서울시 동작구 사당동 인근의 이수역 상권이 떠오르고 있다. 이수역은 지하철 4호선과 새로 개통된 7호선을 갈아타는 역.유동인구가 늘고 주민들의 움직이는 반경이 달라지면서 상권이 더욱 두터워지고 있다.큰 길가 뿐 아니라 이면도로에 있는 건물의 개보수가 한창이다.사당역 상권과 경쟁이 불가피 할 것으로 보인다. ■핵심상권 이수역에서 가장 번화한 곳은 태평백화점 앞 동작대로와남성시장 및 중앙시장 부근.동작대로 500m는 서울 어느곳 못지 않게번화하다.이 가운데에서도 태평백화점이 위치한 동작대로와 백화점뒤 이면도로 상권이 크게 발달해 있다. 7호선이 개통되기전 까지는 소비자들의 동선이 거의 태평백화점을중심으로 이뤄졌다.7호선 개통뒤에는 상대적으로 지하철 이용이 쉬운중앙시장쪽 상권이 반사이익을 얻고 있다. 고객 대부분이 사당동 일대 아파트 주민들이었으나 7호선 개통으로근처 상도동 일대 주민까지 고객으로 끌어들일 수 있게 됐다.남성·중앙시장은 재래시장 중심이어서 이용 고객이 주로 중장년층이었으나최근들어 젊은층이 부쩍 늘었다. 업종은 의류,잡화부터 음식점,카페 등 다양하게 들어서 있다.젊은층이 선호하는 업종이 많이 늘고 있는 것이 눈에 띈다. ■시세 임대료 폭등 현상은 아직 나타나지 않고 있다.특급지를 빼놓고는 외환위기 이전과 비교해 거의 같은 수준이다.임대료가 가장 비싼 곳은 태평백화점 주변.동작대로와 붙은 최고 요지는 1층 20평짜리점포가 보증금 3억원에 월 400만원 정도. 기존 상가를 얻는데는 1억원의 권리금이 추가로 필요하다. 중앙시장 부근은 상대적으로 임대료가 싸다.상권형성이 느렸기 때문.길가 1층 20평짜리는 보증금 3,000만원에 월 150만∼200만원,권리금은 3,000만∼4,000만원 수준이다.큰 길가 신규 임대 상가 35평짜리는권리금 없이 보증금만 평당 1,000만원 한다. 보증금을 1억원 정도 넣으면 월세로 400만원쯤 부담하면 된다. ■유망업종 큰 길가는 의류,가전제품,가구 등 주변 아파트 주민을 상대로 하는 업종이 유망하다.이미 즐비하게 늘어섰으나 이름있는 제품이라면 추가로 점포를 열어도 경쟁력이 있다. 이면 도로는 젊은층을 끌어들일 수 있는 카페, 호프집, 당구장 등이괜찮다. 류찬희기자 chani@

‘안전한 수입을 원한다면 매입임대사업에 눈을 돌려라.’ 최근들어 아파트를 구입,임대사업을 하는 투자자들이 부쩍 늘었다.아파트를사서 임대사업자로 등록한 뒤 월세를 놓으면 월 1% 이상의 월세를 받을 수 있어 은행예금보다 상대적으로 높은 수익이 기대된다.게다가일부 중소형 아파트의 전세값이 매매가의 80% 수준까지 올라 큰 돈없이도 임대사업을 할 수 있다는 이점도 있다. ●1년새 40% 증가 올들어 7월말 현재 전국의 매입임대사업자는 8,510명,6만2,965가구에 달한다. 이는 지난해 같은 기간(5,117명,4만4,492가구)에 비해 가구수 기준41.5%(1만8,478가구),지난해 말(6,301명,5만2,246가구)에 비해서는 20.5%(1만719가구)가 각각 증가한 것이다. 매입임대사업자는 각종 세제혜택을 받을 수 있고 전세가 상승세가쉽게 꺾일 기미가 보이지 않음에 따라 앞으로도 계속 늘어날 것으로예상된다. ●세제혜택 잘 알아야 지난해말 조건이 완화돼 전용 25.7평으로 신규 아파트나 미분양아파트 또는 분양권을 매입하는 경우 2가구만 있으면 임대사업이 가능하다.그러나 기존 아파트는 5가구 이상이어야 한다. 세제혜택도 다르다.신규아파트는 취득세·등록세(전용면적 18평이하)가 면제되고 5년이상 임대후 팔면 양도소득세(〃25.7평)가 전액 면제된다. 반면 기존 주택은 5가구 이상이어야 하며 취·등록세 감면도 없다. 양도세는 5년 임대후 팔면 양도세의 50%,10년 임대후 팔아야만 100%감면된다.재산세도 전용 18평이하 신축 공동주택까지만 50% 감면된다. ●월세 적절히 이용해야 최근들어 전세시장이 월세중심으로 전환되고있는 점도 임대사업을 벌이기 좋은 여건 가운데 하나다. 전세보증금의 일부를 월세로 전환,은행이자보다 높은 월 1∼2% 이자를 월세로 받을 수 있기 때문이다.대신 전세를 안고 산 경우는 월세로 전환하면서 추가 현금 부담을 감수해야 한다. 물론 이 경우에도 계약 갱신때까지 기다렸다가 전세값이 오른 만큼만 월세로 전환하면 추가부담은 없다.그러나 수익은 다소 떨어진다. 월세이자율은 강남은 1억 미만인 경우 월 2%,1억 이상은 1.3∼1.5%,양천구 목동은 1∼1.2%,분당,평촌,일산 등 신도시는1.2∼1.5%선이다. 김성곤기자 sunggone@

