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[이지윤특파원 베이징은 지금] 올림픽 특수가 임차대란 초래

“6개월 뒤에 집을 비우든지, 월세를 2배로 내라는데, 어떻게 해야 하는지….” 상사 주재원으로 혼자 베이징에 거주하는 A씨는 새해가 갓 지난 며칠 전 집주인으로부터 이같은 통보를 받고 당황스러웠다. 지난해 이맘때 월 200만원가량에 1년짜리 계약을 맺은 뒤 추가로 1∼2년 더 재계약하려던 참이었다. 올림픽 기간 때 민박을 치면 훨씬 수입을 올릴 수 있는 집주인의 입장을 모르는 바는 아니다. 방 4개를 각각 민박을 놓으면 2000위안(26만원)씩 하루 최대 100만원까지 벌 수 있을 것으로도 전망된다. 집 전체를 호텔처럼 운용해도 수입은 이와 비슷할 것으로 추산된다.A씨는 “어찌 보면 1년짜리 계약에 월세를 2배만 받겠다는 것은 그나마 ‘양심있는’ 집주인이라는 생각도 든다.”고 말했다. 연말연초 베이징에는 A씨와 비슷한 일을 당한 이들이 많다. 주로 호텔에서 운영하고 있는 ‘레지던스’나 고급 아파트들에 해당 사례가 더 많은 것으로 알려진다. 호텔처럼 사용할 수 있기 때문이다. 유학생들 밀집지역인 서북쪽의 우다커우(五道口)도 마찬가지다. 이 지역에 살며 조그만 개인사업을 하는 B씨도 5∼6년간 살던 집을 떠나야 할 뻔했다. 집을 비워 달라는 갑작스러운 주인의 말에 2주간이나 살 집을 물색했으나, 결국 집세를 올려 달라는 뜻인 줄 뒤늦게야 알고 적당한 선에서 타협을 했다. 우다커우는 주경기장과도 가깝고 근처에 올림픽 경기장도 있어 올림픽 특수를 노린 집주인들의 한몫잡기 현상이 더욱 심한 것으로 알려진다. 올림픽기간 베이징의 호텔비는 현재 650위안 가량인 5성급 호텔이 4200위안쯤으로 책정돼 있다.600위안짜리 4성급 호텔은 약 3500위안,2,3성급호텔들의 객실료도 약 2000위안 정도다. 그러나 이 가격으로는 사실상 예약이 거의 불가능하다.5성급 호텔은 1만(130만원)∼2만위안까지 오를 것이라는 예상이 나오고 있다. 한국인 밀집지역인 왕징(望京)의 한 관계자는 “현재 하루 100∼150위안하던 민박집 방1개도 10배가량 가격이 뛸 것 같다.”고 전했다. A씨는 요즘 집계약을 자동적으로 2년까지 보장해 주는 한국의 ‘임대차보호법’을 그리워하고 있다.jj@seoul.co.kr

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佛 여대생 매춘기에 발칵

｜파리 이종수특파원｜프랑스 여대생의 매춘 실태를 다룬 자서전과 연구서가 동시에 출간돼 충격을 주고 있다. ‘나의 친애하는 학문’(막스 밀로 출간)은 여대생 로라 D(19)가 매춘에 빠질 수밖에 없는 상황을 연대기 순으로 생생하게 고백한 책이다.2006년 9월 응용 외국어과에 입학할 때만 해도 꿈에 부풀었다. 그러나 생활난은 냉혹했다. 노동자 아버지와 간호사 어머니의 수입은 넉넉하지 않았다. 게다가 학생인 두 명의 동생이 있었다. 남자 친구와 아파트를 함께 쓰며 텔레마케팅 등 파트 타임으로 일하며 공부했다.1주에 15시간 일하는 아르바이트 수입으로는 학비와 월세·전기세 등을 감당할 수 없었다.대학생지원센터 식당에서 두끼로 연명하거나 지하철·버스 등을 무임승차해 가슴 졸이며 3개월을 보냈다. 하루하루가 절망인 상황에서 인터넷에 널려 있는 매춘 사이트의 유혹은 달콤했다. 갈등과 번민을 거듭하다가 2006년 12월12일 “딱 한번만”이라고 다짐하며 매춘의 길로 들어섰다. 그러나 50대 남성과의 매춘에서 250유로(약 34만원)를 받은 뒤 ‘검은 유혹’을 뿌리치기란 쉽지 않았다.2년간 황폐해진 자신을 발견했다. 불면증과 악몽에 시달렸다. 로라 D는 주간 렉스프레스 인터뷰에서 “나처럼 생계를 위해 성매매에 나서는 학생들이 의외로 주변에 많다.”고 말했다. 한편 신예 사회학자 에바 클루에(23)가 쓴 ‘여대생 매춘’은 제목 그대로 여대생의 매춘 실태에 대한 연구서다. 저자는 설문 조사 등을 통해 여대생의 매춘 동기 등을 설명하고 있다.vielee@seoul.co.kr

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[新 인디아 리포트] (5) 인도공략 한국인 3인 릴레이인터뷰

