주택시장이 장기침체에서 벗어나지 못하고 있는 와중에서도 전국의 청약통장 가입자는 계속 늘고 있다. 반면 준농림지 건축규제와 건폐율 및 용적률 강화 등으로 주택공급은 크게위축돼 지난해의 60% 선에 그칠 전망이다.이에 따라 수도권 등 주택수요가많은 지역에서는 수급불균형으로 인한 집값 상승이 불가피할 전망이다. [수도권 7가구당 1가구 청약통장] 지난달 30일 현재 아파트를 분양받을 수있는 청약예금·부금·저축 등 3개 청약통장의 가입자 수는 367만2,940명으로 전달보다 23만6,764명이 늘었다.수도권만 282만3,379명으로 15만1,813명이 늘어났다. 부문별로는 민영주택을 분양받을 수 있는 청약예금 가입자가 전월대비 12만1,438명 증가한 141만596명으로 집계됐다.이 가운데 수도권지역이 117만2,034명으로 대부분을 차지,전용면적 25.7평 이상의 중대형 주택수요가 수도권에집중돼 있음을 보여주었다. 청약부금 가입자는 195만9,001명으로 5월말보다 11만5,013명 늘어났다.이중 수도권 가입자는 141만7,935명이다. 전용면적 25.7평 이하의 중소형국민주택을 청약할 수 있는 청약저축도 그동안의 보합·감소세에서 벗어나 30만3,343명으로 전월보다 313명 증가했다. 수도권 청약저축 가입자는 23만3,410명. 건설교통부 관계자는 “청약통장 가입자격을 대폭 완화하는 등의 요건완화에 힘입은 것으로 당분간 지속될 것”이라고 말했다. [주택공급은 줄어든다] 올 상반기 주택건설업체들이 공급한 아파트는 입주자모집공고 기준 5만9,509가구로 지난해 같은 기간보다 2만가구 가량 늘어났다. 그러나 준농림지에 대한 건축규제가 강화되고 도시계획구역의 건폐율과 용적률을 상향 적용키로 한 6월 이후 주택공급량은 크게 줄고 있다. 게다가 정부가 준농림지역에서 3만㎡ 이상 개발되는 시설 및 건축물에 대한시설기준과 준도시지역 취락지구의 입안기준을 크게 강화, 다음달부터 시행키로 함에 따라 올 하반기 주택공급량은 대폭 감소할 전망이다. 주택업계 관계자는 “지난해 대형 및 중소 주택업체들이 공급한 아파트는줄잡아 15만가구를 웃돌았지만 올해는 사업여건 악화로 10만가구를 공급하기도 어려울 것”이라고 말했다. [주택가격 장기적으로 상승] 수도권의 주택공급률은 6월말 현재 83% 선이며서울의 경우는 71%에 불과하다.특히 자가보유율은 수도권 75%,서울 62% 선에그쳐 주택수요는 여전하다. 반면 주택공급은 잇단 규제 강화와 사업성 악화로 지속 감소할 전망이다. 이처럼 주택의 수급불균형이 지속될 경우 당장엔 문제가 없다 하더라도 2∼3년 후엔 집값이 오를 수밖에 없다.특히 입주물량 부족에 따른 전세시장의극심한 혼란이 예상된다. 실제 올초 전세대란과 가을 이사철을 앞두고 들불처럼 번지고 있는 또 한번의 ‘전세대란설’은 98년 외환위기에 따른 주택공급량 급감으로 입주물량이크게 줄어든 게 가장 큰 원인으로 꼽히고 있다. 전광삼기자 hisam@

서울역에서 삼각지,용산역을 거쳐 한강에 이르는 용산지역 100여만평이 서울시의 대표적인 부도심으로 개발된다.또 용산역 일대 14만여평에는 외자 유치를 통해 국제첨단업무단지가 조성된다. 서울시는 4일 서울역과 삼각지,용산역 일대를 상업·업무기능 중심의 3핵지역으로,동자·남영동 지역과 용산동2가 지역을 배후 주거지 등 지원기능 위주의 2매듭지역으로 개발하는 것을 골자로 한 ‘용산부도심 지구단위계획안’을 확정,공고했다. 계획에 따르면 서울역지구는 2004년 경부고속철도 개통으로 인한 업무확대에 대비해 5,000평의 역무시설을 확충하되 건물의 높이는 서울역의 역사성과 입지를 감안해 서울역사 돔 하단부 높이를 초과할 수 없게 했다. 삼각지지구는 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경돼 용적률이 최고 300%에서 500%로 완화되지만 남산과 연계한 도시경관보호를 위해 신축건물의 최고층수는 지역별로 10∼15층 이하로 제한된다.옛 상명여고 부지는 부도심 기능 제고를 위해 용적률을 900%까지 허용하되 한강로변과 백범로주변에는 대규모 공원이 조성된다. 이와 함께 용산역지구 14만평은 용적률 800%를 적용,층고 350m,80층 규모의 초고층건물 건립이 가능하도록 하는 등 국제적 첨단업무단지로 조성하기로했다.국제업무단지임을 감안,용산철도정비창 이전을 전제로 국제공모를 거쳐개발하는 방안을 검토중이다. 서울시는 특히 고속철도 중앙역사로서의 기능을 담당할 용산역사는 민간자본을 유치해 대규모 상업·업무시설을 갖추고,현재 슬럼화해있는 용산역 앞쪽도 도심 재개발을 통해 대형 빌딩단지로 탈바꿈시킬 계획이다. 서울시는 이달중 공고·공람절차를 마친 뒤 시의회 의견청취와 도시계획위원회의 심의를 거쳐 11월중 이를 최종결정,고시할 계획이어서 빠르면 내년부터 단계적 개발이 가능할 전망이다. 심재억기자 jeshim@

서민정책이 실종됐다.국제통화기금(IMF) 체제극복 이후 실업률이 많이 떨어졌지만 저소득 실업층은 여전하다.고용창출 효과가 큰 건설현장은 지금 죽어있다.사회 한구석에선 ‘귀족마케팅’이다 해서 흥청대는 이 시간에도 실업자나 노숙자,결식아동들은 생존의 문제로 고통을 겪고 있다.그늘에 있는 저소득층 문제 뿐 아니다.이른바 중소기업과 서민을 위한 각종 정책들도 기득권층과 이해당사자들의 반발에 부딪쳐 방향을 잃었다.서민정책이 어디까지와있는지를 점검해 보고 전문가진단을 통해 대안을 모색하는 시리즈를 싣는다. *현장은 아직 IMF 지난달 30일 새벽 4시,경기도 성남시 모란시장 앞 인력시장. 남루한 작업복차림에 묵직해보이는 가방을 둘러멘 인부들이 여명을 뚫고 하나둘씩 몰려든다.군데군데 무리지어 잡담을 나누는 이들만 어림잡아 100여명. 철근공사가 전문이라는 김모씨(43)는 “예전 같으면 5시 전에 대부분 현장을 찾아 나갔는데 요새는 6시까지 기다려도 일거리를 못찾는 경우가 많다”고 말했다.김씨는 일주일에 3∼4일 정도 일거리를딴다.옆에 앉아있던 임모씨(35·배관공)는 “일거리가 줄어들면서 일당도 많이 떨어져 하루 6만원 벌기도 어렵다”며 담배연기를 뿜어올렸다. 이날도 많은 인력들이 일거리를 찾지 못한 채 무거운 발걸음을 집으로 다시 옮겨야 했다. IMF체제 이후 불과 2년 만에 경제전반이 과열을 우려할 정도로 빠른 회복세를 보이고 있지만 건설산업만은 유독 침체의 늪에 있다.연간 국내총생산(GDP)의 20%를 웃돌던 건설투자는 IMF 이후 15∼17% 수준으로 떨어진 채 좀처럼회복될 기미를 보이지 않고 있다.건설업체들의 민·관급 공사계약액은 지난해에 이어 올해도 IMF 이전의 75% 수준에 불과해 건설업이 3년 연속 마이너스 성장으로 치닫고 있다. 그동안 우리 경제의 견인차 역할을 해온 건설업의 침체는 시멘트·철강·목재 등 연관산업에도 악영향을 미치고 있으며,실업해소에 구조적인 걸림돌로작용하고 있다.때문에 건설업계 관계자들은 정부가 공공건설 투자를 늘리고민간 건설경기를 회복시킬 만한 특단의 대책을 내놓지 않는 한 건설경기 회복은 난망이라고 강조한다. ●건설판이 시들고 있다 대한건설협회에 따르면 건설업체들의 건설수주액은97년 79조9,000억원에서 IMF 한파가 몰아친 98년에는 47조원으로 무려 37.1%나 줄었다.이후 건설경기가 다소 살아나면서 99년 51조1,000억원으로 늘고,올해에는 60조원에 이를 전망이나 IMF 이전 수준에는 여전히 못미친다. 건설경기 부진은 무엇보다 IMF 한파 이후 정부의 건설투자와 민간기업의 설비투자가 크게 줄어든데다 주택경기마저 겨울잠에서 깨어나지 못하고 있는 게 가장 큰 원인이다. 그럼에도 불구하고 건설업체수는 늘고 있다.지난 97년 3,894개사였던 건설업체(종합건설업)는 98년 4,027개,99년 5,137개를 기록한 데이어 올 연말까지 6,150개사에 이를 것으로 보인다.그만큼 과열경쟁이 빚어지고 있다는 얘기다. 공동주택 건설을 중심으로 한 민간건설경기도 주택시장의 장기침체로 부진을 면치 못하고 있다.지방은 말할 것도 없고 서울 등 수도권 일부지역을 제외하고는 분양계약률이 40%에도 못미쳐 미분양이 속출하고 있다. 더욱이 중앙정부와 서울시 등 수도권 지방자치단체가 앞다퉈 건폐율 및 용적률을 대폭 축소키로 함에 따라 민간건설경기는 앞으로 더욱 악화될 전망이다. ●건설판이 살아야 경기가 산다 건설산업은 그동안 경제발전에 핵심역할을해왔음에도 정부의 경기부양 순위에서는 늘 뒷전이었다.정부는 은행·투신사 등 금융권의 부실을 해소하기 위해 수십조원의 공적자금을 투입하면서도 건설경기 회복을 위해서는 공공공사를 앞당겨 발주한 것 외에는 이렇다할 대책을 내놓지 않았다. 이재우(李栽雨·동의대 경제학과) 교수는 “건설환경이 급변하고 있는 만큼 정부는 가격 위주의 발주방식에서 벗어나 시공능력,품질,가격 등 계약의 다양성을 보장하는 규제완화를 통해 건설업계의 출혈경쟁을 막고 건실한 업체들이 살아나도록 해야 한다”고 말했다. 김경래(金慶來·한양대 건축공학과)교수는 “정부는 건설시장의 관리감독자로서 경쟁력을 갖춘 기업이 정상적인 영업활동을 할 수 있도록 제값을 보장해 줄 수 있는 시스템을 구축해야 한다”며 “해외시장에서도 가격만으로는더이상 경쟁력을 기대하기 어려운 만큼국내 기업들이 기획·설계·시공·감리 등 종합적인 경쟁력을 갖출 수 있도록 정책을 유도해나가야 한다”고 강조했다. 전광삼기자 hisam@

