수도권 주택담보대출을 6억원으로 제한하는 6·27 대출 규제 영향으로 지난달 전국주택가격 상승률이 6월의 절반 수준으로 낮아진 것으로 나타났다. 15일 한국부동산원이 발표한 8월 전국 주택가격 동향 조사 결과에 따르면, 전국 주택종합(아파트·연립주택·단독주택 포함) 매매가격지수는 전월 대비 0.06% 상승했다. 수도권은 0.17%, 서울은 0.45% 올랐다. 반면 지방은 0.05% 하락했다. 서울의 주택값 상승률은 지난 6월 0.95%에 이르렀지만, 7월에는 0.75%로 낮아졌고, 지난달에는 6월의 절반 수준인 0.45%로 떨어지며 둔화가 뚜렷했다. 아파트만 떼어놓고 보면 이런 흐름이 더욱 두드러진다. 6월 서울 아파트값은 1.44%나 상승했지만, 7월 1.09%, 지난달에는 0.48%로 오름세가 축소됐다. 지난달 서울 주택종합 매매가격지수는 강남 지역의 경우 송파구가 1.20%로 신천·잠실동 재건축 추진 단지 위주로 25개 구 가운데 가장 많이 올랐다. 이어 서초구(0.61%)는 반포·잠원동 주요단지 위주로, 동작구(0.56%)는 흑석·대방동 위주로, 영등포구(0.54%)는 당산·도림동 중소형 규모 위주로 뛰었다. 강북지역에서는 용산구(1.06%)의 상승이 눈에 띈다. 이어 성동구(0.96%)는 금호·성수동 위주로, 마포구(0.59%)는 염리·대흥동 대단지 위주로 올랐다. 서울의 주택값 상승세가 꺾이면서 수도권의 상승세도 다소 잠잠해졌다. 7월 0.33%에서 지난달 0.17%로 상승세가 줄었다. 경기(0.05%)는 성남 분당구·과천시·안양 동안구 위주로 상승했고, 반면 인천(-0.08%)은 서·연수·계양구 위주로 하락했다. 부동산원은 “서울·수도권 소재 신축·재건축 예정 단지 등 선호 단지는 매수 문의가 꾸준히 지속되었지만, 그 외 단지는 관망세를 보인다”며 “매매는 외곽·노후 단지 등은 수요 감소로 한산한 분위기를 보이는 반면, 재건축 추진 단지, 역세권·신축 단지 등은 매수 문의가 집중되는 등 혼조세가 이어진다”고 했다. 전세 가격은 전월과 같이 0.04% 상승했다. 서울(0.21%)과 경기(0.05%)는 상승폭이 전월 대비 0.03%포인트 축소됐다. 월세 가격은 상승폭이 0.09%에서 0.10%로 소폭 확대됐다. 서울(0.23%→0.24%) 월셋값이 높은 상승률을 이어가며 대출 규제 등에 따른 ‘전세의 월세화’ 추세를 반영했다. 수도권은 0.15%, 지방은 0.06% 각각 올랐다.

내 집 없이 전월세로 사는 ‘무주택가구’가 1000만에 육박하고 이들 중 절반 이상이 수도권에 집중된 것으로 나타났다. 특히 서울은 전국 시도 중 유일하게 무주택 가구 비율이 절반을 웃돌았다. 매매는 물론 전월세까지 고공행진을 하고 있지만, 소득·자산 증식 속도는 더딘 터라 서울의 무주택자들이 내 집을 마련하기란 점점 버거운 모습이다. 17일 통계청 주택소유통계에 따르면 2023년 전국의 무주택가구는 961만 8474가구로, 전년보다 약 7만 7000가구 늘었다. 전체 가구(2207만 가구)의 43.6%에 이른다. 무주택가구란 가구원 모두가 주택을 소유하지 않아 전세나 월세를 살고 있는 경우를 뜻한다. 2020년 처음 900만 가구를 넘어선 뒤 2년 만에 950만 가구를 돌파했다. 서울의 무주택가구는 전체의 51.7%에 달했다. 2021년 51.2%에서 2년 연속 오르며 ‘나 홀로’ 상승세를 이어 갔다. 서울이 다른 지역보다 무주택 가구 비율이 높고 상승세가 뚜렷한 것은 집값 격차가 반영된 결과로 풀이된다. 한국은행에 따르면 2023년 1월 이후 올해 4월까지 서울의 주택매매가는 16.1% 올랐다. 반면 비수도권 주택매매가는 1.7% 떨어졌다. 하지만 가구 소득·자산이 늘어나는 속도는 상대적으로 더뎠다. 2022년 서울의 주택구입물량지수는 3.0이었다. 2012년 32.5였던 것이 10년 만에 10분의1 수준으로 쪼그라들었다. 주택구입물량지수란 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 끼고서라도 살 수 있는 아파트 비율을 뜻한다. 중위소득 가구가 살 수 있는 범위의 아파트가 2012년엔 서울 주택 3채 중 1채였지만 10년 만에 100채 중 3채로 쪼그라들었다는 뜻이다. 이런 상황에서 ‘전세의 월세화’가 가속화하고 있다. 올 1~7월 전국 주택 임대차(전월세) 시장에서 월세 거래량은 100만건을 넘어섰다. 7월까지 확정일자를 받은 계약 가운데 월세를 낀 계약은 105만 6898건이었다. 임대차 계약에서 월세 비중은 2022년 51.0%에서 올해 61.9%로 꾸준히 늘고 있다. 월세 거래의 급증은 2020년 계약갱신 청구권제와 전월세 상한제를 핵심 내용으로 한 임대차법 시행 이후 전셋값 급등세가 지속하면서 촉발됐다. 6·27 대출 규제로 전세 매물이 급감하며 월세화는 더 빨라지고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “지금은 전세에서 월세로 넘어가는 과도기 단계”라며 “앞으로는 내 집과 월세살이 중 하나를 선택하는 시대가 될 것”이라고 전망했다.

올해 들어 국내 주택 임대차(전월세) 시장에서 월세 거래량이 지난달 기준 100만건을 넘어선 것으로 나타났다. 월세 비중이 60%를 웃돌아 월세가 임대차 시장의 ‘뉴노멀’(새롭게 형성된 표준)로 정착하는 모습이다. 17일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 7월까지 전국적으로 확정일자를 받은 주택임대차 계약 가운데 월세를 낀 계약은 105만 6898건으로 나타났다. 1~7월 기준 월세 거래는 2022년 84만 3078건, 2023년 83만 8773건, 지난해 83만 2102건이었으나 올해는 이미 100만건을 넘긴 것이다. 연 단위로 지난해 월세 거래는 총 142만 8986건이었다. 전국적으로 월세가 낀 거래 비중은 2022년 51.0%, 2023년 55.0%, 지난해 57.3%에 이어 올해 61.9%로 월세 전환이 늘어나고 있다. 반면 전세 비중은 2022년 49.0%, 2023년 45.0%, 지난해 42.7%에 이어 올해 38.1%로 감소했다. 월세 거래의 급증은 2020년 계약갱신 청구권제와 전월세 상한제를 핵심 내용으로 한 임대차법 시행 이후 전셋값 급등세가 지속하면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입되면서 촉발됐다. 여기에 수도권에서는 6·27 대출 규제로 전세 매물이 급감하며 월세화가 빨라지고 있다. 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 전세금 반환용 주택담보대출 한도가 종전 2억원에서 1억원으로 줄고, 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세자금 대출 보증 비율도 축소돼 세입자의 자금 부담도 늘었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “지금은 전세에서 월세로 넘어가는 과도기 단계”라며 “월세 시대가 오면 내 집과 월세살이 중 하나를 선택해야 한다”고 전망했다.

