국내 1호 토목건축공사 면허를 가진 중견 건설사 삼부토건이 법원에 기업 회생절차(법정관리)를 신청했다. 지난달 신동아건설에 이어 삼부토건까지 휘청이면서 공사비 급등과 건설경기 침체를 견디지 못한 중견·중소 건설사의 위기가 가시화하고 있다. 25일 금융감독원 전자공시에 따르면 삼부토건은 전날(24일) 법원에 회생절차 개시를 신청했다고 공시했다. 삼부토건은 “경영 정상화와 계속기업으로서의 가치를 보존하기 위해 회생절차를 신청했다”고 밝혔다. 1943년 설립된 삼부토건은 지난해 국토교통부의 시공 능력 평가 71위의 중견 건설사로 아파트 브랜드 삼부 르네상스를 보유하고 있다. 1965년 국내 1호 토목건축공사업 면허를 취득해 경인·경부고속도로와 서울지하철 1호선 건설 등 주요 토목 공사를 담당했다. 하지만 2020년부터 4년 연속 영업적자가 이어졌다. 삼부토건의 지난해 3분기 기준 영업손실은 268억원으로, 부채 비율은 838.5%까지 치솟았다. 지난해 8월 기준으로 1년 내 만기가 찾아오는 단기차입금도 1712억원으로 집계됐다. 2022년에는 우크라이나 재건 사업 수혜주로 주목받기도 했으나 곧이어 주가 조작 의혹이 제기됐다. 삼일회계법인은 지난해 상반기 연결 재무제표에 대한 감사 의견을 거절했고, 한국거래소가 ‘관리종목’으로 지정하면서 한동안 주식 매매가 정지되기도 했다. 당시 삼일회계법인은 지난해 상반기 삼부토건의 연결 기준 영업손실이 409억원, 당기순손실이 516억원, 결손금이 2567억원인 점 등을 지적했다. 건설사들의 경영 악화 배경으로는 공사비 급등과 경기 침체가 꼽힌다. 코로나19 팬데믹 사태에 이어 러시아·우크라이나 전쟁 여파로 원자재값과 인건비 등이 치솟았다. 국내 경기 침체가 장기화하면서 공사 물량도 급감했고, 중견·중소 건설사가 직격타를 맞았다. 앞서 시공 능력 평가 58위인 신동아건설이 법원에 회생절차를 신청해 지난달 22일부터 회생 절차를 밟고 있다. 지역에서는 전북지역 건설업체 제일건설이 지난해 12월 부도 처리돼 이달 19일부터 법원의 회생절차에 들어갔다.

설 연휴를 2주 앞두고 밥상 물가에 ‘적색 경고등’이 켜졌다. 원달러 환율 상승과 기름값 인상, 기후 인플레이션(기후 변화에 따른 식자재값 인상) 등 물가 자극 요인이 겹겹이 쌓였다. 지난해 1월 100원이던 마른김 한 장 값은 150원으로 1년 새 50% 껑충 뛰었다. 명절 차례상에 오르는 농산물과 식재료 등 먹거리 가격이 최근 급등했다. 13일 통계청에 따르면 지난해 12월 기준 무 가격은 전년 동월 대비 98.4% 폭등했다. 당근 65.5%, 김 34.3%, 귤 32.4%, 배추 26.4%, 배 22.8%, 김치 13.6%씩 올랐다. 식용유 8.0%, 간장 7.6% 등 일부 필수 식재료 상승률도 12월 전체 평균 물가상승률 1.9%를 웃돌았다. 특히 수산물 가격 상승세가 예사롭지 않다. 한국농수산식품유통공사(aT)에 따르면 마른김(중품) 10장의 평균 소매가격(13일 기준)은 1524원으로 집계됐다. 지난달 9일 1393원에서 한 달 새 9.4% 올랐다. 김 한 장당 152원 꼴이다. 국산 고등어 염장 중품 한 손(두 마리) 평균 소매가격은 6276원으로 지난해보다 36.0%, 평년보다 59.3% 비싸다. 외식 물가도 덩달아 뛰었다. 지난달 외식 물가는 전년 동월 대비 2.9% 올랐다. 월평균 물가상승률 1.9%보다 1.0% 포인트 높다. 도시락 11.1%, 햄버거 8.3%, 떡볶이 5.7%, 치킨 5.2%, 김밥 4.8%, 생선회(외식) 4.7%, 김치찌개 4.0%씩 올랐다. 먹거리 물가가 오른 건 기후 변화에 따른 작황 부진과 해수 온도 상승, 환율 상승에 따른 수입 원자재값 인상이 겹친 결과다. 12·3 비상계엄 사태와 대통령 탄핵 소추 등 정치 불안으로 12월 평균 원달러 환율은 1436.78원을 기록했다. 장중 최고가는 지난달 27일 1486.70원이었다. 환율 상승으로 원유 수입 가격이 오르고, 미국의 이란·러시아 제재 강화로 국제유가도 함께 뛰자 국내 주유소 기름값은 1월 둘째 주(5~9일)까지 13주 연속 상승했다. 이날 평균 휘발유값은 ℓ당 1701.73원으로, 지난해 8월 이후 처음 1700원대에 재진입했다. 유가 상승은 농수산물 유통비와 외식 재료비, 가공식품 생산 단가 인상으로 이어진다는 점에서 더 우려스럽다. 정지연 한국소비자연맹 사무총장은 “기후 변화와 환율을 비롯해 물가에 영향을 미치는 요인이 점점 복합적이고 다양화하는 양상”이라며 “당분간 먹거리 물가가 오를 것 같다”고 전망했다.

4년 전보다 공사비 30% 이상 올라고금리 맞물려 이자 비용 버거워져“똘똘한 한 채 선호로 집값 양극화”내년 공급 절벽에 분양가 폭등 예고 2008년 글로벌 금융위기 이후 처음 경험하는 1450~1460원대 고환율은 최악의 불황에 시달리는 건설업계에도 공포를 드리우고 있다. 원달러 환율 급등은 철근·콘크리트 등 원자재 수입 가격을 끌어올려 분양가 상승으로 이어질 가능성이 크다. 소비자물가 동반 상승을 불러 금리 인하 지연을 초래한다면 중소 건설사들은 이자 비용 부담을 견디지 못할 수도 있다. 26일 통계청과 대한건설협회에 따르면 2018년 154조 5000억원이던 건설 수주액은 2022년 248조 4000억원으로 정점을 찍은 뒤 지난해 206조 7000억원으로 추락했다. 올해는 더 뒷걸음질을 쳐 205조 8000억원으로 전망된다. 건설 수주액은 향후 경기를 나타내는 선행지표다. 내년 이후가 더 힘들 것이란 의미다. 건설업 불경기의 원인으로는 원자재값과 인건비 상승, 고금리와 대출 규제 등이 꼽힌다. 건설 공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 가격 변동을 나타내는 건설공사비지수(2020년=100)는 2019년 10월 98.73이었는데 2021년 10월 116.79까지 상승했고 올해 10월에는 130.32로 최고치를 찍었다. 4년 전에 비해 공사비가 30% 이상 올랐다는 뜻이다. 미국 트럼프 2기 행정부의 현실화와 계엄·탄핵 정국의 불확실성이 맞물려 나타난 고환율 장기화는 건설업 불경기에 기름을 붓는 격이다. 달러 강세는 일부 대형 건설사에는 해외 프로젝트 환차익 상승으로 호재가 될 수 있지만 국내에선 수입 원자재 가격이 오르며 공사비 상승을 초래한다. 물가를 끌어올려 금리 인하가 지연되면 환헤지 여력이 없는 건설사들은 불황을 벗어나기 더 힘들어진다. 건설사 이자보상비율은 2020년 3분기 577.99%에서 올해 3분기 205.35%로 수직 낙하했다. 해당 비율이 낮을수록 영업이익으로 이자 등을 부담하기 버겁다. 공사비 상승은 내년 공급 절벽과 맞물려 수도권과 지방의 양극화를 더 부추길 것으로 보인다. 부동산R114에 따르면 내년 분양 물량은 14만 6130가구로 올해보다 34% 줄고 아파트 입주 물량은 26만 3330가구로 27.7% 감소할 것으로 전망됐다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “환율이 오르면 불안 심리가 커져 똘똘한 한 채로 더 쏠리게 될 것”이라면서 “강남이나 서울 역세권 매물은 인기가 오르고, 지방이나 수도권 외곽 매물에는 악재로 작용할 것”이라고 말했다.

