을 낮추거나 거래를 감추는 폐단을 막아야 한다.단순히 공시지가,아파트 면적과 준공연도 등에 따라 재산세를 매기는 현행 시스템을 과감히 개선해야 한다.비싼 아파트가 재산세를 많이 내는 체계가 정립돼야 한다. 류찬희 기자 chani@

같은 부동산을 놓고 가격체계가 정부 부처마다 제각각이어서 부동산 투명거래를 저해하고 있다. 시세가 6억원이 넘는 강남 대치동 은마아파트 34평형을 국세청이 값을 매기면 4억 3500만원으로 떨어진다.행정자치부의 재산세 부과 기준 가격은 시세의 10분의1도 안되는 5118만원에 불과하다.땅값도 마찬가지다.정부가 해마다 조사·발표하는 공시지가는 시세의 70%선에 불과하다.그나마 땅값이 급등하는 곳에서는 시가의 50∼60%밖에 반영하지 못하고 있다.‘따로국밥’ 가격 체계로 실거래값이 제대로 드러나지 않는 허점을 이용,투기꾼들이 고급 아파트를 구입하거나 요지의 땅을 사들여 이중거래·탈세·재산빼돌리기를 일삼고 있는 것이다. ●4원화된 집값·땅값,투명거래 저해 땅값은 겉으로는 공시지가로 일원화됐다.하지만 운영은 실거래가-공시지가-과세시가표준액으로 나뉜다.집값도 시세-기준시가-과세시가표준액 등으로 따로따로 운영된다.부동산의 보상·경매 등에서는 별도의 감정가격이 적용된다.부동산 가격 체계가 4원화돼 운영되는 셈이다. 공시지가는 지가 정보 체계를 세우고 공평과세를 위해 도입한 제도로,건설교통부가 조사·발표한다.땅값이 급등한 지역을 빼곤 시세의 70∼80%를 반영한다.양도·증여·상속세 등 부동산 거래세를 낼 때 과세기준이 되는 땅값이다.그러나 땅값이 급등하는 지역에서는 시세의 50∼60%에 불과하다.충남 연기군 금남면 축산리 대지의 경우 시세는 행정수도 이전 계획이 나오면서 평당 8만∼9만원으로 뛰었다.하지만 올 1월1일 기준의 공시지가는 3만 30원에 불과하다.그나마 군청에서는 공시지가의 30%선에 불과한 가격으로 재산세를 매긴다. 고위 공직자들의 재산내역 신고에도 흔히 공시지가가 적용된다.만약 이들이 수도권·행정수도 이전 후보지로 거론되는 지역에 땅을 갖고 있다면 실제 재산의 60% 정도밖에 신고하지 않았다는 얘기다. 시·군·구에서 부과하는 종합토지세(보유세)는 공시지가의 33%를 기준으로 삼는다.그러다보니 시세의 10분의1 수준밖에 반영되지 않는 경우도 있다. ●부동산 가격체계 일원화,투명거래의 지름길 정부는 해마다 감정평가사들을 동원해 전국의 공시지가를 매기는 데 800여억원의 예산을 투입한다.하지만 부동산 소유자 모두에게 적용되는 재산세 부과에는 그저 참고자료에 불과하다. 건물(주택)의 평가는 행정자치부와 국세청이 평가한다.토지에 대한 평가는 건교부 공시지가를 가져다 일정한 비율만 적용해 사용하고 있다. 다만 국세청의 공동주택 기준시가만 토지·건물 일괄평가가 이뤄지고 있다.박광서 건교부 지가제도과장은 “부동산 가격을 매기는 기준이 공시지가로 일원화돼야 실거래가 과세 원칙이 바로 설 것”이라고 지적했다. 구동회 감정평가연구원 책임연구원은 “거래가 빈번한 부동산은 거래사례비교법을 동원해 부동산값을 매겨야 현실을 반영할 수 있다.”면서 “토지와 건물이 동시에 거래된다는 현실을 감안,‘토지·건물 일괄 평가제’를 도입해야 한다.”고 주장했다. 류찬희 기자 chani@

정부가 재건축아파트 규제 강화에 나선 가운데 서울 시내 재건축 단지간에 희비가 엇갈리고 있다. 가락시영 등 일부 단지는 재건축조합 설립인가를 받는 등 사업추진에 탄력이 붙어 가격이 오르는 반면 대치은마 등은 안전진단 통과여부가 불투명해 조합원들이 전전긍긍하고 있다.다음달 ‘도시 및 주거환경 정비에 관한 법률’이 시행되면 단지간의 차별화는 더욱 심화될 것으로 보여 투자자들의 주의가 요망되고 있다. ●‘부익부’ 단지들 안전진단을 통과한 단지는 다음 단계인 조합 설립인가까지 단숨에 내닫고 있다. 가락시영은 지난 12일 조합 설립인가가 난 뒤 재건축에 가속도가 붙었다.이 아파트는 6600가구에 달하는 대형 단지로 뛰어난 입지여건을 갖춘데다 2000년 안전진단까지 통과됐지만 조합원간 내분으로 7년여동안 사업 추진에 진척을 보지 못했다.조합 설립인가 직후 17평형 기준 가격이 2000만∼3000만원 뛰면서 4억 5000만원대를 기록했다.지금은 값이 떨어진 인근 아파트단지의 영향을 받아 1000만원 정도 빠진 상태다. 강동 고덕주공1단지는 지난 4월4일 정밀안전진단을 통과한데 이어 이달 초 조합 설립인가를 받았다.조합 설립인가 소문이 돌면서 13평형(대지지분 22.31평형)의 거래가가 4억 5000만원대로 강세를 보이고 있다. 저밀도지구인 반포지구도 이달 들어 주공2단지 18평형이 2000만원 정도 올라 6억 1000만원대를 형성하고 있다. ●우리는 ‘빈익빈’? 고덕주공1단지와 달리 2단지는 안전진단 통과에 사활을 걸고 있다.안전진단 통과의 관건인 조립식공법 아파트 비중이 적기 때문이다.모든 가구가 조립식으로 지어진 주공1단지와 달리 2단지는 2600가구 가운데 100가구만 조립식이다. 안전진단 통과 여부는 이달 말 결정될 전망이다.요즘 들어 가격이 강세를 보이고 있지만 리스크가 크다는 평가가 많다.안전진단을 통과한다고 해도 다음달 ‘도시 및 주건환경정비에 관한 법률’이 시행되면 조합설립인가를 받기 쉽지 않을 전망이다. 은마아파트는 재건축 역기능과 관련,여론의 십자포화를 받으면서 안전진단 통과는 물론 재건축 추진여부조차 불투명해졌다.거래가는 31평형이 5억 5000만∼5억 6000만원으로 한 달전보다 1000만∼2000만원 하락했다.인근 G공인 관계자는 “매물이 쏟아지고 있어 가격이 더 떨어질 것”이라고 전망했다. ●투자 주의하자 조합설립 인가가 났거나 안전진단을 통과한 아파트도 가격이 급등하지 않는 게 요즘 추세다.국세청 단속 등으로 매수세가 줄어든 탓이다. 따라서 조합설립 인가가 났거나 안전진단을 통과했다고 하더라도 추격매수는 금물이다.희소성이 있는 아파트라도 당분간 관망할 필요가 있다. 가락시영은 조합설립 인가가 났지만 아직 조합원간 내분이 봉합된 것이 아니다.조합 반대편에서 조합원총회 무효소송을 제기한다는 소문도 나돌고 있다.이 곳 역시 관망세가 필요하다. 안전진단을 통과하지 못한 아파트를 매입하는 것은 말 그대로 도박이다.이는 ‘전무 아니면 전부식’의 투자 행위나 다름없다.다음달부터 ‘도시 및 주거환경정비에 관한 법률’이 시행되면 재건축 요건이 까다로워져 안전진단 통과가 쉽지 않게 된다.따라서 당분간 쉬는 게 상책이라고 전문가들은 조언한다. 김성곤기자 sunggone@

