서울 강남의 주택시장이 급속도로 얼어붙고 있다.추석연휴가 지났지만 중개업소에는 간간이 문의전화만 걸려올 뿐 거래가 거의 끊긴 상태다.부동산전문가들은 이같은 관망세가 1∼2주 더 갈 것으로 보고 있다.재건축단지의 중소형 아파트(25.7평 이하) 60% 공급을 골자로 하는 ‘9·5대책’에 이은 일반주거지역 종세분화 대책의 영향이다. ●매매계약 포기까지 ‘9·5대책’ 직전에 매매계약을 한 사람 가운데 일부는 위약금을 물고 해약을 하는 사례가 나타나고 있다.이들은 계약금이 대부분 2000만∼3000만원인 것으로 전해졌다.매매가의 10%인 7000만∼8000만원짜리 계약금을 날리고 해약한 경우는 거의 없다는 게 중개업소 관계자 얘기다. 가격은 대치동 은마아파트 31평형이 6억 5000만∼7억원선에 형성되고 있다.‘9·5대책’ 이전만 해도 6억 8000만∼7억 4000만원이었으나 추석직전에는 6억 5000만원에 매물이 나오기도 했다. 그러나 연휴가 지나면서 매물이 자취를 감추면서 매수·매도세가 실종됐다.금탑공인 관계자는 “호가가 ‘9·5대책’ 이전 수준에 근접하는 등 약보합세를 띠고 있다.”고 말했다. 그러나 종세분화에서 3종(용적률 250% 이하)을 기대했다가 2종 판정을 받은 청실 아파트의 경우 24평형이 8억원을 호가했으나 현재는 8억원 밑으로 떨어졌다.그렇지만 사려는 사람이 나타나지 않고 있다. 개포주공 1단지는 15평형이 ‘9·5대책’ 이전에 6억 8000만∼7억원에서 지금은 6억 4500만원대로 떨어졌다.이 아파트의 경우 해약자도 나오는 것으로 알려졌다. ●제2대책 발표설 나돌아 강남 재건축 아파트 가격은 중개업소나 조사기관마다 상당한 차이가 난다.실제 거래없이 호가중심으로 가격이 발표되기 때문이다.특히 강남 중개업계에는 정부가 제2대책을 준비하고 있다는 소문이 퍼지면서 가격을 일부러 낮춰 부르는 사례도 적지 않다. 김성곤기자 sunggone@

재건축 규제조치로 건설사나 재건축 단지가 보는 손실은 얼마나 될까. ‘9·5대책’으로 혼란에 빠졌던 재건축 단지들이 충격에서 벗어나면서 손익계산이 분주하다.당장 재건축 및 리모델링 전환 여부를 결정해야 한다. 이번 조치로 상당한 피해를 보는 시공사들은 앞으로 리모델링 단지들이 늘어날 것으로 보고 리모델링 사업을 강화하고 있다. ●자산가치 9%감소 9·5대책으로 재건축시 중소형 비율이 60%로 늘어남에 따라 대략 9%의 자산디플레 효과가 나는 것으로 조사됐다. 닥터아파트가 서울 강남구 재건축 대상 아파트 공급계획과 일반분양분 분양가,신규 아파트 시세 등의 변수를 토대로 분석한 결과 중소형 평형 의무비율 60%를 적용할 경우 개별 아파트 자산가치는 종전보다 8.6% 가량 감소하는 것으로 나타났다. 여기에 재건축 조합원의 지분 매각 제한에 따른 금융비용 증가 등을 고려하면 손실은 40%에 달한다는 분석도 나오고 있다.이에 따라 재건축 단지들은 일반분양가에 이를 전가하려 할 것으로 보인다. 서울시의 일반주거지역 종세분화로 다른 단지가 용적률 200% 이하의 2종 판정을 받은 것과 달리 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트는 용적률 250%의 3종으로 구분됐다.그렇다고 이들 단지의 재건축이 유망한 것은 아니다.중소형 의무비율 60% 규정에 따라 재건축이 사실상 불가능하게 된다.따라서 이들은 재건축보다는 리모델링으로 전환할 것으로 보인다. ●5평정도 늘어 가격 상승폭 커질듯 이들 단지는 현재 복도식이어서 리모델링을 하면 30평형 기준으로 5평 남짓 늘어난다.현재 평당 가격이 2000만∼2200만원선인 점을 감안하면 산술적인 가격 상승폭은 1억∼1억 1000만원에 달한다. 미르하우징 임종근 사장은 “평수 증가뿐 아니라 이미지 변신 등으로 인한 효과까지 따지면 가격 상승폭은 더욱 커질 것”이라고 말했다. 서울시가 이들 단지를 3종으로 구분한 것도 리모델링을 염두에 둔 것으로 알려졌다.주민들도 재건축이 사실상 불가능해지면서 리모델링에 대한 내부 논의를 진행 중인 것으로 전해졌다. 시공업체는 재건축 수주때 수십억원의 비용을 썼다.많게는 100억원에 달하는 경우도 많다.재건축이 무산되면 이 비용은 고스란히 날아간다.재건축이 무산되지 않고 지연되더라도 금융비용 등의 손실이 발생하게 된다.건설업체들은 피해가 불가피한 것으로 보고 대신 리모델링으로 방향을 틀고 있다. 김성곤기자 sunggone@

재건축 시장을 주도해왔던 서울 강남구 대치동 청실아파트의 용적률이 2종(용적률 200%)으로 결정되는 등 강남구 일대 용적률이 강남구가 당초 입안한 계획보다 낮게 결정됐다. 서울시는 9일 도시계획위원회를 열어 애초 62.5%로 신청한 강남구의 3종(용적률 250%,건폐율 50%) 비율을 47.8%로 대폭 낮추는 등 10개구의 일반주거지역 종(種)세분화를 확정했다고 밝혔다. 강남 일대에서는 대치동 청실·국제아파트,청담동 한양·삼익아파트,삼성동 홍실아파트 등 12층 이하 아파트가 대부분 2종으로 결정돼 재건축 추진에 어려움을 겪게 됐다.특히 안전진단을 마치고 시공사까지 선정한 대치동 청실아파트는 기존 용적률이 196.8%로,2종으로 분류될 경우 평수를 늘릴 수 없게 돼 수익성이 악화될 전망이다.향후 정비구역 지정이나 지구단위계획 수립 등 구체적인 사업 추진시 재개발기본계획,아파트지구 개발기본계획과 기반시설 확보 등을 통해 용적률을 조정할 수는 있다.그러나 이 경우 가용 토지가 줄어들고 조합원 부담도 늘어나 수익성이 떨어진다.개발계획이 도시계획위원회를 통과하는 것도 쉽지 않다.강남구가 3종으로 신청한 일원동 대청마을 일대 주택지역과 원룸 등 다가구 주택이 밀집해 있는 논현동 일대 주거지역도 2종으로 결정됐다. 대치동 은마아파트,압구정동 현대·한양아파트,논현동 경복아파트 등 기존 13층 이상 고층 아파트와 재건축이 상당부분 진행된 논현동 진달래1차아파트(3∼8동),역삼동 개나리4·5·6차아파트,진달래2·3차아파트 등은 3종으로 지정됐다. 서초구는 방배동 일대 단독주택 지역이 3종에서 2종으로 지정돼 3종 비율은 당초 44.2%에서 43%로 소폭 줄었고,노량진동 대림아파트가 3종에서 2종으로 분류되는 등 동작구도 32.3%에서 25.4%로 줄었다. 강북지역의 경우 3종 비율이 ▲은평구 18.1% ▲강서구 33.6% ▲성북구 26.1% ▲중랑구 29.7% ▲도봉구 32% ▲노원구 56.5% ▲서대문 18.9%로 정해졌다. 서울시는 이달 중 다시 도시계획위를 열어 양천·마포·관악·강동구 등 나머지 4개 구에 대한 종세분을 마무리할 계획이다. 류길상기자 ukelvin@