[호놀룰루(하와이)김삼웅 주필] 지금 하와이 한인사회는 이민 100주년(2003년)을 앞두고 행사준비에 바쁘다.하와이 이민 100년사는 바로한민족 이민사와 같고 미주지역 독립운동사와도 맥락을 같이한다. 1903년 1월 13일 대한제국 수민원(綏民院)총재 민영환이 발행한 여권을 소지한 노동이민 97명이 미국상선 갤릭호를 타고 23일 간의 긴항해 끝에 호놀룰루항에 상륙한지 100년이 다가오는 것이다.하와이이민은 1905년 을사조약 체결 직전까지 65척의 선박편으로 7,200여명의한인이 하와이섬으로 이민,오아후섬 등 농장에서 사탕수수 재배와 관개사업에 종사했다. 일제시대 미주지역 항일독립운동은 바로 이러한 이민동포들의 힘으로가능했다.그러나 을사조약과 함께 한국의 외교권을 강탈한 일제가 한국인의 해외이민을 봉쇄함으로써 하와이 이민도 중단되었다. 하와이이민 한인들은 혹독한 노동에 시달리면서도 근면성을 발휘해 몇년이지나면서부터 일부는 샌프란시스코와 로스앤젤레스 등 미국본토로 건너가기도 했다.그러나 대부분이 현지에 정착하면서 역량을모았다. 현지 석간신문 Evening Bulletin지 1903년 2월 26일자에는 “지난 1월 31일 이곳 와이아루아 농장에 도착한 한인들은 몸이 건강하며 농업에 익숙한 사람들이다.그들은 모두 만족해 하며 농장노동일에 힘쓰고 있다.그러나 그들의 임금은 저렴한 것이 현실이다”라고 보도했다.한인들은 새벽부터 밤늦게까지 10시간 이상의 노동에 하루품삯이 남자는 69센트,여자는 50센트에 불과했다.교민들은 이렇게 열악한 생활을 하면서도 그중 일부를 떼어 독립운동자금으로 헌금했다.중국에 세워진 임시정부 운영자금의 상당액이 하와이 한인들이 보낸 돈이었다. 한편 교민들은 1905년 하와이 에바농장에 한인감리교회를 세워서 정신적인 유대를 나누는 한편 애국단체를 만들어 조직적인 항일운동에나섰다.1907년 하와이 각 지방에 분립되어 있던 24개 단체대표 30여명이 호놀룰루에 모여 하와이 한인단체를 총망라하는 ‘한인합성협회’를 조직하고 1909년 2월 1일에 ‘국민회’를 창립했다.국민회는 1910년 명칭을 ‘대한인국민회’로 고치고 조직 강화와 조국해방 사업에 필요한 외교·교육·출판사업 등을 관장할 인재의 필요성을 실감하여 1912년 네브라스카대학 정치학과를 수학한 박용만(朴容萬)선생을 초청했다. 박용만의 출현으로 하와이 대한인국민회는 발전의 기틀을 마련하고,주정부로부터 경찰권을 부여받는 등 크게 신뢰를 받게 되었다.한인국민회는 1914년 호놀룰루시의 중심가인 밀러 스트리트 1306번지에 회관을 마련했다.초기에는 월세집을 얻어서 사용하다가 김종학 총회장때 회원들의 성금 7,250달러를 들여 목조 2층 양옥을 건축해 1948년현재의 회관으로 이전할 때까지 전후 30여년동안 독립운동과 한인사회 발전의 모태가 되었다. 1층은 상점,2층 회의실,그리고 2층 뒷편의 일부는 국민회 노인들의편의시설로 이용된 회관은 그러나 아쉽게도 하와이 주정부의 토지수용령으로 철거되었다.하와이대학 최영호교수는 국민회관 자리는 현재밀러스트리트의 하와이 주청사와 주지사 관저 사이에 위치한 국기게양대 앞이라고 지목한다. 하와이 지역의 독립운동은 박용만 선생의 등장과 함께 본격화되었다.박용만을 중심으로한 지도급 인사들은 1914년 독립군을 양성하는 사관학교를 세우면서 본격적인 무장투쟁 준비에 나섰다.교포들로 부터의연금을 받아 군용지를 마련하고 대한제국 광무군인 출신의 노동이민을 중심으로 사관학교 간부와 학도 124명으로 ‘조선국민군단’을창설한 것이다. 한인사회에서 ‘산너머 병학교’로 불린 사관학교의 교장은 박용만이었다.그는 조선국민군단 단장도 겸했으며 대대장에 박종수,중대장심세권,소대장 박충식 등의 간부진으로 편성되었다.지금은 주택지로변한 이곳은 호놀룰루시에서 63번 도로를 따라 동북쪽으로 10마일쯤떨어진 해안을 낀 아후이마누언덕에 위치해있다.박용만은 이곳에 조선국민군단 본부와 사관학교를 세워 한때는 311명의 병력을 훈련시켰다.그리고 1909년 헤스팅스에 한인소년병학교를 세우고 국민회의 기관지 ‘국민보(國民報)’를 발행하는 등 독립운동에 열정을 바쳤다. 그러나 박용만 중심의 하와이 독립운동은 국제정세(1차세계대전)의변화와 이승만과의 노선갈등(박용만은 무력독립투쟁,이승만은 외교노선)으로 사관학교도 20마일쯤 떨어진 카후구 사탕수수 농장으로 옮겨졌다가 얼마 안있어 해산되고,박용만은 중국으로 건너가 그곳에서 독립운동에 헌신하다가 암살됐다. 현재의 대한인국민회 회관은 호놀룰루시 북쪽 룩 애비뉴 2600번지푸노이계곡 언덕위 아담한 스페인풍 2층건물로 자리잡고 있다.1946년현 위치로 이전한 이 건물이 독립운동과 직접적인 관련은 없지만, 하와이 한인사회를 발전시켜온 상징적 건물이다.300여평의 부지에 2층콘크리트 벽돌 건물의 전시장에는 지금도 국민회의 역사를 입증해주는 각종 문건과 자료가 많이 있다.1910년대에 제작된 태극기와 성조기,국민회 회원들이 납부한 독립운동자금 기록부,독립운동기금을 넣어두었던 두개의 대형금고,1922년 제작되어 각급 회의때 사용한 의사봉 등이 보존되어 있다.그러나 기관지 ‘국민보(國民報)’를 찍었던인쇄기는 본국 독립기념관으로 옮겨졌다. 1918년 12월 이승만 박사와 30여명의 이민신도들에 의해 세워진 호놀룰루시 리리하 스트리트 1832번지의 한인기독교회는 이박사가 하와이 독립운동의 본거지로 삼았던 곳이다.1938년에 4만달러를 들여 신축해 지금까지 사용해온 것을 최근 교회당 재건축을 위해 주정부 허가를 기다리고 있다.교회사무실과 교회예배당,이박사 동상 등은 보존되고 이박사 기념관이 새로 건립중이다.현재 300만 달러의 예산으로1층의 교회당과 2,3층의 광화문 누각 건립을 추진하고 있다. 이와는 별개로 이승만박사와 이민 초기 하와이 한인들이 주축이 되어 1903년에 세운 ‘그리스도 연합감리교회’는 그동안 이전을 거듭하여 1948년에 케아우모쿠 1639번지의 현 위치에 2년전 신축돼 옮겨져 오늘에 이르고 있다. 하와이 항일운동사적지를 살피면서 아쉬웠던 대목은 이승만 전대통령과 관련해서는 상당한 규모로 신축중인 기념관을 비롯해 많은 유적이보존되고 있는데 비해 박용만선생의 사적은 거의 찾아 보기가 어렵다는 점이다.하와이 독립운동의 양 날개의 한쪽인 박용만 선생이 너무잊혀지고 푸대접을 받고 있는 것이다.박용만선생의 독립운동 역할을상기한다면 지나친 불균형이 아닐 수 없다. 한인회장의 거취를 둘러싸고 교민사회가 극심한 갈등을 빚고 있는것을 빼고는 이민 100주년기념사업을 준비중인 하와이 한인사회는 국권침탈기 하와이 이민 동포들의 고난의 이민사와 독립운동사 발굴·조사·정리에 열정을 모으고 있다.어떤 사람은 이승만-박용만의 뿌리깊은 노선갈등의 잔재라고 해석하기도 했다. kimsu@

대한매일신보사가 발행하는 시사주간지 ‘뉴스피플’ 최신호(9월5일 발매,9월21일자)는 민족의 최대 명절인 한가위를 맞아 상세한 정보와 푸짐한 읽을거리를 엮은 추석 합병호를 발행했다. 커버스토리로는 ‘집사면 바보’라고 외치는 젊은 부부들의 이야기를 다뤘다.20대·30대 주택 실수요자들의 ‘이유’있는 부동산 구매거부 현상과 월세시장을 밀착 취재했다.또,이들 전세입자를 위한 부동산 정보를 실었다. 여야 예비대권주자들의 윤곽이 점차 드러나고 있다.예비 주자들의면면과 대권가도의 5대 변수를 정밀 조명해 봤다.‘동기식’이냐 ‘비동기식’이냐.IMT-2000 기술표준을 둘러싼 불협화음의 내막을 추적했다. 박건배 전 해태회장의 구속으로 부실기업들이 벌벌 떨고 있다.고립무원에 빠진 부실기업주들과 사정당국의 칼날은 어디까지 미칠 것인지 짚어봤다.또 한빛은행 불법대출 사건의 진실은 무엇인지,‘한빛게이트’의 베일을 낱낱이 벗겨 보았다. 최근 ‘나눔의 집’이 부산하다.고아들에게 5천만원의 기부금을 선뜻 내놓는 듯 아름답게 살아가는‘위안부’ 할머니들의 이야기들을현지 르포로 전했다. 또 한가위 특집으로 할거리,볼거리,귀성피로풀기,신세대 며느리,선물변천사 등 풍성한 얘기를 특집으로 꾸몄다.

지하철 6,7호선 환승역 상권이 눈덩이처럼 커지고 있다.21세기컨설팅 상권조사팀과 함께 지역 거점 상권으로 부상하고 있는 6,7호선 환승역을 찾아 핵심 상권과 시세 흐름 등을 점검하고 유망업종을 알아본다. 건대입구역 상권은 언제나 젊은이들로 북적댄다. 5∼6년전부터 번창하기 시작한 이곳 상권은 지하철 7호선 완전 개통과 더불어 확실한 ‘영파워’(young power)상권으로 자리잡았다. 경기침체와 외환위기로 대부분의 상권이 시들해진 것과는 대조적으로 건대입구역 상권은 꾸준한 성장세를 유지하고 있다.최근 2∼3년동안 권리금과 임대료가 해마다 20%이상 뛰고 점포를 얻으려는 수요자들이 늘 대기하고 있는 곳이다. ◆핵심 상권=이곳의 핵심 상권은 능동로 건대입구역에서 어린이대공원앞 네거리까지.1㎞에 큰 길가와 이면도로까지 젊은층을 끌어들일수 있는 점포가 몰려있는 곳이다. 먹자골목은 대부분 기존 주택을 개조한 것이어서 점포 규모가 20∼30평형으로 작다.먹자골목이 먼저 성장했고 다음에 큰 길가 건물들이들어서면서 상권이 번졌다.대로변은 50∼80평 정도의 상가가 많이 모여있다. 넓게는 화양동,성수동 상권과 연결돼 서울 동부지역을 대표할 수 있는 노른자위 상권으로 꼽힌다.주요 고객은 10∼20대.대학생이 많고성수동 공단 젊은이들도 찾는다. ◆시세=20∼30평짜리 점포마다 대개 1억∼2억원의 권리금이 붙었다. 대로변 권리금은 먹자골목에 비해 2배정도 비싸다.외환위기이후 상가 임대료가 폭락했음에도 불구하고 이곳 점포 임대료는 꾸준히 올랐다.3년전에는 50평짜리 상가를 얻는데 보증금 2,000만원에 월 80만∼100만원이면 가능했다. 권리금과 임대료는 그동안 널뛰기 행진을 거듭,지금은 큰 길가 1층30평짜리 점포를 구하는데 권리금으로 2억원,보증금 7,000만원에 월300만원 임대료를 줘야 한다.50평 정도의 2층 점포 시세는 권리금 2억원에 보증금 6,000만원,월세 250만원 수준이다. 이면도로 먹자골목 1층 25평 음식점 자리는 권리금 1억∼1억5,000만원에 보증금 4,000만원,월세 200만∼250만원을 호가한다.2층 25평짜리 호프집은 권리금 1억원에 보증금 3,000만원,월세 200만∼250만원을 부른다. 먹자골목에서 조금 더 들어간 코너 1층 25평짜리 고기집은 보증금 3,000만원,월 임대료 150만원정도다.권리금은 1억원이면 충분하다. ◆유망업종=큰 길가는 액세서리,의류,화장품 가게가 즐비하다.2층은커피숍이나 호프집,이면도로는 소주방,식당 등이 밀집해 있다.젊은층을 상대로 하는 장사라면 업종을 가릴 필요가 없다. 류찬희기자 chani@