검찰이 투기와 탈세의 온상인 부동산 거래 이중계약서에 ‘메스’를 가했다. 검찰은 18일 이중계약서 작성을 통해 부동산 취득액을 축소신고하고 세금을 포탈한 1383명을 적발하고 이들 모두를 형사처벌키로 했다. 검찰이 관행화된 이중계약서 작성에 칼날을 들이댔다는 점에서 부동산업계에 파장이 예상된다. ●검찰 수사 서울지검 형사4부(양재택 부장검사)는 무차별적 텔레마케팅으로 토지매입 희망자를 끌어들여 부동산투기를 조장하고 이중계약서 작성을 통해 26억원의 법인세를 포탈한 태진부동산서비스 등 3개사를 적발,이중 태진부동산서비스 대주주겸 전무 홍모씨를 조세포탈 혐의로 구속기소했다. 검찰은 또 이들 회사로부터 땅을 사들이면서 이중계약서를 작성,취득세 등을 포탈한 1383명에 대해 해당 시·군의 고발이 접수되는 대로 전원 소환조사한 뒤 약식기소할 방침이다. 검찰은 이들 매수인이 취득가액을 430억원가량 축소 신고해 포탈한 지방세 23억 5000만원을 추징토록 해당 지방자치단체에 통보했으며 약식기소되는 매수인들은 탈세액의 2∼5배 이내에 벌금형을 받게 될 전망이다. 실제 엠아이스페이스는 경기 용인시 백암면의 임야 3만평을 11억원에 매입한 뒤 투기 희망자 60명을 끌어들여 100여필지로 나눠 총 29억원에 매각,1.6배의 이득을 챙겼다. 매수자중에는 충북 청원군의 임야를 1억 2000만원에 사들인 올해 네살된 장모(서울 서초동)군 등 20세 이하 미성년자가 65명이나 됐다. 투기자들을 주거지별로 보면 강남구 85명,서초구 67명,송파구 41명 등 강남지역 거주자들이 많았다.수원지역 거주자는 75명,분당을 포함한 성남 거주자가 57명,일산을 포함한 고양지역 거주자는 44명이었다. ●이중계약서 거래 실태 본지가 입수한 지난 3월중 주요 도시 아파트 검인계약서 내역에 따르면 서울 강남구 은마아파트 34평형의 경우 실거래가는 5억 8000여만원이었지만 검인계약서에는 실거래가의 23%수준인 1억 3300만원으로 신고됐다.개포동 현대1차 47평형 신고가는 시세 7억 4000만원의 27% 수준인 2억200만원에 불과했다. 시세가 2억 8000만원인 서울 광장동 현대프라임 아파트 25평형은 5000만원으로 낮춰 신고,실거래가의 17%에 불과했다. 검인계약서는 시·군·구가 해당 부동산의 거래 당사자·거래가격 등을 확인한 뒤 취득·등록세 부과의 기준으로 삼는 동시에 국세청과 등기소로 보내져 양도세 부과 및 소유권 이전의 필요 서류로 이용되는 계약서다.이중계약서를 작성하면 부동산을 파는 사람은 양도소득세(양도가의 9∼36%)를,사는 사람은 취득세·등록세 등(취득가의 5.6%)을 덜 내게 된다. ●행정관청이 이중계약서 작성유도 시·군·구가 검인 과정에서 실거래가의 30∼40%에 불과한 행정자치부 과세표준액을 기준으로 검인을 해주고 있다.거래 당사자가 실거래가로 신고해도 시·군·구가 검인과정에서 거래가격을 과표에 비슷하게 맞춰 신고할 것을 유도하고 있다. 결국 행정기관이 이중계약서 작성을 유도하고 있으며,부동산 거래 당사자를 범법자로 몰고 있는 셈이다. 일선 행정기관은 이중가격이라는 사실을 알고 있지만 인력 부족,실거래 파악의 어려움 등을 내세워 이중계약서 작성을 방치하고 있다. 검찰은 이중계약서 작성으로 실거래가로 신고하지 않는 행위에 대한 직접적인 규제조항이 없다고 지적,▲과세표준의 실거래가 일원화▲매매가 축소신고 적발시 양도세 중과 및 과태료 부과▲토지종합전산망내 이중계약 자동적발 프로그램 개발 등의 제도개선안을 관계부처에 제시했다. ●부동산시장 파장 부동산중개업자들은 “정부의 잇따른 부동산 규제 조치와 국세청의 부동산 중개업소 입회조사로 부동산 거래가 끊긴 상태에서 나온 조치라서 부동산 시장이 급랭할 것 같다.”고 말했다. 노영훈 조세연구원 연구위원은 “시가표준액 이상으로만 신고하면 지방세 과세 당국이 실거래가액 신고여부를 조사할 수 없어서 주택 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서 작성이 양산되고 있다.”면서 “투명한 거래가액 신고를 위해 취득·등록세를 낼 때 신고하는 취득가액을 집을 팔 때 양도세 취득가액으로 연결,실제보다 적게 신고하는 것을 막아야 한다.”고 지적했다.그는 또 “실거래가격 신고를 원칙으로 하되,이에 따른 세금 부담 급증은 세율 인하로 풀어가면 된다.”고 대안을 제시했다. 류찬희 강충식기자 chani@