수입품 값 뛰고 유가 급등 불가피외국인 주식 매도, 자본 유출 가속수출 기업 영업익 최대 20% 줄어 올해 평균 원달러 환율이 1998년 국제통화기금(IMF) 외환위기 때에 버금가는 수준까지 치솟았다. 미국 도널드 트럼프 2기의 현실화에 따른 ‘강달러’ 현상에 12·3 비상계엄과 탄핵 사태로 촉발된 정국 불안이 맞물린 결과다. 25일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 올해 1월 2일부터 지난 24일까지 241거래일 평균 원달러 환율(주간 종가 기준)은 1363.09원이다. 연평균 원달러 환율이 1350원을 돌파한 건 외환위기 때인 1998년 1394.97원 이후 26년 만이다. 올해 1월 2일 1300.40원으로 출발한 환율은 트럼프 당선 직후(11월 12일·1403.50원) 1400원대를 뚫었다. 지난 24일에는 1456.40원까지 치솟아 연고점을 찍었다. 비상계엄 이후 15거래일(4~24일) 평균 환율은 1435.10원에 이른다. 고환율의 가장 큰 부작용은 물가 상승이다. 달러값이 오르면 수입품 가격이 뛴다. 전량을 수입하는 원유도 가격 급등이 불가피하다. 현재 국내 휘발유·경유값은 이달 셋째 주까지 10주 연속 오름세다. 기름값이 뛰면 생산 비용이 함께 커져 물가 전반이 오르게 된다. 내년 원화 시세가 폭락해 물가가 폭등하는 ‘환 인플레이션’ 현상이 한국경제를 옥죌 수 있다는 의미다. 증시도 비상이다. 원화 가치 하락으로 외국인 투자자의 주식 매도 행렬이 잇따르고 있어서다. ‘탄핵 정국’의 불확실성이 커진 것도 자본 유출을 가속하는 요인이다. 환율 상승은 일부 수출 기업에 호재가 되기도 한다. 달러 가치가 올랐을 때 외국에 제품을 팔면 더 많은 원화를 벌어들일 수 있어서다. 하지만 수입 원자재값 상승 부담으로 환차익 효과는 미미하다. 우리나라 제조 중소기업들의 영업이익률은 4~5% 수준으로 환율이 뛰면 환차손이 커져 영업이익이 최대 20%까지 줄어들 수도 있다. 중소기업 상당수는 환 헤지(환율 위험 분산)를 할 엄두를 못 내기 때문이다. 산업연구원은 환율이 10% 오르면 대기업의 영업이익률도 0.29% 포인트 하락한다고 봤다. 이 정도 인상폭은 대비하기 어려운 데다 원화 가치 하락으로 매출 증가 효과가 사라지기 때문이다. 최진호 우리은행 이코노미스트는 “수출 기업이 고환율로 환차익을 보려면 물량이 유지된다는 전제가 있어야 한다”면서 “수출이 둔화하는 국면에서 환율 상승은 부정적인 효과가 더 크다”고 말했다.

올해 평균 원달러 환율이 1998년 국제통화기금(IMF) 외환위기 때에 버금가는 수준까지 치솟았다. 미국 도널드 트럼프 2기의 현실화에 따른 ‘강달러’ 현상에 12·3 비상계엄과 탄핵 사태로 촉발된 정국 불안이 맞물린 결과다. 25일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 올해 1월 2일부터 지난 24일까지 241거래일 평균 원달러 환율(주간 종가 기준)은 1363.09원이다. 연평균 원달러 환율이 1350원을 돌파한 건 외환위기 때인 1998년 1394.97원 이후 26년 만이다. 올해 1월 2일 1300.40원으로 출발한 환율은 트럼프 당선 직후(11월 12일·1403.50원) 1400원대를 뚫었다. 지난 24일에는 1456.40원까지 치솟아 연고점을 찍었다. 비상계엄 이후 15거래일(4~24일) 평균 환율은 1435.10원에 이른다. 고환율의 가장 큰 부작용은 물가 상승이다. 달러값이 오르면 수입품 가격이 뛴다. 전량을 수입하는 원유도 가격 급등이 불가피하다. 현재 국내 휘발유·경유값은 이달 셋째 주까지 10주 연속 오름세다. 기름값이 뛰면 생산 비용이 함께 커져 물가 전반이 오르게 된다. 내년 원화 시세가 폭락해 물가가 폭등하는 ‘환 인플레이션’ 현상이 한국경제를 옥죌 수 있다는 의미다. 증시도 비상이다. 원화 가치 하락으로 외국인 투자자의 주식 매도 행렬이 잇따르고 있어서다. ‘탄핵 정국’의 불확실성이 커진 것도 자본 유출을 가속하는 요인이다. 환율 상승은 일부 수출 기업에 호재가 되기도 한다. 달러 가치가 올랐을 때 외국에 제품을 팔면 더 많은 원화를 벌어들일 수 있어서다. 하지만 수입 원자재값 상승 부담으로 환차익 효과는 미미하다. 우리나라 제조 중소기업들의 영업이익률은 4~5% 수준으로 환율이 뛰면 환차손이 커져 영업이익이 최대 20%까지 줄어들 수도 있다. 중소기업 상당수는 환 헤지(환율 위험 분산)를 할 엄두를 못 내기 때문이다. 산업연구원은 환율이 10% 오르면 대기업의 영업이익률도 0.29% 포인트 하락한다고 봤다. 이 정도 인상폭은 대비하기 어려운 데다 원화 가치 하락으로 매출 증가 효과가 사라지기 때문이다. 최진호 우리은행 이코노미스트는 “수출 기업이 고환율로 환차익을 보려면 물량이 유지된다는 전제가 있어야 한다”면서 “수출이 둔화하는 국면에서 환율 상승은 부정적인 효과가 더 크다”고 말했다.

“원달러 환율이 1500원이 되면 우리는 파산입니다.” 15년 만에 1450원을 돌파한 원달러 환율이 1500원 문턱까지 치솟으면서 금융시장의 ‘약한 고리’로 불리는 중소기업 사이에서 곡소리가 나오고 있다. 중소기업 관계자는 24일 “고환율 중간재 수입 비용이 상승해도 이를 대기업 납품가에 반영할 배짱을 가진 중소기업 사장은 없다”면서 “환율 상승에 원자재값도 눈에 띄게 올라서 이달은 지난해 동기 대비 지출 비용이 40% 가까이 늘어 마이너스”라고 토로했다. 우리는 수출 국가로 통상 환율이 오르면 기업 실적도 좋아진다고 알고 있지만 국내 중소기업의 약 90%가 중간재인 원자재를 수입해 가공한 뒤 대기업이나 해외로 판매하는 구조여서 환율 적정선(1200원)을 넘어가면 물건을 팔아도 손해가 난다. 고환율(원화 가치 하락) 쇼크는 대기업보다 중소기업에 더 치명적이다. 실제로 중소기업중앙회가 지난 10~13일 수출 중소기업 513곳을 대상으로 ‘긴급실태 조사’를 진행한 결과 응답자의 22.2%가 계엄·탄핵 쇼크(국내 정치 불확실성)에 따른 피해로 ‘고환율’ 문제를 지적했다. 경북 칠곡 소재의 중소 제조업체 대표 A씨는 “환율은 오르는데 경기는 안 좋다며 납품받는 상대 기업에서 단가를 낮추려는 분위기”라면서 “이걸 들어주지 않으면 거래선을 바꾼다며 으름장을 놓는데 죽을 지경”이라고 호소했다. 강달러 현상은 다른 나라에도 영향을 주기 때문에 중국 위안화, 일본 엔화 가치도 하락세라는 점에서 한국 수출품의 가격 경쟁력이 부각될 가능성은 높지 않다. 한국개발연구원의 ‘환율 변동이 수출입과 무역수지에 미치는 영향 보고서’에 따르면 수출 대상국의 달러 환율 상승은 오히려 한국 수출에 대한 수요를 감소시킨다. 주요 6개국 통화 대비 달러화 가치를 나타내는 달러인덱스 역시 지난주 108선을 넘긴 이후 이번 주 내내 107선의 높은 수준을 유지하고 있다. 황세운 자본시장연구원 연구위원은 “높은 수입 의존도로 타격이 큰 기업에는 은행권에서 외화 자금 신규 조달이나 기존 대출을 연장해 주는 등으로 숨통을 틔워 줘야 한다”고 말했다.

“철강재 등 가격 상승폭 예측 벗어나”‘물가변동배제 특약 무효’ 중재 판정중부발전에 26억 추가 지급 명령 최근 원자재값 상승으로 공사비가 치솟으면서 발주처와 시공사 간 갈등이 심화하고 있는 가운데 공기업과 건설사 간 계약에서 물가 상승분을 공사비 증액에 반영하지 않기로 한 ‘특약’을 무효로 본 판단이 나와 주목된다. 원자재 가격 폭등에 따른 부담을 건설사에 떠맡기는 건 부당하다는 취지다. 21일 법조계에 따르면 국내외 상거래 분쟁 중재 기관인 대한상사중재원 중재판정부는 한국중부발전과 중견 건설사인 A사 간 계약에서 맺은 물가변동배제 특약을 무효로 판정, A사의 손을 들어줬다. 이어 중부발전에 A사가 청구한 36억원의 75%에 해당하는 약 26억원 상당의 금액을 추가로 지급하라고 명했다. 상사중재원에서 내린 판정은 1심으로 끝나며 대법원의 확정 판결과 같은 법적 구속력을 지닌다. 물가변동배제 특약은 시공사의 착공 후 추가 공사비 요구를 금지하도록 하는 내용의 도급계약 사항이다. 중부발전은 2021년 초 화력발전소에서 발생하는 배기가스 중 황산화물을 제거하는 탈황설비 기자재 구매 계약을 A사와 체결했고 이 특약을 맺었다. 그러나 코로나19 사태 이후 해외 수입 원자재 가격이 폭등하면서 관련 기자재 값이 최대 75%까지 상승하자 A사는 중부발전 측에 대금을 올려 달라고 요청했다. 이에 중부발전은 이미 계약 체결 당시 기자재비에 물가 변동을 고려해 반영했다는 이유로 대금 조정을 거절했고 분쟁으로 이어졌다. 중재판정부는 “원자재 가격 상승으로 건설공사비 지수 및 상승률이 2021년에는 전년 대비 무려 14.03%에 달하는 등 이 사건 기자재 주요 구성 품목에 해당하는 철강재 등의 가격 상승 변동폭이 일반적인 예측 범위를 현저히 벗어났다”고 봤다. 또 “양사 간 계약은 결국 탈황설비의 완공을 위한 것으로 단순히 기자재 구매 계약이라 볼 수 없고 도급계약의 일부로 봐야 한다”고 설명했다. 국가 기관, 공기업 등과 민간기업 간에 맺는 공공 계약은 거래상 지위 차이가 있을 수밖에 없어 민간 계약보다 불공정 거래 등에 대해 엄격히 보는 편이다. 중재판정부는 결국 국가계약법 제5조 제3항 ‘계약상 이익을 부당하게 제한하는 특약 또는 조건을 정해서는 안 된다’는 규정에 따라 물가변동배제 특약을 무효라고 봤다. 특히 이번 사건의 중재판정부 중재인은 27년간 법관으로 재직한 김지형(66·사법연수원 11기) 전 대법관으로 알려져 판정에 무게감을 더했다는 게 법조계 평가다. 이번 중재 판정이 눈길을 끈 건 공사비가 급등하면서 최근 건설현장 곳곳에서 비슷한 분쟁이 일어나고 있어서다. 쌍용건설과 KT도 ‘KT 신사옥 건립’ 공사비를 놓고 소송전을 벌이는 중이다. 민간 분야에서는 대개 물가변동배제 특약의 효력을 인정해 왔지만 지난 4월 대법원에서 부산 소재 교회와 시공사 간 맺은 특약의 효력이 무효라고 판시하는 등 달라진 판례도 나오고 있다. 다만 법조계 관계자는 “민간 건설업계에 미치는 영향이 있을지 지켜봐야 한다”며 “물가변동배제 특약 무효화를 아직 일반화하기는 어렵다. 사건마다 각각의 특수성을 따져 봐야 할 것”이라고 말했다.

