이번에 마련된 재건축 기본계획은 ‘주택정책의 ‘골칫덩어리’였던 재건축에 대한 향후 5년 동안의 ‘로드맵’이라고 할 수 있다. 그동안 노후화 및 마구잡이 개발에도 불구하고 손을 대지 못했던 단독주택지가 대거 재건축 대상에 포함된 것은 획기적인 정책전환으로 평가받고 있다. 다만, 실질적인 개발을 이끌어내기 위한 유인책 제공이나 예정지구 포함에 따른 부동산 투기붐 등 극복해야 할 과제를 안고 있다. ●난개발 막고 공급확대 노려 기존 재건축의 가장 큰 문제는 소규모단지인 ‘나홀로 아파트’의 난립이었다. 가격하락과 함께 주변경관을 해치는 주범으로 손꼽혔다. 또한 자연지형을 고려하지 않은 난개발과 도로·주차 등 기반시설의 확충이 없는 과도한 개발이라는 기현상이 빚어졌다. 서울시 주택국은 “계획적이면서도 친환경적인 재건축을 이끌어내기 위해 시에서 재건축 대상 구역을 미리 지정했다.”면서 “구역을 하나의 생활권으로 상정, 도로나 공원 등 기반시설은 물론 문화시설도 함께 들어설 수 있도록 추진하겠다.”고 설명했다. 최근 아파트 재건축 규제가 강화되면서 단독주택 재건축에 대한 관심이 높아지는 추세도 반영됐다. 전체의 60%에 달하는 266개,214만여평이 단독주택 지역인 점도 시사적이다. 공급 확대의 의미도 크다. 대부분의 단독주택 용적률은 80% 수준. 하지만 재건축을 하게 되면 200% 가까이 된다. 최소50%가량 가구수가 늘어난다. 순증가율이 20%대인 아파트 재건축과 비교할 바가 아니다. 이렇게 되면 강남·북 단독주택지에 큰 평형의 아파트가 건립돼 이들 중대형 평형의 공급부족 해소에도 어느 정도 기여할 것으로 보인다. ●아파트는 ‘산 넘어 산’ 이번 재건축 대상은 ▲공동주택은 300가구 이상이거나 부지 1만㎡ 이상 ▲단독주택은 200호 이상 또는 부지 1만㎡ 이상인 지역. 여기에 80년 이전 노후건축물 65% 이상,90년 이후 건축물 10% 이하인 곳이다. 다만, 공동주택 재건축은 여전히 ‘산 넘어 산’이다. 재건축 예정지구이더라도 안전진단을 통과하지 못하면 재건축이 불가능하기 때문이다. 강남의 은마아파트 같은 경우가 주목된다. ●투기방지 보완책 병행해야 서울시가 재건축 로드맵을 내놨지만 주민들이 재건축을 추진하지 않으면 계획 자체는 무의미해진다. 따라서 단독주택의 체계적인 재건축 유도를 위해서는 용적률이나 층고 등의 완화를 통한 유인책과 함께 과감한 행정절차 간소화가 필요하다. 주민들이 주거환경 개선에 나서도록 어느 정도의 유인책이 불가피한 것이다. 부동산투기 방지도 과제다. 재건축 예정지구 확정으로 이들 단독주택지에 투기세력이 손을 뻗칠 가능성이 크다.8·31대책으로 주춤해진 유동자금이 시장의 빈틈을 엿보고 있기 때문이다. 서울시는 6일부터 이번 계획에 대한 주민공람과 함께 의회의 의견을 들은 뒤 오는 12월 도시계획위원회에 상정한다. 여기서 통과되면 확정고시되며, 시에서 이곳을 정비구역으로 지정하면 내년 6월부터 재건축이 본격적으로 추진된다. 한편 지난 5월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 노후건축물 비율이 50%로 완화돼 내년 상반기 재건축 예정구역이 추가로 발표된다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

서울 뉴타운지역 재개발 매물이 속출하고 있다. 지난달 초 ‘재개발 입주권을 주택수에 포함한다.’는 내용의 소득세법 개정안이 발표되는 등 정부의 잇단 규제정책으로 재건축 아파트의 수익성이 악화될 것이란 예상 때문이다. 부동산 ‘8·31 대책’ 발표 이후 재개발 부문이 받는 타격이 가장 크다. 대출 금리가 오른다는 소식까지 전해지면서 급매물이 늘어 호가 하락이 커지고 있다. 2일 부동산정보업체 스피드뱅크가 9월 한달 간(8월27일 대비 9월24일 기준) 서울·경기지역 재건축아파트 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울은 1.53% 하락해 전월(-0.27%)에 비해 내림폭이 5배 가량 커진 것으로 나타났다. 경기지역도 0.28% 내려 지난해 11월 이후 10개월만에 하락세로 돌아섰다. ●강남지역 재개발 시세 추락 서울에서는 강동구(-6.34%), 강남구(-3.96%), 송파구(-3.39%), 서초구(-0.83%) 등 강남지역이 큰 폭으로 떨어져 전체 하락을 주도했다. 강서구(-0.34%), 관악구(-0.21%)도 소폭 하락했다. 강남권 재건축단지의 경우 개포주공, 고덕주공, 둔촌주공, 가락시영 등 대규모 초기 재건축단지에 급매물이 늘며 호가가 급락했다. 둔촌주공과 고덕주공이 평형별로 1000만∼6500만원씩 하락한 가운데 둔촌주공2단지 16평형이 5000만원 내린 4억 2000만∼4억 6000만원에, 고덕주공3단지 16평형이 6500만원 내린 3억 6000만∼4억원 선에 시세가 각각 형성됐다. 강남구는 개포시영과 개포주공이, 송파구는 가락시영과 잠실주공5단지의 호가가 계속 하향 조정되고 있으나 매수세는 없는 상황이다. 개포동 주공2단지 25평형은 한달 동안 호가가 무려 1억원이나 내려앉아 11억∼11억 5000만원 선이고, 송파구 가락동 가락시영2차 13평형 역시 4000만원 가량 호가가 빠져 4억 7500만∼4억 9000만원 선에 시세가 형성됐다. 대치동 은마아파트 31평형은 6억 5000만원으로 8억 5000만원까지 호가되던 지난 6월과 비교하면 2억원이 급락했다. ●동대문 재개발지역 지분 하락 부동산 시세 전문업체인 닥터아파트에 따르면 9월 동안 지분시세 하락이 컸던 곳은 동대문구 전농·답십리 뉴타운 내 재개발구역과 성북구 길음 뉴타운 내 재개발구역이다. 동대문구 답십리 16구역과 전농 7구역은 10평대를 기준으로 100만원 가량 하락한 매물이 나오고 있다. 답십리16구역 10평대는 평당 1100만∼1400만원, 전농7구역은 1300만∼1500만원에 시세가 형성됐다. 길음 뉴타운내 길음7구역과 정릉길음9구역도 하락세를 보였다. 길음7구역은 10평대가 평당 1200만∼1350만에서 1150만∼1300만원으로 50만원, 정릉길음9구역도 1200만∼1300만원으로 100만원 가량 내렸다. 반면 노원구(1.30%), 광진구(1.04%), 영등포구(0.94%), 동작구(0.80%), 마포구(0.24%) 등은 오름세를 나타냈다. 노원구는 정부의 강북권 광역개발과 상계 3,4동 뉴타운 후보지 지정 등의 호재를 업고 주공8단지 가격이 강세를 나타냈다. 더욱이 최근 재건축조합과 조합원측의 갈등이 원만히 타결돼 사업 추진에 속도가 붙을 것으로 예상되면서 가격이 상승 곡선을 그리고 있다. 주공8단지 15평형이 3000만원 오른 2억 3000만∼2억 5000만원 선이다. 이밖에 영등포구와 동작구 등도 뉴타운 및 재개발 추진에 대한 기대감으로 오름세를 나타냈다. 영등포구 신길동 남서울 20평형이 1000만원 오른 2억∼2억 1000만원 선에, 동작구 사당동 대림 30평형이 1500만원 오른 5억 2000만∼5억3000만원 선에 시세가 형성됐다. 김영진 내집마련정보사 사장 “재건축 매물은 가격이 크게 떨어졌음에도 불구하고 전혀 거래가 안되고 있다.”면서 “가격이 오를대로 올라 있는데다 안전진단 강화, 개발이익환수제, 임대아파트 건설 등 여러 악재가 겹쳐 앞으로도 전망이 어두워 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