‘보다 싸고 빨리 전세집을 구할 수는 없을까’ 올 가을 이사를 앞둔 세입자들의 한결같은 고민이다.특히 금융위기가 닥치면서 전세값이 큰 폭으로 떨어진 98년 가을에 집을 얻은 세입자라면 계약갱신기간인 올 가을에는 전세금을 대폭 올려줘야 할 판이다. 그러나 가격은 둘째치고 아예 매물이 거의 동났다.일부는 오른 가격이 부담스러워 값이 싼 수도권 외곽지역이나 집을 줄여가는 ‘하향이주’ 현상도 나타나고 있다.수요에 비해 공급이 달리는데다 심리적가수요까지 가세해 빚어진 현상이어서 세입자들의 고민은 더욱 심하다. 가을 이사철을 맞아 전세 매물이 많이 쏟아지는 곳을 챙겨보고 그것도 여의치 않으면 월세 아파트로 눈을 돌리는 것도 한 방법이다.모자라는 전세보증금은 은행 융자로 해결하는 것도 지혜다. ●입주앞둔 아파트를 노리자 기존 아파트 단지보다 입주를 앞둔 아파트 단지에 매물이 많다.직장이나 자녀들 학교문제 등으로 입주하지않고 세를 놓는 집주인이 많기 때문이다.특히 대단지에 이런 사례가많다. 이달부터 오는 10월까지 서울·수도권 입주 아파트는 서울 1만6,000여가구,수도권 1만여 가구 등 모두 2만6,000여 가구에 달한다.이 가운데는 1,000가구 안팎의 대단지도 12곳이나 된다. 평형도 다양하고 한꺼번에 전세물건이 쏟아져 나와 값도 싸다.입주직전의 아파트를 찾아 미리 매물을 확보해 둘 필요가 있다. ●월세도 방법이다 전세금을 올려줄 여력이 없고,다른 아파트도 구할수 없다면 다세대·다가구를 찾거나,아니면 월세로 바꾸는 길도 있다. 그동안 전체 임대시장에서의 월세 비중은 5% 안팎이었다.그러나 최근 전세값 급등과 저금리 기조로 이 비중이 10% 수준에 근접하고 있다. 물론 월세도 다양한 양상을 띤다.동부이촌동이나 이태원,종로구 구기동,방배동 등지는 외국인 임대가 성행하고 서초동이나 대치동 양재동 등지는 전문직 종사자가 많다. 전세값이 비교적 많이 오른 양천구나 노원구 등지도 최근 월세전환이 크게 늘고 있다.내국인을 대상으로 하는 월세는 전세보증금을 한꺼번에 받는 것이 아니라 보증금의 일부를 미리 받고 나머지는 연이율을 적용,월세로 내는 ‘절충형’이 대부분이다. 월세 이자율은 그동안 2%를 적용했다.그러나 최근들어 약간 낮아졌다.강남은 1∼2%,목동지역은 1∼1.2%,노원구 1∼1.5%,분당 1.2∼1.5%,평촌 1.3∼1.6%,일산 1.5% 선이다. 월세를 얻더라도 전세자금 융자를 최대한 활용하는 것이 유리하다. 시중은행 이자가 월세이자율에 비해 휠씬 싸기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@. *전세자금 대출로 한시름 던다. ‘전세자금 받아가세요’ 은행들이 다양한 전세 상품을 내놓고 있다.전세보증금을 올려주거나집을 넓혀가는 세입자라면 전세자금 지원 대출을 이용하는 것이 유리하다. 전세자금 대출은 정부지원 전세자금 대출과 시중은행 전세자금 대출상품으로 나뉜다.정부지원 전세자금은 저소득 근로자 및 서민 전세자금 대출과 전세금 차액대출이 있다. [서민 전세자금] 주거안정대책에 따라 평화은행에서 취급하던 ‘근로자 전세자금 대출’이 ‘저소득 및 서민 전세자금대출’로 바뀌었다. 대출 한도는 가구당 5,000만원.이자는 3,000만원까지는 7.5%,초과분은 9%가 각각 적용된다.자격은 연소득 3,000만원 이내(수당 등을 제외한 금액)로 전용면적25.7평 이하 주택이어야 하고 무주택기간이 6개월이 넘어야 한다.부양가족도 있어야 한다.무주택근로자는 평화은행에,자영업자는 주택은행에 신청하면 된다. [전세금 차액대출] 올 2월부터 시행됐다.근로자인 경우는 평화은행창구를 통해 인상 차액분의 50% 범위내에서 가구당 최고 2,000만원까지 가능하다.대출기간은 최장 4년,이자는 연간 7.75%다. 자영업자는 주택은행에 신청해야 하며 이자는 10.5%다.전세계약서사본(신·구계약서),임차주택 건물 등기부 등본,주민등록등본,소득세원천징수 영수증 등이다.전용면적 25.7평이 넘으면 안된다. [시중은행 대출] 다양한 상품이 있지만 정부지원 자금에 비해 금리가비싸다. 그러나 사전에 저축에 가입한 경우는 이자가 낮다.미리 대비하는 지혜가 필요하다.은행별로 적용 이자율에 차이가 나 꼼꼼히 비교해야한다. 김성곤기자. *전세들때 분양계약서 확인은 필수. 전세들 때 반드시 챙겨야 할 것은 확정일자인을 받아두고 전입신고를 마치는 일이다. 확정일자인은 세든 주택이 경매로 넘어갈때 후순위 채권보다 앞서권리를 주장할 수 있는 세입자 보호제도.효력은 전입신고를 마친때부터 발생하므로 이사와 동시에 전입신고하는 것을 잊어서는 안된다.확정일자인은 동사무소나 등기소에 가면 쉽게 받을 수 있다. 등기가 나지 않은 입주예정 아파트에 세들 때는 더 조심해야 한다. 입주예정 아파트는 기존 아파트와 달리 소유권 이전등기가 돼 있지않다.당연히 등기부등본이 없어 소유자와 근저당,가등기 여부 등을파악하기 어렵다. 따라서 새 아파트에 세를 들때는 무엇보다도 분양계약서를 확인해야한다. 또 분양권을 매입했다면 분양계약서를 통해 이를 확인해야 한다.중도금 연체 여부의 확인도 필수다.이는 분양업체에서 확인할 수있다.분양권 전매여부도 함께 확인해두면 좋다. 이밖에 소유권(분양권 등)에 대한 압류여부 등도 분양계약서와 분양업체,주택조합 등에 확인해봐야 한다.또 새 아파트라도 확정일자인을반드시 받아야 한다. 부동산 114의 김희선 이사는 “이사할 때는 확정일자 뿐만 아니라가능한 한 전입신고를 빨리해 계약에서 전입신고까지의 시차를 줄여야 한다”며 “기존이나 신규 아파트 모두 이사 전에 반드시 하자를확인해야만 이사 후 낭패보지 않는다”고 말했다. 김성곤기자

