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  • 주택 리모델링 ‘황금알 사업’

    부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다. “묻어 두고 기다리면 언젠가는 돈이 된다”는 70∼80년대식 ‘묻지마 투자’로는 금융비용도 건지기 어렵다. 정확한 수요예측과 독특한 아이템을 바탕으로 새로운 모델을 개발해내야만 돈을 벌 수 있다. 집에 대한 투자는 더욱 그렇다.서울 등 수도권 요지의 일부 아파트를 제외하면 천덕꾸러기가 허다하다.따라서 앞으로는 리모델링이 새로운 재테크 수단으로 부각될 것으로 보인다.비단 주택뿐 아니라 빌딩·공장 등도 어떻게고치느냐에 따라 값어치가 달라진다. 특히 단독주택은 리모델링을 통한 활용범위가 넓어 아이템만 잘 잡으면 짭짤한 수익을 기대할 수 있다.낡은 건물이라도 리모델링을 하면 임대료는 신축건물의 80%에 달한다.뿐만 아니라 낡은 건물을 그대로 팔면 땅값밖에 받을수 없지만 리모델링한 후 매각하면 땅값 외에도 신축건물가격의 30% 정도를건질 수 있다. ◆단독주택 구하기/ 지은 지 오래된 단독주택에 살고 있는 경우라면 리모델링을 통해 다가구나 점포주택으로 전환하는 게 좋다.그렇지 않은경우라면 단독주택을 값싸게 장만한 후 임대사업이나 점포로 활용하는 방안을 모색하는게 좋다. 단독주택을 값싸게 구입하려면 경매를 통하는 게 좋다.단독이나 다가구주택은 환금성이 떨어진다는 이유로 경매시장에서도 큰 관심을 끌지 못해 아파트에 비해 상대적으로 쉽게 낙찰받을 수 있다.또 수차례에 걸쳐 유찰되는 일이많아 입찰가가 땅값에도 못미치는 단독주택이 허다하다. 따라서 꼼꼼하게만고르면 시세차익도 남기고 임대료도 챙길 수 있다. ◆어떤 집을 골라야 하나/ 경매를 통해 집을 살때는 입지여건을 반드시 따져봐야 한다.도로를 끼고 있는 남향 집이 좋다.대로변일수록 좋겠지만 여의치않을 경우 이면도로변에 있어도 괜찮다.특히 교차로나 2개 이상의 도로를 끼고 있는 집은 시세차익뿐 아니라 임대가치도 높다. 아울러 해당주택의 권리관계를 분석해봐야 한다.특히 선순위 임차인이 있는경우는 낙찰자가 낙찰금 외에 전세금을 물어줘야 하기 때문에 가급적 피하는 게 좋다. 이와 함께 시세를 파악해야 한다.땅값과 건물의 가치를 따로 생각해야한다.입찰가가 땅값보다 낮으면 낮을수록 좋다.지은 지 10년 이상 된 집은 건물값이 거의 없다고 보면 된다. ◆얼마나 드나/ 리모델링에 드는 비용은 우선 집을 어떻게 고치느냐에 따라다르다.골조에 손을 댈 경우 공사기간이 길고 비용도 만만찮기 때문에 가능하면 골조는 살리되 내·외장을 깔끔히 바꾸는 게 좋다.내외장을 동시에 리모델링할 경우 평당 공사비는 신축주택의 20% 선이다.흔히들 사용하는 마감재를 택하면 내장 평당 100만원,외장 50만원 가량 든다. ◆수요분석이 수익성 좌우/ 단독주택을 구입해 리모델링한 뒤 임대할 경우 수익성은 수요분석에 따라 달라진다.주택수요가 많은 곳이라면 주택으로 고쳐야 하고 카페나 음식점이 몰려 있으면 점포주택으로 이용하는 게 좋다.또 주변에 회사가 많은 경우라면 사무실로 개조하는 것도 임대수입을 올리는 방법이다. 전광삼기자 hisam@. *주택 리모델링 유형. ◆주택을 주택으로 주택밀집지역에서는 점포나 사무실 수요가 거의 없는 만큼 주택으로 바꿔야 이익이다.임대할 생각이 없고 되팔 목적이라면 비용을다소 들이더라도 깔끔하게 개조해 되파는 게 좋다.건물가치와 환금성을 높이려면 불가피한 일이다.다만 투자비가 주변 신축건물 시세의 30%를 넘어서는안된다는 사실을 염두에 둬야 한다. 임대목적이라면 단독주택을 다세대주택으로 바꿔 임대사업자로 등록하는 게좋다. 임대사업자로 등록될 경우 5년후 되팔 때 양도소득세를 면제받을 수있는 등 각종 세제혜택이 있다.특히 서울 신촌과 같이 대학교가 밀집해 있는지역이나 도심에서 벗어난 곳이라도 지하철 이용이 쉬운 곳은 주택임대사업의 적지다. ◆주택을 사무실로 서울 강남지역 등 사무실 수요가 많은 곳에서는 사무실로개조하는 것도 고려할 만하다. 특히 테헤란로 등 벤처기업이 밀집해 있는 경우라면 사무실 수요가 많아 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 더욱이 요즘은 하루에도 수십개의 벤처기업이 만들어지고 있어 사무실 구하기가 하늘의 별따기다.테헤란로 주변 사무실은 이면도로에 있어도 전세기준평당 400만원 정도의 보증금을 받을 수 있다.가령 30평짜리 사무실인 경우월세로환산하면 매달 200만원 이상의 임대수입을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. ◆주택을 카페로 강남역,신촌,홍대입구,압구정동 등 젊은층이 많이 찾는 지역의 이면도로변 주택이라면 1·2층을 카페로 개조해보는 것도 괜찮다.실제로 이들 지역에서는 단독주택을 개조한 카페들이 즐비하다.카페로 빌려줄 경우 사무실보다 높은 임대료를 받을 수 있다.더욱이 카페를 운영하려는 수요가 많은 경우라면 기본적인 내외부마감만 하면 나머지는 세입자가 자신의 취향에 맞게 고쳐쓰기 때문에 리모델링에 드는 비용을 크게 줄일 수 있다. 전광삼기자
  • ‘클리닉 빌딩’ 임대수입 짭짤

    한 건물에 약국에서 부터 양방·한방의원,치과 등 각종 의료기관만 들어서는 ‘클리닉 빌딩’이 틈새 상품으로 각광받고 있다.의료기관만으로 채워진클리닉 빌딩은 건물주 입장에서는 건물가치를 높일 수 있을 뿐아니라 안정적인 임대수입도 보장되기 때문이다.이에따라 클리닉을 염두에 두고 건물을 신축하거나 기존 건물을 재건축하는 사례가 서울과 수도권으로 확산되고 있다. [의약분업 앞두고 증가추세] 지난해부터 늘어나기 시작한 클리닉 빌딩은 오는 7월 의약분업을 앞두고 더욱 증가하고 있다.의약분업이 실시될 경우 환자가 종합병원으로 곧장 가면 진료비 가운데 본인부담이 가중돼 환자들의 개인병원을 찾는 빈도가 늘어날 전망이기 때문이다. 또 의원들이 모여 있으면 종합병원과 같은 시너지 효과를 거둘수 있고 1층에 약국이 있어 처방과 투약이 원-스톱으로 이뤄지는 잇점도 있다. 여기에 착안해 건물주나 부동산 업계가 틈새 상품으로 내놓은 것이 바로 클리닉 빌딩이다. 경기도 용인 수지2지구 상업지역내에 자리잡고 있는 강동빌딩은 대지면적150평에 지하 1층,지상 4층으로 의료기관만을 대상으로 임대중이다.이 빌딩은공동 마케팅을 위해 이름도 ‘한마음클리닉’으로 바꿨다. 서울에서도 다음달 개원을 앞두고 마무리 공사가 한창인 ‘압구정클리닉’빌딩 등 대단위 아파트단지나 도심지역을 중심으로 클리닉 빌딩이 늘고 있다. 압구정클리닉은 지하 1층 지상 4층짜리 빌딩을 리모델링을 통해 6층으로 개축중이며 지난해 10월 완전 임대에 성공했다.지난 3월 준공한 신촌 르메이에르 오피스텔도 3∼4층을 클리닉으로 모두 임대하는 데 성공했다. [왜 클리닉 빌딩인가] 땅이나 건물주들이 클리닉 빌딩을 선호하는 것은 다른건물에 비해 건물가치가 올라가고 임대로도 비교적 높기 때문이다. 용인 한마음클리닉 빌딩의 경우 150평의 부지매입에 평당 600만원씩 9억원,건축비(연면적 530평)로 평당 200만원씩 모두 10억6,000만원 등 모두 19억6,000만원이 들어갔다. 이 건물을 세놓을 때 보증금으로 거둬들일 수 있는 금액은 20억800만원.건축비를 충당하고도 남는 금액이다.그러나 건물주는 건축비의 절반은 은행대출로 충당하고 반전세 반원세로 전환할 방침이다.이 경우 월세 이자율은 연간 24%지만 은행대출금 이자는 10.5%에 불과,연간 2억4,000만원의 수익이 예상된다. 서울 압구정클리닉도 리모델링에 16억원이 들어갔지만 임대보증금으로 이건축비를 충당했다. 21세기 컨설팅 황용천 차장은 “의약분업을 앞두고 클리닉 빌딩 건축에 관한 문의가 늘고 있다”며 “클리닉 빌딩은 다른 건물에 비해 수입이 많은 편이어서 틈새 상품으로 자리를 잡을 것 같다”고 말했다. ■체크포인트. 클리닉 빌딩이 새로운 틈새 상품으로 각광받고 있지만 사업 시작 전에 철저한 준비가 필요하다.종합병원이 가까운 곳을 피하는 것은 가장 기본적인 고려사항.또 대규모 택지개발지구내 상업용지나 근린생활용지,안정적인 수요확보가 가능한 아파트 밀집지역의 배후상권지역이 좋은 입지다. 클리닉빌딩은 수요가 한정돼있어 건물 전체를 의료기관으로 채우려면 긴 기간이 소요된다는 점도 염두에 둬야 한다.그 만큼 입지여건이 중요하다는 얘기다.용인지역의 경우 상현리나 성복리 일대에 이런 용도에 맞는 택지가 한창 개발중이다.땅값은 평당 170만∼190만원이다.수익이 높다고 입지여건이좋지 않은 곳에 빌딩을 짓거나 리모델링을 했다가 임대에 어려움을 겪을 수있다. 김성곤기자 sunggone@
  • 주택임대시장 월세전환 가속화