집값 상승을 주도했던 서울 강남과 경기 분당·과천 지역 아파트값이 ‘8·31 대책’의 영향을 크게 받은 것으로 나타났다. 추병직 건설교통부 장관은 29일 8·31 부동산 종합대책 발표 한달을 맞아 가진 브리핑에서 “정부 정책 발표후 부동산 시장 전반에 투기 목적의 수요가 사라지면서 실수요자 중심의 건전한 시장질서가 빠른 속도로 자리 잡아가고 있다.”고 밝혔다. 추 장관은 또 서울시가 추진 중인 초고층 아파트 건립과 관련,“개발이익환수제 등 안전 장치가 마련되기 전까지는 현재의 재건축 규제를 완화하지 않을 것”이라며 서울시의 초고층 아파트 건립 허용 주장에 반대한다는 기존 입장에 쐐기를 박았다. 8·31 대책 전후 주택거래신고지역을 분석한 결과 강남구 대치동 은마아파트 34평형은 7월 9억 7000만원에서 두달만에 1억 7000만원(-17.5%) 떨어진 8억원에 거래됐고,6월 12억 6000만원까지 치솟았던 도곡동 삼성래미안 47평형도 10억 1000만원으로 2억 5000만원 내렸다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남권 아파트값 상승률이 지난달에 비해 눈에 띄게 둔화됐다. 서초, 영등포, 동작구 등은 약간 올랐지만 강동, 강남지역은 재건축 아파트를 중심으로 내림세를 나타냈다. 전셋값은 약간 내렸지만 변동폭은 크지 않다. 강남구 아파트 매매가는 0.12% 내렸지만 전세가는 0.68% 올랐다 개포동 주공아파트 13평형 및 대치동 은마아파트 31평형은 각각 1500만원,2000만원 안팎으로 내렸다. 서초구는 매매가격이 0.47%, 전세가격이 0.21% 올랐지만 상승폭이 지난달에 비해 크게 낮아졌다. 반포동 주공아파트 42평형이 3000만원 내렸고, 방배동 삼호아파트 43평형은 2000만∼3000만원 상승했다. 송파구는 매매가격이 0.23% 올랐고 전세가는 0.09% 올라 약간 상승하는 분위기다. 방이동 올림픽선수기자촌 64평형이 6000만원 안팎 내렸다. 강동구는 매매가는 0.44%, 전세가는 0.28% 빠졌다. 고덕동 주공아파트 13평형,16평형은 1000만원정도 떨어졌다. 양천, 강서구는 매매가 0.25%, 전세가는 0.03% 올랐다. 구로, 금천구는 매매가 0.46%, 전세가 0.98% 상승했다. 영등포, 동작, 관악구는 매매가 0.47%, 전세가 0.54% 올랐다. 문래동 현대홈타운 45평형이 2000만∼3000만원 올랐다. 이연순 한국감정원 부동산정보조사부 과장 ●조사일자 2005년 8월30일

8·31 부동산 종합대책 발표를 앞두고 서울·수도권의 전셋값이 상승세를 타고 있다. 수요가 꾸준한 지역은 상승폭이 두드러지고 있다. 보유세·양도세 중과방침에 따라 전세 수요가 높아질 것으로 전망되면서 물건의 회전은 거의 이루어지지 않고 있기 때문이다. 28일 부동산업계에 따르면 최근 전셋값은 서울 강남, 경기 분당·용인 등 전세 수요가 많은 지역을 중심으로 오르고 있다. 노원, 성북 등 다른 지역으로 확산될 조짐도 보이고 있다. 용인시 구성읍 연원마을 성원아파트 49평형의 경우 지난 14일 1억 1000만원에서 26일 현재 1억 3000만∼1억 5000만원에 호가되고 있다. 용인 신봉동 신봉자이1차 50평형은 1주일 사이에 1500만원 올라 1억 6500만원에 거래가 형성됐다. 부동산 114에 따르면 용인지역의 전셋값은 주간 변동률의 경우 26일 현재 1.51%나 올라 강세를 보였다. 분당은 지난 주에 0.67% 올라 전 주 대비 0.4%포인트 높아졌다.3억 2000만원 정도였던 분당 서현동 시범삼성한신 49평형은 2주도 지나지 않은 26일 현재 3억 3000만∼3억 5000만원대로 올랐다. 분당 이매동 이매진흥 32평형은 1주일만에 2000만원이 오른 2억 1500만원을 기록했다. 분당의 가나공인 관계자는 “전세는 실수요에 따라 가격이 결정된다.”면서 “이사철 성수기인데다 이사하려는 지역의 전세가가 뛰면서 그냥 주저앉는 사람들이 많아져 매물이 나오지 않고 있다.”고 설명했다. 강남지역도 오름세다. 강남구 대치동 쌍용 31평형은 2주 만에 1000만원 오른 2억 3000만∼2억 5000만원에 거래되고 있다. 대치공인 관계자는 “인근 1억 8000만∼2억원 하던 은마아파트 31평형 전셋값이 몇주사이 2억 3000만원까지 올랐다.”면서 “쌍용 31평형도 매물이 하나밖에 없어 조만간 2억 7000만원까지 오를 기세다.”고 전했다. 도곡동 개포우성 4차 34평형 전세가는 2억 5000만원으로 2000만원 넘게 상승했다. 그나마 이 물건도 2주전 나오자마자 계약됐다는 설명이다. 인근 우성공인 관계자는 “전세 매물은 나오기가 무섭게 계약되고 이는 다시 매물 품귀 현상으로 이어져 전세가 계속 오르고 있다.”고 말했다. 강남지역 중대형의 상승폭은 더욱 크다. 대치동 동부센트레빌 53평형의 전셋값은 두 달 전보다 5000만∼1억원 가량 오른 6억 5000만∼7억원에 매물이 나와 있다. 삼성래미안 45평형의 전세 물건도 4억 5000만원으로 같은 기간에 4000만원 뛰었다. 이밖에 성북구 길음동 길음푸르지오 41평형도 한주간 1000만원 오른 1억 6750만원에 시세가 형성됐다. 노원구의 경우 상계동 주공12단지 18평형 전세가가 1주일간 350만원 오른 5250만원, 상계동 주공7단지 31평형이 1주일간 500만원 올라 1억 2000만원을 호가한다. 닥터아파트 이영호 실장은 “양도·보유세 강화로 세금을 물면서까지 집을 꼭 살 필요가 있느냐는 인식이 팽배해지는 가운데 집주인이 종합부동산세 부담을 세입자에게 전가시킬 가능성도 높아졌다.”면서 “수요자가 많으면 가격이 오르는 전세의 특성상 전세가 상승세는 한동안 이어질 것으로 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘1년만 견디면 된다.’‘아니다,2∼3년은 참아야 한다.’ 부동산대책을 둘러싼 약효 논란이다. 지금까지 정부의 숱한 부동산대책 가운데 약발이 몇년동안 지속된 예는 거의 없었다. 가장 강도 높은 처방이라는 ‘10·29대책’도 겨우 1년 남짓 약효가 지속되는데 그쳤다. 실제로 강남권 아파트는 10·29대책과 최근의 ‘6·17조치’ 외에 다른 대책의 영향을 그다지 받지 않았다. 대부분의 부동산가격 안정은 경기사이클에 의해 이뤄졌다. 부동산시장 일각에서는 ‘대책 한계론’이 고개를 들고 있다. ●일부에선 ‘처방 무용론´ 제기 참여정부 출범 이후 10·29대책을 내놓은 것은 서울 강남권에서 시작된 집값상승세가 수도권과 강북으로 빠르게 확산됐기 때문이다. 재건축아파트 개발이익환수, 주택거래신고제, 종합부동산세 조기시행,1가구다주택자 양도세 중과세, 주택담보인정비율 축소, 투기과열지구 확대 등이 골자다. 정부는 또 주택시장 동향을 봐가면서 주택거래허가제 도입, 분양권 전매금지 확대, 양도세 탄력세율 적용 등의 실시여부를 결정하겠다고 예고했었다. 공급확대책 없는 세제 등을 통한 수요억제책만으로는 사상 첫 장기효과라고 할 수 있다. 이후 집값은 곤두박질치기 시작해 2003년 11월 서울은 평균 1.05%, 강남구는 2.07% 하락했다. 실제로 강남구 대치동 은마아파트 34평형 가격은 8억 5000여만원에서 6억 7000만원대로 떨어지기도 했다. 하지만 올 1월부터는 약발이 떨어지기 시작해 집값은 다시 상승세로 돌아섰다. 은마아파트 34평형은 현재 9억원대로 오히려 10·29 이전 가격을 웃돌고 있다. 10·29대책 다음으로 그런 대로 효과를 거두고 있는 것이 6·17조치다. 기존의 부동산정책을 전면 재검토한다는 방침에 따라 투기가 발을 붙일 수 없는 대책을 8월 말에 내놓기로 하면서 이달들어 다시 하락세로 접어들었다.8월 대책을 앞두고 시장이 위축된데다 수요자나 보유자 모두 관망세로 돌아섰기 때문이다. ●1∼2개월짜리도 수두룩 10·29대책 이전 정부는 ‘5.23 주택가격 안정대책’을 내놓았다. 이 때 나온 것들이 투기과열지구 확대와 주상복합아파트 분양권 전매제한, 재건축 후분양제 및 안전진단 강화였다. 이 대책 이후 서울의 집값 상승률은 전달(2.56%)에 비해 1.8%포인트 낮아진 0.76%에 그쳤다. 하지만 그 다음 달부터는 상승률이 1.02%에 달해 약효가 채 한달도 가지 못했다. 이같은 사례는 올들어서도 나타났다. 기반시설부담금제 도입과 1가구2주택자 가운데 비거주 주택에 대해 실거래가로 양도세를 물리는 내용의 5·4대책이 나왔지만 다음달 강남과 분당의 집값은 4.80%,4.41%씩 올라 오히려 상승폭이 확대됐다. ●전문가들 “공급대책 병행해야 안정” 부동산전문가들은 지금까지 공급대책이 빠진 집값처방은 대부분 성공을 거두지 못했다고 분석한다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “서울의 경우 정부대책 발표 이후 가격이 떨어진 사례는 10·29대책 외에는 없었다.”면서 “수요억제책과 공급확대책을 병행해야 효과를 거둘 수 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