최근 원자재값 상승으로 공사비가 치솟으면서 발주처와 시공사 간 갈등이 심화하고 있는 가운데, 공기업과 건설사 간 계약에서 물가 상승분을 공사비 증액에 반영하지 않기로 한 ‘특약’을 무효로 본 판단이 나와 주목된다. 원자재 가격 폭등에 따른 부담을 건설사에 떠맡기는 건 부당하다는 취지다. 특히 이번 사건은 27년간 법관으로 재직한 김지형(66·사법연수원 11기) 전 대법관이 중재를 맡은 것으로 알려지면서 건설 및 법조계에서 화제가 되고 있다. 21일 법조계에 따르면 국내외 상거래 분쟁 중재 기관인 대한상사중재원은 올해 초 김 전 대법관을 중재인으로 한 중재판정부를 구성하고 한국중부발전과 중견건설사인 A사가 계약으로 맺은 물가변동배제 특약을 무효로 판정, A사의 손을 들어줬다. 이어 중부발전이 A사가 청구한 36억원의 75%에 해당하는 약 26억원 상당의 금액을 추가로 지급하라고 명했다. 상사중재원에서 내린 중재원 판정은 1심으로 끝나며 대법원의 확정 판결과 같은 법적 구속력을 지닌다. 물가변동배제 특약은 시공사의 착공 후 추가 공사비 요구를 금지하도록 하는 내용의 도급계약 사항이다. 중부발전은 2021년 초 A사와 화력발전소에서 발생하는 배기가스 중 황산화물을 제거하는 탈황설비 기자재 구매 계약을 체결했고 이 특약을 맺었다. 그러나 코로나19 사태 이후 해외수입 원자재 가격이 폭등하면서 관련 기자재 값이 최대 75%까지 상승하자 A사는 중부발전 측에 대금을 올려달라고 요청했다. 이에 중부발전은 이미 계약 체결 당시 기자재비에 물가변동을 고려해 반영했다는 이유로 대금 조정을 거절했고 분쟁으로 이어졌다. 중재판정부는 “원자재 가격 상승으로 건설공사비 지수 및 상승률이 2021년에는 전년 대비 무려 14.03% 달하는 등 이 사건 기자재의 주요구성 품목에 해당하는 철강재 등의 가격 상승 변동 폭이 일반적인 예측 범위를 현저히 벗어났다”고 봤다. 또 “양사 간 계약은 결국 탈황설비의 완공을 위한 것으로 단순히 기자재 구매 계약이라 볼 수 없고 도급계약의 일부로 봐야 한다”고 설명했다. 국가기관, 공기업 등과 민간기업 간 맺는 공공계약은 거래상 지위 차이가 있을 수 밖에 없어 민간 계약보다 불공정거래 등에 대해 엄격히 보는 편이다. 중재판정부는 결국 국가계약법 제5조 제3항 ‘계약상 이익을 부당하게 제한하는 특약 또는 조건을 정해서는 안 된다’는 규정에 따라 물가변동배제 특약이 무효라고 봤다. 이번 중재판정이 눈길을 끈건 공사비가 급등하면서 최근 건설현장 곳곳에서 비슷한 분쟁이 일어나고 있어서다. 쌍용건설과 KT도 ‘KT 신사옥 건립’ 공사비를 놓고 소송전을 벌이고 있다. 민간 분야에서는 주로 물가변동배제 특약 효력을 인정해왔지만, 지난 4월 대법원에서 부산 소재 교회와 시공사 간 맺은 특약의 효력이 무효라고 판시하는 등 달라진 판례도 나오고 있다. 다만 법조계 관계자는 “민간 건설업계 미치는 영향이 있을지 지켜봐야 한다”며 “물가변동배제 특약 무효화를 아직 일반화하기는 어렵다. 사건마다 각각의 특수성을 따져봐야 할 것”이라고 말했다.

지난 5월 일제히 연중 최고점을 형성했던 원자재 가격의 하락세가 완연하다. 인공지능(AI) 기술 개발에 따른 전력 수요 급증 등의 영향으로 무섭게 치솟았던 구리 등 각종 철강·비철금속 원자재들의 가격이 일제히 하향 곡선을 그리는 모습이다. 미국과 중국의 경기 둔화 조짐이 계속되면서 원자재 가격 내림세는 한동안 이어질 것이란 관측이 나온다. 영국 런던금속거래소(LME)에서 3개월물 구리 선물 종가는 14일 기준 1t당 8968.5달러를 기록했다. AI 열풍 속 지난 5월 중순 t당 1만 889달러까지 치솟으며 고점을 기록했던 것과 비교하면 18% 가까이 하락했다. 구리 가격은 실물 경기의 선행 지표 역할을 해 ‘닥터 코퍼’(구리 박사)로 불린다. 구리는 전기자동차와 반도체, 재생에너지 등 성장 산업에 없어서는 안 될 금속이어서 구리 가격을 보면 향후 경기 전망을 알 수 있다는 의미다. 전문가들은 세계 2위 경제 대국인 중국 경기가 위축되면서 구리에 대한 수요가 대폭 줄어들었다고 입을 모은다. 여기에 조 바이든 행정부의 친환경 정책을 비판하는 도널드 트럼프 전 미국 대통령의 재집권 가능성이 시장의 불확실성을 키웠다. 트럼프 전 대통령이 집권할 경우 태양광과 풍력발전, 전기차 등에 활용되는 구리의 수요가 대폭 줄어들 것이란 관측에서다. 박상현 하이투자증권 연구원은 “구리 등 주요 산업용 원자재 가격의 하락세가 지속되고 있으며 이는 시시각각 변하는 미 대선의 불확실성과 중국 모멘텀 약화의 영향”이라고 분석했다. 니켈과 리튬 등 다른 금속 원자재 가격의 내림세도 눈에 띈다. 구리와 마찬가지로 지난 5월 20일 t당 2만 1600달러 선을 돌파했던 니켈 선물 가격은 이후 내림세로 전환해 14일 기준 1만 6276달러까지 떨어졌다. 20% 이상 감소한 셈이다. 역시 지난 5월부터 본격적인 내림세에 돌입한 리튬 가격도 kg당 110.5위안까지 올랐던 것이 30% 이상 떨어진 72.5위안에 거래되면서 올해 중 최저 수준까지 내려앉았다. 치솟은 가격으로 한때 배터리 업계에서는 수급 우려까지 번졌지만 전기차 시장이 부진하면서 필수 원자재 가격에도 영향을 미쳤다. 일각에선 최근 원자재값 하락을 경기 침체 전조로 해석하긴 이르다고 말한다. AI 거품론이 잦아들고 미국이 실제 기준금리를 인하하면 원자재값이 반등하는 등 상황은 달라질 것이라는 분석도 나온다. 최예찬 상상인증권 연구원은 “중장기적으로 AI 기술 발전, 데이터센터 증설 등을 고려하면 구리 수요는 증가할 수밖에 없는데 이상 기후와 글로벌 광산 운영의 불안정성을 고려하면 공급은 빡빡한 상황”이라며 “미국이 기준금리를 내리면 위험 자산 선호 심리가 지금보다 강해져 구리 가격도 반등할 수 있다”고 했다.

팔레스타인 무장정파 하마스의 최고지도자 이스마일 하니야 피격 사망으로 중동 정세가 일촉즉발의 위기로 치닫고 있다. 자칫 5차 중동전쟁이 벌어지는 것 아니냐는 우려마저 나온다. 무엇보다 중동 최대 앙숙인 이란과 이스라엘이 정면으로 맞부딪쳤다는 점이 예사롭지 않다. 지난해 10월 하마스의 이스라엘 기습 공격의 배후로 꼽히는 하니야는 31일(현지시간) 이란 대통령 취임식에 참석하려 테헤란을 방문했다가 이스라엘군에 의한 것으로 보이는 미사일 공습에 의해 사망했다. 하마스 후원세력인 이란으로서는 선전포고나 다름없는 셈이다. 이란 최고지도자 아야톨라 알리 하메네이는 그제 이스라엘에 대한 직접 공격 명령을 내렸다. 그러지 않아도 이스라엘과 하마스는 가자지구를 중심으로 10개월째 전쟁을 벌이고 있다. 여기에 친이란 이슬람 무장세력 헤즈볼라와 예멘의 후티 반군도 이스라엘 공격에 가세한 상황에서 급기야 이란과 이스라엘 간 정면충돌로 치닫는 상황에 다다른 것이다. 산유국이 몰려 있고 핵심 공급망의 길목이기도 한 중동의 무력 분쟁은 우리 경제에 매우 큰 악재다. 후티 반군이 외국 선박을 공격하고 있는 홍해는 우리나라 무역 물동량의 16%가 통과하는 지역이다. 해외 수입 원유의 72%가 이란과 오만 사이 호르무즈해협을 통과한다. 중동 확전 위기에 원유 등 원자재값도 오르고 있다. 31일 서부텍사스산원유(WTI)는 전 거래일보다 4.26%(종가 기준) 올랐다. 하마스가 이스라엘을 기습 공격한 지난해 10월 이후 가장 큰 상승폭이다. 정부가 어제 대통령실 주재로 긴급 안보·경제 점검회의를 열고 중동 정세 변화에 따른 단계별 대응 방안을 점검했다. 당장은 에너지 수급과 교민 안전에 큰 영향이 없다는 판단이지만 사태가 악화한다면 충격은 걷잡을 수 없이 커질 수 있다. 원유 수급과 수출입 물동량의 안전망은 물론 금융시장 안전망도 선제적으로 구축하기 바란다.