재건축 정책을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있는 강남구가 은마아파트 재건축시 1000대 규모의 공영주차장을 아파트내에 건설하겠다는 ‘카드’를 제시해 주목된다. 강남구는 11일 홈페이지 회원인 구민 2만 3000명에게 e메일을 보내 “대치동 은마아파트엔 지하주차장이 없어 소방차 진입이 어려울 정도로 주차난이 심각하며 배관이 낡아 주민 불편이 크다.”면서 “재건축을 하게 되면 1000대 규모의 지하 공영주차장을 만들어 공익을 추구할 수 있는데 재건축 사전절차인 정밀안전진단 실시 결정시 이같은 부분을 고려하는 것이 바람직한가?”라는 내용의 설문조사를 벌였다. 구는 설문에서 은마아파트 재건축시 확보되는 지하주차장 7594대(가구당 1.7대) 가운데 1000대를 공영화해 24시간 외부에 개방,주차장 조성비 1300억원을 절감하고,남부순환로·도곡동길 등 주변 도로의 주차난을 해소할 계획이라고 밝혔다.은마 재건축 조합이 주차장을 조성한 뒤 구 도시관리공단에 위탁 운영하게 되며,운영 및 수익금 배분은 입주자 대표회의와 협의해 결정할 방침이다.구의 이같은 방침은 은마아파트의 재건축이 국가적 관심사로 떠오르면서 지자체가 부동산 투기를 조장한다는 비난 여론이 일자 ‘공익성’으로 반대여론을 완화해 보자는 의도로 해석된다. 구는 설문조사 배경을 설명하면서 “재건축의 경제적 효용도 고려하려는 강남구의 재건축 조례가 투기를 부추겨 공익을 해친다는 이유로 서울시가 재의 요구를 지시해 현재 구의회 재의결을 앞두고 있다.”면서 “하지만 강남구민들은 구의 조례를 지지했고 재건축이 부동산 가격상승의 주범이 아니라는 연구결과가 나왔다.”고 시에 대한 불만을 간접적으로 내비쳤다. 류길상기자 ukelvin@

지난 4월 중순부터 재건축 조례를 둘러싸고 계속된 서울시와 강남구의 힘겨루기가 일단락됐다.이에 따라 온갖 비난 여론에도 불구하고 재건축 정책을 도시계획과 연관시켜 보려던 강남구의 ‘실험'은 끝나게 됐다. 강남구는 3일 ‘지방의회의 의결이 법령에 위반되거나 공익을 현저히 해친다고 판단될 때에는 자치구에 대해 시장이 재의를 요구할 수 있고 구청장은 구의회에 재의를 요구해야 한다.’(지방자치법 제 159조 1항)는 규정에 따라 구의회에 재의를 요구키로 했다고 밝혔다. 구의회는 곧바로 본회의를 소집,지난달 23일 통과된 ‘재건축안전진단평가위원회 설치 및 운영 조례’를 재의결해야 한다.재적의원 과반수 이상의 출석과 출석의원 3분 2 이상의 찬성을 얻으면 기존 조례가 확정된다.그렇지 못할 경우 조례는 무효화된다. 서울시는 이에 앞서 지난달 28일 강남구의 재건축 조례 내용이 투기를 조장할 우려가 있고 공익을 현저히 해친다고 판단,재의를 요구했다. 시와 구의 갈등은 지난 4월 16일 강남구가 주거환경이 불량한지,재건축 비용에 비해효용의 증가가 예상되는지 여부 등도 평가할 수 있도록 교통,환경,경제성 분야 전문가들을 보강,재건축자문위원회를 운영할 계획이라고 밝히면서 시작됐다.건설안전전문가들로 재건축 안전진단위원회를 구성해야 한다는 건설교통부와 서울시의 지침에 구가 반기를 든 것이다. 구는 이같은 재건축 정책이 실현되면 재건축아파트의 주차장을 지하화해 지상공간에 녹지를 확충할 수 있고,주차와 교통문제를 한꺼번에 해결할 수 있다고 주장했다. 지역 냉·난방시스템 및 쓰레기 자동배출처리시스템,중수도,홈네트워킹 등 미래형 시스템을 재건축아파트에 적용,이른바 ‘강남형 뉴타운’을 건설하겠다는 포부도 밝혔다. 하지만 이같은 구의 명분은 강남 아파트값 상승의 주범으로 지목된 아파트재건축을 활성화시켜 투기 붐을 부추길 수 있다는 반대 여론에 부딪혔다.지난해에 이어 올 3월에도 예비안전진단을 통과하지 못한 대치동 은마아파트 등의 재건축 추진을 허용하려는 ‘편법’에 불과하다는 비난도 받았다. 결국 여론에 부담을 느낀 강남구의회는 지난달 23일재건축자문위원회를 건설안전전문가만 참여하는 재건축안전진단평가위원회로 고치고 경제성,주거환경 평가는 분과위원회에서 한다는 내용의 수정안을 통과시켰다.사태는 그쯤에서 마무리될 뻔했다.시는 그러나 14인 이내의 위원이 다수결로 안전진단을 결정하는 수정 조례가 7인 전원합의제를 명시한 건교부 지침에 어긋난다며 재의를 지시했다. 구 관계자는 “처음에는 서울시의 재의 지시를 받아들이지 않을 방침이었지만 지방자치법 관련 조항이 강제조항인 데다,반대여론을 무시할 수 없어 (구의회에)재의를 요구키로 했다.”고 말했다. 구의회에서 재건축 조례가 재의결된다 하더라도 이 조례가 법령에 위반된다고 판단되면 구청장·시장이 대법원에 소(訴)를 제기하고 집행정지결정을 신청할 수 있다. 따라서 ’도시및주거환경정비법’이 시행되는 오는 7월 이전에 강남구의 재건축 조례가 햇빛을 보기는 사실상 불가능할 전망이다. 류길상 기자 ukelvin@

서울시는 최근 제정된 강남구의 재건축 안전진단 조례에 따라 은마아파트 등의 재건축 절차가 진행되어도 이를 승인하지 않을 계획이라고 30일 밝혔다. 진철훈 주택국장은 “강남구가 제정한 조례는 오는 7월부터 기준이 대폭 강화돼 시행될 건설교통부의 주택 재건축사업 안전진단 기준(안)에 위배된다.”면서 “은마아파트 등이 7월 이전에 정밀 안전진단까지 통과하더라도 시가 주관하는 지구단위계획 수립 과정 등에서 이를 승인해줄 수 없다.”고 말했다. 이에따라 은마아파트의 재건축은 그동안 걸림돌이 됐던 안전진단을 통과하더라도 지구단위계획 등 ‘복병’을 만남으로써 상당한 차질을 빚게됐다.시 관계자는 “편법논란을 빚고 있는 조례에 의해 안전진단이 통과된다해도 시 도시계획위원들이 이를 받아들이기 어려울 것”이라고 말했다. 시는 이에앞서 강남구의 재건축 안전진단 평가위원회 설치 및 운영 조례안 가운데 경제성 평가항목,14인 이내 위원들의 다수결 제도 등이 7인 전원합의제를 명시한 건교부의 안전진단 기준과 시의 지침에 어긋난다며 이에 대한 재의를 구에 요구했다.반면 강남구는 시의 재의 요구를 받아들이지 않을 방침이며 2일 간부회의에서 조례 공포 일정을 확정할 계획이다.한편 시는 재건축 안전진단을 둘러싸고 정부·시와 자치구가 계속 갈등을 빚자 현재 16개 자치구에 위임된 예비안전진단 실시 여부 권한을 일부 자치구에 한해 회수하는 방안을 검토 중이다. 류길상기자

