청담·도곡, 압구정·여의도·서빙고동 등 재건축을 추진 중인 고밀도지구 아파트 단지가 추진여부를 놓고 진퇴양난에 빠졌다. 서울시가 이들 지구의 용적률 상한선을 기대보다 낮은 230%로 정했기 때문이다. 서울시는 이미 기본계획을 끝낸 서초·반포지구와의 형평성을 고려했다. 서초·반초지구는 230%로 결정됐다. 이들 재건축 추진 단지는 재건축과 리모델링을 놓고 고민 중이지만 일부 단지는 재건축은 고사하고 리모델링도 여의치 않다는 평가를 받고 있다. ●허용초과 추진지구 장기표류 가능성 서울의 고밀도지구는 10∼15층짜리 중층 아파트가 들어선 지역으로, 지난 1976년 8월 잠실, 반포, 서초 등 10곳이 지정된 이후 1979년(가락, 암사·명일)과 1983년(아시아선수촌)에 3곳이 추가돼 현재 모두 13개 지구,141개 단지 8만 4060가구에 달한다. 이 가운데 서울시가 개발기본계획 변경안을 통해 용적률을 230%로 못박은 곳은 청담ㆍ도곡, 서빙고, 여의도, 이수, 이촌ㆍ원효, 가락 등 6곳이다. 서울시는 지난달 반포·서초 아파트지구에 대해서도 도시계획위원회를 열어 용적률을 230%로 제한했다. 앞으로 고밀도 지구 용적률은 230%이내로 제한한다는 의미로 해석된다. 이에 따라 이미 재건축이 완료된 일부 단지를 제외한 상당수 아파트들이 이같은 용적률 규제에 따라 재건축 추진에 어려움을 겪을 것으로 보인다. 지난 20일 공람공고에 들어간 여의도지구의 경우 한양(252%), 삼익(256%), 은하(256%) 등이 시의 용적률 허용한도를 웃돈다. 서빙고지구에서는 재건축 허용 연한을 채운 아파트 가운데 리바뷰(569%)·정우(322%)·노들(319%)·코스모스(314%)·골든(301%)·로얄(295%)맨션과 전보아파트(496%) 등은 재건축이 사실상 어렵게 됐다. 이촌지구는 재건축을 추진 중인 강변강서맨션(296%)이 난항을 겪을 전망이다. 청담·도곡지구에서는 역삼동 진달래2차(236%)를 비롯해 일부 재건축 추진 단지가 차질이 예상된다. ●용적률 한도내 리모델링도 여의치 않아 서초동 우성아파트의 경우 230% 용적률로도 사업성이 있다는 판단아래 재건축을 추진키로 했다. 주민들은 1대1 재건축을 통해 개발이익환수제를 피해간다는 계산이다. 서초 우성아파트는 33평형 360가구,43평형 192가구,50평형 144가구,65평형 90가구 등 모두 786가구로 이뤄져 있다. 현재 이 아파트 용적률은 200%여서 다소 여유가 있는 편이다. 서초구 신반포5차의 경우 용적률에 큰 차이가 없지만 한강조망이 가능해 재건축으로 무게 중심이 기울고 있다. 평형이 크게 늘지 않거나 일반분양 물량이 적게 나와 추가분담금이 많이 들더라도 그만큼 가격상승의 여지가 있다는 판단에 따른 것이다. 이외에 많은 단지들이 재건축과 리모델링 사이에서 고민 중이다. 반포지구는 230% 수용이 불가피하다는 판단이지만 줄어든 용적률로 조합원 평형 배분에 어려움이 예상된다. 용적률이 묶이면서 리모델링도 쉽지 않은 상태다. 리모델링 역시 지구단위 계획 등에서 결정된 용적률을 초과할 수 없기 때문이다. 부동산 전문가들은 “용적률이 200%안팎이거나 사업추진이 빠른 단지는 재건축을 추진하겠지만 그렇지 않은 단지는 리모델링과 재건축 사이에서 고민할 수밖에 없다.”면서 “주택경기마저 좋지 않아 이들 지구의 재건축 사업이 장기표류할 가능성도 크다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 시장이 세일 중이다. 서울·수도권에 웃돈이 붙지 않은 ‘무(無) 프리미엄’은 물론 분양가 이하의 ‘마이너스 프리미엄’ 아파트가 속출하고 있다. 부동산 경기 침체 때문이다. 이런 매물은 상가나 주상복합아파트, 오피스텔에 많이 있었으나 최근에는 일반 아파트 분양권이나 재개발·재건축 아파트 조합원의 매물도 나오고 있다. 입주 예정자들이 추가 분담금 부담과 빚이나 생활고로 매물을 분양가 이하로 내놓는 경우가 많아졌다. 지난 7월 입주를 시작한 강남구 논현동 ‘한진로즈힐’의 33평형 분양가는 5억 166만원이었으나 최근에는 4억 7000만∼5억원대 호가 매물이 등장했다. 주상복합아파트 가운데에는 이 달에 입주가 시작된 강남구 삼성동 ‘우정에쉐르2차’ 22평형이 분양가(3억 590만원)보다 싼 2억 8000만∼3억 1000만원대에 나왔다. 상가는 특히 분양가 이하 매물이 흔하다. 근린상가 가운데 용인시 죽전동 ‘리베로Ⅱ’는 1층의 평당 분양가가 평당 2600만원이었으나 평당 20만∼100만원 싼 매물도 있다. 수원시 당수동 ‘삼성프라자’는 2층이 평당 650만원에 분양됐으나 20만∼30만원 가량 싼 가격에 거래되고 있다. ●조합원 매물 급매 인천 구월주공 재건축 물량인 8934가구의 퍼스트시티에서 조합원 매물을 중심으로 급매물이 몇건 나왔다. 지난 7월 3000여가구에 달하는 매머드 일반분양 물량이 성공리에 소화됐지만 일부 조합원 물량 가운데 중소형 중심으로 무 프리미엄 물량도 상당수에 달한다. 또 가구당 500만원 가량 싼 매물이 일부 나돌고 있다. 재건축 아파트인 노원구 월계동 월계역 ‘신도브래뉴’ 32평형은 분양가가 2억 5100만원이었으나 조합원 물량 가운데 200만∼300만원 가량 싼 매물도 있다. 또 강남의 노른자위 지역에서도 조합원 매물 가운데 분양가보다 싼 매물도 적지 않다. ●주변시세보다 비싼지 꼭 살펴봐야 분양가 이하 매물은 수요자들에게는 해당 부동산을 싸게 매입할 수 있는 좋은 기회이다. 지금 분양가 이하로 거래되는 아파트의 대부분은 분양 당시 치열한 경쟁을 벌여 당첨된 경우도 적지 않다. 이런 급매성 매물이 나오면서 초특급 지역이 아니라면 이제는 굳이 일반 분양에 매달릴 필요가 없어졌다. 발품을 팔면 이런 급매성 매물을 쉽게 찾을 수 있기 때문이다. 그러나 이런 무 프리미엄, 마이너스 프리미엄 매물이라고 해서 모두 돈이 되거나 싸다고는 할 수 없다. 매입시 주의할 점이 한두가지가 아니다. 우선 ‘분양가 이하’라는 용어의 함정에 빠지면 안된다. 요즘은 분양가가 주변 시세보다 높다. 따라서 분양가 이하로 사더라도 주변시세보다 비싼 경우가 많다. 물론 파는 사람(조합원)도 자신이 손해를 보고 파는 경우도 그리 많지 않다. 조합원의 경우 분양가보다는 싸지만 자신이 당초 매입한 가격보다는 훨씬 높은 가격에 매물을 내놓은 것이다. 이와 함께 조합원 매물은 현금을 내야 하는 경우가 많다. 그만큼 자금부담이 크다는 것이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