부산 가덕도 신공항 건설이 삐걱거리고 있다. 지난 5일 마감된 공항 부지 건설공사 입찰에 단 한 곳의 건설사도 참여하지 않았다고 한다. 입찰을 재공고해 24일까지 접수 중이지만 다시 유찰될 것이란 전망이 지배적이다. 가덕도 신공항 건설은 국비 13조 5000억원이 투입되는 초대형 사업이고, 이번에 유찰된 부지 건설 공사엔 10조 5000억원이 들어간다. 10조원이 넘는 국책사업에 입찰자가 없다는 건 충격적이다. 입찰 공고만 반복할 게 아니라 무슨 문제가 있는지 사업 전반에 대해 따져 볼 필요가 있다. 건설업계에선 공사기간과 방식, 비용 등에 심각한 문제가 있다는 말이 나온다. 가덕도 신공항 추진은 2006년 노무현 정부 때 시작됐다가 2016년 ‘김해공항 확장’으로 결론 나면서 폐기됐던 사업이다. 한데 2021년 문재인 정부가 부산시장 보궐선거를 앞두고 재추진해 특별법까지 만들었다. 윤석열 정부도 2030 부산엑스포 유치를 겨냥해 개항 시기를 2035년에서 2029년으로 5년이나 당겼다. 특별법을 통해 예비타당성조사가 면제됐고, 공기를 앞당기기 위해 공사방식도 바뀌었다. 업계에선 촉박한 공사기간에 맞추려면 설계와 공사가 부실하게 진행될 게 뻔하다고 지적한다. 지난 수년간 건설 원자재값과 인건비가 급등한 것도 걸림돌이다. 한마디로 위험요소가 너무 많다는 것이다. 가덕도 사업은 문재인·윤석열 정부 모두 경제성보다는 정치공학적으로 추진한 측면이 적지 않다. 2016년과 2022년 두 차례 사전타당성조사에서 비용 대비 편익 비율이 0.5 안팎에 불과했다. 이 비율이 1 이상이 나와야 타당성이 있는데 한참 못 미친다. 이제라도 정부와 정치권이 사업을 재검토하는 방안을 찾아볼 필요가 있다. 사업을 추진하더라도 최소한 지금과 같은 ‘속도전’은 재고해야 한다.

마스터플랜 수립 전에 공모부터9월 신청 접수·11월에 최종 선정주52시간 등 공사기간 늘었는데이주~입주 3년… ‘살인적인’ 일정급등한 공사비 등에 분담금 문제주민 동의보다 사업성 우선돼야인프라 구축 등 정교한 계획 필요공공기여·재초환 부담도 줄여야 국토교통부가 지난달 22일 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서 가장 먼저 재건축을 추진할 ‘선도지구’ 선정 계획을 밝히면서 일부 후보지를 중심으로 아파트 호가가 들썩거린다. 사업성이 상대적으로 나은 편으로 평가되는 분당에선 실제로 후보 지역을 중심으로 거래 건수가 늘고 호가도 5000만~2억원이 오르는 상황이다. 일산과 평촌에서도 거래량은 큰 움직임이 없지만 일부 지역에서 호가가 오르고 있다. 하지만 여러 가지 변수가 많아 정부의 기대대로 선도지구 재건축이 진행되기는 어려울 거라는 게 대다수 전문가들의 전망이다. 특히 사업성을 뒷받침할 만큼 부동산 경기가 회복되지 않은 데다 건축비 급상승 등 최근 수년간 정비사업 환경이 크게 악화됐기 때문이다. 1기 신도시 선도지구 재건축 계획 발표 후의 시장 움직임과 사업에 영향을 줄 주요 변수 등을 짚어본다.●속도전에만 매몰… 뒤바뀐 사업 순서 정부는 지난해 말 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법) 시행을 발표하면서 올해 정비기본계획(마스터플랜) 수립, 선도지구 지정 등을 이행하겠다고 밝힌 바 있다. 정상적이라면 정부가 지방자치단체와 함께 신도시 정비사업 전반을 담은 마스터플랜을 수립한 뒤 선도지구를 지정해야 한다. 실제로 정부는 올해 마스터플랜을 조기 수립한 뒤 이를 바탕으로 확산 가능성 등을 충분히 검토한 뒤 하반기에 선도지구를 지정하겠다고 밝힌 바 있다. 한데 선도지구 공모부터 함으로써 사업 순서가 바뀌었고 주민들은 재건축 밑그림도 모른 채 공모에 나서야 하는 상황이다. ‘깜깜이 선도지구 공모’란 말이 나오는 이유다. 오는 11월까지 최소 2만 6000가구 규모의 1기 신도시 재건축 선도지구 최종 선정, 2027년 착공, 2030년 입주. 국토부가 발표한 선도지구 선정 계획과 사업 목표다. 신도시별 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·산본·중동 4000가구다. 오는 9월에 선도지구 선정 제안서를 접수하고 10월 평가를 거쳐 11월에 해당 지방자치단체가 선도지구를 최종 선정하도록 했다. 선정 즉시 특별정비계획 수립에 들어가 내년 특별정비구역 지정, 2026년 관리처분계획 수립, 2027년 착공, 2030년 입주하는 일정이다. 정비사업 절차를 아는 사람이라면 거의 ‘살인적’ 일정임을 알 수 있다. 정부는 ‘노후도시 특별법’을 통해 조합 설립과 안전진단 등 사전절차를 대폭 단축했기 때문에 가능할 것으로 낙관한다.●사업성 확보 적잖은 시간 걸릴 것 하지만 만만치 않은 변수가 한두 가지가 아니다. 우선 사업성 확보부터 난관에 부딪힐 가능성이 크다. 당장 공사비 급등이 최대 걸림돌이다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 도시정비사업 평균 공사비는 3.3㎡당 687만 5000원으로 2년 전(480만 3000원)보다 43%나 올랐다. 원자재값과 인건비 상승에다 아파트 고급화 등이 겹쳐 시공비가 가파르게 오르는 추세다. 서울 강남 지역 등 사업성이 높은 곳에서도 공사비 급등에 따른 조합원 추가 분담금 분쟁으로 사업이 중단되기 일쑤다. 노후 아파트가 밀집한 노원구의 대표적인 재건축 단지인 상계5단지에선 전용 84㎡ 아파트를 받으려면 조합원 분담금이 현 아파트값(전용 31㎡ 기준)을 훨씬 상회하는 7억원대로 알려지면서 사업이 난항을 겪고 있다. 이 아파트는 지난달 5억 2300만원에 실거래됐다. ●분담금 주민 기대치 2배 이상 가능성 경기주택도시공사가 1기 신도시 주민들을 대상으로 실시한 적정 재건축 분담금 관련 설문조사에 따르면 2억원 이하가 대다수였다. 하지만 이는 이미 현실적으로 불가능해졌다. 서울 재건축사업 현장의 사례를 볼 때 분담금이 주민 기대치의 2배 이상이 될 가능성이 크다. 은퇴한 장기 거주자가 많은 1기 신도시 주민들이 감당하기엔 결코 적지 않은 금액이다. 정부는 재건축 용적률을 현재 180~200%에서 법정 상한의 1.5배까지 부여하는 등 용적률 인센티브를 통해 사업성을 확보한다는 계획이지만 그 정도론 부족하다는 게 중론이다. 그나마도 인센티브 대가로 기반시설 부지나 설치 비용을 부담해야 한다. 과밀화 우려와 타 지역과의 형평성 논란도 여전하다. 때문에 시장에선 초역세권 단지를 ‘준주거지역’(최대 750%)으로 종상향하는 경우를 제외하면 사업이 속도를 내기 쉽지 않을 것으로 보고 있다. ●최근 공사기간 40개월 이상으로 아파트 재건축의 경우 시공사들은 몇 년 전까지만 해도 36개월을 아파트 공사기간으로 잡았으나 갈수록 길어지는 추세다. 소음·분진 등 환경 문제 등으로 철거 기간이 늘었고 근로자들의 주 52시간 노동이 정착된 데다 공사 현장에서 안전이 강조되고 있기 때문이다. 최근 들어선 40개월 이상을 공사기간으로 잡는 건설사들이 적지 않다. 1기 신도시처럼 통합재건축을 추진해 공사가 순조롭게 진행됐던 반포동 ‘래미안 원베일리’의 경우만 해도 이주·철거부터 착공을 거쳐 준공 승인이 나기까지 5년이 넘게 걸렸다. 이런 현실을 감안하면 이주부터 입주까지 3년으로 잡은 타임스케줄은 너무 촉박하다. 분담금 등의 문제로 일부 주민이 이주를 거부하는 등의 상황이 벌어지면 공사기간이 훨씬 더 길어질 수도 있다. 정부는 선도지구 선정 기준 중 100점 만점에 주민 동의율에 60점을 배점했다. 나머지는 정주환경 개선 시급성 10점, 통합정비 참여 주택단지수 10점, 통합정비 참여 가구수 10점, 도시기능 활성화 필요성 10점 등이다. 사실상 주민 동의율과 통합정비 참여 정도에 따라 지정하겠다는 의미다. 사업성보다는 주민들의 의지가 절대적 기준으로 작용하는 구조다. 사업 속도를 높이겠다는 의도로 보이는데, 현실적으로 그렇게 진행될지 의구심이 든다. 막상 사업이 구체화되면 사업성 문제가 불거질 것이고 사업성이 높지 않으면 주민들이 태도를 바꾸고 건설사들은 발을 뺄 가능성이 커서다. 따라서 현실적으로 속도를 높이려면 사업성 기준이 가장 우선돼야 한다. 이를테면 현재 용적률이 낮아 용적률 인센티브 효과를 크게 볼 수 있는 단지를 우선적으로 고려할 필요가 있다. 같은 용적률 인센티브를 주더라도 사업성이 더 높기 때문이다. 또한 초역세권 단지들은 재건축 후 수익 기대치가 높아 분담금이 다소 높더라도 집주인들이 감수할 가능성이 큰 만큼 우선적으로 선정할 필요가 있다. 재건축 시 공공기여(공공임대, 기부채납 등)와 재건축초과이익환수제 부담도 덜어 줄 필요가 있다. 상계주공 5단지의 경우 기존 가구수에 추가되는 156가구를 공공임대로 내놓아야 해 사업성이 확 떨어진 상태다. ●현실적 마스터플랜 따라 추진해야 1기 신도시 재건축은 우리나라에서 유례가 없는 초대형 정비사업이다. 사업 속도에만 매몰될 경우 감당하지 못할 부작용이 발생할 수 있다. 먼저 재건축사업의 밑그림인 마스터플랜부터 정교하게 다듬어야 한다. 통합재건축에 대한 세부 기준과 학교 이전 문제, 용적률 인센티브에 대한 분명한 기준, 도로망 확충과 하수처리장 증설 등 도시 인프라 구축 계획, 대규모 이주에 대한 세밀한 대비책 등을 담은 마스터플랜이어야 한다. 충분한 대비책 없이 일단 ‘짓고 보자’ 식으로 사업을 추진할 경우 예기치 않은 문제가 불거져 사업이 더 어려워질 수 있다. 사업이 완료된다 해도 교통과 하수처리, 학교 문제 등이 해소되지 않아 주민들의 삶의 질이 기대치에 크게 못 미칠 수 있다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 “재건축 사업은 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트”라며 “빨리 성과를 내는 게 중요한 게 아니라 10년, 20년 후를 보고 제대로 정비가 될 수 있도록 계획을 세워야 한다”며 속도전을 경계했다. 임창용 논설위원