정부가 잇따라 주택시장 안정대책을 쏟아내고 있지만 헛다리만 긁고 있다는 지적이 많다. 아파트 투기의 뿌리나 큰 줄기는 정작 잘라내지 않고 곁가지만 쳐내는 식의 대책을 남발,투기꾼들의 내성만 키우고 있다.아파트 투기의 본질을 보지 못하고 겉으로 드러나는 현상에만 매달리고 있는 것이다. 투기꾼들이 노리는 최종 목표는 단기 시세차익을 통한 재산증식.따라서 전문가들은 아파트 투기 수요를 잠재우기 위해서는 이른바 ‘일물일가(一物一價)’의 원칙을 정해 시세차익을 고스란히 세금으로 환수하는 길이 최상의 방법이라고 강조하고 있다. ●시세차익 환수대책,구멍투성이 정부가 아파트 투기 근절을 위해 내놓은 ‘강력한’ 세무 대책은 양도세를 높게 매기고,재산세를 현실화하는 것으로 요약된다.그러나 세금을 무겁게 물려 투기를 잡겠다는 것은 구호에 그치고 있다. 서울 대치동 은마아파트 34평형의 경우 1년전 시세는 4억 8000만원 정도.현재는 6억 4000만원으로 1억 6000여만원 올랐다.하지만 이 아파트의 기준시가는 4억 3500만원선에 불과하다.지난해 시가표준액은 건물 1568만원과 토지분 3550만원을 더해 5118만원에 불과하다.지난달 투기지역으로 지정되기 전에 아파트를 팔았다고 가정할 경우,시세차익 1억 6000만원에 대한 양도세는 6500여만원에 불과하다.세금을 내고도 1억여원의 차익을 얻을 수 있다. 지난해 이 아파트 소유자가 낸 보유세는 종합토지세 18만원,재산세 8만 7000원 등 모두 26만 7000원선에 불과하다.연봉 4000만원인 직장인이 낸 세금 62만원의 45%도 안된다. ●‘일물일가’적용돼야 투기 근절 단기간에 아파트를 사고 팔아 엄청난 시세차익을 낸 투기꾼에게 물리는 세금은 ‘솜방망이’에 불과하다.현실과 너무 동떨어진 세금 부과체계가 투기를 부채질하고 있는 것이다. 현재 아파트값 체계는 크게 4가지로 나눠져 있다.실거래-기준시가(국세청·양도세기준)-시가표준액(행자부·재산,종토세기준)-검인계약서 신고가액(등기서류) 등으로 운영된다.하나의 아파트를 두고 세금 부과기준 가격이 ‘따로국밥’인 셈이다. 장희순(부동산학) 강원대 교수는 “아파트 투기 근절은 불로소득으로 얻은 시세차익을 세금으로 환수하고,보유세 부과 기준을 시가에 맞춰나갈 때 비로소 효과를 낼 것”이라고 강조했다. 결국 기준시가·시가표준액을 실거래에 접근하도록 조정하거나,행정기관이 거래가격을 확인할 수 있는 유일한 방법인 ‘검인계약서’에 실거래가를 신고토록 의무화하는 방안을 적극 검토해야 할 것으로 지적된다. 류찬희 기자 chani@

아파트재건축을 둘러싼 강남권 자치구와 서울시의 갈등이 고조되고 있다. 강남구·송파구·강동구는 13일 한국 프레스센터에서 구청장과 부동산전문가,주민 등 500여명이 참석한 가운데 ‘재건축 정책토론회’를 열었다.이들 자치구는 정책자료를 통해 “서울시는 강남권 아파트 재건축이 서울과 수도권의 전셋값 오름세를 확산시킨다고 주장하지만 지난해 재건축 승인이 이뤄진 도곡·역삼지역의 전세가 상승률은 11%로 서울 전체의 상승률 14%보다 낮았다.”고 밝혔다. 또 최근 발표된 김포·파주신도시 건설로는 강남권 아파트 수요를 흡수할 수 없으므로 재건축으로 강남권 아파트 공급을 확대해야만 강남 부동산 시장을 안정시킬 수 있다.”고 강조했다. 권기범 강남구 도시관리국장은 “강남 아파트 값이 치솟는 것은 오히려 서울시가 개포·잠실지구 등 저밀도 아파트 단지의 재건축 승인을 너무 늦췄기 때문”이라며 “재건축을 무조건 막을 게 아니라 적극 활용할 필요가 있다.”고 말해 재건축 안전진단 등이 강화되는 7월 이전에 개포 주공,은마아파트등에 대한 재건축 절차를 진행할 것임을 시사했다. 이 같은 주장에 대해 서울시는 “재건축이 부동산가격 폭등의 원인이라는 것은 부인할 수 없는 사실”이라며 “일부 자치구들이 조례 제정을 통해 안전상 우려 이외에 효용증대라는 항목을 재건축 요건에 포함시키려 하고 있으나 이는 명백히 상위법에 위반되는 자의적인 조례”라고 밝혔다.시는 15일까지 입법예고된 강남구 재건축 조례와 관련,구의원들에게 이 조례가 위법이라는 서한을 보내는 등 조례 제정을 막고 있다. 류길상기자 ukelvin@