    주택 임대시장이 전세에서 월세로 급변하면서 새로운 시장 왜곡현상이 나타나고 있다. 임대 형태만 월세로 바뀌었을 뿐 월 임대료는 관행대로 전세금의 2% 정도를적용,상대적으로 세입자들의 부담만 가중시키고 있다.집주인들의 월세 선호로 전세물건이 달리고 세입자들은 ‘울며겨자먹기’로 월세를 구하고 있다. ◆전세 선택폭 없다 = 특히 작은 평형의 아파트나 다가구 원룸주택 임대는 전세가 사라지고 대부분 월세거래다.이 때문에 비수기로 접어들어서도 전세물건 부족현상은 사라지지 않고 있다. 전국부동산중개업협회 이미경 팀장은 “최근 서울지역 중개업소에서 이뤄지는 아파트 임대는 50% 이상이 월세”라고 말했다.특히 다가구 원룸주택이나소형 아파트 거래는 거의가 월세 계약이다.강남일대 대형 아파트의 임대도 30% 정도는 월세로 채워지고 있다. 보증금을 빼줄 만한 여유가 있는 주인들은 전세계약기간이 끝나기도 전에월세로 돌리는 사례도 많다.또 보증금의 일정 부분을 월세로 받는 절충형도유행하고 있다. 서울 강남구 대치동 대치아파트에사는 김선규씨는 “이달말 전세기간이 끝나는데,집주인이 전세 보증금을 1,500만원 올려주든지 월세로 전환할 것을요구하고 있다”며 “월세가 비싼 것을 알면서도 보증금을 한꺼번에 올려줄능력이 없어 할 수 없이 월세로 재계약했다”고 말했다. ◆집주인은 월세를 원한다 = 집주인이 월세를 선호하는 이유는 임대 수익률이전세보다 훨씬 높기 때문.전세보증금을 은행에 맡기면 연간 한 자릿수 이자를 받는 데 비해 월세로는 연간 15% 이상의 수익률을 올릴 수 있다는 계산에서다. 일산신도시 백마마을 쌍용부동산 김정 사장은 “22평형 아파트 전세는 6,000만원 안팎이지만 전세물건은 나오지 않고 대신 보증금 2,000만원 정도에 월40만∼45만원을 받는 절충형 임대형태가 많다”고 말했다. 전세 보증금을 기준으로 연 금리를 10%로 계산하면 세입자가 한해동안 부담하는 임대료는 600만원정도.월세로 치면 연간 700만원정도를 부담하는 셈이다. ◆적정 임대료 기준 설정 필요 = 임대형태가 겉으로는 ‘선진국형’으로 바뀌는 것처럼 보이지만 세입자 입장에서는임대료 상승부담을 고스란히 지고 있는 것과 다름없다. 따라서 임대형태 변화와 함께 월세 임대료를 금리에 따라 탄력적으로 적용할 수 있는 표준 임대료 기준이 마련돼야 한다는 지적이 높다. 류찬희기자 chani@
  • M-TV 새 주말극 ‘사랑은 아무나 하나’ 주연 김지호

    ”늘 제가 나온 프로를 보면 창피하죠. 그래도 이번에는 오랜만의 출연이라즐겁게 연기했어요. 앞으로 좀 더 노력해야겠지요” 16일부터 방송을 시작하는 MBC 새 주말극 '사랑은 아무나 하나'에 출연하는 김지호의 소감이다.김지호가 이번에 맡은 역은 시골역의 역무원 서경주. 8살때 부모가 이혼하면서 쌍둥이 자매를 하나씩 맡아 키우는 바람에 아버지와단 둘이 산다. 암에 걸린 아버지의 병수발을 하는 자신의 신세에 대한 자격지심에 세상에대해 거친 대사들을 뱉어낸다.극의 후반부에서는 지하철 역무원인 동희(김호진)와 결혼해 시댁에 들어가 살면서 시어머니와 동서들과 한판 결전을 벌이면서 자신의 정체성을 찾아가는 주부역까지 연기한다.그동안의 밝고 건강한이미지와는 다소 거리가 있다. “늘 발랄한 역만 맡을 수는 없잖아요. 나이가 들어가면서 제 얼굴에 세월의그늘도 묻어나고요.주위에 시집간 친구들이 많아서 그 친구들한데 도움을 많이 요청할 거예요” 요즘 김지호는 시간만 나면 꼭 드라마 편집실을 찾는 새로운 습관이 생겼다.자신이 한컷 한컷 찍은 연기가 전체적으로 어떤 분위기 속에서 녹아들어가는 가를 배우기 위해서다. “표정연기가 가장 맘에 안 들어요.다시 찍었으면 하는 장면도 많고요” 그의 고집을 받아들여 편집과정에서 다시 찍은 장면도 있다.6일 방송될 자전거장면이다.김지호가 자전거를 타고 가다 핸드폰으로 전화통화를 하는데정신이 팔린 김호진과 부딪치는 장면인데 조명이 너무 세고 역광이라 잔뜩찡그린 모습이 전체 분위기와 맞지 않아 재촬영을 고집했다.6년의 연기생활동안 처음 있는 일이었다. “편집과정을 지켜보는 게 연기에 많은 도움이 돼요. 연기는 하면 할수록 어렵더라구요. 대학생이라는 신분도 없어진지 근 1년이나 됐으니 이제 진짜 연기인이 돼야죠” 드라마 촬영에 들어가기 전 김지호는 8개월 동안 쉬었다.그동안 한 일은 요리배우기.요리학원에 다니며 퓨전요리를 집중적으로 배웠다. “재미있더라구요. 요리하는 것도 그렇고 음식을 만들고 나서 먹는 사람의반응을 기다리는 것이 가슴 떨리는 경험이었어요” 시집갈 나이가 된 모양이다. 김지호는 결혼한 친구들을 보면 자신도 결혼하고 싶다고 한다.좋은 사람만나타나면 당장 시집갈 거라는 김지호의 이상형은 느낌이 통하는 사람.서로대화가 되고 이해심이 많으며 경제적인 능력도 갖춘 사람이었으면 한다고. 전경하기자 lark3@. *'사랑은 아무나 하나' 내용은. MBC 새 주말극 ‘사랑은 아무나 하나’에서는 드센 여자에 기죽어 사는 남자들이 주종을 이룬다.여자들이 정체성을 찾아가는 드라마이다 보니 '고개숙인 남자’들이 된 셈이다. 경주(김지호)의 시아버지로 나오는 최불암은 그동안의 이미지를 떨쳐 버리고 조그마한 구멍가게를 하면서 어떻게든 밖으로 돌 궁리만 하는 역을 맡았다.아내(정혜선)의 드센 기질에 눌려 자기 할 말 제대로 못하는 아버지 상이다. 연출을 맡은 정인 PD는 “요즘 흔히 볼 수 있는, 재미있는 아버지상”이라며”최불암씨가 연기하면 구수한 맛을 느낄수 있을 것”이라고 밝혔다. 정PD가 특히 애정을 갖고 지켜보길 원하는 출연진은 전자회사 웹디자인팀에근무하는 인태(류진)와 그의 아버지 중필(양택조). 인태는 자신이 악하다고생각하고 악하게 행동하지만 시청자들이 보기에는 잔머리를 굴리는 것이 완연히 드러나는 ‘위악’적인 인물이라는 설명이다.악하게 굴려고 애쓰는 모습에서 시청자들이 공감하고 동정심을 느낄 수 있도록 했는데 여기에는 양택조의 연기가 한몫 할 예정이다.양택조는 젊은 시절 방탕한 생활로 월세방에서 살아가는 홀아비역을 맡아 ‘돈없이 늙어버린,능력없는 남자’의 구질구질함을 한껏 표현해 낼 생각이다.
  • 원룸아파트 재테크 유망상품 각광