올 하반기에는 의약분업이 실시되고 국민기초생활 보장제도가 도입되는 등새로운 제도가 시행돼 국민생활 패턴이 바뀌게 된다.특히 7월2일부터는 시외전화 지역번호가 변경돼 소비자들의 주의가 요구된다.달라지거나 새로 도입되는 제도의 내용을 알아본다. [경제분야]■채권시가평가제 확대 실시 은행 정기예금처럼 시장의 금리변동과 상관없이만기가 되면 이자를 받을 수 있었으나 앞으로는 시중 자금사정이나 금리변동에 따라 채권가격이 매일 달라진다.채권형 펀드의 수익률도 매일 바뀐다. 이에따른 손실과 이익은 모두 투자자에게 돌아가므로 투자에 신중을 기해야 한다. ■부가가치세 과세제도 개선 현재는 연간매출액 4,800만원미만 사업자는 과세특례,4,800만∼1억5,000만원은 간이과세자,그 이상은 일반과세자로 분류돼왔으나 과세특례자는 간이과세자로,간이과세자는 일반과세자로 전환된다. 간이과세에 적용되는 업종별 부가가치율은 현재 20∼50%로 11단계에서 앞으로 20,30,40% 3단계로 단순화된다. ■국민기초생활 보장제도(10월) 생계유지 능력이 없는 절대빈곤층 국민들에게 생계·교육·의료·주거·자활 등의 기본적 생활을 국가가 보장해 준다. 연령이나 근로능력과 상관없이 소득이 최저생계비 이하이고,동시에 재산이일정기준에 못미치면서 가족부양을 받지 못하는 국민이 대상이다.금액기준으로 월소득이 1인가구 32만원,2인 54만원,3인 74만원,4인 93만원,5인 106만원,6인 120만원 등 최저생계비 미만이어야 한다. 신청은 읍·면·동사무소 사회복지담당자에게 신청서와 함께 호적등본,임대차계약서 사본을 제출하면 된다.현재 생활보호대상자는 별도로 신청하지 않아도 된다. ■신규상장제도의 개선 규모,이익 및 매출액,자산가치 및 수익가치등의 요건을 다양화해 기업들의 선택 여지가 넓어진다.상장시 감사의견은 기존에는 최근 사업연도의 한정의견도 인정해 주던 것을 바꿔 적정의견만 인정하기로 했다.또한 유상증자의 경우는 1년간 총액이 2년전 자본금의 40%이하를 50%로확대하고 무상증자도 재평가 적립금이나 기타 잉여금의 자본전입시 1년간 전입총액이 2년전 자본금의 각각 30%이하를 50%이하로 확대된다. ■외국기업 원주상장 및 부분상장 허용 외국거래소에 상장된 법인의 경우 외국주식 예탁증서 이외에도 원주식의 상장이 허용된다. 외국거래소에서 부분 상장허용시 상호주의에 따라 부분상장도 허용된다. [사회분야]■의약분업·의보통합 몸이 아픈 사람은 먼저 병원에 가서 의사의 진료를 받은 뒤 처방전을 받아 약국에서 약품을 구입하면 된다.의사의 처방을 받지 않고 약국에서 살 수 있는 일반 의약품은 소화제·감기약·해열진통제·파스·소독약·드링크류·일부외용연고·영양제 등이다.치료에 반드시 필요한 주사는 병·의원에서도 가능하다.응급환자·입원환자·중증장애인은 병·의원에서 약을 받는다.병·의원이 없거나 약국이 없는 농·어촌,오벽지 지역은 지금처럼 의료기관과 약국을 이용할 수 있다. ■의보통합 실시 5인미만 사업장,공무원,사립학교,자영업자 등을 관리하는의료보험관리공단과 5인이상 사업장을 대상으로 하는 직장의료보험조합이 통합된다.따라서 동일임금을 받는 직장 근로자는 동일 보험료를 내게 된다. ■소비자경품단가 한도(9월1일) 소비자현상 경품단가가 100만원을 초과할 수없다. 아파트,자동차 등 고액경품을 막기 위한 조치다.현재는 예상매출액의1%이내 규정만 있다. ■인터넷 세금납부 서울시내 납세자 또는 세무대리인은 세무서를 직접 방문하지 않고 인터넷을 이용해 세금 신고·납부가 가능하다.내년부터는 점차 세목과 대상지역이 확대된다.또 9월1일부터는 신용카드,전화,자동입출금기(ATM) 등을 이용한 전자납부제도가 시행된다. ■상수원 보호구역에 유류·유독물 차량통행 제한(10월22일) 상수원보호구역상류지역, 특별대책지역 상류지역,취수시설이 있는 지역의 상류지역은 배출시설 설치를 제한할 수있다.아울러 폐수종말처리시설 운영자는 이 시설을 거치지 않은채 배출하거가 희석처리후 방류하는 등의 행위를 못하며 위반시 처벌받는다.상수원보호구역 등에 유류·유독물 차량의 통행이 제한된다. ■창고업 등록제 폐지(7월29일) 일반화물 터미널사업자에 대한 등록제가 폐지되고 복합화물 터미널사업자 등록제는 유지된다.창고업 등록제도 없어진다.오염물질불법배출로 얻게 되는 이익의 2배이상 10배이하의 금액과 오염물질 제거·원상회복 비용을 과징금으로 부과할 수 있다. ■자살도 업무상 재해로 인정 임금채권보장법과 산업재해보상 보험법 적용범위가 각각 상시근로자 5인이상 사업장에서 1인이상 사업장으로 확대된다.자살은 그동안 업무상 재해로 인정받지 못했으나 자살이전에 업무상 스트레스로 정신과 치료를 받았거나 업무상 재해로 요양한 경험이 있다면 가능하다. 요양기간후에 간병이 필요하다면 간병급여를 받을 수도 있다. ■지역전화번호 폐지(7월2일) 시외전화 지역번호가 기존의 시군별 144개지역에서 시·도별 16개로 통합된다.경기(031),강원(033),충남(041),충북(043),경북(054),경남(055),전남(061),전북(063) 등 8개 도는 새로운 3자리 통합지역번호를 사용한다.서울(02),부산(051),대구(053),인천(032),광주(062),대전(042),울산(052),제주(064)는 종전 지역번호를 사용한다.지역번호가 같은곳에서 전화할 때는 시내전화처럼 지역번호를 누르지 않아도 된다. ■한일 초특급 우편제도 실시 우리나라와 일본간 국제우편물을 하루만에 배달하는 국제초특급 우편서비스가 본격 실시된다.이 서비스를 이용해 도쿄,오사카 등 일본 주요도시로 우편물을 보내면 그 다음날 오후 2시,중소도시는이틀뒤 오전 10시까지 배달되며 그 결과를 전화나 팩시밀리로 발송인에게 알려준다. ■쇠고기 부위별 구분판매 확대 국내산 쇠고기 부별,등급별 구분판매 지역이기존의 19개시에서 79개 시·군까지로 확대된다.현재는 건물 건축시에 일률적으로 비용의 1%를 미술장식에 써야 하지만 7월13일부터는 연면적 2만㎡의경우 0.7%로 낮아지는 등 규제가 완화된다. ■민방위대 편성연령 낮아진다 민방위대 편성 연령이 20∼50세에서 20∼45세로 낮아진다.공유재산 임대 대부기간이 5년에서 20년으로 연장되고 공유재산대부계약을 해지할 때 손실보상이 확대된다. ■주부인터넷교육 집에서도 가능 7월3일부터 교육방송(EBS) 채널에서 매주월요일부터 금요일까지 오전 9시10분에 ‘엄마도 네티즌’ 프로그램이 방영된다.7월28일부터 컴퓨터 프로그램을 불법복제해 배포 또는 사용할 경우 3년이하 징역이나 5,000만원 이하의 벌금형을 받게된다.프로그램 독점 판매권자도 권리를 등록하면 손해배상청구,형사처벌요구 등을 할 수 있다.인터넷의음란.폭력물로 부터 청소년을 보호하기 위해 정보이용자가 내용등급을 참고해 정보를 선택토록 하는 ‘인터넷 내용등급제’가 9월에 시범실시된다. [주택·건축분야]■그린벨트 주택건축 허용 확대 7월1일부터 개발제한구역(그린벨트)내 주택부속건물을 주거용으로 전용할 수 있게 돼 그린벨트내 주택 건축허용 면적이100㎡(30평)늘어난다. ha당 20가구 이상이 있는 그린벨트 취락지구에서는 거주기간에 관계없이 300㎡(90평)까지 주택을 증·개축할 수 있게 된다.그린벨트 지정 당시부터 나대지였던 땅은 거주민이 아닌 사람도 사들여 90평까지주택을 새로 지을 수 있게 되는 등 그린벨트 지역에서의 건축규제가 대폭 완화된다. ■용도지역 개편 저층 아파트 등 공동주택단지도 전용주거지역으로 신규 지정되고 일반주거지역은 3개 지역으로 세분화돼 용적률 상한선 범위가 각각설정되는 등 도시계획상의 용도지역·지구제가 대폭 개편된다. ■부동산 중개때 중개대상물 확인설명 대상확대 확인 설명대상이 현행 부동산소재지와 면적,권리관계 등 기본사항에서 도색과 도배 등 중개 대상물 내·외부상태,도로와 대중교통 수단,연계성 등으로 대폭 확대된다. ■중개계약서 서면작성제 도입 중개업자와 의뢰인이 필요할 경우 중개계약을체결할 수 있어 거래에 대한 신뢰도가 크게 높아진다. 계약금 및 중도금을거래가 끝날 때까지 예치할 수 있어 거래안전을 보장받을 수 있게 된다.중개사고때 손해배상액 한도가 개인 중개업자의 경우 2,000만원에서 5,000만원으로,법인은 5,000만원에서 1억원으로 각각 상향 조정된다. ■임차권 양도·전대 허용범위 확대 서울과 울산 등 5개 광역시의 경우 동일시내 다른 구로 퇴거하는 경우에도 임차권 양도와 전대가 허용된다.또 상속외에도 판결과 혼인에 의해 취득하는 주택으로 이전하는 경우도 허용대상에포함된다.임차인 대표회의 구성 및 운영방안등이 구체적으로 명시된다. ■장기 미집행 도시계획 시설제도 개선 도시계획이 결정·고시된뒤 10년이넘도록 해당시설을 설치하지 않는 경우 도시계획 시설부지인 대지(지목기준)에 대해서는 땅주인이 특별시장과 광역시장,시장,군수에게 해당 대지에 대해매수권을 청구할 수 있다. 2년안에 매수청구에 응하지 않을 경우에는 대지에건축물을 신축·증축할 수있게 된다. 건축법에 규정된 지구·지역안의 건축제한·건폐율 및 용적률 관련사항을 도시계획법에 직접 규정,관리한다.토지구획정리사업,일단의 시가지 조성사업,주택지조성사업,공업용지 조성사업 등을 도시개발법으로 통합,시행한다. ■단독주택 신고범위 확대 330㎡(100평)이하의 단독주택은 신고만으로 건축할 수 있다.다만 다중주택과 다가구 주택,공관은 제외한다.화재위험이 높고주거환경에 악영향을 미치는 위락시설과 위험물 저장.처리시설.공장은 아동시설과 노인복지시설,공동주택 등과 동일한 건물에 설치할 수 없게 된다.발코니의 난간 바깥부분에 발코니 면적의 간이화단을 설치하는 경우에는 발코니 너비를 2m까지 확대할 수 있다. ■주민의견수렴 의무화 100억원 이상의 공공건설사업은 시행자와 투자규모,사업내용,사업기간 및 기대효과 등을 명시한 기본계획을 고시,사업추진 내용의 투명성을 확보해야 한다.500억원 이상의 건설공사를 발주하는 발주청은공사완료후 공사비와 공사기간,수요 및 공사효과 등을 조사,분석해 사후 평가서를 작성해야 한다. 정리 박정현기자 jhpark@