인도 경제가 무섭게 뛰고 있다. 제2의 중국으로 불리며 세계 소프트웨어산업의 블랙홀로 자리매김하고 있다.11억 인도 시장의 구매력도 무궁무진해 세계 주요 기업들이 군침을 흘리고 있다. 교포 중소기업사장으로부터 인도 정보기술(IT) 수준을, 코트라 뭄바이 무역관장을 통해 인도시장 진출시 주의점을, 그리고 LG전자 인도법인장으로부터 성공전략을 각각 들어봤다. ■브랜드 파워 1위 LG 비법은 ｜뉴델리(인도) 최종찬특파원｜“LG의 성공비결은 현지경영과 강력한 인프라 구축, 성과급 제도입니다.” 뉴델리 인근 LG전자 노이다공장 신문범(54) 인도법인장(부사장)은 자신있게 말했다. ●강력한 인프라 구축이 경쟁력 신 부사장은 “현지인 책임경영을 위해 한국인 직원은 직급은 있으나 직책이 없다. 브리핑도 현지인이 하도록 한다. 성과급도 0∼1700%로 차등화해 상벌제도를 엄격하게 실시하고 있다.”면서 “본부장 자리도 5년 내 인도인이 맡을 것”이라고 밝혔다. 이어 “사무직원이 생산직원의 가정을 방문해 애로사항을 들어줌으로써 사무직과 생산직이 감정적 유대를 이루고 있다.”면서 “가족적인 분위기 때문에 이 회사엔 10년째 노조가 없다.”고 덧붙였다. 분위기가 좋아 다른 회사에 갔다가 다시 온 직원도 적지 않다. 지난해 입사한 아디티 마줌다르는 “친구들이 무척 부러워한다.”고 말했다.6만 2000평 규모의 부지에서 TV, 냉장고 등 12개 제품을 생산하고 있는 이 공장의 직원은 1626명이다. 이중 한국인 직원은 20명이다. 신 부사장은 일본·중국과의 경쟁에도 강한 자신감을 나타냈다.“일본 기업이 다시 들어와도 몇 년 동안은 물류인프라 구축에 어려움을 겪을 것”이라며 “브랜드파워가 없기 때문에 큰 위협이 되지 못할 것”이라고 강조했다. ●가족적 분위기로 10년째 무노조 또한 “중국 기업도 사회주의 경영이라는 태생적 한계를 안고 있다.”면서 “한 제품만 잘하지 전제품을 골고루 잘하지는 못한다. 경영난을 겪고 있으며 일부는 문을 닫았다.”고 말했다. 인도 내에서 가전제품의 브랜드 파워는 LG가 단연 1위다. 기본으로 돌아가자는 취지로 현재 이 공장은 3Q운동과 555캠페인을 벌이고 있다. ●3Q운동·555캠페인도 주효 3Q운동은 환경, 거래, 공정의 품질을 높이는 것이다.555는 수익, 시장점유율, 브랜드의 품질을 5%씩 향상시키는 것이다. 직원 모두가 똘똘 뭉쳐서 일하니 성과도 좋다. 신 부사장은 “연매출은 23억∼24억달러이고 수익은 5%대다. 세계 78개법인 중 인도법인의 매출액은 3위를 기록하고 있다.”고 설명했다. LG전자는 인도 업계 최초로 ‘No Gift’운동을 벌이고 있다. 디왈리 같은 명절때 제품 하나를 사면 다른 제품을 하나 더 주곤 했는데 이번 디왈리부터 다른 상품을 주지 않기로 했다. 신 부사장은 “우려와 달리 매출액은 줄지 않고 브랜드 이미지는 좋아졌다.”고 자평했다. 물류인프라가 경쟁기업의 2배라고 말하는 신 부사장은 “LG 브랜드를 인도에서 신뢰의 아이콘으로 만들 것”이라고 힘주어 말했다. siinjc@seoul.co.kr ■교포 정현경 사장이 본 IT시장 ｜방갈로르(인도) 최종찬특파원｜“중국이 세계 하드웨어의 공장이라면 인도는 세계 소프트웨어의 공장입니다. 소프트웨어가 하드웨어보다 부가가치가 3배나 높습니다. 인도가 중국을 추월할 날도 머지않았습니다.” 교민 IT중소기업으로는 처음으로 방갈로르에 진출한 정현경(42) 세미링크사장은 인도 IT산업의 잠재력을 무한대라고 평가했다. 시내 업무단지에 자리한 회사는 30평 규모로 1100달러의 월세를 내고 있다. 지난 2006년 자본금 6000만원으로 출발한 이 회사는 지난해까지 적자를 기록했지만 올해에는 매출이 크게 늘어 수지를 맞추게 될 것으로 예상된다. 일감이 늘어나고 있기 때문이다. 직원 12명은 모두 현지인이다. 다른 회사와 달리 6개월간 제품에 대해 애프터서비스(AS)를 해준다. 정 사장은 인도 IT가 강한 이유에 대해 “인건비가 싸고 영어능력이 우수한 인력들이 넘쳐나기 때문”이라고 분석했다. 이들 전문인력을 쓰기 위해 세계 500대 기업의 70%가 방갈로르에 지사를 두고 있다. 삼성과 LG 등 한국의 대기업들도 인도 업체에 아웃소싱을 하고 있다. 현지화 전략의 일환으로 삼성은 2000명,LG는 600명의 현지 인력을 두고 있다. 정 사장은 “인포시스가 미국이 요구하는 제품을 주문한 대로 찍어내는 하청형이라면 위프로는 새로운 완제품을 만들어내는 창조형”이라며 “인도 IT는 자체 브랜드는 아직 없지만 내공이 깊어 미래가 밝으며 현재의 인포시스형에서 위프로형으로 나갈 것”이라고 전망했다. 이어 인도 IT의 미래에 대해 “지금 갓난아이들이 늙어 죽을 때까지 걱정할 것이 없다.”고 강조했다. 광정보통신에 들어가는 칩을 주로 생산하는 정 사장은 “아직은 주요 고객이 한국 기업들”이라며 “일이 재미있어 하루 12시간을 일하기도 한다.”고 털어놨다. 그는 그러면서도 “인도에서 포기하는 법을 배웠다.”며 “천국 같은 지옥이 캐나다라면 지옥 같은 천국이 한국이고 지옥 같은 생지옥은 인도”라며 현지생활의 어러움을 토로했다. 1993년부터 14년간 5번 이직한 경험이 있는 정 사장은 “한국인들은 응용력이 좋고 시장에 빨리 적응하며 밤샘을 마다하지 않을 정도로 일하지만 빨리 늙는다.”고 덧붙였다. 일렉트로닉시티를 구로공단으로, 화이트필드를 가산디지털단지로 비유하는 정 사장은 “한국 중소기업들이 현재의 어려움을 극복하려면 국제 분업을 이해하고 영어가 가능한 소프트웨어 개발 엔지니어와 마케팅 인력이 풍부한 인도를 적극 활용하라.”고 조언했다. siinjc@seoul.co.kr ■한상곤 뭄바이 무역관장의 투자 제언 ｜뭄바이(인도) 최종찬특파원｜“투자 리스크를 면밀히 조사하고 적절한 투자입지를 골라야 하며 합작투자보다는 단독투자가 유리합니다. 고관세와 물류난을 고려해 현지조달 및 내수시장을 타깃으로 해야 하며 저임금의 노동 집약산업은 배제해야 합니다.” 뭄바이 나리만 포인트에 위치한 코트라 무역관 한상곤(50) 관장은 한국기업이 인도 시장에 진출할 때 4가지 점에 특히 조심해야 한다고 밝혔다. 한 관장은 먼저 인도의 무궁무진한 잠재력을 예를 들어 설명했다.“미 과학자의 12%, 항공우주국(NASA) 과학자의 36%가 인도인이다. 또 마이크로소프트사 종업원의 34%,IBM 종업원의 28%가 인도인이다. 세계 12개 다이아몬드 중 11개가 인도에서 가공되고 있다.” 한 관장은 인도 경제의 강점으로 자유로운 영어구사, 풍부한 인력 및 자원, 기초과학과 IT산업 발달, 탄탄한 내수 소비경제, 민주적 제도 등을 꼽았다. 반면 약점으로 전력, 도로 등 인프라 부족, 행정의 비효율, 제조업 취약, 종교 갈등 등을 들었다. 한 관장에 따르면 인도 경제는 2003년부터 고성장권에 진입했다. 연평균 8%대 이상의 성장을 기록하고 있다. 이 추세는 당분간 계속될 것이다. 경제협력개발기구(OECD)는 인도가 경제개혁을 지속하면 10%대의 성장도 가능할 것으로 보고 있다. 하지만 인플레이션이 인도경제의 아킬레스건이다. 이를 막기 위해 인도는 고금리정책과 루피화 강세정책을 펴고 있다. 인도 무선전화 가입자는 지난해 9월 현재 2억 5000만명에 이른다. 매달 800만명이 새로 가입하고 있으며 2010년엔 가입자가 5억명으로 전망되고 있다. 2050년 인도가 세계 1위의 인구대국이 될 것이라는 한 관장은 “인도에 대한 외국인 직접투자도 급증하고 있는 추세”라며 “지난해 한해만 157억달러였고 올해는 240억달러로 예상된다.”고 내다봤다. 한 관장은 “뭄바이 땅값은 장난이 아니다.”라며 “공급이 30년째 이뤄지지 않은 상태에서 수요가 넘치기 때문”이라고 분석했다. 현재 사무실 임대료는 천정부지로 뛰어 미국 뉴욕보다 비싸다. 실제로 45평 크기의 코트라 뭄바이사무소는 매달 1만 3000달러를 낸다. 올 초 재연장할 때 임대료가 2.5배 뛰었다. 그것도 3년치를 선불로 냈다고 한다. 한 관장은 “일본은 인도시장을 잡기 위해 총리가 기업인 200명을 데리고 와 인도 인프라개발에 500억달러를 투자하겠다고 선언했다.”면서 “한국도 종합대책이 필요하다.”고 강조했다. siinjc@seoul.co.kr

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[단독]죽어서도 서러운 이주노동자 누알리

그는 마지막까지 서러웠다. 이천 냉동창고 화재참사 현장지휘소 상황판에 한국인 26명과 중국동포 13명의 사망자 이름이 차례로 적혀 갈 때 그의 이름은 ‘신원불상 외국인’에 불과했다. 참사 발생 30시간이 지난 8일 오후 하청업체인 ‘동신’측이 사고 당일 인력사무소에서 데려온 인부 명단을 확인했다. 그제야 우즈베키스탄인 미등록 이주노동자 ‘할리코프 누알리’란 이름이 합동분향소에 위패로나마 적힐 수 있었다. 하지만 그의 위패를 부여잡고 울어줄 사람도 흐트러진 국화를 다듬어줄 사람도 없다. 서울신문이 출입국관리사무소에 확인한 결과 그의 본명은 할리코프 누랄리(42). 아마 부르기 어려워 한국에서는 누알리로 불렸던 것 같다. 그는 한달 체류가 가능한 단기상용비자(C-2)를 들고 2006년 11월15일 무작정 한국에 왔다. 살기 위해서,3남매를 공부시키기 위해서였다. 고향 타슈켄트에는 아내와 17세된 딸, 아들 둘, 노모와 남동생이 있다. 어릴 때 아버지를 여의어 가족들은 누랄리만 바라보고 있다. 창원의 한 공장에서 일하다 1년 전쯤 이천으로 흘러들어 왔다. 월세방을 얻어 매일 인력사무소에 나갔다.7만원을 받으면 인력사무소에 10%를 떼주고 6만 3000원만 손에 쥔다. 한국인에겐 쉬운 일이 맡겨지고, 누랄리에겐 쇠파이프와 철근을 나르는 일이 돌아왔다. 일용직임에도 인력사무소에서 모아서 돈을 내주는 바람에 임금을 떼이기도 했다. 하지만 불평 한마디 내뱉지 않았다.“우즈베크 사람들 중에서도 성실하기로 소문이 났었어요.‘형, 우리 하루만 쉬자.’고 해도 ‘우리는 돈을 벌기 위해 멀리까지 왔으니까 열심히 일해야지.’라고 다독이며 일하게 만들 정도였어요.” 이천에서 함께 일했던 고향친구 S(35)씨의 말이다. 누랄리는 가족에게 전화를 걸어 “보고싶으니까 돈 조금만 더 벌어서 8월에 돌아갈게.”라고 말하며 그리움을 달래왔다고 한다. 참사 당일 아침 인력사무소에서 만난 사촌동생 카이룰루(34)와 커피를 마시며 “빨리 빨리 돈 벌러 가자.”고 밝게 웃던 그였다. 두달 전부터 일해 온 냉동창고에 도착해 따로따로 할 일을 맡았다. 창고 안쪽으로 걸어들어 가던 뒷모습이 누랄리의 마지막이었다. 카이룰루는 “가족들에게 어떻게 알려야 할지….”라며 서툰 한국말로 걱정했다. 하지만 사고 현장에서 가까스로 탈출한 그도 지난달 23일 비자가 만료돼 미등록 신세다. 당장 추방을 걱정해야 할 처지다. 이 때문에 이천시민회관에 마련된 합동분향소를 찾기도 어렵다. 까맣게 그슬린 시체가 누랄리가 맞는지 확인하는 작업도 제일 마지막에 이뤄질 전망이다. 직계가족들이 속속 DNA검사에 들어간 39구와 달리 누랄리 시체와 대조하기 위해 상피세포를 제공할 유가족이 없다. 국립과학수사연구소 정낙은 집단사망관리단장은 “사촌 카이룰루를 통해 내의나 칫솔 등 세포가 묻어 있을 가능성이 있는 물품을 구해 확인하려 하지만 카이룰루가 미등록 신분이라 연락이 잘 닿지 않는다.”고 말했다. ●독립운동가 김규식씨 후손도 참변 이번 참사에서 독립운동가 김규식씨의 후손도 희생됐다. 사망한 김군(27)씨의 아버지 김용진(57)씨는 9일 “조상들이 목숨 바쳐 지킨 조국에서, 아들은 중국 국적으로 불에 타 죽었다.”며 오열했다. 김용진씨는 한말의 의병장이자 한족회 등에서 활동한 독립운동가 김규식씨의 후손이다. 용진씨는 2000년 ‘조선족 노동자’로 입국해 건설현장에서 일했고, 지난달 31일 아들 군씨를 한국에 초청했다. 아들은 부자상봉 이틀만에 돈을 벌겠다고 냉동창고 현장으로 취직했고, 결국 참변을 당했다. 이천 이재훈 이경원기자 nomad@seoul.co.kr