얼마전 사석에서 만난 현대차 고위관계자는 “삼성전자도 잘 돼야 하지만 현대·기아차는 정말 잘 돼야 한다.”고 몇번이고 강조했다. 처음엔 몸담고 있는 회사에 대한 의례적 얘기인 줄 알았다. 그러나 사뭇 절절했다. 이유인즉 이랬다. 현대·기아차 직원이 9만 5000명이지만 딸린 식솔에 협력·하청업체 직원들까지 포함하면 그 규모는 기하급수적으로 불어난다는 것이었다. 통계청이 분석한 산업별 고용 규모를 봐도 자동차는 28만명으로 반도체(17만명)를 훨씬 웃돈다. 철강(9만명)·조선(6만명)과도 비교가 안 된다. 연관산업까지 감안한 직간접 고용규모는 총 148만명에 이른다. 지난해 반도체가 갉아먹은(18억달러 적자) 무역수지를 벌충해준 것도 자동차(179억달러 흑자)였다. 자동차산업의 내년도 무역수지 흑자 예상규모는 288억달러. 우리나라 전체 무역흑자 규모(196억달러 예상)의 1.5배다. 연간 부가가치 창출액은 27조원. 나라에 내는 세금만도 21조원으로 총 세수의 17%나 된다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

경기침체로 가계와 기업의 고통이 가중되고 있는 가운데 은행의 올해 수수료 수익은 사상 최대를 기록할 전망이다. 은행들이 수수료를 현실화한다는 명목으로 자기앞수표발행, 현금인출기 이용, 은행조회서 발급, 결제지연, 해외송금 등에 대한 수수료를 큰 폭으로 올렸기 때문이다. 지난해까지 별도였던 신용카드부문을 은행이 통합한 효과도 있는 것으로 분석되고 있다. 19일 금융계에 따르면 8개 시중은행과 6개 지방은행 등 14개 일반은행의 지난 9월말 현재 수수료 순수익(수입-비용)은 5조 4336억원으로 집계됐다. 이는 연간 기준으로 사상 최대를 기록했던 지난해 5조 6187억원의 96.7%에 이르는 수준으로 연말까지는 7조원을 넘어설 전망이다. 연간 수수료 수익은 1999년 2조 6054억원에서 2000년 3조 6885억원,2001년 4조 100억원,2002년 5조 1367억원 등으로 꾸준히 늘고 있다. 올해 9월까지의 수수료 수익은 신용카드부문이 3조 4351억원, 나머지 예금·대출 등과 관련된 일반 수수료가 1조 9985억원이다. 신용카드부문 수수료는 이미 지난해 연간 규모인 3조 2463억원을 넘어섰다. 일반 수수료는 지난해 2조 3724억원의 84.2%에 이르는 수준이다. 올 4·4분기 실적이 더해지면 2조 6000억원대에 이를 전망이다. 한편 초저금리 기조가 이어지면서 올해 은행의 예금 수신고가 사상 처음으로 감소세를 기록할 전망이다. 한국은행에 따르면 지난 11월말 현재 은행계정의 예금 잔액은 504조 9000억원으로 지난해 말의 515조 5000억원에 비해 10조 6000원 감소했다. 이처럼 은행에서 빠져나간 돈은 조금이라도 더 높은 이자를 주는 투신사로 몰리면서 연말까지 투신사의 수신고 증가액은 50조원을 웃돌 것으로 보인다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

올해 입주한 아파트 가운데 분양가 대비 프리미엄이 가장 많이 붙은 곳은 대전으로 나타났다. 15일 스피드뱅크에 따르면 올해 입주한 전국 334개단지 16만 8000여가구의 입주 당시 시세를 조사한 결과 대전이 분양가 대비 평균 36.4%의 프리미엄이 형성돼 전국에서 가장 높은 것으로 집계됐다. 올해 입주한 서울 아파트(114개단지 8767가구)의 분양가 대비 평균 프리미엄(36%)을 약간 웃도는 것이다. 예년에는 서울 아파트 프리미엄이 대전을 멀찌감치 앞섰지만 올해는 각종 규제가 서울에 집중된 반면 대전은 행정수도 이전과 고속철 개통 등 호재가 많아 역전 현상이 나타난 것으로 풀이된다. 대전에서 올해 입주한 아파트는 대부분 지난 10월말 행정수도 이전이 무산되기 전에 입주, 이에 따른 영향이 반영되지 않았다. 지난 9월 입주가 시작된 유성구 하기동 우미이노스빌 34평형은 분양가(1억 4000만원)보다 50%가량 비싼 2억 1000만원 안팎에 거래됐다.6월에 입주한 서구 내동 벽산블루밍 33평형도 분양가에서 46% 정도 오른 1억 9200만원에 시세를 형성했다. 충남지역 아파트도 웃돈이 많이 붙었는데 분양가 대비 32.6%가 올랐으며 울산(30.8%), 경기(26.3%) 등이 뒤를 이었다. 하지만 상승률이 아닌 웃돈 금액으로는 여전히 서울이 평균 1억 3100여만원으로 가장 높았다. 송파구 문정동 삼성래미안 33평형은 분양가(2억 4200만원) 대비 127% 프리미엄이 형성됐다. 강남구 삼성동 현대아이파크 104평형이 11억원 이상의 프리미엄이 붙어 1위를 기록했다. 스피드뱅크 관계자는 “행정수도 이전으로 대전과 충남 지역 아파트의 분양권 프리미엄이 많이 붙었지만 이전이 무산된 뒤로는 이 지역 아파트의 분양권 시세도 많이 꺾였다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

｜베이징 오일만특파원｜북한이 사유재산을 일부 인정하는 내용의 법률을 내년 상반기에 공포할 예정인 것으로 전해졌다. 북한 사정에 정통한 중국 베이징(北京)의 한 소식통은 15일 “북한 당국이 개인간 주택 거래를 일부 허용하는 내용의 부동산 거래 관련법을 마련 중이며 이르면 내년 상반기에 시행할 것으로 알고 있다.”고 밝혔다. 이 소식통은 “북한 당국이 부동산 거래법 제정을 서두르는 것은 2002년 단행된 이른바 ‘7·1 경제관리 개선조치’ 이후 개인 간에 음성적인 방법으로 주택 매매가 성행하는 데 따른 일종의 양성화 조치”라고 말했다. 그는 “북한에서는 이미 주민들 사이에서 주택을 맞바꾸면서 더 좋은 집으로 옮겨가는 쪽에서 웃돈을 얹어주는 형태의 거래가 이뤄지고 있다.”고 덧붙였다. 북한은 경제개혁 조치 시행 3년째를 맞으면서 중국식 경제정책 도입을 서두르고 있고 중국과의 교역도 활발해 올들어 지난 10월까지 교역규모가 10억달러를 넘어선 것으로 알려졌다. oilman@seoul.co.kr