서울시 일반주거지역의 용적률 상한선이 250%로 대폭 낮아진다. 주상복합건물은 주거와 상업시설이 차지하는 비율에 따라 용적률이 차등 적용된다. 서울시는 16일 주거지역의 대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률을 당초 입법예고한 300%에서 250%로 더 낮추는 것을 골자로 한 시 도시계획조례 최종안을 확정했다. 시는 조례안을 오는 19일 시의회에 상정,심의·의결을 거쳐 다음달 1일부터시행할 계획이다. 조례안에 따르면 주상복합건물에 대한 용적률이 4대문안 일반 상업지역의경우 상업시설 비율이 50%선을 넘으면 최고 600%까지 인정되지만 상업시설비율이 줄면 용적률도 줄어 480%까지 낮아진다. 4대문 밖은 상업시설 비율이 70%를 넘으면 800%까지 용적률이 인정되지만상업비율이 줄는 만큼 용적률도 낮아져 500%까지 내려간다. 지금까지 주상복합건물은 상업·주택비율에 관계없이 상업지역의 용적률이적용돼 최고 1,000%까지 인정받았다. 다만 화곡·잠실 등 5개 저밀도아파트 지역에는 예외를 인정,아파트지구 개발기본계획에 따라 기준 용적률 270%에 최대 15%까지의 인센티브 용적률을적용하기로 했다. 서울시는 이밖에 기존 도시계획법에 따른 상세계획을 비롯,도시설계 및 도심재개발 계획에 대해서는 갑작스런 용적률 하향조정에 따른 충격을 완하하기 위해 적용 용적률을 일부 조정하기로 했다. 이에 따라 경과규정 만료일인 2003년 6월말까지는 상세계획 및 도시설계구역내 준주거지역은 조례안의 400%에서 500%로,건축계획이 확정된 도심재개발의 경우 600%에서 800%로 각각 적용 용적률이 높게 인정된다. 김용수기자 dragon@. *새달 공포 조례안 특징. 16일 확정된 서울시 도시계획조례안의 가장 큰 특징은 서울시 주거면적의대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률을 당초 입법예고한 300%에서250%로 더 낮춘 것이다. 지난 62년 도시계획법이 제정된 이후 서울시의 도시계획은 도시의 양적 팽창에 초점을 맞췄다.폭발적인 인구증가에 맞춰 용적률과 건폐율을 번번이 높이는 바람에 서울은 적정 개발용량을 초과한 과밀도시가 돼 버렸다. 서울시는 지난달 10일 도시계획 조례를 입법예고하면서 종전 400%이던 제3종 주거지역의 용적률을 300% 낮추겠다고 밝혔다.입법 예고안은 재건축을 앞둔 일부 시민과 건축업계의 강한 반발에 직면했다. 하지만 서울시는 최종 조례안을 발표하면서 용적률을 당초 안보다도 더 낮췄다.고층화·고밀화로 치달아온 재건축·재개발사업로 인해 서울의 주거·생활환경이 외면할 수 없을 정도로 망가졌다고 인식한 결과다.사실 그동안개발로 인한 이익은 토지소유주,개발업자 등이 독차지하면서 고밀도로 인한도로,상하수도,교통,환경보전 등을 위한 비용은 시민 모두가 떠안는 불합리,부조리가 판쳐왔다. 이번 조례안은 오는 7월 공포와 동시에 시행되지만 2003년 6월30일 주거지역이 세분화되기 전까지는 종전 규정이 적용된다.겉으로는 용적률을 강화하면서 길게 3년까지 경과 규정을 둠으로써 용적률 강화를 요구하는 시민단체와 용적률 완화를 요구하는 건축업계 양쪽을 모두 배려했다는 평가를 받고있다. 조례안의 또다른 특징은 그동안 도심공동화를 막기 위해 권장해온 주상복합건물의 용적률을 대폭 줄인 것.주상복합건물은 82년 5월 첫 허용 당시 주택비율이 50% 미만이었지만 이후 95년 70% 미만,98년 90% 미만으로 높아져 아파트와 다름없었다. 주상복합건물은 또 주택 및 상업공간의 비율에 상관없이 1,000%의 용적률을 적용받아 주변 건물의 일조권과 프라이버시를 침해한다는 비난을 받아왔다. 시는 이번에 주택비율이 30%미만의 경우 상업지역 용적률 800%을 적용함으로써 당초의 상업기능을 회복토록 했다. 변영진(邊榮進) 서울시 도시계획국장은 “지난 90년 주택 200만호 공급을위해 일반주거지역의 용적률을 400%까지 높인 이후 하루내내 햇볕이 들지 않는 아파트가 크게 늘었다”면서 “고밀도 아파트는 결국 주변 생활환경 악화를 불러 집값 하락을 초래하는 악순환을 낳을 뿐”이라고 강조했다. 김용수기자

경기도 고양시의 도시계획구역내 상업지역과 주거지역의 건폐율과 용적률에대한 규제가 크게 강화된다. 고양시는 6일 ‘도시계획 조례안’을 마련,일반주거지역 건폐율을 현행 60%에서 60∼50%로 조정하고,전용주거지역은 50%에서 40∼30%로 강화하기로 했다.준주거지역도 70%에서 60%로 낮아진다. 또 상업지역은 중심상업지역이 현행 90%에서 70%,일반 및 유통상업지역 80%에서 60%,근린상업지역은 70%에서 60%로 각각 낮아진다.공업지역은 일반공업지역만 70%에서 60%로 변경되고 전용 및 준공업지역은 각각 현행대로 70%와60%로 유지된다. 용적률은 일반주거지역의 경우 400%에서 150∼250%로 조정되고,전용주거지역은 100%에서 80∼150%로 변경된다.준주거지역은 700%에서 300%로 절반 이상 낮아진다. 특히 상업지역은 중심상업지역이 현재 1,500%에서 700%로 낮아지는 것을 비롯해 일반상업지역이 1,300%에서 500%,근린상업지역이 900%에서 400%,유통상업지역이 1,100%에서 400%로 크게 강화된다.공업지역도 현행 400∼300%에서250∼200%로 낮아진다. 그러나녹지는 3종류(보전·생산·자연) 모두 현행 20%의 건폐율을 유지하되,용적률의 경우 보전녹지만 80%에서 50%로 강화될 뿐 생산녹지와 자연녹지는 80%에서 각각 100%,800%로 오히려 완화된다. 이 조례안은 다음달중 시의회 승인을 거쳐 시행될 예정이다. 그러나 시가 오는 7월1일부터 시행되는 개정 도시계획법에 맞는 새로운 도시계획을 수립하기 전까지 최고 3년간의 유예기간을 두고 있어 실제로는 2003년에나 가서야 적용될 수 있을 것으로 보인다. 고양 한만교기자 mghann@