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[금융소외 없애자] 외국 연구 내용은

미국과 영국에는 금융소외에 대한 다양한 연구보고서들이 나와 있다. 금융소외가 대물림될 수 있고 금융소외자일수록 금융관련 결정에서 실수를 더 많이 해 더 큰 피해를 입을 수 있다는 연구결과도 있다. 금융 지식이나 금융기관의 상담서비스는 소외된 계층에 더욱 필요하다. 금융소외 계층에는 특히 소수인종이나 편부모 가정, 여성들이 많이 포함돼 있다. 영국의 금융감독청(FSA)은 지난 2001년 소득수준이 낮은 가정의 자녀일수록 금융소외자가 될 가능성이 높다는 보고서를 내놓았다. 부모가 금융지식이나 금융상품·서비스 활용 경험이 적어서 가르치기가 어렵다. 자녀들이 부모들의 생활을 보면서 배우기도 어렵다. 미국 리치먼드연방준비은행에 따르면 저소득층이고 교육을 못 받은 가구일수록 신용카드 사용, 대출받을 금융기관 결정 등 금융 관련 결정에 있어 실수하거나 더 나은 조건을 모르고 지나가는 경우가 많다. 이들의 실수나 무지는 다른 계층보다 그들의 재정상황에 심각한 악영향을 미친다. 금융소외를 근본적으로 막기 위해서 금융교육의 필요성을 강조하는 연구들도 많다. 미국의 베른하임 도글러스 박사는 1997년 고등학교를 졸업하고 15∼20년이 지난 사람들의 저축률을 조사했다. 고교시절 금융교육을 받은 사람의 저축률은 8.5%인 반면 그러지 않은 경우는 7.0%로 나타났다. 금융교육을 쉽게, 일상생활에서 느낄 수 있도록 하는 노력들도 더욱 심화되고 있다. 영국 저소득층을 위한 상담단체인 CAB는 그때그때의 사회생활에 맞춰 다양한 조언을 인터넷 사이트에 올려놓는다. 지난 연말 주제가 크리스마스 시즌에 과소비하지 않는 방법이었고 새해 들어서는 과소비에 대한 대처방안이다.‘금융기관과 솔직히 상담한다면 그들이 생각보다 큰 이해심을 보일 것이다.’,‘가장 큰 목소리로 먼저 떠드는 빚쟁이의 빚을 먼저 갚는 것이 아니라 월세·공과금 등 반드시 내야 하는 빚부터 갚아라.’등 상세한 정보를 담고 있다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

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[부장판사들과 함께 하는 법률상담 Q&A] 분양광고 없던 ‘쓰레기 매립장’ 업체 상대 손해배상 청구 가능

