포인트 : 부동산 가격 폭등이 우리 사회에 미치는 악영향이 무엇인지 알아보고 가격 안정을 위한 정부 대책은 적절한지 생각해 본다. 부동산 가격이 비정상적으로 폭등하자 정부가 심각한 고민에 빠졌다. 온갖 대책을 쏟아부어도 효과가 없기 때문이다. 정부가 최근 내 놓은 ‘8·31대책’도 얼마나 성과가 있을지 두고봐야 한다. 세율 인상에 반대하는 보수 언론들의 비판이 있는 반면에 시민단체들은 시민단체들대로 그전의 대책들보다 더 약한 대책이라고 비난하고 있다.‘세금폭탄’이라는 일부 언론의 여론몰이 탓에 한걸음씩 물러나 어정쩡한 대책이 되고 만 것이다. 부동산 가격 급등은 경제와 사회에 여러모로 악영향을 끼친다. 빈부 격차를 더 벌려 사회적인 위화감을 조성한다. 더 큰 문제는 거품의 위험성이다. 부동산값이 급상승했다가 급락하면 경기를 악화시키고 경제성장을 저해한다. 따라서 급등세를 진정시켜서 거품 와해의 위험에서 벗어나게 하는 것이 부동산 정책의 목적이다. ●부동산 가격 급상승이 경제·사회에 미치는 나쁜 영향 일반 물가가 오르듯이 부동산값도 매년 오른다. 그러나 투기적 수요에 의해 급상승하면 또다른 투기를 불러 전국은 부동산 투기장이 될 것이다.2000년 이후 서울 강남권에서 거래된 아파트 중 59%는 집을 두 채 이상 가진 다주택자들이 추가로 사들인 것으로 드러났다. 결국 강남권 아파트 수요는 상당 부분 투기수요라는 것을 보여주고 있다. 부동산 가격이 급등하면 불로소득의 확대로 근로의욕을 떨어뜨리고 서민들의 내집 마련 꿈은 멀어지게 된다. 기업도 여윳돈을 건전한 시설 투자보다는 부동산 투자에 쓸려할 것이다. 자원배분이 왜곡된다. 임대료 등 생산비용도 오른다. 급상승했던 부동산 가격이 급락하면 경제는 위축된다. 집값이 떨어지면 소비를 줄이기 때문이다. 기업들이 보유한 자산 가치도 하락한다. 부동산 관련 일자리도 줄어들어 실업자가 생긴다. 융자를 받아 주택을 구입한 개인은 금리를 견디지 못해 집을 팔려고 하고 이익을 실현하려는 사람들도 투매에 동참함으로써 가격하락을 더욱 부채질한다. 이에 따라 총수요는 감소하고 도산하는 기업이 나타나며 금융기관도 동반부실화 된다. ●일본의 교훈 ‘잃어버린 10년’. 부동산의 거품이 꺼지면서 10여년간 장기 불황을 겪은 일본을 빗댄 말이다.10여년전 부동산 가격이 피크에 올랐을 때를 100으로 보면 지금은 30∼40 정도로 떨어졌다.10분의1까지 떨어진 곳도 허다하다. 전국의 2500개 되는 골프장 가격도 대부분 크게 떨어졌다. 파산한 곳도 많다. 일본에서 부동산값이 급등할 때 은행의 부동산 담보대출이 담보가액의 60%에서 120%까지 치솟았다. 수출 감소를 만회하려고 일 정부는 5%대였던 금리를 86년 1월부터 87년 2월까지 다섯 차례에 걸쳐 2.5%로 인하했다. 금리가 내리자 너도나도 융자를 받아 부동산에 투자했다. 부동산 가격은 매년 치솟았다.86년부터 89년까지 일본에서 땅값이 올라 생긴 자본이득은 1452조 엔.86년 일본 국내총생산(GDP)의 2.1배다. 기업들이 사들인 토지는 84년까지 매년 8500억엔 수준이었지만 85∼90년 사이에는 8배나 되는 연평균 6조 7000억엔 규모로 치솟았다. 도쿄를 포함한 일본 6대 도시 상업지의 평균 땅값은 85년을 100으로 봤을 때 90년 374.6으로 올랐다. 거품이 꺼지자 은행융자를 보태 집을 장만한 사람들은 주택가격이 폭락해 빚만 남게 됐다. 가계는 소비를 줄였고 기업도 불황으로 구조조정을 해야 했으며 투자도 축소했다.91년부터 금융회사와 개인의 파산이 속출했다. 이후 10여년간 장기 불황이 이어졌다. ●부동산과 경기 논란 부동산과 경기의 상관 관계에 대해서는 논란이 있다. 부동산 가격이 오르면 소비가 늘고 떨어지면 소비가 줄어들까. 부동산 등의 자산 가격이 오르면 소득이 오른 것으로 간주해 소비를 늘리는 것을 자산 효과(Wealth Effect)라고 한다. 일본의 경우를 보면 실제로 부동산 가격이 폭락하자 소비를 줄여 경기하락으로 이어진 것으로 나타났다. 그러나 반론도 있다. 최근 몇년 새 부동산 가격이 올랐을 때 소비가 늘었어야 했는데 그렇지 않았다는 것이다. 또 91∼92년 아파트 가격이 하락기에 몇 달 동안은 내수가 조금 떨어졌지만 나중에는 오히려 내수가 살아났다는 것. 다시 말해 집값이 하향 안정되면 내집 마련에 대한 부담이 줄어 소비를 늘린다는 설명이다. 더욱이 부동산 가격이 상승할 때는 가계가 은행빚을 많이 지고 있을 때여서 소비가 도리어 줄어든다는 논리다. 금융기관의 충격도 그다지 크지 않을 것이라고 한다. 따라서 일본식 거품 붕괴와 같은 현상을 걱정하지 말고 부동산 가격을 떨어뜨리는 데 정부는 전력을 다해야 한다고 한다. 저금리, 재정 확대 정책을 유지하지 말고 거품을 과감히 뺄 수 있도록 금리인상 등의 정책을 펴야 한다는 주장이다. 경기와 부동산은 결론적으로 큰 상관관계가 없다는 말이다. 이는 부동산 정책으로 공급확대, 고금리 정책을 써야 한다는 얘기가 된다. ●정부의 부동산 대책 ‘8·31 부동산대책’은 보유세 강화와 거래세 인하로 집약된다. 내년부터는 거래세 산정기준이 실거래가로 바뀌기 때문에 거래 활성화를 위해 거래를 낮출 수밖에 없다. 또 하나는 투기수요 억제와 개발이익 환수다. 투기수요를 억제하기 위해 거주요건을 강화하고 자금조달계획서 제출 등을 요구하며 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들인다. 걷은 돈은 낙후시설 개발에 사용된다. 이와 함께 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다. 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 양도세제의 핵심은 1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세다.2주택 중 먼저 파는 주택에 대해 50% 단일세율로 중과세한다. 정부는 또 강남의 중대형 수요를 대체할 수 있도록 택지 200만평을 확보해 공급키로 했으며 9년간 총 4500만평을 공급할 계획이다. 손성진기자 sonsj@seoul.co.kr

내년부터 서울 강남·서초·송파·강동 등 이른바 ‘강남 4구’에 사는 사람들은 부동산 세금이 집값에 비례해 크게 늘어난다.1가구 2주택 양도소득세 중과로 양도세를 이미 실거래가로 과세하는 투기지역이나 6억원을 넘는 고가주택보다는, 기준시가로 양도세를 내온 서울 강북권이나 지방권의 양도세 부담이 크게 늘 전망이다. 땅의 세금도 더 늘어난다. ●집값과 세금증가는 비례 서울 강남의 기준시가 23억원짜리 아파트는 올해 재산세와 종합부동산세로 1431만 3000원을 내지만 내년에는 1.7배 늘어난 2463만 3000원을 내야 한다.2007년에는 세금이 올해 보유세의 두 배 수준이 된다. 집값이 올라 기준시가가 상승하면 세금은 더 늘어난다. 경기 분당의 10억원짜리 아파트는 올해 보유세가 372만 8000원이었으나 내년 보유세는 601만 8000원으로 1.6배 늘어난다.2008년 보유세는 올해 보유세의 두 배로 뛴다. 내년부터 종부세 과세대상이 되는 서울 서초의 7억원짜리 아파트는 올해 재산세만 231만 3000원을 냈으나 내년에는 종부세까지 더해서 286만 3000원을 내야 한다. 반면 종부세 과세대상에서 제외되는 기준시가 6억원 이하의 주택은 2007년까지 재산세 부담이 올해와 같을 전망이다. 마포의 공시지가 3억원짜리 집의 올해 재산세는 81만 3000원인데 2006년과 2007년에도 81만 3000원이다. 집값이 올라 공시가격 자체가 오르거나, 올해 재산세 부담 증가율이 50%를 넘어 150%만 냈으면 더 내지 않는 초과분이 내년에 과세가 돼 재산세가 늘어날 수 있다. ●땅 세금은 더 늘어 비사업용 토지에 대한 종부세는 더욱 강화된다. 예컨대 공시지가 5억원짜리 부재지주의 임야는 올해 재산세로 100만원만 냈다. 그러나 내년부터 종부세 과세대상이 3억원 초과로 확대됨에 따라 재산세와 종부세까지 합쳐 보유세를 197만 5000원 내야 한다. 종부세 과세대상이 아닌 공시지가 2억원의 농지는 재산세가 올해 25만원에서 내년 30만원,2007년 35만원,2008년 40만원 등으로 늘어난다. ●2주택자, 부재지주는 장기보유 혜택 없어 1가구 2주택 중과 대상자가 2003년 5월에 7억 4000만원에 산 서울 강남구 대치동 W아파트 41평형을 현재 11억 5000만원에 팔면 양도소득세는 약 1억 2000만원(주민세 포함)이다. 내년에 같은 값에 팔면 3년 보유에 따른 장기보유특별공제로 세금이 1억 716만원으로 줄어든다. 그러나 2007년에 팔면 장기보유 혜택도 없고 양도차익의 절반인 1억 8339만원을 세금으로 내야 한다. 1가구 2주택 중과 대상자가 같은 시기에 실거래가 3억 6000만원(기준시가 2억 8050만원)에 산 서울 노원구 중계동 L아파트 37평형을 연내 4억 8000만원(기준시가 3억 2600만원)에 팔면 양도세는 기준시가에 맞춰 527만원 수준이다. 그러나 내년에 팔면 실거래가로 과세돼 양도세는 2255만원으로 328%나 늘어나고 2007년에는 50% 중과로 4925만원을 내야 한다. 비사업용 나대지, 잡종지와 부재지주가 가진 농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세율은 1가구 3주택자와 같은 60%로 중과된다. 역시 3년 이상 보유에 따른 장기보유 특별공제도 없다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

수도권내 1억원 이하의 주택이라도 재개발·재건축 지역의 주택은 2주택자 양도세 중과 대상이다. 주거용 오피스텔도 마찬가지다. 그러나 상속받은 농지는 농촌에 살지 않더라도 양도세 중과대상에서 제외된다. 서울 송파구 거여 신도시와 택지지구내 아파트 분양은 2008년부터 시작되고 공영개발때 분양가는 주변의 시세에 근접하도록 규제된다.31일 발표된 세제강화와 공급확대 및 서민지원 대책 등을 문답으로 알아본다. ●종합부동산세와 양도소득세 ▶종부세의 가구별 합산은 －가구원이 소유한 주택가격을 모두 합산한 뒤 공시가격 기준으로 6억원 초과분에만 1∼3%의 세율을 적용한다. 부모와 같이 살고 있는 아들이 5억원짜리 집을 1채씩 보유했을 경우 지금은 각각의 재산세만 내면 되지만 내년부터는 종부세 부과기준인 6억원을 넘는 4억원에 대해 종부세를 내야 한다. 재산세는 가구별이 아닌 물건별로 합산한다. ▶종부세의 가구별 합산과세시 납세 의무자는 누구인가 －주택을 소유한 배우자나 가구원 중 주택금액이 가장 많은 사람이다. 주택금액이 같을 경우 종부세 신고서에 ‘주된 주택소유자’로 기재한 사람이 납세의무자가 된다. ▶보유세 과표가 올라간다는데. －과세표준을 말한다. 세금을 실제로 부과하는 기준금액이다. 지금은 세부담을 덜어주기 위해 공시가격의 50%를 과표로 삼고 있다. 예컨대 공시가격이 10억원인 집은 5억원을 과표로 보고 세금을 산출한다. 종부세는 내년 70%를 거쳐 2009년 100%를 적용한다. 재산세는 2년간의 유예기간을 거쳐 2017년 100%가 된다. 그만큼 세부담은 늘어난다는 뜻이다. ▶비사업용 토지에도 종부세가 강화되는가. －생산활동에 사용되는 토지는 분리과세하지만 놀리는 땅은 가구별로 합산하고 과표도 70%로 높아진다.20억원짜리 나대지의 경우 올해 종부세를 825만원 냈다면 내년에는 1247만원,2009년에는 올해의 2.2배인 1780만원을 내야 한다. ▶내년부터 양도소득세가 실거래가로 과세한다는데 그 대상은. －1가구 2주택자와 비사업용 나대지·잡종지, 부재지주의 농지·임야·목장용지 등이다.1가구 1주택은 비과세 원칙이 유지되지만 1주택자라도 양도금액이 6억원을 넘으면 계속 실거래가로 과세한다. 등기하지 않거나 1년 이내의 양도, 투기지역 등에서의 거래도 지금처럼 실가로 과세한다. ▶2007년부터 시행되는 2주택자 양도세 중과를 피하려면 －내년 12월31일까지 주택을 팔면 양도세율 50%가 아닌 현재의 일반세율 9∼36%가 적용된다. 주택을 판 시점은 잔금청산일이나 등기이전일 가운데 빠른 날로 본다. ▶수도권 등의 1억원 이하 주택은 양도세 중과대상에서 무조건 빠지나. －도시 및 주거환경 정비법에 따라 정비구역으로 지정된 재개발지구나 재건축구역의 주택은 1억원 이하라도 2주택자일 경우 양도세가 중과된다. ▶수도권에 기준시가 2억원짜리와 9000만원짜리 집을 가졌을 경우에는. －어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 다르다. 일단 1가구 2주택자에 해당되지만 9000만원짜리 집을 먼저 팔면 ‘수도권 1억원 이하의 주택’ 예외규정에 따라 중과되지 않는다. 그러나 2억원짜리 집을 먼저 팔면 2주택자 양도세 중과 대상이 된다. ▶다가구 주택 1채를 소유했을 경우 양도세 중과대상인가. －세법상 2개의 가구를 각각 1개의 주택으로 보기 때문에 2주택자가 된다. 그러나 주택가격이 수도권에서는 1억원 이하, 그 이외 지역에서는 3억원 이하인지를 따져야 한다. 다만 다가구주택을 하나의 단위로 보고 한 사람에게 팔 때에는 1주택으로 간주한다. ▶주거용으로 사용되는 오피스텔도 주택에 포함시키는가 －사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산한다. 따라서 아파트와 주거용 오피스텔을 보유하고 있을 경우 양도세 중과대상이 된다. ▶집을 장기간 보유한 뒤 팔면 세제상 혜택이 있나. －오래 보유할수록 양도차익을 많이 공제해 준다.3∼5년 보유시 10%,5∼10년 15%,10∼15년 30%,15년 이상은 45%를 공제해 준다. 따라서 15년전 1억 5000만원에 집을 사 내년에 4억 5000만원에 팔 경우 이전에는 30%가 공제돼 양도세 6200만원을 냈는데 내년부터는 45%를 공제받아 양도세는 4600만원으로 1600만원을 덜 낸다. ▶부모와 자녀가 각각 주택을 보유했다면 1가구 2주택 적용을 받나. －자녀가 30세 이상이거나 직업이 있고 따로 가구를 구성했을 경우 1주택자가 된다. 그러나 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없으면 2주택자로 본다. ▶다른 곳에 농사짓기 위해 기존의 농지를 팔면 양도세가 부과되나. －새로 산 농지가 기존 농지보다 크거나 금액이 3분의1 이상이면 1억원까지만 비과세된다. ▶농촌에 살지 않는 외지인의 농지나 임야 등을 팔면 양도세가 중과되나. －상속받았거나 농사를 짓다가 이농한 경우 5년 이내에 팔면 일반세율로 과세한다. 가구당 300평 이내의 주말농장이나 종자생산사 등도 중과대상에서 제외된다.

여야는 정부의 ‘8·31 부동산 종합대책’ 발표에 따라 2일 5당 원내대표 회담을 열어 여야 부동산 정책협의회를 가동하는 등 정책협의에 본격 착수하기로 했다. 여야 정책협의회는 이번 정기국회에서 부동산 관련 입법을 추진하기 위해 각당의 견해를 조율할 예정이다. 하지만 부동산 대책의 세부내용을 놓고 각 당이 이견을 보이고 있어 협의 과정에서 난항이 예상된다. 열린우리당은 이날 부동산 대책의 후속조치로 종합부동산세법과 주택법 등 14개 부동산 관련법 제·개정 작업에 들어갔다. 부동산 세제를 강화하기 위해 종합부동산세 과세기준을 현행 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮추고, 보유세 증가 상한선을 300%로 하는 내용의 종합부동산세법과 1가구 2주택의 양도세 50% 중과를 골자로 하는 소득세법 개정안을 조만간 발의하기로 했다. 반면 한나라당은 보도자료에서 “정부는 보유세 실효세율 1%를 목표로 하지만 현재 한국의 높은 주택가격을 볼 때 이는 많은 중산층에 고통을 안겨줄 것인 만큼 0.5%가 적합한 수준”이라면서 “국회 협의를 통해 이견을 조정할 것”이라고 밝혔다.박찬구 전광삼기자 ckpark@seoul.co.kr

세제 강화를 뼈대로 한 ‘8·31 부동산 종합대책’이 시행되더라도 재산세만 주로 내던 일반 서민들의 세부담은 거의 늘지 않을 것으로 보인다. 반면 값이 비싼 고가 주택이나 여러 채의 집을 보유한 다주택자는 종합부동산세 강화와 양도소득세 중과로 세부담이 지금보다 2∼3배가량 가중될 전망이다. 특히 종합부동산세 부과 기준이 주택의 경우 9억원에서 6억원으로 낮아져 과세 대상이 확대됨에 따라 강남, 서초, 송파, 강동 등 이른바 ‘강남4구’ 집부자들은 세부담이 늘 것으로 보인다. 정부는 이번 대책이 투기세력이 아닌 서민들에게까지 무차별적으로 적용되는 것을 막기 위해 먼저 취득·등록세 등의 거래세를 낮추기로 했다. 현재 개인간 주택거래 시 취득세는 공시가격의 2%, 등록세는 1.5%이다. 취득세액에 다시 농어촌특별세가 10%, 등록세액에 교육세가 20% 추가로 부가돼 취득·등록 시 내는 거래세는 4%이다. 그러나 부동산 중개업법이 개정돼 내년부터 실거래가 신고가 의무화됨에 따라 개인간 거래를 할 때, 취득·등록세 부담은 늘어나게 된다. 이를 덜어주기 위해 정부는 올초에 등록세율을 1∼1.5%포인트 내린 데 이어 내년부터 다시 취득·등록세를 각각 0.5%포인트 인하하기로 했다. 이에 따라 순수한 취득·등록세는 3.5%에서 2.5%로 1%포인트 내리지만 낮아진 취득·등록세액에 부가되는 농특세와 교육세를 감안하면 취득·등록과 관련된 거래세는 4%에서 2.85%로 낮아진다. 또 재산세의 과표 적용비율을 현재 50%에서 내년부터 5%포인트씩 10년간 올려 재산세 실효세율을 2017년에 1%까지 높이려던 방안도 2년간 유예됐다. 재산세에 대한 상승 제한폭도 지금과 같은 50%로 유지키로 했다. 재산세율은 공시가격 기준으로 ▲8000만원 이하 0.15% ▲8000만∼2억원 이하 0.3% ▲2억∼9억원 0.5%이다. 현재 50%인 과세표준 적용 비율을 2년간 올리지 않기로 했기 때문에 집값이 3억원이면 재산세를 물리는 과표는 1억 5000만원이 된다. 이 경우 재산세는 49만원이다. 집값이 6억원 이상으로 오르지 않는다면 재산세는 현행처럼 집값 상승분만큼만 내게 된다. 반면 종부세 부과 기준을 확대하면서 세대별로 합산과세하고 상승 제한폭을 50%에서 200%로 높이기로 해 집부자들의 보유세 부담은 크게 늘어날 수밖에 없다. 이 경우 정부는 종부세 부과 대상이 서울 강남권에 절반 가까이 집중된 것으로 파악하고 있다. 정부는 2주택자가 집을 팔 때 양도세율을 50%의 단일세율로 중과하되,1년 유예기간을 두기로 했다. 이는 조세저항을 줄이면서 이 기간에 주택의 공급물량을 늘리려는 두 가지 효과를 노린 것으로 풀이된다. 이사나 취업·부모봉양을 위해 일시적으로 2주택자가 됐을 경우에도 1년 이상 양도세 중과를 면제해 주기로 했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부는 서울 송파구 거여동 특전사 부지와 남성대 골프장 등 200만평에 5만가구 규모의 신도시를 건설, 오는 2008년부터 분양하기로 했다. 판교 신도시의 경우 25.7평 이하는 내년 3월,25.7평 초과는 내년 8월에 각각 분양할 예정이다. 판교를 포함해 공공택지내 아파트 분양권의 전매 제한도 3∼5년에서 5∼10년으로 강화된다. 개인간 주택을 사고 팔 때 내는 거래세율을 취득세는 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1%로 각각 내리기로 했다. 이에 따라 취득 및 등록세에 각각 부과되는 농어촌특별세와 교육세까지 포함하면 거래세는 4%에서 2.85%로 1.15%포인트 인하된다. 정부는 31일 오전 열린우리당과의 고위 당정협의를 마친 뒤 과천 종합청사에서 관계부처 장관이 참석한 가운데 이같은 내용을 담은 ‘부동산 안정 종합대책’을 공식 발표한다. 대책에 따르면 정부는 강남권의 주택 수요를 흡수하기 위해 송파 거여지구에 신도시를 건설,2008∼2010년 분양을 마치기로 했다. 아울러 현재 개발이 진행되고 있는 김포 신도시와 양주 옥정지구 등 4∼5개 지구에 1000만평의 택지를 추가로 확보,14만 가구를 더 짓기로 했다. 공영개발 등을 둘러싼 논란으로 분양이 올해 6월에서 11월로 계속 연기된 282만평 규모의 판교 신도시는 공급 물량을 중·대형 아파트를 당초 계획보다 10%(2600가구) 늘려 내년 3월과 8월에 걸쳐 분양하기로 했다. 이에 따라 총 주택공급 물량은 2만 9404가구가 된다. 세제강화와 관련해 현재 0.15%인 종합부동산의 실효세율(주택매매가 대비 세금 비율)을 오는 2009년까지 1%로 높이는 등 보유세는 강화하고 취득·등록세 등 거래세는 대폭 낮추기로 확정했다. 종합부동산세 부과 대상도 주택은 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원으로 각각 낮아져 대상이 확대된다. 종부세 상승 제한폭은 50%에서 200%로 높이기로 했다. 정부는 그러나 서민들의 세부담을 덜어주기 위해 재산세의 과표를 내년부터 점진적으로 올리려던 방침을 2년간 유예하기로 했다. 상승 제한폭 50%도 그대로 유지하기로 했다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세를 50%로 무겁게 매기되, 수도권과 광역시는 1억원 이하, 그 이외 지역에서는 3억원 이하의 주택은 중과 대상에서 제외하기로 했다. 하지만 양도세를 무겁게 매기는 시점은 오는 2007년으로 1년간 유예, 이 기간에 2주택자가 집을 팔도록 유도할 방침이다. 취업이나 이사 등 일시적 사유로 2주택자가 된 경우도 중과 대상에서 빼주기로 했다. 개발이익을 환수하기 위해 공공택지내에서 분양되는 주택에는 원가연동제를 적용하고, 중·대형 아파트에는 채권입찰제를 적용키로 했다. 공영개발 차원에서 개발부담금제를 부활하고, 기반시설부담금제를 이른 시일 안에 도입키로 결정했다. 서울 강북 등 옛 도심권의 광역개발 지구에서 용적률을 확대하고, 층고제한을 완화하는 한편 토지거래 허가 요건을 1년 이상 거주자로 강화하고 토지 의무사용기간도 확대하는 방안도 추진키로 했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

전체 세대의 절반 가까이가 무주택 세대인 반면,5%에 해당하는 89만여 세대는 2채 이상의 집을 소유한 것으로 나타났다. ●전국최다 1083채 보유 행정자치부는 29일 ‘세대별 주택 및 토지보유현황’을 분석한 결과 주민등록상 등재된 1777만 세대 가운데 54.6%인 971만 세대가 주택을 소유하고 있는 것으로 집계됐다고 밝혔다.45.4%인 806만 세대는 무주택 세대인 셈이다. 전국 주택 최다 보유자 10위를 분석한 결과 1위는 1083채,2위 819채,3위 577채로 이들은 모두 임대사업자로 확인됐다. 그러나 4위(521채)와 6위(471채),9위(403채) 등은 임대사업자로도 등록되지 않아 뒤늦게 실태파악에 나섰다. ●11채 이상도 1만 4800세대 정부는 이들 중 3채 이상을 소유하고 있는 17만여 세대에게 향후 예정된 부동산 투기 근절대책이 집중될 것임을 시사했다. 세대 기준 주택보유현황을 보면 1세대 1주택이 881만 9690세대로 전체 세대의 49.6%를 차지했다. 특히 11채 이상 소유주도 1만 4823세대(0.08%)에 달했다. 특히 11채 이상 보유세대는 서울과 경기가 각각 2450세대와 1692세대로 1,2위를 차지했다. 이는 집값 폭등으로 높은 시세차익을 누릴 수 있는 수도권 지역에서 다주택 집중현상을 보여주었다. 다음은 부산 797세대, 인천 394세대, 전북 309세대 등의 순이었다. ●서울 집부자 강남, 송파, 서초구 순 서울 거주자의 경우 총 195만 3032채의 주택을 갖고 있는데, 이 가운데 3채 이상 소유는 1만 4453세대로 나타났다. 강남과 송파구, 서초구, 용인시와 성남시 분당구에서 11채 이상의 주택을 보유한 세대는 모두 1350세대로 전국 11채 이상 주택보유세대 1만 4832세대의 9.1%를 차지했다. 특히 강남과 송파, 서초구 거주자 중 11채 이상 보유한 1100세대는 서울 전체에서 11채 이상 보유한 2450세대의 44.9%에 달해 집부자가 강남에 집중돼 있음을 보여줬다. ●토지는 1%가 사유지 34% 소유 토지는 전체 1777만 세대 중 1057만 세대가 보유하고 있는데, 이 중 1%인 17만 7000여 세대가 전체 사유지의 34.1%를 소유하고 있는 것으로 조사됐다. 이를 땅값으로 따졌을 때는 26.9%에 달한다. 면적기준 토지편중도를 보면 상위 1%가 전체 사유지의 34.1%에 해당하는 19.34만㎢를 보유했고 ▲2%,45.5% ▲5%,62.8% ▲10%,75.6% ▲20%,84.7%를 각각 보유한 것으로 집계됐다. ●국세청 다주택자 탈루 검증예정 한편 국세청은 행자부가 발표한 다주택 소유자 중 수십 채 이상 보유자에 대해 조만간 탈루 여부를 검증할 계획이다. 국세청 관계자는 이날 “행자부가 발표한 다주택자 가운데 임대사업자와 개인 등을 막론하고 수십 채 이상 보유자에 대해서는 탈루 여부를 검증할 필요가 있다.”면서 “행자부로부터 관련 자료를 넘겨받아 빠른 시일 내에 조사를 벌일 계획”이라고 밝혔다. 이 관계자는 “개인이더라도 주택분양사업에 뛰어들었다가 미분양으로 인해 자신 명의로 불가피하게 주택을 보유하고 있을 수 있어 현재로선 탈루 여부를 판단하기 힘들다.”고 덧붙였다. 조덕현기자 hyoun@seoul.co.kr

제4부 百花齊放 제1장 浩然之氣(46) 주자의 해석이나 정약용의 주석이 모두 맹자의 ‘호연지기’에 미치고 있는 것을 보면 그만큼 ‘호연지기’의 뜻이 난해함을 알 수가 있고, 그만큼 ‘호연지기’의 뜻이 중요함을 알 수가 있다. 맹자 스스로도 한마디로 설명하기 어렵다고 난색을 표했던 ‘호연지기’. 따라서 오늘날의 우리도 이해하기 어려운 말이겠지만 ‘호연지기’란 의와 도가 쌓여 충만함으로써 저절로 생기는 것이므로 오직 정도를 행하여 절도를 지키는 사람에게만 나타나는 대장부(大丈夫)의 기상이라고 이해하면 될 것이다. 오늘날에는 그저 공명정대한 인격에서 우러나오는 호방한 마음이나 또한 도의에 뿌리를 박고 공명정대하여 무엇에도 구애됨이 없는 도덕적 용기를 가리키는 말로 흔히 쓰이고 있지만 군자가 반드시 지켜야 할 덕목인 ‘호연지기’야말로 오늘을 사는 우리들이 반드시 지향해야 할 ‘인간의 길’일 것이다. 스승 맹자가 스스로 말하였던 자신의 장점 ‘말을 아는 것(知言)’과 ‘호연지기를 잘 기른다’는 대답 중에서 우선 호연지기에 대해 질문하였던 공손추는 다시 두 번째로 맹자에게 묻는다. “무엇을 지언이라 합니까.” 맹자가 대답한 말을 아는 것, 즉 지언이란 말은 깊은 뜻을 함축하고 있다. ‘말을 잘하는 것’과 ‘말을 아는 것’은 확연히 구별된다. 맹자가 살던 시대에는 주로 말을 잘하는 세객들이 큰 세력을 떨치고 있었다. 맹자와 두 번이나 맞서 싸워 두 번 다 패배하였던 전국시대 최고의 세객인 순우곤의 예를 들어서도 잘 알 수 있겠지만 사기에 나와 있는 대로 ‘천하는 바야흐로 합종연횡에 미쳐 날뛰어 전쟁하고 공격하는 것을 현명한 일로 알고 있었던 광기의 시대’였던 것이다. 따라서 전국을 돌아다니면서 세치의 혓바닥으로 나라를 연합하여 약소국을 치고 이간질시키는 종횡가(縱橫家) 등도 판을 치고 있었다. 이는 오늘날의 정치도 마찬가지여서 세가 불리하면 서로 연합하고 유리한 세력을 좇아 이념이 맞지 않는데도 불구하고 합종(合從)하는 풍토는 바로 이러한 종횡가의 술법을 그대로 답습하고 있는 것이다. 원래 ‘합종연횡’은 전국시대 때의 뛰어난 유세객으로 6국이 동맹하여 진나라에 대항하자고 주장한 소진(蘇秦)의 ‘합종책(合從策)’과 장의(張儀)의 ‘연횡책(連衡策)’에서 나온, 전국시대를 움직인 대표적 책략이었다. 장의는 일찍이 초나라에서 화씨벽(和氏壁)이란 구슬을 구경하다가 훔쳤다는 누명을 쓰고 얻어맞은 후 집에 돌아와 울고 있는 아내에게 갑자기 혀를 쏙 내밀고 ‘내 혀를 보게, 있나 없나(視吾舌尙在不).’하고 물었던 바로 그 사람. 아내가 ‘혀가 붙어있다.’고 하자 장의는 ‘그럼 되었네.’라고 안심하면서 ‘지금 몸이야 어찌되었든 내 혀만 있으면 충분히 천하를 움직일 수 있다.’고 호언장담하였던 최고의 유세객이었던 것이다. 그러나 맹자는 이러한 유세객들을 경멸하고 있었다. 특히 장의에 대해서는 남편을 배신하는 처첩(妻妾)으로까지 비유하면서 맹비난하였던 것이다. 맹자가 얼마나 세치의 혓바닥으로 말을 잘하는 유세객들을 혐오하였던가는 맹자의 ‘등문공하편’에 나오는 다음과 같은 내용을 보면 잘 알 수 있다.

‘8·31 부동산 종합대책’으로 과연 집값이 떨어질까.29일 정부 고위관계자의 대답은 뜻밖이었다.“이미 오른 집값이 그렇게 쉽게 떨어지기야 하겠습니까.”였다. 집값은 원래 잘 떨어지지 않는 ‘하방경직성’이 있다는 설명까지 곁들였다. 다른 관계자들도 최근에 오른 만큼 떨어지지는 않을 것이라고 했다.‘8·31대책’을 앞두고 앞으로의 파장과 이슈들을 점검해 본다. ① 보유세 세입자에 전가 일각에선 강남·서초·송파 등 ‘강남3구’의 주택소유자 절반 가까이가 종합부동산세 부과대상에 포함될 것이라고 말한다. 그러나 이들이 보유세 부담 때문에 당장 집을 팔 것 같지는 않다.2주택자에게 양도소득세율을 50% 적용해도 1년 유예기간에 집을 팔아 공급이 늘면서 집값이 안정되는 효과도 있지만, 서민들은 주택을 구입하는 대신 전세로 몰려 오히려 전세가 급등하거나 2주택자들이 세입자에게 부담을 떠넘기는 역효과로 집값이 다시 들썩일 수도 있다. 실제 평촌 35평짜리 아파트에 사는 한 회사원은 “주인이 전셋값을 5000만원이나 올려달라고 요구해 왔다.”고 밝혔다. 정부 관계자는 “집값이 주춤하거나 다소 떨어지겠지만 판교발 후폭풍에 따른 집값 상승은 그대로 안고가는 수밖에 없다.”고 말했다. 최근 25∼40%씩 집값이 급등한 강남권과 분당, 안양, 용인 등지의 주택소유자들은 ‘불로소득’의 상당부분을 그대로 챙길 가능성이 높다. ② 조세저항, 찻잔속의 태풍 집값이 오르면서 새로 종부세 대상에 포함된 1주택자들 사이에 조세저항이 있을 것 같지만 ‘집부자’나 ‘땅부자’들은 반발보다 뒷날을 기약하자는 쪽을 선택할 것이라는 관측이다. 그 정도 세금은 감수하겠다는 쪽이 많을 것으로 예상된다. 정부 관계자도 “특정 지역별로 조세저항이 예상되나 우려할 수준은 못된다.”고 했다. 서민들이 내는 재산세는 정부가 과표 현실화 시점을 더 늦추는 쪽으로 가닥을 잡아 문제가 될 것 같지는 않다. ③ 공영개발 전면 도입 난망 택지공급과 아파트 분양과정에서의 개발이익을 줄여 분양가를 낮춰야 한다는 논리에 따라 공영개발론이 대두됐지만 개발이익 환수장치가 제대로 마련된다면 공영개발의 필요성은 줄게 된다. 더욱이 공공택지의 경우 분양가 상한제나 원가연동제가 이미 적용돼 공공기관이 하든 민간업체가 하든 분양가는 크게 다르지 않다. 공영개발을 적극 찬성하는 서순탁 서울시립대 도시행정학과 교수도 “민간에 설계와 시공을 맡김으로써 민간업체의 브랜드를 함께 사용한다든가 다양한 선택을 입주자에게 허용하는 방안이 필요하다.”고 말했다. 강북 뉴타운사업의 경우 토지수용이 아닌 재개발 방식이기 때문에 공공기관이 전면에 나설 수도 없다. 정부가 특별법을 제정하더라도 사업주체는 조합이며 결국 민간업체가 개발을 주도할 것으로 보인다. ④ 부동자금 금융권 회귀할 듯 ‘강남 불패(不敗)’의 신화는 일단 꺾일 것으로 보인다. 게다가 금리인상의 압박이 높아지면서 시중의 부동자금 400조원 가운데 적지 않은 금액이 금융권으로 회귀할 가능성이 높다. 단기적으로 증시에 투자하는 적립식펀드나 은행권의 프라이빗뱅킹(PB) 쪽으로 뭉칫돈이 몰릴 가능성은 높다. 특히 최근 강도높은 세무조사와 부동산 대책을 앞두고 미리 집을 판 고액 자산가들은 금리인상을 감안해 은행권에서 쉬어 갈 것이라는 분석이 우세하다. 그러나 투기수요는 물밑으로 잠복할 뿐 부동산 시장이 완전히 꺼진 것은 아니다. ⑤ 가구별 합산 위헌시비 계속 다주택자에게 세금을 무겁게 물려야 한다는 당위론에는 이론의 여지가 없다. 그러나 가구별 합산방식에는 대상자뿐 아니라 정계와 학계서도 관심이다. 한나라당은 종부세의 합산과세 방식에 위헌 가능성을 검토하고 나섰다. 금융소득의 부부합산에 헌법재판소가 위헌판결을 내렸다는 점에 힘을 얻고 있다. 또한 국세청장이 종부세 부과 여부를 기준시가에 따라 결정하는 게 조세법률주의에 맞느냐는 주장도 나왔다. 두고두고 논쟁대상이 될 것으로 예상된다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

8·31 부동산 종합대책 발표를 앞두고 서울·수도권의 전셋값이 상승세를 타고 있다. 수요가 꾸준한 지역은 상승폭이 두드러지고 있다. 보유세·양도세 중과방침에 따라 전세 수요가 높아질 것으로 전망되면서 물건의 회전은 거의 이루어지지 않고 있기 때문이다. 28일 부동산업계에 따르면 최근 전셋값은 서울 강남, 경기 분당·용인 등 전세 수요가 많은 지역을 중심으로 오르고 있다. 노원, 성북 등 다른 지역으로 확산될 조짐도 보이고 있다. 용인시 구성읍 연원마을 성원아파트 49평형의 경우 지난 14일 1억 1000만원에서 26일 현재 1억 3000만∼1억 5000만원에 호가되고 있다. 용인 신봉동 신봉자이1차 50평형은 1주일 사이에 1500만원 올라 1억 6500만원에 거래가 형성됐다. 부동산 114에 따르면 용인지역의 전셋값은 주간 변동률의 경우 26일 현재 1.51%나 올라 강세를 보였다. 분당은 지난 주에 0.67% 올라 전 주 대비 0.4%포인트 높아졌다.3억 2000만원 정도였던 분당 서현동 시범삼성한신 49평형은 2주도 지나지 않은 26일 현재 3억 3000만∼3억 5000만원대로 올랐다. 분당 이매동 이매진흥 32평형은 1주일만에 2000만원이 오른 2억 1500만원을 기록했다. 분당의 가나공인 관계자는 “전세는 실수요에 따라 가격이 결정된다.”면서 “이사철 성수기인데다 이사하려는 지역의 전세가가 뛰면서 그냥 주저앉는 사람들이 많아져 매물이 나오지 않고 있다.”고 설명했다. 강남지역도 오름세다. 강남구 대치동 쌍용 31평형은 2주 만에 1000만원 오른 2억 3000만∼2억 5000만원에 거래되고 있다. 대치공인 관계자는 “인근 1억 8000만∼2억원 하던 은마아파트 31평형 전셋값이 몇주사이 2억 3000만원까지 올랐다.”면서 “쌍용 31평형도 매물이 하나밖에 없어 조만간 2억 7000만원까지 오를 기세다.”고 전했다. 도곡동 개포우성 4차 34평형 전세가는 2억 5000만원으로 2000만원 넘게 상승했다. 그나마 이 물건도 2주전 나오자마자 계약됐다는 설명이다. 인근 우성공인 관계자는 “전세 매물은 나오기가 무섭게 계약되고 이는 다시 매물 품귀 현상으로 이어져 전세가 계속 오르고 있다.”고 말했다. 강남지역 중대형의 상승폭은 더욱 크다. 대치동 동부센트레빌 53평형의 전셋값은 두 달 전보다 5000만∼1억원 가량 오른 6억 5000만∼7억원에 매물이 나와 있다. 삼성래미안 45평형의 전세 물건도 4억 5000만원으로 같은 기간에 4000만원 뛰었다. 이밖에 성북구 길음동 길음푸르지오 41평형도 한주간 1000만원 오른 1억 6750만원에 시세가 형성됐다. 노원구의 경우 상계동 주공12단지 18평형 전세가가 1주일간 350만원 오른 5250만원, 상계동 주공7단지 31평형이 1주일간 500만원 올라 1억 2000만원을 호가한다. 닥터아파트 이영호 실장은 “양도·보유세 강화로 세금을 물면서까지 집을 꼭 살 필요가 있느냐는 인식이 팽배해지는 가운데 집주인이 종합부동산세 부담을 세입자에게 전가시킬 가능성도 높아졌다.”면서 “수요자가 많으면 가격이 오르는 전세의 특성상 전세가 상승세는 한동안 이어질 것으로 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 1가구 2주택 보유자 가운데 수도권과 6대 광역시에서 기준시가 1억원 이하, 그외 지역에서는 3억원 이하 주택을 보유한 경우에는 2주택 양도세 중과대상에서 제외하기로 했다. 열린우리당 오영식 공보담당 원내부대표는 25일 브리핑을 통해 이같이 밝혔다. 당정은 농가주택이나 이혼, 이사, 취업, 노부모 봉양 등으로 2주택을 일시적으로 보유한 경우는 중과대상에서 제외하기로 했다. 당정은 양도세 중과세율은 50% 단일세율로 확정하고 3주택 양도세 중과세율은 현행대로 60%를 유지하기로 했다. 종부세 상승 제한 폭은 200%로 설정하기로 했다. 종부세와 재산세 등 보유세는 강화하되 거래세는 완화한다는 방침에 따라 당에서는 거래세를 1%포인트 낮출 것을 요청했지만 정부측이 세수 부족을 이유로 난색을 표명해 0.5%포인트 인하로 합의했다. 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

“부동산투기, 기독교인부터 반성하자.” 이달 말 정부의 부동산대책 발표를 앞두고 기독교인들이 자성의 목소리를 내 눈길을 끈다. 토지정의를 위해 17개 단체가 연대한 ‘토지정의시민연대’의 간사단체인 기독교인 모임 ‘성경적 토지정의를 위한 모임’은 24일 서울 한국교회백주년기념관에서 ‘토지정의를 위한 기독인 선언’을 발표했다. 이들은 선언문에서 “하나님은 8·15라는 역사적인 사건을 근거로 우리 민족, 특히 토지를 소유하고 있던 기독교인과 교회가 토지가 없는 가난한 사람들에 토지를 회복시켜 줘 모든 사람이 진정한 자유와 광복의 기쁨을 누리는 희년을 기대하셨다.”면서 “그러나 불행히도 대부분 기독교인과 교회는 하나님의 뜻을 알지 못했고 가난한 사람들의 토지회복을 반대하는 잘못을 범하고 말았다.”고 밝혔다. 이들은 이같은 주장의 근거로 많은 중대형 교회들이 예배당과 수련관, 기도원, 교인묘지 건축을 빙자해 부동산투기를 하면서 교회를 성장시켜 왔다는 교회 안팎의 지적을 들었다. 특히 기독교인들이 부동산투기를 자행하면서 번 돈을 하나님이 주신 복으로 간주하고 그 일부를 십일조와 감사헌금으로 드렸고, 목회자는 그것을 축복해 왔음을 강조했다. 이들은 이어 “교회가 부동산투기에 관련해 강단에서 토지정의를 설교하지 못하고, 투기를 하지 말라는 권면도 못하고 있다.”면서 한쪽에서는 가난한 성도의 비탄이 사무치고, 반대쪽에서는 투기로 막대한 불로소득을 얻은 부유한 성도의 감사기도와, 목회자의 축복이 흘러넘치는 비참하고 어처구니없는 상황과 관련해 부동산투기를 자행한 교회와 기독인의 죄를 하나님 앞에 고백하고 회개한다고 밝혔다. 선언문은 “부동산투기를 한 교회와 기독인들이 참회하는 마음으로 토지불로소득을 자발적으로 지역사회의 가난한 사람들에게 나눠 줘야 한다.”면서 “기독인들이 앞장서서 투기를 근절하기 위해 부동산 보유세를 더 내겠다고 할 수 있어야 한다.”고 강조했다. 이들은 정부에 대해서도 통일을 준비하는 큰 틀에서 토지제도를 근본적으로 개혁해야 한다고 촉구했다. 선언문은 “성경에서 말하는 토지정의를 구현하고, 통일시대의 토지제도를 준비하기 위해 정부는 헌법에 ‘토지불로소득 환수’조항을 명기해야 한다.”고 주장했다.김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

정부는 종합부동산세를 크게 강화하되 재산세는 이번에 건들지 않겠다는 입장이다. 여러 채 또는 비싼 집을 보유한 사람은 종합부동산세를 통해 세금을 많이 내게 된다. 하지만 서민층이라도 주택가격에 상관없이 내야 하는 재산세의 경우 이번 대책을 마련하기 이전에 세금을 매기는 기준인 과세표준을 단계적으로 현실화하기로 했다. 이 때문에 내년부터는 세부담이 늘어난다. 정부와 열린우리당은 일단 종부세 과세대상을 주택은 기준시가로 9억원에서 6억원, 나대지는 6억원에서 3억∼4억원으로 낮추기로 했다. 이에 따라 종부세 부과대상은 8만 5000명에서 내년에는 18만 5000명으로 늘어날 것으로 보인다. 전년에 비해 상승폭을 50%로 제한한 종부세 상한선도 없애고 과표의 적용 비율도 올해 50%에서 내년에 70%,2009년에는 100%까지 높여 종부세 실효세율(매매가격 대비 세금 비율)을 0.15%에서 1%로 높이기로 했다. 이에 따라 기준시가 7억원짜리 주택을 보유한 경우 지금은 과표기준에 따라 0.15∼0.5%의 세율을 적용, 재산세를 149만원만 내면 된다. 그러나 내년부터는 6억원 초과분인 1억원에 대해 과표율 70%를 적용한 7000만원에 대해 1%의 종합세율을 부과한다. 이에 따른 종부세는 70만원이지만 6억원을 넘는 1억원에 대해 이미 재산세 25만원을 냈기 때문에 추가로 부담할 종부세는 25만원을 공제한 45만원이 된다. 특히 가구별로 합산할 경우 종부세 부담액은 2∼3배로 늘어난다. 부부가 기준시가로 6억원짜리 주택을 각각 갖고 있다고 할 때, 지금은 재산세 124만원씩 248만원을 내면 된다. 하지만 합산과세할 경우 기준시가는 12억원으로 종부세 부과 기준을 넘는 6억원에 70%의 과표율을 적용한 4억 2000만원에 대해 1%의 종부세율이 적용된다. 이런 방식으로 산출된 종부세는 420만원이지만 이미 낸 재산세 124만원을 공제한 296만원을 더 내면 된다. 합산과세할 주택이 많거나 가격이 높으면 세부담은 더욱 늘어난다. 재산세의 경우 과표 현실화에 따른 과표적용 비율이 올해 50%에서 10년에 걸쳐 5%포인트씩 올려 2017년 100%가 된다. 따라서 4억원짜리 집을 보유할 경우 올해 과표는 절반인 2억원이지만 내년에는 55%를 적용, 과표가 2억 2000만원이 된다. 재산세는 과표 4000만원까지는 0.15%,1억원까지는 0.3%,1억원 초과는 0.5%의 세율을 적용한다. 따라서 재산세는 올해 74만원에서 내년에는 84만원으로 10만원 정도 많아진다. 집값이 오르지 않는 것을 전제로 할 때, 과표 100%가 적용되는 2017년에는 4억원에 세율이 적용돼 재산세는 174만원이 된다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

국민소득 수준에 대비한 우리나라의 평균 주택가격(PIR:Price Income Ratio)은 외국과 비교해 2∼3배 높고, 우리나라 국토의 전체 가격은 프랑스의 8배가 넘는다고 한다. 우리 경제의 부동산 가격에 거품이 없다고 보는 견해도 있으나, 지금 우리나라보다 부동산 가격이 낮은 외국에서조차 부동산 거품을 걱정하고 있는 상황이다. 이러한 ‘위기’에 직면하여 정부는 이달 말 부동산의 취득에서 보유, 매각 등의 모든 단계마다 세부담을 크게 늘리는 방향으로 세금 대책을 강구하고 있다. 그러나 부동산 가격의 안정을 위해서는 주택이나 공장용지 등의 공급확대 정책이 더 효과적이라는 단서를 달아 놓고, 부동산과 관련한 세금대책이 어떤 방향에서 강구돼야 할지를 언급하고자 한다. ●양도세 강화땐 매물 줄어 ‘동결효과´ 보유세(재산세+종합부동산세)는 부동산의 수요를 억제하는 기능이 있으며, 부동산을 팔 때 내는 양도소득세는 ‘동결효과’를 통해 부동산의 공급을 억제하는 기능이 있다. 따라서 부동산 가격의 안정을 위해서는 마땅히 보유세는 강화하고, 양도세는 경감돼야 한다. 그래야만 수요는 줄면서 공급을 늘려 부동산 가격이 안정되는 효과를 얻을 수 있다. 그러나 양도세를 강화하게 되면 부동산 처분이익을 노리고 신규로 부동산을 취득하는 사람이 줄어들겠지만, 동결효과 때문에 기존에 부동산을 갖고 있던 사람들로부터의 매물은 줄어들게 된다. 우리나라의 양도세는 현재 일반소득 등에 과세하는 종합소득세에 비해 무겁게 매기고 있는 실정이며 양도세 중과가 부동산 가격의 안정에 기여할지는 분명하지 않다. 정부가 재산세와 종합부동산세의 과표적용 비율을 현재의 50%에서 내년에 70%로 인상하고 2009년까지 100%로 할 것이라는 것은 바람직한 방향으로 보인다. 이 부문이 이번 ‘8·31 부동산 종합대책’의 핵심이 되어야 할 것으로 본다. 이 경우 우리나라의 보유세 실효세율은 현재 0.15%에서 내년에는 0.25% 정도로 되고,2009년에는 1% 수준까지 높아질 것이다. 다만 국민소득 대비 우리나라의 평균 주택가격이 외국과 비교해 2∼3배 높은 현실을 고려할 때, 우리 국민들이 현재 소득수준에서 부담할 수 있는 부동산 보유세의 실효세율은 0.3∼0.5% 정도라고 할 수 있다. 과표 적용 비율을 인상을 통해 단기적으로 부동산 보유세 실효세율을 이같은 수준까지 올리는 데에는 별 문제가 없을 것으로 보인다. ●늘어난 세수 낙후지역 배분은 갈등 부를 것 그러나 이같은 수준 이상으로 과표적용 비율을 인상할지 여부는 보유세 인상에 따른 부동산 가격의 안정 추세를 지켜보면서 결정해야 할 것이다. 종합부동산세의 세대별 합산과세 문제는 위헌 시비에 휘말리지 않을 확실한 자신이 있을 때에만 추진돼야 할 것이다. 종합부동산세의 과세대상 기준금액은 주택과 나대지를 각각 9억원에서 6억원,6억원에서 3억원으로 낮출 게 아니라 주택과 나대지를 합산해 9억원 정도로 정하는 방안을 고려해 볼 만하다고 생각된다. 기업이나 중산층이 주로 부담하는 보유세의 강화에 상응하여 취득·등록세를 낮출 수도 있겠으나 그보다는 그들이 부담하는 소득세와 법인세의 부담을 경감하는 방안을 생각해 볼 수도 있다. 이러한 방안은 부동산 보유세 강화에 따른 조세저항을 효과적으로 극복할 수 있게 하며, 기업투자도 진작시키는 ‘일석이조(一石二鳥)’의 장점이 있다. ●소득·법인세 인하로 조세저항 줄여야 정부가 고려하고 있는 보유세 강화로 늘어나는 세수를 낙후지역에 배분하는 방안은 또 다른 갈등만 야기하여 현재 추진중인 부동산 세금대책의 시행 가능성이 위협받을 수도 있다. 우리나라의 기업이나 중산층 이상이 부담하고 있는 조세부담 수준은 준조세와 4대 보험을 고려할 때 지금도 과중한 실정이다. 부동산 가격 안정을 위한 세금 대책으로는 보유세 부담의 인상으로 충분하다고 생각된다. 기업이나 중산층이 부담하는 보유세가 인상되는 경우, 그에 상응하여 그들이 부담하는 법인세나 소득세의 경감 조치가 따라야 할 것이다. 손광락 영남대 경제금융학부 교수

정부의 ‘8·31 부동산 종합대책’의 윤곽이 세제 강화와 거래 투명성 확보, 투기 수요 억제 등으로 그려졌다. 투기를 근본적으로 막을 수 있는 획기적인 대책이 상당수 포함돼 정책의 방향은 잘 설정됐다. 그러나 조세 저항, 정상적인 거래 중단 등의 부작용도 현실로 나타나고 있다. 급변하는 부동산 시장을 상·중·하 3회에 걸쳐 진단해본다. 부동산 종합대책 가운데 윤곽이 드러난 세금 대책이 그대로 적용되면 내년부터 부동산의 보유·거래·양도·증여·상속 등 모든 단계에서 엄청난 세금 인상을 감수해야 한다. 세금이 무서워 부동산을 사고팔지도 못하는 부작용과 세금 저항도 예상된다. ●세금이 오르는 원인은 ‘세금 폭탄’의 원인은 세율 자체가 상향 조정되거나 세금 부과 대상이 늘어나기 때문이다. 또 없었던 세금이 새로 생기는 경우도 있다. 그러나 뭐니뭐니 해도 가장 큰 원인은 실거래가 기반 구축에서 시작한다. 그동안 개인간 부동산 거래는 모두 거래가를 낮춰 신고했다고 보아도 된다. 법인간 거래도 상당부분 제값 신고가 이뤄지지 않았다. 아파트는 기준시가를 기준으로 신고하고, 일반 주택이나 토지는 공시지가 수준에도 미치지 못했다. 그러나 내년부터는 실거래가를 속여 신고하는 이중계약서 작성이 전면 금지된다. 부동산중개업자나 거래 당사자는 실제 사고판 가격을 신고하고 이를 근거로 취득·등록세와 양도소득세가 부과돼 세금이 껑충 뛰게 된다. 세금부과 기준도 실거래가와 거리가 멀었다. 재산세의 경우 과세표준액이 기준시가 또는 공시지가보다도 한참 낮았다. 별도로 재산세 부과 기준인 과표를 정해 세금을 매겼고 과표도 실거래가의 33∼35% 수준에 불과했다. 하지만 내년부터는 재산세 과표가 아파트는 기준시가를, 단독주택은 공시가격을 적용한다. 집값 상승여부와 관계없이 과표가 올라 가만히 앉아서 세금 벼락을 맞게 된다. 취득·등록세도 엄청나게 오를 전망이다. 예컨대 서울 마포 43평형 아파트를 올해 구입하면 기준시가(3억 5000만원)를 기준으로 취득·등록세(4%)를 내면 된다. 그러나 내년부터는 실거래가(5억 3000만원·8월 시세 기준)를 기준으로 세금을 내야 한다. 투기를 막고 거래 투명성을 확보하기 위한 조치라지만 무주택자가 집을 마련하거나 어쩔 수 없이 이사를 하는 실수요자도 무조건 2배 가까운 세금을 더 내야 하는 셈이다. 양도세도 마찬가지다. 올해는 매입·매각 가격을 모두 기준시가로 적용하지만 내년에 팔 때는 매입가는 기준시가에 오름폭만 더해 인정해 주고 매각 금액은 실거래가를 적용한다. 양도시기에 따라 양도차익이 엄청나게 차이나 세금 부담도 그만큼 증가한다. 강남구 대치동 46평형 아파트는 기준시가와 시세가 4억원 정도 차이 난다. 여기에 투기지역 등에서는 양도세율을 인상할 방침이어서 양도세 부담은 훨씬 커진다. ●부작용 줄이는 방안은 실거래가 기반 구축과 과표 현실화는 부동산 시장의 투명성 확보와 투기 거래 차단이 목적이다. 세금을 더 거둬들이기 위한 정책이 아니다.‘이익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙을 제대로 적용하고, 부동산을 많이 보유하고 있는 사람에게 무거운 세금을 물리는 것은 올바른 정책이다. 그러나 지금까지 내놓은 대책은 실수요자와 투기 거래를 구분하지 않고 무차별적으로 적용하는 데 문제가 있다.1가구 1주택자가 보유하고 있는 주택의 보유세도 덩달아 올라간다. 어렵게 집 한 칸 마련하는 무주택자도 무거운 세금(취득·등록세)을 내야 한다. 소득이 늘어나지 않고 집값이 뛰지 않아도 세금은 올라간다. 이 때문에 실거래가 적용으로 인해 덩달아 올라가는 세금은 세율로 조정해야 한다. 세율을 건드리지 않고 실거래를 적용하면 세율 인상과 똑같은 부작용을 초래할 수 있다. 명확하게 구분하기 어렵겠지만 투기 거래와 실수요자 거래를 떼어서 적용하는 섬세함도 요구된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

1가구 2주택자의 양도소득세를 60%의 세율을 적용해 무겁게 물리되, 최소한 1년의 유예기간을 거쳐 일러야 오는 2007년부터 시행하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 또 현재 인상률을 전년 대비 50% 이내로 제한하고 있는 부동산 보유세 상한제의 경우 종합부동산세에 한해 한도를 두지 않는 방안도 모색되고 있다. 21일 재정경제부와 열린우리당 등에 따르면 당정은 이달말 발표할 부동산종합대책의 기본 골격을 마무리하고 다주택자에 대한 양도세 중과 세율과 예외 조항 등 구체적인 조정작업에 들어갔다. 열린우리당 부동산대책기획단 간사인 채수찬 의원은 이날 “2주택자의 양도세 중과는 반드시 유예기간을 줄 것”이라면서 “그 기간이 최소 1년은 되어야 유예기간이라 할 수 있다.”고 밝혔다. 유예기간을 주고 2주택자에 대한 중과세 예외 조항을 둬 양도세 중과 대상을 줄여나가며, 취득·등록세율은 큰 폭으로 낮춰 거래를 활성화시킨다는 방침이다. 취득·등록세율은 올해 5.8%에서 4.0%로 낮아졌지만 내년부터는 세금을 매기는 기준인 과세표준이 기준시가에서 실거래가로 바뀜에 따라 세율을 낮추지 않으면 세금이 큰 폭으로 늘어난다. 채 의원은 “이번 대책에서 취득·등록세의 대폭 인하 방침도 함께 발표하게 될 것”이라고 덧붙였다. 당정은 2주택자 양도세 중과에 따른 선의의 피해자를 줄이기 위해 지역이나 집값, 양도차익 등을 감안할 계획이다. 이에 따라 중과 대상은 투기지역이나 투기과열지구에서 양도세 실거래가 과세 대상인 6억원 이상의 고가 주택을 파는 경우에 한해 적용할 가능성이 높다. 안병엽 열린우리당 부동산기획단장은 보유세 한도제와 관련,“현재 50%인 상한선을 100%로 올릴지, 아니면 아예 한도를 두지 않을지를 검토하고 있으나 폐지하는 쪽으로 의견이 모아지고 있다.”고 말했다. 한편 시행시기와 관련해 논란을 빚었던 주택 양도세 실거래가 과세는 예정대로 1가구 2주택자는 내년부터 시행하고,2007년에는 전면 시행키로 결정됐다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

부부별 합산과세는 종합부동산세 부과대상 확대와 함께 보유세를 강화하는 강력한 수단이다. 예컨대 남편이 서울 강남권에 기준시가 8억원(과표 4억원)짜리 아파트, 아내가 고향인 충청도에 기준시가 2억원(과표 1억원)짜리 집이 있다면 올해 부부는 재산세 198만원만 내면 된다. 그러나 합산하면 부부가 보유한 주택의 기준시가는 10억원이 되고 종부세 부과기준도 대폭 강화됨에 따라 재산세 198만원에 과표 초과분에 대한 종부세 100만원 정도를 내야 한다. 합산과세로 가는 길은 험난하다. 위헌 여부에 대한 의견이 제각각이며 실효성을 둘러싼 논란도 적지 않다. 김완석 교수는 “부부 합산과세는 위헌으로, 성립될 수 없다.”고 말했다. 실제 헌법재판소는 지난 2002년 종합금융소득 합산과세에 대해 부부를 독신자보다 차별한다는 이유로 위헌결정을 내렸다.

정부와 열린우리당이 부동산 종합대책의 ‘밑그림’을 그려놓고도 막판 고심에 빠졌다. 투기소득을 송두리째 환수한다는 당정의 방침 아래 다주택자 중과와 가구별 합산 등의 원칙을 정했지만, 각론에 들어서자 장애물이 한두가지가 아니기 때문이다. 합산과세뿐 아니라 1가구 다주택자의 양도세율을 높이는 것도 위헌 시비에 휩싸일 가능성이 없지 않다. 불가피하게 2주택자가 된 경우, 구제방안을 어디까지로 정할지도 불투명하다. 양도세율을 올릴 경우 주택보유자들의 세금부담 증가로 거래가 줄면서 공급부족에 따른 집값 상승을 초래할 수 있다. 자칫 조세저항도 우려된다. ●거래 위축 되레 집값 상승 할수도 3주택자의 양도세율을 현행 60%에서 70%로 올릴 경우 위헌이라는 지적이 있다. 정부는 투기지역에서 3주택자의 양도세율의 경우 탄력세율 15%를 적용하는 문제로 고민중이다. 주민세 10%(8.5%)까지 합하면 실질 양도세율은 93.5%에 이른다. 여기에 취득 당시의 취득·등록세 등을 더하면 양도차익 전체가 고스란히 세금으로 빠져나가는 셈이다. 서울시립대 김완석 세무학과 교수는 “집값이 뛴 것은 세금 외적인 문제인데 세금을 활용해 집값 상승 문제를 해결하려는 것은 옳지 않다.”고 지적했다. 김 교수는 “소득세는 합리적인 수준에서 걷어야 하는데 3주택자의 경우 양도차익을 거의 몰수하는 것은 무리가 있다.”고 덧붙였다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 “양도세율이 높으면 다주택자들은 팔기보다는 보유하기를 선호할 것이며 이를 막기 위해 보유세를 부과하면 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “처분할 수 있는 유예기간을 주고 집값이 상투라고 느낄 수 있게 공급대책이 따라줘야 한다.”고 충고했다.

주택·토지부문의 대책은 ‘거래 투명성 확보+공공부문 역할 강조+투기수요 억제’로 요약된다. 뿌리깊게 정착된 잘못된 부동산 거래 관행을 단칼에 도려낼 수 있는 기회이지만 반발도 만만치 않다. 우선 부동산 실거래가 신고 의무화가 부동산 시장의 투명성을 확보하는 주춧돌이라는 데는 모두 수긍한다. 만시지탄이지만 정책 방향은 잘 설정됐다. 하지만 세율 조정이 뒤따르지 않는 실거래가 신고의무화는 엄청남 세금 부담 증가로 이어져 조세저항에 부딪힐 수밖에 없다. 여러 채의 주택을 보유한 사람이 추가로 주택을 구입할 때 내는 취득·등록세나 보유·양도세를 무겁게 매기는 것은 당연한 조치로 받아들여진다. 하지만 무주택자가 생애 처음으로 집을 살 때 내는 취득·등록세나,1가구 1주택자의 보유세도 덩달아 크게 오르는 부작용이 따른다. 실거래가 확보는 거래의 투명성 확보를 위한 수단이지 세금을 더 거둬들이자는 정책이 아니라는 점에서 과감한 세율인하 조치가 뒤따라야 한다. 다주택자의 투기성 거래를 막는 정책이라고 하지만 거래의 일방에는 실수요 거래가 포함돼 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 정상적인 수준의 거래를 기대할 수 없을 뿐 아니라 시장 자체가 가라앉을 위험이 매우 크다는 점에서 정상적인 거래 활성화 정책도 보완돼야 할 것으로 지적된다. 공영개발방식도 분양가를 지나치게 높게 책정하는 것을 막고 업체에 귀속됐던 개발이익을 상당부분 공공부문으로 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 신도시 개발에 따른 주변 아파트값 상승을 억제하는 효과도 기대된다. 민간 업체들의 지나친 이윤추구에 따른 자업자득이라고는 하지만 민간 주택산업의 육성책도 동시에 마련돼야 한다. 민간 건설산업 위축은 주택산업의 건전한 성장을 막고 공공부문의 비대화를 가져올 수 있으며, 경쟁력을 잃어 주택품질 저하로 이어질 수 있기 때문이다. 아파트 당첨에 따른 불로소득의 환수대책과 토지 거래 제한도 투기성 수요를 차단하는 데 상당한 효과를 가져올 것으로 기대된다. 다만 실거래가신고 기반이 구축되고 양도세 강화 조치 등이 뒤따르는 마당에 인위적인 거래제한 조치는 재산권 침해라는 목소리도 나온다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올 하반기에는 경기가 회복될 것이라는 낙관론이 정책당국자들에 의해 나오고 있다. 고소득층의 소비가 살아나고 있는 점 등을 예로 든다. 일본은 얼마전 10년 장기불황에서 탈출했다고 선언했다. 경제성장률이 지난 1·4분기 0.5%,2·4분기 0.3%에 그친 유럽도 최악의 경기침체 상황에서 벗어나고 있다고 외신은 전하고 있다. 미국과 중국 등 세계경제가 호조를 보이고 있지만, 유독 우리나라만 외톨이 신세를 면치 못하고 있는 터여서 경기회복에 대한 갈망이 그 어느 때보다도 크다. 그런데 과연 국민들이 그렇게 믿을지, 의심이 간다. 경제는 심리에 의해 많이 좌우된다고 한다. 이 때문에 지나친 비관론도 결코 바람직하지 않지만 그렇다고 ‘괜찮아지겠지.’하고 막연하게 낙관론을 펴서도 안 된다. 현재 우리 경제의 여건은 긍정·부정적 요인들이 섞여 있다. 넓게 보면 당장 큰 짐이 되고 있는 고유가가 세계경제의 회복세를 상쇄하고 있는 형국이라 할 수 있다. 그러나 좀더 자세히 들여다보면 마음에 걸리는 부문이 많다. 내수 쪽의 예를 보자. 소비가 살아나 경제성장에 기여하려면 저소득층의 소비심리가 회복되어야 하는데 실상은 그렇지 않다. 백화점 명품 코너 등에 돈 많은 사람들의 발길이 이어져도 남대문시장이나 동대문시장 등 재래시장의 경기는 좋아질 기미가 없다. 음식점 등으로 생계를 꾸려가는 자영업자들은 죽을 지경이라고 아우성을 친다. 고소득층에 비해 저소득층의 한계소비성향이 높다는 경제이론이 유명무실한 실정이다. 저소득층은 소득이 약간만 늘어나도 소비는 더 많이 한다고 하는데, 지금은 딴판이다. 온돌방 윗목의 온기가 아랫목으로 내려와야 하는데, 경제 양극화 현상이 좀체 해소되지 않고 있다. 어디 이뿐인가. 이달 말에 발표될 부동산 종합대책도 경기회복엔 부정적 영향을 끼칠 것이란 시각이 지배적이다. 부동산 경기침체와 함께 소비심리를 옥죌 요인이 될 수 있기 때문이다. 한국은행 고위 관계자는 “그렇지 않아도 경제가 안 좋은 데다 준조세 부담이 늘어나고 부동산 세제마저 대폭 강화되면 가처분 소득이 줄어 경제에 상당히 충격을 줄 수 있다.”고 우려했다. 가령 보유세인 재산세는 부자이건 아니건 집을 한 채라도 갖고 있으면 무차별적으로 적용된다. 따라서 재산세 부담이 커지면 가처분 소득의 감소로 소비에 좋지 않은 영향을 미치게 된다. 세금을 단계적으로 많이 내게 해야지, 부동산 시장만을 겨냥해 세제 총동원령을 내리는 것은 바람직하지 않다는 의견이 나오고 있는 이유다. 그렇다고 해서 경기회복을 감안해 집값 잡기의 강도가 약해질 것 같지는 않다. 정부와 여당이 몇 개월 동안 당정협의를 하고, 관계부처 공무원들이 ‘작품’을 내놓기 위해 합숙까지 하고 있는 점으로 미루어 짐작할 수 있다. 정책금리를 결정하는 금융통화위원회의 한 위원은 “부동산 경기가 걱정되지만, 종합대책의 약효가 없으면 그것도 문제”라고 말했다. 경기회복의 관건인 투자는 어떤가. 소비보다 상황이 더 좋지 않다. 기업들은 소비 회복의 속도가 과거에 비해 워낙 늦어서인지, 투자를 하라고 정부가 아무리 호소해 봤자 출자총액 제한이나 수도권 규제 등의 탓을 하며 꿈쩍도 하지 않는다. 기업들이 투자를 꺼리면서 급기야는 은행의 가계 대출금이 기업을 추월할 정도로 가계 쪽으로 집중되고 있어 성장잠재력 악화가 우려되고 있다. 그런 데다 이른바 ‘X파일’이나 두산가(家)의 형제간 분쟁에 대한 검찰 수사 등 대형 사건까지 불거져 재계가 더욱 위축되고 있다. 이렇듯 가시적인 경제활성화의 기미가 없는 데도 불구하고 섣부른 진단을 내린다면 적지 않은 부작용이 생길 수 있다는 점을 명심해야 한다. 경제주체들이 공감하지 않는 ‘자기만족(complacency)’은 정부 정책에 대한 신뢰를 떨어뜨리는 것은 물론, 경제상황이 악화됐을 때 충격을 더 크게 할 수 있다. 지난해처럼 연초에는 하반기에 경기가 회복될 것이라고 했다가 맞지 않자 ‘내년에는’이라는 식으로 말을 바꾸는 일을 올해는 제발 되풀이하지 않았으면 한다. 자신이 없을 때는 경기 전망에 대해 ‘중립’을 유지하는 신중한 태도가 필요하다. 최악의 상황에 대비해 정책을 차근차근 추진해야 경기회복의 시기도 앞당길 수 있지 않을까. 오승호 경제부장 osh@seoul.co.kr