‘9·5대책’이 나온 지 사흘째인 8일 서울 강남 아파트시장에는 양극화가 급속히 진행되고 있다. 일부 1대1 재건축 대상 아파트는 급매물이 나오는데 반해 일반 대형 아파트를 중심으로 가격 상승 조짐이 나타나고 있다.추석 이후에는 이같은 현상이 더욱 뚜렷해질 전망이다. ●거래 중단속 급매물도 나와 15,17평형으로 구성된 서울 반포 주공3단지는 전체적으로 매물이 10개 정도 있다.7억 5000만원 안팎이었던 아파트 5∼6개가 대책 발표 이후 7억원 이하에 나왔다.그러나 거래는 이뤄지지 않고 있다. 1대1 재건축의 대명사로 이번에 가장 큰 타격을 받은 은마아파트 31평형은 한때 7억 5000만원대를 호가했으나 지금은 6억 5000만원까지 값이 내려갔다.34평형은 7억 3000만원대의 매물도 나와 있다. 인근 중개업소 관계자는 “전체적으로 매물이 10개 정도 되지만 거래는 부진한 편”이라면서 “추석 이후에나 가격흐름의 윤곽이 잡힐 것”이라고 말했다.개포 주공3단지 11평형은 지난주 4억 7000만원에서 현재는 4억 3000만원선으로 떨어졌다. ●상승단지도있다 대치동 우성아파트 45평형은 1주일 만에 14억원대로 2억원 가량 뛰었다.선경 45평형은 13억원으로 지난주보다 1억 5000만원 올랐다. 이번 대책에서 재건축시 중소형 비율을 늘리기로 함에 중대형 평형의 가격이 크게 오르고 있는 것이다. 저밀도지구는 가격에 전혀 움직임이 없다.잠실지구는 보합세를,강동구 일대 저층단지는 관망세를 보이고 있다. 김성곤기자

완벽한 대책은 없다. 정부의 ‘9·5 집값안정대책’ 이후 서울 강남의 일부 재건축 아파트에서는 매물이 나오는 등 재건축 시장의 진정조짐이 엿보이고 있다. ●매물 가뭄에 콩나듯 대치동 은마아파트의 경우 집값상승의 기대감으로 그동안 매물을 거의 찾아볼 수 없었다.그나마 가뭄에 콩 나듯이 나오는 매물도 대기자들이 눈깜짝할 사이에 사들이곤 했다.물론 가격은 그 전 거래가격보다 2000만∼3000만원이 오른 채 거래된다.심한 경우는 5000만원이 오르기도 했다. 이런 아파트 단지에서 매물이 나온다는 것은 정부가 기대하던 것이다.그러나 4000여가구가 넘은 단지에서 단지 4∼5개의 매물이 나왔다고 이 집값이 떨어질 것이라고 속단하는 것은 금물이다. ●1~2주 더 지켜봐야 아직도 강남의 중개업소에서는 집값이 내릴 것이라는 전망을 내놓기를 주저한다.‘1∼2주 지나봐야 안다.’는 대답이 가장 많다.그동안 정부의 온갖 대책에도 불구하고 일정 기간이 지나면 집값이 다시 상승했기 때문이다. 강남구 대치동 G공인 관계자는 “아직 집값이 떨어질 것이라고 단언하기 어렵다.“면서 “추석 이후에나 시장의 흐름이 잡힐 것”이라고 말했다. 심리적 충격은 충분히 줬지만 곧바로 회복될지 아니면 이것이 집값하락으로 이어질지는 미지수라는 얘기이다.이번 9·5대책을 포함,정부대책의 줄기는 대체로 세금과 규제 및 억제로 가격을 잡아보겠다는 것이었다. 이에 따라 지난해 9·4대책 때부터 양도소득세 부담을 늘려왔다.투기지역을 확대,실거래가로 양도세를 부과하더니 급기야는 내년도 세제개혁을 통해 단기 양도자에게는 양도차익의 50%를 환수하기로 했다.또 면세기준도 ‘3년 보유-2년 실거주’로 강화했다.양도세 중과와 더불어 재건축 아파트 후분양제를 도입하고 도시 및 주거환경정비법을 통해 재건축 추진요건을 강화했다. ●공급 무시한 반쪽 대책 그렇다고 지금 정부가 내놓은 대책이 완벽하다고 할 수 있는 것도 아니다.곳곳에서 허점이 노출된다.큰 평형의 집값이 뛸 것이라는 점과 이미 사업승인이 났거나 조합설립인가가 난 재건축 아파트의 경우 가격이 더 오를 것이라는 점이다.주상복합아파트나이미 한물간 것으로 평가받는 중대형 오피스텔 상승장이 올 것이라는 얘기도 나온다. 세중코리아 김학권 사장은 “이번 조치로 인한 시장의 심리적 충격이 강해 한동안 강남의 집값은 약세를 보이겠지만 방심은 금물”이라면서 “강남 주택시장은 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 ‘풍선장세’였던 만큼 단속이나 규제만으로 가격을 잡는 것은 한계가 있다.”고 말했다. ‘지금 강남에서 집사는 사람치고 시세차익 노리지 않는 사람 있습니까.’‘실수요자는 그러면 손해보고 사야 실수요자입니까.’ 강남에서 집을 매입하는 수요자들을 둔 해석이다.강남에는 분명 투기꾼들이 있다.이들은 가격을 조작하기도 한다.그러나 그에 못지않게 실수요자도 많다.33평짜리 아파트는 7억∼8억원을 주고도 사겠다는 욕구를 가진 실수요자들은 반드시 존재한다.강남에 사는 한모씨는 “정부는 강남의 거래자를 모두 투기꾼으로 생각하는 것 같다.”면서 “이런 사고방식으로는 문제를 풀 수 없다.”고 일침을 놓았다. ●대체신도시 등 고려할 때 정부의 이번 대책에는 이같은 수요자들을 위한 공급대책이 빠졌다.시장의 반응을 본 후 신도시 등 공급측면의 대책도 나올 가능성이 크다. 미르하우징 임종근 사장은 “규제와 세금은 집값을 잡는 가장 손쉽고도 허점이 많은 정책”이라면서 “대체신도시를 짓든지 아니면 용적률을 높여 공급량을 늘리든지 하는 방안도 검토해야 한다.”고 말했다. 이와 함께 이번에 대책에서 빠진 것이 공급측면 가운데에서도 분양가 문제이다.최근의 집값상승은 재건축 아파트가 주도한 부분도 있지만 분양가 상승도 한몫을 단단히 했다.그러나 이런 부분에 대한 대책은 나오지 않았다. 김성곤 기자 sunggone@