8월 부동산 종합대책 발표를 앞두고 수요자·매도자·주택업체 등 경제 주체별 ‘동상이몽’이 한창이다. 수요자는 집값이 떨어질 것으로, 다주택자 등 매도 예정자는 대책 강도가 다소 낮아질 것으로 기대하고 있다. 또 주택업체는 전매제한이 대도시에 국한될 것이란 기대감을 갖고 있다. ●매수세 실종 오래 간다 수요자들은 집값이 떨어질 것이라는 기대감에 매수시기를 늦추고 있다. 이는 ‘10·29 대책’ 때에도 나타난 현상이다. 당시 매수세가 실종됐고 강남권 아파트가 급매물로 쏟아져 나왔다. 서초구 반포주공3단지 16평형은 최고 7억 8000만원을 호가했으나 10·29 대책 발표 이후 5억 3000만원짜리 매물이 나오기도 했다. 강남구 대치동 은마아파트도 31평형이 7억 5000여만원까지 갔으나 10·29 대책 이후 가격이 6억원 안팎으로 떨어졌다. 수요자들은 이번에도 매물가가 최소한 20% 이상 빠질 것으로 보고 기다렸다가 매입하겠다는 입장이다. 최근 수도권에서 급매물이 등장하고 있어 이를 뒷받침하고 있다. ●다주택자들 매도 여부 저울질 다주택자나 투자 목적으로 주택을 사두었던 사람들은 보유주택 매도여부를 놓고 저울질이 한창이다. 이들은 대체로 10·29 대책 때처럼 강도가 다소 낮아질 것으로 보고 있다. 10·29 대책 내용은 당초에는 대부분 초강수였다. 전매제한 전국 확대나 양도세 탄력세율 적용, 종합부동산세 부과대상 주택기준(6억원), 주택거래 허가제 및 신고제 도입 검토, 주택담보인정비율(LTV) 축소, 뉴타운 개발 활성화가 대표적인 것이다. 하지만 10·29 대책 발표 때에는 종부세 부과대상이 9억원 이상으로 완화됐고, 양도세 탄력세율과 주택거래허가제는 시행도 하지 않았다. 당시 경기 하락을 우려한 정치권과 경제 부처의 주장이 받아들여졌기 때문이다. 시간과공간사 한광호 사장은 “팔 주택이 있는 사람들은 10·29 대책 때 집값이 하락했다가 최근에 다시 오른 점을 고려해 매도 시기를 늦추는 경우가 있다.”면서 “8월 대책의 내용이 이들의 행동을 결정하게 될 것”이라고 말했다. ●주택업체, 전매 제한 어디까지 10·29 대책 때에도 전매제한의 전국 확대 얘기가 나왔지만 지방 중소도시는 빠졌다. 이번에도 전매제한을 전국으로 확대하자는 말이 나오고 있다. 주택업계로서는 정부가 전매제한을 전국으로 확대할지 여부에 관심을 집중하고 있다. 한 주택업체 임원은 “만약 전국을 전매제한 지역으로 묶는다면 주택경기에 치명타를 입을 것”이라며 “가수요가 없는 지방 중소도시는 제외하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 정부 여당도 이 점에 대해 고민 중이다. 지난해 분양 1년 이후 팔 수 있도록 완화했던 부산, 대구, 광주, 울산, 창원을 3년 전매제한 지역으로 다시 묶는 방안이 검토되고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

국세청이 지난 6일 4주택 이상을 보유한 사회지도층 인사 212명에 대해 세무조사에 들어간 이후 다주택자들이 속속 집을 내놓고 있는 것으로 조사됐다. 다주택자에 대한 강도높은 세무조사와 부동산종합대책 추진 등의 영향으로 집값상승의 진원지였던 강남권과 분당·용인 등 판교 주변 아파트값 급등세가 꺾여 내림세로 돌아섰다. 국세청은 24일 4주택 이상 보유자를 대상으로 표본조사한 결과, 현재까지 11채가 양도됐으며 14채는 계약단계에 있는 등 다주택 보유자에 대한 세무조사가 아파트 매각 유도에 큰 영향을 미치고 있다고 밝혔다. 국세청에 따르면 모기업 이사 K씨의 양천구 목동 14단지 32평형, 중기사업자 G씨의 송파구 문정동 동아아파트 34평형, 한식당 주인 L씨의 서초구 방배동 삼호아파트 45평형, 공인중개사 Y씨의 분당구 수내동 양지마을 금호아파트 50평형 등이 세무조사 이후 매도됐다. 강남구 도곡동에 사는 X상역㈜ 회장 K씨도 타워팰리스 A동 72평형의 매도를 추진하고 있다고 국세청은 설명했다. 국세청은 또 3주택 이상 보유자에 대한 세무조사 예고로 임대업자 P모씨의 경우 3채의 아파트 중 올림픽선수촌 아파트 118동 51평형을 매물로 내놓았다고 밝혔다. 역시 3주택 보유자로 분당 파크뷰아파트에 사는 A씨는 용인시 성복동 LG빌리지 2차 62평을 호가보다 5000만원 낮은 7억원에 급매물로 내놓았다고 덧붙였다. 국민은행이 지난 11일 기준으로 내놓은 통계에 따르면 송파구의 경우 아파트 평당가격은 1935만원으로 전주의 1941만원에 비해 0.36% 하락했다.13억원을 호가하던 잠실주공5단지 504동 36평형은 최근 11억 1000만원에 거래되는 등 5000만원 정도 호가가 내렸다. 강남구 대치동 은마아파트 18동 7층 31평형도 호가가 8억 5000만원까지 뛰었으나 7억 6000만원에 급매물로 나왔다. 분당 이매동 아름마을 건영아파트 49평형도 지난달까지 호가가 최고 9억원에 육박했으나 최근 7억 8000만원짜리 매물이 나왔다. 건설교통부에 따르면 강남권의 주간(7월11∼17일) 집값 상승률은 지난 1월 이후 6개월 만에 처음으로 0%를 기록했다. 분당은 1%대에서 0.1%로 크게 떨어졌다. 국세청과 건교부는 강남권과 분당 등의 호가 하락세가 뚜렷해졌으나 매수자들이 관망세를 보여 가격하락폭은 더 커질 것으로 내다보고 있다. 지난 11∼17일의 주택거래 건수는 365건으로 전주(4∼10일)에 비해 16% 감소했다. 오승호 김성곤기자 osh@seoul.co.kr

당정이 양도소득세와 종합부동산세제를 강화하기로 하면서 부동산 시장이 잔뜩 움츠러들고 있다. 거래가 끊기고 가격도 진정세로 돌아섰다. 여러 채의 주택을 갖고 있는 사람에 대한 높은 세금 부과 논의가 현실로 다가오면서 파장이 일파만파로 번질 조짐이다. ●좌불안석 다주택자 “팔까 말까” 저울질 다주택자에 대한 양도세 중과 조치에 따른 파장이 클 것 같다. 양도세 중과는 가수요에 따른 불로소득을 원천적으로 막을 수 있다는 점에서 투기 수요를 잠재울 수 있는 강력한 억제 수단으로 작용할 것으로 기대된다. 아직 다주택자의 기준이 확정되지 않았지만 여러 채의 주택을 가진 사람들은 좌불안석이다. 당장 집을 팔아야 할지, 계속 보유하는 것이 유리한지를 놓고 저울질이 한창이다. 부동산업계는 일단 팔자 물건이 늘어날 것으로 예상했다. 양도세 중과 조치 유예기간에 집을 팔아야 양도세를 적게 낼 수 있기 때문이다. 그러나 집주인들은 1가구 다주택에서 벗어나기 위해 우선 오름세가 상대적으로 낮은 지역의 집부터 처분하고 있다. 이를 증명하듯 매물 증가는 강남권보다 수도권, 지방에서 먼저 가시화됐다. 안산·시흥·인천·의정부 등에서는 다주택 양도세 중과 얘기가 나오기 시작한 봄부터 팔자 매물이 쌓이기 시작했다. 용인과 서울 강북에서도 문의가 잇따르고 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “8월 대책 발표 이전에 시세차익을 거두기 위해 집주인이 앞서 매물을 내놓을 수 있다.”고 내다봤다. ●잠실 주공 36평형 1억 떨어진 12억에 거래 아파트값도 진정국면으로 돌아섰다. 강남과 분당, 과천 등 강세를 띠었던 곳에서도 거래가 급감하고 급히 처분하고자 하는 아파트가 늘면서 값이 보합세에서 약세로 전환될 조짐이다. 부동산 대책 얘기가 나오기 전 13억원을 부르던 송파 잠실 주공 5단지 36평형은 최근 12억원선에 거래됐다. 강남 대치 은마아파트 31평형도 2000만원 정도 호가가 떨어졌다. 판교 영향을 받아 집값이 수직상승했던 경기 용인도 거품이 빠지기 시작했다. 용인 성복동 LG빌리지 52평형은 호가 기준으로 7000만원이 빠졌다. 과천 10단지 27평형 호가도 1억원 정도 하향 조정됐다. ●강남 집부자들 세금 늘어나도 ‘버티기´ 작전? 종합부동산세 강화도 다주택 보유자들을 옥죄는 수단으로 작용, 처분을 유도할 것으로 업계는 예상했다. 그러나 양도세와 종부세 강화가 부작용을 불러올 수 있다는 주장도 만만치 않다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 다주택 보유자들이 1년에 몇백만원 내는 보유세가 무서워 서둘러 집을 팔지는 않을 것”이라면서 “이럴 경우 양도세 강화에도 불구하고 매물을 내놓지 않는 ‘버티기 작전’이 이어질 수 있다.”고 예상했다. 종부세를 강화해도 강남 부자들이 늘어나는 세금 무서워 당장 집을 팔지 않겠다는 인식이 팽배하다는 것이 이유다. 양도세 강화가 자칫 시장을 동면 상태로 몰아넣을 경우 거래가 완전히 끊길 수 있다는 시각도 있다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “취득·등록세의 대폭적인 인하 없이 양도세와 종부세를 강화하면 거래는 완전히 끊긴다.”면서 “양도세를 투기억제수단보다는 조세형평 차원에서 접근해야 한다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남지역의 아파트 취득자 10명 중 6명이 3주택 이상 보유자인 것으로 드러났다. 이같은 투기적 가수요로 인해 강남지역 집값은 최근 5년 사이 3배 가까이 치솟은 것으로 조사됐다. 이에 따라 국세청은 전체 인력의 60%인 9700명을 부동산투기 단속에 투입, 다주택보유자에 대한 탈세 및 자금출처조사와 변칙 상속·증여, 다주택보유자의 관련기업에 대한 세무조사를 실시하기로 했다. 