국토의 효율적 개발이라는 주요 국가정책을 시행해야 할 건설교통부가 여론에 밀려 갈팡질팡하고 있다. 최근 건교부가 내놓고 있는 각종 법률안이나 제도 등이 대부분 여론을 지나치게 의식하거나 집단이기주의를 둘러싼 민원 등을 해소하는 데 초점이 맞춰져 있다는 지적이다. 2일 건교부는 지난 3월 마련한 도시계획법 시행령 및 시행규칙 개정안의 일부 항목을 수정,4∼12층으로 층고를 제한하기로 했던 2종 일반주거지역의 아파트 층고를 4∼15층으로 완화키로 했다고 밝혔다. 이는 건교부가 규제개혁위원회의 권고를 수용한 것으로 지난 3월 마련한 도시계획법 시행령 및 시행규칙 개정안의 취지에 역행하는 조치라는 비난을 사고 있다. 당초 건교부는 ‘도시구조의 종합적 재편과 무분별한 개발 방지’를 목표로도시계획 전문가들의 의견을 종합적으로 수렴해 2종 일반주거지역의 용적률을 150∼250%로 낮추고 층고를 12층으로 제한했다. 건교부 관계자는 이에 대해 “민원을 의식한 것은 사실이지만 그것 때문에개정안을 수정하려는 것은 아니다”면서 “재개발·재건축사업의 수익성도보전해 주면서 도시구조를 효율적으로 재편하기 위한 합리적 조치”라고 말했다. 이날 발표된 동강댐 백지화 조치도 건교부의 여론 눈치보기라는 지적을 받고 있다. 건교부는 동강 다목적댐 건설계획을 발표했다가 환경단체들의 반대에 부딪히자 영월 홍수댐으로 바꿨다. 그러나 홍수댐 건설마저 환경단체의 반발을 사면서 홍수 방지대책 자체가백지화될 위기를 맞고 있다. 건교부가 이에 앞서 발표한 ‘국토 난개발 방지를 위한 종합대책’도 침체된 주택경기는 거들떠보지 않고 여론만을 의식해 급조해낸 임시방편이라는비난을 사고 있다. 건교부는 21세기 국토 이용의 청사진이 될 이번 대책을 지난해부터 마련하기 시작했다고 하지만 실제로는 여론을 의식해 최근 한두달 사이 급조했다고일선 관계 공무원들도 시인했다. 한 관계자는 “시민단체와 환경단체의 입김이 거세지면서 고위 공직자들이일선 공무원의 견해를 무시한 채 여론의 눈치만 살피고 있다”면서 “요즘처럼 공직생활에 회의를 느껴본 적이 없다”고 토로했다.전광삼기자 hisam@

도시계획구역 안에도 ‘개발촉진지구’가 지정된다. 건교부는 이를 위해 지방자치단체가 조례로 개발촉진지구를 지정할 수 있는권한을 부여키로 했다고 30일 밝혔다. 이는 최근 지방자치단체가 도시계획구역 안의 상업·공업지역 등에 개발촉진지구를 지정,단일 업종을 집중 유치할 수 있도록 하는 방안이 규제개혁위원회를 통과한데 따른 조치다. 개발촉진지구로 지정되면 상업·공업지구에 적용되는 용적률의 1.2배를 허용하는 등 건축규제를 대폭 완화해 줄 방침이라고 건교부는 설명했다. 도시계획법상의 개발촉진지구는 낙후지역을 선정,기반시설 확충을 위해 예산을 지원하는 국토계획상의 개발촉진지구와는 다른 의미를 갖는다.규제 위주로 운영되던 용도지구제에 지방자치단체의 자율성을 부여하는 조치로 풀이된다. 이 제도가 본격 시행되면 지방 중소도시도 벤처산업단지와 외국인투자지역등으로 집중 육성할 수 있게 돼 고용효과와 지역경제 활성화에 도움이 될 것으로 기대된다. 류찬희기자

4월부터 전용면적 18평이하 소형주택 보유자의 주택조합 가입이 허용된 가운데 서울·수도권 노른자위 지역에서 5,000여가구의 조합아파트가 쏟아질전망이다. 가입자격이 완화되면서 수요자들의 주택조합에 대한 관심도 높아지고 있고관망세를 보이던 주택업체 역시 조합원 모집에 열을 올리고 있다. 특히 이들 조합아파트는 서울시내 공공기관 이전지나 수도권 일대 입지여건이 좋은 곳에 자리잡고 있는 것도 특징이다. ■화곡동 롯데 = 강서지역의 노른자위 땅인 새마을중앙협의회 부지 2만여평에1,167가구가 건립된다.620가구의 조합원 물량 가운데 이미 확보한 물량을 뺀 잔여분 411가구를 오는 25일부터 모집한다. 분양가는 1억8,400만원으로 대행료가 포함된 확정분양가다.일반분양(547가구)은 오는 9월쯤으로 예상된다. ■등촌동 현대산업개발 = 옛 수도통합병원 3만500평 부지에 1,378가구가 건립된다.조합원 물량 633가구 가운데 잔여분 493가구 조합원을 28일부터 모집한다.분양가는 1억7,800만원선이다. ■일산 동양아파트 = 고양시 일산동에 들어서는 954가구의 조합아파트로 분양가는 26평형이 9,500만원,35평형이 1억3,200만원이다. 전가구 3-베이 시스템을 채택했고 동양빌트인 가스레인지를 무료로 제공한다.벽지대신 빌라형 아트월을 채택한 것도 특징이다. ■용인 죽전지구 = 죽전지구내 4개 주택조합 가운데 3곳은 현대건설이,보정리연합은 현대산업개발이 각각 시공을 맡았다. 이 가운데 현대산업개발은 조합원 물량외에 나머지에 대해 추가조합원 모집없이 오는 9월에 일반분양할 계획이다. 반면 현대건설은 아직 조합원 추가모집 여부를 결정하지 못했다.3차(수지3차 동성,1,976가구)가 900가구,4차(죽전벽산 1022가구) 672가구,6차 180가구등 모두 1,752가구가 잔여물량으로 남아있다. 현대건설과 조합사이에 이견이 있기는 하지만 이 가운데 절반 가량은 조합원 모집에 들어갈 전망이다.모집시기는 죽전택지지구의 실시계획 승인 및 평형 변경 등과 맞물려 있어 당초 계획보다 늦은 7,8월쯤으로 예상된다. 김성곤기자 sunggone@. *조합아파트 체크포인트 내집마련의 유용한 수단이기는 하지만 일반분양아파트에 비해 절차가 복잡하고 까다로워 말도 많고 탈도 많은 것이 주택조합이다. 또 가입이 용이하고 분양가가 싸다고 무조건 조합에 들었다가 추가분담금요구와 사업추진 일정의 차질로 낭패를 보는 경우도 많다. 우선 조합에 가입할때는 사업부지 매입은 끝냈는지,부지에 지장물은 없는지,관련법상 건축에 하자는 없는지를 알아봐야 한다. 만약 이런 부문을 제대로 챙기지 않으면 가입당시와 달리 입주가 늦어질수도 있는 만큼 반드시 해당 시·군·구청에서 확인할 필요가 있다. 분양가도 문제인 경우가 많다.대부분 확정분양가를 적용하지만 계약서에 추가부담을 요구할수 있는 규정이 숨어있는 경우도 있다. 또 분양대금을 조합과 시공사가 공동으로 관리하는지 여부도 알아봐야한다. 조합에 문제가 될 경우 납입금을 날릴수도 있다. 이밖에 조합아파트는 일반아파트에 비해 용적률이 높은 경우가 많다.또 공유면적이 많아 전용면적이 협소한 경우도 있는 만큼 모델하우스를 방문,잘짚어봐야 한다. 21세기컨설팅 전미정(全美貞)부장은 “조합아파트에 가입할때는 입주가능시기와 확정분양가,시공사는 어딘지 등을 잘 따져봐야 한다”며 “분양가가 싸더라도 입주가 늦어지면 실익이 없는 경우가 많다”고 말했다. 김성곤기자

서울 테헤란로나 대학가에 빈 땅이나 옛날집을 갖고 있다면 원룸임대사업에눈을 돌려라. 독립적인 주거문화를 원하는 대학생들이 늘면서 대학가 원룸임대사업이 활황을 누리고 있다.서울 강남 테헤란로 등 대형 건물이 들어선 곳도 직장인들이 몰려들어 원룸수요가 폭발적으로 증가하고 있다. ●이곳이 투자유망지역. 강북은 대학 주변이 단연 으뜸이다.수요가 많은 곳은 연대,이대,홍익대 등이몰려 있는 신촌∼합정동 이면도로나 연대·이대후문 주변.학교와 전철역이가깝고 대학생들의 활동이 많은 곳이기 때문이다.안암동∼성신여대 입구,휘경동 일대도 대학생을 겨냥한 원룸사업을 벌이기에 알맞은 곳이다. 강남 테헤란로 이면도로 주택가도 노른자위 땅.최근 정보통신벤처기업의 폭발적인 증가에 비례,원룸을 찾는 직장인이 부쩍 늘었기 때문이다. 특히 전용주거지역에서 1종 일반주거지역으로 바뀐 강남구 9개 지역의 옛날집을 구입,원룸임대사업을 벌이면 큰 수익을 기대할 수 있다.이곳은 건폐율50%,용적률 100%로 제한받던 건축 규제가 풀려 건폐율 60%,용적률 200%를 적용할 수 있게 됐다.건축물 높이도 2층 이하에서 4층이하로 완화된다.예컨데100평짜리 땅이라면 건물 바닥면적이 50평,2층밖에 못짓던 것을 앞으로는 바닥면적 60평짜리 건물을 4층까지 지을 수 있다는 얘기다. ●임대료도 껑충 뛰었다. 대학가와 테헤란로는 수요에 비해 공급이 크게 달리면서 임대료가 껑충 뛰었다.학교가 가까운 전철역 주변이라면 임대료가 평당 450만원정도,강남 일부지역은 평당 550만원이상을 부르는 곳도 있다.따라서 부동산 전문가들은 원룸을 지을수 있는 땅을 소유하고 있으면 과감하게 원룸임대사업에 뛰어들라고 권한다. ●투자수익 높다. 수요가 많은 곳을 고르면 큰 돈을 들이지 않고도 높은 투자수익을 올릴 수있다.투자비는 땅을 사는데 들어가는 돈을 빼면 평당 260만원정도면 된다. 강남구 대치4동 일반주택지역에 낡은 주택이 딸린 101평의 땅을 갖고 있는K씨는 땅의 효율성을 높이기 위해 원룸주택을 지어 성공한 케이스다. 용적률188%를 적용,전체 건물 면적이 198평인 4층짜리 다가구주택을 지었다.모든방은전용면적 10∼28평형으로 설계하고 임대는 12세대로 잡았다.투룸은 공동으로 전세를 마련하는 수요를 고려해 방의 크기를 같게했다. 투자비는 건축비(설계비,공사비,세금 포함)로 5억3,000만원이 들어갔다.임대료를 평당 400만원으로 잡으면 수입은 7억9,000여만원.2억6,000여만원의수익을 기대할 수 있다는 얘기다. 류찬희기자 chani@. ●원룸투자 체크포인트 ① 대지는 70∼80평 정도가 알맞다. ② 자금수지,임대운영계획 등 타당성 검토가 선행돼야 한다. ③ 수요층을 정확히 파악,차별화된 개발전략을 세워라. ④ 공신력 있는 시공업체를 선정하라.컨설팅∼시공까지 일괄적으로 해주는곳이 좋다. ⑤ 초기 임대를 높이기 위해 전문 중개업소나 분양전문가를 확보하라. ⑥ 운영관리는 전문업체에 맡기는 것이 좋다. ⑦ 임대주택사업자로 등록하면 세금을 줄일 수 있다. 수목건축 대표 서용식 (02)578-3777. * 원룸·오피스텔 싸게 판다. 한국토지신탁이 경기도 일산신도시 등 전국 8개 도시에서 원룸 및 오피스텔미분양분을 공급한다. 토지신탁이 분양하는 원룸 및 오피스텔은 분양가가 비교적 저렴하고 시공사 부도시에도 토지신탁이 시공과 분양을 책임을 져 안심하고 분양받을수있다는 점이 특징이다. 입주도 빠르다.전체 8개 지역 1,793가구 가운데 일산 삼성마이다스 등 6곳1,098가구는 계약과 동시에 입주가 가능하다.나머지 대전 아너스빌과 부산송도 탑스빌도 올해안으로 입주할수 있다. 또 부천 리더스빌은 분양대금의 50%까지 대출알선을 해주고 대전 아너스빌은3건 계약시 10%를 할인해준다. 토지신탁 관계자는 “좋은 입지여건에도 불구하고 부동산경기침체로 인해미분양 상태에 있으나 최근 벤처기업 창업 등으로 수요가 늘고 있어 전문직종사자나 임대 등 재테크 수요자는 적극적으로 공략해볼 필요가 있다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