＃사례친구 사이인 전업주부 A와 B는 우연한 기회에 서울시내의 한 신축 아파트 주변에 지하철역과 테마공원이 들어선다는 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 그러나 자금조달에 대한 계획 없이 성급히 분양받은 A는 계약금과 2차례의 중도금까지만 어렵게 납입했다. 또 아파트의 투자가치가 없다고 판단해 분양계약을 해제하려고 한다. 반면 B는 분양대금을 모두 납입하고 아파트에 입주했다. 하지만 분양업체에서 광고했던 것과 달리 아파트 주변에 지하철역이 생기기는커녕 쓰레기매립장이 건설되고 있었다. Q:A는 어떤 방식으로 분양계약을 해제할 수 있나 A:A가 계약금만 지급했다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있다. 그러나 이미 중도금이 지급된 이상 단순히 위와 같은 방법으로 분양계약을 해제할 수 없고 결국 구체적인 계약서 조항에 따라 결론이 달라진다. 다만 공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 의하면 분양계약을 체결한 후 중도금을 1회라도 납부한 뒤에는 매도인의 동의가 없는 한 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없도록 하고 있지만 매수인의 사정에 의해 분양계약을 해제하는 경우에는 위약금을 부담하면 가능하도록 되어 있다. 또 매도인의 과도한 위약금 책정을 방지하기 위해 공급대금 총액의 10% 정도만을 위약금으로 정하고 있다. 따라서,A처럼 중도금을 일부라도 지급한 경우 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없지만 분양계약서에 분양업체의 동의를 얻거나 매수인의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있는 경우에는 위약금을 부담하고 계약을 해제할 수 있다. Q:B는 분양업체를 상대로 손해배상을 받을 수 있나 A:최근의 대법원 판례는 아파트 분양업체가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설이 예정되어 있거나 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 분양업체는 수분양자가 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 계약을 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 따라서,B는 분양업체가 모집공고를 내며 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알리지 않았다면 분양업체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 최근 주택공급의 확대 등으로 미분양 아파트가 증가하고 있다. 분양업체는 교통, 공원, 학교시설이 들어선다는 등의 분양광고를 통해 미분양을 줄이기 위한 노력을 한다. 수분양자들은 대금지급조건이나 과대광고만 보고 성급하게 분양계약을 체결하기도 한다. 아파트와 상가 분양계약의 경우에는 임대차보호법과 같이 분양자를 보호하기 위한 특별법이 없어 계약체결시에 입지조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또 계약서 작성시 (1)등기부등본 등을 통해 권리관계 확인 (2)입주예정일의 명확한 기재 (3)분양계약 해제의 경우 위약금 조항 확인 (4)분양광고 내용 중 중요사항 계약서 기재 (5)대금지급 시기 및 방법을 특정하고 특약사항 확인 등 철저한 주의를 기울여야 한다. ●들어가며 아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 아파트 등의 분양계약은 그 분양시기에 따라 아파트 등이 준공된 후 분양되는 ‘완공 후 분양계약’과 아파트 등이 완공되기 전에 분양되는 ‘완공 전 분양계약’으로 분류할 수 있습니다.보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고,아파트 등의 수분양자는 분양계약 후 장기간을 요하는 공사기간 중 분양자의 계약 불이행으로 인하여 피해를 입는 경우가 자주 발생하고 있습니다.또한,시행사인 분양자가 제시한 정형화된 분양계약서 양식에는 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용의 약관이 포함되는 경우가 빈번하여 수분양자를 위한 법률정보가 필요합니다. 이하에서는 수분양자의 입장에서 기본적으로 알고 있어야 할 기초지식과 분양계약 체결시 확인사항,아파트·공동주택·상가 분양계약에 공통적으로 발생되는 분쟁의 유형을 검토하고 그에 따른 일반적인 대책 등에 관한 정보를 제공하고자 합니다. ●계약 체결시 유의사항 분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의하기 바랍니다. ① 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지,시공사인지,신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다.분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다.다만,시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다. 시행사는 시장조사,토지매입,사업시행,건축 인·허가,분양,홍보,시공사 선정,입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다.시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다. (관리)신탁사는 신축건물의 처분,즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다. ② 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우,먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고,현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후,반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다.또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고,분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다. ③ 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류,가처분 등 처분제한 등기,예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다. ④ 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고,분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다. ⑤ 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. ⑥ 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있습니다. ⑦ 계약금,중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다. ⑧ 분양계약시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나,동종업종의 입주를 제한,혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데,이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. ●자주 발생하는 분쟁의 유형 ●분양계약 당사자 관련 분쟁 ●분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우 신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고,시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고,분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많습니다.더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며,분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많습니다.그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고,시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자입니다.시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐,이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없습니다. 사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는,시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있습니다.그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자입니다. ●분양계약서에 시행사,시공사,관리신탁사가 기재되어 있는 경우 시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고,관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많습니다. 예를 들어,분양계약서의 ‘매도인’란에 시행사만 기재되어 있고,그 아래 시공사,관리신탁사가 각 기재되어 있으며,시행사,시공사,관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나,시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과,관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우입니다.이러한 경우,수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것입니다. ●위약금약정 관련 분쟁 분양계약에서 수분양자 또는 분양자에게 책임 있는 사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 공급대금의 10%를 분양자 또는 수분양자에게 귀속시킨다는 내용의 위약금 약정을 기재하는 것이 일반적입니다. 분양대금에 비하여 과도한 금액이 계약금으로 지급된 경우 계약의 해제에 책임 있는 당사자라 하더라도 예외적으로 계약금의 과다함을 주장 입증하여 그 중 일정부분을 돌려받을 수도 있습니다. ●입주예정일 관련 분쟁 ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●분양계약서에 입주예정일을 명시적으로 약정하지 않은 경우 수분양자는 건물의 완공 및 입주에 필요한 합리적인 상당한 기간 내에 건물이 완공되지 않은 경우 분양자에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있습니다.다만,특별한 사정이 있다면 위 해제시 잔대금에 관한 이행의 제공은 필요하지 않을 수도 있습니다.‘합리적인 상당한 기간’은 분양계약의 내용과 계약체결 경위,분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일,건물의 규모와 용도,그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간,당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유,다른 수분양자들과 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정된다고 보면 됩니다. ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●소유권이전등기의무 관련 분쟁 분양목적물에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우 수분양자로서는 이와 같은 부담이 있는 분양목적물에 대한 소유권이전등기를 경료받을 경우 향후 근저당권의 피담보채무의 미변제 등으로 인한 경매를 당할 수 있는 위험이 있어 이러한 분양목적물에 대한 소유권의 이전을 원하지 않게 되는바,이러한 사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제입니다. 분양목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고,수분양자는 분양자에게 상당한 기간을 정하여 소유권이전등기절차의 이행을 최고하고,그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 분양계약을 해제할 수 있습니다. ●분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁 건축물이 완공되기 전에 체결되는 상가 분양계약의 경우,일반적으로 계약체결시 목적물을 완벽하게 특정하는 것이 어렵습니다.그래서 분양자는 점포의 위치를 특정하지 않은 채 분양면적만을 정하여 분양을 하거나,분양계약 당시에 나와 있는 평면도 상으로 점포의 위치 또는 호수를 특정하여 분양을 하게 됩니다.이런 경우 수분양자는 분양계약 체결시 분양자가 제공하는 도면을 상세히 살펴서 상가점포의 위치 등을 특히 주의해서 보아야 합니다. 상가점포의 위치변경으로 인한 계약해제는 점포의 위치 변경이 현저한지 여부를 주로 참작하되,설계변경이 불가피하였는지,점포의 위치변경을 수분양자가 추인하였는지 또는 수분양자가 계약 당시 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부,분양자가 점포의 위치변경을 수분양자와 협의하였는지 등도 부수적 사정으로 함께 고려하고 점포의 위치변경으로 인한 분양계약의 목적 달성 여부를 검토하여 목적달성이 불가능하게 된 경우 비로소 계약해제가 가능합니다.분양계약 체결 후 상가건물이 완공된 후에 비로소 기둥 등 장애물이 생겼다면 전체 면적 대비 기둥의 면적이 차지하는 비중,상가의 용도 등을 고려하여 계약의 목적달성이 불가능하다면 계약해제할 수 있습니다. ●개발비 관련 분쟁 상가분양계약의 경우 분양자는 분양대금 외에 일정금액을 개발비로 책정하여 수분양자로부터 지급받는 경우가 있습니다.상가분양계약에서 개발비는 일반적으로 기본적인 인테리어 비용과 홍보 등 상가활성화를 위한 활동비용으로 쓰입니다.개발비의 사용용도에 대한 분쟁도 있지만,주로 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우 분양대금과 마찬가지로 개발비도 반환하여야 하는지 여부가 문제됩니다. 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우,① 개발비 약정이 분양계약의 내용이 된 경우라면 일반적으로 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 개발비의 반환을 청구할 수 있고,② 개발비약정이 분양계약과 별도로 이루어졌거나,분양계약이 해제되면 개발비를 반환하지 않는다는 약관 조항이 있는 경우 위 약관이 불공정하여 무효가 되지 않는 한 개발비의 반환이 부정될 수 있습니다. ●허위·과장 광고 분쟁 상품의 광고행위는 대부분 법적 구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 이해됩니다.왜냐하면 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성 및 더 나아가 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 담고 있어야만 하는데,상품의 표시나 광고는 대개 공급될 상품에 관한 정보를 제공하면서 그 표시된 내용에 따라 계약을 체결할 준비가 되어 있음을 알려 수신자로 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 갖고 있다고 해석되기 때문입니다. 따라서 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제,취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 계약의 내용으로 되었어야 합니다.광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 분양계약서입니다.당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고,그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것으로 보이기 때문입니다.수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로는 계약해제,취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다. ‘은행이자 5% 시대에 누리는 최상의 수익가치’와 같이 구체적인 내용이 담겨져 있지 않거나 계약 목적물 자체가 아니라 주변상가의 임대수익의 시세를 알리는 광고의 경우에는 분양자의 수익보장 의사가 담겨 있다고 해석할 수 없습니다.또한 구체적 수치를 제시하면서 일정 수익률의 보장을 광고하는 경우에도 그 실현 여부가 상가의 위치만이 아니라 경기변동 등과 같이 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 놓여 있는 요소들에 의하여 좌우되므로 일정 수익률의 보장광고만으로 곧바로 그 내용에 관한 분양자의 확정적 구속의사를 추론하기는 어렵습니다.상거래의 특성상 다소의 과장·허위가 수반되는 것이 일반적이라는 측면에서 청약의 유인에 불과하고 계약의 내용으로까지 되기는 어려워 보입니다. 분양대행사나 분양계약체결 담당자들이 전매차익이나 임대수익을 보장한다고 구두로 약속을 하였다는 주장도 많이 제기되는데,구두 약속만 있는 경우는 그러한 약정이 있었는지 인정하기가 어려운 경우가 많습니다.분양대행사가 상가의 각층별 임대보증금 및 월세가 기재된 예상표 등을 보여주면서 분양계약체결을 유도하는 경우도 있는데,분양계약서에 그와 같은 사실을 명시하지 않는다면,그러한 임대수익은 상가가 정상적으로 분양되고 상가형성이 제대로 이루어지고 경기가 좋은 것을 전제로 하는 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵습니다. 아파트의 외형·재질에 대한 광고에 관하여 대법원 2007.6.1.선고 2005다5812,5829,5836 판결에서는 ‘분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아,광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만,이와 달리 온천 광고,바닥재(원목마루) 광고,유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서,콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서,각 분양계약의 내용이 된다’고 판시하였습니다. ●업종제한 특약사항의 불이행 관련 분쟁 분양계약서에 업종제한에 관하여 명시한 경우 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들뿐만 아니라 분양자에게도 적용됩니다.분양자는 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무,수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무,업종제한 규정에 위반하는 수분양자들에 대하여 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 업종제한의무의 이행을 확보할 의무 등을 부담합니다.수분양자는 분양자의 이러한 의무위반을 이유로 한 계약 해제가 가능합니다. 또한 수분양자,수분양자의 지위를 양수한 자,점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 수분양자,양수인,임차인은 업종제한 의무를 위반한 다른 수분양자,양수인,임차인에 대하여 영업금지청구권을 가지고 이를 피보전권리로 하여 법원에 영업금지가처분 신청 및 영업금지청구소송도 가능합니다.이 때 동종영업금지청구권의 범위는 분양계약이나 관리단 규약에서 특별히 정한 바가 없다면,통상 같은 건물의 같은 층 내 뿐만 아니라 동일한 상권을 이루는 같은 건물 내에 있는 모든 점포에 미칩니다. ●계약해제의 절차와 관련한 분쟁 보통 분양계약시 수분양자는 계약금을 포기하고,분양자는 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 해약할 수 있다고 정하는 경우가 많은데,이는 계약금만 수수된 상황에서 적용되는 것입니다.따라서 중도금이 수수된 이후에는 이런 조건으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없으며 상대방의 채무불이행 등 계약해제사유가 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 분양자가 수분양자에게 계약해제를 통보하면서 계약해제에 따른 정산금을 지급하고 수분양자가 명시적인 이의유보 없이 분양자가 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면,당시 수분양자가 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나,그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한,이는 분양자가 주장한 계약해제 사유를 인정한 것으로 보아야 합니다.이를 묵시적 계약의 해제라고 하는데,수분양자의 입장에서는 자신과 상관없는 사정에 의하여 계약을 해제당하는 불이익을 받지 않기 위하여서는 위와 같은 정산금 수령시 주의를 해야 합니다. ●소송이 제기되었을 경우 대응요령 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구하는 경우 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 아래 사항을 주의·확인하기 바랍니다. ① 분양계약 체결 및 계약금 지급 → ② 중도금 분할 지급 → ③ 잔금 지급 ①단계(계약금만 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 분양계약서에 정한 위약금조항을 근거로 계약금의 배액의 지급을 청구할 수 있습니다. 만약,분양계약서에 위약금조항을 두지 않았을 경우에는,수분양자로서는 분양계약이 정상적으로 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이행이익을 입증하여 청구하거나,분양자의 이행을 믿고 지출한 비용인 신뢰이익의 손해를 분양자가 그러한 지출을 알았거나 알 수 있었던 경우,그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다는 것을 입증하여 신뢰이익을 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있습니다. ② 단계(계약금 및 중도금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 분양자의 불이행의무가 수분양자의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 경우(예를 들어,입주의무 불이행,소유권이전등기의무 불이행,분양목적물 인도의무 불이행의 경우),우선 분양자에게 분양자의 의무의 이행을 최고하면서,수분양자의 잔금지급에 관한 이행제공을 하여야 합니다.소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하기 바랍니다. 수분양자는 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. ③단계(잔금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 위 기간내에 이행하지 아니하는 경우 분양계약을 해제하고 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다.다만,기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약에 따른 분양목적물의 인도 및 소유권이전등기를 청구하는 경우,수분양자는 분양목적물의 점유이전금지 가처분 및 처분금지 가처분 등의 보전처분을 해 두어야 향후 본안 소송에서 승소를 하여 집행을 하는 데 어려움이 없습니다. 김윤권 서울중앙지법 민사부 부장판사