국세청은 수도권에 집을 여러 채 갖고 있는 사람들이 한 채 이상 팔면 판교급 신도시 2∼3개를 새로 공급하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 보고, 시장에 매물로 나오도록 하기 위한 강도높은 대책을 마련하고 있다. 국세청은 1일 부동산가격이 급등한 강남지역 9개 아파트 단지의 거래량을 분석한 결과,2000년 1월부터 지난 6월까지 전체 거래량 2만 6821건 가운데 3주택 이상 보유자의 취득건수는 1만 5761건으로 58.8%에 달했다고 밝혔다.2002년과 2003년에는 3주택 이상 보유자 비율이 61.8%,60.0%나 됐다. 이들 지역의 평균 아파트가격은 2000년 1월 3억 7700만원에서 올 6월 10억 6500만원으로 2.82배(평균 상승금액 6억 8800만원)나 치솟았다. 강남구 대치동 은마아파트 34평형은 2억 5500만원에서 8억 500만원으로, 강동구 둔촌동 1단지 25평형은 2억 7000만원에서 7억원으로, 강남구 개포 우성2차 45평형은 6억 1500만원에서 15억 3500만원으로 각각 올랐다. 또 강동 주공 1단지 15평형은 1억 6500만원에서 6억 4000만원으로 3.88배나 올라 최고의 상승률을 기록했다. 9개 아파트 단지는 서울 강남구 5개, 송파구 1개, 서초구 1개, 강동구 2개 등이다. 이와 관련, 이주성 청장은 이날 열린 전국 지방국세청 조사국장 회의에서 “부동산가격 급등지역의 아파트 거래량 분석 내용은 투기적 가수요가 아파트가격 상승의 원인임을 극명하게 보여주는 것”이라고 밝혔다. 이 청장은 “다주택보유자에 대해서는 주택 취득·양도 과정에서 세금 탈루가 있는지 철저히 검증하라.”고 지시하고 “최근의 부동산투기 조사는 국세청이 명예를 걸고 추진하는 업무인 만큼 모두 힘을 합쳐 투기 근절에 최선을 다해달라.”고 당부했다. 국세청은 다주택 보유자의 명의 위장이나 딱지거래 등 부동산거래실명법, 주택건설촉진법 위반 여부도 철저히 검증해 관계기관에 청약 취소 등을 요청키로 했다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

2001년의 여름과 2005년의 여름은 너무나 꼭 닮았다. 삼삼오오 모인 사람들은 불안한 눈길을 주고받으며, 서너달 사이에 2억∼3억원씩 오른 강남·분당의 ‘부동산 가격’을 거론하고, 정부 정책에 울화통을 터뜨리는 가운데 ‘강남 불패’의 신화 속에서 심사가 사나워지고 ‘꿀꿀해지는’ 것까지 닮았다. 2001년의 이야기는 강남 위주였다. 서울 대치동 은마아파트를 2억원 주고 샀는데 몇 달새 3억원이 되고, 강남 재개발 아파트가 4억∼5억씩 한다는 등 내용이었다.2005년 현재 은마아파트는 8억∼9억원하고, 재개발 아파트들은 평당 1억원씩으로 치솟았다. 부동산 가격을 잡겠다는 정부 정책이 집행(?)되고 있는 가운데 4년 사이에 최소 3배가량 오른 것이다. 2005년의 이야기는 ‘마지막 부동산 로또’라는 판교와 분당이 소재다. 누구는 분당의 38평 아파트를 5억 7000만원에 샀는데, 한달도 안돼 33평 아파트를 5억 6000만원에 팔았고, 그 사이에 새로 산 아파트는 7억원을 훌쩍 넘었다고 전한다. 누구는 분당에 38평 아파트를 구두 계약했는데 중·대형 평수의 가격이 급등한다는 소문에 주인이 물건을 거둬들여서 발을 동동 구른다고 했다. 또 누구는 “올 가을에 강남 아파트 가격이 폭발할 것”이라고 전망하며 “지금이라도 늦지 않았으니 은행대출 끼고 강남·분당으로 진출하라.”고 조언한다. 대화가 진행될수록 마음은 참담해지고, 부화뇌동하지 않은 ‘죄’에 대해 고민한다. 2001년 강남 아파트 가격이 폭등할 때 “강남의 배금주의, 입시교육 지상주의에 물들지 않겠다.”는 식의 오기를 부리며 강북에 눌러 앉았거나 일산 등에 거주지를 선택했던 사람들은 그때의 선택이 옳았는지 돌아보게 된다. 고민도 된다. 여전히 부화뇌동하지 않는 냉정한 자세로 손해를 감수할 것인지, 아니면 무리를 해서라도 ‘강남행’을 감행할 것인지 말이다. 다른 것도 아닌 부동산으로, 사는 지역에 따라 ‘2대8’로 갈라지는 상황을 사람들이 얼마나 오래 냉정하게 견뎌낼 수 있을지 의문스럽다. 문소영 정치부 기자 symun@seoul.co.kr

‘보증금 1억 6700만원에, 월세 137만 6000원.’ 판교신도시가 공영개발될 경우 선보일 수 있는 40평형 임대아파트의 임대보증금 및 월세다. 본지가 공공임대아파트에 적용하는 임대주택법상의 표준 임대보증금 및 표준 임대료 산정 방식에 따라 산출한 것이다. 물론 마감재 등을 고급화하면 이에 따른 임대보증금 및 임대료는 더 늘어나게 된다. 정부가 판교신도시 전용면적 25.7평 초과 아파트 용지 공급을 중단하고 새로운 대안을 모색중인 가운데 판교개발을 둘러싼 다양한 시나리오가 등장하고 있다. 이 가운데 가장 큰 힘을 얻고 있는 것이 공영개발로 방향을 틀어 임대아파트 물량을 늘리는 방안이다. 공공성을 강화하자는 취지다. 그러나 공영개발이 명분은 좋지만 비싼 땅에 중형이든 대형이든 임대아파트를 지을 경우 비싼 임대료를 부담할 수 있는 사람이 많지 않을 것이라는 분석이 많다. ●가장 비싼 임대아파트 나온다? 거론되는 방안 가운데 하나는 주택공사가 임대아파트를 짓는 방안이다. 주택공사가 판교신도시의 땅을 사들여 민간건설업체에 시공을 맡겨 완공토록 한 뒤 임대하는 방식이다. 이 경우 개발이익을 민간업체에 빼앗기지 않아 공급가격을 낮출 수 있는 이점이 있다. 이 방식은 기존 주공의 임대아파트 공급방식과 같다. 여기에도 다양한 세부 방안이 있을 수 있다. 전체 가구수에서 주공임대아파트가 차지하는 비중을 확대할 수 있고, 전체를 임대아파트로 지을 수도 있다. 문제는 판교에 중대형을 임대아파트로 바꾸면 과연 들어가 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐는 것이다. 전용면적 25.7평 이하 공공임대아파트에 적용하는 임대료 기준(판교신도시 분양가상한제 주택 표준건축비 적용·표 참조)으로 임대보증금 및 월 임대료를 책정한 결과 40평형은 보증금 1억 6700만원에 월 임대료 137만 6000원이 나왔다. 또 32평형은 임대보증금 1억 2298만원에 월 임대료가 94만 5710만원에 달했다. 문제는 서울 강남 수준을 웃도는 보증금과 임대료를 감당하면서까지 판교 임대아파트에 입주할 사람은 거의 없을 것이라는 점이다. 따라서 임대아파트 월세와 보증금을 낮추는 방안을 강구하지 않으면 이 방안의 성공 가능성은 거의 없다. 이 정도의 분양가라면 연·기금이 투입되더라도 손해가 불가피하다. 부실만 키울 수 있다. ●정부가 땅 사주면 가능 공영개발 방식으로 정부가 판교 땅을 모두 사들여 아파트를 지어 분양을 하거나 임대를 하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 여기에는 막대한 재원이 필요하다. 판교 땅 매입과 경비에 들어간 비용만 해도 3조 1000억원에 달한다. 여기에 개발비 등을 감안하면 그 비용은 천문학적으로 늘어난다. 정부가 땅을 매입해 아파트를 지어 분양을 한 뒤 매년 토지비를 분할 상환받는 방안도 있을 수 있다. 연·기금이나 토공, 주공 등이 정부의 역할을 대신할 수도 있다. 이 경우 분양가가 낮아지는 장점이 있다. 임대방식을 택할 경우 연·기금이나 주공, 토공 등이 땅을 매입하는 것도 고려해 볼 수 있다. 대신 정부가 적정 이윤을 보장해 줘야 한다. 이를 적용하면 임대료 산정시 땅값을 제외할 수 있어 임대료와 보증금이 낮아진다. 그러나 정부가 중대형 임대아파트를 지원해주는 것이 과연 옳은지 여부를 따져봐야 한다. 정부의 결단이 필요한 대목이다. ●가구수 확대 가능하지만 시간이 문제 공영개발을 전제로 하면 공급 가구수를 늘리는 것도 가능하다. 시민단체나 환경단체 등도 이에 반대할 명분이 약하다. 문제는 시간과의 싸움이다. 사전 환경성 검토를 거치려면 최소한 3개월이 걸리고, 환경영향평가 기간까지 더하면 최소한 6개월은 소요된다는 게 토지공사 등의 분석이다. 경우에 따라서는 1년을 넘길 수도 있다. 따라서 사전환경성 검토를 거치지 않아도 되는 전체 가구수 기준 10% 미만의 가구수를 늘리는 방안을 고려해 볼 수 있다.10% 미만의 증가분을 중대형으로 늘리자는 게 열린우리당 안이다. 현재의 판교신도시 중대형 주택은 4400여가구로 서울 강남의 은마아파트 단지만도 못하기 때문이다. 