아파트 전세시장이 수요자 중심에서 공급자 중심으로 바뀌고 있다. 소형 평형은 매물 하나에 4∼5명의 수요자가 붙어 있는가 하면,매매가 대비 전세가 비율이 80%를 웃도는 곳도 속출하고 있다. 전세값이 오르고 매물이 회수되면서 나타난 현상이다.이같은 오름세는 여름 휴가철이 지나면 더욱 빨라질 전망이다.그러나 전세값과 달리 매매가는 아직 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. ◆지역별·평형별 차별화=전세값 오름세는 지역별·평형별로 차이가크다.상승률이 다른 지역에 비해 2배 이상 웃도는 곳도 있지만 가격상승에 아랑곳 없이 안정세를 유지하는 곳도 많다. 지난 7월초에 비해 전세값이 가장 많이 오른 곳은 마포.한달새 2.07%가 올랐다.입지여건은 좋지만 공급이 부족하기 때문이다. 그 다음으로는 양천(1.30%),구로(1.11%),도봉(0.90%),관악(0.79%),강서(0.67%),노원(0.64%)순이었다. 강남(0.40%)과 서초(0.27%)지역은 비교적 상승률이 낮았다.대형 아파트가 많은 이 지역의 특성이 반영된 것이다.그 만큼 대형보다는 중소형 아파트 전세값이 강세를 보이고 있다는 것이다.현재 대형 아파트의 전세값 상승률은 중소형의 절반에도 못 미치고 있다. 수도권에서는 산본이 0.99%로 가장 높았고,다음은 일산(0.69%),용인(0.65%),고양·남양주(0.47%),분당(0.44%) 순이었다. ◆월세늘고 공급자 중심 전환=상승률이 높은 마포의 경우 소형 평형에 수요자가 4∼5명 가량 몰려있다.이 일대는 금융위기 때보다 전세값이 2배 가량 올랐다.금융위기 후의 수요자 중심에서 소유자가 가격을 좌우하는 공급자 중심으로 바뀐 것이다. 이에 따라 마포 아파트 세입자의 3분의 2가량이 일산이나 시흥,김포 등지로 이사하고 있으며 나머지는 보증금을 올려주거나,아니면 월세로 전환하고 있다는 게 주변 중개업소 관계자들의 분석이다. 목동 신시가지의 경우도 소형 평형이 강세를 보이면서 월세 비중이높아지고 중개업소마다 전세 대기자가 5∼6명 가량 몰려있는 상태다. ◆매매는 여전히 안정세=금융위기 후 전세값이 오르면 매매가도 오르는 동반상승 현상이 사라졌다.전세값이 매매가의 80%를 넘어서고 있지만 매매가는 여전히안정권에 머물고 있다.다만 최근 개통된 지하철 6,7호선 인근의 소형 아파트 오름세는 눈에 띈다. 보름전보다 서울은 0.08%,신도시 0.02%,전국 평균 0.05%,5대 신도시는 0.02%가 각각 올랐다.신도시를 빼면 경기도 평균은 0.06% 올랐다. 이처럼 아파트 가격이 안정세를 유지하고 있는 것은 비수기여서 구매력이 약화된데다 재테크 대상으로서의 가치도 떨어졌기 때문으로풀이된다. 김성곤기자 sunggone@

주택을 사고 팔 때 내는 중개수수료가 지금보다 2배 정도 오를 것으로 보인다.건설교통부는 종전 9단계인 요율체계를 3단계로 줄이는 내용의 ‘조례개정방안’을 마련,각 시·도에 통보했다고 30일 밝혔다. 개정안에 따르면 5,000만원 미만인 주택을 사고 팔거나 바꾸는(교환) 소비자는 각각 최고 25만원 범위에서 거래가액의 0.6%를 중개수수료로 내야 한다.5,000만원 이상∼2억원 미만의 주택매매나 교환은 최고 80만원 범위에서 거래가액의 0.5%를,2억원 이상∼6억원 미만은 한도액없이 0.4%의 수수료율이적용돼 지금보다 2배 정도의 수수료를 더 부담해야 한다. 전·월세를 거래할 때는 거래가액이 5,000만원 미만이면 20만원 범위에서 0.5%의 수수료를 내야하고 5,000만원 이상∼1억원 미만은 30만원 범위에서 0. 4%를 부담해야 한다.1억원 이상∼3억원 미만은 한도액없이 거래가액의 0.3%를 수수료로 지불해야 한다. 개정안은 그러나 비주거용 건물과 토지,매매가액이 6억원 이상이거나 임대가 3억원 이상인 고급주택은 매매의 경우 거래가액의 0.2∼0.9%,임대차는 0. 2∼0.8% 범위에서 소비자와 중개업자가 자율적으로 정하도록 했다. 류찬희기자 chani@

가을 ‘전세대란’설이 다시 고개를 들고 있다.연초부터 시작된 전세값 오름세는 비수기를 맞아서도 수그러들지 않는다.서울,수도권 역세권 중소형 아파트는 대기 수요가 몰리면서 ‘전세품귀’현상마저 보이고 있다.부동산 전문가들은 대체로 가을 이사철까지 전세파동이 계속될 것으로 전망했다.그러나일부에서는 올초부터 지금까지 긴 시간을 거쳐 전세값 폭등 충격을 흡수,올가을에는 전세걱정을 하지 않아도 된다고 주장한다. [전세값 강세속 물건 바닥나] 일반적으로 봄 이사가 끝나는 4월부터 7월까지는 수요가 줄면서 거래가 뜸하고 값도 약세로 돌아선다.그러나 올해 전세 시장은 다른 모습을 보였다.서울 강남지역과 신도시에서 시작된 전세대란은 수그러들 기미를 보이지 않고 강북지역과 수도권 중소도시까지 확산됐다. [전세 대란 오나] 전세대란이 가을까지 이어질 것이라는 주장은 전세 계약갱신이 몰려있는 짝수해라는 데 근거를 둔다.지난 98년 이맘때는 외환위기이후 부동산경기 침체로 전세값이 바닥을 쳤다.가을 이사철을 앞두고 전세금을 깎아 계약을 치렀던 때였다. 2년이 지난 지금은 사정이 바뀌었다.전세가격이 외환위기 이전 수준 이상으로 돌아와 전세계약 갱신을 앞둔 세입자들을 긴장시키고 있다.21세기컨걸팅한광호 팀장은 “올 가을은 계약 갱신 대상자와 새로운 수요자들이 동시에몰려 소폭의 가격상승이 예상되고 물건 품귀현상이 심화될 것”이라고 말했다. 난개발 대책,도시계획 조례 강화 등으로 신규 아파트 공급이 줄고 수요자들의 심리를 자극해 전세값 강세가 계속될 것이라는 주장도 있다.집주인들이수익률을 따져 전세보다 월세를 선호하는 것도 전세품귀현상을 깊게하고 있다. [대란 없다] 오를만큼 올라 전세값 폭등현상은 없을 것이라는 전망이다.부동산중개업협회 이미경 팀장은 “전세 물건 부족현상은 가을,겨울까지 이어질수 있으나 가격 폭등은 걱정하지 않아도 된다”고 말한다.연초부터 지금까지전세값 오름세가 꺾일줄 모르고 계속돼 큰 충격이 없을 것이라는 주장이다. 류찬희기자 chani@