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[씨줄날줄] 2007년의 말/육철수 논설위원

40년 전, 미국의 심리학자 앨버트 메러비언은 대화에서 말(言)의 비중을 연구·발표해 눈길을 끌었다. 그에 따르면 전체 의사소통의 7%만 말을 통해 이루어진다고 한다. 나머지는 비언어적 형태, 즉 음조·억양·말투(38%)와 표정·몸짓·자세(55%) 등 신체언어에 의해 의사가 전달된다는 것이다. 말을 제대로 했는데도 오해가 종종 생기는 것은, 아마 말하는 사람의 신체언어가 모호했거나 듣는 사람이 이를 잘못 받아들였기 때문일 것이다. 그래서 같은 말이라도 그 의미와 뉘앙스는 천차만별인가 보다. 올해도 신체발부 가운데 입의 활약은 단연 두드러졌다. 정권교체기인지라 정치권의 ‘말 홍수’는 끌어모으기조차 버겁다. 대선의 승부를 가른 이명박 당선자의 “한방이 아니라 헛방”은 향후 직위에 걸맞게 2007년 어록의 맨 앞에 등재됐다. 연초 대통령 4년중임제안 와중에 터져나온 박근혜 한나라당 전 대표의 “참 나쁜 대통령”은 단순·명쾌한 말로는 으뜸이다. 언변에 관한 한 둘째 가라면 서러울 노무현 대통령의 활약도 변함 없었다.“대못질” “그 놈의 헌법” “깜도 안 되는 의혹”은, 뭇 글쟁이한테 유행어 사용 로열티를 일일이 받았다면 노 대통령은 떼돈을 벌었을 것이다. 남의 가슴에 비수를 꽂고, 인간적 신뢰를 무너뜨리며, 백해무익한 독설과 말장난이 난무한 가운데 청량제가 된 말도 많다. 지난 10년간 월세방에 살면서 30억원을 사회에 내놓은 가수 김장훈씨는 “행복해지려고 기부한다.”고 말해 감동을 선사했다. 자선재단을 출범시킨 프로골퍼 최경주씨는 “빈 잔은 비어 있어야 한다.”며 버림과 비움의 미학을 깨우쳐 주었다. 박근혜 전 대표의 “경선 승복” 연설은 복마전같은 한국 정치에 그래도 한줄기 희망이 남아 있다는 믿음을 갖게 했다. 말로 인한 탈이 유난했던 정해년이 저물고 있다. 메러비언의 연구가 맞다면, 말은 많이 해봤자 효용은 별로다. 더구나 분란을 일으키는 말은 입만 피곤하게 할 뿐이다. 부처님의 입을 금구(金口)라고 부르는 이유는 중생을 향한 자비로운 미소 때문만은 아닐 것이다. 새해엔 우리 모두 금구까진 못 되더라도, 남을 배려하는 따뜻한 말들로 어록을 장식하길 기대해 본다. 육철수 논설위원 ycs@seoul.co.kr

서울신문

[희망을 본 사람들] (7·끝) ‘개인회생’ 통해 재기 다지는 김철수씨

“월급의 일부를 가져갈 수 있게 되면서 희망이 보이기 시작했습니다.” 2억원의 빚을 개인회생 제도를 통해 부분 탕감받고 재기 의욕을 다지고 있는 김철수(37·가명)씨. 그는 2년 전까지만 하더라도 은행과 카드회사, 제3금융권, 지자체 등 14개 채권자로부터 빚 독촉에 시달렸다. ●영국 유학생에서 2억원대 채무자로 “찜질방과 친구, 직장동료의 집을 전전긍긍했습니다. 최악이었죠.” 지금은 웃고 있지만 채권추심업자들에게 시달리던 2년 전을 생각하면 철수씨는 아직도 끔찍하다. 철수씨의 악몽은 7년 전으로 거슬러 올라간다. 철수씨는 2000년 7년간의 영국 유학생활을 접고 유럽에 많은 투자를 하던 국내 중소기업에 스카우트됐다. 그러나 회사의 무리한 투자로 철수씨가 입사한 지 4개월 만에 부도가 났다. 그나마 적금으로 모은 2000만원과 부모님의 집을 담보로 대출받은 3000만원으로 대학가의 호프집을 인수했다. 그러나 사업이라곤 전혀 경험이 없던 철수씨는 호프집 월세를 충당하기 위해 현금 서비스를 받기 시작했다. 결국 카드 빚은 눈덩이처럼 불어났고 급기야 연체를 막기 위해 사채까지 사용하기 시작했다.“금융회사들의 빚독촉과 사채업자들의 협박에 시달리며 차라리 죽을까 하는 생각도 수십 번씩 했습니다. 돈을 구하기 위해 이리저리 다니면서 노숙자로 지내겠다는 결심까지 했었죠.” ●살인적 빚 독촉에 가정도 파탄 호프집도 경매로 넘어간 철수씨는 2002년 한 자동차회사의 영업사원으로 취직했다. 그러나 회사생활도 만만치 않았다. 매일 걸려 오는 빚독촉 전화와 회사로 찾아온 사채업자들은 빚을 갚기 위한 자동차영업마저 할 수 없도록 만들었다. 살인적인 빚독촉에 가정도 파탄상태에 이르렀다. 아내, 아이와 따로 떨어져 지내야 했다. 부모님은 아들 빚으로 인한 불화로 이혼에 이르렀다. 불과 5년 만에 철수씨 개인이 속한 가정이란 작은 사회는 ‘빚’으로 무너져 내렸다. ●“이젠 적금 넣으며 미래를 설계해요” 하루하루 절박감 속에 생활하던 철수씨가 ‘희망’이란 끈을 잡게 된 것은 김관기 변호사의 상담 카페를 통해 알게 된 법원의 개인회생제도였다. 2005년 12월 2억원이 넘는 빚을 안고 살던 철수씨는 법원으로부터 매달 55만원씩 5년간 3300여만원만 갚으면 모든 빚이 사라진다는 결정을 받았다. 새로운 세상을 보는 순간이었다. 빚독촉도 끊기고 정상적인 생활이 가능해졌다. 둘째 아이도 그 무렵 생겼다. 철수씨는 둘째를 복덩이라 불렀다.“그 녀석이 생기면서 모든 일이 술술 풀리는 것 같아요. 첫째는 아빠 엄마와 함께 고생해서 정이 가고 둘째는 좋은 일 생기면서 나와 좋고요.” 수입의 일정한 돈만 내면 나머지 돈은 생활비로 가져갈 수 있게 된 철수씨는 “열심히 일하면 많은 돈을 집으로 가져갈 수 있게 됐어요. 이제 작은 집을 마련해 보려고 적금도 넣고 있습니다.”라면서 환하게 웃었다. 오이석기자 hot@seoul.co.kr

서울신문

성북구 저소득층 주거비 지원

서울 성북구는 월세를 사는 저소득 주민들에게 ‘임대료 보조금’을 지원하기로 하고 내년도 보조금 지원 대상자를 17일부터 31일까지 모집한다고 14일 밝혔다. 지원 대상은 소득이 최저 생계비의 120% 미만인 주민으로, 공공부문 임대주택에 살거나 기초생활수급자는 보조금 지원 대상에서 제외된다. 그러나 ▲18세 미만의 소년소녀 가장 가구 ▲저소득 국가유공자 ▲장애인 1∼4급이 포함된 가구 ▲65세 이상 부 또는 모를 부양하는 가구(3개월 이상 주민등록 등재 필요) ▲저소득 모·부자 가구 ▲65세 이상인 자와 미성년자로 구성된 가구 등은 소득인정액이 최저생계비의 150% 미만이라도 신청할 수 있다. 지원 대상자로 확정되면 가구원수 기준 2인 이하는 매월 3만 3000원,3∼4인은 4만 2000원,5인 이상은 5만 5000원을 지급받는다. 보조금 신청 희망자는 신청서, 월세계약서, 통장사본, 장애인복지카드사본(해당자) 등을 거주지 동 주민센터에 제출하면 된다. 문의는 성북구 사회복지과(02-920-3267)로 하면 된다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울Pn