    도심형 주거형태 가운데 하나인 원룸형아파트 열풍이 불고 있다. 벤처기업 직원이나 신혼부부,대학생들이 간편하면서도 편리한 주거공간으로원룸형아파트를 선호하고 있기 때문이다.그러나 원룸아파트 수요는 신촌일대가 학생층이라면 강남은 벤처기업 직원이나 신혼부부들이 선호하는 등 지역에 따라 다른 양상을 보이고 있다. □원룸아파트 틈새시장 형성 = 신규주택경기가 부진한 가운데 지난 25일 분양한 서울 강남구 역삼동 대우건설의 원룸형아파트 디오빌(457가구)은 평균 76대 1,최고 162대 1(20.4평형)의 경쟁률을 보였다. 이는 최근 급증한 벤처인력과 전문직 종사자,독신자,맞벌이 신혼부부 등이도심에 위치,출퇴근이 쉽고 편의성을 살린 설계 등을 이유로 원룸형아파트를선호하기 때문이다. 원룸형아파트의 특징은 일반적인 소형아파트와 달리 소형이면서도 도심에자리잡고 있으며 전문직 종사자들의 편의를 돕기위해 각종 첨단시설들을 갖추고 있다는 점이다.그런만큼 분양가가 비싸고 침실은 1∼2개로 줄이되 나머지는 사무공간으로 활용할 수 있도록 한 점도 특징이다. 실제로 서울 삼성동 풍림 원룸아파트는 개성에 따라 공간을 꾸밀수 있도록내부를 가변형으로 처리를 했으며 카드키로 출입을 할수 있도록 했다. 역삼동 휴먼터치빌은 호텔과 같이 거주한 날짜를 계산,임대료를 산정하고모닝콜,세탁,비서업무,비즈니스센터 운영 등 호텔식 서비스를 제공한다. 내부에는 냉장고 에어컨 세탁기,침대·책상 등을 갖추고 있어 임대료만 내고 몸만 들어가면 생활할수 있도록 했다. 업무시설과 대형 고급아파트 밀집지역에 자리를 잡고 있는 도곡동 현대비전21은 밤샘작업이 많은 벤처기업 직원들로부터 인기를 모으고 있다. □임대수입도 짭짤 = 원룸아파트는 일반 오피스텔이나 오피스빌딩에 비해 임대수입이 높은 편이다. 오피스빌딩의 경우 강남의 임대시 적용이자율이 18%,강북이 13.5%인 반면원룸형아파트는 24% 수준이다.그만큼 수익이 높다는 얘기다. 임대료는 대략 300만∼400만원선이지만 강남 테헤란로 일대는 500만∼600만원대다.분양가는 590만∼900만원대로 비교적 높은 편이다. 최근 원룸형아파트의 청약경쟁이 치열한 것은 청약자의 대부분이 재테크 투자자이거나 아니면 임대사업이 목적이다.앞으로 원룸형아파트가 각광을 받을것으로 내다보고 적극적으로 투자에 나서고 있는 것이다. 이와관련 두나미스 한정숙(韓貞淑)연구원은 “원룸형 아파트는 도심형 주거수단 가운데 하나로 유망상품”이라며 “재테크 대상은 물론 임대사업으로수입이 좋은 편에 속한다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *원룸아파트 투자 유의점. 원룸아파트는 일반아파트에 비해 수요층이 좋은 것이 흠이다.대부분 분양가와 임대료가 높고 관리비도 비싼 편이다. 일반 임대아파트와 달리 고소득자가 주 수요층이라는 얘기다.따라서 임대목적으로 분양을 받을때는 입지여건을 잘 살펴봐야 한다. 우선 임대수요가 많은 도심이 적합하고 역세권이면 더욱 좋다.이런 지역들은 수요가 지속적으로 이어져 임대에 큰 어려움을 겪지 않는다. 또 원룸아파트는 월세임대가 많은 편이지만 만약 세입자가 돈을 내지 않을경우 난처해진다.이런 경우를 대비해 충분한 보증금을 받아두는 것도 좋다. 이밖에 원룸 가운데 상당수에 달하는 주상복합아파트는 전용률이 일반아파트에 비해 낮다는 점도 감안해야 한다. 부동산 114 김희선이사는 “매물수요에 문제가 생기면서 원룸아파트에 대한관심이 늘고 있다”면서 “원룸은 수요층이 좁고 전세가 안정되면 수요가 감소할수 있는 만큼 입지여건이 생명”이라고 말했다. 김성곤기자
  • 환경 좋은 안양 임곡지구 住公아파트 2천가구 공급

    환경친화적 주거단지로 주목받는 경기 안양시 임곡지구에 2,000여가구의 아파트가 들어선다. 대한주택공사는 경기 안양시 비산동 임곡주거환경개선지구에 짓는 ‘그린빌’아파트 2,047가구를 2일부터 공급한다고 1일 밝혔다. 임곡지구는 단지 전체가 관악산 자락인 비봉산과 내비산에 둘러싸여 있는데다 용적률이 220%로 낮고 녹지면적이 전체의 30%나 돼 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. ‘그린빌’은 공공분양 1,350가구,5년 공공임대 694가구 등으로 구성돼 있으며 오는 2003년 완공될 예정이다.공공분양아파트는 23평형 604가구,33평형596가구,45평형 150가구 등이며 평당 분양가는 400만∼450만원 선이다. 특히 24평형과 33평형은 각각 1,700만원,3,700만원의 장기 저리 융자금을지원받을 수 있고 평형별로 최고 6,000만원의 중도금을 대출받을 수 있다. 공공임대주택은 18평형 211가구,22평형 483가구 등이다.보증금은 18평형 2,654만원,22평형 3,606만원이며 월세는 7만∼9만원 선이다. 주공은 2일 지구내 주민을 위한 우선분양신청을 받고 4일부터 일반수요자를 대상으로 청약접수를 받는다.(0331)250-8380전광삼기자
  • [외언내언] 월세