강남 재건축 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 급매물 증가와 가격 하락이 본격화됐다.건설업체들에도 비상이 걸렸다. 7일 부동산업계에 따르면 중소형 의무건설 비율 확대와 조합원 아파트 분양권 전매금지조치가 나온 뒤 강남 재건축 시장에는 호가 위주의 가격 급등세가 멈췄다.은마,청실 아파트 단지에서는 부르는 값이 최고 1억원 가까이 떨어진 급매물도 나오기 시작했다. ●가격 하락세 선회,중개업소 썰렁 중·소형 의무건축비율 확대로 가장 큰 타격을 받는 곳은 1대1재건축 단지.대치동 은마·청실,논현동 경복,잠원동 한신2·4차 아파트 등 대부분의 중층 아파트가 여기에 해당된다.저밀도 아파트 단지라도 중대형 아파트 건립 비중을 높게 계획했던 곳은 이번 조치의 영향을 크게 받는다. 이들 아파트는 당초 계획대로 현재 아파트보다 큰 중대형 아파트 위주로 재건축 사업을 추진하면 중·소형 아파트 의무비율 확대에 걸린다.소형 아파트를 많이 지을 경우 중대형 아파트를 짓는 것보다 상대적으로 사업성이 크게 악화된다.투자 수익률이 당초 기대치보다 크게 떨어질 수 밖에 없다. ‘9·5대책’에 대한 문의 전화로 시달렸던 은마아파트 주변 부동산중개업소에는 투자자들이 가격을 낮춰 매물들을 내놓고 있다.최고 7억 5000만원에 거래됐던 31평형은 거래가 중단된 채 7억원에라도 빨리 팔아달라는 급매물이 나오고 있다.김치영 공인중개사는 “그동안 매물이 동이 나 부르는 값만 치솟다가 정부 대책발표 후 호가가 떨어지고 매물이 하나둘씩 나오기 시작했으며,값이 더 떨어질 것 같다.”고 전망했다. 반포3단지 16평형은 재건축 뒤 40평형을 배정받을 것으로 예상돼 7억 5000만원에 거래됐었으나 ‘9·5재건축시장 안정대책’ 발표 이후 7억원 이하로 떨어졌다.일부 중개업소에는 6억 7000만원이라도 좋으니 빨리 팔아달라는 급매물이 나오기도 했다.시세가 7억원선에 형성됐었던 반포2단지 18평형도 급매물이 나오면서 값이 6억 7000만∼6억 8000만원까지 빠졌다. 강동지역 재건축아파트도 매물이 쏟아지고 가격이 떨어지고 있다.4억 5000만∼4억 6000만원에 거래됐던 둔촌주공 1단지 16평형은 4억 3000만원선으로 내려갔다.6억원선까지 가격이 올라갔던 3단지 31평형도 5억 8000만원으로 하락했다. 김태호 부동산랜드사장은 “‘상투’를 잡은 투자자들이 우왕좌왕하고 있다.”면서 “조합원 명의이전 금지로 거래가 중단되면 값이 더 떨어질 것으로 우려하고 있는 투자자들로부터 팔아치우겠다는 주문이 나오고 있다.”고 말했다. ●재건축 조합·건설업체도 비상 조합과 건설업체도 비상이 걸렸다.재건축 추진을 아예 포기하는 단지가 나올 가능성이 높아졌기 때문이다.조합 간부들은 당초 계획대로 대형 아파트 건립 추진이 불가능해져 조합원들의 불만이 팽배해지고 결국 조합 불신으로 이어지지 않을까 우려하고 있다. 시공사로 선정된 건설업체들도 속이 타기는 마찬가지.사업이 지연될 경우 시공권 수주에 투입한 자금이 장기간 물리고 높은 수익률을 기대하기 어렵다는 판단에서다.현대·삼성·LG·롯데·대림산업 등 대형 건설사들은 비상대책 회의를 여는가 하면 앞으로 재건축 사업 비중을 낮추는 방안도 검토하고 있다. 삼성물산 건설부문은 “일단 조합측의반응을 지켜보고 재건축 추진 여부를 결정할 것”이라면서 “중·소형 평형이 많아지면 수익성이 떨어지기 때문에 건설회사 입장에서도 수주해 놓은 공사의 사업성 등을 다시 검토해 볼 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

“며칠전에 계약해 잔금을 아직 지불하지 않았는데 해약해야 할까요.” 한 주부가 자동차를 타고 가다 라디오 뉴스를 듣고 부동산중개업소에 전화 문의한 내용이다. “재건축조합 간부들이 일을 제대로 못하는 바람에 사업추진이 늦어져 이 지경이 됐으니 책임지세요.” 서울 강남의 한 재건축단지 조합원이 조합간부에게 전화로 쏘아붙인 말이다. 정부의 ‘9·5대책’이 나온 5일 강남 아파트 주민 및 부동산시장은 쇼크상태에 빠졌다.정부가 조합원의 지분매각 규제를 골자로 하는 재건축대책과 투기단속,1가구 1주택 양도세 과세 강화 등 3가지 매머드급 대책을 한꺼번에 쏟아냈기 때문이다. 문제는 이같은 대책으로 서울의 집값이 잡히겠느냐는 것.대체로 전문가들은 집값이 잡힐 수 있을 것이라고 조심스럽게 진단한다.그러나 ‘아직 모른다.’는 분석도 만만치 않다. ●상승심리 차단에는 성공 지금까지 집값에 관한 한 ‘백약이 무효’라는 인식이 지배적이었다.따라서 손익계산 없이 계속 매수세가 유입되면서 집값이 계속 올랐다. 그러나 이번 고강도 조치로 그런 인식이 상당부분 사라질 것으로 보인다.내집마련정보사 김영진 사장은 “이전의 어떤 대책보다 파급효과가 크다.”면서 “조합인가 이전의 조합원 지위 양도금지 조치는 투기성 거래 자체를 금지하겠다는 것으로,재건축시장에 직접적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. ●가격 차별화 극심할 듯 이번 조치로 가격 차별화가 커질 것으로 전망된다.조합설립인가를 받지 못한 아파트는 타격을 받을 것으로 보인다. 대치동 은마아파트나 청실,잠실 5단지는 앞으로 가격이 떨어질 가능성이 크다.실제로 그동안 찾아볼 수 없었던 은마아파트 매물이 나오고 있는 것이 이를 입증한다. 반면 이미 사업승인을 받고 건축 중에 있는 아파트는 소형 의무비율 적용을 받지 않아 가격이 상대적으로 뛸 것으로 전망된다.이들 단지는 1회에 한해 전매가 가능한데다 입주시기도 가까워 실수요가 살아 있기 때문이다. ●기존 아파트 가격대책도 필요하다 RE멤버스 고종완 대표는 “재건축 시장은 실망 매물이 나올 수 있지만 상대적으로 다른 일반 아파트는 가격이 오를 수있어 대책이 필요하다.”고 말했다. 기존 주상복합아파트 등의 가격상승도 예상된다.시중의 여유자금을 끌어들일 마땅한 대상이 없는 상태에서 이번 규제에서 빠지는 아파트를 중심으로 투자자금이 유입될 공산이 크기 때문이다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “기존 재건축 아파트에서는 대형 평형에 입주할 수 있는 지분이 인기를 끌 것으로 보인다.”면서 “중대형 주상복합아파트단지 등은 가격이 크게 오를 것”이라고 전망했다. 부동산 전문가들은 “이번 대책이 효과적이고 재건축에 충격적인 것은 사실이지만 집값을 잡으려면 앞으로 후속 대책이 더 중요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울지역의 아파트 매매가격이 1주일새 평균 0.88%나 올랐다.이 가운데 재건축 아파트는 2.11%나 뛰었다.‘5·23 주택가격 안정대책’ 이후 최대의 상승폭이다. ▶관련기사 19면 31일 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 지난주(23∼29일) 서울지역 아파트 매매가격 상승률은 0.88%로,전 주(16∼22일) 상승률(0.48%)은 물론 5·23 주택가격안정대책 발표 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 재건축 아파트 상승률은 일반아파트 상승률(0.57%)의 3.7배에 달했다.재건축 중에서도 저밀도 아파트는 2.75% 상승했다.지역별로는 강동구 저밀도 아파트가 5.58%나 올라 상승률이 가장 컸다. 서울의 구별로는 송파(2.3%),강동(1.84%),강남(1.6%),서초(0.86%),종로(0.58%) 등이 많이 올랐다.중구(-0.32%)와 강북(-0.02%)은 떨어졌다. 신도시는 전 주와 같은 0.38%,수도권은 전 주보다 소폭 상승한 0.28%의 상승률을 각각 기록했다.수도권에서는 과천(1.08%),이천(0.97%),평택(0.6%) 등도 상승률이 높았다. 전세가격은 서울은 평균 0.07% 올랐고,신도시(-0.02%)와 수도권(-0.01%) 전세시장은 약보합세였다. 한편 국세청은 집값 상승을 주도하고 있는 강남 일대의 재건축 추진 아파트와 주상복합 아파트 거래자에 대한 세무조사에 본격적으로 나선다. 국세청은 이를 위해 지난 1∼6월 강남지역의 재건축 추진 아파트 등을 거래한 사람의 명단을 입수,정밀분석을 하고 있다.7월분 거래자 분석을 마치는 대로 곧 세무조사에 착수할 계획이다. 국세청의 투기조사 대상 아파트는 ▲강남구 대치동 은마아파트 ▲개포 주공 ▲도곡 주공 ▲서초구 반포 주공,삼호 가든 ▲송파구 잠실 주공,가락 시영 ▲강동구 둔촌 주공,고덕 주공 등이다.강남구 도곡동 타워팰리스 등 주상복합 아파트,가격상승이 두드러진 강남구 대치동의 우성·선경·미도아파트도 포함된다. 국세청은 “6월까지 강남 일대 전체 아파트의 거래 건수가 1만명에 미치지 못하고,재건축 추진 아파트 거래자는 이보다 훨씬 적기 때문에 세무조사 대상자가 그리 많지는 않을 것”이라고 설명했다. 오승호 김성곤기자 osh@