입 다문 총기탈취범… 심리적 압박 여부·1000만원 현금도 의문

군·경 합동수사본부는 강화도 무기탈취 사건의 용의자 조모(35)씨가 ‘우울해서 저지른 충동범행’이라고 진술했다고 13일 밝혔다. 군·경 합동수사본부의 김철주 본부장(인천지방경찰청장)은 이날 인천경찰청에서 이같이 1차 수사결과를 발표했다. 하지만 조씨는 범행사실만 시인하고 나머지에 대해서는 대부분 입을 다물고 있어 경찰 조사결과에도 불구하고 의문은 남아 있다. 합동수사본부는 이날 저녁 조씨의 신병을 해병대사령부로 이첩했으며, 군은 조씨를 상대로 범행동기, 공범여부 등에 대해 본격적인 조사에 들어갔다. 조씨의 집에서 공기총과 전기충격기 각 1정이 발견됨으로써 추가 범죄여부를 캐는 것도 과제다. 첫번째 궁금증은 충동범죄냐는 것이다. 조씨는 사건 당일인 지난 6일 우연히 강화도에 가서 진눈깨비가 날려 범행을 했다고 진술했다. 비가 오면 감정의 기복이 심해지는 성향이어서 약 7개월 전부터 우울증 치료를 받아 왔다는 게 경찰 발표다. 서울시내 한 대학병원에서 우울증에 대한 소견서도 받았다는 것이다. 김 본부장은 “여기다 조씨는 1년 전 사기를 당해 사업이 망하고 10년간 사귀던 애인과 헤어지면서 외부와의 접촉을 기피하는 등 사회폐쇄성 성향을 갖고 있다.”고 설명했다. 충동에 따른 우발적 범죄였다는 얘기다. 하지만 충동범죄라고 보기는 어렵다. 표창원 경찰대 범죄심리학과 교수는 “범행에 사용된 차량을 훔친 것으로 봐서는 우울증 환자가 저지른 충동적 범행으로 보기는 어렵다.”고 말했다. 코란도 승용차를 훔친 뒤 이를 이용해 초병을 습격했다는 것은 계획된 범행일 가능성이 높다는 것이다. 둘째는 공범 여부다. 경찰은 공범은 없으며 단독범행으로 판단하고 있다고 설명했다. 하지만 이상현 동국대 교수는 훈련된 해병을 살해하고 총기를 탈취한 게 단독으로 가능했겠느냐고 반문한다. 조씨는 W대학 금속공학과와 K대 대학원 금속공학과를 나왔으며, 보석세공사 일을 했다. 특수부대가 아닌 포병 출신인 조씨로서는 감행하기 어려운 일이다. 셋째는 조씨가 왜 총기를 버리고 경찰에 편지를 보냈느냐는 것이다. 조씨는 6일 총기를 탈취한 뒤 화성에 있는 자신의 작업실로 가져와 보관한 뒤 서울 용산구 한강로 집으로 돌아왔다. 조씨는 10일 오전 차를 몰고 총기류를 가지고 전남 장성으로 출발했다. 경찰은 “몽타주와 DNA 확보 등으로 수사망이 좁혀지자 심리적 압박을 받았기 때문”이라고 설명했다. 하지만 조씨의 몽타주는 조씨의 친구 조차 알아보기 어려울 정도로 엉터리였다. 게다가 경찰은 강화 해병 복무자를 대상으로 DNA 추적작업을 벌여왔다. 조씨가 심리적 압박을 느낄 수 있는 상황과는 거리가 멀다. 조씨는 총기류를 전남 장성에서 버리고 다시 승용차를 몰고 부산으로 향했다. 이곳에서 그는 경찰에 보내는 편지를 작성했다. 편지를 쓴 것은 경찰에 ‘나 잡아가라.’고 자수하는 것과 다름없다. 편지 작성시 장갑도 끼지 않아 지문이 묻어날 수 밖에 없었다. 넷째는 조씨가 1000여만원의 현금을 왜 마련했느냐는 것이다. 조씨는 자신의 귀금속을 팔아 1105만 5000원을 마련했으며, 경찰은 종로의 귀금속상에서 이를 확인했다고 발표했다. 하지만 조씨는 8개월 동안 월세를 내지 못해 보증금 300만원이 100만원으로 줄어들 정도로 돈에 쪼들렸다. 왜 조씨가 귀금속을 팔아 급하게 현금을 마련했는지도 풀리지 않는 대목이다. 인천 이경주 이경원기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

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용의자는 평범한 보석세공사

총기를 탈취한 뒤 7일 동안 군·경의 수사망을 뚫고 전국을 누비면서 떠들썩하게 했던 조씨는 성격이 과묵하고 주민과의 관계도 돈독했던 것으로 나타났다. 조씨가 세들어 있던 서울 용산구 한강로 집 주인은 “항상 친절한 청년이었다.”면서 범행사실을 믿을 수 없다는 반응을 보였다. 공동세금을 내야 하는 수도세와 전기세 고지서를 보고 가구별 금액을 나눴고 비가 와서 전기 퓨즈가 나갔을 때도 직접 옥상에 올라가 친철하게 고장난 부분을 손보기도 했다는 것이다. 인근 슈퍼마켓 주인 박모(68·여)씨는 “조씨가 2∼3일에 한번씩 담배를 사기 위해 슈퍼를 찾았다.”며 “술 취한 모습을 본 적도 없고 항상 착실하고 단정한 청년이었다.”고 말했다.3∼4일 전에도 담배를 사러 왔다는 것이다. 조씨는 파주의 육군 1사단에서 포병으로 만기 제대했으며 전과도 없는 것으로 확인됐다.2남 1녀 가운데 한명으로 결혼을 하지 않았고, 부모와는 따로 떨어져 살고 있었다. 조씨는 W대학 금속공학과를 졸업한 뒤 친구와 동업으로 귀금속 세공업을 했지만, 사업에 실패한 뒤 액세서리 보따리상을 해온 것으로 알려졌다. 조씨는 사업에 실패한 이후 경제적 어려움을 겪어온 것으로 알려졌다.10월 말에는 월세를 낼 수 없다며 이사를 가겠다고 말했다가 11월에는 “(경제적으로) 힘들어서 그러는데 한 두달만 더 있으면 안 되겠냐.”고 간청한 것으로 전해졌다. 조씨를 검거했던 용산경찰서 관계자는 “조씨가 사기를 수차례 당해 (사람에 대한) 불신과 (사회에 대한) 불만이 많은 것 같더라.”고 말했다. 조씨의 방에는 침대와 텔레비전, 컴퓨터 등이 깔끔하게 정돈돼 있었고 부엌을 사이에 두고 있는 건너편 방에는 운동기구 등이 놓여 있었다. 조씨는 검거 당시에 귀고리(피어싱)를 착용하고 있었다. 임일영 신혜원기자 argus@seoul.co.kr

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조씨 또다른 범행 노렸나

강화도 총기 탈취의 용의자 조모(35)씨를 검거한 군·경 합동수사본부는 12일 조씨를 대상으로 범행동기 등에 대해 철야조사를 벌였다. 조씨는 총기 탈취에 대해서는 혐의를 시인했지만 범행동기 등에 대해서는 묵비권을 행사하고 있는 것으로 알려졌다. 조씨는 서울 용산구 한강로 3층짜리 단독주택의 반지하 1층에 세들어 살았다. 그다지 형편이 좋지 않았다는 얘기다. 게다가 방 2개와 부엌이 있는 15평짜리 셋방은 보증금 300만원에 월세 25만원. 집주인 김모(69·여)에 따르면 조씨는 형편이 어려워 8개월 동안 월세를 내지 못해 보증금을 까먹어 보증금은 100만원만 남아 있는 상태다. ●셋방 월세 8개월치 못내 “생활고” 하지만 조씨는 검거 당시에 현금 100만원 뭉치 두 개와 10만원권 수표도 수십장을 소지하고 있었다. 조씨는 자신의 명의로된 은색 코란도 승용차를 갖고 있었다. 집세를 내지 못할 정도로 어려운 형편과 소지하고 있던 수백만원의 현금과 수표는 연관성을 찾기 어렵다. 수백만원이 어디서 생겼는지에 대한 의문을 갖게 하는 대목이다. 조씨가 탈취한 총기로 강도 등의 범행을 저질렀다면 경찰에 신고가 됐을 수밖에 없지만 아직 총기협박 강도 사건 신고는 없는 상태다. 조씨는 경찰에 붙잡힌 뒤 차 안에서 “도망다니기가 너무 힘들었다.”고 말한 것으로 알려진다. 조씨가 제2의 범행을 준비하려다 좁혀들어오는 수사망에 심리적인 압박을 느꼈을 수 있다. 경기대 범죄심리학과 이수정 교수는 “조씨가 언론을 통해 수사흐름을 읽으면서 2차범죄가 불가능하며 곧 검거될 수 있다는 압박을 받아 치밀함을 잃었다.”고 분석했다. ●좁혀오는 수사망 두려워 ‘편지 심리전´ 치밀하게 총기를 탈취했지만 제2의 범행을 저지르기에는 조씨가 심리적인 압박과 불안감을 심하게 느꼈을 수 있다. 그래서 조씨는 전남 장성에서 총기를 모두 버리고 부산에서 경찰에 보내는 편지를 우체통에 넣었다는 분석도 가능하다. 경찰대 범죄심리학과 표창원 교수는 “범인이 전화가 아닌 편지를 이용한 것은 자수의지는 없었던 것으로 사건을 축소하고 좁혀오는 수사망을 피하려 했지만 실패한 것으로 보인다.”고 말했다. 그가 작성한 편지에서도 이런 불안감은 드러난다고 전문가들은 분석한다. 한용택 대한문서감정사회 회장은 “용의자가 편지에 쓴 필체는 막대기를 치듯이 쓰는 글자로 마음이 쫓기고 매우 불안정할 때 나타난다.“면서 “알아들을 수 없는 말들이 있는 것은 자기 생각을 과신하는 사람이라는 증거”라고 말했다. 경찰 관계자는 “조씨가 ‘리니지’ 게임을 좋아했다. 리니지에 보면 칼로 찌르고 총으로 쏘는 내용이 있다.”고 말했다. 이경주 김정은기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

서울신문

[Seoul In] 저소득층 주거 임대료 지원

광진구(구청장 정송학) 저소득 월세 임차인을 대상으로 월 임대료를 지원한다. 민간 주택의 임차인으로 최저생계비 100∼120% 미만 또는 120% 이상∼150% 이하인 주민 중 ▲18세 미만의 소년소녀가장 ▲저소득 국가유공자 ▲장애인을 포함한 가구 ▲65세 이상 독거노인 또는 부양가구 ▲저소득 모·부자 가정 등이다. 지원액은 가구원 2명의 경우 월 3만 3000원,3∼4명은 4만 2000원,5인 이하 5만 5000원 등이다. 사회복지과 450-7526.