정부의 한 관계자는 “아직 여당과 협의를 시작하기 전이라 뚜렷한 방향이 정해진 것은 없다.”면서 “다만, 공급확대로 갈 것인지 아니면 공영개발로 갈 것인지 결론이 나면 이후 과정은 쉽게 이뤄질 것”이라고 말했다. 이어 “공영개발로 가게 되면 다양한 방안이 있을 수 있다.”면서 “임대아파트를 늘릴 경우 임대료 인하방안 마련이 관건이 될 것”이라고 덧붙였다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“회사 쫓겨나면 밥집이나 하지 뭐.” 평생 직장의 개념이 사라지면서 우리는 흔히 주위에서 이같은 자조섞인 말을 듣곤 한다. 그러나 ‘밥집’은 아무나 하나. 밥집은 누구나 할 수 있는, 속편하게 생각해도 좋은 그런 만만한 상대가 아니다. 최근들어 이른바 ‘잘나가는 사람’들이 잇따라 ‘밥장사’에 나서고 있어 눈길을 끈다. 금융계의 한 축을 차지했던 전직 은행장, 회사 매출을 쥐락펴락했던 카피라이터,‘고소득의 대명사’인 변호사와 의사…. 음식업계는 이들의 합류를 반긴다. 외식업에 대한 일반의 인식을 높이고 저변을 넓힐 수 있는 하나의 계기로 여기고 있기 때문이다. 최동주 한아식품 대표이사는 “과거엔 인생의 막다른 골목에서 밥장사를 했지만 지금은 당당한 문화코드로 자리잡아가고 있다.”고 말했다. 각자 자신의 분야에서 정상을 밟아본 적이 있는 음식업계의 ‘외인군단’. 이들은 어떤 요리철학을 갖고 현업에 임할까. 그들의 음식점을 살짝 들여다 볼까요? 글 김종면·이기철·최여경기자 jmkim@seoul.co.kr 사진 류재림·최해국기자 jawoolim@seoul.co.kr ■ 은행장보다 주방장이 더 어려워…김재기의 ‘농우신라’ 한국의 내로라하는 사람들 가운데 금융통 ‘김재기’를 모르는 이가 없다. 주택은행과 외환은행장을 지냈으니 그의 인재풀이 오죽하랴. 이수성 전 국무총리, 김상현 전민주당의원과 함께 한국의 ‘3대 마당발’로도 불리는 그는 언제든지 전화 한 통화로 달려나올 사람이 5000여명이 된다고 할 정도다. 그가 은행을 떠난 지 10여년 됐지만 아직도 행원들의 꿈이자 우상이다. 최초의 행원출신 은행장, 중학 동창 3명 은행장 동시 등극, 여지점장 3명 동시 발령…금융계에선 그의 전설같은 이야기가 많이 전한다. 은행장 퇴직이후엔 한국씨름연맹 총재, 한국관광협회장 등으로 끊임없이 일을 찾았다. 세상 부러울 것 없는 그가 갈비집 사장으로 변신했다. 이순(耳順)을 훌쩍 넘기고도. 김회장은 “에이, 사장은 무슨 사장이야, 방마다 인사하는 마담이지.”라며 너털웃음을 터뜨렸다. 금융계의 살아있는 전설인 그가 노후를 편안하게 지내리라는 사회적 통념을 또 한번 유쾌하게 깨뜨렸다. 서울 대치동 은마아파트 뒤쪽 사거리 삼성디지털플라자옆 농우신라(553-4151)에서 그를 만났다.“은행업무와 음식점도 서비스란 면에서 공통점이 많아요. 고객을 중요시 해야하고, 또 내가 먼저 내주고 받는 것도 같지요.” 신라농우는 양식당처럼 깨끗하다. 고기집 특유의 냄새가 배어 있지 않다. 인테리어도 재미있다. 방마다 유명 그림의 복제품을 걸어두었다. 은은한 음악도 흘러나와 고기집이 아니라 고급레스토랑 같다. “화장실에서 라면을 먹을 수 있을 정도는 돼야 된다.”음식점을 하면서 평소 직원들에게 강조하는 그의 지론이다. 화장실이 여느 호텔 못지않게 깨끗하다. 이러니 주방은 들여다보지 않아도 신뢰감이 생길 만하다.“화장실이 깨끗하지 않은 식당은 절대로 가지 않는다.”고 말했다. 이미 오래전부터 그는 먹는 재미로 살았다.“은행장 시절 하루 아침에 5번 식사한 적도 허다해요. 모두 다 놓칠 수 없는 큰손 고객인 까닭에 같이 먹게 됐지요. 저녁은 몇 차례를 먹었는지 몰라요. 그렇게 음식맛에 눈을 떴다고 할까요.” “직장 퇴직자가 음식점을 하면 95%는 망합니다.5%가 성공하는 데 비결은 주인이 직접 주방에서 일해야 한다는 겁니다.” 고기는 횡성 한우를 쓴다. 불고기 1만 9000원부터 생등심 3만 9000원까지 다양하다. 등심은 육즙이 적당히 밴 육질이 졸깃하다. 밑반찬도 깔끔하다.“이익을 덜 내더라고 재료를 아끼지 말아야지요. 손님이 많으면 결국 더 많이 벌게 됩니다.”그가 항상 강조하는 사항이다. 화학조미료통은 주방에서 아예 치워버렸다. 술은 주로 와인. 시중에서 3만∼4만원짜리 와인을 무조건 1만원에 판다.“우린 술집이 아니니깐 와인에서 이윤을 남길 생각을 하지 않아요. 그래서 와인을 저렴하게 공급할 수 있지요. 고기 먹어러왔다가 와인이 더 비싸면 누가 마시겠어요?”시중에서 몇십만원을 호가하는 고급와인을 3만∼4만원에 내놓고 있다. 요즘엔 냉면을 낸다. 정문에 냉면엔 ‘메밀 60%를 쓴다.’고 내걸었다. 주방의 김영삼 냉면장에게 철저히 지킬 것을 지시했다.“메밀을 60% 쓴다고 약속해놓고 안 지키면 그게 바로 고객을 속이는 사기지요.”. 고객이 “먹어본 냉면 가운데 가장 맛있다.”는 고객도 적잖다. 평양식 냉면의 은은한 맛과 육수맛이 그만이다. 평양식·함흥식·비빔냉면 6000원.‘잘나가는 고기집 사장’으로 변신한 그가 퇴직이후를 걱정하는 샐러리맨들에게 또 한번 우상이 됐다. ■ 메스대신 부엌칼 잡았죠…노종헌의 ‘로이’ 아시안 퓨전 레스토랑 ‘로이(Royee·540-3312)’는 맛집 많은 신사동 도산공원 일대에서도 손꼽히는 곳이다. 한국 일본 등 동양의 먹을거리를 서양식 조리법으로 풀어낸 정통 퓨전으로, 또 주방장을 겸하고 있는 노종헌(37) 사장의 독특한 이력으로 유명하다. 1988년 고려대 의대에 진학한 그는 국가고시를 보기 직전 1996년 훌쩍 유학을 떠났다. 가업을 잇기 위해 선택한 전공인 탓인지 적응하기가 쉽지 않았던 그는 애초의 꿈이었던 경영을 공부하기 위해 매사추세츠 주립대에서 다시 회계학을 공부하기 시작했다. 이때 아르바이트로 일했던 일식 레스토랑에서 그는 진정 자신이 원하는 것이 무엇인지 깨달았다. “처음 요리 인생을 열어준 사람이 바로 그 식당의 요시 나카가와 사장이었죠.‘가슴으로 요리하라.’고 가르치면서 직접 재료를 고르고, 고객과 눈을 맞추면서 고객이 원하는 바로 그것을 내놓는 모습에 감동받았습니다.” 유학을 시작한 지 3년 만에 세계 최고의 요리학교로 꼽히는 뉴욕 CIA(Culinary Institute of America)에 입학해 요리와 경영, 마케팅을 배웠다.“땀 흘리며 요리하는 게 얼마나 큰 행복인지, 내 음식을 좋아하는 사람들을 보는 게 어떤 기쁨인지 알게 됐습니다. 서른이 넘어서야 제가 좋아하는 일을 발견하게 된 거죠.”한국에 돌아온 2001년, 워커힐 호텔에서 경력을 쌓은 뒤 지난해 5월 ‘로이’를 열었다. 그가 특히 추천하는 메뉴는 삼겹살찜. 영국식 소꼬리찜에 많은 사람들이 좋아하는 삼겹살을 접목했다. 굽고 찌고 조리는 세 단계 과정을 거쳐 익힌 삼겹살, 고추냉이향을 첨가한 으깬 감자, 후추를 살짝 섞은 데리야키 소스가 함께 어우러진 요리. ‘밥을 먹지 않으면 허전하다.’고 말하는 손님에게는 메로구이를 추천한다. 포도씨기름 마늘 생강 식초 등을 김과 함께 갈아만든 걸쭉한 소스를 깔고, 돌솥비빔밥의 누룽지처럼 그릴에 구운 꼬들꼬들한 밥을 올린다. 그 위에 잘 익은 메로구이를 얹어 완성. 김 소스와 메로, 밥 적당량을 비벼 입에 넣으면 밥의 씹히는 맛과 새콤달콤한 소스, 향긋한 김, 고소한 메로의 맛을 느낄 수 있다. “선택에 후회는 없습니다. 방황하던 아들이 자리잡은 모습을 보신 아버지도 처음과 달리 지금은 든든한 후원자가 되셨고요. 앞으로도 성실하게, 일관되게 정직한 맛을 선사할 겁니다.” 삼겹살찜·메로구이 1만 9000원, 파스타 1만 3000원, 밥 요리 1만 6000원, 주방장 추천세트 2만 5000∼3만 5000원. ■ 카피라이터가 만드는 바다의 맛…오시환의 ‘해장금’ 오시환(51). 그는 지난 20년간 대우, 코래드 등에서 카피라이터와 AE 등으로 일해온 잘나가던 광고장이였다. 꿈에서조차 광고를 만들 정도로 광고삼매에도 빠져봤지만 가슴 한편엔 늘 허전함이 남았다. 언제까지 이 일을 계속할 수 있을까 하는 불안감, 경쟁을 먹고 사는 삶에 멀미를 느낀 그는 마흔여덟의 나이에 마침내 변신의 길을 택한다. 요리사가 되기로 결심하고 홀연히 미국으로 건너간 것이다. 플로리다의 일식당, 뉴욕 맨해튼의 한식당 등에서 보낸 3년간의 주방보조 생활. 날카로운 생선 아가미를 떼어내다 손을 찔리기 일쑤였고, 중식당에서 일할 땐 ‘웍(볶음요리할 때 사용하는 중국식의 깊은 프라이팬)’을 다룰 줄 몰라 하루 만에 해고되기도 했다. 그런 소중한 경험을 자산으로 그는 한국에 돌아와 요리집을 냈다. 