16대 총선을 앞두고 각 지구당이 유권자의 크고 작은 민원에 몸살을 앓고있다.한 지구당에 하루 10∼20건씩 민원이 쏟아진다. 신원보증을 서달라,취직을 시켜달라는 생계형 민원에서부터 병원진단서를허위로 끊어 달라거나 무료로 법률소송을 해달라는 억지 민원도 있다.횡단보도 설치는 ‘단골’이고,재개발이나 신도시 개발에 따른 부작용 완화,혐오시설 설치반대 등 이기적인 님비형 지역현안은 ‘필수’다. 한 표가 소중한 출마자로서는 아무리 하찮은 민원이라도 무시할 수 없는 처지다.어느 정도 이치에 닿는다면 가급적 해결해 주는 것을 원칙으로 삼는다. 겉으로는 정치개혁을 부르짖으면서도 한 표를 빌미로 숙원 사항을 해결하려는 유권자의 이중성을 드러내고 있다는 지적이다. 민원은 지역과 후보,정당별로 ‘특화’된다.서울 강남갑·을은 재산권 행사에 관한 내용이 민원의 주를 이룬다.재건축을 앞둔 지역에서는 입주자들이더 큰 평수를 얻기 위해 용적률을 높여달라고 요구한다.주거전용지역을 일반주거지역으로 바꿔달라는 요구도 쏟아지고 있다.지역구내 법원과 검찰청이 위치한 경기 부천원미갑에서는 구치소에 수감중인 피의자 가족이 “형량을 줄여달라”“재판에서 이기게 해달라”고 요구한다.서울 강서을에는 화장장 설치 반대와 마곡지구 개발이 모든 후보에게 1차민원으로 접수된 상태다. 일상적인 민원도 있다.송파1동에서는 비둘기가 민원대상이 됐다.비둘기가너무 많고 아무데나 배설을 해 빨래를 제대로 널지 못하니 대책을 세워달라는 것이다. 취로사업 일당을 높여 달라,노점상 철거를 막아달라,도시가스를 설치해 달라,두루넷을 빨리 설치해 달라는 등 국회의원의 영역을 벗어난 민원도 있다. 특히 변호사 출신 출마자는 하루 10건 이상씩 법률상담에 시달린다.법률상담은 물론 무료 소송을 요구하는 사례도 있다. 집권여당인 민주당 후보에게 접수되는 민원 수는 야당 후보의 2∼3배에 이른다.야당 후보라도 현역 중진의원에게는 여당 후보 못지 않게 많은 민원이몰려든다.수도권에 출마한 한 현역의원의 보좌관은 “그나마 구·시의원 등선출직이 많아져 민원이 다소 줄어들었지만 ‘이참에 해보자’는 식의 억지성 민원을 접하면 씁쓸해진다”고 밝혔다. 전경하 류길상기자 lark3@

정부가 올해 50만호의 주택을 대량 공급하겠다는 계획을 보며 우선 연상되는 것은 고층 아파트 숲이다.제한된 택지에 많은 물량의 주택을 공급하려면고층아파트 아니면 해결할 길이 없지 않겠는가.실제 단독주택과 4,5층의 저층 아파트를 ‘뿌셔,뿌셔’하면서 올린 15,20층짜리에 이어 올해는 30∼55층의 초고층 아파트까지 줄줄이 선보이는 모양이다.특히 서울 강남구 도곡동과양천구 목동에는 초고층 주상복합아파트 타운까지 조성될 것으로 알려졌다. 좁은 땅덩어리에서 주택을 대량 공급하려다 보니 주거공간이 위로,위로 고층으로 간 것은 어쩌면 불가피한 면이 있다.그렇다고 해도 현재 주택공급률이 93%를 넘고 2년 후에는 100%에 이를 상황에서 고층 아파트 위주의 집짓기가 이대로 계속돼도 좋은지는 되짚어볼 때이다. 도시공학상 재개발은 도시중심에서 외곽으로 뻗어나간 뒤 다시 중심에서 시작되는 순환흐름을 보인다.그런 재개발 바람의 결과 드러난 것은 언덕 위에도,농촌에도 고층 아파트가 들어서는 난개발의 양상이다.서울의 금호동,반포나 동부이촌동에 이어 앞으로 개포동에서도 저층 아파트를 헐고 고층 아파트가 들어설 것으로 알려졌다.이런 재개발 바람이 여러번 쓸고 지나가면 아마도시와 웬만한 농촌의 읍면 전부가 아파트 숲으로 변해버릴지도 모른다. 토지의 최대한 활용,생활의 편리함 등의 아파트 장점에도 불구하고 고층 아파트는 어린이의 정서장애,범죄의 증가,이웃 주민의 조망권과 일조권 방해등의 부정적인 면을 갖고 있다. 당장 고층 아파트 때문에 국토의 70%가 산인 우리나라의 집에서 요즘 산을보기가 어렵다.서울에서 지난 94년 남산을 가로막는다고 외인아파트를 폭파시켜 해체했지만 동네 인근의 고층아파트가 남산을 가리고 있다.농촌에서도고층아파트가 산,들판과 강을 가리고 있다.청소년이 심한 근시를 겪는 이유중의 하나가 고층건물이란 지적도 있다.아파트로 둘러싸인 공간에서 하루종일 멀리 볼 기회가 없이 매일 2∼3m 내로 눈의 초점을 맞추기 때문이란 것이다. 사실 아파트를 덜 짓고 고층화를 피하는 문제는 간단치 않다.땅의 용도제한과 경제성,복잡한 각종 법체계와 건설회사의 이해관계 등이 얽히고 설켜 있다.건설교통부는 ‘신주택정책’ 운운하며 올해 고층아파트의 건립을 줄인다는 방향을 잡고 있다.아파트의 허가권을 쥐고 있는 지방자치단체도 서울시가 주거용 아파트 용적률을 종전 400%에서 작년초 300%로 낮추었다.그러나 구체적으로 따져보면 서로 엇갈린 정책이 적지 않다. 지난해 초 시행한 건축법개정안의 경우 주상복합아파트의 용적률이 1,000%선인데다 상업지역에 지을 경우 그나마 일조권 규제를 적용하지 않고 있다. 올들어 55층까지의 초고층 아파트가 등장하고 있는 것은 이런 법적인 규제완화 때문이다. 외국처럼 도시 자체를 유적지로 보존하기 위해 건물의 높이,양식과 페인트색깔까지 규제하지는 않더라도 앞으로 ‘전국토의 아파트화’가 몰고올 부작용은 미리 줄여야 한다.중앙정부 차원에서 고층아파트 건립 러시에 제동을걸 필요가 있을 것이다.소규모 단독주택의 주택환경을 개선하고 준농지의 주택건립 허용 등으로 용지 공급을 늘리는 방안도 가능하다. 냉온탕식의 극단을 오가는 건설정책도 균형을 잡는 게 필요하다.주택경기가어렵다고 일조권 침해까지 허용해 경기를 부추기는 것보다 주택의 질에 우선을 두어야 할 것이다. 건설회사들도 벌집같은 아파트를 짓는 장사꾼 셈보다 쾌적한 아파트를 짓는데 신경을 써야 한다.최근 일부 초고층 아파트 건립에반대하는 주민들의 의견을 정부나 기업은 간과해서는 안된다. 정부는 장기적인 주택정책이 잘못되지 않았나를 건설회사는 장삿속에 치우치지 않았나를되돌아봐야 한다. 李商一 논설위원 bruce@