정부와 서울시의 연이은 재건축 규제강화조치로 재건축 시장이 급속히 위축되고 있다. 규제 강화발표 이후 가격 상승세도 꺾이고 매물도 늘어나고 있다.일부에서는 가격을 4000만∼5000만원 가량 낮춰 팔아달라 하기도 한다. 반면 재건축 조합들은 규제강화 이전에 안전진단이나 조합설립인가를 받기 위해 동분서주하고 있다.이미 안전진단을 통과한 단지는 혹시 유탄을 맞을까 ‘몸조심’하고 있다. ●상승세 꺾였다 정부가 오는 7월 부터 정밀 안전진단의 기준을 강화키로 하고 서울시도 그 때까지 안전진단을 자제해줄 것을 요청한 이후 재건축 아파트의 거래는 거의 중단된 상태이다. 특히 강남구의 경우 앞으로 투기지역으로 지정,실거래가로 양도소득세를 부과키로 하면서 가격을 내려파는 급매물성 물건도 나오고 있다. 개포주공 1단지 15평형은 한때 5억 1000만원에도 안팔겠다고 했으나 최근 4억 6000만원대 매물도 나왔다. 대치동 은마아파트도 가격이 약세다.금탑공인 관계자는 “6억 5000만원 정도에 호가가 형성됐던 34평형이 1000만∼1500만원 가량 내려갔다.”면서 “그러나 매물은 별로 나오지 않는다.”고 말했다. 강동구 고덕동의 경우 정밀안전진단을 통과한 주공1단지도 가격상승세가 멈췄다.주공2단지는 가격이 약세인 가운데 11평형이 2억 2000만원선을 유지하고 있다.고일공인 허봉욱 대표는 “가격이 좀 내렸지만 크게 빠진 것은 아니다.”면서 “본격적인 하락여부는 좀 더 지켜봐야 한다.”고 말했다. ●갈길바쁜 재건축 조합들 안전진단 강화에 재건축 조합들은 울상을 짓고 있다.일부 조합에서는 각 지구별 상황이 다른데 일률적으로 적용한다며 정부를 성토하고 있다. 개포주공 1단지 재건축 조합 관계자는 개포지구는 저층이어서 대단위의 중층지역인 은마아파트와 엄연히 다른데도 강남구가 여론을 의식,일률적으로 규정을 적용해 피해를 봤다고 말했다. 안전진단이 강동구청에 의해 유보된 고덕시영아파트 재건축 조합은 7월 이전에 안전진단 통과를 위해 용역업체를 협산엔지니어링으로 새로 지정,안전진단을 재실시키로 했다. 저밀도지구인 반포지구도 아직 안전진단을 통과하지 못한채추이를 지켜보고 있다.저밀도지구는 지구단위 계획 수립 등 일반아파트와 절차가 다르지만 집값 상승의 역풍이 불 경우 사업추진에 제동이 걸릴 수 있기 때문이다. 최근 시공사를 정한 수원시 권선주공은 7월 이전에 조합설립인가를 받기 위해 분주히 움직이고 있지만 조합원간 평형배정 문제로 갈등을 빚고 있다.추진위원회가 조합원 동의서를 받기 위해 매달리고 있지만 쉽지 않은 상태다. 반면 안전진단을 통과한 고덕주공1단지와 잠실 등 저밀도 지구 재건축 아파트 등 기득권을 가진 단지들은 극도로 몸조심을 하고 있다. ●재건축 차별화전망 정부가 안전진단 및 과세 강화 등 전방위 압박을 가해 재건축 아파트 가격이 오를 가능성은 크지 않다는 것이 대체적인 전망이다.다만,이미 안전진단을 통과한 아파트와의 차별화는 불가피할 것으로 보인다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “지금은 집값이 조정기여서 정부의 대책이 잘 먹힌다.”며 “특히 과세 강화 등으로 투자심리는 크게 위축될 것”으로 내다봤다. RE멤버스 고종완 대표는 “정부의 종합적인대책이 나온데다가 조만간 비수기가 도래하면 재건축 아파트 가격은 잡힐 것”이라며 “특히 도시 및 주거환경정비법이 발효되면 재건축의 옥석이 가려져 단지별 차별화가 진행될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

진퇴양난…. 새로운 개념의 재건축 정책을 추진하려던 강남구가 앞에서는 정부와 서울시가 강남아파트 값을 진정시키려고 ‘칼’을 빼들고,뒤에서는 주민들의 원성이 자자하자 고민에 빠졌다. 강남구는 21일 권문용 구청장과 권기범 도시관리국장 등 주요 간부들이 모인 가운데 재건축자문위원회를 원안대로 추진할 것인지 등에 대해 긴급 대책회의를 열었다.회의에서는 “건축물의 안전뿐 아니라 도시계획적 관점에서 재건축을 추진한다는 구의 정책을 후퇴시켜서는 안된다.”는 주장과 “정부와 서울시의 입장이 워낙 강경한데다 실제 부동산 시장 분위기도 심상치 않으니 당분간 보류하자.”는 의견이 엇갈린 것으로 전해졌다. 구는 애초 다음달부터 기존 안전진단심의위원회에 교통,녹지,경제성 평가,도시계획 분야의 전문가들을 추가해 건물의 안전뿐만 아니라 경제적 효과도 고려하는 ‘재건축자문위원회’를 운영할 방침이었다.이참에 의결방식도 만장일치에서 다수결로 바꾸려고 했다. 하지만 서울시가 지난 20일 건설안전전문가가 아닌 다른 전문가가 참여한 재건축자문위원회와 다수결 방식은 주택건설촉진법 시행령 및 서울시의 지침에 어긋난다며 시정을 강력히 요구하자 서둘러 대책마련에 나선 것. 구는 지난 주 관계법령을 검토한 결과 안전진단을 신청할 수 있는 노후·불량주택에는 안전사고의 위험이 있는 주택뿐만 아니라 ▲20년이 경과돼 건물의 가격에 비해 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택 ▲재건축 비용에 비해 효용이 큰 주택 등도 포함되므로 재건축자문위원회 운영에 아무런 문제가 없다고 밝혔다. 반면 서울시는 노후·불량주택의 범위만 따지면 강남구의 해석이 틀리지 않지만,주촉법 시행령에 ‘구청장은 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정해야 한다.’고 명시돼 있으므로 다른 분야 전문가가 참여한 안전진단위원회는 인정할 수 없다는 입장이다.나아가 “강남구가 시의 지침을 무시하고 재건축자문위원회를 강행하면 ‘직권남용’으로 몰릴 수도 있다.”며 으름장을 놓았다. 도시및주거환경정비법과 관련 조례가 시행되는 7월 전까지는 가급적 안전진단 실시여부 결정 등 재건축 일정을 진행하지 말라는 시의 방침을 따라야 할지도 고민이다. 이미 지난해 말부터 안전진단이 반려됐거나 연기된 개포주공2·3·4단지,개포시영,은마,일원대우,개나리6차 아파트 등에 대한 안전진단 일정을 또다시 늦추기는 어렵기 때문이다. 구는 새로 구성될 재건축자문위원회에 이들 아파트의 안전진단 실시여부를 맡기기 위해 이달 초 예정됐던 안전진단을 다음달로 미뤘었다.하지만 서울시라는 암초를 만나 자칫 7월까지 손도 쓰지 못한 채 주민들의 원성을 고스란히 들어야 할 처지다. 박대식 은마아파트 재건축조합장은 “종합적인 관점에서 재건축을 추진하려는 강남구의 적법한 정책을 서울시가 뒤집는 것이 오히려 위법 행정”이라면서 “강남구가 서울시의 ‘압력’에 굴복한다면 항의 방문은 물론,시를 상대로 행정소송도 불사하겠다.”고 말했다. 류길상기자 ukelvin@