전라북도 군산시의 임대차 시장에 급격한 변화 조짐이 감지되고 있다. 최근 전세 매물 감소와 전세가 상승이 맞물리며 ‘전세의 월세화’ 현상이 본격화되는 가운데, 매매 전환 수요까지 늘어나며 실질적인 입주가 가능한 신규 단지가 주목받고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 군산시의 아파트 전세 매물은 2023년 4월 556건에서 2025년 4월 기준 300건으로 약 46% 감소했다. 이는 2년간 연평균 20%가 넘는 감소폭으로, 전세 수급 불균형이 빠르게 심화되고 있음을 보여준다. 이 같은 전세 매물 부족은 전셋값 상승을 유발했고, 결과적으로 매매가에도 영향을 미치고 있다. 군산 지역 33평형 기준 평균 전세가는 2023년 약 7,500만 원에서 2025년 현재 약 8,200만 원으로 올라 2년 새 6.3% 이상 상승했다. 게다가 군산의 전월세 전환율은 약 6.1%로, 법정 기준치인 4.25%를 크게 상회하면서 세입자들의 월세 부담도 확대되고 있다. 여기에 올해 하반기부터 전북 지역의 아파트 입주 예정 물량이 수요에 크게 못 미칠 것으로 전망되면서, 공급 부족에 대한 우려는 더욱 커지고 있다. 2026년 전북의 입주 예정 물량은 약 4,500가구로, 연간 적정 수요인 약 8,600가구의 절반 수준에 불과하다. 군산 역시 이러한 ‘입주 절벽’ 상황에 직면하고 있다. 공급 공백이 현실화되는 가운데, 실입주가 가능한 신규 분양 단지는 실수요자는 물론 임대 수요까지 흡수할 수 있는 안정적인 주거 대안으로 떠오르고 있다. 현재 군산시 내에서는 포스코건설, DL이앤씨, 영무건설 등 대형 건설사들이 신규 아파트 공급을 준비 중이며, 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 이 중 영무건설의 ‘군산 신역세권 예다음’은 분양가 상한제가 적용된 마지막 단지로, 합리적인 분양가와 입주 가능성을 모두 갖춘 점에서 높은 주목을 받고 있다. 지역 부동산 관계자는 “군산 지역은 입주 물량이 제한적인 반면, 임대차 시장 수요는 꾸준히 유지되고 있어 실거주 목적이든 임대 전략이든 분양가 안정성과 입주 시점을 동시에 고려할 수 있는 단지는 희소하다”면서 “‘군산 신역세권 예다음’과 같은 실입주 가능 단지는 매매 전환을 고민하는 수요자들에게 현실적인 대안이 될 수 있다”고 분석했다.

전라북도 군산시의 아파트 임대차 시장이 급변하고 있다. 최근 2년간 전세 매물의 급감과 전세가 상승으로 인해 세입자들이 월세로 전환하는 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화되고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 군산시 아파트 전세 매물은 2023년 4월 556건에서 2025년 4월 300건으로 약 46% 감소했다. 이는 연평균 약 -26%의 감소율로, 전세 매물의 품귀 현상을 초래하며 전세가 상승을 유발했다. 전세가 상승은 매매가 상승으로 이어졌다. 군산시 33평형 아파트의 평균 전세가는 2023년 약 750만 원에서 2025년 약 820만 원으로 2년간 약 6.3% 상승했다. 이는 전세 수요 증가와 매물 부족이 맞물려 전세가를 끌어올린 결과로 분석된다. 이러한 상황에서 세입자들은 전세 보증금 마련의 어려움과 전세가 상승 부담으로 인해 월세나 반전세를 선택하는 경우가 늘고 있다. 특히 군산시의 전월세 전환율은 6.1%로, 법정 전환율인 4.25%를 상회하며 도내 주요 시 중 가장 높은 수준을 기록하고 있다. 이는 세입자들의 월세 부담이 커지고 있음을 시사한다. 전세 매물의 감소와 전세가 상승, 높은 전월세 전환율 등의 요인이 맞물리면서 군산시의 임대차 시장은 빠르게 월세 중심으로 재편되고 있다. 이에 따라 세입자들은 전세 계약을 맺기 어려워지고, 월세나 반전세로의 전환을 고려하는 경우도 많아지고 있다. 이처럼 전세 수급 불균형이 심화되면서, 군산 부동산 시장은 실거주자뿐 아니라 투자자에게도 전략적인 진입 시점으로 주목받고 있다. 특히 임대차 시장의 구조 변화는 매매 전환 수요를 자극하며, 실질적인 공급이 가능한 신규 분양 단지에 대한 관심으로 이어지고 있다. 현재 군산시 내에서는 포스코건설, 디엘이앤씨, 영무건설 등 대형 건설사들의 신규 아파트 공급이 예정되어 있으며, 그중 ‘군산 신역세권 예다음’은 분양가 상한제가 적용돼 비교적 낮은 분양가에 실거주자 중심의 수요가 집중되는 단지로 평가받고 있다. 지역 부동산 전문가는 “월세 전환이 가속화되는 국면에서는 초기 자금 부담이 적은 분양 단지가 실질적인 대안이 될 수 있다”며, “특히 입주가 임박한 신규 단지는 임대 수요와 매매 수요가 동시에 유입되기 때문에 희소성과 안정성을 겸비한 선택지”라고 분석했다.

올해 들어 서울의 전세 물량이 7000가구 넘게 줄어든 가운데 6·27 가계대출 규제로 전세 물량이 더 빠르게 줄어들 것이란 우려가 나온다. 1주택자도 6개월 내 실입주해야만 주택담보대출이 가능해지면서 사실상 갭투자(전세 끼고 매수)를 원천 차단됐기 때문이다. 이러한 전세 물량 감소는 전셋값 상승세를 더 부추기고, 매매로 전환되던 수요는 대출 제약으로 막히면서 ‘전세의 월세화’가 가속화될 전망이다. 7일 부동산 정보업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전세 물건은 2만 4801건으로 연초(3만 1814건)에 비해 22.04%(7013건) 줄었다. 전세 물건이 감소한 것은 신규 입주 물량 감소에 따라 매물 자체가 부족해진 상황에서 전셋값이 꾸준히 오르자 계약갱신청구권을 행사하는 세입자가 많아져 기존의 전세 물건도 시중에 풀리지 않아서다. 이런 상황에서 대출을 틀어막는 ‘6·27 대책’이 시행되며 전세 매물의 추가 감소가 불가피한 상황이다. 대출 규제로 주택담보대출을 받을 때 6개월 내 전입 의무가 생겼고, 갭투자에 활용되는 소유권 이전 조건부 전세대출은 금지됐다. 수급 불균형에 따라 전셋값도 오름세다. ‘전세의 월세화’도 가속할 전망이다. 임대차 시장에서 1~5월 누계 월세 비중은 2021년 41.9%였는데, 올해 61.0%로 급격히 올랐다. 대출 규제로 전세 들어갈 길이 막힌 세입자들은 월세로 눈을 돌릴 수밖에 없어 월세 전환 속도는 더 빨라질 것으로 보인다. 김인만 부동산경제연구소장은 “공공과 민간 임대주택을 늘려 공급 기반을 강화하면 주거비 부담을 낮출 수는 있다”면서도 “서민들의 ‘주거의 질’ 하향이 불가피하다”고 말했다.