국세청이 투기 조짐이 재연되고 있는 서울 강남의 재건축 아파트와 타워팰리스 등 주상복합 아파트 거래자에 대한 대대적인 세무조사에 나선다.또 아파트 가격 상승을 부추기는 고가(高價) 분양 건설업체에 대한 세무관리를 강화하기로 했다. 국세청은 11일 부동산가격 안정세에도 불구하고 가격 상승이 두드러진 강남 일대의 재건축 추진 단지와 주상복합 아파트를 대상으로 투기 혐의자를 선별,강도 높은 세무조사를 벌일 방침이라고 발표했다. ▶관련기사 21면 중점 조사 대상은 강남구 대치동 은마아파트와 개포 주공,도곡 주공,서초구 반포 주공,삼호 가든,송파구 잠실 주공,가락 시영,강동구 둔촌 주공,고덕 주공 등 재건축 추진 아파트다.강남구 도곡동 타워팰리스 등 주상복합 아파트,가격 상승이 두드러진 강남구 대치동 우성·선경·미도아파트도 포함된다. 국세청은 올 1∼7월 이들 아파트단지의 거래 자료를 정밀분석,세금탈루 혐의가 있는 부동산 투기자를 세무조사 대상자로 선정할 방침이다.아울러 신규 분양 가격을 높게 책정해 기존 아파트의 가격상승을 부추긴 혐의가 있는 건설업체를 선별,법인세 탈루 혐의 등을 조사하기로 했다.강남 개포,대치,도곡동 일대에 투기대책반을 집중 투입해 현장에서 투기 거래를 색출하기로 했다. 오승호기자 osh@

2년째 치솟고 있는 강남 집값의 상승 커브를 보면 겁이 난다.대치동 일대의 아파트값이 평당 1000만원에서 2000만원으로 두 배가량 뛰었다.자고 나면 뛰고,또 뛰었다.좀 특이한 비유지만 지금 개포동의 낡아빠진 저층아파트 15평짜리 한 채면 일평생을 편히 지낼 수 있는 돈이 된다. 왜 유독 강남 집값만 난리일까? 아무도 명쾌하게 설명해 주지 않는다.평생 은행원으로 일하다 명예퇴직한 분,그 분이 살고 있는 아파트 값이 지난 2년 사이 일평생 일해 번 퇴직금과 위로금보다 더 뛰어 요즘 화색이 돈다.반면 은마아파트에 살던 선배 어느 분,그동안 저축해서 모은 돈 보태 2년 전 분당으로 집 좀 넓혀 나갔다가 요즘은 화병이 들었다. 요즘 같은 불황기에도 왜 이곳에만 바람이 불고 있는가? 맨해튼의 웨스트사이드도 아니고 런던의 웨스트엔드도 아니다.강남은 신도시다.따져보면 경제개발기 불과 20년 동안에 만들어진 인구 500만명의 신도시다.성수대교나 삼풍백화점의 경우를 보면 얼마나 급조된 것인지 짐작이 간다.신도시의 참을 수 없는 가벼움,졸부들의 거품과 욕망의 그림자가 거리에 그득하다.아직도 상당지역은 콘크리트가 채 마르지 않았는데,벌써부터 다시 짓는다고 부수고 짓고 야단이다. 강북과 강남은 트윈시티의 형상이지만,강북의 구시가지는 쇠퇴할 수밖에 없었다.좁은 골목길과 단독주택들,달동네와 작고 우중충한 오피스들,이들을 현대도시에 맞도록 개조하고 정비할 수 있는 계획적 장치는 없었다.강남의 신개발지에 눌려 도심재개발도 제대로 추진되지 못하였다.그래서 도시의 주요한 기능이 강남으로 강남으로 옮겨왔던 것이다. 강북지역이 쇠퇴하는 만큼,강남은 새로운 감각으로 피어났다.경제와 문화,백화점과 유명학원이 밀집되었다.8학군이다.서울의 특구다.강남에 살지 못하는 사람들의 위화감은 커진다. 땅값이 비싸고 아파트값이 비싼 것은 수요가 높기 때문이다.너도 나도 강남에 살고 싶어한다.주민증에 강남 주소를 적고 싶다.브랜드처럼 내세우고 싶은 것이다.일종의 거품이 낳은 유행병이다. 프랑스 파리의 오스망시장이 19세기 중반 신대륙인 미국도시들의 널찍한 격자형의 도로와 모던한스카이라인을 본떠 파리를 개조했을 때,시인 보들레르는 말했다. ‘이것은 필라델피아지 더 이상 파리가 아니다.’라고.나는 강남거리에서 비슷한 소회를 느낀다.여기가 600년 고도인 서울인가? 서울은 광역화 추세에 따라 그동안 꾸준히 주변 교외개발이 이루어졌다.분당과 일산이 만들어지고 이어서 많은 주거단지들이 교외로 확산되었다.그러나 재작년 수지로 이사갔던 친구가 출근시간이 두 시간이라며 혀를 내두르고 다시 돌아왔다.전원생활을 꿈꾸며 기흥 쪽으로 나갔던 선배도 다시 강남으로 돌아왔다.서울을 벗어나면 생활환경이 제구실을 못하고 교통시설이 뒷감당을 못하는 것이다.그래서 강남의 낡아빠진 아파트를 재건축해서라도 그곳에서 살겠다는 것이다.그 때문에 강남 집값이 오르고 또 오른다. 땅 사정이 우리와 비슷한 영국 런던 주변의 교외는 천국(우리 기준으로 보면)이다.나는 이런 천국에서 1년을 살았다.행운이다.지금도 눈 감으면,집은 초라했지만 주변 환경은 천국 같던 워킹의 풍경이 떠오른다.나무와 숲과 강과 호수와 그리고 수려한꽃으로 둘러싸인 동네다. 우리들의 교외,최근에 만들어진 죽전이나 수지는 어떤가? 고층아파트가 숲을 이루고 있을 뿐,좁은 도로는 방향감각도 없고,생활편익 시설은 부족하고,먼지 뒤집어 쓴 밥집과 부동산 중개업소만 즐비하다. 서울로 오가는 직행 철도라도 있으면 좋으련만. 강남이 최상이 아니라 다른 대안이 마땅치 않기 때문에 강남병은 심화될 것이다.강북지역과 서울 주변 보통시들을 리모델링하고 개성 있게 정비해 균형을 잡아야 한다. 이 건 영 단국대교수 전 국토연구원장