- 판교일대 250만평 개발지구 지정 '초읽기' 총선을 앞두고 오는 2,3월 중 택지지구 지정설이 나돌면서 경기도 성남 판교일대에 대한 관심이 높아지고 있지만 이상하리만큼 이 일대 토지시장의 움직임은 없다.‘폭풍전야의 고요함’그 자체다. 판교는 서울 양재동에서 자동차로 20분이면 도착이 가능한 수도권 남부지역의 최우량 노른자위 땅으로 수도권에 남아있는 마지막 대규모 도시개발 예정지구. 서울 및 수도권 거주자들은 지금껏 이 곳이 개발되기를 기다리며 잔뜩 눈독을 들여왔다. [최근 동향] 분당구 판교동,삼평동 등 개발예정지구는 물론 주변의 대장동이나 석운동 등의 개발가능성이 점쳐지면서 부동산 투자자들의 관심이 고조되고 있다. 그러나 이들 지역 농지나 임야 등은 사려는 수요자는 많지만 매물은 자취를 감춘 상태다. 지난해 가을만 해도 택지개발에 대한 기대가 넘치면서 거래도 활발했지만 정부의 택지개발지구지정 반대설이 나돌면서 이 곳의 땅주인들이 매물을 거둔데다 어차피 개발이 불가피하다는 대세론이 등장했기 때문이다. (주)에스알 부설 중앙연구소 김양석(金暘錫)소장은 이같은 현상을 “폭풍전야의 고요상태”라며 “최근 택지보상이 시작된 용인 죽전 등지의 보상금 1조2,000억원이 풀리면 보상금으로 이 곳에 사두려는 사람들과 수도권 거주자들의 투자 등으로 가격이 급등할 것”으로 전망했다. [어떻게 개발되나] 지난 75년이후 수도권 남단 녹지로 묶여 개발이 제한돼온 2,000여만평 중 판교일대 땅은 모두 450여만평. 성남시는 이 중 개발예정지구 190만평은 공동주택 및 단독주택이 어우러진택지지구로,60만평은 첨단산업단지로 각각 개발한다는 계획이다. 이 250만평에 대해 성남시는 지난해말 나온 국토연구원의 용역결과를 토대로 기본계획 수립을 위한 또 다른 용역발주(2,3월 예정)를 준비 중이다. 성남시는 이 용역결과가 나오면 연내 지구지정 승인을 마치고 내년 중 사업에 착수한다는 계획이다.이 경우 아파트 일반분양은 빠르면 내년 하반기,늦어도 오는 2002년 상반기 쯤이 될 전망이다. 다만 건설교통부가 판교일대의 단순 베드타운형 개발에 난색을 표명하고 있는것이 변수지만 성남시는 시의 계획을 그대로 강행한다는 방침이다. 성남시 곽정근 도시개발과장은 “판교일대를 단순 주거타운이 아닌 첨단산업단지로 개발할 방침”이라며 “앞으로 건교부와 협의를 거쳐 자족도시로 발전시킬 것”이라고 밝혔다. 택지와 첨단산업단지 250만평을 뺀 나머지 200만평은 성남시가 최근 건폐율20%,용적률 100%로 완화,전원주택지로 개발키로 했다. 판교 김성곤기자 sunggone@ **땅값 동향 어떻게 도시개발예정지역의 경우 매물도 없고 사려는 사람도 없어 가격은 호가만있을 뿐 거래는 없다. 그러나 도시개발예정지역 밖의 대장동과 석운동 일대,수지와 인접한 고기천일대,유원지 지정 가능성이 있는 낙생저수지 일대의 가격은 오름세를 보이고있다. 현재 가격은 대장동과 석운동의 경우 도로를 낀 논이나 밭이 평당 70만∼80만원,도로로부터 떨어진 곳은 25만∼30만원선으로 지난해 가을보다 5∼10%정도 상승한 상태. 그러나 대장동 중에서도 중심취락지구는 평당 가격이 대지는 150만원,논이나 밭은 90만원선에 달하고 궁내동은 대지가 150만∼200만원대에 달해 아직은 주변지역은 땅값상승의 여지가 크다는 것을 보여주고 있다. 현재 이 일대는 수원 영통∼상현리∼고기리∼대장동∼판교∼서울 서초동을잇는 327번 6차선 지방도로가 2002년까지 개통되고 하산운동∼대장동∼고기리∼석운동을 연결하는 2차선(8.6㎞)도로도 개통이 예정돼 있다. 도로가 개통되고 개발예정지구의 개발이 본격화되면 땅값은 2배 이상 뛸 것으로 전망되고 있다. 대장동과 인접해있는 현지 세신부동산 김재화(金載禾)대표는 “최근 하루 평균 방문과 전화를 합쳐 10여건의 문의가 온다”며 “도로가 개통되면 가격이큰 폭으로 오를 가능성이 크다”고 말했다. 김성곤기자 * 판교일대 투자 요령 만약 판교택지지구 아파트를 분양받고자 한다면 앞으로도 2년은 기다려야한다. 따라서 그때까지 기다리기 보다는 죽전을 거쳐 판교로 가는 것도 좋은 전략이다.죽전 당첨이후 다시 통장을 만들어 2년뒤 1순위 자격을 회복,판교에 청약할 수도 있기 때문이다. 반면 택지개발예정지역외 녹지에 투자하는 방식은 두가지를 꼽을 수 있다. 우선 자신이 직접 임야나 논,밭을 매입해 집을 짓는 방식은 매입가가 싸기는 하지만 이곳 토지매물의 대부분이 규모가 큰 만큼 단독으로 거래하기에는 부담이 간다.따라서 동호인이나 친지들이 공동으로 땅을 매입,개발한 후 이중 일부를 팔고 나머지는 자신들이 집을 지을 경우 어느정도 수익도 낼수 있다. 대장동이나 석운동,용인수지와 인접해있는 고기천 일대에서는 도로가 개설되지 않은 땅은 대략 30만원 안팎이면 매입이 가능하다. 이 경우 개발이 끝나면 대부분 평당 70만원선에서 거래가 이루어지고 있다. 그러나 진입로 개설과 형질변경 등에 20% 안팎의 비용이 들어간다는 점을 간과해서는 안된다. 특히 진입로가 없는 땅을 매입할때는 미리 진입로 개설예정지를 매입하지않을 경우 나중에 지주가 땅을 팔지 않아 낭패를 당할 수 있다는 점도 알아두어야 한다. 만약 이런 절차가 번거롭다면 대지를 구입하거나 중개업소 등 개발업자들이 개발을 마친 땅을 매입하는 것도 좋다.가격은 평당 70만∼80만원으로 비싸지만 보다 빠르게 집을 지을수 있고 형질변경 등으로 골머리를 썩이지 않아도 좋기 때문이다. 판교동 신한부동산컨설팅 안덕중(安德重)이사는 “현재의 분위기로 보았을때 이미 집을 지을수 있도록 개발된 땅을 사두더라도 일정수익은 기대할수있다”며 “개인이 맹지(진입로 없는 땅)등을 매입,개발할 때는 세심한 주의가 필요하다”고 말했다. 김성곤기자

양천구 신월1·2·3·4·7동과 신정5동,목1·4동 일부에 걸쳐있는 제물포로변이 새로운 벤처산업 중심지로 거듭나게 된다. 양천구(구청장 許完)는 지난 91년 시설녹지 해제 이후 소규모의 무분별한개발이 이뤄지고 있는 제물포로변을 벤처산업의 중심거점으로 조성하는 도시설계안을 마련,최근 서울시에 승인을 요청했다. 설계안에 따르면 오는 2003년까지 신월IC∼목동4거리간 3만2,000여평을 벤처산업 육성지구로 지정,개발하기로 했다.3.5㎞에 이르는 이 구간에는 현재알루미늄 새시 업체,자동차정비업소,건축자재 야적장,간이부품공장 등 부적격 시설이 들어서 있어 경관을 해치는 것은 물론 가까운 주거지역에 환경공해를 유발하고 있다. 양천구는 특히 이 지역에 대해서는 토지이용의 고도화를 통한 집약적이고입체적인 개발방식을 채택,지식산업을 기반으로 한 고부가가치의 환경친화적 도시산업벨트로 조성해 나가기로 했다. 이를 위해 용도지역이 변경될 경우 건축법상 용도제한이나 용적률이 동시에 바뀌는 현행 용도지역지구제를 과감하게 버리고 지역여건에 따라 용도완화 또는 용적률 상향조정을 선별적으로 허용하는 새로운 도시관리 패턴을 도입할 방침이다. 양천구는 이와 함께 신월1·3동 일부 3만1,700여평에 주택지를 조성하고 신정5동과 목1·4동 일부 1만4,700여평에는 상업 및 위락시설이 들어서도록 해 균형적인 도시개발을 꾀할 계획이다. 양천구 관계자는 “보다 효율적이 도시개발 방식을 도입해 제물포로변 일대를 첨단 벤처산업지대로 키우는 한편 주택지와 상업·위락지구를 적절히 배치,균형적인 개발이 이뤄지도록 할 방침”이라고 말했다. 김재순기자 fidelis@