오는 7월까지 서울시내 재건축대상 아파트에 대한 안전진단 실시여부 등 재건축 절차가 전면 중단된다.최근 강남지역을 중심으로 한 재건축아파트 투기바람을 잠재우기 위한 극약처방이다. 서울시는 20일 “강동구 고덕주공단지가 안전진단을 통과하고 강남구가 은마아파트 안전진단 통과를 위해 노력하는 등 최근 재건축 아파트의 투기바람이 다시 일고 있다.”면서 “강남권의 투기과열 현상을 진정시키기 위해 7월까지 안전진단 등 재건축 관련 일정을 모두 중단시키기로 했다.”고 발표했다. 시는 19일 강남·송파·강동·서초 등 강남4개지역 부구청장 회의를 소집,재건축 허용연한 등을 강화한 ‘도시 및 주거환경정비법’과 관련 조례가 시행되는 7월 이전에는 재건축 추진 자체를 중지할 것을 통보했다. 시는 현행 20년인 재건축 허용 연한을 90년 이후에 건설될 아파트는 40년,70∼80년대 건축 아파트는 20∼35년으로 차등 강화할 계획이다. 이에 따라 개포주공 2·3·4단지,개포시영,일원대우,개나리6차 등 올 상반기 중에 안전진단 실시 여부가 결정될 예정이던 강남구내 ‘노후’아파트의 재건축 일정에 상당한 차질이 예상된다. 서울시는 또 건설안전전문가 외에 도시계획·경영성평가 등 다른 분야 전문가를 재건축 심의위원회에 포함시키겠다는 강남구의 방침은 주택건설촉진법 시행령과 서울시의 지침에 명백히 어긋난다며 시정을 요구했다. 이는 구조안전성만을 재건축의 기준으로 삼도록 한 점에서 은마아파트 등의 재건축 안전진단 여부에 결정적인 영향을 줄 것으로 여겨진다. 재건축 중단과 함께 저밀도지구 재건축 시기조정도 늦춰진다.21일 열릴 예정이던 송파구의 잠실시영 6000가구,강남구의 개나리2차 300가구·도곡2차 610가구 등 청담·도곡지구 910가구분에 대한 (사업승인)시기조정심의위원회가 5,6월중으로 연기됐다. 회의는 늦췄지만 이들 지역의 사업승인은 2·4분기안에 마무리지을 계획이다. 시는 지난 2월 저밀도지구 재건축 사업승인과 관련한 시기조정위에서 잠실주공2단지(4450가구)와 청담·도곡 5개단지(2984가구) 등 총 7434가구를 1·4분기 사업승인 지역으로 선정했었다.이는 주택시장이 안정추세에 접어든 것을 감안한 결정이었다. 하지만 이후 강남지역 부동산 경기가 들썩이면서 이달들어 아파트 매매가 변동률이 종전의 10배 이상인 2.06%로 치솟고 있어 사업승인 시기의 조정이 서울시로서는 불가피한 선택으로 풀이된다. 한편 강남구 관계자는 “부동산 시장을 안정시키려는 시의 정책은 이해하지만 지난해 말부터 미뤄온 개포주공 등의 안전진단을 7월까지 중단하는 것은 쉽지 않다.”며 곤혹스러워했다. 류길상기자 ukelvin@

서울 5개 저밀도지구 아파트 재건축사업이 다시 활기를 띠고 있다.서울시는 지난 2월 청담·도곡지구 5개 단지와 잠실주공 2단지 사업을 승인한데 이어 오는 21일 청담·도곡지구의 개나리2차·도곡주공2차와 잠실주공2단지 아파트 재건축 사업승인 역시 확정할 방침이다.두 차례에 걸친 사업승인 확정물량이 무려 1만 4344가구에 이른다. 저밀도지구 아파트 재건축 사업이 본격화되면서 투자자들도 다시 관심을 기울이기 시작했다.5개 저밀도지구 아파트 재건축사업의 추진 일정과 투자 수익을 따져본다. 5개 저밀도 아파트지구 가운데 사업추진이 가장 빠른 곳이다. 청담동 ▲AID아파트 1654가구▲해청1단지 230가구▲해청2단지 580가구와 도곡동 ▲개나리1차 290가구▲개나리3차 230가구는 지난 2월 서울시가 사업승인을 확정했다.나머지 재건축 대상 아파트인 도곡동 ▲개나리2차 300가구▲도곡주공2차 610가구도 오는 21일 사업승인이 확정될 방침이다.모두 4000여 가구를 헐고 5160가구를 새로 지어 1200여 가구가 늘어난다. ●청담동 일대 해청2단지의 사업추진이 가장 빠르다.지난 2월 롯데건설과 확정지분제 방식으로 사업을 추진키로 했다.22∼50평형 580가구가 헐리고 32∼71평형 715가구의 새 아파트가 들어선다. 해청1단지 230가구는 삼성물산건설과 시공사 계약을 추진 중이다.275가구를 새로 짓는 사업. AID단지는 1680가구를 헐고 14∼42평형 2070가구의 새 아파트가 들어설 예정이다.사업 방식은 도급제.공사비가 오를 경우 조합원 추가 부담이 생길 수 있다. 해청 아파트는 논현동 강남구청쪽으로 붙어있어 7호선 전철역에 가깝다.AID아파트는 앞면이 봉은사길로 나있다.AID아파트는 해청 아파트와 달리 남향 경사지에 들어서 단지 배치가 훨씬 낫다. ●도곡동 일대 개나리 1·3차가 사업승인을 얻은데 이어 개나리2차와 도곡주공2차 아파트도 사업승인을 앞두고 있다. 개나리 1차는 290가구를 헐고 439가구를 새로 짓는 사업.사업방식은 도급제를 도입했다.21∼29평형 주민들은 모두 33∼53평형 입주가 가능하다.추가부담금은 관리처분계획이 나와야 알 수 있다.개나리3차는 230가구를 헐고 330가구를 건립하는 사업.도급제 방식을 택했다. 이달 21일 사업승인을 받을 것으로 보이는 개나리2차는 300가구를 부수고 555가구를 새로 짓는다.역시 도급제를 적용한다. 도곡주공2차는 610가구를 재건축,773가구의 새 아파트단지로 태어난다.강남 재건축 아파트 불을 붙였던 대치 주공 아파트 뒤쪽이다.롯데백화점과 가깝다. ●호가위주 상승,거래는 한산 지난 2월 재건축 사업 승인이후 청담·도곡지구의 아파트값은 큰 변화를 보이지 않고 있다.워낙 많이 올라 가격 상승이 탄력을 받지 못한 것도 원인이지만 부동산투기억제 차원의 규제정책이 투자수요를 꺾었기 때문으로 풀이된다. 다만 은마아파트 재건축사업 어려움 등으로 상대적인 이득을 보면서 호가상승을 보이고 있다.거래는 많지않다. 도곡2차 단지안 상가의 서울부동산 관계자는 “사업승인 확정이 다가오지만 가격 폭등 현상은 없다.사업승인 후 약간의 가격 상승을 기대할 수 있을 것 같다.”고 말했다. ●투자수익 도급제방식에 유의해야 한다.확정지분제와 달리 도급제는 사업을 추진하면서 설계를 변경하거나 자재·물가상승 등의 공사비 증액요인(에스컬레이터)이 발생하면 조합원이 추가로 부담해야 한다. 확정지분제는 공사 시작에 앞서 조합원의 지분에 따라 무상지분율을 확정,입주 평형과 추가부담금 등을 미리 확정하는 방식.해청2단지가 확정지분제 방식이다. 해청2단지 예를 들면 22평형(대지 지분 15.1평)의 경우 무상지분율 178%를 적용하면 26.8평 아파트에 무상 입주할 수 있다.28평형(대지지분 21.6평)조합원의 무상권리 지분은 38.4평.관리처분계획에 따라 달라질 수 있으나 예상 배정 평형과 추가 부담금 등을 따져본 뒤 시세를 비교해야 한다. 22평형 시세는 5억원 안팎.28평형은 7억원 정도.28평형을 구입,43평형을 배정받을 경우 6000여만원을 추가부담해야 하므로 모두 7억 6000여만원이 투자된다.금융비용을 빼고 평당 1750만∼1800만원을 투자하는 셈이다.주변 시세는 현대 I-Park분양권이 평당 1900만원 정도.시세차익을 기대할 수 있다. 류찬희기자 chani@