이달들어 바뀐 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령과 이에 따른 서울시의 재건축 조례를 서울 시내 재건축단지들이 아전인수격으로 해석하는 바람에 오히려 집값이 올라가는 기현상을 빚고 있다. 재건축 대상 아파트 인근의 주민과 중개업소들이 경과규정에 따라 재건축 연한(年限) 규정에서 벗어난 것을 마치 재건축이 가능한 것으로 해석,재건축 불씨 지피기에 나서고 있다.이에 따라 일부 단지는 가격이 상승세로 돌아섰다.안전심사 등 재건축 조건을 까다롭게 해 가격상승을 막겠다는 건설교통부와 서울시의 조치가 오히려 부양책으로 둔갑한 것이다. 지난 3일 서울시는 1980년 1월1일∼1988년 12월31일에 지어진 아파트는 1년이 지날 때마다 재건축 연한을 2년씩 늘리기로 하는 등 재건축 요건을 강화했다.그러나 경과규정을 통해 1979년 12월31일 이전에 지어졌거나 예비안전진단을 통과한 단지는 이를 적용하지 않기로 했다. ●부양책으로 둔갑한 억제책 서울시내 대부분의 재건축 아파트는 가격이 상승세로 돌아섰다.예비안전 신청 상태인데도 1979년에 지어져 연한 규정 제한을 받지 않게 된 은마아파트의 경우 31평형이 5억 6000만∼5억 8000만원으로 1주일 전보다 2000만∼3000만원 올랐다.누적된 매물도 모두 소진됐다. 금탑공인 관계자는 “지난 주까지만 해도 30∼40가구의 매물이 있었으나 2∼3일만에 모두 나갔다.”면서 “재건축 가격이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되고 있다.”고 말했다. 예비안전진단을 통과한 개포주공 2,3,4단지는 이달들어 호가가 3000만원이나 올랐다.2단지의 경우 3000만∼4000만원 올라 4억 6000만원대에 달한다.4단지는 13평형이 4억 1000만∼4억 3000만원으로 3000만원 가량 뛰었다. 이처럼 가격이 오른 것은 도정법 시행을 앞두고 무더기로 예비안전진단을 통과한 데다,이를 통과하면 연한 규정을 적용하지 않는다는 경과규정의 혜택을 본 때문인 것으로 풀이된다. 서초구의 신동아 아파트도 도정법 시행을 앞두고 정밀안전진단을 통과하면서 가구당 평균 2000만∼3000만원 올라 1차아파트 29평형이 3억 9000만∼4억 3000만원선이다. ●입회조사 완화도 한몫 최근 재건축아파트의 가격이 상승세로 반전되고 거래가 늘어난 것은 국세청의 입회조사 강도 완화 조치도 큰 몫을 한 것으로 보인다. 국세청의 조사강도가 느슨해지면서 내재된 상승압력이 일시에 가격에 반영됐다는 것이다.국세청은 이달부터 입회조사 대상 중개업소를 800여곳에서 600여곳으로 줄이고,조사대상도 실제 투기행위자로 압축하는 등 강도를 완화키로 했다. ●아쉬운 정책 일관성 부동산 가격 상승의 원인은 정부 조치를 자신들의 입맛에 맞게 왜곡한 일부 주민과 수요자,중개업소에서 찾을 수 있다.서울시가 민원을 의식,경과규정을 너무 느슨하게 한 것도 가격 상승을 부채질하고 있다.실제 규정은 강화해놓고도 경과규정 때문에 이들이 아전인수격으로 해석할 수 있는 여지를 남겨둔 탓이다. 따라서 부동산전문가들은 정부가 정책을 시행할 때는 민원에 밀리기보다 정책 일관성을 유지하는 것이 무엇보다 필요하다고 입을 모으고 있다. 김성곤기자 sunggone@

이달 들어 새로 도입된 건축관련 제도의 경과규정이 들쭉날쭉해 투자자들이 혼선을 빚고 있다. 일반 주거지역의 종 세분화에 따른 용적률 규정에 대해 건설교통부와 일부 자치단체간의 해석이 제각각이다.지난 1일 발효된 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에 따라 서울시가 마련한 재건축 관련 조례의 경과규정을 놓고도 재건축단지별로 서로 다른 해석을 내놓고 있다. 부동산전문가들은 “제도가 많이 변화된데다 내용이 너무 복잡해 자칫하면 투자시 손해를 볼 수 있다.”며 “단독주택이든,재건축 아파트든 변화된 내용을 잘 파악한 뒤 투자를 하거나 당분간 관망하라.”고 조언하고 있다. ●연한(年限)과 안전진단은 별개 서울시 조례의 재건축 연한에 걸리지 않는다고 해서 곧바로 재건축이 성사되는 것은 아니다.예컨대 서울 대치동 은마아파트의 경우 1979년 지어져 서울시 조례에 따른 제한을 받지 않는다.시장에 은마아파트는 재건축이 무망하다고 알려진 것과 다르다.그러나 연한 규정에 걸리지 않는다고 해서 은마아파트가 당장 재건축이 이뤄지는 것은 아니다.이는 재건축 절차를 밟을 수 있다는 의미일 뿐이다.예비안전진단과 정밀안전진단을 반드시 거쳐야 한다.특히 정밀안전진단은 강화된 도정법의 적용을 받는다.도정법상의 안전진단 평가는 등급제가 아닌 점수제다.30점 이하를 받아야 재건축을 할 수 있다. 그러나 이 범주에 드는 아파트는 재건축 대상 아파트의 10%도 되지 않는다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.세중코리아 김학권 사장은 “재건축 연한에 해당되지 않는다는 점을 일부 주민이나 중개업소가 마치 재건축이 가능한 것처럼 확대 해석하는 것은 문제”라고 말했다. ●종 세분화도 변수 건교부는 일반주거지역의 용적률을 강화하는 내용의 종 세분화와 관련,일선 행정기관에서 혼선이 빚어지자 최근 ‘착공신고 또는 건축물 철거 멸실신고서를 제출하거나 허가권자가 인정하는 경우’라고 유권 해석을 내렸다. 그러나 건교부와 서울시 자치구는 서로 다른 해석을 한다.자치구들끼리도 기준이 달라 혼선을 빚고 있다.재건축 단지들도 희비가 엇갈린다.건교부 해석에도 불구하고 서울시 강남구는 지난달 말까지 건축허가를 신청한 사례에 대해서는 허가권자가 인정하는 경우에 해당한다며 예전의 용적률을 적용한다는 방침이다.이에 대해 건교부는 “지나치게 확대 해석한 것”이라며 이를 강행하면 행정처분을 무효화하겠다고 밝혔다.민원인들은 어느 장단에 춤을 춰야 할지 난감한 실정이다. 강남구에는 종 세분화 이전에 건축허가를 신청하면 과거의 용적률을 적용받는다는 생각에서 지난 5∼6월에 무려 1200건의 건축허가 신청이 폭주했다.서울시 전체로는 수만건이나 된다.이에 따라 어떻게 유권해석이 나오느냐에 따라 엄청난 혼선이 빚어질 것으로 보인다.미르하우징 임종근 사장은 “시장이 너무 혼란스럽다.”면서 “당분간 추이를 지켜본 뒤 투자하는 것도 하나의 방법”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울시가 2일 공동주택 재건축과 관련,강화된 조례안을 내놓았으나 ‘속빈 강정’이라는 지적이 제기되고 있다. 대부분의 재건축 단지가 경과규정에 따라 구제되기 때문이다.부동산업계 관계자는 재건축을 추진 중인 117개 단지 가운데 바뀐 연한을 적용받는 단지는 7곳에 불과하다고 말했다. 이처럼 대부분의 재건축 단지가 당초 계획대로 사업을 추진할 수 있게 됨에 따라 이들 단지의 집값은 다시 요동칠 가능성이 있는 것으로 전망된다. ●4층이하 연립주택은 30년으로 서울시는 7월부터 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 맞춰 재건축 연한과 관련된 조례안을 확정,이달 중 입법예고한 뒤 9월에 전면 시행하기로 했다고 3일 밝혔다.그러나 시는 바뀐 규정을 시 행정지침으로 이달부터 당장 시행하기로 했다. 개정 조례안은 90년 1월1일 이후 준공된 아파트는 40년이 지나야,79년 12월31일 이전에 지어진 아파트는 종전처럼 20년이 넘어야 재건축할 수 있도록 했다.1980년 1월1일∼1989년 12월31일 지어진 아파트는 1년이 지날 때마다 연한을 2년씩 늘려 80년은 22년,81년은 24년이 지나야 재건축을 할 수 있도록 했다. 4층 이하 연립주택도 90년대 이후는 30년,70년대는 20년이 지나야 재건축이 가능하고 80년대 준공된 연립주택은 건축 연도가 1년 지날 때마다 허용연한을 1년씩 늘린다. 또 투기지역은 100가구 이상,이외지역은 300가구 이상 아파트 재건축의 경우 정밀안전진단 실시 여부는 물론 안전진단 실시 및 사업계획 승인 시기도 서울시가 조정한다. 구청장이 안전진단 예비평가를 실시한 뒤 시장에게 보고,평가를 거쳐 정밀안전진단을 실시하도록 했다.필요하면 시장이 예비평가를 할 수도 있다. ●경과규정 너무 후해 서울시는 예비안전진단을 통과한 단지는 경과규정을 둬 새 조례안을 적용치 않기로 했다.대치동 은마아파트의 경우 예비안전진단을 통과하지 못했지만 1979년에 지어져 재건축절차를 밟을 수 있게 됐다. 한편 바뀐 재건축 연한규정에 따라 재건축 시기가 뒤로 늦춰진 단지는 도곡 삼익,압구정 현대사원,성내동 미주,상일동 고덕 5·6·7단지,반포동 한양아파트 등 7개 단지에 불과하다. 이와 관련,건설교통부 주거환경과 김상훈 사무관은 “서울시가 연한 관련 경과규정을 여유있게 둔 것은 민원 등을 고려한 때문으로 보인다.”면서 “그러나 안전진단을 강화하면 재건축 남발사례를 규제할 수 있다.”고 말했다. 김성곤 류길상기자 sunggone@