전세 물량 올해 초보다 20% 줄어서울 아파트 분양도 대폭 축소 탓전세 사기 여파로 월세 비중 60%새달 DSR 3단계로 전세대란 우려 서울 아파트 전세 매물이 급감하고 평균 전셋값 6억원을 넘어서며 대출 규제가 강화되는 7월에 전세대란이 현실화할 수 있다는 우려가 나온다. 공급량 자체가 줄었는데 기존 매물마저 월세로 전환하는 집주인이 늘면서 전세가 점점 귀해지고 있어서다. 2일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울의 전세 매물은 2만 5407건으로 1월(3만 1814건)보다 20.14% 줄었다. 전월(2만 7095건)보다도 6.23% 감소했다. 올해 전세 물건은 3월 봄 이사 철에 반짝 늘었다가 계속 감소하는 추세다. 전세 물건이 줄어드는 건 아파트 분양이 ‘공급 절벽’ 수준으로 감소했기 때문이다. 서울은 2월에 분양된 482가구가 1분기 분양 물량의 전부였다. 4월에도 분양 단지가 없었고 5월에서야 4047가구로 입주 물량이 풀렸다. 전세의 월세화가 빨라지며 매물은 씨가 마르고 있다. 4월 주택통계를 보면 1~4월 주택 임대차 계약에서 월세 거래량 비중은 60.4%로 전년보다 2.4%포인트 늘었다. 월세 비중이 60%를 넘은 건 이번이 처음이다. 전세 사기 여파로 전세 선호도가 현저히 줄어든 데다 전세 대출 규제가 강화된 탓이다. 매물이 감소하자 전셋값은 오름세다. 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 4281만원으로 1년 전 6억 58만원이던 것에 비해 7.03% 늘었다. 곳곳에선 신고가 행진이다. 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용면적 74㎡(22.4평) 전세는 지난 3월 19억원에 거래되며 직전 최고가(16억원)를 뛰어넘었다. 문제는 내년 입주 예정 물량이 올해의 4분의 1 수준이어서 전세 물건 부족과 전셋값 상승이 앞으로도 이어질 것이란 점이다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 총 3만 7681가구인데, 내년 입주 물량 추정치는 9640가구에 불과하다. 공사비 상승과 시장 침체가 맞물려서다. 공급 부족으로 전셋값이 오르면 매맷값을 자극해 부동산시장 악화의 뇌관이 될 수 있다는 관측도 나온다. 전문가들은 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 등으로 대출 규제가 강화되면 전세대란이 현실화할 수 있다고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 “공급은 부족한데 대출 규제는 강화되며 전셋값을 끌어올리는 상황”이라면서 “정책 조정으로 공급을 늘리지 않는 한 전세난과 가격 상승이 계속될 것”이라고 말했다.

월세 내면 빈곤율 최대 6.3%P 증가극빈층일수록 월세 지출에 ‘휘청’ 최저임금을 받는 A(27)씨는 원룸 월세에 허리가 휠 지경이다. 관리비를 포함해 70만원쯤이 빠져나가면 140만원 남짓 남는다. A씨는 “매달 월세로 뭉텅이 돈이 나가니 아무리 아껴도 빠듯하다”고 털어놨다. 전세 사기, 전세대출 규제 강화 여파로 ‘전세의 월세화’ 경향이 뚜렷한 가운데 서울의 빌라·오피스텔 월세마저 고공행진을 하면서 빈곤층을 옥죄고 있다. 특히 월세 주거 비중이 47.7%(2021년 기준·전체 평균 25.5%)에 이르는 1인가구, 10가구 중 6가구꼴(58.6%)인 한부모 가구의 빈곤율이 악화하고 있다. 1인가구 비중이 큰 청년·고령층과 한부모 등 취약계층에 대한 주거 안정 대책이 시급하다는 지적이 나오는 까닭이다. 17일 한국보건사회연구원(보사연)의 ‘빈곤 개념 및 측정동향과 정책적 시사점’ 보고서에 따르면 1인가구의 빈곤율(중위 경상소득 50% 기준)은 월세 납입 전후 2.2% 포인트(41.4%→43.6%) 커졌다. 월세 납입 전후 4인가구 빈곤율이 0.2% 포인트(2.3%→2.5%) 증가한 것과 대조적이다. 미성년 자녀를 둔 한부모 가구의 월세 전후 빈곤율 격차는 더 두드러졌다. 월세 임차료를 내기 전 빈곤율은 22.1%였는데, 내고 나니 28.4%로 6.3% 포인트 급등했다. 전체 가구 유형을 통틀어 상승폭이 가장 크다. 보사연은 “중위소득 30% 미만의 극빈층은 2010년 이후 최근으로 올수록 월세 전후 빈곤율 차이가 더 벌어지는 경향을 보였다”며 “월세가 가계에 미치는 영향이 극빈층일수록 더 커지는 양상”이라고 설명했다. 2023년 가계금융복지조사에 따르면 1인가구의 평균 연소득(균등화 소득)은 2606만원으로, 전체 가구(3950만원)보다 34.0% 낮다. 월소득 대비 주택임대료 비율이 30%를 초과하는 ‘주거비 과부담 가구 비중’도 30.8%로, 전체 가구(26.7%)보다 높다.

전세 사기와 전셋값 상승 여파로 지난해 4분기 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 증가한 것으로 나타났다. 10일 부동산R114가 지난 2023~2024년 서울 아파트 전월세 실거래 데이터를 분석한 결과, 지난해 4분기 임대차 계약에서 전세 거래 건수는 3만 112건(56.0%), 월세 거래 건수는 2만 3657건(44.0%)으로 나타났다. 월세 비중은 전분기보다 3.3%포인트 늘어난 것으로 최근 2년 이내 최고치다. 2022년부터 불거진 전세 사기 여파와 2023년 5월부터 꾸준히 오르는 전셋값이 월세 거래 비중 증가로 이어진 것으로 보인다. 특히 지난해 4분기 월세 거래 계약 유형 중 갱신계약 비중이 31.6%로,최근 2년 이내 최대치를 기록했다. 과거보다 더 많은 임차 수요자가 신규 전세나 월세 계약을 체결하기보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 계약을 연장하는 쪽을 선택했다는 의미다. 전방위 대출 규제로 매매 수요가 억눌린 가운데 전세대출 한도 축소, 수도권 신축 아파트 입주 물량 부족 등이 맞물리며 최근 전세가는 상승세다. 실제로 해당 기간 전월세 거래가 가장 많았던 서울 송파구 ‘헬리오시티’의 경우 전용면적 84㎡의 평균 전세보증금은 2023년 1분기 8억 1000만원이었으나 지난해 4분기 10억원으로 약 23% 뛰었다. 부동산R114는 “전세 가격이 상승하면 수요는 자연히 반전세나 월세로 전환될 수밖에 없어 ‘전세의 월세화’가 당분간 지속될 것”이라고 전망했다.