‘종합병원 앞 1층 점포를 잡아라’ 다음달부터 본격적으로 실시되는 의약분업을 앞두고 약사들이 대형 병원앞1층 점포를 잡기 위해 안간힘을 쓰고 있다.병원앞 1층 점포는 수요가 몰리면서 권리금이 2배 이상 치솟고 임대료도 껑충 뛰었다. 약국 자리를 잡기 위한 경쟁이 치열해지면서 병원 주변 신축건물 1층은 ‘입도선매’ 현상마저 보이고 있다. 병원 처방전 조제를 전문으로 하는 약국은 동네약국과 비교가 안될 정도로규모가 커 빌딩 1층 전체를 임대하거나 1,2층을 함께 쓰는 경우도 많다.환자가 몰려들 것에 대비,대기실 등도 만들어야 하기 때문이다. [병원앞 1층 점포 불티] 서울대병원 정문 앞에는 기존 약국 외에 3개의 약국이 새로 문을 연다.의약분업에 맞춰 약을 사려는 환자를 받기 위한 내부 인테리어 공사가 한창이다. 이곳은 1층 점포 수요가 부쩍 늘었으나 기존 건물 1층은 의료기구 판매 업소와 철물점 등이 차지하고 새 건물도 없어 약국자리가 매우 부족한 곳이다. 많은 약사들은 다른 업종이 들어선 1층 점포를 얻어 약국을 열기 위해 집주인과 협상을 벌이고 있다. 신촌 세브란스병원과 붙어 있는 연세대 동문회관 1층에는 지난 18일 120평규모의 대형 약국이 입점,환자들을 받고 있다.병원 정문 굴다리 근처의 한약국은 환자들이 밀려들 것에 대비,2층을 추가로 얻어 환자대기실로 만들었다. 김철수(金哲洙) 약사는 “세브란스병원 앞에 약국을 열기 위해 한 달 전부터 건물주를 따라다니고 있으나 보증금과 권리금을 턱없이 올려 부르는 바람에 포기해야 할 판”이라고 털어놨다.그는 한 달 전과 비교해 1층 점포 임대료가 30% 이상 올랐다고 전했다. 강북삼성병원과 적십자병원이 있는 서대문 로터리 근처도 사정은 마찬가지. 한 약국은 1층 면적이 좁아 2층까지 얻었다.공사가 한창인 대형 신축 건물 1층은 일찌감치 약국을 차리려는 사람이 차지했다.이 건물을 빌린 사람은 200평이 넘는 대형 약국을 만들 계획이다. 지방의 대형 병원 앞 건물도 사정은 비슷하다.대전 을지병원 입구 1층 건물은 약국을 차리려는 약사들의 발길이 끊이지 않고 있다.후문을 이용하는 환자들을 겨냥,병원 후문쪽 1층 상가도 약국을 얻으려는 약사들이 눈독을 들이고 있다. [임대료 껑충] 약국 개설 컨설팅을 전문적으로 해주는 동아컨설팅 김남수 부장은 “병원 앞 약국 자리를 찾는 수요가 몰리자 권리금이 2∼3배 뛴 곳이많다”며 “권리금과 임대료 부담 때문에 선뜻 입점 결정을 내리지 못하는약사들이 많다”고 말했다.그는 “강남병원앞 30평짜리 점포를 얻어주는데보증금 1억원,월세 300만원 외에 권리금으로 1억원을 줬다”고 말했다.또 “영동세브란스병원 앞 2층 40평 정도의 빈 건물을 얻는데 보증금으로 4억∼5억원을 줬다는 소문이 들린다”고 전했다.이 건물은 의약분업 이야기가 나오기 전까지는 보증금이 2억∼2억5,000만원하던 곳이었다. 류찬희기자 chani@

‘임대아파트를 징검다리로 내집을 장만하자’ 최근들어 임대아파트 공급이 늘고 있다.공공임대와는 별개로 국민임대아파트 공급이 올해부터 시작됐고 민간업체들의 중형임대도 줄을 잇고 있다. 임대아파트는 분양아파트와 달리 목돈 부담이 적은 것이 특징.따라서 임대아파트에 살다가 아파트를 분양받는 것도 내집마련의 유용한 방안이라고 할수 있다. 공공임대와 민간임대 모두 보증금 분할 납부가 가능할 뿐아니라 일정기간이지나면 분양전환도 허용되기 때문이다. ●하반기 4만8,000여 가구 분양 전국에서 4만8,122가구가 공급된다.이 가운데 주공이 공공임대 1만799가구,국민임대 3,565가구 등 1만4,369가구를 분양한다. 서울시 도시개발공사도 1,610가구의 시영임대를 하반기에 공급하고 민간업체도 무려 3만2,148가구의 임대아파트 분양을 계획 중이다. ●서민에겐 공공임대가 좋다 서민들이 선호하는 대상은 공공임대다.기존의공공임대와 국민임대 2가지 유형이 있다.수요자의 선택폭이 넓어진 셈이다. 서울시 시영임대는 1,610가구에 달하지만 철거민용등을 빼면 일반공급은 781가구에 불과하다는 점이 아쉽다. 공공임대 청약자격은 무주택세대주로서 청약저축에 가입,매월 불입액이 24회 이상이면 1순위,6회 이상이면 2순위,나머지는 3순위다. 그러나 재건축·주거환경개선사업지구 등지에서 공급되는 임대아파트 가운데 전용면적 25.7평 이상은 청약예금가입자도 신청이 가능하다.살다가 다른아파트를 분양받을 수도 있고 살고 있는 집을 분양전환받을 수도 있다. 임대기간은 공공임대의 경우 5년짜리와 50년짜리가 있으며 국민임대는 10년짜리와 20년짜리로 나뉜다. 국민임대 입주자격은 무주택세대주로 20년짜리는 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50%(111만2,000원),10년 임대는 70%(155만7,000원) 이하여야 한다. ●중형임대 공급늘어 민간 건설업체들이 공급하는 임대아파트 가운데 올해크게 늘어난 것이 중형임대다.하반기 공급예정물량 3만2,000여 가구 가운데20∼30% 가량이 중형임대다. 공공임대가 대부분 10∼20평형대의 소형인데 반해 중형임대는 30평형대 안팎으로 임대아파트의 약점을 보완했다. 수도권 지역에 많이 건립되고 있으며 5년 임대가 대부분.입주후 2년6개월이지나면 어느 때나 분양으로 전환할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@. *임대아파트 청약 주의점. 과거 임대아파트와 관련,가장 많은 민원이 제기된 것이 다름아닌 분양전환시의 분양가 문제다. 최근에는 대부분의 임대아파트가 분양전환시의 가격을 확정해 공급하고 있지만 그래도 분양전환시의 가격조건 등은 잘 챙겨봐야 한다. 분양전환받지 않고 임대로만 살다가 새로운 아파트를 분양받아 나갈 생각이 아니라면 보증금이나 월세가 싸다고 무조건 청약을 해서는 안된다.수익은분양전환시 얼마의 가격으로 전환을 받느냐에 달렸기 때문이다. 임대아파트는 또 서울보다는 수도권에 많이 들어선다.분양 전에 직장과의거리,도로개설 여부,교육시설 접근성,혐오시설 유무 등을 살펴봐야 한다. 민간 임대아파트의 경우 대부분 대형 건설업체보다는 중소업체가 많이 짓는다.시공이나 시행업체의 안정성을 따져봐야 한다. 실제로 임대아파트 건축과정에서 많은업체들이 부도를 냈으며 이들 아파트는 입주시까지 긴 시일이 걸렸다.해약시 보증금을 돌려받는데도 어려움을 겪었다. 김성곤기자

■과천 주암동 2층 단독주택. 경기도 과천시 주암동 2층 단독주택이 21일 오전 10시30분 수원지원 경매5계에서 입찰에 부쳐진다.사건번호 ‘99-153139’.대지 64평에 건평 104평.90년 준공됐고 방 10칸짜리다.보건환경연구원 남쪽에 위치하고 6m도로와 붙어있어 승용차 진·출입이 쉽다. ●수익성 감정가는 3억5,600만원이나 두차례 유찰로 입찰가가 2억2,000만원으로 떨어졌다.주변 땅값만 평당 500만∼600만원.그린벨트 해제 기대감으로투자수요도 많다. ●안전성 가압류 4건,근저당 2건이 있으나 걱정하지 않아도 된다.낙찰대금완납뒤 모두 자동 소멸된다.후순위 임차인 2명도 대항능력이 없어 명도에 어려움이 따르지 않는다. ■방이동 올림픽선수촌 34평형. 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌 34평형 아파트가 경매로 나왔다.24일 동부지원 경매5계에서 진행된다.사건번호 ‘99-40917’.201동 604호로 89년 준공.올림픽공원전철역 앞에 위치,대중교통여건이 뛰어나다.상가,공공시설 등이 잘 갖춰져 있고 주거환경이 쾌적하다. ●수익성 감정가는 3억원이었으나두차례 유찰로 입찰가가 1억9,200만원으로떨어졌다.전·월세 이동이 많고 매매도 잘 되는 곳이어서 환금성이 좋다. ●안전성 등기부상 모든 권리관계는 경락대금 완납후 소멸된다.세입자가 없고 집주인이 살고 있어 소유권을 이전받기 쉽다.