도시화 지역의 문화보존 처방책이 얌전한 ‘문화의 거리’에서 고단위의 ‘문화지구’로 크게 강화될 전망이다.문화관광부는 현행 ‘문화의 거리’ 체제로는 상업적 시설·활동에 압도당해 갈수록 위축되고 약골화하는 도시의‘문화’를 제대로 지킬 수 없다고 보고 법적 장치가 구비된 ‘문화지구’개념을 도입,법제화할 방침이다. 여기엔 지금의 ‘문화의 거리’는 이름만그럴듯할 뿐 불가사리같이 먹성좋은 상업성과 경제논리를 적절히 제어할 만한 힘을 갖지 못했다는 판단이 깔려 있다.신사적이지만 실제적 수단이 미비된 ‘문화의 거리’에다 마냥 도시의 문화를 방치할 수만은 없다는 위기의식이 엿보인다. 최근 문화부의 문화예술진흥법 개정안 발표와 함께 주목되고 있는 ‘문화지구’와 ‘문화의 거리’는 어떤 차이가 있는가.‘문화의 거리’가 이 거리바깥 사람들에게 울리는 홍보용 종이라면 ‘문화지구’는 주로 지구 안 건물주 및 상업 활동자에게 보내는 격려성 경고음이다.크게 다를 수 밖에 없다. ‘문화의 거리’는 지난 97년4월부터 지정해와 현재 서울 21개 등 전국적으로 73개소에 달한다.서울의 대학로 문화예술의 거리와 인사동 전통문화의 거리,부산 해변 문화예술의 거리,충남 백제문화의 거리,경남 김해문화의 거리등을 떠올릴 수 있다. 그러나 지방자치단체가 조례로 정식 지정·운영하는 곳도 있지만 대부분 대외에 과시하는 명함용인 문화의 거리는 법적·제도적 장치가 없어 운영상에큰 한계를 지니고 있다. 서울 대학로의 경우 2년여전 문화의 거리로 지정될 당시 50개를 넘었던 공연장이 40여개로 줄어든 대신 식당,노래방,비디오방,PC방 등 유흥시설은 그 사이 배 이상 늘어나 500여개에 이른다.차분하고 드려다 볼수록 끌리는 문화의 거리가 아니라 얄팍한 상혼과 즉흥적인 재미를 찾아 헤매는 사람들로 붐비는 유흥가로 변질되고 있는 것이다.대학로에서 멀지않은 전통문화의 거리 인사동도 그렇게 변할 소지가 다분하다고 지적된다. 행정기관은 문화의 거리라고 부르면서도 실제는 이곳에 문화적 배려보다는경제성을 지나치게 강조한 도시계획을 세우고 있고,건물주나 주민들 또한 조금만 사람들의 발길이 몰리는 인기가 있다 싶으면 급속히 상업지구화해 거리 특유의 문화를 소멸시켜 외래객의 방문을 감소시키는 우를 범하고 있는 것이다. 이에 대해 ‘문화의 거리’ 지정제는 본래부터 뭔가를 할 수 있는 제도적장치가 없지만 도시내 건축·시설에 ‘막강한’ 힘을 가진 도시계획법도 문화에 관한 한은 속수무책이다.문화의 거리를 ‘문화적’으로 유지할 인센티브(장려)나 레드테이프(규제) 조항이 없는 것이다.그래서 이 두 무기를 갖춘 ‘문화지구’ 안이 나왔다. 문화지구로 지정되면 조세감면,부담금 면제,국·공유재산 무상 대부,건축기준 완화,국고보조 등의 인센티브가 부여되는 한편 문화지구 지정목적에 저해되는 영업을 시·군·구의 조례로 제한할 수 있다는 조항이 개정안에 나란히 들어 있다. 안을 더 구체적으로 살펴보면 문화지구 조성계획상 설치가 권장되는 문화시설과 문화업종에 인센티브가 부여되는데 각 지역의 조례에 따라 구체적인 내역이 정해지겠지만 공연,전시,도서출판,문화보급,전수,문화복지,문화산업 등의 시설과 문화적요소가 많이 결합된 종류의 영업 업종이 주대상으로 예상된다. 인센티브 제도도 새롭지만 국내법에선 처음인 업종제한의 규제권이 ‘문화지구’ 조항의 핵심이라 할 수 있다.지구 지정당시의 주민이 행하고 있는 영업은 기득권과 재산권보호 원칙에 의해 제한 대상에서 자동적으로 제외된다고 개정안은 명시하고 있다.그러나 입법예고와 동시에 실시되고 있는 문화의 거리 주민의견 수렴과 이후의 공청회 등의 절차에서 최대의 쟁점으로 부각될 전망이다. 법적 성격이 판이한 만큼 문화의 거리가 그대로 문화지구로 변환된다고 보기 어렵다.시장·군수·구청장이 당해 주민의 의견을 들은 후 시·도에 신청하고 시·도지사가 지정권을 갖도록 되어 있지만 지정후 3년내에 조성계획을 세워 승인을 받아야 하고 운영평가에 따른 지정취소제가 첨부되는 등 ‘문화지구‘는 공을 들여야 이름을 유지할 수 있다. 이달말 열릴 공청회와 함께 문화지구가 한층 주목을 끌 전망이다. 김재영기자 kjykjy@ * 선진국들의‘문화지구’육성 사례 문화 선진국들은 어떻게 ‘문화지구’를 육성하고 있는가. 우선 문화예술을 활용,도시 전체의 이미지를 개선해 ‘도시의’ 경쟁력을제고하기 위해 전 도시를 문화도시로 선포하는 곳이 적지 않다.네덜란드의로테르담,독일의 프랑크푸르트,프랑스의 렌느·몽펠리에,영국의 글래스고우등이 그런 곳으로 문화시설,예술축제와 더불어 도시설계,도시색채,교통정책등을 연계한 복합개발을 적극 실행하고 있다. 또 도시재개발과 신도시 개발 때 상업,주거 시설에다 문화시설을 계획적으로 섞는 지역개발 방식도 있는데 일본 후쿠오카 해안 모모치 신도시의 로코 아일랜드나 미국 볼티모어시 해안지역 재개발의 이너하버 프로젝트 등이 좋은예다. 문화적·예술적 환경을 유지하기 위해 도시내 일정 지역을 공식적으로 지정하여 규제와 인센티브제의 조화를 통하여 도시의 명소로 육성하는 케이스가미국의 여러 도시에 흔한데 우리의 ‘문화지구’와 상당히 유사하다고 할 수 있다.뉴욕시를 예를 들면 링컨스퀘어 지구,맨하튼 남단거리 지구,극장특구등 20여 곳이 있다. 뉴욕의 ‘문화지구’를 더자세히 살펴보면 극장특구의 경우 맨하튼 브로드웨이의 극장환경을 보존하고 상업건물 및 음식점의 유입을 막기 위해 극장특구법을 제정,특구내 토지이용을 통제하면서 건축법규 상의 건폐율·용적률완화 등 인센티브를 제공하고 있다. 또 인근 빌딩에서 나오는 수입의 일부를 수익사업과 연계해 극장 유지비용으로 충당한다.도시계획위원회와 건물주 간의 협상을 통해 개발비용 등을 결정했다. 맨하튼 남단거리 지구는 역사적 건물 등을 보존하면서 박물관과 상업활동을 활성화하기 위해 상업시설과 문화예술시설로 구분 개발했다.특별재생지구로 지정하여 건물증축과 고도에 제한을 두었으며 상가·사무실 등은 복합용도로 개발하여 운영 수익금을 박물관거리의 환경조성에 재투자하였다. 이같은 외국 사례들은 ‘예술과 경제의 조화’ ‘인센티브와 규제의 조화’를 특징으로 한다고 이번 개정안의 문화부 실무자인 최종학(崔鍾學) 서기관은 지적하고 있다.문화지구 내에 문화관련시설과 상업시설을 복합적으로 조성하여 방문객을 유치하고 상업시설에서 나오는수익금을 문화환경 조성에투자하면서도 문화환경 및 미관을 저해하는 유해업종에 대한 규제를 소홀히하지 않는다는 것이다. 김재영기자

빠르면 올해 말부터 잠실,반포,청담·도곡,화곡,암사·명일 등 서울시내 5개 저밀도 아파트지구 재건축사업이 시작될 전망이다. 서울시는 30일 교통·환경영향평가 결과를 토대로 한 저밀도 아파트지구 개발 기본계획안을 마련,발표했다. 계획안에 따르면 현재 30% 이하로 돼있는 건폐율이 고층아파트 재건축에 대비해 25% 이하로 더욱 제한된다.아파트단지내 상가 등 상업용 건물은 건폐율 50% 이하,층수 5층 이하로 규제된다. 용적률은 지난 96년 시와 주민협의회가 합의한 대로 일반주거지역(400%)이나 공동주택(300%)보다 강화된 270%로 하되 소형 평형 및 공공용지 확보비율에 따라 15%의 인센티브가 차등적으로 주어진다. 아파트 층수는 도시경관 및 스카이라인 등을 감안해 지역특성에 맞게 조절,25층 안팎이 되도록 하고 공항고도지구인 화곡지구는 최대 17∼23층을 넘지못하게 할 방침이다. 또 과밀개발에 따른 주거환경의 악화를 막기 위해 공원면적을 제외한 녹지율이 대지면적의 30% 이상이 되도록 하고 도로변에 폭 10m의 공간을 확보,방음둔덕 조경시설물 방음벽 등을 설치하도록 했다. 이와 함께 전용면적 60㎡ 이하 소형 평형이 총 가구수의 30% 이상이 되도록 하고 가구밀도는 ㏊당 200∼450가구(평균 217가구) 수준으로 정했다. 이밖에 초등학교 4곳과 고등학교 1곳 등 학교 5곳을 신설하고 공사중 발생하는 603만t의 건설폐기물 가운데 콘크리트는 보도블록 등으로 최대한 재활용하되 나머지는 김포매립지에 매립하기로 했다. 또 예상되는 강남 일대 교통난을 완화하기 위해 현재 5.4%인 간선도로율을9.1%로 높이고 강남 반포 송파 일대의 버스와 지하철 등 대중교통 및 교통신호체계를 개선하는 등 종합 대책을 추진하기로 했다. 시는 특히 대단위 단지인 잠실과 반포,청담·도곡지역에서 동시에 재건축공사가 이뤄질 경우 전세난이 우려됨에 따라 행정2부시장과 주택국장,관할자치구의 부구청장 등이 참여하는 ‘저밀도아파트 사업승인 시기조정 심의위원회’를 구성,순차적으로 사업승인이 이뤄지도록 할 방침이다. 시 관계자는 “주민이주와 철거 및 착공시까지는 조합원 동의 확보와 조합설립,안전진단,시공자 및 설계자 선정 등 대략 14∼27개월이 소요된다”면서 “빠르면 올해 안에 사업승인을 신청하는 단지도 있겠지만 대부분 내년 하반기부터 공사가 시작돼 2007년쯤이 돼야 입주가 시작될 수 있을 것”이라고 전망했다. 한편 이번 계획안에 따라 앞으로 잠실 2만4,342가구,반포 1만3,415가구,청담·도곡 1만2,504가구,화곡 7,219가구,암사·명일 5,691가구 등 모두 6만3,171가구의 아파트가 새로 들어서게 된다. 김재순기자 fidelis@