전세 시장이 심상치 않다. 지난해부터 집값과 전셋값이 동반 급락세를 타면서 역전세 현상이 심화하고 있는 것이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 1~4월 아파트 전세 최고가격이 2년 전보다 낮아진 ‘하락거래’가 60%를 넘었다. 특히 집값 등락폭이 컸던 수도권의 하락거래 비중이 컸다. 그중에서도 전세가율이 상대적으로 높아 무자본 갭투자의 온상이 됐던 빌라·오피스텔은 이미 위험수위를 넘어섰다는 지적이 나온다. 최근 보증금 미반환과 관련된 ‘전세사기’ 문제가 부동산 시장의 최대 쟁점이 된 가운데 하반기 이후에는 전국적인 역전세 대란이 닥칠 조짐이 나타나고 있는 것이다. 세를 내준 집주인과 세입자 모두 매우 힘든 시기가 될 가능성이 커졌다. 전국적으로 심화되고 있는 역전세 실태와 그 원인을 짚어 보고 향후 전망과 해법을 모색해 봤다. ●수도권 전세 하락거래 비중 66% 국토부 부동산실거래시스템을 보면 서울의 경우 이미 전셋값이 2021~2022년 최고 가격 대비 7억원 넘게 차이가 나는 계약이 나오고 있다. 반포동 아크로리버파크(이하 전용 84㎥ )는 지난 8일 15억 5000만원에 전세 계약이 갱신됐다. 지난해 5월 23억원이던 것이 7억 5000만원 내린 것이다. 개포동 디에치아너힐즈는 지난 1일 12억 5000만원에, 잠실동 트리지움은 9억 8000만원에 계약이 체결됐다. 2년 전보다 각각 6억원, 5억원 낮게 거래됐다. 염리동 마포프레스티자이 전용 114㎡도 최근 1년 전보다 7억 5000만원 하락거래되는 등 지역을 가리지 않고 하락거래 비중과 하락폭이 커지고 있다. 최근 부동산R114의 실거래가 분석 자료에 따르면 전국적으로 2년 전에 비해 아파트 전세 최고가가 낮게 거래된 비중은 62%에 달한다. 수도권이 66%, 지방이 57%다. 세종(78%), 대전(71%), 인천(70%), 부산(70%) 등 지방 대도시도 역전세 위험이 컸다. 무자본, 저자본 갭투자가 많이 이뤄졌던 빌라와 오피스텔은 역전세 문제가 이미 위험수위에 육박하고 있다. 부동산 중개업체 ‘집토스’가 국토부 실거래가와 공시가격을 비교 분석한 결과 올 하반기 만기 예정인 빌라 전세계약 중 기존 전세금만큼 보증보험 가입을 못 하는 경우가 71%나 되는 것으로 추산됐다. 보증액이 낮아졌다는 건 임대인이 돌려줘야 할 금액이 늘었다는 의미다. 10가구 중 7가구 이상이 역전세를 걱정해야 하는 것이다. 특히 인천(89%)과 경기(74%)가 취약했고 서울에선 금천(87%)·영등포(84%)·관악(82%)구의 위험성이 컸다. 부동산중개업계에 따르면 상황이 이렇자 임대인들이 세입자를 구하지 못해 사채까지 끌어대느라 매월 수백만원의 이자를 내는 경우도 있다고 한다. 역전세가 심화하고 있는 데 대해 전문가들은 임대차3법과 전세대출 및 보증비율 확대, 금리 상승에 따른 전세의 월세화 등이 복합적으로 작용한 것으로 보고 있다. 그중 가장 근원적이고 핵심적인 게 2020년 7월 도입된 임대차3법, 특히 전월세상한제와 계약갱신청구권을 꼽고 있다. 법무부도 지난 3일 열린 국회 국토교통위원회 법안심사 소위원회에서 이 같은 취지의 자료를 위원들에게 제출했고 이에 임대차3법을 강행 처리한 야당이 크게 반발했다고 한다. 2020년 더불어민주당과 정의당이 임대차3법 도입을 추진하자 야당과 언론, 전문가들은 전셋값 폭등으로 시장에 대혼란을 초래할 것이라고 우려했다. 법적으로 2년인 임대차 기간을 임차인이 원할 경우 2년 더 살 수 있도록 계약갱신을 보장해 주는 계약갱신청구권이 시행되면 한동안 전세매물이 급감할 게 뻔했기 때문이다. 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제는 임대인이 4년 인상분을 한꺼번에 올리게 할 위험이 컸다. 우려는 현실이 됐다. KB은행 전셋값 동향에 따르면 2017년 5월 이후 문재인 정부 5년간 전국 평균 17.5% 올랐다. 임대차3법 개정 전인 2020년 6월까지는 0.9% 오르는 데 그쳤으나 개정 이후 1년 10개월간 무려 16.4% 폭등했다. 당장 계약갱신청구권을 쓰는 임차인은 문 정부 의도대로 5%만 올려 주고 계약을 연장할 수 있었다. 하지만 이미 4년이 지났거나 신규로 전세를 얻는 임차인들은 폭등한 전세금을 거액의 전세대출로 메꿔야 했다. 그마저 전세 가뭄으로 매물이 나오면 임차인들이 줄을 서는 진풍경이 벌어지기도 했다. 전세금을 지렛대로 삼아 저가 아파트와 빌라, 오피스텔 등에 대한 저자본, 무자본 갭투자가 확산됐음은 물론이다. 이렇게 폭등한 전셋값은 2년이 지나 급락기를 맞으면서 임차·임대인이 역전세 폭탄을 맞는 사태로 이어지고 있다. 전셋값 폭등이 임대차3법이 부른 1차 재앙이라면 역전세 대란은 2차 재앙인 셈이다. ●전세사기 보다 역전세 충격이 더 클 것 정부는 전세사기 대책 마련에 골몰하고 있다. 전세사기는 무자본 갭투자로 수십, 수백채의 빌라 등을 사들여 ‘바지 집주인’을 내세우거나 중개업소와 짜고 비싸게 전세계약을 맺고 보증금을 가로챈다는 점에서 반드시 근절돼야 한다. 하지만 전세사기 역시 역전세와 마찬가지로 전셋값 급등과 급락 환경에서 비롯되면서 구분이 모호한 경우도 적지 않다. 현재 여야가 전세사기 특별법 제정과 관련해 피해자 지원 범위와 지원 방식을 놓고 의견이 갈려 합의하지 못하는 것도 이 때문이다. 야당의 주장대로 피해자 인정 범위를 넓혀 피해금액을 정부나 공공기관이 대납하고 사후 정산하는 방식을 쓸 경우 정부가 감당하지 못하는 사태가 올 수도 있다. 전세 하락거래 비중이 70%에 육박하는 상황에서 역전세 대란은 전세사기와 비교하기 어려울 만큼 충격이 클 수 있다. 정부가 선제적으로 대책을 마련해야 하는 이유다. 전문가들마다 다양한 해법을 제시하고 있기는 하다. 단기적으로는 전세금 반환에 어려움을 겪는 임대인이나 사업자에 대한 대출 규제를 풀어 숨통을 틔우는 방안이 거론된다. 전세보증 한도를 조정하는 방법도 있다. 물론 이런 방안들은 자칫 가계부채 부실을 더 키울 수 있기 때문에 상환 능력이나 사업 운영 능력 등을 꼼꼼히 따져 적용해야 한다. 역전세 위험을 사전에 줄일 수 있도록 일정 수준의 보증금 상환 능력을 갖춘 경우에만 임대사업을 할 수 있게 하는 방안을 제시하는 이들도 있다. 하지만 주택 임대시장 자체를 크게 위축시킬 수 있기 때문에 대규모 임대사업자에 한해 제한적으로 도입해 볼 수는 있을 것이다. 이 밖에 아예 전세가율을 50% 이내로 제한하는 등의 전세상한제 도입이나 임대차계약 시 임대인과 임차인 사이에 제3의 기관이 끼어 전세금을 관리하는 ‘에스크로’ 계좌 도입도 거론되지만, 임대인이 호응할지는 미지수다. 궁극적으론 현 사태를 초래한 임대차3법을 손질해야 한다. 3법 중 별문제가 없는 전월세신고제만 그대로 유지하고 전월세상한제와 계약갱신청구권제 개정이 불가피하다는 지적이 많다. 정부도 임대차법을 그대로 둘 경우 전셋값 급등락이 반복될 소지가 크고 집주인과 세입자 간 갈등이 커질 것이란 시각에서 법 개정을 적극 검토 중인 것으로 알려진다. ●역전세 피해 예방은 이렇게 전세는 우리나라에만 있는 독특한 임대차 제도다. 임대인은 집을 빌려주고 집값의 50~80%의 보증금을 받아 활용할 수 있고 임차인은 주택 시세보다 싼 비용으로 거주할 수 있어 양측의 이해가 맞아떨어져 전세가 오랜 기간 유지될 수 있었다. 그러나 집주인과 세입자의 사적 계약인 만큼 은행 등 금융기관과의 거래에 비해 금융 안전성이 크게 떨어질 수밖에 없다. 은행은 돈을 빌려줄 때 신용점수나 소득 등 각종 조건을 따지지만 임차인은 그럴 수 없기 때문이다. 따라서 임차인 입장에선 전세계약 시 여러 위험요인을 따져 사고를 예방하는 수밖에 없다. 다음은 김인만 김인만부동경제연구소 소장이 알려주는 전세사기와 역전세 예방 팁. 우선 내 전세금과 선순위 대출액, 세금 체납액 등을 모두 합해 집값의 70%를 넘기면 안 된다. 보증금을 못 받아 강제경매에 부치는 경우 통상 집값의 70% 수준에서 낙찰되기 때문이다. 지난달부터 세입자는 집주인 동의 없이도 세금 체납 상황을 열람할 수 있다. 선순위 대출은 해당 매물 등기부등본에서 확인해야 한다. 돈이 아깝더라도 전세 보증보험은 반드시 가입하자. 집이 아무리 마음에 들어도 이런 조건에 맞지 않으면 과감히 포기하고 다른 집을 알아보는 게 좋다.