서울 마포구 신촌에 사는 K씨는 최근 전셋집을 조금 늘리려다 포기했다.이사를 하려면 3,000만원이 더 있어야겠기에 은행을 찾았다.그러나 창구직원은 “전세자금을 대출받으려면 연간소득이 대출자금보다 많거나 최소한 같아야한다”는 것이다. K씨의 연간소득은 2,500만원.현재 살고 있는 전셋집이 5,000만원짜리임을강조해 봤지만 아무 소용 없었다.보증인을 세워도 안된다고 했다.다만 2,000만원까지는 보증인을 세우면 대출이 가능하니 1,000만원은 다른 은행에 가서알아보라는 설명이었다. 월세로 살고 있는 주부 L모씨(31·서울 신림동)도 같은 경험을 했다.서민들의 전세자금을 전세금의 절반,최대 5,000만원까지 빌려준다는 정부 발표를듣고 2,000만원을 빌리기 위해 은행을 찾아갔다가 실망하고 말았다.은행 직원은 남편의 연간소득인 1,200만원 내에서만 대출받을 수 있다고 대답했다. 은행들의 대출 행태는 발표한 내용과는 크게 달라 서민들은 골탕을 먹기 일쑤다. 모은행의 저리 영세사업자금을 융자받기 위해 최근 은행을 찾은 A모씨는 “3,000만원을 빌려준다는 은행측 발표를 보고 찾아갔다가 까다로운 조건을 요구해 융자받지 못했다”며 “은행의 생색내기로 실제로 대출을 받기는 어렵다”고 분개했다. 대출을 받더라도 이자가 서민들에게는 큰 부담이 된다.경기 의정부 P모씨는14% 이상의 이자로 대출받은 신용대출금 1,800만원의 이자를 감당하지 못해고통을 겪고 있다고 하소연했다. 최근 은행들이 경쟁적으로 도입하고 있는 신용평가시스템(CSS)에 의한 사이버 대출도 사실은 서민들의 대출받는 길을 더 좁혀놓았다는 지적을 받고 있다.직업·경제적인 형편 등에 비추어 무담보 신용대출을 받을 만한 서민들은극히 일부에 불과하다. 은행 문턱이 높아 서민들은 ‘울며 겨자먹기’로 신용카드나 캐피털회사의최고금리가 18∼19%나 되는 고리 자금을 쓰게 된다. 돈없는 서민들은 이처럼 이중의 고통을 겪고 있다.대출을 못받아 발을 동동구르지만 대출을 받더라도 고금리 때문에 생활고를 겪는다. 그나마 사정은 더 나빠지고 있다. 신용보증기금은 최근 국민주택기금에서 주택자금을 대출해주는 주택은행과평화은행에 근로자 주택자금대출 급증에 따른 보증한도 초과를 우려해 주택금융 신용보증 한도를 축소하라고 통보했다.신용보증기금이 보증을 못해주면당장 담보를 대지 못하는 서민들이 주택자금을 대출받는 길은 막혀버린다. 연대보증제도도 더 까다로워졌다. 은행들은 이달부터 보증인 1인당 보증한도를 1,000만원까지로 제한했다.즉,5,000만원을 대출받으려면 5명 이상의 보증인을 세워야 한다. 현재 평화은행 등을 통해 주택구입자금과 전세자금을 빌려주고 있지만 자금도 부족하고 서민들이 이용하기엔 담보나 금리면에서 문턱이 여전히 높다.금리가 7%대의 저리라고 하지만 서민들에겐 10%대와 큰 차이가 없다. 이 때문에 적어도 서민용 자금 대출금리를 5% 이하로 낮춰야 한다는 목소리가 높다.저리의 신용대출 또는 정부보증 대출제도를 확대해야 한다는 의견들이다. 주택산업연구원은 서민들의 주택 중도금 대출과 근로자 주택구입자금,전세자금의 금리를 소득에 따라 3∼7%대로 차등화해 저소득층에게 실질적 혜택을줘야 한다고 지적했다. 손성진안미현기자 sonsj@. *서민금융정책 虛實. 외환위기 이후 더욱 깊어진 부익부 빈익빈 현상이 심각한 사회적인 문제로떠오르고 있다.정부는 이런 소득분배구조를 개선하기 위해 지난 5월17일 중산·서민층의 재산형성을 지원하는 내용의 세금감면 저축상품을 허용했지만서민들에게는 여전히 ‘그림의 떡’에 불과하다는 지적이다. ◆서민 대책/ 서민의 재산을 불리도록 하겠다는 게 주요내용이다.노인·장애인들을 위해 한사람당 2,000만원 한도 내에서 비과세 저축상품을 새로 만들기로 했다. 이렇게 되면 노인들은 내년부터 한사람당 6,000만원을 들수 있는 세금우대종합저축과 함께 8,000만원의 세금우대혜택을 받게 된다.부부의 경우 최고 1억6,000만원까지 혜택을 받는다. 한해 3,000만원 이하의 급여를 받는 근로자가 가입할 수 있는 근로자우대저축은 당초 올해말 시한에서 2002년까지 연장된다.농어민목돈마련저축의 비과세 시한도 마찬가지로 연장된다. 서민층의 내집마련을 돕기 위해 주택저당 차입금의 대출이자에는 연 180만원한도 내에서 소득공제 혜택을 준다.노후생활 안정을 위해 연금납입액의 소득공제한도를 확대하기로 했다.근로자가 대학원에 진학하면 교육비에 소득공제를 해준다. ◆실효성/ 한국조세연구원 현진권(玄鎭權) 연구위원은 “비과세나 세금우대저축상품으로는 조세형평을 기대하기 어렵다”고 말한다.현 연구위원은 “가진 돈이 없는 저소득층에게 감세나 세금우대 혜택을 주는 것은 무의미하다”며 “저소득층을 위한 지출정책을 펴는 것이 바람직스럽다”고 말했다. 참여연대 납세자운동본부는 “소득분배 개선이 실효를 거두려면 사후적 혜택보다는 사전적인 분배노력이 있어야 한다”고 말했다. 박정현기자 jhpark@

벤처열기의 퇴조에도 불구하고 서울 강남 테헤란로의 사무실 공실률이 0.1%에 달하는 등 사무실 부족현상이 지속되고 있다.이에따라 테헤란로의 사무실임대료가 처음으로 강북(서울 도심)을 추월했다. 부동산정보서비스회사인 ‘부동산 114(www.r114.co.kr)’는 최근 서울 강남·강북·여의도·마포지역 735개 건물을 대상으로 임대실태 조사를 벌인 결과 이같이 나타났다고 28일 밝혔다. 조사결과 2·4분기 테헤란로 임대료는 월세의 경우 1·4분기에 비해 11%,전세는 21.9% 상승했다. 같은 기간 테헤란로의 평당 전세값은 433만원으로 강북의 도심지역의 420만원을 웃돌았다.서울 도심과 테헤란로 전세값이 역전된 것은 이번이 처음이다. 1·4분기까지만해도 테헤란로의 평당 전세가격은 강북지역의 80%선에 불과했었다. 지역별 공실률은 강남지역이 0.1%,마포·여의도 지역이 0.2%,강북지역이 1. 5%로 전체로는 0.6%에 달해 1·4분기의 3.5%에 비해 2.9% 포인트가 빠졌다. 빈 사무실이 줄어들면서 강북지역의 임대가도 전분기에 비해 보증금은 2.3%,월세는 4.9%가 각각 상승했다. ‘부동산 114’ 김희선 이사는 “코스닥시장 침체와 자금시장 경색에도 불구하고 서울 사무실의 공실률이 급격히 낮아지고 있다”며 “이는 경기확장추세가 지속되면서 대기업의 부서확장이나 분사를 통한 신설법인 증가 등으로 오피스 수요가 늘어났기 때문”이라고 풀이했다. 반면 1·4분기 큰 폭을 상승(9.5%)했던 관리비는 상승세가 둔화돼 2·4분기중 2.9% 상승하는데 그쳤다. 김성곤기자 sunggone@

재개발 임대주택이 저소득 시민들에게 일반공급된다. 서울시는 26일 전월세가격 상승으로 늘어난 저소득층의 주거비부담을 줄여주기 위해 재개발 임대주택을 일반 저소득 서민들에게도 확대 공급하기로 했다. 서울시는 이에 따라 다음달중 무악1,신당4·5,답십리8,상계3의1 구역 등 10개 재개발구역에 남아있는 물량 1,858가구분(12∼16평형)에 대해 공고를 거쳐 일반공급 신청자 접수를 받을 계획이다.서울시는 생활보호대상자중 거택보호자 및 자활보호자,국가유공자 등 영구임대주택 입주대상자를 우선적으로입주시키고 남는 물량은 일반청약저축 가입자를 대상으로 공급할 방침이다. 김용수기자 dragon@