    한 현직 장관부인은 신혼때 7년간 단칸셋방에서 살았다고 말했다.출세한 사람들은 흔히 어린시절 가족이 단칸셋방에 살았다고 회고한다.이때 셋방과 셋집은 찌든 가난을 가리킨다. 셋집의 형태는 전세,사글세와 월세 등 3가지로 나눈다.‘삭월세(朔月貰)’로 써도 한글표준어로 ‘사글세’로 굳었다.사글세는 입주자가 예컨대 1년분 360만원 정도의 월세액을 미리 내고 매달 여기서 30만원씩 까나가는 형식이다.월세는 다달이 방세만 내는 형태이지만 실제로는 드물다. 우리나라 가구중 30%인 384만가구가 전세에서,15%인 187만가구가 월세(사글세를 포함)에서 산다고 한다.이 땅의 남의 집 살기 형태는 전세가 지배적이지만 한국 특유의 이 제도를 외국인들은 이해하지 못한다.한번에 거액의 목돈을 내는 부담에 어리둥절해한다.전세가 ‘돈없는 사람’에게 불리하게 비쳐지는 것이다. 전세는 사실 무주택자가 세입자의 전세금을 끌어들여서라도 ‘집은 한채 마련하자’는 강한 주택소유욕의 소산이다.여기에 집 살 때까지 원금만은 보전하고 싶다는 세입자의 욕구가 맞아떨어진 것이다. 반면 월세는 전세금도 없는 사람들이 이용하는 대안이다.‘월세=빈곤’의대명사로도 통했다.이런 월세의 개념도 바뀌어 서울 한남동 외국인주택에 한정되던 월세는 신세대 부부나 ‘화려한 싱글’을 비롯해 지방 유학생들에게보편화되었다.전세로 수천만원의 돈을 잠겨두느니 월세집에 살면서 자동차굴리고 해외여행도 가겠다는 생각이 젊은 세대에는 퍼져 있다.오피스텔이나원룸주택에 월세로 사는 사람은 절대 가난하지 않은,중상류층도 많다. 요즘에는 소형 서민주택도 전세 대신 월세로 전환된다고 한다.국토연구원은 앞으로 전세 대신 월세중심으로 주택임대시장이 바뀔 것으로 내다봤다.무엇보다 금리가 낮아져 목돈 받아봤자 주택소유자가 굴릴 데가 마땅치 않게 됐다.주택경기도 가라앉아 전세끼고 주택을 무리하게 사놓으려는 욕구도 식었다. 월세가 되면 얼핏 누구나 싸게 괜찮은 집에서 살 수 있을 것 같은데 그게아니다.당장 집 소유자는 월세를 대폭 받아내려든다.전세금 1억원의 은행이자는 연간 800만원밖에 안된다.그런데도예컨대 월세로는 매달 2%의 이자율을 적용해 200만원,연간 2,400만원을 내라고 하는 모양이다.엄청난 폭리라고할 수 있다. 전세보다 소액 월세의 경우 세입자 보호장치를 더욱 강화해야 할 것이다.적용이율도 공금리 수준으로 규제하고 정부도 싼 임대주택을 적극 공급해 부당한 월세를 견제해야 한다.또다른 변종 ‘토종’임대형태가 서민을 울리지 못하게 서둘러야 한다. 李商一논설위원 bruce@
  • 보건복지부, 기초생계비 신청·접수

    보건복지부는 오는 10월 발효되는 국민기초생활보장법에 따른 생계비 지급대상자를 선정하기 위해 다음달 2일부터 20일까지 전국의 읍·면·동사무소에서 신청서를 접수한다고 25일 밝혔다. 신청 대상은 4인 가구 기준으로 총 재산이 3,200만원 이하이고 월 평균 소득이 최저 생계비인 93만원 이하인 저소득 주민으로 읍·면·동사무소에 비치된 급여신청서와 호적등본 또는 제적등본,전월세 계약서 등을 제출하면 된다. 현재 정부로부터 생계비 등을 지급받고 있는 생계·자활보호대상자들은 별도의 신청서를 내지 않아도 된다. 김인철기자 ickim@
  • 4·13총선 D-5/ 이런 전과자도

    7일 전과기록이 공개된 189명의 총선 출마자 중에는 민주화운동 등 이른바시국사범과는 관계없는 일반사범이 85명(45%)이나 됐다.특히 일부 후보는 존속상해,과실치사,혼인빙자간음,간통,절도,뺑소니,사기,횡령,공갈,뇌물수수,위증,무고 등 지역 유권자들도 듣기 민망한 전과경력을 가진 것으로 드러나충격을 주었다. 전남 해남·진도에 출마한 무소속 이석재(李錫在)후보는 폭력,공무집행방해,상해 등 5건의 전과를 기록했고, 서울 종로에 출마한 민주노동당 양연수(梁連洙)후보도 집시법,국가보안법 위반 등 5차례의 전과를 보유해 최다 전과를 기록했다. 일반사범으로는 경기 이천의 민국당 이한정(李漢正)후보가 사업가 시절 연루된 사기 2건,공갈 1건 등의 전과가 있었고,성남 수정에서 출마한 공화당김기평(金基平)후보도 선거법 위반 2건,사기 1건 등으로 실형을 선고받았다. 서울 중구의 자민련 최팔용(崔八龍)후보는 동네 가게에서 다른 사람의 우산을 들고 나가다 절도로 집행유예를 받았고 월세 문제로 집주인과 다투다 상해를 입혀 집행유예를 선고받은전력이 공개됐다.금천의 민국당 구재춘(具載春)후보는 옛 신민당 지구당위원장 시절 대의원대회때 폭력을 휘두른 사례와무허가 음식점을 운영하다 식품위생법 위반으로 적발된 사례 등으로 2건의전과를 보유했다. ‘DJ 저격수’로 알려진 서울 강서을의 한나라당 이신범(李信範)후보는 80년 DJ 내란음모사건으로 실형을 선고받은 경력이 있지만 80년 광주민주화운동 관련 전과여서 전과후보에는 포함되지 않았다. 연예레포츠지 회장을 역임한 민국당 김휴열(金休烈·서울 관악갑)후보는 혼인빙자간음,사기,횡령으로 2년간의 실형을 선고받았다.서울 서대문갑의 자민련 이의달(李義達)후보는 한의사 시절 업무상 과실치상과 약사법 위반으로각각 집행유예를 선고받았고 전북 군산의 한나라당 양재길(梁在吉)후보는 존속상해로 집행유예를 선고받았다. 류길상기자 ukelvin@
  • ‘사무실 부족’ 강북까지 확산

    강남과 마포·여의도에 사무실이 동나면서 사무실 수요가 강북으로 몰리고있다. 지금까지 강북지역은 사무실 수요가 많지 않아 비어있는 곳이 수두룩했다. 임대료가 비싼데다가 주수요층인 벤처기업들이 강남이나 여의도·마포를 선호했기 때문이다. 30일 빌딩 임대 및 매매전문 컨설팅업체인 두나미스가 조사,발표한 ‘분기별 빌딩임대료 및 공실률 현황’에 따르면 서울지역 평균 공실률은 2.9%로금융위기이후 가장 낮은 수준을 보였다. 특히 벤처기업이 몰려있는 강남지역과 마포·여의도지역의 공실률은 각각 1.6%와 1.4%로 사실상 완전 임대의 양상을 보이고 있다. 이처럼 강남과 마포·여의도의 공실률 하락으로 임대료가 오르고 사무실구하기가 어려워지면서 그동안 상대적으로 수요가 적었던 강북지역의 공실률도 큰 폭으로 떨어지고 있다.강북지역 공실률은 지난해 1.4분기 14.3%에서1년만에 4.3%로 10% 포인트가 낮아졌다. 공실률 하락과 함께 임대료도 큰 폭으로 올랐다.강남지역의 올 1.4분기 평당 임대료는 전년 같은 기간(232만원)대비 43만원 오른275만원,마포·여의도는 전년동기(252만원)대비 48만원 오른 300만원대를 각각 유지하고 있다. 이는 금융위기 이전에 비해 강남은 81%,마포·여의도는 87% 수준이다. 강북도 전년동기(391만원)대비 63만원 오른 454만원선으로 금융위기 이전가격의 72% 수준을 보이고 있다. 두나미스 홍영준(洪榮俊)사장은 “현재 서울의 공실률은 자연공실률(4∼5%) 이하지만 임대료는 아직 회복여지가 많다”며 “대기 및 잠재수요가 살아있어 임대료 상승세는 한동안 지속 될 것”으로 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@. *사무실 임대 체크포인트. 사무실수요가 강북으로 확산되고 있지만 입지여건이 좋아서라기 보다는 강남에서 사무실을 구하기 어렵기 때문이다. 사무실을 얻을 때는 우선 필요한 평형대를 정한후 적당한 입지를 물색해야한다.그 다음은 임대료 문제.강남이든 강북지역이든 임대료를 따져봐야하지만 특히 강북은 임대료가 비싸다는 점을 감안해야 한다. 만약 자금사정이 넉넉치 못하다면 보증금을 적게 걸고 나머지는 월세로 전환하는 것도 좋다.최근들어 이같은 월세사무실도 보편화되고 있다. 이때도 잘 살펴볼 점이 관리비.대부분 사무실을 얻을때 보증금과 월세만을생각하지만 임대료 개념에 관리비까지 계산에 넣어야 한다.빌딩 관리비는 대략 평당 월 2만원 안팎으로 만만찮은 금액이다.또 관리비에 전기료 등은별도로 하는 경우도 있다는 점도 알아두어야 한다. 부동산 114 김희선(金希鮮)이사는 “사무실을 임대할때 대부분 관리비는 계산에 넣지 않는 경우가 많다”며 “반드시 사무실을 얻을 때는 관리비까지도 감안해 자금계획을 짜야한다”고 말했다. 임대계약시는 주택과 마찬가지로 등기부등본을 떼어봐야 한다.문제가 있다면 피하는 것이 좋지만 담보여력이 있다면 등기설정을 해두는 것이 좋다. 또 가압류나 저당권 설정 등이 돼있다면 다른 부동산으로 대담보를 하는 수도 있다.빌딩소유주에 따라 대담보를 해주는 사례도 요즘은 늘고 있다. 김성곤기자
  • 인기 치솟는 임대사업