지난 집값 상승기에 고강도 부동산 규제와 공급 부족 상황이 맞물리며 아파트 대체재로 각광받던 오피스텔이 3분기 연속 매매 가격 하락폭을 키우며 시장에서 외면받고 있다. 정부의 전방위적인 규제 완화로 국지적 온기가 감도는 아파트 시장과는 상반된 모습이다. 17일 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 오피스텔 매매 가격은 전국 기준으로 1.19% 떨어져 전 분기(-0.82%)보다 낙폭이 확대됐다. 지난해 3분기(-0.24%) 이후 3분기 연속 하락세인 데다 낙폭도 점차 커지는 모습이다. 서울(서울 -0.59%→-0.81%)은 물론 지방(-1.21%→-1.36%)도 낙폭을 키웠다. 정부의 규제 완화 이후 아파트 급매물 거래가 늘어나는 등 주택 쪽으로 수요가 이동하면서 대체 상품인 오피스텔의 매력이 상대적으로 반감하고 있다는 지적이 나온다. 지역별로 대구(-1.58%), 경기(-1.54%), 부산(-1.38%), 광주·대전(각 -1.36%) 순으로 하락폭이 컸다. 오피스텔 전셋값 역시 대체 시장인 아파트로 수요가 이동해 높은 금리에 따른 월세화 현상으로 지난해 4분기(-0.82%)보다 낙폭이 확대된 -1.25%였다. 오피스텔 임대 수요가 감소하면서 전 분기 0.07% 올랐던 전국의 월세도 올해 1분기 들어 0.18% 내려 하락 전환했다. 상황이 이렇다 보니 올해 1분기 분양실적도 최근 10년 사이 가장 위축된 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 1분기 오피스텔 분양물량은 1464실로 전년 동기(7282실) 대비 80% 감소했으며 최근 10년간 1분기 평균 분양실적인 1만 2723실과 비교하면 10분의1 수준에 불과했다. 반면 지난 3월 전국 주택(아파트·연립·단독)의 가격은 0.78% 떨어져 전월(-1.15%)에 이어 낙폭을 줄였다.

전셋값이 떨어지자 집주인의 의사와 상관없이 전·월세 계약 갱신을 요구할 수 있는 갱신요구권을 사용하는 세입자가 크게 줄어들어 역대 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 갱신요구권은 급격한 전세금 인상을 막아 세입자를 보호하기 위해 도입됐지만 최근 전세시장에서 세입자가 집주인보다 유리한 위치에 서면서 종전보다 임대료를 감액해 계약을 갱신하는 데 쓰이는 것으로 조사됐다. 3일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 수도권 주택의 전·월세 실거래가를 분석한 결과, 지난해 12월 갱신요구권을 사용한 갱신계약 건수는 6574건으로 역대 최저치를 기록한 것으로 집계됐다. 전년 같은 달보다 47% 감소한 수치다. 기존에는 임차인이 계약 갱신을 원해도 임대인이 거절하면 갱신할 수 없었으나 문재인 정부 때인 2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인의 계약 갱신요구권이 도입됐다. 임차인은 갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 이 제도는 임차인의 주거 안정을 위해 도입됐지만 전셋값이 계약 당시보다 떨어지는 역전세난이 발생하면서 임대인과 협의해 계약을 갱신하거나 종전 임대료보다 감액해 계약하는 경우가 대폭 늘어난 것으로 파악됐다.지난해 12월 수도권 아파트에서 갱신요구권을 사용한 갱신계약 가운데 종전보다 임대료를 감액한 계약은 1481건으로 전년 같은 달(76건)보다 19배 이상 급증했다. 비율로는 갱신요구권 사용 계약의 32%가 감액계약이었고, 임대료를 전보다 깎아 갱신한 계약 중에서는 절반 이상이 갱신권을 사용한 것이었다. 감액 여부는 전월세전환율 5.5%를 적용한 환산보증금을 기준으로 판단했다. ‘보증금 떼일라’ 전세의 월세화 계속 한편 고금리가 지속되는 가운데 집값이 빠른 속도로 하락하며 전세보증금 미반환 우려가 커지자 세입자들이 보증금을 지키기 위해 전세보다 월세를 택하는 경향이 늘어난 것으로 확인됐다. 지난해 하반기 수도권 주택 전·월세 갱신계약 중 전세를 월세로 변경한 계약은 5971건으로, 전년 동기(3572건)보다 67% 증가한 것으로 나타났다. 진태인 집토스 아파트중개팀장은 “수도권에 지역별로 대규모 공급이 예정된 만큼 주택 임대시장의 감액 갱신과 갱신요구권 감소 흐름은 당분간 계속될 것으로 보인다”고 전망했다. 지난해 아파트 전세 거래는 60만 6686건으로 전년보다 0.1% 줄었고, 월세는 45만 2620건으로 전년(35만 2150건)보다 28.5% 늘어나 역대 최다를 기록했다. 아파트 월세 계약 비중은 42.7%로 통계 작성 이후 최고였다.