강남권 요지로 그동안 재건축 허용 여부가 논란이 돼 왔던 개포동 개포지구의 재건축에 파란불이 켜졌다. 서울 강남구는 최근 재건축 안전진단 심의위원회를 열고 올초 정밀안전진단 용역에서 위험등급인 D급 판정을 받은 개포주공 1단지(5040가구)의 재건축을 허용키로 했다고 27일 밝혔다. 주공 2단지(1400가구),3단지(1160가구),4단지(2840가구)와 개포시영(1970가구)에 대한 예비안전진단에서는 이들 아파트의 정밀안전진단을 실시키로 했다.정밀안전진단은 7월1일 시행되는 ‘도시및주거환경정비법’에 따라 변경된 기준에 의해 진행되며,결과가 나오려면 4∼5개월 걸릴 전망이다. 개포시영은 지난해 10월 예비안전진단에서 탈락한 적이 있고 2·3·4단지는 개포시영과 은마아파트가 잇따라 안전진단에서 탈락하자 자진해서 안전진단 신청을 취하하는 등 신중한 행보를 보여왔다. 이번 안전진단 심의 결과로 이 일대 재건축사업 추진이 한층 빨라져 개포주공 1단지의 경우 이르면 연내에 조합설립과 사업계획 승인까지도 받을 수 있을 것으로 보인다. 그러나지난해 6월 서울시가 정한 도시계획에 따르면 개포지구의 평균 상한 용적률이 200% 이하여서 평균 250% 이상을 요구하고 있는 재건축조합과 시의 갈등이 예상된다.조합측은 서울시를 상대로 도시계획 결정정지 가처분 소송을 제기한 상태다. 한편 1982∼1983년 준공된 이들 아파트에 대한 안전진단이 통과되거나 실시가 결정되면서 79년 준공된 대치동 은마아파트의 재건축도 다시 수면위로 부상할 전망이다.그동안 2차례나 예비안전진단에서 탈락한 은마는 현재 구에 안전진단을 신청한 상태지만 이번 심사에서는 제외됐다. 강남구 정종학 주택과장은 “개포지구는 5층 저층아파트인데다 연탄난방으로 배관이 낡고 건물도 심하게 낡아 예비안전진단을 통과하게 됐다.”면서 “안전진단심의위원회에서 비록 준공연도는 은마아파트보다 늦지만 건물안전도는 더 열악한 것으로 평가했다.”고 밝혔다. 류길상기자 ukelvin@

부동산 투명거래 정책의 최종 종착지는 공평 과세와 투기 근절이다.부동산 거래의 투명성 확보와 세제 개혁은 별개의 정책이 아니다.세제 개혁이 동반되지 않고 부동산 투명거래를 기대하는 것은 ‘백년하청’일 뿐이다. ●서울·지방 재산세 모순 심각 지난해 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형 소유자가 낸 재산세는 모두 26만 7000원에 불과하다.같은 크기의 성남 분당 무지개마을 건영아파트 33평형 집주인은 15만 7000원의 재산세를 냈다.재산세 차이는 11만원에 불과하지만,시세 차이는 무려 2배 가깝다. 지방 아파트와 비교하면 재산세 부과의 모순점이 금방 드러난다. 은마아파트와 비슷한 면적의 대전 서구 만년동 상아아파트 31평형은 지난해 12만 5000원의 재산세를 냈다.시세는 은마아파트의 5분의1∼6분의1 수준이지만 재산세는 절반 가까이나 된다.형평을 잃은 것을 한눈에 알 수 있다. ●양도세제 고쳐 투기 악용 못하게 서울 강남구 개포동 주공 1단지 17평형을 지난해 3월 사서 올해 5월 투기지구 지정 직전에 팔았다고 가정하자.집주인은 1년여만에 2억 8800만원의 시세차익을 얻었다.투기지역 이전에 팔았으므로 기준시가를 적용받아 양도차익은 1억 9500만원,양도세는 5730만원만 내면 된다. 하지만 투기지역지정 이후 실거래가를 적용하면 양도차익은 2억 8800만원,양도세는 9030만원을 내야 한다.그동안 기준시가를 적용하는 바람에 실거래액에 비해 3300만원의 양도세를 적게 냈다는 얘기다.강남구 대치동 은마 34평형 아파트 역시 기준시가를 적용하면 실거래가를 적용했을 때보다 양도세를 3200만원 적게 낸다.투기지구로 지정되기 전 부동산 투기꾼들이 왜 강남 아파트로 몰렸는지 알 수 있는 대목이다. 그러나 실거래 기준으로 양도세를 물려도 전문 투기꾼들은 눈도 꿈적하지 않는다.시세 차익만 거둘 수 있다면 세금을 내고라도 투기를 하겠다는 것이다.필요 경비를 빼고 각종 공제혜택을 받고 나면 차익에 대한 양도세를 내고도 차익을 쥘 수 있기 때문이다.아파트를 사들인 것이 단순 매입인지,투기성 매입인지 자금 추적이 어렵고 양도세율을 일률적으로 36% 적용하는데 따른 모순이다. ●투기성 거래 가려 중과세 바람직 ‘차익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙이 적용돼야 한다.투기성 거래 여부를 가려내 투기성 거래에 대해선 차익을 과감하게 양도세로 환수하는 시스템을 갖춰야 한다. 그러기 위해선 이중계약서를 작성,시가표준액 이상으로만 신고하면 검인을 받아주는 제도를 바꿔야 한다.나아가 실거래가를 부동산 거래시 내는 세금의 부과 기준으로 삼아야 한다.또 처분시 양도세 취득가액으로 삼아 가격을 낮추거나 거래를 감추는 폐단을 막아야 한다.단순히 공시지가,아파트 면적과 준공연도 등에 따라 재산세를 매기는 현행 시스템을 과감히 개선해야 한다.비싼 아파트가 재산세를 많이 내는 체계가 정립돼야 한다. 류찬희 기자 chani@

같은 부동산을 놓고 가격체계가 정부 부처마다 제각각이어서 부동산 투명거래를 저해하고 있다. 시세가 6억원이 넘는 강남 대치동 은마아파트 34평형을 국세청이 값을 매기면 4억 3500만원으로 떨어진다.행정자치부의 재산세 부과 기준 가격은 시세의 10분의1도 안되는 5118만원에 불과하다.땅값도 마찬가지다.정부가 해마다 조사·발표하는 공시지가는 시세의 70%선에 불과하다.그나마 땅값이 급등하는 곳에서는 시가의 50∼60%밖에 반영하지 못하고 있다.‘따로국밥’ 가격 체계로 실거래값이 제대로 드러나지 않는 허점을 이용,투기꾼들이 고급 아파트를 구입하거나 요지의 땅을 사들여 이중거래·탈세·재산빼돌리기를 일삼고 있는 것이다. ●4원화된 집값·땅값,투명거래 저해 땅값은 겉으로는 공시지가로 일원화됐다.하지만 운영은 실거래가-공시지가-과세시가표준액으로 나뉜다.집값도 시세-기준시가-과세시가표준액 등으로 따로따로 운영된다.부동산의 보상·경매 등에서는 별도의 감정가격이 적용된다.부동산 가격 체계가 4원화돼 운영되는 셈이다. 공시지가는 지가 정보 체계를 세우고 공평과세를 위해 도입한 제도로,건설교통부가 조사·발표한다.땅값이 급등한 지역을 빼곤 시세의 70∼80%를 반영한다.양도·증여·상속세 등 부동산 거래세를 낼 때 과세기준이 되는 땅값이다.그러나 땅값이 급등하는 지역에서는 시세의 50∼60%에 불과하다.충남 연기군 금남면 축산리 대지의 경우 시세는 행정수도 이전 계획이 나오면서 평당 8만∼9만원으로 뛰었다.하지만 올 1월1일 기준의 공시지가는 3만 30원에 불과하다.그나마 군청에서는 공시지가의 30%선에 불과한 가격으로 재산세를 매긴다. 고위 공직자들의 재산내역 신고에도 흔히 공시지가가 적용된다.만약 이들이 수도권·행정수도 이전 후보지로 거론되는 지역에 땅을 갖고 있다면 실제 재산의 60% 정도밖에 신고하지 않았다는 얘기다. 시·군·구에서 부과하는 종합토지세(보유세)는 공시지가의 33%를 기준으로 삼는다.그러다보니 시세의 10분의1 수준밖에 반영되지 않는 경우도 있다. ●부동산 가격체계 일원화,투명거래의 지름길 정부는 해마다 감정평가사들을 동원해 전국의 공시지가를 매기는 데 800여억원의 예산을 투입한다.하지만 부동산 소유자 모두에게 적용되는 재산세 부과에는 그저 참고자료에 불과하다. 건물(주택)의 평가는 행정자치부와 국세청이 평가한다.토지에 대한 평가는 건교부 공시지가를 가져다 일정한 비율만 적용해 사용하고 있다. 다만 국세청의 공동주택 기준시가만 토지·건물 일괄평가가 이뤄지고 있다.박광서 건교부 지가제도과장은 “부동산 가격을 매기는 기준이 공시지가로 일원화돼야 실거래가 과세 원칙이 바로 설 것”이라고 지적했다. 구동회 감정평가연구원 책임연구원은 “거래가 빈번한 부동산은 거래사례비교법을 동원해 부동산값을 매겨야 현실을 반영할 수 있다.”면서 “토지와 건물이 동시에 거래된다는 현실을 감안,‘토지·건물 일괄 평가제’를 도입해야 한다.”고 주장했다. 류찬희 기자 chani@