정부가 22일 내놓은 개발제한구역 제도 개선안은 해제지역을 최소화하고 해제한 곳이라도 부동산 투기나 환경훼손을 최대한 억제하겠다는 데 초점을 맞추고 있다.정부 발표안의 주요 내용을 알아 본다. 전면 해제권역 어떤 잣대가 동원됐나 도시권의 규모가 작고 시가지 확산압력이 적어 일반 도시계획에 따라 관리할 수 있는 것으로 평가된 곳이다.인구 100만명 이하의 중소도시권인 춘천·청주·전주·여수·진주·통영·제주권 등 7개 도시권이 대상이다.전면 해제권역이라도 표고·경사도·농업적성도·임업적성도·식물상·수질 등 6개 사항의 환경평가 검증절차를 거쳐 5개등급으로 분류된 뒤 도시계획에 따라 보전지역과 개발사업이 가능한 자연녹지로 구분된다. 정부는 환경평가 결과 구역면적의 60%정도(상위 1·2등급)를 보전·생산녹지,공원 등의 보전지역으로 지정하고 나머지 40%(3∼5등급)를 자연녹지지역으로 분류해 도시용지로 활용할 방침이다.다만 춘천권과 진주권은 상수원보호구역으로 지정되기 전까지 보전녹지지역으로 지정되거나 건축제한을받게된다. 수도권과 부산권,대구권,광주권,대전권,울산권,마산·창원·진해권은 인구100만명 이상의 지역으로,시가지 확산압력이 커 도시의 외적 팽창을 체계적으로 관리할 필요가 있는 것으로 평가됐다. 부분 해제권역의 60%는 계속 개발제한구역으로 남는다 환경평가를 거쳐 보전가치가 높은 상위 1·2등급(권역별 면적의 60% 정도)은 개발제한구역으로계속 묶인다.반대로 4·5등급(권역별 면적의 15% 내외)은 개발제한구역에서풀려날 가능성이 높다. 3등급(25% 내외)지역은 건교부와 지자체가 공동으로 수립하는 광역도시계획에 따라 개발제한구역 또는 개발가능한 도시용지로 지정된다. 도시계획을 세우지 않고는 해제 못한다 아파트 등 대규모 공동주택단지 건설사업은 계획적으로 이뤄지도록 지자체나 토지공사,주택공사 등이 공사를맡게 된다. 또 해제지역내 불량 주거지는 주민들이 요구할 경우 재개발지구나 주거환경개선지구로 지정돼 개발된다. 또 장기적으로 도시개발 가능용지의 건폐율과 용적률을 하향 조정하고 도시와 인접한 농촌지역을 계획적으로 통합 관리하는 이른바 ‘도시농촌계획법’이 제정된다.이와 함께 내년 6월까지 도시내 녹지지역에선 ‘선(先)계획 후(後)개발’이 이뤄지도록 하는 내용의 개발행위허가제가 도입된다. 계속 묶이는 지역은 재산권을 보상한다 개발제한구역으로 남는 소규모의취락은 취락지구로 지정해 건축규제를 완화한다.건폐율을 현행 20%에서 40%로 높이고 취락지구 바깥지역에 있는 주택의 지구내 이축을 허용한다.주택을 증·개축하거나 구역내로 집을 옮겨 지을 경우 국민주택기금을 저리로 융자(연리 8%,1년거치 19년 상환,가구당 2,000만원)해 준다.개발제한구역 지정으로 종래 목적대로 토지를 사용할 수 없게 된 땅 주인에게는 매수청구권을 준다.토지오염 등으로 농사를 지을 수 없게 된 농지는 매수청구일로부터 2년안에 보상받을 수 있다. 투기는 근절한다 해제로 인한 지가 상승이익은 개발부담금과 양도소득세가 중과된다.개발부담금 부과기준인 개발사업 개시시점이 개발제한구역 해제시점으로부터 2년전으로 소급 적용돼 구역 조정에 따른 차익까지 환수된다.양도세의 경우 공시지가가 아닌 실거래가를 기준으로 세금을 물리는 방안이검토되고 있다.지난해 11월 지정된 토지거래허가구역은 투기우려가 사라질때까지 유지된다. 박건승기자 ksp@

2001년 한국 방문의 해와 2002년 월드컵을 앞두고 서울시내 일반 주택가와자연녹지지역에도 호텔이 대거 들어설 것으로 보인다. 서울시는 정부가 호텔 등 숙박업소를 확충하기 위해 관광호텔 신축관련 기준을 한시적으로 완화하기로 함에 따라 각 자치구별로 관광호텔 건축특례지역 지정신청을 받은 결과 중구 광진 강서 용산 서대문 서초 강남 등 7개 자치구가 12곳 44만728㎡에 대해 신청을 해왔다고 11일 밝혔다. 신청지역은 ▲강서구 외발산동 53의1 자연녹지 10만613㎡ ▲중구 회현동1가82 일반주거지역 2,784㎡ ▲중구 예장동 8의22 일반주거지역 921㎡ ▲광진구 광장동 21 일반주거 및 자연녹지 20만6,682㎡ ▲광진구 구의동 595 준주거지역 3,069㎡ ▲광진구 자양동 227의7 일반주거지역 8만8,004㎡ ▲광진구광장동 188의2 일반주거지역 1만2,077㎡ ▲용산구 이태원동 108의9 일반 및준주거지역 6,018㎡ ▲용산구 이태원동 34의69 일반주거지역 6,419㎡ ▲서대문구 연희동 421의1 일반주거지역 2,600㎡ ▲서초구 반포동 63의1 일반주거지역 9,979㎡ ▲강남구대치동 893의1 일반주거지역 1,559㎡ 등이다. 이들 신청지역은 모두 준주거지역과 일반주거지역 자연녹지지역 등으로 그동안 용적률과 건폐율 제한이 심해 호텔 건축이 불가능한 곳이었다. 시는 특례지역으로 지정된 지역에 관광호텔을 지을 경우 일반주거지역의 건축기준인 건폐율 20∼60%,용적률 60∼600%보다 크게 완화된 건폐율 70% 이하,용적률 700%이하의 기준을 적용할 방침이다. 시는 12일 문화관광부에 12개 특례지역을 통보하고 특례지역 고시를 의뢰할계획이다. 김용수기자 dragon@

앞으로 개발제한지역을 제외한 서울시내 일반 주택가에도 관광호텔이 들어설 수 있을 것으로 보인다. 서울시는 7일 문화관광부가 2002년 월드컵축구대회를 앞두고 숙박업소를 늘리기 위해 관광호텔 신축 관련 기준을 한시적으로 완화하기로 함에 따라 일반 주택가에도 관광호텔 건립을 허용할 방침이라고 밝혔다. 시는 각 자치구를 대상으로 관광호텔 건축특례지역 지정 신청을 받은 결과중구(회현동 예장동 장충동),광진구(구의동 자양동 능동 광장동),강서구(외발산동) 등 3개 자치구가 9곳 44만5,086㎡에 대해 특례지역으로 지정해 줄것을 요청해 왔다고 밝혔다. 시는 건축특례지역으로 지정된 지역에 관광호텔을 지을 경우 일반주거지역의 건축기준인 건폐율 40∼60%,용적률 200∼400%보다 크게 완화된 건폐율 70% 이하,용적률 700%이하의 기준을 적용할 방침이다. 시는 오는 12일까지 특례지역 지정 신청을 받아 문화관광부에 고시를 의뢰할 계획이다. 김재순기자 fidelis@

인간의 합리성은 설정된 목표와 관련된 수단적 합리성일 뿐 인식능력 면에서는 제한적일 수 밖에 없다는 현실을 경제이론에 반영하고자 노력한 공로로 사이몬(Simon)은 노벨경제학상을 수상한 바 있다.이같은 인식능력 면에서의 ‘제한적 합리성’으로 인해 사전적(事前的)으로 의도하거나 기대하지 않았던 뜻밖의 결과가 현실세계에서 다반사로 일어나는 것이다. 정책실패도 이러한 뜻밖의 결과의 한 예라 할 수 있다.이처럼 정책실패는제한된 합리성에 연유하지만 정책실패의 교훈은 제한된 합리성의 제약을 완화시키는 순기능을 수행한다.따라서 관건은 정책실패를 범하지 않는다기보다 정책실패에 이르게 하는 요인을 분석함으로써 유사한 시행착오를 반복하지않는 것이다. 과거에 정책실패가 비일비재했던 가장 큰 이유는 합리적 경제계산 관행이정착되지 못했기 때문이다.예를 들어보자.수도권에 캠퍼스를 둔 어느 대학에서 교직원 출퇴근 버스를 운행하면서 운송효율을 높인다는 명분하에 정원 40명인 버스에 네개의 의자를 추가로 설치했다고 가정하자.물론의자를 4개 더 설치함으로써 네사람을 더 앉게 할 수 있지만 의자 간격이 좁아져 44명이모두 불편을 겪을 수 밖에 없다.만약 승차인원이 40명 이하라면 돈은 돈대로 들이고 불편을 겪어야 하니,이는 자원낭비가 아닐 수 없다.이같은 낭비는의자 추가설치에 따른 비용과 편익을 합리적으로 계산하지 못했기 때문에 초래된 것이다. 이 예는 아파트단지의 ‘용적률 규제완화’에 그대로 연장될 수 있다.용적률 완화는 버스의 예처럼 아파트 주민 모두의 주거의 질을 저하시키고 있다. 아파트 가격은 생산비에 의해서만 결정되는 것이 아니기 때문에 소비자가 최대로 지불할 용의가 있는 가격을 용적률 완화에 따른 토지비용 절감분 만큼낮추지 않는 한,아파트 건설업자만 앉아서 초과이윤을 누리게 된다.결국 용적률 완화는 그 취지대로 아파트 분양가를 낮추지도 못한 채 주거의 질만 떨어뜨린 셈이다. 과거 한국사회의 시행착오는 제한된 합리성에서 비롯되었다기 보다는 합리적이지 못한 경제계산의 산물이었다.재벌총수가 자동차광이어서 자동차 생산에 뛰어든 예가그 전형이라 할 수 있다.우리사회가 안고 있는 더 큰 문제는 시행착오 더 나아가 정책실패에 대한 낮은 자기교정능력이아닌가 싶다. 조동근 명지대 경제학과 교수