집값은 그대로인데 전세값이 오르면서 2,000만원으로 매입임대 사업을 할 수 있는 아파트들이 속출하고 있다.서울시내 일부 아파트의 경우 집값과 전세값의 차이가 1,000만원 안팎에 불과해 2,000만원 정도면 2채의 아파트를 구입해 매입임대 사업을 벌일수 있기 때문이다.매입임대는 국가나 지방자치단체의 국민주택기금을 지원받아 주택업체가 짓는 건설임대와는 달리 개인이임대사업자로 등록하고 주택을 매입,임대하는 사업이다.지난해 12월부터는임대사업 최소 가구수도 5가구에서 2가구로 줄었다. ■올들어 7,000여가구 증가/ 지난해 12월부터 제도가 바뀐이후 한달새 1,868가구가 늘어났다.또 올봄의 전세값 상승으로 집값과 전세값의 차이가 좁혀지면서 증가세에 가속도가 붙기 시작했다. 4월말 현재 전국의 임대사업자는 7,555명(5만8,941가구)으로 지난해 말(6,031사업자,5만2,246가구)에 비해 사업자는 1,524명,임대가구수는 6,695가구가 각각 증가했다.제도가 바뀐 지난해 11월이후 무려 8,500여가구가 늘어난 것이다. 이처럼 매입임대사업이 인기를 누리고 있는 것은 임대사업자에게 주어지는각종 세제혜택이 많기 때문이다. 주택임대사업의 대상주택은 신규분양주택과미분양,분양권 매입,기존주택 등이다. 취득세와 등록세를 감면받으려면 공동주택 가운데 전용면적 18평이하의 새로 분양된 주택이나 미분양주택을 구입해야한다. 분양권을 매입하거나 기존주택을 사서 임대사업을 할 경우에는 평수에 관계없이 취득세와 등록세 감면혜택을 받을수 없다. 양도세는 25.7평 이하의 주택으로 신규분양이나 미분양,분양권을 2가구 이상 매입,임대사업을 하다가 5년뒤 팔면 양도소득세가 면제된다.그러나 기존주택은 5가구 이상을 매입해 5년 임대후 팔면 양도세의 50% 감면,10년이 지나야만 100% 면제된다는 점을 알아두어야 한다. 이밖에 전용면적 18평이하는 종합토지세와 재산세 등도 감면혜택을 받을수있다. ■2,000만원으로도 임대사업을 할수 있다 / 전세값이 올랐기 때문에 가능해진현상이다.물론 최근들어 전세값 상승세가 주춤해지기는 했지만 전세값과 집값과의 차이는 크게 좁혀졌다. 소형 평형의 경우 전세값이 매매값의 80∼90%에 달하는 경우도 많다.실제로 구로구 구로동 주공아파트 14평형은 매매값이 4,500만∼5,000만원인 반면전세값은 4,000만∼4,200만원선이다.800만원만 있으면 2가구를 사서 임대사업을 할수 있다는 얘기다. 이밖에 노원구 상계동,하계동,공릉동 주공아파트나 강서구 가양동,방화동아파트,마포구 일부 아파트 등도 전세값과 매매가의 차이가 1,000만원 안팎인 아파트들이다. 내집마련정보사 김영진사장은 “노원구나 강서구 등의 소형아파트를 매입하면 적은 돈으로도 임대사업을 벌일수 있다”며 “매입임대사업을 위한 아파트를 고를때는 주 공략층을 선정하고 세제혜택 여부 등을 잘 살펴봐야만 실패하지 않는다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 5계명. ■소형아파트가 적합하다/ 최소 5∼10년은 해야하는 만큼 내구연한이 짧은 연립,다가구,단독보다는 아파트,아파트 중 소형이 좋다.임대사업의 취득세,등록세,양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 집중돼있다는 점도 알아두어야 한다.세입자의 민원에시달리지 않으려면 새 아파트를 선택해야 한다는 점도 알아두자. ■입지여건을 살펴라/ 전철역세권이나 공단,학교 주변 등 전·월세 수요가 많은 지역을 찾아야 한다.또 대학가나 외국인 밀집지역 등이 경기를 덜탄다는점도 알아두어야 한다.지금은 임대수입이 적더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전될수 있는 지역을 골라야 팔때 제값을 받는다. ■전세냐 월세냐 선택을 해라 / 종합소득이 많은 경우는 전세비율을 높이되 종합소득이 없거나 적은 경우는 월세가 유리하다.전세를 임대로 하면 종합소득세가 없기 때문이다.그러나 월세가 추세인 만큼 월세로 전환하는 것을 적극고려해야 한다.수입도 월세가 낫다는 평가다. ■2001년 12월 31일 이전에 시작하는 것이 좋다 / 2001년 12월 31일 이후는 양도세 면제혜택이 없어지기 때문이다. ■오피스텔은 안된다/ 오피스텔은 주거용이라도 임대주택사업을 할수 없다.업무시설이어서 세제혜택도 볼수 없다.

실물경제의 과열기미가 진정된 가운데 물가도 안정세를 유지하고 있다. 재정경제부가 31일 발표한 5월 중 물가동향에 따르면 소비자물가는 전달에비해 0.1% 하락하고 지난해 말보다는 0.3%,지난해 같은달보다는 1.1% 각각상승하는 데 그쳤다.지난해말보다 0.3% 오른 것은 65년 물가통계 작성 이후가장 낮은 수치다. 5월 중 물가가 떨어진 것은 개인 서비스요금,집세 등이 소폭 상승했으나 석유류 등 공업제품 가격이 하락했기 때문이다. 재경부 관계자는 “6월에는 유가상승 영향으로 일부 석유류 제품 가격이 오르겠지만 농축산물 가격 안정으로 소비자물가는 소폭 상승에 그쳐 올 상반기중 지난해 같은 기간과 비교해 1.5% 정도 오를 것으로 전망된다”고 밝혔다. 부문별로 보면 농축수산물은 참외,배추,돼지고기 등이 올랐으나 열무,파,호박 등이 하락해 지난달과 같은 수준을 유지했다.공업제품은 의류가격이 상승한 반면 휘발유 등 석유류와 금반지 가격이 떨어져 전달보다 0.1% 하락했다. 공공요금은 이동전화료가 12.6% 떨어졌으나 일반 시내버스 요금 인상등으로 0.1% 상승했다. 집세의 경우 전세 0.1%,월세 0.2%가 올랐으며 개인 서비스요금도 입시종합학원비 0.2%,외국어학원비 0.5% 상승 등의 영향으로 0.1% 올랐다. 소비자가 피부로 느끼는 생활물가지수는 지난달과 같았으며 월 1회 이상 구입하는 품목을 대상으로 한 구입빈도별지수는 0.3% 상승했고 계절적 변동이큰 생선·채소·과실류를 대상으로 한 신선식품지수는 1.3% 하락했다. 생산자물가는 석유·화학제품을 중심으로 공업제품 가격이 하락해 전달보다0.3% 하락했고 지난해 같은 기간보다는 1.2% 상승했다. 손성진기자 sonsj@

“1년동안 장사해본 뒤 분양 여부를 결정하세요” 서울 구로구에 자리잡고 있는 현대파크빌은 소비자들이 상가를 분양받기 전에 시험삼아 1년동안 장사를 먼저 해보게 한 뒤 분양가를 받는 새로운 분양방식을 채택,선착순 접수를 받고 있다. 지하 7층,지상 36층 규모의 주상복합건물인 현대파크빌의 상가부분은 지하와 지상 각각 1층으로 40여개 전문상가 시설로 구성돼있다. 임대조건은 월세없이 평당 지하 1층은 50만원,지상 1층은 100만원씩 보증금만 내면 된다. 지상 1층 상가 10평을 빌릴 경우 전세형식으로 보증금 1,000만원만 내고 1년동안 장사할 수 있는 셈이다. 물론 이같은 조건으로 1년동안 장사한 후 점주들이 마음에 들지 않으면 보증금을 돌려받을 수 있다.원한다면 아예 분양을 받을 수도 있고 아니면 임대연장도 가능하다. 신청자격은 개인과 프랜차이즈 업체들이며 상가내에 똑같은 업종이 중복되지 않도록 해 독점 업종을 보장하기로 했다. 분양을 맡고 있는 미래리츠(주)는 창업컨설팅 전문인 미래정보연구소 김찬경(金贊經) 소장이 운영하는 회사로 김소장이 직접 관리·운영을 맡는다. 한편 현대 파크빌은 아파트 100가구,사무실 300실로 구성돼있으며 벤처기업과 프랜차이즈 본사,개인 사무실 용도로 이미 95% 입주가 완료된 상태다.(02)582-6200김성곤기자 sunggone@