정부가 재건축아파트 규제 강화에 나선 가운데 서울 시내 재건축 단지간에 희비가 엇갈리고 있다. 가락시영 등 일부 단지는 재건축조합 설립인가를 받는 등 사업추진에 탄력이 붙어 가격이 오르는 반면 대치은마 등은 안전진단 통과여부가 불투명해 조합원들이 전전긍긍하고 있다.다음달 ‘도시 및 주거환경 정비에 관한 법률’이 시행되면 단지간의 차별화는 더욱 심화될 것으로 보여 투자자들의 주의가 요망되고 있다. ●‘부익부’ 단지들 안전진단을 통과한 단지는 다음 단계인 조합 설립인가까지 단숨에 내닫고 있다. 가락시영은 지난 12일 조합 설립인가가 난 뒤 재건축에 가속도가 붙었다.이 아파트는 6600가구에 달하는 대형 단지로 뛰어난 입지여건을 갖춘데다 2000년 안전진단까지 통과됐지만 조합원간 내분으로 7년여동안 사업 추진에 진척을 보지 못했다.조합 설립인가 직후 17평형 기준 가격이 2000만∼3000만원 뛰면서 4억 5000만원대를 기록했다.지금은 값이 떨어진 인근 아파트단지의 영향을 받아 1000만원 정도 빠진 상태다. 강동 고덕주공1단지는 지난 4월4일 정밀안전진단을 통과한데 이어 이달 초 조합 설립인가를 받았다.조합 설립인가 소문이 돌면서 13평형(대지지분 22.31평형)의 거래가가 4억 5000만원대로 강세를 보이고 있다. 저밀도지구인 반포지구도 이달 들어 주공2단지 18평형이 2000만원 정도 올라 6억 1000만원대를 형성하고 있다. ●우리는 ‘빈익빈’? 고덕주공1단지와 달리 2단지는 안전진단 통과에 사활을 걸고 있다.안전진단 통과의 관건인 조립식공법 아파트 비중이 적기 때문이다.모든 가구가 조립식으로 지어진 주공1단지와 달리 2단지는 2600가구 가운데 100가구만 조립식이다. 안전진단 통과 여부는 이달 말 결정될 전망이다.요즘 들어 가격이 강세를 보이고 있지만 리스크가 크다는 평가가 많다.안전진단을 통과한다고 해도 다음달 ‘도시 및 주건환경정비에 관한 법률’이 시행되면 조합설립인가를 받기 쉽지 않을 전망이다. 은마아파트는 재건축 역기능과 관련,여론의 십자포화를 받으면서 안전진단 통과는 물론 재건축 추진여부조차 불투명해졌다.거래가는 31평형이 5억 5000만∼5억 6000만원으로 한 달전보다 1000만∼2000만원 하락했다.인근 G공인 관계자는 “매물이 쏟아지고 있어 가격이 더 떨어질 것”이라고 전망했다. ●투자 주의하자 조합설립 인가가 났거나 안전진단을 통과한 아파트도 가격이 급등하지 않는 게 요즘 추세다.국세청 단속 등으로 매수세가 줄어든 탓이다. 따라서 조합설립 인가가 났거나 안전진단을 통과했다고 하더라도 추격매수는 금물이다.희소성이 있는 아파트라도 당분간 관망할 필요가 있다. 가락시영은 조합설립 인가가 났지만 아직 조합원간 내분이 봉합된 것이 아니다.조합 반대편에서 조합원총회 무효소송을 제기한다는 소문도 나돌고 있다.이 곳 역시 관망세가 필요하다. 안전진단을 통과하지 못한 아파트를 매입하는 것은 말 그대로 도박이다.이는 ‘전무 아니면 전부식’의 투자 행위나 다름없다.다음달부터 ‘도시 및 주거환경정비에 관한 법률’이 시행되면 재건축 요건이 까다로워져 안전진단 통과가 쉽지 않게 된다.따라서 당분간 쉬는 게 상책이라고 전문가들은 조언한다. 김성곤기자 sunggone@

검찰이 투기와 탈세의 온상인 부동산 거래 이중계약서에 ‘메스’를 가했다. 검찰은 18일 이중계약서 작성을 통해 부동산 취득액을 축소신고하고 세금을 포탈한 1383명을 적발하고 이들 모두를 형사처벌키로 했다. 검찰이 관행화된 이중계약서 작성에 칼날을 들이댔다는 점에서 부동산업계에 파장이 예상된다. ●검찰 수사 서울지검 형사4부(양재택 부장검사)는 무차별적 텔레마케팅으로 토지매입 희망자를 끌어들여 부동산투기를 조장하고 이중계약서 작성을 통해 26억원의 법인세를 포탈한 태진부동산서비스 등 3개사를 적발,이중 태진부동산서비스 대주주겸 전무 홍모씨를 조세포탈 혐의로 구속기소했다. 검찰은 또 이들 회사로부터 땅을 사들이면서 이중계약서를 작성,취득세 등을 포탈한 1383명에 대해 해당 시·군의 고발이 접수되는 대로 전원 소환조사한 뒤 약식기소할 방침이다. 검찰은 이들 매수인이 취득가액을 430억원가량 축소 신고해 포탈한 지방세 23억 5000만원을 추징토록 해당 지방자치단체에 통보했으며 약식기소되는 매수인들은 탈세액의 2∼5배 이내에 벌금형을 받게 될 전망이다. 실제 엠아이스페이스는 경기 용인시 백암면의 임야 3만평을 11억원에 매입한 뒤 투기 희망자 60명을 끌어들여 100여필지로 나눠 총 29억원에 매각,1.6배의 이득을 챙겼다. 매수자중에는 충북 청원군의 임야를 1억 2000만원에 사들인 올해 네살된 장모(서울 서초동)군 등 20세 이하 미성년자가 65명이나 됐다. 투기자들을 주거지별로 보면 강남구 85명,서초구 67명,송파구 41명 등 강남지역 거주자들이 많았다.수원지역 거주자는 75명,분당을 포함한 성남 거주자가 57명,일산을 포함한 고양지역 거주자는 44명이었다. ●이중계약서 거래 실태 본지가 입수한 지난 3월중 주요 도시 아파트 검인계약서 내역에 따르면 서울 강남구 은마아파트 34평형의 경우 실거래가는 5억 8000여만원이었지만 검인계약서에는 실거래가의 23%수준인 1억 3300만원으로 신고됐다.개포동 현대1차 47평형 신고가는 시세 7억 4000만원의 27% 수준인 2억200만원에 불과했다. 시세가 2억 8000만원인 서울 광장동 현대프라임 아파트 25평형은 5000만원으로 낮춰 신고,실거래가의 17%에 불과했다. 검인계약서는 시·군·구가 해당 부동산의 거래 당사자·거래가격 등을 확인한 뒤 취득·등록세 부과의 기준으로 삼는 동시에 국세청과 등기소로 보내져 양도세 부과 및 소유권 이전의 필요 서류로 이용되는 계약서다.이중계약서를 작성하면 부동산을 파는 사람은 양도소득세(양도가의 9∼36%)를,사는 사람은 취득세·등록세 등(취득가의 5.6%)을 덜 내게 된다. ●행정관청이 이중계약서 작성유도 시·군·구가 검인 과정에서 실거래가의 30∼40%에 불과한 행정자치부 과세표준액을 기준으로 검인을 해주고 있다.거래 당사자가 실거래가로 신고해도 시·군·구가 검인과정에서 거래가격을 과표에 비슷하게 맞춰 신고할 것을 유도하고 있다. 결국 행정기관이 이중계약서 작성을 유도하고 있으며,부동산 거래 당사자를 범법자로 몰고 있는 셈이다. 일선 행정기관은 이중가격이라는 사실을 알고 있지만 인력 부족,실거래 파악의 어려움 등을 내세워 이중계약서 작성을 방치하고 있다. 검찰은 이중계약서 작성으로 실거래가로 신고하지 않는 행위에 대한 직접적인 규제조항이 없다고 지적,▲과세표준의 실거래가 일원화▲매매가 축소신고 적발시 양도세 중과 및 과태료 부과▲토지종합전산망내 이중계약 자동적발 프로그램 개발 등의 제도개선안을 관계부처에 제시했다. ●부동산시장 파장 부동산중개업자들은 “정부의 잇따른 부동산 규제 조치와 국세청의 부동산 중개업소 입회조사로 부동산 거래가 끊긴 상태에서 나온 조치라서 부동산 시장이 급랭할 것 같다.”고 말했다. 노영훈 조세연구원 연구위원은 “시가표준액 이상으로만 신고하면 지방세 과세 당국이 실거래가액 신고여부를 조사할 수 없어서 주택 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서 작성이 양산되고 있다.”면서 “투명한 거래가액 신고를 위해 취득·등록세를 낼 때 신고하는 취득가액을 집을 팔 때 양도세 취득가액으로 연결,실제보다 적게 신고하는 것을 막아야 한다.”고 지적했다.그는 또 “실거래가격 신고를 원칙으로 하되,이에 따른 세금 부담 급증은 세율 인하로 풀어가면 된다.”고 대안을 제시했다. 류찬희 강충식기자 chani@