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[기고] 종합부동산세 논쟁 유감/유경문 서경대 교수ㆍ한국납세자연합회 사무총장

올해에도 종합부동산세 부담액과 대상자들이 크게 증가, 종부세를 내는 사람들의 불만이 이만저만이 아니다. 특히 개인 주택분 종부세 대상자의 불만이 크다. 하지만 “종부세를 낼 재산이나 있었으면 좋겠다.”고 말하는 사람도 많다. 부동산 정책과 관련해선 전반적인 부동산 소유실태와 균형적인 경제 감각을 갖고 보는 자세가 필요하다. 먼저 우리나라의 토지 보유실태를 보자. 행정자치부의 ‘2006년 토지현황’에 따르면 인구의 약 1% 땅 부자가 전체 개인소유 땅의 56.7%를 갖고 있다. 상위 10%는 전체의 76.3%를 차지했다. 이처럼 토지가 소수 계층에 집중됨으로써 주택이나, 아파트, 건물 등을 지을 때 토지 가격의 상승이 주택 가격의 상승에 중요한 요인으로 작용함은 부인할 수가 없다. 주택 보유실태를 보면 2005년 전국의 주택보급률은 105.9%에 달한다. 수도권은 97.0%, 서울은 89.7%이다. 같은해 ‘주택의 점유 형태별 가구분포’를 보면 전체 가구 중 54.6%만 자기 주택을 소유하고 있다. 나머지 45.4%는 전세나 월세로 살고 있다. 즉 우리나라 가구의 약 46%는 재산세를 내고 싶어도 낼 수 없는 사람들이다. 이처럼 우리나라의 토지와 주택은 특정 소수계층에 지나치게 편중돼 있어 부동산 시장은 자유경쟁의 시장경제가 깨진 상태라고 할 수 있다. 정부가 적절한 개입과 규제를 하지 않으면 자본주의 속성상 토지와 주택은 계속 소수계층에 집중될 것이다. 이에 따른 빈부격차는 더욱 확대될 것이고 부동산 시장의 독·과점화로 토지와 주택 가격은 정상 수준보다 높게 상승, 국민들은 큰 어려움을 겪을 것이다. 따라서 부동산을 과다하게 보유한 사람들에게는 종부세를 통한 세부담을 늘려 부동산으로부터의 기대수익을 낮춰야 한다. 부동산 수요를 줄이자는 뜻이다. 동시에 과다한 부동산을 포기함으로써 시장에 공급을 늘리는 효과를 볼 수 있다. 장기적으로는 부동산 가격의 안정을 기대하면서 부의 ‘왜곡된 분배’까지 시정할 수 있다. 현재 부동산 실제가격 대비 주택분 보유세 비율인 실효세율은 선진국보다 매우 낮은 수준이다. 미국 대표도시의 실효세율은 1.0∼1.54%, 영국은 1.0∼1.2%, 일본은 1.0% 수준이다. 반면 우리나라의 실효세율은 공시가격이 6억원인 주택은 0.26%,10억원짜리는 0.52%,20억원짜리는 0.87% 등이다. 다만 ‘조세는 심리’라는 말이 있듯이 아무리 좋은 조세정책이라도 납세자들이 심리적으로 압박을 받는다면 세부담 증가 속도를 낮춰야 한다. 정년퇴직한 65세 이상 노인이 소유한 주택이 종부세 부과대상이면 66세부터는 해마다 세액을 10% 포인트씩 낮춰 70세 이후부터는 종부세를 50% 경감해 줄 필요가 있다. 납세자들의 마음을 헤아리는 정부의 지혜가 요구된다. 필자는 우리나라의 부동산 세제를 생각할 때마다 외국인 대천덕 신부(R A 토리 3세)의 말씀을 되새긴다. 그는 1957년부터 한국에서 선교활동을 했고 한국을 아주 사랑했던 분이다..2002년 타계 직전에는 ‘토지와 경제정의’라는 책을 펴냈다. 그는 결론 부분에서 “오늘날 한국은 토지 투기와 토지 소유를 통해 엄청난 재산과 정치 권력을 쥔 대지주들의 손에 놀아나고 있다. 그런 소유는…일종의 합법화한 도적질이다. 국회가 토지에 대한 세금(실제로는 토지의 진정한 소유자인 국민에게 지불하는 지대)을 극적으로 많이 올리기 전까지는 한국 경제가 계속 악화할 것이다.”라고 경고했다. 유경문 서경대 교수ㆍ한국납세자연합회 사무총장

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“풍산국민임대 월세 과다책정”

하남YMCA는 4일 “대한주택공사가 하남 풍산지구 국민임대아파트를 분양하면서 임대료를 과다하게 책정해 무주택자들의 반발을 사고 있다.”며 “실수요자인 서민을 위해 임대료 인하를 요구한다.”고 밝혔다. 주공이 지난달 30일 분양한 국민임대주택(29∼59㎡형) 2117가구의 임대보증금은 분양면적에 따라 1800만∼4800만원, 월 임대료는 15만 4000∼28만 9000원에 이른다. 하남YMCA는 “지난해 민간 건설사가 풍산지구에서 시행한 중대형 아파트의 분양가가 3.3㎡당 1100만원을 웃돌아 풍산지구가 하남지역 집값 상승을 주도했었다.”며 “정부의 주거복지정책이 무색하게 됐다.”고 말했다.하남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

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물가 비상… 지난달 3.5%↑ 3년새 최고치

물가에 ‘비상등’이 켜졌다. 고유가에 곡물·채소값 폭등이 겹치면서 지난달 소비자물가가 3.5%나 급등해 3년여 만에 최고치를 기록했다. 장바구니 물가는 5% 가까이 올라 서민 가계의 주름살이 더 깊어질 전망이다. 통계청이 3일 발표한 ‘11월 소비자물가 동향’ 자료에 따르면 지난달 소비자물가지수는 지난해 같은 기간에 비해 3.5% 상승했다. 이는 지난 2004년 10월의 3.8% 이후 3년 1개월 만에 가장 큰 상승폭이다. 특히 10월 3.0%에 이어 2개월 연속 3%를 넘겼다. 올해 소비자물가 상승률은 1월 1.7%에서 2월 2.2%를 기록한 이후 2%대를 유지하다 10월 이후 3%대로 올라섰다. 장바구니물가를 보여주는 생활물가지수는 지난해 같은 달에 비해 4.9%나 올랐다.2005년 2월의 4.9% 이후 2년 9개월 만에 최고치다. 생선류·채소류·과실류 등 신선식품지수는 무려 10.8%나 뛰었다. 품목별로 보면 경유값이 지난해 같은 기간에 비해 17.6%, 휘발유값이 13.4%나 올랐다. 시내버스료와 전철료는 각각 10.4%,10.9% 올랐다. 도시가스료와 보육시설 이용료도 각각 10.7%,9.0% 상승했다. 금반지 값은 27.4% 상승했다. 특히 농축산물값이 ‘고공비행’을 했다. 배추 값은 지난해 같은 기간에 비해 무려 3배 이상(213.3%)올랐다. 양상추(171.4%)와 무(114.5%)값도 2배 이상 뛰었다. 게다가 파는 89.7%, 풋고추는 85.1% 올라 김장비용 부담이 크게 늘었다. 지난 9월 태풍 ‘나리’가 한반도 남부를 강타한 여파가 컸다. 집세 가운데 전세는 2.4%, 월세는 1.1% 각각 올랐다. 반면 컴퓨터 본체와 TV 값은 각각 20.8%,17% 하락했다. 미국산 쇠고기 수입재개 등 여파로 쇠고기 값은 8.2% 떨어졌다. 이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

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[사설] 불우이웃 더 걱정되는 대선의 해 겨울

정해년도 어느덧 마지막 달력 한 장만을 달랑 남겨 놓았다. 돌이켜 보면 대선과 각종 대형 사건들로 인해 하루도 조용한 날이 없었던 한해였다. 아직 대선까지는 보름여 남은 터라 여전히 주변은 어수선하다. 그래도 연말연시가 다가오니 독거노인과 소년·소녀가장, 저소득가정 등 양극화의 그늘에서 힘겹게 살아가는 이웃들이 걱정이다. 특히 올해는 대선에 정신이 팔려 불우이웃에 대한 관심이 예년보다 부쩍 모자란 듯하다. 세상이 각박하다지만, 이런 가운데도 온정이 없었던 것은 아니다. 언뜻 떠오르는 이는 지난달 교통사고로 세상을 떠난 서울 석관동의 엄석남(88) 할아버지다. 그는 생전에 폐지·고물수집으로 모은 돈 254만 4000원을 유족을 통해 어려운 노인돕기 기금으로 내놓아 기부에 인색한 사람들을 부끄럽게 했다. 월세집에 살면서 9년 동안 30억원을 기부한 가수 김장훈씨도 생각난다. 그는 사회봉사 상금 5000만원에다 자신의 저축을 털어 3억원을 또 기부해 온 국민의 가슴에 감동을 한아름씩 안겼다. 이밖에 이름 없는 천사들의 따뜻한 마음이 한둘이 아니었다. 유명 연예인과 스포츠 스타, 사회 저명인사들의 쾌척도 사회를 훈훈하게 데웠다. 하지만 올해는 대선 와중에 고유가에다 물가인상으로 어려운 이웃들의 겨울이 더 추울 것 같다. 이럴 때일수록 관심과 사랑이 넘쳐야 한다. 마침 사회복지공동모금회의 ‘희망 2008 이웃사랑 캠페인’과 구세군의 자선남비 모금이 시작됐다. 작은 정성이라도 보태 따뜻한 이웃이 있음을 보여주자.