지난 3월 문을 연 서울 종로구 계동 현대사옥 뒤편의 바다요리 전문점 해장금(海長今·전화 741-8435)이 바로 그곳이다. 이곳에선 뭘 먹어야 할까. 주방장을 겸하고 있는 오시환 사장은 단연 해물누룽지탕(소 1만 3000원, 대 2만원)을 권한다. 그린 홍합과 새우, 청양고추, 숙주, 배추, 양파, 호박, 팽이버섯, 느타리버섯, 그리고 직접 눌린 국산 누룽지. 그외엔 어떤 인공 조미료도 넣지 않는다. 청양고추로는 얼큰하고 칼칼한 맛을, 숙주와 배추로는 시원한 맛을, 양파로는 달콤한 맛을 냈다. 해장금의 또 다른 특징은 바다요리집이지만 스시와 매운탕이 없다는 점.“한집 건너 한집이 횟집인 상황에서 ‘쓰키다시 잔치’인 회나 판에 박힌 매운탕과는 다른 뭔가를 보여주고 싶다.”는 소신이다. ‘마흔여덟에 식칼을 든 남자’라는 에세이집도 펴낸 그는 꿈을 잃어가는 요즘 젊은이들에게 하나의 역할모델이 될 만하다. 그를 보면 일본의 세계적인 요리사 마쓰히사 노부유키의 말이 새삼 진실되게 다가온다.“처음부터 잘 안 된다고 걱정하지 마라. 자꾸자꾸 하다 보면 자신의 것이 보이기 시작한다.” 자신을 스스로 우바새라 부르는 독실한 불교신자. 맛의 선지식을 찾아 나선 그의 음식만행(萬行)은 언제쯤 끝날까. 그는 예순이 넘으면 모든 걸 정리하고 인도를 오가는 여행전문가가 되고 싶다고 했다. 그러나 지금 당장 급한 건 새로운 타입의 해물야채수제비탕을 개발해 내는 것이다.“기대하세요. 맛의 별천지를 보여드리겠습니다.” 그의 여문 손끝에서 과연 어떤 맛이 태어날까. ■ 노래하는 피자 보셨나요…김주환의 ‘톰볼라’ “어서오세요, 이쪽으로 앉으세요.” 목소리가 너무나 깊고 은은하다. 흘러나오는 클래식은 냇물이 흐르듯 잔잔하면서 기품이 있다. 바로크시대의 기악곡들이다. 알비노니와 마르첼로다. 분위기가 무르익자 벤야미노 질리와 알프레도 크라우스 등의 성악이 나온다. 서울 방배동 서래마을 입구의 이탈리아 음식점 톰볼라(593-4660)의 분위기다. 사장은 서정적인 테너가수 김주환(55)씨.“처음엔 주방에 들어가 피자도 만들었는데, 지금은 그저 손님을 안내하는 매니저예요.”그의 목소리가 묘하게 사람을 끄는 매력이 있다. 이탈리아에서 10여년간 성악을 전공했다.“성악의 황금시대인 1930년대를 풍미했던 마리아 젠딜레에게서 배웠죠. 제겐 큰 행운이었습니다.”90년대 중반에 돌아와 수십차례의 독창회를 가졌다. 고풍스럽게 아름다우면서도 과장되지 않은 게 그의 음색 특징. 중앙대학교 예술대학원과 러시아 하바로프스크 극동예술대학에서 교편을 잡기도 했다. “로마 외곽 산비트로의 톰볼라에 자주 가서 먹다가 주인과 친구가 됐죠. 향수를 달래느라 그 이탈리아 친구로부터 피자와 스파게티를 배웠습니다. 그게 음식점으로 이어졌습니다.”개업을 앞두고는 정식으로 로마의 피자학교도 다녔다. 그가 음식점을 하게 된 동기는 단순해 보이지만 음악과의 공통점이 많단다.“외국 문화를 가장 빨리 이해하고 받아들일 수 있는 게 음악과 음식입니다.”음식은 특히 종합예술이라고 강조했다. 식사에 맞는 음악, 이탈리아 분위기를 그대로 나타내는 인테리어, 이탈리아의 맛…. 이집의 화덕은 이탈리아에서 직접 가져왔다. 화산재로 만든 것으로 정통 이탈리아식 피자를 맛볼 수 있다. 담백하면서 촉촉하다. 다른 음식들도 조리과정을 단순화시켰다. 재료의 신선한 맛이 살아있다. 스파게티와 피자, 리조토는 1만 2000∼1만 6000원. 톰볼라의 맛은 음악에 젖어있다. ■ 패션디자이너가 요리하는 ‘파크’ ‘본보스토’ 패션디자이너의 감성이 묻어나는 식당. 디자이너만의 멋이 묻어있는 것은 당연하다. 여기에 맛까지 더해졌다면 이보다 좋을 수 없다. 서울 청담동에 자리잡은 멋과 맛이 살아있는 곳이 바로 이곳이다. ●음식공원, 박지원의 ‘파크’ 뛰어난 미모를 자랑하는 디자이너 박지원씨의 감각적인 손길이 곳곳에 묻어나는 ‘파크(Park)’는 고급스러운 중국·태국 음식을 먹고싶을 때 찾아가면 좋다. 이름은 주인의 성을 딴 것도 있지만 ‘공원같은 느낌’을 강조하기도 한다. 조명은 어둡다. 눈으로 보는 것보다는 입으로, 귀로, 손끝으로 느끼는 것에 더욱 신경을 쓰게 하기 위함이다. 추천 요리는 석류소스 딤섬(2만 2000원). 달걀 흰자로 만두피를 만들고 닭고기, 야채 등으로 만두소를 만들어 낸다. 직접 짜서 내는 석류즙 소스를 찍어 먹으면 새콤달콤하다. 샐러드 ‘얌운센’, 태국의 옐로파운드 카레를 달걀과 볶아 활게와 함께 내는 매콤한 ‘커리크랩’도 이곳의 스테디셀러라 불릴 만큼 인기있다. 각각 2만 5000원,4만 8000원. 이곳 식단은 5개월마다 한번씩 ‘정리’한다. 꾸준히 해외로 나가 맛을 배우고, 익혀와 새로운 맛을 선보인다. 영업시간은 낮 12시∼오후 3시, 오후 5시~새벽 1시.(02)512-6333. ●세련된 멋을 담은 강희숙의 본보스토 중견디자이너 강희숙, 강진숙 자매가 세운 ‘테이블2025’에 고급스러운 이탈리아의 맛을 자랑하는 ‘본보스토’가 있다. 베이지를 기본으로 한 분위기에 나무 테이블과 투명 의자는 포근하면서도 세련된 느낌을 준다. 디자이너 홍현주씨가 만든 그리스 제우스신전의 돌기둥은 본보스토의 분위기를 더욱 신비롭게 한다. 상큼한 라스베리 드레싱의 샐러드(1만 1000원)부터 아스파라거스 자연송이버섯 랍스타(4만 5000원)까지 다양한 이탈리아 음식을 즐길 수 있다. 파스타는 1만 9000원부터, 그릴구이는 1만 4000원부터.(02)543-3427 ■ 주인의 과거가 궁금한 맛집 4곳 산악인 오송호씨는 서울 명동 YWCA빌딩 지하 1층에 인도음식점 타지(776-0677)를 운영한다.“산에 미쳐 네팔의 카트만두와 인도에 살면서 음식 때문에 무척 고생했습니다. 이참에 한국 음식점을 하나 해보자고 마음먹었던 게 인연이죠.” 인도 뉴델리에서 한국관을 6년간 운영했다. 이를 계기로 한국에도 인도음식점을 낸 것. 파푸아뉴기니의 마운틴 윌헬렘(4508m)을 한국인 최초로 등정했던 그는 에베레스트를 네번 갔다.“1년의 절반은 산에 산다.”는 그는 1996년 소설가 박완서·이경자씨 등이 네팔과 티베트를 여행할 때 안내했다. 이런 까닭에 박완서의 소설 ‘모독’에 나오는 젊은 사장의 모델이 됐단다. ‘타지’는 수많은 소품과 조각들이 인도 분위기를 물씬 풍긴다. 샤프란 향에 절여 구운 탄두리 치킨(2만원)이 인기. 점심에는 수프와 탄두리요리, 커리 2가지와 인도빵 난이 나오는 마하라자(2만원)도 괜찮다. 인도 요구르트 라시는 꼭 먹어볼 것. 소설 ‘원미동 사람들’,‘천년의 사랑’ 등의 소설가 양귀자씨는 지하철 6호선 상수역 근처에서 한정식집 어머니가 차려주는 식탁(333-5616)을 한다. 상호는 물론 이모정식, 고모정식, 어머니정식 등의 메뉴 이름이 정겹고 문학적 향기가 배어 있다. 어머니가 차려주는 식탁은 한식을 코스요리화했고, 맛은 정갈하고 군더더기가 없다. 그가 음식점을 준비하고 운영하면서 5년 동안 겪었던 체험을 바탕으로 에세이집 ‘부엌신’이란 보고서 형태의 책도 냈다. 소극장을 꿈꾸었던 그가 주워 기른 고양이를 굶기지 않기 위해 고민하다 음식점을 냈다는 것도 소설적이다. 가격은 1만 2000원부터 4만 8000원까지 4종류. 예약 필수. 아이스하키 최연소 국가대표로 발탁됐던 박규호씨는 서울 신사동 도산공원 정문 입구쪽에서 유럽식 음식점 레쇼(517-0746)를 경영하고 있다.4살때 스틱을 잡아 고3때 국가대표로 발탁됐다. 동원증권팀에 들어가 창단 7일만에 우승을 견인하면서 시즌 MVP로 뽑히기도 했다.“아이스하키와 음식점은 노력한 만큼 결과가 나온다는 점에서 너무 비슷하다.”고 말했다. 이탈리아와 프랑스, 독일 등 유럽지역의 음식이 나온다. 전채와 샐러드가 1만 6000∼2만 4000원, 메인이 3만원선이다. “음식점 하는 것이 변호사 하는 것보다 더 유망한 것 같아요.” 금융문제를 주로 다루는 변호사 강명훈씨도 음식점에 한 발 담그고 있다. 서울 서교동 홍대입구역 6번 출구로 나오면 보이는 이탈리아 음식점 레뜨레깜빠네(336-3378)를 운영한다.81년 사법시험 23회에 합격한 뒤 83년부터 변호사로 활동하고 있다. 주로 은행의 고문변호사를 맡고 있다. 법전만큼이나 먹는 것을 밝히는 그가 성악가 김수경씨와 함께 이탈리아 밀라노를 방문했다가 맛본 피자에 반해 단박에 음식점을 개업했다.“고객의 문제를 해결하는 변호사나 맛있는 것을 먹고 싶어하는 고객의 욕구를 해결하는 것이 서로 공통점”이라고 말했다. 가장 대표적인 메뉴는 이탈리아에서 가져온 화산재 화덕으로 즉석에서 구워낸 피자. 빵이 얇고 쫀득하다.20여종의 피자를 만들어낸다.1만 2000∼2만 7500원.