빠르면 내년 6월에 분양될 경기도 성남 판교신도시가 관심을 끌면서 청약통장 불법거래와 이주자용 딱지 거래가 성행하고 있다. 지역 무주택 우선 통장은 2500만원이 넘는 웃돈이 붙어서 거래된다는 소문도 나돈다. 이같은 통장 거래 등은 불법이다. 통장을 매입, 당첨돼도 5년간 전매가 금지된다. 따라서 이 기간에 매도자와 매수자 사이에 갈등이 생길 수 있다. 통장거래나 편법을 통한 용지 확보는 가급적 피하는 게 피해를 줄이는 방법이다. ●어떤 편법이 성행하나 판교 아파트 청약이 가능한 무주택 지역우선 청약자들의 통장이 공증을 통해 주로 거래된다. 전용면적 25.7평짜리 아파트에 청약할 수 있는 200만원짜리가 주종을 이루고 있으며 가격은 대략 2500만원 정도다. 성남시 구 도심 거주자들이 친분이 있는 사람 중심으로 거래를 한다는 게 현지 중개업소 관계자들의 얘기다. 또 일부 무허가 중개업자가 생활정보지 등을 통해 통장거래를 유도하는 사례도 종종 있는 것으로 알려졌다. 이주자용 토지매입권인 일명 ‘딱지’ 거래도 성행하고 있다. 보통 딱지 한 장이면 6∼8평을 매입할 수 있다. 거래가는 3600만∼5000만원선이다. 보통 한 사람이 2∼10장 단위로 거래하는 것으로 알려졌다. 최근에는 이 이주자용 택지를 모 단체에 주기로 했다는 내용의 위조문서가 발견돼 토지공사가 주의를 당부하기도 했다. ●손해 보는 경우도 많다 정부가 최근 원가연동제(분양가 상한제) 적용 아파트의 경우 분양계약을 맺은 뒤 최장 5년 동안 전매를 금지하기로 하는 등 규제책을 내놓고, 통장 불법거래 단속에 나서자 최근 통장 거래가 중단되고 가격도 내림세를 보이고 있다. 한때 200만원짜리 통장이 4000만원까지 했으나 지금은 2500여만원에도 거래는 뜸하다. 또 7평을 매입할 수 있는 이주자용 택지도 한때 5000만원까지 갔으나 지금은 4000만원에도 사려는 사람이 없는 상태다. 딱지 두 장을 한 장에 4500여만원에 매입한 용인시에 사는 김모(47)씨는 원가에 이를 팔려고 해도 사려는 사람이 없다고 하소연했다. 인근 중개업소 관계자는 “청약통장의 경우 당첨되면 별도의 프리미엄(차익의 30%)을 요구하는 등 위험도 크고 절차도 까다로운 편이다.”면서 “과거의 예에서 보면 전매가 금지된 5년 동안 양측간에 분쟁이 빚어져 결국 전매 사실이 드러나 처벌을 받는 경우도 있는 만큼 거래에 신중할 필요가 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

외환위기 이후 국내 대형 빌딩을 사들였던 외국 자본들이 상당수의 빌딩을 웃돈을 붙여 국내 시장에 되판 것으로 집계됐다. 13일 신영에셋이 조사한 자료에 따르면 수도권에서 연면적 1000평 이상 오피스 가운데 지난 98년부터 외국자본이 매입했다가 팔아치운 빌딩은 모두 23건으로 나타났다. 이 가운데 9개는 국내시장에 되팔았고 14개는 한 다리 건너 외국자본 손에 넘어간 것으로 조사됐다. 23개 빌딩의 매각차익은 모두 3300억원이며, 이중 국내 매각 차익만도 1550억원에 이른다. 빌딩 1개를 되팔아 평균 143억 5000만원을 남긴 셈이다. 이는 임대수익을 제외한 순수 매매차익으로 실제 시세차익은 이보다 클 것으로 짐작된다. 외환위기 이후 일시적으로 경제가 혼란스러워지면서 가격이 급락한 부동산을 사들였다가 경기 회복 이후 부동산경기가 살아나자 단기 시세 차익을 남기고 재빨리 팔아치운 것으로 보인다. 국내 대형 빌딩 사냥은 계속될 것으로 전망된다. 신영에셋 측은 “국내 투자비중을 늘리려는 다른 외국자본간 거래 사례가 지난해에 이어 올해에도 꾸준히 이어지고 있다.”고 설명했다. 지난 1월 나라종금빌딩을 매입한 영국계 푸르덴셜그룹의 PCA는 최근 라살인베스트먼트(LIM)로부터 종로 노스게이트타워를 사들였다. 미국 투자은행 모건스탠리는 중구 코오롱빌딩과 무교빌딩을 싱가포르투자청에 매각했다.GE는 국민연금과 공동으로 강남 국민카드 역삼사옥을 매입했다. 칼라일그룹은 최근 강남대로변 센추리타워(구 두루넷빌딩)의 지분(6455평)을 국내기업인 대륭건설에 매각했고, 퍼시픽타워(구 미래와사람빌딩)빌딩 역시 매물로 내놨다. 올해 서울에서 거래된 주요 빌딩은 모두 37건이었으며 거래가는 1조 8038억원이었다. 이중 외국자본이 매입한 것은 전체 거래 금액의 43%, 국내자본과 외국자본의 합작 매입은 7%를 차지했다. 김상태 신영에셋 상무는 “외국자본과 국내자본이 합작해 빌딩을 매입하는 사례도 점점 증가하고 있으며, 리츠 규제 완화와 간접투자시장 활성화로 대형 빌딩 매입·매각은 더욱 활발해질 것”이라고 전망됐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“신분이 탄로날까봐 공장 바깥으로 나가지도 못합니다.” 경기 수원의 한 제조업체에서 일하는 네팔인 우메스(35)는 지난 3년 동안 고국의 가족들에게 국제전화를 걸 때를 빼곤 본명을 써본 적이 없다. 우메스는 위조여권으로 한국에 온 ‘가짜’ 산업연수생이기 때문이다. ●가짜신분 탄로 날까봐 본명 못써 그는 1998년 산업연수생으로 입국한 뒤 서울의 한 공장에서 일하다 체류기간 3년이 끝난 2001년 고국으로 돌아갔다. 하지만 웃돈만 주면 다시 한국에 가서 돈을 벌 수 있게 해주겠다는 인력송출업체 L사의 말에 솔깃, 석달 만에 다시 한국을 찾았다. 한 차례 산업연수생으로 다녀가면 연수생 신분으로는 다시 입국할 수 없다. 한국행을 원하는 현지인이 워낙 많기 때문이다. 한국인과 현지인이 공동으로 운영하는 인력송출업체는 한국에 지사를 두고 있다. 우메스는 업체가 법정 송출비용 130만원의 4배가 넘는 570만원을 요구하는데도 ‘한국행’을 선뜻 포기하지 못했다. 결국 급한 마음에 거금을 주고 왔지만, 가짜라는 사실이 탄로날까봐 전전긍긍하고 있는 것이다. ●송출업체 불법착취 비일비재 1993년 11월 도입된 산업연수생 제도가 송출 에이전트의 불법 착취로 얼룩져가고 있다. 웃돈까지 얹은 송출비를 요구하는 것은 기본이고 국내에서 3년기간이 끝난 뒤에도 여권을 위조, 다른 사람으로 신분을 속이고 다시 입국시키는 사례가 비일비재하다. 산업연수생 제도는 단체행동권을 제외한 노동기본권을 보장받는 고용허가제와는 달리 퇴직금이나 연월차, 잔업수당의 혜택을 받지 못한다. 이들은 1년의 연수과정을 거치면 연수취업자 자격으로 2년 동안 더 머무를 수 있다. 상대적으로 값싸게 외국 인력을 쓸 수 있다는 이점 때문에 중소기업에서 선호한다. 하지만 고용허가제가 출범한 지난 8월 이후 산업연수생에 대한 당국의 관리는 상대적으로 소홀해졌다. 미얀마인 퓨퓨(20)는 지난 10월 산업연수생으로 들어와 광주의 스펀지 제조공장에서 일하고 있다. 그는 산업연수생 송출업체인 S사에 법정 비용인 130만원에 웃돈을 얹어 400여만원을 냈다. 게다가 가족의 전 재산인 850만원 짜리 고향 집의 주택계약서까지 S사에 담보로 맡겼다. 그가 산업현장을 이탈하면 회사의 연수생 할당량이 줄어 손해를 보게 된다는 것이 담보를 요구하는 이유였다. 하루 12시간씩 일하는 그는 숙박비 등을 이유로 첫달치 월급은 받지 못했다. ●네팔 등 15개국 50개 송출업체 서울 남대문경찰서는 13일 우메스 등 네팔 산업연수생들을 불법입국시키거나 과다한 비용을 받은 인력송출업체 L사 국내지사장 전모(47)씨 등 3명을 배임수재 등 혐의로 구속했다. 이들은 2000년 1월부터 네팔인을 산업연수생으로 선발해 주는 조건으로 법정 비용 130만원에 120만원씩을 더 받아 2800여명으로부터 33억여원의 부당이득을 챙긴 혐의를 받고 있다. 또 네팔인 산업연수생을 이름만 바꿔 재입국시키는 수법으로 2002년부터 260여명에게 130여만원씩을 받아 3억 5000여만원을 챙겼다. 남대문서 송용욱 수사과장은 “대다수 피해자가 불법체류자 신분으로 진술을 꺼리기 때문에 피해자는 훨씬 많을 것”이라고 밝혔다. 현재 한국에 산업연수생을 보내고 있는 나라는 네팔과 미얀마 등 15개국에 현지 송출업체는 50개에 이른다. 부천 외국인노동자의 집 한명실 간사는 “산업연수생에 대한 당국의 관리와 관심이 멀어지면서 송출업체들이 온갖 새로운 방법으로 연수생을 착취하며 이윤을 챙기고 있다.”고 말했다. 이재훈기자 nomad@seoul.co.kr