    주택임대사업이 임대수입과 시세차익도 올리고 양도소득세 면제 혜택도 받는 1석3조의 부동산 재테크 수단으로 조목받고 있다. 특히 요즘엔 전세값 승승으로 임대사업 여건이 호전되고 있는데다 지난해 11월 신축주택 등을 매입,임대사업을 벌일 수 있는 요건이 완화되면서 임대를 목적으로 집을 사는 투자자들이 늘고 있다.2채만으로도 임대사업이 가능하고 각종 세제혜택도 주어지기 때문이다. ◆임대사업자가 늘고 있다= 지난해 11월 12일 일반인이 주택을 매입,임대사업을 벌일 수 있는 자격요건이 종전 5채이상 보유에서 2채 이상보유로 완화됐다. 이 가운데 전용면적 18평 이하의 신축주택을 매입,임대사업을 하면 취득세와 등록세가 면제되고 5년 이상 보유한 후 되팔면 양도소득세를 내지 않는다.또 86년 1월 이후 지은 기존주택(전용면적 25.7평 이하 5채 이상)도 임대 5년 뒤에 팔면 50%,10년 뒤엔 100% 양도세가 면제된다.95년 이후 미분양주택(전용면적 25.7평 이하)을 구입,임대사업 5년 후 팔 때도 양도세를 내지 않는다. 이같은 이점으로 임대사업자가 늘고 있다.지난 1월말 현재 서울시에 등록된 임대사업자는 2,823명,가구수는 2만1,573가구다.이는 자격요건이 완화되기전인 지난해 10월말보다 504명,1,756가구가 늘어난 수치다. ◆전세가 비중 높은 집을 찾아라= 매입임대사업을 벌이기 위해서는 매매가대비 전세가 비율이 70% 이상 돼야 초기 구입부담을 덜 수 있다.아울러 이런 아파트는 전세 수요가 풍부해 임대사업을 벌이기 쉽다.서울 임대사업 유망지역으로는 노원구 일대와 송파구 잠실,강동구 암사동,강서구 가양동 등지다. 수도권에서는 전세값 상승 압력이 높은 분당이나 일산이 괜찮다.일산 백마마을 한성 22평의 경우 매매가는 8,500만원인데 비해 전세가는 6,000만∼6,500만원으로 전세가 비중이 높아 4,000만∼5,000만원이면 한 채를 구입할 수있다. 여유자금이 있는 투자자라면 전세보다 월세를 적용하는 게 낫다.시중은행예금금리가 10%에도 못미치는 상황이기 때문에 월세를 적용하는 게 자금회전에 유리하다.전세금을 안고 구입한 경우라면 계약 만료와 함께 월세로 전환하는 것도 괜찮다. 박성태기자 sungt@. *임대사업 성공조건은. 임대주택사업에 있어서도 주의해야 할 점이 몇가지 있다.생각보다 제도가복잡하고 매입임대제도가 도입된지 얼마되지 않아 곳곳에 걸림돌이 놓여 있기 때문이다. ◆법규 파악이 성공의 지름길= 임대사업은 관련 법규를 꼼꼼히 파악해두지않으면 낭패를 당할 수도 있다.큰 평형은 세제 혜택을 받을 수 없으며 세제혜택이 주어지는 중소형 주택도 임대사업등록을 하게 되면 임대시작일로부터 3년간 팔 수 없다.만약 3년안에 팔면 그동안 면제받았던 취득·등록세를 고스란히 물어내야 한다.또 모든 세제 혜택은 임대사업등록을 마친 경우에만받을 수 있고 분양권 매입시는 양도세 면제혜택을 볼 수 없다는 점도 염두에 둬야 한다. ◆환금성이 성패 좌우= 임대사업은 임대소득뿐 아니라 쉽게 되팔 수 있는 환금성도 염두에 둬야 한다.되팔 때 양도세를 면제받기 때문에 잘만 하면 높은 차익을 남길 수 있다.따라서 역세권 아파트처럼 매각도 쉽고 차익도 기대할 수 있는 아파트를 고르는 게 좋다. ◆낡은 집은 돈 먹는 하마= 지은지 오래된 집을 구입하게 되면 수리비뿐 아니라 세입자 하자보수 요구에 시달린다.가급적 새 집을 구입하는 게 좋고 낡은 집인 경우는 내부상태를 꼼꼼히 살펴야 한다. 박성태기자
  • 택지지구내 단독주택지 관심을

    ‘택지지구내 단독주택지에 관심을 가져라.’ 아파트 분양경기가 시들한 가운데 토지공사가 올해 전국 8개지구에서 단독택지 1,538필지 11만평을 신규로 공급한다. 지역별로는 수도권에서 ▲용인 신봉·동천지구 115필지 1만평 ▲남양주 호평·평내 224필지 1만6,000평 ▲남양주마석 167필지 1만평 ▲부천 상동 72필지 5,000평이 공급된다. 수도권 이외의 지역에서는 ▲대전 노은1지구 116필지 1만1,000평 ▲춘천 거두 134필지 1만평 ▲대구 동호 187필지 1만2,000평 ▲청주 용암 390필지 2만6,000평이 첫선을 보인다. 토지공사가 공급하는 단독주택지는 일반주거용지와 전용주거용지 2종류가있으며 필지당 면적은 보통 60∼70평 규모.이 가운데 일반주거용지는 연면적의 40%까지 근린생활시설을 설치할수 있어 보통 점포주택지로 불린다. 점포주택지 근린생활시설은 일상생활에 필요한 소규모 생활편익시설로 슈퍼마켓,일용품점,휴게음식점,이·미용원,일반음식점,노래연습장 등을 설치할수있으며 통상 3층까지 건축이 가능하다. 아니면 1억∼3억원대에 단독주택지를 구입,6∼7가구의 다가구주택을 지어전세나 월세를 놓아 임대수입을 노리는 것도 좋다. 전용주거용지는 주거환경보호를 위해 근린생활시설의 설치가 금지되고 건폐율 50%,용적률 100% 이내에서 2층까지 건축이 가능하다. 토지대금은 최장 3년까지 분납이 가능하며 1회차 중도금을 내면 최고 5억원까지 구입대금의 절반을 농협에서 무담보로 대출 받을수 있다. 김성곤기자 sunggone@
  • [경매 포인트]

    전세가로 내집마련이 가능한 서울 강남구 포이동 467의6 15평형 빌라(402호)가 17일 오전 10시 서울지법 경매1계에서 입찰이 진행된다.사건번호 ‘99-56650’.95년 준공된 방2개의 지상 4층 빌라로 포이초등교 남쪽에 위치하며양재전철역 이용도 별 무리없다. ■수익성 감정가는 6,200만원이나 2차례 유찰돼 입찰가는 3,900만원.강남지역 재건축이 활발해 전세나 월세로 임대하기 좋다. ■안전성 근저당 1건은 낙찰후 말소되며 후순위 임차인 1인에 대한 낙찰자추가부담은 없다.경매신청 보름전 전입한 것으로 봐 위장전입자일 가능성이높다. 한강이 바라보이는 서울 용산구 이촌동 대림아파트 101동 1601호(24평형)가16일 서울지법 경매7계에서 입찰이 있다.사건번호 ‘99-55183’.94년 준공된 22층 아파트로 신용산 전철역과 국철 이촌역을 마을버스를 통해 이용할수 있으며 용자전자랜드도 지척에 있다.추후 가격 상승 탄력이 클 것으로 보인다. ■수익성 감정가는 1억5,000만원이나 두차례 유찰로 입찰가는 9,600만원.낙찰후 전세로 임대하면 투자비용 대부분을회수할 수 있다. ■안전성 근저당 1건과 가압류 1건은 경락대금 완납후 모두 소멸되며 소유자거주로 입주시기 단축은 물론 관리상태도 양호하다.
  • [굄돌] 또 봄이 오고