정부가 1기 신도시 재건축 선도지구 선정에 나서며 정비 추진에 박차를 가하고 있지만, 정작 시공을 맡을 건설사들은 시큰둥한 반응이다. 결국 사업성 여부가 관건인데, 현재로선 판단 기준이 불투명하다는 게 업계의 중론이다. 24일 건설업계에 따르면 국토교통부의 1기 신도시 정비 청사진은 실효성을 담보하지 못한다. 국토부는 지난 22일 최대 3만9000호 규모의 재건축 지구를 선정하는 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다. 정부와 각 지방자치단체는 9월에 제안서를 받아 11월 지구를 선정한 뒤, 주민들이 이주를 완료하면 2027년 착공해 2030년 새 아파트를 공급한다는 계획이다. 지역별로는 분당 1만 2000가구, 일산 9000가구, 평촌·중동·산본 각 6000가구 등이 최대 물량으로 예상된다.건설업계 관계자들은 정부가 목표한 물량을 채우는 건 사실상 어렵다고 보고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “3만 9000세대는 못 채울 수도 있다고 본다. 현실성이 떨어지지만 입주민을 선동하고 표심을 자극하는 방안으로 보인다”고 했다. 다른 건설사 관계자도 “그 정도로 대규모 공급을 하겠다는 건 안 될 걸 알면서 하는 ‘뻐꾸기성 멘트’ 같다”고 했다. 1기 신도시 재건축은 사업성이 떨어진다는 게 이러한 판단의 근거다. 최근 고금리와 공사비 상승 등으로 시공사들은 재건축 사업 입찰을 망설이는 분위기다. 원자재값 상승과 인건비 증가 등 고정 비용이 커진데다 고금리로 인해 자금 조달도 어려워진 상황이다. 개포주공 5단지 등 강남권 아파트 단지에서도 재건축 사업 유찰이 일어나는 이유다. 용적률이 완화되면 분양 수익으로 사업비를 메울 수 있지만, 1기 신도시의 경우 중층 아파트가 대부분이어서 늘어나는 물량 자체가 많지 않다. 조합원의 분담금이 커질 수밖에 없는 구조라는 것이다.조합원의 규모가 큰 점도 사업 추진을 더디게 할 요인으로 꼽힌다. 국토부의 선도지구 선정을 위한 ‘표준 평가기준’에 따르면 여러 단지를 묶는 통합 재건축 규모가 클수록 선정될 가능성이 커진다. 주민동의율 배점이 60점으로 가장 높은데, 통합 재건축에 찬성하는 주민이 95% 이상이면 주민동의율 항목에서 만점을 받을 수 있다. 하지만 조합원의 규모가 커지면 의사결정의 속도도 느려질 공산이 크다. 분담금이 커진 상황에서 조합원들이 각자 처한 재정 여건이 달라 의견을 모으기 힘들고, 이렇게 되면 사업 자체가 순항하기 어렵다는 것이다. 더군다나 분양 수요도 기대에 못 미칠 수 있다. 일산 등 대부분의 지역은 아파트 시세가 높지 않다. 현재의 물가와 공사비를 감안하면 분양가도 높아질 수밖에 없는데, 시세 차익을 거두기 힘든 단지에 수요가 몰릴 가능성은 희박하다. 높은 시세차익이 기대되는 강남3구 아파트 단지의 청약 경쟁률은 고공행진하지만, 그 반대의 경우 미분양 물량이 쌓이는 것이 그 예다. 다만 고가 아파트가 많은 분당의 일부 단지에서는 기대감이 선반영돼 상승 거래가 일어나기도 했다.이에 정부가 공급 중심의 지원 정책을 펼 게 아니라 수요를 늘리는 데 집중해야 한다는 지적도 나온다. 지난해 12월 통과된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)에는 용적률 완화, 사업자에 대한 재정지원, 안전진단 완화 등의 내용이 담겨있다. 정부도 이를 중심으로 정책 지원을 검토 중이지만, 이는 대부분 공급자에 대한 특혜다. 건설사 관계자는 “아파트를 사주는 사람이 있어야 사업을 진행할 수 있다. 미분양이 수백개 터질 것으로 예상되면 섣불리 들어갈 수 없다”면서 “총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제, 재건축 초과이익환수제, 실거주 요건 등을 폐지하는 수요 진작 정책을 펴야 할 것”이라고 강조했다. 그밖에 이주 대책과 인프라 추가 구축도 풀어야 할 숙제다. 재건축 단지의 입주민들이 대거 이주하면 인근 지역의 전월세 시장이 혼란에 빠질 수 있어 이를 흡수할 이주 단지를 마련해야 한다. 또한 상하수도 등 공급처리 시설 용량을 키우고, 교통 체증을 방지하기 위해 대중교통 등 인프라도 마련해야 한다. 국토부 관계자는 “이주대책과 인프라 구축은 단지별 용적률, 지역별 수급 상황, 지역주민 수요조사 등을 토대로 하반기 신도시별 기본계획에 포함해 수립할 예정”이라고 밝혔다.

금값이 사상 최고가 행진을 이어가고 있다. 유가와 은, 구리 등 원자재 가격을 포함해 모든 자산 가격이 동반 상승하는 ‘에브리싱 랠리’가 이어지는 모습이다. 과도한 물가 상승에 대한 우려, 그리고 기준금리 인하가 늦춰질 수 있다는 관측이 함께 나온다. 9일(현지시간) 뉴욕상품거래소 금 선물 가격은 장중 온스당 2384.5달러를 기록, 8거래일 연속 사상 최고치를 경신했다. 올해에만 15차례 최고가를 다시 썼고, 금 선물 가격은 연초 대비 13.5%나 올랐다. 이는 지정학적 요인이 크다. 러시아와 우크라이나의 전쟁 이후 각국 중앙은행의 금 매집 행진이 여전히 이어지고 있다. 인공지능(AI) 산업이 커지면서 전자회로 등 산업용 금 사용량이 대폭 늘어난 점도 금값 인상에 한몫했다. 지정학적 불안감의 해소 기미가 좀처럼 보이지 않고 관련 산업의 인기가 날이 갈수록 높아지면서 금값 상승 행진이 한동안 더 지속될 것이란 관측도 나온다. 금과 함께 구리 등 원자재 가격도 빠르게 상승하고 있다. 미국과 중국의 제조업 경기 반등에 대한 기대감이 커지면서다. 원자재 가격이 인상되면 자연스레 생산자 물가가 오르고, 연이어 소비자물가 상승으로까지 이어질 공산이 크다. 여기에 국내외 증시, 가상자산 가격까지 함께 오르면서 급격한 물가 상승에 대한 우려가 높아지고 있다. 물가 상승에 대한 우려가 커지면서 미국 연방준비제도이사회(연준)의 기준금리 인하 시점이 예상보다 늦춰질 수 있다는 관측이 서서히 힘을 얻고 있다. 지난달 미국의 고용 수준이 예상을 뛰어넘는 수준의 탄탄한 모습을 보였다는 점도 6월 기준금리 인하 가능성을 낮추고 있다. 미국의 기준금리를 예측하는 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 6월 기준금리 인하 가능성은 이날 기준 54%다. 지난달 초 기준금리 인하 가능성이 70%를 넘었던 것에 비해 20% 포인트 가까이 줄어든 수준이다.