“더블 환승역을 찾아라.” 2개 이상의 환승이 가능한 지하철역 주변이 새로운 투자처로 주목받고 있다. 깊어지는 부동산 경기불황으로 단순 역세권마저 한파를 타면서 나타나는 현상이다. 매매가와 전세가가 떨어지는 대세속에서도 역세권 중의 역세권인 더블 환승 지하철역 주변 단지는 나홀로 호황을 누리고 있다. ●환승 역세권도 양분화 환승 역세권은 지금까지 어느 곳이나 확실한 부동산 투자처였다. 하지만 역세권도 장기 불황 앞에 그 위치가 흔들리면서 양분화되고 있다. 단순 환승역과 더블 환승역으로 나뉘고 있는 것. 더블 환승역이란 2개의 환승역을 걸어 이용할 수 있거나 지하철·전철의 노선들이 겹치는 곳이다. 유동 인구가 상대적으로 많아 상가와 편의 시설이 많고, 인근 방문지의 진·출입이 편리하며 서울, 수도권, 지방과의 연결도 한결 쉽다. 따라서 이들 환승역 주변은 인근 시세보다 가격이 높다. 하지만 저평가된 아파트도 있어 꼼꼼히 살펴 매입하면 최소한 손해는 보지 않는다. 내집마련정보사 장은혜씨는 “부동산 투자에서의 기본 테마는 역세권”이라면서 “역세권 중에서도 2개 이상 지하철역이 교차되는 환승역이나 2개 이상의 지하철역을 걸어 이용할 수 있는 더블 역세권 주변 아파트는 편리한 교통으로 단연 으뜸”이라고 말했다. ●내년 3월까지 4700여가구 분양 예정 지하철 5호선과 6호선이 지나는 마포구 공덕역 일대는 대표적인 더블 환승 역세권이다. 여의도, 광화문과 용산, 상암동으로 연결되는 사통팔달의 입지로 강북의 다른 지역보다 시세가 높게 형성돼 있다. 또 전철 1·4호선 이촌역의 건영2차 한가람, 옥수역에서 4∼5분여 거리인 중앙하이츠와 2·3호선 교대역 서초래미안은 불황에도 보합세를 유지하는 등 역세권 덕을 보고 있다. 내년 초에 입주하는 서초동 롯데캐슬리버티의 경우 총 132가구의 소규모 단지임에도 불구하고 최고 1억 4000만원의 웃돈이 붙어 있다. 이곳은 2호선 교대역과 3호선 남부터미널역이 걸어 5분 이내다. 성동구 응봉동 대림아파트는 국철 응봉역이 도보 3분, 지하철 2호선 왕십리역과 5호선 행당역이 도보 10분 이내여서 인근 아파트보다 높은 시세를 형성하고 있다. 노원구 공릉동 두산힐스빌도 6호선 화랑대역과 7호선 태릉입구역을 가까이서 이용할 수 있어 전세 물량이 모자랄 정도로 인기가 높다. 내집마련정보사 집계에 따르면 이달부터 내년 3월까지 서울·수도권 더블 환승역권에서 공급 예정인 아파트는 4700여가구에 달할 것으로 집계됐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

한센병(나병)환자들을 일평생 가족처럼 돌보고 있는 전남 여수 애양병원 김인권(54) 원장이 6일 서울의대 캠퍼스내 함춘회관에서 ‘제1회 장기려 의도상(醫道賞)’을 받았다. 그는 “장 박사님과는 비교도 할 수 없는데 큰 상을 받게 돼 미안할 뿐”이라고 겸손해했다. 이 상은 장 박사의 사회봉사와 박애정신을 기리기 위해 서울 의대 동문들이 제정했다. 서울 토박이인 그가 생면부지의 이곳에 발을 내디딘 것은 1983년 5월. 정형외과 전문의를 딴 뒤 한센병 환자들의 집단 거주지인 소록도로 자원, 공중보건의로 근무하면서 한센병 환자들과 인연을 맺은 김 원장은 틈틈이 애양병원을 찾아 인술을 펼쳤다. 복무를 마치고 의대 교수 등 달콤한 유혹을 뿌리치고 곧바로 애양병원으로 달려왔다.“내가 이들을 돌봐야 한다.”는 신념과 ‘근무할 의사가 없다.’는 부탁을 받았기 때문이다. 이 병원에 등록돼 관리를 받는 한센병 환자만 500여명. 김 원장은 1주일에 두번만 외래진료를 하고 나머지 시간에는 하루 20여건씩 수술한다. 작년 3200여건을 집도하는 등 수술횟수가 6만건을 웃돈다. 직원들은 “원장님의 유일한 취미라면 병원에서 환자들을 돌보는 것”이라며 “환자들의 딱한 사정을 듣고 그냥 수술해 주거나 병원비를 깎아주기 일쑤”라고 입을 모았다. 부인과 1남1녀와 함께 병원에서 가까운 순천에서 살고 있다. 애양병원은 1911년 광주에서 윌슨 선교사가 문을 열었고,27년부터 여수로 옮겨 한센병 환자들을 치료하고 있다. 여수 남기창기자 kcnam@seoul.co.kr