    인터넷 관련 벤처 기업에 다니는 선배의 부탁으로 생활이 어려운 후배에게아르바이트를 주선했다.일거리는 며칠 밖에 계속되지 않고,보수도 적다고 했다.후배는 그 사실을 수용하며 선뜻 응했다.후배가 한 일이 내 손을 거쳐 선배에게 전해진 후 몇푼 되지 않는다는 명분으로 사례비를 내 통장으로 입금시키겠다는 선배의 전화를 받았다.나는 그와의 통화중에 농담처럼 세금도 떼는 거냐,하고 물었다.선배가 대답했다.물론이지. 또 봄이 오고,이사철이 시작되었다.언젠가 나는 그 후배가 살 전셋집을 구하러 함께 다닌 적이 있다.그때 후배가 살고 싶어한 집은 거의 매번 월세를요구했고,간간이 나와 있는 전셋집은 후배 눈에 차지 않았다. 언제부턴가 우리나라에도 월세 임대가 부쩍 늘어난 것 같다.말이 안되는 줄 알면서도,뒷전에 있던 나는 집주인들에게 월세를 전세로 전환해줄 수는 없냐고 물어보았다.월세를 받아야 용돈이라도 하지,하고 그들은 비슷하게 대답했다.그러면 나는 습관적으로 그 집의 규모와 세입 가구를 헤아려보았다.만일 그에게 월세 수입에따른 세금이 부과되지 않는다면,혹은 그가 탈세하려는 노력만 한다면,운좋게도 일년에 직장인의 몇년치 연봉 정도는 탈세할 수있을 것 같은 집주인도 있었다.그들의 양심과 세제의 공평성을 믿긴 하지만,탈세의 여지가 있는 부류의 사람들이 우리 사회에 존재하고 있다는 생각은떨칠 수 없었다. 잘못된 고정관념 때문일까?가난하게 사는 사람들을 기준으로 생각해보면 늘 세제가 공평하지 않는 것 같다.물론 세금을 많이 내는 사람들에겐 미안하고,그들이 내는 세금이 잘 쓰이길 바라는 심정이다.그러나 갚을 길이 막막한빚을 지고 살아가는 사람들이나 일자리를 찾지 못한 사람들이 당장 먹을 쌀값에서까지 세금을 떼어야 할까 하는 질문에는 늘 고개가 저어진다.나라에서 서민들에게 전세 자금 일부를 대출해주고 있지만,월세를 살게 되면 그나마혜택도 받을 수 없지 않은가. 가난한 사람들로부터 징수한 세금은 그것이 비록 얼마 안되는 것일지라도자율적으로 되돌려주는 제도를 마련해야 할 것 같다.이것이 상식적으로도 공평하지 않을까.지금 부자라고 해서 영원히 잘살란 보장도 없고 지금 가난하다고 해서 영원히 못 살 거란 법칙도 없을테니…. 조은 시인
  • 임대주택사업‘돈’된다

    ‘임대수입도 올리고 시세차익과 양도소득세 면제혜택도 받는다.’전세값 상승으로 임대사업 여건이 호전되고 있다.지난해 11월 신축주택 등을 매입,임대사업을 벌일수 있는 요건이 완화되면서 임대를 목적으로 집을 사는 투자자들이 늘고 있다.2채만으로도 임대사업이 가능하고 각종 세제혜택도 주어지기 때문이다.큰 목돈이 들지 않아도 된다.2억원 안팎의 돈으로도 임대사업이가능하다. ◆임대사업자 늘고 있다=지난해 11월 12일 일반인이 주택을 매입,임대사업을 벌일수 있는 자격요건이 종전 5채 이상 보유에서 2채이상 보유로 완화됐다. 이 가운데 전용면적 18평이하의 신축주택을 매입,임대사업을 하면 취득세·등록세가 면제되고 5년이후 팔면 양도소득세를 내지 않아도 된다.또 86년 1월이후 지은 기존주택(전용면적 25.7평이하,5채이상)도 임대 5년뒤에 팔면 50%,10년후에는 100% 양도세가 면제된다.95년이후 미분양주택(25.7평이하)을구입,임대사업 5년후 팔때도 양도세가 면제된다.이같은 이점으로 임대사업자도 늘고 있다.1월말 현재 서울시에 등록된 임대주택사업자는 2,823명,가구수는 2만1,573가구다. 자격요건이 완화되기 전인 지난해 10월말(2,319명,1만9,817가구)에 비해 504명(21.7%),1,756가구(8.8%)가 늘어난 것이다. ◆전세가 비중 높아야 유리=매입임대 사업을 벌이기 위해서는 매매가 대비전세값 비율이 70%이상이 돼야 한다.이런 곳은 전세 수요가 살아있어 임대사업을 벌이기가 쉽다.서울 임대사업 유망지역으로는 노원구 일대와 송파구 잠실,강동구 암사,강서구 가양동 등이 꼽힌다. 수도권에서는 전세값 상승 압력이 높은 분당이나 일산도 괜찮다.일산 백마마을 한성아파트 22평의 경우 매매가는 8,500만원,전세는 6,000만∼6,500만으로 전세값 비중이 높다. 임대사업은 전세보다 월세가 낫다.또 일부전세 일부월세방식제도 괜찮다.만약 전세금을 안고 구입을 했다면 기간이 끝남과 동시에 월세로 전환하는 것이 좋다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 이런점 주의를. 임대주택사업도 주의할 점이 많다.생각보다 제도가 복잡하고 매입임대제도가 도입된지 얼마되지 않아 축적된 경험도많지 않기 때문이다. ◆법규 잘 알아야 성공한다=서울시 주택기획과 김재환(金在煥)주택지원팀장은 “임대사업 자격과 관련한 혼선이 많다”며 “큰 평형은 세제혜택이 주어지지 않으며 세제혜택을 받은 중소형주택도 임대사업 등록을 하게 되면 임대 시작일로부터 3년간은 팔수 없다”고 말했다. 만약 3년안에 팔면 그동안 면제받았던 취득·등록세를 내야 한다. ◆팔때를 생각하라=토탈 컴퍼니즈 이왕범(李旺凡)이사는 “임대사업의 가장큰 매력은 임대소득 뿐아니라 양도세 면제”라면서 “역세권 아파트처럼 매각도 쉽고 차익도 낼수 있는 아파트를 고르는 것이 좋다”고 말했다. ◆수리비를 생각하라=마모가 심한 집을 사면 수리비 뿐아니라 세입자 하자보수 요구에 시달릴 수도 있다. ‘부동산 114’김희선(金姬善)이사는 임대용 주택매입시 내부상태를 꼼꼼히살펴봐야 한다”며 “잘못 구입시 추가비용이 만만치 않다”고 조언했다. 또 임대주택의 모든 세제혜택은 임대사업등록을 마친 경우에만 가능하고 분양권매입시에는 양도세면제 혜택을 볼 수 없다는점도 잊어서는 안된다. 김성곤기자
  • 경기 덕정에 1천가구 5년공공임대로 공급

    대한주택공사는 오는 28·29일 양일간 경기 양주군 덕정택지개발지구에 건립중인 아파트 1,367가구를 5년 공공임대로 공급한다. 전평형 25평형(전용 18평)으로 구성된 덕정주공아파트는 당초 공공분양물량으로 예정돼 있었으나수도권 전세난 해소차원에서 5년 공공임대로 전환돼 공급된다. 임대료는 보증금 2,200만원에 월세 13만원이며 오는 12월 입주예정이다. 무주택 세대주로 청약저축에 가입한 경우라면 누구나 신청할 수 있다. 덕정지구는 총 9,500여가구가 건설되는 경기 북부지역의 대단위 신도시로행정·교육·상업시설 등 생활기반시설을 잘 갖추고 있다. 특히 2003년말 개통될 경원선 복선화전철 덕정역이 단지 인근에 들어서고자동차 전용도로인 3번국도우회도로가 신설될 예정이어서 지구 주변 교통망이 한층 좋아질 전망이다. 전광삼기자
  • 벤처빌딩 임대업‘알짜배기 재테크’

