아들에게 집값 1000만원 더 받았더니, 세금 9000만원 줄었다 [세테크]
“가족끼리는 시세보다 3억원까지 싸게 팔아도 세금이 없대요.”
서울에 아파트 두 채를 가진 은퇴자 이종훈(65·가명)씨는 이 말을 듣고 결혼을 앞둔 아들에게 서울 동대문구의 전용면적 59㎡ 아파트를 7억원에 팔았습니다. 7년 전 6억 5000만원에 산 이 아파트의 시세는 약 10억원입니다. 할인 폭 3억원을 꽉 채워 판 것입니다. 들은 대로 아들은 증여세를 한 푼도 내지 않았습니다. 하지만 아들은 취득세로 1억 2400만원을 내야 했고, 몇 달 뒤 이씨에게는 약 1억 7700만원의 양도세 고지서가 날아왔습니다. 부자가 낸 세금이 3억원을 넘었습니다.
만약 이씨가 7억원이 아닌 7억 1000만원에 팔았다면 어땠을까요. 아들의 취득세는 3300만원으로 줄고, 부자가 낸 세금은 약 2억 1000만원이 됩니다. 가격을 1000만원 더 받았다면 세금이 9000만원 넘게 줄어드는 셈입니다. 이런 차이가 생기는 이유는 ‘3억원’이라는 같은 숫자가 세법마다 다르게 적용되는 데 있습니다.
부모 소유 아파트를 자녀에게 시세보다 싸게 넘기는 ‘가족 간 저가 양도’는 증여세를 아끼는 방법으로 꾸준히 거론됩니다. 올해 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고는 이런 직거래가 한꺼번에 몰리기도 했습니다. 하지만 올해부터 취득세 규정이 바뀌면서 ‘3억원까지 괜찮다’는 말은 반쪽짜리 정보가 됐습니다.
스물네 번째 ‘국세청이 알려주지 않는 세테크’는 가족 간 저가 양도의 핵심 기준인 3억원의 의미와 할인 폭을 조절해 세금을 합법적으로 줄이는 방법을 문답(Q&A) 형식으로 짚어보겠습니다.
Q. 아들은 왜 증여세를 내지 않았나요.
“상속세 및 증여세법은 가족끼리 집을 사고팔 때 시세보다 ‘30%와 3억원 중 적은 금액’까지는 싸게 사도 증여세를 물리지 않습니다. 이를 넘더라도 넘는 부분에만 세금을 매깁니다. 시세 10억원짜리 아파트라면 3억원까지 깎아도 증여세는 없습니다.”
Q. 그런데 취득세는 왜 1억 2400만원이나 나왔나요.
“올해 1월 시행된 개정 지방세법 때문입니다. 배우자나 부모·자녀 등 직계존비속 간 거래에서 시세와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시세의 30% 이상이면, 대금을 실제로 치렀더라도 증여로 간주해 증여 취득세를 매깁니다. 상속세 및 증여세법에서는 ‘3억원까지 괜찮다’던 기준이 지방세법 취득세에서는 ‘3억원부터 증여’가 되는 셈입니다. 다주택자가 조정대상지역 아파트를 넘기면 12.4%(지방교육세 포함)의 중과세율이 시세 10억원 전체에 매겨집니다. 할인 폭이 3억원이 아닌 2억 9000만원이었다면 일반 매매 세율(3.3%)이 적용돼 3300만원으로 끝났을 겁니다.”
Q. 아버지 양도세는 왜 7억원이 아니라 10억원이 기준인가요.
“소득세법의 ‘부당행위계산 부인’ 규정 때문입니다. 가족에게 시세보다 5% 이상 또는 3억원 이상 싸게 팔면, 국세청은 실제 거래가격 대신 시세에 판 것으로 계산합니다. 여기에 올해 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시행됐습니다. 서울(조정대상지역) 2주택자인 이씨는 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못해 양도세가 약 1억 7700만원이 됐습니다.”
Q. 3억원이 아니라 2억 9000만원만 깎아서 팔면 양도세도 줄어드나요.
“아닙니다. 양도세는 5%만 넘어도 시세로 계산하기 때문에, 시세 10억원짜리 아파트는 5000만원만 깎아도 10억원에 판 것으로 봅니다. 2억 9000만원을 깎든, 3억원을 깎든, 양도세는 똑같다는 의미입니다. 결국 3억원을 깎았을 때와 2억 9000만원을 깎았을 때 세금이 9000만원 넘게 차이 나는 건 취득세 때문입니다.”
Q. 다주택자 부모라면 저가 양도 때 어느 선까지 깎는 게 유리한가요.
“할인 폭을 ‘시세의 30%와 3억원 중 적은 금액’ 바로 아래로 맞추면 됩니다. 이 선보다 밑이면 증여세는 없고 취득세도 일반 매매 세율로 냅니다. 시세가 10억원 이상이면 3억원이, 10억원 미만이면 30%가 기준선입니다. 시세 8억원짜리 아파트라면 할인 폭이 2억 4000만원보다 작아야 합니다.”
Q. 증여보다 저가 매도가 유리한가요.
“할인 폭을 기준선 아래로 맞췄다면 그렇습니다. 다주택자 부모가 시세 10억원짜리 아파트를 증여하면, 성인 자녀 기본공제(5000만원)와 신고세액공제(3%)를 적용받아도 자녀는 증여세 약 2억 1800만원과 취득세 1억 2400만원을 합쳐 약 3억 4200만원을 내야 합니다. 이씨 아들처럼 결혼을 앞둔 자녀라면 혼인 증여재산공제 1억원이 추가로 빠져 증여세가 약 1억 8900만원으로 줄지만, 취득세(1억 2400만원)는 그대로여서 여전히 약 3억 1300만원을 내야 합니다. 반면 7억 1000만원에 저가 매도하면 아버지가 내는 양도세 약 1억 7700만원과 아들이 내는 일반 매매 취득세 3300만원을 합쳐 가족 전체 세금이 약 2억 1000만원입니다. 혼인 증여재산공제를 받은 증여와 비교해도 1억원 이상 적습니다.”
Q. 부모가 1주택자라면 어떻게 되나요.
“기준선까지 꽉 채워 깎아도 괜찮습니다. 1가구 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)을 갖췄다면, 시세로 판 것으로 보더라도 양도가액이 12억원 이하여서 양도세가 비과세됩니다. 다만 시세가 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 양도세가 붙습니다. 3억원을 꽉 채워 깎으면 아들의 취득세가 증여 기준으로 계산됩니다. 하지만 1주택자 부모가 넘기는 경우에는 12% 중과가 아닌 3.8%(지방교육세 포함)가 적용돼 일반 매매(3.3%)와 큰 차이가 없습니다.”
Q. 계약서만 제대로 쓰면 세무조사에서 안전한가요.
“아닙니다. 반드시 실제 돈이 오가야 합니다. 세법은 가족 간 매매를 일단 증여로 추정하기 때문에, 대금을 치르지 않거나 받은 돈을 부모가 돌려주면 할인 폭을 아무리 잘 맞췄더라도 시세 전체에 증여세가 붙습니다. 자녀 본인의 소득이나 대출금처럼 출처가 분명한 돈을 부모 계좌로 이체해 ‘금융 소명’에 대비해야 합니다.”