지난 98년 10월 ‘엘엔아이 소프트’라는 생소한 회사가 영·한 자동번역 소프트웨어인 ‘인가이드’를 출시했을 때 시장의 반응은 대단했다. ●번역된 내용 프린트·전송할 수 있어 실력이 모자라 영어 번역에 애를 먹던 수험생은 물론 무역회사원, 영문소설 애호가 등에게는 마치 ‘신이 내린 선물’과도 같았다. 영어 문장을 입력시키면 곧바로 내용이 한글로 풀어져 컴퓨터 화면에 뜨는 신기한 프로그램이었기 때문이다. 번역된 내용을 프린트하거나 전송할 수도 있다. 컴퓨터가 모든 것을 거의 해결해 주는 첨단시대인 만큼 언젠가는 세상에 모습을 드러낼 것이었지만 개발 과정에는 한 개인의 눈물겨운 사연이 숨겨져 있다. 엘엔아이 소프트 대표 임종남(45)씨. 지난 83년 인하대 산업공학과를 졸업한 뒤 동아출판사, 한국컴퓨터은행 등에서 근무했지만 직장생활에 잘 적응하지 못했다. 학창 시절부터 컴퓨터에 관심이 많고 프로그램 개발에 일가견이 있었지만, 번뜩이는 아이디어를 직장업무에 접목시킬 기회가 주어지지 않았다. ●집 날리고 지인들에 손 내밀고… 결국 “직장은 내가 갈 길이 아니다.”라고 판단한 임씨는 87년 회사를 그만두고 대학 동문 등과 동업 형식으로 서울 여의도에 조그만 사무실을 차렸다. 곧 컴퓨터 프로그램 개발용 소프트웨어를 만들어 출시했으나 시장의 반응은 냉담했다. 여기서 손을 뗀 임씨는 전부터 관심이 있던 번역 소프트웨어를 독자적으로 개발키로 하고 사업자 등록 없이 연구를 시작했다. 직원 5명이 개발을 보조했지만 언어영역을 전산화하는 작업은 풀릴 듯하면서도 풀리지 않는 수수께끼와 같았다. 특별한 자금 없이 개발을 시작하면서 1년 안에 끝낼 수 있을 것으로 기대했지만 작업 기간은 계속 길어만 갔다. 1년 반 동안의 연구는 실패였고, 또다시 1년 반 동안 밤잠까지 줄여가며 기술 개발에 전력투구했지만 역시 소득이 없었다. 이후에도 1년 반, 모두 4년 반이 아무런 성과없이 흘러간 뒤 ‘길을 잘못 들었다.’는 생각이 들었지만 상황은 이미 돌이킬 수 없는 외길이었다. 직장인 시절 인천 주안동에 사두었던 조그만 건물과 간석동 32평짜리 아파트는 남의 소유로 넘어갔고, 자신은 원룸에 거처하는 신세가 됐다. 그래도 직원들의 봉급은 안 줄 수가 없어 친척이나 지인들에게 수없이 손을 내밀기도 했다. 임씨는 “수년간 단돈 10원도 수익을 내지 못했으니 상황이 오죽했겠느냐.”며 당시의 어려운 상황을 들려줬다. ●6년 반 한우물 판 끝에 실용화 ‘이번에는 진짜 마지막’이라는 절박한 심정에서 또 다시 2년을 투자, 현재의 기술을 찾아내 실용화를 이룬 순간 그의 뇌리에 떠오른 것은 원룸으로 이사갈 때 자기 방에서 소리없이 흐느끼던 중학생 딸이었다. 고난 끝에 출시한 번역 소프트웨어는 대성공이었다. 시장에서 번역의 완성도가 높다는 평가가 이어졌고, 이를 토대로 2년 뒤 거꾸로 한글을 영어로 번역하는 한·영 자동번역 CD인 ‘한가이드’를 출시했다. 이어 영·한 또는 한·영 양방향 자동번역이 가능한 ‘젠투웨이’까지 출시되자 ‘영어를 잘 모르는 사람도 외국인과 채팅까지 할 수 있는 길이 열렸다.’라는 등의 호평에 힘입어 제품은 불티나게 팔려나갔다. 임씨는 이러한 자동번역 시스템의 정확도가 80%를 넘는다고 강조한다. 한글 주어와 술어를 명확하게 입력시키면 정확한 영어 문장이 뜬다는 것.“정확도 80%는 웬만한 영어 전문가를 능가하는 수준으로 보면 됩니다.” ●영·한, 일·한 양방향 번역 척척 임씨는 지난해 국어와 일본어 양방향 자동번역기인 ‘바이트랜스’(가격 33만원)도 시장에 내놓았다. 일본어는 국어와 어순이 똑같아 다른 외국어보다 쉽기 때문에 자동번역기의 정확도 또한 영어보다 우수하다. 한·중 자동번역기 개발도 완료돼 내년 상반기에 시판될 전망이다. 임씨는 이밖에 번역 포털 웹 사이트인 ‘투앤투닷컴(www.toandto.com)’을 운영하고 있는데 연간 이용객이 50만명을 웃돈다. 서버용 번역기를 컴퓨터에 설치해 주기도 한다. 이같이 다양한 제품이 모두 호평을 받아 지난해 40억원의 매출을 기록한 데 이어 올해는 60억원에 달할 것으로 추산된다. 임씨는 “제조업과 물류 소프트웨어, 문화사업 등 다른 산업과의 교류도 활발히 추진해 정보통신의 특화 분야를 개척할 생각”이라고 말했다. 인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

‘조망권이 불황을 넘을수 있을까.’주택업계에 조망권 마케팅이 한창이다. 갈수록 도시가 과밀화되면서 강이나 산을 바라볼수 있는 조망권의 가치가 커지고 있기 때문이다. 최근에는 조망이나 일조권이 집값의 20%에 달한다는 판결도 있어 조망권의 중요성은 더욱 커지고 있다. 동탄 등 신도시 분양에서도 조망권 아파트는 특히 인기를 모았었다. 조망권을 갖춘 아파트들은 이들 조망권을 최대한 살릴수 있는 시설들을 단지내에 설치하고 있다. 산을 활용한 등산로와 강을 바라볼수 있는 조깅코스, 산책로 등이 바로 그것이다. 동양고속건설은 서울 광진구 군자동에 122가구의 주상복합 아파트 광진 동양파라곤을 분양 중이다. 이 아파트는 어린이대공원 동쪽으로 걸어서 10여분 거래에 위치해 있어 어린이대공원 및 아차산 조망권이 가능하다. 고층의 경우 한강조망도 가능하다는게 이 회사의 설명이다. 대우건설은 ‘대우월드마크타워 용산’을 11월 중 분양할 예정이다. 미군기지가 이전하면 용산 민족공원이 조성된다며 ‘공원조망권’을 강조하고 있다. LG건설도 여의도 한성아파트를 재건축해서 짓는 ‘LG여의도 자이’를 여의도 생태공원 및 한강조망이 가능한 점을 내세우고 있다. 우림건설도 경기도 가평에 북한강과 남이섬 조망이 가능한 우림루미아트를 분양할 계획이다. 수도권 청정지구 가평의 쾌적한 자연환경을 강점으로 내세우고 있다. 이달 말에 사업설명회를 열고 현장투어를 실시한다는 계획이다. 현대산업개발도 용인 동백지구의 25만평 녹지와 호수공원을 내려다 볼 수 있는 조망권을 내세운 ‘동백아이파크’를 다음달 분양할 계획이다. 산이나 강에 가깝다고 해서 아파트 조망권에 모두 웃돈이 붙는 것은 아니다. 같은 단지라도 층·향·동에 따라 조망권에 차이가 난다. 때문에 분양받기 전에 조망권이나 일조권 여부는 반드시 현지답사를 통해 알아봐야 한다. 조망권에 따른 시세차가 법원 판결처럼 20% 정도라고 생각하면 큰 오산이다. 같은 단지라도 조망권에 따라 가격차이가 40%까지 나기도 한다. 한강과 밤섬을 동시에 조망할 수 있는 서울 마포구 신정동 서강LG 45평형의 경우 같은 동 내에서도 조망권이 좋은 고층부는 7억원 선이다. 그러나 방음벽에 가로막힌 저층부는 4억 2000만원에 불과해 40% 가까운 가격차가 난다. 서울 용산 이촌동 LG자이 65평형 역시 한강조망이 좋은 동의 가구는 18억∼20억원에 거래되지만 한강이 안보이는 가구는 30%가량 싼 14억원대에 시세가 형성돼 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