올 유찰된 대형 공공공사 4조 넘어LH, 토지 3조 매입해 유동성 확보공사비도 물가 반영 현실화 검토기업구조조정 리츠 10년 만에 부활악성 ‘준공 후 미분양’ 1만 1363가구취득세 최대 1%까지 낮춰 稅혜택 건설사 프로젝트파이낸싱(PF)발 ‘4월 위기설’이 점증되자 정부가 공사비에 물가 상승분을 반영하고, 지방 미분양 물량을 기업구조조정리츠(CR리츠)가 매입하는 방안을 내놨다. 자금 조달에 어려움을 겪는 건설사에 유동성을 불어넣을 수 있겠지만, 얼어붙은 건설경기를 반전시킬지는 불투명하다. 정부는 28일 정부서울청사에서 비상경제장관회의를 열고 ‘건설경기 회복 지원 방안’을 발표했다. 1·10 대책에도 투자 위축과 건설경기 둔화가 이어지자 추가 대책을 내놓은 것이다. 고금리, 공사비 상승, 미분양 증가로 기업경기실사지수(BSI)는 지난달 56에서 이달 51로 하락했다. BSI가 100보다 낮을수록 경기 악화를 예상하는 기업이 많다는 의미다. 우선 공공부문 공사비를 증액하기로 했다. 지난 3년간 원자재값과 인건비 상승으로 공사비가 약 30% 올랐지만 상승분을 충분히 반영하지 못해 발주자와 시공사의 갈등이 잇따르고 있다. 올 들어 3월까지 유찰된 대형 공공공사만 4조 2000억원에 이른다. 정부는 공공부문부터 적정 공사비를 반영해 마중물 역할을 할 수 있도록 물가 반영 기준을 조정하는 방안을 검토할 방침이다. 지방 미분양 물량 해소를 위해 CR리츠를 10년 만에 부활한다. CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들이고 임대로 운영하다 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다. 금융위기 직후인 2009년 CR리츠를 운영했는데 그해 미분양 2200가구, 2014년 500가구를 각각 매입했다. 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에는 취득세 중과 배제로 세율을 12%에서 최대 1%까지 낮추고, 5년간 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 준다. 향후 미분양 상황에 따라 양도세 면제도 검토한다. 전국 미분양 주택은 1월 말 기준 6만 3755가구이며, 악성으로 꼽히는 ‘준공 후 미분양’은 1만 1363가구 규모다. 유동성 확보가 필요한 건설사 구제를 위해 한국토지주택공사(LH)가 3조원을 들여 건설사 보유 토지를 사들인다. 다음달 5일부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 ‘역경매’ 방식을 활용한다. 매입 상한 가격은 공시지가의 90%다. 토지 대금보다 부채가 많아 자금 마련이 시급한 기업 토지가 대상이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설 현장 안전 이슈에 맞춰 규제 등이 강화된 만큼 공사비용·공사기간 증가는 필연적”이라고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “공사 단가를 현실화한다면 대형 공사 중심 유찰 반복 문제가 완화될 수 있고, 공사비 갈등 문제가 개선될 것”이라고 평가했다. 다만 “분양가 인상으로 이어질 수 있어 내 집 마련 부담은 커질 수밖에 없다”고 했다. CR리츠 매입 방안에 대해 함 랩장은 “CR리츠 사업의 특성을 고려할 때 지방 미분양 중 시장 개선 효과가 나타날 만한 양질의 사업지 중심으로 매입이 집중될 수 있다”고 분석했다. 한편 기획재정부는 각종 인프라 투자에 속도가 나도록 행정절차를 간소화하는 ‘기업·지역 투자 신속가동 지원 방안’을 발표했다. 대상은 18개 프로젝트, 47조원 규모다.

재건축 현장선 한숨만금천구 아파트 가구당 최대 9억 등분담금 부담에 시공사·조합 파열음 재건축 기대감 1기 신도시도 ‘냉랭’ 공사비 급등의 원인은3년간 핵심 원자재 가격 50% 껑충건설 노동자 인건비도 17% 상승규제에 길어진 공사 기간도 ‘발목’ 위축된 시장 풀어낼 대책은일부 단지들 고급화 거품 걷어내정부·업계 ‘원자재 비축’ 공동 대응공사비 키우는 노조 횡포 막아야 아파트 재건축 시장에 신음 소리가 가득하다. 공사비가 하늘 높은 줄 모르고 치솟으면서 사업이 무산되거나 아예 사업을 시작조차 못 하는 상황이 도처에서 벌어지고 있는 것이다. 건설업체는 건설원자재와 인건비 급등에 수지를 맞추지 못해 사업에서 발을 빼고 있고 재건축 조합은 눈덩이처럼 불어난 추가 분담금을 감당하지 못해 사면초가에 빠진 형국이다. 올들어 정부가 대대적인 재건축 활성화 대책을 내놔 장밋빛 기대에 부풀었던 건설업계와 노후 아파트 주민들로선 난감할 뿐이다. 침체에 빠진 재건축 시장 및 공사비 급등 실태, 해법을 짚어 본다.●‘억’ 소리 분담금에 사업 무산·지연 속출 서울 노원구 상계주공5단지 재건축조합은 얼마 전 전용면적 31㎡ 소유자 기준 5억원의 추가 분담금을 통보받았다. 전용면적 84㎡를 받기 위해 책정된 분담금으로 현 시세 4억 6000만원을 웃도는 금액이다. 금천구 남서울럭키아파트도 가구당 최대 8억 8000만원의 분담금이 책정될 것으로 추정되고 있다. 용산구 산호아파트에서는 전용 84㎡ 소유자가 같은 면적의 아파트를 받으려면 4억 8000만원을 추가로 내야 한다. 하지만 이런 금액도 확정된 게 아니다. 공사 기간에 건설원자재와 인건비 등이 일정 수준 이상 오르면 추가 분담금은 더 늘어날 가능성이 크다. 상황이 이렇자 현장에선 시공사와 재건축조합 간 파열음이 잇따르고 있다. 도심과 가까워 사업성이 좋은 것으로 평가돼 온 서대문구 홍제3구역, 송파구 잠실진주아파트, 서대문구 북아현2구역 사업 등 이른바 노른자위 단지들까지 분담금 인상을 놓고 갈등을 빚고 있다. 최근 수년간 공사비가 급등하면서 시공사들이 사업 시작 때 책정된 분담금을 대폭 올렸기 때문이다. 재건축 기대감에 들떴던 1기 신도시에서도 분위기가 차갑게 식고 있다. 재건축이 본격화할 2~4년 뒤엔 공사비가 대부분 3.3㎡당 1000만원을 넘길 것으로 예상돼서다. 서울에 비해 상대적으로 사업성이 떨어져 사업을 시작조차 못 할 것이란 비관적 예측까지 나온다. 이런 분위기는 아파트 값에도 그대로 반영되고 있다. 한국부동산원이 집계한 노후 수준별 서울 아파트 매매가격지수를 보면 지난 1월 연령 20년 초과 아파트가 93.3으로 가장 낮았다. 반면 10년 초과~15년 이하 아파트는 96.5, 5년 초과~10년 이하는 95.1이었다. 정부 대책으로 노후 아파트 값이 상승할 것이란 예상과 달리 되레 부진을 면치 못하고 있는 것이다.●‘최대어’ 반포주공도 공사비 2배 뛰어 흔히 아파트 공사비가 ㎡(평)당 900만원이면 33평형 기준 3억원을 밑도는 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 ㎡(평)당 공사비는 총 공사비를 총 연면적으로 나눈 금액이고 여기서 연면적은 부지 내 전체 건물들의 누계 면적을 의미한다. 즉 주차장과 커뮤니티 시설, 경로당 등 각종 부대시설까지 포함돼 대개 실제 분양받는 아파트 평수에 1.5~1.6을 곱해 산출되는 것이다. 33평형 아파트의 경우 공사비는 약 4억원 중반이라고 보면 된다. 공사비 인상이 추가 분담금에 크게 영향을 줄 수밖에 없는 구조다. 그렇다면 최근 수년간 재건축 사업에서 공사비는 얼마나 올랐을까. 앞서 언급한 홍제3구역 사업의 경우 2020년 시공사와 재건축조합 계약 당시 공사비는 3.3㎡당 512만원이었다. 하지만 현재 시공사는 898만원을 요구 중이다. 잠실진주아파트의 공사비는 660만원에서 900만원으로, 북아현2구역은 490만원에서 859만원까지 올랐다. 강남 재건축 최대어로 꼽히는 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구를 수주한 현대건설은 2019년 2조 6363억원으로 계약했던 공사비를 최근 4조 776억원으로 올려 달라고 요구했다. 3.3㎡당 548만원에서 828만원으로 수직 상승한 것이다. 남영동 제2구역과 마포로 1-10지구 사업장은 이미 1000만원을 넘겼다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 정비사업(재건축·재개발) 평균 공사비는 3.3㎡당 687만원으로 2020년(480만원)에 비해 43% 올랐다. 공사비가 이토록 오르는 건 건설원자재와 인건비가 유례없을 만큼 치솟고 있기 때문이다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난 3년간 건설자재지수는 106.4에서 144.2로 35.6% 급등했다. 시멘트, 철근 등 주요 핵심 건자재 값은 50% 넘게 뛰었다. 인건비도 가파르게 상승하고 있다. 대한건설협회의 ‘건설업 임금 실태조사’에 따르면 올해 1월 기준 건설업 노동자 하루 평균임금은 28만여원이다. 2020년에 비해 약 17% 상승했다. 각종 규제 강화로 인해 공사 기간이 갈수록 늘어지는 것도 공사비 상승의 원인이다. 층간소음 사후인증제와 안전기준 강화, 중대재해처벌법과 주 52시간제 시행 등이 대표적이다. 시공사로선 규제가 늘어난 만큼 손볼 곳이 많아 공사 기간이 늘어날 수밖에 없다. 게다가 이들 규제는 대부분 지난해 이후 시행돼 앞으로 사업 진행에 큰 부담으로 작용할 가능성이 커졌다.●고급화 거품 대신 내실 키워야 아파트 고급화도 공사비 증가에 큰 몫을 차지한다. 따라서 건설원자재값 급등처럼 대외 환경이 좋지 않은 상황에선 고급화 등의 거품을 과감히 걷어내야 사업 진행에 도움이 된다. 지난 수년간 정비사업 현장에선 고급 마감재에 특화 설계, 초고층 바람이 불면서 공사비가 크게 증가했기 때문이다. 실제로 고급화를 포기하고 사업성을 높이는 단지들이 늘고 있다. 잠실진주아파트와 북아현2구역 조합은 고급 마감재를 일반 마감재로 바꿨고 홍제3구역 조합은 최근 커튼월룩(유리패널 외관)과 단지 내 에스컬레이터 설치를 포기했다. 이들 단지는 이런 거품을 걷어내 3.3㎡당 공사비를 100만원 가까이 줄이는 효과를 낼 것으로 보고 있다. 또한 사업 규모가 클수록 규모의 경제가 작용해 단위면적당 공사비는 줄어들기 때문에 가능한 한 인근 단지들과 통합해 사업을 추진할 필요가 있다. 건설자재 수급 문제는 정부와 업계가 공동으로 대안을 마련해야 한다. 우크라이나 사태 등으로 인한 글로벌 공급망 불안에 대비해 항만 등에 대형 비축기지를 여러 곳 구축할 필요가 있다. 만성 수급 불안에 시달리는 골재 채취 관련 규제도 개선해야 한다. 문재인 정부 때 치수 업무가 환경부로 이관된 이후 하천 정비사업이 감소하면서 골재 채취량이 크게 줄었다고 한다. 환경을 해치지 않는 범위에서 정비사업을 통해 골재 채취를 늘릴 수 있는 방안을 강구해야 한다. 건설현장에서 여전히 자행되는 건설노조의 횡포도 근절해야 한다. 지난해 말 경기도의 한 건축현장에서 비노조 레미콘 기사를 고용하자 건설노조가 차량을 동원해 주변 교통을 마비시키는 등 사업 진행을 방해해 며칠 뒤 결국 노조 소속 기사들을 채용한 사례가 있다. 건설업계에 따르면 지난해 단속이 강화된 뒤 대놓고 불법을 저지르진 않지만 교묘한 방식의 공사 방해는 여전하다고 한다. 과거 문제가 됐던 타워크레인 기사 ‘월례비’도 초과근무를 부풀리는 편법적 방식으로 부활하고 있다. 이를테면 한 달 10시간 초과근무를 하고 실제로는 60시간 초과한 것으로 수당을 요구하는 식이다. 노조의 불법 횡포는 공사 기간을 늘림과 동시에 인건비 상승으로 이어지는 만큼 강력하면서 지속적으로 단속해야 한다. 임창용 논설위원

기업들이 코로나19를 겪으면서 가격을 이전보다 자주 올린 것으로 조사됐다. 한국은행 조사국의 물가동향팀 등이 2018년부터 2023년까지 생필품 가격 변동을 조사해 그제 발표한 자료에 따르면 가격이 2021년까지는 9.1개월 유지됐으나 이후에는 6.4개월 유지에 그쳤다. 인상폭은 같았다. 기업들이 연 1.3회 가격을 올렸다가 코로나 이후 1년에 두 번씩, 6개월마다 올렸다는 뜻이다. 기업들이 코로나 시대의 고물가를 부추긴 셈이다. 원자재값이 올라서 가격을 올렸다면 원자재값이 떨어지면 가격을 내리는 게 이치다. 그러나 기업들은 이벤트 할인 등 단기 행사에 집중했다. 연구팀 분석에 따르면 팬데믹 이후 일시적 가격 조정이 빈번해졌고, 그렇다 보니 같은 제품이라도 어디서 파느냐에 따라 가격 차이가 컸다고 한다. 생필품을 안 살 수도 없는 처지에 시간이나 물리적 제약 등으로 선택의 폭이 좁은 소비자들이 상대적으로 피해를 본 것이다. 전형적인 기업의 ‘그리드플레이션’(탐욕+인플레이션)이 아닐 수 없다. 올라간 가격은 잘 내리지 않는 하방경직성을 갖는다. 특히 물가상승률이 높을 때 가격을 자주 올린다면 인플레이션에 미치는 영향은 더욱 커진다. 공급망 불안정 확대 등 외부 충격까지 더해지면 걷잡을 수 없게 된다. 지난 2월 소비자물가 상승률은 3.1%로 한은의 물가안정목표(2.0%)를 훨씬 웃돈다. 러시아·우크라이나와 이스라엘·하마스의 충돌, 미중 패권경쟁으로 촉발된 공급망 불안은 언제 터질지 모르는 상황이다. 물가당국은 소비자단체 등과 협력해 기업의 가격 인상 주기와 인상폭 점검을 강화해야 한다. 원자재값 모니터링을 반드시 포함, 기업이 자체 효율화 없이 인상 요인을 모두 소비자에게 전가하는 행태를 막기 바란다.

서울시의회 최재란 의원(더불어민주당·비례)은 지난 23일 서울시의회 제322회 임시회 시정질문에서 10년 만에 재개되는 51조원 규모의 용산국제업무지구 개발의 성공을 위해서는 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)의 치밀한 자금 운용 계획이 필요하다고 지적했다. 10년 전 31조원 규모로 추진됐던 용산국제업무지구 개발은 부동산 호황기였음에도 불구하고 실패했다. 무리하게 민간 토지를 개발에 포함하려던 것과 개발사와 코레일의 갈등, 자기자본이 3.8%에 불과했던 부동산 PF 사업 구조가 원인이었다. 서울시는 민간 토지는 제외하고 코레일과 SH공사에서 공공 기반시설과 필지 조성에 14조원을 선투자, 이후 민간에서 개별필지를 분양받아 개발사업을 진행하는 사업계획을 발표했다. 공공주도의 개발사업을 통해 과거 발생했던 실패의 원인을 차단하겠다는 복안이지만, 부동산 호황기였던 10년 전에 비해 원자재값 폭등, 부동산 침체로 건설경기가 얼어붙은 상황에서 민간 개발사의 적극적인 참여는 쉽지 않다는 분석이 나오고 있다. 최 의원은 “공공에서 기반시설을 조성하고, 필지를 분양하면 실제 개발은 민간에서 시행해야 한다”라며 “민간에서는 PF를 통해 개발자금을 조달할 수밖에 없는데 최근 PF 위기로 적극적인 참여가 쉽지 않아 보인다”고 진단했다. 실제로 최근 기재부에서는 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 최소 20%로 올려야 한다는 입장을 발표했다. 10년 전에 3.8%의 자기자본 비율로도 실패한 용산 개발에 우려가 더해지는 이유다. 또한 최 의원은 “용산 개발 규모를 51조원이라고 하면, 20%인 약 15조원의 자기자본이 필요하다”라며 “개별 필지 20개로 계산하더라도 필지별로 6000억원 정도의 자기자본이 필요한데, 현재 상황에서 감당할 수 있는 개발사가 있을지 의문”이라고 밝혔다. 마지막으로 최 의원은 “계획대로 용산 개발 사업이 성공하려면 서울시에서 철저한 준비를 해야 한다”라며 “채무로 인한 서울시 한 달 이자 지급액이 167억원에 달하는 상황에서, 서울시가 무리하게 토건·개발 사업을 줄줄이 추진하는 것은 아주 위험하다. 재정 건전성을 담보할 수 있도록 자금 운용 계획을 제대로 세워서 사업을 진행해야 한다”고 지적했다.

지난해 영업이익이 대폭 줄어들며 우울한 날을 보낸 철강업계가 올해 실적 전망을 ‘상저하고’로 예상했다. 위기 타개를 위해 가격인상과 함께 고수익 제품을 전진배치해 이를 극복할 생각인데 건설경기 둔화와 원자재값 상승으로 쉽지 않을 것이란 예상이 많다. 다만 하반기로 갈수록 시황이 개선되며 수익성은 나아질 것이라는 전망이 나온다. 10일 업계에 따르면 포스코홀딩스는 지난해 연결기준 매출 77조 1270억원, 영업이익 3조 5310억원을 올렸다. 매출과 영업이익은 각각 전년 대비 9%, 27.2% 감소했다. 당기순이익은 1조 8460억원으로 48.2%쪼그라들었다. 현대제철도 지난해 실적으로 매출 25조 9148억원, 영업이익 8073억원을 기록했다. 매출과 영업이익은 각각 전년대비 5.2%, 50.1%감소했다. 당기순이익은 4496억원으로 전년대비 56.7% 줄어들었다. 이들 회사의 실적이 감소한 것은 국내외 건설경기 부진과 중국, 일본 등 수입산 철강재 유입에 따라 가격을 올리지 못한 것이 원인이라는 지적이다. 문제는 국내 건설 경기 둔화가 계속될 가능성이 큰데다 세계 철강 수요의 상당수를 차지하는 중국 내 건설 경기 역시 좋지 않아 업황 개선이 올 상반기 중 어렵다는 점이다. 그나마 하반기에는 개선 여지가 좀 있다는 것이 업계의 분석이다. 철강업계는 우선 가격 인상을 통해 위기를 극복할 생각이다. 포스코는 포스코는 열연 제품에 대해 1월 계약분부터 t당 5만원 인상을 결정했다. 2월엔 유통향 열연 제품 가격도 t당 5만원 인상키로 했다. 열연 제품을 제외한 주요 제품 가격도 1분기 내에 단계적으로 인상할 방침이다. 자동차용 강판과 선박용 후판의 경우 자동차·조선 업계와의 협상을 통해 원재료 가격 상승을 반영할 계획이다. 현대제철도 지난달 열연과 함께 후판에 대해서도 t당 5만원 인상을 결정했다. 2월에도 열연 제품에 대한 가격 인상을 추진할 전망이다. H형강과 일반형강도 가격 인상을 검토중이다. 철강업계는 실적 개선과 함께 미래 성장 동력 확보를 위해 고수익 전략 제품 생산 및 개발에 집중하겠다는 생각이다. 포스코는 고효율 무방향성 전기강판(Hyper NO)생산을 통해 고부가가치 시장을 선점한다는 구상이다. 광양제철소 Hyper NO 공장에선 연간 15만t의 Hyper NO를 생산할 수 있다. 올해는 30만t으로 생산량을 늘릴 계획이다. 전기차 및 고급가전 시장의 급성장에 맞춰 모터의 에너지 손실을 줄여주는 고효율 무방향성 전기강판 수요가 증가하는 만큼 향후 북미 지역에 전기강판 공장 신설을 검토하는 등 고부가가치 제품 판매를 늘릴 예정이다. 현대제철은 신재생에너지 전환 추세에 따라 유럽 해상풍력 신재생프로젝트(PJT) 수주 활동을 강화하고 신전기로 생산체제 구축을 위한 탄소중립 기술 확보 및 미래모빌리티 시장을 겨냥한 소재기술에 선제 대응한다.

재건축 규제 완화를 골자로 한 1·10 부동산대책이 발표된 지 보름이 지났다. 하지만 꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기는 미동도 하지 않는다. 주택 분양과 거래에 숨통을 틔워 침체된 경제에 온기를 불어넣으려 했던 정부의 의도가 먹히지 않고 있는 것이다. 국회의원 선거라는 대형 호재까지 앞두고도 전혀 힘을 쓰지 못하는 모양새다. 아직 대책 발표 초기라는 점에서 섣불리 예단할 수는 없다. 하지만 대책의 규모와 내용의 파격성을 고려하면 이 정도의 ‘조용함’은 예상 밖이다. 전후 사정을 따져 볼 때 향후 효과가 꼭 나타날 것이라고 점치기도 어렵다. 1·10 대책 이후 바뀌지 않고 있는 부동산 시장 분위기와 그 이유, 부동산업계와 건설업계 등이 제시하는 해법을 짚어 봤다.●침체 장기화에 공인중개사 휴·폐업 서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 지난 23일까지 서울 아파트 거래량은 624건에 불과하다. 신고 거래일까지 집계가 끝나 봐야 정확한 수치가 나오겠지만 극히 부진하다. 지난해 8월 3899건을 분기점으로 연말까지 감소세가 이어지더니 1·10 대책 이후에도 전혀 흐름이 바뀌지 않고 있는 것이다. 거래 침체가 장기화하면서 지난해엔 전국적으로 1만 6000여개의 공인중개사 사무소가 폐업했거나 휴업했다. 2019년 이래 가장 많다. 공인중개사 휴·폐업 수치는 현재뿐만 아니라 향후 부동산시장의 전망을 점칠 수 있는 바로미터다. 지난해 휴·폐업 업소는 개업 업소보다 3600여곳이 더 많았다. 올해 부동산 시장 사정이 나아지지 않을 것으로 보는 공인중개사들이 그만큼 많다는 의미다. 거래뿐만 아니라 공급절벽도 계속되고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 수도권 분양물량은 6만 8633가구로 전년보다 1만 8000가구 줄었다. 2020년 10만 9000가구, 2021년 10만 6000가구, 2022년 8만 7000가구로 갈수록 쪼그라들고 있다. 올해 예상 물량은 5만 9000여 가구에 불과하다. 입주 물량도 계속 감소하고 있다. 올해 13만 3000여 가구가 입주할 것으로 예상되는데 작년보다 2만 5000여 가구 줄어든 물량이다. 내년엔 2만여 가구가 더 감소한 11만 2000여 가구에 그칠 것으로 예상된다. 만약 최근 가시화하기 시작한 건설업계 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 위기가 심화된다면 공급·입주 절벽 현상은 더 깊어질 수도 있다. 1·10 대책 이후 매수 심리가 호전될 것이란 예상과 달리 집값도 하락세를 면치 못하고 있다. 한국 부동산원에 따르면 1월 4주 기준 전국 아파트 매매가격은 0.05% 하락했고 하락폭도 커졌다. 이런 흐름은 일반 아파트는 물론 이번 대책으로 재건축 수혜가 예상되는 노후 아파트 밀집 단지도 마찬가지다. 경매 정보업체인 지지옥션에 따르면 1·10 대책 이후 1주일간 서울 경매시장에서 준공 30년 이상 아파트 5건이 낙찰됐는데 평균 낙찰가율이 75.4%에 머물렀다. 지난해 12월 기준 서울 아파트 평균 낙찰가율(80.1%)보다도 낮아진 수치다. 경기도와 인천도 사정은 비슷하다. 같은 기간 낙찰된 30년 이상 아파트 12건의 평균 낙찰가율은 82%로, 지난달 경기 아파트 평균 낙찰가율(84.3%)보다 떨어졌다. 일반적으로 경매 낙찰가율은 집값 흐름의 척도로 통한다. 대책이 전혀 힘을 쓰지 못하고 있음을 알 수 있다. 분양·거래 절벽에 집값도 하락세PF 위기 심화 땐 공급 축소 우려원자재값·인건비 등 건설비 급증재건축·재개발 중단 사업장 속출수요·공급자 모두 정부 대책 불신野 설득해 법 개정부터 서둘러야시행령 즉시 바꿔 불확실성 해소분양가 할인 등 파격 조치 요구도 ●주택 시장 위축에 사업성도 떨어져 부동산업계에선 대책이 효과를 발휘하기엔 시장이 너무 위축돼 있다고 입을 모은다. 1·10 대책은 준공 30년 넘은 아파트의 재건축 안전진단 면제 등 재건축 규제 완화와 빌라와 오피스텔 등 비아파트에 대한 세금 감면이 핵심이다. 특히 재건축 활성화를 통해 도심 아파트 공급과 거래에 숨통을 틔우는 데 방점이 찍혀 있다. 하지만 재건축아파트는 현실적으로 실거주 목적보다 투자재 성격이 강하다. 대책만 믿고 투자하기엔 시장 위축의 골이 너무 깊고 미래 불확실성도 크다는 것이다. 공급을 맡아야 하는 건설사들 입장에선 현 상황에서 사업성이 너무 부족하다. 최근 수년간 원자재값과 인건비 급등으로 건설비용이 크게 는 데다가 경기 위축으로 미분양 위험이 높아 사업 추진에 소극적일 수밖에 없다. 실제로 공사비용과 고금리 등으로 재건축·재개발 사업이 중단되는 사업장이 속출하고 있다. 우미건설 계열사인 심우건설은 얼마 전 ‘인천 가정2지구 우미린 B2블록’ 사업 계약 해지를 담은 공문을 사전청약 당첨자들에게 발송했다. 정부가 역점적으로 추진했던 사전청약 사업장마저 건설 비용 증가와 계약포기자 증가 등 시장 여건이 악화돼 사업을 계속할 수 없다는 이유다. 서울 송파구 ‘잠실 래미안 아이파크’(진주아파트 재건축)도 공사비 인상을 놓고 시공사와 조합이 갈등을 겪으면서 분양 일정이 계속 미뤄지고 있다. 노원구 상계주공5단지는 공사비 인상 문제로 시공사와 다툼을 벌이다 지난해 11월 시공계약을 해지했다. 수요자나 공급자 모두 정부 대책이 제대로 실행될 수 있을지에 대한 확신이 부족한 것도 큰 걸림돌이다. 1·10 대책의 세부 추진과제는 총 79개에 달하고 이 중 절반이 넘는 46개는 법 또는 시행령 개정 사안이다. 특히 핵심 내용은 법 개정 사항이 많은데 야당이 반대하면 1년째 표류 중인 ‘분상제 아파트 실거주 의무 폐지’ 같은 신세가 될 수 있다. 준공 30년이 넘은 아파트에 대한 안전진단 면제만 해도 도시정비법 개정이 필수다. 비아파트 공급 활성화와 지방 미분양주택 소진을 위한 세금 감면도 지방세특례제한법 개정 사안이다. 모 건설사 관계자는 “실거주 의무 관련 법안이 처리되지 못해 지난해 나온 1·3 대책이 실행되지 못한 것에 대한 학습효과가 이번 1·10 대책의 신뢰도를 떨어뜨리고 있다”고 꼬집었다. ●“PF 대출 보증 규모 늘려 달라” 대책이 효과를 내려면 먼저 반드시 실행된다는 믿음을 줘야 한다. 우선 대책의 핵심인 재건축 안전진단규제를 푸는 도시정비법과 미분양 주택 구입 시 세금 감면을 위한 법률 개정을 서둘러야 한다. 선거를 앞두고 야당이 무조건 반대하기도 어려운 만큼 적극 추진해 관철시켜야 한다. 그에 앞서 국회의 의결이 필요 없는 시행령 개정사안은 한시도 미루지 말고 즉각 시행 절차를 밟아야 한다. 대책에 대한 신뢰가 살아나야 수요자와 건설사들의 구매·투자 심리도 살아날 수 있다. 이번 대책은 건설업계 활력 회복을 위해 PF 대출보증에 25조원을 공급하고 지방 준공 후 미분양 주택 최초 구입 시 또는 인구감소지역 주택 취득 시 과세를 위한 주택 수에서 제외하는 내용을 담고 있다. 건설업계에선 이 정도론 어렵다는 반응이다. PF 대출보증 공급 규모를 더 늘리고, 주택 수 제외 대상도 준공 후 미분양뿐만 아니라 준공 전 미분양까지 확대하라고 요구한다. 지금처럼 경기가 위축된 상황에서 수요자들의 구매 심리와 공급자들의 투자 심리를 살리기 위해선 보다 확실하고 파격적인 조치가 필요하다는 것이다. 김인만 부동산경제연구소장은 “분양가 할인이나 취득·양도세 감면, 대출이자 감면 등 과감한 유인책이 필요하다”면서 “지난해 골든타임을 놓친 것도 모자라 아직도 소극적 대처를 하고 있다”고 지적했다.