최근 들어 벤처기업의 창업 열기가 점차 식어가고 있다.이에 따라 원룸형 다가구·다세대주택으로 탈바꿈 붐이 일었던 서울 강남,서초 등 테헤란로 일대 단독주택들도 덩달아 주춤하고 있다.불과 한달전까지만 해도 강남구 등에는 하루평균 10여건,최고 30여건의 건축허가 신청이 접수되는 등 다가구·다세대 건축붐이 일었던 터라 이런 현상이 얼마나 지속될 지에 관심이 모아지고있다.이 지역 부동산중개업소 관계자들은 “굳이 벤처기업 입주가 아니더라도 전·월세 수요가 있기 때문에 자금상황 등을 고려,무리하게 추진하지 않는다면 어느 정도 수익성은 있을 것”이라고 조심스레 진단한다.단독을 원룸형 다가구·다세대로 바꾸는 것은 노후화된 주택을 새 것으로 만들고 임대수입도 올리기 위한 것이다.그러나 최근의 추세를 고려해 단독주택을 재건축,다가구나 다세대로 바꾸기에 앞서 철저한 수익분석이 필요하다는 지적이다. ■왜 바꾸나 집주인 입장에서는 이번 기회에 노후화된 단독주택을 새 집으로재건축하고 임대수입도 올릴수 있는 호기이기 때문이다.테헤란로 일대에서는 올들어 4월까지 다가구 158가구,다세대 60가구 등 모두 218가구의 단독주택이 다가구·다세대주택으로 재건축을 추진하고 있다. 대부분 재건축을 통해 원룸형 주택으로 지어지는 것들이다. 강남구청 건축과 관계자는 “많은 경우 하루 30여건의 단독주택 건축허가신청이 들어온다”면서 “대부분이 테헤란로 주변 단독주택들을 원룸형 주택으로 재건축하는 것들”이라고 말했다. ■얼마나 드나 이 일대에 지어지는 다가구·다세대주택의 건축상한선은 연면적 100평으로 대략 15∼16가구 정도가 들어선다. 크기는 1가구당 7∼8평이 대부분이고 큰 경우는 15평도 있다.건축비를 평당300만원선으로 잡으면 총 건축비는 3억원선이다. 테헤란로 일대 임대료가 가구당 보증금 1,000만원에 월세 50만원 정도인 점을 고려하면 자기 집을 재건축할 경우 충분히 수익이 보장되는 셈이다.15가구 기준으로 따지면 보증금 1억5,000만원에 월수입이 250만원에 달하기 때문이다. ■땅매입 신축은 신중해야 자신의 집을 재건축하는 경우는 이점이 있지만 새로땅을 사거나 집을 사서 재건축하면 수익성을 면밀히 따져야 한다. 부동산중개업소에서는 땅을 사서 건축할 경우 평당 650만원이 넘으면 수익성이 없다고 조언한다.테헤란로 일대 나대지나 단독주택의 평당 거래가는 700만∼1,000만원선이다. 다가구·다세대주택을 지으려면 바닥면적이 최소한 60∼70평은 돼야한다.이정도 규모면 땅값으로만 최소 4억2,000만∼6억원선이 소요된다. 여기에 건축비까지 계산하면 월 이자 부담만 1,000만원대에 달한다.자기집이 아니면 원룸형 주택을 짓더라도 남는 것이 별로 없다는 얘기다. 김성곤기자 sunggone@

부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다. “묻어 두고 기다리면 언젠가는 돈이 된다”는 70∼80년대식 ‘묻지마 투자’로는 금융비용도 건지기 어렵다. 정확한 수요예측과 독특한 아이템을 바탕으로 새로운 모델을 개발해내야만 돈을 벌 수 있다. 집에 대한 투자는 더욱 그렇다.서울 등 수도권 요지의 일부 아파트를 제외하면 천덕꾸러기가 허다하다.따라서 앞으로는 리모델링이 새로운 재테크 수단으로 부각될 것으로 보인다.비단 주택뿐 아니라 빌딩·공장 등도 어떻게고치느냐에 따라 값어치가 달라진다. 특히 단독주택은 리모델링을 통한 활용범위가 넓어 아이템만 잘 잡으면 짭짤한 수익을 기대할 수 있다.낡은 건물이라도 리모델링을 하면 임대료는 신축건물의 80%에 달한다.뿐만 아니라 낡은 건물을 그대로 팔면 땅값밖에 받을수 없지만 리모델링한 후 매각하면 땅값 외에도 신축건물가격의 30% 정도를건질 수 있다. ◆단독주택 구하기/ 지은 지 오래된 단독주택에 살고 있는 경우라면 리모델링을 통해 다가구나 점포주택으로 전환하는 게 좋다.그렇지 않은경우라면 단독주택을 값싸게 장만한 후 임대사업이나 점포로 활용하는 방안을 모색하는게 좋다. 단독주택을 값싸게 구입하려면 경매를 통하는 게 좋다.단독이나 다가구주택은 환금성이 떨어진다는 이유로 경매시장에서도 큰 관심을 끌지 못해 아파트에 비해 상대적으로 쉽게 낙찰받을 수 있다.또 수차례에 걸쳐 유찰되는 일이많아 입찰가가 땅값에도 못미치는 단독주택이 허다하다. 따라서 꼼꼼하게만고르면 시세차익도 남기고 임대료도 챙길 수 있다. ◆어떤 집을 골라야 하나/ 경매를 통해 집을 살때는 입지여건을 반드시 따져봐야 한다.도로를 끼고 있는 남향 집이 좋다.대로변일수록 좋겠지만 여의치않을 경우 이면도로변에 있어도 괜찮다.특히 교차로나 2개 이상의 도로를 끼고 있는 집은 시세차익뿐 아니라 임대가치도 높다. 아울러 해당주택의 권리관계를 분석해봐야 한다.특히 선순위 임차인이 있는경우는 낙찰자가 낙찰금 외에 전세금을 물어줘야 하기 때문에 가급적 피하는 게 좋다. 이와 함께 시세를 파악해야 한다.땅값과 건물의 가치를 따로 생각해야한다.입찰가가 땅값보다 낮으면 낮을수록 좋다.지은 지 10년 이상 된 집은 건물값이 거의 없다고 보면 된다. ◆얼마나 드나/ 리모델링에 드는 비용은 우선 집을 어떻게 고치느냐에 따라다르다.골조에 손을 댈 경우 공사기간이 길고 비용도 만만찮기 때문에 가능하면 골조는 살리되 내·외장을 깔끔히 바꾸는 게 좋다.내외장을 동시에 리모델링할 경우 평당 공사비는 신축주택의 20% 선이다.흔히들 사용하는 마감재를 택하면 내장 평당 100만원,외장 50만원 가량 든다. ◆수요분석이 수익성 좌우/ 단독주택을 구입해 리모델링한 뒤 임대할 경우 수익성은 수요분석에 따라 달라진다.주택수요가 많은 곳이라면 주택으로 고쳐야 하고 카페나 음식점이 몰려 있으면 점포주택으로 이용하는 게 좋다.또 주변에 회사가 많은 경우라면 사무실로 개조하는 것도 임대수입을 올리는 방법이다. 전광삼기자 hisam@. *주택 리모델링 유형. ◆주택을 주택으로 주택밀집지역에서는 점포나 사무실 수요가 거의 없는 만큼 주택으로 바꿔야 이익이다.임대할 생각이 없고 되팔 목적이라면 비용을다소 들이더라도 깔끔하게 개조해 되파는 게 좋다.건물가치와 환금성을 높이려면 불가피한 일이다.다만 투자비가 주변 신축건물 시세의 30%를 넘어서는안된다는 사실을 염두에 둬야 한다. 임대목적이라면 단독주택을 다세대주택으로 바꿔 임대사업자로 등록하는 게좋다. 임대사업자로 등록될 경우 5년후 되팔 때 양도소득세를 면제받을 수있는 등 각종 세제혜택이 있다.특히 서울 신촌과 같이 대학교가 밀집해 있는지역이나 도심에서 벗어난 곳이라도 지하철 이용이 쉬운 곳은 주택임대사업의 적지다. ◆주택을 사무실로 서울 강남지역 등 사무실 수요가 많은 곳에서는 사무실로개조하는 것도 고려할 만하다. 특히 테헤란로 등 벤처기업이 밀집해 있는 경우라면 사무실 수요가 많아 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 더욱이 요즘은 하루에도 수십개의 벤처기업이 만들어지고 있어 사무실 구하기가 하늘의 별따기다.테헤란로 주변 사무실은 이면도로에 있어도 전세기준평당 400만원 정도의 보증금을 받을 수 있다.가령 30평짜리 사무실인 경우월세로환산하면 매달 200만원 이상의 임대수입을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. ◆주택을 카페로 강남역,신촌,홍대입구,압구정동 등 젊은층이 많이 찾는 지역의 이면도로변 주택이라면 1·2층을 카페로 개조해보는 것도 괜찮다.실제로 이들 지역에서는 단독주택을 개조한 카페들이 즐비하다.카페로 빌려줄 경우 사무실보다 높은 임대료를 받을 수 있다.더욱이 카페를 운영하려는 수요가 많은 경우라면 기본적인 내외부마감만 하면 나머지는 세입자가 자신의 취향에 맞게 고쳐쓰기 때문에 리모델링에 드는 비용을 크게 줄일 수 있다. 전광삼기자