서울 강남권 매매가격이 상승세를 타고 있다. 재건축 아파트는 정부의 강력한 주택가격 안정대책 발표 이후 가격 움직임이 잠잠해졌다가 다시 상승세로 돌아섰다. 전세가는 이사철이 끝나가면서 큰 가격변동이 없다. 강남구 매매가는 1.13% 상승했다. 대치동 은마아파트 34평형 매매가격이 6000만원 정도 올랐다. 압구정 일대 아파트도 강세를 띠고 있다. 서초구는 매매가 1.37%, 전세가는 0.40% 뛰었다. 잠원동 한신아파트 53평형은 호가 기준으로 2억원 정도 올랐다. 송파구 아파트값은 재건축 아파트를 중심으로 오름세가 컸다. 평균 매매가는 1.69% 정도 올랐다. 하지만 전세가는 0.06% 떨어졌다. 잠실 5단지 주공아파트 34평형은 주변이 상업지역으로 바뀌고 초고층 아파트를 지을 수 있다는 호재를 안고 1억원 정도 올랐다. 강동구 아파트값은 무려 2.54% 올랐다. 재건축 호재를 안고 있는 고덕동 일대 저층 아파트값이 눈에 띄게 상승했다. 고덕 시영아파트 19평형은 6000만∼8000만원 치솟았다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 4월 8일

주택시장에 봄기운이 완연하다. 분양시장은 2003년 ‘10·29 대책’ 이후 관망세로 돌아섰던 실수요자들이 움직이면서 활기를 되찾고 있다. 입지 여건에 따라 청약 양극화 현상이 나타나고 있지만 지난해와 비교하면 시장 분위기가 크게 호전됐다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. ●인천, 동탄서 분양 속속 성공 지난 14일 끝난 올해 첫 인천 동시분양에서는 경쟁률이 평균 1.62대1을 기록했다. 이 경쟁률은 이 달초 실시된 서울 2차 동시분양 3순위까지의 청약 경쟁률이 0.85대1이었던 것에 비하면 좋은 실적이다. 인천 남동구 논현지구의 ‘한화꿈에그린’은 전 가구에서 청약이 마감됐다. 또 남구 용현·학익지구의 ‘풍림아이원’은 2090가구 가운데 58평형 47가구를 제외한 모든 평형에서 청약이 마감됐다. 부평구 삼산지구의 ‘엠코타운도’ 708가구 가운데 46평형 60가구만 미달되는 등 비교적 양호한 청약 결과를 보였다. 15일 청약접수를 시작한 동탄에서도 1순위 5311가구에 4699명이 청약, 평균 0.88대1의 경쟁률을 기록했다. 이 가운데 유일한 대형 업체인 두산위브 34평형의 수도권 경쟁률이 10.3대1에 이르는 등 6개 평형 가운데 5개가 마감됐다. 또 서해그랑블도 4개 평형 가운데 3개가 마감됐다. 판교 분양이 11월로 예정돼 있다는 점에서 동탄의 이같은 경쟁률은 실수요자들이 분양시장에 뛰어들기 때문으로 풀이된다. 판교 분양을 기다리기보다는 자신에게 맞는 아파트에 청약을 하는 수요자가 많다는 것이다. 세중코리아 김학권 사장은 “동탄은 판교 분양을 앞두고 있어 3순위에 청약자들이 몰릴 것이라는 게 일반적인 분석인데 의외로 1순위자들이 청약을 많이 했다.”면서 “실수요자들이 분양시장에 진입한 것 같다.”고 말했다. 인천 동시분양에서도 엠코타운이나 한화 꿈에그린이 성공적으로 분양을 마친 것은 지역 실수요자들이 청약에 대거 참여했기 때문으로 풀이된다. ●기존 시장 거래도 살아나 2·17 대책으로 움츠러들기는 했지만 기존 주택시장도 회복 조짐이 나타나고 있다. 건설교통부에 따르면 지난 1월 아파트 거래 건수는 모두 6만 7000건으로 지난해 같은 기간에 비해 45%가 증가했다. 개발이익환수제를 피할 수 있게 돼 반사이익을 누리는 서울 잠실일대 아파트를 예외로 하더라도 대부분의 아파트가 가격 회복세를 보이고 있고, 거래도 증가세를 보이고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 한때 31평형이 7억원 가까이 갔었으나 2·17 대책으로 5000만원가량 떨어졌다가 최근에는 2000만원가량 반등,6억 4000만∼6억 7000만원대를 호가하고 있다. 금탑공인 관계자는 “매도 호가가 높아 매수 문의가 오고 있으나 거래가 성사되는 경우는 드물다.”면서 “분위기가 호전되고 있으며 거래도 간간이 이뤄진다.”고 말했다. 내집마련정보사 함영진 차장은 “서울 강남은 물론 강서지역과 용인 고양 등 수도권 지역까지 거래 회복세가 확산되고 있다.”면서 “그동안 가격이 떨어지기를 기다려왔던 실수요자들이 가세한 것 같다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울에서 추진되던 초고층들의 ‘꿈’이 사그라지고 있다. 일부는 정부의 규제로, 일부는 사업추진 과정의 문제 등으로 속속 무산되고 있다. 집값을 들썩이게 했던 강남구 압구정동 현대아파트의 초고층 재건축도 법을 고쳐서라도 이를 막겠다는 정부의 강력한 의지 앞에 부푼 꿈을 접어야 했다. 초고층 아파트 등을 짓기로 했던 성동구 뚝섬 상업용지 매각작업도 주변 집값을 불안하게 하고, 토지를 낙찰받기 위한 업체들의 경쟁 과열로 매각작업이 중단되기에 이르렀다. 그러나 이들 중 일부는 아직도 ‘고층 꿈’을 접지 않았다. 언젠가 기회가 오면 다시 초고층 건축을 추진하겠다는 것이다. 정부는 지난 17일 발표한 부동산 대책에서 집값 상승 우려지역에서는 초고층 재건축을 억제키로 했다. 기존 단지에 비해 동수가 크게 줄거나 층고를 무리하게 높이지 못하도록 하고 이를 어기고 초고층 재건축을 추진하면 법을 고쳐서라도 막겠다고 못박았다. 이 조치는 압구정동 현대아파트에서 비롯됐다. 이 단지는 이달초 60층 규모의 초고층 재건축을 하겠다며 기본계획 변경안을 서울시에 제출했다. 이 변경안을 낸 시점은 건교부가 2종 일반주거지역의 층고제한 완화를 검토한다는 보도가 나간 때여서 일각에서는 현대아파트가 이같은 제도개선에 의해 혜택을 보는 것으로 착각했을 정도다. ●정부 법 개정해서라도 규제 천명 그러나 압구정동 현대아파트는 1∼7단지 가운데 4단지를 뺀 다른 단지가 층고제한을 받지 않는 3종 주거지역이다. 정부의 규제완화가 없더라도 초고층 재건축을 추진할 수 있는 단지이다. 문제는 초고층 재건축 추진사실이 알려지면서 현대아파트 가격이 수천만원씩 오른 것. 외견상 정부가 규제완화를 해 가격이 오른 것처럼 비쳐졌다. 결국 정부는 이를 염두에 두고 초고층 재건축 불허방침을 밝혔다. 물론 정부가 이같은 규제를 하지 않더라도 압구정동 현대아파트 단지는 초고층 재건축이 불가능하다는 판단이었다. 소형 의무비율에 따라 재건축시 65%를 전용면적 25.7평이하로 지어야 하고, 종세분화 과정에서 용적률도 230%로 줄어들어 현실적으로 초고층 재건축은 쉽지 않았을 것이라는 분석이다. 어떻든 이번 파문으로 압구정동 현대아파트의 초고층 재건축은 수면 아래로 가라앉게 됐다. 또 같은 3종 주거지역인 대치동 은마아파트 역시 초고층의 꿈은 접을 수밖에 없게 됐다. ●서울시 뚝섬상업용지 입찰보류 서울시가 복합단지로 개발계획을 수립한 뚝섬일대 상업용지는 모두 1만 6774평으로 아파트·호텔·공연장 등이 들어선다. 이 땅은 2008년 개통하는 지하철 분당선 성수역 인근에 조성되는 복합상업단지 4개 블록으로 개발된다. 뚝섬부지는 1구역의 용적률은 최대 400%, 건물 높이는 70m에서 160m로 완화했다. 또 3,4구역은 용적률 상한선 600%에 높이 250m로 이 경우 70층짜리 건축도 가능하다. 최고 69층인 강남구 도곡동 타워팰리스와 비슷한 높이다. 서울시는 이 부지를 지난 3일 공개경쟁입찰을 통해 매각할 계획이었다. 그러나 이 땅을 낙찰받으려는 업체들이 몰려들면서 평당 5000만원가량 받을 것이라는 풍문이 돌고, 주변 집값이 뛰면서 부작용을 우려한 서울시가 갑작스레 매각을 중단하기에 이르렀다. 매각 중단 작업이 곧 초고층 건축물의 건축 중단을 의미하는 것은 아니지만 이 사업도 당분간 표류가 불가피할 전망이다. 한편 서울시는 이 땅을 공영개발하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이 경우 초고층 건축이 그대로 진행될지도 미지수이다. 롯데그룹은 10년이 넘게 송파구 잠실동에서 석초호수변에 100층이 넘는 규모의 초고층 제2롯데월드 건설을 추진해왔지만 아직도 성사시키지 못하고 있다. 군사공항인 성남시 서울공항으로 인해 초고층 건축에 제동이 걸리기 때문이다. 이처럼 초고층 건축은 걸림돌이 많다. 특히 아파트의 경우 건축법 등 각종 법률상의 걸림돌 외에도 초고층아파트의 폐쇄성으로 주변지역과의 단절이라는 문제점도 부각되고 있다. 또 교통혼잡 등도 문제점으로 지적된다. 건축주 입장에서는 같은 땅에 높이 지으면 토지 활용도가 높아지고 다른 지역과 차별화돼 수익이 발생하지만 주변에는 악영향을 미치는 것이다. 세중코리아 김학권 사장은 “초고층 재건축, 특히 아파트의 초고층화는 집값이 안정되고 사회문화적으로 이를 용인하는 단계에 도달해야만 이뤄질 수 있을 것”이라며 “압구정동 등 3종 단지의 경우 30∼40층 재건축은 가능할지 몰라도 60층은 불가능할 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울시가 최근 재건축 절차를 완화함에 따라 일부 아파트 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 특히 안전진단을 통과하지 못해 보류됐던 강남구 대치동 은마아파트 등은 사업 추진에 가속도가 붙게 됐다. 하지만 재건축 사업을 옥죄는 개발이익환수제, 후분양, 소형 아파트 의무비율 배정 등의 강력한 규제가 남아있어 ‘널뛰기’ 가격 상승이나 ‘묻지마’ 투자는 기대할 수 없을 것으로 전망된다. 이번 조치로 큰 수혜가 예상되는 곳은 안전 진단을 앞둔 은마아파트와 송파구 잠실 주공5단지 등 사업 초기단계에 있는 단지들이다. 은마아파트의 경우 서울시가 재건축 투기를 막기 위해 안전진단을 내주지 않아 사업이 지연되고 있었다. 은마아파트는 4424가구로 최근 몇년간 아파트값 폭등의 상징처럼 떠오르면서 재건축 규제가 강화돼 시세가 하락했다. 은마아파트는 25일 재건축 완화 발표 이후 집주인들이 매물을 거둬들였다. 강동구 둔촌동 저층 주공1단지, 상일동 고덕주공 6단지, 송파구 신천동 장미아파트 등 사업 초기단계에 있는 재건축 조합도 안전진단 통과의 벽을 쉽게 넘을 수 있게 됐다. 김태호 부동산랜드 사장은 “최근 4주 동안 재건축 아파트값이 오르고 있는 시점에서 나온 조치여서 어느 정도 가격 상승이 예상된다.”고 전망했다. 그러나 수혜 단지는 사업 초기 단계인 일부 아파트에 한정될 것으로 보인다. 안전진단 통과 기일은 단축되지만 다른 재건축 규제는 더욱 강화되기 때문이다. 김치영 공인중개사는 “잠실 주공 1,2단지 등 이번 조치와 직접적인 상관이 없는 아파트도 분위기가 좋아져 추가 가격 상승이 예상된다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