서울 고덕지구 아파트의 재건축 여부에 관심이 집중되고 있다. 은마아파트 등 강남권 아파트들과 달리 고덕주공 1단지가 최근 정밀안전진단을 통과하면서 일대 1만 1500여가구의 아파트들도 재건축에 대한 기대감이 커지고 있다.고덕 주공1단지는 가격이 1주일 사이에 5000만~6000만원 가량 올랐다. 그러나 고덕주공1단지가 안전진단을 거쳤다고 해서 다른 단지도 안전진단을 통과한다는 보장이 없다.단지별로 사정이 다르기 때문이다. 안전진단이 통과된 주공1단지도 곧바로 재건축에 들어가는 것은 아니다.지구단위 계획 수립이라는 변수가 아직 남아 있다.지구단위 계획에 따라서는 용적률이나 건축물량이 줄어들 수도 있다. 부동산전문가들은 “고덕지구 재건축 아파트가 다른 지역보다 유망한 것은 사실이지만 섣부른 투자는 금물”이라고 조언한다. ●고덕지구는 어떤 곳 고덕·명일·상일동 등에 걸친 약 80만평 규모의 택지지구.대부분 80년대 초에 지어져 1만 1500여가구의 아파트가 재건축을 추진중이다. 대부분 5층짜리 저층 아파트로 택지지구인데다 한강과 가깝고 교통여건이 좋아 강동구의 노른자위 지역으로 꼽힌다. ●지구단위 계획과의 관계는 주공1단지의 안전진단 통과로 관심이 높아지자 서울시는 최근 고덕지구도 지구단위 계획의 적용을 받아야 한다고 못박았다. 이에 따라 개포지구 등처럼 고덕지구도 주거지구 종구분상 2종에 해당하는 용적률 상한선 200%를 적용받을 것으로 보인다. 강동구도 서울시의 입장에 동의한다.다만 용적률은 200%로 하되 층수는 12층 이상으로 할 수 있도록 해달라고 요구하고 있다. 지구단위 계획은 늦어도 7월까지는 정해질 전망이다.안전진단을 받은 주공1단지도 그 이후에나 재건축 추진에 나설 수 있을 것으로 보인다. ●단지별 차이 크다 고덕주공1단지가 다른 단지들과 달리 정밀안전진단을 통과한 것은 조립식 아파트단지라는 점이 크게 작용했다. 과거 기술력이나 자재품질이 낮았던 시절에 지어진 아파트여서 안전에 문제가 있다는 점이 인정됐다. 실제로 압구정동 한양7차나 경기 의정부 용현주공 등 안전진단이 통과된 아파트들은 대부분 이런 조립식 공법으로 지어진아파트들이다. 고덕지구 역시 고덕1단지 외에도 조립식 아파트가 있지만 완전조립은 아니라는 게 부동산전문가들의 얘기다.단지마다 차이가 있다는 것이다. 또 하반기부터는 도시 및 주거환경정비에 관한 법률이 시행된다.그 이후부터 재건축이 까다로워진다.민원이나 내분이 있는 단지는 재건축에 차질을 빚을 가능성이 크다.투자시 주의할 점이다. 대지지분에도 차이가 있다.같은 13평짜리이지만 시영아파트는 대지지분이 17평대이다.반면 주공1단지는 22.31평이다.5평 가까이 차이가 나는 것이다.대지지분이 다르면 재건축 뒤 배정 평형이 달라질 수 있다.현재의 평형만보고 투자를 하는 것은 손해로 이어질 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

최근 서울 강남구 재건축 안전진단심의위원회에서 ‘안전진단 불가’ 판정이 내려진 강남구 대치동 은마아파트 주민 1200여명이 3일 강남구청 앞에 몰려가 구청장 면담 등을 요구하며 3시간 동안 시위를 벌였다. 주민들은 “강남구가 정부와 서울시의 눈치만 보느라 주민들의 안전은 뒷전”이라면서 “현행법에 따라 적법한 절차를 거쳐 안전진단을 다시 받도록 해달라.”고 말했다.

서울 재건축 아파트 시장에 찬바람이 불고 있다.안전진단 강화,사업추진 방식 변화,일반주거지역 종 구분에 따른 사업성 약화 등 ‘3재(災)’가 가로막고 있기 때문이다.재건축 사업 자체가 물거품이 될 수 있다는 위기감 때문에 조합·건설사 모두 걱정이 태산이다.사업을 낙관하고 과감하게 돈을 묻어둔 투자자들은 본전도 건지지 못하는 것 아니냐는 걱정으로 냉가슴을 앓고 있다.한편 조합과 건설사는 재건축 사업이 강화되는 7월 이전에 시공사를 선정하기 위해 부심하고 있다. 1.안전진단 강화 안전진단은 재건축 사업의 첫 단추를 꿰는 단계.대치동 은마아파트에 대한 안전진단 예비신청 불허는 사실상 ‘재건축 불가’판정이나 마찬가지로 받아들여진다.정부의 재건축 규제 방침이 다시 한번 확인된 셈이다.은마 아파트 파장이 강남권에서 예비·정밀 안전진단을 받고 있는 12개 아파트 단지로 번질 경우 걷잡을 수 없는 혼란에 빠질 수 있다.강남구 개포동 주공 1∼4단지,역삼동 개나리 6차아파트,일원동 대우 아파트 등은 은마 불똥이 튀지 않을까 전전긍긍하고 있다.정밀안전진단을 받고 있는 강동구 고덕동 주공 1단지도 마음을 놓을 수 없다. 다만 은마 아파트와 개나리 6차아파트를 빼고는 모두 저층이라는 점에 희망을 걸 뿐이다.특히 재건축 사업을 추진 중인 대부분의 중층 아파트는 앞으로 재건축 사업은 일시적으로 중단될 것으로 보인다. 2. 사업추진방식변경 오는 7월 ‘도시 및 주거환경법’이 시행되면 재건축 사업이 지금보다 훨씬 더 까다로워진다.이 법은 재건축 대상 지역(정비구역)을 먼저 지정한 뒤 사업을 추진하는 것을 줄기로 한다.‘선계획-후개발’원칙을 지켜야 한다는 것으로 재건축 사업 전반에 걸친 사업 일정이 늦춰질 수 밖에 없다.정비구역 지정에만 2년 이상 걸릴 것으로 예상되기 때문이다.‘시간이 돈’이라는 재건축 시장에서 사업지연은 곧 투자수익률 저하로 이어질 것이 불보듯 뻔하다. 여기에 서울시가 재건축 시기를 강화할 움직임을 보이고 있어 재건축 시장은 더욱 위축될 것으로 전망된다.서울시는 재건축 허용 연한을 아파트 준공 시점을 기준으로 1970년대에 지어진 아파트는 20년,80년대 30년,90년대 40년 등으로 강화하는 방안을 검토 중이다.재건축을 추진 중인 아파트 대부분이 80년대에 지어진 것이어서 상반기에 안전진단을 통과하지 못하면 사실상 사업이 장기화될 수 있다는 얘기다. 3. 일반주거지역 種 세분화 2종으로 분류되는 단지는 재건축 사업이 사실상 중단될 것으로 전망된다.용적률이 현재 수준인 200% 이하로 규제되기 때문이다. 강남구 청실·국제 아파트의 경우 비록 안전진단을 통과했지만 2종 일반주거지역으로 묶일 경우 사업성이 크게 떨어진다.기존 용적률이 청실아파트는 208%,국제아파트는 180%에 이른다.용적률 250%를 기준으로 재건축 사업을 추진해오던 이들 아파트는 사실상 사업을 포기해야 할 위기에 처해 있다. 서초동 방배동 경남아파트도 2종으로 분류됐다.송파구 시영 아파트는 구청이 3종으로 분류했지만 종 세분 기준에 따르면 2종에 해당돼 서울시가 이를 수용할 지 의문이다. 류찬희기자 chani@