서울 아파트값이 10년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어지며 23주째 하락세를 이어 갔다. 송파구 아파트 매매가는 2주 연속 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 3일 한국부동산원에 따르면 10월 다섯째 주(지난달 31일 기준) 주간 서울 아파트값은 전주(-0.28%) 대비 하락폭을 키운 -0.34%를 기록했다. 서울에서 가장 많이 떨어진 곳은 2주 연속 송파구(-0.60%)였다. 2012년 7월(-0.61%) 이후 10년 3개월 만에 가장 크게 떨어진 수치다. 잠실의 대표 아파트인 ‘리센츠’, ‘엘스’ 등은 한 달 새 2억원가량 내려간 가격에 거래되고 있다. 강동구(-0.45%), 성북구(-0.44%), 노원구(-0.43%), 도봉구(-0.42%) 순으로 낙폭이 컸다. 인천(-0.51%)의 경우 송도신도시가 있는 연수구(-0.69%)와 검단신도시가 있는 서구(-0.66%) 위주로 하락하며 하락폭을 확대했다. 경기의 경우 파주시(-0.82%)는 운정신도시 및 인근 지역 위주로, 화성시(-0.64%)는 매물 적체 영향이 있는 동탄신도시와 새솔동 신축 위주로 가격이 내렸다. 인천과 경기가 가파른 하락세를 보이면서 수도권 아파트값 낙폭은 지난주(-0.34%)보다 이번 주(-0.40%) 더 커졌다. 수도권 아파트값 하락률이 0.4%대로 떨어진 것은 부동산원이 시세 조사를 시작한 2012년 5월 이후 처음이다. 잇따른 금리 인상으로 전세 대출이자 부담이 커지고 전세의 월세화가 빨라지면서 전셋값도 떨어지고 있다. 전국(-0.37%)·수도권(-0.51%)·지방(-0.24%)·서울(-0.43%) 모두 부동산원 시세 조사 이후 역대 최대 낙폭을 기록했다. 한국부동산원은 “가격 하락 우려에 따른 매수심리 위축과 추가 금리 인상 예정에 따라 매수 문의가 극소한 상황이 계속되고 있다”며 “현재 급매물에서 추가적인 가격 하향 조정돼도 거래 성립 여부가 불투명한 상황이 지속되며 하락폭이 확대됐다”고 평가했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 거래 건수는 614건으로 지난해 동기(2691건) 대비 4분의1 수준에도 못 미쳤다.

서울 아파트값이 10년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어지며 23주째 하락세를 이어 갔다. 송파구 아파트 매매가는 2주 연속 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 3일 한국부동산원에 따르면 10월 다섯째 주(지난달 31일 기준) 주간 서울 아파트값은 전주(-0.28%) 대비 하락폭을 키운 -0.34%를 기록했다. 서울에서 가장 많이 떨어진 곳은 2주 연속 송파구(-0.60%)였다. 2012년 7월(-0.61%) 이후 10년 3개월 만에 가장 크게 떨어진 수치다. 잠실의 대표 아파트인 ‘리센츠’, ‘엘스’ 등은 한 달 새 2억원가량 내려간 가격에 거래되고 있다. 강동구(-0.45%), 성북구(-0.44%), 노원구(-0.43%), 도봉구(-0.42%) 순으로 낙폭이 컸다. 인천(-0.51%)의 경우 송도신도시가 있는 연수구(-0.69%)와 검단신도시가 있는 서구(-0.66%) 위주로 하락하며 하락폭을 확대했다. 경기의 경우 파주시(-0.82%)는 운정신도시 및 인근 지역 위주로, 화성시(-0.64%)는 매물 적체 영향이 있는 동탄신도시와 새솔동 신축 위주로 가격이 내렸다. 인천과 경기가 가파른 하락세를 보이면서 수도권 아파트값 낙폭은 지난주(-0.34%)보다 이번 주(-0.40%) 더 커졌다. 수도권 아파트값 하락률이 0.4%대로 떨어진 것은 부동산원이 시세 조사를 시작한 2012년 5월 이후 처음이다. 잇따른 금리 인상으로 전세 대출이자 부담이 커지고 전세의 월세화가 빨라지면서 전셋값도 떨어지고 있다. 전국(-0.37%)·수도권(-0.51%)·지방(-0.24%)·서울(-0.43%) 모두 부동산원 시세 조사 이후 역대 최대 낙폭을 기록했다. 한국부동산원은 “가격 하락 우려에 따른 매수심리 위축과 추가 금리 인상 예정에 따라 매수 문의가 극소한 상황이 계속되고 있다”며 “현재 급매물에서 추가적인 가격 하향 조정돼도 거래 성립 여부가 불투명한 상황이 지속되며 하락폭이 확대됐다”고 평가했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 거래 건수는 614건으로 지난해 동기(2691건) 대비 4분의1 수준에도 못 미쳤다.

“전세 대출 이자 낼 바에 큰돈 묶이지 않는 월세로 옮길까요”, “이러다 ‘깡통전세’ 될 것 같은데 지금이라도 월세로 갈아타야 할까요.” 한국은행의 두 번째 빅스텝에 전세자금 대출 이자가 높아지고 계속되는 집값 하락으로 ‘깡통 전세’에 대한 불안감이 커지면서 부동산 커뮤니티에는 월세에 대한 문의가 끊이지 않고 있다. 월세 수요자가 늘다 보니 월셋값도 덩달아 높아지고 있다. 14일 법원등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 9월까지 임차인이 신고한 확정일자 기준 전국의 월세 거래는 모두 106만 6687건으로 나타났다. 월세 거래가 100만건을 돌파한 것은 2010년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 처음이다. 같은 기간 전세 거래는 모두 100만 6277건으로 월세 거래량이 전세 거래량보다 많았다.국회 국토교통위원회 이종배 국민의힘 의원이 한국부동산원으로부터 받은 자료를 살펴보더라도 서울 아파트 월세 수급지수는 지난 8월 100.1로 나타나면서 올해 처음으로 100을 넘겼다. 월세 수급지수가 기준선인 100을 넘어선 것은 집을 구하려는 세입자가 세를 놓으려는 집주인이 많다는 의미다. 반면 서울 전세 수급지수는 6월 94.7 이후 7월 91.3, 8월 87.7로 매월 낮아지는 추세다. 수요가 늘다 보니 월셋값도 뛰고 있다. 지난 8월 서울 아파트 월세는 전월과 비교해 0.12% 상승했다. 지난 2019년 8월부터 37개월 연속 상승세다. 전용면적이 60㎡ 이하인 서울 소형 아파트의 월셋값도 100만원 넘는 사례가 늘고 있는 것으로 나타났다. 부동산 정보제공업체 경제만랩에 따르면 올해 1~9월 서울 소형아파트의 전월세 거래량은 총 8만 5506건으로 조사됐다. 이 가운데 월세 거래량은 3만 9891건으로 국토교통부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~9월 기준) 이래 가장 많은 거래량을 기록한 것으로 나타났다. 이 가운데 서울 소형 아파트 월세 가격 100만원 이상 거래량은 7190건으로 전년 대비 43.9%나 상승했고, 월세 전체 거래 중 18%의 비중을 차지한 것으로 확인됐다.서울 성동구 옥수동에 위치한 ‘래미안 옥수 리버젠’ 전용면적 59.25㎡의 경우 2021년 8월 17일 보증금 1억원, 월세 250만원(4층)에 신규 계약이 이뤄졌다. 하지만 올해 8월 13일에는 해당 아파트의 동일 면적이 보증금 1억원, 월세 290만원(9층)에 신규 계약이 이뤄져 1년간 40만원이나 상승해 전년 대비 16% 뛰었다. 양천구 신정동에 있는 ‘목동신시가지 14단지’ 전용 면적 55.02㎡도 2021년 8월 12일 보증금 1억, 월세 65만원(9층)에 신규 계약됐지만, 2022년 8월 23일에는 보증금 1억, 월세 100만원(11층)에 신규 계약이 이뤄져 1년간 월세가 35만원 올랐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “한동안 금리 민감도가 높아짐에 따라 보증금 증액 분을 월세로 돌린다든지 깡통 전세 리스크를 피해 보증부월세(반전세)로 지불하려는 경향 등 월세화 움직임은 계속될 것으로 보인다”고 말했다.

서울 아파트 매매시장에 사려는 사람은 없고 팔려는 사람만 넘치는 상황이 갈수록 심화하고 있다. 26일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 82.9로 올해 5월 2일 조사(91.1) 이후 16주 연속 하락했다. 매매수급지수는 기준선(100)보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 수급지수는 조사 시점의 상대평가이긴 하지만 단순 수치만 보면 2019년 7월 1일(80.3) 이후 3년 1개월여 만에 최저치를 기록했다. 서울 5대 권역의 지수가 모두 지난주보다 떨어졌다. 강남 3구가 포함돼 가장 높은 수준을 유지했던 동남권(강남·서초·송파·강동)도 이번주 89.4를 기록하며 90선 아래로 내려왔다. 은평·서대문·마포구가 있는 서북권은 76.6으로 5대 권역 중 가장 낮은 수치를 기록했다. 용산·종로구 등이 포함된 도심권은 지난주 81.2에서 이번주 78.4로 80 이하로 떨어졌다. 금리 인상 기조가 계속 이어지는 가운데 환율이 급등하고 경기 침체 우려가 커지면서 매수심리는 빙하기를 향해 다가가는 모양새다. 서울부동산정보광장에 따르면 신고기한(8월 31일)이 5일 남은 이날 7월 서울의 아파트 매매 건수는 633건에 그쳤다. 2006년 거래 신고가 시작된 이후 월별 거래량 기준으로 역대 최저다. 수도권 전체의 매매수급지수 역시 지난주 86.3에서 이번주 84.3으로 떨어졌다. 2019년 7월 1일 조사(83.7) 이후 3년 1개월여 만에 가장 낮은 수치다. 전국 아파트 매매수급지수 역시 14주 연속 하락하며 87.8을 기록했다. 매매시장뿐만 아니라 전세시장도 수요가 없는 상황이다. 금리 인상으로 전세대출에 대한 부담으로 전세의 월세화가 진행되고 있기 때문인 것으로 풀이된다. 서울 아파트 전세수급지수는 지난주 90.2에서 이번주 88.7로 90 밑으로 내려앉았다. 2019년 7월 29일 조사(88.0) 이후 약 3년여 만에 가장 낮은 수치다. 수도권의 전세수급지수도 87.6으로 지난주 90.4에서 90선 밑으로 떨어졌다.

임대차 기간 3년, 2+1년 등 대안‘주변 전셋값 범위 내 인상’ 거론입법 취지와 달리 결국 세입자만 울렸다는 비판을 받는 임대차 2법이 수술대에 올랐다. 임대차 2법이 많은 부작용을 양산했지만 시행 2년 만에 없던 것으로 하면 시장의 대혼란과 또 다른 부작용을 낳을 수 있다는 우려 때문에 폐지보다 핵심 내용을 손보는 쪽으로 방향을 잡았다. 임대차거래신고제는 임대료나 임대 기간과 직접 영향이 없고, 시장의 투명성 확보라는 장점이 있기 때문에 손을 대지 않는다. 부작용을 양산한 핵심 제도는 임차인이 전월세로 2년을 거주하고 나서 계약을 갱신해 추가로 2년을 거주하게 한 계약갱신청구권제와 계약 갱신 때 임대료 인상률 상한을 5%로 정한 전월세 상한제다. 두 제도는 2020년 7월 31일 당시 문재인 정부가 속전속결로 처리했다. 임대차 2법 통과 후 5일 뒤에는 전월세 신고제 도입을 골자로 한 부동산거래신고법 개정안도 본회의에서 통과시켜 ‘임대차 3법’의 입법을 마무리했다. 당시 야당인 미래통합당(현 국민의힘)과 많은 부동산 전문가는 임대차 2법이 시행되면 집주인이 4년치 임대료를 한꺼번에 올려 전셋값이 폭등하고, 전세의 월세화가 가속화하는 등 부작용이 나타날 수 있다며 강하게 반대했다. 하지만 국회 과반 의석을 차지한 더불어민주당과 정부는 임차인 보호라는 명분을 내세워 시행을 강행했다. 태스크포스(TF)는 부작용을 양산한 두 가지 제도를 중심으로 개선안을 찾을 예정이다. 임대차 기간을 일률적인 ‘2+2년’으로 정한 것을 완화하는 방안을 찾게 된다. 의무 임대차 기간을 ‘3년’ 또는 ‘2+1년(갱신)’으로 하는 등 임대차 시장 현실에 맞는 대안을 찾을 계획이다. 일률적으로 제한한 보증금 인상 5% 상한도 시장 환경에 맞게 손을 본다. 예를 들어 해당 아파트 단지 또는 주변 전셋값의 일정 수준 안에서 올릴 수 있게 하는 방안도 거론된다. 지역별 매매가격 대비 평균 전세가율 범위에서 보증금을 올리는 방안도 생각해 볼 수 있다. 하지만 정부가 개선안을 마련해도 거대 야당인 민주당을 설득할 수 있느냐가 관건이다. 민주당 안에서는 2년 전 일방적으로 입법을 추진해 정권까지 넘겨줬다는 반성의 목소리가 나오지만 일부는 오히려 현행법을 더 강화해야 한다는 주장을 펴고 있기 때문이다.

최근 금리 인상으로 전세 수요가 줄며 서울의 아파트 평균 전셋값이 약 3년 만에 하락한 것으로 나타났다. 전세 물량이 쌓이면서 당초 예상됐던 ‘8월 전세대란’은 일어나지 않을 것으로 전망된다. 하지만 ‘월세의 전세화’ 현상이 가속화되면 서민 주거 비용이 상승할 거란 우려가 나온다. 26일 KB국민은행 월간 주택가격통계에 따르면 7월 서울 지역 아파트의 평균 전셋값은 6억 7788만원으로 지난달(6억 7792만원)보다 소폭 하락했다. 서울 아파트의 월평균 전셋값이 떨어진 것은 2019년 4월(4억 6210만원) 이후 3년 3개월 만이다. 강북 지역 14개 구의 평균 전셋값은 지난달 5억 6066만원에서 이달 5억 6059만원으로 하락했고, 강남 지역 11개 구는 7억 8820만원에서 7억 8809만원으로 떨어졌다. 전셋값이 꺾인 것은 전세 매물이 늘어났는데 금리 인상에 따른 월세 선호 현상, 계약갱신청구권 사용에 따른 재계약 증가 등으로 수요는 감소했기 때문이다. 부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트의 전월세 물건은 전날 기준 4만 9819건으로 한 달 전(4만 4625건)에 비해 11.6% 증가했다. 금리 인상 여파로 전세자금대출 금리가 크게 오르면서 월세를 선호하거나 전세 대신 월세를 낀 반전세 수요가 크게 늘었다. 서울 아파트 전월세 전환율은 3.20%로 지난달(3.19%)보다 소폭 상승했다. 지난해 6월(3.22%) 이후 1년 1개월 만에 가장 높은 수치다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “높은 전셋값과 대출금리 인상에 따른 이자 상환 부담 확대로 전세의 월세화가 이어진 결과”라고 분석했다. 이런 추세를 볼 때 2020년 7월 말 임대차 2법 도입 이후 계약갱신권을 소진한 이들이 대거 시장에 나오면서 전세가 비싸지고, 구하기도 힘들 것이라는 ‘8월 대란설’이 현실화될 가능성은 낮을 것으로 보인다. 다만 이 법이 통과된 2020년 7월 4억 9922만원이던 서울 아파트의 평균 전셋값은 2년 새 1억 8000만원 가까이 올라 세입자들의 부담은 여전히 높은 상황이다. 전셋값은 소폭 하락했어도 경기침체와 맞물리면 향후 전월세 시장이 더욱 불안해질 수도 있다는 전망도 나온다. 윤 연구원은 “유동성이 떨어진 경기 침체기에는 매수 심리가 약해져 무주택자들이 전월세를 선호하며 임대료는 오르고 매매 가격은 하락하는 경향이 있다”면서 “계약갱신권 기간 보증금 인상분이 대출로 넘어가 월세화되면서 주거비용 또한 늘어났기 때문에 임대 시장이 안정됐다고 볼 수는 없다”고 말했다.

금리 인상으로 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화하면서 수도권 아파트 월셋값이 치솟고 있다. 18일 한국부동산원에 따르면 6월 수도권 아파트 월세통합 가격지수는 104로 전월(103.7)보다 0.3포인트 상승해 역대 최고치를 기록했다. 월세통합 가격지수는 2021년 6월(100)을 기준으로 지수화한 것으로 순수 월세(보증금이 월세의 12개월치 이하), 준월세(12~240개월치), 준전세(240개월치 초과)를 모두 합친 결과다. 월세 중위가격도 빠르게 상승하고 있다. 지난해 7월 보증금 5000만원에 처음 90만원을 기록한 수도권의 중위 월세가격은 꾸준히 상승해 지난달 93만 6000원까지 올랐다. 서울 역시 중위 보증금이 지난해 7월부터 계속 1억원인 반면 월세는 100만 3000원에서 105만원으로 올랐다. 강남구가 보증금 3억원에 월세 225만 9000원으로 가장 비쌌다. 1년 새 6%(12만 5000원) 뛰었다. 이어 서초구 176만원(중위 보증금 4억원), 용산구 175만원(1억원), 송파구 137만 5000원(3억원) 순이었다. ‘전세의 월세화’가 월셋값 인상을 이끌고 있다. 임대차 시장에 기존 전세 물량이 나오면서 보증금은 그대로 둔 채 보증금 상승분에 해당하는 금액을 월세로 돌리는 준전세 물량이 빠르게 늘고 있다. 실제로 올해 상반기 서울 준전세 거래량은 1만 8064건으로 전년 대비 8.5% 증가했다. 급격한 금리 인상으로 전세자금 대출 금리까지 상단 기준 6%를 돌파하면서 전세보다 월세를 선호하는 세입자도 많아졌다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “대출 금리가 오를 경우 세입자 입장에서는 한번에 크게 오른 전세가격을 지불하는 데 부담이 있을 수 있는 만큼 일부 금액을 월세로 돌리려는 선택을 할 수밖에 없다”면서 “지난주 한국은행이 처음으로 ‘빅스텝’(기준금리 0.50% 포인트 인상)을 단행했고, 연내 세 번의 통화정책방향회의 모두 기준금리 인상이 예상되고 있어 전세의 월세화 현상이 더 가속화될 것으로 보인다”고 말했다.

아파트 매매 거래가 급감하는 대신 월세가 낀 임대차 거래가 급증하는 추세다. 기준금리 인상에 집값 매수세가 얼어붙고, 대출이자에 대한 부담감이 높아지면서 전세 대신 월세 수요가 급격하게 늘어난 결과다. 서울의 경우 상반기(1∼6월) 월세 아파트 임대차 거래량이 4만 2087건으로, 2011년 관련 통계 집계 이래 최고치를 기록할 정도다. 전세의 월세화 현상은 2년 계약갱신청구권제와 5% 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행이 주요 원인이다. 최근 금리가 폭등하면서 6%대 전세대출금을 감당하지 못하는 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입했다. 여기에 소형 주택에서 전세보증 사고나 ‘깡통전세’ 우려가 커지면서 울며 겨자 먹기 식으로 월세로 전환하는 사례도 많아졌다. 현 추세대로라면 올 연말까지 월세가 임대차 계약에서 차지하는 비율이 60%를 넘어 70%에 육박할 것이란 관측도 나온다. 이런 상황에서 저소득층의 월세 주거비는 심각한 민생 문제로 번질 소지가 다분하다. 월세 비중이 높아지는 만큼 세입자들의 주거비 부담은 커지고 실질소득은 줄어드는 악순환이 심화된다. 고물가·고금리의 복합 위기 속에서 서민들의 실질소득이 대폭 줄어드는 상황이라 월세 부담 압력이 취약계층을 한계 상황으로 내몰고 있다. 정부와 지방자치단체가 주거 취약계층에 각종 지원을 하고 있지만 아직까지 ‘언 땅에 오줌 누기’라는 지적이 있다. 정부는 월세 난민을 막기 위해 선제적으로 대응책을 마련해야 한다. 당장 저소득층에 대해 월세 바우처 등 재정 지원을 늘려 나가는 것도 필요하다. 세제 개편을 통해 월세액 세액공제(현행 15%)나 전월세 대출 소득공제(40%) 비율을 대폭 높이는 것도 고려해야 한다.