    일반빌딩을 벤처빌딩으로 전환,세감면과 함께 임대료 수입도 올리는 사업이새로운 재테크 수단으로 부상하고 있다. □벤처열풍 따라 지난해 급증 현재 서울시내 벤처빌딩은 60개.도입 첫해인 98년 17개에 불과했으나 지난해 무려 36개나 늘어났다.올들어서도 벌써 7개빌딩이 벤처빌딩으로 지정됐다. 분포지도 테헤란로에서 광진구나 용산·양재·중구 등으로 확산되고 있다. 이는 벤처빌딩의 경우 취득세·등록세 면제,재산세·종합토지세 절반 감면등 세제혜택과 함께 개발부담금 등 각종 부담금이 면제되기 때문이다. 또 벤처열풍으로 사무실 수요가 급증,임대에 어려움을 겪지 않는다는 점도벤처빌딩의 잇점 가운데 하나다. □꿩먹고 알먹고 부림BM은 지난해 말 20층짜리 ‘미씨 2000 오피스텔’ 사무실 부분(지하 1∼지상 3층)을 30억원대에 매입했다.부림BM은 이 빌딩을 벤처빌딩으로 지정받아 2억원 가까운 취득세와 등록세를 면제받았다. 현재 이 빌딩은 1층을 제외한 2,3층이 임대가 끝나 10여개 벤처기업이 입주를 시작했다.소요비용은 고작 2,000만∼3,000만원.여기에 전용망 유지비(월300만원 정도)를 추가해도 남는 장사였다. 또 (주)대흥교역은 지하 1층,지상 5층짜리 연건평 1,000여평 규모의 대아빌딩을 매입,직접 리노베이션해 벤처빌딩으로 지정받았다. 소요비용은 1,000여만원 정도.매입직전까지만해도 비어있다시피 했지만 현재는 5개의 벤처기업이 입주해 있다. 이밖에 강남일대의 미래에셋벤처타워,메디슨벤처타워 등도 벤처빌딩 변신으로 성공한 사례에 속한다. 김성곤기자 sunggone@. *금액 큰만큼 공동투자가 바람직. 중소기업이 기존 빌딩을 매입,벤처빌딩 지정을 받아 일부를 사옥으로 사용하고 남는 면적은 임대를 하면 일석이조가 될수 있다.개인투자가 가능하기는하지만 금액이 큰 만큼 공동투자도 권할 만하다. 이때 가장 중요한 것은 등기전에 벤처신청을 해야 한다는 점이다.매입하고나서 벤처빌딩으로 지정받으면 세금감면을 받기 어렵다. 자치구별로 지방세법의 해석을 달리하는 경우도 있어 아예 면제를 받지 못하는 경우도 있다.감면을 받기 위해서는 다리품을 팔아야 한다는얘기다. 또 벤처빌딩의 입주자는 영세한만큼 일정액의 보증금을 낀 월세가 많다는점도 감안해야 한다. 임대료도 일반빌딩에 비해 5∼6% 정도 낮다.벤처기업들은 밤샘작업이 많아관리비도 더 들어간다. 이와 함께 빌딩매입시 통신망 등과의 거리도 감안해야 한다.외진 곳일 경우통신망을 까는데 의외의 비용이 들어갈 수 있기 때문이다. 이밖에 벤처빌딩은 밤샘작업이 많아 빌딩마모도가 일반빌딩에 비해 높다는점도 감안해야 한다. 김성곤기자
  • [새세기를새롭게 비전’한국21’](7)통계는 국가경영의 바로미터

    정확한 통계를 신속하게 제공하는 것은 자유시장경제체제의 능률을 향상시키기 위한 기본조건이다.부정확한 통계,본질을 왜곡하거나 오인케 하는 통계는 정상적인 판단을 어렵게 한다.우리 통계가 안고 있는 문제점과 개선방안을 알아본다. 매달 각종 통계가 쏟아져나온다.하지만 막상 필요한 통계를 찾으면 ‘그런통계는 작성하지 않는데요’라는 답변을 듣기 일쑤다.97년 외환위기는 외환관리의 문제가 크지만 외환보유고 등 관련 통계의 미비도 일조했다는 평가가있다. 지난해 한·일,한·중 어업협정 때는 부실한 어획고 통계가 문제로 지적됐었다.지금도 외환위기 이후 양산된 실업자와 빈민층에 대한 정확한 통계가 없어 제대로 된 정책을 펴지 못하고 있다.설령 통계가 있어도 구체적이고 세분화되지 못해 효율성이 떨어진다. □현황과 문제점 현재 정부부처 등 총 123개 기관에서 모두 398개의 통계를작성하고 있다.이중 49개를 통계청에서 조사·작성한다.통계청 본청 직원 440명,지방의 1,269명등을 포함해 정부의 통계 인력은 3,600여명.농림부와 한국은행이 대규모 통계조직을 보유하고 있지만 다른 중앙부처와 광역지방자치단체들은 소규모 인력으로 제대로 된 통계를 생산·분석하지 못하고 있다.통계행정을 등한시 하는 분위기도 문제다. 절대적으로 부족한 인력마저 비효율적으로 분포돼 있다.산업구조의 고도화,개인 욕구의 다양화,삶의 질에 대한 요구가 늘면서 이와 관련된 통계수요가확대되고 있다.하지만 우리의 통계자원은 60-70년대식의 농업 및 공업중심사회구조에 맞춰져있다.통계인력의 전문성 부족도 문제다.통계업무 경험이 1년 미만인 담당자가 늘고 있다. □외국사례 미국 일본 영국 대만 등은 우리나라처럼 분산형 통계제도를 채택하고 있다.부처별로 필요한 통계를 자체 작성한다.때문에 통계조정기관이 필요하다.장점은 업무분야의 전문지식을 통계작성에 활용하고 특화된 통계수요에 신속하게 대응할 수 있다.반면 통계작성의 중복과 불일치로 예산과 인력의 낭비를 초래할 수 있다. 캐나다 독일 호주 네덜란드 등은 집중형 통계제도를 채택하고 있다.국가기본통계를 단일 전담기관에서 작성,제공한다.통계의 객관성과 신뢰성 확보,통계전문인력과 장비의 효율적 활용이 장점이지만 행정분야의 전문지식을 활용하기 어렵고 특화된 통계수요에 신속하게 대응하기가 곤란하다. 미국은 100여개 정부부처가 통계를 작성한다.이중 15개 기관이 협의회를 구성하고 있다.대통령실 행정관리예산처에서 통계예산을 통제,중복조사를 방지한다.조사단계에서 응답자의 무성의로 기초자료가 다소 부실해도 조사·분석기법의 발달로 오차를 줄일 수 있다.임시직 공무원의 신분으로 조사기간동안일하는 일본의 조사공무원은 통계행정의 질과 효용성을 높였다는 평가다. 프랑스는 통계청에서 학교를 운영,전문인력 양성체제를 갖추고 있다. □개선방안 세동경영회계법인과 앤더슨 컨설팅은 지난해 3월 발표한 통계청에 대한 경영진단에서 통계행정체제의 전면적인 재검토를 주장했다.분산돼있는 통계업무를 통계청으로 이관하고 새로운 통계수요에 적극 대응해야 한다. 통계인력구조도 조사에서 분석·연구로 개편할 것을 제안했다. 정부보다 우위에 있는 민간의 전산개발 및 통계보급 분야의 노하우는 적극활용해야 한다.통계에도 상업성 개념을 도입하는 방안을 검토해야 한다.즉통계청이 가진 정부통계물 판권을 민간기업에 판매,임대해 수요자들의 통계활용도를 높인다.정책부서들은 정책판단에 필요한 보조지표들을 개발,활용할필요가 있다. 통계에 대한 인식전환을 통해 조사 응답자(국민)들이 성의있고솔직하게 조사에 응하는 분위기가 정착되도록 해야 한다. 김균미기자 kmkim@. * * 지수물가·피부물가 차이는 왜. 지수물가(소비자물가)와 피부물가와의 차이는 어디서 비롯될까.한마디로 객관성과 주관성의 차이로 볼 수 있다. 소비자물가는 전국 36개 도시의 1만2,000개 상점을 대상으로 한달에 1∼3번씩 509개 품목에 대해 조사해 발표한다.도시소비자들이 자주 구입하는 물건을 비롯해 가구·가전제품처럼 자주 구입하지 않는 제품이 망라돼 있다.반면개인이 느끼는 물가는 직업,나이,소득수준,취향 등에 따라 달라 각자 구입품을 전체 물가변동으로 생각하기 마련인 것이다. 측정대상도 지수물가는 전국 상점의 평균가격변동치를 나타내지만 피부물가는 특정지역 특정상점의 가격변화치를 갖고 판단하게 된다. 특히 소비자물가는 가격이 오르거나 내린 품목(509개)을 대상으로 하는데반해 피부물가는 최근에 값이 많이 오른 품목을 중심으로 생각하는 경향이있다.예컨대 1포기에 1,000원 하던 배추값이 수해로 인해 갑자기 7,000∼8,000원으로 급등했다가 얼마후 수급안정으로 다시 가격이 내리더라도 개인은환원된 기격보다는 최고가에 대한 기억을 오래 갖고있게 된다. 통계청은 이러한 괴리를 줄이기 위해 보다 피부물가에 가까운 생활물가지수를 개발,다달이 발표하고 있다. 509개 조사대상 품목 가운데 국민이 자주 구입하는 생활필수품 15개의 가격변화치이다.쌀 두부 콩나물 쇠고기 과일류 등이며,객관성을 유지하기 위해소비자단체 노동단체 언론대표 통계전문가 등으로 구성된 물가통계분과위원회의 심의를 거쳐 결정하고 있다. 박선화기자 psh@. *전세값은 상승, 지수는 하락‘기현상'. 최근 전세값은 오르고 있는데 소비자물가의 전세지수는 떨어지는 ‘기현상’이 벌어지고 있다.왜 그럴까.소비자물가의 전세지수 편제가 시세를 반영하지 못하기 때문이다. 전자는 주택은행이 발표하는 시세변동치를 다달이 반영하는 값인 반면,후자는 통계청이 각세대의 주거비 비용을 계약기간 2년단위로 측정한 것이어서차이를 보이고 있다. 예컨대 A라는 세입자가 98년에 6,000만원에 전세계약을 했으나 1년후 시세는 7,000만원을 웃돌다가 요즘에는 6,500만원이 되었다고 가정하자.소비자물가상의 전세지수는 계약기간 2년동안 500만원이 올라 다달이 상승하는 것으로 집계된다.그러나 주택은행의 전세지수는 되레 500만원이 떨어진 것을 반영,하락추세를 보이게 된다. 특히 외환위기 이후 전세값이 크게 하락했다가 요즘 원상회복되는 추세를보이는 상황에서는 소비자물가가 시세를 반영하지 못하게 된다.전문가들은이같은 문제를 해결하기 위해서는 전세지수 편제를 고쳐야 한다고 지적하고있다.소비자물가의 품목별 전체가중치 1,000 가운데 전세와 월세가 92.5와 35로 높은 탓이다. 이와 반대의 경우에는 막상 전세값이 내림세를 보이는 데도 전세지수는 상승하는 현상을 가져온다.따라서 소비자물가상의 전세값은 계약기간중 월별평균비용의 변동치를 보여주는 것이다.주택은행의 전세지수는 주택경기 흐름을 판단하거나 신규로 전세계약을 하고자 하는 소비자에게 시세를 보여주는좋은 지표이다. 박선화기자 . [인터뷰] 李在亨 한국개발연구원 연구위원. “통계의 목적은 정확한 통계를 제때 만들어 제공하는데 있습니다.그러려면무엇보다 정부 부처를 포함해 통계 수요자들의 통계에 대한 인식이 바뀌고양질의 통계 공급이 가능한 인적·재정적 뒷받침이 필수적입니다.” 이재형(李在亨) 한국개발연구원 연구위원(46)은 외환위기를 겪으면서 비밀로 돼 있던 통계들이 개방되는 등 관리 측면에선 진전이 있었지만 정부가 직접 조사해서 발표하는 조사통계의 질에는 변화가 없다고 지적했다. 이 연구위원은 통계는 만드는 절차가 매우 중요하다고 강조했다. 조사원의질문에 솔직하게 응답하는 문화가 뿌리내리지 못한 우리 현실에서 방법론과집계상 문제점을 잡아내고 중간검토로 통계의오류를 최소화할 수 있는 통계인력의 역할이 중요하다. 또 정보화에 따른 새로운 통계수요를 충족시키기 위해서도 통계 전문 인력의 확보가 필수적이다. “우리나라의 통계인력은 3,600명으로 추산되고 있지만 이는 각종 데이터를입력하고 프로그램을 짜는 사람까지 포함한 숫자”라며 “조사를 기획하고결과를 취합,문제점과 기술적 오류를 점검하며 분석력을 갖춘 사람은 300명도 안될 것”이라고 취약한 인력구조를 지적했다. 지난해 정부조직 개편때 각 부처에 분산돼있는 통계인력과 업무를 통계청으로 집중시켜 국무총리 산하로 두는 방법이 제시됐지만 채택되지 못했다. “집중형과 분산형중 어느 것이 좋다고 단정할 수는 없다.하지만 통계 인력을 하루 아침에 두배로 늘릴 수 없는 현실에서 현재의 인력을 가장 효율적으로 활용할 수 있는 방법은 집중형이라고 생각한다”고 말했다. 3,600명이라는 현 인력에는 허수가 반영돼있는 만큼 통계 본래의 역할을 수행할 수 있는 인력으로 대체해나가는 것이 차선책이라고 주장했다. 이 연구위원은 정책 담당자들도 통계는 필요할 때마다 만들어낼 수 있는 것은 아니라는 점을 알아야 한다고 꼬집없다. 또 부처내 통계부서를 ‘찬밥 부서’로 인식하는 공직풍토가 통계에 대한잘못된 인식을 확산시키고 있다고 지적했다. 이밖에 새로운 통계수요에 대응하기 위해선 인력을 효율적으로 재배치해야한다.“아직도 우리나라의 통계 인력중 3분의 1이 농업통계를 하고 있다”고이 연구위원은 밝혔다. “농업통계가 중요하지 않다는 것이 아니라 정보화가 진전되면서 과학기술·정보통신·복지·노동·보건 등 새로운 통계에 대한 수요가 늘고 있다”며“국가 전체 수요에 맞게 통계조직도 재편돼야 한다”고 말했다. 김균미기자
  • “弘傑씨 LA호화주택 거주 사실무근”