배짱 분양? 맞불 작전? 수도권에 대단지 아파트 분양이 잇따르고 있다. 주택경기 침체로 청약 시장이 가라앉은 가운데 나오는 물량이어서 청약 결과에 관심이 집중돼 있다. 건설사들이 주택경기 침체에도 불구하고 수도권에서 공격적으로 아파트 분양에 나서는 것은 ‘이 정도의 초겨울 날씨쯤은 거뜬히 견디고 이겨내야 한파에도 버틸 수 있다.’는 생각에서다. 건설사들은 초기 분양에 성공, 수도권 신규 아파트 청약시장을 온기로 채워주기를 내심 바라고 있다. 하지만 수요자들의 생각은 다르다. 대규모 아파트 물량이 쏟아져 나오는 용인, 인천 송도 등은 빈 집이 많은 데다 아파트 값이 계속 빠지고 있기 때문에 섣불리 달려들지 않으려는 분위기다. 주택 경기가 워낙 냉각돼 초기 분양 마감은 힘겨울 것으로 전망된다. ●쾌적한 환경·이의동 행정타운 내세워 용인에서는 오랫동안 분양이 연기됐던 성복지구 아파트가 나온다. 내년 초까지 7000여가구가 분양될 예정이다. 물꼬는 풍산건설이 텄다. 경남기업을 시공사로 내세워 경남아너스빌 1065가구를 공급한다.33∼48평형으로 설계했고, 이 중 1차분 816가구를 19일 선보인다. 평당 분양가는 810만∼840만원으로 단순 비교해 볼 때 주변 시세보다 평당 100만원 정도 싸다. 본격적인 분양은 연말에 이뤄진다. 일레븐건설 등 땅 주인들은 LG건설 이름으로 내년 초까지 4000여가구를 분양한다. 포스코건설도 내년 봄 분양시즌을 겨냥,1000여가구를 공급할 계획이다. 벽산건설 역시 500여가구를 분양하기 위해 준비 중이다. 성복지구는 34만평 규모로 용인 수지지구에서 수원으로 넘어가다가 오른쪽 광교산 아래에 있다. 신봉지구와 맞붙어 있는 대규모 아파트타운이다. 성복지구에 아파트를 내놓는 업체들은 쾌적한 주거 환경과 주변 개발 호재를 청약 전략으로 내놓고 있다. 광교산 자락 및 수지지구에 붙어 있다는 점을 강조한다. 수원 이의행정신도시와 분당을 잇는 길목이라는 것도 강점이다. 양재∼영덕간 고속도로, 신분당선 등 앞으로 건설될 교통여건도 영업 전략으로 들고 나왔다. 하지만 청약결과는 아직 예단하기 어렵다. 부동산 전문가들은 고전을 면치 못할 것이라고 보고 있다. 아파트 단지가 쾌적하고 분양 가격이 저렴한 것이 장점이지만 서울 접근이 불편해 투자 가치가 떨어진다고 평가한다. 송도신도시에서는 22일부터 인천도시개발공사 아파트가 나온다. 모두 798가구다. 지난해 11월 분양 이후 1년 만에 공급이 재개된 것이다. 평당 분양가는 730만∼880만원으로 주변 시세보다 낮다. 하지만 지난해 분양한 아파트보다 평당 100만원 비싸다. 신도시 개발 분위기를 타고 있지만 분양 초기 마감은 기대하기 어려울 것으로 점쳐진다. 실수요자가 아닌 웃돈 등을 노린 투자는 신중하게 결정해야 한다. ●서울은 주거형 오피스텔 비잔틴은 태영을 내세워 마포에 주거형 오피스텔을 분양한다. 분양가는 평당 900만원대. 오피스텔 시장이 워낙 죽어 있어 초기 분양 마감은 어려울 것으로 보인다. 이를 반영하듯 업체는 갖가지 유인책을 내놓았다. 내년에 입학하는 계약자의 대학생 자녀에게 1학기 등록금 전액을 대주기로 했다. 고교생을 둔 경우는 1년간 학자금을 대준다는 조건을 내걸었다. 중도금 전액을 무이자로 알선해 준다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

2005학년도 수능 시험에서 교육방송(EBS)이 상당 부분 반영된 것으로 드러났다. 언어와 외국어(영어) 영역의 경우 일부 지문이 그대로 제시됐다. 교육방송 교재로 공부했거나 시청했던 수험생들은 적지 않은 도움을 받았을 것으로 보인다. 교육방송은 17일 “자체 분석 결과 언어 영역에서 반영률이 86.7%를 기록하는 등 대부분의 과목에서 80%를 웃돈 것으로 분석됐다.”고 밝혔다. 언어 영역 문학의 경우 현대시 ‘은행나무’와 현대소설 ‘메밀꽃 필 무렵’,‘낡은 집’,‘최고운전’ 등의 지문이 교육방송 교재에서 그대로 나왔다고 교육방송측은 밝혔다. 수리는 ‘가’형이 선택과목 5문항을 포함한 40문항 가운데 개념·원리를 반영하거나 소재를 활용하는 등 33문항(82.5%)이 반영됐고,‘나’형은 30문항 가운데 25문항(83.3%)이 교육방송 강의와 연계된 문항이라고 설명했다. 외국어도 50문항 가운데 82%인 41문항이 교육방송 교재와 거의 같은 지문이 실렸다는 것. 그러나 수험생들 사이에서는 평가가 엇갈리고 있다. 오산고 서정호군은 “일부 지문이 교육방송과 똑같아 나름대로 효과를 본 것 같다.”고 밝혔다. 대진전자공예고 노학배군은 “교육방송과 문제집 위주로 공부했는데 언어 영역의 경우 30% 정도 나온 것 같아 만족스럽다.”고 했다. 반면 경신고 최지원군은 “언어는 도움이 됐지만 수리는 거의 도움이 안됐다.”고 말했다. 덕성여고 권미혜양은 “교육방송 문제집만 30권을 풀었는데 어디서 나왔다는 것인지 모르겠다.”며 불만을 표시했다. 대성학원 이영덕 평가실장은 “일부 수험생들의 경우 상당히 도움이 됐다고 느끼겠지만 일부 상위권 수험생들은 교과서나 다른 참고서에도 나온 내용과 중복돼 체감 정도가 덜할 것”이라고 말했다. 입시 전문기관의 분석은 부정적이었다. 중앙교육진흥연구소 박상원 수석연구원은 “교육방송뿐만 아니라 다른 참고서에서도 다루고 있는 문제들이 대부분이라 교육방송으로 공부했다고 해서 딱히 유리했던 점은 없었던 것 같다.”고 말했다. 입시학원의 한 관계자는 “교육방송 교재 내용이 많이 반영된 것은 사실이지만 4개 영역을 선택한 학생의 경우 공부해야 할 교재가 최대 30여권에 이른다.”면서 “교육방송의 주장과는 달리 학생들의 체감 정도는 아무래도 떨어질 것”이라고 설명했다. 김재천 이효용기자 patrick@seoul.co.kr

내년에는 주택 규제정책이 더 조여진다. 최근 정부가 수렁에 빠진 주택시장의 숨통을 터주기 위해 한 쪽의 거래 규제를 풀어준 것을 놓고 참여정부의 부동산 정책기조가 후퇴한 것 아니냐는 우려의 목소리가 높다. 주택거래신고제 일부 해제, 지방 도시의 투기과열지구 완화를 경기 부양책 급선회로 보는 견해다. 그러나 내년에 닥칠 규제 정책은 주택시장이 결코 녹록하지 않을 것이라는 점을 암시한다. 주택거래를 결코 느슨하게 풀어놓지 않겠다는 정부의 의지도 읽을 수 있다. 분양가원가연동제, 주택가격공시제도 도입, 개발이익환수제 등의 위력이 만만치 않기 때문이다. 많은 전문가들은 최근의 주택정책 변화를 ‘2보 규제를 위한 1보 완화’로 진단한다. 내년 주택시장이 더욱 침체될 것임을 예고하는 대목이다. ●‘무늬’만 규제 완화, 효과 미미 최근의 규제완화 정책은 얼핏 ‘10·29대책’의 골격을 흔든 것처럼 받아들여지고 있다. 그러나 내용을 자세히 들여다보면 거래 활성화를 통한 시장 살리기와는 거리가 멀다. 신고지역에서 풀린 서울 강동구 암사동 등 7개 동(洞)은 아파트 거래가 거의 없는 곳이다. 그린벨트·상수원보호구역 등의 이중규제를 받던 곳이라서 신고지역해제 효과는 거의 없다고 해도 지나치지 않는다. 이 지역 주택시장이 무덤덤하게 반응하고 있다는 것이 이를 증명한다. 투기과열지구 조치 일부 완화 효과도 지방에만 그쳐 파괴력이 거의 없을 것으로 보인다. 미분양 물량이 늘고 주택공급 초과 현상이 나타난 지방 도시의 규제완화에 불과하기 때문이다.‘3주택 보유자 양도세 중과 연기검토’발언도 전체 주택시장에 파괴력을 가져오지는 못할 것으로 전망된다. 여러 채의 아파트를 사들여 재산을 늘리겠다는 인식이 사그라들고 있기 때문이다. ●매머드급 규제, 내년부터 시작 가수요가 일어날 수 있는 수도권에서는 전면적인 신고지역해제를 기대하는 것 자체가 무리다. 정부도 “‘10·29대책’의 뿌리와 줄기는 결코 흔들지 않겠다.”고 거듭 밝혔다. 여기에 내년에는 건설사와 일반 수요자들을 옥죄는 정책이 추가 시행된다. 시장에 가장 큰 충격을 줄 것으로 예상되는 정책이 주택가격 공시제도다. 주택가격이 낱낱이 드러나면 이중계약서를 통한 불로소득이 차단되고 정부가 맘만 먹으면 양도차익을 모두 세원으로 포착할 수 있기 때문이다. 내년 4월부터 본격 시행될 재건축개발이익환수제 역시 주택시장 냉각의 촉매제다. 특히 아파트값 급등을 주도해 온 강남 재건축 단지에 대한 투기수요를 막아 이따금 이뤄졌던 거래마저도 끊길 것으로 보인다. 연초부터 실시될 원가연동제와 공공택지채권입찰제는 건설사를 옥죄는 정책이다. 분양가를 턱없이 높게 책정하거나 웃돈을 받고 택지를 팔아넘기는 행위가 금지돼 힘 빠진 건설사들을 더욱 위축시킬 것으로 점쳐진다. 다만 전용면적 25.7평 이하 아파트 청약에는 분양가원가연동제가 적용돼 싼 값으로 아파트를 분양받으려는 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 하지만 이 경우에도 과거처럼 단기차익을 당첨자가 고스란히 챙길 수는 없게 된다. 일정 기간 매매를 금지하거나 이익을 환수하는 규제가 뒤따르기 때문이다. 종합부동산세 도입도 여러 채의 아파트 소유 욕구를 억제, 수요를 누그러뜨리는데 효과 만점이다. 부동산 과다 보유자에게는 세금을 많이 물려 가수요를 잡겠다는 정책이다. 부동산 거래가를 반드시 실거래가로 신고토록 하는 제도는 내년 7월 도입될 예정이다. 부동산중개업소를 통해 부동산을 사고팔 경우 중개업자로 하여금 실거래가를 시·군·구에 반드시 통보토록 하기 때문에 이중계약서 작성으로 양도차익을 속이는 관행을 줄이는 효과가 기대된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘수도권 토지시장도 행정수도 위헌 결정 덕을 볼 수 있을까.’ 헌법재판소의 행정수도 이전 위헌결정으로 주택 신규 분양시장에 인파가 몰리고, 계약률도 높아지는 등 분위기가 다소 나아졌다. 이에 따라 토지시장에 대한 기대감도 커지고 있다. 하지만 수도권 토지시장에는 아직 위헌 결정에 따른 훈풍은 불지 않고 있다. 토지 투자는 속성상 주택처럼 즉각적인 반응을 보이지 않기 때문이다. ●투기·거래허가지역 규제 여전 게다가 수도권은 토지투기지역과 토지거래허가구역 등으로 꽁꽁 묶여 있어 투자하기가 쉽지 않다. 다만, 충청권이 된서리를 맞으면서 일부 투자자들의 문의전화는 늘고 있다는 게 토지전문 중개업소 관계자의 얘기이다. 특히 수도권 개발제한구역(그린벨트)내 이축권(용마루)의 경우는 가격이 천정부지로 오른 채 ‘나홀로 장세’를 보이고 있는 것으로 알려졌다. 충청권 이탈 부동자금의 수도권 토지시장 유입 조짐은 아직 없다. 충청권에 묶인 자금 회수가 쉽지 않기 때문이다.JMK플래닝 이종창 본부장은 “수도권 토지는 토지거래 허가구역과 토지투기지역 등으로 묶여 있어 거래가 쉽지 않다.”면서 “위헌 결정이 났지만 수도권 토지시장으로 자금 유입 조짐은 없다.”고 말했다. ●충청권 투자돈 회수 쉽지 않아 부동산 전문가들은 충청권에 투자했던 자금이 수도권 토지시장으로 옮겨 오려면 오랜 시간이 걸릴 것으로 전망한다. 충청권에 대한 정부의 대책이 가닥을 잡아야만 투자자들이 손절매를 하든지 아니면 장기보유로 가든지 방향을 정할 것이기 때문이다. 경우에 따라서는 수도권으로 자금유입이 이뤄지지 않을 수도 있다. 행정수도 위헌결정에 대한 정부의 반대 급부가 충청권에 주어지면 또다시 상승여력이 생기기 때문이다. 수도권 토지 시장은 거래가 중단된 상태다. 물론 연초 대비 가격이 크게 올랐지만 등락없이 안정세를 보이고 있다. 파주의 경우 입지에 따라 가격은 천차만별이다. 도로가 닿지 않는 임야는 평당 15만원짜리도 있지만 도로에 닿아 있고, 상가 신축이 가능한 토지는 평당 200만∼300만원을 웃돈다. 김포 일대도 가격이 연초 대비 20%가량 올랐지만 거래는 거의 없다. 대로변 땅은 평당 300만∼500만원대다. 신도시 축소발표 이후 오름세가 멈췄지만 가격은 크게 떨어지지도 않았다는 게 인근 중개업소 관계자의 얘기다. 용인이나 화성도 연초 각광을 받았던 지역이지만 지금은 가격 오름세가 멈췄다. 투자자의 발길도 끊어졌다. ●그린벨트 이축권은 천정부지 거래가 비교적 활발한 토지상품 가운데 하나가 이축권이다. 이축권은 ‘기존주택이 주거환경이나, 정책적 이유 등으로 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리’를 말한다. 특히 그린벨트내 이축권이 가장 많이 거래된다. 가장 흔히 사용되는 것이 외지인이 음식점용 부지를 산 후에 다시 이축권을 매입해 증축을 하는 방식이다. 이 방식을 쓰면 자신이 30평대지를 가졌다면 이축권을 매입할 경우 60평까지 건물을 지을 수 있다. 시흥시 일대 그린벨트 이축권은 2년전에는 4000만원대였으나 지금은 1억 5000만원대를 호가한다. 그러나 임자를 만나면 3억∼4억원도 받는다. 또 성남시 그린벨트내 이축권도 알려진 호가는 1억 5000만원대지만 3억∼4억원선에도 거래된다. 이종창 본부장은 “수도권 토지시장은 단기차익을 노린 투자자라면 아예 시작하지 않는 게 좋다.”면서 “다만 3∼4년 후에 팔겠다면 토지투기지역이나 토지거래 허가구역내에서 시가보다 10∼20%가량 싼 급매물을 구입하면 아파트 이상의 투자수익을 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

내년 4월24일 시행 예정인 상가와 오피스텔 후분양제를 앞두고 상가 분양 물량이 쏟아지고 있다. ●내년 4월부터 909평이상 단지 해당 후분양제 대상은 3000㎡(909평) 이상 규모의 상가로, 골조공사의 3분의2 이상 시공을 마친 뒤 분양해야 한다. 분양 업체들은 후분양을 하면 자금 회수가 늦어져 현재의 선분양에 비해 자금 부담이 10%쯤 늘어날 것으로 보고 분양을 앞당기고 있다. 상가114에 따르면 올 들어 10월까지 분양한 테마쇼핑몰은 51곳이며 연내 분양을 예정중인 상가도 20여곳에 이른다. 이는 모두 59곳이 분양됐던 지난해 상가 공급 물량을 크게 웃돈다. 후분양제의 영향을 받지 않는 단지내 상가는 올 3·4분기까지 59곳이 공급돼 지난해 170곳의 35% 수준에 불과했다. 하지만 섣부른 투자는 금물이란 것이 전문가의 조언이다. 상가114의 유영상 소장은 “분양 중인 상가들은 책임지고 운영하기 보다는 분양을 통해 수익만을 내려는 경우가 많다.”면서 “도심 상가의 공실률도 높은 데다 쇼핑몰은 마케팅 전략도 백화점에 비해 부실해 성공하기 힘들다.”고 지적했다. 게다가 시중 은행들도 상가 대출을 줄이고 있다. 은행간 대출경쟁이 심했던 2∼3년 전에는 상가를 계약하면 분양가의 50%이상 돈을 빌릴 수 있었다. 지금은 준공때 중도금 대출 계약자에게 분양가의 20∼30%를 뺀 나머지 금액을 상환토록 요구하거나 아예 담보대출로 바꿔주지 않는 은행도 생겨나고 있다. 상가 투자에 관심이 있다면 일단 전문상가에 눈을 돌릴 필요가 있다. 점포의 숫자가 많고 적음보다는 다수의 고객이 이용가능한 공유면적이나 부대시설이 얼마나 확보됐는지 살펴야 한다. 만약 골프를 테마로 한 상가라면 골프용품 판매점 숫자가 많은 곳보다는 고객 휴식공간을 충분히 마련한 곳을 택하는 것이 바람직하다는 게 전문가의 분석이다. ●편의시설 고루 갖춘 전문상가 무난 경기 침체로 공실률도 높고, 후분양제 시행으로 공급 물량이 늘어나자 시행사들은 상가 분양률을 높이기 위한 갖가지 대책을 강구하고 있다. 대표적인 것이 이벤트 공간 확보, 스포츠 테마 상가 등이다.CGV와 같은 복합 영화관이나 대형 운동시설, 할인점 등을 확보하여 기본적인 집객 요소를 갖추는 것도 필수다. 분양 중인 신촌 민자역사의 밀리오레는 5,6층에 복합영화관이 입점할 예정이다. 영등포 룩스도 최상층에 CGV와 피트니스 센터가 들어설 계획이다. 홍대스타피카소도 8∼11층에 롯데시네마를 개관할 예정이다. 서울 강남구 역삼동에서 분양 중인 스타플렉스도 6∼11층에 CGV가 들어설 전망이다. 수도권에도 영등포 룩스에 이어 연내 실내 워터파크를 낀 상가가 분양에 들어갈 예정이다. 이와 같은 스포츠테마 상가들이 올 여름 높은 분양률로 화제를 모았던 부천 스키돔과 같은 인기를 끌 수 있을지 관심거리다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

“(공직사회엔)고질적 버릇이 있다. 부처마다 내놓을 줄은 모르고 기회만 되면 몸집을 불리려 한다. 과거에 장관으로 부임하면 첫 물음이 ‘내가 임명할 수 있는 산하단체장이 몇 명이지?’라고 했던 이들이 많았다. 그런 버릇에 재미를 붙여왔으니 부실투성이 산하단체가 많아질 수밖에….” 20여년을 경제부처에서 잔뼈가 굵은 한 고위관료는 예산낭비와 행정 비효율의 사례로 정부 부처들의 무분별한 ‘몸집 불리기’를 지목했다. 오랜 기간동안 이같은 타성에 젖어든 바람에 결국은 국민세금으로 이뤄진 예산과 행정력을 좀먹어 왔다는 지적이다. 그는 “지금 (정부 각 부처가 관할하고 있는)산하단체의 숫자가 모두 몇 개인지 집계조차 되지 않는다.”고 털어놓기도 했다.2002년 현재 기준으로 556개라는 통계도 있지만 이도 정확한 것은 아니다. 무슨 협회니, 위원회니 하는 작은 단체까지 합하면 750여개를 웃돈다는 추정도 나온다.“협회장 한 명에 직원이 달랑 한 명 있는 곳도 있다.”며 웃지 못할 실태를 전하기도 했다. 그러다 보니 이들 단체들이 관리의 사각지대에 방치되는 것은 당연한 일이다. 규모가 큰 곳 몇 군데를 제외하곤 감사원 감사나 국회의 감시망에서 벗어난, 그야말로 ‘치외법권지역’이 수두룩하다. 산하단체 관리를 총괄하고 있는 기획예산처가 2001년부터 시행해 오고 있는 ‘경영혁신점검평가’ 대상 기관은 200여개, 정부투자기관관리기본법에 따른 ‘정부투자기관경영평가’는 고작 13개에 불과할 뿐이다. 지난 4월부터 정부산하기관관리기본법이 발효해 강력한 감시장치가 만들어졌지만 이도 비교적 규모가 큰 88곳만을 대상으로 할 뿐이다. 크고 작은 대부분의 산하단체에 보조금이니, 출연금이니, 부담금 등 형태로 방대한 재정이 투입되고 있지만 그 실효성을 제대로 따지기조차 어려운 실정이다. 효율성·필요성을 따져 설립하기보다 정부부처들이 오랫동안 낙하산 인사 등으로 산하단체를 쥐락펴락하는 데 맛들여 ‘몸집 불리기’에 치중해 온 결과다. 정부부처의 ‘기득권 집착’도 예산·행정력 낭비의 전형이다. 부처간에 중복되는 기구나 업무의 통합필요성이 제기될 때면 저마다 그럴듯한 이유를 대며 이를 회피한다.‘쥐고 있는 건 내놓지 않겠다.’는 입장부터 고수하고 본다. 문화관광부와 국가홍보처로 이원화된 해외홍보업무의 중복문제 해소도 지난해 초 노무현 대통령이 “창구를 하나로 통일하라.”고 지시했지만 여태 제자리걸음이다. 부처 이기주의 앞에선 ‘지엄한 대통령의 말씀’도 먹히지 않는 셈이다. 한국소비자보호원에 대한 관할권 다툼(재정경제부-공정거래위원회)이나 물관리 일원화를 둘러싼 줄다리기(환경부-건설교통부)도 비슷한 사례다. 국민을 염두에 둔 바람직한 의사결정보다는 정부부처들이 기득권을 버리지 않겠다는 태도가 사라지지 않는 한 예산낭비는 계속될 것이다. 박은호기자 unopark@seoul.co.kr

수원, 과천 등 모든 지역의 아파트값과 전셋값이 동반 하락하고 있다. 기존 아파트값 하락은 물론 아파트 분양권 웃돈도 빠지는 추세다. 신규 아파트 분양시장이 식으면서 건설업체들은 분양을 미루고 있다. 수원 아파트값은 0.44%, 전셋값은 0.67% 동반 하락했다. 매탄동 삼성아파트 28평형은 500만원 정도 떨어졌다. 과천시와 군포시의 아파트값은 한달 전에 비해 0.80% 정도 떨어졌다. 과천 아파트는 거래가 부진하지만 가격 하락세는 다소 진정되는 분위기다. 과천 주공2단지 16평형은 1000만원 떨어졌지만 전셋값은 변동 없다. 외곽 지역의 전세수요 부진은 여전하고 전셋값 반환을 놓고 집주인과 세입자간 분쟁도 자주 일어나는 등 역전세난이 우려된다. 안양시는 아파트값이 0.09%, 전셋값은 0.67% 정도 떨어졌다. 의왕시도 0.31% 소폭 하락했다. 의왕 오전동 신안아파트 전셋값은 500만원 가량 하락했다. 평택의 전셋값은 크게 움직이지 않았다. 동탄신도시 신규 아파트는 도시계획환경이 우수함에도 불구하고 전반적인 부동산 경기 침체를 타고 계약률이 높지 않다. 김광웅 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 10월27일