1년여간 침체 국면이던 주택시장이 최근 회복 조짐을 보이고 있다. 서울의 재건축 아파트를 중심으로 가격이 큰 폭으로 오른 데 이어 일반 아파트로 상승세가 옮아가고 있다. 상당수 부동산 전문가는 주택 시장이 바닥을 쳤다는 분석을 내놓고 있다. 일각에서는 본격 반등세라기보다 재건축 개발이익환수제 도입 지연과 서울시의 재건축 안전진단 기준 완화에 따른 일시적인 현상이라는 분석도 있다. 하지만 본격적인 반등세는 아니더라도 더 이상의 하락은 없을 것이라는 게 대체적인 시각이다. ●재건축 매물 대부분 회수돼 최근 재건축 아파트의 가격상승세는 서울 송파구 잠실주공아파트 등 일부 강남권 단지가 주도했다. 지난해 말 ‘도시 및 주거환경정비에 관한 법률(이하 도정법)’ 개정안이 국회에서 통과되지 못하고 지연되면서 촉발된 것이다. 도정법 개정 지연으로 이들 아파트가 개발이익환수제를 피할 가능성이 커졌기 때문이다. 실제로 이들 단지 아파트 값은 한달새 1000만∼5000만원가량 올랐다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 34평형은 지난해 말 6억 2000만∼6억 5000만원선이었으나 최근에 6억 6500만∼7억원으로 최고 4500만원가량 올랐다. 또 잠실주공1단지도 13평형이 5억∼5억 1000만원에서 5억 1400만∼5억 2000만원으로 1200만원가량 상승했다. 최근에는 이들 지역의 가격 상승세가 다른 곳으로 확산되고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 31평형이 지난해 말 5억 5000만∼5억 6000만원선이었으나 최근 들어 6억원을 호가하고 있다. 가격이 오름세를 보이면서 그동안 시장에 나와 있던 매물도 거의 거둬들였다. 개포 주공아파트도 고층 23평형이 3억 6000만∼3억 7000만원선이었으나 한달새 4억원으로 뛰었다.34평형도 4000만원가량 오른 7억원이지만 매물은 나오지 않고 있다. ●일반 아파트로 상승세 확산 재건축 아파트의 가격이 오름세를 보이면서 일반 아파트도 조금씩 가격이 움직이고 있다. 대부분 가구당 1000만원 안팎의 소폭이지만 매수세가 유입되면서 가격이 오르고 있다. 서울 서초구 잠원동 한신26차 40평형은 지난해 말 7억 5750만∼8억원이었으나 지금은 7억 6750만∼8억 1500만원선이다. 수도권에서는 경기도 성남시 분당이 소폭이지만 오름세를 보이고 있다. 분당 서현동 시범 우성아파트 29평형은 250만원가량 오른 4억원안팎에 거래되고 있다. 분당구 정자동 스카이공인 조혜정 대표는 “서서히 급매물이 소진되면서 가격이 조금 오른 곳이 있다.”면서 “그러나 지난 1년동안 가격이 빠진 것과 비교하면 최근의 오름세는 아주 미미하다.”고 말했다. 분양권 가격도 조금씩 움직임을 보이고 있다.1월 말 입주를 시작하는 대치동 동부센트레빌은 지난해와 비교해 큰 시세 변동은 없으나 대부분 팔려는 사람의 호가 대로 거래가 이뤄지고 있다. 최근의 아파트 가격상승세에 대해 전문가들은 저점 근처에 온 것은 사실이지만 본격적인 상승세로 보기에는 무리라는 진단을 내놓고 있다. ●회복세로 보긴 아직 이르다 내집마련정보사 김영진 사장은 “시세나 매매·전세가 등을 감안하면 부동산 시장이 저점을 통과한 것 같다.“면서 “하지만 본격적인 상승이라기보다는 하락세가 멈췄다고 보는 게 맞다.”고 말했다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “지금의 매수세는 일부 유동성이 풍부한 부유층 중심으로 이뤄지고 있어 회복세를 받치기에는 힘이 부칠 것”이라면서 “결국 매력이 있는 수요층과 그렇지 못한 층으로 부동산 시장이 양극화 될 것”이라고 말했다. 세중코리아 김학권 사장은 “재건축을 논외로 치더라도 그동안 침체의 늪에 빠져 있던 시장에 미세한 변화가 있는 것은 사실이다.”면서 “이같은 변화가 신규 분양시장의 활성화나 수도권 이외 지역으로 확산되기에는 아직 미흡한 감이 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

내년 개발이익환수제 시행을 앞두고 강남권 재건축 단지들의 발걸음이 분주하다. 내년 초 재건축 조합들의 상당수가 관리처분 총회 소집을 서두르고 있고, 일부는 이미 관리처분 총회를 끝내고 분양계획을 확정한 곳도 있다. 반면 조합원간 갈등이나 지구단위 계획이 늦어져 아예 분양일정을 잡지 못한 곳도 많다. 단지별 희비가 극명하게 교차하고 있다. 건설교통부는 내년 4월에 개발이익환수제를 실행할 계획이다. ●서초구 강남권 가운데 가장 사업추진이 느린 편에 속한다. 이에 따라 개발이익환수제 시행 이전에 분양할 만한 아파트가 거의 없다. 반포 주공3단지의 경우 내년 1월 23일 관리처분 총회를 열 계획이다. 현재 조합원을 대상으로 희망 동호수 신청을 받는 조합원 분양 중이다. 그러나 큰 평형을 원하는 조합원이 많아 갈등이 예상된다. 후분양제 적용을 받는 데다 사업승인이 난 단지여서 재건축으로 늘어나는 물량의 10%는 임대아파트를 지어야 할 것으로 보인다. ●강남구 강남권에서는 삼성동 AID(차관)아파트가 내년 2월 일반분양에 나설 예정이다. 당초 조합원간 평형 배분 문제로 소송이 걸리는 등 사업추진에 차질이 빚어졌지만 지난 4일 관리처분 총회에서 주민 80%의 동의를 얻음에 따라 내년 1차 동시분양에 참가한다는 계획을 세워놓고 있다. 이밖에 개포주공이나 대치동 은마아파트 등은 아예 재건축 추진을 중단한 상태다. ●송파구 개발이익환수제를 피해가는 아파트가 가장 많은 곳이 바로 송파구다. 대표적으로 잠실 주공1,2단지와 잠실 시영아파트 등이 개발이익환수제를 피해갈 가능성이 있는 단지로 꼽힌다. 이 가운데 잠실 주공1단지는 이달에 관리처분 총회를 연다. 상반기 분양을 준비하고 있다. 개발이익환수제를 피해갈 수 있을지 불투명한 상태다. 잠실 주공2단지는 내년 초 분양을 추진 중이어서 개발이익환수제를 피해갈 것으로 보인다. 지난 10월 관리처분 총회가 무산됐으나 조만간 관리처분 총회가 예정돼 있다. 송파구 신천동 잠실시영도 개발이익환수제를 피해갈 것으로 전망되는 단지다. 내년 1월 관리처분 총회를 연다. ●강동구 강동구도 저층 아파트가 밀집된 지역이다. 그러나 실질적으로 개발이익환수제를 빠져나갈 아파트는 그리 많지 않은 편이다. 고덕 주공아파트의 경우 사업추진이 가장 빠른 고덕 주공1단지가 현재 주민 이주작업 중이다.60% 이상 이주가 이뤄졌지만 개발이익환수제를 피해가기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 다른 단지들은 사업추진이 더늦은 상태다. 다만 강동시영의 경우 지난 10월 30일 관리처분 총회가 끝나 철거가 진행되고 있다. 내년 상반기 중 분양이 가능할 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘반짝 반등인가, 바닥권 탈출인가.’ 최근 재건축을 앞둔 일부 아파트 단지에서 가격 반등세가 나타나면서 재건축아파트 가격이 “바닥을 친 것 아니냐.”는 분석들이 나오고 있다. 하지만 바닥권 탈출 예측은 아직 무리다. 일부 단지의 가격 상승은 개발이익환수제의 도입 지연 기대감에 따른 반사적 현상이란 지적이 많다. 내년부터 재건축아파트에 대한 규제가 시작되면 가격은 하향 안정세로 돌아설 것이란 분석이다. 다만 개발이익환수제의 적용을 받지 않는 일부 재건축 아파트는 가격 상승이 지속될 것으로 보인다. ●일부 상승은 국지적 현상 개발이익환수제 연기 가능성이 재건축아파트의 가격 오름세를 부추겼다. 여기에다가 행정수도 이전 무산도 한몫을 했다. 이에 따라 사업 추진이 빠른 단지를 중심으로 급매물이 소진되고 시세도 소폭 상승했다. 대표적인 사례가 서울 송파구 잠실주공 아파트다. 잠실 주공1단지 8평형의 경우 올해 초 3억 6000만원까지 올랐으나 9월에는 3억원까지 떨어졌고 최근에는 3억 3000만∼3억 4000만원으로 회복됐다. 잠실 주공2단지도 내년 2월 분양 전망이 나오면서 13평형이 4억 7000만원 안팎으로 1500만원 가량 올랐다. 강동시영도 1단지 11평형이 2억 9500만∼3억원대로 8월 말에 비해 3000만원 가량 올랐다. 이들 아파트는 대부분 내년 4월 시행 예정인 개발이익환수제 적용을 받지 않을 것으로 전망된다. 개발이익환수제 법령의 국회 상정이 늦춰져 가격상승세가 탄력을 받고 있다. ●일반 단지는 하향 안정세 잠실과 강동지역의 일부 재건축 아파트를 중심으로 가격 반등세를 보인 것과 달리 대부분의 재건축 아파트는 가격이 움직이지 않고 거래도 거의 끊어져 있다. 일부 오른 것으로 알려진 고덕주공2단지도 13평형이 2억 9000만∼3억원선으로 몇달째 변화가 없다. 동일부동산 관계자는 “몇달째 가격 움직임이 보이지 않고 있다.”면서 “일부 500만∼1000만원 가량 싼 매물도 나온다.”고 말했다. 이주를 추진 중인 고덕주공1단지도 가격 변화가 없기는 마찬가지다.13평형이 4억 1000만∼4억 3000만원으로 8월 이후 가격대가 그대로 유지되고 있다. 반포주공3단지는 한때 16평형이 6억 7000만원대에 거래됐으나 요즘은 가격이 2000여만원 빠진 상태다. 이화부동산 관계자는 “용적률이 270%로 인가가 났지만 오히려 가격은 떨어지고 거래가 없다.”고 말했다. 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 “반등하는 곳은 일부 단지에 불과하며 매수자도 대부분 실수요자”라면서 “지금까지는 저금리가 유지돼 급매물은 적었지만 앞으로는 가격이 더 조정될 것 같다.”고 내다봤다. 대치동 금탑부동산 관계자도 “대치동 은마아파트는 전혀 가격 움직임이 없다.”면서 “내년에 개발이익환수제나 종합부동산세가 도입되면 오히려 가격이 떨어질 것이라는 소문에 매수세가 끊어졌다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr