서진형 경인여대 교수 인터뷰“공급 충분치 않아 오를 가능성금리는 급격히 올리기 쉽지 않아양대 대선 후보 공급 시그널 긍정적구체 계획없어 실현 가능성엔 의문현정부 부동산 안정 실패원인은 ‘3불 정책’차기 정부에서는 마비된 시장 기능 살려야”몇년간 치솟던 주택 가격은 정말 변곡점에 선 것일까. 연초 아파트값은 주춤하고, 거래량이 크게 줄면서 정부의 ‘돈줄 죄기’ 효과가 본격적으로 나타나고 있다는 평가가 나온다. 정부 고위관계자들도 “이제 정말 하향 안정기에 접어들었다”며 반색한다. 대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 1일 서울신문과의 인터뷰에서 “6월 지방선거 때까지는 약보합 또는 횡보세가 이어질 것”이라고 전망했다. 잠재적 매수자나 매도자 모두 투자 의사 결정을 미루고 있기 때문이다. 하지만 6월 이후 선거 결과가 나와 정책 방향 등이 결정되면 아파트 가격은 우상향(상승)할 것으로 내다봤다. “공급이 당장 충분하지 않을 것이기 때문”이라는 설명이다. 서 교수는 대통령선거와 지방선거 외에 부동산 시장에 영향을 미칠 대형 변수로 금리를 꼽았다. 최근 수년간 부동산 가격이 오른 건 시중에 많은 유동성(돈)이 풀렸기 때문인데 금리를 올려 이를 빨아들이기 시작하면 집값에도 영향이 갈 수 밖에 없다. 다만, 서 교수는 “미국의 금리정책을 지켜봐야겠지만 급격하게 인상시키기는 쉽지 않을 것 같다”고 말했다. 대선에 뛰어든 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보의 부동산 공약은 어떻게 평가할까. 서 교수는 “두 후보 모두 대규모 주택공급을 하겠다는 시그널을 시장에 준 것은 긍정적”이라면서 “다만 실현 가능성은 의문”이라고 말했다. 이 후보는 전국에 주택 311만호 공급을, 윤 후보는 250만호 공급을 공약했지만 둘 다 공급 시기나 재원에 대해서는 구체적으로 밝히지 않았다.서 교수는 “조세 정책은 후보간 다소 차이가 있는데 국민들의 조세부담을 줄여주기 위해 보유세를 높이고, 거래세를 낮추는 방향으로 전면적 개편을 준비해야 한다”고 말했다. 그는 또 시장 혼란을 가중시킨 주택임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 문제를 풀 근본적 해법도 찾아야 한다고 했다. 서 교수는 “법 탓에 실수요자가 집을 사도 들어갈 수 없는 사례가 있다”면서 “법을 폐지하는 게 맞다고 본다”고 말했다. 서 교수는 문재인정부의 부동산 정책 실패 원인에 대해 “주택 보유와 취득, 양도까지 모두 억제하는 ‘3불 정책’을 써 시장을 마비시켰기 때문”이라고 말했다. 차기 정부에서는 마비된 시장 기능을 살리는 것이 중요하다는 분석이다.

중소벤처기업부는 지난해 벤처투자 금액이 전년보다 78.4% 증가한 7조 6802억원으로 역대 최대를 기록했다고 27일 밝혔다. 투자 건수(5559건)와 건당 투자금액(13억 8000만원), 피투자기업(2438개) 모두 역대 최고였다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 시대에 부각된 정보통신기술(ICT)서비스, 유통·서비스, 바이오·의료업이 전체 벤처투자를 견인했다. ICT서비스 업종 벤처투자액은 2조 4283억원으로 125.6% 늘었다. ICT서비스 업종은 단일 업종으로는 처음으로 투자액이 2조원을 넘었다. 유통·서비스업은 1조 4548억원으로 100.9%, 바이오·의료는 1조 6770억원으로 40.1% 각각 증가했다. 벤처투자를 유치한 기업 중 100억원 이상 대형투자를 유치한 기업은 157개로 역대 최대였다. 권칠승 중기부 장관은 “벤처투자가 그동안 양적 확대를 해왔지만, 올해는 양적 긴축과 금리 인상 등으로 유동성 위축 우려가 있다”며 “제2벤처붐을 지속해서 확산하기 위해 올해 1조원 규모의 모태펀드 출자를 통해 총 2조원 이상의 펀드를 만들 것”이라고 말했다. 또 “실리콘밸리식 복합금융과 복수의결권을 도입하고 유니콘 기업의 탄생과 투자 확대를 위한 제도도 반드시 마무리할 것”이라고 말했다.

국내 암호화폐 거래소에서 비트코인이 일주일째 4000만원대 횡보를 이어 가면서 이를 바라보는 투자자들의 시각이 엇갈린다. 부진에 지친 기존 투자자들의 엑소더스(대탈출)가 이어지는 한편 일부는 낮은 가격대에서 저점 매수를 노리고 있다. 26일 업비트에 따르면 이날 오후 1시 기준 비트코인은 4618만원대에 거래됐다. 비트코인 가격이 업비트 종가(한국시간 오전 9시) 기준 8140만원까지 치솟았던 지난해 11월 8일과 비교하면 3개월이 채 되지 않은 기간 동안 절반 가까이 가격이 떨어졌다. 현재 국내외 시장이 마주하고 있는 원자재 공급난과 인플레이션 및 긴축 우려는 지난해부터 꾸준히 제기돼 왔다. 지난해 4분기 초반 암호화폐는 고고한 상승세를 보이며 흔들리는 국내외 증시와 별개로 움직이는 모습을 보였다. 당시 암호화폐는 인플레이션 헤지 수단으로 인식되기도 했다. 최근에는 암호화폐 가격 흐름이 국내외 주가와 비슷한 흐름을 보이고 있다. 비트코인 가격은 올 초와 비교해 전날까지 22.5% 하락했다. 나스닥 종합지수는 지난 3일 종가 기준 1만 5832.8에서 현지시간 24일 1만 3855.13으로 12.5% 하락했고, 코스피 역시 올 들어 2700선을 위협받으며 9%가량 하락했다. 암호화폐 시장이 주식 시장과 다른 건 가격상승 제한폭이 별도로 없고 24시간 돌아간다는 점이다. 이 때문에 가격 변동폭도 더 크다. 유명 인사의 말 한마디에 가격이 오르내리던 기존 특성에 더해 우크라이나 사태 등 글로벌 이슈도 가격 변동에 지속적으로 영향을 미칠 전망이다. 기존 계획대로라면 올해부터 암호화폐 과세가 시작되면서 제도권 안에서의 관리가 본격적으로 시작돼야 했으나, 과세가 유예되면서 완전한 제도권 편입은 미완성으로 남았다. 여야 대선후보들이 과세가 시작될 경우 암호화폐 비과세 한도를 높이고 시장을 확대하는 방안을 경쟁적으로 내놓고 있어 3월 대선 역시 국내 암호화폐 시장에 변수가 될 전망이다.전문가들은 비트코인 지지선을 3500만~4000만원으로 봤다. 이 지지선이 깨지면 낙폭이 급격하게 커질 수 있어 보수적인 관점에서의 투자가 필요하다는 얘기다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 “국내와 달리 해외의 경우 암호화폐 시장에 이미 기관투자자들이 유입된 상태인데, 이들은 위험을 감지하면 리스크가 큰 자산부터 처분한다”며 “미국 연방준비제도이사회가 유동성 흡수 움직임을 보이니 위험자산에 대한 선호도가 떨어지면서 암호화폐 가격이 하락하고 있는 것”이라고 말했다. 암호화폐 투자를 시작하거나 지속하기로 마음먹었다면 이미 가격대가 무거워진 비트코인이나 이더리움보다는 비교적 가격대가 낮은 기술 중심의 알트코인을 공략해 보는 것도 방법이다. 최근 엘프, 코스모스 등의 알트코인은 비트코인과 달리 급등세를 보이며 투자자들의 이목을 집중시킨 바 있다. 최화인 블록체인 에반젤리스트는 “장기적으로는 기술력을 갖춘 메인넷 중심의 알트코인이 올해 시중의 자금을 끌어모을 것으로 본다”며 “이미 암호화폐에 투자를 했다면 가격이 많이 빠진 현시점에서 손절을 하기보다는 홀드를 하는 게 자산을 지키기엔 유리하다”고 조언했다. 이어 “암호화폐 가격이 충분히 바닥을 다진 후 2월 초가 되면 매수세로 전환될 것”이라고 전망했다. 한편 암호화폐 투자자들은 원화마켓 수수료 현금영수증 발급을 통해 절세 혜택을 노려 볼 수도 있다. 디지털 자산 거래 수수료는 현금영수증 의무 발행 대상은 아니지만 일부 거래소의 경우 휴대폰 번호 혹은 사업자등록번호 등록을 거쳐 현금영수증 발급이 가능하다. 두나무 관계자는 “디지털 자산 투자가 활발해지면서 원화마켓 수수료 현금영수증을 발급받아 소득공제를 챙기는 스마트한 투자자들이 증가했다”고 말했다.

올해 초 자산은 어떻게 관리해야 할까? 자산관리에 큰 비중을 차지하는 국내 주식 투자 포인트를 점검해 보자. 코스피는 2020년과 지난해에 각각 32%, 1% 상승했고 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P500)는 2020년 15%, 지난해 29% 상승했다. 지난해 미국 시장 연간 상승률이 다른 지역에 비해 높았던 터라 미국 시장을 좋게 보는 경향이 있지만 올해엔 금리 인상 등 긴축 정책의 분위기가 무겁다. ●美양적긴축 우려 1분기 변동성 클 듯 오히려 지난해 쉬었던 국내 증시가 가격 부담이 낮아 기회가 될 수 있다. 미국 연방준비제도이사회(연준)의 예상보다 빠른 통화 긴축 예고로 연초부터 글로벌 증시가 조정을 받고 있다. 연초와 비교하면 지난 24일 기준 나스닥은 11.4% 하락하고 코스닥도 11.5% 떨어지는 등 성장주와 기술주 비중이 높은 시장의 하락폭이 컸다. 특히 연준의 채권 매입 조기 중단과 금리 인상 시작 그리고 양적긴축 우려로 1분기 변동성이 커질 수 있다. 큰 틀에서 현금 비중을 유지하면서 지난해 너무 비싸 매수를 주저했던 국내 성장주 주식을 펀드나 상장지수펀드(ETF)를 통해 장기적 투자 관점에서 사서 모으길 권한다. 저점 매수를 통해 주식 투자 비중 확대 기회로 삼을 수 있다. ●통화긴축에 자금 증시 유입 둔화 예상 올해 국내 증시는 지난해 기업 실적 증가율 속도엔 미치지 못하더라도 기업 실적 개선 흐름세는 유지할 것으로 전망된다. 그간 주가 상승의 걸림돌로 작용했던 공급망 차질과 메모리 반도체 사이클 하강 우려가 완화되면 상승세에 힘을 보탤 전망이다. 다만 중앙은행의 통화 긴축으로 증시 유동성 유입이 둔화될 것으로 예상되는 점은 다소 부담이다. 올해 증시는 연초 변이 바이러스 확산과 금융시장 유동성 축소 영향으로 조정이 이뤄지다가 부담이 점차 완화되면서 하반기에는 상승세를 보일 것이란 전망이 우세하다. 현재 외국인 투자자의 국내 주식 보유 비중은 2015년 이후 가장 낮아졌다. 과거 사례를 보면 외국인의 국내 주식 보유 비중이 바닥을 확인한 시점에서 코스피는 상승 전환하는 흐름이 나타난 바 있다. ●반도체·車·바이오·친환경 분야 주목 주목할 업종은 반도체, 자동차, 바이오, 친환경 분야다. 디램(DRAM) 가격 안정과 마이크론 실적 전망 개선으로 반도체 업황에 대한 기대감이 높아지고 있다. 차량용 반도체 공급 부족이 완화될 것으로 기대되는 가운데 전 세계 자동차 생산 역시 최악에서 벗어나고 있어 기업 실적이 증가할 것으로 예상된다. 지난해엔 제약·바이오 업종의 하락폭이 컸다. 현재 제약·바이오 업종의 주가가 바닥이라는 전망이 많이 나오면서 향후 임상시험 본격화와 신규 투자로 상승을 기대하고 있다. 친환경 투자는 장기적 흐름에서 대세이기 때문에 하락 때마다 분할 매수로 접근할 것을 권한다. 이를 종합적으로 고려해 올해 자산관리의 목표 금액과 계획을 세워 보는 것을 추천한다. KB국민은행 WM스타자문단 한남PB센터장

24일 국회에 제출되는 정부의 14조원 추가경정예산안(추경)에 정치권의 35조원·50조원 등 ‘묻고 따따블식’ 돈풀기까지 가세하면서 인플레이션, 금리 인상 압박도 가중되고 있다. 소상공인·서민을 살리기 위한 지원금이 물가와 금리를 쌍끌이로 치솟게 하는 독이 돼 민생을 더 옥죄고, 나랏빚만 더 키울 것이라는 우려가 커지고 있다. 23일 기획재정부에 따르면 정부는 14조원 추경 편성을 위해 11조 3000억원 상당의 국채를 추가 발행할 예정이다. 적자 국채 발행을 통해 매출 감소 소상공인에게 300만원씩 현금을 지급하겠다는 계획인데, 정치권은 한발 더 나아갔다. 정부가 지난 21일 14조원 추경을 의결한 당일 이재명 더불어민주당 대선후보는 35조원, 윤석열 국민의힘 대선후보는 50조원 증액을 주장했다. 각각 2.5배와 4배 가까운 액수로, 국가 재정 적자도 그만큼 더 불어나게 된다. 역대 처음 4년 연속 10조원 이상 두 자릿수 적자가 예상된다. 정치권의 추경 ‘판 키우기’는 물가와 금리를 동시에 자극한다. 시중에 돈이 풀리면 물가가 오르게 되고, 물가 인상은 기준금리 인상을 압박해 대출금리 상승으로 이어지게 된다. 현재 국내 물가는 글로벌 공급 차질, 환율 상승 등 대외 요인이 강하게 작용해 한국은행의 기준금리 인상만으로는 물가를 잡는 데 한계가 있다는 점에서 심각성을 더한다. 정치권의 막무가내식 돈풀기가 인플레이션에 기름을 붓기 때문이다. 물가는 지난해 10~12월 3개월 연속 3%대 고공행진을 했고, 새해 들어서도 밥상·외식·식료품 등 민생 전반의 물가가 치솟고 있다. 한은은 연간 물가 안정 목표인 2% 유지를 위해 지난 14일 기준금리를 1.25%로 올린 데 이어 하반기 추가 인상마저 예고하고 있다. 돈풀기 부작용으로 상승한 물가는 제자리로 돌아오지 않고 계속 유지된다. 물가 상승에 따른 기준금리 추가 인상은 시중은행 주택담보대출 금리를 7%대, 신용대출 금리를 6%대로 끌어올리는 동력으로 작용할 수밖에 없다. 기획재정부는 더이상의 유동성은 안 된다며 14조원 추경 지키기에 ‘올인’하려고 하지만 정치권의 압박에 버틸 수 있을지는 미지수다. 이정희 중앙대 경제학과 교수는 “정치권의 돈풀기로 인플레이션과 금리 인상의 악순환이 계속될 수 있다. 인플레이션으로 구매비용이 올라가고 금리 상승으로 이자비용도 올라가면 지원금은 아무런 소용이 없다”고 밝혔다.  

정부의 14조원 추가경정예산안(추경) 편성에 정치권의 35조원·50조원 등 ‘묻고 따따블식’ 돈풀기까지 가세하면서 인플레이션, 금리 인상 압박도 가중되고 있다. 소상공인·서민을 살리기 위한 지원금이 물가와 금리를 쌍끌이로 치솟게 하는 독이 돼 민생을 더 옥죄고, 나랏빚만 더 키울 것이라는 우려가 커지고 있다. 23일 기획재정부에 따르면 정부는 14조원 추경 편성을 위해 11조 3000억원 상당의 국채를 추가 발행할 예정이다. 적자 국채 발행을 통해 매출 감소 소상공인에게 300만원씩 현금을 지급하겠다는 계획인데, 정치권은 한발 더 나아갔다. 정부가 지난 21일 14조원 추경을 의결한 당일 이재명 더불어민주당 대선후보는 35조원, 윤석열 국민의힘 대선후보는 50조원 증액을 주장했다. 각각 2.5배와 4배 가까운 액수로, 국가 재정 적자도 그만큼 더 불어나게 된다. 역대 처음 4년 연속 10조원 이상 두 자릿수 적자가 예상된다. 정치권의 추경 ‘판 키우기’는 물가와 금리를 동시에 자극한다. 시중에 돈이 풀리면 물가가 오르게 되고, 물가 인상은 기준금리 인상을 압박해 대출금리 상승으로 이어지게 된다. 현재 국내 물가는 글로벌 공급 차질, 환율 상승 등 대외 요인이 강하게 작용해 한국은행의 기준금리 인상만으로는 물가를 잡는 데 한계가 있다는 점에서 심각성을 더한다. 정치권의 막무가내식 돈풀기가 인플레이션에 기름을 붓기 때문이다. 물가는 지난해 10~12월 3개월 연속 3%대 고공행진을 했고, 새해 들어서도 밥상·외식·식료품 등 민생 전반의 물가가 치솟고 있다. 한은은 연간 물가 안정 목표인 2% 유지를 위해 지난 14일 기준금리를 1.25%로 올린 데 이어 하반기 추가 인상마저 예고하고 있다. 돈풀기 부작용으로 상승한 물가는 제자리로 돌아오지 않고 계속 유지된다. 물가 상승에 따른 기준금리 추가 인상은 시중은행 주택담보대출 금리를 7%대, 신용대출 금리를 6%대로 끌어올리는 동력으로 작용할 수밖에 없다. 기획재정부는 더이상의 유동성은 안 된다며 14조원 추경 지키기에 ‘올인’하려고 하지만 정치권의 압박에 버틸 수 있을지는 미지수다. 이정희 중앙대 경제학과 교수는 “정치권의 돈풀기로 인플레이션과 금리 인상의 악순환이 계속될 수 있다. 인플레이션으로 구매비용이 올라가고 금리 상승으로 이자비용도 올라가면 지원금은 아무런 소용이 없고 서민들만 살기가 더 어려워진다”며 “정치권은 물가와 금리 흐름을 직시해야 한다”고 밝혔다.

경기도는 2021년도분 도세 16조7987억원을 징수했다고 21일 밝혔다. 도세 징수액이 10조원을 넘어선 2016년 이후 5년 새 최고 증가율이다. 연도별 도세 증가율은 2020년 13.8%,2019년 4.5%,2018년 9.6%,2017년 7.3% 수준이었다. 징수액 가운데 취득세(10조9301억원)와 지방소비세(2조6915억원) 비중이 전체의 81%에 달했다. 이번 징수규모는 추경예산 기준 목표액(16조6468억원)과 1500억원(0.9%) 정도밖에 차이가 나지 않을 정도로, 최근 5년간 경기도 오차액 비율인 5~15%와 비교해 높은 정확성을 기록했다. 2021년은 풍부한 유동성의 영향으로 상가건축물, 토지 등 주택대체 부동산 거래의 증가와 가격급등에 힘입어 취득세 징수액이 크게 증가했다. 또 국내외 경제 활성화와 민간소비 회복으로 부가가치세와 동반한 지방소비세(2조6915억원 징수)가 증가해 전체 징수액이 전년도(14조4181억원)보다 16%(2조3806억원) 이상 늘었다는 것이 도의 설명이다. 도는 경제상황이나 정부정책 등 대외적인 세입변화 요인에 대한 추적 모니터링으로 도세징수액과의 상관관계를 면밀하게 분석해 2회에 걸쳐 추경을 추진했다. 이를 통해 도 세입예산을 정확하게 조정해 재난기본소득 지원과 채무변제를 위한 4조원의 재원을 마련해 소중한 도민의 예산이 장기간 사장되는 것을 방지했다. 또 수백억원에 달할 수 있는 불필요한 이자비용 등을 절감해 도 재정상태를 안정적으로 유지할 수 있도록 했다고 강조했다. 도는 보다 정확한 세수목표액 설정을 위해 지방세연구원, 부동산 전문기관 연구원, 한국은행 등 금융기관 전문가 및 도의원 등을 구성원으로 하는 세수추계 자문회의를 열고 매년 도세 세입예산액을 결정하고 있다. 도 관계자는 “세수 추계가 정확할수록 재정 운용의 효율성이 높아진다”며 “이를 토대로 세입예산을 정밀하게 조정해 재난기본소득 지원과 채무 변제에 약 4조원의 재원을 마련, 소중한 도민의 예산이 장기간 사장되는 것을 방지하고 수백억원의 이자비용 등을 절감했다”고 말했다. 　

새해 들어 각종 매체에서 집값 전망이 쏟아진다. 각종 여론조사에선 새 대통령이 올해 꼭 이뤄야 할 과제 중 집값 안정이 수위를 다툰다. 그만큼 국민들이 집값 폭등에 억눌려 있다는 방증이 아닐까. 국민 기대에 보답이라도 하려는 듯 경제부총리와 국토교통부 장관이 연말부터 대세 하락을 장담하는가 하면 얼마 전엔 청와대 수석까지 나서 집값 하락에 대해 “확신에 가까운 생각을 가지고 있다”고 했다. 실제로 최근 주택매매심리가 위축됐고, 몇몇 지역에선 집값 하락 현상이 일어나고 있다. 벌써 20%니, 40%니 하면서 폭락을 점치는 이들까지 등장했다. 폭락까지는 아니어도 집값이 확실하게 하향 안정세로만 잡히면 다행이겠다. 하지만 부동산 시장과 현장을 잘 아는 전문가들의 시각은 그리 낙관적이지 않다. 4년 가까이 오른 집값이 반짝 주춤한 현상을 임기 말 정부가 억지스럽게 주택 정책 성과에 연결시키려는 의도가 읽힌다는 것이다. 그동안의 정책이 이제 효과를 내기 시작했다는 듯이. 새해 집값과 전월세 움직임을 전망해 보고, 새 정부를 향한 제언을 정리해 본다. 문재인 대통령은 지난 3일 신년사에서 “최근 집값 하락세를 확고한 하향 안정세로 이어 가겠다”고 했다. 경제부총리와 국민소통수석, 국토부 장관도 비슷한 취지의 발언을 내놓았다. 정부가 믿는 구석은 거래량 급감과 가파른 금리 인상에 따른 유동성 축소인 듯싶다. 지난 연말 국책연구기관인 국토연구원은 ‘주택가격 변동영향 요인과 기여도 분석’에서 그간 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인을 ‘기준금리 인하’라고 진단한 바 있다. 주택 준공 물량 즉 공급이 집값에 미치는 영향력은 금리의 4분의1에 불과하다고 했다. 김경민 서울대 교수도 각 매체 인터뷰에서 올해 기준금리가 1.5%(현재 1.25%)까지 오르면 집값이 17% 급락할 것이라고 전망했다. ●거래량 급감·금리인상만 믿는 정부 하지만 많은 전문가들은 기준금리 인상은 집값 하방요인 중 하나일 뿐이라고 설명한다. 집값 안정에 기본적이면서 가장 중요한 요인은 공급이라는 것이다. 대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 “3월 대통령 선거까지는 안정 기조로 가겠지만 그 이후엔 다시 오를 것”이라고 전망했다. 금리 인상이 하방압력으로 작용하긴 하겠지만 공급 부족을 상쇄할 수 없다는 의미다. 또한 ‘똘똘한 한 채’ 심리로 서울과 지방의 집값 양극화 현상이 심화할 것이라고 내다봤다. 심교언 건국대 교수도 “폭등하지는 않겠지만 2~5% 오를 것”이라고 예측했다. 올해 공급이 여전히 부족한 데다가 대선과 지방선거가 있어 각종 개발 호재로 상승 압박을 받을 수밖에 없다고 했다. 부동산 정보업체인 부동산인포 권일 리서치팀장도 심 교수와 비슷한 전망을 내놨다. 그는 “정부와 민간이 동상이몽을 꾸고 있다”고 지적했다. 정부가 최근 몇 달 분위기만 보고 너무 무리한 해석을 한다고 지적했다. 서울의 경우 박원순 전 시장 체제에서 정비사업이 묶여 공급이 크게 위축된 영향이 당분간은 지속될 것이라고 덧붙였다. 실제로 서울의 경우 아파트 분양물량은 문재인 정부 초기인 2015~2017년 연 3만~4만 가구를 유지하다가 2018년 1만 9000여가구, 2019년과 2020년 2만 6000여가구로 쪼그라들었고, 지난해에는 1만 가구에도 못 미쳤다. 올해 다소 숨통이 트여 건설업계에선 5만 4000여가구 공급을 계획하고 있다.누가 대통령에 당선되느냐에 따라 부동산 시장도 적잖은 영향을 받을 것으로 보인다. 양측 모두 250만호 공급과 용적률 대폭 완화를 내세우지만 각론에서 큰 차이가 있다. 이재명 더불어민주당 후보는 ‘4종 일반주거지역 신설’ 등을 통해 정비사업을 활성화하되 이익의 사회환원을 강조한다. 윤석열 국민의힘 후보는 생활기반이 잘 형성된 도심 역세권과 1기 신도시의 종상향(1·2종 일반주거지역을 2·3종으로 상향)을 통한 공급 확대를 내세운다. 추진 방식에서도 이 후보는 공공성에 초점을, 윤 후보는 민간 참여 활성화에 방점을 두고 있다. 권 팀장은 “대선을 앞둔 지금은 매도·매수자 모두 움직이기 애매한 상황”이라며 “대선 때까지 관망하다가 그 이후 움직임이 본격화할 것”이라고 내다봤다. 권 팀장은 다만 여당이 다시 집권하면 일부 지지층에선 그동안의 반시장적 정책에 따른 자산 손실 학습효과로 정부 정책에 반하는 움직임을 보일 수 있다고 분석했다. 서 교수는 “야당은 규제완화를 가장 앞세우기 때문에 향후 시장 전망이 가능한데 여당은 표심에 따라 좌우를 왔다 갔다 하는 양상이라 가늠하기가 어렵다”고 했다. 결국 규제 강화 정책을 유지할 여당보다는 야당의 규제 완화와 민간 참여 활성화를 통한 공급 확대 방안이 집값 안정에 더 기여할 것이란 의미로 읽힌다. 기준금리의 영향력을 높게 평가한 국토연구원의 분석대로라면 사실 집값 안정은 걱정할 게 못 된다. 올해 0.25~0.5% 포인트의 기준금리 추가 인상이 예정돼 있기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 국토연구원은 지난 연말 올해 수도권 집값이 5.1% 오를 것으로 예측했다. 이는 공급 요인을 강조하는 주택산업연구원과 한국건설산업연구원, 대한건설정책연구원 등 여러 연구기관이 예측한 전망치에 가깝다. 부동산 관련 통계를 가장 많이 갖고 있는 한국부동산원도 매년 두 차례 발표하던 시장전망을 내놓지 않고 있다. 정부가 주로 한국부동산원 통계를 부동산정책 방향 수립 근거로 활용해 왔다는 점에서 이례적이다. 결국 금리 인상만으론 집값 안정이 어렵다는 걸 유추할 수 있다. 전문가들은 집값 안정을 위해선 충분한 공급과 규제 완화를 통한 매물 유인이 가장 중요하다고 입을 모은다. 하지만 김현미 전 국토부 장관이 2020년 “빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다”고 말했듯 공급 문제가 뚝딱 해결될 수는 없다. 심 교수는 “신속한 공급은 물리적으로 어려워 올해 집값을 완전히 잡지는 못할 것”이라며 “양도소득세를 대폭 완화하는 등 세제 완화를 통해 물량을 많이 나오게 하면 어느 정도 효과는 있을 것”이라고 했다. 서 교수는 현시점에서 공급 확대를 위한 가장 현실적인 방안은 재개발·재건축 활성화와 고밀도 개발이라고 강조했다. 조세도 보유세는 높이면서 거래세는 낮추는 쪽으로 전면 재검토할 것을 주문했다. 올해 집값 못지않게 눈여겨봐야 할 부분이 전월셋값이다. 현 정부가 전문가들의 반대에도 불구하고 강행한 임대차3법 개정안이 시행된 지 2년이 되는 8월 이후 전월셋값이 요동칠 가능성이 있어서다. 개정법에 따라 임차인은 계약갱신청구권을 사용해 5%만 올려 주고 2년을 더 거주할 수 있었다. 실제로 임차인 10명 중 7명은 갱신청구권을 사용했다. 이제 갱신한 지 2년이 되는 8월 이후부터는 시세에 맞게 전셋값을 올려 주든지, 아니면 집을 비워 줘야 한다. 전문가들은 현재 갱신청구권 사용 임차인과 비갱신 임차인 간에 형성된 이중 가격에 더해 다중 가격이 형성되고 그 과정에서 전월셋값도 오를 가능성이 크다고 보고 있다. 서 교수는 “기존 이중 가격에 갱신과 비갱신 가격이 더해지면서 3~4중 가격이 형성될 것”이라고 우려했다. 다만 심 교수는 전셋값 우상향을 점치면서도 “지난 2년간 전셋값이 폭등했기 때문에 이번 오름세는 가파르진 않을 것”이라고 했다. 입주 물량 감소에 대해 권 팀장은 “임대차3법 추진과 동시에 공급을 적극적으로 늘렸으면 걱정이 훨씬 덜했을 것”이라고 아쉬움을 표했다.●올 서울·수도권 입주물량 역대급 부족 설상가상으로 올해 서울과 수도권 아파트 입주 물량이 역대급으로 적다. 부동산R114에 따르면 서울은 입주 예정 물량이 2만 520가구로 통계 집계 이후 2012년에 이어 두 번째로 적다. 경기도는 최근 5년 사이 가장 낮은 10만 8000여가구의 입주가 예정돼 있다. 입주 물량을 갑자기 늘릴 수 없는 만큼 기존 매물이 시장에 나오게 하는 수밖에 없다. 권 팀장은 “정부가 발등에 불이 떨어지자 1주택자의 실거주 요건을 찔끔 완화했는데 그 정도론 어림없다”고 했다. 다주택자들이 매물을 내놓도록 파격적인 임대차법 손질이 필요하다는 의미다. 부동산업계에선 임대차3법 강화 후 다주택자들이 실거주 요건을 채우기 위해 직계가족을 거주하게 하거나 비워 두는 물량이 상당한 것으로 보고 있다.

중소기업진흥공단(중진공)이 기업의 신사업 전환 등 구조혁신을 적극 지원하고 단기 유동성 지원을 위한 ‘매출채권 팩토링’ 사업을 중점적으로 추진하기로 했다. 김학도(사진) 중진공 이사장은 20일 기자간담회에서 구조혁신 지원 사업 등 3대 신규 사업을 발표했다. 먼저 중소벤처기업의 신사업 전환, 디지털 전환, 좌초 위기 산업군의 노동 전환을 일괄 지원하는 구조혁신 사업을 펼치기로 했다. 김 이사장은 “800개 기업의 구조혁신 대응 수준 진단을 돕고 1100개 기업에는 사업·디지털·노동 전환 컨설팅을 제공하겠다”며 “사업전환자금 등 맞춤형 정책을 연계 지원하고, 체계적 사업 추진을 위해 기존 33개 사업전환 지원센터 중 10곳을 구조혁신지원센터로 개편해 운영할 계획”이라고 말했다. 중소벤처기업의 탄소중립 생태계 조성을 강화하기 위해 600개 기업을 상대로 탄소중립 수준 진단을 지원하고 보조금과 융자, 인센티브 등 다양한 정책수단도 연계 지원한다. 김 이사장은 “탄소중립 자금을 지난해 200억원에서 올해 1200억원으로 확대했고 탄소중립 경영혁신 바우처 규모도 172억원으로 늘렸다”고 소개했다. 그는 이어 “비대면 환경·사회·지배구조(ESG) 자가진단을 통해 1만 5000여곳에 솔루션을 제시하고 ESG 인식 개선 체크리스트, 경영안내서 등 콘텐츠도 보급할 계획”이라며 “기업이 보유하고 있는 매출채권을 중진공이 인수해 조기 현금화해 주고 구매 기업에 상환을 청구하는 ‘매출채권 팩토링’ 사업도 중점 추진하겠다”고 밝혔다.

중소기업진흥공단이 기업의 신사업 전환 등 구조혁신을 적극적으로 지원하고, 단기 유동성 지원을 위한 ‘매출채권 팩토링’ 사업을 중점 추진하기로 했다. 김학도(사진) 중소벤처기업진흥공단 이사장은 20일 신년 기자간담회를 갖고 구조혁신 지원 사업 등 3대 신규 사업을 발표했다. 먼저 중소벤처기업의 신사업 전환, 디지털 전환, 좌초 위기 산업군의 노동 전환을 일괄 지원하는 구조혁신 사업을 펼치기로 했다. 김 이사장은 “800개 기업의 구조혁신 대응 수준 진단을 돕고 1100개 기업에는 사업·디지털·노동 전환 컨설팅을 제공하겠다”고 강조했다. 이어 “진단과 컨설팅을 바탕으로 사업전환 자금 등 맞춤형 정책을 연계 지원하고, 체계적인 사업 추진을 위해 기존 33개 사업전환 지원센터 중 10곳을 구조혁신지원센터로 개편해 운영할 계획”이라고 설명했다. 중소벤처기업을 위한 탄소중립 생태계 조성을 강화하기 위해 600개 기업을 상대로 탄소중립 수준 진단을 지원하고 보조금과 융자, 인센티브 등 다양한 정책 수단도 연계 지원할 계획이다. 김 이사장은 “탄소중립 자금을 지난해 200억원에서 올해는 1200억원으로 대폭 확대했고, 탄소중립 경영혁신 바우처(이용권) 규모도 172억원으로 늘렸다”고 소개했다. 김 이사장은 또 “비대면 ESG(환경·사회·지배구조) 자가진단을 통해 1만 5000여곳에 솔루션을 제시하고 ESG 인식 개선을 위해 체크리스트, 경영안내서 등의 콘텐츠를 기업에 보급할 계획”이라고 말했다. 이어 “기업이 보유하고 있는 매출채권을 중진공이 인수해 조기 현금화해 주고 구매 기업에 상환을 청구하는 ‘매출채권 팩토링’ 사업도 중점 추진하겠다”고 말했다.

2차전지 제조업체 LG에너지솔루션이 국내 공모주 청약 역사를 새로 썼다. 일반투자자를 대상으로 한 공모 청약에서 114조원의 뭉칫돈이 몰렸다. 역대 최대 규모다. 최근 전 세계적 증시 약세, 가상자산(암호화폐) 부진 등의 영향으로 갈 곳 잃은 동학개미들의 자금이 이번 ‘빅이벤트’에 쏠렸다는 분석이다. 19일 금융투자업계에 따르면 대표 주관사 KB증권, 신한금융투자, 대신증권 등 7개 증권사에 모인 증거금은 모두 114조 1066억원이다. 역대 최고 증거금(81조원) 기록을 세운 SK아이이테크놀로지(SKIET)의 기록을 넘어섰다. 이날 4시 청약 마감시간을 1시간 30분 앞두고 이미 100조원을 가뿐히 넘어섰다. 청약 건수는 442만 4470건이다. 지난해 5월 중복 청약이 금지된 이후 청약 건수가 가장 많았던 카카오뱅크(약 186만건)의 2배를 훌쩍 넘는 수치다. 7개 증권사 평균 청약경쟁률은 69.34대1로 집계됐다. 이번 역대급 흥행은 LG에너지솔루션의 공모금액(12조 7500억원)이 국내 기업공개(IPO) 역사상 최대 규모인 데다 시중에 풀린 막대한 유동성이 뒷받침된 데 따른 것으로 보인다. LG에너지솔루션은 오는 27일 유가증권시장에 입성한다.  

2차전지 제조업체 LG에너지솔루션이 국내 공모주 청약 역사를 새로 썼다. 일반투자자를 대상으로 한 공모 청약에서 114조원의 뭉칫돈이 몰렸다. 역대 최대 규모다. 최근 전 세계적 증시 약세, 가상자산(암호화폐) 부진 등의 영향으로 갈 곳 잃은 동학개미들의 자금이 이번 ‘빅이벤트’에 쏠렸다는 분석이다. 19일 금융투자업계에 따르면 대표 주관사 KB증권, 신한금융투자, 대신증권 등 7개 증권사에 모인 증거금은 모두 114조 1066억원이다. 역대 최고 증거금(81조원) 기록을 세운 SK아이이테크놀로지(SKIET)의 기록을 넘어섰다. 이날 4시 청약 마감시간을 1시간 30분 앞두고 이미 100조원을 가뿐히 넘어섰다. 청약 건수는 442만 4470건이다. 지난해 5월 중복 청약이 금지된 이후 청약 건수가 가장 많았던 카카오뱅크(약 186만건)의 2배를 훌쩍 넘는 수치다. 7개 증권사 평균 청약경쟁률은 69.34대1로 집계됐다. 가장 많은 물량이 배정된 KB증권 경쟁률은 67.36대1을 기록했다. 미래에셋증권 경쟁률은 무려 211.23대1에 달했고 하나금융투자는 73.72대1이었다. 이번 역대급 흥행은 LG에너지솔루션의 공모금액(12조 7500억원)이 국내 기업공개(IPO) 역사상 최대 규모인 데다 시중에 풀린 막대한 유동성이 뒷받침된 데 따른 것으로 보인다. 박광남 미래에셋증권 디지털리서치팀장은 “금리가 올랐다고 해도 여전히 시중 유동성이 적지 않은 상황”이라고 말했다. 또 지난해부터 최소 청약 증거금 이상만 납입하면 배정 물량의 50% 내에서 동등하게 배정 기회를 주는 ‘균등배분 방식’이 도입되면서 1주라도 받고자 하는 투자자들이 몰렸다. 그러나 예상을 뛰어넘는 흥행에 최소 증거금을 냈더라도 1주도 받지 못하는 투자자들이 속출하게 됐다. LG에너지솔루션은 오는 27일 유가증권시장에 입성한다.

중국 경제가 빠르게 둔화되고 있다. 중국 국가통계국은 그제 지난해 4분기 국내총생산(GDP) 증가율이 전년 같은 기간 대비 4.0%로 집계됐다고 발표했다. 지난해 1분기 성장률이 18.3%까지 뛰었다가 7.9%(2분기), 4.9%(3분기)로 급락하면서 중국의 경제 엔진이 급속히 식고 있는 것이다. 우리의 최대 교역국 중국의 경제성장률이 4%대 초반으로 추락할 것이란 예상도 많다. 중국 성장률이 1% 포인트 떨어지면 우리 경제도 0.5% 포인트 하락할 정도로 충격이 커 걱정이 앞선다. 세계 경제를 좌우하는 미국이 긴축에 본격 돌입하고 있는 점도 우려스럽다. 제롬 파월 미 연방준비제도이사회(연준) 의장은 최근 큰 폭의 금리 인상을 예고하면서 매입자산 축소(테이퍼링) 전환을 공식화했다. 올 3월까지 테이퍼링을 완료하고 연내 4차례 금리 인상이 예상된다. 우리는 지난 14일 선제 대응 차원에서 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 0.25% 포인트 인상했지만 연내 추가 인상 가능성도 높다. 지난해 9월 기준 가계부채는 무려 1845조원에 달했다. 최근 5개월 사이 가계의 이자 부담이 연간 9조 6000억원이나 늘어나 후유증이 크다. 경제·금융 수장들은 글로벌 경제와 자산가격 변동에 따른 위험성을 잇따라 내놓고 있다. 우리는 지금 중국의 경기둔화와 미국의 긴축 압박이 동시에 오는 복합위기(퍼펙트 스톰)에 직면해 있다. 국제 원자재 가격과 외환시장 모니터링을 강화해야 한다. 자산 버블이 실물경제로 번지지 않도록 물가와 금리, 환율도 적극 관리해야 한다. 가계의 부담을 덜기 위해 변동 대출금리를 고정금리로 전환하는 등의 정책적 고려도 필요하다. 가계는 악성 부채를 늘리지 말고, 기업들은 유동성을 확보하는 등 경제주체 모두가 밀려들 위기에 대비해야 한다.

한국부동산원은 지난해에 이어 올해도 집값 전망을 내놓지 않았다. 부동산 데이터를 가장 많이 갖고 있는 정부 공인 기관의 ‘침묵’을 놓고 뒷말이 무성하다. ‘하향 안정’을 확신하는 정부와 달리 전망치가 ‘상승’으로 나왔기 때문이라는 설과, 정반대로 하락폭이 예상보다 크게 나왔기 때문이라는 설이 갈린다. 부동산원이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수(179.9)는 한 달 전보다 0.79% 떨어졌다. ‘시장 바로미터’로 불리는 이 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이다. 그럼에도 국토연구원(5.1%), 주택산업연구원(2.5%), 건설산업연구원(2%) 등 주요 기관은 여전히 올해 집값이 오를 것으로 본다. 여기에 대놓고 반론을 펴는 이가 있다. 김경민(50) 서울대 환경대학원 교수다. 부동산 좀 한다는 사람들 사이에서는 ‘하박’(하버드 박사)으로 더 유명한 그는 “앞으로 2~3년은 대세 하락장이다. 올해에만 집값이 최대 20% 꺾일 것”이라고 거침없이 말한다. 지난 11일 만나 ‘하락장’을 자신하는 근거를 들어 보았다. -최근 집값 하락 지역이 늘고 있기는 하지만 전체적으로는 아직 오른 곳이 더 많다. “전체 하락세 전환은 시간문제다. 거래량을 봐라. 급감했다. 이미 강남은 지난해 10월 (상승에서 하락으로 바뀌는) 변곡점을 지났다. 강남불패는 거짓말이다. 대세 하락기엔 강남도 어쩔 수 없다. 서울은 11월에 변곡점을 지났다.” -거래량 감소는 수요가 줄어서라기보다는 대출 규제와 선거 등이 맞물려 있어 관망하는 사람이 늘었기 때문 아닌가. ‘톨게이트 막아 놓고 고속도로 안 막힌다고 자랑한다’는 냉소도 많다. “물론 관망하는 수요도 있다. 하지만 이자율 상승을 무시해선 안 된다. 제롬 파월(미국 연방준비제도이사회 의장)은 결코 비둘기(온건파)가 아니다. 미국이 급격히 금리를 올리면 (자본 이탈을 막기 위해) 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 지금까지 집값을 밀어올린 한 축이 유동성이었는데 금리가 오르면 이 유동성 버블이 꺼질 수밖에 없다. 올 연말에 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17%, 2%까지 오르면 13~20% 떨어질 것이다.”(한국은행은 지난 14일 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 올리면서 추가 인상을 시사했다.)-금리를 매우 중시하는데 공급 요인을 너무 간과하는 것 같다. “2019년부터 2020년까지 서울 아파트 공급물량은 역대급으로 많았다. 올해도 공급은 그렇게 부족하지 않다. 3기 신도시도 대기하고 있다.” -당장 들어가 살 집이 부족한 게 문제 아닌가. 서울만 해도 올해 입주 예정물량은 3만여채로 지난해보다 14% 적다. “그렇더라도 집값 을 끌어올릴 정도는 못 된다. 공급이 결정적 요인이라면 지난해에 (공급이 부족하지 않았는데도) 집값이 그렇게 급등한 게 설명이 안 된다. 공급보다는 시중에 돈이 넘쳐난 게 결정적인 변수였다.” -문재인 정부 논리와 매우 흡사하게 들린다. “문재인 정부는 부동산에 대해 너무 무지하고 무능했다. 주택도 엄연한 재화인데 ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 말라’고 윽박지르면서 세금으로 집값을 잡으려 하니 되겠나. 넘치는 유동성에 임대차 3법이라는 불쏘시개를 던진 것도 커다란 패착이었다.” -임대차 3법으로 눌러 놓은 ‘전셋값 5% 인상’ 2년 제한이 오는 7월 풀린다. 이때 전셋값이 들썩이면서 집값을 자극할 것이라는 주장도 있다. “서울이 폐쇄경제라면 그럴 수도 있다. 하지만 원하는 전세를 찾아 경기도로 옮겨 갈 수 있다. 혹자는 학군을 얘기할지도 모르겠으나 과거 몇 년치 데이터를 분석해 보면 교육이 집값에 미치는 영향은 반으로 줄었다.” -서울도 이미 변곡점을 지났다면 어디가 가장 위험한가. “노도성(노원구, 도봉구, 성북구)이다. 많이 오른 만큼 하락 폭도 매우 클 것이다.”(지난해 서울 아파트값 상승률 1위를 차지했던 노원구는 올해 1월 둘째 주 들어 집값이 0.01% 떨어졌다. 1년 7개월 만의 하락세 전환이다.) -노도성은 20~30대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 투자)이 가장 많이 들어간 데 아닌가. “그래서 더 위험하다는 거다. 강남은 대출 등 여러 규제로 자기 자산이 60% 이상은 들어가 있다. 그래서 하락 폭도 상대적으로 덜하다. 반면 노도성은 갭 투자(전세 낀 매수)가 많아 자기 돈이 집값의 10% 정도밖에 안 된다. 집값 하락세가 본격화되면 이들 영끌족이 심각한 사회문제로 대두될 것이다. 정부와 한은이 리파이낸싱(채무재조정) 프로그램을 적극적으로 준비해야 한다. 고정금리 갈아타기를 유도하고 대출의 일정액을 주택 매도 시점에 갚을 수 있게 부담을 덜어 주는 방법 등이 있을 수 있다. 대신 투자 선택에 따른 책임은 분명히 지워야 한다. 손실 유예 상한선을 정해 놓고 그 초과분은 투자 당사자가 감내하게 해야 한다.” -최근 집값 상승을 주도했던 신축(준공 5년 이하) 아파트값마저 하락세로 돌아서면서 ‘40% 폭락’ 경고도 나온다. “우리나라는 외국과 달리 LTV(주택담보인정비율) 등 주택대출 규제가 매우 세다. 40%까지 폭락하는 사태는 오지 않을 것이라고 본다.”-그럼 언제 집을 사야 하나. “올해는 절대 사면 안 된다. 내년에는 더 떨어진다. 그렇다고 문재인 정부 출범 초기인 2017년 집값을 기대해선 안 된다. 아까도 말했지만 폭락 장이 오기는 힘들다. 앞으로 2~3년 기준금리가 오르면 집값은 2019년 초반으로 돌아갈 것이다. 무주택자는 자신이 원하는 곳을 몇 군데 탐색해 뒀다가 2019년 초반 수준으로 가격이 떨어졌다 싶으면 들어가라. 1주택자는 무조건 10년 버텨야 한다. 이제는 대출이 예전만큼 안 나오기 때문에 양도세를 조금 물고 더 좋은 집으로 갈아타기하는 게 어려워졌다. 어차피 주택시장은 사이클이다. 긴 호흡으로 버텨야 한다. 다주택자는 대선 결과를 일단 지켜본 뒤 대응해도 늦지 않다.” -이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 얘기한다. 6월에는 지방선거도 있다. 집값을 자극하지 않겠나. “토지시장은 자극할 수 있다. 하지만 막상 당선되면 누구도 재건축을 무리하게 풀지는 못할 것이다. 두 후보가 약속한 250만호 공급도 허황된 얘기다. 노태우 정권조차도 최대한 뽑아낸 게 200만호였다. 그리고 3기 신도시가 들어서는데 그 옆에 대단지 아파트를 또 짓는다? 공급 폭탄 얘기가 나올 거다. 시장도 숫자(250만호)를 믿진 않는다. 다만 공급 의지를 두려워할 뿐. 그러니 누가 대통령이 되든 서울에서 (집을 짓기 위해) 땅을 파는 모습은 반드시 보여 줘야 한다.” -분당, 일산 등 30년 된 1기 신도시를 리모델링(이재명) 혹은 재개발(윤석열) 하자는 주장도 있다. “1기 신도시는 용적률 완화 없이는 재활용이 불가능하다. 북촌은 한옥이 역사적 재원이라는 이유로 (용적률을) 틀어막으면서 분당, 일산은 왜 해 줘야 하나. 정 필요하다면 ‘용적률 거래제’를 도입해 대가를 치르고 사게 해야 한다. 북촌의 용적률을 분당이 사는 식이다. 그래야 1기 신도시 주민만 특혜를 본다는 얘기가 안 나온다.” -대학교수가 ‘시장 사람’처럼 부동산을 들여다봐 곱지 않은 시선도 있을 것 같다. “(웃음) 상관없다. 운 좋게 필드(부동산시장)에서 직접 뛸 기회를 미국에서 얻었다. 그때 얻은 경험과 데이터 분석 노하우를 좀더 많은 이와 공유하고 싶을 따름이다.”(김 교수는 자신이 직접 개발한 주택매매지수 등 여러 지표와 시장 분석을 ‘부트캠프’라는 사이트에 주기적으로 올린다. 누구나 무료로 볼 수 있다.)  ■김경민 교수는 서울 중동고와 서울대 지리학과를 나왔다. 미국 UC버클리대에서 정보시스템 석사를, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 2002년 미국 기업에서 소프트웨어 엔지니어로 일했고 2006년부터는 상업용 부동산 리서치로 유명한 PPR사에서 오피스 가격을 예측하고 분석했다. 빅데이터를 활용한 부동산 시장 해부로 유명해졌지만 원래 전공은 도시계획이다. 2012년 펴낸 ‘리씽킹 서울’에서 익선동의 가치를 처음 재조명한 것으로도 유명하다. 사회적기업 ‘어반 하이브리드’를 만들어 지역 친화적 부동산 개발에도 힘쓰고 있다. 스스로는 ‘국민연금 대체투자 심의위원’을 가장 자랑스러운 스펙으로 내세운다. 그만큼 대체투자 자산으로서의 부동산에 대한 애정이 깊다.

세계 경제의 양대 축인 미국과 중국(G2)발 충격에 글로벌 인플레이션까지 ‘대외 트리플 압박’이 우리 경제를 덮쳤다. 미국의 3월 조기 금리 인상과 양적 긴축 예고에 중국의 경기 둔화가 겹치면서 대외 의존도가 높은 우리 경제의 성장동력에 빨간불이 켜졌다. 엎친 데 덮친 격으로 글로벌 공급 병목현상에 따른 인플레이션까지 가세해 내수마저 위협을 받고 있다. 18일 한국무역협회에 따르면 지난해 우리나라의 대중 수출액은 1629억 2000만 달러(약 194조원)로, 전체 수출액의 25.3%를 차지했다. 대미 수출액은 959억 900만 달러로, 전체 수출액의 14.9%를 기록했다. 두 나라의 수출액 비중이 전체의 40%를 넘었다. 대외 의존도 1, 2위 국가인 중국과 미국이 새해 들어 상반된 재정·통화 정책을 취하며 우리 경제에 먹구름을 드리우고 있다. 미국은 거침없이 치솟는 물가를 잡기 위해 금리 인상에 이어 양적 긴축까지 예고하며 시중에 풀린 돈을 거둬들이려 하고 있다. 중국은 성장엔진이 얼어붙는 것을 막기 위해 금리를 인하하며 경기 부양책을 펴고 있다. 이정희 중앙대 경제학부 교수는 “미국은 코로나19 팬데믹 기간 경기 부양으로 유동성이 넘치는 데다 지난해 말 소비자물가가 7%까지 치솟는 등 인플레이션이 심각해 금리 인상과 재정 긴축으로 갈 수밖에 없다”고 말했다. 김영익 서강대 경제대학원 겸임교수는 “중국은 생산자물가는 많이 올랐지만 소비자물가는 아직 2% 안팎”이라며 “경제 성장이 둔화해 완화정책을 펼 수밖에 없다”고 했다. 중국의 경기 둔화는 우리 경제를 떠받치는 수출에 직접 타격을 입힐 수 있어 국내 산업계도 긴장하고 있다. 미국의 금리 인상은 우리의 금리 인상을 견인해 내수 위축에 대한 우려를 낳고, 양적 긴축은 수출에도 악영향을 미칠 수 있다. 최악의 경우 수출과 내수가 동시 타격을 받는 가운데 글로벌 공급 차질, 환율 상승 등 대외 요인에 따른 인플레이션마저 거세게 휘몰아칠 것이라는 전망도 나온다. 김 교수는 “중국 경제 성장 둔화로 수출이 타격을 받을 수 있는 데다 미국도 내구재 중심으로 소비가 줄고 있어 대미 수출도 줄어들 수 있다”며 “올해 대미·대중 수출 증가율은 마이너스가 될 수 있고, 하반기로 갈수록 소비도 위축되는 등 모든 경제지표가 나빠질 것”이라고 내다봤다. 이 교수는 “중국의 성장엔진이 빠르게 식어 가고 있어 대중 수출 등 여러 가지 전망이 상당히 어두울 수 있고, 미국이 금리를 올리고 긴축을 하게 되면 그만큼 미국 내 우리 상품 수요가 줄면서 수출도 영향을 받을 것”이라고 진단했다.

금리 인상에 ABS 발행 20%↓금융사·일반기업 모두 줄어코로나19로 풀렸던 유동성을 회수하는 작업이 지난해부터 시작되면서 금리 상승 기조가 이어지고 있다. 이에 지난해 자산유동화증권(ABS) 발행 규모는 20% 넘게 줄어든 것으로 나타났다. 19일 금융감독원이 발표한 ‘2021년 ABS 등록발행 실적’에 따르면 지난해 ABS 발행액은 61조 7000억원으로 2020년 같은 기간(79조 1000억원)과 비교해 17조 4000억원(22%) 줄었다. ABS는 기업이나 금융기관이 보유한 부동산, 매출채권, 주택저당채권 등의 자산을 담보로 발행한 증권을 말한다. 지난해엔 한국주택금융공사(주금공), 금융회사, 일반기업이 발행한 ABS가 나란히 줄었다. ABS의 일종인 MBS는 주택저당채권을 기초자산으로 발행하는데 국내에서는 주금공이 단독 취급한다. MBS는 지난해에 36조 6000억원 규모로 발행돼 2020년과 비교하면 12조원이 감소했다. 금감원은 지난 2019년 6월부터 같은 해 9월까지 한시적으로 실시된 서민형 안심전환대출이 순차적으로 진행되면서 2020년 상반기까지 MBS 발행액이 크게 늘어난 바 있어 지난해의 발행액이 상대적으로 감소한 것으로 봤다. 금융회사와 일반기업은 1년 전과 비교해 각각 2조 9000억원, 2조 5000억원 감소한 15조 8000억원, 9조 3000억원 규모의 ABS를 발행했다. 2020년엔 저금리 기조에 발행액이 증가했지만 지난해 금리가 상승세로 돌아서면서 발행액이 감소한 것이다. 금융사 ABS 발행을 업권별로 보면 은행은 부실채권(NPL)을 기초로 2조 4000억원을 발행해 전년 대비 15.7% 줄었고 여신전문금융사의 카드·할부금융채권 발행액은 7조 7000억원으로 12.6% 감소했다. 증권사의 회사채 기초 P-CBO(채권담보부증권)가 5조 6000억원으로 역시 18.8% 줄어들었다.

세계 경제의 양대 축인 미국과 중국(G2)발 충격에 글로벌 인플레이션까지 ‘대외 트리플 압박’이 우리 경제를 덮쳤다. 미국의 3월 조기 금리 인상과 양적 긴축 예고에 중국의 경기 둔화가 겹치면서 대외 의존도가 높은 우리 경제의 성장동력에 빨간불이 켜졌다. 엎친 데 덮친 격으로 글로벌 공급 병목 현상에 따른 인플레이션까지 가세해 내수마저 위협을 받고 있다. 18일 한국무역협회에 따르면 지난해 우리나라의 대중 수출액은 1629억 2000만 달러(약 194조원)로, 전체 수출액의 25.3%를 차지했다. 대미 수출액은 959억 900만 달러로, 전체 수출액의 14.9%를 기록했다. 두 나라의 수출액 비중이 전체의 40%를 넘었다. 대외 의존도 1, 2위 국가인 중국과 미국이 새해 들어 상반된 재정·통화 정책을 취하며 우리 경제에 먹구름을 드리우고 있다. 미국은 거침없이 치솟는 물가를 잡기 위해 금리 인상에 이어 양적 긴축까지 예고하며 시중에 풀린 돈을 거둬들이려 하고 있다. 중국은 성장엔진이 얼어붙는 것을 막기 위해 금리를 인하하며 경기 부양책을 펴고 있다. 이정희 중앙대 경제학부 교수는 “미국은 코로나19 팬데믹 기간 경기 부양으로 유동성이 넘치는 데다 지난해 말 소비자물가가 7%까지 치솟는 등 인플레이션이 심각해 금리 인상과 재정 긴축으로 갈 수밖에 없다”고 말했다. 김영익 서강대 경제대학원 겸임교수는 “중국은 생산자물가는 많이 올랐지만 소비자물가는 아직 2% 안팎”이라며 “경제 성장이 둔화해 완화정책을 펼 수밖에 없다”고 했다. 중국의 경기 둔화는 우리 경제를 떠받치는 수출에 직접 타격을 입힐 수 있어 국내 산업계도 긴장하고 있다. 미국의 금리 인상은 우리의 금리 인상을 견인해 내수 위축 우려를 낳고, 양적 긴축은 수출에도 악영향을 미칠 수 있다. 최악의 경우 수출과 내수가 동시 타격을 받는 가운데 글로벌 공급 차질, 환율 상승 등 대외 요인에 따른 인플레이션마저 거세게 휘몰아칠 것이라는 전망도 나온다. 김 교수는 “중국 경제 성장 둔화로 수출이 타격을 받을 수 있는 데다 미국도 내구재 중심으로 소비가 줄고 있어 대미 수출도 줄어들 수 있다”며 “올해 대미·대중 수출 증가율은 마이너스가 될 수 있고, 하반기로 갈수록 소비도 위축되는 등 모든 경제지표가 나빠질 것”이라고 내다봤다. 이 교수는 “중국의 성장 엔진이 빠르게 식어가고 있어 대중 수출 등 여러 가지 전망이 상당히 어두울 수 있고, 미국이 금리를 올리고 긴축을 하게 되면 그만큼 미국 내 우리 상품 수요가 줄면서 수출도 영향을 받을 것”이라고 진단했다.

한국부동산원은 작년에 이어 올해도 집값 전망을 내놓지 않았다. 부동산 데이터를 가장 많이 갖고 있는 정부 공인 기관의 ‘침묵’을 놓고 뒷말이 무성하다. ‘하향 안정’을 확신하는 정부와 달리 전망치가 ‘상승’으로 나왔기 때문이라는 설과, 정반대로 하락 폭이 예상보다 크게 나왔기 때문이라는 설이 갈린다. 부동산원이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수(179.9)는 한 달 전보다 0.79% 떨어졌다. ‘시장 바로미터’로 불리는 이 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이다. 그럼에도 국토연구원(5.1%), 주택산업연구원(2.5%), 건설산업연구원(2%) 등 주요 기관은 여전히 올해 집값이 오를 것으로 본다. 여기에 대놓고 반론을 펴는 이가 있다. 김경민(50) 서울대 환경대학원 교수다. 부동산 좀 한다는 사람들 사이에서는 ‘하박’(하버드 박사)으로 더 유명한 그는 “앞으로 2~3년은 대세 하락장이다. 올해 만도 집값은 최대 20% 꺾일 것”이라고 거침없이 말한다. 지난 11일 만나 ‘하락장’을 자신하는 근거를 들어 보았다. -최근 집값 하락 지역이 늘고 있기는 하지만 전체적으로는 아직 오른 곳이 더 많다. “전체 하락세 전환은 시간 문제다. 거래량을 봐라. 급감했다. 이미 강남은 작년 10월 (상승에서 하락으로 바뀌는) 변곡점을 지났다. 강남불패는 거짓말이다. 대세 하락기엔 강남도 어쩔 수 없다. 서울은 11월에 변곡점을 지났다.” -거래량 감소는 수요 자체가 줄어서라기 보다는 대출 규제와 선거 등이 맞물려 있어 관망하는 사람이 늘었기 때문 아닌가. ‘톨게이트 막아놓고 고속도로 안 막힌다고 자랑한다’는 냉소도 많다. “물론 관망하는 수요도 있다. 하지만 이자율 상승을 무시해선 안 된다. 제롬 파월(미국 연방준비제도 의장)은 결코 비둘기(온건파)가 아니다. 미국이 급격히 금리를 올리면 (자본 이탈을 막기 위해) 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 지금까지 집값을 밀어올린 한 축이 유동성이었는데 금리가 오르면 이 유동성 버블이 꺼질 수밖에 없다. 올 연말에 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17%, 2%까지 오르면 13~20% 떨어질 것이다.”(한국은행은 지난 14일 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 올리면서 추가 인상을 시사했다.) -금리를 매우 중시하는데 공급 요인을 너무 간과하는 것 같다. “2019년부터 2020년까지 서울 아파트 공급물량은 역대급으로 많았다. 올해도 공급은 그렇게 부족하지 않다. 3기 신도시도 대기하고 있다.” -당장 들어가 살 집이 부족한 게 문제 아닌가. 서울만 해도 올해 입주 예정물량은 3만여채로 작년보다 14% 적다. “그렇더라도 집값을 끌어올릴 정도는 못 된다. 공급이 결정적 요인이라면 작년에 (공급이 부족하지 않았는 데도) 집값이 그렇게 급등한 게 설명이 안 된다. 공급보다는 시중에 돈이 넘쳐난 게 결정적인 변수였다.” -문재인 정부 논리와 매우 흡사하게 들린다. “문재인 정부는 부동산에 대해 너무 무지하고 무능했다. 주택도 엄연한 재화인데 ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 말라’고 윽박지르면서 세금으로 집값을 잡으려 하니 되겠나. 넘치는 유동성에 임대차 3법이라는 불쏘시개를 던진 것도 커다란 패착이었다.” -임대차 3법으로 눌러놓은 ‘전셋값 5% 인상’ 2년 제한이 오는 7월 풀린다. 이 때 전셋값이 들썩이면서 집값을 자극할 것이라는 주장도 있다. “서울이 폐쇄경제라면 그럴 수도 있다. 하지만 원하는 전세를 찾아 경기도로 옮겨갈 수 있다. 혹자는 학군을 얘기할 지도 모르겠으나 과거 몇 년치 데이터를 분석해 보면 교육이 집값에 미치는 영향은 반으로 줄었다.” -전세시장 안정을 위해 임대차 3법을 없애야 하나. “안 될 말이다. 우리나라는 세입자 보호장치가 약하다. 법은 있어야 하되, 시행 타이밍이 안 좋았다는 얘기다. 전세물량이 풍부하든지 아니면 부동산 시장이 안정됐을 때 시행했어야 했다. 아파트 여러 채 갖고 있는 사람을 임대사업자로 인정한 것도 넌센스다. 빌라나 연립주택은 서민들의 실수요가 많고 LH 등이 공급하지 않으니 이 물량을 임대사업으로 인정하는 것은 괜찮다. 아파트를 인정하는건 정부가 대놓고 투기를 조장한 것이나 마찬가지다. 문재인 정부의 부동산 무지를 단적으로 보여주는 예다.” -미국처럼 상업용 부동산이 중심인 시장에서는 수익률이 매우 중요하지만 우리나라는 집에 대한 소유욕과 애착이 유별나다. 수익률만 좇아 움직일 것 같지 않다. “집에 대한 소유욕은 미국, 일본, 중국 모두 우리나라 못지 않다. 정부가 대출을 옥죈 상태에서 금리까지 오르면서 시장은 분위기가 확연히 바뀌었다. -서울도 이미 변곡점을 지났다면 어디가 가장 위험한가. “노도성(노원구, 도봉구, 성북구)이다. 많이 오른 만큼 하락 폭도 매우 클 것이다.”(지난해 서울 아파트 값 상승률 1위를 차지했던 노원구는 올해 1월 둘째 주 들어 집값이 0.01% 떨어졌다. 1년 7개월 만의 하락세 전환이다.) -노도성은 20~30대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 투자)이 가장 많이 들어간 데 아닌가. “그래서 더 위험하다는 거다. 강남은 대출 등 여러 규제로 자기 자산이 60% 이상은 들어가 있다. 그래서 하락 폭도 상대적으로 덜 하다. 반면 노도성은 갭 투자(전세 낀 매수)가 많아 자기 돈이 집값의 10% 정도밖에 안 된다. 집값 하락세가 본격화되면 이들 영끌족이 심각한 사회문제로 대두될 것이다. 정부와 한은이 리파이낸싱(채무재조정) 프로그램을 적극적으로 준비해야 한다. 고정금리 갈아타기를 유도하고 대출의 일정액을 주택 매도 시점에 갚을 수 있게 부담을 덜어주는 방법 등이 있을 수 있다. 대신 투자 선택에 따른 책임은 분명히 지워야 한다. 손실 유예 상한선을 정해놓고 그 초과분은 투자 당사자가 감내하게 해야 한다.” -최근 집값 상승을 주도했던 신축(준공 5년 이하) 아파트 값마저 하락세로 돌아서면서 ‘40% 폭락’ 경고도 나온다. “우리나라는 외국과 달리 LTV(주택담보인정비율) 등 주택대출 규제가 매우 세다. 40%까지 폭락하는 사태는 오지 않을 것이라고 본다.” -그럼 언제 집을 사야 하나. “올해는 절대 사면 안 된다. 내년에는 더 떨어진다. 그렇다고 문재인 정부 출범 초기인 2017년 집값을 기대해선 안 된다. 아까도 말했지만 폭락 장이 오기는 힘들다. 앞으로 2~3년 기준금리가 오르면 집값은 2019년 초반으로 돌아갈 것이다. 무주택자는 자신이 원하는 곳을 몇 군데 탐색해뒀다가 2019년 초반 수준으로 가격이 떨어졌다 싶으면 들어가라. 1주택자는 무조건 10년 버텨야 한다. 이제는 대출이 예전만큼 안 나오기 때문에 양도세를 조금 물고 더 좋은 집으로 갈아타기 하는 게 어려워졌다. 어차피 주택시장은 사이클이다. 긴 호흡으로 버텨야 한다. 다주택자는 대선 결과를 일단 지켜본 뒤 대응해도 늦지 않다.” -이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 얘기한다. 6월에는 지방선거도 있다. 집값을 자극하지 않겠나. “토지시장은 자극할 수 있다. 하지만 막상 당선되면 누구도 재건축을 무리하게 풀지는 못할 것이다. 두 후보가 약속한 250만호 공급도 허황된 얘기다. 노태우 정권조차도 최대한 뽑아낸 게 200만호였다. 그리고 3기 신도시가 들어서는데 그 옆에 대단지 아파트를 또 짓는다? 공급 폭탄 얘기가 나올 거다. 시장도 숫자(250만호)를 믿진 않는다. 다만, 공급 의지를 두려워할 뿐. 그러니 누가 대통령이 되든 서울에서 (집을 짓기 위해) 땅을 파는 모습은 반드시 보여줘야 한다.” -이재명 후보는 용산공원이나 김포공항을 활용하자고 주장한다. “용산공원 일부를 주택부지로 활용하자는 것은 내 지론이기도 하다. 용산공원은 전 국민 세금으로 운영하는 국가공원이다. 10%만 개발해도 8000세대 공급이 가능하다. 김포공항은 다른 문제다. 세계 어느 나라든 도시경쟁력의 핵심은 공항이다. 도심 가까이 공항이 있다는 것은 엄청난 이점이다. 주택 공급을 위해 도시경쟁력을 희생해선 안 된다.” -분당, 일산 등 30년 된 1기 신도시를 리모델링(이재명) 혹은 재개발(윤석열) 하자는 움직임도 있다. “1기 신도시는 용적률 완화 없이는 재활용이 불가능하다. 북촌은 한옥이 역사적 재원이라는 이유로 (용적률을) 틀어막으면서 분당, 일산은 왜 해줘야 하나. 정 필요하다면 ‘용적률 거래제’를 도입해 대가를 치르고 사게 해야 한다. 북촌의 용적률을 분당이 사는 식이다. 그래야 1기 신도시 주민만 특혜를 본다는 얘기가 안 나온다.” -꼬마빌딩과 빌라 수요가 여전한데. “꼬마빌딩은 이미 버블이다. 아파트 이상으로 올랐다. 지금 들어가는 것은 매우 위험하다.” -대학 교수가 ‘시장 사람’처럼 부동산을 들여다 봐 곱지 않은 시선도 있을 것 같다. “(웃음) 상관없다. 운 좋게 필드(부동산시장)에서 직접 뛸 기회를 미국에서 얻었다. 그때 얻은 경험과 데이터 분석 노하우를 좀 더 많은 이와 공유하고 싶을 따름이다.”(김 교수는 자신이 직접 개발한 주택매매지수 등 여러 지표와 시장 분석을 ‘부트캠프’라는 사이트에 주기적으로 올린다. 누구나 무료로 볼 수 있다.) ■김경민 교수는…서울 중동고와 서울대 지리학과를 나왔다. 미국 UC버클리대에서 정보시스템 석사를, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 2002년 미국 기업에서 소프트웨어 엔지니어로 일했고 2006년부터는 상업용 부동산 리서치로 유명한 PPR사에서 오피스 가격을 예측하고 분석했다. “(회사에서 더 올라가는 데) 아시아인의 한계를 느껴” 2009년 귀국했다. 빅데이터를 활용한 부동산 시장 해부로 유명해졌지만 원래 전공은 도시계획이다. 2012년 펴낸 ‘리씽킹 서울’에서 익선동의 가치를 처음 재조명한 것으로도 유명하다. 사회적 기업 ‘어반 하이브리드’를 만들어 지역 친화적 부동산 개발에도 힘쓰고 있다. 스스로는 ‘국민연금 대체투자 심의위원’을 가장 자랑스러운 스펙으로 내세운다. 그만큼 대체투자 자산으로서의 부동산에 대한 애정이 깊다.

요즘 지방뿐 아니라 수도권에서도 아파트 매물이 늘고 집값 하락 조짐이 커진다는 보도가 잇따르고 있다. 이를 틈타 정부와 여당은 실패를 자인한 투기 억제 정책 바로잡기를 거부하고 2~3년 이내 실현이 불가능한 ‘공급 폭탄’ 또는 ‘압도적 공급’이라는 말장난으로 집값 하락세를 굳히고자 안간힘을 쓰고 있다. 하지만 올해 주택시장을 전망한 연구기관 3곳 모두 3~5% 정도의 상승을 예측했다. 지난 30년간 주택가격 상승 요인을 분석해 보면 수급 불균형이 가장 큰 영향을 미쳤고, 경제성장률과 주택담보대출 증가율이 그 뒤를 이었다. 정부의 정책 실패도 이들 못지않게 집값 변동에 큰 영향을 미친 것으로 나타났다. 돌아보면 경기가 호황이고 공급이 부족한 시기에는 예외 없이 집값이 많이 올랐다. 이런 시기에 정부가 공급 확대보다는 투기 억제에 치중하면 집값 상승폭은 되레 커진다는 사실을 과거 정부와 문재인 정부가 생생히 보여 준다. 최근 집값 하락 조짐은 경기침체나 공급 과잉 때문이 아니라 단기 급등에 따른 경계심리와 대선 향배, 유동성 감축 등에 따른 리스크 관리 차원의 매물 증가와 관망세 때문이다. 리스크만 해소되면 언제든지 상승세로 전환될 공산이 크다. 올해 경제전망을 보면 대다수 예측기관이 3% 이상 성장을 예측하고 있고 인천·대구 등 일부 지역을 제외하고는 공급 부족 현상이 단기간에 해결될 가능성도 없다. 특히 올해부터 2027년까지 주택시장에 진입하는 30세 도달인구는 지난 3~4년 연평균 68만명에 비해 5만명 정도 많은 73만명 수준으로 늘어나고, 독신가구 증가 속도도 예상보다 빨라 주택 수요가 급증한다. 반면 문재인 정부가 뒤늦게 추진한 민간공급 확대 방안은 땅값 상승과 주민 반대로 제자리걸음이다. 금리 상승이 집값 하락으로 이어질 것이라는 지적이 많지만 지난 30년간의 데이터를 보면 금리와 집값이 같은 방향으로 움직였다. 초단기적으로는 영향을 받지만, 중장기적으로는 호경기인 금리 상승기에 집값도 오르는 것으로 나타났다. 단기적 해결책은 과도한 분양가 규제, 상식에 어긋나는 주택거래세, 분양 아파트의 60% 수준에 불과한 임대 아파트 표준건축비, 총가구의 46%가 거주하는 민간 임대주택을 인정하지 않는 등록임대사업 폐지 등 징벌적인 정책을 고치는 것이다. 이걸 만들고 정책 실패를 자인한 이들이 고치고 나가는 게 옳은 일이다. 문재인 정부는 4개월도 남지 않은 임기 중이라도 집값이 내려가는 모습만 보이면 그동안의 모든 정책 실패가 덮이는 것으로 생각하고 규제 강화로 시장을 더 죄지만 그건 무책임한 행보다. 합리적이고 이성적인 대처를 기대한다.

양대 강국(G2)인 미국과 중국의 경제 엔진이 빠르게 식어 가고 있다. ‘세계의 공장’인 중국은 지난해 4분기 국내총생산(GDP) 성장률이 4%를 간신히 턱걸이했다. 6분기 만에 최저치다. 코로나19 무관용 원칙 고수와 과도한 민간기업 규제로 올해 성장률도 5%를 넘기 어렵다는 전망이 제기된다. ‘세계 최대 소비국’인 미국에서도 오미크론 변이 확산으로 올해 성장률이 크게 떨어질 것으로 보인다. 중국 국가통계국은 17일 “2021년 4분기 GDP가 전년 같은 기간보다 4.0% 증가했다”고 발표했다. 감염병 확산 충격이 남아 있던 2020년 2분기(3.2%) 이후 1년 반 만에 가장 낮다. 2020년 중국은 코로나19 봉쇄 등으로 1분기 역성장(-6.8%)을 기록한 뒤 성장세를 회복하는 것처럼 보였으나 지난해부터 경기둔화세가 뚜렷하다. 1분기는 기저효과에 힘입어 18.3%까지 올랐으나 2분기 7.9%, 3분기 4.9%, 4분기 4.0% 등으로 내리막을 기록했다. ‘제로 코로나’ 정책으로 주민 이동을 차단하고 부동산과 빅테크(거대 정보기술기업), 사교육 분야에서 ‘계급투쟁’을 벌이듯 규제에 나서 성장 동력이 훼손됐기 때문이란 분석이 제기된다. 올해 전망은 더욱 우울하다. 중국 당국은 올해 GDP 성장률을 5.3% 수준으로 예측했지만 골드만삭스와 JP모건은 각각 4.3%와 4.9%로 전망했다. 이에 중국 정부도 금리 인하 등 경기부양책을 꺼내고 있다. 이날 인민은행은 1년 만기 중기유동성지원창구(MLF) 대출 금리를 2.95%에서 2.85%로 0.1% 포인트 내렸다. MLF는 인민은행이 시중 은행에 자금을 공급하는 수단으로 유동성과 금리를 조절한다. 미국도 사정이 녹록지 않아 보인다. 오미크론 확산과 꺼지지 않는 인플레이션, 끝이 안 보이는 공급망 대란 등이 얽히고설켜 경제의 발목이 잡힌 형국이다. 월스트리트저널(WSJ)이 16일(현지시간) 전문가들의 설문을 자체 집계한 결과 올해 1분기 미 성장률(연율 기준) 전망치는 3.0%로 지난해 10월 조사(4.2%) 때보다 1.2% 포인트 하락했다. 불과 3개월 만에 성장률 전망치가 1% 포인트 넘게 하향 조정되는 건 이례적이다. 올해 전체 성장률 전망치도 기존 3.6%에서 3.3%로 내려갔다. 지난해 미국 경제가 5.2% 성장한 것으로 추산되는 점을 감안하면 내림세가 가파르다. 전문가들은 지난해 12월 7.0%를 기록한 소비자물가 상승률이 오는 6월에도 5% 수준을 유지하며 인플레이션이 계속될 것으로 내다봤다. 절반 이상은 공급망 문제가 올해 하반기에도 지속될 것으로 우려했다. 추가 경기 하락도 배제할 수 없는 상황이다.