    박준영(朴晙瑩) 청와대 대변인은 10일 김대중(金大中) 대통령의 3남 홍걸(弘傑)씨가 미국 로스앤젤레스의 600만달러짜리 호화주택에 살고 있다는 의혹을 한나라당이 제기한 것과 관련,“전혀 사실무근으로 법적 대응을 검토중”이라고 밝혔다. 박대변인은 “홍걸씨가 거주하는 주택은 방이 3개인 시가 20만달러짜리 주택이며,한나라당이 실 소유자라고 주장한 교포 조모씨와는 전혀 관계가 없다”면서 “이 주택은 홍걸씨가 은행 대출을 받아 구입한 뒤 월 1,500달러씩갚아나가며 살고 있기 때문에 소유주는 홍걸씨지만 우리 개념으로 보면 월세에 해당한다”고 설명했다. 이에 앞서 한나라당 이신범(李信範)의원은 지난 9일 새벽 국회 본회의 5분발언을 통해 모 월간지 홈페이지에 올라온 내용이라며 “대통령의 막내아들부부가 미국에서 유학생활을 하며 태평양 연안의 600만달러짜리 호화저택에살고 있다”고 주장했다.한나라당은 이와 관련,‘대통령 일가 관련 부정비리의혹 진상조사 특위’(위원장 崔秉烈부총재)를 구성,의혹의 사실 여부를 조사키로 했다.이에대해 민주당의 정동영(鄭東泳)대변인은 논평을 통해 “근거 없는 폭로로 법적,정치적 책임을 져야 한다”고 비난했다. 오풍연기자 poongynn@
  • [서치라이트] 주공 아파트덤핑 惡手

    대한주택공사가 분양아파트를 임대로 전환,공급하는 과정에서 민간 건설업체 임대아파트의 60∼70% 수준으로 임대료를 책정,관련업계의 반발을 사는등 물의를 빚고 있다. 주공은 지난해말 전북 전주시 삼천택지개발지구 2단지 700여가구를 분양에서 임대로 전환하면서 보증금 2,000만원에 월세 14만원의 파격적 임대료로공급하는 등 전북지역에서만 3,000가구에 이르는 아파트를 이같은 방법으로공급했다. 주공은 임대료를 이같이 낮춘 까닭에 대해 미분양 우려때문이었다고 해명하고 있다.주공은 2단지에 앞서 일반 분양한 1단지 550가구의 순위내 신청자가18가구에 불과하자 2단지의 미분양사태를 우려,묘안을 짜냈던 것이다. 임대료를 이처럼 낮춘 데 대해 삼천지구 세입자들은 더없이 반가워 할 것이다.그러나 주택시장 질서와 국가경제적 측면에서 보면 그다지 바람직한 일이아니라는 게 전문가들의 지적이다. 우선 부채가 10조원에 이르는 주공이 건축비의 절반수준에도 못미치는 임대료를 책정한 것은 부실을 자초하는 행위이며 임대아파트를 공급하고 있는민간 건설업체의 경쟁력을 떨어뜨려 부실을 유도할 뿐 아니라 주택시장의 가격질서를 허물어뜨리는 원인으로 작용할 수 있다는 것이다. 주택산업연구원의 한 연구원은 “아무리 공기업이지만 기본적인 수익성마저배제한 임대료 책정은 주공은 물론 주택업계 전체에 도움이 되지 않는다”고말했다. 안그래도 주공이 아파트 분양을 하면서 민간 건설업체와 지나친 경쟁을 벌여 볼썽사납다는 비판을 받고 있는데 이번 일로 주공의 존재 의미가 퇴색되지 않을까 걱정된다. /전광삼 경제과학팀
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