재건축 정책을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있는 강남구가 은마아파트 재건축시 1000대 규모의 공영주차장을 아파트내에 건설하겠다는 ‘카드’를 제시해 주목된다. 강남구는 11일 홈페이지 회원인 구민 2만 3000명에게 e메일을 보내 “대치동 은마아파트엔 지하주차장이 없어 소방차 진입이 어려울 정도로 주차난이 심각하며 배관이 낡아 주민 불편이 크다.”면서 “재건축을 하게 되면 1000대 규모의 지하 공영주차장을 만들어 공익을 추구할 수 있는데 재건축 사전절차인 정밀안전진단 실시 결정시 이같은 부분을 고려하는 것이 바람직한가?”라는 내용의 설문조사를 벌였다. 구는 설문에서 은마아파트 재건축시 확보되는 지하주차장 7594대(가구당 1.7대) 가운데 1000대를 공영화해 24시간 외부에 개방,주차장 조성비 1300억원을 절감하고,남부순환로·도곡동길 등 주변 도로의 주차난을 해소할 계획이라고 밝혔다.은마 재건축 조합이 주차장을 조성한 뒤 구 도시관리공단에 위탁 운영하게 되며,운영 및 수익금 배분은 입주자 대표회의와 협의해 결정할 방침이다.구의 이같은 방침은 은마아파트의 재건축이 국가적 관심사로 떠오르면서 지자체가 부동산 투기를 조장한다는 비난 여론이 일자 ‘공익성’으로 반대여론을 완화해 보자는 의도로 해석된다. 구는 설문조사 배경을 설명하면서 “재건축의 경제적 효용도 고려하려는 강남구의 재건축 조례가 투기를 부추겨 공익을 해친다는 이유로 서울시가 재의 요구를 지시해 현재 구의회 재의결을 앞두고 있다.”면서 “하지만 강남구민들은 구의 조례를 지지했고 재건축이 부동산 가격상승의 주범이 아니라는 연구결과가 나왔다.”고 시에 대한 불만을 간접적으로 내비쳤다. 류길상기자 ukelvin@

지난 4월 중순부터 재건축 조례를 둘러싸고 계속된 서울시와 강남구의 힘겨루기가 일단락됐다.이에 따라 온갖 비난 여론에도 불구하고 재건축 정책을 도시계획과 연관시켜 보려던 강남구의 ‘실험'은 끝나게 됐다. 강남구는 3일 ‘지방의회의 의결이 법령에 위반되거나 공익을 현저히 해친다고 판단될 때에는 자치구에 대해 시장이 재의를 요구할 수 있고 구청장은 구의회에 재의를 요구해야 한다.’(지방자치법 제 159조 1항)는 규정에 따라 구의회에 재의를 요구키로 했다고 밝혔다. 구의회는 곧바로 본회의를 소집,지난달 23일 통과된 ‘재건축안전진단평가위원회 설치 및 운영 조례’를 재의결해야 한다.재적의원 과반수 이상의 출석과 출석의원 3분 2 이상의 찬성을 얻으면 기존 조례가 확정된다.그렇지 못할 경우 조례는 무효화된다. 서울시는 이에 앞서 지난달 28일 강남구의 재건축 조례 내용이 투기를 조장할 우려가 있고 공익을 현저히 해친다고 판단,재의를 요구했다. 시와 구의 갈등은 지난 4월 16일 강남구가 주거환경이 불량한지,재건축 비용에 비해효용의 증가가 예상되는지 여부 등도 평가할 수 있도록 교통,환경,경제성 분야 전문가들을 보강,재건축자문위원회를 운영할 계획이라고 밝히면서 시작됐다.건설안전전문가들로 재건축 안전진단위원회를 구성해야 한다는 건설교통부와 서울시의 지침에 구가 반기를 든 것이다. 구는 이같은 재건축 정책이 실현되면 재건축아파트의 주차장을 지하화해 지상공간에 녹지를 확충할 수 있고,주차와 교통문제를 한꺼번에 해결할 수 있다고 주장했다. 지역 냉·난방시스템 및 쓰레기 자동배출처리시스템,중수도,홈네트워킹 등 미래형 시스템을 재건축아파트에 적용,이른바 ‘강남형 뉴타운’을 건설하겠다는 포부도 밝혔다. 하지만 이같은 구의 명분은 강남 아파트값 상승의 주범으로 지목된 아파트재건축을 활성화시켜 투기 붐을 부추길 수 있다는 반대 여론에 부딪혔다.지난해에 이어 올 3월에도 예비안전진단을 통과하지 못한 대치동 은마아파트 등의 재건축 추진을 허용하려는 ‘편법’에 불과하다는 비난도 받았다. 결국 여론에 부담을 느낀 강남구의회는 지난달 23일재건축자문위원회를 건설안전전문가만 참여하는 재건축안전진단평가위원회로 고치고 경제성,주거환경 평가는 분과위원회에서 한다는 내용의 수정안을 통과시켰다.사태는 그쯤에서 마무리될 뻔했다.시는 그러나 14인 이내의 위원이 다수결로 안전진단을 결정하는 수정 조례가 7인 전원합의제를 명시한 건교부 지침에 어긋난다며 재의를 지시했다. 구 관계자는 “처음에는 서울시의 재의 지시를 받아들이지 않을 방침이었지만 지방자치법 관련 조항이 강제조항인 데다,반대여론을 무시할 수 없어 (구의회에)재의를 요구키로 했다.”고 말했다. 구의회에서 재건축 조례가 재의결된다 하더라도 이 조례가 법령에 위반된다고 판단되면 구청장·시장이 대법원에 소(訴)를 제기하고 집행정지결정을 신청할 수 있다. 따라서 ’도시및주거환경정비법’이 시행되는 오는 7월 이전에 강남구의 재건축 조례가 햇빛을 보기는 사실상 불가능할 전망이다. 류길상 기자 ukelvin@