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[女談餘談] ‘난 남자다’/주현진 산업부 기자

“너는 모르겠지만 사랑했다. 비정한 척했던 것 사과한다. 남자란 이유로 널 떠나보내며 행복해지기를 바보처럼 기도했었다.” 최근 한 가요 프로그램을 보다가 가수 김장훈이 자신의 히트곡을 열창하는 것을 우연히 보게 됐다. 그의 빈번한 기부 선행이 연일 보도된 터여서 다시 한 번 눈여겨보게 됐다. 언론 보도에 따르면 김장훈씨는 지금까지 30억원을 불우이웃을 위해 내놓았다. 지난달 20일 제19회 아산상 사회봉사상을 수상하면서 받은 상금 5000만원도 기부했다. 이도 모자라 연말까지 저축액 2억 5000만원을 더 기부할 계획이란다. 정작 자신은 서울 마포구의 보증금 5000만원짜리 월세 아파트에 살고 있다. 그는 최근 한 인터뷰에서 “비공식 행사의 무대라도 대부분 거절하지 않고 나갈 만큼 열심히 살아야 하는 이유가 가진 돈을 기부해야 하기 때문”이라고 말했다. 돈을 쌓아놓는 건 사람을 멈추게 한다는 이유에서란다.‘그래도 돈이 소중하지 않은 사람이 어디 있겠는가.’라는 생각을 보면 고마울 따름이다. 연예인이 우리 사회나 청소년에게 끼치는 영향력을 감안하면 더욱 그러하다. 최근 정치권에서 주요 대선 후보들이 강의료 구설에 휘말린 것은 김씨의 기부 활동과는 대조적이다. 여당의 후보는 A대학에서 강의 횟수에 비해 과도한 돈을 받은 것으로 밝혀지면서 특혜성 강의료 논란에 빠졌다. 이에 앞서 야당의 후보는 B대학에서 두 차례 강의하면서 3600만원을 챙겨간 게 알려져 곤욕을 치렀다. 희대의 사기꾼으로 몰렸던 황우석 박사도 과거 건국대에서 한 차례 강의를 하고 받은 돈 500만원을 도로 기부하고 나온 바 있다. 범부(凡夫)라면 쉽지않겠지만 대선을 준비하며 살아왔던 사람들이 아닌가. 기부하고 나왔더라면 좋지 않았을까 하는 안타까움이 있다. TV에서 김장훈씨가 불렀던 그 노래의 제목은 ‘난 남자다’이다. 가슴 아프지만 남자다운 남자여서 사랑을 포기할 수밖에 없었다는 내용이다. 소유와 나눔 사이에서 갈등이 크겠지만 그래도 남자답게 포기할 줄도 아는 그런 대선 후보, 그런 대통령을 보고 싶다. 주현진 산업부 기자 jhj@seoul.co.kr

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1만원절도에 ‘뒤바뀐 인생’

대학 도서관에서 1만원이 든 지갑을 훔치려다 쫓기는 몸이 돼 5년이 넘게 도피생활을 하던 30대 남자가 결국 경찰에 붙잡혔다. 28일 강원 춘천경찰서에 따르면 대학교를 중퇴한 최모(36)씨는 2002년 4월24일 춘천의 한 대학 도서관에서 공부하다 책상 위에 엎드려 졸고 있는 강모(20·여)씨 머리 곁에 있는 지갑을 훔치려다 옆에 있던 학생에게 들켜 달아났다. 경찰에 지명수배된 최씨는 이때부터 5년 7개월 동안 가족과 연락을 끊고 강릉, 평창, 태백, 삼척 일대를 떠돌며 공사장에서 미장일을 하며 생계를 이어갔다. 한곳에 오래 머물면 경찰에 발각될까봐 월세방을 전전하던 최씨는 결국 지난 26일 평창에서 경찰의 불심검문에 걸려 기나긴 도피 생활에 종지부를 찍었다.춘천 조한종기자 bell21@seoul.co.kr

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[빚탈출 희망찾기-김관기 채무상담실] 면책후 아파트 경매로 남은 금액은?

Q2004년 봄 파산을 신청하였습니다. 지방에 시가 9000만원의 아파트가 한 채 제 명의로 있었습니다만 1순위 담보대출이 5000만원 있었고, 세입자가 5000만원에 전세를 들어 살고 있었습니다. 물론 다른 채무도 1억원 이상 있었습니다. 아파트는 속칭 깡통상태였으므로 2005년에 파산 선고를 받고 면책도 되었습니다.1순위 은행은 그때까지도 미적거리다가 2007년 경매를 신청하여 부동산 가격 상승으로 아파트가 놀랍게도 1억 5000만원에 낙찰되었습니다. 경매비용을 제외하고도 3000만원이 남는다고 합니다. 이것을 제가 받을 수 있나요. 아니면 이미 면책을 받은 파산채권의 변제에 충당하여야 하나요? -이장수(가명·46세)- A기이하게 들릴 것 같고 통상의 법감정에도 맞지 않을 수 있지만, 현행법상으로는 배당 받고 남는 금액을 이장수씨가 받을 수 있는 것이 맞습니다. 왜냐하면 가치가 없는 것으로 판정하여 파산법원이 환가를 포기하고 채무자에게 되돌려준 물건의 가치가 상승하여 이익을 얻은 것이라고 할 수 있기 때문입니다. 파산 선고 이후에 발생한 가치는 채무자에게 남겨주는 것이 파산법상 면책제도의 목적인 이상 어쩔 수 없는 해석입니다. 물건의 처분 대가로부터 우선하여 변제하는 것을 인정하는 담보제도는, 다른 채권자를 배제하는 의미를 가집니다. 이것은 소유권을 관념적으로 담보권자에게 이전하는 것이라고 할 수 있는데, 법률상의 형식은 담보제공자가 가지고 담보권자는 그저 나중에 가치를 우선하여 장악하는 것에 불과하지만, 경제적 실질은 담보제공자는 일단 물건을 사용하되 담보권자에 대한 모든 채무를 상환하고 명실상부한 자신의 것으로 만들 수 있는 옵션을 가진 것이라고 하겠습니다. 경제적으로 관찰하여 채무자의 지급불능과 채무초과 상태가 인정될 때 파산법이 작용하는 것인 이상 파산법은 법률형식에 불구하고 경제적으로 관찰합니다. 예를 들어 시가 1억원의 아파트에 8000만원의 담보채무가 붙어 있다고 하면 법률상 소유자의 재산은 2000만원의 잔여가치와 8000만원을 더 내면 완전히 자기 것으로 할 수 있는 옵션이라고 하겠습니다. 담보채무가 시가를 초과하면 잔여가치는 없지만, 옵션은 그것을 행사할 의무는 없는 것인 이상 그 가치는 조금이라도 있다고 하겠습니다. 문제는 이 옵션을 평가하여 환가하는 시스템이 현행 파산법제에는 없다는 점입니다. 우리 파산법제는 한번 파산폐지를 하게 되면 다시 과거의 파산 사건을 재개하는 제도를 두고 있지 않기 때문에, 파산절차에서 굳이 이 옵션을 채권자에게 귀속시키려면 이것이 거래되는 시장에서 팔아서 그 대가를 파산채권의 변제에 충당한 후 파산 폐지를 하고, 남은 파산채권에 관하여는 면책을 하는 것이 법의 취지에 부합하겠습니다. 그러나, 옵션의 가치가 통상 미미한 것이고 또한 월세를 사는 채무자에게 1600만원까지의 재산을 면제재산으로 남겨 주는 마당에 소유자에게 약간의 가치를 남겨준들 부당하다고 할 수 없기에 실무는 이 옵션을 무시하는 경향을 보입니다. 일단 파산절차가 폐지된 이상은 이 옵션이 채무자에게 되돌아간 것이라고 할 수 있고, 담보된 것을 제외한 일반의 파산채권은 면책결정으로 효력을 잃었기에 시장 상황의 변화로 파산 절차 이후에 생긴 이득은 면책을 받은 채무자에게 귀속됩니다.

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