아파트 재건축과 관련,관심을 모았던 강남구 대치동 은마아파트에 대한 안전진단이 31일 반려됐다. 강남구 재건축안전진단심의위원회는 이날 오후 2시부터 12명의 위원 중 10명이 참석한 가운데 회의를 열어 “안전상 위험이 없어 정밀검사를 할 필요가 없다.”는 결론을 내렸다.은마아파트의 안전진단 반려는 자원 재활용과 아파트 값 억제에 대한 서울시의 입장을 강하게 드러낸 것으로 볼 수 있다.다른 아파트의 재건축에도 많은 영향을 줄 전망이다. ●심의위,“위험없다.” 대학교수·전문가 등 10명이 참석한 가운데 열린 이날 안전진단심의위원회는 지난해와 마찬가지로 “안전성에 위험이 없기 때문에 정밀안전진단을 할 필요가 없다.”는 결론을 내렸다.지난해 10월 “주민의 불편은 인정되나,단지 전체를 전반적으로 검토할 때,정밀안전진단 대상은 아니다.”는 입장을 고수한 것이다. 은마아파트 주민들은 지난해 예비안전진단 신청이 반려되자 보충자료를 만들어 이번에 다시 신청했다.심의위는 그러나 지난 17일 유보결정을 내린데 이어 이날 안건을반려했다. 은마아파트 주민들이 서둘러 집단으로 안전진단을 요청한 것은 7월부터 재건축 관련법이 대폭 강화되기 때문이다. ●심의위원 전원 사퇴 심의위원들은 회의를 마친 뒤 “더 이상 강남구의 심의를 맡지 않겠다.”는 의사를 표명했다.은마아파트의 재건축 문제가 지나치게 불거지면서 소신있는 판단을 못한다는 것이 이유다.심의위원 전원은 심의 때마다 주민 등으로부터 숱한 압력을 받는 등 어려움을 겪어온 것으로 알려졌다. 은마아파트 안전진단의 재차 반려와 심의위원 전원 사퇴사태는 강남지역의 다른 재건축 추진에도 찬물을 끼얹었다.은마아파트가 강남권 재건축 시장에서 중층단지를 대표하며,시세형성을 주도해 왔다는 점에서다.따라서 이번 반려는 강남 재건축 대상 아파트의 ‘거품붕괴’로 이어질 가능성도 있다.특히 개포동 주공 1·2·3·4단지와 시영 등 대규모 아파트단지의 심의에 큰 영향을 미칠 전망이다. ●주민반발 거셀 듯 실생활에서 어려움을 겪던 주민들의 반발이 거셀 전망이다.주민들은 그동안 구청 항의방문,헌법소원 등을준비하며 재건축을 요구해왔다.실제 집단행동을 하기도 했으나 결국 무산됐다.은마아파트 주민들은 지은 지 24년이나 돼 주차장이 턱없이 모자란데다,수도배관이 낡아 녹물까지 나오는 불편 속에 살고 있다. 조덕현 송한수기자 hyoun@

서울 강남구 대치동 은마아파트에 장안의 시선이 집중되고 있다.이 아파트의 재건축 안전진단 실시 여부를 결정하는 심의위원회가 31일 개최되기 때문이다.재건축 문제를 놓고 당국과 주민이 대립해 온 이 아파트의 안전진단 결정은 다른 재건축 대상 아파트에도 영향을 미칠 수 있다. ●지역구 의원·구청장·조합 입장 조율 심의위를 앞두고 해당 지역구 국회의원과 구청장,재건축조합 등이 면담 등을 통해 입장 차이를 조율한 것으로 알려졌다.이 과정에서 강남구가 재건축을 허가하는 쪽으로 입장을 정리한 것이 아니냐는 전망도 나온다. 실제 심의위에서 안전진단 실시 쪽으로 결론이 나면 주민의 재건축 요구가 힘을 얻게 된다.그러나 일부에서는 “내년 총선을 앞두고 선심행정 논란이 제기될 수 있다.”며 우려했다. ●심의위원·조합 수시접촉 과열 우려 은마아파트 주민 2000여명은 지난 24일 재건축 안전진단을 받게 해달라며 구청 앞에서 농성을 벌였다.이에 권문용 강남구청장은 25일 해당 강남을 지구당 오세훈 한나라당 의원과 일부 시·구의원이 참석한 가운데 은마아파트 재건축조합 임원들과 간담회를 갖고 구청 차원에서 심의 통과를 지원하겠다며 설득작업을 벌였다. 이같은 입장은 지난해 10월 “재건축을 하지 않고도 수리를 하면 사용할 수 있다.”며 안전 진단 요구를 반려한 것과 배치된다. 과열 분위기도 감지된다.건축사·교수 등 전문가 11명으로 구성된 안전진단 심의위원들을 조합 관계자들이 수시로 접촉한 것으로 드러났다.한 관계자는 “심의위원들을 만나 확인한 결과 우리 입장에 우호적이었다.”고 말했다.하지만 전문가들은 “심의위원들은 이해당사자의 로비를 우려해 신상을 비밀에 부치게 돼 있다.”고 지적했다. ●서울시 “주변 아파트값 상승” 부정적 은마아파트 주민들은 건물 노후화로 재건축이 불가피하다고 주장한다.박대식 조합장은 “지은 지 24년이나 돼 각종 배관이 낡아 수돗물이 제대로 나오지 않고,엘리베이터가 낡아 사고위험이 있다.”면서 “정부의 부동산 시장 안정화 대책 때문에 정밀안전진단도 받지 못하고 있다.”고 주장했다.강남구청 관계자는 “1대1 재건축방식이어서 교통난을 유발할 가능성이 없다.”고 전망했다. 하지만 서울시측은 “안전진단 심의를 통과하면 당장 아파트 값이 오를 것”이라면서 “구에서 재건축을 허가하더라도 시에서 용적률 제한규정으로 묶어 수익률을 떨어뜨린다면 재건축은 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다. 이세영기자 sylee@